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Reits: Nessun problema per il roll-over del debito in scadenza nei prossimi anni

Nel 2012, i Reits in Giappone dovranno rimborsare obbligazioni per circa 175 miliardi yen. Mentre dagli Usa arriva il plauso di Moodys alle accorte politiche di bilancio messe in campo dai fondi per ridurre lindebitamento.

Mai come in questo momento a livello internazionale in atto un acceso di dibattito tra la comunit finanziaria sullo stato di salute dei Reits (Real Estate Investment Trust). Dal Giappone allAmerica, esperti ed agenzie di rating stanno valutando le prospettive future di questi veicoli che in passato hanno garantito agli investitori elevati dividendi grazie al boom del mercato immobiliare. Ma negli ultimi anni la situazione cambiata. La prolungata crisi degli istituti di credito, il limitato accesso ai finanziamenti e la difficile ripresa del mercato immobiliare costringe gli operatori ad interrogarsi sulle prospettive dei Reits e sulla loro capacit di continuare ad essere un valido strumento dinvestimento. Non solo, preoccupa anche la sostenibilit dellelevato indebitamento. I primi a porsi queste domande sono stati gli esperti in Giappone, paese in cui questi fondi immobiliari sono ben sviluppati e contano circa 35 societ quotate sul listino di Tokio. Il Reits Index ha perso dallinizio dellanno circa il 24%. A far scattare lallarme, come documentato anche dallagenzia Bloomberg News, il fatto che nel 2012 un ammontare record di obbligazioni, pari a circa 159 miliardi di yen (2,1 miliardi di dollari), arriver a scadenza, costringendo i Reits a lanciare nuove emissioni per un importo almeno pari a quello da rimborsare, se non superiore. Sar certamente un interessante banco di prova per testare la fiducia del mercato nei confronti dei Reits, in quanto lammontare che sta scadendo il pi alto dal 2001, anno in cui sono stati lanciati questi fondi in Giappone. I nuovi finanziamenti servono non solo al rimborso delle prossime scadenze, ma anche per effettuare nuove operazioni immobiliari in grado di incrementare il fatturato messo sotto pressione dai bassi livelli degli affitti. Attualmente la situazione sul mercato dei capitali pi tranquilla. Gli investitori che sottoscrivono obbligazioni emesse dai Reits richiedono un extra rendimento medio dello 0,25% in pi rispetto al rendimento dei bond governativi. Tassi che sono via via calati dai livelli record del post terremoto del marzo 2011 che ha messo in ginocchio il Paese. Qualcuno per si interroga sullipotesi che un simile importo possa non trovare una buona accoglienza, specialmente in un momento in cui gli investitori preferiscono mantenere la liquidit in portafoglio. Qualcuno per fa notare che nel 2010 sono stati comunque collocati bond per 2,3 miliardi di dollari e questanno se ne prevedono altrettanti. In generale gli esperti sono confidenti sullaccoglienza favorevole che il mercato continuer a riservare alle obbligazioni emesse dai Reits. Se confrontato con i 45 trilioni di yen di obbligazioni emesse da tutto il comparto immobiliare del paese, ci rendiamo conto che quello dei Reits rappresenta solo il 20% della torta. Non solo, proprio lextra rendimento offerto da queste cedole continuer a rappresentare un incentivo maggiore per chi alla ricerca di titoli redditizi emessi da societ che godono del supporto dello Stato, riducendo al minimo i rischi di fallimento. Tanto per citare un caso concreto, la Nippon Building Fund ha emesso obbligazioni a 5 anni lo scorso settembre per circa 10 miliardi di yen ad un tasso dello 0,64%. Lo spread pagato sullequivalente tasso swap-benchmark stato di 14 punti base. Non male come rendimento in un Paese i cui tassi sono vicini allo zero. Sul fronte del mercato immobiliare, le transazioni sembrano non destare particolari preoccupazioni. Le compravendite nel segmento commerciale, secondo DTZ Holding, sono quasi triplicate a 272 miliardi di yen nel terzo trimestre di questanno se confrontate con quello precedente. Su questo ammontare la quota da attribuire ai Reits pari al 60%. A Tokio, il vacancy rate negli uffici stabile intorno all8% dal dicembre 2009. Era 8,64% a settembre scorso, contro l8,65% di agosto. Mentre il mercato degli affitti continua a soffrice mostrando un segno meno dallagosto 2008. A trainare lattivismo degli operatori del settore immobiliare sono certamente i bassi prezzi, in calo per il secondo anno consecutivo, ma anche i bassi tassi dinteresse che a questo punto non sembrano creare problemi alla sostenibilit del debito e al suo rifinanziamento. Solo per fornire un metro di paragone, la Banca Centrale giapponese mantiene dallottobre 2010 i tassi overnight di rifinanziamento tra lo zero e lo 0,1%, comprando allo stesso tempo obbligazioni corporate (tra cui quelle emesse dai Reits) per combattere

la deflazione. Grazie anche al sostegno governativo, spiegano gli analisti tornando al cuore del discorso, non ci dovrebbero essere problemi a rifinanziare i famosi 159 miliardi di yen in scadenza il 2012. Anche negli Usa la questione dei Reits di attualit. Lo stato di salute di questi fondi immobiliari stato affrontato di recente da Moodys. Lagenzia di rating ha affermato che il flusso dei dividendi pagati delle oltre 59 US Reits e Reocs (real estate operating companies) continuer a crescere nei prossimi anni, pur essendo ancora molto lontano dai livelli record pre-crisi. Nel corso del 2008 e del 2009, i fondi immobiliari sono stati messi a dura prova dalla crisi immobiliare e costretti a tagliare o sospendere il pagamento delle cedole. Ma proprio questa politica ha consentito ai Reits di mantenere la liquidit in cassa e di utilizzata per ridurre lindebitamento. Secondo le stime di Moodys, quasi il 90% dei Reits ritorner a breve all-cash dividend payout con effetti positivi sul merito creditizio e sulla capacit di accedere con tranquillit al mercato del credito.

Nov. 2011

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