EMENTA/RELATRIO

Frum Central Civel Joo Mendes Jnior Requerente ASSOCIAAO DOS ADQUIRENTES DE APARTAMENTOS DO CONJUNTO RESIDENCIAL SOLAR DE SANTANA Processo n: 583.00.2006.167644-1 - So Paulo, 30 de junho de 2.008. MRCIA CARDOSO - Juza de Direito

O RELATRIO. DECIDO. caso de julgamento antecipado da lide, na forma do disposto no artigo 330, inciso I, do Cdigo de Processo Civil. Homologo a desistncia da ao manifestada a fls. 1.320. Julgo extinto o processo sem exame do mrito quanto aos rus constantes do aditamento de fls. 677/681. Em se tratando de litisconsrcio passivo facultativo e de desistncia da ao quanto a co-rus no citados, prescinde-se de oitiva, nesse tema, da co-r BANCOOP que j contestou. Considero tempestiva a contestao apresentada pela r BANCOOP, na medida em que, tendo sido inequivocamente aceito o aditamento inicial (fls. 676, 705/709), o prazo para contestar somente comea a correr da data da juntada aos autos da ltima citao de co-ru, o que inexistiu (artigo 241, III, do Cdigo de Processo Civil). AFASTO as PRELIMINARES argidas em contestao a autora parte legtima ativa para a causa. Trata-se de associao que demanda ao coletiva em favor de seus associados, dispensada a autorizao assemblear, nos termos dos artigos 5, inciso XXI da Constituio Federal, 82, IV do Cdigo de Defesa do Concumidor e 5 da Lei de Ao Civil Pblica. Seu estatuto prev, entre seus fins institucionais, a defesa dos interesses de seus associados na via judicial (fls. 77/85). Prescinde-se do requisito da pr-constituio h pelo menos um ano da data da propositura da ao, eis que h manifesto interesse social evidenciado pela relevncia do bem jurdico protegido. Os associados da autora encontram-se em risco relativamente aos imveis adquiridos, na medida em que a ausncia de incorporao impede que os adquirentes possam inscrever o negcio jurdico no registro pblico e usufruirem das consequencias jurdicas decorrentes de direito real sobre imveis, alm do risco de excluso dos quadros associativos e retomada do bem pela Cooperativa que os considera inadimplentes caso no efetuem o pagamento decorrente da impugnada clusula de apurao final. H interesse de agir quanto ao pedido liminar de suspenso da mora, com determinao de obrigao de no enviar o nome dos cooperados ao rol de inadimplentes e quanto ao pedido de imposio de obrigao de outorgar a escritura definitiva dos imveis. So juridicamente possveis os pedidos de reconhecimento de dolo na relao contratual e de anulao da clusula 16 do Termo de Adeso. Tais pretenses decorrem naturalmente da exigncia, pela r, dos valores devidos em razo da clusula contratual que prev a apurao final, cuja legalidade aqui discutida. E, ainda que tenha havido total ou parcial execuo voluntria do contrato, sem oposio, possvel a reviso contratual pois a nulidade decorrente de ilegalidade no convalesce, podendo o prejudicado enquanto no prescrito o direito de ao, obter a sua decretao atravs da demanda adequada e, se o caso, requerer a repetio de indbito. No h que se falar em decadncia de direito.

Em se tratando se relao jurdica disciplinada pelo Cdigo de Defesa do Consumidor, aplica-se a regra do artigo 27 do mesmo diploma legal que fixa o lapso de cinco anos contados da data em que o consumidor teve cincia do dano e de sua autoria, que no caso em exame corresponde data da cobrana dos valores decorrentes da clusula que prev a apurao final, o que ocorreu em julho de 2003. No MRITO a ao PROCEDENTE EM PARTE. A adeso dos autores cooperativa nada mais caracterizou do que um disfarce de contrato de compromisso de venda e compra da casa prpria. A E. Quarta Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia do nosso Estado decidiu (RJTJESP 236/59): Cooperativa Habitacional Termo de adeso Resciso Negcio que disfara compromisso de venda e compra da casa prpria Prazos longos de entrega, a critrio exclusivo da cooperativa Abusividade, com rompimento do equilbrio contratual Ao procedente Recurso provido. preciso distinguir as verdadeiras cooperativas das pessoas jurdicas que assumem essa forma, sem que tenham nada de cooperativas. Na espcie dos autos, o que existe um sistema de autofinanciamento da construo da casa prpria, a preo de custo, mas que vincula o xito do empreendimento obteno de 960 adeses. (...) A adeso cooperativa um disfarce de contrato de compromisso que melhor define a relao entre as partes. Os rus no queriam participar de cooperativa nenhuma, mas sim adquirir a casa prpria. Pagaram as prestaes, mas vendo que a obra no era entregue, pediram a resciso do compromisso Dos termos do contrato conclui-se que o associado adere associao apenas para o efeito de conseguir a aquisio de casa prpria e dela se desliga e se desvincula uma vez consumada a construo. O negcio jurdico mais se aproxima da promessa de compra e venda. Assim sendo, de rigor a aplicao das regras do Cdigo de Defesa do Consumidor. E a clusula que estabelece a apurao a final, constitui verdadeira condio potestativa e desequilibra o contrato. Tal clusula nula, nos termos do artigo 51, IV, X e seu pargrafo 1, II e III, do Cdigo de Defesa do Consumidor por estabelecer obrigao considerada abusiva, colocando o consumidor em desvantagem exagerada, alm de ser incompatveis com a boa-f e a eqidade ante a indireta variao do preo de maneira unilateral pelo fornecedor, restringindo, portanto, direito fundamental inerente natureza do contrato, de tal modo a ameaar o equilbrio contratual, mostrando-se excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e contedo do contrato, o interesse das partes e outras circunstncias peculiares ao caso. A confusa clusula que prev a apurao final autoriza a r a cobrar dos adquirentes dos imveis um valor no elencado nas clusulas 4 e 5 do contrato que fixam o chamado preo estimado do bem. A parcela relativa a apurao final no previamente conhecida pelos adquirentes; somente revelada pela prpria r, com base no custo especfico da obra. No h critrio pr-estabelecido ou previso de fiscalizao ou acompanhamento por parte dos adquirentes. Note-se que a variao dos custos da obra j observada mediante o reajuste do saldo do preo e das prestaes pelo ndice CUB/SINDUSCON (clusula 5). A situao de verdadeira fixao do preo por arbtrio exclusivo da r, o que vedado pelo Cdigo Civil, em seu artigo 489. Nessa linha, tendo os adquirentes efetuado o pagamento do preo segundo as regras das clusulas 4 e 5, de rigor que recebam as escrituras definitivas do imvel, sem mais delongas, eis que a r no pode deixar de se submeter s regras das da Lei 4.591/64 e da Lei dos Registros Pblicos pois o negcio jurdico entabulado entre as partes configura verdadeiro compromisso de compra e venda de imvel a prazo, no havendo que se falar em regime jurdico de cooperativa. Tendo a autora desistido da ao rus constantes do aditamento de fls. 677/681, resta prejudicado, por ora, o pedido de desconsiderao da personalidade jurdica da Cooperativa. Ressalvo a possibilidade de haver tal desconsiderao, nos termos do artigo 28 do Cdigo de Defesa do Consumidor na fase de execuo de sentena. Estabelece a clusula 4.6, pargrafo 4 do contrato que todas as parcelas vincendas e, conseqentemente, o saldo devedor, sofrero juros de 12% ao ano, calculados conforme Tabela Price.

Quanto aplicao da Tabela Price, no h nenhuma irregularidade, pois trata-se de mtodo de amortizao largamente utilizado no SFH, como ressalta Arnaldo Rizzardo: Quatro so os sistemas de amortizao vigentes, como se ver a seguir, juntamente com o clculo utilizado para se chegar prestao inicial: a) Sistema Francs de Amortizao (Tabela Price TP) este sistema comumente chamado Tabela Price TP. Para calcular o valor de uma prestao, basta multiplicar o valor do financiamento pelo ndice de uma tabela previamente elaborada, e que corresponde taxa de juros e ao prazo contratado. As prestaes so constantes, em termos reais, para todos os meses do financiamento (Contratos de Crdito Bancrio, 2 ed., RT, p.131). No que tange amortizao, observo que a utilizao da Tabela Price no implica capitalizao de juros. Com a Tabela Price, cuida-se apenas de encontrar o valor que, invarivel, ser necessrio para resgatar o total financiado num perodo determinado de meses e j considerando os juros contratados e sem nenhuma capitalizao. Finalmente, sem aplicao, no caso dos autos, a regra do artigo 42 do Cdigo de Defesa do Consumidor, eis o excesso cobrado derivado de engano justificvel, decorrente da aplicao de clusula contratual, que somente nessa oportunidade afastada, no se vislumbrando qualquer m-f Posto isso: a) com fundamento no artigo 267, VIII, do Cdigo de Processo Civil, JULGO EXTINTO O PROCESSO SEM EXAME DO MRITO quanto aos co-rus ESPLIO de LUIZ EDUARDO SAEGER MALHEIROS, ESPLIO de MARCELO RINALDO, ESPLIO de ALESSANDRO ROBSON BERNARDINO, JOO VACCARI NETO, DORALICE LOPES DE ALMEIDA, ANA MARIA RNICA, MANOEL CASTANO BLANCO, TOMS EDSON BOTELHO FRAGA, ADRIANA PEREIRA LAGE, SIDNEI DE JESUS e DANILO MANUEL ANTUNES CORREA. Anote-se. Comunique-se. b) com fundamento no artigo 269, I, do Cdigo de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE EM PARTE a ao ajuizada por ASSOCIAO DOS ADQUIRENTES DE APARTAMENTOS DO CONJUNTO RESIDENCIAL SOLAR DE SANTANA contra COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO BANCOOP. Reconheo a relao de consumo entre as partes e a nulidade da clusula 16 do contrato que prev a apurao final. Condeno a r a restituir os valores pagos a maior pelos cooperados em razo da ilegal aplicao da clusula de apurao final. Condeno a r a promover os registros imobilirios inerentes incorporao da construo, bem como a adotar todas as providncias que trata a Lei 4.591/64 e a Lei de Registros Pblicos, necessrias a garantir aos consumidores habilitados nestes autos, a outorga de escriturao em definitivo dos imveis transacionados. Torno definitiva a deciso antecipatria de tutela. Em razo da sucumbncia, a r arcar com custas, despesas processuais e honorrios advocatcios que fixo em 15% sobre o valor atribudo causa, devidamente atualizado desde a data da propositura da demanda. P.R.I.C. So Paulo, 30 de junho de 2.008. MRCIA CARDOSO Juza de Direito