Captulo XI

CARTOGRAFA CATASTRAL
Segn el Diccionario de la Lengua Espaola la palabra catastro define
el censo y padrn estadstico de las fincas rsticas y urbanas. El catas
tro constituye un registro de la propiedad inmobiliaria, realizado y
representado sobre un mapa o plano topogrfico. La informacin
contenida en un catastro es de tipo literal y de tipo grfico. En la pri
mera, se recogen los datos de propiedad, dedicacin o cultivo y des
cripcin de las fincas; la segunda denominada informacin grfica
est formada por los planos topogrficos de los polgonos catastrales
y dentro de ellos el parcelario con la representacin de las fincas y su
nmero de referencia.
La base cartogrfica del catastro urbano esta formada por los planos
de detalle de las entidades de poblacin, a escala 1:500 o 1:1.000, y reco
ge el trazado de las calles, manzanas
l
edificaciones, viviendas y locales
l
y mobiliario urbano. En el catastro rstico la base cartogrfica se deno
mina Mapa Topogrfico Parcelario. Est constituido por planos a esca
las comprendidas entre 1:500 y 1:5.000, en los que sobre la planimetra
del territorio, se representan los linderos de las fincas rsticas.
Visin histrica
Los antecedentes remotos de trabajos relacionados con la toma de
datos descriptivos de la distribucin de la propiedad territorial pue
270 CARTOGRAFA: URBANISMO y DESARROLLO INMOBILIARIO
den atribuirse a Pedro Esquive!, que por encargo de Felipe II, en tomo
al ao 1575 hizo una primer relato de los pueblos y tierras de Espaa.
Se considera que las primeras iniciativas para llegar a tener un catas
tro, en realidad un catastro de aplicacin fiscal, se tomaron a comien
zos del Siglo XVIII, en el reinado de Felipe V.
Se introducen entonces, en el ao 1716, los primeros criterios que
pudiramos considerar, en trminos actuales como de naturaleza
catastral, que estaban orientados a la aplicacin a los sistemas de con
tribucin directa sobre la riqueza, siguiendo el denominado catastro
de Catalua. Para ello se consideraba, por una parte, la valoracin
sobre las fincas urbanas y rsticas que se denominaba" contribucin
real", y por la otra la valoracin sobre los beneficios estimados del
comercio que se llam contribucin personal". 11
El Marqus de la Ensenada, en el reinado de Fernando VI, orden
el levantamiento de un catastro que se realiz entre los aos 1749 y
1756. Conocido como el Catastro de Ensenada, es un documento fis
cal que implantaba la "nica Contribucin", con la estadstica de la
riqueza rstica y urbana y de la poblacin, plantendose a travs de
la evaluacin de la riqueza de las 22 provincias de la corona de
Castilla. La informacin obtenida permite analizar de manera fide
digna la composicin social de la poblacin as como la estructura y
riqueza econmica de la corona de Castilla.
En el ao 1845 se promulga la reforma tributaria de Mon, que quie
re sustituir el ya anticuado sistema tributario, introduciendo un
nuevo concepto de contribucin territorial consistente en la valora
cin de las propiedades de cada contribuyente. De esta forma se crea
el sistema de Contribucin de Inmuebles, Cultivos y Ganadera,
refundiendo la serie de tributos que estaban dispersos en todo el terri
torio nacionaL Surge as la contribucin territorial directa en todo el
Estado a travs del gravamen sobre el producto lquido de los bienes
inmuebles, cultivos y ganadera.
Se ponen en marcha los primeros trabajos de amillaramiento que
consistan en la determinacin de las masas de cultivo sin descender
a los detalles de delimitacin geomtrica de las parcelas. Se hace de
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CARTOGRAFA CATASTRAL 271
esta forma una primera aproximacin al conocimiento de la propie
dad territorial, aunque de manera limitada ya que no permite des
cender hasta el grado de su delimitacin individual. El sistema de
amillaramientos facilitaba la ocultacin de la riqueza de manera gene
ral, que afectaba a la estimacin de las superficies parcelarias produ
cindose errores generalizados de valoracin.
Mas tarde, en el anteriormente citado decreto de septiembre de 1870,
se suspenden transitoriamente los trabajos de catastro, con objeto de
modificar el programa seguido hasta entonces para su formacin y
levantamiento grfico. De esta forma se planteaba la necesidad de que
la triangulacin de base para el catastro fuese anterior a los propios
trabajos catastrales. Se afirmaba con rotundidad, en el texto del decre
to, que 11 tal y como hasta aqu se ha intentado formar el catastro, tarde
o nunca se terminara, y que an terminado vendra a ser una obra ine
xacta en sus detalles e inconexa en sus partes, que no representara en
modo alguno el verdadero estado de la propiedad territorial".
Desarrollo del catastro topogrfico
El punto de referencia del desarrollo catastral en Espaa se encuen
tra en la Ley de 1906 y posterior de 1913, que definen con acierto y
gran visin de futuro un modelo catastral de base geomtrica y apli
cacin polivalente, modelo que vemos hoy implantado en los pases
mas avanzados, que cuentan con catastros efectivos en su relacin y
coordinacin con el registro de la propiedad, la normativa urbansti
ca, la aplicacin fiscal, y como base de la gestin de los servicios tc
nicos municipales.
La Ley de 23 de marzo de 1906 establece el Catastro Parcelario de
Espaa, en ella se refunde el texto del sistema catastral desarrollado
desde la segunda mitad del Siglo XIX, introducindose como requeri
miento bsico, para que el catastro pudiera reflejar de manera real el
parcelario geomtrico, que su levantamiento se efectuase a partir de
un mapa topogrfico apoyado en la triangulacin geodsica nacional.
En este sentido recoge el reglamento de operaciones topogrfico
catastrales de 1865, perfeccionando el sistema de catastro por masas
de cultivos aplicado entre 1865 y 1901.
272 CARTOGRA.FA: URBAr-..1SMO y DESARROLLO INMOBILIARIO
Segn lo dispuesto en el texto de esta Ley, el catastro tendr carc
ter parcelario y contendr la relacin numerada y descripcin literal y
grfica de los predios rsticos y forestales, pertenencias mineras, sola
res, edificios, salinas, etc., con expresin de superficies, situacin, lin
deros, cultivos o aprovechamientos, calidades, valores, beneficios y
dems circunstancias que den a conocer la propiedad territorial y la
definan en sus diversos aspectos y aplicaciones.
Se planteaba de esta forma un objetivo ambicioso y muy novedoso
en aquellos momentos, que supona llegar a la medicin topogrfica
de todas las parcelas que quedaban unidas a la triangulacin del terri
torio, describiendo de manera grfica su forma. Se abra as la posibi
lidad terica de replantear linderos y mojones que definan las fincas
en caso de destruccin o desaparicin.
Esta medida incrementaba, por lo tanto, la seguridad en la defini
cin de la propiedad inmobiliaria con respecto a la simple descripcin
literal de las parcelas. La finalidad de esta medida era, sin duda, lle
gar a establecer un catastro de carcter jurdico, coordinado con el
registro de la propiedad, definiendo la parcela con la consideracin de
unidad catastral mnima, al tiempo que mantena el objetivo de con
tar con un catastro fiable con fines fiscales.
El catastro parcelario, segn esta norma legal, tena por objeto la
determinacin y representacin de la propiedad territorial en sus
diversos aspectos, con el fin de lograr que sirviese eficazmente para
todas las"aplicaciones econmicas, sociales y jurdicas, con especiali
dad para el equitativo reparto del impuesto territorial, y, en cuanto
sea posible, para la movilizacin del valor de la propiedad". Los tra
bajos catastrales tenan que apoyarse a su vez en los geodsicos y
topogrficos, en la estadstica agrcola y en las declaraciones de los
propietarios.
La formacin del catastro se program en dos perodos de tiempo
consecutivos. En el primero se llevaran a cabo los trabajos necesarios
para realizar el avance catastral, entendido corno base del reparto
equitativo de la contribucin territorial. En el segundo perodo se
obtendra el catastro parcelario, que trasladara la informacin de las
parcelas y los
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CARTOGRAFA CATASTRAL 273
parcelas y los datos correspondientes a los propietarios sobre un
Mapa Topogrfico Parcelario Nacional
A partir de ese momento la parcela catastral quedara definida
como la porcin de terreno, cerrada por una lnea poligonal, pertene
ciente a un solo propietario o a varios proindiviso, dentro de un tr
mino municipaL Se defini tambin como masa de cultivo, la parte de
un trmino municipal cuyo sistema de explotacin sea uniforme, ya
se aplique a la misma especie vegetal o a especies asociadas de un
mismo aprovechamiento.
Los trabajos topogrficos que se deban abordar para la elaboracin
del avance catastral consistan en extender las triangulaciones topo
grficas hasta el entorno de cada trmino municipal, que de esta
forma quedaban enlazados con la red geodsica, asegurando la conti
nuidad, homogeneidad y precisin uniforme de los trabajos catastra
les a lo largo de la totalidad del territorio.
Estos trabajos incluan el levantamiento del plano perimetral de
cada trmino municipal, es decir la lnea lmite jurisdiccional de divi
sin administrativa, y el trazado interior de la divisin de la superfi
cie municipal en polgonos topogrficos. Por ltimo los trabajos car
togrficos llegaban al levantamiento topogrfico de los planos de
poblacin, aunque en esta fase quedaban limitados a la representa
cin de las manzanas.
En el segundo perodo denominado como catastro parcelario se
abordaran las triangulaciones topogrfico-parcelarias interiores de
cada uno de los trminos municipales y los trabajos de subdivisin de
los polgonos catastrales en los casos en que fuera preciso por su
extensin superficiaL A partir estos trabajos previos era ya posible
realizar el trabajo de formacin de planos parcelarios, incorporando la
delimitacin real con los lmites de las fincas.
El levantamiento del parcelario se haca midiendo cada una de las
parcelas mediante itinerarios topogrficos con brjula, en presencia
de los propietarios de las fincas colindantes y prcticos conocedores
del terreno, designados por los ayuntamientos. De manera simult
274 CARI'OGRAFA: URBANISMO y DEsARROLLO INMOBILIARIO
nea se deba efectuar, cuando era precisa la comprobacin de la titu
laridad de las fincas, la revisin de los documentos catastrales pre
sentados por los ayuntamientos y propietarios.
Orientaciones del catastro en Europa
Dos concepciones diferentes sobre la orientacin de los sistemas
catastrales han imperado en Europa: el denominado modelo francs y
el modelo germnico. En el primero de ellos, modelo francs, se pro
duca una visin del catastro como instrumento fiscal, que no plante
aba ninguna relacin con la definicin jurdica de la propiedad ni con
la coordinacin con los Registros de la Propiedad. No precisaba, por
lo tanto, la definicin exacta de las fincas, requera sus linderos apro
ximados y el titular a efectos del abono de la contribucin establecida.
El modelo germnico planteaba un catastro riguroso bajo el punto
de vista geomtrico, que garantizase la exacta representacin de los
linderos de las fincas y la precisin de las coordenadas geogrficas
que localizaban espacialmente los marcos de las fincas. Este catastro
tena una finalidad polivalente, que al garantizar la precisin carto
grfica del dibujo del parcelario, haca posible su coordinacin con el
Registro de la Propiedad y por lo tanto, le daba validez a sus aplica
ciones con fines econmicos, fiscales y estadsticos.
A pesar de la adecuada definicin del proyecto catastral espaol de
1906, la realidad fue por otros derroteros. Se mantuvo la orientacin
de los trabajos con la simple finalidad de avance catastral hasta el ao
1925, en que se pone en marcha un levantamiento topogrfico de
mayor precisin. Muy pronto, en el ao 1932 se vuelve al avance
catastral, decretndose en 1934 la vuelta a un catastro por masas de
cultivos, lo que supuso un gran retroceso conceptual respecto a los
planteamientos catastrales de los pases de nuestro entorno geogrfi
co. Esta situacin se mantiene hasta el ao 1941, fecha en la que se
retoma el criterio de formar un catastro topogrfico parcelario, man
tenindose este proyecto hasta el ao 1959.
Como puede verse, en la primera mitad del siglo XX, los avatares
del Catastro en Espaa han sido de todo tipo, con cambios profundos
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CARTOGRAFA CATASTRAL 275
de los criterios polticos y del contenido y planificacin de los dife
rentes proyectos que se iban sucediendo en el transcurso del tiempo.
La orientacin de los proyectos catastrales evolucion, en esos aos
con perodos alternativos de impulso y de retroceso, desde los prime
ros sistemas de amillaramiento con determinacin de masas de culti
vos, pasando por imperfectos avances catastrales, hasta llegar por fin
a plantear el ambicioso proyecto de un catastro topogrfico parcela
rio de rstica y urbana, que llevaban consigo cambios radicales en la
metodologa y los procedimientos de ejecucin, con los consiguientes
efectos negativos en la continuidad de los proyectos.
En este sentido, hay que entender las lamentaciones plasmadas por
el profesor de la Universidad de Michigan Edward Malefakis, en su
obra "Reforma agraria y revolucin campesina en la Espaa del Siglo
XX", cuando afirma que el Catastro Topogrfico Parcelario, tcnica
mente perfecto aunque muy lento en su ritmo de trabajo, se vio en
1925 recortado en su presupuesto, en aras de una poltica de levanta
mientos ms rpidos pero menos precisos, que pretendan nicamen
te su finalidad fiscal. Se lleg a los aos sesenta con el 80 % de la
informacin catastral disponible sin soporte topogrfico, en su mayor
parte obtenida a partir de fotografas areas, sin proceso de restitu
cin fotogramtrica, carente por lo tanto de rigor geomtrico, que era
conocida corno el catastro fotogrfico.
Puede afirmarse que el catastro espaol se ha planteado de manera
exclusiva con una finalidad fiscal. Tan solo en determinados momen
tos, corno se ha visto en las fechas antes sealadas, se formularon las
bases y metodologa de trabajo para darle una orientacin de catastro
topogrfico parcelario, pero sin contar con la financiacin adecuada
para la envergadura del proyecto, ni la voluntad poltica de darle con
tinuidad en los plazos de tiempo requeridos para su finalizacin.
Por lo contrario, en los pases mas avanzados en estas materias ha
primado el rigor en el establecimiento de una base topogrfica, que es
la condicin necesaria para que llegue a tener naturaleza jurdica. Esta
base complementa de manera grfica las descripciones literales de las
fincas, dando una mayor seguridad a su localizacin y posterior cono
cimiento de sus linderos. En este sentido, la cdula catastral de cada
276 CARTOGRAFA: URBANISMO y DESARROLLO INMOBILIARIO
finca es el documento que certifica su existencia, identificada por sus
linderos, nombre del propietario y superficie. En este documento
figura el plano individualizado de la misma, reproducido a partir del
Mapa Topogrfico Parcelario, por lo tanto situado por sus coordena
das geogrficas.
Caractersticas del Catastro Topogrfico Parcelario
Hasta aqu nos hemos referido a los trabajos catastrales en los que
la medicin de las fincas se realizaba por topografa clsica, haciendo
los itinerarios necesarios para el levantamiento de sus linderos con
brjula. En la dcada de los aos sesenta la utilizacin de fotografas
areas permiti acortar los plazos de identificacin parcelaria en
campo, haciendo uso de ampliaciones fotogrficas de vuelos fotogra
mtricos. Estas ampliaciones retintadas o dibujadas, siguiendo las lin
des reales de las parcelas, servan de documento auxiliar para que el
operador de restitucin pudiera seguir las lneas del terreno que sea
laban los linderos y trazar el plano exacto de las fincas.
En algn caso se ha empleado la parte central de las ampliaciones
fotogrficas para copiar directamente el parcelario retinta do en
campo, dibujando de esta forma un plano catastral aproximado, que
se utiliz en trabajos de tipo fiscal, en tomo a los aos 1965 a 1976.
Con esta operacin, en aras de un supuesto y ficticio ahorro de tiem
po y coste econmico, se pretenda evitar la fase del trabajo de resti
tucin fotogramtrica, copiando para ello la delimitacin de las fincas
en la zona central de las ampliaciones fotogrficas, en la que las defor
maciones y alteraciones de su forma eran menores, pero en todo caso
apreciables y manifiestas, llegando finalmente un plano errneo e ine
xacto del parcelario.
Al comienzo de la dcada de los aos setenta se implant y genera
liz la utilizacin de equipos de ortoproyeccin de carcter analgico,
que mediante la rectificacin de elementos fotogrficos diferenciales
sobre un modelo estereoscpico, transformaban la fotografa area,
con las deformaciones geomtricas que les eran inherentes, en la
denominada ortofoto, con caractersticas mtricas que la hacan
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CARTOGRAFA CATASTRAL 277
una ortofoto, por lo tanto, el retinta do de los linderos de las parcelas
representa su forma real a escala, proporcionando la informacin
bsica que constituye el mapa topogrfico parcelario.
Los levantamientos catastrales se realizan en la actualidad a partir
de ortofotos del terreno. La apariencia de una ortofoto es idntica a la
de una fotografa area, por lo tanto pueden interpretarse e identifi
carse los diversos detalles de su contenido con gran facilidad puesto
que se asimilan a los que podemos percibir a simple vista. La ortofo
to, a diferencia de una fotografa, mantiene las caractersticas geom
tricas del terreno y por lo tanto tiene las mismas propiedades que un
plano.
La documentacin de base, a partir de la cual se elabora el mapa
topogrfico catastral, con sus detalles topogrficos y parcelario, son
las ortofotos que cubren el trmino municipal en que se va a realizar
el trabajo de levantamiento catastral. El operador encargado de los
trabajos debe dibujar o digitalizar la informacin correspondiente a la
planimetra: edificaciones, carreteras y caminos, ros, lagunas, vas
frreas, cultivos, zonas de bosque, lneas de transmisin de energa y
todos los detalles topogrficos existentes en la zona. Este conjunto de
elementos forma la cartografa catastral que sirve de apoyo a la repre
sentacin del parcelario.
Una fase esencial de los trabajos catastrales la constituyen los tra
bajos de campo en los que se determinan los linderos de las distintas
parcelas y los propietarios de las mismas. Las mediciones de las par
celas deben efectuarse, directamente en campo, con respecto a puntos
perfectamente definidos en las ortofotos. La meticulosidad y preci
sin con que se realice la toma de estos datos condiciona la calidad
posterior del levantamiento y su carga en un Sistema o Base de datos
de carcter catastraL El parcelario obtenido en los trabajos de campo
se dibuja sobre las ortofotos completando la informacin procedente
de construcciones, obras pblicas y detalles naturales del terreno.
Los trabajos catastrales se realizan por trminos municipales, que a
su vez se dividen en polgonos catastrales delimitados por detalles
permanentes en el terreno, generalmente vas de comunicacin o cur
278 CARTOGRAFA: URBANISMO y DESARROLLO INMOBILIARIO
sos de ros. En cada uno de los polgonos se lleva acabo la identifica
cin parcelaria asignando un nmero correlativo a cada parcela vin
culado a la identificacin del propietario de la misma.
La documentacin final que compone el catastro de un ayunta
miento consta del conjunto de planos parcelarios, relacin de parcelas
e ndice de propietarios correspondientes a cada uno de los polgo
nos catastrales. En cada uno de los planos aparece reflejado el parce
lario, con la delimitacin de las fincas y un nmero de identificacin
de cada una de ellas. La relacin de parcelas dentro de cada polgono,
ordenadas de acuerdo a su numeracin correlativa, figura con expre
sin del propietario y la definicin de su dedicacin, cultivo o uso de
suelo. Se elabora tambin, dentro de cada trmino municipal, un ndi
ce de propietarios, en que aparecen reflejados por cada uno de ellos
las parcelas que le corresponden y el polgono en el que estn situa
das.
En lo que se refiere al catastro urbano los trabajos de formacin se
encuentran prcticamente ultimados en todo el territorio nacional.
Contiene datos correspondientes a cada una de sus unidades urbanas,
definiendo el carcter de viviendas o de locales susceptibles de utili
zacin independiente, que se utilizan para la elaboracin de los
padrones municipales dedicados la gestin del impuesto sobre bienes
inmuebles.
Impuesto de Bienes Inmuebles
Con la publicacin de la Ley 39/1988, de 28 de diciembre, Reguladora
de las Haciendas Locales, se crea el Impuesto sobre Bienes Inmuebles
(lBI), suprimindose la Contribucin Territorial Rstica y Pecuaria, la
Contribucin Territorial Urbana y el Impuesto Municipal sobre
Solares. El lBI se define como un tributo directo de carcter real cuyo
hecho imponible est constituido por la propiedad de los bienes
inmuebles de naturaleza rstica y urbana situados en el trmino
municipal.
Se consideran, a efectos de este impuesto, bienes inmuebles de
naturaleza urbana el suelo urbano y las construcciones de naturaleza
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CARTOGRAFA CATASTRAL 279
urbana. Se define el suelo urbano como el declarado apto para urba
nizar por la normativa urbanstica y el urbanizable que cuente con esa
calificacin de acuerdo con la legislacin actual. Se entienden como
construcciones los edificios, sean cualquiera los elementos de que
estn construidos, y las instalaciones comerciales o industriales asi
milables.
Tendrn la consideracin de bienes inmuebles de naturaleza rsti
ca los terrenos que no figuren como urbanos, y las construcciones de
naturaleza rstica, considerando como tales a las que sean indispen
sables para el desarrollo de las explotaciones agrcolas, ganaderas o
forestales.
En el articulado de la Ley 39/1988 se dice que los Catastros
Inmobiliarios Rstico y Urbano estn constituidos por un conjunto de
datos y descripciones de los bienes inmuebles rsticos y urbanos, con
expresin de superficies, situacin, linderos, cultivos o aprovecha
mientos, calidades, valores y dems circunstancias fsicas, econmicas
y jurdicas que den a conocer la propiedad territorial y la definan en
sus diferentes aspectos y aplicaciones.
La formacin, conservacin, renovacin, revisin y dems funcio
nes inherentes a los catastros inmobiliarios, son competencia exclusi
va del Estado y se ejercen por la Direccin General del Catastro, direc
tamente o a travs de convenios de colaboracin con Ayuntamientos
o, en su caso, Diputaciones provinciales o Cabildos. La notificacin de
los valores catastrales se realiza por parte del Centro de Gestin
Catastral y Cooperacin Tributaria, a travs de las entidades locales o
de empresas de servicios especializadas, llegndose a realizar, en este
sentido, la gestin de estos tributos por parte de los diferentes muni
cipios.
El valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana esta
integrado por el valor del suelo y el de las construcciones. En el caso
del suelo la valoracin se debe efectuar a partir de sus circunstancias
urbansticas. La valoracin de las construcciones se efecta en funcin
de las condiciones urbansticas y de edificacin, su carcter histrico
artstico, su uso o destino,la calidad y antigedad de las mismas.
1
280 CARTOGRAFA: URBAN1SMO y DESARROLLO IN"MOBILlARIO
En el caso de la determinacin del valor catastral de los bienes de
naturaleza rstica se considera que est integrado por el valor del terre
no y el de las construcciones. El valor de los terrenos se calcula capitali
zando el inters que reglamentariamente se establezca, las rentas reales
o potenciales de los mismos, segn la aptitud de la tierra para la pro
duccin, los distintos cultivos o aprovechamientos y as mismo las mejo
ras introducidas en los terrenos de naturaleza rstica. Para los que
correspondan a explotaciones forestales se tendr en cuenta la edad de
plantacin, estado de la masa arbrea y ciclo de aprovechamiento.
Este impuesto se gestiona a partir del Padrn que comprende los
censos de bienes inmuebles, sujetos pasivos y valores catastrales, des
glosando los de naturaleza rstica y urbana, elaborado anualmente
para cada trmino municipal. En el caso del padrn de los bienes de
naturaleza urbana se tienen que incluir la referencia catastral y la base
liquidable del impuesto.
Catastro Polivalente
La base cartogrfica catastrat en forma de mapa topogrfico parce
lario, constituye un soporte indispensable para la gestin urbanstica
de los propios ayuntamientos. Son ellos los primeros destinatarios de
esta documentacin y sin su participacin y concurso en el proceso de
elaboracin, cualquier esfuerzo realizado en el proceso de formacin
catastral quedar limitado en el contenido de la informacin, que ser
incompleta para las finalidades catastrales.
De manera progresiva el Catastro evoluciona hacia una concepcin
polivalente, que contempla su utilizacin con finalidad urbanstica,
fiscal, jurdica, de gestin de los servicios tcnicos municipales y de
las estadsticas bsicas. De manera especiat la planificacin y gestin
urbanstica encuentra en la cartografa a escalas grandes, con la repre
sentacin de su parcelario, la informacin mas completa para la defi
nicin y comunicacin de los proyectos urbansticos. En definitiva, las
aplicaciones que se han de realizar en estos trabajos tienen como uni
dad elemental la dedicacin de cada una de las parcelas o propieda
des a un uso de suelo determinado. Y en este sentido el conocimiento
preciso del parcelario tiene un valor insustituible.
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CARTCX;RAFtA CATASTRAL 281
En el catastro polivalente no aparecen diferenciados los diferentes
conceptos cartogrficos y de la propiedad, antes al contrario los pri
meros son el soporte de referenciacin del parcelario, al que confieren
la precisin mtrica. La representacin grfica simultnea de datos
topogrficos y del trazado de las parcelas, permite su aplicacin a la
gestin de los proyectos tcnicos que se refieran al territorio: urbans
ticos, viarios, reforma agraria, obras de construccin e infraestructu
ras, as corno en el trazado de redes de servicios, electricidad, sanea
miento, conducciones de gas y de transmisin por cable, en todos los
cuales se precisan datos topogrficos y de la distribucin de la pro
piedad en cada una de las parcelas que se ven afectadas por la obra o
trazado de las redes de servicio.
Estadsticas catastrales
La obtencin de informacin geogrfica y catastral constituye una
tarea esencial cuando se tienen que realizar estudios territoriales de
tipo urbanstico o de valoracin inmobiliaria. El adecuado conoci
miento de las caractersticas urbansticas y de la realidad inmobilia
ria de una zona puede alcanzarse a travs de la informacin que
facilita la cartografa de los planes de urbanismo y de los planos e
informacin catastral.
Una primera aproximacin a los datos generales de carcter inmo
biliario puede conseguirse a partir de la informacin recopilada y
publicada por la Direccin General del Catastro, en la Base de Datos
de los Catastros Inmobiliarios, que pone a disposicin pblica,
desde el ao 1990, series estadsticas referidas a nivel municipal, del
Catastro Inmobiliario Urbano, del Catastro Inmobiliario Rstico y
del Impuesto sobre Bienes Inmuebles de naturaleza urbana y rsti
ca.
El acceso pblico a los datos catastrales, que debe garantizar la
reserva de la informacin de tipo personal e individual, se facilita en
estas series a travs de la acumulacin o agregacin de la informacin
de propietarios y parcelas en la unidad de referencia trmino munici
pal, en el que se encuentran localizadas.
I
282 CARTOGRAFA: URBAl'IISMO y DFSARROLLO INMOBILIARIO
Las cifras que se manejan para la elaboracin de las series esta
dsticas catastrales dan por si solas una primera idea de la impor
tancia de la informacin disponible para analizar el mercado inmo
biliario y su evolucin anual. Se contabilizan en ellas, en cuanto a
datos de base o de partida, 26 millones de inmuebles urbanos y 43
millones de inmuebles rsticos. Todos ellos estn descritos por su
titularidad, identificacin, localizacin, superficie, uso y dedicacin
del inmueble.
Las series estadsticas proporcionan informacin actualizada con
carcter anual. Las ltimas disponibles, que corresponden al ao
1999, han sido editadas en CD-ROM por la Direccin General del
Catastro, en el mes de diciembre del ao 2000. El conjunto de datos
existente, y all disponible, facilita una visin global de la actividad
inmobiliaria as como de su detalle y distribucin territorial por
comunidades autnomas, provincias y municipios.
Catastro urbano
La serie Estadsticas Bsicas por Municipios del Catastro Inmobiliario
Urbano, viene publicndose, como las dems series antes citadas, desde
el ao 1990, aunque esta serie se completa desde el ao 1994 con la esta
dstica de parcelas catastrales, en la que constan el nmero de parcelas
construidas y el de solares. En su elaboracin se han incluido los datos
de todos los municipios espaoles excepto los de la Comunidad Foral de
Navarra y el Pas Vasco. Los datos de los municipios correspondientes a
Navarra y Guipzcoa se publican de manera separada como anexos a
las series estadsticas.
Se incluyen en esta estadstica todos los bienes inmuebles de natu
raleza urbana. A efectos de consulta, siempre aconsejable, de los datos
publicados por la Direccin General de Catastro conviene tener en
cuenta que se define como unidad urbana todo inmueble con una
relacin de propiedad perfectamente delimitada a efectos fiscales. La
unidad bsica de informacin utilizada en esta estadstica es la parce
la catastral urbana, considerada como la unidad diferenciada de suelo
con o sin construccin.
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CARTOGRAFA CATASTRAL 283
Se aclara en las notas explicativas que el Catastro Inmobiliario
Urbano da una informacin esencial sobre el suelo disponible a efec
tos de edificacin y sobre las caractersticas bsicas de las edificacio
nes existentes. En esta estadstica se diferencia el concepto de catastral
de suelo del concepto urbanstico de solar, en el sentido de considerar
a este ltimo como un suelo urbano que cumple con todos los requi
sitos urbansticos para que se pueda otorgar una licencia de construc
cin. En el concepto catastral de parcela de suelo se incluyen todas las
parcelas no edificadas que se encuentren localizadas en suelo consi
derado de naturaleza urbana.
El nmero total de parcelas catastrales es de 11,5 millones. Aparece
reseada su distribucin por comunidades autnomas destacando el
nmero de parcelas de Andaluca que cuenta con una cifra superior a
los 2 millones, Castilla y Len, Catalua, Galicia y la Comunidad
Valenciana que superan la cifra de un milln de parcelas. En el otro
extremo citar a La Rioja y Cantabria que no llegan a las 150.000 par
celas.
El nmero de solares alcanza la cifra total de 2 millones de unida
des. Superan los 320.000 Castilla y Len, y Catalua. Andaluca tiene
298.000 y superan la cifra de 200.000 Castilla-La Mancha, Galicia y la
Comunidad Valenciana. No llegan a la cifra de 25.000 solares la
Comunidades de Cantabria y La Rioja.
Entrando ya en el contenido de la informacin estadstica podemos
obtener las cifras que reflejen la riqueza inmobiliaria en el mbito
urbano as como su evolucin anual, a travs de los siguientes datos
expresados para cada uno de los municipios: nmero de unidades
urbanas, valor catastral, valores anteriores medios por unidad urba
na, parcelas de suelo, parcelas construidas, superficies de parcelas
catastrales y fecha de la revisin de los valores catastrales.
La referencia catastral que identifica cada inmueble se compone de
20 caracteres, de los cuales los 14 primeros se refieren a la identifica
cin de la parcela catastral, los cuatro siguientes definen la unidad
urbana dentro de cada parcela catastral y los dos ltimos son dgitos
de control. Esta referencia tiene la consideracin formal de identifica
284 CARTOGRAFA: URBA'\ISMO y DESARROLLO l'\lMOBILIARIO
dor oficial y obligatorio de los bienes inmuebles, de tal manera que
cada uno de ellos tiene as una nica referencia.
Una visin global de la distribucin del valor catastral, a partir de
los datos facilitados en esta publicacin, permite afirmar que los
municipios de mayor tamao, el 10,3% del total acumulan el 86% del
citado valor catastral del total del pas. Por el contrario el 77% de los
municipios, en los que se engloban los de menor tamao, tan solo
alcanzan el 5,2% del valor catastral.
La evolucin de las grandes cifras que definen la estimacin del
valor inmobiliario, a partir de los datos de ao 1990, en el que se
contabilizaron 20,7 millones de unidades urbanas, con un valor
catastral de 50,S billones de pesetas; sealaron un crecimiento abso
luto hasta el ao 1995 de 2,7 millones de unidades urbanas y 26,3
billones de pesetas; llegando a situarse en el ao 1999 en los 25,9
millones de unidades urbanas valoradas en 112,5 billones de pese
tas.
En este estudio se manejan como cifras globales un nmero de par
celas urbanas de 11,5 millones de unidades, y la correspondiente
superficie ocupada de suelo de 827.440 hectreas. En relacin con las
grandes cifras es de destacar tambin que el numero de unidades
urbanas situadas en los municipios en los que est enclavada la capi
tal de la provincia, se estiman en 7,8 millones de unidades con un
valor catastral de 43,4 billones de pesetas, que representa un 39% del
total. Tambin se deduce que el mximo valor catastral medio por
unidad urbana se da en A Corua con una cifra de 7,9 millones de
pesetas por unidad urbana y el valor mnimo en Murcia con 2,9 millo
nes de pesetas.
Catastro de rstica
La serie Estadsticas Bsicas por Municipios del Catastro Inmobiliario
Rstico, aporta una informacin de gran utilidad para la realizacin
de trabajos de valoracin inmobiliaria que se refieran a actuaciones en
terrenos no vinculados directamente a los asentamientos de carcter
urbano.
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CARTOGRAFA CATASTRAL 285
Como antes se ha sealado, la existencia de una base topogrfica
del catastro es indispensable para que pueda considerarse su validez
en aplicaciones jurdicas o urbansticas, y en un sentido general como
polivalente. Por ello es interesante citar la naturaleza de la documen
tacin grfica que est disponible por municipios. Los datos globales
indican que existen 61 municipios que tan solo cuentan con avance
catastral y 1.400 con fotografas areas, el denominado anteriormente
como catastro fotogrfico, 2.483 con planos parcelarios, 3.045 con
ortofotos y 583 con planos de concentracin. Aparecen 6 municipios
sin documentacin y uno en amillaramiento.
La informacin estadstica recogida se refiere a los datos siguientes:
tipo de cartografa o soporte fotogrfico utilizado en la delimitacin
parcelaria, ao de realizacin de los trabajos de renovacin catastral,
titulares catastrales, superficie en la que se realizaron los trabajos
catastrales, nmero de parcelas y subparcelas y su valor catastraL
Agregando los datos de los 7.579 municipios se contabilizan un
total de 8.087.215 titulares catastrales, con cerca de 43 millones de par
celas y 56 millones de subparcelas, abarcando en su conjunto una
superficie de 47,3 millones de hectreas. Una parcela de rstica se
define por el terreno delimitado por una lnea poligonal, pertenecien
te a un solo titular catastral. Dentro de una parcela quedan definidas
las subparcelas por cada uno de los diferentes tipos de cultivo o apro
vechamiento existentes.
La valoracin de los bienes inmuebles de naturaleza rstica se rea
liza por cada una de las subparcelas teniendo en cuenta su superficie,
tipo de cultivo e intensidad productiva. El valor correspondiente a
cada parcela es el resultante de la suma de los valores de sus subpar
celas.
Se ha renovado la informacin con datos actualizados en 5.769
municipios del total de 7.579. Por su utilidad en la realizacin de estu
dios de valoracin inmobiliaria se debe tener en cuenta que existe
informacin en soporte digital en 2.612 municipios, lo que representa
una superficie de alrededor de 16 millones de hectreas y 12 millones
de parcelas.
,
286 CARTOGRAFA: URBANISMO y DESARROLLO INMOBILIARIO
Presentan cifras prximas al 50% de los municipios con informa
cin del parcelario de rstica en soporte digital las Comunidades
Autnomas del Principado de Asturias, Canarias, Cantabria,
Catalua, Illes Balears y Madrid. El conocimiento del soporte grfico
con el que se realizaron los trabajos, cartografa de gran escala o bien
ortofotos, permite determinar la calidad de estos documentos y su
posible aplicacin a los trabajos o estudios urbansticos o inmobilia
rios.
Se considera que la consulta a los datos de esta serie del catastro de
rstica es muy recomendable para las personas relacionadas con tare
as y proyectos urbansticos y de valoracin inmobiliaria, ya que la
superficie ocupada por bienes de naturaleza rstica llega prctica
mente al 97% de la superficie total del territorio.
La superficie media por parcela es de 1,11 hectreas, si bien es pre
ciso tener en cuenta las fuertes divergencias de esta cifra con las dedu
cidas para cada una de las Comunidades Autnomas. En el caso par
ticular de Canarias, Galicia, Asturias, La Rioja y Valencia el 70% de las
parcelas son inferiores a esa cifra, estn por debajo de una hectrea.
Mientras que en Andaluca, Baleares, Catalua, Extremadura y
Madrid el 75% de las parcelas son superiores a la citada cifra de una
hectrea.
Catastro y Registro de la Propiedad
La definicin cartogrfica del parcelario, delimitando con precisin
y exactitud la forma y situacin de las fincas rsticas y urbanas, es
una necesidad ampliamente sentida en distintos sectores de nuestro
pas. Para profundizar en las condiciones de seguridad con que se
efectan las transmisiones inmobiliarias, se requiere la utilizacin de
un mapa topogrfico parcelario, continuo a lo largo de todo la geo
grafa nacional, que sea el soporte y referencia de la identificacin y
delimitacin territorial de la propiedad inmobiliaria rstica y urbana.
Es evidente que la identificacin grfica de una finca o parcela
puede ser una ayuda muy estimable, y en muchos casos insustituible,
para auxiliar a aquellas personas que tengan que efectuar la localiza
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CARTOGRAFA CATASTRAL 287
cin en campo de una finca y solo dispongan de documentacin des
criptiva sobre la propiedad. En este sentido se puede afirmar que la
identificacin de una finca a travs de una descripcin literal, en la
que se especifiquen en un documento escrito, los trazados de los lin
deros y la situacin de sus marcos, presenta notables dificultades e
inseguridad para su replanteo en campo.
En una descripcin escrita, los parajes se mencionan por sus top
nimos, y los linderos por su descripcin respecto a detalles geogrfi
cos, en aquellos casos en que estos pudieran existir, o por su simple
relacin con las fincas colindantes. Con esos datos puede resultar una
tarea muy complicada identificar la finca descrita. Llevar el contenido
de estos documentos a su realidad territorial exige, en la mayor parte
de las ocasiones, contar con una persona que conozca la zona en que
esta enclavada la finca, y su historia reciente, para auxiliamos en su
localizacin e identificacin.
Por el contrario la identificacin de una finca que est representa
da en un plano topogrfico o en una ortofoto presenta una gran faci
lidad para cualquier persona. Una base cartogrfica, cuando rene
requisitos mtricos y se ha levantado siguiendo un proceso tcnico
correcto, que asegure su referenciacin geodsica, permite dar fe de
la situacin de la finca, de sus marcos, de sus linderos y de su super
ficie exacta.
Por otra parte, y ello es de una gran trascendencia para la seguridad
jurdica de la propiedad, permite el replanteo topogrfico de las fin
cas en el caso hipottico de que hubieran desaparecido sus marcos,
bien a causa de catstrofes naturales, inundaciones, o cualquier otra
circunstancia que pueda provocar la destruccin o desplazamiento de
los puntos que la delimitan en el terreno.
La creciente utilizacin de ortofotos en los trabajos catastrales, con
la identificacin y dibujo del parcelario sobre una imagen visual fcil
mente reconocible por su inmediata relacin con el paisaje, permite
avanzar con seguridad en la generalizacin de la utilizacin de las
representaciones cartogrficas entre las personas relacionadas con
esta actividad. Junto a ello, la facilidad y simplificacin de los equi
288 CARTOGRAF1A: URBANISMO y DESARROLLO INMOBILIARIO
pamientos informticos, que han conseguido acercar a los usuarios el
uso de mapas a travs de ordenadores, nos sita ante una nueva posi
bilidad de vinculacin del catastro y los registros de la propiedad a
travs de la cartografa.
En este sentido hay que destacar y efectuar una valoracin muy
positiva de la iniciativa de la Direccin General de los Registros y del
Notariado, sobre implantacin de la base cartogrfica en los Registros
de la Propiedad, mediante una Instruccin de dos de marzo de 2000.
A estos efectos han suscrito un Convenio de cooperacin para la rea
lizacin de cartografa informatizada e intercambio de informacin
grfica con la Direccin General del Catastro y el Colegio de
Registradores de la Propiedad y Mercantiles, que se iniciar en los
Registros de las provincias de Jan, Ciudad Real, Badajoz y Castelln.
Ley 48/2002, de 23 de diciembre, del Catastro Inmobiliario.
Con la reciente publicacin de la Ley 48/2002, del Catastro
Inmobiliario, se produce un importante y deseado cambio en la orien
tacin de la legislacin catastral espaola. Se introduce junto a la cl
sica concepcin del catastro como instrumento esencial en aplicacio
nes de finalidad fiscal su valor complementario en otras reas de ges- .
tin en las que puede ser utilizado como representacin y referencia
del territorio. En este sentido se expresan, en la exposicin de motivos
de la citada Ley, de manera detallada los criterios en los que se apoya
la elaboracin del nuevo texto legislativo, afirmando que junto a la
finalidad tributaria, origen y principal uso del Catastro en Espaa,
aparecen en la actualidad nuevas orientaciones, que le aportan la con
sideracin de infraestructura de informacin territorial.
Considera, de esta forma, el legislador que la informacin que contie
ne el Catastro se plantea como una necesidad para numerosas activida
des, citando como usuarios a todas las administraciones pblicas, feda
tarios, empresas y ciudadanos en generaL En otras palabras evoluciona,
en este sentido, la concepcin de nuestro catastro hacia un planteamien
to polivalente, en el que el mapa topogrfico parcelario ha de ser uno de
sus pilares esenciales, en su propia condicin de infraestructura en el
que se sustenta la referenciacin territorial y la de su parcelario.
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CARrOCRAFfA CATASTRAL 289
Es evidente que el Catastro, contemplado en la dimensin geogr
fica que le aporta la cartografa, al contar con la representacin simul
tanea de la topografa del suelo y de las parcelas que delimitan la pro
piedad inmobiliaria, contiene los datos bsicos que se precisan para
desarrollar cualquier proyecto de ordenacin o gestin territorial, en
la mayor parte de los casos referidos a las competencias que corres
ponden a la poltica municipal o local. Es en ese mbito, en el que las
empresas y organizaciones pblicas, tienen que encontrar en la docu
mentacin cartogrfica catastral el adecuado soporte a sus activida
des, con la descripcin precisa y detallada del territorio. Este es uno
de los servicios esenciales que debe prestar un catastro moderno de
carcter polivalente.
En cuanto infraestructura de informacin el Catastro tiene que jugar
un papel relevante en la actividad profesional pblica y privada rela
cionada con el suelo y la distribucin de su propiedad. El conjunto de
datos catastrales, tanto de naturaleza cartogrfica como relativos a la
descripcin de los bienes inmuebles, constituyen la mas amplia base
informativa territorial que podamos tener ante nosotros. Su disponibi
lidad es una condicin necesaria para el desarrollo eficiente de las
diversas funciones y responsabilidades relacionadas con numerosos
campos, que no se limitan a aquellos de contenido nicamente tributa
rio, entre los que cabe sealar como caractersticos por la adecuacin de
la informacin para su inmediata utilizacin el urbanismo, la clasifica
cin de los distintos usos del suelo, el replanteo y ubicacin en el terri
torio de la propiedad inmobiliaria a partir de registros literales, y de
manera plena en la gestin de la poltica territorial.
Se puede justificar la motivacin y existencia de esta Ley, que tiene
como objetivo establecer y regular la configuracin y actividad catas
tral, en el esfuerzo de superacin de la concepcin fiscal tradicional,
para darle ese carcter polivalente que ha de permitir su utilizacin
en mltiples actividades. Se ha de conseguir para ello, de manera
progresiva, en un proyecto de futuro,la coordinacin del catastro con
la documentacin territorial existente en los diferentes organismos de
las administraciones pblicas, asegurando con ello la debida identi
dad y correspondencia entre la informacin catastral y la contenida en
otros archivos relacionados.
I
290 CARTOGRAFA: URBAt'\IISMO y DESARROLLO INMOBILIARIO
De manera especial este proceso debe conducir a la concordancia de
los datos catastrales, en especial los topogrficos de delimitacin de la
propiedad inmobiliaria, con aquellos otros de esta misma naturaleza
que figuran en los planos y normativa urbanstica municipal, y en la
documentacin grfica sobre que establezca la definicin de los dife
rentes usos y dedicaciones del suelo. De esta forma el parcelario catas
tral tendr la consideracin de referencia documental sobre la que se
elabora y ejecuta la planificacin urbanstica del territorio. Tambin,
en cuanto a la delimitacin territorial, ha de procurarse la coinciden
cia de las lneas lmite de delimitacin jurisdiccional de trminos
municipales, que figuran en la documentacin catastral, con la corres
pondiente a las actas oficiales y cuadernos de campo de deslinde
municipaL
En particular debe contemplarse el caso de delimitacin territorial
de la zona martimo-terrestre, y su representacin en el parcelario
catastral, cuando se trata de municipios costeros. De muy relevante es
preciso calificar la contribucin del parcelario topogrfico para com
plementar y dar dimensin geogrfica a la descripcin literal de los
datos del Registro de la Propiedad. Avances importantes se han pro
ducido en la coordinacin con el Registro en la ejecucin de proyectos
de concentracin parcelaria, mediante la inscripcin, con documenta
cin cartogrfica, de la descripcin de las fincas resultantes del proce
so de concentracin. Por otra parte la base catastral tiene un gran inte
rs en el desarrollo de trabajos de infraestructuras viarias o de deslin
de y delimitacin territorial de la obra pblica, tanto en los procesos
de identificacin de las fincas afectadas por sus trazados como en la
delimitacin del parcelario resultante.
Naturaleza de los datos catastrales.
Una primera consideracin sobre la naturaleza de los datos catas
trales viene establecida en la exposicin de motivos de la Ley. En ella
se expresa una precisin esencial para entender y valorar la relacin
existente, en cada caso, entre ellos datos que figuran en el Catastro y
los contenidos en el Registro de la Propiedad. De manera explicita se
cita al Registro de la Propiedad como institucin que tiene atribuida
la responsabilidad de garantizar la proteccin de los derechos inscri
tos, del trfico j
registro que tier
derechos reales
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CARTOGRAFA CATASTRAL 291
tos, del trfico jurdico inmobiliario, con la consideracin de nico
registro que tiene efectos de fe pblica respecto de la titularidad y
derechos reales sobre bienes inmuebles.
Se atribuye al Catastro la consideracin de registro administrativo
al servicio de los principios constitucionales de generalidad y justicia
tributaria, que facilita la asignacin equitativa de los recursos pbli
cos; configurando de manera precisa los conceptos catastrales de bien
inmueble y de titular, al tiempo que se estable una regulacin de la
posicin de este ltimo ante la Administracin. Por otra parte se acla
ra en la Ley 48/2002 que, a los solos efectos catastrales, los datos con
tenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos, salvo prueba
en contrario.
As mismo se determinan y establecen los procedimientos de incor
poracin de los bienes inmuebles al Catastro, apoyndolos en la cola
boracin municipal, dando por otra parte, de manera explcita, con
tinuidad a la norma de actualizacin de titularidades catastrales que
se sustenta en la eficiente colaboracin de Notaras y Registros de la
Propiedad, contenida en la Ley 13/1996.
Se define as el Catastro Inmobiliario como un registro administra
tivo dependiente del Ministerio de Hacienda en el que se describen
los bienes inmuebles rsticos, urbanos y de caractersticas especiales.
Debe considerarse la referencia a la naturaleza del Catastro como un
registro administrativo de bienes inmuebles, a diferencia de la defini
cin antes realizada de atribuir al Registro de la Propiedad la consi
deracin de registro de derechos.
Los bienes inmuebles se clasifican a efectos catastrales, dependien
do de la naturaleza del suelo en el que estn enclavados en urbanos,
rsticos o de caractersticas especiales.
En el Catastro figura la descripcin de los bienes inmuebles a par
tir de sus caractersticas fsicas, econmicas y jurdicas. Contiene por
lo tanto datos diversos de la propiedad inmobiliaria que han de estar
referidos a una base cartogrfica, que en la Ley se califica con la con
sideracin de infraestructura territorial, debiendo reunir por ello los
292 CARTOGRAFA: URBANISMO y DESARROLLO INMOBILIARIO
requisitos de precisin en su trazado topogrfico, al vincularse a la
red geodsica que, por otra parte, le proporciona la localizacin geo
grfica precisa de todos los elementos representados y de su parcela
rio, asegurando, al mismo tiempo, su homogeneidad con otros levan
tamientos cartogrficos.
Se define, en el texto, el concepto de bien inmueble, con referencia
exclusiva a efectos catastrales, como la parcela o porcin del terreno
de una misma naturaleza, enclavada en un trmino municipal y cerra
do por una lnea poligonal, que delimite el mbito espacial del dere
cho de propiedad de un propietario o de varios proindiviso y, en su
caso, las construcciones enclavadas en dicha parcela, cualquiera que
sea su dueo, y con independencia de otros derechos que recaigan
sobre el inmueble. El carcter urbano o rstico del inmueble depen
der de la naturaleza del suelo en el que est enclavado.
Se atribuye la condicin de suelo de naturaleza urbana al que est
clasificado por el planeamiento urbanstico como urbano. Se excepta
de la consideracin de suelo de naturaleza urbana el que integre los
bienes inmuebles de caractersticas especiales. Es suelo rstico aquel
que no tenga la consideracin de urbano ni este integrado en un bien
inmueble de caractersticas especiales.
Tienen la consideracin de bienes inmuebles de caractersticas
especiales aquellos dedicados a la produccin de energa, presas, sal
tos de agua y embalses, autopistas, carreteras y tneles de peaje, aero
puertos y puertos comerciales.
Titularidad catastral.
Los titulares catastrales son aquellas personas naturales o jurdicas
que figuran dadas de alta en el Catastro Inmobiliario por ostentar la
titularidad de un bien inmueble sobre alguno de los siguientes dere
chos: el de concesin administrativa sobre el bien inmueble o sobre
los servicios pblicos a que se halle afecto, el derecho real de superfi
cie, el derecho de usufructo, considerado como el derecho a disfrutar
de bienes ajenos con la obligacin de respetar su forma y sustancia, y
el derecho de propiedad.
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CARTOGRAFA CATASTRAL 293
Cuando un bien inmueble o alguno de los derechos mencionados
pertenezca pro indiviso a una pluralidad de personas, la titularidad
catastral se atribuir a la comunidad constituida por todas ellas.
Debe tenerse en cuenta que en caso de discrepancia entre la identi
dad del titular catastral y la del propietario segn el Registro de la
Propiedad, se tomar en cuenta a efectos de Catastro, siempre que
figure la referencia catastral en el citado Registro de la Propiedad, la
titularidad que resulte del mismo.
La incorporacin de los bienes inmuebles al Catastro y, en su caso
la alteracin de sus caractersticas cuando se produzca, debe ser reali
zada con carcter obligatorio por parte de los titulares, y llevar con
sigo, en todo caso la asignacin de valor catastral por parte de la
Administracin. Esta obligacin se extiende a la modificacin de
cuantos datos sea necesario para que la descripcin de los inmuebles
concuerde con la realidad.
La comunicacin de estos datos debe realizarse mediante procedi
mientos regulados de declaraciones, comunicaciones y solicitudes, o
bien mediante los de subsanacin de discrepancias, as como las que
se deriven de las actuaciones de la inspeccin catastral y del procedi
miento de valoracin. En el procedimiento de declaracin se mani
fiesta o reconoce ante el Catastro Inmobiliario que se han producido
un alta, una baja o bien la modificacin de la descripcin catastral de
los inmuebles. Las solicitudes de incorporacin de titularidad se for
mularan por parte del titular del derecho correspondiente y las de
baja por quien figurando como titular catastral hubiera cesado en el
derecho que origin la titularidad.
Se definen como comunicaciones las realizadas por Notarios y
Registradores de la Propiedad; las que formulen los ayuntamientos res
pecto de aquellas actuaciones que supongan la concesin de licencias o
autorizaciones municipales de actividades susceptibles de generar un
alta, baja o modificacin catastral; las que se realicen por parte de las
Administraciones en los casos de concentracin parcelaria, deslinde
administrativo, expropiacin forzosa y aquellos actos de planeamiento
y de gestin urbarstica que se determinen de manera reglamentaria.
294 CARTOGRAFA: URBA::-.n:SMO y DESARROLLO 1"JMOBILlARIO
Es oportuno citar aqu la Ley 24/2001, que en su disposicin adi
cional vigsima octava hace una referencia al contenido y gestin de
las denominadas bases grficas por parte del Registro de la
Propiedad. De hecho incorpora a la Ley Hipotecaria el siguiente con
tenido: "Podr completarse la identificacin de la finca mediante la
incorporacin al ttulo inscribible de una base grfica o mediante su
definicin topogrfica con arreglo a un sistema de coordenadas geo
grficas referido a las redes nacionales geodsicas y de nivelacin en
proyecto expedido por tcnico competente". Finalmente dice que "los
registradores dispondrn de aplicaciones informticas para el trata
miento de bases grficas que permitan su coordinacin con las fincas
registrales y la incorporacin a stas de la calificacin urbanstica,
medioambiental o administrativa correspondiente".
Son objeto de declaracin o comunicacin la realizacin de nuevas
construcciones, ampliacin, rehabilitacin, demolicin o derribo de las
ya existentes, sin incluir aquellas que tengan como objeto la conserva
cin o mantenimiento de los edificios o afecten a sus caractersticas
ornamentales o decorativas. Por otra parte tambin se incluyen en este
apartado la segregacin, divisin, agregacin y agrupacin de bienes
inmuebles y la adquisicin de la propiedad por cualquier ttulo.
Valor catastral
Se establece como valor catastral el determinado objetivamente
para cada bien inmueble a partir de los datos obrantes en el Catastro
Inmobiliario, y estar integrado por el valor catastral del suelo y el
valor catastral de las construcciones. Para su determinacin se fijan
criterios relativos a la localizacin del inmueble, las circunstancias
urbansticas que afecten al suelo y su aptitud para la produccin, as
mismo el coste de la ejecucin material de las construcciones, el uso.
calidad y antigedad de la edificacin, su carcter histrico-artstico y
las circunstancias y valores del mercado. En todo caso el valor catas
tral de los inmuebles no podr superar el valor de mercado.
En este sentido la determinacin del valor catastral se efectuar
mediante la aplicacin de la correspondiente ponencia de valo:res..
que ha de recoger los criterios establecidos de manera reglamenta
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CARTOGRAFA CATASTRAL 295
ria, los mdulos de valoracin, planeamiento urbanstico y aquellos
otros que puedan resultar necesarios para llevar a cabo este clcu
lo.
La elaboracin de las ponencias de valores se llevar a cabo por
parte de la Direccin General del Catastro, bien directamente o a tra
vs de los convenios de colaboracin que puedan realizarse con otras
Administraciones Pblicas. Para su aprobacin las ponencias han de
someterse a informe del los ayuntamientos interesados. Los acuerdos
de aprobacin de las ponencias se publican en el Boletn Oficial de la
Provincia respectiva, y pueden ser recurribles en va econmico
administrativa.
Acceso a los datos catastrales
En relacin con el contenido de esta Leyes preciso citar la disposi
cin adicional segunda de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de
medidas fiscales, administrativas y de orden social, en la que se regu
la el acceso a los datos catastrales. Se dice que todos podrn acceder a
la informacin de los inmuebles de su propiedad y a la informacin
de datos no protegidos contenidos en el catastro. Se atribuye la consi
deracin de datos protegidos al nombre, apellidos y domicilio de
quienes figuren inscritos.
El acceso a los datos catastrales protegidos solo podr realizarse
mediante el consentimiento expreso, especfico y por escrito del afec
tado. Tambin en aquellos casos que supongan la ejecucin de pro
yectos de investigacin de carcter histrico, cientfico o cultural
siempre que estn auspiciados por universidades o centros de inves
tigacin y hayan sido calificados como relevantes por parte del
Ministerio de Hacienda.
Esta autorizacin tambin se contempla en los casos en que sea pre
cisa la identificacin de las parcelas colindantes por parte de aquellos
que figuren en el Catastro como titulares del Impuesto sobre Bienes
Inmuebles. Un ltimo caso es el de los herederos y sucesores respec
to de los bienes inmuebles del causante o transmitente que figure ins
crito en el Catastro.
296 CARTOGRAFA: URBA1\;lSMO y DESARROLLO INMOBILIARIO
Para efectuar la solicitud de documentacin catastral hay que tener
en cuenta que esta se elabora y gestiona por trminos municipales. Su
contenido queda determinado por un conjunto de documentos de
naturaleza literal y de cartografa, con los datos siguientes: divisin
municipal en polgonos, relacin de parcelas y propietarios, referen
cia catastral de cada una de las parcelas, los de su localizacin geo
grfica y los datos topogrficos de descripcin de los linderos de los
bienes y su representacin grfica, la superficie de cada una de las
parcelas, el uso o destino y la clase de cultivo o aprovechamiento, as
como la calidad de las construcciones, el valor catastral y el titular
catastral.
El acceso a los datos se facilita a travs de la referencia catastral, que
se define como el cdigo alfanumrico que permite situar de manera
inequvoca y localizar a cada uno de los bienes inmuebles sobre la car
tografa catastraL A semejanza del NIF en el caso de las personas fsi
cas, puede considerarse que hace las funciones de identificador de
cada uno de los bienes inmuebles. En el caso de los bienes de carcter
urbano, la referencia catastral consta de 20 caracteres, los 7 primeros
sirven para identificar la finca o parcela, los 7 siguientes expresan la
hoja del plano que contiene a la finca o parcela, siendo los cuatro
siguientes los que identifican el local o piso dentro de la finca. Los 2
ltimos que completan los 20 nmeros de la referencia son dgitos de
controL
En el caso de la referencia catastral de rstica tambin consta de 20
caracteres, que en este caso determinan la identificacin de la parcela
en base a los datos del municipio y delegacin de Hacienda a que per
tenece, el nmero del polgono catastral, correspondiente a la subdi
visin en polgonos efectuada en de cada uno de los trminos muni
cipales, y el nmero de la parcela dentro del polgono. Tambin se
mantienen los dos ltimos nmeros como dgitos de controL
Los documentos oficiales acreditativos de los datos que aparecen
recogidos en las bases de datos del Catastro son los certificados catas
trales. La informacin que se facilita en relacin con los contenidos
catastrales de tipo alfanumrico o grfico tiene los siguientes sopor
tes: certificaciones literales, certificaciones descriptiva y grfica, car
tografa y ortof,
municipios en le
de fotografas a
Las ortofotos (
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Topogrfico Nac
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siguientes sopor
va y grfica, car-
CARTOGRAFA CATASTRAL 297
tografa y ortofotografas en papel o versin digital ( en aquellos
municipios en los que haya sido elaborada y est disponible) y copia
de fotografas areas.
Las ortofotos disponibles, bien en versin digital o papel, han sido
obtenidas con carcter general a la escala 1:5.000. Una hoja del Mapa
Topogrfico Nacional a escala 1:50.000 se subdivide en 66 hojas de
esta escala, lo que representa una superficie por hoja de 810 hectre
as. Los vuelos fotogramtricos utilizados en el proceso de ortopro
yeccin se han realizado a escala 1:18.000. En determinadas zonas del
territorio clasificado como de tipo rstico, en el que existan elevados
grados de parcelacin ,las ortofotos se obtienen a escala 1:2.000, par
tiendo de vuelos a escala 1:15.000
Los datos en los modelos digitales se facilitan en raster. La proyec
cin utilizada es la UTM, referida a los husos 29, 30 Y 31 Y sistema de
referencia ED-50. En relacin con estos productos debe aadirse que
se seala en la Ley 24/2001, que "se considerar renovado el catastro
de los bienes inmuebles de naturaleza rstica de los municipios en los
que la rectificacin de las caractersticas catastrales se haya realizado
sobre ortofotomapas y dispongan, a la entrada de esta Ley, de carto
grafa digitalizada".
La cartografa urbana, obtenida por restitucin numrica, a escalas
1:500 o 1:1.000, para la identificacin y localizacin de parcelas, se rea
liza por municipios, figurando las lneas que definen las manzanas,
edificios, ejes de calles, volmenes edificados, alturas de los edificios,
mobiliario urbano, puntos topogrficos de control, se facilita en
Formato de Intercambio de Cartografa Catastral-FrCC y mismo siste
ma de proyeccin y referencia que el especificado en el caso anterior.
La cartografa rstica a escalas 1:5.000 o 1:2.000, contiene informacin
sobre el parcelario real, polgonos, toponimia, delimitacin munici
pal, provincial o autonmica, vas de comunicacin, caminos, sendas
e hidrografa.