Servicio deEstudios Econmicos

ElFuturodelaViviendaen MxicoylosBeneficiosde losBonosCubiertos

Seminario UNIAPRAVI Noviembre 2009

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CiudaddeMxico,Noviembre 13,2009 1 1

ndice

I.Coyuntura a.EntornoMacroeconmicoeindustriadelaconstruccin
DiferenciasestructuralessectorviviendaEEUUyMxico

b.Elmercadodeviviendaen2009yperspectivas2010
Inventarios:marcanlapautaparalaconstruccindevivienda? Cmoimpactanlospreciosdeenergaalsectorvivienda?

II.LosBonosCubiertos(CB)
a. b. c.

NecesidaddefinanciamientodelargoplazodelSector CaractersticasdelosCovered Bonds ComportamientodelosCBdurantelapresentecrisis

2 2

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Mxicohaenfrentadolatormentaperfecta Choque simultneos de enorme severidad

a)ColapsoComercioGlobal b)TensionamientoFinanciero c)Influenza
EEUU, Importaciones (MMill. Dlares)
200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 1T92 4T92 3T93 2T94 1T95 4T95 3T96 2T97 1T98 4T98 3T99 2T00 1T01 4T01 3T02 2T03 1T04 4T04 3T05 2T06 1T07 4T07 3T08 2T09 Total de Mxico 5 10 15 20 25

Turismo: ocupacin hotelera

Semanal, % 90,0 80,0 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 0,0 11 14 17 20 23 26 29 32 35
N de Sem anas Fuente: Mxico, Secretara de Turismo Epidemia de Inf luenza 90,0 80,0 70,0 60,0

2008 2009

50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 0,0

Indicador de Tensiones Financieras

100 = enero-07
Resultados Stress Tests

1200 1000 800 600 400 200 0

Julio'07 Bear Stearns USA UEM Serie2 Lehman Brothers

38

1200 1000 800 600 400 200 0

Fuente: Depto. de Comercio EEUU

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Fuente: Servicio de Estudios

ene-07 mar-07 may-07 jul-07 sep-07 nov-07 ene-08 mar-08 may-08 jul-08 sep-08 nov-08 ene-09 mar-09 may-09 jul-09

Primer componente principal normalizado de las series de diferencial OIS, volatilidad

3 3

Lossectoresafectados:tieneunpesoespecificoelevado
Remesas como % del PIB

Manufacturas ms ligadas a la industria en EEUU y con participacin elevada en la economa (automotriz y de autopartes), en Consumo migrantes
PIB e Industria EEUU (1T07=100=
105

2007 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 Mxico Brasil Per Colombia Argentina Venezuela Chile 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0

Fuente: Banco Mundial

100
20 18 16 14

Manufacturas como % del PIB (2008)

95

90 PIB 85 Industria

12 10 8 6 4 2

80 2T06 3T06 4T06 1T07 2T07 3T07 4T07 1T08 2T08 3T08 4T08 1T09

0 Mxico Brasil Argentina Venezuela Colombia EEUU Per Chile

Fuente: CEPAL SEE BBVA Bancomer

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4 4

Sntomasdequelopeordelacrisishaquedadoatrs
Crecimientodelaseconomas desarrolladasen2T09
Estados Unidos y UEM: Crecimiento del PIB (%trim)
0
1,5 1,0 0,5 0,0 -0,5 -1,0 -1,5 -2,0 -2,5 -3,0 2007q1 2007q2 2007q3 2007q4 2008q1 2008q2 2008q3 2008q4 2009q1 2009q2 2009q3 2009q4 2010q1 2010q2 2010q3 2010q4 EMU USA

Polticasfiscalesen desarrollados
Deficitpblicos 20092010

2 4 6 8 10 12 14 UEM UK UEM ALE ALE US UK FR IT FR US 16 IT

2009 Estructural
Fuente:SEEBBVA

2010 Cclico Polticas Discrecionales

Fuente: SEE BBVA

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5 5

Tambinenlospasesemergentes
Crecimientodelas economasen2T09
Produccin Industrial (ndice julio 07=100)
110 105 100 95 90 85 80 Nov-07 May-08 Nov-08 May-09 Jul-07 Jul-08 Jan-08 Mar-08 Jan-09 Mar-09 Sep-07 Sep-08 Jul-09
Europa Emergente Asia LatAm

Reactivacindelcrecimientoen emergentes

A
A

Asiaest yacercadelosniveles previosalacrisis AmricaLatinaseestabiliza,fases inicialesdelcrecimiento

B
B C

EuropadelEsterepunta,aunque desdenivelesmuydeprimidos

Fuente: Bloomberg

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6 6

Mxicoserecuperaycrecedamage Huge shock,with limited

Lamoderacindelritmodedeterioroseconsolidaalolargodeltercer trimestredelao,comomuestrantantoindicadoresadelantadoscomo mscoincidentesconelciclocomoelempleo

Mxico, Indicador Adelantado de Actividad tasa a/a, %

8,0 4,0 8,0 4,0

Empleo Formal Privado

(Var % anual y mensual, SA)
6.0 4.0 2.0 0.0
-0.06 0.14

0.9 0.7 0.5 0.3 0.1 -0.1 -0.3 Var % mensual (der.) Observada Var % mensual (der.) Excl. efecto Electricidad Var % anual (izq.) Jul-06 Jul-07 Jul-08 Ene-06 Ene-07 Ene-08 Ene-09 Oct-06 Oct-07 Oct-08 Jul-09 Abr-06 Abr-07 Abr-08 Abr-09 Oct-09 -0.5 -0.7 -0.9

0,0 -4,0 -8,0

0,0 -4,0 -8,0

-2.0 -4.0 -6.0

-12,0 -16,0 may-05 may-06 may-07 may-08 may-09 ene-05 ene-06 ene-07 ene-08 ene-09 sep-04 sep-05 sep-06 sep-07 sep-08 sep-09

-12,0 -16,0

Fuente: SEE BBVA, sintetiza distintos indicadores de actividad y expectativas de EEUU y Mxico que adelantan el comportamiento del ciclo de negocio Mexicano

Fuente: Desestacio nalizaci n pro pia co n base en Tramo -Seats Fuente: B B VA co n dato s del IM SS

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7 7

Laconstruccintendrunafuertecontraccinduranteesteao
Sinembargo,hamostradounmejorcomportamientoenrelacina: Referenciashistricas otrosepisodiosrecesivos ConstruccinenEEUU PIBenMxico
17 12

Volatilidad de la construccin
(Var % anual)

Periodos de bajo crecimiento de la Construccin

PIB Promedio Mayor Periodo recesin cada anual 2009 -10.2(a) -9.1(b) 2001 -0.1 0.3 1995 -6.2 -0.5 1986 -3.8 -0.9 1983 -4.2 -0.3 1977 3.4 6.2 1971 3.8 6.0 1930 -6.6 -1.5 Promedio -2.0 1.3 Construccin Mayor cada -9.1(a) -5.6 -23.3 -10.3 -19.2 -5.3 -4.5 ND -11.4 Promedio recesin -8.1(b) -1.8 -6.6 -3.8 -6.9 3.6 4.1 ND -1.9 Duracin (meses)* 6 (c) 15 15 12 12 12 12 ND 13.0

7 2 -4 -9 -14 -19 -24

1961 1963 1965 1967 1969 1971 1973 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009*
Fuente: SEE con datos de Banco de Mxico PIB Construccin

*Tiempo promedio requerido para alcanzar tasas positivas de crecimiento (a) Tasa anual segundo trimestre (b) Promedio Semestral (c ) Meses transcurridos Fuente: SEE con datos de Banco de Mxico

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8 8

Polticascontracclicaycondicionesestructurales delsectoramortiguanparcialmentelacadaenconstruccin
Laobrapblicaaminoralamagnituddelajusteenelsectordurante2009 Condicionesestructurales:estabilizacinmacro,menorimpactoenelmercadolaboral, demandapotencialelevada,financiamiento(crditostasasfijaalargoplazo,seguros: desempleo,vida,etc),grandesdesarrolladores,etc
Enesteciclo,elsectorconstruccinsecontrae menosquelaeconomaensuconjunto (ProductoInternoBruto,var %anual)
11 9
10 5 0 -5 -10 -15 1T04 2T04 3T04 4T04 1T05 2T05 3T05 4T05 1T06 2T06 3T06 4T06 1T07 2T07 3T07 4T07 1T08 2T08 3T08 4T08 1T09 2T09 Construccin PIB

Laedificacinexplicalamayorpartedelacadaen construccindurante2009 (Contribucinenpp alavariacinanual)

7 5 3 1 -1 -3 -5 -7 -9 Trabajos especializados para la construccin Obras de ingeniera civil u obra pesada Edificacin 1T04 2T04 3T04 4T04 1T05 2T05 3T05 4T05 1T06 2T06 3T06 4T06 1T07 2T07 3T07 4T07 1T08 2T08 3T08 4T08 1T09 2T09 Fuente: SEE con datos de Banco de Mxico

Fuente: SEE con datos de Banco de Mxico, Bureau of Economic Analysis

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9 9

Lacadaenconstruccinnotienecomparacinconloocurrido enEEUU
Peseahaberregistradounaimportantecada,elsectorconstruccinenMxicono enfrentaelriesgodeunacrisissimilaralaobservadaenEEUU
Diferenciasestructuralessector viviendaMxicoyEEUU ConstruccinMxicovs.EEUU (ProductoInternoBruto,var %anual)
10 5 0 -5 -10 -15 -20 -25 -30 1T05 2T05 3T05 4T05 1T06 2T06 3T06 4T06 1T07 2T07 3T07 4T07 1T08 2T08 3T08 4T08 1T09 2T09 EEUU MEXICO

Mxicoprcticamentenohaysubprime Mxicoespecialistaenviviendasnuevas,por laformacindehogares,demandapotencial elevada Mxico:nohayburbujadeprecios,ligera apreciacinentrminosreales. Mxico,estructuradebursatilizaciones ms robusta cuentaconsegurosySHFasegura losttulosemitidosendeudamientrasqueen EEUUsepuedentitulizar,dividiryvendera inversionistasterceros. EEUU:marcolegalslido,mercado secundariodeviviendausada,mercado maduro.Mxicotienenelevadoscostosde transaccinyunaelevadopotencialde penetracindecrdito.

Fuente: SEE con datos de Banco de Mxico, Bureau of Economic Analysis

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10 10

Sntomas incipientes de recuperacin en construccin

*Ahoraelciclodeloscomponentesdelaindustriaest masligadoalciclo delaeconoma.Al2dotrimestre2009,trabajosespecializadoslosms afectados(14%anual) *Planesdeinversindelgobiernofederaleninfraestructurasern favorablesparareactivarelsegmentodeobracivilyedificacin.

Desempeo de la Construccin (ndices, base 100= 2T 2008)

100 98 96 94 92 90 88 86 84 82 2T08 3T08 4T08 Fuente: SEE con datos de Banco de Mxico *Entre parntesis la participacin en la industria de la construccin 1T09 2T09 Trabajos Especializados (7%) Edificacin (62%) Obra Civil (31%) PIB Total

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11 11

La edificacin ha aumentado su participacin

*1eretapa:basesparalaexpansindelavivienda:demanda(formacindehogares
yanpersisteundficithistrico)yoferta:desinflacin,financiamientoatasasdeinters fijasdelargoplazo,segurodedesempleo,etc

*2da:expansinrecientedecentroscomercialesybajociertascondiciones podraampliarseainfraestructuraurbana(3eraetapa)
Componentes de la construccin, participacin porcentual
Obras de ingeniera Civil

33 32 31 30

64.5 64 63.5 63

29 62.5 28 27 26 25 1T 04 3T 04 1T 05 3T 05 1T 06 3T 06 1T 07 3T 07 1T 08 3T 08 1T 09
Edificacin

62 61.5 61

Fuente: SEE con datos de Banco de Mxico

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12 12

En2010eldesempeodelaconstruccinsuperar alresto delaeconoma

Proyecciones econmicas 2009-2010

2008 PIB (Var. % anual real) Total Construccin Edificacin Obra civil Trabajos especializados Inflacin (%, promedio) General Subyacente Mercados financieros Fondeo bancario (%, fin periodo) M10 (%, promedio anual) Tipo de cambio (pesos por dlar, promedio) Perspectivas EEUU PIB (Var. % anual real) Inflacin (%, promedio) Fed Funds (%, fin de periodo)
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2009 -7.2 -6.8 -6.4 -6.0 -11.5 5.4 5.3 4.5 8.0 13.5

2010 3.1 4.1 4.0 4.5 3.6 4.7 4.6 4.5 7.7 13.0

1.4 -0.6 -0.8 0.2 -1.9 5.1 4.9 8.3 8.4 11.1

0.4 3.8 0.5

-2.5 -0.7 0.1

1.5 1.1 0.1

13 13

Trasundbiliniciodeao,lasventasdeviviendaserecuperan gradualmente
*Lomsdifcildelarecesinseobserv enelprimertrimestre;el ajuste,ylarecuperacinposterior,hasidomsevidenteenel segmentodebajovalorA yB
Ventas de vivienda: segmentos de bajo valor
100 (Indices, base 100= 2T 2008)

Ventas de vivienda: segmentos de medio y alto valor

100 (Indices, base 100= 2T 2008)

95

95

90 Segmento A 85 Segmento B

90 Segmento C 85 Segmento D Segmento E

80

Total ventas vivienda

80

Total ventas vivienda

75 2T08 3T08 4T08 1T09 2T09

75 2T08 3T08 4T08 1T09 2T09

Fuente: BBVA Bancomer con datos de Softec

Fuente: BBVA Bancomer con datos de Softec

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14 14

Aunqueponderadosporsutamao,losintermediariosprivados hanresentidomslacadaenlasventas
Fovissste,elnicoorganismoen2009concrecimiento,ymuysignificativo;las Sofoles, experimentanlamayorcada
La contraccin en 2009 ha afectado ms a los intermediarios privados (Miles de crditos y var. % anual, enero-julio)
400 350 300 250 200 150 100 42.3 50 0 -43.7 -77.0 8.7 -19.8 -14.5

2008 2009

Infonavit

Fovissste

-50 -100

*Incluye Infonavit y Fovissste Fuente: BBVA Bancomer con datos de AHM

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ofinanciamientos*

Bancos

Sofoles

Total

15 15

As,losorganismospblicosaumentansuparticipacindemercado duranteel2009
Fovissste duplicasupresencia,tambinInfonavitlaincrementa(apesar delacadaenventas),entantoquelosprivados,especialmente Sofoles,disminuyensuparticipacin

Quinfinanciaalsectorinmobiliario?
(financiamientoacrditosindividuales, Participacin%)

11%

22%

23%

15% 3%

57%

2008

10%

2009
59%

Bancos

Sofoles

Infonavit

Fovissste

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16 16

Lareduccinenelfinanciamientopresentafuertesdiferencias regionales
Dnde se ha concentrado la cada del financiamiento en 2009?
(Var. % anual real, enero-julio) Mor Yuc Hgo Qro Tab Camp Ags Oax Chis Ver Mich Gto NL Nay DF Mx Tlax Dgo QR Pue Gro SLP Son Chih BC Coah Jal Zac Tam Sin Col BCS -40

Nacional: -15.5

-30

-20

-10

10

20

Fuente: SEE con datos de AHM

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17 17

Losinventariosclave enestosmomentos
*Losmesesdeinventarioreflejantantolaconstruccindeviviendacomola velocidaddedesplazamientodelosproyectos *Enlossegmentosdebajovalorlosinventariossehanreducido o estabilizado,entantoqueenlosdemayorvalorE continanenaumento. Losmediosconsntomasdeestabilizacin

Losinventariossereducenoestabilizanenviviendasdebajovalor
(Inventariosenmesesdeventarequeridosparaagotarelstock)

peroenelsegmentodemedioyaltovalorcontinansubiendo
(Inventariosenmesesdeventarequeridosparaagotarelstock) 45

25 22 19 16

40 35 30 25 20

13 B 10 Ene07 Ene08 Ene09 Jul07 Jul08 Jul09 A

15 C 10 Ene07 Ene08 Ene09 Jul07 Jul08 Jul09 E D

Fuente:BBVABancomercondatosdeSoftec

Fuente:BBVABancomercondatosdeSoftec

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Lacadaenlasventasnohasidosloporefectodelcicloeconmico, sinotambinpormenorofertadevivienda
Aunqueloscrditosestndisponibles,lasmetasdeInfonavitpodrannocumplirseensu totalidadporlafaltadevivienda;sepodracompensarconviviendausada
Dnde escasea la oferta de vivienda?

En el segmento de bajos ingresos, la escasez de oferta limita las metas del Infonavit (Crdito Infonavit Ingresos menores a 4SM*, Miles)
300

(Infonavit, oferta - crditos disponibles*, miles)

250

42 Crditos por colocar 107 43 21

Dficit Nueva Usada

200

150

270
100

Crditos formalizados

163

50

Jal (-19.8) Chih (-21.7) DF (-21.2) Mx (-11.9) Gto (-16.2) BC (-13.4) Pue (-22.9) Son (-9.8) SLP (-20.3) Oax (-39.2) Ags (-18.1) Chis (-28.6) Dgo (-16.9) BCS (-40.7) Nay (-23.7) Gro (-23.3) Tab (-22) Zac (-31.2) Yuc (-6.5) Mor (-12.1) Tlax (-17.5) Col (-8.2) Sin (-2.9) Camp (-0.3) Mich (1.6) Qro (1.9) Coah (1.4) QR (5.4) NL (1.3) Hgo (18.3) Ver (23.5) Tam (21.3) -10 -5 0

Total nacional: -40 (9% )

Hasta 4SM Ms de 4SM

Meta 2009

Avance en colocacin

Oferta de vivienda

*SM=Salarios mnimos Cifras al cierre de julio Fuente: BBVA Bancomer con datos de Infonavit

Notas: 1. Cifras al cierre de julio 2. La oferta considera las unidades de vivienda (nueva y usada) que hay registrada, aun si est en construccin; los crditos disponibles son la diferencia entre la meta y lo ya realizado 3. Cifra en parntesis denota participacin % en la meta de colocacin 2009 Fuente: BBVA Bancomer con datos de Infonavit

10

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Cmoafectarauneventualajusteenpreciosdecombustiblesyenerga alsectorvivienda?
*Setrasladanen50%alcostodelosinsumos,perodemaneradiferenciada; principalmentelosproductosmetlicos;enlospreciosdelaviviendaelincrementoen loscostossematerializaalcabodeunsemestre *Lademandasecontraeenformamenosqueproporcionalalaumentoenprecios, sealdequeloscompradoresabsorbenlamayorpartedelaumento,quepuedeser vatamaoy/ocalidadenlosacabados
Anlis is deS ens ibilidaddelos c os tos
Mag nitud C ambios enP rec ios P blic os * 10% 15% 20%

Cmorespondeelmercadoacambios enpreciosdelavivienda?
(ajusteequivalentea1%,respuestaenpuntosporcentuales)
0.7

Efecto poderado sobre los costos de la construccin Insumos Metlicos (60%) Insumos No metlicos (20%)

0.5

5.09

7.61

10.03
0.3

Demanda Oferta

3.97

6.36

8.65

0.1

-0.1

1.12

1.25

1.38
-0.3

*C ons ideraC ombus tibles yenergaelctrica E ntreparntes is elpes orelativoenlos cos tos delacons truccin E s timadoapartirdeVectores Autorregres ivos F uente:B B VAB ancomercondatos deB ancodeMxico

-0.5 T+1 T+2 T+3 T+4 T+5 T+6 T+7 T+8 T+9 Calculo propio con Vectores autorregresivos Fuente: SEE con datos del Banco de Mxico

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ndice

I.Coyuntura a.EntornoMacroeconmicoeindustriadelaconstruccin
DiferenciasestructuralessectorviviendaEEUUyMxico

b.Elmercadodeviviendaen2009yperspectivas2010
Inventarios:marcanlapautaparalaconstruccindevivienda? Cmoimpactanlospreciosdeenergaalsectorvivienda?

II.LosBonosCubiertos(CB)
a. b. c.

NecesidaddefinanciamientodelargoplazodelSector CaractersticasdelosCovered Bonds ComportamientodelosCBdurantelapresentecrisis

21 21

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Completa1eretapa:accesoporcondicionesfinancieras,esdeseable transitaraetapasmsmaduras

Acceso Familias Menores Ingresos

Abatir costos Subsidios Nuevos instrumentos

Sincronizacin oferta y demanda

Informacin Estadsticas - Sealizacin Demanda efectiva Capacidad de pago

Retos Sector Vivienda

Plusvala
Calidad vivienda - verde Dotacin infraestructura Desarrollo urbano Mercado secundario

Nuevos segmentos
Renta 2da vivienda

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22 22

La problemtica del suelo urbano

*Limitadadisponibilidad,pocainformacindelocalizacin,precios,accesoa serviciospblicos,etc *Encarecimientodelsuelourbano *Procesoscomplejos habitualmentetransformacindezonascolindantes(agrcola, industrial,ejidos,etc)seincorporanenplanesurbanosdemunicipiodentrodelmarco estatal.Incertidumbreenprocesosdeaprobacin,intervencindediferentesinstancias degobierno,modelosdiferentesentrelosestados,generaincertidumbre, habitualmenteretrasosensuaprobacinyendotacindeinfraestructuraurbana. Efectos:

a) Incertidumbrejurdica. Faltadeclaridaddelosprocesos,entiemposyendotacinde
infraestructura.Inseguridadenlatenenciadelatierra.

b) Incentivosaadquirirreservas alosmenorespreciosposibles,perocadavezms
alegadosdecentrosurbanos.Loquegeneramayorescostos:i,)paralosusuariosen tiemposycostosdetraslado,ii)dotacininfraestructura c) Seencareceelpreciodelavivienda (5al20%delvalordelavivienda). d) Muestradeelevadoscostosdeinformacinytransaccinenelsector.

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23 23

As comotambinreducirloscostosdetransaccin Algunaspropuestasparareducirlos costosdetransaccin

Modernizacinderegistrospblicos.

Costos de transaccin promedio

Total Honorarios agente inmobiliario Impuesto adquisicin Honorarios notariales Derechos de Registro Pblico Estudio socioeconmico Otras constancias Avalo (2.5 x cada mil) Avalo catastral Certificado catastral % del precio de vivienda 9.84 4.80 2.02 1.31 0.73 0.31 0.28 0.25 0.12 0.02

Programasredensificacin urbanaydesarrollovertical. ImpulsarInfraestructuraurbanaconparticipacin privada,quelimitelasrestriccionesmunicipales Modelonico:estandarizarysimplificarlicenciasy permisosparaconstituirsuelourbano.Reducir tiemposdeaprobacin.(experienciaDUIS).Ventanilla nica. Regulacinycompetenciagestionesnotariales Regularysupervisarprcticadeavalos Establecertablerosmunicipales paramejorarel registroycuantificacindelvalordelasreservas territoriales Mejoresindicadoresdelsectorquepermitanunamejor estimacindelademandaefectiva

Fuente: BBVA Bancomer con datos de SHF

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24 24

Elsectorinmobiliarionecesitarecursosdemedianoplazo
Seestimaqueelsectorrequerir alrededorde400milmillonesdepesosen elperiodo20092014,quenoalcanzaacubrirseconelahorrode inversionistasinstitucionales
Requerimientosdeinversin 20092014 Recursosdisponibles 20092014

El mercado nacional est limitado para proveer los recursos que demanda el sector

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25 25

Comomecanismodefinanciamiento,lacolocacindecarteraescadavez msimportante
Lasbursatilizaciones representancercadel6%delacarterahipotecariadelos intermediariosprivados,yapartirdelacrisisfinanciera,las Sofoles/Sofomes Hipotecariashanenfrentadodificultadesparaaccederaesteesquema

70 60 50 40 30 20 10 4T03

Las bursatilizaciones son cada vez ms importantes en el financiamiento a la vivienda

y el mercado es cada vez ms selectivo

(Cartera bursatilizada, millones de pesos) 30,000

7 6 5 4 3 2 1 -

25,000

20,000 Bancos Sofoles

15,000

10,000

5,000

2T04

4T04

2T05

4T05

2T06

4T06

2T07

4T07

2T08

4T08

2T09

0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Fuente: BBVA Bancomer con datos de SHF y AHM

Fuente: BBVA Bancomer con datos de Banco de Mxico

Sofoles Bancos Part. % en cartera vigente (der.)

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Esta existiendo un crecimiento en la cartera vencida hipotecaria

*Elentornoestagenerandounaumentodemorosidad,aunqueesmoderado *Peroexisteunefectodiferenciadoentretiposdecarteraeinstituciones *Queestagenerandouncuestionamientonuevamenteparaencontrarmejores formasdefinanciamientoyperfeccionamientodelasactuales
La cartera bursatilizada* se deteriora con rapidez
(Morosidad, %)

particularmente en el caso de las Sofoles y Sofomes

(Morosidad, %)

7 6 5 4

8 7 6 5 4

3
2 1 0
M a y -0 8 E n e -0 8 S e p -0 8 E n e -0 9 M a y -0 9 A b r-0 8 M a r-0 8 A g o -0 8 F e b -0 8 N o v -0 8 F e b -0 9 M a r-0 9 J u n -0 8 A b r-0 9 O c t-0 8 J u l-0 8 D ic -0 8 J u n -0 9

Cartera retenida en el balance (no bursatilizada) Cartera fuera de balance (bursatilizada)

1 0
M ay-08 M ar-08 Jun-08 Jul-08 O ct-08 Abr-08 F eb-08 Ene-08 Ago-08 Sep-08

Bancos
Nov-08 Dic-08 F eb-09 Ene-09

Sofoles
M ay-09 M ar-09 Jun-09 Abr-09

* Bancos y Sofoles/Sofomes (no incluye Infonavit ni Fovissste) Fuente: BBVA Bancomer con datos de AHM

Fuente: BBVA Bancomer con cifras de AHM

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Una opcin los Covered Bonds bonos cubiertos

*Creadosen1789,seextiendenrpidamente.Presenciaen30pasesdelaUnin Europea,mercadosprofundos,2dovolumendespusdelgubernamental. *Garantasobreunpool deactivos(hipotecas). Encasodequiebradelemisor,se mantieneelderechossobrelosflujosquegeneranlosprstamos,ademsexistederechode prelacin.Semantienenenelbalancedelemisor. *Ventajas:doblerecurso sobreelactivodelaemisin(flujosygaranta)yelrespaldodel emisor.Puedenllegaratenerunrating superioralemisoryportantouncostofinanciero menor. *Instrumentosflexibles:sepuedenampliarlosmontosdelasemisinyexistenreglasen casodedeteriorodelacarteraparareemplazarlaobienaumentarloscolaterales. *Estructurasimpleyestandarizada,plazosde2a10aos,peroexistenemisiones superiores.Habitualmentepagodelprincipalalvencimiento. *Sepuedenadaptardemejormaneraamercadosheterogneos,comoelmexicano, pordiferencialessalarialesyotrascaractersticaslaboralesysociodemigrficas delos acreditadosenloshipotecas.

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Laexperienciainternacionalesilustrativasobrelasventajasdecontarcon esquemasdefinanciamientoadicionales
*Arazdelacrisisfinancieraglobal,lasemisionesdettuloshansidobasados principalmenteenCB,desplazandoalasbursatilizaciones *Siendoactivosdemayorcalidad,losCBpaganmenosinteresesquelas bursatilizaciones
A raz de la crisis financiera global, los inversionistas prefieren CB que bursatilizaciones
(Espaa, miles de millones de euros)
40 35 30 25 20 15 10 5 0 M ay -07 M ay -08 M ay -09 M ar-07 M ar-08 N ov -07 N ov -08 M ar-09 J ul-07 J ul-08 Ene-07 Ene-08 Ene-09 J ul-09 Sep-07 Sep-08

Tasas de inters de Burstailizaciones y Covered Bonds Bursatilizaciones UE CB Francia 8.5 7.5 6.5 5.5 4.5 3.5 2.5 Nov-07 May-07 May-08 Nov-08 May-09 Jul-07 Mar-07 Mar-08 Jul-08 Mar-09 Ene-07 Ene-08 Sep-07 Sep-08 Ene-09 CB Espaa CB Alemania

Bursatilizaciones

Covered Bonds

Fuente: BBVA Bancomer con datos de Dealogic y Bloomberg

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Covered Bonds: un instrumento xitoso a pesar de la crisis

Grfico 1: UEM: Emisones de cdulas sobre el total de emsiones (%) 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% sep-07 oct-07 nov-07 dic-07 ene-08 feb-08 mar-08 abr-08 may-08 jun-08 jul-08 ago-08 sep-08 oct-08 nov-08 dic-08 ene-09 feb-09 mar-09 abr-09 may-09 jun-09 jul-09 0%
Promedio del periodo

Grfico 2: UEM: Emisiones de titulizaciones y cdulas Titulizaciones Cedulas

18.0 16.0 14.0 12.0 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 nov-07

may-08

nov-08

may-09 mar-09

0.0 sep-07

jul-08

mar-08

Grfico 3: Cdulas hipotecarias 10 aos: diferencial respecto a la deuda pblica alemana Alemania 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 jun-08 ago-08 abr-08 abr-09 jun-09 dic-07 feb-08 dic-08 feb-09 oct-08 Espaa Francia 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 10.5 9.5 8.5 7.5 6.5 5.5 4.5 3.5 2.5

Grfico 4: Tipos de inters de Titulizaciones y Cdulas Cd. Alemania Cd. Francia Cd. Espaa Titulizaciones UEM

nov-07

may-07

may-08

nov-08

mar-09

ene-08

sep-08

ene-09

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Fuente: Bloomberg

Fuente: Dealogic y Bloomberg

may-09

jul-07

mar-07

mar-08

ene-07

sep-07

ene-08

jul-08

sep-08

ene-09

jul-09

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Requisitos mnimos para los Covered Bonds

*Mecanismosdevaluacinadecuados deemisionesconbaseainformacinde preciosdevivienda.AportacindeSHFconelnuevondicedevivienda. *Seguridadjurdicaparalosinversionistas,enparticularsobrelasadjudicacin degarantasydesusflujos.Habitualmentesenombraunadministrador. *Necesariareglasprecisasenreemplazoyrevaluacindelactivo,con mecanismoeficientesdesupervisin.EnEuropaexisteunmarcojurdicoespecifico; queprotegeelderechodeprelacinyquetienemecanismoderesolucineficientesen casodequiebradelasinstituciones. *Necesarioestandarizarprocesosparalaelegibilidaddelosactivosy constitucindegarantas:colateraleselegibles,relacinprstamoavalor(LTV), mecanismodesupervisinpermanente,etc quepermitandinamizarelmercado. *Ensntesis,serequiereunmarcojurdicoadecuadoydiseodeinstrumento reglasexplicitas quecontempleunamejorcontrolderiesgosyunamejorvaluacin siguiendolasmejoresprcticasinternacionalesquelohanhechoxitoso.

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Conclusiones
Laconstruccinexperimentar en2009unafuertecontraccin,peroadiferenciade ciclosanteriores,staser menorqueparaelrestodelaeconoma. Lainversinenobrapblicayelcompromisoconlasmetasdevivienda,avancesenlas condicionesestructuralesdelsectorhanpermitidoamortiguarpartedelacada. Enelsectordelavivienda,lomismoqueenotrossectoresdelaeconoma,losindicadores muestranquelapartemsdifcilseregistr aliniciodelao. Lafuertecadaenlasventasdeviviendahareflejadofactoresdedemanda (efectos delapartebajadelciclo)comooferta(menoredificacindevivienda).Enparte,lamenor

edificacinpuedeligarsealaccesoalfinanciamientoporpartedelos constructores,alaproblemticadelcrditopuente,provenientedeintermediariosno bancariosyprudenciadesarrolladores

Existensntomasdereactivacindelavivienda,enparticularenlossegmentosde menoresingresos(AyB) queestnligeramenteaisladosdelcicloeconmico,hanvenido acelerandoelpaso.Larecuperacindelossegmentosmediosyaltosser msgradual. Existeofertadefinanciamientoperopodraexistirescasezdeviviendaenel2010enalgunas regiones,enparticularparalossegmentosdemenoresingresos.

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Conclusiones
Entemasdemedianoplazo,esnecesariodisearmecanismosmseficientespara constitucindereservasterritorialesyexpansindelainfraestructuraurbana. Los DUIScomounmodelointegralsonunaprometedoraalternativapararesolveresta problemtica. Tambinesnecesarioexploraralternativasderedensificacin urbanayesquemasde

construccinvertical. Reducirloscostosdetransaccin,atravsdetrmitesmsexpeditos,regulaciny
supervisinalaprcticadeavalos,modernizacinderegistrospblicos,as comoesquemas decobromseficientesenlasgestionesnotariales,entreotros,contribuirnaunamejor constitucindereservasydesarrollodesuelourbano. Enmateriadefinanciamiento,lasnecesidadesderecursosporpartedelsector viviendasuperarnaladisponibilidaddeahorrointernodelargoplazo; deno incrementarselasfuentesderecursosomodificarselosesquemas definanciamientoactuales lasolucinser elfinanciamientoexterno,quesereflejar enmayordficitdecuenta corriente.

Covered BondsoBonosCubiertosofrecenunaalternativadefinanciamientoms eficiente,demenorcostoymejoresgarantasparalosinversionistas,quelasexisten

actualmente.
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Servicio deEstudios Econmicos

ElFuturodelaViviendaen MxicoylosBeneficiosde losBonosCubiertos

Seminario UNIAPRAVI Noviembre 2009

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CiudaddeMxico,Noviembre 13,2009 34 34