Panorama Econmico Internacional

Panorama Econmico Nacional

Construccin y actividad econmica

Por qu es escaso el crdito hipotecario en argentina?

Salario y precio de la Cmo evolucion y qu puede vivienda: algunas esperarse del sector de la observaciones relevantes construccin en argentina?

ANALISIS REGIONAL
Nmero 12 - Diciembre de 2011 - Tucumn - Argentina

AREA DE ECONOMIA

Articulacin y conocimiento para el desarrollo regional

La Fundacin del Tucumn es una organizacin empresaria que naci en 1985, con el objetivo de contribuir al desarrollo econmico, social y ambiental sostenible de Tucumn y de la regin. La integran empresarios de distintos sectores econmicos; y su staff est formado por investigadores, docentes y profesionales de diversas ramas. Todos ellos, en un marco de dilogo y trabajo en red, plasman la misin de la Fundacin del Tucumn:

Promover el desarrollo responsable de la comunidad de la regin, con el fin de generar compromiso de participacin ciudadana para fortalecer las instituciones republicanas que garanticen el ejercicio de la libertad, a travs de la articulacin de sectores pblicos y privados, contribuyendo al desarrollo del capital humano, social y econmico

Presidente Jorge Malmierca Director Ejecutivo Juan Luis Perez Albert Consejeros Titulares Luqun, Oscar (Antonio Luqun S.A.) Sardi, Paolo (Arcor S.A.) Cambiano, Rafael (Quilmes) Lucci, Daniel (Citrusvil S.A.) Domnguez, Ricardo J. (C.C.C. S.A.) Hoffman, Gunther (Edet S.A.) Lenis, Romn (Expreso Bisonte SRL) Lisiak, Jorge H. (Minera Alumbrera Ltd) Vismara, Hugo (Refinor S.A.) Bjrk, Peter (Scania Argentina S.A.) Di Bacco, Rodolfo (Tensolite S.A..) Consejeros Suplentes Lucci, Pablo (Citrusvil S.A.) Mirande, Carlos (C.C.C.) Garca, Luis (Edet S.A.) Hernndez, Elio (Gasnor S.A.) Laudani, Ricardo (Refinor S.A.) Chaves, Rodolfo (Scania Argentina S.A.) Assaf, Luis (Tensolite S.A.)

ANALISIS REGIONAL
C O N T E N I D O
PANORAMA ECONMICO INTERNACIONAL
Cae la eurozona? Opciones para la crisis

PANORAMA ECONMICO NACIONAL

Las perspectivas no son demasiado alentadoras. El contexto internacional condiciona.

INFORME CENTRAL: CONSTRUCCIN Y ACTIVIDAD ECONMICA:

Cmo es el comportamiento de la construccin y qu lugar ocupa en la economa?

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POR QU ES ESCASO EL CRDITO HIPOTECARIO EN ARGENTINA? Evolucin del crdito hipotecario. Factores que explican el bajo nivel del crdito hipotecario SALARIO Y PRECIO DE LA VIVIENDA: ALGUNAS OBSERVACIONES RELEVANTES Cul es el esfuerzo salarial para acceder a la vivienda? Anlisis por jurisdiccin. CMO EVOLUCION Y QU PUEDE ESPERARSE DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCIN EN ARGENTINA? Proyecciones mediante los principales indices del sector.

Staff:
ANALISIS REGIONAL
------------------------------------------Director rea de Economa Lic. Eduardo Robinson eduardorobinson@fundtuc.org
Lic. Vctor Funes vfunes@fundtuc.org Lic. Santiago Sosa santiagososa@fundtuc.org

25 de Mayo 1095 - (4000) San Miguel de Tucumn Repblica Argentina Tel.: +54 (381) 422-2811 / 431-1712 Fax: +54 (381) 431-0612
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PANORAMA ECONMICO INTERNACIONAL

La cada de la eurozona ocurrir si no hay cambios significativos. Opciones para la crisis

La economa europea se encamina a una recesin. Crece la incertidumbre y entre las opciones aparece la reduccin de la zona euro
La economa internacional termina 2011 con mayor elevado nivel de fragilidad. Los pases de la eurozona no han podido encarrilar sus economas lo que hizo que el bloque econmico se encamine a un proceso recesivo. Los pases estn al lmite: Grecia contina con serios problemas de solvencia fiscal que lo que hace que transite al borde de la cesacin de pagos y de una salida deshonrosa de la unin monetaria. Italia y Espaa, despiertan muchas dudas en los mercados que los castigan con tasas de inters muy elevados, e impide la colocacin de deuda. Pero los problemas de la eurozona no se limitan a esas economas, se han transformado en problemas estructurales que afectan a otras economas: Irlanda, Portugal y Chipre. A esta altura de los acontecimientos, conviene repasar el origen de esta situacin. Qu sucedi para que desde hace un par de aos Europa contine tambalendose? Durante la ltima dcada, los pases del grupo conocido como PIIGS (Portugal, Irlanda, Italia, Grecia y Espaa) fungieron como principales consumidores de la eurozona, al gastar una cifra superior a sus ingresos y mantener un dficit de cuenta corriente cada vez mayor. Los del ncleo de la eurozona (Alemania, Holanda, Austria y Francia) fungieron como principales productores, con gastos inferiores a los ingresos y un supervit de cuenta corriente cada vez mayor. Estos desequilibrios se apoyaron en la fortaleza del euro desde 2002 y la divergencia de tipos de cambio reales y niveles de competitividad. En Alemania y otros pases del ncleo, el costo laboral unitario se redujo, mientras que en los PIIGS (y Chipre) ocurri lo contrario. En Irlanda y Espaa, el ahorro privado se derrumb y la presencia de burbujas inmobiliarias impuls el exceso de consumo, mientras en Grecia, Portugal, Chipre e Italia el factor que agrav los desequilibrios fue un dficit fiscal excesivo. La acumulacin de deuda privada y pblica en los pases deficitarios se volvi inmanejable cuando estallaron las burbujas inmobiliarias y el dficit de cuenta corriente, el dficit fiscal o ambos se hicieron insostenibles. La pregunta pasa ahora por cmo se recupera el bloque econmico? Al respecto, sobresalen las siguientes posturas: a) Reflacin simtrica: consiste en recuperar el crecimiento y la competitividad, mientras se emprenden medidas de austeridad y reformas estructurales necesarias, mediante una poltica monetaria expansiva del Banco Central Europeo, ayuda ilimitada a las economas con falta de liquidez, pero solventes, una rpida depreciacin del euro y estmulo fiscal en los pases del ncleo de la eurozona. b) Deflacin recesiva: Alemania y el BCE se oponen a llevar adelante una poltica monetaria expansiva por temor a generar presiones inflacionarias. Pero esta opcin traera muchos problemas. Si bien la austeridad es necesaria, implica una profundizacin de la recesin en el corto plazo. Lo mismo puede decirse de las reformas estructurales, porque obligarn a despedir trabajadores, cerrar empresas deficitarias y reubicar mano de obra y capital hacia industrias emergentes. El valor real de la deuda aumentara y se agravara la insolvencia de los Estados y de los deudores privados. c) Cesacin de pagos y abandono de la eurozona: Si los pases perifricos de Europa quedan atrapados en una proceso deflacionario, con elevado endeudaPg 4

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PANORAMA ECONMICO INTERNACIONAL

miento, cada de la produccin, prdida de competitividad y dficit externo estructural, en algn momento se har insostenible continuar con las reglas del eurozona. Podran revitalizar el crecimiento econmico y la competitividad con una depreciacin de sus nuevas monedas nacionales. Sin embargo, esta tercera opcin, implicara una ruptura catica de la eurozona y provocara un cimbronazo similar al de la cada de Lehman Brothers en 2008, o tal vez peor. d) Periferia con bajo crecimiento y poca competitividad. Esta opcin llevara a aceptar quitas de deuda y a transferir dinero para impulsar los ingresos de la eurozona.Pero un mecanismo de transferencia fiscal permanente es polticamente imposible en la eurozona. Alemania y el BCE no tienen tanto poder como parecen creer. A menos que renuncien al ajuste asimtrico, que concentra todo el sufrimiento en la periferia, y busquen una solucin ms simtrica, el derrumbe inci-

piente de la unin monetaria se acelerar, conforme los pases perifricos vayan cayendo en cesacin de pagos y abandonen la moneda comn. Los caticos episodios ocurridos en Grecia y en Italia pueden ser el primer paso del proceso. La eurozona no puede seguir tirando para adelante. A menos que la regin avance hacia una mayor integracin econmica, fiscal y poltica (siguiendo una hoja de ruta con recuperacin a corto plazo del crecimiento, la competitividad y la capacidad de financiamiento), es indudable que la deflacin recesiva conducir a una ruptura catica. Italia es demasiado grande para quebrar y demasiado grande para un rescate, y est cerca del punto sin retorno; el final de juego para la eurozona ha comenzado. El primer paso ser una seguidilla de reestructuraciones de deuda obligadas y abandonos de la unin monetaria que llevarn a la desintegracin de la eurozona.

PANORAMA ECONMICO NACIONAL

La economa para 2012: un contexto con mayores amenazas

La debilidad del contexto internacional y la falta de calidad en la poltica econmica son los principales condicionantes de la economa que viene.
En materia econmica el 2011 termina con ms preocupaciones que con las que empez. Se trat de un ao con fuerte contenido poltico, dado el proceso electoral, pero que no afect sustancialmente a la economa. Sucede que el ciclo expansivo, por el que atraviesa la economa Argentina, no es tanto mrito de las polticas internas, sino que responde al contexto internacional, que pese a sus enormes turbulencias, todava favorece a la Argentina. Por qu?, porque el precio de los productos que exporta siguen siendo elevados en trminos histricos, porque los principales socios comerciales de Argentina, Brasil y China han mantenido sus importantes ritmos de crecimiento, porque las tasas de inters internacionales siguen muy bajas. En este contexto la economa nacional sigui expandindose motorizada por el consumo. Y el consumo crece alentado por la disponibilidad de crdito a ese sector y por la propia inflacin que hace que las personas adelanten sus gastos en consumo. Pero los problemas hacia el final del ao pasan por la implementacin de controles cambiarios para preservar el deterioro de las reservas del Banco Central, controles en el comercio exterior, quitas de subsidios, contraccin del crdito y cierta
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PANORAMA ECONMICO NACIONAL

retraccin en el consumo. Es decir, una economa que requiere mayores cuidados. El Gobierno reelecto continuar con los lineamientos econmicos que le redituaron polticamente. Es decir, procurar incrementar el gasto pblico y mantener y mantener la demanda agregada. El modelo econmico, basado en fuerte intervencionismo estatal, genera desconfianza, eso explica la fuerte salida de capitales, que se estima terminar el ao 2011 en 20.000 millones de dlares. El incremento del gasto y la inflacin elevada, han trado cierto atraso en el tipo de cambio, esto alent expectativas de devaluacin, y se acentuaron los problemas de abastecimiento de dlares. Asimismo, el incremento del gasto pblico cuyo financiamiento cuyo financiamiento se est tornando complicado, llev al Gobierno a empezar a desmantelar el sistema de subsidios, lo que puede agravar los problemas inflacionarios y cambiarios, problemas que desde la ptica del gobierno parecen ser menores. Cmo puede venir el 2012? En trminos generales el 2012 se proyecta ms complicado en materia econmica, que 2011. El frente externo no luce muy alentador. La economa internacional no slo no se recupera, sino que muestra seales de marcada desaceleracin y recesin. Este factor debilita las economas de los principales socios comerciales. De hecho, en Brasil, la actividad econmica se ha estancado en el ltimo trimestre y afecta las exportaciones de Argentina. Adems, los precios de los principales productos de exportacin,

si bien an estn elevados en trminos histricos, han mostrado una retraccin importante en los ltimos meses. Este es el principal canal de contagio que tiene la economa argentina y es una ntida luz amarilla. Si bien, como se ve, el panorama no es demasiado promisorio hay que tener en cuenta que la economa no tiene desequilibrios explosivos inminentes, si tiene debilidades y falta de diseos e implementacin de polticas pblicas orientadas al desarrollo. Se trabaja para el corto plazo, sin visin estratgica. Entre las debilidades o riesgos que presenta la economa argentina, est el aspecto fiscal. Argentina necesita recuperar solvencia fiscal para volver a que el Banco Central sea independiente del Poder Ejecutivo, para llevar adelante una poltica monetaria que preserve el valor de la moneda. Necesita bajar la inflacin y mejorar la atraccin de inversiones. Por ello la poltica de desmantelar subsidios, va en la direccin correcta, al fortalecer la situacin fiscal. Pero no es la poltica adecuada en momentos de contraccin econmica. Pero, no hay lugar para llevar adelante polticas contracclicas. En 2012, probablemente, se paguen los costos de esas medidas. Argentina, en los ltimos aos perdi una gran oportunidad para introducir un mayor nivel de solvencia macroeconmica, ganar mercados externos para sus productos, para generar mejores puestos de trabajo, para mejorar la situacin social. No hay que poner el nfasis tanto en lo que se hizo, sino tambin, en lo que se dej de hacer y en lo que no se pudo aprovechar.

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CONSTRUCCION

Construccin y actividad econmica: cmo es el comportamiento de la construccin y qu lugar ocupa en la economa?

En la regin NOA, la actividad Construccin se mueve a una mayor velocidad que el promedio pas: relativamente, se crearon ms empresas y mayor nmero puestos de trabajo registrados en la regin. Falta de financiamiento y de oportunidades de inversin.
La construccin es una actividad altamente correlacionada con el ciclo econmico. Es decir, evoluciona en funcin del comportamiento de la economa. Muestra, adems, una elevada sensibilidad a las variaciones del ciclo econmico. Cuando la economa se expande, la construccin crece por encima del PBI, mientras que se contrae en mayor medida durante las recesiones. Tales afirmaciones se derivan del anlisis del ciclo econmico en relacin con la evolucin del sector de la construccin. Al considerar las recesiones de 1995, 2002 y en menor medida el 2009, se observa una mayor cada de la construccin. Algo similar ocurre en las fases expansivas, que el crecide elasticidad respecto al producto de 1,42. Esto es, el sector de la construccin crece 1,42% cuando el PBI aumenta un punto porcentual.

El sector de la construccin se duplic junto a la reactivacin econmica argentina. Tuvo un crecimiento real de 107% entre el ao 2004 y 2011, lo cual lo convierte en el segundo sector productor de bienes con mayor crecimiento despus de agricultura.
El PBI del sector de la construccin, esto es, el valor agregado econmico del sector representa el 6% del PBI de Argentina (en promedio entre los aos 1993 y 2010), mientras que en el segundo trimestre de 2011 cay al 5%. En este perodo, el PBI construccin registr un crecimiento de 8,3% en trminos reales en relacin a igual perodo de 2010, y un 32% en trminos nominales, ubicndose en $ 97 .800 millones1. La Inversin en construccin es aproximadamente 12% del PBI, y es el 53% de la Inversin Bruta Interna Fija (IBIF). Experiment un crecimiento real del 9,7% en el segundo semestre de 2011 respecto a 2010.As, la Inversin en construccin alcanz los $ 251.000 millones. Empleo en el sector:la construccin tambin es un importante motor del empleo, ya sea en forma directa o indirecta. En Argentina, dado el elevado nivel de informalidad, resulta difcil lograr una aproximacin sobre el total de empleados en el sector; estimaciones privadas indican que el nmero de trabajadores informales sera cercano al de los formales.

Fuente: elaboracin en base a MECON

miento de la construccin supera al PBI. Al estimarse la sensibilidad del sector de la construccin a las variaciones del PBI, la misma arroj un valor

1 Se hace referencia a valor agregado de la construccin por que no est incluido el valor de que se genera en otras industrias (como el de los materiales), y que son utilizadas como insumo en la construccin. De aqu su diferencia con la inversin en construccin. ANALISIS REGIONAL // Diciembre 2011 // Pg 7

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CONSTRUCCION

(*) Puestos registrados en la construccin en relacin al total de puestos registrados en el sistema privado. Fuente: Elaboracin propia en base a IERIC y MECON

En Argentina, haba 419.600 trabajadores de la construccin registrados a julio de 2011. En el NOA, la actividad de la construccin genera alrededor de 34.000 puestos de trabajo registrados, los cuales se estima podran alcanzar los 60.000, si se consideran los trabajadores informales. Adems, las estadsticas oficiales demuestran que la construccin genera mayor empleo en las provincias de la regin en comparacin al total nacional: en el NOA, 10% de los empleados registrados pertenecen al sector de la construccin, y a nivel nacional la relacin alcanza el 7%.

Disminuye la cantidad de personal registrado en el sector de la construccin. De cada 100 trabajadores formales 10 pertenecen al sector de la construccin en el NOA, mientras que a nivel nacional la proporcin es 7 de cada 100. Adems, el empleo en la construccin presenta mayor dinamismo y sus ciclos son ms amplios en comparacin al empleo en la industria y el comercio. El indicador de empleo en el sector construccin alcanz un crecimiento de 57% entrelos aos 2003 y 2011, mientras que el indicador para la Industriay para Comercioy Servicios se registr un incremento de 37% en el mismo perodo. Sin embargo, desde inicios del 2008 el empleo en el sector se estanc. En la regin viene dndose una tendencia decreciente en el nmero de trabajadores registrados del sector de la construccin (a excepcin de Santiago del Estero, donde la obra pblica es ms intensa y creci sustancialmente en los ltimos aos). Si bien esto puede relacionarse con la desaceleracin de la actividad durante 2008/09, tambin puede estar indicando un aumento en el grado de informalidad como consecuencia del incremento del costo de la mano de obra (ver Costo de la Construccin). El nmero de empresas constructoras. Es un indicador del dinamismo del sector, el cual demuestra que la actividad en la regin desde el ao 2006 crece por encima del registro a nivel pas. Otra vez, Santiago del Estero y Tucumn demuestran ser las provincias del NOA donde la actividad tuvo mayor expansin. En trmino medio, 70% de las empresas son constructoras, 25% contratistas y 5% subcontratistas. En cuanto al tipo de sociedad, el cual puede dar un indicio del tamao de la empresa, 57% son personas fsicas, 37% son SRL y 7% SA.

"Desde 2006 las empresas constructoras se multiplicaron por dos en Tucumn y Santiago del Estero. En Salta y Jujuy se registr un incremento de ms del 50%. Ello es otra muestra que en el noroeste la actividad esta ms pujante que en el resto del pas".

Fuente: elaboracin en base a IERIC

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Financiamiento: contrariamente a su significativa expansin, la actividad de la construccin recurre en menor medida al sistema financiero. Desde la dcada del 1990 existe una tendencia decreciente de los crditos dirigidos a la actividad, y desde el ao 2003, el crdito a la construccin en relacin al total de crdito al sector privado se mantiene en un promedio del 2,2%.Por lo tanto, el crdito al sector alcanz un monto de $ 5.300 millones durante el segundo trimestre de 2011. Esto representa tambin 2,1% en trminos de la Inversin en Construccin ($ 251.000 millones). El dato llamativo es que la construccin

mueve casi tanto dinero como el sistema financiero, teniendo en cuenta que el total de prstamos otorgados por entidades financieras al Sistema Privado noFinanciero fue de $ 225.000 millones. Por lo tanto, es claro que la alternativa de invertir en ladrillo est sobredimensionada en relacin con el sistema bancario que moviliza una cantidad relativamente baja de capitales (relacin Prstamos/PBG igual a 14%). Esto habla de una anomala en el sistema financiero, en dondeel ahorro y la inversin no se canalizan adecuadamente mediante el sistema bancario y los mercados de capital.

En Argentina las inversiones en la construccin movilizan tanto dinero como los prstamos del sistema bancario, lo cual habla de una anomala en el sistema financiero, as como de una sobredimensin de la inversin en ladrillo.

Declive y estancamiento

Fuente: elaboracin propia sobre datos del BCRA

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CONSTRUCCION

Por qu es escaso el crdito hipotecario en Argentina?

Las condiciones macroeconmicas y el financiamiento bancario an no se conjugan para facilitar el acceso a la vivienda. Revisin histrica del crdito hipotecario.

Pese al continuo crecimiento de la construccin en Argentina, el crdito hipotecario no ha tenido durante la ltima dcada el mismo dinamismo. En la provincia de Buenos Aires, las operaciones de compra-venta realizadas con financiamiento hipotecario representan el 12% del total de operaciones en el ao 2010. El mximo en la dcada fue durante el 2007 donde alcanz el 20%. En Capital, el por,

centaje de hipotecas llega a 6,2%, la mitad en relacin a los otorgados en provincia, ya que la poltica de los bancos estatales o mixtos es dirigir este tipo de crditos para vivienda nica a familias del interior. Como se observa en el siguiente grfico, la participacin dista de los niveles alcanzados la dcada del 1990, donde se financiaba con hipotecas entre el 30% y el 50% de las propiedades.

Fuente: elaboracin propia sobre datos Reporte Inmobiliario

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Fuente: elaboracin propia sobre datos Reporte Inmobiliario

Desde el punto de vista econmico, pueden identificarse dos implicancias relacionadas a la escasez de crdito hipotecario: 1) Limita el potencial de la demanda y, por ende, la trayectoria del sector construcciones, con todo lo que esto implica desde el punto de vista del efecto multi-

plicador y del empleo. El crdito hipotecario es el 1% del PBI. En otros pases de la regin como Brasil esta relacin es del 3,5%; en Chile donde el crdito hipotecario esta ms desarrollado alcanza el 7%. 2) Se abren brechas sociales entre aquellos que pueden ser propietarios y aquellos que aspiran a serlos (clase media).

Factores que explican el bajo nivel de Crdito Hipotecario

INFLACIN ELEVADA

La prdida de poder adquisitivo de la moneda nacional es un factor que perjudica en general el crdito a largo plazo, ya que se pierde la unidad de medida y se genera incertidumbre, que en la mayora de las veces se incorpora en forma de expectativas, lo que realimenta el ciclo inflacionario. El disenso actual sobre el nivel de inflacin genuino genera mayor incertidumbre.

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CONSTRUCCION

CRISIS RECURRENTES

Estudios indican que en la historia argentina se produjo en promedio, una crisis cada 6 aos. Esta condicin claramente socaba sobre la confianza del pblico para endeudarse y del sistema para prestar.

ELEVADAS TASAS DE INTERES

Los dos factores anteriores inciden en la determinacin de las tasas reales que operan en el mercado y el incremento del riesgo pas, y por lo cual las tasas para crditos hipotecarios son elevadas y variables.

DETERIORO EN LA CULTURA DEL AHORRO Y DEPSITOS A CORTO PLAZO

Las factores antes mencionados han causado un profundo impacto en la cultura del ahorro: el ahorrista argentino prefiere invertir en inmuebles o en dlares (en el colchn) antes que en el una alternativa de largo plazo como un plazo fijo (solo el 3% de los Depsitos a plazo fijo estn colocados a ms de 365 das).

EL ESFUERZO SALARIAL

El desfasaje entre entre salarios en pesos y el valor del metro cuadrado en dlares: si bien el ingreso de los sectores medios recuper capacidad de compra real en los ltimos aos, aun se mantiene alejado de los valores inmobilidarios. A esto debe sumarse la dificultad para calificar para un crdito, de acuerdo a los requisitos bancarios. Para mayor detalle ver la seccin siguiente.

Histricamente el auge del crdito hipotecario se dio en la dcada del 1950 y 1990. La recurrencia de episodios de inflacin e incertidumbre elevada debilitaron el crdito de largo plazo.

Teniendo en cuenta estas causas, se observa que el perodo de mayor auge para el financiamiento hipotecario fue durante el gobierno peronista, donde cerca de 30% del crdito que otorgaba el sistema financiero privado se destinaba a operaciones de adquisicin de viviendas. Esta etapa termina cuando sucede uno de los primeros episodios hiperinflacionarios en el ao 1959, como consecuencia de la nacionalizacin de los depsitos bancarios2. Posteriormente entre 1973 y 1989, con la hiperinflacin prcticamente desaparece el financiamiento de todo tipo. El crdito hipotecario recobra participacin nuevamente durante la convertibilidad y vuelve a caer con la devaluacin del peso.

2 El fenmeno comienza en 1946 con la nacionalizacin de los depsitos bancarios, la estatizacin del Banco Central y las consecuentes grandes emisiones de dinero requeridas para financiar los inmensos dficits fiscales que ocasion el Primer Plan Quinquenal (1947-1951). ANALISIS REGIONAL // Diciembre 2011 // Pg 12

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Fuente: elaboracin propia sobre datos del BCRA

En la evolucin reciente, el crdito hipotecario haba mantenido una buena recuperacin desde finales del ao 2005 y hasta la ltima parte del ao 2008, donde su saldo se haba duplicado desde $ 5.000 millones

a $ 10.000 millones. Luego, con el riesgo incremental por la crisis subprime y la consecuente suba de tasas, el crdito se estanc alrededor de los $ 11.000 millones.

Fuente: elaboracin propia en base al BCRA ANALISIS REGIONAL // Diciembre 2011 // Pg 13

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CONSTRUCCION

Salario y precio de la vivienda: algunas observaciones relevantes

Si bien hubo importantes mejoras de los salarios respecto al valor de la vivienda, la relacin sigue siendo elevada.
La capacidad para acceder a una vivienda puede cuantificarse mediante el esfuerzo salarial, es decir, la cantidad de sueldos que debera dedicar una persona para comprar la vivienda (lo que luego se traduce en el nmero de aos necesarios para la compra, dedicando el 100% del salario). Este indicador demuestra la relacin entre el valor medio de un departamento estndar de 60 m2 y el salarios medio del sector privado registrado. En el cuadro ms adelante se compara entre 18 localidades argentinas los Valores de las Viviendas y los Salarios. Se observan los siguientes comportamientos: Existe un patrn regional en los salarios: los ingresos ms altos se registran en las localidades del sur, seguidas por las provincias del centro este, cuyo y finalmente NEA y NOA. Este patrn no se observa para el valor del los inmuebles, donde el comportamiento es dispar: las propiedades ms onerosas (entre $300 mil y $420 mil) se encuentran en CABA y Neuqun, seguidas por provincias donde la actividad turstica es fuerte, como Mendoza, Crdoba y Salta. Resistencia figura en cuarto lugar en valores de vivienda, algo que llama la atencin, an teniendo en cuenta las importantes inversiones inmobiliarias privadas, y pblicas en infraestructura. Las provincias del NOA registran valores inmobiliarios inferiores (entre $240 mil y $290 mil). Se identifica una mayor desigualdad en los Salarios que en los Valores de las Viviendas entre las localidades3. Esfuerzo salarial: a nivel comparativo, en el cuadro pueden distinguirse tres categoras de localidades de acuerdo al precio de las viviendas estndar y los salarios promedios: 1. Relacin valor de la vivienda-salario: Alta (se requieren entre 85 y 95 salarios para la compra). Localidades con: Valores altos en relacin salarios bajos o medios: Resistencia, Salta Capital, Santiago del Estero. Valores altos o medios en relacin salarios medios: Mendoza y Posadas. Valores bajos en relacin a salarios bajos: La Rioja Capital. 2.Relacin valor de la vivienda-salario: Media (se requieren entre 75 y 84 salarios para la compra). Localidades con: Valores altos en relacin salarios altos y medianos: CABA y Crdoba Capital. Valores altos o medios en relacin salarios medios: Corrientes y San Juan Capital. Valores bajos en relacin a salarios bajos: San Miguel de Tucumn y San Salv. de Jujuy. 3.Relacin valor de la vivienda-salario: Baja (se requieren entre 32 y 70 salarios para la compra). Localidades con: Valores altos pero medios en relacin salarios muy altos: Neuqun. Valores medios en relacin salarios altos: San Luis Cap., Santa F Cap., Trelew. Valores bajos en relacin a salarios altos y medios: Rio Gallegos y San Fernando del Valle de Catamarca.

3 Para la muestra de localidades, el coeficiente de variacin (CV) para los Valores de la vivienda es 0,13 y para los salarios es 0,39. Esto significa que la dispersin entre los salarios es mayor. ANALISIS REGIONAL // Diciembre 2011 // Pg 14

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Fuente: Reporte Inmobiliario y MECON.

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CONSTRUCCION

Al medir la evolucin entre el ao 2009 y 2011, en todas las localidades argentinas, los salarios crecieron ms que el valor de los inmuebles (en promedio 62% los salarios frente a 35% el valor inmobiliario). Esto signific una disminucin del precio relativo de los inmuebles en relacin al salario. Mientras que en 2009 se requeran 96 salarios para la compra de una propiedad estndar de 60 m2 usada, en 2011 esa cantidad disminuy a 80 salarios en el ao 2011. Los 16 salarios de diferencia equivalen a ms de un ao de

ahorro. En las provincias donde mejor en mayor medida el indicado Cantidad de salarios necesarios (Resistencia, Posadas, Corrientes, San Miguel de Tucumn), aun contina siendo alta la relacin. Aun con la mejora relativa de los salarios, el valor de la vivienda sigue siendo alto en relacin a estos, teniendo en cuanta que 80 salarios representa seis aos y medio para un trabajador promedio.

Mientras que en 2009 se requeran 96 salarios para la compra de una propiedad estndar de 60 m2 usada, en 2011 esa cantidad disminuy a 80 salarios en el ao 2011. Los 16 salarios de diferencia equivalen a ms de un ao de ahorro.

Tomando una serie ms larga de valores (ao 2006 al segundo semestre de 2011), se observa que el esfuerzo salarial en Tucumn demuestra una clara tendencia

decreciente, el cual se redujo un 43% en 5 aos. El precio promedio de una vivienda a estrenar increment un 67%, pero los salarios privados nominales lo hicieron 215%.

Fuente: elaboracin propia en base a IERIC y MECON

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Fuente: elaboracin propia en base a IERIC

Condiciones para acceder al crdito hipotecario (crdito Casa Propia del Bco. Nacin a Agosto de 2011). Se compara el ingreso mnimo requerido para acceder al crdito con el salario promedio4. Para el promedio de las localidades, el ingreso mnimo que solicitan los bancos equivale a ms de 2 salarios, y en algunos casos a ms de 3. El ingreso mnimo de una familia debe ser de $ 10.478 mensuales para que se le otorgue el 80% de un crdito para una vivienda de U$S 69.7245. Ya que el salario medio es de $ 4.333, aun considerado una familia tipo del sector medio, donde dos integrantes tengan ese ingreso, no es suficiente para alcanzar el ingreso mnimo. Adems, al existir una ele-

vada proporcin de empleados informales, total o parcialmente, se dificulta ms calificar para el financiamiento. Solamente en las localidades del sur del pas (Trelew, Rio Gallegos y Neuqun) la relacin ingreso mnimo/salario es inferior a 2. El alquiler de un departamento es menos de la mitad de la cuota de un crdito hipotecario por el 80 % de su valor de mercado. En trmino medio, la cuota para la hipoteca de una vivienda estndar usada de 60 m2 equivale al 79% del Salario medio del sector privado en Argentina. Estos son otros factores que explica el bajo acceso al crdito hipotecario.

4 El ingreso mnimo necesario es el nivel de ingreso al que debe acceder una persona/familia para afrontar las cuotas de una hipoteca, las cuales no deben superar el 30% de dicho ingreso. 5 Nos referimos a familia, entendindose por tal personas casadas, conyugues o solteras, dado que los bancos aceptan a cualquiera de estos grupos para otorgarle crdito.

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Fuente: Reporte Inmobiliario

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Cmo evolucion y qu puede esperarse del sector de la construccin en Argentina?

Mediante una serie de indicadores se tratar de observar y proyectar la actividad del sector construccin. 1. El Indicador Sinttico de Actividad de la Construccin (ISAC). En Argentina la actividad del sector construccin se mide a travs, el cual es calculado por el INDEC mensualmente. El indicador refleja la evolucin del sector en base al comportamiento de un conjunto de insumos que el INDEC considera representativos de la actividad del sector6. El consumo de insumos se agrupa segn una serie de cinco tipologas de obra, las cuales se siguen en base a la entrega de los materiales que utilizan con mayor intensidad: En el grfico a continuacin se muestra la evolucin de dicho estimador desde 1993 a la fecha:

Fuente: elaboracin propia en base a INDEC

Los inmuebles: caractersticas, desde el punto de vista econmico

1) Es un bien durable. Es decir, no se agota en su primer uso, sino que permanece durante varios perodos, como los vehculos o electrodomsticos. 2) Es un bien indivisible. Esto es, no puede separarse de sus elementos individuales, a menos que se incurra en elevados costos de reacondicionamiento (como ser la construccin de una habitacin nueva) 3) Fijacin espacial. No puede transportarse, por lo tanto, su valor depende de su ubicacin y del nivel de servicios pblicos que se presten en ella. 4) Elevados costos de transaccin. En general, adquirir un inmueble exige recabar mucha informacin (ubicacin, calidad de los materiales, formas de financiamiento, caractersticas de los vecinos, etc). 5) Asimetras en la informacin. El constructor conoce ms del inmueble que el comprador. Esto implica que el segundo no conoce todas las caractersticas de ste previas a su compra.

6 Cemento, hierro redondo para hormign, revestimientos cermicos, pinturas para construccin y uso domstico, vidrio plano, ladrillos huecos, asfalto y tubos de acero sin costura. ANALISIS REGIONAL // Diciembre 2011 // Pg 19

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Las reas sombradas indican los perodos de contraccin econmica. La primera corresponde al llamado Efecto Tequila de 1994/95, la siguiente corresponde a la recesin 1999-2002 (donde se destaca la fuerte cada de 2001), mientras que la ltima corresponde a los efectos de la crisis in-

ternacional 2008/9. Asimismo, se advierte la elevada correlacin entre el ISAC y el ciclo econmico. Como se present ms adelante, la construccin es una industria marcadamente procclica (sus expansiones o contracciones dependen del ciclo econmico)

Fuente: INDEC

El comportamiento de los diferentes rubros del ISAC es muy similar, con la nica excepcin de Construcciones petroleras puesto que, a pesar del crecimiento , tanto de la economa como de la construccin, no ha logrado una recuperacin similar y, adems, experiment una cada mucho ms fuerte que el resto durante la ltima recesin. Este comportamiento se

encuentra en sintona con la desaceleracin que el sector petrolero viene experimentando desde 2004, tal cual fuera puesto en evidencia en el nmero 10 de Anlisis Regional. En funcin de la evolucin que muestra el indicador, se realiza una estimacin sobre su probable comportamiento para el periodo septiembre 2011- octubre 2012

Fuente: elaboracin propia en base a INDEC

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El rea sombreada representa el rango de meses para los cuales se pronostica la evolucin del ndice. De acuerdo con los datos, el ISAC tuvo una variacin promedio anual del 11% en 2010 y terminar 2011 con un valor similar. Sin embargo, en el perodo pronosticado tendr una variacin que oscilar entre una crecimiento del 3% (escenario pesimista), similar a la variacin experimentada durante 2009, y una suba del 15% (escenario optimista). 2. El despacho de cemento: dado que se trata de un

insumo fundamental para la actividad de la construccin, la dinmica que muestre la actividad cementera resulta clave para determinar la evolucin del sector. Para el seguimiento de la actividad de la industria del cemento se utiliza un indicador que elabora la Asociacin de Fabricantes de Cemento Portland (AFCP). En este se detallan la cantidad de toneladas de cemento, tanto en bolsa como a granel, despachadas por provincia y por mes desde 2004.

Fuente: elaboracin propia en base a AFCP

El grfico anterior muestra la serie desestacionalizada de despachos de cemento portland en el total del pas y su correspondiente serie tendencia/ciclo, la cual muestra su comportamiento en mediano plazo sin fluctuaciones de corto plazo. Se observan claramente tres perodos, primero la recuperacin post- crisis desde 2004 a 2008, luego una leve cada entre 2008 y 2009 y, finalmente, una nueva expansin desde 2010 en adelante.

La eleccin de los despachos de cemento portland como indicador de la actividad del sector construccin obedece a que su comportamiento es similar al del Indicador Sinttico de Actividad de la Construccin, pero con la ventaja que los despachos de cemento pueden discriminarse por provincia, lo que proporciona algn indicio de cmo evoluciona la actividad en las distintas jurisdicciones.

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La evolucin de ambos indicadores es muy similar. Esto permite utilizar los datos desagregados para analizar el comportamiento de la construccin en las provincias del NOA. Se observa que la Provincia de Tucumn lidera a la regin en el rubro construccin,

seguida por Salta y Santiago del Estero, la cual tuvo un crecimiento importante a partir de 2008; luego se ubican Jujuy y Catamarca, la cual tuvo un crecimiento exiguo en comparacin con las dems provincias.

Fuente: elaboracin propia en base a AFCP

3. Permisos de edificacin: otro indicador utilizado para seguir el comportamiento del sector de la construccin es el nmero de permisos de edificacin, medidos en metros cuadrados. Esta serie muestra la superficie au-

torizada para edificacin privada durante el transcurso del mes para un total de 42 municipios que incluyen a la totalidad de las provincias argentinas. El principal valor de esta variable es que anticipa la futura oferta inmobiliaria.

Fuente: elaboracin propia en base a INDEC e IERIC

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En la regin Noroeste, la mayor cantidad de metros cuadrados habilitados para edificar los posee la Ciudad de Salta, seguida por San Miguel de Tucumn y, ms alejados, San Salvador de Jujuy, San Fernando del Valle de Catamarca y Santiago del Estero. 4. Costo de la construccin: el indicador que refleja el costo de la construccin es el ndice de Costo de la Construccin7 , que mensualmente publica el INDEC. Mide las variaciones mensuales que experimenta el costo de la construccin privada de edificios destinados a vivienda en la Ciudad de Buenos Aires y en 24 partidos del conurbano bonaerense.

Fuente: elaboracin propia en base a INDEC

La evolucin de este ndice ha mostrado una tendencia creciente desde 2002, sin embargo, conviene observar que no todos sus componentes han crecido en la misma tasa.

Fuente: elaboracin propia en base a INDEC

7 El ndice se calcula en base a seis modelos de vivienda en base a los permisos de obra en Capital Federal y Gran Buenos Aires entre 1988 y 1992, de modo tal que incluyera a las obras con distintas caractersticas en funcin de su tamao, destino y nmero de plantas. Posteriormente se utiliza la mencionada tipologa para calcular sus necesidades de insumos y mano de obra, posteriormente dichos requerimientos se agrupan en tres captulos: 1. Mano de obra: incluye a las remuneraciones, tanto como bsicas como adicionales por convenio de los obreros, capataces, oficiales, etc. Incluye a los empleados de las constructoras y al personal subcontratado. 2. Materiales: incorpora los gastos en materiales de la construccin de cualquier tipo, stos se seleccionan en funcin de su importancia en el costo total de la obra, de manera que incorpore al 95% de los costos de materiales. 3. Gastos generales: en este rubro se agrupan todos los dems elementos que no puedan clasificarse como mano de obra o materiales como ser, consumo de electricidad y agua, madera para tirantes, depreciacin de equipos, remuneracin del sereno, seguros de responsabilidad civil, etc.

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El crecimiento que experiment el rubro Mano de Obra es el principal dato destacable, puesto que est muy relacionado con la cada en el empleo registrado en dicho sector durante 2010, ya que los ajustes salariales llevaron a que les empresas contraten una mayor cantidad de obreros sin registrarlos. Al comparar el comportamiento del ICC en relacin al de otros ndices de precios, el ndice de Precios al

Productor (IPP) y el ndice de Precios al Consumidor (IPC) desde 2002 hasta la actualidad. Durante la dcada de 1990, los tres ndices tuvieron un comportamiento muy similar, puesto que apenas fluctuaron alrededor de su valor promedio, sin embargo, esta situacin cambi drsticamente en los aos posteriores, donde se observ un constante crecimiento de los valores de los tres ndices.

Fuente: elaboracin propia en base a INDEC

Luego de la devaluacin de 2002, el PP fue el que tuvo el mayor crecimiento, debido a que dentro de su canasta de bienes se encuentra una gran cantidad de artculos importados. En el otro extremo se ubica el IPC, que tuvo una variacin mucho menor, por el mismo motivo (menor participacin de bienes importados) y fruto de los controles de precios de algunos artculos y, desde 2007 en adelante, por la interven-

cin del INDEC; mientras que, el ICC tuvo un comportamiento peculiar, puesto que pas de comportarse de forma similar al IPC a hacerlo como el IPP La razn . radica en las variaciones de los precios de albailera, que crecieron de forma significativa. Segn datos de Reporte Inmobiliario, los mrgenes de rentabilidad han disminuido en el ltimo ao debido, en gran parte, a que el aumento en dlares de
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los costos de construccin crecen a un ritmo ms acelerado que los precios de venta de los inmuebles. Sin embargo, el costo de construir an se encuentra por debajo del valor de venta de un inmueble. Si bien los costos de la construccin crecen a un ritmo del 14% anual en dlares (20% en pesos), si-

tundose 27% por encima de los niveles previos a la devaluacin del peso, los precios de los inmuebles casi duplican (en promedio) sus valores de 2001, dando cuenta del colchn de rentabilidad sectorial que an subsiste.

El costo de la construccin de Tucumn: observaciones

La Cmara Tucumana de la Construccin calcula, desde Junio de 2009, el ndice de Costo de la Construccin de Tucumn, el cual utiliza una metodologa similar al INDEC para calcular el ICC. Consiste en la valorizacin mensual de un barrio de 100 viviendas, las cuales responden a un determinado prototipo establecido por el Programa Federal de Construccin de Viviendas. En el grfico se observan las variaciones del ICC Tucumn y su contraparte de Gran Buenos Aires, el comportamiento de ambos es, como se espera, similar, sin embargo el ICCTucumn ha tenido niveles ms bajos que el de GBA en casi todo el perodo, salvo durante los meses de Abril y, a partir de Julio de 2011, lo que lo llev a superar la tasa de crecimiento de ste.

Fuente: elaboracin propia en base a CCT e INDEC

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NOS ACOMPAAN LAS SIGUIENTES EMPRESAS

EMPRESAS SOCIAS FUNDADORAS

ANTONIO LUQUN S.A. ARCOR S.A CERVECERA Y MALTERA QUILMES S.A. CA. DE CIRCUITOS CERRADOS S.A. CITRUSVIL S.A. EDET S.A .

EXPRESO BISONTE S.R.L. GASNOR S.A. MINERA ALUMBRERA LTD. REFINOR S.A. SCANIA ARGENTINA S.A. TENSOLITE S.A

EMPRESAS SOCIAS ADHERENTES

A.T.I.C.A.N.A. AGROLAJITAS S.A. ASISPRE FLORES SERVICIOS SOCIALES S.A. AVAL S.A. PRODUCTORES ASESORES DE SEGUROS BANCO GALICIA S.A. BANCO PATAGONIA S.A. BANCO SANTANDER RO S.A. BANCO DEL TUCUMAN BERCOVICH S.A.C.I.F .I.A. CASTILLO S.A.C.I.F .I.A CENSYS S.A. CENTRO RADIOLGICO MENDEZ COLLADO S.R.L. CITIBANK N.A. CORRESNOA CORREO PRIVADO CREDIMAS S.A. DINAR S.A. EL MANGRULLO S.R.L. EL RAYO BUS S.R.L. ESTUDIO CAZZOLA, FIORITO Y ASOCIADOS ESTUDIO ENRIQUE J. MONMANY ESTUDIO IGNACIO COLOMBRES GARMENDIA & ASOC. EXPRESO SAN JOS S.A. FACTOR S.A. FBRICA DE FIDEOS RVOLI S.A.

FLASH CORREO PRIVADO HELPA S.R.L. HOTEL AMERIAN HOTEL CARLOS V S.R.L HSBC BANK ARGENTINA S.A. JUMBO RETAIL ARGENTINA S.A. LA GACETA S.A. MANTENIMIENTO Y SERVICIO LA LUZ S.R.L. MAPFRE ARGENTINA S.A. MARCHESE, GRANDI, MESN & ASOCIADOS MARIA ELENA COSSIO TARANTO MASTER GROUP SEGURIDAD OSDE PRINTER S.R.L. S. A. AZUCARERA JUSTINIANO FRAS S.A. SAN MIGUEL SEDA S.A. SESA INTERNATIONAL S.A. SISTEMAS BEJERMAN TERMINAL DEL TUCUMN S.A. TRANSPORTE 9 DE JULIO S.A. TRANSPORTE LA SEVILLANITA S.R.L. TRASUR S.A. ZAFRA S.A