Trabalho do Adriano:

Questo 01: STJ - Condomnio pode fixar juros superiores ao previsto no novo CC, se estiver acordado na conveno possvel fixar, na conveno do condomnio, juros moratrios acima de 1% ao ms em caso de inadimplncia das taxas condominiais? A questo foi debatida pela 3 turma do STJ, que entendeu, luz do novo CC (clique aqui) de 2002, ser legtima a cobrana de juros moratrios acima desse percentual, bastando para tanto previso expressa acordada na conveno de condomnio. O Condomnio Jardim Botnico VI, na cidade de Braslia, ajuizou uma ao de cobrana contra um condmino, em razo do no pagamento das taxas condominiais referentes aos meses de abril a novembro de 2001. O condomnio cobrou R$ 1.172,13, relativos s parcelas vencidas e, ainda, o pagamento das cotas vincendas, aplicando juros moratrios de acordo com a conveno do condomnio. O condmino recorreu Justia e a sentena do juiz de 1 grau anulou o processo sem a resoluo do mrito da ao. O juiz considerou que o condomnio no estava regularmente constitudo, como determina o artigo 267 do CPC (clique aqui). Inconformado, o condomnio apelou. A deciso do TJ/DF foi favorvel ao pedido : "Os condomnios, ainda que em situao irregular perante a administrao pblica, possuem legitimidade ativa para ajuizar ao de cobrana em face dos condminos em atraso com o pagamento das mensalidades aprovadas em assembleia". Outros recursos foram apresentados por ambas as partes e a deciso final do TJ/DF determinou o seguinte : "Aplicam-se os juros e as multas previstos na conveno condominial at a data da entrada em vigo do novo CC (12/01/2003). A partir da, as taxas condominiais ficam sujeitas aos juros de 1% e multa de 2% ao ms, de acordo com o artigo 1.336 desse diploma legal". Insatisfeito com o entendimento, o condomnio interps no STJ um recurso especial, alegando violao ao mesmo artigo 1.336 do CC/02. O condomnio argumenta que no pode haver limitao dos juros moratrios de 1% ao ms, a partir da vigncia do CC/02, nos casos em que a conveno de condomnio expressamente prev percentual maior : "Os juros convencionados so os juros que pertencem regra, e os juros de 1% exceo, sendo estes aplicados apenas na falta daqueles". Para a ministra Nancy Andrighi, relatora do processo, a tese apresentada pelo condomnio legtima. Segundo informaes contidas nos autos, a conveno acordada pela assembleia do Jardim Botnico VI estabeleceu a incidncia de juros moratrios de 0,3% ao dia, aps o trigsimo dia de vencimento, e multa de 2%, em caso de inadimplemento das taxas condominiais. "A despeito disso, o acrdo recorrido concluiu que, na vigncia do CC/02, devem ser aplicados os juros previstos no artigo 1.336. Todavia, infere-se da leitura do referido artigo que devem ser aplicados os juros moratrios expressamente convencionados, ainda que superiores a 1% ao ms; e apenas quando no h essa previso, deve-se limitar os juros de mora a 1% ao ms", afirmou a relatora. Desse modo, a ministra entendeu que, mesmo aps a entrada em vigor do CC/02, legal fixar, na conveno de condomnio, juros moratrios acima de 1% ao ms,

para os casos de inadimplemento das taxas condominiais. A posio da relatora foi acompanhada pelos demais ministros da 3 turma.

Confira abaixo a deciso na ntegra.

Processo Relacionado : Resp 1002525 ___________
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RECURSO ESPECIAL N 1.002.525 - DF (2007/0257646-5) RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI RECORRENTE : CONDOMINIO JARDIM BOTANICO VI ADVOGADOS : INALDO DELFINO DA SILVA E OUTRO(S) RUBENS WILSON GIACOMINI E OUTRO(S) RECORRIDO : UBIRATAM GARCIA DE OLIVEIRA JNIOR ADVOGADO : UBIRATAN GARCIA DE OLIVEIRA JUNIOR (EM CAUSA PRPRIA) EMENTA CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AO DE COBRANA. CONFLITO DE LEIS NO TEMPO. TAXAS CONDOMINIAIS. JUROS MORATRIOS ACIMA DE 1% AO MS. PREVISO NA CONVENO DO CONDOMNIO. POSSIBILIDADE. 1. Em face do conflito de leis no tempo e, conforme prev o art. 2, 1, da LICC, os encargos de inadimplncia referentes s despesas condominiais devem ser reguladas pela Lei 4.591/64 at 10 de janeiro de 2003 e, a partir dessa data, pelo Cdigo Civil/02. 2. Aps o advento do Cdigo Civil de 2002, possvel fixar na conveno do condomnio juros moratrios acima de 1% (um por cento) ao ms em caso de inadimplemento das taxas condominiais. 3. Recurso especial provido. ACRDO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justia, na conformidade dos votos e das notas taquigrficas constantes dos autos, por unanimidade, dar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do(a) Sr(a). Ministro(a) Relator(a). Os Srs. Ministros Massami Uyeda, Sidnei Beneti, Paulo de Tarso Sanseverino e Vasco Della Giustina votaram com a Sra. Ministra Relatora. RELATRIO A EXMA. SRA. MINISTRA NANCY ANDRIGHI (Relator):

Trata-se de recurso especial, interposto pelo CONDOMINIO JARDIM BOTANICO VI, com fundamento na alnea a do permissivo constitucional, contra acrdo exarado pelo TJ/DF. Ao: de cobrana, ajuizada pelo recorrente, em face de UBIRATAM GARCIA DE OLIVEIRA JNIOR. Nas razes declinadas na inicial, a recorrente aduziu que o recorrido inadimplira as taxas condominiais referentes aos meses de abril a novembro do ano de 2001. Diante disso, requereu o pagamento das cotas vencidas, no valor de R$ 1.172,13 (mil cento e setenta e dois reais e treze centavos), e vincendas. Sentena: extinguiu o processo, sem a resoluo do mrito, com fundamento no art. 267, IV, do CPC, visto que o condomnio no est regularmente constitudo. Acrdo: deu provimento apelao interposta pelo recorrente, para cassar a sentena, ao fundamento de que os condomnios, ainda que em situao irregular perante a administrao pblica, possuem legitimidade ativa para ajuizar ao de cobrana em face dos condminos em atraso com o pagamento das taxas condominiais aprovadas em assemblia (fl. 124). Sentena: prosseguindo no julgamento do processo, julgou procedente o pedido, para condenar o recorrido ao pagamento de R$ 1.172,13 (mil cento e setenta e dois reais e treze centavos), referente s parcelas vencidas. Condenou, ainda, ao pagamento das parcelas vincendas, aplicando juros moratrios de acordo com a conveno do condomnio at a entrada da vigncia do CC/02 e, a partir desse, de 1% ao ano. Acrdo: negou provimento apelao interposta pelo recorrido edeu parcial provimento apelao do recorrente, para determinar que sobre a importncia de R$ 1.172,13 (um mil, cento e setenta e dois reais e treze centavos) incidam juros de mora de 0,3% (trs por cento) [sic] ao dia, aps o 30 (trigsimo) dia do vencimento e multa de 2%(dois por cento) ao ms, at o advento do novo Cdigo Civil (12/01/2003). Aps este perodo, devem ser aplicados os juros previstos no 1 do artigo 1.336, ou seja, juros de mora de 1%(um por cento) ao ms e multa de 2%(dois por cento) ao ms, bem como correo monetria em todos os perodos (fl. 297). Confira-se a ementa: APELAO CVEL. COBRANA DE COTAS CONDOMINIAIS. PEDIDO CORRETAMENTE ESPECIFICADO. DBITO SUFICIENTEMENTE COMPROVADO. INPCIA DA INICIAL AFASTADA. PERODO ANTERIOR AO NOVO CDIGO CIVIL. INCIDNCIA DE JUROS E MULTA CONFORME CONVENO CONDOMINIAL. PERODO POSTERIOR. INTELIGNCIA DO 1 DO ARTIGO 1336 DO NOVO CDIGO CIVIL. (...) Aplicam-se os juros e as multas previstos na conveno condominial at a data da entrada em vigor do novo cdigo civil (12/01/2003). A partir da, as taxas condominiais ficam sujeitas aos juros de 1% (um por cento) e multa de 2% (dois por cento) ao ms, de acordo com o artigo 1.336, 1, desse diploma legal. (fl. 291) Embargos de declarao: interpostos pelo recorrente, foram rejeitados (fls. 308-313). Recurso especial: alega violao do art. 1.336, 1, do CC/02.

Insurge-se contra a limitao dos juros moratrios a 1% ao ms, a partir da vigncia do CC/02, quando a conveno condominial expressamente prev percentual superior. Sustenta que os juros convencionados so os juros que pertencem regra, e os juros de 1% exceo, sendo estes aplicados apenas na falta daqueles (fl. 330). Juzo prvio de admissibilidade: decorrido o prazo legal sem que fossem apresentadas as contrarrazes ao recurso especial (fl. 340), esse foi inadmitido (fls. 342-344). Interposto agravo de instrumento (n. 867.743/DF) pelo recorrente, dei-lhe provimento, para determinar a subida deste recurso especial, para melhor exame. o relatrio. VOTO A EXMA. SRA. MINISTRA NANCY ANDRIGHI (Relator): Cinge-se a lide a determinar se, aps o advento do Cdigo Civil de 2002, possvel fixar na conveno do condomnio juros moratrios acima de 1% (um por cento) ao ms em caso de inadimplemento das taxas condominiais. I Consideraes iniciais. Os encargos de inadimplncia incidentes sobre as despesas condominiais, de acordo com o art. 12, 3, da Lei 4591/64, so: (i) juros moratrios de 1% (um por cento) ao ms; e (ii) multa de at 20% (vinte por cento) sobre o valor do dbito. Por sua vez, o art. 1.336, 1, do CC/02, que disciplina a mesma matria, assim dispe: o condmino que no pagar a sua contribuio ficar sujeito aos juros moratrios convencionados ou, no sendo previstos, os de um por cento ao ms e multa de at dois por cento sobre o dbito. Assim, em face do conflito de leis no tempo e, conforme prev o art. 2, 1, da LICC, os encargos de inadimplncia referentes s despesas condominiais devem ser reguladas pela Lei 4.591/64 at 10 de janeiro de 2003 e, a partir dessa data, pelo Cdigo Civil/02. Nesse sentido, confira-se o entendimento firmado no REsp 746.589/RS, Rel. Min. Aldir Passarinho, 4 Turma, DJ 18/09/2006, assim ementado: CIVIL E PROCESSUAL. ACRDO ESTADUAL. NULIDADE NO CONFIGURADA. COTAS CONDOMINIAIS EM ATRASO. MULTA CONDOMINIAL DE 10% PREVISTA NA CONVENO, COM BASE NO ART. 12, 3, DA LEI N. 4.591/64. REDUO A 2% DETERMINADA PELO TRIBUNAL A QUO, EM RELAO DVIDA VENCIDA NA VIGNCIA DO NOVO CDIGO CIVIL, ART. 1.336, 1. REVOGAO DO TETO ANTERIORMENTE PREVISTO, POR INCOMPATIBILIDADE. LICC, ART. 2, 1. I. Acrdo estadual que no padece de nulidade, por haver enfrentado fundamentadamente os temas essenciais propostos, apenas com concluso desfavorvel parte. II. A multa por atraso prevista na conveno de condomnio, que tinha por limite legal mximo o percentual de 20% previsto no art. 12, pargrafo 3, da Lei n. 4.591/64, vale para as prestaes vencidas na vigncia do diploma que lhe dava respaldo, sofrendo automtica modificao, no entanto, a partir da revogao daquele teto pelo art. 1.336, pargrafo 1, em relao s cotas vencidas sob a gide do Cdigo Civil atual. Precedentes. III. Recurso especial no conhecido.

II Da interpretao do art. 1.336, 1, do CC/02. Neste processo, a conveno do condomnio prev a incidncia de juros moratrios de 0,3% ao dia, aps o trigsimo dia de vencimento, e multa de 2%, em caso de inadimplemento das taxas condominiais (fl. 296). A despeito disso, o acrdo recorrido concluiu que, na vigncia do Cdigo Civil/02 devem ser aplicados os juros previstos no 1 do artigo 1.336, ou seja, juros de mora de 1% (um por cento) ao ms e multa de 2% (dois por cento) (fl. 297). Todavia, infere-se da leitura do art. 1.336, 1, do CC/02 que: (i) devem ser aplicados os juros moratrios expressamente convencionados, ainda que superiores a 1% (um por cento) ao ms; e (ii) apenas quando no h essa previso, deve-se limitar os juros moratrios a 1% (um por cento) ao ms. Com efeito, o referido dispositivo no limitou a conveno dos juros moratrios ao patamar de 1% ao ms como o fez expressamente com a multa, que ser de at dois por cento. Acrescente-se que, por ocasio da Lei 10.931/2004, que alterou, entre outros, o inciso I do art. 1.336 do CC/02, houve tambm proposta de alterao do 1, o que, contudo, no ocorreu em razo do veto presidencial. A proposio buscava manter a redao referente aos juros moratrios e dar novos contornos multa, que passaria a ser progressiva e diria taxa de 0,33% (trinta e trs centsimos por cento) por dia de atraso, at o limite estipulado pela Conveno do Condomnio, no podendo ser superior a dez por cento. As razes do veto presidencial referida proposta ressaltam a possibilidade de cobrana dos juros moratrios acima de 1% ao ms, nos seguintes termos: O novo Cdigo Civil estabeleceu o teto de dois por cento para as multas condominiais, adequando-as ao j usual em relaes de direito privado. A opo do Cdigo Civil de 2002, diploma legal profundamente discutido no Congresso Nacional, parece-nos a mais acertada, pois as obrigaes condominiais devem seguir o padro das obrigaes de direito privado. No h razo para apenar com multa elevada condmino que atrasou o pagamento durante poucas semanas devido a dificuldade financeira momentnea. Ademais, observe-se que o condomnio j tem, na redao em vigor, a opo de aumentar o valor dos juros moratrios como mecanismo de combate a eventual inadimplncia causada por m-f. E neste ponto reside outro problema da alterao: aumenta-se o teto da multa ao mesmo tempo em que se mantm a possibilidade de o condomnio inflar livremente o valor dos juros de mora, abrindo-se as portas para excessos. Por fim, o dispositivo adota frmula de clculo da multa excessivamente complexa para condomnios que tenham contabilidade e mtodos de cobrana mais precrios, o que poder acarretar tumulto na aplicao rotineira da norma, eliminando pretensas vantagens. (Mensagem n. 461/2004, DOU 03/08/2.004 sem destaques no original) Essa interpretao converge com a redao do art. 1.336, 1, do CC/02, que limita os juros moratrios ao patamar de 1% (um por conto) ao ms apenas quando a conveno do condomnio omissa nesse ponto. Dessarte, aps o advento do Cdigo Civil de 2002, possvel fixar na conveno do condomnio juros moratrios acima de 1% (um por cento) ao ms, em caso de inadimplemento das taxas condominiais.

Forte nessas razes, CONHEO do recurso especial, e DOU-LHE PROVIMENTO, para permitir a cobrana de juros moratrios previstos na conveno condominial aps o advento do CC/02. o voto.
Questo 02:
08/09/2011 - 08h02 DECISO

Cobrana de dvidas condominiais prescreve em cinco anos A cobrana de cotas condominiais prescreve em cinco anos, a partir do vencimento de cada parcela. Esse foi o entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justia (STJ), ao considerar que os dbitos condominiais so dvida lquida constante de instrumento particular e o prazo prescricional aplicvel o estabelecido pelo artigo 206, pargrafo 5, inciso I do Cdigo Civil (CC) de 2002. Um condomnio carioca ajuizou ao de cobrana contra um morador, requerendo o pagamento das cotas condominiais devidas desde junho de 2001. O juzo de primeiro grau rejeitou a preliminar de prescrio, por considerar que, na ao de cobrana de cotas condominiais, incide a prescrio de dez anos, prevista no artigo 205 do cdigo de 2002. O condmino apelou, mas o Tribunal de Justia do Rio de Janeiro (TJRJ) manteve a sentena, por entender no haver regra especfica para a hiptese. No recurso especial interposto no STJ, o morador sustentou que o valor das despesas condominiais encontra-se prescrito, nos termos do artigo 206, pargrafo 5, inciso I do CC, que estabelece que a pretenso cobrana de dvidas lquidas constantes de instrumento pblico ou particular prescreve em cinco anos. Requisitos A relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, observou que so necessrios dois requisitos para que a pretenso se submeta ao prazo prescricional de cinco anos: dvida lquida e definida em instrumento privado ou pblico. A expresso dvida lquida deve ser compreendida como obrigao certa, com prestao determinada, argumentou a ministra. J o conceito de instrumento deve ser interpretado como documento formado para registrar um dever jurdico de prestao. Nancy Andrighi destacou que alguns doutrinadores defendem que o prazo prescricional de cinco anos no se aplica s cotas condominiais, pois tais despesas no so devidas por fora de declarao de vontade expressa em documento, mas em virtude da aquisio de um direito real. Entretanto, a ministra apontou que a previso do artigo 206, pargrafo 5, inciso I no se limita s obrigaes em que a fonte seja um negcio jurdico. Desse modo, o dispositivo incide nas hipteses de obrigaes lquidas independentemente do fato jurdico que deu origem relao obrigacional , definidas em instrumento pblico ou particular. Tendo em vista que a pretenso de cobrana do dbito condominial lastreada em documentos, avaliou a ministra, aplica-se o prazo prescricional de cinco anos. Isso porque, apenas quando o condomnio define o valor das cotas condominiais, luz da conveno (artigos 1.333 e 1.334 do CC) e das deliberaes das assembleias (artigos 1.350 e 1.341 do CC), que o crdito passa a ser lquido, tendo o condmino todos os elementos necessrios para cumprir a obrigao a ele imposta, concluiu a relatora. No caso julgado, a ministra Nancy Andrighi constatou que a ao de cobrana foi ajuizada em 19 de dezembro de 2003, mas o condmino foi citado somente em 15 de abril de 2008, tendo transcorrido, entre a entrada em vigor do novo Cdigo Civil e a citao, intervalo superior a cinco anos. A relatora lembrou que, conforme jurisprudncia do STJ, a citao vlida interrompe a prescrio, que retroage data de propositura da ao quando a demora na citao do executado se deve a outros fatores, no negligncia do credor. Assim, para a soluo da controvrsia, imprescindvel descobrir se a demora na citao ocorreu por motivos inerentes ao mecanismo da justia ou em virtude da omisso/inrcia do autor, frisou.

Como a anlise de fatos e provas em recurso especial vedada pela Smula 7/STJ, a ministra Nancy Andrighi deu parcial provimento ao recurso para corrigir a aplicao da regra de prescrio e determinar a remessa dos autos ao TJRJ, a fim de que verifique a ocorrncia de eventual prescrio. A deciso foi unnime.
Coordenadoria de Editoria e Imprensa