Slide 1 Per questa presentazione ho voluto simulare un'ipotetica ricerca dal titolo accessibilit, mobilit e rendita nell'area di Milano

o e Provincia. Slide 2 Nell'esposizione seguir il seguente schema. Innanzitutto fornir le coordinate generali, ovvero gli interrogativi e gli obiettivi della ricerca; poi mi soffermer sul modello teorico economico che permette di interpretare e comprendere le forze in gioco; in seguito approfondir, partendo dallo schema precedente, la teoria della rendita e il principio di accessibilit; per poi passare all'individuazione di quelle ipotesi troppo restrittive per una diretta applicazione del modello ad un caso di studio; infine proporr delle soluzioni a queste ipotesi troppo restrittive e presenter il modello che ho scelto di utilizzare per la parte empirica e i primi risultati ottenuti. Slide 3 Passando ai contenuti, la ricerca vuole verificare se esista un effetto promozionale del capitale sociale individuale sul capitale di mobilit individuale. Proprio per verificare quest'ipotetica relazione, la ricerca sar effettuata in zone a bassa accessibilit, ovvero in territori che presentano difficolt a connettersi con i centri attrattori della vita urbana. Il primo obiettivo quindi quello di individuare delle aree a bassa accessibilit nell'area di Milano e provincia. Un'altra scelta di voler utilizzare dei modelli economici per l'individuazione di queste aree. Infine, in fondo alla slide, ho inserito i principali temi di economia urbana che sono in relazione con gli interrogativi di ricerca. Slide 4 Nella slide successiva si pu vedere il modello generale che esplica la relazione fra localizzazione delle attivit produttive e residenziali, trasporti e rendita in ambito intra-metropolitano. Questo schema l'elaborazione di quello presente nel libro di Camagni ed molto importante perch permette una comprensione esaustiva delle forze economiche in gioco. Per semplificare questo schema prender in considerazione il tema della localizzazione. Come si vede, essa influenzata sia dal potenziale economico territoriale, ovvero dall'offerta dei mercati, sia dall'offerta di trasporto, cio dall'offerta di occasioni di mobilit che i consumatori o le imprese possono utilizzare per raggiungere altre centralit. Nella scelta localizzativa entrano, naturalmente, anche i fattori sul lato della domanda: in particolare, la domanda di interazione, di mobilit e di accessibilit rispetto a tutte le altre attivit. Dall'incontro tra domanda e offerta scaturisce la scelta localizzativa e, soprattutto, una valorizzazione differenziale delle diverse porzioni di territorio, ossia una rendita urbana che retroagisce, a sua volta, sulle scelte localizzative. In questo schema, infatti, sono presenti fenomeni di feed-back espressi dalla direzione delle frecce. Come si pu vedere, questo schema molto complesso, quindi.... Slide 5 ...Per comprendere meglio i passaggi logico-causali adesso approfondir una parte dello schema precedente: quello della rendita urbana differenziale spiegato in base al principio di accessibilit. In economia urbana il principio di accessibilit sta alla base dell'organizzazione interna dello spazio urbano e scaturisce dalla competizione per assicurarsi le localizzazioni pi vantaggiose.

L'accessibilit significa superamento della barriera imposta dallo spazio e dal tempo per poter raggiungere le varie opportunities urbane: beni, servizi e informazioni. La preferenza per localizzazioni vantaggiose dal punto di vista dell'accessibilit si tradurrebbe in un'elevata domanda di aree centrali, vicine ai mercati, per tutte le attivit. Il suolo per una risorsa scarsa, quindi si insedier in posizione centrale solo chi disposto a pagare una rendita pi alta al proprietario, ovvero chi trae pi vantaggio dalla localizzazione centrale, oltre ad avere disponibilit economiche. Ci significa che la diversa accessibilit al centro caratteristica di ogni territorio genera una valorizzazione differenziale delle porzioni urbane; come ben sottolineato da Hurd nella citazione che ho inserito: poich il valore [del suolo urbano] dipende dalla rendita, e la rendita dalla localizzazione, e la localizzazione dalla convenienza, e la convenienza dalla prossimit (nearness) possiamo eliminare i passaggi intermedi e dire che il valore dipende dalla prossimit . Il principio di accessibilit, quindi, mette in relazione 2 grandezze economiche: la RENDITA (il prezzo di uso del suolo); e il COSTO DI TRASPORTO (il prezzo della mobilit); Il costo di trasporto in relazione inversa con la rendita. Ci significa che il risparmio dovuto al pagamento di una rendita inferiore si traduce in un aumento del costo di trasporto e viceversa. Da queste poche affermazioni si capisce come il valore del suolo urbano possa essere utilizzato come indicatore di accessibilit. Per individuare le aree a bassa accessibilit useremo proprio questo indicatore. Slide 6 Nella slide successiva, c' l'interpretazione grafica del modello classico che sta alla base della teoria della rendita. Von Thnen stato il primo a spiegare la rendita in base al principio di accessibilit (ai mercati, al centro). Il suo modello stato inizialmente applicato per dei contesti rurali e per spiegare la differente localizzazione delle produzioni agricole, ma il modello valido per spiegare alcuni meccanismi della localizzazione in contesti urbani. Slide da 7 a 10 Salter queste slide per mancanza di tempo. Dico solo che ci sono vari modelli per spiegare la localizzazione in base al principio di accessibilit (ad esempio un modello neoclassico e uno con un approccio pi territoriale) e che l'aumento della rendita da dover pagare per una posizione pi centrale pu essere equilibrato da una domanda inferiore del bene casa, ovvero dalla scelta di un appartamento pi piccolo. Slide 11 Avvicinandoci alla parte empirica della presentazione, c' da sottolineare che il modello di base presenta sia assunti che ipotesi troppo restrittive per andare sul campo solo con questo schema nella cassetta degli attrezzi. Volendo mantenere l'idea della rendita intesa come prezzo al mq delle abitazioni come indicatore di accessibilit alle opportunit urbane, bisogna trovare delle soluzioni che facciano aderire meglio alla realt il modello. Metropoli monocentrica; Centro solamente sede di tutti i posti di lavoro; Uguaglianza redditi e preferenze; Contenuto rendita solo la facilit di accesso al centro; Trasporti trattati in modo semplicistico: si considera solo l'esistenza della frizione o impendenza spaziale espressa dal costo di trasporto, che aumenta linearmente con distanza no congestione; Considerazione di 2 soli punti: Origine (abitazione) e Destinazione (centro) home-based; Movimenti solo in senso radiocentrico;

Real Estate mercato perfettamente competitivo; Abitazione bene mobile; Slide 12 Iniziamo provando a vedere cosa succede al modello se si abbandona l'ipotesi di uguali redditi per tutti i consumatori. Il risultato simile al grafico di Von Thnen ed indica che in base al modello la citt si svilupper per zone concentriche in cui si insedieranno differenti classi di reddito. Anche considerando il centro come sede di interazione sociale ad elevata densit d'uso, oltre ad essere sede di tutti i posti di lavoro, la logica del modello regge: c' solo la trasformazione della funzione in una curva logistica. Slide 13 e 14 Nelle slide successive ho voluto verificare l'ipotesi di monocentrismo dell'area milanese. Nel primo grafico c' il prezzo medio degli immobili in funzione della distanza che non una variabile metrica bens ordinale (centro, cerchia bastioni, circonvallazione, decentramento, 1 corona, 2 corona, resto provincia) . Le aggregazioni territoriali della provincia le ho definite aggregando tutti i comuni direttamente confinanti con il Comune di Milano per la 1 corona. Tutti i comuni direttamente confinanti con la 1 corona per la 2 corona. E i comuni restanti della provincia di Milano sono entrati a far parte dell'aggregazione resto provincia. Come si pu notare ricorda molto l'andamento dei modelli della teoria della rendita. Successivamente (slide 14) ho calcolato lo scostamento percentuale dei prezzi delle varie zone rispetto al capoluogo che dimostrano una differenza significativa nei prezzi medi delle abitazioni. Da questi dati si pu quindi assumere uno sviluppo a corona, che si irradia dal centro, dell'area metropolitana milanese. Per rendere ancora pi aderente alla realt il modello si pu ipotizzare un policentrismo con un centro di rango superiore rappresentato dal Comune Capoluogo, circondato da altri centri meno importanti che si sviluppano a corona a partire da capoluogo. Le soluzioni che si offrono sono 2: 1. o considerare solo l'accesso al centro di rango superiore; 2. oppure considerare, in un primo momento, l'accesso al centro di rango superiore e, in un secondo momento, verificare la presenza di altri centri attraverso, ad es., altri strumenti come: i Sistemi Locali Lavoro; Slide 15-16 Nella successiva slide ci sono le mappe di Milano e provincia con le varie aggregazioni territoriali. Slide 17 Un altro ostacolo per l'utilizzo del prezzo al mq delle abitazioni come indicatore di accessibilit sta nel fatto che il valore di un immobile non include solo l'accessibilit, bens un pacchetto di caratteristiche: ad esempio, la qualit dell'abitazione, del contesto ambientale e sociale, l'accessibilit, l'inquinamento, la congestione, eccetera; Come fare, allora, per isolare l'effetto della centralit e dell'accessibilit per mantenere il modello dei prezzi immobiliari? La soluzione sono i prezzi edonici. In altre parole, si tratta di scomporre il valore globale del bene nel valore di ogni caratteristica che lo compone. Per adottare questa metodologia occorre: - scelta campione eterogeneo; - unit rilevazione singolo immobile; - regressione lineare o multipla;

- variabile dipendente prezzo immobiliare ; variabili indipendenti caratteristiche; - y = K + 1 p + 2a + 3b + 4t + 5v + 6d + K costante; errore nella stima; coefficiente; - pe = 6d prezzo edonico ad esempio indica l'incremento di valore dellimmobile quando localizzato un chilometro pi vicino al centro rispetto alla media del campione; Questa metodologia molto onerosa e richiede un'enorme quantit di dati. Dati gli obiettivi della ricerca, una soluzione di limitarsi ad analisi dell'unit immobiliare media a livello comunale visto che l'interesse per le caratteristiche del territorio e non dei singoli immobili. Slide 18 Il modello assume un mercato perfettamente concorrenziale ma sappiamo tutti che non cos: ci sono infatti vari mercati e ci pu produrre degli effetti distorsivi; La soluzione che mi parsa migliore in questo caso quella di considerare solamente 1 settore del mercato: ad esempio, gli immobili vecchi con + di 35 anni. II modello, infine, semplifica troppo la mobilit, non prevedendo gli effetti di congestione; considerando solo spostamenti in senso radiocentrico; ed essendo un modello home-based, ovvero che non considera altri spostamenti se non quelli che hanno origine dalla propria abitazione. Si pu dire che questo tema quello pi problematico perch difficile abbandonare queste ipotesi in questo modello. Ne sarebbero necessari altri teoricamente superiori ma pi difficili da operativizzare e pi esigenti di dati. La soluzione che ho adottato di inserire nel modello empirico delle variabili indipendenti che indichino la presenza/assenza di nodi delle reti di trasporto e un indicatore di congestione di segno negativo che pu essere rappresentato da indicatori di urbanit (esternalit negative); Slide 19 La metodologia pi idonea alla ricerca che ho ipotizzato sicuramente quella dei prezzi edonici, ma non sapendo ancora effettuare delle regressioni e per mancanza di dati disponibili e di tempo ho optato per seguire il ciclo metodologico presente in questa slide... Slide 20-24 Adesso vedremo l'applicazione di questo schema al caso milanese... Da questa prima prova mi sembra di aver trovato conferma sia della bont del ciclo metodologico utilizzato, sia della rendita come indicatore di accessibilit. Slide 25 Per effettuare un ragionamento critico si pu dire che: la deduzione dei risultati basata pi su meccanismo logico-causale, che su analisi dettagliata dei fattori in gioco; i risultati di tale metodologia vanno quindi interpretati come primo indicatore (da affinare successivamente con tecniche di indagine pi complesse), ma si pu mantenere l'idea di base della teoria della rendita e dei prezzi; Inoltre, vi la possibilit di delimitare in precedenza l'analisi all'interno di specifici Sistemi di Lavoro Locali, invece di partire dall'unit territoriale amministrativa, questo per evitare di dover ripetere il procedimento. Per delimitare l'analisi ai SLL non consente di considerare l'accesso ad altre opportunities (oltre al mercato del lavoro). Si pu quindi mantenere questa metodologia se si considera l'accesso a opportunities rare, concentrate nel centro di primo rango, ovvero il Comune Capoluogo; Infine, una difficolt incontrata dovuta alle carenze nella Base dati dell'Osservatorio Immobiliare: infatti alcune rilevazioni, soprattutto per i comuni vicino ai confini provinciali, non sono presenti;

Slide 26 Bibliografia Grazie per l'attenzione Dal dibattito sono emersi i seguenti punti: utilizzare invece dei dati provenienti dall'Osservatorio Immobiliare, quelli catastali: ci per evitare di considerare nell'analisi anche degli effetti speculativi dovuti alle dinamiche del real estate; inserire sull'asse y nel grafico della slide 13 non i valori assoluti dei prezzi immobiliari, bens partire dagli scostamenti percentuali, utilizzando cos una funzione logaritmica; invece di considerare il settore degli immobili vecchi ( >35 anni), che risente di scelte localizzative passate, si pu basare l'analisi sugli immobili nuovi e recenti oppure sul valore dei terreni edificabili proprio per avere una prospettiva sul futuro;