a

Vistos,

PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DE SO PAULO

iS ^ ACRDO TRIBUNAL DE JUSTIA DE SO PAULO ACRDO/DECISO MONOCRTICA REGISTRADO(A) SOB N

*02556203*

relatados

discutidos

estes

autos

de

APELAO CVEL COM REVISO n 514.392-4/5-00, da Comarca de SO PAULO, em que apelante COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SAO PAULO - BANCOP sendo apelado JOS CAMPOS DE JESUS:

ACORDAM, Tribunal

em Quinta Cmara de Direito Privado do

de Justia do Estado de So Paulo, proferir a

seguinte deciso: "NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo.

O Desembargadores

julgamento

teve

participao

dos voto),

OSCARLINO MOELLER

(Presidente, sem

ROBERTO MAC CRACKEN e ERICKSON GAVAZZA MARQUES.

So Paulo, 09 de setembro de 2009.

A. C. MATHIAS COLTRO Relator

157

{Tri/ninalde>(!fa&tia> cto-<stcu/a-e/& Seta-^00/0-

5a C M A R A - SEO D E DIREITO PRIVADO

APELAO N a 5 1 4 . 3 9 2 . 4 / 5 - 0 0 - VOTO N a 1 7 3 9 5
C O M A R C A : S O P A U L O (42 > V A R A - PROCESSO N 2 1 0 1 6 / 2 0 0 6 ) RECORRENTE(S): COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO -

BANCOOP
RECORRIDO(S): JOS C A M P O S DE JESUS NATUREZA DA AO: COMPROMISSO DE COMPRA E V E N D A E DECLARATRIA

E M E N T A : D E C L A R A T R I A D E INEXISTNCIA D E D B I T O - C O M P R A E V E N D A COOPERATIVA ESCRITURA QUE AUTOR EXPEDIU QUE TERMO DE SUAS QUITAO E OUTORGA NADA DE MAIS

CUMPRIU

OBRIGAES,

D E V E N D O C O B R A N A Q U E S E DEU C E R C A D E T R S A N O S D E P O I S D A O U T O R G A DE ESCRITURA DBITO INEXIGVEL- R E C U R S O I M P R O V I D O .

Ao: declaratria de inexistncia de dbitos. Imvel: apto 144-B, do Condomnio Torres de Pirituba. Argumentos do autor: adquiriu o imvel supracitado, mediante termo de adeso e compromisso de participao, constando na clusula 17a que, aps a apurao final o cooperado teria o direito de receber a escritura definitiva. Em 16.5.02, o autor foi convocado para uma assemblia seccional extraordinria, do empreendimento, quando foi informado sobre existir um dficit no montante de R$ 142.652,76 e a ser coberto, a fim do fechamento financeiro e outorga de escritura, razo pela qual se procederia a venda "extra de garagens" e, se tal no ocorresse cada cooperado iria arcar com o pagamento de aproximadamente R$ 750,00. Com a venda das garagens, em 4.9.02 o autor foi informado de que nenhum valor adicional seria devido, pois saldado o dficit Aps toda a documentao confirmando a ausncia de dbitos, o autor tentou proceder a lavratura da escritura, quando, em 31.3.06, foi surpreendido com correspondncia apontando o montante de R$ 5.289,77, mais R$ 891,11, referentes a vaga extra de

garagem a serem por ele pagos, valores que entende indevidos, j que encerrado o empreendimento, com os devidos termos de quitao. Por apresentada intempestivamente, foi desentranhada a contestao, sendo decretada a revelia da r (fls. 149). Sentena (fls. 154/157): julgou procedente a ao, para ofimde declarar a inexistncia de qualquer dbito do autor para com a r, quanto ao apartamento identificado na inicial, e condenando a r no pagamento das despesas processuais e honorrios advocatcios, estabelecidos emR$ 1.000,00. Recurso (fls. 160/173): pretende a reforma do deeis um, argumentando que a Seccional Torres de Pirituba, encerrou deficitria, por isso cada cooperado deveria arcar, proporcionalmente, com o dficit daquilo que passou a usufruir. Alm disso, teceu comentrios sobre a natureza das cooperativas, nas quais cada cooperado responde como scio. Regularmente processado o recurso, com as contrarazes. o relatrio, ao qual se acresce o da sentena. Pese o argumentado pela apelante quanto natureza da Cooperativa, nada M a ser alterado no quanto decidido, conforme entendimento deste Tribunal na apreciao de casos amttogos, envolvendo a mesma questo, figurando no plo passivo a
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Bancoop e que pode ser conferido nas ementas a seguir transcritas:

Apelao 6047644400 Relatora): Joo Carlos Garcia Comarca: So Paulo rgo julgador: 9a Cmara de Direito Privado Data do julgamento: 10/02/2009 Data de registro: 26/02/2009 Ementa: Empreendimento imobilirio - Construo de edifcios pelo sistema cooperativo a preo de custo - Cobrana de valor residual - Clculo realizado unilateralmente pela cooperativa e desacompanhado da devida prestao de contas Inadmissibilidade - Injusta negativa de outorga de escritura definitiva da unidade habitacional - Recurso provido para declarar a inexigibilidade do dbito e condenar a r outorga de escritura definitiva no prazo de 30 dias, sob pena de multa diria. Apelao 5759074300 Relatotfa): Enio Zuliani Comarca: So Paulo rgo julgador: 4a Cmara de Direito Privado Data do julgamento: 16/07/2009 Data de registro: 04/08/2009 Ementa: (Cooperativa que cobra resduos dos compradores - O fato de a cooperativa habitacional invocar o regime da Lei 5764/71, para proteger seus interesses, no significa que os cooperados estejam desamparados, pois as normas gerais do contrato, os dispositivos que tutelam o consumidor e a lei de incorporao imobiliria, atuam como referncias de que, nos negcios onerosos, os saldos residuais somente so exigveis quando devidamente demonstrados, calculados e provados Inocorrncia - No provimento.
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Em relao ao regime das Cooperativas, evidente caracterizar-se relao de consumo, com a possibilidade de interveno do Poder Judicirio, j que o caputo art. 4 o da Lei n 8.078/90 - aplicvel ao caso - claro ao estabelecer que o objetivo da Poltica Nacional de Relaes de Consumo deve ser o atendimento das necessidades dos consumidores, o respeito sua dignidade, sade e segurana, a proteo de seus interesses econmicos, a melliora de sua qualidade de vida, bem como a transparncia e harmonia nas relaes de consumo, sendo eles as partes mais frgeis da relao consumerista. Comentando tal aspecto, oportuna a lio constante na ltima deciso acima citada, da lavra do eminente desembargador nio Zuliani e que peo re/rpara transcrever:
"Embota a apelante invoque o regime da Lei n 5.764/71, absolutamente certo que a incidncia dessa norma no poderia colidir com direitos absolutos daqueles que adquirem unidade construda sob o regime de incorporao, uma certeza que exige interpretao no somente das regras da Lei n 4.591/64, como dos dispositivos da Lei n 8.078/90. As cooperativas no visam lucros, mas, sim, atividades fins e se revelaram eficientes para unir produtores e racionalizar fornecimentos. Est sendo vantajosa para organizao de servios profissionais, como na rea mdica, sendo exemplarafigurada UNIMED. Seu campo de atuao se multiplicou e atingiu o ramo imobilirio, sendo que aquele que se associa a uma cooperativa habitacional, visando adquirir um apartamento em construo, assume os riscos e as vantagens da construo em grupo, sendo certo que os deveres do cooperado esto previstos nos estados, despontando o de observncia das deliberaes sociais.
APELAO NS

514.392.4/5-00 -

VOTO N 2

17395

HERNANI ESTRELLA disse que o cooperado lucra com as vantagens econmicas da cooperativa e suporta as suas perdas [Curso de Direito Comercial, Jos Konfino Editor, RJ, 1973, p. 481]. O jurista gacho lembrou, tambm, que a assemblia geral o rgo supremo da sociedade cooperativa, com amplos poderes para decidir sobre distribuio de lucros e empenho de deveres, sendo que as deliberaes aprovadas vinculam os cooperados ausentes ou dissidentes. ESTRELLA adverte, por fim, que as assemblias ordinrias ou extraordinrias devem aprovar os atos de gesto, com os mesmos rigores das assemblias das sociedades annimas, exibindo, previamente para exame, relatrio da diretoria, parecer do conselho fiscal, balano, demonstrativo dos resultados, ressaltando " perdas ou sobras e como distribu-los". possvel de ocorrer abusos de direito ou de poderes por parte da maioria ou da liderana. WALMOR FRANKE menciona os artigos 43 e 54, da Lei 5764/71, como referncia para que os prejudicados impugnem as deliberaes que violem as leis [Direito das sociedades cooperativas, Saraiva, 1973, p. 143]. Da resulta que as determinaes da Cooperativa no so imunes ao questionamento jurdico, porque vulnerveis quando viciadas. A finalidade da cooperativa de habitao envolve a conquista de um patrimnio magnnimo, que consiste na casa prpria, o que explica a imensa procura pelo sistema de captao, seja setorial [como nos bancrios] como de adeso livre. O comprador, ainda que chamado de cooperado, ser sempre o comprador tutelado pelas leis que protegem os consumidores, de modo que surge, como primeiro obstculo da cobrana do segundo saldo residual, a falta de transparncia. Os autores no foram cientificados dos clculos que teriam sido elaborados para constatar a necessidade de cobrana de valores residuais de R$ 9.988,33 a R$ 18.389,60, aps mais de trsjnos dos termos de quitao outorgados a estes, o que contrasta com
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os princpios da segurana contratual [artigo 6o, III e 46, da Lei 8078/90]. A cobrana inexigvel, como muito bem declarado pela r. sentena. A Cooperativa se limitou a juntar folhetos que nada explicam, porque desacompanhados dos elementos probatrios que dariam sustentao aos clculos que acusam dficit volumoso e que foi serodiamente apurado. A Cooperativa, que cita a especialidade do " preo de custo" no poderia ignorar que esse regime, pela Lei 4591/64, toma obrigatria a prestao de contas peridicas, com documentao a ser consultada pelos proprietrios. Os singelos papis, despidos de eficcia probante depem contra as pretenses da apelante, pois a omisso dos documentos necessrios significa admisso de que no se apurou, com a severidade exigida pelas leis dos contratos onerosos, saldo devedor de responsabilidade dos autores. O julgamento deveria ser imediato, nos termos do artigo 330,1, do CPC e no trouxe qualquer cerceamento de defesa para a r que deveria apresentar as contas devidas. No fez a Cooperativa, como lhe competia, prova da regularidade da dvida que est exigindo dos cooperados. O sistema contratual, centrado na funo social do contrato [artigo 421, do CC] e na boa-f dos contratantes [artigo 422, do CC], reclama dos participes atuao destacada nesses quesitos, at porque surge como um despropsito prorrogar ad aetemum a quitao, que um direito dos que pagaram todas as prestaes para que o conjunto fosse erguido. A presuno a de que na cifra de cada parcela exigida ao longo da construo se encontrava embutida o custo atualizado da obra, pois esse o esprito di incorporao pelo regime fechado. Agora, ainda que fosse possvel cogitar de um saldo, a cobrana deveria ter sido aprovada em assemblia com os rigores de uma administrao pautada pela tica, o que no ocorreu.

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RUBENS REQUIO finalizou um texto sobre as diversas modalidades dos deveres tico-sociais dos dirigentes de sociedades annimas, quando destacou que um dos principais consiste no dever de informar, que foi importado do Direito norte-americano [disclosuze], um fator relevante para os negcios de mercado de aes [Aspectos modernos de direito comercial, Saraiva, 2o volume, 1980, p. 53]. Embora o dever de informar diga respeito aos propsitos dos investidores, bem mais enftica a obrigatoriedade de prestartodasasrefernciasao cooperado que se sente impotente diante das cifras que lhes so exigidas periodicamente, sem uma prestao de contas documentada, como est ocorrendo. REQUIO afirma que " o acesso s informaesrelevantes indispensvel para realizao de operaes honestas" e isso se aplica para o caso dos autos. Correto o julgamento no estado da lide. A Assemblia Geral Ordinria de fls.806 no discutiu a prestao de contas final da obra com os rateios cobrados e tambm no foi convocada com esse fim, mas apenas para a prestao de contas do exerccio de 2004. Se no existe assemblia com os requintes da votao democrtica, est patente o abuso dos dirigentes em exigir dos cooperados, seguidos saldos residuais. O primeiro que foi exigido e que foi pagorepresentaa prestao de contas, pois os estatutos mo poderiam prever tantas cobranas complementares sem prvia prestao de contas. No poderia o Judicirio negar aos compradores a tutela que obteriam em outros regimes, apenas porque se cogitou de implementar o sistema cooperativo. A cobrana abusiva."

o que ocorre no presente caso, em que e em carta encaminhada pela Cooperativa, em 04.09.02, foi informado que no mais existia dficit, tanto que os termos de quitao seriam entregues aos cooperados (fls. 22), recebendo o autor a .deje^em
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26.09.03 (fls. 25), justamente para dar continuidade outorga de escritura, que se efetivou em 16.12.03 (fls. 29). Desta forma, decorridos cerca de trs anos, querer a r cobrar resduos inaceitvel, sendo inexigvel o valor ali indicado, como bem decidido. Mais no preciso a manter-se a deciso. Essas as razes pelas quais se entende no ser possvel acolher o recurso interposto, manifestando-se aqui o quanto se tem como necessrio e suficiente soluo da causa, dentro da moldura em que apresentada e segundo o espectro da lide e legislao incidente na espcie, sem ensejo a disposio diversa e conducente a outra concluso, inclusive no tocante a eventual prquestonamento de questo federal, anotando-se, por fim, haver-se decidido a matria consoante o que a turma julgadora teve como preciso a tanto, na formao de sua convico, sem ensejo a que se afirme sobre eventual desconsiderao ao que quer que seja, no mbito do debate travado entre os litigantes. Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.

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J.&JcuAiasstDoro(ftelatorAPELAO N 2 5 1 4 . 3 9 2 . 4 / 5 - 0 0 - VOTO N S 1 7 3 9 5 8