Condomnio edilcio

Cristiane Araujo de Paula Sumrio: 1. Administrao do condomnio; 1.1. Assemblia geral; 1.2. Sndico; 2. Condomnio horizontal extenso; 2.1. Problemas do condomnio horizontal; 3. Novas manifestaes condominiais; 4. Concluso; Bibliografia; Jurisprudncia I. ADMINISTRAO DO CONDOMNIO Art. 1347- A assemblia escolher um sndico, que poder no ser condmino, para administrar o condomnio, por prazo no superior a dois anos, o qual poder renovar-se. 1.1 ASSEMBLEIA GERAL o rgo deliberativo do condomnio, cabendo-lhe a escolha do sindico. Incumbe ao denominado "sndico", pessoa fsica ou jurdica, condmino ou no, o gerenciamento da vida social e econmica do condomnio. Sua indicao determinada em assemblia, com mandato de at dois anos, permitida a sua reconduo ao cargo. Em razo dos servios que prestar, poder ser remunerado ou no, a depender do estipulado na conveno do condomnio. 1.2 SNDICO Como visto cabe ao sndico a administrao do condomnio. Essa administrao pode ser traada na Conveno de Condomnio (art.1334,II do CC), porque a sua lista presente no diploma Civil no taxativa. Isto explica porque o edifcio pode apresentar particularidades que justificam estabelecer uma forma especial de administrar, envolvendo a autorizao para praticar outros atos alm dos legalmente previstos. Para Heli Lopes Meirelles a administrao envolve a conservao do patrimnio, e somente previa ou expressa autorizao poder alienar ou onerar 0o patrimnio comum, ou renunciar direitos ou efetivar transaes dos co-proprietrios que integrem o condomnio. O Sindico pode ser um dos condminos, ou pessoa estranha. Atualmente existem sociedades que se dedicam a administrao do condomnio. O inciso 1 do artigo 1348 do CC admite que a representao do condomnio se faa por outra pessoa que no o sindico, mas a representao do condomnio pode estar em mos de outra pessoa. O mandato no pode ultrapassar dois anos, admitindose reeleio. A eleio para eleger o Sndico faz-se atravs de Assemblia Geral, que competente tambm para eleio do substituto. Conforma o art. 1350 o quorum dever estar previsto na conveno do condomnio, visto que os condminos so livres para estabelecer a competncia das assemblias. Se este for omisso, recorre-se ao critrio legal , presente no comando do artigo 1352 pargrafo nico do Cdigo Civil. Exige-se, no entanto que as deliberaes sejam tomadas pela maioria dos votos dos condminos ausentes. O Sindico poder ser destitudo quando praticar irregularidades (que, preventivamente, devero ser especificadas na conveno do condomnio); se deixar de fazer a prestao de contas; ou se inconvenientemente administrar o condomnio. Para esse fim, dever ser convocada assemblia especial por um quarto dos condminos, exigindo a lei a maioria de votos dos presentes para considerar-se destitudo o sndico. Dentre outras atribuies que podero ser estabelecidas pela conveno do condomnio, incumbe a este por imposio de ordem legal do art. 1348 do CC, as seguintes: a)convocar os condminos, anualmente, para reunirem-se em assemblia deliberativa do oramento das despesas, das contribuies dos condminos, da prestao de contas, de eventual alterao do regimento interno e, tambm eventualmente, de sua substituio; b) representar o condomnio, como autor ou ru, em juzo ou extrajudicialmente, agindo como defensor de interesses comuns, fazendo comunicar aos condminos, de imediato, a existncia de qualquer que seja o procedimento havido contra o condomnio; c)exigir o cumprimento, de todos quantos habitem o condomnio, das normas avenadas na conveno do condomnio, no regimento interno e do quanto for determinado nas assemblias; d)administrar a conservao e guarda das partes comuns do condomnio; e)providenciar o oramento anual das receitas e despesas do condomnio;

f)fazer a cobrana das contribuies condominiais, aplicando e exigindo o pagamento de multa, quando devida; g)anualmente, em carter obrigatrio, ou quando exigida, prestar contas de sua administrao assemblia; h) providenciar a contratao de seguro da edificao, contra riscos de incndio ou destruio, total ou parcial (obrigatrio, nos termos do art. 1.346, do CC); Para fins de controle especfico da prestao de contas da administrao do condomnio, faculta a lei a instituio de um conselho fiscal, com competncia para emitir parecer sobre esta, conselho este a ser eleito em assemblia e comportando um nmero mnimo de trs membros, com mandato de at dois anos. O conselho Fiscal deve ser constitudo por trs membros, eleitos em assemblia, por um prazo no superior a dois anos e tem por objetivo, apreciar as contas apresentadas pelo sndico. II. CONDOMINIO HORIZONTAL EXTENSO. Muitos leigos e at juzes, advogados, engenheiros e principalmente corretores de imveis confundem quando um condomnio do tipo "horizontal" ou "vertical", dizendo ser aquele (o horizontal) o de casas construdas no mesmo plano, ou seja, uma ao lado da outra ou com pouca distncia entre elas, mas dentro de um mesmo terreno, enquanto este (o vertical) seria o de edifcios ou prdios de apartamentos ou salas comerciais, pois as unidades esto construdas uma sobre as outras (alguns o denominam "condomnio por andares"). V-se, pois a palavra "condomnio", quando usada para indicar o tipo de edificao (portanto "condomnio especial"), se foi construda para cima (prdio) ou uma casa ao lado da outra, tem por objeto identificar qual o elemento que separa as unidades habitacionais. Se a parede que as separa for horizontal, o condomnio HORIZONTAL; se a parede for vertical, o condomnio ser VERTICAL, pois o que importa saber qual plano dividida a edificao: se horizontal, HORIZONTAL o condomnio; se vertical, VERTICAL o condomnio. Segundo Caio Mrio, o condomnio edilcio, sob a denominao de condomnio especial ou instituto da propriedade horizontal, prev uma idia de propriedade, e, ainda, uma idia de condomnio. Propriedade individual, exclusiva, sobre a unidade autnoma, subordinada embora a srias restries (...). Condomnio sobre o solo, sobre os elevadores do edifcio, sobre a caixa-dgua, sobre o saguo da entrada, sobre as partes enfim que interessam ao prdio como unidade arquitetnica.(...) Dessa forma, percebe-se uma compropriedade e uma propriedade individual, que vivem juntas. Segundo o autor, o condomnio edilcio funde o domnio singular com o domnio comum, formando um "[...] direito diferente, que amalgama as noes de propriedade e de co-propriedade[...]". De acordo com Pazutti Mezzari, o instituto da propriedade horizontal significa que: forma de parcelamento da propriedade, onde coexistem compartimentos autnomos, de propriedade exclusiva, com compartimentos destinados ao uso comum de quantos sejam os proprietrios daqueles (...). Trata-se de direito novo, hbrido na sua origem, mas com identidade perfeitamente determinada. Na sistemtica jurdica brasileira, compreende-se que um imvel, apurado em uma ou mais edificaes, poder ser originrio da constituio de outros imveis, com denominao especfica, desde que devidamente institudo de conformidade com as condies que ora so assinaladas pelo Cdigo Civil de 2002. Assim, ir fundar-se a constituio da propriedade dita compartilhada. Fundar-se-, nesse contexto, perante tal empreendimento, a constituio da propriedade dita compartilhada, ou condomnio. O condomnio em edifcios formado por dois elementos: as unidades autnomas e a rea comum. A "unidade autnoma"compreende qualquer unidade habitacional (apartamento, flat, chal etc.) ou profissional (sala, loja, escritrio, conjunto etc.) o elemento principal, objeto de propriedade exclusiva. A parte autnoma ou exclusiva, razo de sua discriminao e individuao em relao ao conjunto, poder ser livremente alienada e gravada por seus proprietrios, ou seja, sem necessidade de anuncia dos demais condminos. J a rea comum (alicerces, hall de entrada, portaria, jardins, escadas, corredores etc.) considerada acessrio da unidade autnoma, e objeto de co-propriedade. Essas partes so indivisveis, no podendo ser alienadas com distino, pois so consideradas agregadas a todas as partes exclusivas

desse conjunto. Cada condmino tem uma frao ideal da rea comum, na medida de sua unidade autnoma. vedado o uso exclusivo de reas comuns por um s dos condminos (cf. art. 3, in fine). Assim, o empreendimento antes tido como um todo, ser fracionado, originando imveis distintos e singulares (apartamento n tal, sala comercial n x) mas, obrigatoriamente, vinculados partes de uso e propriedade comum de todos os proprietrios dos imveis que se aliceraram em unidades autnomas. Se inexistir parte comum, o condomnio dever ser regido pelas normas da com propriedade tradicional. De acordo com Pereira, teremos condomnio: "(...)quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma das partes (...)". 2.1 Problemas do Condomnio Horizontal Nenhuma outra modalidade de propriedade tem suscitado maior fonte de problemas jurdicos e sociais do que a denominada propriedade horizontal, propriedade em planos horizontais ou propriedade em edifcios. Segundo Slvio de Salvo Venosa, os problemas comeam pela denominao. Segundo ele; "(...) a doutrina nacional e estrangeira refere-se a essa modalidade como propriedade horizontal, propriedade em planos horizontais, condomnio sui generis,condomnio por andares, condomnio edilcio. Entretanto, vem-se consagrando no pas e no estrangeiro a propriedade horizontal, embora no isenta de crticas, pois nem sempre esse condomnio rege apenas propriedades em edifcios, com planos horizontais superpostos. O nosso direito anterior, inclusive no regime do Cdigo Civil de 1916, no admitia a diviso de edifcio por planos horizontais. Aceitava a que se procedia por planos verticais, geradores das chamadas "casas de parede-meia", a que atribua normas reguladoras dos direitos de vizinhana. No entanto, o desenvolvimento urbano, a valorizao dos terrenos citadinos e a necessidade de aproveitamento de espao suscitaram a idia de instituir condomnio nos prdios de mais de um andar, distribuindo-os por diversos proprietrios. Com o advento do Decreto n 5.481, de 25.06.1928, modificado ulteriormente pelo Decreto-Lei n 5.234, de 1943, e pela Lei n 285, de 1948, que se estatuiu a regulamentao dos edifcios coletivos, divididos em unidades autnomas, destinadas a finalidades residenciais, profissionais e comerciais. O crescimento da atividade empresarial da incorporao, com as conseqncias diretas e indiretas, reclamava do Legislador uma regulamentao especfica, no somente para atualizar o regime condominial dos edifcios de apartamentos e similares em flagrante desconformidade com as exigncias modernas como ainda para coibir os abusos e normalizar os negcios em trono da construo neste setor, definindo os direitos e as obrigaes dos incorporadores, construtores e adquirentes de unidades. Em decorrncia disso, em 1964 foi promulgada a Lei n 4.591, que sofreu alteraes pela Lei n 4.864/65, denominada de Condomnio e Incorporaes. No condomnio regulado por essa lei, em sua natureza jurdica, existe ntida e distinta duplicidade de direitos reais. O direito de propriedade da unidade autnoma, em que o ius utendi, fruendi et abutendi o mais amplo possvel, como na propriedade em geral, sofre restries de vizinhana impostas pela convivncia material da coisa, em planos horizontais, sendo, ento, considerado o titular da unidade autnoma proprietrio de um direito complexo. No se distingue muito do direito de propriedade ortodoxo que tambm sofre restries de uso e gozo, tendo em vista os direitos de vizinhana em geral, as normas edilcias e os princpios do abuso de direito. Sendo assim, Pode-se concluir que o direito de usar da unidade autnoma encontra limites apenas nos princpios de ordem natural de vizinhana, de um lado, e de outro nos ordenamentos particulares do condomnio e, margem desse direito, em quase tudo igual propriedade exclusiva individual, coloca-se, portanto, a disciplina dirigida s partes comuns do edifcio. Outro aspecto de sua importncia que essa comunidade condominial de natureza rea dplice no pode ser considerada simplesmente pessoa jurdica, pois de fato faltam-lhes vrios requisitos e a lei no se manifesta expressamente nessa sentido. No entanto, no mundo negocial o condomnio age tal qual uma pessoa jurdica sendo qualificado, segundo Silvio de Salvo Venosa, como entidade com personificao anmala. O condomnio compra e vende, contrata empregados, presta servios, empresta, loca ou d em locao, transige, enfim, atua na vida negocial como qualquer pessoa jurdica, dentro de seu mbito de atuao. A realidade no admite outra soluo. O condomnio tem, portanto, existncia formal (STJ 4 Turma, RE 9.584-SO, rel. Min. Slvio de Figueiredo, in CPC de Theotnio Negro, nota 23 ao art. 12). Atenta contra a realidade do ordenamento o cartrio imobilirio que, v.g., se recusa a transcrever unidade autnoma em nome do condomnio. Nada impede que a comunidade condominial decida ser proprietria, v.g., de lojas ou estacionamento no edifcio, explorando-os comercialmente e com isso reduzindo as despesas condominiais dos titulares da unidades autnomas. Nunca se negou a possibilidade de o condomnio deliberar e decidir locar dependncia sua para restaurante ou para outra

finalidade mercantil. Existe, no dizer de Joo Batista Lopes "personificao do patrimnio comum" (Condomnio, 4 ed., So Paulo: Ed. Revista dos Tribunais, 1994, p. 55). No entanto, como nos ensina Slvio de Salvo Venosa. "(...) no conclumos pela existncia de personalidade jurdica no condomnio, afirmao sem fundamento legal, mas por essa conceituao de personificao anmala conferida pela prpria lei condominial e pelo Cdigo de Processo Civil, bem como decorrente de fato social." Questo bastante importante nos chamados condomnios horizontais a relativa aos direitos de vizinhana. Tal fato pode ser comprovado atravs de reportagem veiculada na Revista Veja (edio 1619, ano 32, n 41 de 13.10.1999, p.130/131) na qual revela-se estatstica dos Juizados Especiais Cveis que recebem diariamente cerca de 200 novos processos sendo que aproximadamente 30% destes referem-se a disputas entre vizinhos. Segundo essa reportagem as principais causas das brigas entre vizinhos dizem respeito: aos vazamentos (o problema saber qual das partes pagar a conta do conserto), s reas de lazer (amigos de condminos que utilizam as reas de lazer mesmo que isso seja proibido pelo condomnio, aos animais de estimao (s o regulamento do condomnio pode dizer quem tem razo: se o dono do animal ou o vizinho que se incomoda com a presena do bicho), aos rudos (problemas relativos ao barulho excessivo de uma reforma ou do aparelho de som ligado at mais tarde numa festa) e m utilizao do imvel (muitos condminos reclamam do trnsito dos clientes que visitam os profissionais que trabalham em casa). III. NOVAS MANIFESTAES CONDOMINAIS. Em virtude das constantes transformaes que vem ocorrendo em nossa sociedade surgiram realidades em matria de condomnio que no se amoldam ao condomnio tradicional, bem como refogem tipicidade regulada pela Lei n 4.591. Como bem assinala Slvio de Salvo Venosa, so freqentes os chamados loteamentos fechados (bairros urbanizados, em periferia de grandes centros, para fins residenciais, ou em regies mais afastadas para finalidades de lazer). A questo que se coloca que se as edificaes ocorrem em dezenas de lotes, como nos casos concretos, com vias pblicas particulares, no h dvida de que existem partes comuns, coletivas e unidades autnomas, empregando-se no que no conflitar, a lei condominial. No entanto, a questo acende controvrsias. Se, no entanto, a urbanizao feita pelo Municpio, no h propriedade coletiva, no h partes ideais no condomnio. Se existe acesso controlado, vias particulares entre os imveis, reas de lazer e de uso comum, estar estabelecido o condomnio sob regime de propriedade horizontal. Denomina-se condomnio fechado porque as ruas, praas e reas de lazer pertencem ao domnio privado, auto-regulamentado por convenes e assemblias do condomnio. claro que h necessidade de adaptao de normas condominiais na conveno, sem prejuzo das regras gerais de vizinhana. A Lei n 4.591/64 admite expressamente essa modalidade de condomnio em seu artigo 8. Outra recente modalidade de condomnio o sistema time-sharing. Atravs dele, o adquirente passa a ser titular de um imvel assegurando-se-lhe determinado perodo anual para usar e gozar da coisa. Cuida-se de sistema destinado a locais de lazer. Gustavo Teppedino em sua obra Multipropriedade imobiliria define esse sistema como: multipropriedade de forma genrica a relao jurdica de aproveitamento econmico de uma coisa mvel ou imvel, repartida em unidades fixas de tempo, de modo que diversos titulares possam, cada qual a se turno, utilizar-se da coisa com exclusividade e de maneira perptua. O sistema utilizado para os imveis conhecido como timesharing. No Brasil, tal fenmeno surgiu timidamente sem legislao especfica, sendo assim, nasceu a dificuldade de conceituar a multipropriedade como direito real. Nesse sistema, todos os multiproprietrios so condminos, mas esse condomnio somente ser exclusivo na unidade autnoma no tempo fixado no pacto. Sem permisso legal, contudo, no pode ser conferido direito real aos multiproprietrios. Uma das solues encontradas registrar o empreendimento em nome de pessoa centralizadora de contratos (trustee), que concede e organiza a utilizao peridica. Nesse caso, a relao dos multiusurios de direito obrigacional com o proprietrio da coisa. Outra soluo constar na escritura a aquisio por vrios titulares de perodos de sete dias em cada ano, atribuindo-se a cada unidade cinqenta e dois perodos compartilhados. Todos os adquirentes so co-proprietrios de frao ideal, no se identificando a unidade, a no ser no vnculo obrigacional. Um pacto adjeto meramente contratual o far. No existe, desse modo, constituio de unidades autnomas, invocando-se as normas tpicas do condomnio ordinrio. A relao de tempo fica exposta em regulamento. A administrao atribuda a empresa, que normalmente reserva para si fraes ideais, correspondentes a duas semanas do ano todos os apartamentos. Os Shopping Centers, normalmente tratados do ponto de vista exclusivamente contratual, envolvendo os lojistas, tambm tm perfeitos contornos condominiais, quando cada unidade comercial alienada a um titular. O contrato normativo do shopping funcionar como conveno condominial. Na prtica, porm, com maior freqncia o administrador ou empreendedor mantm a propriedade de todo o imvel, dando as lojas em locao ou a outro ttulo.

Uma outra nova forma so os clubes de campo. Neles, quando se alienam imveis residenciais em seu interior, tambm se estabelece um condomnio, a exemplo dos loteamentos fechados. A idia ao se organizar um clube desse teor que cada membro seja proprietrio de um lote e possua em condomnio reas comuns, desfrutando de servios complementares. H um complexo condominial em que se chamaro colao princpios de frao ideal de terreno, direitos de vizinhana, regulamentos internos e convenes, etc... Outro fenmeno moderno a existncia de cemitrios privados. Entende-se que os contratos concessivos do uso de sepulcros podero possuir natureza real apenas se assim for considerado pela lei. A relao entre o administrador e titular do terreno do cemitrio e o adquirente de espao para sepultura de locao ou comodato, entretanto, existem, nesse fenmeno, situaes de direito condominial. Seguindo o pensamento do ilustre professor Slvio de Salvo Venosa, a tendncia ser a ampliao do numerus clausus dos direitos reais, para permitir a adequao social dessas novas formas de utilizao da coisa imvel. IV. CONCLUSO Como visto o Condomnio em Edilcio, ou edilcio, regule-se pelos artigos 1.331 a 1.358 do Cdigo Civil, e que no contrariem este pelas disposies da L 4.591/64, com alteraes da L. 4864/65. Como visto no presente trabalho cada condmino proprietrio individual de sua propriedade autnoma e, ao mesmo tempo, comunheiro de certas partes do edifcio que so de uso coletivo. A propriedade Comum como: (o terreno, o elevador, o teto, etc.) No pedem ser desfeitas unilateralmente por se tratar o presente instituto de condomnio especial. O Condomnio forma-se por destinao do proprietrio ou por incorporao imobiliria. O incorporador somente poder negociar sobre unidades autnomas aps ter cumprido exigncias da lei e arquivado a documentao necessria no registro de imveis. O estatuto Bsico do Condomnio a Conveno de Condomnio. A Conveno trata dos direitos e deveres dos condminos, da discriminao das partes exclusivas e das partes comuns do prdio, da forma de se realizar a assemblia geral, do modo de se escolher o sindico, etc. Esta conveno deve ser aprovada por 2/3 da frao ideal dos condminos e registrada no Registro de Imveis, sua alterao necessita do mesmo quorum. Os Condminos possuem obrigaes como por exemplo; pagar a quota parte das despesas; no causar dano ou incomodo aos demais condminos; no alterar a fachada do prdio; no fazer decorao destoante do conjunto; no invadir rea comum; no utilizar a unidade autnoma de modo contrrio a finalidade do prdio e etc. O transgressor ficar sujeito ao pagamento de multa. Ter de desfazer obras irregulares. Ter de abster-se de praticar ou continuar praticando ato proibido. Alm da Conveno de Condomnio poder ser elaborado um regulamento ou regimento interno. O Condomnio em edifcios uma Universalidade de fatos no u,ma pessoa Jurdica, vez que a lei no lhe deu atributo da personalidade. Mas pode-se dizer que o Condomnio em Edifcios constitui uma quase pessoa jurdica, desde que se admita a existncia dessa categoria, ainda indefinida. Porm a mesma no possui personalidade plena, sendo, porm capaz de alguns direitos e obrigaes, como ocorre com o navio, a herana jacente ou a massa falida. O condomnio representado em juzo pelo Sindico, ou pelo administrador de fato se no houver sindico constitudo, ou at por algum dos condminos na omisso do sindico. Os autores costumam dar ao condomnio em edifcio varias outras denominaes, como propriedade em planos horizontais, propriedade horizontal, propriedade por andares, condomnio especial etc. Diante do que fora estudado cumpre, a concluso deste trabalho, esclarecer que a principal natureza dessa pesquisa de carter exploratrio, pois teve como maior prioridade proporcionar uma viso geral sobre o tema de forma sucinta e clarificadora. No decorrer da elaborao do presente trabalho percebe-se que o instituto, hora estudado, trata-se de figura controvertida tanto por seus aspectos jurdicos como pela vastido de polmicas que, oriundas de seu cotidiano, comumente chegam ao Judicirio em busca de pacificao, o condomnio edilcio, objeto de leis extravagantes no passado, agora recepcionado pelo atual Cdigo Civil (Lei 10.406/02) , atravessou o sculo XX com um dos mais visveis e efetivos smbolos da urbanizao do Brasil, marcada pela exploso demogrfica nas grandes cidades, dficits habitacionais imensos e insuficincia do Estado para disciplinar qualquer poltica coerente sobre a ocupao do solo urbano. Trata-se de smbolo visvel, pois mesmo as pequenas e mdias cidades, acompanhando o j verificado nos grandes centros, adotaram cada vez mais essa forma de propriedade seja para finalidade residencial ou comercial -, onde unidades autnomas, pertencentes a determinado titular, coexistem

com reas comuns, compartilhadas por todos . Evidentemente que a consagrao dos condomnios edilcios trouxe tambm inmeros desafios aos que residem ou desenvolvem suas atividades econmicas nos mesmos, questes estas que terminam, por deslocar esta figura de sua rbita original, no campo dos direitos reais, para aproxim-la do campo obrigacional, pois extrapolam a relao condomnioproprietrio; alm de abranger um sem nmero de pessoas e interesses, apresentam um dinamismo, praticamente dirio, que contrasta com a passividade, o imobilismo e o formalismo que identificamos nos institutos do Direito das Coisas. Bibliografia FIGUEIREDO, Slvio de. Min. Rel. STJ 4 Turma, RE 9.584-SO, in CPC de Theotnio Negro, nota 23 ao art. 12). GUIMARO JUNIOR, Orlando. Condomnio edilcio e a divulgao de sua inadimplncia: direito dos condminos serem informados sobre assunto de interesse geral ou abuso na cobrana de dvida?. Jus Navigandi, Teresina, ano 9, n. 827, 8 out. 2005. Disponvel em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=7385>. Acesso em: 31 out. 2006. LOPES, Joo Batista. Condomnio. 6 ed. So Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 1997. MEIRELLES, Heli Lopes. Direito de Construir. 3 Ed. So Paulo, Revista dos Tribunais. MEZZARI, Mario Pazutti. Condomnio e Incorporao no Registro de Imveis. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 1996. PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies, v. 4. In Lafayette, Direito das Coisas.. Condomnio e Incorporaes. So Paulo: Forense, 1988. PEREIRA, Lafayette Rodrigues. Direito das Coisas. Rio de Janeiro: Typ. Baptista de Souza, 1922. Reportagem veiculada na Revista Veja (edio 1619, ano 32, n 41 de 13.10.1999, p.130/131) TEPPEDINO, Gustavo. Multipropriedade Imobiliria. So Paulo: Editora Saraiva, 1993. VENOSA, Slvio de Salvo. Direito Civil, vol. 5: direitos reais. 5a ed. So Paulo: Atlas, 2002. VENOZA, Slvio de Salvo. Direitos Reais, 2 ed., So Paulo: Ed. Atlas, 1998, p. 191. VIANA, Marco Aurlio S. Comentrios do Novo Cdigo Civil. Dos direitos Reais Arts. 1225 a 1510. Vol. XVI. Editora Forense.Rio de Janeiro. 2003. Anexo jurisprudncia AO DE COBRANA - QUOTAS CONDOMINIAIS - ATRASO - LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM - A ao de que dispe o condomnio para buscar haver o valor de cotas condominiais em atraso deve ser proposta, em princpio, contra quem figure no lbum imobilirio como proprietrio, promissrio-comprador, cessionrio ou como locatrio da unidade autnoma em relao qual exista dbito em aberto. Calcada na prova a deciso das instncias ordinrias, de desacolher-se o apelo especial. (STJ - REsp 30.117-1 RJ - 4 T. - Rel. Min. Slvio de Figueiredo - DJU 11.09.95) AO DE INDENIZAO - RESPONSABILIDADE CIVIL - CONDOMNIO - FURTO DE VECULO OCORRIDO EM GARAGEM DE EDIFCIO - I. Consolidada na jurisprudncia do STJ a orientao segundo a qual o condomnio de apartamentos responsvel por ato de seu preposto que causa dano a condmino, sobretudo quando deixa de exercer a devida vigilncia. II. O depositrio obrigado a ter na guarda e conservao da coisa depositada o cuidado e diligncia que costuma ter com o que lhe pertence (art. 1.266, 1 parte, Cdigo Civil). Se ela se danifica ou furtada, responde aquele pelos prejuzos causados ao depositante, por ter agido com culpa in vigilando. (STJ - REsp 26.458-7 - SP - Rel. Min. Waldemar Zveiter - DJU 03.11.92) ASSEMBLIA EXTRAORDINRIA E CONDOMNIO - INDENIZAO DE CONDMINO - CELEBRAO DE ACORDO - QUORUM - CONVENO - SMULA N 05/STJ - 1. A Lei n. 4.591, de 16.12.64, deixa a cargo da conveno do condomnio estabelecer a forma de convocao das assemblias gerais e o quorum mnimo para os diversos tipos de votao, inclusive com relao indenizao a que tenha direito algum condmino. 2. Interpretao de clusula condominial no d ensejo a interposio de recurso especial (Smula 05/STJ). 3. A divergncia jurisprudencial no foi comprovada. (STJ - REsp 52.634-5 - SP - 3 T. Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito - DJU 30.09.96) CITAO - CONDOMNIO - REPRESENTAO - A consolidao, num s titular, da propriedade de todas as unidades imobilirias no extingue, por si s, o condomnio institudo na forma da Lei n 4.591, de 1964. (STJ - REsp 11.466-0 - SP - 2 T. - Rel. Min. Ari Pargendler - DJU 01.04.96) COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - COTAS CONDOMINIAIS - COBRANA - TITULARIDADE DO COMPRADOR DO IMVEL PARA FIGURAR NO PLO PASSIVO DA DEMANDA - A cobrana de cotas condominiais deve recair sobre o comprador da unidade adquirida em condomnio, sendo irrelevante o fato da escritura de compra e venda no estar inscrita no Cartrio de Imveis. (STJ - REsp 40.263-8 - RJ - 3 T. - Rel. Min. Cludio Santos - DJU 12.09.94) CONDOMNIO - ALTERAO DE REA DE USO COMUM DOS CONDMINOS - GRADEAMENTO DO LOCAL ONDE SO GUARDADAS AS BICICLETAS - No se insere entre os atos de mera administrao ordinria do sndico a modificao de rea de uso comum do edifcio, suscetvel, alm do mais, de causar embaraos

regular utilizao do local por outros condminos. (STJ - REsp 33.853-4 - SP - 4 T. - Rel. Min. Barros Monteiro - DJU 05.09.94) CONDOMNIO - ALTERAO DE COISA COMUM - QUORUM NECESSRIO PARA A DELIBERAO - No se cuidando de modificao que importe em transformao da substncia ou destino da coisa, prescindvel o consenso unnime dos condminos. Inteligncia do art. 628 do Cdigo Civil. (STJ - REsp 3.234 - RJ 4 T. - Rel. Min. Barros Monteiro - DJU 22.10.90) CONDOMNIO - ANIMAL EM APARTAMENTO - VEDAO NA CONVENO - AO DE NATUREZA COMINATRIA - FETICHISMO LEGAL - RECURSO INACOLHIDO - I. Segundo doutrina de escol, a possibilidade da permanncia de animais em apartamento reclama distines, a saber: a) se a conveno de condomnio omissa a respeito; b) se a conveno expressa, proibindo a guarda de animais de qualquer espcie; c) se a conveno expressa, vedando a permanncia de animais que causam incmodo aos condminos. II. Na segunda hiptese (alnea b), a reclamar maior reflexo, devese desprezar o fetichismo normativo, que pode caracterizar o summum jus summa injuria, ficando a soluo do litgio na dependncia da prova das peculiaridades de cada caso. (STJ - REsp 12.166-0 - RJ 4 T. - Rel. Min. Slvio de Figueiredo - DJU 04.05.92) CONDOMNIO - ASSEMBLIA GERAL - IMPOSIO DE MULTA PELA MANUTENO DE ANIMAL EM UNIDADE AUTNOMA - NULIDADE DA DELIBERAO - CONVENO E REGIMENTO INTERNO - I. Ao condmino assiste legitimidade para postular em Juzo a nulidade de deliberao, tomada em assemblia geral, que contrarie a lei, a conveno ou o regimento interno do condomnio. II. A exegese conferida pelas instncias ordinrias a referidas normas internas no se mostra passvel de anlise em sede de recurso especial (enunciado n 5 da Smula/STJ). III. Fixado, com base na interpretao levada a efeito, que somente animais que causem incmodo ou risco segurana e sade dos condminos que no podem ser mantidos nos apartamentos, descabe, na instncia extraordinria, rever concluso, lastreada no exame da prova, que concluiu pela permanncia do pequeno co. (STJ - REsp 10.250-0 - RS - 4 T. - Rel. Min. Slvio de Figueiredo - DJU 26.04.93) CONDOMNIO - COBRANA - ESTABELECIMENTO COMERCIAL (CINEMA) - ANDAR TRREO - CONVENO ALTERAO - RESPONSABILIDADE DO CONDMINO - Tem responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, quem sendo condmino, embora no participando da assemblia que determinou a alterao da anterior Conveno, no tomou qualquer providncia para desconstituir a deciso condominial, contra qual se insurge em momento imprprio. Estabelecimento comercial, no caso cinema, poderia ser uma loja, como tem sido decidido, deve cumprir aquilo que est estabelecido na Conveno. A alegao de que est no andar trreo e no se beneficia de muitos servios do condomnio, no pode ser oposta, contra a previso condominial, votada e aprovada pela assemblia de condminos, conforme previso legal, art. 9,da lei 4.591/64. (TARS - AC 197004724 - 5 C. Cv. - Rel. Juiz Silvestre Jasson Ayres Torres - J. 26.06.97) CONDOMNIO - COBRANA DE CUSTOS DE OBRA - DEFESA CENTRADA NA NULIDADE DA ASSEMBLIA QUE DELIBEROU A RESPEITO - MULTA - JUROS MORATRIOS - Argio de nulidade da assemblia. A deciso da assemblia condominial eficaz em relao a todos os condminos, mesmo quando padece de algum vcio. Exegese do art. 24, 1, da Lei 4.591/64. Assim, tendo carter compulsrio imediato, no pode o condmino invocar eventual nulidade em defesa de ao de cobrana, porquanto vigora o principio solve et repete. Tal matria s ser possvel ser argida em demanda prpria. Jurisprudncia uniforme a respeito. Multa - Percentual - O percentual da multa, devida pelo condmino inadimplente em suas obrigaes, definido pela respectiva Conveno, respeitado o limite de 20%. Exegese do art. 12 e 3 da Lei 4.591/64. Inaplicabilidade do art. 52, 1, da Lei 8.078/90 (CDC), na redao dada pela Lei 9.298, de 01.08.96 (Lei da Multa de 2%), por ser exclusivo ao fornecimento de produto ou servio que envolva outorga de crdito ou concesso de financiamento ao consumidor. Juros Moratrios - Taxa - Os juros moratrios legais so de 1 % ao ms (Lei 4.591/91, caput). (TARS - AC 197077183 - 6 C. Cv. - Rel. Juiz Irineu Mariani - J. 14.08.97) CONDOMNIO - CONVENO - FALTA DE REGISTRO - Regularmente aprovada, a conveno do condomnio de observncia obrigatria, no s para os condminos como para qualquer ocupante de unidade, como prev expressamente o 2 do art. 9 da Lei n 4.591/64. A falta de registro no desobriga o locatrio de respeitar suas disposies. (STJ - REsp 36.815-4 - SP - 3 T. - Rel. Min. Costa Leite - DJU 25.10.93) CONDOMNIO - DBITO - RESPONSABILIDADE DO CONDMINO - Os condminos, ainda no condomnio por unidades autnomas, so responsveis pelos pagamentos dos dbitos daquele, consoante lhes couber por rateio, na proporo das respectivas fraes ideais do terreno. (STJ - REsp 45.682-7 - 3 T. - Rel. Min. Eduardo Ribeiro - DJU 03.06.96) CONDOMNIO - DEMOLIO DE OBRAS REALIZADAS EM REAS COMUNS - LEGTIMO INTERESSE MORAL E MATERIAL - Falta interesse moral, para a propositura da ao, ao condmino que h cerca de 20 anos secretariou a assemblia geral extraordinria autorizadora da obra, na qual contribuiu com o seu voto para a alterao feita. Ausncia, ademais, de prejuzo aos autores e outros condminos. Fundamento exposto pela deciso recorrida, por si s suficiente, que no foi impugnado de modo idneo pelos

recorrentes. Smula n 283-STF.Em sede de recurso especial no se reexamina matria probatria (Smula n 07-STJ). (STJ - REsp 38.307-2 - RJ 4 T. - Rel. Min. Barros Monteiro - DJU 21.08.95) CONDOMNIO - DESPESAS - COBRANA - PROCEDIMENTO SUMRIO - INAPLICABILIDADE - AO DE EXECUO - CPC, ART. 585, IV - LEI N 4.591/64, ART. 12, 2 - CONDOMNIO - DESPESAS - COBRANA VIA EXECUTIVA - I. O procedimento sumrio - art. 275, II, do CPC, no se aplica cobrana de despesas condominiais, cujos valores tenham sido estabelecidos e aprovados em conveno, pois, nesta hiptese, o caso de ao de execuo, ex vi, do art. 585, IV, do CPC e 12, 2, da Lei n 4.591/64. (STJ - REsp 43.318-0 - MG - 3 T. - Rel. Min. Cludio Santos - DJU 26.02.96) CONDOMNIO - DESPESAS ORDINRIAS - CORREO MONETRIA - PARCELAS VINCENDAS - Havendo nos autos elementos suficientes sobre a regularidade da cobrana de despesas "ordinrias, corriqueiras e essenciais do condomnio", no h ilegalidade no acrdo que julga procedente a ao de cobrana contra devedor que, na contestao, "no faz impugnao sria, especificada, quanto aos valores cobrados". A correo do dbito deve ser desde o vencimento das prestaes, para evitar o enriquecimento do devedor inadimplente. Na condenao, devem ser includas as parcelas vincendas (art. 290 do CPC). (STJ - REsp 81.241-0 - SP - 4 T. - Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar - DJU 13.05.96) CONDOMNIO - FURTO DE BENS DE CONDOMNIO - CONVENO CONDOMINIAL - CLUSULA EXPRESSA Somente clusula expressa na conveno condominial, tocante guarda e vigilncia de coisas dos condminos, em espaos comuns, pode imputar ao condomnio a responsabilidade por furto daqueles bens ou dano. (STJ - REsp 32.828-0 - SP - Rel. Min. Cludio Santos - DJU 23.08.93) CONDOMNIO - FURTO DE VECULO - Licitude do que convencionaram os condminos, estabelecendo no se responsabilizar civilmente o condomnio por danos sofridos pelos veculos guardados na garagem. (STJ - REsp 73.820-0 - RJ - 3 T. - Rel. Min. Eduardo Ribeiro - DJU 19.08.96) CONDOMNIO - MODIFICAO DA CONVENO - MUDANA NA DESTINAO DAS UNIDADES AUTNOMAS "QUORUM" EXIGIDO - TERMO INICIAL DA PENA PECUNIRIA - 1. Admitido que seja o acolhimento de fato superveniente (CPC, art. 462), como tal no se caracteriza a assemblia que, aprovando a mudana por dezessete votos, no atingiu o "quorum" de dois teros, imposto pelo art. 25, pargrafo nico, da Lei n 4.591/64, aplicvel pela omisso parcial da conveno. De qualquer sorte, mudana deste teor exige a unanimidade dos condminos, a teor dos arts. 10 e 53, IV,da Lei n 4.591/64. Embora possa o juiz, a teor da novel redao do art. 644, "caput", do CPC, fixar o termo inicial da pena pecuniria, a melhor soluo, no caso, e aquele determina sua fluncia a partir do trmino do prazo de cumprimento, previsto no art. 632 do CPC. 2. Embargos parcialmente acolhidos. (TJRS - EI 593.118.318 - 2 G. C. Civ. Rel. Des. Araken de Assis - J. 11.08.95) CONDOMNIO - PERMISSO DE USO DA REA CONCERNENTE AO TELHADO - TRANSAO ENTRE O CONDOMNIO E OS PROPRIETRIOS DAS UNIDADES RESIDENCIAIS LOCALIZADAS NOS LTIMOS ANDARES DOS EDIFCIOS - UTILIZAO EXCLUSIVA DE CONDMINO - ART. 3 DA LEI N 4.591, DE 16.12.64 - Havendo o Condomnio transacionado com os Condminos moradores dos ltimos andares dos blocos, de modo a permitir-lhes o uso da rea correspondente ao telhado mediante condies, dentre elas a de promoverem as obras necessrias no local sem qualquer nus para o conjunto condominial, no h falar em contrariedade ao art. 3 da Lei n 4.591/64, mesmo porque dentre as condies estabelecidas se inserira a de livre acesso de representantes do Condomnio quela rea, quando necessrio sua atividade regular operacional. Ausncia, ademais, de embarao ou incmodo aos demais condminos demolio que tambm no beneficia a quem quer que seja. (STJ - REsp 21.434-1 - RJ - 4 T. - Rel. Min. Barros Monteiro - DJU 29.05.95) CONDOMNIO - PRDIO DE APARTAMENTOS - UTILIZAO DE REA COMUM - INDENIZAO - Se, a despeito de irregular, o desfazimento da obra, tal como assentada nas instncias ordinrias, mediante o exame soberano da prova, viria em detrimento dos prprios condminos, na medida em que prejudicaria sobremaneira a harmonia arquitetnica do trreo, afigura-se escorreita a soluo de acolher o pedido de indenizao pela utilizao exclusiva de rea comum, no implicando negativa de vigncia a dispositivos da Lei 4.591/64. (STJ - REsp 42.080-6 - SP - 3 T. - Rel. Min. Costa Leite - DJU 30.05.94) CONDOMNIO - VAGA DE GARAGEM - FRAO IDEAL DO TERRENO E MATRCULA PRPRIA - UNIDADE AUTNOMA - REIVINDICAO PELO PROPRIETRIO - I. A vaga em garagem, com frao ideal do terreno, matrcula individual e designao numrica prpria, tendo sua rea, localizao e confrontaes convenientemente descritas, sendo possvel, ainda, o estabelecimento de algum tipo de diviso, constitui unidade autnoma, qual tm aplicao os princpios que vigoram para os titulares de apartamentos, lojas e salas em edifcios coletivos. II. Tendo o pedido cunho reivindicatrio, inoponvel o fato simples da posse em face do direito de propriedade, salvo exceo de usucapio, de que no se cogitou na espcie. (STJ - REsp 37.928-8 - SP - 4 T. - Rel. Min. Slvio de Figueiredo - DJU 15.08.94) CONDOMNIO E INCORPORAO (LEI N 4.591/64) - OBRIGAES DO INCORPORADOR PARA COM O ADQUIRENTE - MULTA - O incorporador s se acha habilitado a negociar sobre unidades autnomas uma vez registrados os documentos pertinentes (art. 32). falta do registro, os contratos firmados com o adquirente deixam de ter validade, da a correta incidncia da multa prevista no 5 do art. 35. (STJ REsp 57.788-8 - DF - 3 T. - Rel. Min. Waldemar Zveiter - DJU 16.10.95)

CONDOMNIO EDILCIO - ALTERAO DA PROPRIEDADE COMUM - PROVA PERICIAL - Segundo o acrdo local, "A prova pericial concluiu que tais obras no traziam qualquer prejuzo fachada do edifcio". Questo de fato no reexaminvel pelo STJ. "A pretenso de simples reexame de prova no enseja recurso especial" (Smula n 7). (STJ - REsp 47.501-0 - SP - 3 T. - Rel. Min. Nilson Naves - DJU 05.08.96) CONDOMNIO EDILCIO - VAGA DE GARAGEM - "No pode o condmino, sem direito algum sobre vaga demarcada, usurpar o direito de outro que tem permisso de uso, por si e seus antecessores, desde 1956". Caso em que no houve ofensa ao art. 267-VI do Cd. de Pr. Civil. (STJ - REsp 56.944-0 - RJ - 3 T. - Rel. Min. Nilson Naves - DJU 19.08.96) CONDOMNIO HABITACIONAL - ATOS DE EMPREGADOS - RESPONSABILIDADE DO CONDOMNIO CONVENO - CLUSULA DE ISENO DE RESPONSABILIDADE - INCIDNCIA - Responsabilidade do condomnio em edifcios, pelos atos de seus prepostos. Clusula da conveno, de iseno de responsabilidade. Validade, em princpio. Os empregados no so prepostos apenas do Condomnio, mas sim igualmente de todos e de cada um dos condminos, ante a peculiar natureza associativa dos condomnios habitacionais. Lei n 4.591/64. As clusulas de no responsabilidade do Condomnio perante os condminos, ou as deficincias na guarda e vigilncia do prdio e dos veculos estacionados em suas dependncias, esto vinculadas s deliberaes regularmente adotadas na conveno, e/ou s convenincias e s disponibilidades dos condminos em contribuir para as despesas e encargos comuns. Clusula de iseno de responsabilidade, para quando os condminos aceitam confiar a guarda de suas chaves aos porteiros do prdio, a fim de evitar o incmodo de pessoalmente movimentar seus veculos. Porteiro que se apodera de um carro, sai a passeio e o destri em acidente. Incidncia da clusula. Lei n 4.591/63, artigo 9, 2 e 3, c e d. (STJ - REsp 26.852-0 - RJ - 4 T. - Rel. Min. Athos Carneiro - DJU 08.03.93) CONDOMNIO HORIZONTAL - VILA DE CASAS - RUA PARTICULAR - LEI N 4.591/64, ART. 8 - Conjunto de casas de vila, com acesso por rua particular, pode regularizar sua situao e organizar-se em condomnio horizontal, com aplicao do art. 8 da Lei n 4.591/64. Precedentes. (STJ - REsp 40.774-5 RJ - 3 T. - Rel. Min. Costa Leite - DJU 20.03.95) CONDMINOS - REPRESENTAO PELO CONDOMNIO, POR MEIO DO SNDICO - Demanda visando a reparao de vcios na construo de que resultaram danos nas partes comuns e nas unidades autnomas. Legitimidade do condomnio para pleitear indenizao por uns e outros. Interpretao da expresso "interesses comuns" contida no artigo 22, 1, a, da Lei n 4.591/64. (STJ - REsp 63.941-7 - SP - 3 T. - Rel. Min. Eduardo Ribeiro - DJU 26.08.96). CONDOMNIO FECHADO - PRAIA - ACESSO PROIBIDO MEDIANTE COLOCAO DE CANCELAS - BEM PBLICO USO COMUM DO POVO - LIVRE ACESSO - REMOO DETERMINADA - EMBARGOS EXECUO IMPROCEDENTES - As praias so bens pblicos de uso comum de todos, no se podendo tolerar a criao de loteamento fechado, com o fito de torn-las privilgios de poucos. CF, art. 5, XV. (TJSP - AC 210.012-1 - 7 C Frias G - Rel. Des. Rebouas de Carvalho - J. 29.04.94) (RJTJESP 159/13)