Sumrio 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7) Extino Classificao Constituio Prdio Prdio das das das Conceito Princpios servides servides dominante serviente

servides.

1)

CONCEITO:

Trata-se a servido predial de um direito real estabelecido sobre um prdio serviente em benefcio de um segundo prdio, denominado dominante. Neste sentido, a servido pode ser definida como um encargo que deve suportar o prdio serviente.

Ainda, segundo definio de Maria Helena Diniz, ??servido um direito real de fruio ou gozo de coisa imvel alheia, limitado e imediato, que impe um encargo ao prdio serviente em proveito do dominante, pertencente a outro dono?? (DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, v. 4, Direito das Coisas, 25 ed. Editora Saraiva, So Paulo ? 2010, p. 404).

Nesta mesma linha, nosso Cdigo Civil determina em seu artigo 1.378 que ??A servido proporciona utilidade para o prdio dominante, e grava o prdio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declarao expressa dos proprietrios, ou por testamento, e subsequente registro no Cartrio de Registro de Imveis??.

Referido direito encontra fundamento na valorizao do prdio dominante, apesar de causar a desvalorizao do prdio serviente, que restar gravado perpetuamente. De fato, o encargo no recai sobre a pessoa do proprietrio do prdio, e sim sobre o prprio imvel. Desta forma, a servido serve coisa, no se extinguindo em razo de transferncia da propriedade ou domnio da mesma. No se devem confundir as servides com as restries legais ao uso e gozo da propriedade estabelecidas pelo direito de vizinhana, cujo objetivo solucionar conflitos entre vizinhos. Alm disso, enquanto as servides nascem,

em regra, a partir de acordo entre as partes, as restries supracitadas decorrem de determinaes da lei.

2)

PRINCPIOS

DAS

SERVIDES:

So estes princpios norteadores decorrentes tanto de seu conceito quanto de sua regulamentao jurdica:

1 - A servido sempre relao entre dois prdios distintos. De acordo com seu prprio conceito, a servido estabelece um nus para o prdio serviente em benefcio do prdio dominante. O benefcio ou o nus incorpora-se propriedade e transmite-se com ela

Em regra, os prdios so vizinhos, embora a contigidade no seja requisito essencial. 2 - Sempre dever recair sobre prdios de proprietrios distintos. Assim, nunca haver servido sobre coisa prpria. Se isso fosse possvel no haveria nus nem benefcio, o dono apenas estaria usufruindo de seus direitos. 3 - A servido serve a coisa e no o dono: O proprietrio do imvel serviente assume apenas uma obrigao negativa frente ao prdio dominante, qual seja, a de absteno, tolerncia ao nus assumido. Portanto, para o dono do prdio serviente, a servido no caracteriza obrigao de fazer.

4 - inalienvel, isto , no pode ser transferida, cedida ou gravada. Impossvel tambm constituir servido sobre outra j existente, ou seja, o dono do prdio dominante tampouco pode ampli-la a outros prdios distintos. 5 - A servido no se presume, desta forma, havendo dvidas entende-se inexistente. Isso porque deve ser registrada no Cartrio de Registro de Imveis. 6 - Trata-se de direito real e acessrio, incidindo sobre imveis e no se extinguindo com a sua alienao.

7 - indivisvel, conforme disposto pelo artigo 1.386 do Cdigo Civil. De acordo com Carlos Roberto Gonalves: ?S pode ser reclamada como um todo, ainda que o prdio dominante venha a pertencer a diversas pessoas. Significa dizer que a servido no se adquire nem se perde por partes? (Direito Civil Brasileiro, volume V, Direito das coisas, 3. Ed ? So Paulo: Saraiva, 2008, p. 427:).

8 - perptua, j que se constitui por tempo indeterminado e apenas desaparece quando se da alguma das causas legais de extino. Por isso, no ser servido se for constituda por tempo limitado.

3)

CLASSIFICAO

DAS

SERVIDES:

Classificam-se as servides prediais quanto natureza de seus prdios, quanto sua origem, quanto ao modo de exerccio e de exteriorizao: Quanto natureza de seus prdios as servides podem ser rsticas ou urbanas: As primeiras so tambm chamadas de servides rurais pois se estabelecem fora da rea urbana. Exemplos de servides rsticas dados pela doutrina so: passagem de gua (aquae ductus), passagem (iter), pastagem (servitus pascendi), extrair pedra (cretae lapidis eximendae), entre outras. J as servides que recaem sobre prdios urbanos podem ser de: gozar de vista da janela ou terrao de casa (prospectu), no edificar alm de certa altura (altius non tollendi), abrir janela na prpria parede ou na do vizinho para obter luz (luminis), escoar gua pluvial para o prdio vizinho (stillicidii vel fluminis recipiendi), Em relao sua origem, as servides etc. so:

Legais: tratam-se de imposio da lei, como por exemplo a de passagem forada; Naturais: advm da situao dos prdios, por exemplo, a servido de escoamento de guas;

Convencionais: originam-se atravs da manifestao de vontade das partes, mediante contrato ou testamento.

Quanto ao modo de exerccio, encontram-se os seguintes tipos de servides: Contnuas e descontnuas: Sero contnuas quando no for necessria ao humana para o seu exerccio, ininterruptamente, como por exemplo as servides de aqueduto. Por outro lado, sero descontnuas quando dependerem de atos humanos, como por exemplo a de retirada de gua. Positivas e negativas: Tratam-se as primeiras do direito do prdio dominante de realizar atos no prdio serviente, ao contrrio das segundas, que determinam o dever de absteno do prdio serviente, em benefcio ao dominante. Por exemplo: servido de passagem e servido de no edificar alm de certa

altura,

respectivamente.

Quanto ao modo de exteriorizao, diz-se que as servides so aparentes, quando podem ser vistas sinais identificadores, como por exemplo um aqueduto. J as no aparentes no se identificam externamente, no so visveis, assim como ocorre com as de no construir em determinado local.

4)

CONSTITUIO

DAS

SERVIDES:

As servides constituem-se mediante negcio jurdico inter vivos ou causa mortis, atravs de sentena judicial, por usucapio ou destinao do proprietrio. Entretanto, apenas tero validade aps registro no Cartrio de Registro a) de Imveis, jurdico ganhando inter vivos efeito ou erga causa omnes. mortis:

Negcio

As servides podem constituir-se inter vivos atravs de contrato entre os proprietrios dos prdios dominante e serviente, procedendo-se ao registro. A constituio causa mortis feita por testamento, momento em que o testador deixa a algum prdio gravado em benefcio de outro prdio. Neste caso, devem-se respeitar os requisitos de validade do testamento

Nos dois casos, alm da capacidade genrica, para a prtica de atos da vida civil, exige-se tambm capacidade especfica, isto , capacidade de dispor do prdio serviente. Desta forma, permitido apenas ao proprietrio, o fiducirio e o b) Sentena enfiteuta. judicial

Tratam-se de sentenas que homologam a diviso de quinhes, nos casos de ao de diviso e demarcao previstas nos artigos 967 a 981 do Cdigo de Processo c) Civil, levadas a registro. Usucapio

Esta modalidade est prevista expressamente pelo artigo 1.379 do Cdigo Civil, que dispe: ?O exerccio incontestado e contnuo de uma servido aparente, por dez anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o interessado a registr-la em seu nome no Registro de Imveis, valendo-lhe como ttulo a sentena que julgar consumado a usucapio.

Pargrafo nico. Se o possuidor no tiver ttulo, o prazo da usucapio ser de vinte anos.?

Desta forma, constitui-se mediante usucapio ordinria quando houver posse incontestada e contnua durante pelo menos dez anos e justo ttulo. Em caso de ausncia de justo ttulo, a servido se constituir pela usucapio extraordinria depois de transcorridos vinte anos de posse.

Esta forma de constituio no se aplica as servides no aparentes, pois a posse, elemento imprescindvel, no se exterioriza nesta modalidade. A jurisprudncia reconhece a possibilidade de constituio por usucapio no caso de servido de trnsito quando, apesar de no aparente, se exteriorizem de alguma forma, atravs de obras, por exemplo. o que determina a smula 415 do Supremo Tribunal Federal: ?Servido de trnsito no titulada, mas tornada permanente, sobretudo pela natureza das obras realizadas, considera-se aparente, d) conferindo Destinao direito do proteo possessria?. proprietrio

Ocorre quando uma nica pessoa, proprietria de dois imveis, grava um deles em benefcio do outro e, posteriormente, os prdios passam a ser de donos distintos. Neste momento cria-se a servido, desde que no haja manifestao em contrrio.

Nota-se que o momento de constituio se d quando um dos prdios passa a ser de propriedade de terceiro, por alienao ou herana. No se cria atravs de contrato e sim de manifestao unilateral de vontade do proprietrio. Portanto, trs so os requisitos para este tipo de constituio: que os prdios passem a ter diferentes donos, que a servido seja aparente e que no exista manifestao contrria sua constituio.

5)

PRDIO

DOMINANTE:

Tanto o proprietrio do prdio dominante quanto aquele do prdio serviente tero Resumem-se a) Direito direitos em cinco de e os direitos e obrigaes do dono gozar do a prdio da cumprir. dominante: servido;

usar

b) Direito de fazer obras necessrias ao seu uso e manuteno (artigo 1.380 cc), arcando, em regra, com as suas despesas;

c) Direito de renunciar servido, conforme estabelecido no art. 1.388, I do Cdigo Civil;

d) Direito de exigir que a servido seja ampliada, indenizando neste caso o dono do prdio serviente;

e) Direito de remover a servido outro local para aumentar suas vantagens, desde que pague as despesas e no prejudique ao prdio serviente. Dever tambm cumprir com seus deveres:

a) Arcar com as despesas das obras realizadas para conservao, desde que no se estipule referida obrigao ao dono do prdio serviente. (1.380, 1.381) b) Exercer a servido dentro dos limites para os que foi instituda. c) Em caso de excesso em seu exerccio, dever indenizar o dono do prdio serviente.

6)

PRDIO

SERVIENTE:

Os

direitos

do

proprietrio

do

prdio

serviente

so:

a) Quando reste estipulado que este arcar com as despesas de obras de manuteno, poder exonerar-se delas abandonando total ou parcialmente a propriedade em favor do prdio dominante.

b) Direito de remover a servido outro local que lhe seja mais favorvel desde que no cause prejuzos ao dono do prdio dominante.

c) Direito de impedir que o dono do prdio dominante altere a destinao da servido ou, em caso de necessidade, ser indenizado pela alterao. d) Direito de cancelar a servido nos casos de cessao de sua utilidade, renncia do titular, ou nos casos de extino previstos no artigo 1.389 do Cdigo Ter ainda as seguintes Civil. obrigaes:

a) Respeitar os direitos do dono do prdio serviente de uso normal da servido; b) Respeitar tambm o direito do dono do prdio serviente realizao de obras necessrias, e arcar com as despesas se assim restar acordado. c) Custear as despesas com a remoo da servido.

7)

EXTINO

DAS

SERVIDES:

Extinguem-se

as

servides

mediante:

a) Confuso: ocorre quando os dois prdios, dominante e serviente, passam ao

domnio

de

uma

nica

pessoa

de

forma

permanente.

b) Conveno: acordo entre as partes a fim de extinguir a servido. c) Renncia:o dono do prdio dominante pode renunciar ao benefcio, expressa ou tacitamente.

d) Desuso: extingue-se a servido quando no for usada durante dez anos contnuos. Nas servides positivas o prazo comea a correr no momento em que cessa o seu exerccio, enquanto que nas negativas conta-se do momento em que o proprietrio do prdio serviente deixa de abster-se ou pratica aquilo que no deveria praticar.

e) Cessao de sua utilidade:decorre de mudana de estado dos lugares, alcanando os fundos dominante ou serviente (Marty e Raynaud, Droit civil, v. 2, n. 169). Exemplo de cessao de utilidade encontramos na obra de Maria Helena Diniz (Curso de Direito Civil Brasileiro, v. 4, Direito das Coisas. 25 ed, So Paulo, Saraiva - 2010, p. 425): ''A cessao de utilidade ou comodidade que determinou a constituio do nus real, quando, exemplificativamente, a servido for de retirada de gua e o dono do prdio dominante vem a abrir poo artesiano, possibilitando a captao de gua, ou for de passagem, gavendo abertura de via pblica, acessvel ao prdio dominante (CC, art. 1.388, II; RT, 728:252, 672:125)".

f) Perecimento: Se ocorrer a destruio de algum dos prdios ou se seu objeto deixar de existir. Assim, segundo Caio Mario da Silva Pereira, se extinguir quando seque o manancial de onde a gua tirada (Instituies de Direito Civil, v. IV, Direitos Reais, 20 ed., Rio de Janeiro, Ed. Forense - 2009, p. 244). g) Decurso do prazo ou cumprimento da condio: Quando for constituda por prazo determinado, seu decurso extingue a servido. Extingue-se ainda, se estiver subordinada a determinada condio, com o seu cumprimento. h) Pela desapropriao: ''neste caso a extino se da pleno iure, mediante o prprio ato expropriatrio (CC, art. 1.387)'', conforme leciona Maria Helena Diniz (Curso de Direito Civil Brasileiro, v. 4, Direito das Coisas. 25 ed, So Paulo, Saraiva 2010, p. 424).

i) Resgate: D-se quando o proprietrio do prdio serviente paga ao proprietrio do prdio dominate a fim de liberar-se do nus, o que considera-se renncia onerosa. Deve ser feito por escritura pblica onde conste o acordo entre as partes e a quantia paga.

j)

Resoluo

do

domnio

do

prdio

serviente.

Dada alguma das circunstncias acima, deve-se proceder ao cancelamento do registro imobilirio da servido, conforme estabelecido pelo artigo 1.389 do Cdigo Civil.

BIBLIOGRAFIA

PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de direito civil, v. 4, Direitos Reais, 20 ed. Editora Forense, Rio de Janeiro 2009

DINIZA, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, v. 4, Direito das Coisas, 25 ed. Editora Saraiva, So Paulo 2010

GONALVES, Carlos Roberto, v. 5, Direito das Coisas, 5 ed. Editora Saraiva, So Cdigo Civil Brasileiro Paulo 2010.