TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo

Registro: 2010.0000006494

ACRDO Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelao n 990.10.472831-2, da Comarca de Santo Andr, em que apelante COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO - BANCOOP sendo apelado RODRIGO NORBERTO PIRES.

ACORDAM, em 4 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo.

O julgamento teve a participao dos Exmo. Desembargadores TEIXEIRA LEITE (Presidente), FBIO QUADROS E FRANCISCO LOUREIRO. So Paulo, 9 de dezembro de 2010.

Teixeira Leite RELATOR Assinatura Eletrnica

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Voto n 11758
COOPERATIVA HABITACIONAL. Compromisso de compra e venda. Cobrana. Cooperativa que pretende a cobrana de saldo residual. Sem prova da origem do dbito. Pretenso que ocorreu muito depois de os cooperados terem quitado o valor avenado em contrato. Insegurana jurdica que no pode ser prestigiada. Violao ao princpio da boa-f objetiva, diante de comportamento contraditrio venire contra factum

proprium. No razovel a cobrana de resduo aps dar de forma tcita a quitao. Ntido carter de papel de incorporadora, sujeita, portanto Lei 4591/64. Acordo com o Ministrio Pblico que no descaracteriza os termos dessa deciso. Recurso desprovido.

Trata-se de apelao contra r. sentena (fls. 409/410v) que julgou improcedente ao monitria proposta pela Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo Bancoop contra Rodrigo Norberto Pires, sob o argumento de que o saldo exigido abusivo porquanto pretendido sem qualquer critrio e ao arbtrio da vendedora, com base em clusula confusa, alm de abusiva. Inconformada, a Bancoop, em suas razes de apelao (fls. 456/478), afirma que o MM. Juiz no observou que houve a Assemblia Geral, na qual foi demonstrada a legalidade da cobrana em questo, inclusive, com aval da Associao dos Adquirentes de Apartamentos do Condomnio Residencial Recanto das Orqudeas. Ademais, sustenta a existncia de acordo firmado com o Ministrio Pblico o que ratifica esse seu direito. Assim, entende que os valores cobrados tratam-se de rateio dos custos do empreendimento, o que
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TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo amparado pelo sistema cooperativista, conforme prev a Lei 5.764/71. No mais, entende excessiva a verba honorria fixada em R$ 2.000,00, requerendo sua reduo. Contra-razes s fls. 548/569. Este o relatrio. O cooperado adquiriu unidade autnoma de empreendimento denominado Recanto das Orqudeas, sendo que sob a alegao de necessidade de reforo de caixa para concluir a obra, a apelante passou a lhe exigir R$ 21.629,81. Assim, e diante da inadimplncia de valores cobrados e somente depois de quitado o preo inicial promoveu a presente ao. No caso, a Bancoop revestida da natureza jurdica de uma Cooperativa, sustenta que por operar essa modalidade de sistema que no visa o lucro, vislumbra, pela unio dos esforos dos cooperados, a construo do empreendimento com base em custo estimado e plano de pagamento. Assim, caso o montante final ora quitado fosse insuficiente cada cooperado ficaria adstrito ao pagamento do custo real da unidade habitacional construda. Afirma, a legitimidade deste resduo pela concordncia dos cooperados em Assemblia Geral ocorrida, somente em 2009, alegando aprovao das contas dos anos de 2005, 2006, 2007 e 2008. Sucede que, ao contrrio, o que se nota dos autos que houve uma simples compra e venda de imvel, os cooperados nunca tiveram nenhum poder de deciso, aderindo aos termos do contrato conforme estipulado unilateralmente pela apelante. Alis, em caso idntico, o Des. Relator Francisco Loureiro, no

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TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo julgamento da Apelao Cvel n 994.08.018648-0 explicita: Parece evidente que ocorreu ao longo de alguns anos verdadeira migrao das atividades da BANCOOP, que deixou de expressar o verdadeiro esprito do cooperativismo e passou a atuar como empreendedor imobilirio, com produtos destinados ao pblico em geral. Ao contrrio do que afirma o recurso, portanto, a relao entre a BANCOOP e os adquirentes de unidades autnomas futuras regida pelo Cdigo de Defesa do Consumidor. No basta o rtulo jurdico de cooperativa para escapar, por ato prprio, do regime jurdico cogente protetivo dos consumidores. Nesse mesmo sentido, explica o Ilustre Desembargador Jacobina Rabello: Em primeiro lugar, observe-se que, no obstante tenha a r procurado atribuir nfase ao fato de se cuidar de uma cooperativa imobiliria, a merecer, portanto, outro tratamento jurdico, sobressai que os autores acabaram se associando apenas para celebrao do contrato imobilirio, de modo que se exclui, no caso, a aplicao da Lei n. 5764/71. A operao contratual, dessa maneira, deve ser decidida sob as regras do Cdigo Civil e do Cdigo de Defesa do Consumidor, pois, embora denominada como cooperativa, a r mais se aproxima de um consrcio, com o associado a aderir com o nico fim de aquisio da casa prpria, daquela podendo se desvincular. O entendimento acima vem sendo

pacificamente seguido pela jurisprudncia (JTJ 157/61, Rel. Des. Ruy Camilo; Agravo de Instrumento n. 223.789-4/0, Rel. Des. Waldemar Nogueira Filho). A 3 Turma do Egrgio Superior Tribunal de Justia, no Agravo Regimental no Agravo de Instrumento n. 387.392-SP, Relator o Min. Antonio de Pdua Ribeiro, assinalou que contrato a

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TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo envolver o cooperado e a cooperativa habitacional est sob a gide do Cdigo de Defesa do Consumidor. (Apelao Cvel n 185.033.4/600) Logo, a pretenso cobrana de resduo, com base na lei das cooperativas no procede, at porque no comprovou a origem do dbito, limitando-se, com base em clusula puramente potestativa a exigir o pagamento. Nesse sentido, bem argumenta o MM. Juiz s fls. 245: E justamente isso que ocorre com a apurao final, a cargo exclusivo da requerente, sem qualquer critrio pr-estabelecido ou previso de fiscalizao ou de acompanhamento por parte dos adquirentes das unidades habitacionais, sendo irrelevante a alegao de que tal parcela calculada com base no custo da obra, uma vez que tal fator no comprovadamente controlado pelos interessados ou por terceiro independente, mas apenas apresentado ao final pela autora. o que explica o Des. Enio Zuliani, em relao a venda de unidades autnomas de outro empreendimento que tambm no houve qualquer justificativa para a cobrana de resduo: No fez a Cooperativa, como lhe competia, prova da regularidade da dvida eu est exigindo do cooperado. O sistema contratual, centrado na funo social do contrato (artigo 421, CC) e na boa-f dos contratantes (artigo 422, do CC), reclama dos partcipes atuao destacada nesses quesitos, at porque surge como despropsito prorrogar ad aeternum a quitao, que um direito dos que pagaram todas as prestaes para que o conjunto fosse erguido. A presuno a de que na cifra de cada parcela exigida ao longo da construo se encontrava embutida o custo atualizado da obra, pois esse o esprito

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TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo da incorporao pelo regime fechado. Agora, ainda que fosse possvel cogitar de um saldo, a cobrana deveria ter sido aprovada em assemblia com os rigores de uma administrao pautada pela tica, o que no ocorreu. (Apelao Cvel n 994.09.318995-8) Ademais, e ainda que assim no fosse, no razovel que somente muito depois a apelante tenha descoberto esse dficit e que a Assemblia Geral com o fim de ratificar essa cobrana tenha ocorrido aps mais quatro anos. Assim, fica claro que a cooperativa declarou de forma tcita que no h mais o que cobrar (supressio), portanto essa exigncia alm de violar o princpio da boa-f objetiva, mediante comportamento contraditrio (venire contra factum proprium), resulta em insegurana jurdica aos cooperados que so surpreendidos com novo rateio de resduo injustificvel. Por fim, cabe salientar, que em que pese a cooperativa tenha firmado acordo com o Ministrio Pblico, em seus termos no h a declarao de validade da clusula 16, que prev a cobrana de verba a ttulo de apurao final. Assim, correta a r. sentena devendo ser integralmente mantida. Ante o exposto, voto pelo desprovimento do recurso.

TEIXEIRA LEITE Presidente e Relator

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