Sei sulla pagina 1di 135

CORSO DI LAUREA IN EDILIZIA

APPUNTI DEL CORSO DI VALUTAZIONE ECONOMICA DEI PROGETTI

C. M. TORRE

CORSO DI LAUREA IN EDILIZIA APPUNTI DEL CORSO DI VALUTAZIONE ECONOMICA DEI PROGETTI C. M. TORRE

-

1 -

CCE C EEN NNN NNI II DDI II EEC D E CCO OON NNO OOM
CCE
C
EEN
NNN
NNI II DDI II EEC
D
E
CCO
OON
NNO
OOM
MMI IIA AA

L’economia si basa fondamentalemente su una lettura delle motivazioni che guidano i comportamenti umani e sul loro rapporto con risorse che per loro caratteristiche possono essere definite “beni economici”.

Classificazione dei beni economici.

Gli individui assegnano alle risorse valori d’uso e concordano attraverso la produzione di

leggi, di regole e attraverso le consuetudini, l’attribuzione ai soggetti (individui, associazioni

di individui e la collettività) i diritti di uso dei beni.

Da questi presupposti deriva la natura economica delle discipline che si occupano della valutazione di beni economici, tra le quali si colloca l’Estimo.

Perchè un bene possa essere definito economico deve essere scarso, deve cioè essere limitata

la sua accessibilità e la sua possibilità di uso in funzione della domanda si uso del bene stesso,

e su di esso deve essere possibile definire un diritto d’uso di uno o più individui, o di tutta la collettività.

Per rarità si intende la scarsità del bene, in rapporto alla sua utilità. Se una popolazione di n individui beneficia di una utilità esplicata da un bene x, l’impossibilità di soddisfare la domanda di uso o di possesso di tutti gli n individui è misura della scarsità del bene.

Il tema della scarsità delle risorse trova ampia accoglienza nelle idee e nelle teorie dei padri

delle scienze economiche . Secondo Adam Smith (1723-1790) la ricchezza delle nazioni si fonda sulla costruzione di un equilibrio tra produzione e domanda, nel quale ciascun individuo è in grado di trovare il propriop benessere. Ma questo equilibrio è basato sulla disponibilità di risorse da trasformare in beni economici. D. Ricardo 1770-1823 individua i seguenti elementi fondamentali della produzione:

· Terra (risorse naturali)

· Lavoro (tecnologia e risorse umane)

· Capitale

Su cui si fonda la microeconomia.

Il diritto di uso di un bene può coincidere con la proprietà, l’usufrutto, l’affitto, una servitù e

così via. In funzione della natura individuale o collettiva di chi esercita il diritto di proprietà i beni possono essere distinti in

- beni privati, liberi o di mercato. La loro proprietà è divisibile tra un numero discreto di soggetti, che possono trasmettere attraverso una espressione di volonta o un

- 2 -

contratto la stessa. Vale cioè il principio di esclusività: ciò che è tuo non è mio e viceversa.

In tale caso il diritto d’uso può essere trasferito attraverso una compravendita per un

tempo indeterminato, attraverso un contratto di fitto per un tempo limitato. Il trasferimento attraverso la compravendita prevede che chi cede il bene trasferendone il diritto di proprietà ad un altro possa ricevere una somma in denaro. Tale somma rappresenta il prezzo della compravendita. Se il trasferimento è parziale , limitato nel tempo e l’uso è regolato attraverso un contratto, il proprietario che rinuncia per tale tempo all’uso del bene potrebbe ricevere una somma in denaro periodicamente da chi eserciterà l’uso del bene. Tale somma corrisponde ad una rendita lorda periodica.

- beni pubblici, collettivi e beni comuni. Un bene pubblico è di proprietà di un insieme

di soggetti, che hanno tutti contemporaneamente diritti su di esso, ma non possono

trasmetterli secondo la loro volontà. Non vale il principio di esclusività.

La costa ad esempio è un bene demaniale, utilizzabile da una parte della collettività (i

bagnanti, i pescatori, ecc) secondo regole imposte dalla legge. Un bene comune, un “common”, è un bene di uso della collettività la cui proprietà non è attribuibile in maniera certa.

I beni economici possono quindi essere classificati in beni materiali e immateriali. Il diritto di

uso non è attribuibile sono a categorie di oggetti materiali, ma anche a prodotti immateriali, quali progetti, opere d’arte musica (opere letterarie, musicali), programmi informatici, brevetti ecc. L’uso di tali beni può comportare un guadagno per chi li ha realizzati e li ha diffusi, quindi l’economia si occupa anche di essi.

Una classificazione ulteriore riguarda i beni materiali, in funzione della loro modalità d’uso:

- Beni diretti

- Beni strumentali

- Beni diretti (o di consumo). Soddisfano un bisogno diretto, esplicabile attraverso la loro acquisizione (cibo, abbigliamento, alloggi, etc)

- Beni strumentali (o capitali). Sono strumentali alla produzione di beni diretti (ad esempio, i materiali da costruzione)

Il loro uso si può esplicare una sola volta (come per il cibo) o più volte (come per un capo

d’abbigliamento), e quindi i beni possono essere di uso singolo o di uso ripetuto.

I beni materiali di uso ripetuto possono subire una obsolescenza, perché lo sviluppo

tecnologico può condurre alla produzione di nuovi beni che svolgno la stessa funzione di quelli già esistenti, ma con modalità migliori, o possono degradarsi in funzione della ripetibilità del loro uso, subendo un deprezzamento. Essi avranno un ciclo di vita utile in funzione del numero di cicli di uso che possno sopportare.

Una ulteriore caratteristica dei beni materiali è in funzione della loro possibilità di essere spostati:

- Beni mobili, possno essere spostati

- 3 -

- Beni immobili, non possono essere spostati

I

architettonici, industriali, i terreni e i fondi agricoli.

beni

che

interessano

prevalentemente

l’estimo

sono

ovviamente

gli

edifici,

i

beni

In funzione della “somiglianza” due beni possono essere uno rispetto all’altro:

- Identici, se tutte le loro caratteristiche sono uguali

- Simili, se i due beni differiscono per una sola caratteristica

- Dissimili, se i due beni hanno una solo caratteristica uguale e tutte le altre differenti.

Le classificazioni elencate sono solo apparentemente oggettive.

Ad esempio, a proposito della distinzione tra beni diretti e strumentali, alcuni beni possno essere strumentali o diretti perché possno svolgere una funzione diretta o una strumentale. Una pietra può essere usata come fermacarte o può essere usata insieme ad altre per costruire una parete “a sacco”.

alla

“caratteristica”.

Estremizzando il concetto potremmo dire che non esistono beni identici o simili, se consideriamo anche caratteristiche microscopiche.

E’ quindi ovvio che ci riferiamo ad una categoria di caratteristiche che possno diversificare da un punto di vista economico due beni. Possiamo dire in maniera non molto rigorosa che si considerano le caratteristiche come quegli elementi che possono fare emergere in un individuo differenze di scelta tra un bene ed un altro.

La

similarità

di

due

beni

invece

dipende

dal

significato

che

viene

attribuito

La distinzione tra beni pubblici e privati dipende dalle leggi che regolano l’uso. Un edificio storico adibito a museo può essere considerato un bene privato, se è di proprietà di un individuo, ma può essere considerato pubblico per il suo valore culturale, che magari induce

la collettività a utilizzare fondi pubblici per supportare il proprietario nella sua conservazione.

Valore d’uso dei beni privati - Teoria dell’Utilità

L’utilità è la misura del rapporto tra un bene ed un soggetto che ha per obiettivo la massimizzazione del utilità erogabile dal bene stesso attraverso il suo uso o il suo possesso (Jewons).

In funzione dell’utilità che gli individui attribuiscono ai beni, essi sono stati indotti ad acquisirne l’uso o il possesso attraverso inizialmente attraverso scambi con altri beni (il baratto), e dopo l’istituzione della moneta, attraverso compravendite, affitti, noleggi ecc., manifestando la volontà di cedere risorse monetarie aquivalenti alla misura di tale utilità

Considerando le principali azioni che gli individui compiono per acquisire il possesso o l’uso

di un bene esistono l’economia ha considerato due principali categorie di valori legate:

- 4 -

al costo di produzione di un bene

al prezzo che esso ha in un mercato.

Il valore d’uso di un bene è quindi funzione nell’economia classica dell’Utilità che esso esplica.

V = f (u)

L’utilità di bene secondo gli economisti classici deve essere almeno pari al costo della produzione di quel bene, secondo gli economisti neoclassici deve essere almeno pari al prezzo erogato per acquisire l’uso o il possesso del bene.

U = f (c)

e

U=f(p)

Infatti razionalmente l’utilità di un bene deve almeno corrispondere alle risorse spese per produrlo, e/o alle risorse scambiate per ottenerne l’uso o il possesso.

Questa seconda affermazione porterebbe al paradosso che beni prodotti con lo stesso costo dovrebbero avere tutti lo stesso prezzo. Così non è.

Se lo scopo economico perseguito è quello dell’acquisizione di una utilità attraverso l’acquisto di un bene, l’aspetto economico che definisce il comportamento è il valore di mercato. Ciascun individuo riconosce ad un bene un valore d’uso corrispondente al corrispettivo che è disponibile a pagere per acquisire il diritto d’uso. Ciò significa in maniera estremamente riduttiva, come si vedrà in seguito, che l’economia è mossa fondamentalmente dai bisogni individuali che si ricompongono in un mercato. Vanno quindi analizzati i comportamenti dei produttori e dei consumatori nel mercato.

Comportamento dei consumatori

Il comportamento economico di un individuo è funzione del perseguimento dell’utilità, che ciascuno aluta secondo le proprie necessià. Però ogni individuo agisce secondo tre principi di razionalità economica.

Il primo principio è il Principio edonistico: ciascun individuo si dota di una quantità di beni tale da massimizzare il suo vantaggio spendendo razionalmente le sue risorse finalizzate all’acquisizione dei beni, massimizzando l’utilità generata dall’acquisizione di beni con il minimo dispendio.

L’utilità che un bene esplica non è un fatto assoluto. Ogni individuo ha una sua utilità a godere di un bene, e ogni individuo soddisfa le sue esigenze attraverso l’uso o il possesso di più beni. Quindi ogni individuo attribuirà un valore diverso al bene, in funzione di una serie di fattori:

- 5 -

- utilità relativa: esistono beni primari, beni voluttuari e beni intermedi, chi ha soddisfatto i suoi bisogni primari tenterà di perseguire quelli secondari ecc (Maslow).

Bisogni secondari

Bisogni primari

Utilità relativa Utilità relativa
Utilità
relativa
Utilità
relativa

Piramide di Maslow

- utilità marginale: l’individuo può avere già una certa quantità di un bene x e quindi sentirà una minore esigenza ad aumentare la quantità di quel bene in suo possesso.

L’utilità generata per un individuo dal possesso o dall’uso di beni incrementa all’aumentare dei beni usati o posseduti dall’individuo stesso, e cambia da individuo a individuo. Per ogni individuo, però l’incremento di utilità generato all’aumentare della quantità del bene di cui si dispone va decrescendo man mano che il numero di beni aumenta, per il principio di sazietà.

L’Utilità totale U aumenta sempre più lentamente, mentre l’Utilità marginale Um: Utilità fornita dall’ultima porzione di bene acquisito, (corrispondente alla derivata di U rispetto alla quantità X) diminuisce.

Um = dU/dX

- 6 -

U Utilità totale Um=dU/dX Utilità marginale
U
Utilità totale
Um=dU/dX
Utilità marginale

X=quantità di beni usati o posseduti

X=quantità di beni usati o posseduti

L’ultimo principio tratta la generazione di utilità ottenuta dalla combinazione di beni: secondo il concetto di indifferenza: sono indifferenti tutte le combinazioni di quantità di beni che inducono la stessa utilità per un individuo. Sulla curva del grafico la somma delle quantità di A e B fornisce sempre la stessa utilità

U(A1+B1)=U(A2+B2)

A 1

A 2

C urva d i in d ifferen za B1 B2
C urva
d i in d ifferen za
B1
B2

- 7 -

Il mercato

I comportamenti dei consumatori generano la domanda di un bene nel mercato. Il mercato è il luogo dove i beni prodotti vengono offerti ad un prezzo P.

La curva di domanda è la sintesi dei comportamenti di tutti gli individui che identificano una utilità in un bene attraverso la domanda del bene stesso.

La formazione del prezzo avviene all’incrocio tra la curva di domanda D(x) e la curva di offerta O(x). La curva di domanda rappresenta la variazione del valore del bene x in funzione della sua richiesta sul mercato. Allo stesso modo la curva di offerta rappresenta la disponibilità del bene x sul mercato. A maggiore quantità richiesta il valore del bene offerto aumenta; L’incremento dell’offerta però permette ai produttori di ripartire il profitto su più beni prodotti, riducendo il prezzo di ciascuno, e il prezzo che i consumatori sono disposti a pagare diminuisce all’aumentare della disponibilità di x.

Cosa è l’equilibrio di un mercato?

Legge di Jewons: “Nel mercato uno scambio crea necessariamente un vantaggio per entrambi

i soggetti che lo attuano…

tutti i luoghi di uno stesso mercato (1870).”

Il punto P, dove si incontrano curva di domanda e di offerta è il punto di equilibrio di

In conseguenza di ciò “Beni identici hanno identico prezzo in

mercato.Il fatto che vi siano più consumatori ad esprimere la domanda per uno stesso bene quindi induce ad un’abbassamento del punto di incrocio tra domanda e offerta.

P (x) D (x) O (x) P
P (x)
D (x)
O (x)
P

Q (x)

Il “risparmio” rappresentato dal fatto che all’aumentare della domanda si acquista ad un

prezzo più basso viene definito surplus (il triangolo grigio nella figura che rappresenta curva

di domanda e prezzo di compravendita)

- 8 -

P (x)

D (x) Surplus P
D (x)
Surplus
P

Q (x)

I mercati possono essere, in una rappresentazione teorica:

di perfetta concorrenza: la domanda è rappresentata da un numero infinito di consumatori, e

l’offerta da un numero infinito di produttori

di

monopolio: la domanda è rappresentata da un numero infinito di consumatori, e l’offerta da

un

solo produttore

di

monopsonio: la domanda è rappresentata da un consumatore, e l’offerta da infiniti

produttori.

Esiste infine l’oligopolio, nel quale la domanda è rappresentata da un numero infinito di consumatori, e l’offerta da un numero limitato di produttori.

Il modello di domanda e offerta rappresentato è stato ampiamente criticato. Il cosiddetto

fallimento del mercato, è imputabile principalmente

- alla assenza di disponibilità immediata di informazione, alla impossibilità di adeguare istantaneamente l’offerta alla domanda,

- alla limitata razionalità del consumatore (definizione dovuta al premio Nobel Simon,

1965)

Il premio Nobel Galbraith faceva notare che i mercati sono generalmente oligopolistici,

quindi controllati da pochi produttori, e in tali modelli il prezzo è deciso più da politiche derivanti dalle competizioni interne agli organi direttivi dei soggetti produttori (le grandi società) che da questioni di equilibrio di mercato.

Morgenstein verificava nella realtà la fallibilità della intepretazione delle dinamiche dei mercto reali attraverso la teoria dell’equilibrio.

I limiti dei modelli di sviluppo economico fondati su produzione e mercato.

Alle tradizionali critiche del modello economico neoclassico incentrate sul rapporto tra produzione, domanda, forma di mercato e informazione, con la nascita della cultura ambientale si sono aggiunte ulteriori considerazioni derivante dalla esistenza di un rapporto

- 9 -

tra gli aspetti tipici dell’economia del mercato e il “mondo esterno”, inteso come portatore di risorse, come quelle ambientali, la cui esistenza è sicuramente influenzata, e spesso compromessa, dallo sviluppo del mercato stesso.

Le prime critiche da questo punto di vista precedono addirittura la nascita dell’economia neoclassica. T.R. Malthus mette a punto agli inizi dell’Ottocentola cosidetta teoria delle catastrofi denunciando per primo il problema della esauribilità delle risorse.

Sulla base delle teorie di Malthus e Ricardo si elabora una concezione dinamica dell’economia basata su due assunti principali:

- l’inevitabilità del conflitto tra crescita della popolazione e limitatezza delle risorse,

- l’incapacità sostanziale del progresso tecnologico di compensare le perdite di produttività dovute allesaurimento delle risorse.

Secondo altri (come Stuart Mill) il mercato può far fronte al problema della esauribilità delle risorse, perchè la sua dinamica è basata sul meccanismo della crescita dei prezzi che si innesca spontaneamente in presenza di sintomi di esauribilità delle risorse. Più un bene è raro più elevato sarà il suo prezzo, più limitato sarà l’accesso e quindi l’uso e il consumo delle risorse.

Il limite dell’economia neoclassica e la nascita dell’economia ambientale

Da questo punto di vista i modelli dell’economia neoclassica e classica fondano la loro visione di sviluppo sul rapporto tra mercato produzione e domanda, sono risultati drammaticamente limitati alla luce della storia recente del nostro pianeta.

Le risorse ambientali non sono sostituibili.

Il

benessere individuale è garantito dai processi produttivi che trasformano le risorse naturali

in

beni strumentali all’uomo. L’ideologia della crescita illimitata si è trasferita nel processo di

crescita urbana e territoriale producendo megalopoli e immense periferie. Questo processo non può prescindere dall’uso e dal consumo di risorse naturali.

L’economia neoclassica considera le risorse naturali disponibili in quantità costante nel tempo. A questo proposito va fatta una precisazione: le risorse naturali sono esauribili, nel momento in cui il loro tasso di trasformazione supera la loro eventuale possibilità di rigenerazione.

A questo proposito vale la Legge di Hotelling (1931)

con P(t)= Po(1+t) s

F'(X ) +∂P / PT = S

Il prezzo di consumo di una risorsa al tempo t è pari al prezzo attuale moltiplicato per un fattore di accumulazione. Il saggio s è pari alla somma del tasso di crescita e del tasso di rigenerazione della risorsa. Un bosco, ad esempio, è una risorsa rinnovabile nella misura in cui la sua distruzione può essere compensata dalla nascita di nuovi alberi.

- 10 -

Se una risorsa non è rinnovabile non esiste tasso di crescita, ma solo di rigenerazione. Un deposito di gas naturale, contrariamente al bosco non cresce stagionalmente, si può solo ricreare in tempi geologici.

Il benessere espresso solo in termini di occupazione che produce reddito e permette il soddisfacimento di bisogni materiali diviene la causa principale di consumi eccessivi di suoli, degrado sociale, distruzione di confini naturali e storici, inquinamento paesistico-ambientale, spreco di risorse naturali, rottura dei cicli e morte di ecosistemi.

Pearce(1989) critica l’equivalenza risorse – beni a partire da alcune considerazioni:

a) Molte risorse non hanno sostituti

b) La natura è caratterizzata da irreversibilità dei processi (una specie che si estingue non può essere rigenerata)

Da questi limiti fondamentali derivano i limiti dello sviluppo economico così come interpretato dall’economia neoclassica:

L’imperfezione dei meccanismi autoregolatori.

L’inganno causato dall’ottimismo tecnologico.

Imperfezione dei meccanismi autoregolatori del mercato.

I meccanismi autoregolatori del mercato non possono evitare con la legge dei prezzi crescenti l’esaurimento delle risorse. Ciò e fondamentalmente dovuto all’impossibilità di internalizzare completamente le esternalità ambientali

Il benessere derivato dalla produzione di un bene crea vantaggi per il produttore che riceve un profitto e per il consumatore che acquisisce un vantaggio dall’acquisizione del bene. L’inquinamento è invece distribuito in maniera indistinta.

L’inganno causato dall’ottimismo tecnologico.

La tecnologia supporterà la sostituzione di risorse esauribili con nuove risorse. In realtà non viene tenuto in considerazione lo scarto dei processi di produzione. Ogni processo crea rifiuti, che solo entro certe soglie possono essere riutilizzati in un sistema complesso come l’ambiente.

Barry Commoner (1973) considera anche la possibilità di un adeguamento della tecnologia a nuovi modelli di sviluppo. Secondo Commoner esiste la “capacità di sopportazione” (CS) degli ecosistemi funzione del carico demografico e del modello economico dominante si esprime oltre che attraverso la quantità di merci prodotte (A) anche attraverso gli stili di vita indotti e l’adeguamento tecnologico (T):

I = P x A x T CS

- 11 -

I

è un indicatore dell’inquinamento;

P

rappresenta la dimensione della popolazione;

A

rappresenta la quantità di merci e servizi per individui;

T

è un fattore dipendente dallo sviluppo della tecnologia e dal suo (buono o cattivo) uso, che

determina l’inquinamento associato all’unità di merce o servizio prodotto.

I fattori che rappresentano i processi di produzione da considerare non sono quindi:

Input: natura, lavoro, tecnologie => output: beni economici

Ma più precisamente:

Input: natura, lavoro, tecnologie => output: beni economici, rifutie inquinamento

La teoria dello stato stazionario è definibile come condizione di “sviluppo senza crescita”,inteso come miglioramento qualitativo e non quantitativo delle condizioni di vita, senza andare oltre la capacità dell’ambiente di rigenerare materia prima e di assorbire rifiuti (Daly e Cobb; 1991). L’utilizzazione delle risorse combustibili fossili (petrolio e carbone), per le quali vale solo parzialmente la legge di Hotelling può ad esempio ritenersi sostenibile nella misura in cui parte dei profitti possa essere investita in fonti di produzione di energie alternative, in grado di sostituire il combustibile una volta che lo stesso si sia esaurito.

La sostenibilità consiste dunque nel rispetto dei seguenti limiti:

- per una risorsa rinnovabile (suolo, acqua, foresta, pesce) il tasso sostenibile di impiego non può essere maggiore del tasso di rigenerazione;

- per una risorsa non rinnovabile (combustibile fossile, giacimenti minerari) il tasso sostenibile di impiego non può essere maggiore di quello al quale è possibile rimpiazzarla con una risorsa rinnovabile, utilizzata in modo sostenibile;

- per un inquinante, il tasso sostenibile di emissione non può essere maggiore di quello al quale l’agente stesso può essere riciclato, assorbito o reso inoffensivo dall’ambiente.

Il consumo delle risorse deve essere sostenibile, attuato secondo il ripsetto di un equilibrio dinamico. Daly cita l’esempio della pesca: essa è sostenibile fino a quando consente la riproduzione del pescato. Il modello preda predatore rappresentato dai pesci e dai pescatori rappresenterà in questo caso una situazione di equilibrio dinamico.

in questo caso una situazione di equilibrio dinamico. Popolazionepreda Popolazione predatore Sogliadi estinzione T

Popolazionepreda

Popolazione predatore

Sogliadi estinzione

Tempo

Modello preda- predatore (la popolazione dei pesci e qualla dei pescatori hanno fasi demografiche alterne e simmetriche)

preda- predatore (la popolazione dei pesci e qualla dei pescatori hanno fasi de mografiche alterne e

- 12 -

I

costi della riduzione dell’inquinamento, che aumentano all’aumentare della produzione,

salvo regolamentazioni, sono della comunità. Ciò rappresenta una esternalità negativa, cioè un

costo che si manifesta all’esterno del mercato nell’ambito del quale è collocato il ciclo produttivo che lo genera.

Benefici e costi Beneficio massimo netto per l’inquinatore Costo esterno totale Livello dell’attività (e
Benefici e costi
Beneficio massimo netto per
l’inquinatore
Costo esterno totale
Livello dell’attività (e dell’inquinamento)

Tale ragionamento però non può applicarsi a beni che oltre ad essere non sostituibili quantitativamente, lo sono anche qualitativamente, come monumenti naturali e storici, insediamenti storici, paesaggi ecc; essi non sono semplicemente non rinnovabili, ma unici, per i loro valori sociali naturali o culturali

L’internalizzazione dell’inquinamento, che si ottiene facendo pagare i costi del contenimento

dell’inquinamento in forma di tasse imposte ai soggetti inquinatori che operano nel mercato (cioè ai produttori) non è possibile in maniera completa. Se infatti anche i costi di riduzione dell’inquinamento fossero pagati da chi lo produce, essi rappresenterebbero solo un risarcimento parziale dei danni provocati da esso, l’incremento del costo di produzione causato dalle tasse sull’inquinamento, non rappresenterebbe un danno per

il produttore, che semplicemente tenderebe ad alzare il prezzo della produzione. Se il bene

prodotto fosse primario, quindi necessario, tale incremento di prezzo indurrebbe i consumatori non a ridurre la domanda di tale bene, ma a ridurre la domanda di altri beni meno necessari, non riducendo così l’inquinamento.

I beni ambientali come “beni di merito”

Il patrimonio ambientale da conservare si configura come un insieme di beni di merito (Musgrave, 1959), beni cioè, rispetto ai quali l’offerta non tiene conto delle preferenze contingenti dell’utenza, ma è stabilita a priori a prescindere dalla domanda; quindi, rispetto ai vincoli prima richiamati, “coercitivamente” (Di Maio, 1999) in funzione di una utilità collettiva non definibile in assoluto (Arrow, 1973), ma comunque da considerare.

- 13 -

In sostanza, questa definizione presuppone in senso economico la non perfetta collocazione dei beni ambientali nella logica del mercato, serva della preferenza del consumatore, ma una più opportuna collocazione nella logica della preservazione, cioè della conservazione per futuri utenti, se pur non del tutto definiti.

I beni ambientali possono essere considerati beni pubblici o privati (Pearce e Barbier, 1994), come ad esempio il verde, nelle sue diverse manifestazioni:

Beni

Beni

Beni

Beni

privati

quasi

quasi pubblici

pubblici

privati

Beni privati quasi quasi pubblici pubblici privati Esclusivi Non Non Non divisibili esclusivi
Beni privati quasi quasi pubblici pubblici privati Esclusivi Non Non Non divisibili esclusivi
Beni privati quasi quasi pubblici pubblici privati Esclusivi Non Non Non divisibili esclusivi
Beni privati quasi quasi pubblici pubblici privati Esclusivi Non Non Non divisibili esclusivi

Esclusivi

Non

Non

Non

divisibili

esclusivi

esclusivi

esclusivi

divisibili

parzialm ente

indivisibili

divisibili

divisibili parzialm ente indivisibili divisibili Giardini Parchi Foreste in aree protette, biotopi
divisibili parzialm ente indivisibili divisibili Giardini Parchi Foreste in aree protette, biotopi
divisibili parzialm ente indivisibili divisibili Giardini Parchi Foreste in aree protette, biotopi
divisibili parzialm ente indivisibili divisibili Giardini Parchi Foreste in aree protette, biotopi

Giardini

Parchi

Foreste in aree protette, biotopi

Il Paesaggio, i cicli ecologici generati dal bosco

privati

privati

aperti al

pubblico

 

Limitatezza della dimensione monetaria per i beni pubblici e ambientali – Valori di Uso e di non Uso

Le considerazioni precedenti conducono ad ipotizzare la limitatezza della dimensione economica applicata semplicemente alla produzione e al mercato per categorizzare i valori riferibili a beni pubblici o culturali o ambientali.

Bisogna considerare un valore che derivi dall’utilità sociale espressa anche come utilità per l’ecosistema o per l’arricchimento culturale che beni pubblici, o beni privati ma interesse pubblico, o di uso pubblico, esplicano.

Questa utilità può giustificarsi attraverso l’uso di un bene pubblico o anche attraverso l’azione di conservazione della sua semplice esistenza.

Ad esempio, la costa, intesa come luogo di ricreazione, esplica una utilità derivante dall’uso (per cui possiamo parlare di valore d’uso sociale) ma è anche una risorsa ambientale la cui esistenza, anche senza un uso diretto è necessaria alla nostra vita. La funzione ecologica che svolge, è garanzia di futura esistenza di un ecosistema compatibile con la vita umana (valore economico totale), e non solo (valore sociale complesso). Per i beni pubblici si parla quindi di

- Valore d’uso Sociale (Forte, 1977, Fusco Girard, 1987, Grillenzoni e Grittani, 1990)

- Valore Economico Totale (Pearce e Barbier, 1990)

- 14 -

- Valore Sociale Complesso (Fusco Girard, 1987)

Da un punto di vista privatistico, il proprietario di una foresta possiede un bene che può essere utilizzato come fonte di produzione di legno. Se la legge di Hotelling è rispettata, e il suo tasso di crescita è superiore al consumo di risorse dovuto al lignaggio, la foresta garantirà attraverso la sua capacità di crescere la fornitura di un bene (il legname) che può essere collocato in un mercato.

bene (il legname) che può essere collocato in un mercato. V alore d’uso diretto deriv ante

Valore d’uso diretto derivante dal legno della foresta.

Questa è la dimensione del valore d’uso diretto, per scopi privatistici (il profitto derivante dal legno) della foresta.

- 15 -

Valore d’uso sociale di una fo resta (Pearce e Barbier, 1990) Il valore d’uso sociale

Valore d’uso sociale di una foresta (Pearce e Barbier, 1990)

Il valore d’uso sociale è corrispondente alla somma dei valori di uso pubblico di un bene, misura del servizio che esso rende alla comunità. E’ quindi legato al valore della fruizione collettiva del bene stesso.

Nel caso della foresta può essere rappresentato dal suo uso per scopi ricreativi. Tale uso è diretto, e presuppone un costo di conservazione sopportato dalla collettività, che diventa la misura del valore d’uso sociale.

Il valore economico totale, caratteristico soprattutto dei beni ambientali, è pari alla somma dei valori d’uso e di non uso di un bene pubblico. La foresta potrebbe essere conservata ad esempio per garantire anche a utenti di generazioni future la stessa capacità di utilizzo delle generazioni attuali. Questo valore d’uso posticipato viene definito valore di lascito. Ad esso si aggiunge il valore di opzione, che ivce è riferito a coloro che vorrebbero preservare la possibilità di accesso alla foresta, anche se non ne beneficieranno.

- 16 -

Valore Economico Totale di una fo resta (Pearce e Barbier, 1990) La foresta può però

Valore Economico Totale di una foresta (Pearce e Barbier, 1990)

La foresta può però essere conservata anche per scopi di ricerca scientifica, o per la conservazione di specie animali, ha quindi un valore di esistenza. Il costo di tali azioni di conservazione, misura di valori di lascito, opzione, esistenza, associate ai valori di uso privato e collettivo rappresentano il valore economico totale, ancora misurabile in dimensione monetaria.

Gli approcci dell’economia non riescono a “catturare” tutto il valore di alcuni beni pubblici. Infatti, dovendo questi valori nell’economia classica essere ricondotti ad una misura monetaria (il prezzo o il costo), con gli approcci tradizionali un aspetto qualitativo (ad esempio in un bene monumentale), a volte anche rilevante, del bene da stimare, non riesce ad essere determinata.

Esistono opportuni approcci per la determinazione di questi aspetti qualitativi, che concorrono a determinare il valore sociale complesso di un bene pubblico.

- 17 -

Valore sociale complesso di una foresta Secondo Fusco Girard (1987), esistono dei valori intrinseci, non

Valore sociale complesso di una foresta

Secondo Fusco Girard (1987), esistono dei valori intrinseci, non misurabili attraverso azioni che hanno effetti economici rappresentabili in una dimensione monetaria, i quali, associati al valore economico totale condizionano scelte ecomportamenti, manifestando il loro valore sociale complesso. Ad esempio, la presenza della foresta potrà condizionare la scelta di localizzazione di insediamenti, potrà rappresentare un simbolo identitario che o scoiale, potrà essere un riferimento per la costruzione del territorio insediato nell’ambito in cui si trova.

- 18 -

IIL I LL CCO C OOS SST TTO OO DDE D EEI II PPR P
IIL
I
LL CCO
C
OOS
SST
TTO
OO DDE
D
EEI II PPR
P
RRO
OOG
GGE
EET
TTT
TTI II

Il valore di costo è il valore d’insieme delle risorse utilizzate per la produzione di un bene.

In via diretta può essere determinato stimando per confronto con il valore della produzione di beni simili a quello da stimare, realizzati nello stesso mercato.

In via analitica può essere determinato a partire dalla somma del valore d’uso di tutti gli elementi che hanno concorso alla produzione del beneda stimare.

Obiettivi della determinazione del valore di costo :

- costo di produzione edilizia

- stime di danni (costo di ricostruzione),

- Stime “a valore di costo” del valore di mercato

- stime assicurative

- confronto con valori di altro genere

Determinazione

metodo diretto (sintetico): parametrico,

metodo indiretto (analitico): computo metrico

Metodo misto (semianalitico): elementi funzionali

Il metodo diretto (a “scatola chiusa”: black box approach) si basa sulla ricerca di riferimenti per la determinazione di valori unitari di costo (riferiti ad elementi funzionali dell’edificio, o all’edificio stesso).

Metodo parametrico per la determinazione del valore di costo

Variabili delle funzioni di costo

Una generica funzione di costo unitario si riferisce a variabili individuate generalmente secondo una relazione del tipo (Simonotti, 1994):

C= f (M, L, K, A, P (M) P (L) P (K) P (A) , n, g, P)

con

M= materiali

L= manodopera

- 19 -

K= risorse tecnologiche/progettuali

A= caratteri del sito e morfologia dell’organismo architettonico (in riferimento a nuove edificazioni, A rappresenta l’area edificabile, e non c’è un organismo architettonico)

P (M) P (L) P (K) P (A) = prezzi unitari delle variabili precedenti

n, g, P = eventuali variabili esterne: economie di scala, organizzazione cantieristica, progresso tecnologico.

Si osservi che rispetto a questa formulazione, aspetti generalmente stabili nel mercato delle nuove costruzioni diventano molto più variabili nella riabilitazione e nella riqualificazione architettonica e urbana. In particolare le variabili A (caratteristiche morfologico-ambientali), n (economie di scala), g (cantieristica) e p (tecnologia) sono caratterizzate da maggiore variabilità in interventi di restauro e recupero rispetto a interventi di nuova progettazione.

Alcune indicazioni per l’applicazione di metodi pluriparametrici per la stima sintetica dei costi

Il costo unitario per piano( e per superifcie) diminuisce all’aumentare del numero di piani (perché incidono meno fondazioni e copertura)

Il costo unitario a mq diminuisce all’aumentare della superficie abitabile

All’aumentare della superficie abitabile diminuisce l’incidenza degli impianti sul costo a mq

Le strutture orizzontali incidono più delle verticali sul costo di costruzione

Stime analitiche dei costi

Si basano sulla scomposizione del progetto in elementi. Il livello di dettaglio varia dall’elemento funzionale (metodi semianalitici) al fattore di produzione (metodi analitici)La stima analitica dei costi presuppone l’analisi dettagliata della qualità e della quantità delle categorie di lavoro necessarie alla costruzione.

Il metodo analitico (a scatola aperta: white box approach) è fortemente legato alla dimensione progettuale dell’intervento, perché si applica attraverso una scomposizione degli elementi che costituiscono il processo realizzativo, e che descritti nel progetto ne forniscono una rappresentazione activity-based (Pilcher, 1997), cioè descritta per categorie di lavoro e per tecnologie applicate, per ciascuna delle quali si determina la corrispondente voce di costo.

La stima analitica dei costi di costruzione è basata sulla determinazione del computo metrico estimativo. Da un punto di vista matematico/formale il computo può essere visto dal punto di vista del processo come il risultato di una combinazione lineare di costi unitari di singoli fattori di produzione moltiplicata per le quantità di questi stessi elementi previste dall’intervento progettuale, mentre dal punto di vista del prodotto come la somma dei costi di produzione di una serie di elementi funzionali, sui quali sono stati operati specifici interventi. La metodologia di scomposizione del progetto per elementi dei quali viene computato il prezzo unitario è basata sulla individuazione dei costi di categorie riconoscibili e omogenee di fattori di produzione.

- 20 -

Stima per fattori di produzione

Alla determinazione del costo delle categorie di lavori concorrono voci relative ai fattori di produzione classificabili in generale come segue:

- manodopera

- materiali

- spese per l’esercizio di mezzi d’opera e di servizi (noli, trasporti)

- spese generali d’impresa e messa in sicurezza, utile dell’impresa

Una volta determinate le quantità delle singole categorie di lavori espresse nel progetto e il loro prezzo unitario, il valore globale viene determinato attraverso la combinazione lineare dei prezzi unitari pi delle singole categorie di lavori moltiplicata per le quantità qi:

n

i =1

q

i

p

i

qi = quantità relative alle categorie pi

pi = f (manodopera, materiali), rappresentato l’impiego di risorse relative alla realizzazione dell’intervento.

Ad esse si aggiungono le incidenze percentuali delle spese generali dell’impresa da remunerare sullo specifico progetto k 1 (spese per l’esercizio di mezzi d’opera e di servizi, messa in sicurezza) e l’utile k 2 .

Esempio di stima analitica di un prezzo unitario di solaio

Si individuano i prezzi unitari di ogni fattore di produzione che interviene nella realizzazione dell’elemento:Le fasi sono:

Analisi del progetto e Determinazione delle quantità:

Dimensioni, peso, per i materiali

Ore di lavoro, per la manodopera

Incidenza dei mezzi di produzione per i fattori tecnologici (noli e trasporti)

Incidenza di oneri vari (sicurezza etc)

- 21 -

Costo unitario di Solaio Laterocemento h=18cm, travetti (b=38 cm) soletta in c.a. (h=4cm) luce 4.50m
Costo unitario di Solaio Laterocemento h=18cm, travetti (b=38 cm)
soletta in c.a. (h=4cm) luce 4.50m e sovraccarico 32N/mq
Impalcatura
Impalcatura
mq1.00xEuro…=
mq1.00xEuro…=
Manodopera
Manodopera
Garzone
Garzone
Ore 1.20xEuro…=
Ore 1.20xEuro…=
Muratore
Muratore
Ore 0.20xEuro…=
Ore 0.20xEuro…=
Ferraiolo
Ferraiolo
Ore 0.21xEuro…=
Ore 0.21xEuro…=
Cementista
Cementista
Ore 0.15xEuro…=
Ore 0.15xEuro…=
=…….€
=…….€
In uno
In uno
mq0.83xEuro…=
mq0.83xEuro…=
Laterizi + 5%sfrido
Laterizi + 5%sfrido
Materiali
Materiali
mc0.08xEuro…=
mc0.08xEuro…=
Calcestruzzo
Calcestruzzo
kg4.00xEuro…=
kg4.00xEuro…=
Ferro
Ferro
In uno
In uno
=…….€
=…….€
Totale
Totale
=…….€
=…….€

Esempio di Computo per elementi di cui siano noti i prezzi da tariffario

Macro Categoria

Unità di

Prezzo

Quantità

A riportare

Fondazione

misura

Unitario

Scavo per fondazione

Mc

€/ Mc

   

CLS per sottofondazione

Mc

€/ Mc

   

CLS per fondazione

Mc

€/Mc

   

Ferri

Kg

€/Kg

   

Vespaio in pietra

Mc

€Mc

   

Macro Categoria

Unità di

Prezzo

Quantità

A riportare

strutture verticali

misura

Unitario

CLS per pilastri e travi

Mc

     

Ferri

Kg

     

Macro Categoria

Unità di

Prezzo

Quantità

A riportare

Chiusure verticali

misura

Unitario

Muratura di mattoni spess

Mq

     

30cm

Pareti in mattoni per divisioni

Mq

     

Intonaco civile per interni

Mq

     

Intonaco civile per esterni

Mq

     

- 22 -

Stima per elementi funzionali

L’intervento globale può essere scomposto dal punto di vista del prodotto in una serie di macrocategorie di lavori (Forte e De Rossi, 1977, Fusco Girard, 1987) che nel nostro caso sono corrispondenti ad interventi di rifunzionalizzazione e recupero di elementi funzionali.

Un elemento funzionale è identificabile per la funzione che svolge (ad es. fondazioni, orizzontamenti, impianti tecnologici), indipendentemente dall’edificio di appartenenza.

La determinazione del costo di costruzione quindi può avvenire

a) oltre che per stima analitica della somma dei prezzi riferiti a voci di tipologie di costo di fattori (manodopera, materiali, noli, trasporti, ecc) concorrenti alla realizzazione di ciascuno dei singoli elementi funzionali

b) anche per somma dei costi unitari riferiti direttamente agli elementi funzionali (costo per mc di fondazione, per mc delle strutture di base, per mq elementi di chiusura verticali e orizzontali, ecc).

La formulazione riportata qui di seguito:

C

=

n

i=

1

EC

i

i

=(1

+k +k

1

2

)

nm

∑∑

i=

11 j=

q

ij

p

j

Evidenzia la relazione tra costo totale determinato come somma dei costi delle categorie di opere (E i C i ) dal punto di vista del prodotto, o come somma dei costi di ciascun fattore di produzione dal punto di vista del processo (q ij p ij ), per ogni elemento funzionale E i , di costo unitario C i :

EC

i

i

= (1

+k +k

1

2

)

m

j= 1

q

ij

p

j

Esempio di stima per elementi funzionali

Si ricavano i prezzi medi unitari per elemento funzionale, avendo a disposizione stime derivate da computi di opere realizzate, dividendo i costi di ogni elemento funzionale per le quantità rilevate. L’operazione è ripetuta per ogni progetto di cui si possiedono informazioni, per determinare infine la media. Nella tabella il costo unitario è riferito non alle singole quantità di mano d’opera, di materiali, che determinano il costo della fondazione, delle strutture verticali ecc, ma direttamente alla fondazione, alle strutture verticali ecc

- 23 -

Elemento funzionale

Elemento funzionale

Computo

Computo

Progetto1

Progetto1

Computo

Computo

Progetto n

Progetto n

Prezzo medio

Prezzo medio

 

Quantità

Quantità

Q1

Q1

Costo

Costo

C1

C1

Quantità

Quantità

Qn

Qn

Costo

Costo

Cn

Cn

pi = Σ Qi/Ci

pi = Σ Qi/Ci

fondazioni

fondazioni

   

   

€/mc

€/mc

strutture verticali

strutture verticali

   

   

€/mc

€/mc

Chiusure verticali

Chiusure verticali

   

   

€/mq

€/mq

Solai

Solai

   

   

€/mq

€/mq

     

     

……

……

Impianti

Impianti

   

   

€/ml

€/ml

Tetti

Tetti

   

   

€/mq

€/mq

- 24 -

Stime basate sulla relazione costo-degrado

Alcune funzioni di costo, specifiche del recupero, si riconducono alla valutazione del livello di degrado di un edificio come variabile dal quale far dipendere, secondo una relazione

matematica/statistica, il costo del suo recupero. L’analisi del degrado è una delle prime operazioni che

il

progettista effettua già in fase di indagine preliminare. Da essa infatti deriva la ipotesi di intervento

di

consolidamento e di restauro. L’utilità di metodi estimativi basati sulla determinazione del livello di

degrado è quindi anche data dalla possibilità di costruire stime più precise di quelle puramente sintetiche già in fase di progetto preliminare.

Tali approcci, attraverso l’attribuzione di una serie di punteggi ai fattori di degrado consentono di determinare una misura complessiva del rapporto costo/degrado. Il punteggio complessivo P è somma

di m punteggi parziali f determinati come funzione di n punteggi relativi ai singoli elementi di degrado

rilevabili.

P

=

m

j = 1

f

j

(

p

ij

)

i

= 1

n

Il

degrado è rappresentato per intervalli di punteggio che individuano differenti livelli di recuperabilità

e

un livello di irreversibilità.

I

punteggi si assegnano in funzione degli aspetti di processo e di progetto precedentemente elencati,

vale a dire cantierabilità, vincoli di contesto, elementi tecnologici e strutturali, aspetti tipologici, morfologici, esteriori e interiori dell’edificio, a partire dai quali viene attribuito il punteggio, secondo

parametri decodificati in formule empiriche costruite su osservazioni statistiche. A ciascun punto viene infine associato un costo unitario di recupero, dal quale deriva il costo totale

C = f’ (P)

Tra questi metodi quello che ha conosciuto maggior fama è il MER (Metodo di stima rapida). Il MER

si applica a edifici storici non monumentali, di tipologia frequentemente ripetitiva, che non presentano

problematiche particolari (quali la presenza di elementi architettonici di valenza artistica, o di opere d’arte particolari). La sua applicazione è possibile in tutti quei casi in cui, su manufatti realizzati con tecnologia tradizionale, siano eseguite interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria interventi di restauro e risanamento conservativo. Esso è’ stato elaborato nella Università di Ginevra (presso il CETAH), a seguito di una sperimentazione curata per conto del Ministero Francese dell’Edilizia. Il metodo si compone di due fasi di lavoro, corrispondenti alla redazione di schede di analisi e stima.

- 25 -

Dapprima viene compilata una scheda su cui si riportano i dati ottenuti attraverso la stima a vista” di una serie di elementi relativi alle parti comuni dell'edificio e ad alcuni alloggi presi a campione. I dati raccolti costituiscono la base per la determinazione di un punteggio P.

Per la determinazione dei punteggi P i vengono considerati: il numero degli alloggi (L), il perimetro delle facciate libere (P), la superficie lorda e complessiva calpestabile (S LP , ΣS LP ) degli alloggi e delle

parti comuni (S PC e ΣS PC ), e la superficie netta abitabile (S HAB e ΣS HAB ):

P

i

=

f (L ,P ,S

i

i

LPi

, S

PCi

,S

HABi

)

i

=

1

n

Nella seconda fase viene effettuata una stima, mediante punteggi corretti con specifici coefficienti e applicati ad un prezzo per incremento unitario di punto, che permette l’elaborazione dei risultati del rilievo in situ ai fini della determinazione del costo.

C iTOT = a (r) b (r) c (r) P i

I coefficienti di correzione utilizzati nel metodo sono definiti attraverso espressioni che si riferiscono a parametri relativi alla morfologia e alla tipologia dell’edificio:

a si determina in riferimento all’incidenza degli elementi orizzontali non ripetitivi (come le

fondazioni, il piano terra, il tetto con la sua struttura e copertura, l’isolamento del piano terra e del tetto) che hanno un’incidenza per m2 abitabile, in funzione del numero dei piani;

b si determina in riferimento all’incidenza degli elementi verticali (strutture verticali, rivestimenti di

facciata, isolamento termico di pareti) a contatto con l’esterno in funzione della forma dell’edificio in esame e di quelli confinanti;

c

si determina rispetto all’incidenza degli impianti e dei sevizi;

 

r

corregge

i

punteggi

in

funzione

delle

variabili

di

processo:

accesso,

stoccaggio,

scarico

e

spostamento di materiali , dimensioni del cantiere.

I livelli di degrado corrispondono ad altrettanti regimi di intervento:

- recupero leggero (manutenzione ordinaria) con Pi < 75;

- recupero medio (manutenzione straordinaria) con 75 < Pi < 150;

- recupero pesante (risanamento conservativo) con Pi > 150.

Nonostante le aspettative di alcuni autori sulla diffusione di questo metodo, in Italia esso non ha avuto molta fortuna ed è svanita la speranza che la sua utilizzazione possa divenire ordinaria. In concreto, a venir meno sono proprio gli studi che permettono di determinare i coefficienti finali (Di Cosmo,

- 26 -

2004). Infatti, dopo una prima attribuzione in via teorica avvenuta nel 1980 per il comune di Bologna (Vicari et al., 1981), la loro determinazione su base reale non è più stata ripresa.

Qui di seguito si riportano due schede usate nel metodo MER: la prima serve per il rilievo del degrado, la seconda per l’attribuzione dei punteggi e il calcolo dei costi (in lire, evidenziato nel terzo particolare)

la seconda per l’attribuzione dei punteggi e il cal colo dei costi (in lire, evidenziato nel
la seconda per l’attribuzione dei punteggi e il cal colo dei costi (in lire, evidenziato nel
la seconda per l’attribuzione dei punteggi e il cal colo dei costi (in lire, evidenziato nel

- 27 -

VVA V AAL LLO OOR RRE EE DDI D II UUN U NNA AA TTR
VVA
V
AAL
LLO
OOR
RRE
EE
DDI D II
UUN
U
NNA
AA
TTR
T
RRA
AAS
SSF
FFO
OOR
RRM
MMA
AAZ
ZZI IIO OON NNE EE
EED
E
DDI IIL LLI IIZ ZZI IIA AA/ //U UUR RRB BBA AAN NNI IIS SST TTI IIC CCA AA

Valore aggiunto da una trasformazione edilizia

Il valore di trasformazione Vt è pari alla differenza tra il valore di mercato Vmt che un immobile assume dopo un intervento di trasformazione, che avviene in n anni, riportato all’attualità al tasso di capitalizzazione r, relativo a fabbricati simili, meno il costo di costruzione K (compreso di oneri e interessi passivi). Determinato il valore di trasformazione è possibile esprimere un giudizio di convenienza economica a trasformare se Vt è maggiore del valore di mercato attuale del fabbricato da trasformare Vmo.

Applicazioni:

Riuso di edifici

Aree edificabili

Cambiamento di destinazioni di uso

La convenienza è data dal verificarsi della relazione:

Vt>Vmo

Essendo il valore di trasformazione:

V

t

⎛ ⎞ V mt K − n m (1) + r (1) + r =
V
mt
K
n
m
(1)
+
r
(1)
+
r
= ⎜ ⎜ ⎝
⎟ ⎟ ⎠

la convenienza si ha se il valore aggiunto dalla trasformazione è positivo:

⎛ ⎞ V mt K ⎜ − ⎜ n m (1) + r (1) +
V
mt
K
n
m
(1)
+
r
(1)
+
r
⎟ ⎟ ⎠

- 28 -

V

mo

0

Determinazione del tempo di collocamento n e dell’intervallo di realizzazione m

-n dipende dalle dinamiche del mercato. Va analizzato il numero di alloggi venduti in un dato intervallo di tempo nel mercato al quale ci riferiamo.

-m è un “tempo tecnico”, dipende dalle risorse umane e tecnologiche impiegate. Va analizzata la capacità produttiva dell’impresa che realizza

Esempio:

Stima della convenienza della Ricostruzione di un edificio e cambiamento di destinazione d’uso. E’ possibile una ricostruzione di volumetria pari a quella preesistente.

Dati a disposizione

Superficie 1.660 mq

Volume edilizio 12.635 mc

Destinazione d’uso: Albergo

Si ipotizza un rendimento dell’attività alberghiera pari all’8%

Si ipotizzano 2 anni per la realizzazione e l’inizio della produttività dell’albergo

Dati da individuare:

Probabile valore di mercato del fabbricato per uso albergo Vmt

Costo di costruzione + oneri + interessi

Da un indagine sui dati storici risulta che il valore a mq commerciale di un albergo è nell’area pari a 2000 €/mq di superficie commerciale

Il costo è pari a 1000 €/mq vuoto per pieno

Essendo il volume edilizio pari 12.635 mc, ipotizzando un altezza di piano di 3 m dopo l’intervento, il probabile valore di mercato del fabbricato per uso albergo

Vmt

sarà 2000 €/mq x (12635/3)mq = 8424000 €

K

sarà 1000 €/mq x (12635/3)mq = 4212000 €

- 29 -

Si noti che non utilizziamo la superficie attuale, perché l’edificio ha un altezza di piano

attualmente diversa da tre metri, come invece sarà a seguito della ricostruzione

Ipotizzando che la trasformazione avvenga in due anni e il costo sia erogato dopo un anno dall’inizio dell’attività (per semplicità)

Essendo Vmt = 8424000 €, K = 4212000 €, n= 2, m=1 diventa:

Sostituendo nella formula:

⎛ ⎞ V mt K ⎜ − ⎜ n m (1) + r (1) +
V
mt
K
n
m
(1)
+
r
(1)
+
r
⎟ ⎟ ⎠

Vt

⎛ ⎞ 8424000 4212000 =⎜ ⎜ − ⎟ 2 1 (1 + 0,08) (1 +
8424000
4212000
=⎜ ⎜
2
1
(1 +
0,08)
(1
+ 0,08)
⎟ ⎠

Ipotizziamo che il valore attuale Vmo dell’edificio sia quello di un edificio per civile abitazione, al quale applicare un deprezzamento per obsolescenza:

Se il valore a mq degli edifici per civile abitazione nuovi è stato stimato in 500 euro, essendo

la superficie attuale pari a 12660 mq, si ha

1860mq x 500 €/mq = 830000 €

A causa dell’obsolescenza il valore viene surrogato con deprezzamento. Ipotizziamo che

l’analisi statistica ci dia per un edificio di 40 anni un deprezzamento del 25%

Dato il valore del nuovo di 830000 il nostro Vmo sarà pari a a 830000 x 0,75 = 622500

Perché ci sia convenienza deve risultare Vt > Vmo

Vt

Vmo

⎛ ⎞ 8424000 4212000 =⎜ ⎜ − ⎟ 2 1 (1 + 0,08) (1 +
8424000
4212000
=⎜ ⎜
2
1
(1 +
0,08)
(1
+ 0,08)
⎟ ⎠

- 30 -

−> 622500

0

SST S TTI IIM MMA AA DDI II UUN D U NN’ ’’ AAR A
SST
S
TTI IIM MMA AA DDI II UUN
D
U
NN’ ’’ AAR
A
RRE
EEA
AA EED
E
DDI IIF FFI IIC CCA AAB BBI IIL LLE EE

Il valore di mercato delle aree edificabili dipende dai seguenti fattori:

Disponibilità di aree e richiesta di suoli (domanda)

Parametri urbanistici che definiscono il grado di edificabilità (offerta)

Disponibilità e caratteri del mercato della riqualificazione urbana (stock esistente)

Le metodologie di stima sono:

Stima a valore di trasformazione: si basa sulla determinazione del valore di trasformazione di un area

Stima per comparazione: si basa sulla possibilità di determinare il valore di mercato di un area conoscendo i parametri urbanistici e il valore di mercato di altre aree edificabili

Stima a valore di trasformazione

Il massimo prezzo accordabile da un compratore ad un area edificabile è quello che permette

allo stesso di edificare e perseguire un utile al netto dei costi attraverso la vendita degli immobili edificati.

Quindi, in assenza della possibilità di stimare il valore di un area attraverso una stima sintetica, si può determinare analiticamente a “vlore di trasformazione” il valore di mercato dell’area.

Il

valore attribuibile all’area edificabile è pari alla differenza tra valore dopo la trasformazione

e

i costi di realizzazione (aumentate dell’utile imprenditoriale). Si ottiene risolvendo rispetto

al valore iniziale (pari al valore dell’area) la relazione

Vt=0

per Vt= 0 se il valore iniziale è quello dell’area: Vmo = Va ed

⎛ ⎞ ( K + utile ) V mt ⎜ − ⎜ n m (1)
(
K
+
utile
)
V
mt
n
m
(1) + r
(1) + r
⎟= ⎟ V
a

ed

Se l’intervento avviene in tempi brevi (mesi) la formula si semplifica in:

Vaed= Vmt – (K+utile)

- 31 -

Esempio: Si calcoli “a valore di trasformazione” il valore venale della seguente area residenziale edificabile:

A = 3000 mq

Iff = 2 mc/mq

Costo di costruzione a mc k = 300 euro

Utile imprenditore sul costo di costruzione 20%

Valore di mercato medio di un alloggio Vmq = 1200 euro/mq

m

= n =0 (tempo di collocamento e di realizzazione trascurabili)

Il

volume edificabile è:

Vol = 3000 mq x 2 mc/mq = 6000 mc

Con una superficie lorda (con h = 3 m) pari a

6000 mc/3m = 2000 mq

Di valore pari a

Ved = 2000 mq x 1200 euro/mq = 2.400.000 euro

Essendo il costo di costruzione a mc k = 300 euro +Utile

e

l’utile dell’imprenditore 10%

il

costo di costruzione sarà:

(300 + 10%) x 6000 mc = 330 x 6000 = 1980000 euro

Essendo m ed n trascurabili:

(K+utile)/qm = 2160000/q°= 1980000 euro

e Vmt/ qn = 2.400.000/q°= 2.400.000euro

un imprenditore sarà disposto ad acquistare l’area per:

2.400.000-1.980.000 = 420.000 euro

realizzando un utile del 10% sul costo di costruzione pari a 30.000 euro.

Il valore a mq dell’area sarà: 420000/3000= 120euro/mq

- 32 -

Stima per comparazione

E’ possibile ricondurre la stima dei valori delle aree edificabili all’indice di edificabilità, in una comparazione monoparametrica. Essendo il volume edificabile Vol pari al prodotto dell’indice di edificabilità per l’area edificabile Iff x Aed, il valore dopo la trasformazione, cioè dopo l’edificazione Vmt è dato dalla superficie calpestabile lorda Vol/h per il valore medio a mq Vmq:

Vol = Iff x Aed,

Iff indice di edificabilità fondiaria

Aed area edificabile (superficie fondiaria)

Volume edificabile

V Ae d valore dell’area edificabile

il valore dopo la trasformazione, in questo caso dopo l’edificazione, Vmt è dato dalla superficie calpestabile lorda Vol/h per il valore medio unitario a mq Vu mq :

Vmt= Vu mq x Vol/h = Vu mq x (Iff x Aed)/h

e il costo K proporzionale al volume Ved in funzione di k (costo medio a metro cubo)

K = k x Vol + V agr = (k x Iff x Aed)+ V agr

Essendo V agr il valore agricolo dell’area edificabile, che perdendo le sue caratteristiche rdi produzione agricola a vantaggio dell’edificabilità appresenta un mancato reddito, quindi un costo.

La relazione

⎛ ⎜ ⎜

K + utile ) mt − ( n (1) + r
K
+ utile
)
mt
− (
n
(1)
+
r

V

(1)

+

r

m

⎟= ⎟ V

a

ed

diventa (trascurando i tempi m ed n):

V Aed = Vmt –K

essendo k il costo unitario a metro cubo (comprensivo dell’utile dell’imprenditore), e h l’altezza di piano (3 o 3,5 per piani terra), si ha

V Aed = Vmt –K = (Vu mq x Vol /h)(k x Vol)+ V agr

Ponendo in evidenza Vol

V Aed = Vol (Vu mq /h – k) + V agr

Essendo Vol =Iff x Aed

- 33 -

V Aed = Vol (Vu mq /h – k) + V agr = Iff x Aed (Vu mq /h – k) + V agr

V Aed / Aed = Iff (Vu mq /h – k) = Iff x Cost

se supponiamo l’altezza h costante, e V mq e V agr costanti, condizione possibile nello stesso segmento di mercato,

V Aed / Aed = Iff x Cost + V agr

Quindi il valore unitario a metro quadro di un area edificabile, ottenuto dividendo il valore dell’area Va ed per la superficie dell’area Aed è proporzionale all’indice di fabbricabilità fondiaria Iff. E’ quindi possibile effettuare la stima per comparazione tenendo conto della proporzionalità tra indici e valore di aree edificabili:

Data un area A, noti gli indici di edificabilità Iff(x) di un area X, e Iff(b) di un area B, oltre al valore a mq dell’area B, pari a V mq (B)=V Aed (B)/A B ,

la stima del valore a mq dell’area A, pari a V mq (X) = V Aed (X)/A X a partire dalla legge di proporzionalità:

(V mq (X)- V agr )/(V mq (B)-V agr )= Iff(x)/ Iff(b)

V mq (X)- V agr = (V mq (B)-V agr ) x Iff(x)/ Iff(b)

Se Iff (a) = 0 il valore V mq (A) =V agr , corrispondente al valore del suolo non edificabile.

V

mq

(

X

)

= V

mq

(

B

)

Iff

(

x

)

(

Iff b

)

+ V

agr

Se il valore agricolo non è noto, bisonga poter effettuare il confronto con due aree di indice Iff(a) e Iff(b) di valori a mq noti V mq (A) e V mq (B). Applicando la legge di proporzionalità alle coppie di suoli (A, X) e (A, B) si ottiene

[V mq (X)- V mq (A)] : [V mq (B)- V mq (A)]= [(Iff(x) - Iff(a))] : [Iff(b) - Iff(a)]

V mq (X)- V mq (A) = [V mq (B)- V mq (A)] x [Iff(x) - Iff(a)] / [Iff(b) - Iff(a)]

V

mq

(

X

)

=

V

mq

(

A

)

+

[

V

mq

(

B

)

V

mq

- 34 -

(

A

)

]

Iff

(

x

)

(

Iff a

)

(

Iff b

)

(

Iff a

)

Vmq

V mq (b) V mq (a) V agr Iff(a) Iff(b) Iff
V
mq (b)
V mq (a)
V agr
Iff(a)
Iff(b)
Iff

- 35 -

AAN

NNA

A

AAL

LLI IIS SSI II RRI IIC CCA AAV VVI II CCO

R

OOS

C

SST

TTI II

Determinazione della convenienza alla trasformazione con l’analisi costi-ricavi.

Nella realtà molte trasformazioni vengono valutate per la convenienza che esplicano in un

periodo limitato ad un certo numero di anni. Il privato che realizza la trasformazione per fini

di lucro ovviamente avrà bisogno di godere di un profitto in un tempo ragionevole in funzione

delle sue esigenze. Queste esigenze cambiano da soggetto a soggetto.

In questo caso si considererà l’attività che determina un reddito nell’arco di tempo nel quale si

pensa si debba determinare la convenienza economica (ad es. 10 anni), e si determinano le voci di spesa e le voci di ricavo relative all’attività stessa.

Flusso di cassa: sequenza di costi e ricavi ordinati nel tempo

1/q 2 1/q 3 1/q 4 Rn R2 R3 C0 C1 C2 C3 Cn 1/q
1/q 2
1/q 3
1/q 4
Rn
R2
R3
C0 C1
C2
C3
Cn
1/q 2
1/q 3
1/q 4
1/q 1

I costi e i ricavi sono le tipologie di effetti economici che costituiscono il flusso di cassa. Nel valutare la convenienza economica dell’operatore singolo, in condizioni di ricerca di una redditività dell’intervento l’analisi costi-ricavi costruisce un bilancio tra i benefici e i costi definiti come:

costi diretti primari o uscite: valore monetario di beni e servizi impiegati per la realizzazione,

la manutenzione e l’esercizio delle opere progettuali (costi di sviluppo e gestione)

- 36 -

benefici diretti primari o ricavi, o entrate: incremento di valore aggiunto da rendite associate all’attività che si va a realizzare.

Sulla base di queste determinazioni si costruisce una cash flow analysis (analisi del flusso di cassa), cioè una analisi della sequenza di costi e benefici ordinati cronologicamente nel periodo di osservazione, che porta all’individuazione del valore attuale netto, del saggio di rendimento interno e del rapporto benefici-costi attualizzato. Le condizioni di convenienza sono le seguenti:

VAN > VANmin

RBCA > 1+s

SRI > SRImin

SRImin e VAN min sono valori che definiscono le condizioni di convenienza fissate per ragioni che dipendono dal momento e da altre contingenze. Al limite SRImin e VAN min saranno pari a 0. Le condizioni diventano allora:

VAN > 0

RBCA > 1

SRI e SRI > 0

Secondo la formulazione proposta dal Marglin (1971) il valore attuale netto è pari alla differenza tra la somma dei costi e la somma dei ricavi dispiegati dall’inizio della realizzazione alla fine del periodo di produttività del progetto, attualizzati:

VAN =−+

B

(

C

0

)

0

n

i

= 1

Bi

Ci (1
Ci
(1

+ r)

i >

VAN

min

L’orizzonte temporale va dall’anno 1 all’anno n, Bi è la somma dei ricavi conseguiti all’anno iesimo, Ci è la somma dei costi sostenuti all’anno iesimo. Con questa formula costi e ricavi si intendono posticipati, cioè erogati alla fine di ogni anno.

n + Bi B ∑ 0 i (1 + r) i = 1 R =
n
+ Bi
B
0
i
(1
+ r)
i
=
1
R
=
≥ 1S +
BCA
n
+ Ci
C
0
i
(1
+ r)
i
=
1

Infine per quanto riguarda il rapporto costi benefici attualizzato:

Il rapporto tra i ricavi e i costi derivanti da un progetto deve essere maggiore di 1+S perché il progetto sia giudicato conveniente.

- 37 -

L’orizzonte temporale va dall’anno 1 all’anno n,

Bi

è la somma dei benefici conseguiti all’anno iesimo,

Ci

è la somma dei costi sostenuti all’anno iesimo.

S è un margine minimo ritenuto accettabile, espresso come frazione di 1 (al minimo corrispondente al tasso di capitalizzazione r)

Il saggio di rendimento interno è il valore del saggio di attualizzazione r per il quale il VAN è pari a zero.

Quindi è il valore di r che corrisponde alla soluzione dell’equazione:

(

B

0

−+

0

C

)

n

i = 1

Bi

Ci (1
Ci
(1

+ r

)

i

VAN

min

= 0

Esempio

Si determinino Valore attuale netto e Saggio di rendimento interno in 10 anni della seguente ristrutturazione di un edificio:

Costo di acquisizione (iniziale) è 70000 euro.

N. Alloggi 10 di 85 (utili), 92 (lordi) mq ciascuno

Costo di ristrutturazione a mc : 150 euro/ mc da sostenere nel primo anno

Costi di gestione 8% del costo di ristrutturazione a partire dal secondo anno

Saggio di attualizzazione 4%

Fitto esigibile per gli alloggi ristrutturati (stimato) 1100 euro/mese

VALORE PER SURROGAZIONE Il valore ottenuto èer surrogazione si riferisce a: a) beni privati il
VALORE PER SURROGAZIONE
Il valore ottenuto èer surrogazione si riferisce a:
a) beni privati il cui valore di mercato non è desumibile da un mercato di riferimento, perché
hanno caratteristiche particolari, come ad esempio immobili di vecchia costruzione, per i quali
non esistono riferimenti di mercato.
b) beni pubblici che non hanno un mercato, e conseguentemente un loro valore di mercato,
ma hanno un valore d’uso sociale,

- 38 -

Per questi beni si surroga il valore d’uso da quello di analoghi beni che sono simili per funzione ai beni oggetto di stima

In altre parole, l’aspetto che guida la stima non è più la caratteristica materiale del bene, ma la sua funzione di uso.

Aspetto del foglio di Excel per l’impostazione di una analisi costi ricavi. Nelle celle sono visibili le formule

Potremmo dire che il saggio di rendimento interno rappresenta la misura tra le infinite possibilità dell’incidenza delle situazioni di convenienza assoluta (VAN > 0) dell’intervento rispetto a quelle di mancata convenienza (VAN < 0).

Il Saggio di rendimento Interno rappresenta il limite superiore dell’intervallo che a partire da 0 include tutti i saggi di rendimento per i quali il VAN è positivo. E’ quindi ovvio che più elevato è SRI più ampia è la gamma di possibilità che il VAN sia positivo, e che quindi si verifichi una convenienza a intervenire.

Nella determinazione del Valore Attuale Netto le voci che risentono di più del riporto all’attualità e quindi del valore del saggio sono i ricavi, perché nella sequenza del flusso si hanno prima i più rilevanti effetti negativi (il costo di intervento) e successivamente i più rilevanti effetti positivi (l’avvio delle attività economiche dopo l’intervento).

Quindi una volta riportati all’attualità con l’uso del dividendo (1+r)n risentono maggiormente della riduzione
Quindi una volta riportati all’attualità con l’uso del dividendo (1+r)n risentono maggiormente
della riduzione rispetto al costo di costruzione che viene diviso per un dividendo con
esponente più piccolo.
VAN > 0
0
VAN < 0
Punto di Inversione
n
Tempo

Se il saggio di rendimento interno è Sri significa che nell’intervallo (0, Sri) il VAN è positivo,

oltre no. Nel diagramma si vede l’andamento del VAN in funzione del tempo. Man mano che

si aggiungono i ricavi il VAN cresce, passando da negativo a positivo. La posizione del punto

di inversione dipende dal saggio adottato: il punto di inversione è anticipato con saggi

compresi tra 0 e Sri e più bassi. Non esiste punto di inversione se r > Sri.

Quindi se il saggio di rendimento interno r è elevato significa che il VAN ha maggiore possibilità di essere positivo anche utilizzando un saggio r che porta a far pesare molto meno i ricavi rispetto ai costi.

- 39 -

Se il saggio di rendimento interno è Sri significa che nell’intervallo (0, Sri) il VAN è positivo, oltre no.

Nel diagramma si vede l’andamento di VAN determinati con differenti saggi in funzione del saggio
Nel diagramma si vede l’andamento di VAN determinati con differenti saggi in funzione del
saggio di rendimento interno sulla scala dei tempi
VAN
VAN (r 1 )
VAN (r 2 )
VAN (r 3 )
0
n
Tempo
VAN (SRI)

Nel diagramma si vede l’andamento del VAN in funzione del saggio di rendimento interno

0

ampiezza intervallo 0-SRI VAN > 0 VAN < 0 r SRI = Punto di Inversione
ampiezza intervallo
0-SRI
VAN > 0
VAN < 0
r
SRI = Punto di Inversione

- 40 -

- 41 -

LLA L AA VVA V AAL LLU UUT TTA AAZ ZZO OON NNE EE DDE
LLA
L
AA VVA
V
AAL
LLU
UUT
TTA
AAZ
ZZO
OON
NNE
EE DDE
D
EEL
LLL
LLA
AA CCO
C
OON
NNV
VVE
EEN
NNI IIE EEN NNZ ZZA AA CCO
C
OOL
LLL
LLE
EET
TTT
TTI IIV VVA AA

L’analisi costi benefici

L’analisi costi benefici si fonda sulla stessa struttura dell’analisi costi-ricavi, della quale di fatto costituisce una estensione metodologica a processi per i quali sono rilevanti lo sviluppo nel tempo e la dimensione economica-monetaria degli effetti generati dalla realizzazione di un progetto sul capitale sociale e sul capitale naturale.

L’analisi costi-benefici valuta, per ogni alternativa i costi iniziali e futuri, nonché i benefici che ne scaturiscono, stimando entrambi dal punto di vista dell’intera collettività urbana, metropolitana o regionale (Fusco Girard, 1974).

L’analisi costi benefici quindi deriva da un concetto di utilità collettiva, diverso da quello di utilità individuale attraverso l’estensione della valutazione economica finanziaria (analisi costi ricavi) a problemi nei quali è necessario stimare oltre agli effetti sul capitale economico finanziario anche gli effetti sul capitale sociale e sul capitale naturale dovuti ad una scelta di piano o ad un progetto.

L’obiettivo però è quello di minimizzare i costi della collettività e massimizzare i benefici misurandoli nell’ottica dell’efficacia della spesa pubblica.

La monetizzazione di un effetto sociale e ambientale di un progetto quindi rappresenta la dimensione finanziaria dell’uso di una risorsa o del vantaggio di cui gode la comunità, o la dimensione finanziaria dello svantaggio o la privazione della risorsa che subisce la comunità, in seguito alla realizzazione di un progetto.

La rappresentazione degli effetti è parziale, essendo limitata alla sua dimensione monetaria, e riveste una certa utilità esclusivamente nel momento decisionale legato alla allocazione delle risorse pubbliche per gli interventi.

Per questo motivo, e per la rilevanza dell’aspetto monetaristico delle decisioni collettive, l’analisi costi benefici continua ad essere utilizzata nella valutazione dei progetti, e risulta di particolare rilievo per la valutazione di progetti di recupero del patrimonio culturale, evidenziando i ritorni economico-finanziari ”allargati” derivanti dalla loro realizzazione.

L’articolazione delle voci di costo e di beneficio è più complessa, tenendo essa conto dei seguenti aspetti (Grillenzoni e Grittani, 1992):

costi primari: valore di beni e servizi impiegati per la realizzazione, la manutenzione e l’esercizio delle opere progettuali (costi di sviluppo e gestione)

costi secondari: valore di beni e servizi utilizzati per la trasformazione e la commercializzazione delle maggiori produzioni conseguenti all’investimento

costi indiretti: valore di beni e servizi impiegati per altri investimenti resi possibili o necessari dalla realizzazione del progetto

- 42 -

benefici principali: incremento di valore aggiunto e riduzione di costi derivanti dalla realizzazione del progetto.

benefici secondari: incremento di valore aggiunto e riduzione di costi collegati alle attività direttamente interessate dalla realizzazione del progetto.

benefici indiretti: incremento di reddito dovuto a effetti moltiplicativi generati dalla realizzazione del progetto.

Una classificazione più appropriata rispetto all’obiettivo del recupero e della conservazione di beni culturali e ambientali è quella che determina le tipologie di benefici in funzione degli utenti secondo il modello del valore sociale complesso (Fusco Girard, 1987):

Benefici e costi sostenuti relativi ai produttori e agli utenti diretti. Sono coloro che usufruiscono direttamente dell’intervento: gestori e utenti delle attività economiche insediate nel riuso, proprietari dell’immobile etc.

Benefici e costi sostenuti relativi agli utenti indiretti. Sono coloro che usufruiscono dei servizi, delle attività valorizzate o svalutate dall’intervento di recupero.

Benefici e costi sostenuti relativi agli utenti potenziali e futuri. Sono coloro che usufruiscono del valore di opzione e di esistenza relativo al bene recuperato e al contesto urbano-ambientale interessato dall’intervento.

Sulla base di queste determinazioni si costruisce una sequenza di costi e benefici ordinati cronologicamente nel periodo di osservazione, che porta all’individuazione del valore attuale netto, del saggio di rendimento interno e del rapporto benefici-costi attualizzato.

Come per l’analisi costi ricavi, le condizioni di convenienza sono legate alla determinazione di valore attuale netto e Saggio di rendimento interno.

- 43 -

E ffetto

 

Tipologia di costo

 

T ipologia di B eneficio

 

E ffetti indotti

Riqualificazione fisica dell’im m obile

Costo di intervento

 

R ivalutazione dell’im m obile

R

ecupero dell’identità storica

M

ancati

redditi

per

 

attività

prossim e

all’edificio da recuperare

N

uove

attività

Costi

di

gestione

e

di

In

crem ento occupazionale

 

M aggiore benessere

economiche insediate

esercizio

   

N

uovi servizi insediati

C osti

di

gestione

e

di

M

aggiore

accessibilità

ai

Equità

 

esercizio

 

servizi

 

E ventuali flussi fiscali a rem unerazione delle

Riduzione dei costi di accesso

ai

servizi

urbanizzazioni

   

G

entrification

Riduzione

 

M

aggior

valore

degli

R

iduzione del disagio sociale

 

dell’accessibilità

 

al

im

m obili per i proprietari

 

m

ercato im m obiliare

 

In

crem ento

della

Riduzione

 

R edditi

delle

nuove

attività

N

uove occasioni di socialità

qualità

urbana

dell’accessibilità

 

al

economiche

 

In

crem ento

m

ercato im m obiliare

Riduzione

di

rischi

di

dell’attrattività

del

 

investim ento nell’area

contesto

 

Alcuni effetti economici, costi e benefici ricorrenti nel recupero del patrimonio architettonico.

Esempio di Analisi costi benefici relativa alla realizzazione di una strda

Una analisi costi ricavi si baserebbe solo voci di costo e di beneficio diretti, invece una analisi costi benefici può avere le seguenti voci:

Esempio di costo diretto principale: il costo di intervento per la realizzazione della strada.

Esempio di costo diretto secondario: la spesa sostenuta per la realizzazione di un impianto di erogazione di carburante lungo la nuova strada.

Esempio di costo indiretto: opere di mitigazione dell’inquinamento acustico, dell’impatto paesaggistico, sostenute dai residenti in prossimità della strada, spese sanitarie per incremento di malattie da inquinamento etc.

Esempio di beneficio diretto: il ticket di accesso alla strada.

Esempio di beneficio diretto secondario: l’utile del gestore dell’impianto carburante

Esempio di beneficio indiretto: La riduzione di spesa per gli spostamenti dovuta alla realizzazione del nuovo tratto stradale.

La riduzione delle spese sanitarie e previdenziali dovute alla riduzione di incidenti d’auto.

Limiti dell’analisi costi benefici

- 44 -

L’analisi costi benefici ha costituito il supporto per la valutazione delle grandi opere pubbliche per decenni. L’imporsi dei principi di sviluppo sostenibile e la necessità di valutare gli effetti di lungo periodo delle politiche di piano ha reso ancora più rilevanti i limiti di questa metodologia dovuti alla non perfetta applicabilità dei seguenti principi:

Principio di compensabilità. Se la somma dei benefici supera la somma dei costi i soggetti che godono di un beneficio, possono compensare (attraverso la monetizzazione degli effetti) quelli che subiscono dei costi (Hicks).

Principio di sostituibilità. Ogni risorsa persa è sostituibile attrverso la riproduzione di una nuova risorsa.

Tali principi sono alla base della definizione di efficienza data da Wilfredo Pareto in funzione delle politiche che perseguono l’utilità collettiva:

Una trasformazione è efficiente se incrementa il benessere di almeno un individuo senza decrementare quello degli gli altri

individuo A

individuo A Stato iniziale Trasformazione Individuo B 10 0 Individuo C Individuo N Individuo N-1

Stato iniziale

Trasformazione

Individuo B

10 0
10
0

Individuo C

Individuo N

Individuo N-1

La

trasformazione che interessa B è Pareto-efficiente solo se vale la compensabilità perfetta.

In

tal caso eventuali danni ai soggetti A, C, D, E potranno essere compensati da B. Inoltre si

presuppone che le risorse utilizzate per la trasformazione siano rigenerabili, quindi si

presuppone la sostituibilità perfetta delle risorse stesse.

Tale assunzione ha un limite di modello evidente: si possono avere non una ma n trasformazioni consecutive che avvantaggiano sempre lo stesso soggetto (l’individuo b nell’immagine), e le n trasformazioni possono tendere a infinito. In questo caso l’utilità collettiva corrisponderebbe all’utilità dell’individuo avvantaggiato dalle infinite

trasformazioni, portando ad un paradosso in termini di equità: non può essere equa una serie

di trasformazioni che pur non svantaggiando nessun individuo ne avvantaggia solo uno, ne

può essere considerata più una serie di trasformazioni di utilità collettiva, se n va a infinito, rendendo trascurabili, quindi nulle le utilità “di dimensioni finite” di tutti gli individui non avvantaggiati.

L’imporsi dei principi di sviluppo sostenibile e la necessità di valutare gli effetti di lungo periodo delle politiche di piano ha reso ancora più rilevanti i limiti di questa approccio (Munda, 1997) che si traducono nelle seguenti difficoltà operative:

- 45 -

Assenza di valutazione degli effetti distributivi. La valutazione costi-benefici non è equitaria. I benefici potrebbero essere distribuiti in una parte della comunità e i costi in un'altra, del tutto distinta dalla prima, determinando un squilibrio non accettabile, anche quando la valutazione individua un bilancio globale positivo.

Ad esempio l’inquinamento prodotto da una fabbrica fornisce vantaggi a imprenditori e lavoratori (utili e salari) e svantaggi ai residenti (inquinamento e perdita del valore immobiliare delle proprietà)

Difficoltà di valutazione degli effetti di lungo termine. L’anticipazione degli effetti attraverso le formule esponenziali inverse perde di significato quando il termine n contenuto nella espressione 1/(1+r)n assume valori elevati.

I costi sociali, generalmente riferibili a orizzonti temporali di lungo periodo, a differenza dei costi finanziari di intervento riferiti al breve periodo, conseguentemente incidono maniera minima nel bilancio costi benefici, perché ridimensionati fortemente dall’elevato sconto che subiscono nell’attualizzazione.

I costi ambientali, ad esempio, si manifestano in periodi dell’ordine del secolo.

Se un costo ambientale rilevante si manifesterà tra un secolo, una volta diviso per (1+r) 100 o (1+r) 200 conterà in maniera estremamente limitata nel bilancio, rispetto ad un beneficio economico che si avrà invece nel futuro più prossimo ad esempio tra 10 anni:

Per r=5%

1/(1+r) 10 =1,05 10 = 0,61 => l’effetto ambientale è ridimensionato al 61,3%

1/(1+r) 100

=1,05 - 100