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A NBR 12721 e o clculo do Custo Unitrio Bsico Econ. Daniel Furletti* e Econ. Luciene Pires Teixeira** O que o CUB - O Custo Unitrio Bsico (CUB) uma estimativa parcial para o valor do metro quadrado de obra, que reflete a variao mensal dos custos de construo imobiliria com materiais, equipamentos e mo-de-obra. Atualmente, o clculo do CUB feito com base numa cesta representativa de 40 insumos essenciais da construo, alm do aluguel da betoneira e de cinco categorias profissionais. Na formao dos custos unitrios bsicos no so considerados vrios itens adicionais importantes, como elevadores, fundaes especiais, instalaes prediais (gua, luz, esgoto, telefonia), servios complementares de urbanizao, recreao e ajardinamento, remunerao de engenharia, etc. A razo para isto est no objetivo precpuo deste indicador, que servir como parmetro na determinao de um valor mnimo para o metro quadrado de construo para fins de registro das incorporaes imobilirias. Segundo a NBR 12721:1999, o Custo Unitrio Bsico utilizado para o clculo do custo global da construo e para a avaliao dos custos de construo:
custo global da construo: valor mnimo que pode ser atribudo construo da edificao para fins do disposto no art. 32, da Lei 4.591/64, quando o contrato for de Construo por Administrao. calculado com a utilizao do custo unitrio bsico divulgado pelos Sindicatos da Indstria da Construo Civil da localidade correspondente ao padro mais semelhante ao do imvel incorporado, e corresponde ao somatrio dos seguintes itens: i) valor resultante da multiplicao desse custo unitrio bsico pelo somatrio de todas as suas reas equivalentes rea de custo padro; e ii) valor de todas as demais despesas no includas no clculo do custo unitrio bsico, com a incluso, no mnimo, dos itens descriminados no Quadro III, do Anexo A. custo unitrio bsico: custo por metro quadrado de construo do projeto-padro considerado, calculado de acordo com a metodologia estabelecida no item 8.3 desta Norma, pelos Sindicatos da Indstria da Construo Civil, e que serve de base para a avaliao dos custos de construo das edificaes, os quais devem ser arquivados no Ofcio de Registro de Imveis.

A pesquisa do CUB tem sido importante para o acompanhamento da evoluo dos custos das edificaes de um modo geral, permitindo apurar mensalmente os preos dos principais insumos da construo nas diversas unidades da federao e orientar as empresas do setor quanto sua evoluo histrica e principais tendncias. Apresenta, ainda, largo campo de aplicaes na execuo e anlise de oramentos; na engenharia de avaliaes; na aferio indireta do valor da mo-de-obra empregada numa edificao; no julgamento de concorrncias; no planejamento e programao de investimentos na rea de edificaes e em qualquer outro campo em que so utilizados como parmetro de deciso os custos de construo imobiliria e ndices que expressam sua evoluo. Metodologia de Clculo - O CUB calculado para os vrios projetos-padro constantes da atual NBR 12721:1999 da Associao Brasileira de Normas Tcnicas ABNT. Para cada projeto-padro foi elaborado um oramento analtico, do qual so derivados os lotes bsicos de insumos, mo-de-obra ou servios (calculados com 100% dos respectivos itens componentes das curvas ABC). Assim, cada insumo dos lotes bsicos representa uma
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Coordenador Sindical do Sinduscon-MG e Secretrio-Executivo do Banco de Dados da CBIC. Coordenadora Tcnica do Banco de Dados da CBIC e Doutoranda em Economia Aplicada pela UFV.

famlia de materiais, equipamentos ou mo-de-obra que foram agrupados segundo a matria-prima componente do insumo ou a finalidade da prestao do servio. Este procedimento permite que cada item do oramento analtico do projeto-padro tenha representatividade no lote bsico, sem a excluso de nenhum insumo ou servio componente. Os lotes bsicos representativos definem os coeficientes tcnicos, aos quais se aplicam preos promdios, sendo que os salrios das categorias de mo-de-obra pesquisadas incluem encargos previdencirios e trabalhistas e, em alguns casos, tambm os benefcios sociais constantes das convenes coletivas de trabalho locais. A coleta dos preos realizada mensalmente pelos Sindicatos da Indstria da Construo Civil atravs de pesquisa realizada junto a uma amostra significativa de empresas construtoras, complementada quando necessrio - por informaes de fornecedores de materiais de construo. Ressalta-se, porm, que o universo da pesquisa muito mais sob a tica do comprador, ao invs da apurao simples de preos junto aos distribuidores e revendedores de materiais de construo, uma vez que o indicador se refere a custo e no a preo. A apurao pela tica do comprador tem a inteno de revelar o custo real dos itens de composio dos projetos de construo. O tamanho da amostra para a coleta de preos varia por localizao, mas sempre se respeitando os nveis mnimos de significncia estatstica. Estes dados so uniformizados conforme o uso local, os prazos de pagamento e quantidades de cada insumo adquirido pelas empresas construtoras, atravs de uma planilha enviada mensalmente s empresas informantes. O propsito se chegar, para cada insumo pesquisado, a um valor promdio que espelhe com fidedignidade a real evoluo do seu preo, permitindo a apurao de um custo de construo em valor absoluto mais realista. Atualmente so calculados os CUBs para 24 projetos-padro habitacionais, com 1, 4, 8 e 12 pavimentos, de 2 ou 3 quartos nos padres de acabamento baixo, normal e alto. E CUBs para 26 projetos-padro comerciais - salas e lojas e andares livres, com 4, 8, 12 e 16 pavimentos, nos padres de acabamento baixo, normal e alto, alm do galpo industrial e da casa popular de 1 quarto. Histria do CUB - O CUB foi criado em dezembro de 1964, com a Lei 4.591 (art. 54) e a Proposta de Norma Brasileira - PNB 140. A partir da os Sindicatos da Indstria da Construo Civil (Sinduscons) passaram a calcular e divulgar, at o 5 dia de cada ms subseqente, as diversas especificaes do custo unitrio bsico por metro quadrado de construo. A PNB 140 sofreu sua primeira reformulao em agosto de 1992, quando foram mantidos os projetos-padro habitacionais datados de 1964 e alterados somente os oramentos analticos que deram origem aos novos lotes bsicos, passando a ser denominada de NBR 12721/92, com validade a partir de 01/01/1993. Em novembro de 1999 a NBR 12721/92 foi complementada, com a introduo de novos lotes bsicos para apurao de custos unitrios bsicos dos projetos-padro comerciais salas e lojas e andares livres, alm do galpo industrial e da casa popular. Com esta nova reformulao, a norma passou a ser denominada de NBR 12721:1999, com vigncia a partir de 29/02/2000 at os dias atuais. Destaca-se que a NBR 12721:1999 mantm os projetos-padro habitacionais de 1964 e seus respectivos lotes bsicos de 1992 e apresenta os novos projetos-padro comerciais, galpo industrial e casa popular datados de 1997 com seus respectivos lotes bsicos do mesmo ano.

Proposta de Reviso Ampla da NBR 12721 - Todas as atualizaes e revises propostas para a NBR 12721 sempre ocorreram buscando melhor adequar as constantes transformaes no mbito da construo imobiliria realidade de custo deste mercado. Nas ltimas dcadas houve mudanas significativas no produto da construo e no seu processo construtivo, com a introduo de novas tecnologias, novos materiais e um grande esforo do setor por maior produtividade e pela certificao de qualidade e segurana no trabalho. Todo esse desenvolvimento contribuiu para que a NBR 12721:1999 se tornasse defasada, uma vez que trabalha com projetos-padro habitacionais de 1964 e comerciais de 1997. A soluo proposta pela Cmara Brasileira da Indstria da Construo - CBIC foi reformular amplamente o escopo da NBR 12721:1999, atravs de um novo projeto de reviso. Para esta reviso foram executados dezesseis novos projetos-padro (com as respectivas plantas arquitetnicas, estruturais e complementares) cujas caractersticas bsicas e especificaes de acabamento obedecem aos atuais padres construtivos, que incorporam as tecnologias, os materiais e os ndices de produtividade da mo-de-obra vigentes, alm de estarem em perfeito acordo com os atuais instrumentos e procedimentos legais. Alm da introduo de novos projetos-padro totalmente diferentes dos anteriores, com incluso de subsolos e novas especificaes de acabamento, destacam-se outras alteraes propostas no projeto de reviso: introduo de critrios para criao dos projetos-padro regionalizados; introduo de metodologia orientadora para a coleta de preos e clculo do Custo Unitrio Bsico por m2 de construo; oramentos analticos dos novos projetos-padro, que resultaram em novos lotes bsicos a serem orados mensalmente pelos Sindicatos da Indstria da Construo Civil e introduo de alteraes nos quadros j existentes na norma vigente. Ressalta-se que esta atual reviso, de singular importncia para o setor da construo civil, resultado de quatro anos de estudos tcnicos e de amplas discusses no mbito da CBIC e suas entidades afiliadas. As alteraes propostas foram abertamente debatidas e referendadas por agentes de todo mercado imobilirio nacional e por representantes da sociedade civil organizada, atravs de uma Comisso de Estudos constituda pelo Comit Brasileiro de Construo da ABNT, a fim de dar total transparncia ao debate e uniformizar as diversas opinies. O atual processo de reviso, denominado Projeto NBR 12721:2005, est atualmente em fase de consulta pblica na ABNT, com previso de aprovao e vigncia para o incio de 2006. Este projeto de reviso uma antiga aspirao do setor imobilirio nacional que considerava todas as modificaes propostas necessrias para se ter um indicador de custos setoriais o mais realista possvel.