Câmara Dos Deputados

CMARA DOS DEPUTADOS
DEPARTAMENTO DE TAQUIGRAFIA, REVISO E REDAO NCLEO DE REDAO FINAL EM COMISSES TEXTO COM REDAO FINAL COMISSO DE DESENVOLVIMENTO URBANO E INTERIOR EVENTO: Audincia Pblica N: 1711/03 DATA: 16/10/03 INCIO: 10h22min TRMINO: DURAO: 02h58min 13h20min TEMPO DE GRAVAO: PGINAS: 50 QUARTOS: 35 02h58min
DEPOENTE/CONVIDADO - QUALIFICAO RAQUEL ROLNIK - Urbanista e Secretria Nacional de Programas Urbanos do Ministrio das Cidades. NELSON SAULE JNIOR - Coordenador do Frum Nacional de Reforma Urbana. BETNIA DE MORAES ALFONSIN - Urbanista e Assessora Jurdica da Prefeitura de Porto Alegre, Estado do Rio Grande do Sul. RICARDO DE SOUSA MORETTI - Professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da PUC de Campinas, Estado de So Paulo. NDIA INS ALBESA DE RABI - Representante do Instituto Brasileiro de Administrao Municipal IBAM. ANTNIO AUGUSTO VERSSIMO - Arquiteto e coordenador do Ncleo de Regularizao de Loteamentos da Secretaria Municipal de Habitao do Estado do Rio de Janeiro. PATRCIA GAZZOLA - Arquiteta e representante da Prefeitura de Vitria, Estado do Esprito Santo. SANDRA SOARES DE MELLO - Assessora Tcnica do Projeto de Gesto Ambiental Urbana e Regional da Secretaria de Qualidade Ambiental nos Assentamentos Humanos do Ministrio do Meio Ambiente. MILTON - Representante da Secretaria Nacional de Programas Urbanos do Ministrio das Cidades.
SUMRIO: Debate sobre critrios e diretrizes para novos parcelamentos de reas urbanas.
OBSERVAES H falhas na gravao. Houve exibio de imagens. H expresso ininteligvel.
CMARA DOS DEPUTADOS - DETAQ COM REDAO FINAL Nome: Comisso de Desenvolvimento Urbano e Interior Nmero: 1711/03 Data: 16/10/03
A SRA. PRESIDENTA (Deputada Maria do Carmo Lara) - Declaro abertos os trabalhos da reunio de audincia pblica da Comisso de Desenvolvimento Urbano e Interior, para discutir os critrios e diretrizes para novos parcelamentos, diante da Lei n 6.766, de 1979, e do PL n 3.057, de 2000, atendendo ao requerimento da Deputada Terezinha Fernandes, aprovado nesta Comisso, para debate do relatrio do PL n 3.057, de 2000, do Deputado Dr. Evilsio. Gostaria, inicialmente, de agradecer o comparecimento a todos os presentes e convidar para compor a Mesa a Dra. Raquel Rolnik, Secretria Nacional de Programas Urbanos do Ministrio das Cidades; o Dr. Nelson Saule Jnior, Coordenador do Frum Nacional de Reforma Urbana; a Dra. Betnia Moraes Alfonsin, Urbanista e Assessora Jurdica da Prefeitura Municipal de Porto Alegre; a Dra. Ndia Ins Albesa de Rabi, representante do Instituto Brasileiro de Administrao Municipal; o Dr. Ricardo Moretti, Professor da PUC de Campinas, homenageando todos os professores pelo Dia do Professor, comemorado ontem, 15 de outubro. Todos esto recebendo o substitutivo apresentado pelo Relator, Deputado Dr. Evilsio. Vamos fazer o debate em cima das audincias pblicas. Sero 4 audincias pblicas, com incio hoje, e teremos vrias em novembro. A pedido da Deputada Terezinha Fernandes, em consonncia com o Deputado Dr. Evilsio, que no estava presente no dia da apresentao do requerimento estava em viagem , vamos debater o substitutivo apresentado pelo Deputado Dr. Evilsio. Essa lei antiga, de 1979, e importante para todos ns que nos preocupamos com a questo das cidades. Na gesto passada, vrios projetos de lei comearam a chegar nesta Comisso com o intuito de mudar a lei, emend-la, substituir partes dela. Os membros da Comisso, poca, propuseram a constituio de um grupo de trabalho para tratar do assunto. Foram realizadas 2 ou 3 audincias pblicas, e houve a produo de um livro sobre o que foi debatido. Neste mandato, passamos ao Deputado Dr. Evilsio a relatoria do projeto. A construo do substitutivo foi feita pelo Deputado Dr. Evilsio, que quis discuti-lo no s com a Cmara dos Deputados, mas com toda a sociedade. A inteno de S.Exa. e da Comisso constituir esse projeto de lei e aprov-lo ainda este ano. Queremos trabalhar para isso. Acreditamos que a participao de todos fundamental nesse processo no s no sentido de subsidiar o Relator, mas tambm de fazer um trabalho conjunto. Esta Comisso tem trabalhado conjuntamente com o Executivo, com a sociedade civil, com o Frum de Reforma Urbana e com a universidade. No queremos entregar sociedade uma lei cheia de emendas, como estava ocorrendo, mas um substitutivo que aborde a questo do solo urbano. Vamos passar a palavra aos debatedores. Concedo a palavra, em primeiro lugar, Dra. Raquel Rolnik, Secretria de Programas Urbanos do Ministrio das Cidades e estudiosa do assunto. A SRA. RAQUEL ROLNIK - Bom-dia a todos. extremamente importante a oportunidade e a iniciativa de se trabalhar a Lei n 6.766, absolutamente central para os processos de desenvolvimento urbano. Sinto que existe enorme descontentamento em relao sua formulao e reviso feita, que modificou alguns de seus aspectos. Sentimos que essa reviso acabou no resolvendo uma srie de questes que ainda esto pendentes. Portanto, fundamental que elas possam ser enfrentadas agora, considerando acho que essa a primeira grande 1
questo que vamos proceder a um processo de reviso da Lei n 6.766 em novo contexto, o de ps-aprovao do Estatuto das Cidades, que estabelece, de forma clara e inequvoca, uma nova ordem urbanstica para o Pas. Tudo isso significa repensar o prprio instrumento da Lei de Parcelamento luz desse novo contexto jurdico e institucional que o Estatuto das Cidades e do fortalecimento e reviso dos processos de planejamento urbano e controle do uso e ocupao do solo dele decorrentes. Portanto, a oportunidade de reviso dessa lei fundamental. Na verdade, temos de trabalhar 3 vertentes, cujas abordagens vo se dar nas audincias pblicas j marcadas. Vamos tratar hoje de apenas uma dessas vertentes, mas acho muito importante dizer que nossa misso, nesse processo de reviso da Lei n 6.766, abordar os 3 temas que precisam ser enfrentados. O primeiro, objeto desta audincia, diz respeito regulao dos novos parcelamentos, ou seja, tudo aquilo que vai ser parcelado a partir de agora, com a instituio de uma nova legalidade. Como ser? Quais sero os critrios? Quais sero os parmetros? Sero flexveis? No sero flexveis? Determinaro, em mbito nacional, algumas questes ou deixaro para o mbito local a maior parte das suas determinaes? Como se relacionam essas determinaes com as leis ambientais e com todo o conjunto do ordenamento ambiental existente? Essa questo precisa ser enfrentada tambm. Qual a relao entre a produo de novos parcelamentos e os novos instrumentos presentes no Estatuto das Cidades, a nova ordem urbanstica ali presente? Como trataremos a questo da baixa renda e dos loteamentos populares no contexto dessa lei? Enfim, h uma srie de questes importantes a serem trabalhadas. Vou me concentrar nesses temas, mas no posso deixar de mencionar que a Lei n 6.766, renovada luz do Estatuto das Cidades, precisa tambm trabalhar com outras duas dimenses. Uma delas a regularizao dos loteamentos e parcelamentos irregulares que j esto produzidos. Hoje, no mbito do Governo Federal, estamos priorizando. Temos um programa nacional de regularizao fundiria, de apoio regularizao fundiria sustentvel quem far efetivamente a regularizao sero os Governos locais, com o apoio dos Governos Estaduais e do Governo Federal. Existe uma srie de obstculos e impedimentos para a execuo dos programas locais de regularizao que atendem s diretrizes do Estatutos das Cidades, os quais precisam ser enfrentados e removidos. A outra questo diz respeito aos condomnios. Tenho absoluta certeza de que essa figura no existe no nosso ordenamento jurdico e urbanstico. Portanto, tudo o que feito sob o nome de condomnio fechado, seja em zona urbana seja em zona rural, totalmente irregular. Vamos ter de enfrentar esse problema. Ou vamos trazer o tema para dentro da nossa ordem urbanstica ou vamos parar de fazer condomnio uma fico jurdica, na minha opinio. Esse assunto ser objeto da prxima audincia pblica, e a nova Lei n 6.766 vai ter de tratar da questo. Vamos entrar, ento, no problema dos novos loteamentos, dos novos parcelamentos. A primeira grande questo, que atualiza a Lei n 6.766, diz respeito ao Estatuto das Cidades. Quando ele estabelece que o plano diretor que define todo o arcabouo e a nova ordem urbanstica do Pas, traduzindo-a em termos locais, e diz que o plano diretor abrange a totalidade do Municpio, ou seja, inclui a rea urbana e rural, coloca-nos diante de um desafio, porque, ao tratar da questo do parcelamento do solo, no podemos falar nica e exclusivamente em
parcelamento do solo para fins urbanos. Creio que temos de tratar da questo do parcelamento do solo. Alm de estarmos lidando com um processo de planejamento que trata da totalidade do territrio do Municpio e no apenas da sede ou da rea urbana, estamos falando tambm de uma dinmica de uso e ocupao do solo no Pas, segundo a qual a zona rural no se resume produo agrcola, agropecuria e preservao de recursos naturais intocveis. Hoje, a quantidade de atividades presentes na zona rural bem grande, vai muito alm da produo agropecuria. Portanto, a zona rural local de moradia, de assentamentos humanos, de produo, porque a prpria produo agropecuria tambm se verticalizou e se industrializou, local de turismo, de preservao de patrimnio histrico, de uma infinidade de atividades e de usos. Esses usos e atividades tambm devem ser regulados. Essa questo importante. Ento, defendemos que temos de trabalhar a noo de parcelamento do solo de forma mais ampla e no apenas restrita ao permetro urbano ou mesmo a atividades de natureza urbana. A segunda questo diz respeito aos critrios. Deve haver um grande debate quanto aos parmetros e critrios a que o parcelamento do solo deve obedecer. Devem ser parmetros e critrios gerais para o Pas como um todo ou devem ser absolutamente particularizados em funo da especificidade do territrio local e, portanto, definidos em mbito municipal e local? Passamos por uma dupla experincia. De 1979 em diante, definimos igualmente para o Pas inteiro o lote mnimo, a porcentagem e os parmetros gerais. Depois, passamos pela experincia da reviso dessa diretriz, com a simples omisso da lei e com parmetros especficos, deixando tudo isso para o mbito municipal. Temos de entender que quando falamos em cidades brasileiras estamos nos referindo a muitas cidades e no apenas a uma, a situaes absolutamente ricas e diversificadas. Em muitos Municpios a lei nacional a nica que existe, porque no h legislao municipal prpria. No h cdigo de obras, planos diretores, lei de uso e ocupao do solo. Isso totalmente diferente do que ocorre em Municpios maiores e nas cidades mdias e grandes, que tm legislao prpria, absolutamente detalhada. Temos de pensar o que deve ser uma lei nacional que consiga ser a nica onde nenhuma outra existe e suficientemente flexvel para que nos Municpios que tm arcabouos prprios no se constitua em uma camisa de fora. Acho absolutamente irresponsvel delegar para o nvel local, dizendo a ele que se vire. Da mesma forma, fechar parmetros rgidos de lotes mnimos que so iguais para contextos de densidades e de estruturao de territrios absolutamente distintos tambm no adequado. Vamos precisar procurar o caminho do meio em que determinados parmetros e performances sejam garantidos. Particularmente, considero muito importante o tema sobre a existncia de loteamentos em reas pblicas e a relao entre a densidade dos assentamentos com as cidades existentes, bem como os parmetros que podem ser utilizados. Gostaria de fazer uma indagao. No tenho posio rgida sobre o assunto. Essa indagao fruto da prtica cotidiana de vrios companheiros que lidam com a questo de loteamentos em nosso Pas. Na verdade, principalmente nas cidades mdias e grandes, quando falamos das percentagens fixas e dos tamanhos mnimos de lote, do tamanho de rua etc., sentimos que muitas vezes essas porcentagens e esses tamanhos no significam nada, no produzem uma boa qualidade na ponta. 3
Vou dar um exemplo proveniente da experincia de So Paulo, que acompanhei mais intensamente. s vezes, em relao a parmetro mnimo, falamos em 5% para a rea verde, em 10% para usos institucionais, e por a vai. Porm, caminhando pelas periferias da cidade, percebemos que h um monte de pequenas reas institucionais encravadinhas, totalmente inteis e inadequadas para a instalao de equipamento pblico decente: uma escola, um posto de sade etc. E quando vamos buscar junto Prefeitura um terreno para instalar um equipamento, um parque, por exemplo, no encontramos, porque as reas esto todas fragmentadas. So infinitas as situaes em que temos um pedao da cidade cheio de rea pblica e sem demanda para instalar equipamentos e outro em que falta rea e com enorme demanda para instalar equipamento. Ento, a simples matemtica no resolve o problema, porque no produz o resultado esperado: existncia de reas pblicas adequadas para a implantao de equipamentos e de reas verdes, de acordo com a demanda especfica daqueles assentamentos. Apesar da promoo imobiliria se dar por loteamentos, as cidades so bairros, e os bairros so conjuntos de loteamentos. Quando eles so pensados isoladamente, acabam no constituindo o que deveria ser o produto final: um bairro. O que quero dizer que a soma de um monte de loteamentos que obedecem a parmetros quase nunca resulta num bairro, num conjunto adequado. Como resolver essa questo? Por outro lado, podem dizer tambm: Ento, vamos abandonar todos os percentuais; como so inteis e no tm produzido coisa boa, vamos tentar trabalhar isso de outra forma. Gostaria de lembrar que antes do planejamento urbano, a partir principalmente das dcadas de 40 e 50, nosso Pas trabalhava com ndices urbansticos. O urbanismo e toda a rea de projeto urbano da cidade faziam os planos de arruamento e de expanso urbana. Esse era o urbanismo praticado no sculo XIX, comeo do sculo XX. O que significa isso? Que os planos, na verdade, definiam arruamentos e traados no processo de expanso das cidades previamente ocupao e loteamento dessas reas pelos privados. Ou seja, no momento em que o privado resolvesse usar a sua gleba para implementar um parcelamento, o desenho j estava predefinido no plano. Eram os famosos planos de arruamento ou de expanso urbana. Estou dizendo isso porque, no fundo, precisvamos de parmetros de projetos, de desenho e de diretrizes que realmente pensassem a cidade como um todo e no como um fragmento, um pedao. Considero um grande desafio traduzir isso em lei, garantir que tenha boa qualidade, que esteja em planos diretores ou em planos locais, planos de bairros, que se desdobram a partir de planos diretores. Creio que poderemos fazer um esforo coletivo para avanar nessa direo, porque ns no vamos sair do imbrglio se continuarmos pensando que deve haver generalidade, um parmetro a ser obedecido. Finalmente a ltima questo, referente ao parcelamento. Como podemos ter formas de dizer no aos parcelamentos? Acredito que s por meio de diretrizes muito claras sobre determinadas reas e sua destinao nos planos diretores. Dizer no deve ser uma das hipteses possveis. Embora meu tempo se tenha esgotado, acho importante ressaltar uma posio bastante pessoal. Devemos acabar de vez com a idia de que temos de ter duas cidades: a de classe mdia e a popular. Sou radicalmente contra a idia de 2 sistemas de parcelamento do solo: um para pobre e outro para o restante. No fundo mais ou menos isso. Para a classe mdia seria o normal, com os parmetros que consideramos ideais. E haveria outro para os pobres, para sair barato. Nesse caso 4
seriam os parmetros normais diminudos, como se os humanos tivessem dimenses e necessidades diferentes. Sou absolutamente favorvel flexibilizao dos padres de parcelamento, mas ela tem de ser nica. O conjunto do territrio se flexibiliza para atender s maiorias e no a um pedao do territrio, diferenciando e demarcando duas cidades: uma para a classe mdia e outra para os pobres. Temos de ter uma cidade s. No tenho a menor dvida de que exigncias excessivas encarecem e atrapalham. Essas exigncias e esses procedimentos tm de ser revistos, mas tem de ser numa reviso global, com a construo de um parmetro adequado e universal e no particular. A destinao especfica para os setores populares vai se dar muito mais atravs das parcerias com o setor pblico, num processo de gesto dos incentivos do setor privado para conseguir produzir, do que propriamente da montagem de uma nova categoria, lanamento popular que no precisa obedecer a nenhum dos critrios ambientais nem urbansticos para poder sair mais barato. Isso tambm um grande desafio. O Estatuto das Cidades preconiza a idia de cidade para todos, includente. Acho que uma cidade includente uma cidade convivente, em que a totalidade do territrio abriga pobres, ricos, mdios, todos enfim, e no que demarca uma diferena radical entre os 2 segmentos. Essas eram as minhas contribuies para o debate. Agradeo-lhes o convite para participar desta reunio. Ns, da Secretaria de Programas Urbanos do Ministrio das Cidades, nos colocamos disposio da Comisso e do Deputado Dr. Evilsio para contribuir com essa importantssima iniciativa. Obrigada. (Palmas.) A SRA. PRESIDENTA (Deputada Maria do Carmo Lara) - Obrigada, Dra. Raquel Rolnik, pela contribuio e pela observao do tempo. Concedo a palavra ao Sr. Nelson Saule Jnior, Coordenador do Frum Nacional de Reforma Urbana, tambm parceiro permanente desta Comisso, em todos os debates sobre a questo urbana. O SR. NELSON SAULE JNIOR - Bom-dia a todos. Quero agradecer o convite Deputada Maria do Carmo Lara, ao Deputado Dr. Evilsio, Relator do projeto sobre parcelamento do solo urbano, ao Deputado Ary Vanazzi e a todos os membros da Comisso de Desenvolvimento Urbano e Interior. O Frum Nacional de Desenvolvimento Urbano congrega vrias organizaes que esto atuando na questo urbana, no campo dos movimentos populares, como: Movimento Nacional de Luta por Moradia; Central de Movimentos Populares; Unio Nacional por Moradia Popular; Confederao Nacional das Associaes de Moradores CONAM; Federao Nacional dos Arquitetos; Federao Nacional dos Engenheiros; Federao Nacional das Associaes do Pessoal da Caixa Econmica Federal FENAE; vrias organizaes no-governamentais, como o caso do Instituto Polis, da FASE, do IBAM, do IBASE. Estamos todos na luta pela reforma urbana h muitos anos, em parceria com a Comisso de Desenvolvimento Urbano, principalmente pela aprovao do Estatuto da Cidade e do Fundo Nacional de Luta pela Moradia, cujo Relator na Comisso de Economia foi o Deputado Dr. Evilsio. E agora tambm estamos na luta pela reviso da Lei n 6.766. Considerando avaliao inicial que fizemos a respeito do projeto de lei, queremos abordar algumas questes importantes a serem contempladas pela lei, at levando em conta a exposio da Raquel. 5
Primeiramente, sentimos falta dos princpios. Quais so os princpios que devem nortear qualquer perspectiva de parcelamento do solo? O Estatuto da Cidade, baseado na Constituio Federal, enfatiza muito a questo dos princpios da funo social da propriedade, das funes sociais da cidade, do direito cidade e da gesto democrtica da cidade. Considerando que sempre bom que os princpios estejam na lei, entendemos ser importante que se levem os princpios norteadores para o campo do parcelamento do solo. Uma das questes mencionadas pela Raquel foi quanto a dizer no abertura de novas possibilidades de loteamentos. Isso vai ter que ser baseado em critrios e diretrizes. Quer dizer, pensar-se que um determinado empreendimento atende funo social da propriedade, s funes sociais da cidade, como critrio fundamental para verificar se aquele empreendimento ou se aquela proposta apresentada a respeito de uma atividade de uso de uma cidade deve ser desenvolvida. A, vincula-se questo do plano diretor, que o principal instrumento da poltica urbana. Ento, tem que fazer, como estava previsto na Lei n 9.785, que alterou a Lei n 6.766, uma vinculao do plano diretor, o que o substitutivo de certa maneira esqueceu. Parece que no existe mais Estatuto da Cidade, no h plano diretor como instrumento fundamental da poltica urbana. Acho que tem que ser reincorporada essa vinculao de plano diretor com o parcelamento do solo, um ponto importante nessa questo. Ser que o Municpio tem que acatar proposta de qualquer pessoa que tenha propriedade no Municpio? Esse um ponto. Outro ponto seria o tamanho dessa propriedade. Ento, com relao a uma pessoa que tem grande gleba na cidade fazer grandes empreendimentos, h uma grande dificuldade na legislao brasileira de estabelecermos padres mximos, porque estabelecer padres mnimos sempre bonito, tranqilo, legal. Todo o mundo acha bom. timo. Mas na hora em que falarmos em padro mximo que vamos estar mexendo mesmo na questo da propriedade. Ento, esse um desafio que temos que trabalhar com a perspectiva de pelo menos estabelecer algumas diretrizes que possam resultar, de fato, numa induo para que essas grandes propriedades, se for o caso, no tenham sempre a necessidade de se transformar em grandes negcios nas cidades. Que sejam, sim, uma grande parte da parcela do territrio que esteja destinada a atender aos interesses dos habitantes da cidade. Esse um desafio que temos. Outro ponto que tambm acho que um desafio trabalharmos a questo das competncias. Desde a Lei n 6.766, fica sempre esta questo: quem que legisla sobre essa matria? a Unio, o Estado ou o Municpio? No tenho a inteno de ser municipalista, mas tenho de dizer que a Constituio, em seu art. 30, inciso VIII, deixou bem claro que parcelamento do solo, ordenamento do territrio competncia do Municpio. Poderamos at questionar: ento, por que a Unio est fazendo legislao sobre parcelamento de solo se competncia do Municpio? Acho que na verdade essa lei importante para neste momento disciplinar parcelamento do solo do territrio do Municpio, e no parcelamento do solo urbano, porque o do solo urbano j competncia do Municpio. A grande dificuldade que h hoje de o Municpio querer disciplinar parcelamento do solo no territrio rural. Fica aquela discusso no sentido de que de competncia da Unio, de que s o INCRA pode estabelecer 6
regras por resoluo, nem por lei, o que um absurdo. Fica esse impasse de que ningum do Municpio pode tratar do seu territrio rural e vira terra de ningum, porque a Unio no disciplina, no regula, e o Municpio fica com medo de regular, e todo mundo faz o que quer, faz indstria, loteamento no territrio rural, sem nenhuma gesto. A lei fundamental, principalmente para esse aspecto de disciplinamento do solo, pensando em todo o territrio, compreendendo o componente ambiental. Esse um ponto fundamental para a lei. Outros pontos que so importantes e que devemos enfrentar na lei dizem respeito s competncias entre Estados e Municpios. A Lei n 6.766 diz que tudo que tem de ser feito no Municpio na maioria das vezes tem de ser aprovado pelo Estado. Essa relao com o Estado tem sido um grande problema para os Municpios, porque quem faz a gesto o Municpio, mas a aprovao depende de um rgo que nunca est dentro das condies adequadas para estabelecer a aprovao desses parcelamentos e de certa maneira restringe a atividade do Municpio. claro que existe a questo da regio metropolitana, do parcelamento do solo em 2 Municpios ao mesmo tempo. A nossa proposta que se tire do Estado a competncia para aprovar parcelamentos e se estabeleam diretrizes que tenham de ser observadas nos assuntos de interesse metropolitano ou de mais de 2 Municpios ou que envolvam questo de grande impacto de interesse do Estado. Estabelecem-se diretrizes. claro que tm de ser condicionadas tambm aos planos diretores. Isso precisa estar amarrado, mas no se deve dar ao Estado a competncia de ficar promovendo o parcelamento de solo nos Municpios. Esse um ponto que trazemos para a discusso. A lei trata de modalidades de parcelamentos, responsabilidades e critrios para parcelamentos. No campo modalidades de parcelamento, est-se introduzindo a figura do condomnio urbanstico. Se verificarmos a redao do art. 3, inciso III, notaremos que praticamente no h diferena entre o conceito de condomnio urbanstico e desmembramento. Acho que o Deputado j deve ter observado isso. A nica possibilidade a reviso desse conceito, tendo em vista que qualquer parcelamento do solo que resulte no condomnio ir ter a abertura de novas vias, que so consideradas tecnicamente como ruas, e elas no vo ser doadas ao Poder Pblico, pelo conceito estabelecido na lei. Qual o mdulo mximo para a implantao desses condomnios? Essa uma questo que precisa estar na lei. Estamos propondo pelo menos um mdulo de 2 hectares, 20 mil metros quadrados, que um parmetro trabalhado na Lei n 6.766. Quanto s responsabilidades. O art. 10 estabelece a responsabilidade do Poder Pblico com a infra-estrutura bsica nos loteamentos no exige isso dos empreendedores , como rede de gua potvel, sistema de esgoto sanitrio, rede de energia eltrica, iluminao pblica. Abre-se um parcelamento do solo e se estabelece toda a responsabilidade para o Poder Pblico, isentando-se o empreendedor. Hoje, segundo a Lei n 6.766, essa tarefa de responsabilidade do empreendedor. Estamos propondo que se mantenha essa responsabilidade na lei. Quanto aos condomnios fechados, h uma contradio. Ao mesmo tempo em que se quer estabelecer que uma responsabilidade dos condminos, estabelece-se que o Poder Pblico que tem de colocar os canos dgua, botar a luz no condomnio... Ento, ou realmente assumido pelas pessoas que faro o empreendimento ou responsabilidade de um loteamento normal, de um 7
parcelamento do solo. H responsabilidade do Poder Pblico com um empreendimento fechado. Este um ponto bem complicado que estamos identificando no projeto de lei. Quanto regularizao fundiria, a lei estabelece muitas exigncias e critrios para o parcelamento do solo. Praticamente no se diferenciam os procedimentos, as exigncias, os critrios, o que dificulta a regularizao de qualquer parcelamento do solo, das reas j consolidadas, principalmente dos loteamentos populares, dos assentamentos informais existentes nas cidades. Propomos parmetros mais simplificados para efeito da regularizao. A Lei n 9.785 tinha sido apresentada como possibilidade de o Municpio definir critrios para viabilizar a regularizao desses assentamentos. A lei est retroagindo, voltando a uma concepo anterior. A lei federal estabelece muitas exigncias, impedindo que qualquer Municpio regularize seus assentamentos informais para efeito de regularizao fundiria. Esse outro ponto preocupante. Verificamos que o usucapio urbano est sendo tratado na Lei n 6.766. Nos termos do Estatuto da Cidade, h regulamentao principalmente no caso de serem utilizados os assentamentos informais, as favelas, atravs do usucapio coletivo. A proposta do substitutivo estabelece critrios para efeito da aplicao do usucapio que no foram estabelecidos no Estatuto da Cidade. Em nosso entendimento, a lei que tem competncia para tratar da matria do usucapio urbano a Lei Federal de Desenvolvimento Urbano, isto , o Estatuto da Cidade. No deveria ser estabelecido nesta lei tratamento que entre em choque com o que j foi previsto no Estatuto da Cidade, por exemplo, com restries sobre onde incide usucapio urbano, uma vez que na Constituio h critrios para se utilizar esse instrumento. Propomos a supresso desse dispositivo que est tratando do usucapio urbano, porque ele criar restries aplicao do usucapio que no estavam previstas na Constituio, nem no Estatuto da Cidade. Quanto proposta estabelecida no art. 93, muito preocupante a possibilidade de se estabelecer fechamento por parte de proprietrios de imveis. O art. 93 estabelece o seguinte: Art. 93. Nas reas previstas pelo plano diretor, os loteamentos implantados at a entrada em vigor desta lei, na forma da Lei n 6.766, podem ter o seu permetro cercado ou murado, no todo ou em parte, obedecidos os seguintes requisitos: aprovao da totalidade dos proprietrios dos imveis localizados na rea fechada; outorga pelo Municpio ou pelo Distrito Federal, quando for o caso, da permisso de uso das vias de circulao e outros espaos pblicos localizados na rea fechada uma associao constituda pelos moradores para esse fim especfico. Quer dizer, essa proposta est privatizando bairros, de certa maneira, porque j existe o parcelamento, j existem as vias de circulao. E o que est se propondo aqui que esses bairros passem a ser fechados e os moradores fiquem com todos os investimentos feitos pelo Poder Pblico, que foram as vias de circulao e todos os equipamentos institudos. E privatiza, porque aqui s vo ter acesso a esses espaos, aos equipamentos, os moradores daquela quadra, daquela regio ou de uma determinada rea. 8
Entendemos que esse dispositivo est contrariando as exigncias referentes principalmente aos usos institucionais previstos para qualquer parcelamento do solo, que tem que ser de carter pblico. Aqui est se fazendo uma privatizao. Esse tambm um ponto preocupante da lei. Depois vamos trabalhar uma viso mais geral, principalmente considerando todas as audincias pblicas, para pensar em emendas de alterao desses dispositivos. Nossa compreenso principalmente que haja a necessidade de estabelecer esses princpios norteadores da poltica urbana na lei; que se estabelea tratamento igual para as modalidades de parcelamento quanto responsabilidade do empreendedor, questo de infra-estrutura e equipamentos; que se estabeleam critrios sobre a regularizao fundiria, atribuindo-se, principalmente, a competncia para o Municpio ter a responsabilidade quanto regularizao dos seus assentamentos; que se estabelea a abrangncia do parcelamento do solo, estendendo tambm para todo o territrio do Municpio. Portanto, algumas diretrizes gerais para o parcelamento do solo nas reas rurais, e no s nas reas urbanas. E que se definam as modalidades de parcelamento do solo possveis de serem estabelecidas nesse territrio rural, considerando a realidade dos Municpios. Que se estabelea tambm, acho que um ponto importante que a lei no estabelece, a gesto. Muitas vezes se colocam autoridades competentes, mas no se estabelece a gesto para esse planejamento e parcelamento do solo. Entendemos que deveria ser vinculado ao processo institudo no Estatuto da Cidade de gesto democrtica, quer dizer, que haja vinculao de qualquer parcelamento do solo e empreendimentos ao processo de definio do plano e ordenamento do territrio institudo nos mecanismos de gesto democrtica, como, por exemplo, os conselhos que so institudos no Estatuto da Cidade como um instrumento de gesto da cidade. Com isso, pode-se pensar na perspectiva de estabelecer unidades de gesto, sempre com participao popular, para definir no plano da cidade as estratgias baseadas j no plano diretor. Acho que esse ponto da gesto est faltando na lei. Seriam essas as observaes iniciais sobre a lei. Estamos totalmente compromissados em contribuir com esse processo, para que tenhamos uma lei adequada realidade dos Municpios. Obrigado. (Palmas.) A SRA. PRESIDENTA (Deputada Maria do Carmo Lara) - Obrigada, Nelson. S para esclarecer, informo que este debate sobre o que j foi apresentado Comisso, mas podemos nos reportar ao trabalho anterior. Estou dizendo que os artigos citados so do trabalho anterior, ento, no coincidem com o atual. Com a palavra a Sra. Betnia Moraes Alfonsin, urbanista e assessora jurdica da Prefeitura Municipal de Porto Alegre. A SRA. BETNIA MORAES ALFONSIN - Bom-dia a todos. Agradeo Comisso o convite, especialmente Deputada Maria do Carmo Lara e ao Deputado Dr. Evilsio. Espero contribuir dividindo com V.Exas., neste debate sobre a reviso da Lei n 6.766, um pouco da experincia do Municpio de Porto Alegre e da tentativa de implementao de um instrumento novo em que estamos trabalhando, a partir da promulgao do nosso Plano Diretor, de 1999, que veio a se chamar Urbanizador Social. Penso que ser um debate interessante. Esse instrumento se chama Urbanizador Social. Podermos ter um debate rico por causa das questes levantadas por Raquel Rolnik, entre elas a discusso sobre 9
se devemos ou no admitir algum tipo de regulao diferenciada para o parcelamento do solo e qual o sentido desse tipo de autorizao legal. A reflexo que estou trazendo esta: qual o sentido de incluirmos, em lei federal de parcelamento de solo, um instrumento de poltica urbana e habitacional como o Urbanizador Social? O pressuposto para entendermos isso exatamente pensar que a maior parte das nossas cidades cresce de forma irregular. O Poder Pblico no est atendendo s necessidades da populao de baixa renda, ofertando lotes por intermdio do Estado. O mercado tem feito muito menos, ou seja, tem oferecido lotes muito caros populao de baixa renda, que no consegue compr-los. Devemos ter muito cuidado ao discutir este assunto. Uma regulao igual para todos pode produzir mais desigualdade. Na verdade, h certa hipocrisia na afirmao de que a regra igual para todos em ateno qualidade de vida das pessoas. O problema que o empreendedor privado est interessado no lucro e no na igualdade, nem no direito de moradia das pessoas. O Poder Pblico deve se preocupar em garantir populao de baixa renda acesso a lotes com condies mnimas de habitabilidade. E mais: que sejam regulares, que a gesto pblica conhea e tenha autorizado e participado da sua implantao. Esta a discusso. Quando falamos de igualdade e desigualdade, devemos ter muito cuidado. Esse um caso em que parece-me uma poltica de ao afirmativa no tem equvoco algum. Ela visa justamente garantir populao acesso a um lote regular e, claro, de acordo com os critrios de qualidade de vida, de habitabilidade do assentamento, de integrao do parcelamento do solo no tecido urbano. Este um primeiro pressuposto que temos de trabalhar e requer um giro na nossa estratgia tradicional de poltica urbana, que estabelece regulao idntica para todos, mas acaba sendo cmplice do crescimento irregular da cidade e tendo como efeito a aplicao tradicional da Lei n 6.766. Pequena parcela do parcelamento do solo produzida de forma regular e atende a uma camada da populao de renda mdia. H muitos parcelamentos irregulares e clandestinos aos quais a populao consegue ter acesso. O que o Poder Pblico deve fazer em relao ao loteador clandestino e irregular? Pela Lei n 6.766, a Procuradoria deve entrar com uma ao para puni-lo. Tais aes no do em nada, e o Ministrio Pblico considera um crime de bagatela. Ocorre a impunidade absoluta, e enorme parcela da cidade habitada de forma irregular. Propomos ao Poder Pblico, com o Urbanizador Social, que obrigue esse empreendedor clandestino a trabalhar de acordo com as regras urbansticas da cidade. Esta a mudana. Pretende-se adotar estratgia diferente, a da cooptao, da parceria, palavra-chave do Plano Urbanizador Social. Trata-se da integrao daqueles que usam irregularmente o solo a uma regulao controlada pelo Poder Pblico. A idia de parceira pblico-privada. O objetivo seria a oferta de lotes regulares, em atendimento demanda da populao de baixa renda. Ela encontra lotes em reas de risco, clandestinos, na periferia da cidade. A idia oferecer lotes regulares na rea urbana, de uso intensivo e com qualidade de vida para essa populao. Estamos trabalhando com 3 agentes que seriam o nosso pblico-alvo. A beneficiria seria a populao de baixa renda que hoje compra o lote no mercado ilegal, no mercado pirata. Vamos atrair para essa parceria o empreendedor irregular conhecido na cidade, a fim de que oferea loteamentos regulares, com base em 10
contratos e pactos realizados com o Poder Pblico. Em segundo lugar, os empreendedores regulares que normalmente oferecem loteamentos para a populao de classe mdia e alta. Em terceiro lugar, as cooperativas habitacionais autogestionrias, que no nosso Municpio so muito importantes e tm sido, pela ausncia de regulao e pela ineficincia da gesto, maltratadas e empurradas para a ilegalidade, embora ironicamente constituam uma forma de acesso terra, incentivada pelo Poder Pblico. S que no h regulao nem gesto para atender demanda. A idia atender esse segmento por meio do Urbanizador Social. Na proposta que trazemos como contribuio para a legislao federal, tanto o Poder Pblico quanto o empreendedor privado assumiro compromissos. Ser necessrio um processo de gesto muito eficiente, porque haver anlise caso a caso e um pacto para cada situao. Na lei haver um pacote de possibilidades de incentivos dados pelo Poder Pblico e de contrapartidas oferecidas pelo empreendedor privado. Basicamente, os compromissos do setor pblico seriam vistoriar a gleba; se necessrio, propor a alterao do regime urbanstico; emitir parecer sobre a convenincia e a oportunidade daquele projeto para a ordem urbanstica, para o planejamento urbano da cidade; e analisar as planilhas de custos do empreendimento e do perfil socioeconmico dos adquirentes. O Poder Pblico se comprometeria a diminuir a exigncia de garantias oferecidas pelo empreendedor privado ao Municpio; a priorizar a tramitao administrativa desses projetos; e a admitir a urbanizao progressiva do parcelamento. Da mesma forma, ser adotado em todos os casos um gravame de rea especial de interesse social para os loteamentos produzidos via Urbanizador Social. Por sua vez, o empreendedor se comprometeria a oferecer lotes ou unidades habitacionais a preo compatvel com a urbanizao social. Esta, na verdade, a grande questo. Muitos Municpios dispem de regulao que permite padres diferenciados para empreendimentos de interesse social, mas no h controle sobre o preo final do lote. Por isso, flexibiliza-se o padro e, no final, o preo absurdo, incompatvel com a faixa de renda da populao qual se destina. O empreendedor tambm se comprometeria a apresentar a planilha de custo do empreendimento com o perfil socioeconmico dos adquirentes, a implantar a urbanizao progressiva e a destinar uma contrapartida ao Municpio por ter admitido uma srie de facilidades nessa tramitao. No caso de Porto Alegre, poderemos utilizar a transferncia de potencial construtivo, autorizada pelo Estatuto das Cidades, como uma possibilidade de incentivo ao empreendedor. Nessas contrapartidas do empreendedor, previstas no pacote de facilidades que recebe, ocorre eventualmente a mudana do regime do terreno, que lhe agrega mais-valia. S com a alterao do regime rural para urbano agregado enorme valor. Se o Municpio est fazendo esse movimento, se est admitindo a urbanizao progressiva, se est alterando o regime urbanstico, que o empreendedor d sua contrapartida. Pode ser reservado um percentual dos lotes ao Poder Pblico; pode ser feita a comercializao direta de parte dos lotes com adquirentes indicados pelo Poder Pblico, ou seja, um terreno pode ser destinado a outras finalidades pblicas, com a construo de equipamentos pblicos urbanos ou comunitrios. No caso de Porto Alegre, o objetivo central que a contrapartida seja um acordo sobre o preo final do lote, ou seja, que (falha na gravao).
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Essa negociao ser registrada em documento, um termo de compromisso no qual se definem as obrigaes previstas para o Municpio e para o empreendedor privado; as etapas da urbanizao progressiva; o cronograma de implementao da urbanizao; os prazos e as condies para o cumprimento dessas obrigaes; as penalidades para a hiptese de descumprimento do acordo; as medidas mitigadoras e compensatrias, quando necessrias; e a previso de notificao do empreendedor nos casos em que atrase ou descumpra as obrigaes assumidas no termo de compromisso. Trata-se de outra frmula da nossa poltica urbana e habitacional. Nos Municpios, principalmente aps a promulgao da nova Constituio Federal e mais ainda aps a promulgao do Estatuto das Cidades , temos apostado na regularizao fundiria como principal poltica habitacional, a ser acelerada pelos processos coletivos aps a promulgao do Estatuto das Cidades. Ela prev a possibilidade de preveno do crescimento irregular da cidade pela oferta regular de lotes para a populao de baixa renda e pela incluso do empreendedor outrora clandestino na produo regular e controlada de lotes pelo Poder Pblico. Aqui entra a principal questo apresentada, na nossa opinio: a reviso do nosso processo de gesto municipal, com a qual no conseguiremos administrar esse tipo de situao. A grande meta seria aumentar a oferta de lotes e unidades habitacionais disponveis no mercado regular para a populao de baixa renda, diminuir ou frear o crescimento irregular das cidades e promover maior justia social. Por ltimo, quero chamar a ateno de todos para alguns cuidados e recomendaes para a incluso dessa proposta em lei federal. A primeira tarefa conceituar claramente esse instrumento, se a opo for incluir na lei federal essa legislao. Isso porque qualquer conceito entre aspas frouxo permitir que a sua utilizao seja mal conduzida pelos Municpios e at pelos empreendedores privados. O pblico-alvo dever estar claramente delimitado, a definio de populao de baixa renda dever estar evidente, e poder ser remetida para o Municpio. Quem estamos atendendo com essa poltica de ao afirmativa? Quem o cliente que queremos atender? Qual o pblico-alvo? A populao com renda de at 3 salrios mnimos, de at 5 salrios mnimos? Devemos defini-lo claramente. Devemos ter cuidado com a autonomia dos Municpios, com a competncia municipal, que respeito. Critrios devem ser definidos, nem que sejam elaborados pelo Municpio, para que haja qualidade de vida nos parcelamentos do solo feitos por essa via, para que no tenhamos como eu disse uma cidade bacana e legal e outra cidade muito parecida com a irregular. Deve haver controle da qualidade do projeto a ser encaminhado por essa via. Por fim, que haja grande articulao entre as polticas habitacional e urbana. Estou convencida de que, para esse tipo de proposta se tornar realidade, teremos de revolucionar o nosso processo de gesto municipal, muito literal na aplicao da lei. Precisamos valorizar as especificidades e costurar um pacto com o empreendedor, para que assuma os compromissos, que no sero idnticos em todos os casos. O Poder Pblico no dever ficar a reboque da iniciativa privada, mas ter a iniciativa de induzir e indicar as reas de parcelamento, para que no seja feito s nas franjas das cidades, na periferia, como normalmente acontece, e a populao seja includa no tecido intra-urbano. Muito obrigada. (Palmas.) A SRA. PRESIDENTA (Deputada Maria do Carmo Lara) - Obrigada, Betnia. 12
Quero agradecer a todos que j falaram e obedeceram rigorosamente ao tempo. Esta a Casa dos pronunciamentos, mas a disciplina ajuda o debate. Com a palavra o Prof. Ricardo de Sousa Moretti, da PUC de Campinas. O SR. RICARDO DE SOUSA MORETTI - Bom-dia a todos. Agradeo Comisso de Desenvolvimento Urbano e Interior, Deputada Maria do Carmo Lara e ao Deputado Dr. Evilsio o convite. Vou iniciar a apresentao com proposies de complementao, de modificao da lei e depois vou justific-las. A proposta que haja a incluso de uma categoria do parcelamento do solo na produo da edificao. Basicamente o que se pretende com isso criar uma legislao urbanstica com facilidades e critrios especiais nos casos em que haver parcelamento do solo e edificao. Em seguida, deve-se criar uma categoria, bastante diferente do que est proposto at ento, que a do condomnio urbanstico de pequeno porte. Quando falo em pequeno porte, refiro-me a reas de 1 hectare para baixo, de 10 mil metros quadrados para baixo. Eventualmente poder ser da dimenso citada por Nelson, mas estamos falando da possibilidade de adensar terrenos j loteados cidade. Tambm se prope que seja dada a responsabilidade da manuteno do loteamento ao empreendedor, at que parcela significativa de lotes tenha edificao. Em seguida, dever haver a reviso das regncias de infra-estrutura e equipamentos com a possibilidade de implantao em parceria com o Poder Pblico e com as concessionrias. Estou muito preocupado com a exigncia de infraestrutura. muito arriscado permitir novos loteamentos sem infra-estrutura. Pedi para inverter a ordem de apresentao justamente porque tenho uma grande admirao pela Raquel e pela Betnia e estou entendendo que as 2 falam de coisas parecidas e quero fazer justamente essa ponte. Por ltimo, sistematicamente se aponta para a necessidade de termos critrios sociais. E cada vez est mais claro que essa forma por meio de estmulo a loteamento e empreendimentos que tenham habitaes para as vrias faixas de renda. temos que criar uma forma de parceira pblico-privada e estimular empreendimentos com diversas faixas de renda. Precisamos ter o estmulo social, s que, na minha opinio, mesclado dentro do mesmo empreendimento. Justificarei essas proposies. Gostemos ou no da autoconstruo, o fato objetivo que infelizmente ela predomina no Pas, e dificilmente ser totalmente revertida. Temos uma realidade de informalidade no emprego, de esvaziamento populacional de rea bem servida e inchao nos bairros perifricos. O que antigamente era uma situao regular, a pessoa ter um contracheque, hoje uma situao excepcional. A informalidade est levando total modificao na estrutura habitacional. No podemos acreditar que a situao normal as pessoas terem contracheque. H um paradoxo habitacional fortssimo. Ao mesmo tempo em que temos grande carncia habitacional, h 6 milhes de unidades vazias. Ao mesmo tempo em que precisamos desesperadamente de lotes urbanos, temos gigantesca quantidade de lotes vazios nas periferias. Devemos ter claro que todas as propostas que partirem Brasil afora tm de levar em conta a necessidade de gerao de emprego e renda. Basicamente, o problema habitacional um problema da estrutura de distribuio de renda, da ausncia de emprego e de renda. Se todos tivessem dinheiro no estaramos preocupados. Bastaria comprar um imvel. Est cheio de
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imveis para vender, h 6 milhes de imveis vazios. Ento, todas as anlises devem ter enfoque muito cuidadoso com relao gerao de emprego e renda. Nesse sentido, pergunto: a sbita ampliao de ofertas de lotes com urbanizao incompleta nos bairros perifricos pode solucionar o problema da habitao social neste Pas? A no ser que imaginssemos que, num passe de mgica, rapidamente em funo de uma nova legislao, aumentssemos drasticamente a oferta de lotes populares neste Pas. Eu pergunto: a urbanizao incompleta resolveria nosso problema habitacional na faixa de at 3 salrios mnimos? Citarei alguns dados da Regio Metropolitana do Distrito Federal em relao a lotes vazios. Inicialmente, a Cidade Ocidental tem 8 mil prdios e 32 mil lotes cadastrados na Prefeitura. Com o padro unifamiliar eu diria que tem 24 mil lotes vazios , possvel construir 3 cidades como a Cidade Ocidental sem fazer novo loteamento. Em Santo Antnio do Descoberto, 9 mil edifcios e 40 mil lotes. Novo Gama, em Gois, 32 mil edifcios e 50 mil lotes. Em vrias cidades h um lote para cada pessoa e o nmero de pessoas coincide com o nmero de lotes disponveis. Objetivamente, no acredito que a oferta de lotes com urbanizao precria seja o problema da habitao social. Vou mostrar algumas imagens para V.Exas. (Segue-se exibio de imagens.) Urbanizar sem infra-estrutura deflagra um processo de degradao que custa muito para todas as cidades. De uma forma ou de outra, temos de garantir que os novos empreendimentos sejam feitos com infra-estrutura. Quem pagar pela infraestrutura e como sero as parcerias so outra discusso, mas no podemos aceitar que se produzam lotes sem infra-estrutura. Lote produto ou insumo? Para o empreendedor, ao lotear e vender o lote o ciclo se completou, mas no para a cidade. H loteamentos completamente vendidos h 20 anos e que tm apenas 10% dos lotes ocupados. Quem paga a conta? A cidade toda. Ao sobrevoarmos Braslia vemos milhares de lotes vazios. Passando noite nessas reas vemos a iluminao pblica esperando algum. Todos estamos pagando a conta dos lotes produzidos em excesso. Precisamos de nova realidade, precisamos que os loteadores se articulem com a produo da edificao. Pergunto: hoje algum produtor de edificao trabalha sozinho? Ele tem o proprietrio do lote, o incorporador, quem faz o marketing, no apenas o construtor. Da mesma forma, no podemos ter o loteador sozinho nessa altura, temos que estimular o loteador que atua com quem produz a edificao, temos de oferecer facilidades para isso, at mesmo para a gerao de emprego e renda. E precisamos garantir que o loteador deixe de ser visto como inimigo, ele aliado, s que ter de mudar de postura, mudar o figurino. No podemos aceitar um loteador da dcada de 70 ou 80, os tempos mudaram. Por que defendo aliar os loteadores aos edificadores? Porque um lote de 125 metros quadrados em rea de elevada declividade, apenas um lote uma barbrie. Vrios dos que esto presentes conseguiriam desenhar excelente conjunto de casas com lotes menores do que 125 metros quadrados em rea de alta declividade. Se a edificao for feita junto com o parcelamento, a situao ser completamente diferente. Temos de oferecer facilidades urbansticas quando se edificar ao mesmo tempo.
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Por exemplo, no projeto de lei que tive oportunidade de ler, foi retirado o impedimento do parcelamento em rea com mais de 30%. Em nenhum dos 2 projetos h essa exigncia. Para mim hoje essa questo est clara: sou a favor do loteamento em reas com mais de 30%, desde que seja feita a edificao. No h problema, mas apenas um lote de 125 metros quadrados em uma rea de 30% risco na certa. Vou mostrar os eslaides. Em seguida, possvel mudar o tamanho de lote, mudar recursos, mudar vrios parmetros. H um estmulo gerao de emprego e renda. Recentemente, a Caixa Econmica mudou a regra para o financiamento de imveis usados. Fico imaginando a dor no corao da Direo da Caixa ao limitar o financiamento para imvel usado, j que temos 6 milhes de imveis precisando ser financiados, mas entendo que preciso gerar emprego e renda na construo de imveis. Temos de estimular que nos novos loteamentos seja feita a edificao. O tipo habitacional mais comum em vrios locais do Pas no a casa isolada, no o apartamento, no a favela nem o cortio, o que se chama de casa de frente e fundos. O tipo habitacional mais comum da Grande So Paulo a casa de frente e fundos, que pode ser entendida como um condomnio. um condomnio, mais de uma pessoa dona do mesmo espao; 36% dos imveis na Grande So Paulo so casas de frente e fundos. No Estado de So Paulo so 30% de casas de frente e fundos completamente margem da legislao. como se no existissem. O tipo habitacional mais comum no existe na lei, no existe na cabea de ningum. No h como regularizar no cartrio de imveis essa tipologia. Ningum pensou nisso at agora! No possvel! A criao de condomnios urbansticos de pequeno porte vem para legitimar uma implantao habitacional que acontece de forma precria, mas que pode acontecer de forma ordenada. Podemos considerar pequenos lotes urbanos de 300, 500, mil metros quadrados e permitir que neles sejam construdas meia dzia de casas. Isso pode ser de excelente qualidade, poderemos permitir uma soluo muito mais barata e uma forma de utilizar esse lotes vazios que temos aos milhares nas nossas cidades. Por ltimo, fundamental que se consiga garantir a manuteno dos empreendimentos depois de loteados. O caso do Riviera de So Loureno foi paradigmtico, porque eles exigiam a entrada na venda dos lotes, mas, se a pessoa edificasse dentro de certo prazo, ficaria dispensada do pagamento das demais prestaes. Eram 50 prestaes, vamos supor. Seriam pagas as 24 iniciais e, construda a edificao, a pessoa ficaria dispensada das restantes. O loteador dava um forte estmulo para que o comprador do lote edificasse. Temos de criar situao semelhante. No podemos permitir que se criem novos loteamentos sem que haja presso para nele se edificar. Umas das formas de fazer isso exigir a manuteno dos lotes por parte do empreendedor at que uma parcela seja edificada. Ou o loteador edifica nos lotes, ou pressiona os compradores a faz-lo. Conforme eu disse, so necessrias obras de infra-estrutura. Para ilustrar a afirmao, mostrarei os eslaides. Temos de criar mecanismos de parceria legal entre o Poder Pblico e a iniciativa privada, exatamente a ponte referida nas exposies das Sras. Betnia Alfonsin e Raquel Rolnik. Por ltimo, temos de prever empreendimentos em que parte das unidades seja de interesse social. No podemos aceitar os riscos sociais dos empreendimentos tipo gueto. No podemos produzir conjuntos habitacionais apenas para a classe pobre. Isso no est sendo feito em nenhum lugar no mundo. 15
Precisamos mesclar as obras, porque isso vai gerar a cidade. Considerar soluo habitacional a produo de conjunto de apenas uma faixa de renda condenar ao gueto. Basta lembrar as cenas iniciais do filme Cidade de Deus, que mostra aquele conjunto degradado, real, no Rio Janeiro. No so imagens de fico. As cenas iniciais do filme Cidade de Deus passam-se em um conjunto habitacional promovido por um rgo pblico. No podemos aceitar criao de novos guetos dentro das cidades. Mostro alguns eslaides sobre os quais vou comentar muito pouco, porque so auto-explicativos. Estas so imagens de loteamentos regulares, sem infra-estrutura, na periferia de So Paulo. Permitir loteamentos sem infra-estrutura ocasiona esse tipo de risco, que est sendo exposto em So Paulo, mas tenho oportunidade de v-lo em diversos Municpios do Pas. Os problemas no esto apenas nos loteamentos. Estamos procurando estudar tambm os conjuntos habitacionais. A terra gerada por esse processo, nos loteamentos sem infra-estrutura, levada pela gua de chuva. Neste caso no sei se todos esto conseguindo ver , em 1 ano de chuva, a terra chega metade da janela da edificao. Os nossos rios esto deixando de ser rios; transformam-se em mares de lama, por causa no s da terra, como tambm pelos esgotos, sem falar no impacto ambiental. A eroso nos bairros perifricos sem infra-estrutura leva a terra dos rios e traz enchentes nas cidades. No posso perder a oportunidade de dizer que estou absolutamente chocado com o risco que corremos dia-a-dia de iniciar um srio problema de sade pblica por causa da infra-estrutura. Apresento imagens dos crregos que abastecem o manancial de So Paulo. Esta a cabeceira de um dos crregos, que est a 300 metros de Guarapiranga. A situao em tela ocorre em So Paulo, mas esclareo que Campinas se abastece em uma rea que recebe os esgotos da cidade de Valinhos, praticamente ligada quela cidade, que, por sua vez, joga seus esgotos nos rios, inclusive os hospitalares. Estamos jogando qualquer coisa nos rios. Em alguns quilmetros abaixo, essa a gua que as pessoas usam para beber. A carncia de infra-estrutura est saindo da raia tcnica e caminhando definitivamente para a sade pblica. Qualquer permisso de novos empreendimentos sem infra-estrutura provoca srio impacto, que precisa ser revisto com cuidado. Sou radicalmente contra a flexibilizao da exigncia de infraestrutura. Devemos discutir quem vai pagar pela infra-estrutura e como a usaremos melhor, mas aceitar loteamentos com pouca infra-estrutura o mesmo que dar um tiro no prprio p. Esta imagem um pouco caricata, mas prxima do real. Aceitar que as cidades se expandam nesse modelo do Parque das Gaivotas seja l o que tenha acontecido no aconselhvel. Tenho certeza de que ningum acredita que a oferta de lotes sem infra-estrutura, em larga escala, possa ser soluo de habitao no Pas. Muito obrigado. (Palmas.) A SRA. PRESIDENTA (Deputada Maria do Carmo Lara) - Agradecemos a contribuio ao Sr. Ricardo Moretti . Ouviremos a ltima convidada, a Sra. Ndia Ins e depois passaremos a palavra aos Deputados. Em seguida, algumas pessoas participaro do debate. No
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h condies de inscrevermos todos os interessados, mas alguns podero contribuir para o debate. Passo a palavra Sra. Ndia Ins, do Instituto Brasileiro de Administrao Municipal. S.Sa. contribuiu conosco, na gesto passada, tratando desse assunto. Agradeo a V.Sa. por estar conosco. A SRA. NDIA INS ALBESA DE RABI - Boa-tarde a todos, estou realmente agradecida por participar deste debate, fundamental para a gesto do territrio municipal, j que estou representando o Instituto Brasileiro de Administrao Municipal. Este um momento especial, pois que, como j foi mencionado, estamos entrando numa nova ordem urbanstica, que nos permitir adequar os instrumentos e meios para atuar nas cidades de maneira diferente. Sem dvida, as cidades se fazem a partir da prtica do parcelamento. Sendo a ltima a falar, consegui identificar-me com as proposies de todos os participantes. Fico bastante vontade para ilustrar informaes repassadas aqui. Em primeiro lugar, apresentarei rapidamente imagens de cidades nas quais trabalhamos na assessoria de planos diretores ou no levantamento de cadastros tcnicos, a fim de verificar a situao dos loteamentos ou a condio do uso do solo. Antes, esclareo que h grande dificuldade para os Municpios conhecerem a representao, o compartimento do seu territrio no conjunto com loteamentos aprovados, implantados ou irregulares. Na verdade, as informaes de que dispem so primitivas em alguns casos. Os critrios aplicados em cada Municpio diferem uns dos outros. Uma comparao nos mesmos termos bastante difcil. Em Manaus, por exemplo, h separao por setor fiscal. A rea toda representa a cidade. O Rio Amazonas est na parte de baixo. Os setores fiscais representam a potencialidade de ocupao das reas por cada um dos setores. Como vemos, os lotes vagos esto praticamente distribudos em toda a rea urbana. Nesse caso, apresentam-se as particularidades das dimenses dos lotes em cada um dos setores, mostrando que h uma diferenciao em cada um dos bairros, dos setores da cidade. Por ltimo, mostramos, por setor fiscal, o total de lotes cadastrados na cidade. Para se ter uma idia, dos 148 mil 206 lotes cadastrados, 20% esto vagos. Na prxima imagem, aparece uma cidade um pouco menor que Manaus, Piracicaba, onde, dos 105 mil lotes cadastrados, 32.906 esto vagos 31% dos lotes cadastrados nas cidades. Esta imagem ilustra a ocorrncia dos parcelamentos, dos loteamentos nas reas perifricas, porque traduz com realidade a desestruturao das reas urbanas ocorrida pela prtica do loteamento sem uma gesto mais integrada do territrio. No prximo slide, passando de uma populao de 329 mil, de Piracicaba, a 104 mil, de Resende, ocorre a mesma situao: 34.327 lotes cadastrados, com 14.731 43% de lotes vagos. Essa situao se apresenta em cidades completamente diferentes, localizadas geograficamente em reas muito variadas, com tamanhos diferentes e grau de despavimento municipal e prticas de loteamento tambm muito diferentes. Em Manaus, por exemplo, encontramos 2 tipos de ocupao de territrio muito diferenciada. O primeiro se d em relao populao de baixa renda, que, na prtica, a devastao, o desmatamento que atualmente esto tentando conter. O outro tipo a realizao de construo de condomnios, o que preocupou a populao. Essa foi uma das discusses que fizemos durante a elaborao do plano diretor, porque h interesse de considerar os condomnios de acordo com um 17
tamanho mximo que permitisse a articulao da cidade, a extenso das vias urbanas, a integrao desses condomnios de uma maneira mais harmnica com o conjunto das cidades. O prximo eslaide refere-se a outro tipo de situao que realmente leva o Municpio a observar, com preocupao e detalhe, a prpria dinmica da produo imobiliria. Aqui, no caso, apresentamos a imagem da cidade de Macap, na qual, alm do stio geogrfico muito particular, temos, na parte amarela mais clara, o centro mais tradicional da cidade, e, na parte superior, encontram-se os parcelamentos que se desenvolveram nas dcadas de 80 e 90 principalmente. A novidade o fato de que as aes so promovidas pelo Estado e pelo Municpio em grandes extenses em reas sem infra-estrutura o Sr. Ricardo Moretti mencionou esse ponto; por um lado, oferece-se acesso bastante amplo terra, mas com infra-estrutura deplorvel. interessante observar esse fenmeno, porque as particularidades de cada cidade so muito diferentes. Nesta outra imagem, temos as reas indicadas no processo do plano diretor como de especial interesse social, as que correspondem a situaes mais precrias. Na prxima imagem, esta grande rea em vermelho, mostra as reas que no possuem infra-estrutura; so reas prioritrias para implantao de infra-estrutura. Como se v, essa questo transcende a regularizao de um loteamento ou de um conjunto de loteamentos; so vrias reas urbanas que precisam ser beneficiadas por um programa de qualificao de todos os equipamentos e infraestrutura. No prximo eslaide apresentamos outro exemplo, o do Municpio de Colombo, na regio metropolitana de Curitiba, onde vemos a seqncia de implantao de loteamento. Trata-se de um Municpio que tem grande influncia na regio metropolitana de Curitiba. Nesse Municpio, verificamos um grande desenvolvimento ocorrido antes da dcada de 70 e, posteriormente, um adensamento que foge escala do Municpio e corresponde a um processo difcil de gerenciar. Apesar da grande ocorrncia de loteamentos, em vermelho esto representadas as habitaes precrias, localizadas em reas de alto risco ambiental. A realidade dos Municpios nos indicam que a questo do parcelamento e do parcelamento novo tambm tem de ser trabalhada em relao dinmica que j existe na cidade. Com o Estatuto da Cidades, surgiu uma srie de instrumentos que permitiro atuar sobre esse estoque de lotes vagos, se forem bem utilizados. A demanda por loteamentos tem a ver com esse estoque atualmente disponvel e, s vezes, localizados em reas com alguma infra-estrutura. Paralelamente a isso no est expresso nestas imagens , existem os loteamentos irregulares. Por exemplo, no Municpio do Rio de Janeiro, temos 939 loteamentos irregulares que precisam de infra-estrutura, que precisam ser introduzidos no sistema de regularizao de propriedade, o que demanda processo muito complicado. O que podemos concluir dessa situao to variada e, ao mesmo tempo, to constante em vrios pontos do Pas? Em primeiro lugar, concordo plenamente com as posies do Sr. Nelson em relao competncia do Municpio para autorizao de parcelamentos. O licenciador precisa ter uma viso do seu conjunto de necessidades muito bem definida. Essa viso leva necessidade de julgar as reas onde possvel fazer a implantao de parcelamentos, quando ser necessrio tal 18
parcelamento e a insero, a utilidade pblica, a funo social nesse determinado momento do desenvolvimento urbano, alm de definir os procedimentos. A Sra. Betnia Alfonsin exps uma formatao de procedimentos absolutamente enquadrada em nvel local e com intencionalidade definida. A questo de quando, onde, como e quantos lotes so necessrios para esse determinado Municpio condiz com a insero do parcelamento dentro do conjunto das condicionantes de gesto urbana. Nesse caso, ocorrem as relaes com o plano diretor, com o Estatuto da Cidade. Neste momento, particularmente, essa insero parece fundamental. Um ponto que no foi mencionado, mas que muito importante, diz respeito ao parcelamento compulsrio. Da mesma forma como o parcelamento compulsrio foi definido no Estatuto da Cidade como competncia do Municpio, a questo de no autorizar o loteamento tambm deve ser considerada dentro dos mesmos princpios. O Municpio compatibilizar, conduzir o processo da implantao mobiliria do seu territrio, decidir para quem, como e com quais parmetros um tema que defendemos a partir da nossa experincia de vida. A grande questo se relaciona regulamentao dessa prtica. Na verdade, a Lei n 6.766 se refere regulamentao da atividade do empreendedor privado. Essa articulao pblica ou privada, qual o momento em que esse tipo de negociao se viabiliza mostram uma nova face do Estatuto da Cidade, na qual o Poder Pblico pode negociar de forma adequada com os empreendedores privados os princpios que ainda esto faltando nos esboos da lei, para saber do que o Municpio precisa. Deixo como recomendao estou sendo cobrada quanto ao meu tempo de exposio , para contemplar a lei federal, o no-engessamento dos processos municipais. lgico que existem muitas deficincias nos Municpios, no caso at de empreendedores municipais, como vimos na cidade de Manaus, em que os parcelamentos implantados so deficientes. Mas eles tero de mudar a cultura, rever esse instrumento isoladamente. Considerar que o parcelamento um empreendimento econmico bom para o Municpio, que uma obra a mais que o empreendedor vai desenvolver numa determinada rea mesmo distante dos equipamentos, dos acessos necessrios, um erro muito grande. O Estatuto define uma srie de elementos que integraro o parcelamento nessa questo. Assim como se fala da funo social da propriedade, a Constituio fala tambm da funo social da cidade. E eu enquadraria o parcelamento como uma das prticas fundamentais da funo social das cidades, que deve ser avaliado nesse sentido. Sendo assim, temos de pensar seriamente nessa prtica e comearmos a ousar na combinao de todos os meios e de todos os instrumentos, sem pensar exclusivamente em um parcelamento com procedimentos tradicionais. Em relao articulao do Municpio com os outros nveis de Governo neste caso, as leis federal e dos Estados , necessrio haver flexibilidade e, claro, tambm de apoio para que os Municpios possam compreender e mudar essas culturas. No substitutivo, chamou-me a ateno a obrigao de o Municpio disponibilizar informaes estaduais. A nossa posio no sentido de inverter esse conceito. Os Estados tambm tm a responsabilidade de informar os Municpios e apresentar os elementos a serem considerados na gesto do seu territrio. Um exemplo especfico foi por ns vivenciado em um trabalho que realizamos em 19
Bzios, onde existiam vrias reas estaduais de preservao desconhecidas pelo Municpio no conhece o mapeamento, e as restries no esto delimitadas e/ou especificadas. Vou parar por aqui. Fico disposio para o debate. Muito obrigada a todos. A SRA. PRESIDENTA (Deputada Maria do Carmo Lara) - Agradecemos Sra. Ndia Ins a contribuio. Antes de passar a palavra ao Deputado Dr. Evilsio, Relator do projeto, informo que na tera-feira, dia 21 de outubro, s 14h, no Plenrio n 14, ser realizada audincia pblica sobre o Estatuto do Desarmamento, que est sendo debatido na Comisso de Constituio e Justia. Querendo ou no, a violncia um dos grandes problemas das nossas cidades. Convidamos todos para a instalao da Frente Parlamentar em Defesa da Moradia. O 1 Seminrio Nacional em Defesa do Financiamento Pblico para Habitao tirou vrias resolues, uma delas foi criar a Frente Parlamentar em Defesa da Moradia. A instalao acontecer na quarta-feira, dia 22 de outubro, s 14h, no Plenrio n 14. Concedo a palavra ao Deputado Dr. Evilsio, Relator do projeto de lei. O SR. DEPUTADO DR. EVILSIO - Deputada Maria do Carmo Lara, Presidenta desta Comisso, senhoras e senhores convidados, dignos expositores, quinta-feira um dia meio complicado na vida dos Deputados. Como estou aqui exclusivamente por causa desta audincia pblica, tenho mais tempo disponvel e gostaria que V.Exa. franqueasse a palavra aos outros Deputados, permitindo-me ficar por ltimo. A SRA. PRESIDENTA (Deputada Maria do Carmo Lara) - O Deputado Dr. Evilsio estava com viagem marcada, mas cancelou para participar desta audincia. Com a palavra o Deputado Ary Vanazzi. O SR. DEPUTADO ARY VANAZZI - Sr. Presidente, os expositores que se apresentaram tm longa histria na construo da nossa legislao e largas experincias vividas no decorrer da histria do nosso Pas, sendo muito ricos os dados e os elementos trazidos por eles. Particularmente, tenho tido oportunidade de partilhar alguns momentos dessa experincia com vrios dos expositores aqui presentes. Aproveito esta audincia para expor duas questes que me tm deixado muito preocupado, e acho importante reafirm-las. Principalmente nos ltimos dias, tenho ouvido a reafirmao da importncia da parceria entre Poder Pblico e iniciativa privada. Tenho acompanhado esse assunto e vejo que ele tem sido manchete de jornais por muitos dias. Tenho certa preocupao sobre esse assunto e, evidentemente, precisamos avanar nesse campo. Precisamos aprofundar essa relao, mas antes necessrio fazermos o dever de casa. E qual o dever de casa? Na ltima dcada, no Brasil, no construmos condies para que os agentes pblicos Governos estaduais e municipais elaborassem suas polticas a partir de recursos disponveis para a soluo dos problemas. Por exemplo: no temos financiamentos pblicos para os agentes pblicos Municpios, Governos estaduais, cooperativas habitacionais, antigas companhias de habitao, s quais poderamos dar outra denominao. Se no fizermos esse dever de casa no prximo perodo, vai-se tornar ineficaz qualquer tipo de iniciativa do Governo Federal do ponto de vista da legislao fundiria e da poltica nacional de habitao, porque o elemento fundamental e estruturante dessa 20
poltica so os agentes pblicos que convivem diretamente com a nossa realidade e com aes na base social, na sua base local. Hoje, em nosso Pas, a poltica pblica na rea urbana feita a partir de emendas parlamentares. Aqui se discutem projetos de poltica habitacional e h briga de Prefeitos com Parlamentares sobre que tipo e quantidade de emendas tero para seus Municpios. No existe uma histria dessa hierarquia. Podemos ter grandes legislaes, grandes norteadores, grandes mritos do ponto de vista estruturante e jurdico, mas a execuo da poltica ineficaz. duro, mas real. Tenho debatido nesta Comisso que precisamos pensar um modelo de gesto pblica com outra caracterstica, do ponto de vista dos recursos pblicos. Temos muito que avanar na relao pblico/privado, mas se no fizermos o dever de casa, ficaremos mancando por muito tempo. Se tivermos essa condio, poderemos exigir muito mais dos poderes pblicos municipal e estadual, dos entes pblicos constitudos, exigir colaborao, participao e, inclusive, compromisso. Hoje, a relao a seguinte: a populao que vive no Municpio exige do Governo municipal soluo para o problema urbano. Como o Municpio no a tem, encaminha o problema para o Governo estadual, que tambm no a tem, que a solicita do Governo Federal. Estamos vivendo uma experincia indita no Rio Grande do Sul. No nosso Governo anterior, construmos a Secretaria Estadual de Habitao como rgo executor da poltica urbana, mas o Governo atual a transformou em gestora. Tirando-lhe a responsabilidade de execuo da poltica, transformou-a em gestora e retirou a participao da sociedade civil organizada do Conselho Estadual da Habitao. Essa uma mentalidade ultrapassada, porque ou h avano e envolvimento na construo ou no vamos ter nenhum tipo de legislao aplicada em nosso Pas. Concordo com a relao, mas temos, primeiro, de fazer o dever de casa, caso contrrio ficaremos mancando por muito tempo, repito. Esta a minha primeira ponderao. Por muitos anos tenho feito esse debate e considero duas coisas importantes na legislao. Cito um episdio muito marcante: a ocupao de 4 mil famlias em uma rea de So Bernardo do Campo. Da noite para o dia, apareceram 4 mil famlias acampadas em uma rea privada. Fico me perguntando: de onde vem esse povo? E, depois que desmontaram o acampamento, para onde foi? Esse povo reside em algum lugar. E, com certeza, 80% vivem em favelas, em situao difcil, sem trabalho, sem infra-estrutura urbana e vo tentar externar sua indignao buscando melhorar a qualidade de vida. Quanto legislao, temos muitos instrumentos que no so cumpridos nem fiscalizados. Uma das grandes necessidades trabalhar a regulao fundiria, a reurbanizao. Muitas vezes, os recursos exigidos para se fazer os investimentos no so elevados, mas o elemento central melhorar a condio de vida da nossa populao. Isso diminui muito o problema e vale tambm para a questo da irregularidade. Dois teros da cidade esto irregulares, no existem no mapa do Estado. Para mim, um dos pontos mais importantes da aplicao da legislao o investimento na qualidade de vida do povo. Hoje, a cidade legal est desabitada, e os dados no so meus: temos 6 milhes de casas vazias no Pas. muita casa! Esses nmeros, querendo ou no, dizem respeito cidade legal, e ela est 21
desabitada, e empurramos o povo para a cidade ilegal. Por trs disso est a especulao imobiliria. preciso uma legislao que obrigue esse setor a transformar a cidade legal, cuja estrutura construda com dinheiro pblico, com investimento pblico. Precisamos construir, a partir do Ministrio da Cidade, a partir dessa nova mentalidade, a partir das experincias Prefeituras, dos institutos que tm grandes pesquisas nas universidades, um pouco esse trip. Fazer o dever de casa fazer com que a cidade legal volte a ser povoada. A legislao tem de garantir essa possibilidade concreta e melhor qualidade de vida onde o povo mora hoje . Quer dizer, no se pode construir beira de um manancial, em reas de risco, mas hoje milhares de famlias moram em reas que so fruto de ocupao clandestina, com o mnimo de infra-estrutura. Vi centenas de empreendimentos feitos pelo Poder Pblico para a populao de baixa renda que hoje so de propriedade da classe mdia, porque ela tambm no tem poltica habitacional que possa resolver seu problema e acaba buscando resolver o problema a partir de investimento pblico. No Rio Grande do Sul, vrios empreendimentos feitos h 5 anos para a populao de baixa renda, hoje, no so mais para o cidado que ganha 3 salrios mnimos, porque ele tambm no teve condio de buscar outra alternativa. A produo do lote urbanizado elemento central da poltica da incluso social, porque a classe mdia/baixa no tem condies financeiras, no tem financiamento, por isso vai buscar o empreendimento feito para a populao de baixa renda. Eram essas as questes que queria abordar a partir deste debate na Comisso. A SRA. PRESIDENTA (Deputada Maria do Carmo Lara) - Obrigada, Deputado Ary Vanazzi. Convido o Deputado Dr. Evilsio para coordenar os trabalhos da Comisso. Concedo a palavra Dra. Raquel Rolnik. A SRA. RAQUEL ROLNIK - Sra. Presidenta, gostaria de esclarecer a questo apresentada pela Dra. Betnia Alfonsin em relao ao loteamento popular ou da oferta para a populao de baixa renda. evidente que uma ao afirmativa que privilegie a produo para as maiorias tem de ser feita. Mas essa ao tem de ser feita no sentido de abrir os procedimentos da produo e da destinao como um todo para a lgica da produo popular e no construir 2 sistemas paralelos. Monitoramento, gesto, parceria, priorizao, admisso de nmeros de garantias e contrato com preos so muito importantes. No cabe dizer que nessa cidade o lote
mnimo tem 300 metros quadrados e para pobre, 100 metros quadrados. Se nessa cidade achamos adequado e conveniente que haja um lote mnimo de 100 metros quadrados, ento um lote mnimo ser de 100 metros quadrados. Esse o ponto crucial em relao a este debate. O monitoramento, em termos de gesto, fundamental, at porque, no dado levantado pelo Dr. Moretti e pela Dra. Ndia, alm de sobrar domiclio vago, tambm sobra lote no Brasil. No est faltando, mas sobrando. O problema que no est nas mos de quem precisa. A grande questo como se vai abrir a possibilidade de acesso quele lote produzido, 22
e a construo de uma categoria diferenciada de lote no resolver o problema nem da qualidade, nem do acesso. O Dr. Moretti abordou muito bem o assunto. A idia do dzimo, apresentada pelo Dr. Moretti, de que nos empreendimentos sempre deveria ter a destinao de um percentual para a populao de baixa renda em parceria com o Poder Pblico fundamental. Gostaria de lembrar que as legislaes espanhola, holandesa e inglesa j h muito tempo determinam a destinao de 15%, 20% dos empreendimentos, e est na linha da mistura e da incluso. Acho que poderamos trabalhar melhor essa idia. Agradeo a todos, e gostaria de dizer que este debate foi muito rico. O SR. PRESIDENTE (Deputado Dr. Evilsio) - Consulto o Deputado Walter Feldman se quer fazer a reviso. Dizem que toda obra de Deus bem feita. E, dentre as obras divinas, dizem que o ser humano a mais perfeita. Se Deus tivesse me dado 4 ouvidos e meia boca, para o lado esquerdo de preferncia, eu me sentiria o homem mais perfeito do mundo, tal a importncia das exposies apresentadas nesta audincia. Dois ouvidos foram pouco para ouvir tudo isso. Ao apresentar a esta Comisso um projeto substitutivo Lei n 6.766, no tivemos, longe disso, a pretenso de trazer uma obra elaborada, mas apresent-lo na condio de pr-projeto. Depois da Constituio Federal e do Estatuto da Cidade, nessa rea esta a lei mais importante do Pas. Sei que isso mister desta Casa, de forma particular desta Comisso, mas queremos dividir o peso dessa responsabilidade no apenas com a Cmara dos Deputados, mas buscar em todos os rinces deste Pas contribuies para elaborarmos uma lei que possa perpassar o tempo e que venha nortear institucionalmente as cidades brasileiras, que hoje no passam de verdadeiros aglomerados mal organizados de seres humanos, reas de excluso territorial e social. Essa lei um instrumento para ajudar a resolver esse problema. importante termos em mente que o Brasil um dos pases campees em leis, mas tambm no as cumpre. No podemos emprestar ao Pas uma lei bem elaborada, com a colaborao de muita gente que tenha condies de contribuir, para depois passar a ser apenas mais uma lei. Precisamos de alguns instrumentos, alguns diplomas e de responsabilidade para que consigamos sua execuo. No tenho a pretenso de debater com os expositores. Muito pelo contrrio, cogitamos de ouvir e, com certeza, iremos acatar vrias das sugestes propostas. Fico realmente feliz ao saber que demos o pontap inicial em alto estilo. Esta a primeira de uma srie de pelo menos quatro, e podero advir outras. A minha idia, preliminarmente, era trabalharmos 1 ano nesse projeto, mas, infelizmente, temos que compatibilizar algumas situaes, inclusive poltica. Daqui a 2 meses, estaremos encerrando o nosso perodo parlamentar nesta Casa e entendemos que hoje o momento muito oportuno para aprovarmos na Comisso este projeto. Ento, queremos dar celeridade aos trabalhos durante esses 2 meses e propiciar o maior nmero de participao possvel. Ao trmino do exerccio parlamentar, dia 15 de dezembro, queremos a aprovao deste projeto nesta Comisso, porque, como eu disse anteriormente, politicamente ele muito oportuno, e aqui no podemos perder as oportunidades. Para abrilhantar esta reunio e obter mais contribuies para esta audincia pblica, no vou tecer comentrios, a fim de dar oportunidade a que outras pessoas o faa. Obter participao macia numa audincia pblica, na quinta-feira, no
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fcil. Quero propiciar aos presentes a oportunidade de participar com idias, propostas, sugestes e, tambm, perguntas aos expositores. Vamos comunicar o site desta Comisso para que em qualquer lugar deste Pas as pessoas tenham um canal de comunicao conosco e possam contribuir com esse projeto. Inicialmente, temos 3 pessoas inscritas, mas quem quiser falar pode se habilitar. Vou encaminhar essas 3 perguntas e depois abriremos novas inscries. Com a palavra o Sr. Antnio Augusto Verssimo, da Prefeitura do Rio de Janeiro. O SR. ANTNIO AUGUSTO VERSSIMO - Meu nome Antnio Augusto Verssimo. Sou arquiteto e funcionrio da Secretaria Municipal de Habitao do Rio de Janeiro, e h 10 anos coordeno o Ncleo de Regularizao de Loteamentos da cidade do Rio de Janeiro. Quero saudar a iniciativa do Deputado Bispo Wanderval de propor esse substitutivo ao projeto de lei, porque realmente a Lei n 6766, como bem exps o Deputado Dr. Evilsio, extremamente importante para o desenvolvimento da nossa cidade. Portanto, deve haver uma discusso ampla e profunda sobre os instrumentos que ela prope. As falas foram extremamente ricas. Teramos assuntos para debatermos durante muito tempo, porm quero destacar um aspecto que me parece extremamente importante a questo dos condomnios. Se pegarmos a histria do Rio de Janeiro, veremos que no Decreto n 6.000, publicado em 1937, havia a figura popular da vila, que era basicamente um tipo de parcelamento em que os logradouros eram considerados privados, e cabia aos seus moradores a manuteno. Ao longo do tempo o que aconteceu? Produziram-se vilas de grande porte nas cidades voltadas para a populao de baixa renda. Com o tempo, o que se verificou foi a total incapacidade de essas pessoas arcarem financeiramente com a manuteno desses logradouros, o que fez com que o Municpio, em alguns casos, tivesse que reverter esse processo de privatizao de logradouros pblicos, lanando PAs (Projetos de Alinhamento) sobre muitas dessas vilas para que estas fossem integradas ao sistema de manuteno da prpria cidade. Muitas delas caram em situao de irregularidade, e hoje, no Ncleo de Regularizao, estamos regularizando as vilas como se loteamentos fossem, para que sejam includas no sistema de gesto da cidade como um todo. Preocupa-me muito uma legislao que estenda essa questo do condomnio, pois pode ser a morte do loteamento. Por qu? Porque o condomnio cria uma falsa iluso de segurana para os moradores. Na verdade, ele vai criar uma seqncia de guetos na cidade, onde a insegurana geral vai ser maior do que se tivssemos todos os logradouros com franco acesso e circulao. Cria-se tambm para o Poder Pblico a falsa iluso de que os seus custos com manuteno de infra-estrutura sero reduzidos, porque esses custos vo ser absorvidos por essa populao. Ao longo do tempo, sabemos que vai haver presso da populao para que o Poder Pblico volte a assumir esses custos, porque enquanto as instalaes so novas, o custo de manuteno baixo, mas, com o passar do tempo, principalmente em regies de alta pluviosidade, com problemas de assoreamento de galerias e uma srie de outras questes, os custos com manuteno dessas infra-estruturas vo se elevar.
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Cria-se tambm para o morador uma base legal para que ele tente a reduo de IPTU. J que ele absorve parte do custo de manuteno, vo comear surgir aes na Justia questionando o IPTU em relao queles que vivem em loteamentos normais, em que a infra-estrutura de responsabilidade do Poder Pblico. Alm disso, h a questo do aspecto urbanstico e da criao de uma srie de guetos. Por exemplo, o Programa de Arrendamento Residencial, feito pela Caixa Econmica Federal, j est produzindo esse tipo de fenmeno. Quer dizer, os conjuntos financiados pelo Programa de Arrendamento Residencial j esto gerando, mesmo em regies extremamente carentes, uma tipologia de assentamento que reproduz o perfil do condomnio de classe mdia: guarita, muros, portes automticos e privatizao da manuteno dos logradouros, da infraestrutura. Isso faz com que sejam acrescidas prestao paga pelo muturio Caixa Econmica 30% ou 40% da cota de condomnio que hoje sustenta a manuteno, porque as redes so novas, mas, daqui a alguns anos, se tiverem que trocar tubulaes e refazer pavimentaes e uma srie de outras coisas, essas pessoas de baixa renda tero capacidade de suportar esse custo? Portanto, muito questionvel o modelo que o PAR est implantando: reproduzir um modelo de classe mdia em comunidades de baixa renda, e que a legislao tambm corre o risco de reproduzir. Teria uma lista imensa de questes a considerar, mas pretendo apresentar por escrito as contribuies da equipe tcnica do Rio de Janeiro. Quero apenas destacar esse aspecto da questo do condomnio. O SR. PRESIDENTE (Deputado Dr. Evilsio) - A segunda inscrita a Sra. Patrcia Gazzola, da Prefeitura de Vitria, Esprito Santo. A SRA. PATRCIA GAZZOLA - Fao minhas as palavras do colega sobre a iniciativa e a qualidade do palestrantes. Com certeza, voltaremos diferentes de quando aqui chegamos, ou seja, com novas idias. J havia mandado uma proposta inicial, mas, com certeza, j temos vrias outras idias. Quero suscitar 4 questes bsicas que tm de ser analisadas com bastante cuidado na hora de tratar da modificao da Lei n 6.766. A primeira diz respeito competncia privativa. Em que tipo de situao posso legislar sem ferir a competncia privativa dos Municpios? Num primeiro momento, peguei duas situaes em que houve invaso de competncia. Uma seria o art. 85, que diz que se a pessoa preencher os requisitos, fecha a cidade, e o Municpio nem opina, obrigado a fazer. Isso complicado, porque cria uma cidade excludente, ferindo tambm os princpios do prprio Estatuto da Cidade. Outra sobre o art. 6, inciso I, que fala do lote mnimo. Olhando detalhadamente, vamos ter que tomar cuidado quando dissermos ao Municpio assim que se faz ou quando apresentarmos diretrizes, porque a competncia da Unio nessas questes se d mais no mbito das diretrizes ou suplementar, na ausncia de lei local. A outra questo, qual importante prestarmos ateno, a ambiental. Por exemplo, o art. 5, inciso I, simplesmente repetiu a Lei n 6.766, de 1979. Naquela poca, no tnhamos lei ambiental. O inciso I falava o seguinte sobre os lugares alagadios: desde que asseguradas providncias para assegurar o escoamento das guas. Pela lei ambiental isso crime. Ento, no posso colocar na lei federal autorizao para se cometer um crime ambiental. Outra coisa que ficou suprimida, porque era polmica, foi a fixao dos metros de curso de rio: 15, 30, 200, 500? Precisaramos tambm dar uma olhada no 25
Cdigo Florestal e Cdigo das guas para compatibilizar as normas ambientais com as normas urbansticas, e esta uma boa oportunidade de se fazer isso. A questo do planejamento urbano tambm importante, pois os condomnios fechados podem detonar o planejamento virio da cidade. Ento, o art. 6, 2, inciso II diz o seguinte: ... o Municpio pode desmembrar... Pode, no, deve. obrigao dele, dever dele, porque o interesse pblico superior ao interesse do proprietrio. Ento, no pode, mas deve. Tambm dever-se-ia verificar a necessidade de um estudo de impacto virio para poder aprovar esse tipo de (falha na gravao.) estudo de impacto de vizinhana, que um instituto do Estatuto da Cidade que tambm no est contemplado, e todo e qualquer loteamento vai gerar um impacto na cidade. Porto Alegre apresenta e Betnia sabe bem disso a necessidade de gerenciamento das redes de infra-estrutura e como isso vai ser trabalhado no direito de superfcie das reas que vo ser pblicas. Ento, quanto aos equipamentos urbanos, alm de no sabermos quem vai instalar o qu, esto sendo usados de graa, e so bem pblico, e cobrando para fazer a iluminao. O uso gratuito por concessionrias de logradouros pblicos tambm j uma questo discutvel. O Municpio precisa ter o poder de gerenciar essas redes subterrneas ou no espao areo, sob pena de a cidade virar um caos. Isso tambm tem que ser analisado. Deputado, outra questo que tambm poderamos explicar melhor o art. 84 do projeto, que uma repetio do 53, a, da Lei n 6.766, em que fala que voc tem que trabalhar a simplificao de procedimentos, sendo vedado exigir dos Municpios exigncias relativas a particulares, assim como certides, visando prevenir questes de domnio. Cada cartrio interpreta isso de uma forma. Se falarmos em dispensa de certides, ento vamos dispensar a certido de nus reais, as certides previdencirias e aquele monte de burocracia que o cartrio exige. Vamos escrever para deixar claro, para no dependermos do bom humor do cara do cartrio. Outra questo que as metragens de antigamente eram Siga pelo Crrego, Passe pela rvore. Era uma coisa meio louca. Temos hoje medidas milimtricas. No existe, via de regra, nenhuma possibilidade de compatibilizar a escritura com a situao real, aceita pelos confrontantes. A lei fala: vedadas as exigncias, visando prevenir questes de domnio, no isso? Ento, quando eu estiver fazendo uma regularizao de um loteamento e os confrontantes estiverem de acordo com aquela metragem, o cartrio no pode falar: No pode, s com uma ao de retificao de rea. Isso atrasa tudo, porque demora muito. Ento, poderamos desdobrar o art. 84, colocando o seguinte: Eventuais discrepncias, desde que com a assinatura de todos os confrontantes, sero registradas e eventuais discusses posteriores sero arcadas pelo Poder Pblico respectivo. Estaremos, assim, trabalhando o instituto da desapropriao indireta, que j existe, simplificando a questo da regularizao fundiria. Outra questo: por que a Caixa Econmica Federal, que entidade de direito privado, no precisa fazer escritura e o Municpio, que entidade de direito pblico, precisa? Devemos dispensar o Municpio de fazer a escritura pblica e reconhecimento de firma, porque somos entidade de direito pblico, produzimos documentos pblicos e temos f pblica. Isso tambm simplifica e barateia os nossos procedimentos. Outro ponto: na hora da anlise, deveria ter sido colocado no planejamento urbano a questo de evitar a descontinuidade na malha urbana. Na ltima 26
apresentao, vimos claramente a aprovao de loteamentos em reas muito distantes. Poderamos ter algum tipo de regra que viabilizasse a otimizao dos equipamentos pblicos, pois levar gua e esgoto para longa distncia fica muito mais caro tambm. Era s isso. Obrigada. O SR. PRESIDENTE (Deputado Dr. Evilsio) - A terceira inscrita a Sra. Sandra Mello, do Ministrio do Meio Ambiente. A SRA. SANDRA SOARES DE MELLO - Primeiramente, no consigo deixar de citar algo que considero bsico com relao ao instrumento em si. Hoje, temos no Brasil uma defasagem to grande entre a cidade que queremos e a que temos que sinceramente acho extremamente complicado tratar os 2 temas, novos loteamentos e regularizao fundiria, num nico instrumento legal. Se formos tratar no mesmo instrumento as questes de regularizao para regulamentar a maior parte da situao que temos, elas so to diferentes daquilo que desejaramos para novos loteamentos que vamos ter embutido no corpo da lei excees e brechas muito complicadas para serem trabalhadas com outro tema. Sei que a questo estratgica porque, como o Deputado bem disse, temos um perodo at o final do ano. Ento, difcil trabalhar isso, mas seria muito importante se fosse possvel termos instrumentos distintos. Este um problema que vamos ter: carregar no bojo da lei (ininteligvel) fundiria agora abertura para excees. Ento, como voc vai tratar de novos parcelamentos com data determinada, se voc abre uma brecha na lei muito difcil de se trabalhar posteriormente? Achei realmente brilhante a apresentao que o Ricardo Moretti fez, pois apresenta outro paradigma que coloca em questionamento o prprio ttulo dessa lei. Se fssemos tratar essa questo de forma mais aprofundada, veramos que no se trata de uma lei de parcelamento do solo urbano, a questo muito mais abrangente do que o simples parcelamento, e no apenas do solo urbano, como muito bem citou a Raquel. Hoje temos outra abordagem para isso. Apresentar a infra-estrutura como o cerne do problema que temos hoje essencial. Tenho trabalhado ultimamente com a interface das matrias. A minha rea de urbanismo, mas estou no Ministrio do Meio Ambiente h 4 anos e trabalho exatamente com essas interfaces. Fao parte da Comisso Intersetorial de Saneamento e Meio Ambiente vinculada ao Conselho Nacional da Sade. Essas questes tm realmente de ser abordadas de forma integrada para que consigamos ter polticas minimamente consistentes. Tenho convivido muito com as discusses sobre saneamento versus sade, e at est sendo criado o termo sade ambiental. Betnia, apesar de achar brilhantes a proposta e o trabalho do urbanizador social de Porto Alegre, precisamos juntar a discusso do PPP Parceria Pblico-Privada com o pessoal do saneamento. Hoje, esse assunto est na ordem do dia da poltica nacional de saneamento e serissimo, porque trazer para uma lei federal definies relativas parceria pblico-privada extremamente complicado. Sabemos que o caminho passa por a, mas, como fazer isso algo muito grave e mais srio, precisamos nos juntar ao pessoal que est trabalhando com a poltica nacional de saneamento. Esse um conflito muito grande que est havendo l dentro. Existe uma extensa defesa do pessoal, que trabalha na linha de municipalizao dos servios, em confrontar definies federais que comprometam a questo da privatizao necessria. Quer dizer, precisamos juntar estrategicamente como fazer isso com a luta da rea do saneamento ambiental. 27
Muito obrigada. O SR. PRESIDENTE (Deputado Dr. Evilsio) - Passo a palavra aos debatedores. No houve pergunta especifica dirigida a nenhum deles, ento, os debatedores podem ficar -vontade para fazer suas explanaes. O SR. NELSON SAULE JNIOR - Sr. Presidente, serei breve. Acho que h 2 aspectos importantes, considerando-se principalmente essa rodada de intervenes. De fato, entendo que seria importante e no foi possvel trabalhar isso na exposio , adotar alguns critrios quanto ao registro. Buscar algumas mudanas na Lei de Registros Pblicos para efeito da aplicao dos instrumentos ligados ao problema de parcelamento do solo, instrumentos como direito de superfcie, transferncia do direito de construir, alterao, a outorga onerosa para parcelamento do solo, assunto para ser trabalhado na questo do registro, como todo o aspecto da regularizao fundiria, para evitar o problema de cada cartrio interpretar de forma diferente como tem que ser o empreendimento, o parcelamento do solo de reas que esto irregulares. Ento, importante trabalhar esse ponto e o desenvolvimento do projeto. Segundo ponto que entendo que tambm precisamos compatibilizar. Acho que est havendo um problema srio no fato de resolues do CONAMA legislarem para os Municpios. Isso um absurdo, uma aberrao jurdica e legal, mas o que est acontecendo. Ento, temos que colocar na Lei de Parcelamento do Solo as regras de parcelamento do solo considerando esse componente ambiental, porque no d para um rgo administrativo ficar legislando para um Municpio, um ente federado. Temos que tratar disso claramente nessa lei e entrar efetivamente nas disposies que esto no Cdigo Florestal que emperram e dificultam a regularizao. Tambm temos de tratar da questo ambiental na legislao, tentar compatibilizar no que for possvel as normas ambientais que no esto considerando a realidade dos Municpios. Isso fundamental. Por fim, entendo ser fundamental a proposta relativa ao padro do empreendimento, abordada pela Raquel, que seria desenvolvido para a cidade, contemplando os diversos segmentos sociais. Iria um pouco alm de estimular, porque acho que sempre se estimula e se flexibiliza. Temos que pensar um pouco como ao afirmativa mesmo. Quer dizer, ao se fazer um empreendimento, que ele esteja vinculado a cotas para os diversos segmentos sociais, principalmente para habitao da populao de baixa renda, em reas que normalmente so apenas para ricos. o nico jeito, na minha opinio, de isso ser revertido, porque estmulos so dados, h a outorga onerosa gratuita, mas ningum efetiva. Ento, alm do estmulo, temos que pensar um critrio que estabelea mesmos percentuais, cotas, e a defesa seria a ao afirmativa no sentido de combater a segregao social e territorial existente nas cidades, da mesma forma que se trabalha com cotas de ao afirmativa em outras situaes, como na educao, por exemplo. Neste caso tratase de moradia. essa a defesa que podemos fazer. Seriam esses pontos, rapidamente, que queria observar. Durante as audincias, vamos continuar a contribuir para o processo. O SR. PRESIDENTE (Deputado Dr. Evilsio) - Est facultada a palavra aos outros membros da Mesa, se quiserem comentar as intervenes. A SRA. BETNIA DE MORAES ALFONSIN - Em relao aos padres e ao que admitimos, realmente temos de ter uma proposta que seja capaz de oferecer lotes baratos no mercado. Se for o caso de incorporarmos a sugesto de um 28
instrumento como urbanizador social, por exemplo, acho que isso deveria ser feito com todo o cuidado para no se invadir a competncia municipal, mas preciso que haja na lei dispositivo que ressalte a importncia da gesto para esses casos porque, na verdade, trata-se de uma ao afirmativa, e isso tem que ser tutelado pelo Poder Pblico. Na verdade, deixa de ser aquela operao matemtica: a lei diz isso, o empreendedor est propondo aquilo, ou no possvel. Trata-se de uma soluo caso a caso, na qual vai se ver o que ou no possvel, como se est atendendo demanda da populao de baixa renda em cada situao. nesse sentido que digo que se trata de uma espcie de ao afirmativa, e tanto pode ser o caso de cotas como de uma frmula atravs da qual se chegue a um preo final em que 100% dos lotes sejam acessveis s camadas de baixa renda. A grande questo que no temos lotes regulares acessveis populao de baixa renda. A preocupao externada pelo Moretti sobre a miscigenao importante, mas temos de nos dar conta de que hoje no temos oferta regular para essa camada. essa a preocupao que temos que ter, e cas-la com as polticas de planejamento urbano questo que a complementa. Em relao ao ponto abordado pela Sandra, sobre a lei tratar da regularizao, vou um pouco na linha do que o Deputado Evilsio disse aqui: sou favorvel, temos que ver este momento como uma oportunidade. Temos um passivo de loteamentos irregulares e clandestinos no Pas, assunto que precisa ser tratado, porque hoje a esquizofrenia da nossa regulao tal que quem os ocupa tem instrumentos para regulariz-los, h usucapio coletivo, concesso coletiva, mas quem paga pelo lote no dispe de regulao que o ampare. Portanto, a legislao que trata do parcelamento do solo tem que regular a admisso de novos parcelamentos, mas, na minha opinio, tem que se ocupar tambm da regularizao. Deveramos aproveitar a oportunidade para tratar tambm desse assunto. Por fim, Sandra, no conheo a fundo o debate que feito pelo setor de saneamento, mas acho que essa discusso sobre a parceria pblico-privada distinta da que est sendo feita no saneamento, que passa pela privatizao, e temos que ter todo o cuidado, todo o zelo para que no haja essa confuso. O que se est propondo aqui que o Poder Pblico trabalhe com um menu, um cardpio de possibilidades de incentivo ao empreendedor privado para que ele oferea lotes para a populao de baixa renda, no apenas para a de alta renda. A, sim, teramos como resultado uma cidade partida, na qual uma parte da populao, a que tem renda, consegue comprar lotes regulares; a outra parte no consegue e vai morar no manancial, no loteamento clandestino, na pirambeira. Esta a questo: para alm de se ter, como afirmou o Deputado Ary Vanazzi, uma poltica que capacite o Poder Pblico a oferecer a possibilidade de financiamento e lotes baratos, como que se faz parceria com a iniciativa privada, e tambm, de forma subsidiria (falha na gravao) produzir habitao de interesse social para a populao de baixa renda, o que no se faz hoje no Pas de forma regular, nem pelo setor pblico nem pelo setor privado. A tentativa se buscar colocar debaixo da asa esse empreendedor que hoje est produzindo revelia da regulao existente. A SRA. NDIA INS ALBESA DE RABI - Queria comentar rapidamente sobre os condomnios. A introduo da figura do condomnio em termos de unidades autnomas realmente combina uma questo de Direito Civil com Direito Urbanstico. Essa transformao dos condomnios se aproxima muito do loteamento mesmo, e a 29
transformao da figura da frao ideal de unidades autnomas se aproxima ainda mais do parcelamento, e no se trata apenas da manuteno. O custo da manuteno da infra-estrutura; a inviabilidade de os condminos tomarem conta da infra-estrutura; a prpria mudana do morador ao longo do tempo; o envelhecimento da famlia so fatores que acarretam a inviabilidade da manuteno futura do condomnio, o que ir levar sua transformao em loteamento, em parcelamento, ou abrir como loteamento a transformao dessa figura. Nesse sentido, a exigncia de observao dos mesmos parmetros do loteamento para os condomnios j previne, ou pode vir a prevenir, essa situao futura. Em vrios casos, em vrias cidades, estamos exigindo isso atravs das leis de uso do solo a figura do condomnio aparece muito nas leis de uso do solo, mas tambm por exigncia das diretrizes da Prefeitura em relao ao sistema virio e aos ndices e parmetros do loteamento. uma maneira de se prevenir isso. Ainda em relao a esse assunto, seria interessante pensar que podemos estar criando a figura dos condomnios de interesse social a partir da regularizao fundiria, da concesso coletiva condominial do uso e do usucapio coletivo. Seriam outras formas de condomnios, que poderiam ser ou no contemplados dentro da mesma figura. E a vem a questo de ser um documento separado ou includo na lei de parcelamento, que, na verdade, so coisas diferentes, mas vai se criar nas cidades condomnios de diversas naturezas. Sobre a diversidade, a necessidade de se incluir classes de rendas diferentes, integr-las s cidades, uma das exigncias nesse caso seria a diversidade de padres de lotes dentro do mesmo parcelamento, o que pode ser tambm estendido aos cdigos de obras nas construes de condomnios verticais. H uma tendncia construo de unidades habitacionais com um padro de renda exclusivo, ou de um mesmo tamanho. Portanto, a variedade de tipologias habitacionais dentro de conjuntos habitacionais, a variedade de dimenses e padres de lotes dentro de parcelamentos e at de preos poderiam ser mecanismos utilizados. Realmente, ser um perodo de muita experimentao na combinao, na articulao dos instrumentos do Estatuto das Cidades, acho que at na transferncia dos direitos de construir, que est aplicado a vrias situaes de preservao ambiental, conservao de reas, a possvel transferncia ou negociao do direito de parcelar, se que existe esse direito. At agora aparentemente existe, porque as cidades esto aprovando os loteamentos que aparecem por iniciativa dos parceladores. Ento, talvez seja interessante o estabelecimento de mecanismos que possam utilizar esses instrumentos para a reestruturao, reorganizao do espao urbano. O SR. PRESIDENTE (Deputado Dr. Evilsio) - Com a palavra o Prof. Ricardo Moretti. O SR. RICARDO DE SOUSA MORETTI - Sei que teremos uma audincia especfica sobre condomnios urbansticos, mas como no sei se terei a oportunidade de falar na ocasio, queria deixar registrado alguns comentrios. Campinas uma das cidades que mais tem loteamentos fechados no Brasil. Mais do que isso, Campinas hoje tem uma legislao que o registro da barbrie: ela permite que se transforme um bairro aberto em loteamento fechado. Isso um absurdo, no h outra expresso. O que tem acontecido? Existem equipamentos pblicos dentro de reas que antes eram loteamentos abertos. Chegamos a uma situao em que, nos 30
loteamentos abertos que foram transformados em condomnios urbansticos, se pede s crianas que vo s escolas pblicas situadas em bairro onde no moram que usem tarjas. Vocs lembram do perodo que antecedeu a 2 Guerra Mundial? Ento, acho que neste momento muito importante explicitar a proibio de que loteamentos abertos sejam transformados em condomnios urbansticos. Segundo, este livro que trata das audincias pblicas anteriores cita o caso de um conjunto habitacional da Companhia de Desenvolvimento Habitacional do Estado de So Paulo CDHU, cujos moradores querem agora fech-lo. Naturalmente, vocs j leram os registros de que as favelas esto se fechando, os bairros populares esto se fechando. Campinas um reflexo disso, o futuro pode ser visto l. Naquela cidade, a sucesso de loteamentos e empreendimentos fechados fez com que a rua se transformasse em passagem. A rua deixou de existir como parte da vida urbana. O que est acontecendo? Os moradores dos condomnios urbansticos so assaltados nas ruas, que passaram a ser locais perigosos. Ento, agora temos comboios em Campinas: para chegar a seu loteamento fechado, os moradores saem da rea central em comboios, com um carro de segurana na frente e um atrs. Essa idia de que condomnio urbanstico pode ser uma soluo completamente enganosa. Minha opinio relativa a isso muito clara: sou franco defensor de condomnio urbanstico de pequeno porte, de muito pequeno porte. Acho errado se permitir grandes condomnios, loteamentos fechados. Tivemos a oportunidade de analisar loteamentos fechados de 6 milhes de metros quadrados, o que completamente indecoroso. No tenho qualquer dvida: sou franco defensor de condomnios urbansticos pequenos e um radical opositor aos grandes loteamentos fechados, aos grandes condomnios. Isso um risco. Sempre cito o que o pessoal fala, que o loteamento est afastando as pessoas da rea central da cidade. Fico imaginando o caso de So Paulo, que tem os bairros-jardins, os quais eram loteamentos afastadssimos da cidade na dcada de 30. Vocs podem imaginar o que seria hoje a cidade se todos os bairros-jardins de So Paulo fossem loteamentos fechados desde aquela poca? Esses bairros fechados que hoje esto sendo feitos daqui a pouco estaro dentro das cidades. Quero deixar registrado que importante haver uma proibio clara de transformao de loteamentos que foram executados em bairros fechados, seno teremos Municpios que podem copiar essa pssima idia de Campinas. Alis, j temos alguns Municpios que adotaram esse mesmo procedimento, como So Jos, que j tem legislao a respeito. Por ltimo, cumprimento a Patrcia pela idia de simplificao dos procedimentos de escritura, especialmente no caso das casas de frente-fundo, que eu chamo de condomnios. Casas que j foram at anistiadas pelas prefeituras devem ter uma regularidade de edificao. preciso haver uma regularizao disso do ponto de vista fundirio. Acho que prever a simplificao na forma de registro, inclusive aceitando um documento particular, no precisando de escritura pblica, poderia ser um instrumento para facilitar esse processo. Puxando para essa facilitao de procedimentos, por ltimo, queria comentar, Betnia, que acho fundamental conseguirmos garantir populao de baixa renda o acesso terra. Mas o que estou vendo? Em vrios Municpios, existe lote regular disponvel a baixo custo, s que, vamos supor que se oferea esse lote popular a 2.000 reais vista. Se no houver financiamento, mesmo que o lote esteja disponvel a baixo custo, ele no acessvel. Ento, o que acontece? Hoje, a nica 31
linha de crdito para comprar lote a carta de crdito da Caixa Econmica, mas aqui mesmo est registrada a grande dificuldade de algum que, por exemplo, tem vnculo informal de trabalho conseguir acesso a esse crdito. Portanto, a questo no s ampliar a oferta. Em Campinas temos lote regular em grande quantidade. O que vejo como ponto comum o seguinte: acho que o urbanizador social muito importante, s que isso no significa que, necessariamente, ele precise ter parmetros urbansticos especiais. O que preciso, o que poderamos criar so instrumentos facilitadores da tramitao, instrumentos na linha do dzimo, a compulsoriedade de haver um certo parmetro, de vender dentro daquele parmetro. Poderamos caminhar por a. Urbanizao social no necessariamente significa ser um empreendimento onde s haja uma faixa social. Podemos trabalhar no sentido de que o empreendimento social seja aquele que tem um certo percentual de unidades dentro de certa faixa de preos, dentro de certa condio. Assim, atendemos os 2 lados, quer dizer, na verdade, h um denominador comum nisso. Acho fcil resolver. O SR. PRESIDENTE (Deputado Dr. Evilsio) - O ltimo inscrito, Sr. Milton, representante da Secretaria Nacional de Programas Urbanos do Ministrio das Cidades, tem a palavra. O SR. MILTON - Fao uma sugesto: precisamos prever no projeto a dissoluo do condomnio urbanstico. Isso implica questes que j foram mencionadas, como incorporar critrios de sistema virio. Na minha opinio, estes deveriam ser os mesmos adotados para a cidade formal, para os loteamentos regulares, e no os adotados para condomnios urbansticos na legislao municipal. Este um fato real, com o qual me deparei em Pernambuco: l, condomnios horizontais, principalmente em regies litorneas, foram criados e, posteriormente, foram dissolvidos, mesmo que informalmente, e o Municpio teve de arcar com a manuteno e adequao de um sistema virio feito sem obedecer s regras. Teramos de adotar critrios de sistema virio para os condomnios urbansticos e prever a sua dissoluo, porque essas reas e logradouros retornariam ao domnio pblico. Raquel falou em no diferenciar ricos e pobres no parcelamento e simplesmente estabelecer um lote mnimo. Acho que isso fica meio escamoteado. O lote mnimo ser sempre utilizado para o pobre e, para mim, essa questo fica desfocada. Foi algo que perdemos na ltima reviso da Lei n 6.766, que o percentual de logradouro. Estamos na iminncia de disseminar os planos diretores pelo Brasil inteiro sem que tenhamos um critrio de logradouro que garanta qualidade ambiental para futuros parcelamentos. Claro que sempre incorreremos na questo da irregularidade, que teremos de ter mecanismos alternativos de reas especiais e juntarmos tudo isso com os instrumentos urbanizadores. No sei como isso ser, mas o que ocorre hoje justamente o contrrio: as reas populares, as que tm lotes menores, tm sempre menos reas pblicas, demandam justamente o contrrio e deixam de ser interesse da manuteno, o que considero seria de fato a qualidade de vida e acesso ao solo urbano de qualidade. Onde se tem mais rea pblica onde os loteamentos so maiores e onde, de fato, h manuteno, porque so as elites que demandam isso. Acho que devemos recuperar de alguma forma a qualidade ambiental. Quando os lotes so menores, eles dispem de menos reas verdes e normalmente tm ocupao maior dentro das reas populares. Deveramos compensar isso com as reas externas. As reas ricas deveriam ter menos reas pblicas, porque, do 32
ponto de vista ambiental do verde urbano, dispem de mais rea verde privada, mas no meio ambiente urbano temos de olhar a quantidade de verde distribudo. Para finalizar, h mais uma questo: o limite mximo para as reas dos condomnios, no apenas como questo social em reas urbanas consolidadas. A experincia que temos em Pernambuco que esses condomnios so reas perifricas de expanso metropolitana, so condomnios de elite. Eles tm de ter uma dimenso no para se disponibilizar o solo urbano para reforma urbana, mas para possibilitar a sensibilidade. O Estado de Pernambuco criou uma lei, e acho que necessria a interveno do Estado ao longo das rodovias estaduais e das reas de interesse, como no litoral pernambucano, onde qualquer parcelamento tem de ter extenso mxima de 250 metros, porque estvamos entrando numa situao em que ningum podia mais ter acesso s praias porque elas estavam privatizadas. Nas reas que no so rurais, teremos situaes semelhantes. Precisamos ter um limite para desmembrarmos a gleba para um novo condomnio, porque condomnios extensos so administrativamente inviveis e passam sempre a ser dissolvidos informalmente e o Municpio acaba arcando com isso. Por ltimo levanto uma situao que no sei como unificar. No trabalho de apoio aos Municpios para os planos diretores de Pernambuco, equiparamos toda a rea rural ao zoneamento como zona ambiental, incorporando isso ao zoneamento da cidade para que o Municpio pudesse ficar sem aquela separao de que a rea urbana atribuio municipal e a rural, federal. Usamos o artifcio de expandir. Para poder legislar sobre aglomerados que seriam rurais, facultamos aos Municpios a anlise luz do Cdigo Tributrio Federal, que so aqueles 5 itens que podem satisfazer a 2 e, com isso, propor algum tipo de regulao desses assentamentos. No sei de que maneira, mas seria interessante procurarmos em vrias leis uma forma de incorporar isso a essa lei. O SR. PRESIDENTE (Deputado Dr. Evilsio) - Passo a palavra aos expositores que queiram comentar a interveno do companheiro, aproveitando para fazer suas consideraes finais. O SR. NELSON SAULE JNIOR - Sobre esse ltimo ponto, fundamental que tratemos essa lei como uma lei de parcelamento do solo sem caracterizar esse componente de ser somente o solo urbano, justamente para estabelecermos critrios sobre as diversas situaes que existem nos Municpios, considerando os aspectos rural, ambiental, de patrimnio histrico, lazer. H uma srie de diversidades que temos de tratar. Esse o caminho em que temos que trabalhar, porque todos os Municpios esto tendo essa dificuldade na elaborao de seus programas diretores, todos eles, e daramos uma contribuio muito grande se disciplinssemos isso agora, nesta legislao. Essa uma diretriz fundamental da lei. Era o comentrio que tinha a fazer. O SR. PRESIDENTE (Deputado Dr. Evilsio) - Dizem que errar humano, mas o erro poltico desumano. Por isso, vivemos essa realidade cruel neste Pas. Queremos fazer tudo para errar o mnimo possvel, da a necessidade de continuarmos recebendo contribuies. Os debatedores e expositores podem nos mandar suas propostas por escrito, as quais, com certeza, sero acatadas porque so grandes contribuies. Agradeo penhoradamente a presena ao Dr. Nelson Saule Jnior, do Frum Nacional de Reforma Urbana; Profa. Raquel Rolnik, Secretria Nacional de Programas Urbanos, que, por necessidade imperiosa, precisou se ausentar; Dra. 33
Betnia Alfonsin, Assessora Jurdica da Prefeitura de Porto Alegre; Sra. Ndia Ins Albesa de Rabi; e ao Prof. Ricardo Moretti. Quero dizer-lhes que no esto prestando servio apenas ao Relator, que prefiro chamar de sistematizador a partir de agora, nem apenas a esta Comisso e a esta Casa, mas ao Pas. Muito obrigado. Est encerrada esta reunio de audincia pblica.
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