Avaliacao Imobiliaria DF

Estatsticas do Mercado Imobilirio do Distrito Federal
Perodo 2009/2010
SBS Quadra 2 Lote 15 Bloco E Sala 705 Ed. Prime Business Convenience Braslia, DF CEP 70120-070 (61) 3323 1232 http://oddsactions.com.br/
1. Introduo
O mercado imobilirio do pas com certeza merece uma ateno especial. O Distrito Federal est hoje entre as unidades da federao com maiores taxas de valorizao de imveis, fomentada por diversos fatores como IDH bem acima da mdia nacional, alto poder aquisitivo da populao, empregos estveis em cargos pblicos, condies especiais de financiamentos e espaos reduzidos para construo civil prxima ao centro de Braslia (regio que concentra grande parte dos trabalhadores de renda elevada da cidade). Com a centralizao de atividades no Plano Piloto e a precariedade dos modelos de expanso de transporte urbano coletivo, o Distrito Federal passou a acumular valores imobilirios muitas vezes especulativos. A capital de 50 anos de idade comeou a liberar h poucos anos atrs para o mercado imobilirio as primeiras geraes de filhos de brasilienses, caracterizadas em sua maior parte por indivduos com 30 anos ou menos de idade. At ento, aquelas geraes anteriores conheciam uma forma de aquisio imobiliria praticamente extinta nos dias atuais: o pagamento vista. Hoje, com as elevadas taxas de valorizao imobiliria, a capital brasileira e regio assustam e preocupam at mesmo os jovens com boa formao acadmica e boas remuneraes profissionais na hora de comprar sua primeira casa prpria. A opo pelo financiamento sem dvidas a mais comum e realista. Pensando no futuro do mercado imobilirio do Distrito Federal, a Odds&Actions Inteligncia Analtica, utilizando tecnologia prpria, comeou a capturar, desde agosto de 2009, informaes de ofertas imobilirias do DF segregadas por regio e composio dos imveis, afim de caracterizar as ofertas disponveis e estudar a evoluo do mercado imobilirio. Aps o primeiro ano de coleta, os resultados desse acompanhamento e estudo foram registrados e descritos nas pginas a seguir e podem servir de informao para consumidores, investidores, construtoras, governo e imobilirias.
2. Objetivos
2.1. Objetivo Geral Estudar a evoluo do mercado imobilirio no Distrito Federal. 2.2. Objetivos Especficos Mapear as configuraes dos imveis mais ofertados no DF; Estimar o preo mediano do metro quadrado dos imveis no DF, por tipo de imvel e bairro; Analisar a taxa de valorizao dos imveis do DF de agosto de 2009 a agosto de 2010; Construir um indicador que avalie a possvel existncia da bolha imobiliria no DF.
3. Coleta de dados
A pesquisa foi feita a partir de dados coletados nos dias 13/08/2009 e 13/08/2010. A amostra composta por 38.303 imveis ofertados (para venda e aluguel) nas datas referidas. Com a metodologia desenvolvida pela Odds&Actions possvel extrair e analisar esses dados com um perodo curto de defasagem (apenas 5 dias), proporcionando informaes bastante atualizadas e confiveis.
4. Resultados
4.1. Configuraes dos imveis mais ofertados No dia 13 de agosto de 2010 a oferta de imveis para venda no DF foi 28% maior que a oferta na mesma data do ano anterior. A demanda por imveis pequenos cada vez maior, devido suas maiores taxas de valorizao e maiores facilidades de revenda. Dos imveis para venda, grande parte das ofertas de apartamentos grandes nos bairros de alto padro, e de apartamentos pequenos nos bairros de baixo padro. No setor Noroeste, que j apresenta um preo mediano do m prximo a R$ 8.900,00, as ofertas mais freqentes so de apartamentos de 4 quartos, de 130m a 180m. Dos imveis para aluguel, a configurao mais freqente muda. A maior parte das ofertas de apartamentos pequenos. As tabelas a seguir mostram as configuraes dos imveis (apartamentos e kitinetes) mais ofertados no DF em 13/08/2010, que representam at 35,2% do total das ofertas.
TABELA 1 Configurao dos apartamentos e kitinetes mais ofertados para venda segundo bairro do Distrito Federal.
Bairro guas Claras Asa Norte Asa Sul Sudoeste Noroeste Cruzeiro Guar Samambaia Taguatinga
Configurao 3 quartos, de 70m a 130m 3 quartos, de 70m a 130m 3 quartos, de 70m a 130m 3 quartos, de 70m a 130m 4 quartos, de 130m a 180m 3 quartos, de 35m a 70m 2 quartos, de 35m a 70m 2 quartos, de 35m a 70m 2 quartos, de 35m a 70m
Proporo no total de ofertas em 13/08/2010 22,1% 22,0% 27,1% 19,4% 22,8% 35,2% 23,0% 26,4% 13,6%
Taxa de crescimento das ofertas de 13/08/2009 a 13/08/2010 35% 12% 77% 38% - - 60% - 33%
Fonte: Odds&Actions.
TABELA 2 Configurao dos apartamentos e kitinetes mais ofertados para aluguel segundo bairro do Distrito Federal.
Bairro guas Claras Asa Norte Sudoeste Guar Taguatinga

Configurao 1 quarto, at 35m 1 quarto, at 35m 1 quarto, at 35m 2 quartos, de 35m a 70m 2 quartos, at 35m
Proporo no total de ofertas em 13/08/2010 15,1% 24,0% 30,3% 18,2% 13,7%
4.2. Taxas de valorizao dos imveis Os imveis de guas Claras valorizaram em mdia 26,4% no ltimo ano. A construo do setor Noroeste e a existncia de apartamentos de metragem menor alavancaram os preos dos imveis da Asa Norte, que tiveram uma valorizao mdia de quase 30% de agosto de 2009 a agosto de 2010. Atualmente o valor do metro quadrado de um imvel na Asa Norte , em mdia, R$ 400,00 a mais que na Asa Sul, onde a valorizao mdia de um imvel foi de 26,7% no ltimo ano, valor bem prximo ao de guas Claras. No Sudoeste, Park Way, Taguatinga e Octogonal as valorizaes foram prximas a 20%. Hoje o valor recebido do aluguel de imveis no DF em torno de 0,38% do valor do imvel, taxa menor do que a indicada pelos especialistas (de 0,5% a 0,7%) para garantir a sustentabilidade do mercado no mdio prazo. Este indicador utilizado muitas vezes para avaliar a to falada bolha do mercado imobilirio. A supervalorizao dos imveis est associada a baixos valores deste indicador. Um apartamento em guas Claras de 80m, por exemplo, custa em torno de R$ 315.000,00. Teoricamente, considerando o valor do aluguel como sendo 0,6% do valor do imvel, este apartamento deveria ser alugado por quase R$ 1.900,00 mensais. Na prtica, este imvel seria alugado por cerca de R$ 1.200,00, quase 40% a menos do que o esperado. importante acompanhar estes nmeros ao longo do tempo, para saber at quando o DF estar longe do estouro da bolha imobiliria.
4.2.1. Apartamentos Ao restringir as anlises aos apartamentos, interessante observar que, dentre
os bairros estudados, de agosto de 2009 a agosto de 2010, a maior taxa de valorizao foi em Taguatinga (29,5%). Neste mesmo local, a razo entre o valor do aluguel e o valor do imvel mais prxima do nvel considerado sustentvel. Este resultado corrobora as expectativas, uma vez que os preos do metro quadrado dos apartamentos em Taguatinga so menores (valor mediano de R$ 2.738,10). A comparao da taxa de valorizao com a proporo do valor do aluguel sobre o valor de compra nos permite perceber em quais bairros os imveis esto supervalorizados. Os apartamentos da Asa Sul, por exemplo, tiveram uma taxa de valorizao mdia de 26,6%, porm o valor do aluguel representa apenas 0,32% do valor de compra. Isto indica que apesar da valorizao ter sido alta, este crescimento aconteceu grande parte graas a preos especulativos. A Tabela 3 e o Grfico 1 apresentam resultados detalhados do estudo.
TABELA 3 Valorizao mdia dos preos do m segundo bairro do Distrito Federal.
Bairro guas Claras Asa Sul Asa Norte Octogonal Sudoeste Taguatinga
Valorizao (Agosto 2009 Agosto 2010) 26,0% 26,6% 27,0% 19,6% 20,9% 29,5%
Retorno do aluguel em relao ao valor de compra 0,40% 0,32% 0,35% 0,30% 0,32% 0,43%
GRFICO 1 Preo mediano do m dos apartamentos ofertados para venda no Distrito Federal segundo bairro e ano.
4.2.2. Kitinetes As kitinetes movimentam uma grande parte dos investimentos no mercado
imobilirio, pois so imveis de valor mais baixo, mas que possuem altas taxas de valorizao e maior liquidez. No ltimo ano o Sudoeste apresentou uma taxa de valorizao alta (28,8%), apesar do valor do aluguel ser muito baixo relativamente ao valor de compra, indicando preos especulativos. Para este tipo de imvel, guas Claras ainda uma boa opo de investimento, pois o preo do m ainda relativamente baixo quando comparado com bairros como Asa Sul, Asa Norte e Sudoeste. Alm disso, a taxa de valorizao foi de 27,1% e o retorno dos aluguis o maior (0,46%), o que mostram a Tabela 4 e o Grfico 2.

Bairro guas Claras Asa Norte Lago Norte Sudoeste
Valorizao (Agosto 2009 Agosto 2010) 27,1% 28,3% 20,3% 28,8%
Retorno do aluguel em relao ao valor de compra 0,46% 0,40% 0,35% 0,38%
Fonte: Odds&Actions. GRFICO 2 Preo mediano do m das kitinetes ofertadas para venda no Distrito Federal segundo bairro e ano.
4.2.3. Casas Em agosto de 2009 uma casa de 700m no Lago Sul custava em torno de R$
2.117.000,00. Hoje este valor j subiu para R$ 2.700.000,00, uma valorizao de quase
20%. Para este tipo de imvel, o Lago Sul apresenta o maior valor mediano do metro quadrado (R$ 3.600,00). No Guar, o preo do metro quadrado j supera o do Park Way, o que no acontecia em agosto de 2009, devido valorizao alavancada pela construo do setor habitacional prximo ao Park Shopping. Nessa regio, o retorno mdio dos aluguis de 0,53%.
Bairro Lago Sul Lago Norte Guar Park Way
Valorizao (Agosto 2009 Agosto 2010) 19% 31,3% 25,7% 21,8%
Retorno do aluguel em relao ao valor de compra 0,51% 0,40% 0,53% -
Fonte: Odds&Actions. GRFICO 3 Preo mediano do m das casas ofertadas para venda no Distrito Federal segundo bairro e ano.
5. Concluso
De modo geral, investir no mercado imobilirio do DF uma boa forma de investimento do ponto de vista da valorizao do imvel. Isso no acontece quando analisamos o retorno resultante das receitas com locaes. As taxas de retorno so geralmente maiores em imveis de menor metragem construdos em bairros que ainda tm espao para crescer, geralmente mais afastados do Plano Piloto. H, entretanto, uma ressalva a ser feita no que tange a liquidez futura desses investimentos. Caso o mercado mantenha o nvel de aquecimento atual, num horizonte de tempo relativamente curto, os imveis apresentaro preos totalmente descolados do poder de compra dos habitantes do DF, comprometendo sua liquidez. Cabe ressaltar que o aumento da oferta de imveis funciona como um agente limitador da valorizao exagerada. Isto , a continuidade dos lanamentos de novas unidades habitacionais colabora para que o nvel dos preos no atinja patamares insustentveis no curto prazo.

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Bairro guas Claras Asa Norte Sudoeste Guar Taguatinga

Proporo no total de ofertas em 13/08/2010 15,1% 24,0% 30,3% 18,2% 13,7%

Bairro guas Claras Asa Norte Lago Norte Sudoeste

Valorizao (Agosto 2009 Agosto 2010) 27,1% 28,3% 20,3% 28,8%

Retorno do aluguel em relao ao valor de compra 0,46% 0,40% 0,35% 0,38%

Bairro Lago Sul Lago Norte Guar Park Way

Valorizao (Agosto 2009 Agosto 2010) 19% 31,3% 25,7% 21,8%

Retorno do aluguel em relao ao valor de compra 0,51% 0,40% 0,53% -

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