2 TRIMESTRE 2011 | ESCRITRIOS

MARKET REPORT ESCRITRIOS

RELATRIO DE PESQUISA DE ESCRITRIOS A e A+

SO PAULO

Taxa de Vacncia na Cidade de So Paulo a Menor do Mundo.

PANORAMA ECONMICO

A economia do Estado de So Paulo obteve desempenho considerado positivo no primeiro semestre do ano, a considerar o perodo de instabilidade apresentado pela economia internacional, como tambm as medidas contracionistas aplicadas pelo Bacen - Banco Central do Brasil no intuito de conter a inflao. Segundo o SEADE Sistema Estadual de Anlise dos Dados de So Paulo, no primeiro trimestre, a economia paulista cresceu 4,2% em relao ao mesmo perodo de 2010, apoiada, principalmente, no aumento do emprego, da massa salarial e da oferta de crdito. O Bacen tambm apontou crescimento no nvel de atividade econmica paulista, nos primeiros 5 meses do ano. O IBCR-SP, ndice de atividade econmica medido por esta instituio, apresentou crescimento de 1,5% e 1,6%, respectivamente, nos perodos de dezembro a fevereiro e de maro a maio resultado considerado positivo para a atual conjuntura, porm modesto se comparado ao mesmo perodo do ano anterior, quando cresceu 3,7% e 1,5%, respectivamente. De acordo com a PMC Pesquisa Mensal do Comrcio, realizada pelo IBGE - Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica, o volume de vendas do comrcio varejista de So Paulo cresceu 6,2% no primeiro semestre, inferior ao crescimento de 11,9% ocorrido no mesmo perodo de 2010. Em linha com os nmeros do IBGE, a Fecomrcio - Federao do Comrcio de Bens, Servios e Turismo do Estado de So Paulo registrou recuo de 0,3% no faturamento do comrcio no primeiro semestre do ano. Tais indicadores mostram que os efeitos das medidas contracionistas do Bacen comeam a ser sentidos pela economia paulista, o que deve trazer o arrefecimento da inflao. O IPC - ndice de Preos ao Consumidor, calculado pela FIPE - Fundao Instituto de Pesquisas Econmicas, apresentou crescimento de 3,15%, porm vem apresentando queda quando comparado ms a ms. A expectativa do mercado que o IPC-Fipe termine o ano em 5,71%, conforme Relatrio Focus elaborado pelo Bacen na ltima semana de junho.

INDICADORES DE MERCADO
1 TRIMESTRE 2011 2 TRIMESTRE 2011

Diante do momento menos favorvel, o ritmo de crescimento do setor imobilirio dever diminuir, porm sem perder sua perspectiva positiva, dado a existncia de uma demanda ainda reprimida.
IPC - FIPE I SO PAULO (%)
1,15 0,6 0,7 0,35 Mar Abr 0,31 Mai 0,01 Jun

TAXA DE VACNCIA ABSORO NOVO ESTOQUE PREO

Jan

Fev

www.colliers.com.br

MARKET REPORT ESCRITRIOS | 2 TRIMESTRE 2011

Panorama de Mercado
O mercado de escritrios de So Paulo vivenciou durante os ltimos anos, um perodo caracterizado pela falta de oferta com especulao imobiliria e aumento nos valores de locao, de venda e de terrenos, praticando taxas de vacncia abaixo de 5% e com esgotamento dos CEPACS. Estes fatores, ligados ao bom momento da economia nacional, impulsionaram o setor imobilirio em um movimento semelhante exploso dos flats no incio da dcada de 90. Diversos empreendimentos entraro no mercado nos prximos trimestres o que certamente impactar na futura taxa de vacncia, mesmo que alguns destes novos empreendimentos j sejam entregues com parte de suas reas pr locadas. Alm disso, existe ainda a possibilidade de que algumas empresas realoquem suas operaes para edifcios de melhor padro. Outra tendncia para o mercado de escritrios em So Paulo a busca pela certificao Green Building. Atualmente existem 6 empreendimentos na cidade j certificados com o selo LEED, sendo o edifcio CYK na regio da Paulista o mais recente e o primeiro certificado na categoria EB OM (Operao e Manuteno de Edifcios Existentes). Outros dois empreendimentos esto em fase de certificao nesta mesma categoria, o Eluma na regio da Paulista e o New Century na regio do Itaim. As cidades de So Paulo, e Barueri possuem 18 empreendimentos em construo pr-certificados com o selo LEED. Se comparado a quantidade de certificaes registradas nos ltimos trs anos, os prximos trs anos apresentaro um aumento de 3,5 vezes. Diante das mudanas de comportamento do mercado, alguns novos conceitos de construo tm sido vistos com mais frequncia. Dentre eles destacam-se os projetos para uso misto, como por exemplo, o F.L Faria Lima que abrigar torres corporativa, comercial e residencial. Projetos semelhantes em outras regies da cidade esto em anlise. Consolidando o vetor de crescimento do mercado de escritrios corporativos da regio sul, o prolongamento da Av. Chucri Zaidan contar com aproximadamente 3,5 km e ter um tnel com faixas sobrepostas, fazendo a ligao com a Avenida Joo Dias e atravessando os bairros do Morumbi e do Brooklin. As intervenes que sero realizadas atravs da Operao Urbana Consorciada Agua Espraiada foram espelhadas no modelo de criao da Avenida Faria Lima, porm, com maior nfase na presena de reas verdes. A inteno aproveitar ao mximo as oportunidades de cada terreno, dando preferncia aos empreendimentos de uso misto. Empresas como Tishman Speyer, Eztec, Multiplan e Odebrecht j marcam presena na regio. Outra grande movimentao ser observada na zona Oeste de So Paulo, mais especificamente na Barra Funda, onde as construtoras Tecnisa e PDG esto desenvolvendo um bairro planejado com 250.000 m de rea de terreno. O projeto prev uma praa com 50.000 m, criao de quatorze ruas, duas avenidas, trinta torres residenciais e duas torres de escritrios. Especula-se que o surgimento deste bairro deva atrair o interesse de outras empresas na regio, que h 11 anos recebeu seu ltimo grande edifcio corporativo, o Centro Empresarial gua Branca.

VACNCIA

A taxa de vacncia do mercado corporativo na cidade de So Paulo caiu de 1,2% pra 0,8% em relao ao trimestre anterior. Este nmero inferior a 1% considera apenas a cidade de So Paulo e pode-se dizer que, atualmente, essa a menor taxa de vacncia em todos os mercados monitorados pela Colliers International ao redor do mundo. A entrega do empreendimento Eco Berrini no modificou a taxa de vacncia na cidade, uma vez que o mesmo foi locado totalmente pela empresa Telefnica. Ao considerar o mercado de So Paulo (cidade de So Paulo + Alphaville) essa taxa sobe para 3,9%. Alphaville possui atualmente 50.000 m2 disponveis, distribudos entre os empreendimentos I -Tower e Castelo Branco Office Park.
TAXA DE VACNCIA X CIDADE Mercado So Paulo Regina Lima Genebra Hong Kong Santiago So Paulo (cidade de So Paulo + Alphaville) Rio de Janeiro Londres Viena Zurique Pas Brasil Itlia Peru Sua China Chile Brasil Brasil Inglaterra ustria Sua Vacncia (%) 0,8 1,3 2,3 2,5 3,1 2,4 3,9 4,6 5,0 5,0 5,3

O cenrio de escassez de espaos na cidade de So Paulo mudar drasticamente nos prximos meses em razo da entrega de novos empreendimentos, totalizando 300 mil m2. Apesar de, parte deste total j ser entregue pr locado, a vacncia dos edifcios classe A e A+ tende a aumentar, bem como a de edifcios B e C em funo do processo de requalificao dos espaos pelas empresas.

Vacncia do Mercado (So Paulo + Alphaville) 3,9% Vacncia da cidade de So Paulo 0,8%

TAXA DE VACNCIA TRIMESTRAL 2008-2011 (%)

9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 1T 2008 2T 2008 3T 2008 4T 2008 1T 2009 2T 2009 3T 2009 4T 2009 1T 2010 2T 2010 3T 2010 4T 2010 1T 2011 2T 2011 2,0 2,0 1,2 0,8 3,9 6,8 5,7

Cidade de So Paulo

So Paulo + Alphaville

P. 2

| COLLIERS INTERNATIONAL

MARKET REPORT ESCRITRIOS | 2 TRIMESTRE 2011

Os 62.909 m2 disponveis no mercado (menor que a rea locvel da Torre Santander na Vila Olmpia) dividem-se da seguinte forma:

COMPARATIVO TAXA DE VACNCIA NO MESMO PERODO DO ANO ANTERIOR (%)

DISTRIBUIO DA DISPONIBILIDADE POR REGIO (%)

10 9 8 7 6

9% 4% 80% 2%

1% 1% 1%

5 4 3 2 1 0

5,7 3,9

0,9%

2T 2010 2T 2010

2T 2011 2T 2011

Inventrio atual (m): 1.619.892 | Vacncia (m): 62.909 Alphaville Itaim Berrini Chcara Sto. Antnio Faria Lima Paulista Vila Olmpia Marginal Pinheiros

ABSORO

Cerca de 80% das reas disponveis esto concentrados na regio de Alphaville, 9% na Berrini, 4% na Faria Lima e os outros 6% nas demais regies do mercado paulistano. Considerando a vacncia por regio, houve oscilao moderada em relao ao trimestre anterior. No perodo de 12 meses houve queda de

A absoro total do 2 trimestre de 2011 foi de 53.567 m, composta principalmente pela locao do edifcio Eco Berrini com 47.000 m2. Neste ano, a absoro acumulada de 104.470 m, representando 42% do previamente estimado pela Colliers International no incio do ano para 2011. A absoro total de 250.000 m ocorrer caso o cronograma de entregas para o ano seja cumprido.

ABSORO ACUMULADA E PROJETADA PARA 2011

TAXA DE VACNCIA POR REGIO (%)

300.000 250.000 200.000 145.260 150.000

50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 29,4 28,4

7,5

4,0

1,2

0,8 1,2

1,1 0,6

0,4 0,2

2,2

0,6

1,2

1,0 0,6

100.000 53.567 50.000 51.173 0

Roque Petroni

Barra Funda

Chcara Sto. Antnio

Vacncia 1T 2011

Vacncia 2T 2011

Vila Olmpia

Alphaville

Faria Lima

Itaim

Marginal

Paulista

Berrini

1 trimestre

2 trimestre

2 semestre (estimativa)

Absoro acumulada 1 sem. 2011: 104.470 m Absoro trimestral sem Alphaville: 50.242 m Absoro trimestral com Alphaville : 53.000 m

COLLIERS INTERNATIONAL |

P. 3

MARKET REPORT ESCRITRIOS | 2 TRIMESTRE 2011

As regies Chcara Santo Antnio e Faria Lima apresentaram absoro negativa devido devoluo de alguns andares.

IGPM ACUMULADO 1O SEMESTRE 2011 X CRESCIMENTO REAL (%)

10,0 ABSORO ACUMULADA 1S 2011 104.470 M2

50.000 45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 -5.000 47.240

9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0

3.325

0 -852 -1.657

544

1.473 2.140

3,0
1.355

6,5

2,0 1,0

Paulista

Chcara Sto. Antnio

Marginal Pinheiros

Roque Petroni

Barra Funda

Vila Olmpia

Alphaville

Berrini

Faria Lima

Itaim

0,0 Crescimento Real IGPM

Aumento 1 Semestre 2011 = 9,7%

PREOS
Os preos mdios pedidos de locao no trimestre atingiram R$ 111,5/m, 6,7% superior ao trimestre anterior e 10,9% superior ao valor observado no final de 2010.

IGPM ACUMULADO LTIMOS 12 MESES X CRESCIMENTO REAL (%)

18,0 16,0 14,0

PREO MDIO PEDIDO - 2005/2011 (R$/M2)

12,0 10,0 111,5 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0

8,4

93,5 63,0

100,5 84,5

104,5

7,3

54,0

52,5

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011 1T 2011 2T

Crescimento Real

IGPM

Aumento ltimos 12 meses = 16,3%

O IGPM - ndice Geral de Preos do Mercado - que reajusta a maioria dos contratos de aluguel vigentes, apresentou acmulo de 3% no 1 semestre, levando a um crescimento real de 6,5% nos preos pedidos de locao.

Comparando os ltimos 12 meses, constata-se o crescimento de 16,3% dos valores mdios de locao. Neste mesmo perodo, o IGPM apresentou acmulo 8,4%, levando a um crescimento real de 7,3%, o que indica uma forte ao inflacionria no perodo, ainda reflexo dos 6 ltimos meses de 2010.

P. 4

| COLLIERS INTERNATIONAL

MARKET REPORT ESCRITRIOS | 2 TRIMESTRE 2011

Dentre as regies analisadas pela Colliers, apenas Faria Lima, Itaim, Marginal Pinheiros, Paulista e Vila Olmpia apresentam valores mdios superiores a mdia do mercado (R$ 111,5). J as regies Alphaville, Barra Funda, Berrini, Chcara Santo Antnio e Roque Petroni apresentam valores inferiores a mdia.

PREO MNIMO E MXIMO POR REGIO (R$/M2/MS)

200,00 170,00 130,00 130,00 115,00 70,00 70,00 50,00 Chcara Sto. Antnio Faria Lima Itaim 90,00 45,00 Roque Petroni Marginal Pinheiros Vila Olmpia P. 5 Paulista 93,00 140,00 110,00 135,00

VALOR DE LOCAO MDIO DA REGIO X MDIA DO MERCADO (R$/M2/MS)

90,00

200 180 160 140 120 100 80 60 40 20

mdia: 111,5 176,0 147,5 107,5 68,0 70,0 62,0 115,0 105,0 130,0

45,00
122,5

60,00 60,00 Barra Funda Berrini

80,00 75,00

Alphaville

Barra Funda

Berrini

Chcara Sto. Antnio

Faria Lima

Itaim

Marginal Pinheiros

Paulista

Roque Petroni

Vila Olmpia

TENDNCIAS
Vacncia Crecimento at o encerramento de 2011 e queda nos dois anos seguintes. Absoro Entre 200.000 m e 250.000 m por ano durante os prximos 3 anos. Preos Aumento moderado at meados de 2012 e para 2013, previso de estabilidade. Novo Estoque Entrega de 800.000 m durante os prximos 3 anos e desacelerao do ritmo na aprovao de novos projetos.

O valor mximo pedido permanece em R$ 200,00/m no edifcio Plaza Iguatemi e os valores mnimos para empreendimentos de classe A e A+ so encontrados em Alphaville e na Marginal Pinheiros a R$ 45,00/m em ambas regies, nos empreendimentos denominados Office Parks.

VACNCIA (%) X ABSORO (M) X INVENTRIO (M)

Alphaville

2.450.000 2.100.000
1.865.592 2.048.592

2.301.592

25%

20%

1.750.000 1.400.000
1.164.675 1.446.415 1.513.517

15%

1.050.00
7%

8% 7% 3% 115.814 142.704 167.962 250.000 200.000 250.000 6%

10%

700.000 350.000 0 2008

Inventrio A+ e A 2%

5%

0% 2009 2010 2011*

Taxa de Vacncia A+ e A

2012*

2013*

Absoro Lquida A+ e A

COLLIERS INTERNATIONAL |

MARKET REPORT ESCRITRIOS | 2 TRIMESTRE 2011

TABELA ESTATSTICA CLASSE A+ e A
NMERO DE EDIFCIOS TAXA DE VACNCIA TRIMESTRE ATUAL (%) TAXA DE VACNCIA TRIMESTRE ANTERIOR ABSORO EM M VALOR MDIO PEDIDO EM LOCAO (R$/M/MS) VALOR MDIO PEDIDO EM LOCAO (US$/M/ MS)

REGIO

ESTOQUE

Alphaville Barra Funda Berrini Chcara Sto. Antnio Faria Lima Itaim Jardins Marginal Pinheiros Paulista Pinheiros Roque Petroni Santo Amaro Vila Olmpia TOTAL
* Taxa de Cmbio: US$ 1,00 / R$ 1,65

10 4 11 8 13 12 0 20 10 0 9 0 13 110

183.173 74.498 144.654 73.832 211.800 158.728 0 308.445 97.777 0 177.524 0 189.461 1.619.892

27,6% 0,0% 4,0% 1,2% 1,2% 0,6% _ 0,2% 0,6% _ 0,0% _ 0,6% 3,9%

29,4% 0,0% 7,5% 0,0% 0,4% 1,1% _ 0,4% 2,2% _ 1,2% _ 1,0% 2,0%

3.325 0 47.240 -852 -1.657 0 _ 544 1.473 _ 2.140 _ 822 53.034

68,00 70,00 107,50 62,00 176,00 147,50 _ 115,00 130,00 _ 105,00 _ 130,00 111,50

41,20 42,40 65,15 37,55 106,65 89,40 0 69,70 78,80 0 63,60 0 78,80 67,55

MAPA DAS REGIES PESQUISADAS EM SO PAULO

MERCADO ATUAL Taxa de vacncia (mdia): 3,9 % Absoro do 2 trimestre de 2011: 53.034 m Valor mdio total de locao: R$ 111,50/m/ms Edifcios em construo: 837.608 m Edifcios em projeto: 830.153 m

Regies Primrias Regies Secundrias P. 6 | COLLIERS INTERNATIONAL

MARKET REPORT ESCRITRIOS | 2 TRIMESTRE 2011

MARKET REPORT ESCRITRIOS | 2 TRIMESTRE 2011

Colliers International 500 escritrios em 61 pases nos 6 continentes

Estados Unidos: 125 Canad: 38 Amrica Latina: 18
US$ 1,5 bilhes em receita anual Mais de 90 milhes de m2 sob gerenciamento Mais de 12.500 profissionais

CONTATOS NO BRASIL MERCADO IMOBILIRIO VOCABULRIO So Paulo R. Olimpadas, 205 - 1 andar 04551-000 So Paulo SP TEL +55 11 3323 0000 Rio de Janeiro Av. Almirante Barroso, 63 - sl. 1.217 20031-003 Rio de Janeiro RJ TEL +55 21 2524 4242 Recife Av.Gov. Agamenom Magalhes, 4.575 - sl. 1.503 50070-160 Recife PE TEL +55 81 3037 2222

. Absoro: Quantidade de m ocupados no perodo anterior . Categoria dos Empreendimentos: Os imveis so classificados em A+, A, B e C . Estoque / Inventrio: Quantidade em m de rea til construda . Taxa de Vacncia: Relao entre a rea disponvel e a rea total . P Direito Livre: Altura do piso acabado at a primeira interferncia da estrutura . Build to Suit: Construo sob medida

COLLIERS INTERNATIONAL DO BRASIL SERVIOS PARA OS SEGMENTOS: INDUSTRIAL, ESCRITRIOS, VAREJO, TERRENOS, REAS RURAIS, HOTIS, HOSPITAIS E INSTITUIES DE ENSINO

Mais Informaes: PESQUISA E INTELIGNCIA DE MERCADO research@colliers.com.br ESCRITRIOS office@colliers.com.br

Investimentos Imobilirios Representao de Proprietrios, Ocupantes e Compradores - Locao, Compra e Venda Consultoria e Desmobilizao de Ativos e/ou Portflios Imobilirios Operaes Build-to-Suit e Sale & Leaseback Administrao de Contratos de Locao e Gerenciamento de Propriedades Avaliao de Imveis para Compra, Venda, Garantia e Locao Estudos de Vocao, Mercado e Viabilidade Tcnico-Financeira Avaliao e Consultoria para Fundos de Investimento e Pessoas Fsicas Green Consulting para obteno de certificao LEED

Este documento foi preparado pela Colliers International Brasil apenas para publicidade e informao geral. Todas as informaes contidas neste documento esto sujeitas a alteraes sem aviso prvio. Qualquer interessado deve empreender as suas prprias investigaes sobre a exatido das informaes. Colliers International exclui todos os termos inferidos ou implcitos, condies e responsabilidades decorrentes do presente documento e exclui qualquer responsabilidade por perdas e danos decorrentes do mesmo. Proibida a reproduo parcial ou total.

Accelerating success.

P. 7

www.colliers.com.br

| COLLIERS INTERNATIONAL