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BACHARELADO EM DIREITO DIREITO CIVIL CONTRATOS

PROF. MS. MAKVEL REIS NASCIMENTO

A ula C om ra e V d p en a

1 CONTRATOS

EM ESPCIE

O legislador estabelece regras especficas para cada tipo de contrato. 1.1 COMPRA E VENDA o contrato em que o vendedor compromete-se a transferir ao comprador o domnio de coisa mvel ou imvel mediante uma remunerao (preo). Dois so os em estudo:

ELEMENTOS DO CONTRATO

i) coisa ii) preo [compromete-se] O

CONTRATO DE COMPRA E VENDA TRANSLATIVO ,

pois o vendedor se compromete a

transferir o domnio. Lembramos que no sistema brasileiro o que transfere a propriedade do imvel o registro do ttulo. Como dito antes este ttulo translativo, vez que uma vez registrado haver a transferncia do domnio.

Percebe-se que na compra e venda o vendedor no possui obrigao de dar, apenas o comprador. Este d o preo. Aquele no tem a obrigao de dar a coisa, apenas a de transferir a propriedade.

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Frise-se que se o bem for mvel, a mera tradio transfere a propriedade. [objeto] Bens mveis e imveis podem ser objeto da compra e venda. Cumpre lembrar que obrigatoriamente esses bens devem ser corpreos, tambm conhecidos como tangveis. J os incorpreos so intangveis. Havendo bens incorpreos, o contrato para transferir a sua propriedade chama-se cesso de direitos. 1.2 ELEMENTOS ESSENCIAIS DA COMPRA E VENDA i) partes necessria a presena de agente capaz. No obstante, existe uma capacidade especial para certos tipos de contratos - conhecida como legitimao. uma regra especfica para determinado tipo de contrato. Por exemplo, a pessoa casada no tem capacidade especial para vender imveis. Para faz-lo deve existir a vnia conjugal pela qual se atribui a legitimao. A vnia conjugal vem descrita no art. 1.647 do CC, in verbis:

Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cnjuges pode, sem autorizao do outro, exceto no regime da separao absoluta: I - alienar ou gravar de nus real os bens imveis; direitos; III - prestar fiana ou aval; comuns, ou dos que possam integrar futura meao.
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II - pleitear, como autor ou ru, acerca desses bens ou

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IV - fazer doao, no sendo remuneratria, de bens

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Pargrafo nico. So vlidas as doaes nupciais feitas aos filhos quando casarem ou estabelecerem economia separada.

Se no houver vnia conjugal na compra e venda o art. 1.649 traz uma sano:
Art. 1.649. A falta de autorizao, no suprida pelo juiz, quando necessria (art. 1.647), tornar anulvel o ato praticado, podendo o outro cnjuge pleitear-lhe a anulao, at dois anos depois de terminada a sociedade conjugal. Pargrafo nico. A aprovao torna vlido o ato, desde que feita por instrumento pblico, ou particular, autenticado.

Portanto, na ausncia de vnia conjugal o contrato anulvel em at dois anos da dissoluo da sociedade conjugal. Nos casos de ausncia de vnia, o CC16 tornava o ato nulo. Contudo, hoje o ato seria anulvel. Temos, portanto, um problema de direito intertemporal. Como o princpio do tempus regit actum no que tange validade do ato, devemos nos utilizar da ao declaratria de nulidade, lembrando que ela imprescritvel. ii) coisa A coisa objeto da compra e venda deve ser lcita, possvel, determinada ou determinvel, sob pena de nulidade art. 166. Esses so os requisitos bsicos. Para a compra e venda, ademais, a coisa deve ser alienvel (in commercio). So coisas (in)alienveis:
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1) o bem gravado com clusula de inalienabilidade no pode ser objeto de compra e venda

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2) bem pblico Nessa situao devemos ver o art. 100:

Art. 100. Os bens pblicos de uso comum do povo e os de uso especial so inalienveis, enquanto conservarem a sua qualificao, na forma que a lei determinar.

O bem pblico que pode ser alienado o dominical, nos termos do art. 101:

Art.

101.

Os

bens

pblicos

dominicais

podem

ser

alienados, observadas as exigncias da lei.

3) BEM DE FAMLIA Pode ser de duas espcies: 3.1) legal Lei 8.009/90 (O bem protegido automaticamente pela lei). alienvel. 3.2) convencional ou voluntrio arts. 1.711 e ss. Essa espcie exige escritura pblica ou testamento devidamente registrado de forma a
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dar punibilidade.

Art. 1.717. O prdio e os valores mobilirios, constitudos como bem da famlia, no podem ter destino diverso do previsto no art. 1.712 ou representantes legais, ouvido o Ministrio Pblico.

serem alienados sem o consentimento dos interessados e seus

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PROF. MS. MAKVEL REIS NASCIMENTO Art. 1.712. O bem de famlia consistir em prdio residencial urbano ou rural, com suas pertenas e acessrios, destinando-se em ambos os casos a domiclio familiar, e poder abranger valores mobilirios, cuja renda ser aplicada na conservao do imvel e no sustento da famlia.

Percebam que se o Ministrio Pblico precisa ser ouvido, necessrio que o bem de famlia seja extinto por sentena para ser alienvel, vez que o parquet s poder ser ouvido judicialmente. Logo, como regra, o bem de famlia convencional no pode ser objeto de compra e venda. 4) COISA QUE NO EXISTE (FUTURA
OU DETERMINVEL )

Pode ser objeto de compra e venda. Por exemplo, a compra de um vestido a ser feito na costureira ou de um armrio sob medida. o que diz o art. 483:

Art. 483. A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficar sem efeito o contrato se esta no vier a existir, salvo se a inteno das partes era de concluir contrato aleatrio.

III) PREO OU REMUNERAO

O preo deve ser pago em dinheiro. Na hiptese disso no ocorrer, outro permuta (v.g., a troca de uma casa por um stio). Vamos relembrar o art. 315:
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ser o contrato que no a compra e venda. Poder, por exemplo, existir a troca ou

em moeda corrente e pelo valor nominal, salvo o disposto nos artigos subseqentes.

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Art. 315. As dvidas em dinheiro devero ser pagas no vencimento,

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Esse artigo traz o princpio do nomalismo dvida em dinheiro deve ser pago pelo valor nominal aquele descrito no contrato. Ainda:

Art. 318. So nulas as convenes de pagamento em ouro ou em moeda estrangeira, bem como para compensar a diferena entre o valor desta e o da moeda nacional, excetuados os casos previstos na legislao especial. Art. 486. Tambm se poder deixar a fixao do preo taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar. Art. 487. lcito s partes fixar o preo em funo de ndices ou parmetros, desde que suscetveis de objetiva determinao.

Os arts. 315 e 318 permitem que a variao do pagamento ocorra em funo do ouro ou da moeda estrangeira, desde que a quitao seja feita em moeda nacional. Observa-se que o contrato de exportao permite o pagamento em moeda estrangeira.

Pergunta-se: 1) a fixao do preo pode ficar ao arbtrio de uma das partes? Maria Helena Diniz chama essa hiptese de clusula pague o que quiser.
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Para respondermos a pergunta, devemos ver o art. 489, in verbis:

Art. 489. Nulo o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbtrio exclusivo de uma das partes a fixao do preo.

essencial do contrato de compra e venda.

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Portanto, nulo o contrato e no a clusula, vez que o preo elemento

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2) a fixao do preo pode ficar ao arbtrio de terceiro? Sim, de acordo com o disposto no art. 485:

Art. 485. A fixao do preo pode ser deixada ao arbtrio de terceiro, que os contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro no aceitar a incumbncia, ficar sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa.

3) pode haver compra e venda sem preo estabelecido? Sim, possvel. O legislador criou uma sada para essa hiptese:
Art. 488. Convencionada a venda sem fixao de preo ou de critrios para a sua determinao, se no houver tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao preo corrente nas vendas habituais do vendedor. Pargrafo nico. Na falta de acordo, por ter havido diversidade de preo, prevalecer o termo mdio.

possvel compra e venda sem preo, pois neste caso o artigo 488 adotar as seguintes solues, na ordem apresentada: a) tabelamento oficial vendas habituais do vendedor o preo de costume;

b) no havendo tabelamento, as partes se submetem ao preo corrente nas

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c) no havendo acordo, o juiz fixar o termo mdio.

IV ) VONTADE OU CONSENTIMENTO ISENTO DE VCIOS

1.3 NATUREZA JURDICA DA COMPRA E VENDA a) bilateral (tambm conhecido como sinalagmtico) aquele que gera direitos e deveres para ambas as partes. Percebam que o contrato bilateral traz duas obrigaes, assim sendo h reciprocidade de direitos e deveres. Logo, a mesma parte ora credora, ora devedora. Sinalagma contratual a possibilidade da mesma pessoa ser credora e devedora no mesmo contrato. Fernando Noronha chama essa relao de obrigacional complexa, vez que h mais de uma obrigao. b) oneroso aquele que tem remunerao, gerando vantagem para ambas as partes. c) comutativo ou aleatrio Comutativo o contrato no qual as prestaes so conhecidas. O seu oposto o contrato aleatrio, pois apresenta risco. So espcies de contrato aleatrio: c1) contrato emptio spei
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devida ainda que a prestao no venha a existir. Exemplo: compra e venda de

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Significa venda da esperana. Neste tipo de contrato a contraprestao

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safra futura onde o comprador assume o risco pela existncia de toda a safra, que exigir pagamento mesmo sem colheita. c2) contrato emptio rei speratae Significa venda da esperana com coisa esperada. Neste caso parte-se da premissa que a coisa existir em qualquer quantidade. No havendo a coisa a contraprestao no devida, pois no houve a assuno de risco da existncia, apenas da quantidade. Exemplo: pagar R$100,00 para pescador lanar rede no mar. Vindo peixe, independentemente da quantidade, se pagar cem reais. Entretanto, no vindo peixe, nada ser devido. d) consensual aquele que se aperfeioa com a manifestao de vontade das partes art. 482:

Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se- obrigatria e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preo.

No se trata de contrato real, que depende da entrega da coisa, j que a tradio est relacionada com o cumprimento do contrato e no com o seu aperfeioamento. e) tpico Tpico o contrato que tem previso legal expressa. f) formal ou formal (solene ou no solene) art. 107
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Art. 107. A validade da declarao de vontade no depender de forma especial, seno quando a lei expressamente a exigir.

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A compra e venda, em regra, no formal, o sendo quando a lei o exigir, como o caso do art. 108:

Art. 108. No dispondo a lei em contrrio, a escritura pblica essencial validade dos negcios jurdicos que visem constituio, transferncia, modificao ou renncia de direitos reais sobre imveis de valor superior a trinta vezes o maior salrio mnimo vigente no Pas.

1.4 EFEITOS DA COMPRA E VENDA i) risco Quem se responsabiliza pelo risco da coisa? E pelo do preo? A regra a do res perit domino, ou seja, a coisa perece para o dono art. 492:

Art. 492. At o momento da tradio, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preo por conta do comprador. 1o Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que j tiverem sido postas disposio do comprador, correro por conta deste. 2o Correro tambm por conta do comprador os riscos das referidas disposio no tempo, lugar e pelo modo ajustados.
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coisas, se estiver em mora de as receber, quando postas sua

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Tem o dever da coisa o comprador. O dever pelo preo do comprador.

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ii) despesas a) tradio A despesa da tradio da entrega do vendedor, podendo ser

convencionado de forma diferente. b) registro A despesa de escritura e registro do comprador art. 490

Art. 490. Salvo clusula em contrrio, ficaro as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradio.

1.5 Incoterms So clusulas especiais da compra e venda em contratos internacionais onde se analisa a responsabilidade do vendedor.

i) clusula F.O.B (free on board) Essa clusula gera a responsabilidade do vendedor at o embarque. ii) clusula free alongside ship Gera a responsabilidade do vendedor at o embarque. iii) clusula duty free
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Livre de impostos. 1.6 RESTRIES COMPRA E VENDA

I ) VENDA DE ASCENDENTE PARA DESCENDENTE

ART .

496

Art. 496. anulvel a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cnjuge do alienante expressamente houverem consentido. Pargrafo nico. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cnjuge se o regime de bens for o da separao obrigatria.

Ascendente no tem legitimidade para vender ao seu descendente. Para que essa venda seja vlida necessria a autorizao dos outros descendentes e do cnjuge. Sendo a venda feita sem o consentimento o ato ser anulvel nos termos do art. 179:

Art. 179. Quando a lei dispuser que determinado ato anulvel, sem estabelecer prazo para pleitear-se a anulao, ser este de dois anos, a contar da data da concluso do ato.

O prazo para tanto de dois anos contados da data da concluso do ato.

Ainda que a venda seja simulada o ato anulvel, no se aplicando as regras da simulao. Ademais, despicienda a autorizao do cnjuge se o regime do casamento for o da separao obrigatria.

A invalidade do ato produz dois tipos de sanes: nulidade e anulabilidade.

No caso em tela, ausente a autorizao, estaremos tratando do plano da validade

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e quando a este vale a regra do tempus regit actum. Assim, o STF entendeu que a existncia de descendente posterior ao ato no o invalida. Sendo um dos descendentes menor, o juiz nomear um curador especial para o ato. No se exige autorizao do companheiro na venda de ascendente para descendente, j que a norma restritiva de direito, o que impede a aplicao da analogia.
II ) VENDA ENTRA CNJUGES

ART .

499

Art. 499. lcita a compra e venda entre cnjuges, com relao a bens excludos da comunho.

Portanto, a venda s possvel em relao a bens excludos da comunho bem excludo sempre excludo. Essa norma pode ser aplicada a unio estvel. Nesta modalidade de venda deve se tomar cuidado com fraude contra credores, fraude execuo e simulao.
III ) VEDAO DA COMPRA DE BENS POR PESSOAS ENCARREGADAS DE ZELAR PELO INTERESSE DE ALGUM

ART .

497:

Art. 497. Sob pena de nulidade, no podem ser comprados, ainda

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que em hasta pblica:

I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados sua guarda ou administrao; II - pelos servidores pblicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa ou indireta;

jurdica a que servirem, ou que estejam sob sua administrao direta

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PROF. MS. MAKVEL REIS NASCIMENTO III - pelos juzes, secretrios de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventurios ou auxiliares da justia, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juzo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade; IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados. Pargrafo nico. As proibies deste artigo estendem-se cesso de crdito.

IV ) VENDA DE PARTE INDIVISA EM CONDOMNIO

ART .

504

Art. 504. No pode um condmino em coisa indivisvel vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condmino, a quem no se der conhecimento da venda, poder, depositando o preo, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadncia.

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PROF. MS. MAKVEL REIS NASCIMENTO Pargrafo nico. Sendo muitos os condminos, preferir o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinho maior. Se as partes forem iguais, havero a parte vendida os comproprietrios, que a quiserem, depositando previamente o preo.

Neste caso necessrio dar-se direito de preferncia aos outros condminos. Como a parte indivisa, a restrio s vlida para o condomnio pro indiviso, isto , aquele que no pode ser dividido. Caso o direito de preferncia no seja dado, o condmino preterido poder propor ao adjudicatria para adquirir a cota vendida, desde que observado o prazo decadencial de dois anos. 1.7 VENDAS ESPECIAIS
I ) VENDA MEDIANTE AMOSTRA , PROTTIPO OU MODELO

ART. 484

Art. 484. Se a venda se realizar vista de amostras, prottipos ou modelos, entender-se- que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem. Pargrafo nico. Prevalece a amostra, o prottipo ou o modelo, se houver contradio ou diferena com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato.

Amostra reproduo total da coisa que ser vendida. Prottipo o primeiro exemplar de uma inveno. Modelo a reproduo exemplificativa por desenho ou imagem acompanhada por uma descrio detalhada.
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Neste tipo de venda o vendedor assegura que a coisa possui as qualidades

correspondentes. Se as qualidades no corresponderem, caber a extino do as qualidades asseguradas a recusa dever ser feita na hora do recebimento.

contrato cumulada com as perdas e danos. Frise-se que se as coisas no tiverem

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II ) VENDA AD CORPUS

Trata-se de venda de bem imvel feita como coisa certa e determinada. Exemplo: compra do stio Primavera. Neste caso no interessa o tamanho do imvel, motivo pelo qual no poder ser exigida complementao de rea ou devoluo do excesso.
III ) VENDA AD MENSURAM

aquela feita por medida de extenso (metro quadrado, hectare, alqueire etc.). Se descoberto que as medidas foram erradas, devem ser propostas as aes edilcias, pois trata-se de vcio redibitrio. Devem ser propostas as aes nessa ordem: a) aes ex empto Serve para exigir complementao de rea. No sendo possvel a

complementao de rea deve-se partir para a prxima ao. Contudo, tolervel variao de 1/20 do imvel. b) aes redibitrias ou estimatrias O prazo para propor as citadas aes decadencial de um ano, contado do registro do imvel. c) venda conjunta art. 503
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Na venda de vrias coisas conjuntamente, o defeito oculto de uma no autoriza a rejeio de todas. d) venda de consumo art. 53 do CDC

Art. 53. Nos contratos de compra e venda de mveis ou imveis mediante pagamento em prestaes, bem como nas alienaes fiducirias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as clusulas que estabeleam a perda total das prestaes pagas em benefcio do credor que, em razo do inadimplemento, pleitear a resoluo do contrato e a retomada do produto alienado. 1 (Vetado). 2 Nos contratos do sistema de consrcio de produtos durveis, a compensao ou a restituio das parcelas quitadas, na forma deste artigo, ter descontada, alm da vantagem econmica auferida com a fruio, os prejuzos que o desistente ou inadimplente causar ao grupo. 3 Os contratos de que trata o caput deste artigo sero expressos em moeda corrente nacional.

Nos contratos de compra e venda de mveis e imveis em prestaes nula a clusula que estabelece a perda total do que foi pago em benefcio do credor em caso de inadimplemento.

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