DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 1.

CONCEPTO De conformidad con el artculo 1915 del Cdigo Civil: El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado. De la sola lectura de esta disposicin, arrendamiento puede asumir tres modalidades: ( a ) Concesin del goce de una cosa; ( b ) Ejecucin de una obra; y ( c ) Prestacin de un servicio. 2. CARACTERISTICAS a) El arrendamiento constituye un contrato bilateral, pues el arrendador y arrendatario se obligan recprocamente. b) Constituye un contrato oneroso, porque tiene por objeto la utilidad de ambas partes. c) Es conmutativo, y ello porque las prestaciones ejecutadas por las partes se miran como equivalentes. d) Es un contrato principal, porque subsiste por s mismo sin necesidad de otra convencin. e) El arrendamiento es un contrato consensual, perfecciona por el solo consentimiento. pues se se deduce que el

PRECISIONES 1. Las partes, en virtud del principio de la autonoma de la voluntad, pueden libremente convenir que el contrato se otorgue por escritura pblica o privada, en cuyo caso se tratar de una solemnidad voluntaria y se aplica una regla anloga a las solemnidades voluntarias del contrato de compraventa. Artculos 1802 y 1921 del Cdigo Civil. 2. En la prctica es conveniente otorgar escritura, sea pblica o privada por las siguientes razones: i. Para la prueba del contrato, ya que si la renta de arrendamiento excede las 2 UTM, esta obligacin no se puede acreditar por testigos, pues la prueba testimonial no procede cuando una obligacin debe constar por escrito, y deber constar por escrito cuando el contrato contiene la entrega de una cosa que valga ms de 2 UTM. Artculos 1708 y 1709 del Cdigo Civil. ii. Resulta conveniente someter el arrendamiento de inmueble a escritura pblica, e inscribir dicho contrato en el Conservador de Bienes Races para que los terceros adquirentes de la

propiedad, se vean en la obligacin de respetar el arriendo. Artculos 1962 del Cdigo Civil y 53 n 2 del Reglamento del Conservador de Bienes Races. iii. La ley en ciertas ocasiones exige el cumplimiento de alguna formalidad a fin de proteger a determinadas personas, v. g. en el arrendamiento de cosa inmueble de propiedad de la mujer casada en sociedad conyugal, en cuyo caso si se quiere exceder los lmites legales de tiempo ( cinco aos en el caso de los bienes races urbanos y ocho aos en el caso de los inmuebles rsticos o no urbanos), es necesaria la autorizacin de la mujer, la cual debe otorgarse por escritura pblica. f) El arrendamiento constituye un ttulo de mera tenencia. Artculo 714 del Cdigo Civil. g) Constituye el arrendamiento un contrato de tracto sucesivo, lo cual significa que los derechos subjetivos y obligaciones que surgen o emanan del mismo, van naciendo y extinguindose sucesivamente en el transcurso del tiempo. Recordemos que en este tipo de contrato la resolucin del mismo adopta el nombre de terminacin.
a)

b) c)

3. IMPORTANCIA El arrendamiento es tan necesario y de uso tan universal como el de compraventa, porque en todos los lugares el hombre que carece de ciertas cosas se ve precisado a procurarse su goce, cuando no puede o no quiere comprarlas. Por su medio, el hombre se procura una habitacin para su familia, o un terreno donde ejercer su actividad, o una forma de prestar temporalmente a otro su trabajo, sus servicios, sus cuidados. Contribuye de un modo eficaz al desarrollo de la agricultura, la industria y el comercio; y est arraigado en las costumbres de todo el mundo.1 Este contrato es tan frecuente como el de compraventa, ello se traduce en el nmero de disposiciones que le dedica el Cdigo de Bello a su regulacin. Algunas formas del contrato, por su excepcional importancia, han adquirido una personalidad propia, como sucede con el contrato de trabajo. (El Cdigo Civil lo regulaba imperfectamente a propsito del arrendamiento de criados domsticos). 4. LAS PARTES DEL CONTRATO 5. Las partes que intervienen en el contrato suelen tomar distinto nombre, as tratndose de arrendamiento de cosas el que debe proporcionar el goce se denomina arrendador y su contraparte arrendatario. Si el arrendamiento recae sobre un predio urbano el arrendatario toma el nombre de inquilino, si recae sobre un predio rstico el arrendatario toma el nombre de colono. Artculos 1970 y 1979 del Cdigo Civil.2 El colono que paga con una cuota de los frutos de la cosa se llama aparcero; pero este contrato es ms propiamente una sociedad que un
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BARROS ERRZURIZ, Alfredo. Curso de Derecho Civil. Segunda Parte. Ed. SCHMIDT, Claudia y PAVIC, Lorena. Contrato de Arrendamiento. Material de

Nascimento, Santiago de Chile, 1932, pgina 200.

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Estudio, Escuela de Derecho, Universidad de Chile, pgina 1. 2

arrendamiento. En la ejecucin de una obra material, la parte que ejecuta la obra se llama artfice, y si se trata de la construccin de un edificio, empresario. 6. PARALELO ENTRE EL ARRENDAMIENTO DE COSA Y LA COMPRAVENTA a) SEMEJANZAS 1. Ambos contratos son consensuales, bilaterales, onerosos y conmutativos. 2. Requieren ambos, como elementos esenciales, cosa, precio y consentimiento. 3. En ambos contratos una parte se obliga a entregar una cosa y a procurar a la otra un goce tranquilo y til, respondiendo del saneamiento de la eviccin y de los vicios redhibitorios.3 4. Algunas instituciones del contrato de compraventa se aplican al arrendamiento de cosa, v. g. las arras. b) DIFERENCIAS 1. La compraventa es un ttulo translaticio de dominio porque naturalmente sirve para transferirlo; seguida de la tradicin, conduce al comprador a la adquisicin del dominio, a condicin de que el vendedor y tradente sea propietario. 4 En cambio, el arrendamiento de cosa constituye un ttulo de mera tenencia. El arrendatario no adquiere la propiedad de la cosa entregada, ni la posesin, sino que tiene la cosa reconociendo un dominio ajeno. 2. El goce de la cosa que el vendedor se obliga a procurar al comprador es un goce definitivo y perpetuo. Entre tanto, el goce que el arrendador debe conceder al arrendatario es necesariamente temporal y, al cabo de terminado el goce, la cosa debe ser restituida.5

7. PARALELO ENTRE EL ARRENDAMIENTO DE COSA Y EL USUFRUCTO a) SEMEJANZA En ambos se da el goce de una cosa. b) DIFERENCIAS 1. El usufructo es un derecho real, que puede perseguirse de manos de cualquier poseedor de la cosa; en cambio, el arrendamiento slo genera derechos personales o crditos, los cuales slo otorgan accin contra la parte contratante. Sin embargo, la ley obliga en ciertos casos a los terceros a respetar el contrato de arrendamiento, cuando se han
3

MEZA BARROS, Ramn. Manual de Derecho Civil. De las Fuentes de las

Obligaciones. Tomo I. Octava Edicin. Ed. Jurdica de Chile, Santiago de Chile, pgina 193.
4 5

Ibdem. Ibdem. 3

guardado ciertas solemnidades (artculo 1962); por tanto, si bien en principio del arrendamiento slo se generan derechos personales o crditos, en ciertos casos el arrendamiento adopta un cariz de derecho real, ya que si se cumplen las formalidades del artculo 1962, los derechos que emanan del arrendamiento tienen eficacia erga omnes. 2. El usufructo puede ser gratuito; en cambio, el arrendamiento siempre es oneroso. 3. El usufructo se extingue por la muerte del usufructuario; el arrendamiento, por regla general, pasa a los herederos. 4. El usufructo sobre bienes races es siempre solemne, el arrendamiento consensual. 8. PARALELO ENTRE EL ARRENDAMIENTO DE COSA Y EL COMODATO a) SEMENJANZA En ambos se da el uso temporal de una cosa. b) DIFERENCIAS 1. El comodato es un contrato real, lo cual significa que se perfecciona por la entrega de la cosa. Artculos 2174 y 1443 del Cdigo Civil; en cambio el arrendamiento constituye un contrato consensual, este es, se perfecciona por el slo consentimiento de las partes. 2. El comodato constituye un contrato esencialmente gratuito (artculo 2174 inciso 1); en cambio el arrendamiento es un contrato oneroso. 9. DE LAS DIVERSAS CLASES DE ARRENDAMIENTO El contrato de arrendamiento puede asumir tres modalidades o tipos, a saber: (a) Arrendamiento de cosas. (b) Prestacin de servicios. (c) Confeccin de obra. (a) DEL ARRENDAMIENTO DE COSA 1. CONCEPTO El arrendamiento de cosa es el contrato en que una de las partes se obliga a conceder el goce de una cosa y la otra a pagar por este goce un determinado precio.6 Artculo 1915 2. ELEMENTOS DEL CONTRATO El arrendamiento requiere como elementos esenciales: consentimiento, la cosa y el precio (consensos, res, premium). a)
6

el

EL CONSENTIMIENTO

Recordemos que la parte que confiere el goce de la cosa se denomina arrendador

y la que debe pagar el precio, arrendatario (artculo 1919); el arrendatario de predios urbanos recibe la denominacin de inquilino (artculo 1970), y el arrendatario de predios rsticos, la particular denominacin de colono (artculo 1979). 4

El arrendamiento de cosas es un contrato consensual, ello significa que se perfecciona por el slo consentimiento de las partes acerca de la cosa y el precio. Con todo, es posible que las partes estipulen las formalidades que juzguen convenientes, y dar al contrato, un carcter solemne (mediante otorgamiento de escritura pblica o privada). Artculo 1921 Como ya se vio, es conveniente celebrar el contrato de arrendamiento por escritura pblica e inscribir dicha escritura en el Conservador de Bienes Races. b) LA COSA La cosa objeto del arrendamiento deber reunir todos los requisitos generales a todo objeto de una declaracin de voluntad. Por tanto deber ser lcito, comerciable, determinado o determinable y existir o esperarse que exista. Artculos 1460 y 1461 del Cdigo Civil. La ley dispone que pueden arrendarse todas las cosas corporales o incorporales, que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohibe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de habitacin y uso. OBSERVACIONES 1. Dada la naturaleza especial del contrato de arrendamiento, la cosa arrendada no debe ser consumible. 2. No son susceptibles de arrendarse: a) Las cosas cuyo arriendo est prohibido por la ley; b) Los derechos personalsimos, v. g. el derecho real de uso o habitacin (artculo 811). c) Las cosas consumibles, es decir, aquellas de las que no puede hacerse un uso acorde con su naturaleza sin que se destruyan, puesto que es esencial que la cosa debe ser restituida al trmino del contrato.7 EXCEPCIN El artculo 171 del Cdigo de Minera permite el arriendo de sustancias minerales. c) EL PRECIO Al igual que en el contrato de compraventa, se requiere de un precio, pero en este caso se define como el dinero o frutos que el arrendatario se obliga a dar al arrendador por el goce de la cosa arrendada. Artculo 1917 ACOTACIONES 1. Debe reunir el precio los mismos requisitos que exige el contrato de compraventa. 2. El precio en el arrendamiento puede consistir en una suma de dinero o bien, en frutos naturales de la cosa arrendada. Artculo 1917 En caso de pagarse el precio con frutos naturales de la cosa arrendada, podr fijarse una cantidad determinada o una cuota o parte alcuota de los de cada cosecha, esta ltima forma de pago del precio es frecuente en el arrendamiento de

MEZA BARROS, Ramn. Ob. Cit., pgina 196. 5

predios rsticos y recibe la denominacin de aparcera, vulgarmente llamada mediera.8 3. Si el precio es en dinero, ste se fijar de la misma forma que en el contrato de compraventa, es decir, por las partes o por un tercero. 4. Si el precio en el arrendamiento se paga peridicamente se llama renta. Artculo 1917 inciso 2 10.EFECTOS INMEDIATOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE COSA Son los derechos y obligaciones que de l emanan. a) OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR 1. Entregar al arrendatario la cosa arrendada; 2. Mantenerla en el estado de servir para el fin del arrendamiento; y 3. Librar al arrendatario de toda turbacin o embarazo en el goce de la cosa. NOTA La primera obligacin es de la esencia del contrato de arrendamiento, por tanto no puede nunca faltar. Artculo 1444 1. OBLIGACIN DE ENTREGAR LA COSA ADVERTENCIA A pesar de ser la entrega una obligacin esencial, no por eso convierte al arrendamiento en un contrato real. El contrato es consensual y por excepcin solemne9, as se deduce claramente del artculo 1915 que nos seala que el arrendador se obliga a conceder el goce de una cosa. a) FORMA DE LA ENTREGA La entrega de la cosa que se da en arriendo podr hacerse bajo cualquiera de las formas de tradicin reconocidas por la ley. Artculo 1920 ACOTACIN Esta disposicin no es exacta, ya que en el caso de la entrega de una cosa mueble se aplicar el artculo 684 del Cdigo Civil, es decir se podr efectuar la entrega mediante la tradicin real o simblica, pero en el caso de los inmuebles debera efectuarse la entrega mediante la inscripcin del ttulo en el Conservador de Bienes Races; sin embargo ello no es as: en este ltimo caso bastar la entrega real o simblica del inmueble dado en arriendo., es decir igualmente se aplicar el artculo 684 del Cdigo Civil para efectuar la entrega de los bienes races. b) LUGAR DE LA ENTREGA Por aplicacin de las reglas generales contenidas a propsito del pago, la entrega deber efectuarse: 1. La cosa arrendada se entregar en el lugar designado por la convencin. 2. Si no se ha estipulado lugar para la entrega, hay que distinguir:

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Ibdem., pgina 197. SCHMIDT, Claudia y PAVIC, Lorena. Ob. Cit., pgina 22. 6

2.1. 2.2.

Si la cosa es especfica o constituye una especie o cuerpo cierto, deber entregarse en el lugar donde se encontraba la especie al momento del contrato. Si la cosa es genrica, deber entregarse en el domicilio del deudor. Artculos 1587 y 1588 del Cdigo Civil

c) MOMENTO DE LA ENTREGA 1. Si se ha estipulado poca para realizar la entrega, hay que estarse a la convencin. 2. Si no se ha establecido un plazo, la cosa arrendada deber entregarse inmediatamente despus de celebrado el contrato. d) INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIN DE ENTREGAR Por aplicacin de las reglas generales, frente al incumplimiento de la obligacin de entregar, podr el arrendatario solicitar a su arbitrio o la resolucin del contrato o el cumplimiento forzado de la obligacin, ambas con indemnizacin de perjuicios. Artculo 1489 del Cdigo Civil Sin embargo, el Cdigo no autoriza al arrendador a solicitar indemnizacin de perjuicios en dos casos: 1. Si la imposibilidad de entrega se debe a caso fortuito o fuerza mayor. 2. Si esta imposibilidad de entrega fue conocida por el arrendatario. Artculo 1925 inciso 2 e) ESTADO EN QUE DEBE SER ENTREGADA LA COSA ARRENDADA La cosa arrendada, debe entregarse en buen estado, en un estado tal que sirva para el fin con que fue arrendada. El arrendatario debe obtener el goce de la cosa que arrienda, y este slo podr ser completo, si la cosa se encuentra apta para el fin con que fue arrendada. Por lo anterior, corresponde al arrendador, efectuar las reparaciones que sean necesarias realizar antes de que el arrendatario entre en el goce de la cosa, de otra forma no estara cumplimiento ntegramente, con su obligacin de entregar.10 2. OBLIGACIN DE MANTENER LA COSA EN ESTADO DE SERVIR PARA EL FIN A QUE HA SIDO ARRENDADA Esta obligacin consiste en el deber que tiene el arrendador de efectuar todas las reparaciones necesarias, a excepcin de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario. Artculo 1927 inciso 1 ACOTACIONES a) Las reparaciones necesarias, son aquellas indispensables no locativas, cuyo costo el arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo ms pronto, para que las hiciese por su cuenta. Artculo 1935 b) Prev la ley la suerte de las mejores tiles introducidas por el arrendatario, entendindose por tales las que aumentan el valor venal11 de la cosa. (Artculo 909 inciso 2) El arrendador es obligado a reembolsar el costo de las mejoras tiles, siempre que hayan

10

SCHMIDT, Claudia y PAVIC, Lorena. Ob. Cit., pginas 23 y 24.

consentido en que se efecten con la condicin de abonarlas. (Artculo 1936)12 c) El arrendatario es obligado a efectuar las reparaciones locativas, entendindose por tales aquellas que segn la costumbre del pas son de cargo de los arrendatarios, y en general las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como descalabros de paredes o cercas, albaales y acequias, rotura de cristales, etctera. Artculo 1940 inciso 2 d) Por ltimo, en cuanto a las llamadas reparaciones voluptuarias, que de conformidad con el artculo 911 son aquellas que slo consisten en objetos de lujo o recreo, como jardines, miradores, fuentes, cascadas artificiales, y generalmente aquellas que no aumentan el valor venal de la cosa, o slo lo aumentan en una proporcin insignificante. A stas no tiene derecho a reembolso el arrendatario. 3. OBLIGACIN DE LIBRAR AL ARRENDATARIO DE TODA TURBACIN EN EL GOCE El arrendador no slo debe procurar al arrendatario el goce de la cosa, sino que ste debe ser tranquilo y pacfico. Los hechos que ocasionan las perturbaciones pueden emanar del arrendador mismo o de terceros. Esta obligacin se traduce: a) El arrendador no podr, sin el consentimiento del arrendatario, mudar la forma de la cosa arrendada. b) Asimismo, el arrendador no podr, sin el consentimiento del arrendatario hacer en la cosa arrendada obras o trabajos algunos que puedan turbarle o embarazarse el goce de ella. c) Por ltimo, esta tranquilidad puede verse alterada por hechos de terceros, los cuales pueden asumir dos categoras, a saber: TURBACIONES DE HECHO Se trata de turbaciones que tienen su origen en hechos de terceros que no pretenden derecho a la cosa arrendada. En este caso, podr el arrendatario a su propio nombre, perseguir la reparacin del dao. Es decir, ser el propio arrendatario el encargado de poner fin a dichas turbaciones. TURBACIONES DE DERECHO Existen tales cuando un tercero alega tener sobre la cosa arrendada un derecho., v. g. un tercero justifica ser titular de un derecho de uso o
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1.

2.

La palabra venal proviene del latn

venlis, y ste de venum", que

significa venta. En general, se emplea el vocablo venal para hacer alusin al valor comercial de la cosa, es decir aquel determinado por la oferta y la demanda. Vase sitio web:
http://www.rae.es/
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MEZA BARROS, Ramn. Ob. Cit., pgina 204.

habitacin sobre la cosa arrendada. En este caso, si el arrendatario es evicto de la cosa arrendada, la solucin es la siguiente: i. Puede acontecer que el arrendatario sea privado tan slo de una parte de la cosa arrendada (eviccin parcial), en este caso podr solicitar una disminucin proporcionada en el precio o renta de arrendamiento, para el tiempo restante. ii. Si por la eviccin se priva al arrendatario de tanta parte de la cosa arrendada, que sea de presumir que sin esa parte no habra contratado, podr exigir que cese el arrendamiento. iii. Adems, podr exigir el arrendatario una indemnizacin de perjuicios, y para ello es necesario distinguir: 1. Si la causa del derecho justificado por el tercero fue o debi ser conocida del arrendador al tiempo del contrato, pero no lo fue del arrendatario, o siendo conocida de ste, intervino estipulacin especial de saneamiento con respecto a ella. 2. Si la causa del referido derecho no era ni deba ser conocida del arrendador al tiempo del contrato, no ser obligado el arrendador a abonar el lucro cesante (en este caso slo se abonar el dao emergente). Artculo 1930 y 1931 del Cdigo Civil Por ltimo, la obligacin de librar al arrendatario de toda turbacin en el goce de la cosa arrendada, se traduce en la obligacin del arrendador de sanear los vicios redhibitorios u ocultos de la cosa. Al respecto es necesario distinguir: 1. Si el vicio oculto se produjo por causa anterior a la fecha de celebracin del contrato: (a) Si no fueron conocidos por el arrendador, o eran tales que el arrendador no debi conocerlos por los antecedentes o por su profesin, el arrendatario podr solicitar la terminacin del contrato y la indemnizacin de perjuicios, pero slo respecto del dao emergente. Artculo 1933 inciso 1 (b) Si los vicios ocultos fueron conocidos por el arrendador al tiempo del contrato, o si el arrendador debiera conocerlos por los antecedentes o por su profesin u oficio, el arrendatario podr solicitar la terminacin del contrato con indemnizacin de perjuicios, incluso solicitando el resarcimiento del lucro cesante. Artculo 1933 inciso 2 2. Si la causa del vicio redhibitorio es posterior al contrato de arrendamiento: (a) Si el vicio impide hacer uso de la cosa arrendada. En esta hiptesis, el arrendatario, tendr derecho a solicitar la terminacin del contrato de arrendamiento. Artculo 1932 inciso 1 (b) Si el impedimento para el goce de la cosa es parcial o si la cosa se destruye en parte, el juez decidir, segn las circunstancias, si debe tener lugar la terminacin del arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta. Artculo 1932 inciso 2
d)

e) DERECHO LEGAL DE RETENCIN DEL ARRENDATARIO Para la seguridad de las indemnizaciones que se adeuden, goza el arrendatario del derecho legal de retencin. Este derecho se traduce en que no puede el arrendatario ser privado de la cosa arrendada, mientras tales

indemnizaciones no se le paguen por el arrendador o se le asegure debidamente el pago13. Artculo 1937 Por tanto, el arrendatario goza del derecho legal de retencin en los siguientes casos: a) Por la indemnizacin que tiene lugar cuando el arrendador altera la forma de la cosa arrendada o por los trabajos que realiza en la cosa arrendada. b) Por la indemnizacin que resarza las turbaciones de derecho de terceros. c) La indemnizacin por mal estado de la cosa arrendada. d) De las mejoras tiles introducidas en la cosa, con el consentimiento del arrendador, con la expresa condicin de abonarlas. Artculo 1937 del Cdigo Civil b) OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR Las obligaciones del arrendatario son: Pagar el precio o renta. Usar la cosa segn los trminos o el espritu del contrato. Cuidar de la cosa como un buen padre de familia. Efectuar las reparaciones locativas. Restituir la cosa al trmino del arrendamiento. NOTA La primera y la ltima son obligaciones de la esencia del contrato de arrendamiento. 1. OBLIGACIN DE PAGAR EL PRECIO Constituye una obligacin esencial del contrato de arrendamiento, artculo 1942. La determinacin del precio, se sujeta a las mismas reglas que en el contrato de compraventa. Si entregada la cosa al arrendatario hubiere disputa acerca del precio o renta, y por una o por otra parte no se produjere prueba legal de lo estipulado a este respecto, se estar al justiprecio de peritos, y los costos de esta operacin se dividir entre arrendador y arrendatario por partes iguales. Artculo 1943 a) POCA DEL PAGO DEL PRECIO 1. El precio o renta deber pagarse en el tiempo estipulado. 2. A falta de estipulacin, conforme a la costumbre del pas. 3. En defecto de normas consuetudinarias, con arreglo a lo dispuesto por la ley en el artculo 1944, a saber: i. La renta de arrendamiento de predios urbanos se pagar por meses y la de predios rsticos por aos. ii. Si se arrienda una cosa mueble por cierto nmero de aos, meses o das, la renta se pagar inmediatamente despus de expirado el respectivo ao, mes o da. iii. Si se arrienda por una suma alzada, se deber sta luego que termine el arrendamiento.
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1. 2. 3. 4. 5.

MEZA BARROS, Ramn. Ob. Cit., pgina 209.

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b) FALTA DE PAGO DEL PRECIO El incumplimiento de la obligacin de pagar el precio, otorga al arrendador, el derecho alternativo de pedir el cumplimiento forzado del contrato o su terminacin. Artculo 1489 Cada vez que se pone trmino al contrato por culpa del arrendatario, debe ste pagar los perjuicios ocasionados al arrendador. Esta indemnizacin comprende el pago de la renta por el tiempo que falte hasta el da en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio. Para liberarse de este pago el arrendatario, podr proponer bajo su responsabilidad persona idnea que le sustituya por el tiempo que falte, y prestando al efecto fianza u otra seguridad competente. Artculo 1945 2. OBLIGACIN DE USAR LA COSA SEGN LOS TRMINOS O EL ESPRITU DEL CONTRATO a) La forma del goce ser, en primer trmino, la convenida por las partes. b) A falta de estipulacin, el goce del arrendatario se deber ajustar a la presunta intencin de las partes o al natural destino de la cosa. EJEMPLOS: De esta manera, el arrendatario de una casa habitacin no puede instalar en ella un comercio o el arrendatario de un caballo de silla, destinarlo a arrastrar un vehculo.14 Por ltimo, en caso de controversia toca al juez decidir cul es el destino. Artculo 1938 3. OBLIGACIN DE CUIDAR DE LA COSA COMO UN BUEN PADRE DE FAMILIA PRECISIONES a) Ello significa que el arrendatario responder de la culpa leve, puesto que el arrendamiento es un contrato bilateral, (tiene por objeto la utilidad de ambas partes) artculo 1547 y 1939. En palabras del jurista francs Roberto Jos Pothier, ello significa que el arrendatario de una via deber cultivarla, abonarla, fumigarla y actuar, en suma, como un cuidadoso viatero cultivara su propia via. b) Frente al incumplimiento de esta obligacin, deber el arrendatario, resarcir los perjuicios que su conducta ocasione, y aun tendr derecho el arrendador para poner fin al arrendamiento, en el caso de un grave y culpable deterioro. Artculo 1939 inciso 2 c) El arrendatario no slo es responsable de su propio hecho o culpa, sino de la de su familia, huspedes y dependientes. Artculo 1941 d) Referencia a la Cesin del arriendo y Subarriendo: Consecuencia de esta obligacin de cuidar de la cosa arrendada como un buen padre de familia, es que al arrendatario, en principio, le est vedada la posibilidad de ceder el arriendo y subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido. Artculo 1946 del Cdigo Civil. OBSERVACIN
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MEZA BARROS, Ramn. Ob. Cit., pgina 212.

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Se entiende por cesin del arriendo aquella institucin por la cual el cesionario ocupa con respecto al arrendador la misma situacin que tena el primer arrendatario, y los derechos y obligaciones del cesionario se relacionan directamente con el arrendador. En el subarriendo hay dos contratos distintos: uno entre el arrendador y el arrendatario, y otro entre el arrendatario y el subarrendatario.15 4. OBLIGACIN DE EFECTUAR LAS REPARACIONES LOCATIVAS Las reparaciones locativas son aquellas que segn la costumbre del pas, son de cargo de los arrendatarios, y en general las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como la rotura de cristales. Artculo 1940 inciso 2 5. OBLIGACIN DE RESTITUIR LA COSA ARRENDADA El arrendatario es obligado a restituir la cosa al fin del arrendamiento, en el estado en que se encuentre. Artculo 1947 del Cdigo Civil PRECISIONES a) Esta obligacin se explica porque el goce del arrendatario es temporal. b) La entrega se efectuar poniendo materialmente a disposicin del arrendador la cosa. En el caso de los inmuebles, la restitucin se verificar desocupndola enteramente, ponindola a disposicin del arrendador y entregndole las llaves. Artculo 1948 del Cdigo Civil DERECHO LEGAL DE RETENCIN EN FAVOR DEL ARRENDADOR 1. Al igual que el arrendatario, el arrendador tiene derecho legal de retencin, el cual se le concede para seguridad del pago del precio o renta y de las indemnizaciones que, por diversos rubros, el arrendatario deba al arrendador. 2. Este derecho recae sobre todos los frutos existentes en la cosa arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la haya amoblado, guarnecido o provisto. Artculo 1942 11.TERMINACIN DEL ARRENDAMIENTO DE COSAS El arrendamiento de cosas termina: a) Por las causales generales de extincin de los contratos. b) Por las causas especficas establecidas en el artculo 1950, que son: 1. Por la destruccin total de la cosa arrendada. ACOTACIONES i. La destruccin o prdida es total cuando una cosa no sirve en absoluto para el uso a que est destinada, aunque materialmente la cosa no haya desaparecido; en caso de destruccin total de la cosa, no podr el arrendador procurar al arrendatario el goce de la misma; el arrendatario, a su vez, quedar liberado de la obligacin de pagar el precio, ya que su obligacin carecer de causa.
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BARROS ERRZURIZ, Alfredo. Ob. Cit., pgina 217.

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ii. Si la destruccin o prdida es parcial, el juez debe decidir si tendr lugar la terminacin del arriendo o se concede al arrendatario una rebaja del precio o renta. Artculo 1932 inciso 2 2. Expiracin del tiempo estipulado El contrato de arrendamiento es por naturaleza temporal, por tanto expira con la llegada del plazo, ste puede encontrarse determinado o indeterminado. En el primer caso el arrendamiento termina con la sola llegada del plazo, ipso iure, sin necesidad de otros trmites; cuando el plazo es indeterminado, es necesario un desahucio previo para ponerle trmino. OBSERVACIONES a) En el arrendamiento por trmino determinado, el tiempo se puede fijar: i. Por acuerdo o convenio de las partes; ii. Puede que el tiempo resulte del servicio para el cual fue arrendada la cosa; y iii. Por la costumbre. Artculo 1954 b) El desahucio es el aviso previo que otorga el arrendador o arrendatario a la otra parte, comunicndole su intencin de no continuar con el contrato. Artculo 1951 ACOTACIONES i. El desahucio atendida su forma clasificase en desahucio judicial y extrajudicial, el primero es aquel que se da por medio de una notificacin judicial (artculo 588 del Cdigo de Procedimiento Civil); el desahucio extrajudicial puede ser verbal o por escrito; teniendo graves problemas de prueba, en efecto, tratndose del desahucio extrajudicial oral, la ley dispone que no es posible acreditarlo mediante testigos, cuando la cuanta del arriendo sea inferior a 2 UTM, otorgado por escrito, el documento queda en poder del desahuciado y la parte que dio el desahucio no puede contar con dicho documento para acreditar que formul oportunamente el aviso. ii. Cundo deber verificarse el desahucio? La anticipacin se ajustar al perodo o medida de tiempo que regula los pagos. De este modo si el arriendo es a tanto por mes o ao, el desahucio debe darse con un mes o un ao de anticipacin. iii. El desahucio empezar a correr al mismo tiempo que el prximo perodo, v. g. si el contrato de arrendamiento es por meses, la renta pagadera el 1 de cada mes y el arrendador se propone ponerle trmino al contrato el 1 de abril, el aviso deber darse antes del 1 de marzo; dado el 20 de febrero, correr desde el 1 de marzo. c) Tcita reconduccin: Es la renovacin del contrato por el hecho de que el arrendatario retenga la cosa con la aparente anuencia del arrendador. En principio, la ley dispone que no procede la tcita reduccin, sino cuando ella cumple tres requisitos: Si la cosa arrendada es un bien raz;

1.

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2. El arrendatario con el beneplcito del arrendador hubiere pagado la renta de cualquier espacio de tiempo subsiguiente a la terminacin o bien las partes hubieren manifestado por cualquier otro hecho igualmente inequvoco su intencin de perseverar en el arriendo; y 3. Que el arrendatario conserve la tenencia del bien arrendado. d) Efectos de la tcita reconduccin: 1. La tcita reconduccin importa la celebracin de un nuevo contrato de arrendamiento, en las mismas condiciones que el anterior, pero en cuanto a la duracin, sta ser de tres meses si el bien arrendado es urbano, y hasta que puedan recogerse los frutos pendientes y aprovecharse las labores realizadas, si se trata de un predio rstico. 2. Se extinguen las cauciones constituidas por terceros para la seguridad de las obligaciones derivadas del primero. Artculo 1957 3. Extincin del derecho del arrendador La extincin del derecho del arrendador pone fin al contrato por aplicacin del principio fundamental que enuncia el aforismo Resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis.16 (resuelto el derecho del causante, queda igualmente resuelto del derecho del causahabiente) Para determinar los efectos de la extincin del derecho del arrendador, es necesario distinguir: a) Si la extincin fue por causa involuntaria: Expirar el arrendamiento aun antes de cumplirse el tiempo que para su duracin se hubiere estipulado. Artculo1958 En este caso para determinar si habr lugar a una indemnizacin de perjuicios, hay que distinguir: a.1) Si el arrendador ha contratado en una calidad particular que hace incierta la duracin de su derecho, como la de usufructuario, no habr lugar a indemnizacin por la cesacin del arriendo. a.2) Pero si el arrendador tiene un derecho de incierta duracin y contrat atribuyndose el carcter de dueo absoluto, ser obligado a indemnizar, a menos que el arrendatario hubiere contratado a sabiendas de que el arrendador no era dueo absoluto. Artculo 1959 b) Si la extincin se produjo por hecho o culpa del arrendador, hay que distinguir: b.1) Si el que le sucede no est obligado a respetar el contrato de arrendamiento, el arrendador debe indemnizar perjuicios. Artculo 1961 b.2) Si el que le sucede est obligado a respetar el arrendamiento, no hay lugar a indemnizacin. NOTA La regla general se traduce en que todos los adquirentes de la cosa arrendada no estn obligados a respetar el arriendo (por aplicacin del Principio del Efecto Relativo de los Contratos). Sin embargo, existen ciertos casos en que el tercero adquirente est obligado a respetar el arrendamiento:

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MEZA BARROS, Ramn, ob. Cit., pgina 225.

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1. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador a ttulo gratuito, v. g. por herencia, legado o donacin. 2. Todo aquel a quien se transfiera el derecho del arrendador, a ttulo oneroso, si el arrendamiento ha sido contrado por escritura pblica. 3. Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pblica inscrita en el Registro del Conservador antes de la inscripcin hipotecaria. Artculo 1962 c) Extincin del derecho del arrendador por actos de terceros, dos situaciones: 1. Si por el acreedor o acreedores del arrendador se trabare embargo en la cosa arrendada, subsistir el arriendo, y se substituirn el acreedor o acreedores en los derechos y obligaciones del arrendador. Artculo 1965 2. La insolvencia declarada del arrendatario no pone fin necesariamente al arriendo. El acreedor o acreedores podrn substituirse al arrendatario, prestando fianza a satisfaccin del arrendador. d) Extincin por causa de expropiacin, en este caso se aplican tres reglas: 1. Deber otorgarse al arrendatario el tiempo necesario para utilizar las labores principiadas y coger los frutos pendientes; 2. Si fuere tan urgente la causa de la expropiacin que no diere lugar a utilizar las labores y percibir frutos, o el arriendo fuere a un plazo que se encuentra pendiente, y as contare en escritura pblica, se deber al arrendatario indemnizacin de perjuicios por el Estado o la corporacin expropiadora; 3. Si la expropiacin abarca slo una parte de la cosa arrendada, tendr derecho el arrendatario a pedir la terminacin del contrato, cuando la parte de que ha sido privado sea tanta que sea de presumir que sin esa parte no habra contratado. Artculos 1960 y 1930 inciso 3 e) Otras causales de extincin del arrendamiento: 1. Sentencia judicial de terminacin del arriendo, v. g. cuando el juez declare nulo o rescindido el contrato. 2. En caso de que la cosa necesite reparaciones que en todo o en parte impidan su goce, podr el arrendador hacer cesar el arrendamiento. Artculo 1966 3. El padre, madre, marido, tutor o curador no pueden arrendar los bienes de sus hijos, mujer o pupilos sino por un cierto tiempo. El artculo 407 del Cdigo Civil dispone que el tutor o curador no podr dar en arrendamiento por ms de cinco aos los bienes urbanos del pupilo, ni por ms de ocho los bienes rsticos, ni por ms tiempo del que falte al pupilo para llegar a la mayor edad. Por su parte, el artculo 1756 dice que sin autorizacin de la mujer, el marido no podr dar en arriendo o ceder la tenencia de los predios rsticos de ella por ms de ocho aos, ni de los urbanos por ms de cinco. Si se da en arriendo un bien excediendo los plazos legales, la sancin es la inoponibilidad del contrato por el trmino que excede dichos plazos. Artculo 1757 DEL ARRENDAMIENTO DE COSA INMUEBLE a) CONSIDERACIN PRELIMINAR

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El arrendamiento de bienes races se rega ntegramente por nuestro Cdigo Civil, el cual distingua entre predios urbanos y rsticos; con todo, la evolucin y complejidad de las relaciones, hizo necesaria la dictacin de nuevas normas. Actualmente las normas que regulan el arrendamiento de predios rsticos son: 1. D.F.L. n 9 de 1968; 2. D.L. n 993; y 3. Cdigo Civil. Por su parte, las normas aplicables al arrendamiento de predios urbanos son: 1. D.L. 964; 2. Ley n 18.101; y 3. Supletoriamente el Cdigo Civil. b) ARRENDAMIENTO DE PREDIOS RSTICOS 1. D.F.L. n 9 de 26 de enero de 1968 En virtud del artculo 196 de la Ley n 16.640 sobre Reforma Agraria se dict el D.F.L. n 9, de 26 de enero de 1968, que regul el arrendamiento de predios rsticos. Todos los contratos de arrendamiento de predios rsticos celebrados entre el 26 de enero de 1968 y la fecha de entrada en vigencia del D.L. n 993 (21 de abril de 1975), se rigen por las normas del D.F.L n 9. Normas aplicables:17 a) El contrato de arrendamiento debe constar por escrito. La omisin de la escritura no afecta a la validez del contrato. Omitida la escritura, el contrato se regir por las normas legales que lo regulan y, en lo no previsto, se estar a lo que declare el arrendatario, sin perjuicio de prueba en contrario. b) La renta no podr exceder del 10% del avalo del inmueble, para los efectos de la contribucin territorial, susceptible de aumentarse en un 10% en razn de mejoras no incluidas en el avalo. c) La renta deber pactase y pagarse en dinero, si se pact pagadera en todo o parte en especie, el arrendatario podr suspender el pago hasta que el juez, a peticin del arrendador, determine su equivalente en dinero. d) La renta es pagadera en dos cuotas: la primera, que no exceder del 60% del total, no ser exigible hasta transcurridos seis meses del respectivo ao agrcola; la segunda cuota no ser exigible hasta el ltimo mes de dicho ao. e) El arrendador deber invertir anualmente el 10% de la renta en mejoras de aquellas que seala el Decreto con Fuerza de Ley. f) El arrendamiento tiene una duracin mnima de 10 aos, plazo que es aplicable si se pacta uno menor o ninguno. 2. D.L. 993 de 21 de abril de 1975 Normas aplicables:
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Vase MEZA BARROS, Ramn. Ob. Cit., pginas 268 y siguientes. 16

a) El contrato de arrendamiento podr constar por escritura pblica o privada, si reviste forma privada, requerir la presencia de dos testigos, mayores de 18 aos. b) La renta: No se contiene norma especial, por tanto rige el Cdigo Civil (artculos 1917 y 1918); el precio o renta puede ser en dinero o en frutos naturales de la cosa arrendada y podr fijarse por cualquiera medios, por acuerdo de las partes o por un tercero. c) Duracin del contrato: No establece el D.L. n 993 un mnimo de duracin del contrato. Por tanto, el contrato tendr la duracin que las partes fijen y, en defecto de estipulacin, el tiempo podr ser determinado por el servicio especial a que se destine la cosa o por la costumbre. De otro modo, ser de duracin indefinida. d) Incapacidades especiales: Los artculos 3 y 6 del D.L. 993 disponen que no podrn celebrar el contrato de arrendamiento: 1. Las personas naturales o jurdicas extranjeras en zonas fronterizas. 2. Las personas naturales o jurdicas, dueas o arrendatarias de predios rsticos, no pueden tomar en arrendamiento terrenos que, aisladamente o en conjunto, excedan de los lmites sealados en el artculo 20 de la Ley n 16.640, con excepcin de las provincias de Aysn y Magallanes. 3. Cdigo Civil (artculos 1978 a 1986) Normas aplicables: a) El colono o arrendatario rstico no tiene derecho para pedir rebaja del precio o renta, alegando casos fortuitos extraordinarios, salvo que se trate de un colono aparcero. b) No habiendo tiempo fijo para la duracin del arriendo, deber darse el desahucio con anticipacin de un ao, para hacerlo cesar. Artculo 1985 del Cdigo Civil c) ARRENDAMIENTO DE PREDIOS URBANOS D.L. 964 de 12 de abril de 197518 Normas aplicables: a) Sus normas se aplican al arrendamiento de predios urbanos, entendindose por tales, aquellos ubicados dentro del radio urbano respectivo (artculo 1). No obstante, sus normas se aplican igualmente a viviendas situadas fuera del radio urbano, aunque incluyan terrenos, siempre que no exceda de una hectrea. b) La renta deber pagase en moneda nacional. c) La renta anual mxima no podr exceder del 11% del avalo vigente para el pago del impuesto territorial (artculo 5).
1.
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Las disposiciones del D.L. 964 se aplicarn tambin, a otros contratos de

arrendamiento celebrados con anterioridad a su vigencia (artculo 1 transitorio) sus normas, por tanto rigen in actum, constituyendo una excepcin al artculo 22 de la Ley sobre el Efecto Retroactivo de las Leyes de 1860, en cuya virtud las leyes vigentes al tiempo de la celebracin del contrato se entienden incorporadas a ste.

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d) No se comprende en la renta el precio de los servicios de agua potable, energa elctrica, gas y otros similares 2. Ley n 18.101 de 7 de enero de 1982 a) Consideracin preliminar: Esta ley se aplica al arrendamiento de predios urbanos, entendindose por tales aquellos ubicados dentro del radio urbano respectivo. (Criterio fsico o geogrfico) Sin embargo, y por excepcin hace aplicable sus normas a viviendas situadas fuera del radio urbano, aunque incluyan terreno, siempre que su superficie no exceda de una hectrea. b) La Ley 18.101 distingue dos etapas o periodos: 1. Contratos de arrendamiento sobre predios urbanos celebrados entre el 29 de enero de 1982 (fecha de su entrada en vigencia) y el 30 de enero de 1986, stos se regirn por la Ley 18.101 en su totalidad, incluyndose por regla general los 10 numerales del artculo 2 transitorio. Normas aplicables: a) La renta anual mxima no podr exceder el 11% del avalo vigente para el pago del impuesto territorial. b) El arrendador no podr exigir ni percibir el pago anticipado de ms de un mes de dicha renta. c) Las convenciones y pagos que contravengan lo dispuesto en la ley adolecern de nulidad absoluta. d) La renta no comprende los gastos por servicios de calefaccin, agua potable, gas, energa elctrica, etctera. 2. Contratos de arrendamiento sobre predios urbanos celebrados con posterioridad al 30 de enero de 1986 Normas aplicables:19 a) Son irrenunciables los derechos que esta ley confiere a los arrendatarios (artculo 19). b) El contrato es consensual, sin embargo la escrituracin del mismo es una importante formalidad por va de prueba. c) En aquellos casos en que el arrendatario incurra en mora, o bien existan pagos o devoluciones que deban hacerse las partes, esos pagos o devoluciones se efectuarn reajustados, conforme a la variacin que haya experimentado la U.F. entre la fecha en que debieron realizarse y aquella en que efectivamente se hagan. d) DESAHUCIO Y RESTITUCIN: El desahucio es siempre judicial, a este respecto la ley distingue tres hiptesis, atendiendo al plazo de duracin del contrato: 1. Contrato que se haya pactado mes a mes: El plazo de desahucio ser de cuatro meses, contados desde la notificacin de la demanda y se aumenta en dos meses por cada ao completo que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble. Pero dicho plazo ms el aumento no podr exceder, en total de doce meses. 2. Contrato de duracin indefinida: La ley aplica la misma solucin anterior. NOTA En ambos casos, el arrendatario desahuciado podr restituir el bien raz antes de expirar el plazo establecido en este artculo y en tal
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Vase SCHMIDT, Claudia y PAVIC, Lorena. Ob. Cit., pgina 13. 18

caso estar obligado a pagar la renta de arrendamiento slo hasta el da de la restitucin. 3. Contrato de plazo fijo que no exceda de un ao Una vez solicitada judicialmente la restitucin del inmueble, el arrendatario tendr derecho a un plazo de cuatro meses, contados desde la notificacin de la demanda.20 e) Subarrendamiento Todo lo dispuesto en esta ley respecto de los arrendadores y arrendatarios, se aplicar en su caso, a los subarrendadores y subarrendatarios, respectivamente. f) Los juicios a que se refiere el artculo 7 (desahucio, terminacin del arrendamiento, restitucin de la propiedad), se tramitarn conforme a las normas del juicio sumario (artculo 680 y siguientes del Cdigo de Procedimiento Civil) con las siguientes modificaciones: 1. La primera notificacin se efectuar personalmente al demandado; 2. El juez citar a una audiencia que tendr lugar al quinto da hbil despus de efectuada la notificacin personal. 3. No procede la ampliacin del plazo a que se refiere el artculo 683 del Cdigo de Procedimiento Civil. 4. El llamado a conciliacin ser obligatorio. 5. Las partes podrn comparecer y defenderse personalmente, en primera instancia, en los juicios cuya renta vigente al tiempo de interponerse la demanda no sea superior a 4 U.F. 6. La prueba se apreciar en conciencia. 7. El cumplimiento de las resoluciones que se dicten en estos juicios se regir por las reglas generales, salvo el caso en que se ordene la entrega de un inmueble, en que regir el artculo 595 del Cdigo de Procedimiento Civil (lanzamiento). 8. En estos juicios y en los de comodato precario, el juez de la causa, decretado el lanzamiento, podr suspenderlo en casos graves y calificados, por un plazo no superior a seis meses. Reformas introducidas por la Ley 19.866 de 11 de abril de 2003 a la Ley 18.10121 a) En los contratos en que el plazo del arrendamiento se haya pactado mes a mes y en los de duracin indefinida, el desahucio dado por el arrendador slo podr efectuarse judicialmente o mediante notificacin personal efectuada por un notario. b) En los contratos de plazo fijo que no excedan de un ao el arrendador slo podr solicitar judicialmente la restitucin del inmueble y, en tal evento, el arrendatario tendr derecho a un plazo de dos meses, contado desde la notificacin de la demanda.
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Recordemos que las leyes de procedimiento rigen in actum, con algunas

excepciones. Al respecto vase MOSQUERA RUIZ, Mario. Apuntes de Derecho Procesal Orgnico, Escuela de Derecho, Universidad de Chile, pgina 22 y siguientes.

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c) Si el arrendatario abandonare el inmueble sin restituirlo al arrendador, ste podr solicitar al juez de letras competente que se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola certificacin del abandono por un ministro de fe. Dicho funcionario levantar acta del estado en que se encuentre el bien raz. d) Los juicios se regirn por las siguientes reglas: 1. El procedimiento ser verbal, pudiendo las partes presentar minutas escritas en que se establezcan los hechos invocados y sus peticiones. Deducida la demanda, citar el juez a una audiencia del quinto da hbil despus de la ltima notificacin. 2. En los contratos de arrendamiento en que el plazo se haya pactado mes a mes, o en los de duracin indefinida, el plazo de desahucio ser de dos meses, contado desde su notificacin, y se aumentar en un mes por cada ao completo que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble. Dicho plazo, ms el aumento no podr exceder de seis meses. 3. En los contratos de plazo fijo que no exceda de un ao, el arrendador slo podr solicitar judicialmente la restitucin del inmueble y, en tal evento, el arrendatario tendr derecho a un plazo de dos meses contado desde la notificacin de la demanda. 4. En la demanda debern indicarse los medios de prueba de que pretende valerse el demandante. Slo podrn declarar hasta cuatro testigos, cuya nmina deber presentarse por escrito hasta antes de las 12:00 horas del da que precede al de la audiencia. 5. En la contestacin el demandado podr reconvenir al actor. 6. La prueba ser apreciada conforme a las reglas de la sana crtica. 7. Slo sern apelables las sentencias definitivas de primera instancia y las resoluciones que pongan trmino al juicio o hagan imposible su continuacin. 8. En estos juicios y en los de comodato precario, el juez de la causa, decretado el lanzamiento, podr suspenderlo en casos graves y calificados, por un plazo no superior a 30 das. 9. Si se declarare sin lugar el desahucio o la restitucin, el actor no podr intentar nuevamente tales acciones, sino transcurridos seis meses desde que haya quedado ejecutoriada la sentencia de rechazo (antes el plazo era de un ao). 10. Para los efectos del artculo 1942 del Cdigo Civil, a los contratos regidos por esta ley les ser aplicable el artculo 598 del Cdigo de Procedimiento Civil. 3. Cdigo Civil (artculos 1970 a 1977) Normas aplicables: a) Si se arrienda una casa o aposento amoblado, se entender que el arriendo de los muebles es por el mismo tiempo que el del edificio, a menos de estipulacin contraria. Artculo 1974 del Cdigo Civil b) El arrendador tendr derecho a expeler al inquilino (arrendatario) que empleare la casa o edificio en un objeto ilcito, o que teniendo la facultad de subarrendar, subarriende a persona de notoria mala conducta, que, en este caso, podrn ser igualmente expelidas. (b) DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE CONFECCIN DE OBRA

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1. CONCEPTO Es un contrato en que las dos partes se obligan recprocamente, la una a ejecutar una obra y la otra a pagar por esta obra material un precio determinado. 2. PARTES La persona que toma a su cargo la ejecucin de la obra material, se denomina, en general, artfice; aquella que se obliga a pagar un precio determinado por dicha obra, arrendador. 3. EL CONTRATO IMPORTA COMPRAVENTA O ARRENDAMIENTO, SEGN EL CASO El contrato para la confeccin de una obra material puede importar legalmente una compraventa o un arrendamiento: a) Si el artfice suministra la materia para la confeccin de la obra, el contrato es de compraventa. Artculo 1996 inciso 1. b) Por el contrario, si la materia es suministrada por la persona que encarg la obra, el contrato es de arrendamiento. Artculo 1996 inciso 3 c) Si ambas partes suministran la materia, el contrato ser de compraventa o arrendamiento, segn cul de ellas suministre la parte principal. Artculo 1996 inciso 4

4. NORMAS APLICABLES a. Fijacin del precio: Si las partes no han fijado precio, se presumir que han convenido el que ordinariamente se paga por la misma especie de obra, y a falta de ste por el que se estimare equitativo a juicio de peritos. b. Las partes pueden confiar a un tercero la fijacin del precio. Qu ocurre si este tercero fallece? b.1. Cuando el tercero fallezca antes de la ejecucin de la obra, ser nulo el contrato. b.2 Si el fallecimiento sobreviviene despus de haberse procedido a la ejecucin de la obra, se fijar el precio por peritos. Artculo 1998 5. Obligaciones de las partes El que encarga la obra contrae dos obligaciones: pagar el precio y declarar si aprueba o rechaza la obra; el artfice contrae la obligacin de ejecutar la obra fiel y oportunamente. a) Obligacin de pagar el precio: El precio debe pagarse en la forma convenida. A falta de estipulacin, ser exigible una vez concluida, reconocida y aprobada la obra. El reconocimiento podr hacerse parcialmente cuando se han convenido en que la obra se apruebe por partes. b) Obligacin de declarar la aprobacin o rechazo de la obra: La persona que encarg la obra, una vez ejecutada sta, debe aprobarla o rechazarla. c) Obligacin de ejecutar fiel y oportunamente la obra: Si el que encarg la obra alegare no haberse

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ejecutado debidamente, se nombrarn por las dos partes peritos que decidan. 6. Incumplimiento de las obligaciones Habr lugar a reclamacin de perjuicios, segn las reglas generales de los contratos, siempre que por una o otra parte no se haya ejecutado lo convenido, o se haya retardado su ejecucin. Artculo 1999 El artfice podr ser obligado, a eleccin del que encarg la obra, a hacerla de nuevo o a la indemnizacin de perjuicios. Artculo 2002 inciso 2 7. Extincin del contrato Este contrato se extingue por causales que le son tpicas: a) Manifestacin unilateral de voluntad del que encarg la obra; y b) Muerte del artfice. Artculos 1999 inciso 2 y 2005 8. CONTRATO DE CONSTRUCCIN DE EDIFICIOS O CONTRATO DE EMPRESA a. Primera Consideracin El contrato de construccin de edificios puede asumir dos modalidades: 1. Que se realice la construccin por medio de un empresario que se encarga de toda la obra por un precio nico y prefijado. 2. Por medio de pagos parciales, lo que constituye una aplicacin de los principios generales.22 b. Normas aplicables: 1. En los contratos de construccin por una suma alzada, el empresario no podr pedir aumento de precio, por alzas de materiales o jornales. 2. Si por circunstancias desconocidas, como un vicio oculto del suelo, ocasionaren costos que no pudieren preverse, deber el empresario hacerse autorizar para ellos por el dueo; y si ste rehusa, podr ocurrir al juez para que decida si ha debido o no preverse el recargo de obra, y fije el aumento de precio que por esta razn corresponda.23 3. Si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o parte, en los cinco aos subsiguientes a su entrega, por vicio de la construccin, o por vicio del suelo que el empresario o las personas empleadas por l hayan debido conocer en razn de su oficio, o por vicio de materiales, ser responsable el empresario; si los materiales han sido suministrados por el dueo, no habr lugar a la responsabilidad del empresario, sino en conformidad al artculo 2000 inciso final. ( c ) CONTRATO DE PRESTACIN DE UN SERVICIO 1. CONCEPTO Es un contrato en que las dos partes se obligan recprocamente, la una a prestar un servicio, y la otra a pagar por este servicio un precio determinado. 2. TIPOS DE SERVICIOS
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SCHMIDT, Claudia y PAVIC, Lorena. Ob. Cit., pgina 47. Argumento a favor de la Teora de la Imprevisin. 22

Los servicios pueden ser de dos tipos: materiales e inmateriales. Servicio inmaterial es aquel en el cual predomina la inteligencia sobre la obra de mano. Cuando se trate de un servicio material, es decir aquel en que predomina la mano de obra, se estar frente a un contrato de trabajo, regido por el Cdigo de Trabajo. Tratndose de los servicios inmateriales, la ley distingue tres clases de arrendamiento: a) Servicios aislados en que predomina la inteligencia sobre la mano de obra; b) Servicios que consisten en una larga serie de actos; y c) Servicios prestados por profesionales. a) Obra intelectual aislada: Es aquella que consiste en la ejecucin de una obra en que predomina la inteligencia sobre el esfuerzo fsico, v. g. una composicin literaria, la correccin tipogrfica de un impreso. Artculo 2006 b) Servicios que consisten en una larga serie de actos Se trata de servicios inmateriales que consisten en una larga serie de actos, como los de los escritores asalariados para la prensa, secretarios de personas privadas, preceptores, histriones y cantores, artculo 2007. En este caso, si los servicios se dan regularmente en calidad de empleados particulares, se considerar contrato de trabajo, rigindose por el Cdigo del Trabajo.

c) Servicios profesionales Los servicios de profesionales y carreras que suponen largos estudios, o a que est unida la facultad de representar y obligar a otra persona respecto de terceros, constituyen un verdadero mandato. Generalmente, los profesionales carecen de esta facultad, v. g. el mdico no representa a su cliente. Estos servicios se sujetan primeramente a las reglas del mandato y subsidiariamente a las del arrendamiento de servicios. ( d ) ARRENDAMIENTO DE TRANSPORTE 1. CONCEPTO Es un contrato en que una parte se compromete, mediante cierto flete o precio, a transportar o hacer transportar una persona o cosa de un paraje a otro. Artculo 2013 inciso 1 2. LAS PARTES La persona que se encarga de transportar se llama generalmente acarreador y toma el nombre de arriero, carretero, barquero, naviero, segn el modo de hacer el transporte. El Cdigo de Comercio llama porteador al que se encarga de transportar por tierra, ros o canales navegables (artculo 166 del Cdigo de Comercio). La persona que encarga el transporte se denomina consignante, cargador o remitente. La persona a quien se enva la mercadera se llama consignatario.

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El contrato de transporte se rige principalmente por las disposiciones del Cdigo de Comercio (artculos 166 y siguientes) y subsidiariamente por las normas del Cdigo Civil (artculos2013 a 2121).
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OBLIGACIONES DEL ACARREADOR24 a) Presentarse a recibir la carga o pasajeros en el lugar y tiempo estipulados. b) A realizar el transporte de la cosa o persona, hacia el paraje estipulado. Artculo 2016 c) A velar por las personas o cosas que transporta. Artculo 2015

4. OBLIGACIONES DEL CARGADOR O CONSIGNANTE a) Presentar los pasajeros y carga para su transporte, so pena de pagar la mitad del precio o flete. Artculo 2019 inciso 1 b) Pagar el precio o flete del transporte. Artculo 2018 c) Reparar los daos ocasionados por hecho o culpa del pasajero o de su familia o sirvientes, o por vicio de la carga. Artculo 2018 4. NOTA FINAL La muerte del acarreador o del pasajero no pone fin al contrato de transporte: sus obligaciones se transmiten a los respectivos herederos. Artculo 2020

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Vase MEZA BARROS, Ramn. Ob. Cit., pgina 289.

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