DERECHO:

Introduccin: Para iniciar este Manual, es conveniente hacer un resumen de su utilidad a modo de exposicin de motivos. Y nada mejor para ello, que pasar revista a los diferentes aspectos en que la construccin y el urbanismo se encuentran en contacto con el Derecho. Siguiendo el desarrollo lgico de un proceso de edificacin, nos encontramos primero con el terreno, el suelo donde va a ser levantado el edificio. E, inmediatamente con el proyecto de lo que va a edificarse en l. A continuacin, es preciso efectuar un serie de contratos (entre el promotor y la empresa constructora, entre sta y sus trabajadores, proveedores de materiales, subcontratistas, seguros, etc.) y gestiones (licencias, permisos, suministros, etc.) Llegados a este punto, la obra debe ser ejecutada por la empresa constructora a las rdenes de la direccin facultativa. Y cuando est concluida, ha de ser entrega a su destinatario. Veamos que tiene que decir el Derecho respecto de cada una de estas etapas. El suelo El terreno sobre el que va a edificarse, puede (debe) ser analizado desde el punto de vista tcnico. Comprobar si es apto para edificar sobre l, en qu condiciones y hasta qu lmites. Pero la construccin no se ve limitada slo por las caractersticas fsicas del suelo, sino tambin por las jurdicas. Y es que, el Derecho, respecto al terreno, influye en cuestiones tan importantes como las que se mencionan a continuacin: - El derecho nos dice, en primer lugar quin es el propietario del terreno, su dueo, y dnde consta que lo es (el Registro de la Propiedad). - Pero, adems, las normas urbansticas (Derecho) nos indican si en l se puede edificar o no. Y no porque sea tcnicamente imposible, sino porque se trate de una zona verde, un Parque Natural, o un rea no urbanizable. Y, en el caso de que s sea posible construir, tambin es el Derecho el que nos dice qu (polgono industrial o residencial) y con qu lmites (superficie mxima, altura, alineaciones y rasantes).

- Por ltimo, si por razones de vecindad existen servidumbres (de paso, de desage, de vistas) sobre esta finca, es el Derecho quin las ha creado, quien establece en qu consisten y cmo deben ser respetadas. Como puede apreciarse, el Derecho tiene algo que decir, y mucho, sobre el terreno en el que se pretende construir, incluso antes de empezar a hacerlo. El proyecto Dado un solar, y queriendo edificar sobre l, es preciso proyectarlo. La exigencia de un proyecto de obra, obedece a razones de seguridad tcnica, desde luego. Pero el hecho de que sea obligatorio, es algo establecido por las leyes. Y son las leyes quienes deciden quines son los tcnicos que pueden elaborar cada clase de proyecto, y cules son sus derechos y obligaciones con el cliente que lo ha encargado. Por otro lado, esos tcnicos estn agrupados en sus respectivas asociaciones: los Colegios Profesionales. Y es tambin el Derecho quien establece que la colegiacin sea obligatoria, la estructura y organizacin de los Colegios, sus funciones, su carcter de entidades de la Administracin Pblica, la necesidad del visado de los proyectos y la posibilidad de que impongan sanciones disciplinarias a los colegiados. Pero an hay ms: el Derecho exige que para poder construir lo proyectado se solicite la correspondiente licencia de obras. De esta forma el Ayuntamiento puede comprobar si en el proyecto se han respetado las normas urbansticas vigentes (Derecho). Y son las leyes quienes establecen cundo y cmo deben solicitarse las licencias, el plazo que tiene el Ayuntamiento para concederlas o denegarlas y las consecuencias de edificar sin licencia, o basndose en una licencia ilegal.

Los contratos Resulta lgico pensar que, si se desea construir lo proyectado, es por encargo de alguien. Puede ser a iniciativa del mismo propietario del solar, o puede ser porque una empresa inmobiliaria adquiera el terreno mediante la compra o su permuta. Pero sea una u otra el promotor, deber contratar a una empresa constructora para que ejecute el proyecto, a cambio de un precio, como es natural. A su vez, esa empresa contratar, o habr contratado antes, a su plantilla de trabajadores, tcnicos incluidos. Y, por ltimo, tambin celebrar contratos con las empresas suministradoras de los materiales necesarios para la obra, quizs alquile maquinaria, y es posible que subcontrate la ejecucin de ciertas partes de la obra a empresas especializadas en cimentaciones, instalaciones, acabados, etc..

- Es sabido que, la base de la edificacin, es el solar. Pero que una finca sea solar o no, no depende de las caractersticas fsicas, sino de que rena ciertos requisitos establecidos por el Derecho.

Pues bien, la compraventa o permuta del terreno, el contrato de obra, el de trabajo, la compra de materiales, el arrendamiento de equipos y la subcontratacin son contratos. Son las leyes quienes nos indican cuales son los derechos y deberes que

tienen las distintas personas que intervienen en cada uno de ellos. Y son las leyes las que establecen quines pueden reclamar, qu y contra quin, si alguno de ellos no cumple con sus obligaciones. La construccin Al elaborar el proyecto primero, y al ejecutarlo despus, han de respetarse las disposiciones convenidas en Normas Bsicas (Derecho), sea para aplicarlas o para proyectar soluciones alternativas. Y durante la construccin, deben cumplirse las Normas de seguridad e higiene aplicables a cada caso. En todo caso, es igualmente el Derecho, el que establece las responsabilidades en que puede incurrir el tcnico que no responde esas normas, si se produce un accidente por ese motivo. El destino de la obra Parece evidente que, si alguien (el promotor), ha encargado la construccin de un edificio, es por algn motivo: para poder venderlo o alquilarlo. Y como si la construccin es defectuosa no podr hacerlo, al terminar la obra y entregrsela, las leyes le conceden una serie de derechos y garantas (entre otros, negarse a pagar el precio hasta que se corrijan esos defectos, o exigir que se lo rebajen). Solventados esos problemas, la inmobiliaria pone el edificio en venta y los compradores van adquiriendo las distintas viviendas y locales... para lo que quizs deban solicitar un crdito y garantizarlo con una hipoteca. Pero es posible que la hipoteca ya la haya constituido anteriormente el promotor, para financiar la construccin. Y lo ms normal es que, los nuevos adquirientes se conviertan en comunidad de propietarios del edificio, asumiendo en comn los gastos de mantenimiento y conservacin de los elementos comunes, los seguros, impuestos, gastos de portera, reparaciones... Garantas, compraventas, hipotecas, propiedad horizontal... Derecho una vez ms. Efectos posteriores

De lo dicho hasta aqu puede deducirse la enorme importancia que tiene el Derecho en el mundo de la construccin, las promociones inmobiliarias y el urbanismo. Los tcnicos, por lo tanto, no deben pensar que esta materia no tiene nada que ver con ellos. Por el contrario, las lecciones que siguen, pretenden proporcionar al tcnico un instrumento til para su actividad profesional. Un conjunto de conocimientos jurdicos bsicos sobre aquellos aspectos del Derecho que debe tener en cuenta cuando desarrolle su actividad profesional. Comprenderlos y recordarlos le evitar, en primer lugar, cometer errores que pueden acarrearle graves consecuencias. Por otro lado, le permitir poder actualizarlos cuando las leyes vigentes cambien, cosa que sucede peridicamente. Y, por ltimo, le posibilitar para profundizar en aquellos temas que, en un momento dado, le afecten especialmente. Estos, y no otros, son los objetivos que pretende conseguir el presente estudio con el que se desea poner en manos de los interesados un instrumento de consulta que pueda serles til tanto para su formacin inicial como en el da a da de su ejercicio profesional.

Objetivos del derecho: Justicia respecto de la propiedad, posesin y disfrute. Seguridad, leyes debidamente promulgadas. Bien comn, prohibicin de daar los derechos de las personas.

Clasificacin del derecho (1): Derecho objetivo: Conjunto de ordenamientos imperativos y atributivos que regulan la conducta externa del individuo dentro de la sociedad.

Derecho subjetivo: Conjunto de facultades, beneficios, privilegios, ventajas, inmunidades, libertades, que confiere la norma a las personas.

Pueden pensar los tcnicos, el contratista y el promotor, que se han librado de Derecho despus de haberse vendido todos los pisos y locales del edificio? Pues no, todava no, porque el Derecho impone responsabilidades en el caso de que, la construccin, aparentemente correcta al ser entregada, presente defectos que se hagan visibles ms adelante. Hasta quince aos despus, si se produce la ruina del edificio, que es el supuesto ms grave, (Y, por cierto, cuando hablamos de ruina y edificio a efectos, no nos referimos a conceptos tcnicos, sino jurdicos).

Clasificacin de derecho (2): Derecho natural: Basado en la aceptacin de que existe una ordenacin jurdica y moral, natural y universalmente aceptable por todos los seres humanos.

Derecho positivo: Conjunto de normas jurdicas escritas en un mbito territorial y que abarca toda la creacin jurdica del legislador. Clasificacin:

Conclusiones

Pblico:

Poltico Administrativo

proceder de la ley, de la costumbre o de los principios generales del Derecho. Veamos qu debe entenderse por cada uno de ellos. a) La ley

Penal Fiscal En sentido amplio, como fuente de Derecho, ley es toda norma, o conjunto de normas, promulgada por escrito. Tienen, por lo tanto, un origen cierto: han sido establecidas por alguna autoridad, en un momento determinado.

Privado: Civil Mercantil

Semipblico: Laboral

Procesal: (Abarca los tres anteriores)

En un sentido ms estricto, una ley es una norma escrita aprobada por el rgano que, en cada sociedad, ostenta el poder legislativo. En el caso espaol, las Cortes Generales del Estado (Congreso y Senado) y los diferentes parlamentos de las Comunidades Autnomas. Las normas aprobadas por dichas asambleas legislativas, reciben el nombre de leyes formales. Pero todas estas leyes no forman un conglomerado catico, sino una estructura ordenada jerrquicamente. Es la siguiente:

Civil Penal Laboral Administrativo Contencioso- Administrativo Tributario

1- La Constitucin 2- Las leyes orgnicas (aprobadas por la mayora absoluta en el congreso y el Senado), incluidos los Estatutos de Autonoma de las diferentes Comunidades. 3- Las leyes ordinarias, estatales y autonmicas (cada una en el marco de sus respectivas competencias, establecidas en la Constitucin y los Estatutos).

ORIGEN DE DERECHO
Fuente: Fuerza social con facultad normativa creadora Con sus obligaciones a pagar y reparar el dao causado por no haberlo hecho a tiempo (indemnizacin) y le impondrn sanciones (prdida de derechos, anulacin de contratos, multas, privacin de libertad, embargo de bienes, etc.) segn la norma que se haya infringido en cada caso. La primera pregunta que se le hace cualquiera, en vista de lo dicho hasta aqu, es cmo distinguir las normas jurdicas de las que no lo son. En definitiva, cules son esas normas jurdicas. La respuesta nos la da el artculo I del Cdigo Civil: Las fuentes del ordenamiento jurdico espaol son la ley y los principios generales del Derecho. La palabra fuente se utiliza en lenguaje jurdico para designar la procedencia de algo. En este caso, el conjunto de normas que integran el Derecho espaol, nuestro ordenamiento jurdico. Pues bien, tales normas, segn el Cdigo Civil, pueden

Pero, adems de las leyes formales, existen otras normas, tambin redactadas por escrito, que no proceden de los rganos del poder legislativo, sino del ejecutivo, de las Administraciones Pblicas. Son las llamadas leyes materiales, normas reglamentarias o, simplemente, reglamentos administrativos. Tal es el carcter de los Decretos (del Gobierno Central o de los Autnomos), rdenes (de los Ministerios), Ordenanzas Municipales, Planes de Urbanismo, Bandos, Circulares, etc. Todos ellos, tambin ordenados jerrquicamente, segn el rango del organismo que los ha dictado y, en su conjunto, por debajo de las leyes formales.

Una norma de rango inferior, no puede contener disposiciones que contradigan a las que tengan un rango superior al suyo. As, una ley orgnica no puede contradecir a la Constitucin, ni una ordinaria a una orgnica, ni una norma reglamentaria a cualquiera de ellas. Y, como no pueden contradecirlas, tampoco pueden modificarlas ni derogarlas (es decir, privarlas de validez). Por lo tanto, una ley slo puede ser modificada o derogada por otra posterior de igual o superior rango. La excepcin a este principio general de jerarqua normativa, la constituyen los Decretos-ley y los Decretos legislativos, ambos aprobados por el Gobierno, central o autnomo, pero con rango de ley ordinaria de uno u otro mbito. Su fundamento es diverso. En el caso de los decretos-ley, obedece a razones de urgencia: por ese motivo pueden ser aprobados por el Gobierno, pero ste debe presentarlos despus al

legislativo para ser ratificados. Los Decretos legislativos, en cambio, son tambin aprobados por el Gobierno, pero ste ha sido autorizado previamente para ello por el legislativo, mediante una ley, y su contenido debe limitarse al marco establecido por sta. Al tener el mismo rango que las leyes ordinarias, ambos pueden modificar o derogar a cualquiera de stas (esa es su finalidad), pero nunca contradecir lo dispuesto en las leyes orgnicas ni, menos an, en la Constitucin. b) La costumbre La costumbre, o derecho consuetudinario, es la segunda fuente del Derecho espaol. Por lo tanto, slo es de aplicacin cuando no exista ninguna ley (ni formal, ni material) que regule el caso. En nuestro pas, eso ocurre en muy pocas ocasiones: la ley es la primera fuente de Derecho y dada la enorme abundancia de ellas, el marco de aplicacin de la costumbre es muy reducido. La costumbre es el Derecho de transmisin oral, de palabra, de una generacin a otra. Histricamente fue anterior a la ley (las sociedades primitivas se reglan por medio de ella desde muchos milenios antes de idear la escritura) pero actualmente tiene una importancia marginal. Algunas son de gran antigedad, como costumbres locales referentes a normas sobre pastoreo, contratos agrcolas, pesca y otras cuestiones similares. Pero otras no, como sucede con ciertos usos de tipo mercantil o de mbito profesional, que quedan consagrados en sus respectivos sectores en relativamente poco tiempo hasta que se aprueba alguna ley que los regule, cosa que suele suceder cuando son de carcter general. En todo caso, la persona que alegue o invoque una costumbre ante los Tribunales, debe demostrar que existe (ya que, a diferencia de las leyes, los jueces no estn obligados a conocerlas). Y esa demostracin debe incluir tanto el hecho de la existencia de la costumbre en s (es decir, que los miembros de esa profesin, o los habitantes de esa zona, en general, la respetan), como su carcter jurdico (no moral, religioso o social) y, por tanto, exigible. Deber demostrarlo por medio de sentencias anteriores donde se haya aplicado, libros o documentos donde se deje constancia de ella, o la declaracin de testigos en el mismo sentido.

Al ser la tercera fuente del Derecho, los principios generales slo deben aplicarse cuando no existen leyes ni costumbres que regulen la situacin planteada. Su margen de utilizacin es por lo tanto, reducido y de carcter supletorio. Sin embargo, s que se utilizan frecuentemente para interpretar el sentido de leyes que resultan confusas o ambiguas. d) Las llamadas fuentes indirectas Tradicionalmente, suele afirmarse que la jurisprudencia (o doctrina legal) y la opinin de los juristas de prestigio reconocido (o doctrina cientfica) son dos fuentes, pero indirectas, del Derecho. Veremos en qu sentido. La jurisprudencia es la doctrina que, de modo reiterado, establece el Tribunal Supremo, al interpretar y aplicar la ley, la costumbre y los principios generales del Derecho, en sus sentencias. En principio, stas no son normas generales, obligatorias para todos: una sentencia slo debe ser obedecida por quienes han intervenido en ese juicio en concreto (las partes). Ni siquiera los Tribunales y Juzgados inferiores estn obligados a dictar sus sentencias siguiendo la doctrina establecida por el tribunal Supremo. Pero, si lo hacen, la parte que se considere perjudicial puede recurrir la sentencia (recurso de casacin) ante el Tribunal Supremo. Este tiene, por lo tanto, la ltima palabra, y a todos los juristas (abogados, fiscales, jueces, procuradores) les interesa saber cmo interpreta el Tribunal Supremo las normas aplicables en cada caso. Ese es el sentido indirecto de la jurisprudencia como fuente. La influencia de la doctrina cientfica es ms indirecta an. Se trata como ya se ha dicho, de la opinin que, sobre un tema jurdico, emiten los diferentes juristas que han alcanzado mayor prestigio en su especialidad. La doctrina est reflejada en los tratados, monografas y manuales escritos por esos autores. Desde luego, su opinin no constituye ninguna norma obligatoria para los ciudadanos. Adems, sobre muchos temas existen opiniones discrepantes. Sin embargo, todos los juristas hemos recibido su influencia al estudiar sus textos. Al analizarlos y comentarlos, coincidiendo con unos y discrepando de otros, se van formando corrientes de opinin entre abogados, jueces, magistrados y fiscales que influyen en la aplicacin de las normas. Y en su creacin, porque los parlamentarios tambin tienen en cuenta la doctrina la hora de aprobar nuevas leyes, o de modificar las existentes.

c) Los Principios Generales del Derecho Los Principios Generales del Derecho son una serie de normas bsicas, de carcter general y abstracto, en las que estn inspiradas las normas concretas que integran el ordenamiento jurdico. Son, por lo tanto, el fundamento de todo el Derecho objetivo, desarrollado luego por las diferentes normas en concreto. Deben ser deducidos de forma analgica a travs de stas. Existen muchos. As, en materia contractual son principios admitidos que nadie pueda considerarse obligado a hacer algo imposible o que se debe cumplir lo que se ha pactado. En Derecho penal que, en caso de duda, debe absolverse al acusado (porque es mejor dejar en libertad a un culpable que condenar a un inocente), etc.

DERECHO SUBJETIVO
Poder respecto de un determinado bien, concebido por el ordenamiento jurdico de la persona, para la satisfaccin de intereses dignos de proteccin.

FUENTES DE DERECHO COMUNITARIO RELACIN JURDICA Derecho primario

(Forma parte del ordenamiento espaol)

Derecho derivado

Situacin de dos o ms personas respecto de determinados bienes o intereses regulados y merecedores de tutela jurdica. p.ej: Empresario / trabajador Dueo de suelo / constructor

Tratados originarios:

Reglamentos: Aplicacin directa. Directivas: Exige publicacin interior Recomendaciones Dictmenes: Opiniones sobre una cuestin

Arrendador / arrendatario Relacin jurdica + Hecho jurdico = alteracin de la relacin jurdica (dinamismo)

Paris (CECA) Roma (CEE y CEEA) Actas de Adhesin Sus modificaciones Constitucin EUROPEA

Hecho jurdico: Natural (hecho jurdico): no voluntariedad. Est previsto por la ley y tiene consecuencias jurdicas. Acto jurdico: voluntariedad (lcito/ilcito)

LA NORMA
Publicacin de la norma Entrada en vigor de la norma Derogacin de la norma Control de legalidad de la norma BOE DOGC () D.O.C.E. B.O.P. ()

QUIN ES JURDICOS?
Las personas Fsicas:

SUSCEPTIBLE

DE

REALIZAR

ACTOS

Cualquier ser humano que conste en el Registro Civil. Jurdicas: Deben ser reconocidas por ley. Su personalidad empieza cuando quedan vlidamente constituidas

Artculo 2 Cdigo Civil Artculo 2 Cdigo Civil

Distincin entre: Capacidad jurdica:

Se adquiere por nacimiento y se extingue por la muerte. No admite graduaciones. Siempre es plena. Es la aptitud de titularidad de derechos y obligaciones. Capacidad de obrar: Es la posibilidad de realizar actos jurdicos. Toda persona mayor de edad que no la tenga limitada por resolucin judicial firme.

RELACIN JURDICA + ACTO JURDICO

Relacin Jurdica + Acto Jurdico = Negocio Jurdico 1 Es la expresin mxima de autonoma de la voluntad tutelada por el Derecho: crea, modifica, extingue, RELACIONES JURDICAS.

ELEMENTOS DEL NEGOCIO JURDICO

CLASES DE PERSONAS JURDICAS (1)

De derecho pblico: Entidades con organizacin estatal (Estado, CCAA, municipio...) y las asociaciones y fundaciones a las que el Estado reconozca carcter pblico para finalidades estatales. De derecho privado: Se rigen por el Derecho Privado.

CONSENTIMIENTO Declaracin de voluntad

OBJETO Derechos y obligaciones que se constituyen

CAUSA Finalidad pretendida, implcita en el negocio Jurdico

FORMA Exteriorizacin de la voluntad

CLASES DE PERSONAS JURDICAS (2)

Asociaciones: Entidades constituidas por una pluralidad de personas agrupadas (SA, Sindicato...) con una finalidad comn. Se rigen por sus Estatutos y subsisten al cambio de sus miembros. Fundaciones: Entidades creadas por un Fundador que destina su patrimonio a la realizacin de finalidades que ste haya designado. Son siempre de inters general (pero slo las creadas por el Estado, CCAA, Municipios y Provincias son de Derecho Pblico). Relacin Jurdica + Acto Jurdico = Negocio Jurdico 1

EXPRESA: Palabras o signos que revelan la voluntad La declaracin de voluntad puede ser

TCITA: Permite deducir la Voluntad

CLASES DE PERSONAS JURDICAS 3

Segn su finalidad pueden ser: De inters pblico - Sin nimo de lucro: Asociaciones (culturales, benficas...), Corporaciones (colegios profesionales) y Fundaciones De inters particular - Con nimo de lucro: Pueden ser civiles o mercantiles

LOS VICIOS DE LA VOLUNTAD ANULAN EL NEGOCIO JURDICO

ERROR: En la persona, cosa o cantidad. INTIMIDACIN DOLO: mala fe = maquinacin fraudulenta.

OBJETO DE DERECHO: LAS COSAS

Las cosas como objeto del derecho, son toda entidad, material o no, de naturaleza impersonal, que tenga propia individualizacin y constituya un derecho independiente.

Los podemos clasificar entre los de dominio pblico, o de propiedad privada. A parte de esta clasificacin hay otra, que se refiere a si son bienes inmuebles o muebles. Los inmuebles: las tierras, los edificios, caminos, construcciones de todo tipo, rboles y plantas unidos a la tierra, todo lo unido a un inmueble de manera fija, minas y canteras en que su materia est unida al suelo, concesiones administrativas de obras pblicas, servidumbres y dems derechos reales sobre inmuebles. Los muebles: Son los susceptibles de apropiacin no comprendidos en la numeracin anterior.

*Inmaterial: se refiere a la propiedad intelectual. *Impersonal: no los derechos constitucionales de la personalidad. *Derecho independiente: que son aptos para ser apropiados, dentro de comercio.

Las cosas se clasifican como muebles e inmuebles. Estos ltimos se dividen en rsticos o urbanos, que son los suelos y las construcciones.

CLASIFICACIN DE LAS COSAS

Las cosas en funcin de sus cualidades fsicas o jurdicas:

Cosas

Muebles

Inmuebles

Corporales/incorporales Especficas/genricas Fungibles/ no fungibles Consumibles/ no consumibles Divisibles/indivisibles Registrables/ no registrables Muebles/inmuebles.

Si las clasificamos por razn de su pertenencia o apropiacin:

Rsticos

Urbanos

Suelos + construcciones

Apropiables/no apropiables Susceptibles o no de trfico Pblicas/ privadas

*Fungibles: pueden ser sustituibles por otras en el trfico jurdico. (ej: el dinero) *No fungibles: no pueden ser sustituibles (ej: cuadro de Goya) *Consumibles: se destruyen por el uso.

BIENES

OBLIGACIONES I CONTRATOS

Concepto, elementos y fuentes de la obligacin.

El Cdigo Civil no define que son las obligaciones. Simplemente, en su artculo 1088, explica en que pueden consistir: Toda obligacin consiste en dar, hacer o no hacer alguna cosa. Puede afirmarse que una obligacin es el deber que tiene una persona (deudor) de realizar una determinada conducta (prestacin) a favor de otra persona (acreedor) que puede exigrsela, porque alguna norma jurdica as lo establece. Y, en caso de no cumplir con ese deber, ser responsable por ello, debiendo indemnizar al acreedor. De lo anterior, podemos deducir que, toda obligacin se compone de dos elementos: la deuda (el deber del deudor de comportarse de una cierta forma), y la responsabilidad (las consecuencias que acarrea su incumplimiento). La deuda u obligacin en s, se estructura en base a: a) El vnculo existente entre acreedor y deudor, es decir, la relacin existente entre ellos que ha dado origen a la obligacin (por ejemplo, la relacin comprador/vendedor, contribuyente/Hacienda, conductor de un vehculo/vctima de un accidente, promotor de una obra/contratista, etc.). Los sujetos, que son como ya se ha indicado el deudor (sujeto pasivo, el obligado) y el acreedor (sujeto activo, titular de un derecho de crdito que le permite exigir la obligacin). El objeto, es decir, en qu consiste la obligacin: dar, hacer o no hacer algo en concreto. Es a lo que se llama la prestacin.

Existen obligaciones que nacen porque las imponen directamente las leyes. Tal es, por ejemplo, la obligacin de los tcnicos de la construccin de respetar lo dispuesto en las Normas Bsicas o en las de Seguridad e Higiene. 2. Los contratos Los contratos (de los que hablaremos ms adelante) son la principal fuente de las obligaciones civiles. El artculo 1.091 del Cdigo Civil, dice que las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse a tenor de los mismos. Es decir que, al celebrar un contrato, es como si las partes crearan una ley particular entre ellos, comprometindose a cumplirla. 3. Los cuasi-contratos El Cdigo Civil define los cuasi-contratos como actos lcitos y puramente voluntarios de los que resulta obligado su autor respecto a otra persona. Regula como tales el cobro de los indebido (con la obligacin de devolverlo) y la gestin de negocios ajenos sin mandato (con las obligaciones de concluir la gestin, rendir cuentas al interesado, e incluso indemnizarle si se ha actuado negligentemente o asumido riesgos excesivos). 4. Los actos y omisiones ilcitos

b)

c)

En este apartado, incluye el Cdigo Civil a los actos ilcitos penales: delitos y faltas. Sus autores, adems de la responsabilidad penal correspondiente (privacin de libertad, multa, retirada del permiso de conducir, etc.) tienen la obligacin de restituir los bienes objeto del delito y, adems, indemnizar a las vctimas por los daos y perjuicios sufridos. Es la responsabilidad civil derivada de la penal. 5. Acciones y omisiones culpables o negligentes El Cdigo Civil, en su artculo 1.093, considera como tales aqullas en las que han intervenido un cierto grado de imprudencia, de descuido de las precauciones normales, aunque no lleguen a constituir un delito o una falta. La persona responsable de tales acciones tiene la obligacin de indemnizar a los que hayan resultado perjudicados por su causa. Vistas las fuentes de las obligaciones, las causas que las producen, pasemos ahora a analizar los diferentes criterios que existen para clasificarlas.

En cuanto a la responsabilidad (y hablamos ahora de responsabilidad civil) consiste en que, el deudor, pueda ser obligado a cumplir con su obligacin de forma coactiva, si no lo ha hecho en su momento, o a indemnizar al acreedor por los daos y perjuicios que le haya ocasionado su incumplimiento. El artculo 1.911 del Cdigo Civil, define la responsabilidad estableciendo que: Del cumplimiento de sus obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes o futuros. Es decir, con todo el activo de su patrimonio. La responsabilidad civil es, por lo tanto, de tipo patrimonial, econmica. Si el deudor no paga lo que debe, el acreedor podr solicitar al Juez que sus bienes sean embargados y vendidos en pblica subasta, hasta obtener el importe de su deuda (o su valor en dinero) y una indemnizacin por los daos (prdidas sufridas, gastos) y perjuicios (ganancias no obtenidas). Ahora bien, por qu una persona puede llegar a convertirse en deudor de otra, y sta en su acreedor? Pues porque ha sucedido algn hecho jurdico que ha creado ese vnculo entre ellos. A esos hechos jurdicos que tienen como efecto el nacimiento de una obligacin, se les conoce como fuentes de las obligaciones. Estas fuentes, son las enumeradas en el artculo 1.089 del Cdigo Civil: la ley, los contratos y cuasi-contratos, los actos u omisiones ilcitas y aqullos en los que intervenga culpa o negligencia.

Clasificacin de las obligaciones.

Las obligaciones pueden clasificarse segn la norma que las regulan, segn la fuente que las ha originado, segn el tipo de vnculo que existe entre deudor y acreedor, segn el nmero de unos y otros, y segn la clase de prestacin. a) Segn las leyes que las regulan, las obligaciones pueden ser: Civiles. Mercantiles. Laborales.

1. La ley.

Fiscales.

 Administrativas.

Positivas ( de dar o hacer algo) y negativas (de no hacer, de abstenerse) Las obligaciones de dar, a su vez, pueden clasificarse en especficas y genricas, segn lo sean las cosas que el deudor deba dar al acreedor. Tambin hay que distinguir entre obligaciones principales (las que existen por s mismas y tienen una finalidad propia) y accesorias (complementarias y dependientes de otra, principal).

b)

Por la fuente que las ha originado, podemos clasificarlas en: Legales. Contractuales. Cuasi-contractuales. Derivadas de delitos y faltas. Derivadas de actos ilcitos civiles. (Segn se ha comentado en el apartado anterior)

Esquema clasificacin de las obligaciones

a) Por la legislacin que las regula. Fiscales. Laborales. Civiles. Mercantiles. Administrativas. Por su origen. Legales. Contractuales. Cuasi contractuales. Procedentes de actos u omisiones ilcitas. Procedentes de actos u omisiones en que interviene culpa o negligencia. Por razn del vnculo. Por las modalidades. Puras. Condicionales. A plazo.

c)

Atendiendo al vinculo existente entre deudor y acreedor, podemos distinguir entre obligaciones: Puras. Exigibles desde el mismo momento en que se establece ese vinculo. A trmino. Cuando sern exigibles en un momento futuro, pero cierto, determinado. A plazo. Cuando el deudor dispone de un cierto periodo de tiempo, dentro del cual puede cumplir en cualquier momento. Condicionales. Cuando solo sern exigibles si, en el futuro se produce un hecho que, de momento, resulta posible, pero incierto. c) b)

Adems, tambin podemos dividir a las obligaciones entre unilaterales (si uno de los sujetos es solo deudor, y el otro solo acreedor) y bilaterales (si ambos son acreedores y deudores entre si, en cuyo caso, hablaremos de prestaciones y contraprestaciones recprocas). d) Por el nmero de sujetos de una misma obligacin, podemos agrupar a estas en: Unilaterales o individuales. Si slo existe un acreedor o un deudor. Pluripersonales o colectivas. Si existen varios acreedores y/o varios deudores. A su vez, las obligaciones colectivas pueden ser: Mancomunadas: si cada acreedor solo puede exigir, o cada deudor solo debe pagar, una parte de la obligacin total. Solidarias: si existen varios acreedores (solidaridad activa), o varios deudores (pasiva) o varios deudores y acreedores (mixta), y cada acreedor tiene derecho a exigir, y cada deudor el deber de pagar, la totalidad de la deuda. Despus debern distribuirse ese total entre ellos. d)

Por la unidad o pluralidad de vnculos. Unilaterales. Bilaterales.

Por razn de sujetos. Unipersonales o individuales. Pluripersonales o colectivas. Mancomunadas. Solidarias. Por razn del contenido de la prestacin. En funcin de la unidad o pluralidad de la prestacin. nicas. Mltiples.

e)

Las obligaciones solo se consideran solidarias cuando as se ha pactado entre los interesados, o en los casos en que la Ley lo establece expresamente. e) Por ltimo segn el tipo de prestacin debida, podemos agrupar las obligaciones en:

 Conjuntivas. Alternativas. Facultativas. Por las particularidades del objeto. Positivas y negativas. Posibles e imposibles. Especficas y genricas. Divisibles e indivisibles. Principales y accesorias

los derechos y acciones de ste. Es decir, reclamar a los deudores de su deudor. Esta accin se denomina indirecta, porque el acreedor no reclama en su propio nombre, sino en el de su deudor, y lo cobrado ingresa en el patrimonio de ste no en el suyo.

Accin directa. Para evitar que, finalmente, la accin indirecta resulte intil
para el acreedor porque tras ejercerla, aparezca otro acreedor con un crdito privilegiado, la ley permite la accin directa en ciertos casos. Consiste en permitir al acreedor que reclame contra el deudor de su deudor en su propio nombre, no en el de ste, pudiendo cobrarse directamente su crdito.

Accin revocatoria (o Pauliana). sta, significa que el acreedor puede

impugnar (revocar) los actos que su deudor haya hecho para disminuir su patrimonio de forma fraudulenta, hasta resultar insolvente. Es decir, puede solicitar judicialmente que se anulen donaciones o ventas fingidas a favor de sus familiares, por ejemplo.

Garantas de obligacin.
Se conocen como garantas de la obligacin a una serie de instituciones jurdicas que tienden a hacerla ms eficaz. Son una serie de mecanismos que aseguran en mayor medida al acreedor de que el deudor cumplir con su obligacin. Las garantas reales (prendas e hipotecas en sus diferentes modalidades) no son las nicas garantas, sino que existen otras: los privilegios, las acciones (subrogatoria, directa y revocatoria) del acreedor, el derecho de retencin, la pena convencional y las arras (o paga y seal).

Derecho de retencin.
Es el derecho que la ley concede, en ciertos casos, al acreedor, de retener (conservar en su poder) alguna cosa que debera entregar al deudor, hasta que ste cumpla su obligacin. Este derecho existe en el caso de obligaciones recprocas, como la permuta, el contrato de depsito, y los trabajos realizados en cosas muebles (ropa, mquinas, joyas, etc.).

Pena convencional.
La pena convencional es una sancin, normalmente un cantidad de dinero que se impone al deudor si no cumple con las obligaciones contradas en un contrato. La clusula que la establece recibe el nombre de clusula penal y en ella debe concretarse si sustituye a las indemnizaciones por daos perjuicios o si es competencia de stas.

Privilegios.
Se llama privilegio a la preferencia que, por establecerlo la Ley, gozan ciertos derechos de crdito (crditos privilegiados) frente a otros, en el caso de que el deudor resulte ser insolvente. Es decir, cuando el patrimonio del deudor no se suficiente para atender el pago de todas sus deudas. Esta situacin, genera un procedimiento llamado concurso de acreedores (porque todos concurren a cobrar sus crditos) o quiebra, si el deudor es un empresario mercantil (individual o sociedad). Son crditos privilegiados, entre otros, los salarios adeudados a los trabajadores, los del Estado y los garantizados mediante hipoteca.

Arras.
Las arras (o paga y seal) son alguna cosa, generalmente dinero, que el deudor entrega al acreedor para garantizar que cumplir su obligacin, pudiendo quedrsela en caso contrario. (Pero si existen obligaciones recprocas y el que recibi las arras no cumple con la suya, deber devolver el doble de lo que recibi).

Acciones subrogatoria, directa y revocatoria.

En terminologa jurdica, se denominan acciones a los procedimientos que puede utilizar una persona para ejercitar sus derechos, para hacerlos valer ante los Tribunales de Justicia. Como garantas de su crdito, el acreedor puede ejercer varias acciones legales contra su deudor si, tras reclamarle la deuda, ste carece de bienes para pagarla. Son las siguientes:

Transmisibilidad de las obligaciones.

Hay que distinguir la trasmisin de las obligaciones de la transmisin de los derechos de crditos derivados de stas porque, pese a la reciprocidad que existe entre ellos, tienen un tratamiento legal diferente. En efecto lo derechos de crdito se pueden transmitir libremente. Es decir, un acreedor puede ceder su derecho a otra persona (gratuitamente o a cambio de algo, es indiferente) y ste se convierte en el nuevo acreedor.

Accin subrogatoria (o indirecta, u oblicua). Consiste en que, el acreedor,

cuando su deudor resulte ser insolvente, puede ejercitar, en su nombre todos

Para que la cesin del crdito sea vlida no es necesario que el deudor est de acuerdo, ni hace falta pedirle un consentimiento. l, est obligado a cumplir con su obligacin, y debe serle indiferente que el acreedor sea una persona u otra. Lo nico que debe hacer (el acreedor original, o el nuevo, el que ha adquirido el derecho) es comunicarle la cesin al deudor. Pero no porque sea obligatorio, sino para que pueda saber a quin debe pagar su deuda: si no se le informa de la cesin efectuada, el deudor quedar libre de su obligacin si paga la deuda al primer acreedor, y el segundo no podr reclamrsela ms tarde, segn el Cdigo Civil. En cambio, para que el deudor pueda ceder su deuda a otra persona, no slo debe comunicrselo al acreedor, sino pedirle su consentimiento expreso, sin el cual la cesin no ser vlida. Y esa exigencia es lgica porque al acreedor le importa mucho que su deudor sea esta persona y no la otra: la primera puede ser muy solvente, y la segunda, no (o menos, o inspirarle menos confianza, etc.) La sustitucin de alguno de los sujetos de la obligacin, se denomina subrogacin. Puede tratarse de una subrogacin activa (cambio de un acreedor por otro), o pasiva (cambio de deudor). La subrogacin, sea pasiva o activa, no supone la extincin de la obligacin y la creacin de otra. La obligacin sigue siendo la misma, y slo ha cambiado alguno de sus sujetos, o ambos.

ambas deudas con lquidas y exigibles y consisten en cantidades de dinero u otras cosas fungibles, se extinguen total o parcialmente (hasta la cantidad concurrente). Novacin. Supone la extincin de la obligacin porque, voluntariamente, acreedor y deudor acuerdan sustituirla por otra nueva. La novacin puede consistir tambin en modificar la obligacin: subrogaciones activa y pasiva, cambio del objeto, condiciones principales, plazos, etc. Otras formas de extincin de las obligaciones son: el mutuo disenso (por acuerdo entre creedor y acreedor), la condonacin (renuncia unilateral del acreedor), y la prescripcin (transcurso de los plazos legales sin que el acreedor haya reclamado de deuda), muerte de los sujetos (si se trata de obligaciones personalsimas que, en caso contrario pasan a sus herederos), imposibilidad sobrevenida (fsica o legal), plazos y condiciones resolutorios (si se han pactado en un contrato).

Elementos de los contratos. Todo contrato para ser vlido, debe contener ciertos elementos, llamado esenciales: el consentimiento de las partes, el objeto y la causa. Adems existe otro elemento llamado necesario, o natural, porque no puede dejar de existir: la forma. Y, por ltimo, es posible pero no obligatorio ni necesario, incluir en los contratos otros elementos llamados accidentales. Veamos en qu consisten. Elementos esenciales del contrato. El artculo 1261 del Cdigo Civil establece que: No hay contrato sino cuando concurren los requisitos siguientes: 1. Consentimiento de los contratantes, 2. Objeto cierto que sea materia del contrato y, 3. Causa de la obligacin que se establezca. Estos requisitos, consentimiento, objeto y causa, son elementos esenciales del contrato porque, si falta alguno de ellos, o no es vlido, el contrato es nulo (y deja de ser obligatorio).

Extincin de las obligaciones.

Hemos visto ms arriba cmo nacen las obligaciones (sus "fuentes"). Veamos ahora cmo se extinguen, cmo dejan de existir legalmente. Son los siguientes, segn el artculo 1156 del Cdigo Civil: El pago. Consiste en que, el deudor, realice la prestacin en el momento y de la forma en que deba hacerlo. El pago es la forma ms normal de extinguirse las obligaciones, porque para eso se han creado: cuando el deudor paga lo que deba, su obligacin desaparece, queda libre de ella.

La dacin o adjudicacin. Se llama dacin o adjudicacin en pago, al acto del deudor de realizar una prestacin diferente de la que deba, aceptada como pago por el acreedor. Normalmente se trata de dar algo, en vez de hacer o no hacer otra cosa.
La consignacin. Es una forma de extinguir las obligaciones de dar algo, y cosiste en que, si el deudor ofrece el pago al acreedor y ste no lo acepta o no es posible averiguar su paradero, puede depositar la cosa debida en el Juzgado. All queda a disposicin del acreedor, que puede recogerlo cuando quiera, pero el deudor ha quedado libre de su obligacin en el momento de la consignacin, evitndose responsabilidades por el retraso o por el deterioro que puede sufrir la cosa. Prdida de la cosa debida. En las obligaciones en que la prestacin consiste en dar una cosa especfica, la prdida o destruccin de sta por caso fortuito (accidente imprevisible) o fuerza mayor (causas inevitables), antes de la entrega, libera de su obligacin al deudor. En cambio, por este motivo, no se extinguen las obligaciones de dar cosas genricas: como el gnero no se extingue nunca, el deudor deber sustituir lo perdido por otro tanto de la misma clase y calidad. Confusin de deudas. Tiene lugar la compensacin cuando dos personas son recprocamente deudores y acreedores entre s, la una de la otra. En tal cosa, si

a)

El consentimiento.

El consentimiento es la manifestacin o declaracin de las voluntades de las partes (oferta y aceptacin) que deben ser coincidentes sobre el objeto y la causa. Es decir, la expresin de que estn de acuerdo en celebrar ese contrato, adquirir esos derechos y contraer esas obligaciones en concreto. Para que el consentimiento sea vlido, las partes deben poseer la capacidad necesaria para celebrar cada tipo de contrato. Adems la persona que presta su consentimiento debe ser idnea para hacerlo, es decir, estar en disposicin de poder obligarse a entregar esa cosa o prestar ese servicio en concreto (ya que no puede comprometerse a vender algo quien no sea dueo, por ejemplo). Por ltimo, el consentimiento es nulo si adolece de alguno de los llamados vicios de la voluntad, ya que se considera que sta debe ser libre. Estos vicios son: el error (si es esencial e invencible), la violencia (fuerza fsica), la intimidacin (amenazas graves) y el dolo (que significa engao, maquinacin fraudulenta para inducir a error). b) El objeto

El objeto del contrato es la relacin jurdica que se crea entre las partes, el conjunto de derechos y obligaciones recprocas que establecen entre ellos y, en definitiva, las prestaciones y contraprestaciones a que se comprometen mutuamente. Para que el contrato sea vlido, el objeto debe ser: c) Lcito (no es vlido comprometerse a acciones prohibidas por la ley). Posible (ya que nadie puede comprometerse a lo imposible). Determinado o determinable (es decir, algo concreto o que se establezca una forma cierta de concretarlo cuando llegue el momento). La causa

Los elementos accidentales pueden ser de muchas clases. Entre los ms usuales, cabe destacar los siguientes: Arras (de las que ya se ha hablado como garanta de la obligacin). Clusula penal (estableciendo algn tipo de pena convencional por incumplimiento). Condiciones (que hacen depender la eficacia del contrato, o alguna obligacin, de hechos futuros e inciertos). Trminos (momentos o fechas futuras en que deberan cumplirse las obligaciones). Plazos (perodos de tiempo durante los que pueden cumplirse las obligaciones).

La causa es el motivo, la intencin de las partes al celebrar el contrato. Se trata de la causa inmediata, no de las intenciones remotas de cada uno. (As, por ejemplo, cuando alguien compra una cosa, la causa es su deseo de adquirirla en propiedad, no lo que piensa hacer luego con ella). Para que el contrato sea vlido, debe existir una causa y ser lcita. Si en el contrato se expone una causa falsa, ello es motivo de nulidad (a no ser que se demuestre que exista otra causa verdadera y lcita). La forma como elemento natural o necesario. La forma es el medio de exteriorizar el consentimiento, la voluntad de las partes. Puede hacerse por escrito, de palabra, por gestos, ante testigos Pero siempre de alguna manera: si la voluntad de las personas no se manifiesta de alguna u otra forma, el contrato no puede existir. Por eso se dice que la forma es un elemento natural o necesario de los contratos, ya que no puede dejar de existir. Todos los contratos son formales, es este sentido. En principio, como regla general, la forma de los contratos es libre. Las partes pueden celebrarlos de la forma que ms les convenga. (De hecho, la inmensa mayora de los contratos que se celebran cada da se hacen de forma verbal: son las compras que se efectan en los establecimientos comerciales). El Cdigo Civil, sin embargo, permite que cualquiera de las partes pueda exigir que el contrato se celebre por escrito, si el valor de alguna de las prestaciones y contraprestaciones excede de las 1.500 pesetas. Adems en otros tipos de contratos (los que tienen por objeto la creacin, transmisin, modificacin, y extincin de derechos reales sobre bienes inmuebles, entre otros), las partes pueden exigirse mutuamente que se celebre mediante escritura pblica, es decir otorgada ante Notario. En estos casos, y otros, en que la ley establece una forma determinada, se habla de formalismos o formalidades: documento escrito, firma de testigos, escritura notarial, etc. Los elementos accidentales. Adems de los elementos esenciales, y de la forma, las partes pueden incluir, si lo desean, otra serie de elementos cuando celebran el contrato. Estos elementos que no son esenciales, ni necesarios (de hecho, la inmensa mayora de contratos, carecen de ellos), reciben el nombre de accidentales.

Lo caracterstico de todos esos elementos accidentales es que la invalidez de cualquiera de ellos slo determina su propia nulidad, no la del resto del contrato. Este continuar siendo vlido y la clusula nula se tendr por inexistente.

Clasificacin de los contratos. Existen muchas clasificaciones de los contratos, agrupndolos segn criterios. Algunas tienen slo un inters terico pero otras, en cambio, son importantes en la prctica. Entre stas, merece la pena recordar las siguientes: a) Por la finalidad. Remuneratorios: en los que se pacta una gratificacin por un servicio amistoso. Gratuitos: en los que una de las partes recibe una prestacin sin exigrsele nada a cambio (donacin, prstamo sin inters, depsito gratuito, etc.) Onerosos: en los que existen prestaciones y contra prestaciones recprocas. A su vez, los contratos onerosos pueden subdividirse en: b) Conmutativos: cuando las prestaciones son ciertas y equivalentes (compraventa, permuta, arrendamientos, etc.) Aleatorios: si dependen de hechos inciertos (seguros) o del azar (juegos y apuestas).

Por su grado de independencia. Principales: cumplen con un fin contractual por s mismos. Preparatorios: tienen por objeto crear un estado de derecho previo, o establecen las bases para otro contrato futuro (precontrato). Accesorios: sirven de complemento o aclaracin de un contrato principal.

c)

Por su funcin.

 d)

Traslativos de dominio (propiedad): compraventa, permuta y donacin. De cesin de uso: arrendamiento de cosas, prstamo. De prestacin de servicios: arrendamiento de servicios, hospedaje, transporte. De gestin: sea individual (mandato, mediacin) o colectiva (sociedad, aparcera). De custodia: depsito. De garanta: fianza, prenda, hipoteca. De cobertura de riesgos: seguros, pensiones, renta vitalicia. De decisin: transaccin, arbitraje. De juego: lotera y apuestas.

de los derechos y obligaciones que han establecido entre ellos. Si el contrato es vlido, recordmoslo, tiene fuerza de ley entre las partes que estn obligadas a cumplirlo. La ineficacia es todo lo contario. Un contrato ineficaz es aqul que no resulta obligatorio para los contratantes por no ser vlido. La ineficacia puede provenir de que el contrato sea radicalmente nulo, o nulo de pleno derecho o bien a que sea meramente anulable, en cuyo caso puede ser convalidado si, pese a todo, consideran conveniente hacerlo.

En todo caso, la nulidad de un contrato no puede ser invocada por quien ha sido causante de la misma.
En cuanto a la interpretacin de un contrato, consiste en averiguar su sentido cuando no existe acuerdo entre las partes a la hora de aplicarlo. Para ello el Cdigo Civil establece las siguientes reglas: En principio, los contratos deben interpretarse literalmente, segn el sentido literal de las clusulas. Si alguna clusula admite varios sentidos deber entenderse en el ms adecuado para que produzca efectos, y no en los sentidos que la invaliden o la conviertan en intil. Las palabras que admitan varias aceptaciones deben interpretarse en la que sea ms conforme con la naturaleza y objeto del contrato. Los usos y costumbres deben tenerse en cuenta para interpretar expresiones ambiguas, e incluso para sobreentender clusulas omitidas. La interpretacin del contrato debe hacerle globalmente comparando unas clusulas con otras. Si las palabras parecen ser contrarias a la intencin de las partes (que resulte evidente por sus actos simultneos al contrato y posteriores) ha de prevalecer sta sobre aquellas. La interpretacin de clusulas obscuras o dudosas no debe favorecer a la parte que ha provocado la obscuridad o las dudas. Si pese a todo fuera imposible de interpretar, el contrato sera declarado nulo si las dudas recaen en uno de los elementos esenciales del mismo. Si afectan a un elemento accidental y el contrato es gratuito, se resolvern interpretando la menor cesin de derechos e intereses. Si el contrato es oneroso, a favor de que exista la mayor reciprocidad posible. Se trata de reglas interpretativas de carcter general que, como es lgico, deben aplicarse equitativamente en cada caso concreto.

Por la naturaleza de sus vnculos. Unilaterales: obligaciones para uno de los contratantes (donacin). Bilaterales: Obligaciones arrendamientos). para ambos contratantes (compra-venta,

e)

Por los requisitos necesarios para su formacin. Consensuales: se perfeccionan por el mero acuerdo de voluntades. Reales: adems del consentimiento precisan entrega de la cosa. Solemnes: precisan para su celebracin formas especiales.

f)

Por su regulacin legal. Nominados o tpicos: tiene reglas especiales en la ley. Innominados o atpicos: se rigen por las reglas generales de la contratacin.

g)

Por la anulacin de la libertad de contratacin. Adhesin: acto de aceptacin al contrato determinado unilateralmente. Normados: limitados por el poder pblico en sus pactos (trabajo). Normativos: sometidos a una reglamentacin general. Forzosos: los que obligatoriamente han de celebrarse.

Interpretacin y eficacia de los contratos.

La eficacia de un acto jurdico, en general, consiste en que realmente produzca los efectos que pretende quien lo realiza. En el caso de los contratos su eficacia se traduce en la creacin de la relacin jurdica pactada entre las dos partes: el conjunto

pueden serlo sin ms, sino que siempre lo sern de algo, de una cosa o varias en concreto, y frente a todo el mundo. (Por el contrario, los derechos de crdito no tienen por objeto una cosa, sino una conducta: la prestacin a que est obligado el deudor, y slo se le puede exigir a ste, como hemos visto en las lecciones dedicadas a las obligaciones en general y a los diferentes contratos en particular).

CAPTULO 9:
LOS DERECHOS REALES

9.1.2. Clases

Los derechos reales suelen clasificarse de la siguiente forma:

Al abordar el tema de los derechos reales, conviene hacer dos advertencias previas:

Derecho real provisional: la posesin. Derechos reales definitivos: el resto.

Primera: Que los derechos reales no se denominan as por haber sido establecidos por algn rey, ni porque sean los que ostentan ningn monarca. El adjetivo real no procede, en este caso del trmino rey, sino del vocablo latino res que significa cosa. Derechos reales son, como veremos, los que refieren a cosas.

A su vez, los derechos reales definitivos se pueden dividir en dos grandes grupos:

Pleno: el derecho de propiedad. Limitados: los que recaen sobre las cosas que son propiedad de otra persona distinta de su titular (derechos reales en cosa ajena) y merman las facultades del dueo (derechos limitativos de dominio).

Segunda: que los derechos reales tampoco son ningn impuesto. Conviene aclararlo porque, muchas veces, se oye decir a alguien que, al adquirir una vivienda, o aceptar una herencia, ha tenido que pagar los derechos reales a Hacienda. Esta expresin, pese a ser muy usual, no es correcta. Lo que se ha pagado es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados, o el de Sucesiones, antiguamente llamados impuestos sobre Derechos Reales. De esa denominacin anterior procede la confusin de quienes identifican a los derechos reales con los impuestos que gravan, en ciertos casos, su transmisin. Dicho lo que no son los derechos reales, veamos lo que, efectivamente son en realidad.

Por ltimo, los derechos reales limitados pueden subdividirse, segn las facultades de su titular en:

De goce (o disfrute): como el usufructo, los censos, el derecho de superficie, las servidumbres, uso y habitacin, enfiteusis, etc. De adquisicin preferente: el tanteo, el retracto y la opcin. De garanta: la prenda y la hipoteca, en sus diferentes modalidades, y la anticresis.

9.1. CARACTERSTICAS GENERALES

9.1.1. Concepto

En este Curso, abordaremos nicamente el anlisis de los que pueden incidir en la construccin/edificacin: la posesin, el usufructo, los censos, la superficie, tanteo, opcin, retracto y la hipoteca inmobiliaria. (De los dems, algunos como la prenda, se refieren a bienes muebles, y otros como la enfiteusis o la anticresis, han perdido todo su inters prctico en la actualidad).

Se puede definir a los derechos reales diciendo que son aquellos que otorgan a su titular un poder inmediato y directo sobre una cosa, permitindole servirse de ella de alguna forma, total o parcialmente.

9.1.3. Formas de adquirirlos

Lo caracterstico de los derechos reales es que se refieren a una cosa determinada y son inseparables de ella. Adems, esos derechos se ostentan frente a todos, a la generalidad de las personas. Un propietario, o un usufructuario, por ejemplo, no

El Cdigo Civil, en su artculo 609, hace una enumeracin de las posibles formas por las que una persona puede adquirir la titularidad de un derecho real. Dice as: "la propiedad se adquiere por ocupacin. La propiedad y los dems derechos reales sobre los bienes se adquieren y transmiten por la Ley, por donacin testada e

intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradicin. Pueden tambin adquirirse por medio de la prescripcin".

hacer es sustraerla y menos an arrebatrsela violentamente: deben ser los Jueces quienes decidan si tiene derecho a recuperarla o no.

Se trata por tanto, de una serie de hechos jurdicos a los que la Ley les atribuye ese efecto jurdico: que, cuando se producen en la vida real, alguien adquiere la propiedad de una cosa, u otro derecho real sobre la misma.

Existen muchas clasificaciones de la posesin, atendiendo a diferentes criterios, pero interesa especialmente mencionar sta:

Sin embargo, esta enumeracin no es completa: omite otros procedimientos de adquisicin de la propiedad, tales como la accesin, el hallazgo y el tesoro, regulados en otros artculos del mismo cdigo. Y, por otro lado, los procedimientos no son aplicables a todos los derechos reales. As, una hipoteca no puede adquirirse por prescripcin ni existe ningn supuesto de censo ni de derecho de superficie impuestos por la Ley, por ejemplo.

Posesin justa: cuando se posee algo porque se tiene derecho a ello.

Posesin injusta: cuando el poseedor de hecho no tiene derecho a poseer. Esta, a su vez, puede ser:

- De mala fe, si el poseedor sabe que es injusta. Por ello, nos referimos a las diferentes formas de adquisicin al tratar de cada derecho real en concreto. - De buena fe, si el poseedor cree que es justa por existir algn documento o "justo ttulo" (contrato, testamento, disposicin legal) que aparentemente la justifique, y aunque no sea vlido, l lo ignora.

9.2. LA POSESIN En general, la Ley considera, si no se demuestra lo contrario que, el que dispone de un documento justificativo aparentemente vlido, aunque en realidad no lo sea, es un poseedor de buena fe. 9.2.2. Acciones protectoras. Los interdictos La posesin, puede entenderse en dos sentidos: Todo poseedor de una cosa tiene derecho en principio a ser respetado en su posesin (llamado derecho a la "posesin pacfica", es decir, sin sufrir perturbaciones por parte de otros). Y, para garantizar este derecho, las leyes le conceden diversas acciones procesales, de forma que pueda defenderlo ante los Jueces y Tribunales. Son las llamadas acciones posesorias.

9.2.1. Concepto y Clases

Como hecho, significa que una persona tenga algo en su poder, a su disposicin, que pueda utilizarlo o servirse de ello como le convenga. Como derecho, significa que alguien tenga derecho a poseer alguna cosa (aunque no la posea de hecho, porque se la hayan robado, por ejemplo), por ser su propietario, usufructuario, arrendatario, prestatario, etc.

A la simple posesin, se la clasifica como derecho real provisional porque, el que posee algo, o bien tiene derecho a ello (en cuyo caso no es slo poseedor sino propietario, usufructuario, etc.), o lo adquiere (prescripcin adquisitiva) o lo pierde definitivamente ante otro derecho superior ( el del dueo) o por prescripcin extintiva.

Tal consideracin tienen entre otras, la llamada accin publicitaria (reivindicatoria de la posesin), el desahucio por precario (contra quienes ocupan un inmueble sin pagar renta ninguna) y el procedimiento especial regulado en el artculo 41 de la Ley Hipotecaria, para proteger el poseedor de bienes inmuebles que se vea privado de ellos. Pero las ms importantes son, quizs, los Interdictos.

Los interdictos son procesos judiciales especiales, sumarios y ms giles que los juicios declarativos ordinarios. Existen tres tipos de interdictos que son de aplicacin general, a la proteccin de la posesin de bienes de cualquier clase:

Sin embargo, la mera posesin de hecho de una cosa, ya otorga un derecho: el de no ser desposedo de ello por la fuerza. Quien quiera recuperar una cosa que se encuentre en poder de otro injustamente, deber reclamrsela, privadamente o acudiendo ante los Tribunales y demostrando sus derechos. Pero lo que no puede

Interdicto de Recobrar: para solicitar la recuperacin de la posesin por quien ha sido despojado injustamente de ella.

Interdicto de Retener: para hacer cesar las perturbaciones que impiden la posesin pacfica de una cosa. Interdicto de Adquirir: para tomar posesin de las herencias de los herederos. Pero existen otros dos, que tienen un especial inters por su relacin con la edificacin:

Unitario: tiene una existencia propia, global, como totalidad, diferente de las distintas facultades que lo integran, y de las que de hablar seguidamente ( a gozar y disponer de la cosa, segn el Cdigo). Extensible o elstico: tiende a abarcar el mximo de facultades posibles, todas las que no estn legalmente prohibidas, o atribuidas a los titulares de otros derechos. Cuando una prohibicin legal, o un derecho limitado, desaparecen, las correspondientes facultades son adquiridas automticamente por el propietario.

El interdicto de Obra Nueva: que puede interponer el poseedor de un inmueble, solicitando la paralizacin de una obra que perturbe de alguna forma sus derechos (afectar a los cimientos o muros del edificio propio, o a elementos medianeros, conductos de desage, impedir el ejercicio de servidumbres de paso o de luces, etc.) El interdicto de Obra Ruinosa: Solicitando del Juez que, para evitar los riesgos que pueden derivarse del estado ruinoso de una construccin, obligue a su propietario a adoptar medidas de proteccin (apuntalamiento, reparaciones, etc.) o a demolerlo.

La propiedad es el derecho real por excelencia. Es el ms completo y, adems, el que ha dado origen a todos los dems, que siempre se refieren a l (son en realidad, otras tantas limitaciones a las facultades del propietario, a favor de otras personas).

Muchas veces, las leyes emplean la palabra dominio como sinnimo de propiedad. As, cuando se alude a cosas fuera de dominio (sin dueo) o a bienes de dominio pblico (propiedad de la administracin y destinadas a un uso o servicio pblico).

(ACLARACIN: el Interdicto de Obra Ruinosa no tiene nada que ver, en principio, con la responsabilidad decenal por ruina. Con l, no se reclaman responsabilidades por daos, sino que se pretende evitar que lleguen a producirse. Adems, para interponerlo es indiferente el tiempo transcurrido desde la terminacin del edificio).

9.3.2 Adquisicin de la propiedad

9.3. EL DERECHO DE PROPIEDAD

Cualquier persona puede convertirse en propietaria de algo, de una cosa en concreto, por alguno de los medios siguientes:

9.3.1 concepto y caractersticas Segn el artculo 348 del Cdigo civil, la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin ms limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario aade- tiene accin contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla. Tradicin: En lenguaje jurdico, tradicin significa entrega o transmisin de derecho por su titular anterior. Por este medio, adquiere la propiedad quien celebra un contrato traslativo de dominio; comprndola, permutndola por otra cosa, recibiendo en donacin, o como premio de un juego o apuesta. Sucesin: Se adquiere la propiedad por sucesin, al producirse la muerte del propietario anterior, por quienes la reciben al aceptar la herencia, o legados. Accesin: Significa que, el dueo de una cosa, adquiere la propiedad (accede a ella) de los frutos que sta produce, sean naturales (frutos propiamente dichos y cras de animales) o civiles (intereses del dinero, rentas de un inmueble alquilado, etc.) y de las cosas que se mezclan con ella de forma inseparable, o en ciertos casos, de los sembrado, plantado o edificado sobre su terreno, y de lo que en l depositen las aguas fluviales, tambin en determinadas condiciones. Prescripcin adquisitiva o usucapin: Consiste en la adquisicin de la propiedad de una cosa por quien ha actuado como dueo de ella sin serlo, durante un cierto tiempo, y de forma pblica, ininterrumpida y pacfica (es decir, sin que el verdadero propietario se haya opuesto a ello, sea por ignorancia o por desinters). Respecto a los bienes inmuebles, el plazo para adquirir es de 10 aos entre presentes y 20 entre ausentes (si el dueo reside en el extranjero), si se acta

Por tanto, la propiedad es un derecho y, concretamente, un derecho real, cuyas principales caractersticas son las de ser:

Pleno, o general: su titular (el propietario) tiene unas facultades mucho ms amplias que las de otros derechos reales, que slo son limitados. Principal, o independiente: puede existir con independencia de cualquier otro derecho, mientras que los derechos reales limitados no lo son, porque suponen la existencia de un derecho de propiedad. (Una propiedad puede existir sin hipotecas, servidumbres u opciones de compra pero, en cambio lo contrario no es posible: esos derechos se refieren siempre a una cosa que es propiedad de otro).

de buena fe y con justo ttulo. Sin necesidad de ellos, el plazo es de 30 aos, sin distincin entre presentes y ausentes. Ocupacin: Consiste en apropiarse de una cosa carente de dueo, por haberla perdido o abandonado ste, (hallazgo) o por haber permanecido oculto durante cierto tiempo (tesoro) o porque no lo ha tenido nunca (animales salvajes). Tambin puede adquirir la propiedad de algo el beneficiario de la expropiacin forzosa que ha sufrido su dueo anterior, como veremos en el Captulo 16, y en virtud de una sentencia judicial. 9.3.3. Prdida de la propiedad

Acceder a los frutos naturales y civiles que produzca. Transformarla (en otra cosa, o variar sus posibilidades de uso). Excluir de su uso a los dems (a todos en general y a cualquiera individualmente). Gravarla, constituyendo sobre ella derechos reales limitados a favor de otro (usufructo, servidumbres, opciones, etc.). Enajenarla (donndola, vendindola o permutndola). Disponer de su transmisin para despus de su muerte (en forma de herencia o legado, por medio de un testamento).

9.3.5 La propiedad de bienes inmuebles El propietario o dueo de una cosa puede perder su derecho sobre ella por diferentes motivos, de forma voluntaria o involuntaria. En algunos casos, sucede que se extingue el derecho en s, deja de existir. En otros, el derecho subsiste, pero cambia de titular, pasa a otro propietario perdindolo el anterior. a) Son formas involuntarias: - La prdida de la cosa (extravo). - Su destruccin (accidental o intencionada). - La muerte del propietario (el derecho pasa a sus herederos y legatarios). - La expropiacin forzosa. - La sentencia judicial (concediendo la propiedad a otro). - La accesin (si alguien adquiere la propiedad por ese medio, el dueo anterior la pierde). b) Las formas voluntarias son: - La renuncia o abandono (expreso o tcito). - La tradicin (venta, permuta o donacin a favor de otro). - La prescripcin extintiva (el derecho de propiedad prescribe por no haber sido utilizado mientras otra persona lo adquira por usucapin). Como puede comprobarse, algunas formas de perder la propiedad se corresponden con otras tantas maneras de adquirirla. As la accesin, la tradicin, la sentencia judicial y la expropiacin forzosa son ambivalentes, la muerte del dueo se relaciona con la sucesin de sus herederos y legatarios, el abandono con la ocupacin, y la prescripcin extintiva con la adquisitiva o usucapin. En cambio, la destruccin de la cosa implica la extincin del derecho definitivamente, y lo mismo ocurre con las cosas perdidas, hasta que no sean halladas por alguien.

Adems de las facultades anteriores, el propietario de una finca posee otras, que se refieren especficamente a los bienes inmuebles. Son las siguientes:

Deslinde: es decir, a fijar sus lmites (lindes, o linderos) respecto de las fincas colindantes, de mutuo acuerdo o acudiendo para ello al Juez. Amojonamiento: colocacin de seales en esos lmites (mojones) de forma que unindolos imaginariamente obtengamos su permetro. Cierre: impedir el acceso a los dems por medio de vallas, setos, muros, zanja, etc. Edificacin: constituyendo sobre ella y apropindose de lo edificado. Sin embargo, todas estas facultades no son absolutas, sino que se encuentran sometidas a diversos lmites, en inters de los dems y de la sociedad en su conjunto.

9.3.6 Limitaciones a la propiedad

La Constitucin en su artculo 33, reconoce el derecho a la propiedad privada, pero le asigna una funcin social. Es decir, se respeta la propiedad porque se la considera til para la sociedad. Y, por ese motivo, las leyes pueden limitar su contenido. Por eso, el Cdigo Civil dice que el propietario de una cosa puede usar y disponer de ella, pero aade sin ms lmites que los establecidos en las leyes. Y estas limitaciones, efectivamente, existen. Son establecidas por las diferentes leyes y reglamentos con el objetivo de salvaguardar intereses considerados ms importantes que los derechos del propietario, por muy legtimos que sean stos. En algunos casos, lo que se pretende es que, los derechos del propietario no atenten contra los intereses privados de otras personas (vecinos, inquilinos, copropietarios, etc.) para conseguir unas relaciones ms justas.

9.3.4. Facultades del propietario

Las facultades del propietario de una cosa, es decir, lo que puede hacer con ella, estn resumidas en la expresin gozar y disponer que utiliza el Cdigo Civil. Pero, analizndolas un poco ms concretamente, estas facultades son las siguientes: Poseer la cosa (tenerla en su poder). Usarla (en su provecho, como mejor le convenga) o no hacerlo.

A. Limitaciones de inters pblico Bsicamente, son de dos tipos:

Las servidumbres pblicas, que gravan las fincas para defender ciertos intereses sociales en materia de defensa, navegacin area, vas pblicas, costas, aguas interiores, suministros de energa elctrica y otros. De las establecidas por las leyes de Aguas, Costas y Carreteras, se tratar en el Captulo 13. Las establecidas en las normas de Derecho Urbanstico y los diferentes tipos de planes que afectan a las fincas en cuanto a sus posibilidades de uso, edificabilidad, alturas, volmenes, alineaciones y rasantes, como veremos en los Captulos 15, 16, 17 y 18.

Comunidad colectiva (o propiedad en mano comn o germnica) que existe cuando todos los copropietarios ostentan su derecho sobre la totalidad de la cosa comn, de forma colectiva y en bloque. Es decir, todos son copropietarios de todo. Comunidad por cuotas (o romana) en la que la cosa comn se considera dividida en tantas partes, o cuotas, como copropietarios existan. Esas cuotas, pueden ser iguales o distintas unas de otras y se trata de una divisin ideal: en realidad, todos son copropietarios de todo, no slo de su parte, pero los derechos y obligaciones de cada uno se establecen sobre el valor de su cuota, que sirve de mdulo.

B. Limitaciones de inters privado Entre ellas, cabe destacar:

b) Copropiedad dividida. Las servidumbres legales por razones de vecindad (medianera, luces, vistas, paso y desage) que estudiaremos en el prximo captulo. Las normas sombre copropiedad y, a sobre todo, las contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal, o de edificios por pisos. Las normas sobre arrendamientos, tanto las del Cdigo Civil como, sobre todo, las de las Leyes de Arrendamientos Urbanos y Rsticos que limitan los derechos de los propietarios a favor de arrendatarios de locales, inquilinos de viviendas y colonos de fincas rsticas. Todos ellos, son lmites legales a las facultades del dueo de bienes inmuebles. Adems, claro est, de los lmites que l desee establecer voluntariamente, constituyendo usufructos, servidumbres, hipotecas u otras cargas sobre su finca. A diferencia de la propiedad pro-indiviso en las comunidades divididas, la cosa comn est dividida, de forma material y concreta (no ideal, como en las cuotas) en varias partes, y cada una de ellas pertenece a uno de los copropietarios. En realidad, lo que existe en tales casos son propiedades individuales, pero no sobre distintas cosas, sino sobre las diferentes partes de una sola, que resultan fsicamente inseparables.

c) Copropiedad funcional o de aprovechamientos. Se llaman as a aquellos casos en los que cada uno de los copropietarios tiene asignado uno de los varios usos o aprovechamientos posibles de la cosa comn. De todos ellos, (aparte de las comunidades de bienes entre cnyuges), el supuesto de copropiedad ms importante es la llamada propiedad horizontal.

9.4. COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

9.4.2 La propiedad horizontal.

9.4.1. Concepto y clases

Cuando existen varios propietarios de una misma cosa, es decir, cuando sta pertenece simultneamente a dos o ms personas, se dice que existe copropiedad ( o condominio, o comunidad de propietarios) sobre la misma. Ahora bien, atendiendo a las diferentes formas en que pueden regularse las relaciones entre los copropietarios (o condueos, o comuneros), podemos clasificar a las comunidades de la siguiente forma:

Se llama propiedad horizontal o propiedad de casas por pisos, a la que existe cuando en un mismo edificio, los diferentes pisos y locales del mismo pertenecen a varios dueos distintos (dos, o ms). Se trata de un sistema mixto, o hbrido, en el que se combinan diversos tipos de propiedad individual con otros de copropiedad. Est regulada por el artculo 396 del cdigo civil y, sobre todo, por la Ley de Propiedad Horizontal de 1960. En los edificios en rgimen de propiedad horizontal, las relaciones entre los propietarios son las siguientes:

Cada uno es dueo exclusivo de su propio piso o local (uno o varios) y de los elementos anexos al mismo: plazas de aparcamiento, cuartos

a) Propiedad pro-indiviso, que puede ser:

INTRODUCCIN AL DERECHO
Retracto Derechos reales de adquisicin preferente, de garanta y disfrute: Derechos reales de tanteo, opcin y retracto. Derecho real de hipoteca inmobiliaria. Los derechos de censo, superficie y suelo. El derecho de retracto consiste en que su titular, puede anular la venta hecha por el propietario de una cosa a favor de un tercero, y adquirirla l por el mismo precio que ste. A diferencia del tanteo y la opcin, el titular de un derecho de retracto slo puede ejercerlo despus de la venta de la cosa sobre la que recae. Existen algunos retractos de origen legal, establecidos a favor de los copropietarios de cosa pro-indiviso, o como garanta adicional respecto a los de tanteo (en los casos en que el dueo, sin respetarlo, vende la cosa a otra persona). Con el mismo objetivo, pueden constituirse tambin convencionalmente, en relacin con un tanteo voluntario o una opcin. Una modalidad de retracto convencional la constituyen los llamados pactos de retroventa. En ellos, el vendedor de una cosa se reserva el derecho de adquirirla durante cierto plazo, devolviendo al comprador el precio pagado por ste.

OTROS DERECHOS REALES 1

Derechos reales de adquisicin preferente

Tanteo LA HIPOTECA El derecho de tanteo consiste en que, su titular, tiene preferencia para adquirir una cosa ajena, si su dueo desea venderla, por el precio y en las condiciones preestablecidas, o en las mismas ofrecidas por un tercero. Si el propietario desea venderlo y recibe una oferta de otra persona, debe comunicarlo a quien tiene el derecho de tanteo, por si ste quiere ejercitarlo. Si es as, el bien de cuestin debe serle vendido a l, pues goza de preferencia para adquirirlo. Hay que tener presente que, en el derecho de tanteo, la iniciativa corresponde al propietario. Slo puede ejercerse cuando ste decide vender el bien. Mientras el dueo de la cosa no desee venderla, el titular del tanteo no puede exigirle nada. El derecho de tanteo puede tener un origen: Legal: cuando lo establece alguna ley. Es lo que sucede con el concedido a inquilinos y arrendatarios, colonos, socios de sociedades limitadas, el Estado en la extraccin de rido, etc. Convencional: pactado contractualmente entre el dueo y el titular del tanteo, en las condiciones que libremente acuerden. Concepto y clases

Nuestras leyes regulan tres clases de derechos reales de garanta: la hipoteca, la prenda (con o sin desplazamiento) y la anticresis. De ellos, la prenda se refiere siempre a bienes muebles, por lo que queda al margen de la temtica de este Curso. En cuanto a la anticresis es, hoy en da, una garanta obsoleta: recaa sobre un inmueble, propiedad del deudor, sobre cuyos frutos poda cobrarse la deuda al acreedor, si aqul no la pagaba en la forma convenida. La hipoteca, en cambio, s que es un garanta real plenamente vigente.

Opcin El derecho de opcin (o de opcin de compra) consiste en que su titular dispone de un plazo de tiempo para decidir si desea comprar una cosa ajena, por un precio y unas condiciones preestablecidas. En cualquier momento de ese plazo, el titular de la opcin puede ejercer su derecho, y el dueo est obligado a venderle la cosa. Mientras dura la opcin, no puede vendrsela a otra persona. A diferencia del tanteo, en la opcin de compra la iniciativa corresponde al titular de ese derecho: es l quien debe decidir si lo ejerce o no, y puede hacerlo libremente durante el plazo establecido. El derecho de opcin es siempre convencional, pactado voluntariamente, pues ninguna ley lo impone de forma obligatoria.

El derecho real de hipoteca es un derecho real de garanta que, para asegurar el cumplimiento de una obligacin, otorga al acreedor el derecho a realizar (es decir, a promover la venta y cobrarse con el precio obtenido) una cosa propiedad del deudor, si ste no paga su deuda. En nuestro Derecho, existen dos tipos de hipotecas: - La hipoteca mobiliaria Es una modalidad introducida por la Ley de 1954 que la regula conjuntamente con la prenda sin desplazamiento. La hipoteca mobiliaria se establece sobre bienes muebles, pero no de cualquier clase, sino slo establece sobre bienes muebles, pero no de cualquier clase, sino slo sobre algunos: empresas mercantiles, vehculos, buques y aviones, maquinaria y propiedad intelectual e industrial.

La hipoteca inmobiliaria

Con la que se pueden gravar bienes inmuebles de cualquier clase: fincas rsticas, solares, edificios, pisos, locales, naves industriales, etc. La hipoteca inmobiliaria es la normal u ordinaria. En general, nos referimos a ella cuando hablamos de hipoteca, sin adjetivarla, ya que la mobiliaria, por un lado es mucho ms reciente, y por otro, se utiliza mucho menos en la prctica. A ella nos referimos e los apartados siguientes.

Por ese motivo, si al adquirir una finca se comprueba que est gravada con una hipoteca (ya que consta en el Registro) el comprador tiene dos opciones: Exigir al vendedor que cancele la hipoteca (pagando su deuda al acreedor hipotecario, u ofrecindole otras garantas). Rebajar el precio en la cuanta de la deuda pendiente, asumindola el comprador y manteniendo la hipoteca en vigor (lo que equivale a financiarse la adquisicin mediante un crdito hipotecario).

La hipoteca inmobiliaria

Divisin de la hipoteca inmobiliaria

La hipoteca inmobiliaria es la que constituye sobre un inmueble, para garantizar el pago de una deuda contrada por su dueo. El titular del derecho de hipoteca, llamado acreedor hipotecario, en el momento que la deuda haya vencido, si su deudor no le paga, tiene derecho a realizar el valor de la finca hipotecada, promoviendo su venta en pblica subasta. Con el precio obtenido, puede sobrarse su crdito, con preferencia a otros posibles acreedores (es un crdito privilegiado) y el resto, si existe, se le reintegra al deudor.

Constitucin y garantas

De la misma forma que la finca hipotecada puede ser enajenada en su totalidad, tambin puede ser dividida o sufrir una segregacin. En efecto, si al propietario le interesa hacerlo, la existencia de una hipoteca no le impide dividir su finca en varias de menor superficie o segregar parte de ella para agregarla a otra colindante o para constituir una finca independiente. Sin embargo, por s mismas, la divisin o segregacin de la finca hipotecada, no afectan a la hipoteca. Esta no se divide, y el acreedor hipotecario puede reclamar la totalidad de la deuda garantizada por ella a cualquiera de los propietarios de las nuevas fincas resultantes, o a todos ellos a la vez. La Ley Hipotecaria los convierte en deudores solidarios. Para poder realizar una divisin de la hipoteca entre las fincas producto de una divisin o segregacin, se requiere el consentimiento expreso del acreedor hipotecario. En tal caso, se realiza una distribucin de la deuda garantizada con la hipoteca entre las nuevas fincas, en proporcin al valor de cada una de ellas. Y, en lo sucesivo, cada finca responder slo de la parte de la deuda que le haya sido asignada. La divisin de la hipoteca resulta, en principio, perjudicial para el acreedor: en vez de un solo crdito hipotecario, pasa a tener varios, de importe ms reducido y contra varios deudores diferentes. Por ese motivo, la Ley no le obliga a aceptarla, sino que puede negarse a ello, manteniendo una sola hipoteca y la garanta de la solidaridad entre los dueos de todas la fincas.

Las hipotecas pueden constituirse voluntariamente por medio de un contrato pero, para que tenga eficacia debe hacerse en escritura pblica, e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Lo mismo cabe decir de las que legalmente pueden exigir las compaas de seguros, para garantizar las primas de las dos ltimas anualidades en los seguros sobre bienes inmuebles. En cambio, esos requisitos no son necesarios en las llamadas hipotecas tcitas: son las establecidas legalmente a favor de los entes pblicos, para garantizar la anualidad corriente y la ltima vencida y no pagada de los impuestos que gravan los bienes inmuebles de los contribuyentes. Para ejercitar su derecho, el acreedor hipotecario dispone de cuatro procedimientos diferentes:

- El declarativo ordinario (el que corresponda segn la cuanta de la deuda). - El juicio ejecutivo. - El procedimiento sumario establecido por la ley Hipotecaria. - El extrajudicial. La accin hipotecaria prescribe a los 20 aos (lo que constituye otra garanta, ya que los crditos ordinarios prescriben a los 15). El propietario de la finca hipotecada, no pierde su derecho de propiedad sobre ella al constituirse ese derecho. La finca sigue siendo suya, y posee las mismas facultades de uso y disfrute que tena antes. Incluso puede enajenarla a favor de otra persona... pero eso no altera los derechos del acreedor hipotecario. La finca hipotecada, a pesar de haber cambiado de dueo, sigue sirviendo de garanta de la deuda contrada por el propietario anterior.

 DERECHO DE CENSO
Pensin Censatario

Es el derecho a elevar una o ms plantas sobre un edificio ajeno o realizar construcciones bajo el suelo, haciendo suyas las edificaciones resultantes.

Debe pactarse (establecerse) el rgimen de copropiedad (Comunidad).

Debe pactarse expresamente el plazo mximo para ejercer el derecho, las normas y las cuotas del rgimen de copropiedad futura.

Censalista

Finca

Garantas: Afeccin finca

Transmisibilidad: Derecho de fadiga (Prelacin = tanteo / retracto) Derecho de lluisme (Laudemio = porcentaje pactado de cada transmisin, o el 2%)

Extincin: Por llegar al trmino pactado Consolidacin Renuncia al derecho Redencin (pago de una cantidad equivalente al valor de la finca)

DERECHO DE SUPERFICIE Poder de tener una edificacin en terreno ajeno o de levantar y mantener aquella en ste. Constitucin: Escritura pblica Inscripcin en Registro de la propiedad Duracin (fincas urbanas): - Mximo 99 aos, entre particulares -Mximo 75 aos (Administracin Pblica) Pago de canon

Al finalizar el plazo, el propietario del terreno deviene propietario de la Edificacin DERECHO DE VUELO Y SUBSUELO:

INTRODUCCION AL DERECHO: Captulo 3.3

Los derechos reales de servidumbres Servidumbres Restricciones al derecho de propiedad sobre una finca PREDIO DOMINANTE/PREDIO SIRVIENTE

Extincin de las servidumbres (CC) Los derechos reales que afectan a la cosa (el bien/ propiedad/ objeto), en este caso el derecho de servidumbre, puede ser extinguidos por: Reunir en la misma persona los 2 Predios (fincas): Recibe el nombre de consolidacin, y consiste en que el titular de la finca predio dominante que tenia la servidumbre y el titular del predio sirviente , aquel que deba prestar el servicio son en un momento determinado la misma persona. Ej.: Yo poseo una finca (1) con una servidumbre de paso en otra finca (2), en un momento determinado yo adquiero la propiedad de la segunda finca, por lo tanto la servidumbre de paso se extingue, ya que soy propietario de ambas fincas.

Gravamen impuesto sobre inmuebles en beneficio de otro, perteneciente a distinto dueo

Caracteres Derecho real (recae sobre cosas) Sobre cosa ajena Limita el derecho de propiedad Relacin entre dos fincas Registro de propiedad

No uso (durante 20 aos) las continuas: El no uso es una causa general de extincin de los derechos, ya que el C.C castiga el que los titulares no utilicen el derecho concedido (por ejemplo, si no se reclama una deuda en 15 aos desaparece la capacidad de reclamarla usucapin, etc).

Las servidumbres son inseparables de la finca a que pertenecen

Constitucin de las servidumbres (CC) Por disposicin de ley Por negocio jurdico Por prescripcin adquisitiva (20 aos) (Solo las continas y aparentes) Servidumbre: La servidumbre es un gravamen o carga q se impone sobre un previo (una finca) o bien en virtud del pacto o bien por imperativo legal a favor de otro previo o finca, perteneciente a distinto dueo. Limites al dominio o servidumbres legales: En ocasiones es necesario que las fincas estn sujetas a cubrir necesidades que de otro modo no pueden ser cubiertas de otras fincas. El hecho de permitir los bajantes de aguas pluviales, de controlar la distancia entre edificaciones, de permitir el paso del agua, no pueden resultar impedidas por la voluntad de quien sea en cada momento titular de ese bien. Por este motivo la ley impone lmites al derecho de propiedad que son denominadas servidumbres legales, o lmites al dominio. Voluntarias: Junto a estas existen la posibilidad de constituir servidumbres voluntarias, nacidas en un momento determinado de la voluntad de las partes, pero que afectan a la propiedad con independencia de quien sea en cada momento el propietario de la misma. Esas servidumbres pueden ser, por ejemplo de luces, de vistas, distancias mnimas. Forzosas: Por ltimo podemos hablar de las servidumbres forzosas. Decimos que son forzosas cuando la ley permite a una de las partes exigir la constitucin de la misma como modo de sacar provecho a su previo o de permitir un servicio determinado. LEGALES VOLUNTARIAS USUCAPIN

No puede usarse la servidumbre debido al estado de los predios: Cuando los predios vengan a tal estado que no pueda usarse la servidumbre (destruccin de la finca)

Por llegar al plazo final: Llegar al plazo final en un acuerdo voluntario (en casos de servidumbre temporal)

Renunciar al propietario (predio dominante): Se puede renunciar a una servidumbre siempre y cuando no perjudique a un tercero.

Redencin convenida: Pagas por extinguir una servidumbre (voluntaria o forzosa)

RELACIONES DE VECINDAD ENTRE FINCAS: LAS SERVIDUMBRES 10.1. CARACTERISTICAS GENERALES 10.1.1. Concepto y caracteres Las servidumbres son unos derechos reales limitados y,dentro de ellos, de los que hemos clasificado de goce, en la leccin anterior, junto al usufructo, los censos y el derecho de superficie. Se trata de un gravamen, una carga, impuesta sobre una finca, en beneficio de otra, a cuyo dueo le reporta alguna utilidad. Existen varias clases de servidumbres y su contenido es muy diferente de unas a otras, pero, en su conjunto, todas ellas tienen los siguientes caracteres:

Son derechos reales y , por lo tanto pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad Son derechos limitados y en consecuencia, recaen sobre cosas ajenas; concretamente, sobre fincas ajenas es posible ser titular de una servidumbre sobre una finca propia). Para que exista una servidumbre es necesario que existan dos fincas (normalmente colindantes) y pertenecientes a distintos dueos. Una de las fincas (predio sirviente) debe soportar alguna limitacin a las facultades de su propietario, en beneficio o utilidad del de la otra (predio dominante). Las servidumbres son derechos inseparables de las fincas ( predio dominante y sirviente) y no pueden transmitirse con independencia de las mismas. Las servidumbres son indivisibles. La dominante, no afectan a su contenido: divisin del predio sirviente, o del

a) Los derechos y obligaciones de los dueos del predio sirviente y del dominante son segn su origen: Los establecidos por las leyes Los pactados voluntariamente entre ambos. Los adquiridos por usucapin

b) Respecto al dueo del promedio ominante, en general tiene todos los derechos necesarios para usar de la servidumbre, aunque no se hayan pactado expresamente. Tambin puede hacer, en el predio sirviente (pero a su costa) las obras necesarias para ejercer y conservar la servidumbre En Contra, tiene la obligacin de no alterar la servidumbre, y usarla de la forma que cause el menor prejuicio posible al predio sirviente. c) El dueo del predio sirviente, por su parte, no puede hacer nada en l que implique una disminucin de las facultades del predio doinante. Su obligacin principal, por lo tanto consiste en soportar esa carga, y no disminuirla de ninguna forma. Sin embargo, tiene derecho, en ciertos casos a exigir soluciones alternativas: otras formas de ejercer la servidumbre que, siendo igual de tiles al dueo del predio dominante, resulten menos perjudiciales para el propio.

Si el predio sirviente se divide en dos o ms fincas, la servidumbre no se modifica, y cada una de ellas tiene que soportarla en la parte que le corresponda. Si el predio dominante se divide en dos o ms, los dueos de cada uno de ellos pueden usar de la servidumbre por completo, pero sin alterar el lugar de uso, ni hacerla ms perjudicial para el predio sirviente.

10. 1. 4 Clasificacin
De entre las diferentes clasificaciones de las servidumbres que existen, tienen especial inters prctico las siguientes: a) Por su origen: Servidumbres legales: establecidas obligatoriamente por una ley. Servidumbres voluntarias: las creadas por medio de un contrato, un testamento o usucapin.

10.1.2. Regulacin legal: el Derecho comn y el Derecho foral cataln En Catalua, como se ha explicado en el captulo 1, est vigente un Derecho Civil propio, foral, parcialmente diferente del contenido en el Cdigo Civil (Derecho comn) en algunos aspectos. Nuestro derecho foral est recogido en la Compilaci del Dret Civil de Catalunya, Texto Refundido de 1984. Sin embargo, la Compilaci, que recoga el Derecho tradicional cataln, creado para una sociedad bsicamente rural, presentaba serios inconvenientes al aplicarlo a la sociedad actual. Esta fue la razn de que, en 1990 el Parlament de Catalunya aprobase una nueva ley que reforma la Compilaci precisamente en materia de servidumbres. La diferencia entre la legislacin catalana y las normas del Cdigo Civil, en materia de constitucin y extincin de las servidumbres, en las caractersticas de cada una de ellas y en cuanto a la existencia de la accin negatoria, irn siendo comentadas en los diferentes epgrafes de este captulo.

b) Por su ejercicio. Servidumbres continuas: Aquellas cuyo uso es, o puede ser, incesante. Sin la intervencin de ningn hecho del hombre. (Medianera, vistas) Servidumbres discontinuas: se utilizan peridicamente o a intervalos ms o menos largos, cuando lo desea el dueo del predio dominante. Depende de los catos del hombre. (Servidumbres de paso.)

c) Por los signos que revelan su existencia. Servidumbres aparentes: cuando existe alguna seal o signo que anuncie su existencia que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas(medianeras, luces, desages) Servidumbres no aparentes: cuando no presentan ningn indicio exterior (paso en fincas cerradas)

10.1.3. Contenido de la servidumbre: derechos y obligaciones

Cualquier servidumbre implica una relacin jurdica entre los dueos de los predios dominantes y sirviente, la existencia de una serie de derechos y obligaciones recprocos entre ambos. Su contenido vara de unas servidumbres a otras, segn la naturaleza, pero existen unas reglas comunes a todas ellas.

d) Por la naturaleza de las fincas (predios)

Servidumbres rsticas: constituidas en beneficio de predios sin edificar, por motivos de inters agrcola o ganadero. Atendiendo a la naturaleza del solar. Servidumbres urbanas: constituidas en provecho de los edificios 10.1.6 Extincin de Servidumbres

e) Por su contenido. Servidumbres Positivas: imponen al dueo del predio sirviente la obligacin de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por s mismo. Servidumbres negativas: prohben al dueo del predio sirviente hacer algo que le sera lcito sin servidumbre. Existen 7 causas de extincin de las servidumbres, tanto en el derecho comn como en el foral cataln. 1) Por confusin: Adquirir una misma persona el predio dominante y el sirviente.

10. 1. 5 Constitucin de las servidumbres

El dueo del predio dominante, puede adquirir un derecho de servidumbre sobre el predio sirviente por alguna de las siguientes causas a) Por disposicin de la ley. Existen casos en que son las leyes las que establecen una servidumbre en una finca a favor de otra, por razones de buena vecindad (establecidas por la leyes de costas, carreteras y aguas) Son las llamadas Servidumbres Legales.

2) Por Prescripcin extintiva: Al no ser utilizadas durante 30 aos (20 en el cdigo Civil)

3) Por imposibilidad de usarla: debido al estado de las fincas u otras circunstancias sobrevenidas.

4) Por cumplirse el trmino final, si se han constituido temporalmente. b) Por ttulo o negocio jurdico. Son las establecidas voluntariamente en un testamento, o las pactadas por medio de un contrato, con total libertad (siempre que no sean contrarias a las leyes no al orden pblico) 5) Por realizar la condicin resolutoria, si se ha establecido al crearlas.

6) Por renuncia, es decir, por decisin unilateral del dueo del predio dominante. c) Por Prescripcin adquisitiva. Las servidumbres continas y aparentes se adquieren por usucapin si el dueo del predio dominante utiliza de forma pblica, continuada y pacfica durante 30 aos (plazo que, en los territorios que se rigen por el derecho comn, es solo de 20 aos) 7) Por redencin, o acuerdo voluntario entre los dueos del predio dominante y sirviente.

10.1.7. La accin negatoria

d) *Por determinacin o destino del padre de familia. Si el dueo de dos fincas establece una relacin entre ambas que, si existe algn signo o seal que lo demuestre, se crea una servidumbre cuando enajena una de ellas, o ambas, o cuando las heredan dos personas diferentes. La llamada accin negatoria es una institucin caracterstica del derecho foral cataln, pues no existe en ningn otro, ni tampoco en el comn. Est concebida para que, el propietario de una finca pueda exigir que terminen aquellas perturbaciones ilegtimas de sus derechos de propiedad que no puedan ser objeto de la accin reivindicatoria. Es decir, las que no consistan en la privacin o retencin indebidas de la posesin. Por lo tanto, permite reclamar contra los actos de los dueos de fincas colindantes, cuando no exista un derecho de servidumbre que los justifique. Incluso se puede exigir que se abstengan de realizar dichas perturbaciones en el futuro, cuando resulte previsible que puedan llevarlas a cabo (por la ndole de las obras que se estn llevando a cabo, por ejemplo) En general, todo propietario debe tolerar las inmisiones de una finca vecina, si para el resultan inocuas o le causan prejuicios insustanciales. Pero si tales inmisiones

* El punto D est recogido en el cdigo Civil (art 541) que no es vlida en Catalua. En Catalua, por ley, el hecho de que exista un signo aparente de servidumbres entre dos fincas pertenecientes al mismo propietario, no es motivo suficiente para que continue si pasa a pertenecer a dos personas distintas. Para adquirirlas es necesario que conste expresamente en contrato o testamento.

ilegtimas provocan daos en el inmueble, estn prohibidas y generan la correspondiente responsabilidad. El propietario afectado puede ejercitar la accin negatoria para exigir el cese de la inmisin, y para reclamar una indemnizacin por los daos y perjuicios padecidos. La accin negatoria prescribe a los 5 aos, contados a partir del momento en que el propietario tiene conocimiento de la perturbacin ilegtima de sus derechos.

una indemnizacin. Esta, he de consistir en el precio del terreno afectado por el paso, si es utilizado slo por el propietario del predio dominante. Si tambin lo usa el del predio sirviente, la indemnizacin debe reducirse en proporcin a la

utilizacin que haga cada uno.

b) Paso transitorio 10.2. SERVIDUMBRES DE PASO

La servidumbre de paso es, quizs, la ms ilustrativa de todas ellas y, por esa razn la ms conocida. Consiste en que, el dueo del predio dominante, puede pasar a travs del predio sirviente. Pero no existe una, sino varias servidumbres de paso, de diferente contenido, por lo que interesa concretar cul es ste en cada caso. El Cdigo civil regula otra servidumbre de paso legal, pero no permanente, sino limitada a un perodo transitorio. Es lo que establece cuando, para realizar obras de constitucin o reparacin de un edificio, resulte indispensable trasladar materiales, o colocar andamios, mquinas u otros objetos en la finca colindante. Su dueo esta obligado a consentirlo, pero puede reclamar una indemnizacin por el valor de los prejuicios que ellos le ocasione. Esta servidumbre, slo puede exigirla el dueo del predio dominante, el que realiza las obras, cuando no pueda hacerlo de otra forma. Ha de ser indispensable ( no, simplemente, ms cmodo, ms fcil, o ms barato) utilizar la finca vecina. Ello puede ser debido a la naturaleza del terreno, a la situacin de la finca respecto de la via pblica, u otras razones tcnicas que lo hagan necesario.

10.2.1. Servidumbres voluntarias de paso

Si se constituye voluntariamente, por un contrato celebrado entre los dueos de los predios dominantes i sirviente, o por disposicin testamentaria, la servidumbre de paso tendr el contenido que libremente se haya convenido. Puede ser permanente o de una duracin limitada y permitir el paso peatonal, de ganado, o de vehculos. Es posible establecer una indemnizacin compensatoria, pero tambin puede prescindirse de ella, si el dueo del predio sirviente acepta constituirla a ttulo gratuito (por razones de amistad, parentesco, buena vecindad o cualquier otra). Tambin es indiferente que el dueo del predio dominante necesite del paso por algn motivo, o que no sea as. Es decir que, simplemente, le resulte mas cmodo por cualquier razn, que no es preciso justificar.

c) Paso para ganado

Las servidumbres de paso para ganado reguladas por el Cdigo Civil resultan, en su mayora, sin aplicacin desde que , en 1974, las vas pecuarias pasaron a ser de dominio pblico. La servidumbre de abrevadero, por su parte, consiste en la obligacin de permitir el paso del ganado para que pueda abrevar en ros, fuentes, largos u otras aguas interiores (que son de dominio pblico). Esta servidumbre puede ser impuesta a las fincas ribereas por las Confederaciones Hidrogrficas. En todo caso, el paso ha de tener una anchura inferior a los 10 metros y el dueo de la finca ha de ser indemnizado.

10.2.2. Servidumbres legales de paso

Adems de la libertad para constituir servidumbres voluntarias de paso, tanto el Cdigo civil como el Derecho foral cataln establecen una serie de supuestos en los que el dueo de una finca puede imponerlas obligatoriamente al de la finca colindante. Son servidumbres legales. a) Paso permanente El propietario de una finca situada en medio de otras, y sin salida a va pblica, tiene derecho a exigir un paso a travs de aquellas. Es decir, que puede imponer una servidumbre de paso. E lugar por donde se establece el paso, deber ser el ms prximo a la va pblica, lo que determina cual de las fincas colindantes deber convertirse en predio sirviente. Dentro de este, el paso deber transcurrir por el lugar que resulte menos perjudicial. El paso as establecido, ha de tener la anchura suficiente para las necesidades del predio dominante: paso peatonal, de vehculos, de maquinaria agrcola, de ganado, etc. Y de ellas depende tambin su periodicidad. Sin embargo, esta servidumbre, aunque es obligatoria para el predio sirviente, no es gratuita. Su propietario est obligado a aceptar el paso, pero puede exigir

d) Conducciones superficiales y subterrneas y tendidos areos

La ltima servidumbre legal, obligatoria, es la que se refiere a a la obligacin del dueo de toda finca de soportar que , el de la finca vecina, instale a travs de la suya redes areas (de electricidad o telfonos) o superficiales y subterrneas ( de agua, alcantarillado o gas) cuando no pueda conectar directamente con las redes generales sin que ello represente un gasto desproporcionado. Esta servidumbre es obligatoria para el dueo del predio sirviente siempre que no le ocasione unos perjuicios sustanciales. En todo caso, eses perjuicio debe ser menor que el que le representara al dueo del predio dominante realizar la conexin por su propia finca, o por otro lugar. Y, como en todas las servidumbres legales, ese perjuicio le deber ser indemnizado.

Sin embargo, el propietario del predio sirviente puede exigir que, la conduccin que trascurra a travs del mismo, se haga de forma que l tambin pueda utilizarla. En tales casos, la indemnizacin a recibir se utilizar proporcionalmente debiendo repartirse entre ambos los gastos derivados de la conexin y su mantenimiento posterior. Esta misma servidumbre es de aplicacin cuando se refiere al paso de las redes generales, en beneficio de las empresas concesionarias de los servicios pblicos de suministro de electricidad, agua, gas, telfono, telgrafo, etc.

La usucapin pblica, pacfica e ininterrumpida durante 30 aos (20aos en los territorios en los que rige el Cdigo Civil).

10.3.3. Efectos de la servidumbre de desage

Los derechos del propietario del predio dominante, en la servidumbre legal de desage son los que se derivan de su contenido: el estrictamente necesario para la evacuacin de las aguas pluviales del patio o corral, causando el menor prejuicio posible sobre el predio sirviente. En cuanto a las servidumbre voluntarias, su contenido ser el establecido en el ttulo que las ha constituido (el contrato o testamento) o , en el caso de la usucapin, el que se derive de la misma. El dueo del predio sirviente puede edificar en l, o realizar cualquier tipo de obras. Pero est obligado a hacerlo de forma que siga recibiendo las aguas pluviales del predio dominante, y a canalizarlas, dndoles salida a la va pblica, a la red de alcantarillado, segn lo establecido en las ordenanzas o costumbres locales. Lo que no puede hacer es nada que impida o dificulte el desage del predio dominante, siendo responsable de los daos y perjuicios que le ocasione si no respeta la servidumbre

10.3 SERVIDUMBRE DE DESAGE

En principio, el propietario de un edificio est obligado a construir sus tejados o cubiertas de tal forma que, las aguas pluviales, caigan sobre su propia finca, o sobre la va pblica, no sobre fincas colindantes. Los desages sobre el propio suelo deben ser realizados de modo que recojan las aguas, sin que stas causen perjuicios a los vecinos. En cuanto a los a los desages a la va pblica, debern respectar a lo dispuesto en las Ordenanzas Municipales del lugar o, en su defecto, en las costumbres locales. Esta regla general encuentra su excepcin precisamente en aquellos casos en que exista una servidumbre de desage, llamada en Catalunya de degotis. Esta servidumbre consiste, por lo tanto, en que el dueo del predio dominante tiene derecho a que, las aguas pluviales que reciba su edifico, viertan sobre el predio sirviente. Esta servidumbre la impone la Ley en ciertos casos, mientras que, en otros, puede constituirse voluntariamente o por usucapin.

10.3.4. Extincin
Adems de por las restantes causas de extincin comunes a todas las servidumbres, la servidumbre de desage adquirida por usucapin se ex

10. 4 SERVIDUMBRES DE LUCES Y VISTAS 10.4.1 Conceptos y caracteres

Las servidumbres de luces y vistas se refieren a la apertura de huecos en paredes propias, pero contiguas o prximas a las fincas vecinas. Estos huecos pueden ser:

10.3.1. Servidumbre legal de desage

El Cdigo civil establece la servidumbre de desage de forma obligatoria, forzosa, de una forma que recuerda a lo dicho sobre la servidumbre de paso. Consiste en que, cuando el patio o corral de un edificio no pueda evacuar las aguas pluviales a travs de la propia finca (por ser tcnicamente imposible) y tampoco a la va pblica, su dueo puede exigir una servidumbre de desage a travs de la finca contigua por la que sea ms fcil la salida. El dueo de sta, puede exigir al del predio dominante: Que el conducto de desage se realice de la forma que resulte menos perjudicial para su propia finca (predio sirviente). Que le abone una indemnizacin por los perjuicios que ello le ocasione. En caso de discrepancia sobre tales extremos, la decisin final deber tomarla el Juez.

De luces: si slo permiten tener la luz ( y la ventilacin) procedentes de la finca colindante ( huecos pequeos, situados a la altura del techo, o cubiertos con material traslcido). De vistas: si, adems de dejar pasar la luz, permiten ver y observar la finca del vecino, e incluso asomarse a ellos (ventanas, balcones, terrazas, etc.)

10.3.2. Servidumbre voluntaria de desage

Igual que se ha comentado respecto de la servidumbre de paso, la de desage puede adquirirse tambin de forma voluntaria, aunque el predio dominante no le resulte indispensable: Puede constituirse por medio de: Un contrato ( a cambio de una indemnizacin o de forma gratuita). Un testamento, o

Ni las leyes catalanas, ni el Cdigo Civil, establecen ninguna servidumbre legal, ni de luces, ni de vistas. Lo que hacen es, precisamente, lo contrario: establecer una serie de prohibiciones y limitaciones para abrir esos huecos y permitir, como excepcin, que se constituyan servidumbres voluntarias para no respetarlas.

10.4.2 Huecos en paredes medianeras

Con carcter general, en las paredes y muros medianeras (cuyo concepto se expondr en el epgrafe siguiente) no es posible abrir huecos de ninguna clase, sin el consentimiento expreso del otro propietario. Esta prohibicin es lgica, por cuanto los elementos medianeros pertenecen por mitad a los propietarios de las fincas que separan, y se refiere tanto a huecos de luces como de vistas.

10.4.3 Servidumbres de luces

El Cdigo Civil establece una regulacin sobre la apertura de huecos de luces que, aparentemente puede interpretarse como una servidumbre legal. Es la del artculo 581, que dispone que: el dueo de una pared no medianera, contigua a finca ajena puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces, a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, de las dimensiones de 30 centmetros en cuadro y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre. Pero esta servidumbre, no es tal porque, si bien el dueo de la finca colindante debe permitir la apertura de ese hueco, tambin puede cerrarlo en cualquier momento: Adquiriendo la medianera (si no se pacta otra cosa al hacerlo). O, simplemente, levantando una pared en su propia finca.

En Catalunya, a dejar una androna de un metro en cuadro (o la que sealen las ordenanzas o costumbres locales). En los territorios de Derecho comn, a no edificar a menos de 3 metros de la lnea divisoria de las fincas.

Todo ello, claro est, salvo que al constituir la servidumbre se hubiera pactado otra cosa, la que puede hacerse libremente.

La ley catalana se refiere slo a la servidumbre de luces voluntaria, que consiste en una lucerna de una anchura constante en el parmetro extremo de 12 centmetros y una altura mnima de 45 centmetros y mxima de 70 centmetros. Los Tribunales han equiparado a los huecos de luces los cubiertos con losetas u otros materiales traslcidos siempre que no puedan ser abiertos, ni permitan asomarse por ellos.

10.5 SERVIDUMBRES DE MEDIANERA 10.5.1 Concepto y naturaleza

Un elemento medianero es aquel que sirve de separacin entre dos fincas y, situado por la mitad sobre el terreno de cada una de ellas, pertenece en copropiedad a los dueos de ambas. Puede tratarse de una pared, una tapia, una valla, una cerca, un seto vivo o, incluso, de una zanja. En definitiva, existe medianera cuando dos fincas colindantes estn separadas por algn elemento en comn. A diferencia de otras servidumbres, la medianera no procede del Derecho Romano, ya que en l no exista. En Roma, debido a los frecuentes incendios que peridicamente asolaban la ciudad, y para evitar su propagacin, los edificios se construan aislados, separados entre s, por un espacio denominado ambitus. Fue durante la Edad Media cuando, ante la escasez de espacio disponible en el interior de las ciudades amuralladas, se origin una nueva institucin jurdica, desconocida por los romanos. Fue l llamado derecho de atans, que tenan los dueos de los solares: poder acercar (atansar) la pared de la construccin propia preexistente del vecino, pero sin apoyar la construccin ni cargar sobre ella. Este derecho sigue vigente en el derecho foral cataln, ya que, al edificar el propietario puede acercar o adosar su pared, de largo o de travs, a la pared del vecino, sin menoscabarla (y, si existen, respetando las servidumbres que pueden afectarla). Pero la medianera en s, la propiedad comn de un elemento divisorio entre fincas, es dudoso que pueda clasificarse propiamente de servidumbre. En efecto, la existencia de un elemento medianero no deriva en la existencia de un predio sirviente respecto a otro dominante, ya que los dueos de ambos estn sujetos a las mismas obligaciones y ostentan igual derechos. Sin embargo, el Cdigo Civil regula las medianeras entre servidumbres legales. La ley catalana de 1990, antes mencionada, dedica el capitulo 3 a la Medianera de carga, regulando otros supuestos en el Capitulo 4, como Relaciones de Vecindad. En ella, se intenta coordinar las normas civiles con Derecho Urbanstico.

10.4.4 Distancias mnimas para la apertura de ventanas y voladizos

El Derecho foral cataln, prohbe que se puedan abrir huecos de luces ni de vistas sobre el predio vecino, ni abrir ninguna ventana o construir ningn voladizo en pared propia que confronte con la del vecino, sin dejar en el terreno propio una androna de la anchura fijada por las ordenanzas o costumbres locales o, en su defecto, de un metro en cuadro, como mnimo, a partir de la pared o desde la lnea de salida si existe voladizo. (Con el trmino cataln androna se designa el espacio o extensin que debe mediar entre cualquier edificio y la claraboya o hueco de luz del edificio vecino, y que suele ser de cuatro palmos en cuadro). En paredes contiguas a las del vecino, o que forman con stas un ngulo de hasta 60 grados, no pueden abrirse ventanas ni construirse voladizos a menos de un metro y medio de la lnea divisoria entre ambas. (En el Cdigo Civil las distancias mnimas son de 2 metros en las vistas frontales o rectas y de 60 centmetros para las laterales u oblicuas). Con estas distancias mnimas, se pretende garantizar un mnimo derecho de intimidad. Deben respetarse siempre, a no ser que exista una servidumbre voluntaria.

10.4.5 Servidumbres de vistas

Mediante un pacto voluntario o por usucapin ( 30 aos en Catalua y 20 en los territorios de Derecho comn) puede construirse una servidumbre de vistas que permita abrir ventanas o construir voladizos sin respetar las distancias legales que acabamos de comentar. Constituida la servidumbre, el dueo del predio sirviente no slo no puede exigir que se cierren los huecos abiertos, sino que tambin est sujeto a no poder edificar en su propia finca libremente. En concreto, est obligado:

10.5.2 Constitucin de las medianeras

En materia de medianera, la principal novedad de la Ley catalana de 1990 ha sido la supresin de la medianera forzosa, que antes estableca la Compilacin. Antes de su entrada en vigor, el propietario de una finca poda imponer la medianera al vecino. En la actualidad eso ya no es posible: las medianeras deben pactarse entre los dueos de las fincas colindantes, siguiendo el principio general de considerar que, la primera regla en las relaciones entre vecinos, ha de ser la que ellos mismos pacten voluntariamente.

(Sin embargo, dicha Ley respeta las medianeras forzosas existentes antes de su promulgacin y la mantiene para las paredes de cierre de huertos, patios, jardines y solares, hasta una altura mnima de 2 metros.) Aclarada esta situacin, la medianera puede constituirse por alguna de las siguientes causas: Por ttulo o negocio jurdico (testamento o contrato)Por usucapin (30aos en Catalunya y 20 en territorios de Derecho Comn). Por presuncin (existencia de un signo aparente) si no se prueba lo contrario. (Esta ltima posibilidad debe ser explicada con mayor detalle).

Estos signos tambin admiten pruebas en contrario, es decir, demostrar que, a pesar de las apariencias, el elemento en cuestin s que es medianero.

10.5.5. Derechos y obligaciones de los medianeros

Con carcter general, los medianeros (es decir, los propietarios de las fincas separadas por un elemento medianero) tienen dos obligaciones bsicas: 1. No poder abrir ningn hueco o ventana: en una pared medianera, sin consentimiento del otro. 2. Tener que contribuir, proporcionalmente, a los gastos de conservacin y mantenimiento del elemento medianero. Todo ello, desde luego, dependiendo de lo que se haya pactado al constituir la medianera. Respecto a la medianera urbana, el Cdigo Civil establece los siguientes derechos de los medianeros: 1. Cada uno puede edificar apoyando su obra en la pared medianera, e introducir vigas hasta la mitad de su espesor, pero sin impedir el uso comn y respectivo a los dems. 2. Cada uno puede sobreelevar la pared medianera a sus expensas, e indemnizando a los dems por los prejuicios que ocasione la obra, aunque sean temporales. 3. Los propietarios que no hayan contribuido a dar mayor elevacin, espesor o profundidad a la pared medianera, pueden adquirir la medianera sobre ella cuando lo deseen, pagando proporcionalmente el importe de la obra, y la mitad del valor del terreno sobre el que se le haya dado mayor espesor. El Cdigo tambin permite que uno de los medianeros pueda renunciar a la medianera quedando liberado as de sus obligaciones. Pero no puede hacerlo si la pared sostiene un edificio suyo. Y, en el caso de que lo derribe deber pagar las obras y reparaciones necesarias para evitar que la pared medianera sufra daos.

10.5.3 Presunciones a favor de la medianera

El Cdigo Civil seala una serie de hechos o circunstancias que considera presunciones a favor de la existencia de la medianera. Es decir, que cuando se dan tales hechos, se presume, se supone, que el elemento en cuestin es medianero si no existe ttulo otro signo externo u otra prueba que demuestre lo contrario. De esta forma, se presume que existe medianera: 1. En las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto comn de elevacin. 2. en las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblados o en el campo. 3. en las cercas, vallados y setos vivos que dividen las fincas rsticas. 4. en las zanjas o acequias que sirvan de separacin entre fincas.

10.5.4. Signos contrarios a la medianera

Existen otros hechos que, a la inversa de los anteriores, hacen presumir que un elemento no es medianero sino de propiedad exclusiva del dueo de una de las fincas. Son los siguientes: 1. Cuando en las paredes divisorias de los edificios haya ventanas o huecos abiertos (porque, en principio, no es posible hacerlo, como ya se ha indicado). 2. Cuando toda la pared est construida sobre el terreno de una de las fincas (y no por mitad entre una y otra). 3. Cuando la pared sufra cargas de carreras, pisos y armaduras de una de las fincas, y no de la contigua. 4. Cuando una pared divisoria est, por uno de sus lados, recta a plomo en toda su extensin y, por el otro, en su parte inferior, tenga relex o retallos. 5. Cuando, en una pared construida de mampostera, existan piedras llamadas pasaderas que, de distancia en distancia, salgan fuera de la superficie slo por un lado y no por el otro. 6. Cuando la pared divisoria entre patios, jardines y fincas rsticas, est construida de modo que la albardilla vierta slo hacia uno de los lados. 7. Cuando las fincas contiguas a otras defendidas por vallados o setos vivos no estn cerradas. 8. Cuando la tierra o broza sacada para abrir una zanja para limpiarla, est amontonada en uno slo de sus lados.

10.5.6. La medianera de carga en Catalua

Las tantas veces aludida Ley catalana de 1990 establece una serie de disposiciones sobre paredes medianeras entre edificios. El principio general es que debe constituirse mediante pacto, y en l debern concretarse los derechos y obligaciones de ambos medianeros, como ya se ha dicho. Sin embargo, en general, la Ley dispone que: Constituida la medianera uno de los propietarios puede construir la pared medianera a su costa y, por el momento, solo l puede utilizarla (pero solo l ha de cargar con los gastos de conservacin). El propietario que la ha construido, puede derribarlo, pero debe comunicrselo al vecino, que dispone de un plazo de 39 das para oponerse a la demolicin, pagando al otro la mitad del coste de su construccin, o lo que le corresponda, segn lo pactado. Incluso aunque construya sin utilizar la pared medianera, debe pagar su parte del coste de la misma, y adems, ha de hacerlo sin que la obra perjudique al propietario que la ha levantado.

Pero, partiendo de la base de que la medianera debe constituirse voluntariamente, habr que estar, en cada caso, a lo que hayan acordado los medianeros al respecto. -

forzosa no significa que sea gratis) a una finca vecina que le permita el paso por el lugar menos perjudicial o incomodo para la finca agravada.

De redes areas y conducciones superficiales y subterrneas: Los propietarios de una finca sin conexin a una red general de saneamiento o suministro de agua, energa, comunicaciones, servicios pueden exigir a los vecinos que se establezca una servidumbre de acceso de caractersticas adecuadas para poder obtener el servicio.

De desage de edificios: Permite a quien es titular hacer las obras necesarias para llevar agua a la finca

CATALUNYA Servidumbre en Catalunya Ley 5/2006, de 10 de mayo, libro 5 del CC de Catalua, artculos 566.1 566.12 Constitucin:
Por ttulo, voluntaria o forzosamente: Las servidumbres solo se otorgan por titulo (contrato) otorgado de manera voluntaria o forzosa. Ninguna servidumbre puede constituirse por usucapin: Independientemente del nmero de aos que se haya disfrutado de una servidumbre, si esta no esta constituida por contrato no existe y no se puede reclamar. De luces y vistas: servidumbre voluntaria Luces: permite recibir la luz que entra por la finca sirviente y pasa a la dominante a travs de ventanas o lucernarios Vistas: comprende necesariamente la de luces y permite abrir ventanas de la forma y la medida habitual.

Distancias mnimas para plantaciones y pozos. Servidumbre legal. Es un lmite al derecho de dominio. Es la ley la que establece dicha limitacin y marca que no podr plantarse, edificarse o abrir pozos si no es a cierta distancia del vecino.

Ej.: durante aos he usado un camino para llegar a mi finca, en el C.C (espaol) al cabo de unos aos por usucapin yo tendra derecho a seguir usando ese camino y oponerme al cierre. En Catalua, independientemente de los aos que he usado ese camino, si no llego a un acuerdo contractual con el dueo de la finca, ese camino puede ser cerrado cuando el desee.

La medianera la medianera es servidumbre? NO, lo que establece la medianera es un sistema de comunidad sobre un bien.

Medianera Extincin: igual que el Cdigo Civil

Excepcin: en Catalua el no uso durante 20 aos se limita al no uso durante 10 aos. Conjunto de derechos y obligaciones que dimanan de la existencia y disfrute en comn de una pared, cerca o vallado por parte de los dueos de edificios o predios contiguos, separados por dichas divisiones. La pared medianera es aquel q se construye en el lmite y suelo de dos fincas colindantes con la finalidad de servir de elemento sustentador de las edificaciones que se construyen o de cierre o separacin entre fincas. El C.C las regula entre las servidumbres legales (antecedentes histricos en el derecho romano)

Tipo de servidumbre en Catalua

Forzosas: De paso: Se concede al titular del predio dominante para que pueda cruzar por el sirviente cuando lo precise para llegar a una va pblica. Los propietarios de una finca sin una salida propia a una va pblica pueden exigir (forzar que sea

El primero que construya lo har segn sus necesidades Contribucin a los gastos de construccin y mantenimiento, cuando sea utilizada por el que no la construy

Constitucin de la medianera. Negocio Jurdico: Por contrato entre partes.

c) Medianera de carga 3 Derechos y obligaciones de los medianeros: Usar la pared en proporcin No hay posibilidad de abrir ventanas Pagar, cuando se quiera utilizar la medianera Facultad de derribo (el que la construy), mientras no sea utilizada por el otro medianero

Usucapin: se lleva usando una medianera por un periodo determinado de tiempo 20 aos C.C 10 os Cdigo civil Cataln

Presunciones a favor y en contra

Signo Aparente: Existe un muro y se presume que el muro es medianero, se podr presumir cuando: Paredes divisorias de edificios contiguos hasta el punto comn de elevacin. Paredes divisorias de los jardines o corrales. Cercas, vallados y setos vivos que dividen los previos rsticos. a) Signos a favor Paredes divisorias hasta punto comn de elevacin. Divisiones de jardines, soleras, patios Cercas, vallasque dividen precios rsticos.

b) Signos en contra Existencia de huecos o ventanas Retallos o rlex Todas las cargas de una fincs Albardilla vierte hacia una sola finca Existencia de piedras pasaderas Cuando la pared divisoria est por un lado recta y a plomo en todo su parmetro y por el otro presente lo mismo en su parte superior, teniendo en la inferior retallos o rlex.

La medianera en la ley catalana

Regulada como COMUNIDAD ESPECIAL. De dos tipos: De carga De cerramiento (forzosa hasta un mnimo de 2m)

a) Medianera de carga 1 Cada propietario tiene la propiedad exclusiva de su mitad Origen: voluntario (pactado). Anteriormente era forzosa Concepto: la que se eleve en el lmite de dos o ms fincas de servir como elemento sustentador de las edificaciones que en ella se realicen. SERVIDUMBRE DE PASO b) Medianera de carga 2 Caracteres: Tipo adecuado a la carga que ha de soportar Apariencia de muro exterior o de fachada segn la normativa urbanstica Necesidad de salida a camino pblico, o para la debida utilizacin del predio dominante. Anchura: la necesaria para el paso Por el lugar que cause menos perjuicios Indemnizacin a propietario del predio serviente PASO

- Permanente ( aparente/ no aparente) - Transitorio: especialidad en fincas urbanas

SOLO PARA PASO DE LUZ (no vistas) SOLO SERN SERVIDUMBRE cuando as se hubiese establecido

Servidumbre de visitas
Nadie puede tener vistas directas sobre el predio vecino -Directamente sobre la calle o espacio pblico -Directamente sobre propio predio No pueden abrirse huecos sobre finca vecina sin que haya ciertas distancias, a no ser que se haya adquirido derecho de servidumbre. Servidumbre de luces en el cdigo civil de Catalunya (Libro N5, artculos 546.10 y 566.5) La servidumbre de luces permite, de acuerdo con el ttulo de constitucin, recibir la luz que entra por la finca sirviente y pasa a la dominante a travs de ventanas o lluernes Si la servidumbre es solamente de luces, el dueo del predio sirviente podr tambin edificar dentro del espacio de la androna hasta el borde interior del hueco que da luces. Servidumbres de redes areas, conducciones superficiales y subterrneas Art. 566.8 del Libro 5 CC de Catalunya - Procede cuando la conexin de la red pblica no se puede hacer por otro lugar, sin gastos desproporcionados. - Indemnizacin al propietario del predio sirviente. - El predio sirviente puede servirse de ellas, conectando, por su finca, pagando gastos proporcionales. - Mantenimiento en proporcin al uso.

Distancias en el cdigo civil

2m (mnimo) entre pared propia y la finca del vecino Si las vistas son oblicuas (de costado): 0,60m No en edificios separados por va pblica Si se ha adquirido derecho de vistas, el dueo del predio sirviente deber dejar 3m, (contados desde su pared hasta la pared en que existen los huecos o hasta el punto ms saliente del voladizo)

Distancias en el cdigo civil de Catalunya (546.10 CCC)

Una Androna del ancho que fijen las normas urbansticas (locales) y, en su defecto, 1m (mnimo)en ngulo recto Si las vistas son de costado, la distancia mnima ha de ser de 0,40m, entre la ventana y el lmite de la finca

Servidumbre de Acuerdo Art. 566.9 del Libro 5 CC de Catalunya - Permite al propietario del predio dominante conducir el agua por el predio sirviente. - El propietario del P.D. deber: -Construir la acequia y mantenerla limpia - Hacer las reparaciones necesarias

*Si las paredes y los balcones forman un ngulo agudo, la distancia mnima entre el balcn y la lnea de unin de las dos paredes debe ser de 1m

- El propietario del P.S. es responsable de los perjuicios causados por defectos o filtraciones. Desage de los edificios

No influencia de las licencias municipales de obra en distancias legales

586-587 C.C.
Servidumbre de luces en el cdigo civil Permite recibir luz del predio sirviente

- El propietario de un edificio est obligado a construir sus tejados o cubierta de forma que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo. - Est obligado, adems, a recoger las aguas de modo que no causen perjuicio al predio contiguo. Servidumbre en materia de aguas

Art. 581 C.C el dueo de una pared no medianera contigua a finca ajena puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras (o inmediata a los techos), de 30 centmetros en cuadro con rejas de hierro remetida en la pared y con red de alambre

552 C.C

objeto es, por lo tanto, doble: los actos y contratos relativos a inmuebles, y los derechos reales que, por medio de ellos se crean, modifican o extinguen. (Las fincas no son, en s mismas, objeto directo del Registro, sino el presupuesto que sirve de base a las inscripciones posteriores). Por medio del Registro de la Propiedad se pretende conseguir una mayor seguridad en el trfico jurdico de los bienes inmuebles. Y ello se logra, sobre todo, por medio de la publicidad registral: permitiendo que, cualquier interesado, pueda conocer la situacin jurdica de una finca antes de adquirirla. Consultando los datos del Registro, puede saberse quin es su propietario, si est gravada con hipotecas o sometida a alguna servidumbre, o a un embargo preventivo, por ejemplo. De esa forma pueden evitarse posibles abusos y fraudes.

DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL: EL REGISTRO DE LA PROPEIDAD

11. CONCEPTO Y CONTENIDO
Podemos definir el Derecho Inmobiliario Registral (usualmente llamado Derecho Hipotecario), como aquella rama del Derecho Civil cuyas normas se refieren a la inscripcin en el Registro de la Propiedad de los hechos relativos a la constitucin, variacin y extincin de derechos reales sobre bienes inmuebles, as como a las garantas que se derivan de tales inscripciones. En relacin a su contenido, en el Derecho Inmobiliario Registral se distinguen dos grupos de normas: -El Derecho Inmobiliario Formal, que regula los aspectos tcnicos del Registro (su organizacin, libros, procedimiento, etc.) y tiene un carcter administrativo. -El Derecho Inmobiliario Material, que regula los efectos de las inscripciones sobre los titulares de las fincas y sobre terceros, y es de carcter civil. En todo caso, el Derecho Inmobiliario Registral est directamente relacionado con el registro de la Propiedad Inmobiliaria, que es su instrumento de aplicacin.

11.3. INMATRICULACION DE FINCAS

11.3.1. Concepto El Registro de la Propiedad se lleva por medio de folios reales, es decir, uno por cada finca. La finca es, por lo tanto, la unidad registral, que sirve de base para la inscripcin de los actos y contratos posteriores que se refieren a la misma. Por eso, las fincas no se inscriben, sino que se inmatriculan. La inmatriculacin es el acto de ingresar una finca en el Registro de la Propiedad. Por lo tanto, se refiere a fincas que antes no constaban en el mismo. La inmatriculacin de una finca en el Registro es un derecho, no una obligacin. El propietario, no est obligado a inmatricular su finca si no desea hacerlo. Pero, si una finca no consta en el Registro, despus no se pueden inscribir los actos y contratos referidos a ella (ventas, herencias, hipotecas, etc.) 11.2.2. Formas de practicarla La inmatriculacin de una finca, que no figure en el Registro a nombre de nadie, se puede practicar de alguna de las siguientes formas: a) Expediente de Dominio

11.2. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA

11.2.1. Concepto El Registro de la Propiedad Inmobiliaria est constituido por una serie de oficinas pblicas en las que es posible inscribir los hechos relativos a derechos reales sobre bienes inmuebles. No existe una sola oficina, sino muchas, distribuidas por toda Espaa. Cada una de ellas, es competente sobre un territorio determinado. (Suele coincidir con los distritos judiciales). Al frente de cada oficina est un Registrador, auxiliado por su personal administrativo. El Registrador de la Propiedad tiene la categora de fedatario pblico. Es decir, da fe de que los datos inscritos en el Registro son exactos, y que los negocios jurdicos que los han originado son legalmente vlidos.

Es un procedimiento judicial cuyo objeto es que el Juez competente declare que se ha acreditado la propiedad de una finca por la persona interesada. b) Ttulo pblico Presentando un documento pblico (contrato o testamento) que acredite la adquisicin de la finca. Si no se acredita de modo fehaciente el ttulo adquisitivo de quien ha tramitado la propiedad, el ttulo debe complementarse con un acta de notoriedad: es un procedimiento formalizado ante Notario y ratificado por el Juez.

c) Certificado administrativo
Mediante un certificado expedido por el funcionario competente para la administracin de los bienes inmuebles, se pueden inmatricular los pertenecientes a las Administraciones Pblicas en cualquiera de sus esferas. Este procedimiento tambin puede ser utilizado por la Iglesia catlica (y en virtud de la libertad religiosa reconocida en nuestra Constitucin, por las dems confesiones religiosas legalmente reconocidas). En el certificado debe expresarse el ttulo de la aquisicin o el modo en que sta se produjo.

11.2.2. Objeto
El objeto del Registro de la Propiedad es la inscripcin de los actos y contratos relativos a la propiedad y a los dems derechos reales sobre bienes inmuebles. Su

11.3.3. Contenido
La inmatriculacin de una finca contiene los siguientes datos sobre ella: Su naturaleza ( rstica o urbana ), situacin ( en el trmino municipal ) y linderos ( lmites con otras fincas o vas pblicas ). Su superficie. Si consta, los datos del ttulo de adquisicin. Los datos del propietario.

Se han pactado por ms de 6 aos. Se han anticipado las rentas de 3 o ms aos. Se han convenido expresamente entre el arrendador y el arrendatario.

11.5. PRINCIPIOS FUNDAMENTALES DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

El Registro de la Propiedad Inmobiliaria se rige por una serie de principios fundamentales, bsicos, cuya comprensin es necesaria para entender correctamente su funcionamiento y las garantas que ofrece. Estos principios son los de publicidad, no inscripcin, exactitud, buena fe, prioridad, rogacin, tracto sucesivo y legalidad, cuyo significado iremos comentando en los apartados de este epgrafe.

11.5.1. Principio de publicidad 11.4. TITULOS INSCRIBIBLES

11.4.1. Objeto de la inscripcin La ley Hipotecaria, al hablar del objeto de la inscripcin en el Registro, se refiere indistintamente a actos, contratos, ttulos y derechos. Se trata de una falta de precisin que puede inducir a errores o confusiones. En nuestro Derecho Inmobiliario, en el Registro no se inscriben derechos puros, sino los actos jurdicos que los crean, modifican o extinguen. Y, en realidad, lo que se presenta en el Registro son los ttulos, es decir, los documentos donde se han formalizado dichos actos. Ahora bien, si lo que tiene acceso al Registro son los ttulos, lo que ste publica son los derechos que de ellos se deducen, y la titularidad de los mismos. Por lo tanto, hay que distinguir entre el objeto de la inscripcin ( los ttulos ) y el objeto de la publicidad registral ( los derechos ). 11.4.2. Clases Slo existen tres clases de ttulos que pueden ser inscritos en el Registro de la Propiedad. Son los siguientes: a) Documentos notariales: Escrituras pblicas ( contratos o testamentos ), actas y testimonios. b) Judiciales: Sentencias, Autos, Providencias, Mandamientos y Testimonios de actuaciones. c) Administrativos: Leyes, Decretos, Ordenes, Acuerdos y decisiones de cualquier autoridad u organismo de la Administracin Central, Autonmica o Local ( entre otros, los que contienen limitaciones de la propiedad por motivos urbansticos ). Para consultar los datos del Registro, se exige el abono de ciertas tasas cuya cuanta varia segn si el interesado aporta los datos registrales de la finca ( libro, tomo, folio, etc, lo que facilita su localizacin ) o no, y si se trata de una consulta directa, de una nota explicativa, o de un certificado. Con excepcin de la hipoteca ( cuya inscripcin tiene un carcter constitutivo: se constituye al inscribirse, no antes ), la creacin, modificacin o extincin de los dems derechos reales, se produce con independencia del Registro de la Propiedad, aunque se refieran a inmuebles que ya estn inmatriculados. Es decir, que una persona se convierte en propietario de una finca en el momento de comprarla, permutarla o recibirla como donacin, o en herencia, con independencia de que inscriba esa adquisicin. Y lo mismo cabe decir de los derechos reales limitados estudiados en las lecciones anteriores: la inscripcin en el Registro no los crea, sino que simplemente, deja constancia pblica de su existencia. En consecuencia, la inscripcin es voluntaria: salvo alguna excepciones, nadie esta obligado a inscribir la transmisin o adquisicin de derechos reales sobre inmuebles, si no lo desea. Y, si quiere hacerlo, puede inscribirlos en cualquier momento posterior, sin que exista plazo ninguno para ello. Sin embargo, los ttulos de propiedad o de los dems derechos reales sobre bienes inmuebles no perjudicarn a terceras personas si no han sido inscritos en el La expresin publicidad, no significa aqu propaganda o difusin, sino posibilidad de que algo pueda ser conocido por el pblico en general. El Registro de la Propiedad es pblico. Cualquier persona que tenga inters en ello, puede consultarlo para averiguar los datos sobre los inmuebles y los derechos reales inscritos. La consulta puede realizarse de alguna de estas formas: Tradicionalmente, solicitando poder examinar personalmente los libros, y tomar nota de los datos de inters. En la actualidad, para evitar el deterioro de los libros, en muchas oficinas no se permite su consulta directa, sino que el interesado solicita los datos que precisa, y se le facilita una nota explicativa sobre los mismos. Tambin puede solicitarse un certificado, firmado por el propio registrador, sobre la situacin jurdica de la finca, con categora de documento pblico.

11.4.3. Contenido: derechos reales y personales inscribibles

Los ttulos que acabamos de mencionar tienen que referirse a la creacin, transmisin, modificacin o extincin de la propiedad o derechos reales limitados sobre bienes inmuebles. Sin embargo, como excepcin, se permite tambin la inscripcin de ttulos relativos a ciertos derechos personales. Tal es el caso de los contratos de arrendamiento de inmuebles, que pueden inscribirse en el Registro si:

Registro a no ser que se demuestre que conocan su existencia por otros medios. En cambio, los inscritos s, ya que al ser el Registro pblico, se considera que cualquiera ha podido conocerlos.

El principio de rogacin significa que, el Registrador no practica nunca inscripciones por su propia iniciativa, de oficio, aunque le consten plenamente tales hechos. Las inscripciones deben ser realizadas siempre a solicitud de los interesados, es decir, a instancia de parte. Las personas que pueden solicitar la inscripcin son:

11.5.3. Principio de presuncin de exactitud

El principio de presuncin de exactitud significa que, los datos que constan en el Registro sobre la existencia de derechos reales y su titular, se presume que son exactos. Por lo tanto, el que alegue tales hechos en un juicio, no deber demostrarlos. Simplemente por estar inscritos se supone, en principio, que tales derechos existen, y que su titular es el que consta como tal en el Registro. Sin embargo, la presuncin de exactitud es de las que admiten pruebas en contra: quien no este de acuerdo con los datos del Registro, puede demostrar su inexactitud al juez, utilizando otros medios de prueba ( documentos, testigos, dictmenes periciales, etc. ). El que adquiere el derecho. El que lo transmite. El que tenga inters en asegurar el derecho que se deba inscribir. El representante de cualquiera de las anteriores.

11.5.7. Principio de tracto sucesivo

El principio de tracto sucesivo significa que, para inscribir o anotar ttulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan los propiedad y dems derechos reales sobre inmuebles, previamente debe estar inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue, o en cuyo nombre se otorguen, los referidos actos. En consecuencia, si en el Registro est inscrito un derecho a favor de una persona distinga a la del otorgante de la transmisin solicitada. Ello es as porque a excepcin del primero (la inmatriculacin), cada asiento debe apoyarse siempre sobre otro anterior, vigente y suficiente, que le sirva de base. As el vendedor de una finca debe constar como ltimo propietario de la misma, e igualmente el que la grava con una hipoteca o constituye sobre ella una servidumbre, por ejemplo. Dejando aparte posibles situaciones fraudulentas, el hecho de que el otorgante de un derecho no figure como titular del mismo en el Registro, puede deberse, fundamentalmente: - A que la finca no haya sido previamente inmatriculada. - A que se hayan omitido una, o varias, inscripciones sobre transmisiones intermedias (herencias, compras, donaciones, etc.). Estas lagunas, que interrumpen el tracto sucesivo, pueden solventarse por medio del Expediente de Dominio y el Acta de Notoriedad, a los que nos hemos referido ms arriba en el epgrafe dedicado a la inmatriculacin de las fincas (11.3).

11.5.4. Principio de buena fe

Es posible que, una persona, conste en el Registro como propietario de una finca, o titular de otros derechos reales sobre ella y que, despus de un cierto tiempo, esos derechos sean anulados o resueltos por causas que no figuren en el Registro. Es lo que sucede si posteriormente a la inscripcin de un contrato, o un testamento, son anulados por algn motivo, o se demuestra que eran falsos, por ejemplo. Pues bien, el principio de buena fe significa que si otra persona, confiando en los datos del Registro, adquiere tales derechos, a ttulo oneroso, de la persona que aparece con facultades para transmitirlos y, a su vez, los inscribe a su nombre, adquirir su titularidad. Y la conservar despus, aunque los derechos del que se los ha transmitido sea anulados. La buena fe de las personas que adquieren derechos confiando en los datos del Registro, se presume siempre. Pero puede probarse que no existe tal buena fe, si se demuestra que esa persona conoca que aquellos datos eran inexactos.

11.5.5. Principio de prioridad

La prioridad quiere decir que el Registro protege a quienes inscriben sus ttulos en l, por orden de ingreso de los mismos, segn la naturaleza propia de cada derecho. La prioridad registral no viene determinada por la antigedad del ttulo que se inscribe, sino por el momento de su presentacin en el Registro (en el asiento de presentacin consta el da y la hora en que se lleva a cabo). Si despus de la presentacin de un ttulo, se presenta otro cuyo contenido sea contradictorio con el primero (por haberse vendido la misma finca a dos personas diferentes, por ejemplo), el Registrador se negar a inscribirlo, aunque sea ms antiguo. Cuando una misma persona presenta simultneamente varios ttulos para su inscripcin puede decidirse libremente por qu orden debe hacerse. Pero si son varias personas las que presentan simultneamente ttulos contradictorios referidos a la misma finca, el Registrador no inscribir ninguno. Se tomar una anotacin preventiva hasta que los interesados, o los Tribunales, decidan a qu ttulo debe darse prioridad.

11.5.8. Principio de legalidad

Una vez presentado un ttulo, y solicitada su inscripcin, sta no se realiza automticamente, sino que, el Registrador, debe calificarlo previamente. La calificarlo previamente. La calificacin de un ttulo consiste en la comprobacin de que ste rene todos los requisitos legalmente exigidos para su validez. Y el principio de legalidad significa que, slo en este caso, el ttulo puede ser inscrito. La calificacin del ttulo se refiere tanto a su forma (escritura pblica) como a la capacidad de los otorgantes, y a su contenido, tanto intrnseco (validez del acto dispositivo) como en relacin con el Registro (que se refiera a derechos reales sobre inmuebles, que la finca est inmatriculada, que respete el tracto sucesivo, que no sea contradictorio con otro presentado anteriormente, etc). De resultas de la calificacin, el Registrador puede decidir: Practicar el asiento de la inscripcin.

11.5.6. Principio de rogacin

- Denegarlo (por no reunir los requisitos legales), o - Dejarlo en suspenso (si falta algn dato o existe algn error subsanable, hasta que se repare). Contra la calificacin del Registrador resolviendo denegar o suspender la inscripcin solicitada, los interesados pueden reclamar: a) Interponiendo un recurso ordinario ante el Presidente de la Audiencia Provincial a la que pertenezca el Registro (contra cuya resolucin se puede recurrir en apelacin ante la direccin General de los Registros y del Notariado, del Ministerio de Justicia). b) Acudiendo directamente, si lo desean, a los Tribunales de Justicia, para decidir sobre la validez o la nulidad de los ttulos. 11.5.9. a) Agrupacin: Unin de dos o ms fincas para formar una nueva entidad registral donde la finca resultante forma una nueva entidad registral (inmatriculacin) b) Agregacin: A una finca registral se le aaden otras, o parte de otras, siempre que la finca absorbente tenga por lo menos una superficie cinco veces mayor que la agregada (o la suma de las que se agreguen) c) Segregacin: De una finca matriz se le separa determinada parte (o partes) que constituye finca nueva (inmatriculacin) o para agregarse a otra d) Divisin: Una finca se divide en dos o ms porciones. Cada una de las nuevas (divididas) se inmatricula (nueva finca), con indicacin de su procedencia

separacin. En los Estados basados en la ideologa liberal el poder legislativo , el ejecutivo y el judicial, son ejercidos por rganos diferentes: Parlamento, Gobierno y tribunales, respectivamente. La actual Constitucin Espaola consagra este principio, asignando el poder legislativo a las Cortes Generales ( Congreso y Senado) y a los Parlamentos de las diferentes Comunidades Autnomas. El poder judicial ostenta los diferentes Juzgados y Tribunales de Justicia, estructurados segn sus diferentes competencias y en un orden jerrquico que culmina en el Tribunal Supremo y, en otro plano, el Tribunal Constitucional, an cuando ste ltimo est al margen de la estructura judicial. En cuanto al poder ejecutivo, es ejercido por el Gobierno Central, los de las Comunidades Autnomas y las entidades que integran las Administraciones Pblicas en sus diferentes esferas: estatal, autonmica, local e institucional.

12.1.2. El poder ejecutivo y la Administracin

En el apartado precedente hemos situado a las Administraciones Pblicas (a las que, en su conjunto, suele denominarse en singular, Administracin Pblica) integradas en el mbito del poder ejecutivo. En efecto, la Administracin forma parte del poder ejecutivo, pero no coincide totalmente con l. Dentro del ejecutivo estn tambin los Gobiernos (estatales y

LA ADMINISTRACIN PBLICA
12.1. LA ADMINISTRACIN PBLICA Y EL DERECHO ADMINISTRATIVO

autonmicos) que, adems de ser los rganos superiores de sus Administraciones respectivas, tienen otras funciones diferentes: las de tipo poltico. Dicho esto, conviene aclarar que, si bien las funciones propias de la

Con este captulo, se inicia una nueva parte del programa dedicado a la incidencia de las normas jurdico-administrativas en la edificacin y el urbanismo. Nos introduciremos en el estudio de normas del Derecho Pblico.

Administracin, son las de tipo ejecutivo, tambin ejerce otras de tipo legislativo y judicial. As, aunque de forma subordinada a las leyes formales, la Administracin aprueba normas de rango reglamentario (Decretos, Ordenanzas, Planes de Urbanismo, etc.), que son igualmente obligatorias. Son fuentes de Derecho, segn se explico en el captulo 2. Al dictar estas normas, el Ejecutivo est legislando. Por otro lado, cuando un particular desea impugnar un acto de la Administracin, suelen ser los propios rganos de est quienes deciden en una primera instancia, como se explicar ms adelante al tratar de los recursos administrativos. Al resolver sobre si se estima o desestima un recurso, la Administracin est juzgando, ejerciendo una funcin jurisdiccional. Aunque se trata, tambin, de una funcin subordinada a la de los Tribunales, ante los que pueden

12.1.1. El Estado de Derecho y la divisin de poderes.

Una de las premisas de todo estado que quiere calificarse de Estado de Derecho es la divisin de poderes. Este principio, heredado del liberalismo clsico, defiende la exigencia de tres poderes bsicos dentro del Estado: el legislativo (poder de elaborar y aprobar leyes), el ejecutivo (poder de gobernar y administrar la sociedad de acuerdo con las leyes, ejecutndolas) y el judicial (poder de juzgar en qu casos las leyes no han sido respetadas y, si es preciso, imponer su cumplimiento coactivamente). Si en las monarquas absolutas estos tres poderes se concentraban en manos del rey, con poder soberano, las revoluciones liberales impusieron su

acudir a los particulares si la resolucin administrativa la entienden lesiva a sus derechos e intereses.

12.2.1. Entes y rganos de la Administracin

Dentro del conjunto de Administracin, se denominan Entes Pblicos a

12.1.3. El principio de la legalidad y el Derecho Administrativo

Adems de la divisin de poderes, otro principio bsico del liberalismo que asumen los actuales Estados de Derecho, es la legalidad. Quiere decir que, en el ejercicio de sus respectivas funciones, los rganos que tienen asignados los tres poderes del Estado deben actuar dentro del respeto a la legalidad vigente. Incluso los rganos que asumen el poder legislativo deben respetar las leyes que ellos mismos han aprobado.

aquellos sectores o partes de la misma que gozan de personalidad jurdica. Un Ente Administrativo es una persona jurdica y, como tal, tiene su propio patrimonio, asume obligaciones y ostenta derechos por s mismo.

Su personalidad, y la autonoma patrimonial que conlleva, permite que los distintos Entes Pblicos puedan cumplir con sus propios fines, que son distintos en unos otros, pero que siempre convergen hacia el inters comn.
Un rgano, en cambio, es una divisin funcional dentro de un Ente Pblico. Los

De la conjuncin de estos principios, el de la divisin de poderes y de legalidad, nace el Derecho Administrativo. Por un lado, existe un conjunto de organismos y entidades integrados en el poder ejecutivo que ejercen funciones ejecutivas y

rganos Administrativos carecen de personalidad jurdica independiente (la tiene el ente en el que estn integrados), pero cada uno de ellos tiene asignadas unas ciertas competencias. Las normas administrativas, al regular la organizacin interna de cada Ente, distribuyen sus diferentes funciones (las actividades para las que ha sido creado) entre los distintos Organos segn un orden jerrquico, de forma que unos tienen autoridad sobre otros, que ejercen por medio de instrucciones y rdenes. Existen Organos unipersonales o individuales integrados por una sola persona fsica (Ministro. Alcalde, etc) y otros pluripersonales o colectivos, constituidos por un grupo de individuos (Consejo de Ministros. Ayuntamientos, Comisiones, etc.).

tambin, legislativas y judiciales. Por otro lado, sus actuaciones deben estar reguladas por las leyes, a las que han de someterse. Y esa es la funcin del Derecho Administrativo. El Derecho Administrativo es una rama del Derecho Pblico que puede definirse diciendo que est constituido por el conjunto de normas, legales y reglamentarias que regulan la organizacin y estructura jerrquica de los diferentes sectores de las Administraciones Pblicas, las distintas funciones y competencias de cada uno y sus relaciones con los particulares.

12.2.2.La Administracin General del Estad La Administracin General (o Central) del Estado es un Ente nico, una sla persona jurdica. Est compuesta por dos tipos de Organos: Los Organos Centrales, con competencia sobre todo el territorio del Estado (Consejo de Ministros, Comisiones, Presidente del Gobierno, Vicepresidente, Ministros, y dentro de cada Ministerio, sus subsecretaras, Direcciones Generales, Comisiones, etc.).

12.2. ESTRUCTURA DE LA ADMINISTRACIN PBLICA ESPAOLA

Para comprender cmo est estructurada la Administracin Pblica en Espaa, hay que distinguir, por un lado, entre lo que son Entes y rganos Administrativos y, por otro lado, las distintas esferas (central, territorial e institucional) en las que se divide.

Los Organos perifricos, con competencias sobre un sector del territorio (Delegados del Gobierno en las C.C.A.A., Gobernadores de Provincia, Delegaciones Provinciales de Ministerios, Regiones Militares, Martimas y Areas, Administracin de Justicia, Cuencas Hidrogrficas, etc.).

12.2.3.Las Administraciones Territoriales En la divisin territorial del Estado, existen dos tipos de Entes: Las Comunidades Autnomas, cada una de las cuales es un Ente con personalidad jurdica propia, y cuyas Administraciones se estructuran en una serie de Organos, encabezados por un Presidente. En Catalua, la Administracin de la Generalitt, est encabezada por el Presidente y su "Govern", integrado por los distintos "Consellers" y "Conselleries", con sus departamentos y secciones. Los Entes de la Administracin Local, constituida por las Provincias (de las que la Diputacin es un rgano), los Municipios (cuyos Organos son el Ayuntamiento, el Alcalde, las Comisiones, etc.), las Mancomunidades de Muncipios y Areas Metropolitanas (a efectos de gestin urbanstica y servicios comunes), Comarcas, etc. 12.2.4. La Administracin Institucional Las Instituciones Pblicas son una serie de entidades administrativas autnomas que se han creado con un criterio funcional. Se trata de descentralizar ciertas funciones administrativas creando Entes independientes con competencia y medios para desarrollarlas. Sin embargo, dichas entidades continan vinculadas, o dependen de alguna forma del Ente que las ha creado (Administracin Central, Comunidad Autnoma, Municipio, etc.), que ejercen sobre ellas un cierto control, llamado "tutela", que no representa una subordinacin jerrquica, aunque s de dependencia, direccin, control e inspeccin del ente matriz hacia el ente institucional. Existen muchos tipos de Instituciones Pblicas en nuestro pas y, lo caracterstico de todas ellas es que cada una tiene asignada una o varias funciones especificas, frente a la pluralidad de fines generales de la Administracin Central, la Autonmica y la Local. Instituciones Pblicas son, entre otras, los Institutos (de Industria, de Investigaciones Cientficas. Oceanogrfico, etc.). las Cmaras de Comercio. Industria y Navegacin, los Colegios profesionales, los Patronatos, Fundaciones, Establecimientos Pblicos, R.E.N.F.E., R.T.V.E.. etc..

(Ley del Suelo). Por su parte, el Ministerio de Obras Pblicas y Transportes, es competente para proponer y ejecutar las obras pblicas de mbito estatal, y que afecten a varias Comunidades Autnomas. Y otros Ministerios, como los de Educacin, Comercio y Turismo o Defensa, deben ser tenidos en cuenta a la hora de planificar e, incluso, al conceder ciertas licencias de edificacin. Por otro lado, en Catalua, la Generalitt ha asumido plenas competencias en esta materia. En su virtud, el "Govern" ha presentado al "Parlament" varios proyectos de ley en materia urbanstica. Su ejecucin corresponde a la "Conselleria d'Obres Publiques i Urbanisme", y existe la Comisi d' Urbanisme de Catalunya, de carcter consultivo. Las Diputaciones provinciales, por su parte, pueden ejercer funciones de asesoramiento y de planificacin, lo mismo que las Comisiones de

Urbanismo de mbito provincial que, adems, controlan las actividades municipales en materia de planificacin y licencias. Por ltimo en el mbito municipal, son los Ayuntam ient os quienes elaboran y aprueban inicialmente los planes de urbanismo, gestionan su ejecucin, conceden las licencias de obra, declaran el estado de ruina de los edificios y ejercen otras funciones de tipo disciplinario. Y, en el marco de la Administracin Institucional, destacan los Colegios Pr ofesionales de

Arquitectos y Arquit ectos Tcnicos con funciones de control (visados) y disciplina (sanciones) sobre sus colegiados. Todo ello ir siendo comentado con detalle en los diferentes captulos dedicados al Derecho Urbanstico.

12.4. EL ACTO ADMINISTRATIVO Conviene ahora que volvamos sobre los conceptos generales del Derecho Administrativo. Y uno de ellos, bsico para entender luego lo que son los

12.3.

ORGANOS

DE

LAS

ADMINISTRACIONES

PUBLICAS

CON

recursos, es el de acto administrativo.

COMPETENCIAS EN MATERIA DE EDIFICACION Y URBANISMO Dentro de la Administracin General del Estado, el Consejo de Ministros tiene competencia para remitir a las Cortes proyectos de ley que pueden incidir en la construccin (Ley de la Edificacin) o en la ordenacin urbanstica del territorio 12.4.1. Concepto y clases Un acto administrativo es un acto jurdico consiste en una manifestacin de voluntad, de deseo, de conocimiento o juicio de un rgano de las

Administraciones Pblicas en el ejercicio de las funciones para las que es competente. Los actos administrativos pueden tener una naturaleza muy diversa, y es posible clasificarlos de diferentes maneras. Los criterios de clasificacin ms importantes en la prctica son los siguientes: a) Por la autonoma de que goza el rgano que los realiza, los actos administrativos pueden ser: Reglados: Si la Administracin debe actuar siguiendo las normas legales o reglamentarias. Discrecionales: Si puede actuar libremente.

Contenido: debe ser posible, licito, determinado o determinable e idneo (adecuado a la finalidad perseguida).

Causa: siempre de inters pblico (sino es as, incluso los actos discrecionales pueden ser impugnados por desviacin de poder).

Forma: ordinariamente, por escrito (la forma verbal es una excepcin). Motivacin: es la explicacin que, sobre la justificacin del acto, da el rgano que los dicta. En general, los actos administrativos deben estar motivados.

Comunicacin: los actos generales se comunican mediante su publicacin en los diarios oficiales (BOE, DOGC, Boletn Oficial de la Provincia) y tablones de anuncios; los actos concretos son notificados individualmente a sus destinatarios, en su domicilio). Existen actos, que peses a ser realizados por sujetos de las administraciones

b) Por su destinatario, podemos clasificarlos en: Generales: cuando van dirigidos a un nmero indeterminado de personas (Decretos, Ordenanzas, etc.). Concr etos: cuando tiene uno o varios destinatarios determinados (concesiones, autorizaciones, sanciones, etc.).

c) Por sus efectos es posibles agruparlos en:

Actos de trmite: son los que constituyen solo una actuacin parcial, formando parte de un procedimiento o expediente. No expresan por lo tanto, ninguna decisin final sobre el tema. Actos definitivos: son los que concluyen el procedimiento y contiene una resolucin final, expresando la voluntad de la administracin. Actos que agotan la va administrativa o gubernativa: (o que causan estado), son aquellos que no pueden ser recurridos por haberlo sido ya, o porque el rgano que los ha realizado carece de superior jerrquico o porque la ley los excluye de la posibilidad de recurrir. Actos firmes: son los que por haberse agotado los plazos legales, o haberse desestimado los recursos presentados contra ellos, ya no pueden ser impugnados.

pblicas, no tienen la consideracin de acto administrativo: Los actos polticos del gobierno. Las disposiciones del gobierno central, o de los autonmicos, con rango de ley formal (decretos-ley y decretos legislativos). Los actos de la administracin cuando acta como sujeto de derecho privado, sometidos a normas civiles, mercantiles o laborales. Los simples actos materiales o de ejecucin

12.5. El procedimiento administrativo

Se conoce como procedimiento administrativo al cauce formal por el que debe transcurrir la actividad de la administracin segn lo establecido en la legislacin vigente. Es decir, la serie de tramites, requisitos, plazos, informes, competencias, etc que deben respetarse al dictar un acto administrativo. El procedimiento es

12.4.2. Requisitos
Para que la actuacin de algn rgano de la administracin pueda ser considerada como un acto administrativo valido debe reunir los siguientes requisitos: Sujeto: su autor debe ser un rgano administrativo con capacidad y competencia (territorial, funcional y jerrquica) para realizarlo.

diferente segn si la administracin actuante es la general de el estado, la autonmica o la local pues cada una de ellas se rige por sus propias normas. Y en todas ellas, adems del procedimiento general, existen otros, especiales. Sin embargo, todos tienen unos rasgos generales, que les son comunes. El procedimiento administrativo se materializa en el expediente: conjunto ordenado de documentos donde queda constancia de los datos y actuaciones que han

de servir de antecedentes y de fundamento a una resolucin administrativa (el acto definitivo), as como las diligencias encaminadas a ejecutarla. Como regla general, el procedimiento administrativo se compone de las siguientes fases: -

aplicable en cada caso. Y contra la resolucin el interesado puede interponer los correspondientes recursos, sino est de acuerdo con ella, como veremos el epgrafe siguiente. Pero, y si la administracin no responde a la solicitud? En principio, parecera que el interesado no podra reclamar nada, ya que se puede recurrir contra los actos y

INICIACIN: apertura del expediente de oficio (por propia iniciativa del rgano
publico) o a instancia de parte: por solicitud de un particular (como puede ser la solicitud de una licencia urbanstica), o de una entidad administrativa.

el silencio, la falta de respuesta, no lo es. Pero como eso podra colocar a los particulares en una situacin de indefensin, nuestras leyes hacen que, transcurrido un cierto plazo, el silencio de la administracin se considere un acto administrativo presunto, una resolucin tacita. Como regla general, la administracin dispone de un plazo de tres meses (como mximo) para responder a las solicitudes que se le plantean. Si transcurre ese plazo sin haber notificado ninguna resolucin al interesado, la peticin se considera concedida de forma tacita. Es lo que se conoce como silencio positivo.

DESARROLLO: audiencia de otros interesados, solicitud de nuevos

documentos, datos, o pruebas, informes de otros organismos pblicos o entidades privadas, dictmenes, etc

TERMINACIN, que puede consistir en:

o Dictar una resolucin expresa.

Sin embargo, en ciertos supuestos, la ausencia de una resolucin en el plazo o Resolucin tctica por silencio administrativo. (Acto presunto). o Desestimacin del interesado a la solicitud. o Renuncia al derecho. o Caducidad por agotamiento de plazos. Resolucin de recursos administrativos (excepto cuando se recurre un acto desestimatorio de solicitud por silencio). Solicitudes de transferencia de facultades relativas al dominio pblico o a servicios pblicos. Estos casos, en los que la ausencia de una resolucin expresa equivale a una denegacin de lo que se solicita, se conocen como silencio negativo. indicado, significa una denegacin de lo que se solicita. Es lo que sucede en los siguientes casos: Procedimiento de ejecucin del derecho de peticin del artculo 29 de la constitucin.

PUBLICACIN O NOTIFICACIN a los interesados. EJECUCIN: llevar a cabo lo que se haya resuelto en el expediente. La
existencia de unas normas reguladoras del procedimiento administrativo persigue, desde luego, conseguir una mayor eficacia de la actuacin de los organismos pblicos. Pero tambin es una garanta para los ciudadanos, ya que los protege de arbitrariedades y abusos.

12.7. LOS RECURSOS ADMINISTRATIVOS Un recurso administrativo es un acto jurdico por medio del cual un particular solicita a un rgano de la Administracin que revise y, en su caso, anule, un acto

12.6. RESOLUCIONES PRESUNTAS: EL SILENCIO ADMINISTRATIVO

Cuando una persona plantea una solicitud o peticin a cualquier rgano de la administracin (permisos, concesiones, licencias, etc) esta dispone de un plazo para resolverla, durante el cual deber tramitar el expediente segn el procedimiento

administrativo concreto que afecta a sus intereses legtimos, por considerar que es nulo, o anulable, o est dictado contradiciendo una disposicin legal. Son nulos de pleno derecho los actos administrativos que:

Lesionen el contenido esencial de los derechos y libertades susceptibles de amparo constitucional. Los dictados por un rgano manifiestamente incompetente por razn de materia o territorio. Los que tengan un contenido imposible. Los que sean constitutivos de infraccin penal, o sean consecuencia de esta. Los dictados prescindiendo total o absolutamente del procedimiento

contencioso-administrativa directamente, sin necesidad de interponer nuevos recursos ordinarios, aunque existan otros superiores jerrquicos sobre el que resolvi el recurso.

12.7.2. El recurso extraordinario de revisin Contra los actos que agotan la va administrativa, por no tener un superior jerrquico el rgano que los dicto, o por haberse interpuesto ya un recurso ordinario y haber sido desestimado, solo cabe interponer el recurso extraordinario de revisin. Es un recurso extraordinario, ya que solo puede interponerse contra actos firmes, que normalmente ya no podran ser recurridos, y solo por algunos de los siguientes motivos: 1. Que, al dictar el acto se hubiera incurrido en un manifiesto error de hecho, que se deduzca claramente de los documentos al expediente. 2. Que aparezcan documentos de valor esencial para la resolucin del asunto, ignorado al dictarse la resolucin o de imposible aportacin al expediente en aquel momento. 3. Que en la resolucin hayan influido esencialmente documentos o testimonios declarados falsos por una sentencia judicial firme posterior (o anterior si el

establecido o de las normas que contienen las reglas esenciales para la formacin de voluntad de los rganos colegiados. Los actos expresos o presuntos, contrarios al ordenamiento jurdico por los que se adquieren facultades o derechos cuando se carezca de los requisitos fundamentales para su adquisicin. Cualesquiera otros que establezcan las normas legales. Los dems actos administrativos que incurran en cualquier otra infraccin del ordenamiento jurdico (incluso la deviacin del poder) no son radicalmente nulos, sino anulables. Es decir, los particulares pueden solicitar su anulacin, pero la Administracin puede convalidarlos, subsanando los defectos de que adolezcan.

12.7.1. El recurso ordinario El recurso ordinario es el que se dirige al superior jerrquico del rgano que dict el acto cuya anulacin se solicita. Puede interponerse contra cualquier acto concreto que no agote la va administrativa y por cualquier motivo que determine su nulidad o anulabilidad. El interesado dispone del, plazo de un mes para interponer este recurso, a contar desde la fecha en que se notifico el acto que recurre, o desde que su solicitud fue desestimada por silencio administrativo. La Administracin dispone de un plazo de tres meses, a contar desde la fecha de interposicin, para resolver el recurso, estimndolo o desestimndolo. Si transcurre este plazo sin que se haya notificado la resolucin al interesado, este puede considerar que ha sido desestimado (silencio administrativo). Sin embargo, si lo que se ha recurrido es un acto de desestimacin de una solicitud por silencio administrativo, si transcurren tres meses sin que se le notifique una resolucin expresa, el recurso se entender estimado.

interesado no la conoca). 4. Que, en la aprobacin del acto se hubiera incurrido en los delitos de prevaricacin o cohecho, declarados en una sentencia judicial firme. El de revisin de revisin debe interponerse ante el mismo rgano que dicto el acto que se recurre. El plazo para hacerlo, si el recurso se basa en el primero de los motivos mencionados, es de cuatro aos, a partir de la notificacin del acto. En los dems, de tres meses, a contar desde la aparicin de los documentos ignorados o desde que quedo firme la sentencia judicial. La administracin dispone de un plazo de tres meses para resolver el recurso. Si transcurre ese plazo sin haber notificado su resolucin al interesado, el recurso se considera desestimado (silencio negativo).

La resolucin de un recurso, sea presunta o expresa (silencio), pone fin a la va gubernativa. Si la resolucin no es favorable al recurrente, esta puede acudir a la va

La admisin del recurso por el Tribunal da origen a un procedimiento que se desarrolla de forma similar a los procesos civiles. El recurrente debe formular su demanda contra un ente (no un rgano, ya que se demanda a una persona jurdica) de la Administracin, que debe contestarla y tras las alegaciones previas, recibimiento a prueba y juicio oral (o escrito de conclusiones, segn el caso) el proceso desemboca en la sentencia. Esta, puede estimar o desestimar el recurso planteado.

12.8.3. La ejecucin de la sentencia

Contra la resolucin desfavorable, expresa o presunta, de un recurso de revisin, el interesado puede interponer un recurso contencioso-administrativo, pero limitado a la cuestin planteada en aqul. La ejecucin de las sentencias de los Tribunales Contencioso- administrativos corresponde al rgano que dict el acto recurrido. Este, deber anularlo, i la sentencia ha sido desfavorable a la Administracin y, en su caso, indemnizar a los perjudicados. Sin embargo, aunque la ejecucin de la sentencia puede ser promovida por los particulares, el Tribunal no puede despachar un mandamiento de ejecucin o dictar un mandamiento de embargo contra las rendas y caudales pblicos (como sucede cuando el condenado por una sentencia es un particular). Lo que s pueden hacer los

12.8. EL RECURSO CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO

El recuro contencioso-administrativo no es ya un recurso administrativo, como los anteriores, sino judicial. Quiere esto decir que no se interpone ante los rganos de la Administracin, sino ante los Tribunales. En concreto, ante las Salas de lo Contencioso-administrativo de los Tribunales Superiores de Justicia de las C.C.A.A. y, en casacin, del Tribunal Supremo. Se trata de tribunales ordinarios (como los de la jurisdiccin civil, laboral o criminal) compuestos por magistrados de carrera, e integrados en el Poder Judicial. Su diferenciacin obedece, nicamente, a motivos funcionales, de especializacin.

interesados es exigir la responsabilidad, civil o penal, de los funcionarios responsables del retraso en la ejecucin. O, incluso la responsabilidad de la propia Administracin por los perjuicios derivado de ese retraso.

- Los predios inferiores estn sujetos a recibir las aguas que naturalmente (no por obra del hombre) descienden por los predios superiores, as como la tierra o piedra que arrastran en su curso. - El dueo del predio inferior no puede hacer obras que impidan esta servidumbre, ni del predio superior obras que la agraven.

12.8.1. Interposicin
En el recurso contencioso-administrativo puede interponerse contra cualquier acto de la Administracin. Pero si ste no agotaba la va administrativa, el interesado deber justificar haber interpuesto previamente el recurso ordinario, (excepto en los casos especiales en que la ley no lo exige), y si se recurre un acto administrativo presunto ( desestimatorio por silencio), deber acreditar el mismo mediante una certificacin expedida por la propia administracin denominada de actos presuntos. Desconexin del planeamiento territorial o, incluso, como verdaderas alternativas a ste, lo cual es obviamente disfuncional y contribuyente a enturbiar la cadena de planeamiento y a desvirtuar lo que constituye el contenido propio de todo el Plan Especial. Como en otros muchos puntos, el TR76 quiso tambin en ste corregir expresamente estas desviaciones de la insercin de los Planes Especiales en el planteamiento territorial.

12.8.2. El proceso

La ejecucin del planeamiento El paso a la fase de ejecucin tiene como presupuesto, de un lado, la previa existencia de un instrumento de planeamiento, de otro la delimitacin de la unidad territorial a la

que ha de referirse en concreto la actividad de ejecucin, la aprobacin de los Proyectos de urbanizacin correspondientes y la eleccin del sistema a utilizar.

Sistema de compensacin Los artculos 157 TR92 y 151.1 RG precisan esta idea con claridad. El sistema de compensacin- dice el segundo- tiene por objeto la gestin y ejecucin de la urbanizacin de un polgono o unidad de actuacin por los mismos propietarios del suelo comprendido en su permetro, con solidaridad de beneficios y cargas. El artculo 157 TR92, ms descriptivo, dice as: en el sistema de compensacin los propietarios aportan los terrenos de cesin obligatoria, realizan a su costa la urbanizacin en los trminos y condiciones que se determinen en el Plan o Programa de Actuacin Urbanstica y se constituyen en Junta de Compensacin, salvo que todos los terrenos pertenezcan a un solo titular, supuesto extremo este ltimo en el que, lgicamente, no es necesaria ninguna previsin especial. El sistema puede venir impuesto por el Plan o ser determinado en el momento mismo de la delimitacin de la unidad de ejecucin. En ambos casos, sin embargo, es preciso que se alcance una mayora cualificada de propietarios (el 60 por ciento, al menos, de la superficie del polgono) que apoye unos proyectos de Estatutos de la futura Junta y de Bases de actuacin con arreglo a las cuales pueda llevarse a trmino la ejecucin del Plan. Obtenida la mayora exigida, la Administracin actuante aprueba inicialmente, primero, los proyectos de Estatutos y de Bases en el plazo de tres meses a contar desde su presentacin (pudiendo subrogarse la Comunidad Autnoma en el lugar del Ayuntamiento si ste no resuelve sobre la aprobacin inicial en el plazo indicado: articulo 157.2 TR92), concede despus audiencia a los propietarios por quince das hbiles y procede finalmente, a la aprobacin definitiva, que se entender concedida por silencio positivo si transcurren tres meses desde la aprobacin inicial sin que se hubiera comunicado la resolucin expresa (articulo 157.2, in fine, TR92). Una vez producida la aprobacin definitiva, la Administracin requiere a los propietarios para que atorguen la escritura de constitucin de la Junta de Compensacin, a la que pueden incorporarse tambin, amn de las propias Entidades pblicas que sean propietarias de bienes, demaniales o patrimoniales, situados dentro de la unidad de ejecucin, empresas urbanizadoras que, a cambio de la realizacin material de las obras, que reciben una determinada cuota del volumen edificable. Constituida la Junta, es todava necesaria su inscripcin en el Registro de Entidades urbansticas colaboradoras, en cuyo momento adquiere personalidad jurdica. El artculo 161 TR92 regula tambin un procedimiento abreviado en el que los propietarios, por acuerdo unnime, pueden tramitar conjuntamente los proyectos de Estatutos, las bases de actuacin y compensacin y el Proyecto de Urbanizacin incluso.

La nica diferencia con el sistema de compensacin, supuesto que las obligaciones de cesin gratuita de suelo y de costear la urbanizacin tiene, como ya nos consta, carcter general, radica en que en este caso el protagonismo del proceso de ejecucin recae directamente en la Administracin, limitndose los propietarios a colaborar en el mismo a travs de la constitucin de una Asociacin administrativa (artculos 131 TR76 y 162.3 TR92). La Administracin es, pues quien promueve y aprueba la reparcelacin, aqu imprescindible, salvo que resulten suficientemente equitativos de por s los trminos de la distribucin de beneficios y cargas resultantes del plan. Es, tambin, la Administracin quien asume la responsabilidad de la ejecucin de las obras de urbanizacin, contratando sta con terceros o bien constituyendo una sociedad urbanizadora a los mismos efectos. La Administracin es, en fin, quien distribuye las cuotas de urbanizacin correspondientes a cada propietario, pudiendo, incluso, exigir semestralmente el pago anticipado de los gastos de urbanizacin a realizar. Resta finalmente decir que en el sistema de cooperacin no puede concederse licencias de edificacin hasta que no sea firme en va administrativa al acuerdo aprobatorio de la reparcelacin (artculos 133 TR76 y 164.3 TR92), exigencia obvia sta, ya que hasta ese momento la situacin del suelo no se ajusta a lo previsto por el Plan.

Sistema de expropiacin La ejecucin del plan por el sistema de expropiacin supone la eliminacin ab initio de los particulares y la asuncin consiguiente por la Administracin actuante del protagonismo exclusivo del proceso, bien mediante gestin directa por ella misma, o bien por cualesquiera de las dems formas de gestin previstas en la legislacin de Rgimen Local, incluida, claro est, la concesin (artculos 114.2 TR76 y 172 TR92). La operacin expropiatoria previa requiere la delimitacin precisa del polgono a los efectos de concretar debidamente los propietarios y los bienes y derechos afectados, ya que el plan cuya aprobacin comporta, segn sabemos, la declaracin de utilidad pblica y la necesidad de ocupacin (artculo 33 LS)- no contiene, pese a ello, como es lgico, tales determinaciones. Delimitado el polgono, la Administracin puede optar entre seguir el procedimiento de tasacin individual de cada finca para determinar el justiprecio o aplicar el de tasacin conjunta, que los artculos 138 TR76 y 218 TR 92 disean. En este ltimo caso debe redactarse un proyecto de expropiacin, que se expone al pblico para alegaciones por trmino de un mes para que los interesados, a quienes han de notificarse las correspondientes hojas de aprecio, puedan formular cuantas reclamaciones estimen procedentes. Informadas estas reclamaciones por la Administracin actuante, el expediente pasa a la Comisin Provincial de Urbanismo para su resolucin. Notificada sta a los propietarios, la valoracin se entiende aceptada por ellos si en los veinte das siguientes no manifiestan por escrito su disconformidad ante la Comisin Provincial de Urbanismo, que, en caso de discrepancia, ha de remitir las actuaciones al Jurado Provincial de Expropiacin para la fijacin definitiva del justiprecio. En cualquier caso, las valoraciones deben realizarse de acuerdo con los criterios que ale efecto fija la LS y que ya conocemos, teniendo en cuenta, sin embargo, los costes de urbanizacin, supuesto que la ley impone a todos los propietarios el deber de subvenir a ellos, costes que el artculo 30 LS obliga a descontar de la valoracin total, como tambin vimos.

Sistema de cooperacin En el sistema de cooperacin dicen los artculos 131 TR76 y 162 TR92- los propietarios aportan el suelo de cesin obligatoria y la Administracin ejecuta las obras de urbanizacin con cargo a los mismos.

Incidencia de la nueva Ley 2/2002 de 14 de Marzo, de Urbanismo de Catalua Antecedentes La Generalidad empez a ejercer las competencias en materia de urbanismo en fecha 1 de octubre de 1978, con el Real Decreto 1385/1978, de 23 de junio, de Traspaso de las Competencias de la Administracin del Estado, en el marco de una legislacin urbanstica preconstitucional constituida por el texto refundido de la Ley sobre Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana, aprobado por el Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril y por los Reglamentos que lo desarrollaban. El Estatuto de Autonoma, concretamente el artculo 909, de conformidad con lo dispuesto por el artculo 148 de la Constitucin, otorg a la Generalidad competencia exclusiva en materia de urbanismo. En desarrollo de este marco competencial, a lo largo de los aos se han ido aprobando un conjunto de leyes con la finalidad de configurar un ordenamiento jurdico urbanstico propio de Catalua. Inicialmente, en el marco de la citada legislacin preconstitucional, se aprobaron la Ley 4/1980, de 16 de Diciembre, de Creacin del Instituto Cataln del Suelo y la Ley 8/1981, de 18 de Noviembre, sobre proteccin de la legalidad urbanstica esta ltima con la finalidad de poder disponer de los instrumentos necesarios para velar por la prevalencia del orden jurdico urbanstico, sin menospreciar la seguridad jurdica de los administrados y en particular , para afrontar la gravsima problemtica derivada del fenmeno de las urbanizaciones ilegales. Posteriormente, se aprob la Ley 3/1984 a 9 de Enero, de Medidas de Adecuacin del Ordenamiento Urbanstico de Catalua, que tenia por objeto la adaptacin del ordenamiento urbanstico a las particularidades de Catalua, en cumplimiento de la cual se elabor el cdigo urbanstico cataln. Este marco normativo se mantuvo hasta el ao 1990, en el que se aprob el Derecho Legislativo 1/1990 , de 12 de Julio, de Refundicin de los Textos Legales vigentes en Catalua en materia Urbanstica, que ha sido el instrumento aplicado hasta el momento conjuntamente con las determinaciones de la legislacin Estatal comprendidas dentro de su mbito competencial. Esta aplicacin ha sido confirmada por la sentencia del Tribunal Constitucional del 20 de marzo de 1997, que ante la actuacin del legislador estatal, acota el alcance de la competencia estatal en materia de rgimen jurdico del suelo, valoraciones y expropiaciones en base a la competencia exclusiva de las Comunidades Autnomas en materia Urbanstica. Asimismo, la Generalidad ha aprobado otras leyes que, son regular propiamente el mbito urbanstico, contienen disposiciones que inciden directa o indirectamente en este. Entre otras hay que hacer referencia a la ley 23/1983, de21 de noviembre, de Poltica Territorial, que regula los instrumentos de planeamiento territorial, con los cuales ha de ser coherente el planeamiento urbanstico, y tambin, la Ley 24/1991, de 24 de diciembre, de la Vivienda.

Se parte de la concepcin del urbanismo como funcin pblica, una responsabilidad y competencia pblicas que incluye la ordenacin, la transformacin, la conservacin, el control y el uso del suelo, del subsuelo y del vuelo, su urbanizacin y edificacin, la regulacin del uso, de la conservacin y rehabilitacin de las obras, edificios e instalaciones. En ese sentido, la actividad urbanstica se ejerce con los instrumentos que recoge la Ley (clasificacin de suelo a travs de los planes urbansticos, gestin y ejecucin, licencias o autorizaciones, proteccin de la legalidad incluyendo la potestad sancionadora, etc) A nuestro juicio, con esa definicin tan amplia del urbanismo y de la actividad pblica, se olvida, sin embargo, que ciertas actuaciones no son realizadas en su totalidad por las Administraciones sino por los particulares (as por ejemplo ocurre en temas como la gestin urbanizadora y sobretodo en la edificacin). El objetivo principal de la ponencia que elabor, durante dos aos, la ley no fue tanto la liberacin global del suelo para que los precios de la vivienda bajaran sino facilitar la conversin del suelo urbanizable en suelo urbanizado con el fin de simplificar el proceso edificatorio. En consecuencia y a diferencia de la Ley Estatal 6/1988 (que pretende incrementar la oferta de suelo incorporado al proceso urbano todo aquel que no concurran razones para su nicamente el suelo considerado urbanizable est rpidamente urbanizado y en condiciones de ser edificado. Solo aplicando esta idea, por lo dems puede entenderse el sistema de gestin urbanstica y ejecucin del planeamiento que recoge la Ley. En esa lnea, la ley se pronuncia a favor de un desarrollo urbanstico sostenible, definido como la utilizacin racional del territorio y el medio ambiente que comporta cohonestar las necesidades de crecimiento, con la preservacin de ciertos valores medioambientales, a fin de garantizar la calidad de vida de las generaciones presentes y futuras. Con esto se intenta desarrollar el urbanismo actual sin que esto perjudique a las futuras generaciones. Este principio de 1982 (Carta Mundial de la Naturaleza adoptada en la ONU) que nos habla de las relaciones entre los pases ricos y pobres se le ha incorporado el artculo 10 del tratado de msterdam, que en nuestra ley lo vemos reflejado de varias maneras: Entre la documentacin de los planos se exige siempre la documentacin medioambiental, y de esta como mnimo el informe medioambiental para los planes de ordenacin urbanstica municipal o en su defecto la evaluacin de impacto ambiental. No olvidemos que a nivel cataln es el Decreto 114/1988, de 7 de abril el que recoge la regulacin jurdica e la evaluacin de impacto, junto con la Ley 3/1998, de 27 de febrero de intervencin integral de la Administracin ambiental. La globalidad de actuaciones urbansticas debe procurar el desarrollo urbanstico y econmico en un marco siempre sostenible aunque el inters ambiental no coincida con el desarrollo sostenible (TJCE, sentencia de 2 de Abril 1998. Asunto de centrales elctricas en Gran Canaria y Tenerife). Mediante esta ley se pretende adaptar el ordenamiento urbanstico de Catalua a la realidad actual.

Razones de la promulgacin de la Ley y principios generales de la misma. En ese marco, las razones de la promulgacin de la ley y los principios generales de la misma son los siguientes:

Algunas de las novedades que afectan a las competencias urbansticas sern: Las competencias urbansticas corresponden principalmente a la administracin de la Generalitat, a los Municipios y a las comarcas. Aunque la Ley de Organizacin Comarcal de Catalua 6/1987 atribuye a las comarcas ciertas competencias a nivel supramunicipal. Es decir, tienen la competencia para la tramitacin de ciertos planes supramunicipales o la aprobacin de algunos de ellos que afectan a intereses de ms de un municipio. Se concreta a nivel de Administracin autnoma, los rganos y entidades urbansticas especiales de la Generalitat: consejero titular, departamento de obras pblicas y urbanismo, comisiones territoriales de urbanismo y la subcomisin de urbanismo del Municipio de Barcelona La subcomisin de urbanismo del Municipio de Barcelona ya estaba prevista en la carta Municipal de Barcelona, aprobada por Ley del Parlamento de Cataluna 22/1998, Ley que prevalece en los aspectos urbansticos de la ciudad de Barcelona sobre la Ley Urbanstica de Catalua. De acuerdo con la disposicin adicional segunda de esta ltima y su tabla de vigencias aprobada por Decreto 166/2002, el 11 de junio del Departamento de Poltica Territorial y Obras Pblicas. Define a nivel legislativo lo que se considera administracin actuante a efectos urbansticos, con la consiguiente potestad de aprobacin de los instrumentos de gestin urbanstica y la potestad de ser titulares del 10% de la cesin obligatoria y gratuita de aprovechamiento medio, dado que en algunas resoluciones de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Catalua se haba negado esa posibilidad a ciertos rganos de la Administracin institucional de la Generalidad como el Institut Catal del Sl (as STJC, sala de lo ContenciosoAdministrativo Secc. 3, nm. 805 de 5 de octubre de 2000). La Ley, en este aspecto, es excesivamente generosa, a nuestro juicio pues otorga esta condicin adems de a los ayuntamientos, al Institut Catal del Sl, consorcios urbansticos y sociedades municipales de capital ntegramente pblico. A ellos se les atribuye la responsabilidad de formular, tramitar y aprobar los instrumentos de gestin urbanstica correspondientes o bien ejecutar directamente el plan y, en el caso de los consorcios tramitar las figuras de planeamiento. As mismo se les otorga el derecho a recibir el suelo de cesin obligatoria y gratuita correspondiente al porcentaje aplicable sobre el aprovechamiento urbanstico del mbito de actuacin correspondiente (art. 23.3) Esta decisin resulta jurdicamente ms que discutible pues: a) Podra vulnerar las reglas de la libre competencia ya que al excluir a otras entidades privadas de la misma e incluir a determinadas sociedades pblicas, est situndolas en una posicin que altera a las reglas del mercado. b) De acuerdo con la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unin Europea, alguna de esas actuaciones podra entrar en el concepto de contrato de obra pblica y por tanto debera someterse a los principios de las Directivas europeas sobre contratacin y a la Ley de Contratos de Administraciones Pblicas, respecto, como mnimo, a los actos preparatorios y de adjudicacin. No olvidemos que, de acuerdo con la Ley de Contratos, en ocasiones estas entidades, incluidas las sociedades municipales tendrn a su vez la consideracin de poder adjudicador, como una Administracin ms, debiendo observar la citada teora de los actos separables. Por ltimo, respecto a los principios sobre la atribucin de competencia (y responsabilidades) entre los distintos entes con capacidad para actuar en el mbito urbanstico, (sobre todo Administracin autonmica y local), resulta necesario apuntar sin prejuicio del ulteriores consideraciones, que el grado ms alto de competencia de

los municipios vendr dado por la aprobacin del denominado programa de actuacin urbanstica municipal (en adelante PAUM). En cuyo caso tendrn la competencia para la aprobacin definitiva de los instrumentos de planteamiento derivado, (con excepcin de los planes parciales de delimitacin) eso s, con un informe preceptivo previo de la Comisin Territorial de Urbanismo, que es vinculante en los aspectos de legalidad y supramunicipalidad. c) Instauracin, como regla, del silencio positivo e incluso de mecanismos para conseguir la simplificacin administrativa sustituyendo, por ejemplo, el requisito de la licencia por el de simple comunicacin administrativa en la realizacin de diferentes actuaciones, que por cierto, no se concretan. Esta frmula deriva, en teora de la filosofa legislativa de simplificacin de procedimientos, con el objeto de imprimir celeridad y eficacia con el fin de facilitar la transformacin del suelo urbanizable en urbanizado. Sin prejuicio de ulteriores precisiones al referirnos a las licencias urbansticas es necesario sealar que, en la prctica, este principio de la ley hace aguas. As por ejemplo, la regulacin del silencio para la tramitacin de los planes, sobretodo de iniciativa particular (as art. 89 Ley) es excepcionalmente compleja, larga y llena de obstculos. d) Fomento de la cohesin social. Otro de los objetivos de la Ley, expuestos en el exposicin de motivos (e importado de la reciente legislacin francesa sobre regulacin y solidaridad urbana) es que los asentamientos urbanos tengan, mantengan y potencien la cohesin social. Entre las medidas concretas previstas destacan dos. Por un lada, la necesidad que los planes de ordenacin urbansticas municipal (en adelante POUM) determinan los indicadores de crecimiento de poblacin, recursos y desarrollo econmica y social del sistema urbano para decidir la conciencia de posteriores actuaciones urbansticas, criterios y objetivos que son concretados por los programas de actuacin urbanstica municipal. Por otro lado, destacar la previsin del artculo 58.3 de la Ley que, referida a los POUM, dice: Els plans dordenaci urbanstica municipal han de reservar per a la construcci dhabitatges de protecci pblica, amb carcter general, com a mnim, el sl corresponent al 20% del sostre que es qualifiqui per a ls residencial de nova implantaci, tant en sl urb com en sl urbanitzable. Tanmateix, les comissions territorials durbanisme, a proposta municipal, poden disminuir aquesta reserva en els sectors amb densitats inferiors a vint-i-cinc habitatges per hectrea que, per llur tipologia, no siguin aptes per a la construcci dhabitatges protegits. g) La Ley procede, con carcter general, no solo a la regulacin del suelo urbano sino tambin del subsuelo. Esa labor se atribuye al plan urbanstico, sin embargo, la regulacin resulta contradictoria pues en unos casos parece que las servidumbres administrativas necesarias para la presentacin de servicios pblicos o de actividades de inters publico se podrn establecer siempre y cuando sean compatibles con el uso privado del inmueble, pues en otro caso deber expropiarse (Art. 39.1) y en cambio, en al articulo 58.1 CE referido a los planes generales, la regulacin parece contraria al supeditar los aprovechamientos privados a la implantacin de las infraestructuras necesarias para la colectividad.

5.3- LA CLASIFICACIN DEL SUELO.

ayuntamiento previo sometimiento a informacin pblica y dictamen preceptivo y vinculante de la comisin Territorial de urbanismo correspondiente (art. 54). DELIMITADO

SUELO URBANO -

consolidado por la urbanizacin.

SUELO URBANIZABLE NO DELIMITADO

no consolidado (equiparable a suelo urbanizable).

Comentar (Articulo 43 LUC). Suelo urbanizable delimitado: Suelo no urbanizable Como novedades ms destacables respecto al rgimen de usos en este tipo de suelo, se prevn, de forma salteara y desordenada, cuatro supuestos de usos que pueden llegar a permitirse, a saber (Art. 47 a 54): Reconstruccin y rehabilitacin de masas y casas rurales (Art. 47.3 y 50). Han de estar incluidas en un catlogo recogido a su vez por el planeamiento general o especial que explique las razones (arquitectnicas, histricas o paisajsticas) para su preservacin o recuperacin, teniendo como objetivo destinarlas a vivienda familiar, turismo rural o actividades educativas. Para ello, ser necesario que el ayuntamiento exponga un informe perceptivo y vinculante de la comisin territorial de urbanismo competente previo al otorgamiento de la licencia correspondiente. Actividades y equipamientos de inters pblico (Art. 57.4, 5 y 8). Se incluye aqu diversos usos (equipamientos y servicios comunitarios, infraestructuras de accesibilidad, infraestructuras de telecomunicaciones, hidrulicas, red de suministros de energa elctrica, saneamiento y otras instalaciones ambientales de inters pblico) que podrn llegar a autorizarse. Para ello ser necesaria su ubicacin en suelo no urbanizable por inadecuacin, la aprobacin de un plan urbanstico especial o un proyecto de actuaciones especficas de inters pblico, tramitado por el Ayuntamiento (al que nicamente se le exige el sometimiento del proyecto a la informacin pblica y cierta documentacin especifica) y aprobado definitivamente por la comisin territorial de urbanismo correspondiente que lo podr denegar por razones de legalidad o supramunicipal posteriormente, el uso solicitado se someter a la obtencin de la correspondiente licencia. 3) nuevas construcciones, se incluyen aqu una excesivamente amplia panoplia de supuestos que van desde las construcciones destinadas a viviendas familiares, hasta el turismo rural o el alojamiento de trabajadores temporeros (art. 47.6 y 49) Las referidas nuevas construcciones, sino estn previstas en el Plan de ordenacin urbanstica municipal, se sometern a la necesaria tramitacin de un plan especial o un proyecto de actuacin especifica de inters pblico de los que ya hemos visto y tambin se supeditaran a la tramitacin y concesin de previa licencia. 4) rgimen de usos provisional del suelo no urbanizable. La ley ( art. 53.1) parece permitir, por ltimo, en esta clase de suelo cierto tipo de usos no definitivos siempre y cuando no se destinen uso residenciales o industriales ( si por ejemplo, almacenes, almacenes, depsitos de mercancas o bienes muebles) estn integrados por instalaciones fcilmente desmontables, se ubiquen en terrenos destinados a sistemas generales, para ello, la ley exige la obtencin e autorizacin municipal del Los terrenos que en virtud de la ley estarn clasificados como suelo urbanizable delimitado son aquellos que son anterioridad se incluirn en el concepto de suelo urbanizable programado. La Ley Catalana resucita una distincin que voluntariamente haba enterrado el artculo 10 de la ley 6/1998 al suprimir los dos tipos de suelo urbanizable hasta entonces existente, (programado y no programado) con el fin de agilizar la oferta de suelo apta para su transformacin. Es el plan de ordenacin Urbanstica Municipal (art. 58.6) el que concreta directamente la delimitacin de los diferentes sectores atribuyendo a cada uno de los ndices de edificabilidad bruta, la densidad mxima, ( sin que pueda superar las 100 viviendas por hectrea) y los usos principales y compatibles. Esta funcin se atribuye tambin a los Programas de Actuacin Urbanstica Municipal ( art. 60.7) que no solo puede delimitar el suelo urbanizable sino incluso modificar los sectores previamente delimitados. Una vez realizada esa operacin y para la transformacin del sector ser necesario la formalizacin, tramitacin y aprobacin definitiva de un plan parcial. Este podr ser formulado a instancias de la Administracin actuante a los particulares interesados (art. 87 y 86) debindose realizar la aprobacin inicial en el plazo de dos meses desde la recepcin de la documentacin completa. Por lo dems regirn las reglas habituales del silencio Administrativo (art. 87 y SS en relacin al art. 96.1). En cuanto a los deberes de los propietarios en este tipo de suelo, se equiparan a los del suelo urbano no consolidado debiendo realizar las cesiones obligatorias a los ayuntamientos para realizar la obra urbanizadora y edificar los solares en el plazo establecido por el plan, (art. 45). Adems, deben ceder el suelo necesario para edificar e 10% del aprovechamiento urbanstico correspondiente al sector o mbito que se trate y costear las infraestructuras de conexin con los sistemas generales. Por ltimo y de acuerdo con la disposicin transitoria primera de la Ley, el suelo urbanizable pasa a ser suelo urbanizable delimitado desde la entrada en vigor de la misma.

Suelo Urbanizable no delimitado Los planes de ordenacin urbanstica municipal, entre otras cuestiones deben incluir los indicadores de crecimiento, poblacin, recursos y desarrollo econmico y social del sistema urbano que hayan de ser considerados para decidir la oportunidad y la convivencia de cada actuacin urbanstica, incorporado previsiones sobre la disponibilidad de recursos hdricos y energticos (art. 58.1 d) y e). En base a los mismos, sobre el suelo urbanizable no delimitado (en el que el planeamiento nicamente sealar las intensidades mximas de usos urbansticos las magnitudes de las actuaciones urbansticas, las conexiones con las infraestructuras externas y el

porcentaje de cesin obligatoria y gratuita) se debe decidir acerca de la conveniencia o necesidad de su futura delimitacin y transformacin urbanstica operacin que podr incluirse en los programas de actuacin urbanstica municipales mediante criterio objetivos que debern llevarse a la practica por el planeamiento derivado. En concreto, dicha transformacin ser realizada mediante los denominados planes parciales de delimitacin que concretarn la actuacin del sector en los anteriores parmetros. Cuando el plan parcial de delimitacin sea realizado a iniciativa particular, podrn formularse previamente avances de planeamiento con el fin de consultar la vialidad de la futura formulacin y para que sirva de orientacin a la hora de hacer la tramitacin y determinar su contenido (art. 73LS) El citado proyecto se someter a informe de la Administracin que tramita y aprueba definitivamente el plan, informe que tendr efectos preparatorios internos, con la finalidad de iniciar la tramitacin habitual de los planes parciales (art. 87LS). A partir de ah la interpretacin correcta de la ley es que dichos planes parciales de delimitacin son planes parciales a los que se les aade un requisito y es la justificacin especfica de su actuacin en le promocin de suelo urbanizable. La aprobacin de estos planes derivados compete a la Administracin de la Generalidad (al Consejero de Poltica territorial o a la Comisin Territorial de Urbanismo) como excepcin a la regla general (art. 77 y 78 LS).

destacables de este sistema de planteamiento, as como ciertas cuestiones sobre su tramitacin y aprobacin. Los planes directores urbansticos En Catalua y a pesar que el artculo 9.9 EAC atribuye la competencia exclusiva a la Generalidad en materia de ordenacin del territorio y urbanismo, son ms diferencia, la legislacin tradicionalmente ha distinguido estos dos conceptos. As, la Ley 23/1983, de 21 de noviembre de poltica territorial recoge el sistema de planeamiento territorial incluyendo las siguientes figuras: El plan Territorial General, que cubrir todo el territorio de Catalua (anlogo al que en el resto del Estado se denomina Plan Nacional de Ordenacin u como todava no aprobado). Los planes territoriales Parciales, jerrquicamente sometidos al anterior y de extensin mnima comarcal. Aprobados por Derecho del Consejo Ejecutivo u cuya misin es definir los objetivos del territorio regulado, orientando las acciones en materia de emplazamiento de infraestructuras, determinacin de espacios de inters natural e incluso definicin de las tierras con usos agrcolas y forestales que deben ser consideradas. Al respecto ha sido aprobado el Plan Territorial Parcial de las Terres del Ebre (Decreto 345/1985, de 28 de diciembre). c) Los Planes Territoriales Sectoriales que, abarcando todo el territorio de Comunidad Autnoma, afrontan el territorio de manera sectorial. As por ejemplo, sido aprobado el Plan Territorial Sectorial de Carreteras (Decreto 311/1985, de 25 octubre) y el Plan de Espacios de Inters Natural (Decreto 328/1992, de 14 diciembre). la ha de de

EL PLANEAMIENTO URBANISTICO Y LA INCIDENCIA EN LA LEY CATALANA DE URBANISMO

El Marco general El sistema de planificacin urbanstica diseado por la ley siguen en gran parte el modela ya recogido en la legislacin de 1956 e incorporado en la anterior Ley Catalana de Urbanismo. Las novedades ms destacables son, como veremos, la inclusin de los programas de actuacin urbanstica municipal (PAUM) como expresin de las polticas de cada municipio sobre suelo y vivienda, que contiene las previsiones y compromisos asumidos por la Administracin Local para el desarrollo de los antiguos planes generales; la ampliacin de las determinaciones de los planes de ordenacin urbanstica municipal (POUM, antes planes generales) que incluyen, detalladamente, la obra de urbanizacin definida como bsica, estableciendo los criterios para el resto de actuaciones; la supresin de los estudios de detalle simplificando los denominados proyectos de urbanizacin con el fin de dar mayor agilidad al proceso urbanizados la redistribucin de la competencia para la aprobacin definitiva de los planes derivados; la conclusin de novedades referidas a los estudios de impacto ambiental y regulacin del subsuelo y, finalmente, como veremos, la introduccin de la figura del avance de planeamiento como instrumento para que los particulares que pretenden promover un plan de iniciativa particular delimitado suelo urbanizable pueden plantear una consulta previa a su presentacin con el fin de conocer el parecer del Ayuntamiento: son los denominados plantes parciales de delimitacin a los que ya hemos hecho referencia. De ese modo, la distincin entre los diversos tipos de planes es la ya conocida, diferenciando por un lado, entre el planeamiento urbanstico general (planes directores urbansticos, planes de ordenacin urbanstica municipal. Programas de actuacin urbanstica municipal. Normas de planeamiento urbanstico) y por otro, el planeamiento derivado (planes especiales, planes de mejora urbana, planes parciales de urbanizacin prioritaria). Veamos pues algunas de las caractersticas mas

Pues bien, ya la anterior Ley Catalana del Suelo y con la finalidad de evitar la aplicacin en Catalua de la Ley estatal de 25 de julio de 1990 incorpor ciertos aspectos de la Ley de 1976 y entre ellos la figura de los Planes Directores de Coordinacin (hoy, como veremos, Planes Directores Urbansticos). Este tipo de planes, a caballo entre los planes territoriales y urbansticos (el Reglamento de Planeamiento los denomina Planes Directores Territoriales de Coordinacin), tienen, a priori carcter vinculante tanto para la Administracin como para los particulares, aunque en el sistema autonmico nunca ha quedado claro cul es su funcin, pues como veremos por un lado puede ser cumplido por los Planes Territoriales Sectoriales y por otro, en menor medida, por los Planes de Ordenacin Urbanstica Municipal. (a As lo seal la Comisin Jurdica Asesora en el Dictamen 24/1990 referido a la Ley del Suelo Catalana de 1990).

Las novedades respecto a los Planes de Urbanizacin Municipal (POUM) Los planes de Ordenacin Urbanstica Municipal (en adelante POUM), sustituyen a los anteriores Planes Generales de Ordenacin Urbana incluyendo, respecto a los mismos, ciertas novedades sustantivas y formales, que pueden resumirse en: a) Prevn determinaciones mucho ms detalladas que los anteriores Planes Generales con la finalidad de agilizar el proceso urbanizador permitido que una vez aproados prcticamente pueda procederse a la ejecucin inmediata de las obras de urbanizacin que recogen (as art. 58.3), b) Ley Catalana Suelo . En esa lnea y en el suelo urbano consolidado concretan qu elementos deben completarse para que los terrenos adquieran la clasificacin de solar. Por tanto, incluyen determinaciones que antes estaban recogidas en los Planes Parciales, o en los proyectos de reparcelacin.

En armona con el espritu de facilitar la urbanizacin, la Ley, con carcter general, los estudios al detalle. b) La Ley obliga a reservar suelo para la construccin de viviendas de proteccin pblica como mnimo en proporcin al 20% del total de la superficie que se edifique como uso residencial de nueva implantacin, tanto en suelo urbano como en suelo urbanizable. c) Aunque su formulacin y tramitacin corresponden a los Ayuntamientos, la competencia se atribuye a la Comarca en el caso que afecte a ms de un trmino municipal.

Por ltimo aadir que junto estos programas de actuacin urbanstica municipal, la ley configura como instrumentos de poltica del suelo y de vivienda, los patrimonios pblicos del suelo, los derechos de tanteo y retracto y el rgimen de venta forzosa de los propietarios. (Tit. V de la ley, art. 151, 178). En este sentido, los programas as como los POUM pueden contener reservas de suelos para constituir o ampliar los patrimonios municipales de suelo. As, los terrenos expropiados en suelo no urbanizable no sujeto a proteccin especial y en suelo no urbanizable no delimitado han de ser destinados a atender las necesidades de vivienda pblica, mediante alquiler u otras frmulas. Con la aprobacin de los programas, los Ayuntamientos podrn delimitar areas al efecto del ejercicio de tanteo y retracto y tambin la creacin de un instrumento que hasta la fecha no ah funcionado: El registro municipal de solares, referido a areas concretas en las que el planeamiento haya fijado los plazos para la edificacin y stos no se hayan cumplido.

Los programas de Acutacin Urbanstica Municipal ( PAUM ): Los programas de Actuacin Urbanstica Municipal (PAUM), son la novedad ms destacable respecto a la legislacin anterior. Obedecen a las prestaciones de los municipios de tener la competencia sobre la aprobacin del planeamiento derivado (art. 60 y 61) que hasta la fecha la legislacin catalana se haba negado a conceder, al menos totalmente. De este modo, los programas de actuacin urbansticas municipal son la expresin de las polticas municipales de suelo y vivienda constituyendo el marco de referencia adecuado por la concertacin de actuaciones en esas materias entre los Ayuntamientos y la Administracin de la Generalitat. Para que se dicte un PAUM debe existir un POUM ( no olvidemos que de los 945 municipios de Catalua existentes son 196 los que no cuentan en este momento con instrumento alguno de planeamiento y 408 que poseen normas subsidiarias siendo 250 los que tienen Plan General ). En los programas constarn las previsiones y los compromisos asumidos para el desarrollo de los planes de ordenacin urbanstica en el marco del desarrollo urbanstico sostenible. Adems de evaluar las necesidades de suelo y vivienda del municipio han de acreditar que son coherentes con el planeamiento territorial o director. Aunque su elaboracin es voluntaria, su aprobacin permitir a los Ayuntamientos el ejercicio mximo de sus competencias urbansticas, pudiendo prever todas o alguna de las figuras del planeamiento urbanstico derivado. Tienen una vigencia de 6 aos y su formulacin corresponde a los Ayuntamientos (art. 74.2 LS) o los consejos comarcales si son de mbito supramunicipal, correspondiendo su aprobacin definitiva al Consejero de Poltica territorial y obras pblicas para municipios de ms de 10.000 habitantes (art. 77b) o, en caso contrario, a las comisiones territoriales de urbanismo que nicamente podrn ejercer sus competencias al respecto a cuestin de inters supramunicipal o de pura legalidad.

5.5.- LA EJECUCIN DEL PLANEAMIENTO

La Ley se refiere a la ejecucin o gestin de los planos en su Ttulo IV (arts. 110 a 150) entendiendo por tal aquel conjunto de procedimientos cuya finalidad es conseguir la transformacin del uso del suelo y, especialmente, proceder a su urbanizacin posterior edificacin, procedimientos que en la nueva regulacin se pretende mucho ms rpidos y giles. La ejecucin del planeamiento es en la letra de la ley, una actividad pblica en la que los particulares intervienen de manera subordinada. Al respecto es necesario sealar que el articulado de normativa que comentamos resulta aqu especialmente farragoso, pues nicamente se ha limitado a dar forma jurdica a cuestiones puramente tcnicas. Sin embargo y pese a su dificultad conceptual, estos preceptos son la clave del desarrollo urbanstico, pues de su aplicacin depender el xito o fracaso de la nueva regulacin. El paso previo a la fase de ejecucin es la aprobacin del instrumento de planeamiento ms detallado segn el tipo de suelo: As en suelo urbano resulta suficiente del planeamiento urbanstico general en el caso que contenga la ordenacin detallada; sino deber aprobarse un plan de mejora urbana, Para la ejecucin de sistema (carreteras, calles, equipamientos, art. 34, 35) bastar tambin un plan de ordenacin urbanstica municipal o, en su caso, un plan especial. En el suelo urbanizable delimitado se requerir un plan parcial. Adems, la obra urbanizadora exige la divisin en sectores o polgonos, es decir, la determinacin de una superficie susceptible de materializar el rgimen de cesiones del suelo impuesto por el plan o programa, y de llevar a cabo la distribucin equitativa de los beneficios y las cargas derivadas de la urbanizacin, como parte esencial del contenido normal de derecho de propiedad (art. 7 y 111.1, 112). La Ley acota esta distribucin, no permitiendo como se haca hasta la fecha, las compensaciones intersectoriales, posibilidad que haba dado lugar a diversos problemas (as vase STSJCA, Secc. 3 nm 1038 de 7 de diciembre 2000). Los diferentes sistemas de actuacin: la reparcelacin y la expropiacin.

Otros instrumentos de planeamiento: Respecto a otros instrumentos de planeamiento, las novedades son escasas. Se recogen denominadas Normas de Planeamiento Urbanstico (anlogas a las anteriores normas complementarias y subsidiarias de planeamiento), los planes parciales urbansticos (entre los que se incluye como novedad, los ya referidos planes parciales de delimitacin para concertar el suelo urbanizable no delimitado, cuya aprobacin definitiva corresponde a la Administracin autnoma (art. 79.2 LS), planes especiales (recogiendo los planes especiales del uso de subsuelo, o de turismo rural), y los planes de mejora urbana, anlogos a los PERI que recoga al anterior normativa.

- Compensacin Bsica Reparcelacin - Compensacin por concertacin - Cooperacin - Sectores de urbanizacin prioritaria

protagonismo recaen directamente en la Administracin. Los propietarios pueden colaborar en el proceso a travs de una asociacin administrativa que incluso puede redactar el proyecto de reparcelacin. Asimismo, se prev el desarrollo de esta modalidad mediante la concesin de la ejecucin urbanstica integrada. De ese modo, el ayuntamiento puede decidir la celebracin de un concurso para la adjudicacin de la concesin y la persona concesionaria es beneficiaria de la expropiacin de los terrenos cuyos propietarios no se hayan adherido, debiendo ejecutar la obra de urbanizacin. En definitiva, se trata de remover los obstculos que hasta ahora existan para ejecutar las obras, y simplificar al mximo los trmites administrativos.

Expropiacin y ocupacin directa de terrenos afectados a sistemas generales o locales.

Sectores de urbanizacin prioritaria. Compensacin Bscia La primera modalidad del sistema de actuacin por reparcelacin se denomina de compensacin bsica (anlogo al que hasta ahora era el sistema de compensacin) segn el cual los propietarios asumen la gestin del proceso entero de ejecucin del planeamiento, aportando los terrenos de cesin obligatoria, ejecutando a su cargo la urbanizacin, en los trminos y condiciones impuestas por el plan de Ordenacin Urbanstica o por el acuerdo de aprobacin del sistema de reparcelacin y se constituyen en junta de compensacin (art. 124.1). Otra modalidad que tambin es objeto de agilizacin es la de sectores de urbanizacin prioritaria aplicable a aquellos sectores de suelo urbano no consolidados y de suelo urbanizable delimitado en que por circunstancias especiales de carcter urbanstico, demogrfico, de necesidad de desarrollo de los sistemas urbanos o, de acuerdo con el planeamiento territorial sea necesario conseguir suelo urbanizado. Vemos que el presupuesto habilitante est ampliamente concebido, pues no debemos olvidar que la filosofa de la ley es poder convertir lo ms rpidamente posible suelo urbanizable en urbanizado. La declaracin del sector de urbanizacin prioritaria que hasta ahora corresponda al Consejero de Poltica Territorial y Obras Pblicas, puede ser acordado por la Comisiones Territoriales de Urbanismo (cinco, correspondientes a las cuatro provincias ms la de las Terres del Ebre) a propuesta de las corporaciones municipales interesadas o, con el informe favorable del ayuntamiento correspondiente, a la Direccin General de Urbanismo. Tambin se prev que sean los propios ayuntamientos quienes realicen esta declaracin siempre y cuando cuenten con un programa de actuacin urbanstica en vigor. El principio de concertacin preside esta modalidad, de manera que es necesaria la aceptacin municipal para la Administracin autonmica delimite este tipo de sector. La declaracin formal del sector de urbanizacin prioritaria especificar la Administracin actuante que debe formular y aprobar los proyectos pertinentes, al aprobacin de los instrumentos de gestin percibir las cesiones de terrenos con aprovechamiento, transmitir y aprobar los expedientes de expropiacin o, en caso de incumplimiento, de venta forzosa y aplicar tambin la va de apremio. Esa declaracin, adems, tendr como efecto de aplicacin del rgimen de gestin urbanstica regulado en la Ley, la inmediata ejecucin de las obras a partir de la aprobacin definitiva del planeamiento ( con un plazo de tramitacin mxima de 6 meses) y comportar la obligacin de edificar los solares resultantes.

Compensacin por concertacin Otra segunda modalidad dentro del sistema de reparcelacin es el de compensacin por concertacin. En ella pueden tomar la iniciativa los propietarios que representen, como mnimo, el 25% de la propiedad de la superficie del sector debiendo realizar un convenio urbanstico con el Ayuntamiento, el contenido del cual de incluir el proyecto de bases para el concursos de adjudicacin de la gestin urbanstica integrada. El convenio urbanstico debe someterse a informacin pblica, junto con el proyecto de base, en el plazo de 20 das, advirtiendo de las especificaciones que comporta esta modalidad y de sus efectos expropiatorios. Una vez aprobado el convenio por el Ayuntamiento se formalizar en documento pblico y deber convocarse el concurso correspondiente, las bases del cual se ha de ajuntar a las incluidas en el convenio. As, el proyecto de bases ha de especificar los documentos que la persona concesionaria ha de redactar (proyecto de tasacin conjunta, proyecto de reparcelacin, redaccin del plan y proyecto de urbanizacin), los criterios de reparcelacin, las obras que se han de ejecutar y su plazo, las facultades de vigilancia que corresponden a la Administracin, los deberes de conservacin y mantenimiento del concesionario y otros compromisos, as como las circunstancias derivadas de la legislacin de contratos aplicable en caso de incumplimiento.

Expropiacin y Ocupacin directa de terrenos afectados a sistemas generales o locales. Cooperacin En la modalidad de cooperacin en el sistema de reparcelacin (que sustituye al sistema de actuacin por cooperacin), los propietarios aportan el suelo de cesin obligatoria y gratuita y la Administracin actuante (o el concesionario, como veremos) ejecuta la obra de urbanizacin a cargo de los referidos propietarios. A diferencia de las modalidades anteriores, como ya era tradicional, el proceso de ejecucin y el Por ltimo y como novedad, adems del sistema de actuacin urbanstica por expropiacin, la Ley regula la denominada ocupacin directa de terrenos afectados a sistemas generales o locales incluidos en sectores o polgonos de actuacin a los efectos de la gestin (art.150). la ocupacin directa de esos terrenos y su paso a dominio pblico comporta el reconocimiento por parte de la Administracin actuante del derecho de los propietarios a participar en la distribucin equitativa beneficios y cargas. La contundencia de la ocupacin directa exige que el legislador haya

establecido unos requisitos (mnimos) para poner en marcha esta modalidad. As: a) Que se trate de terrenos afectos por el plan a sistemas y deban pasar a dominio pblico, b) La motivacin del sistema elegido por la Administracin actuante y su necesidad basada en razones de urgencia, c) La necesidad de publicar la aprobacin definitiva del plan o polgono de actuacin, ttulo habilitante de la ocupacin directa y que permite concretar el mbito en la individual a los afectados hacen efectivos sus derechos y obligaciones, d) La notificacin individual a los afectados de todos los actos y, en especial del acto de ocupacin directa, e) La indemnizacin de los daos y perjuicios causados por la ocupacin anticipada, f) Por ltimo, si en el pazo de cuatro aos desde el acto de ocupacin no se ha aprobado definitivamente el instrumento reparcelario se podrn iniciar los trmites para la fijacin del justiprecio de acuerdo con el procedimiento de diseado en la propia ley. (arts. 108.1 y 2)

Los contratos de arrendamientos de obras y servicios El contrato de construccin de edificios Construccin en suelo ajeno y construccin extralimitada La contratacin de obras pblicas

Los contratos de arrendamiento de obras y servicios

El arrendamiento puede ser de cosas, obras o servicios (1542 CC) Arrendamiento de cosas: Una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa, por tiempo determinada y precio cierto. Para fincas urbanas Para fincas rsticas L.A.U. (no mbito del C.C.) L.A.R. (no mbito del C.C.)

Arrendamiento de obras y servicios: Una de las partes se obliga a ejecutar una obra o prestar a la otra un servicio por precio cierto.

Diferencias: a. trabajo/resultado final (obra) b. retribucin: medida de la obra/tiempo de la actividad c. Arrendamiento de servicios = cierta dependencia

CONTRATO DE EJECUCIN DE OBRA CONSTRUCCIN DEL INMUEBLE

(contrato de construccin de edificio) Es un tipo de arrendamiento de obra del 1.542 CC

Una parte (comitente o dueo) encarga al contratista la construccin de un edificio con relacin a un proyecto, obligndose a pagar un precio cierto. Principal, bilateral, oneroso, conmutativo, consensual. ELEMENTOS
DEL CONTRATO PERSONALES REALES

PROMOTOR

CONTRATISTA

SUBCONTRATISTA

dueo / contratista
OBJETO (resultado PRECIO

CONTRATO PRINCIPAL
de la

actividad) = obra (contraprestacin)

CONTRATO ACCESORIO (dependiente del principal)

CLASES OBRA)

con suministro de materiales = RESULTADO (ARRENDAMIENTO DE sin suministro de materiales (arrendamiento)

Los dos contratos coexisten

Cesin del crdito / Cesin del contrato Promotor Contratista (cedente) Un solo contrato Elementos reales La obra = resultado de la actividad segn el proyecto P. bsico P. ejecucin Memoria Pliego de condiciones Cesionario

Proyecto:

Estricto cumplimiento de la obligacin Incumplimiento: Obra no terminada Terminada, con defectos de construccin Retraso en la ejecucin

CONTRATACIN / SUBCONTRATACIN

ELEMENTOS REALES 2
OBRA NO TERMINADA: facultad de reclamar lo no realizado, segn el contrato (proyecto, memoria, calidades) + normas tecnolgicas.

DEFECTOS DE CONSTRUCCIN: obligacin del constructor de repararlos a su costa. 1.098 CC: si el obligado a hacer alguna cosa no la hiciera, se mandar hacer a su costa. DEFECTOS = VICIOS (ocultos / aparentes) RETRASO EN LA EJECUCIN: El contratista debe ejecutar la obra en el plazo establecido. El plazo no puede quedar indeterminado. En virtud del principio de conservacin de los contratos, (1128 C.C.) si no se ha fijado en el plazo de ejecucin, los tribunales fijarn su duracin.

Acta firmada por el constructor y promotor ( por lo menos), donde deben constar las siguientes partes: -Partes que intervienen -Fecha del CERTIFICADO FINAL DE LA OBRA. -Coste de la ejecucin material -Declaracin de la recepcin con o sin reservas, indicacin de plazo para subsanacin. Una vez subsanados, nueva acta. -Garantias

GARANTA DEL CUMPLIMIENTO: CLUSULA PENAL

Sancin pactada Lmites: la equidad FUNCIONES
a. punitiva (facultad de exigir conjuntamente el cumplimiento principal y la satisfaccin de la pena) b. sustitutiva (la pena sustituye el cumplimiento principal) RECEPCIN TCITA: a los 30 das siguientes a la fecha de su terminacin, acreditada por el certificado final de obra, que empezarn a contar a partir de la notificacin efectuada por escrito al promotor, si este no pone de manifiesto reservas o rechazo.

LA RECEPCIN DE LA OBRA 2
El promotor puede rechazar , motivadamente, la recepcin , por escrito, indicando nuevo plazo para efectuar la recepcin.

Para que entre en funcionamiento el mecanismo de la clusula penal es necesaria la

MORA DEL CONTRATISTA

1. 2. Retraso Retraso imputable al contratista.

CERTIFICADO FINAL DE LA OBRA

Firmado por el director de obra y el director de ejecucin de obra

EL CASO FORTUITO Y LA FUERZA MAYOR excluyen el dolo o la culpa porqu son IMPREVISIBLES O INEVITABLES.

Elemento Reales
El precio 1.544 CC: una aprte se obliga a ejecutar una obra, o prestar un servicio, y la otra a pagar un precio cierto (determinado o determinable) 1. Indeterminacin del precio y principio favorable a la conservacin de los contratos Tasacin pericial Tarifas oficiales

LA RECEPCIN DE LA OBRA 1
Acto por el que el constructor hace entrega de la obra, y es aceptada por el promotor. Con o sin reservas, puede abarcar fases completas y terminadas o la totalidad de la obra.

Valor materiales /mano de obra

ajeno: el propietario del seulo invadido ha de ceder la parte del suelo invadida, a cambio del valor del suelo y los daos y prejuicios, siempre que la construccin no sea divisible materialmente. Si el suelo invadido no se puede dividir, o el resto resulta inedificable, el propietario del suelo puede obligar al constructor a comprar todo el solar.

2. Las clusulas de revisin de los precios (1593 CC) 3. Sistemas de fijacin del precio A precio alzado Por piezas ejectables /unidades de medida

3. Construccin extralimitada de mala fe: Facultad del dueo del suelo invadido de exigir el derribo (excepcin: Si el derribo causa prejuicio desproporcionado a juicio del tribunal) mas daos y prejuicios. 4. Si el propietario del suelo y el propietario de la construccin (ambos) han actuado de mala fe Compensacin (igual tratamiento que si los dos han actuado de buena fe)

Por administracin (el contratista acta en nombre y por cuenta del comit) Por certificaciones de obre = pagos a cuenta

CONSTRUCCIN EN SUELO AJENO Y CONSTRUCCIN EXTRALIMITADA 3 5. Construccin con materiales ajenos: a. De buena fe: Los propietarios de la construccin hacen suyos los materiales, pero han de compensar a los propietarios de los materiales. b. De mala fe: Igual que en el caso anterior mas indemnizacin por daos y prejuicios
6. Construccin en finca ajena con materiales ajenos: a. Los propietario de los materiales tienen accin contra el constructor por su valor mas prejuicios y, subsidiariamente, tienen accin contra los propietarios de la finca, por el enriquecimiento producido. b. Los propietarios de la finca, si han tenido que pagar los materiales a sus propietarios y al constructor, tienen accin de resarcimiento.

Construccin en suelo ajeno y construccin extralimitada 1

Libro 5 del CC de Catalua, arts. 542.3 a 542.14 a. Con carcter general, la propiedad de los bienes de derecho por accesin a todo lo que ellos producen se les une o incorpora, natural o artificialmente (art. 353 Cdigo Civil) b. No obstante, en materia especfica de construccin se distingue entre construccin en suelo ajeno habiendo o no habiendo buena fe, la denominada construccin extralimitada y la construccin con materiales ajenos: 1. Construccin total o parcial en suelo ajeno (el constructor ha actuado de buena fe) cuando el valor del suelo invadido es superior al de la construccin: el propietario del suelo invadido puede: a) Adquirir la totalidad de la construccin y la parte del suelo ajeno, pagando los gastos y el valor del suelo ajeno. b) Obligar al constructor a adquirir el suelo invadido, (o todo, si resulta in edificable) pagando el precio del mismo.

CONTRATACIN DE OBRAS PBLICAS

Regulacin: R.D.Leg. /2000, de 16 de Junio (BOE 21/Junio) T.R. de la Ley de contratos con las Administraciones Pblicas.

CONCEPTO:
Contrato administrativo de arrendamiento (ejecucin) de obra o Partes: Administracin / Contratista

CONSTRUCCIN EN SUELO AJENO Y CONSTRUCCIN EXTRALIMITADA 2

2. Construccin total o parcial en suelo ajeno (El constructor ha actuado de buena fe) cuando el valor del suelo invadido es inferior o igual al de la construccin y el suelo

OBJETO:
Construccin, reforma, reparacin, conservacin o demolicin de bienes inmuebles

Realizacin de trabajos que modifiquen la reforma o la sustancia del suelo o subsuelos.

I.- INTRODUCCIN AL DERECHO URBANSTICO

La cuidad medieval, abruptamente separada de su entorno por la muralla defensiva

CONTRATACIN DE OBRAS PBLICAS 2

CARACTERSTICAS
Promotor: un ente de las Administraciones Pblicas. Contratista: Persona (fsica o jurdica) privada. Finalidad: utilidad pblica o de inters social (que prevalece frente al inters particular del contratista). Contrato administrativo: posicin preponderante de la Administracin. Escasa negociacin entre las partes. Jurisdiccin: Contencioso-Administrativa.

cuyas puertas se cierran al caer el sol, pervive hasta bien entrado el siglo XIX y no consigue "romper su cscara" hasta los inicios de la revolucin industrial. Con ella se produce una tendencia progresiva a la concentracin de la poblacin que obliga a buscar mayores espacios para su acomodado fsico y, tambin, para su desenvolvimiento econmico y, en consecuencia, a saltar por encima o a destruir materialmente las antiguas cercas que no solo limitaban el crecimiento fsico de la ciudad, sino que constituan todava una autntica barrera aduanera. A impulso de estas necesidades surgirn las primeras Leyes urbansticas, cuya orientacin y objetivo esencial ser, lgicamente, el ensanche, trmino ste que encierra toda una "filosofa", un modo peculiar de entender el urbanismo del que todava hoy, cien aos despus, no hemos acertado a desprendernos del todo, aunque hace ya tiempo que lo sentimos como una autntica limitacin y una fuente de indeseables y graves disfunciones. La Ley del 29 de junio de 1864 ser la primera de la serie e intentar en el marco liberal propio del momento, favorecer a ultranza la nueva edificacin extramuros de la ciudad por los particulares al comps de la actividad de los Ayuntamientos, a cuyo cargo correr la urbanizacin de los terrenos, previa expropiacin de los necesarios para viales y usos pblicos, de la que las Corporaciones se resarcirn con la cesin que el Estado les hace por veinticinco aos de la contribucin territorial correspondiente a la zona del ensanche y con la percepcin de un "recargo extraordinario" de 60 por ciento que las autoriza igualmente a percibir. A caballo de esta Ley se gestan y realizan los Planes de Ensanche de Madrid Plan Castro de 1860) y Barcelona Plan Cerd de 1860), decisivos para el futuro de ambas ciudades y, tambin para la cristalizacin definitiva de la tcnica planificadora, que recibir consagracin formal Reglamento de la Ley citada del 25 de abril de 1867. Con La ley de Expropiacin Forzosa del 10 de enero de 1879 aportar una nueva perspectiva, complementaria de la del ensanche: la reforma interior de las poblaciones a la que dedica unos preceptos especficos en los que consagra la primera tcnica de confiscacin parcial de las plusvalas derivadas de la obra urbanizadora al autorizar la expropiacin de las zonas laterales de las nuevas vas pblicas con un fondo de veinte metros a contar del lmite de stas.

CLASES
Obras de primer establecimiento (obra nueva): Reforma o gran reforma (afecta a la estructura). Obras de reparacin simple: (no estructurales). Obras de conservacin y mantenimiento. Demoliciones

La tcnica en cuestin ser objeto de intensificacin con la Ley del 18 de marzo de 1895, sobre saneamiento y reforma interior de grandes poblaciones, que extender a cincuenta metros el fondo de las zonas laterales expropiables, al mismo tiempo que pone en juego un sistema de estmulos fiscales a las obras de urbanizacin que

en el Derecho Comparado, an conocindolas suficientemente sino que hizo obra propia aprovechando lo mejor de dichas experiencias y de nuestras propias tradiciones. Si a todo ello se aade que el texto legal supo situarse en la vanguardia del Derecho Europeo de la poca, se comprender hasta qu punto estn justificados los elogios vertidos sobre el mismo desde el primer momento. Por lo pronto, la Ley reclam por vez primera en nuestro Derecho para los poderes pblicos la entera responsabilidad en lo que concierne a la ordenacin urbanstica de todo el territorio nacional y ello en lo que respecta a la planificacin como en lo que se refiere a la determinacin del rgimen jurdico del suelo, la ejecucin de las urbanizaciones y el fomento e intervencin de las facultades dominicales relativas al uso del suelo y su edificacin. A partir de ese momento, el urbanismo en todas sus facetas qued afirmado como una funcin pblica indeclinable y no como una simple derivacin de un poder de disposicin correlativo a la titularidad dominical de los terrenos. Consecuente con este planeamiento, la Ley introdujo una innovacin esencial: la configuracin de un nuevo estatuto jurdico para la propiedad del suelo, que, a partir de ella, dej de ser el derecho de gozar y disponer y aun abusar) de los bienes sin otras limitaciones que las expresamente establecidas por las leyes (segn la concepcin romana recogida en el artculo 348 del Cdigo Civil), para convertirse en un derecho limitado en su contenido

prolongar su vigencia casi hasta nuestros das. Las grandes leyes citadas constituyen el esqueleto de nuestro Derecho Urbanstico hasta la promulgacin de la Ley del Suelo y Ordenacin Urbana de 12 de mayo de 1956, esqueleto que intentarn ir rellenando instrumentos normativos menores desde su propia y peculiar perspectiva. La principal de ellas ser, sin duda, la perspectiva sanitaria, que a partir de la Instruccin General de Sanidad del 12 de enero de 1904, ir proporcionando un cuerpo de normas destinado a nutrir las Ordenanzas municipales de construccin y aportar igualmente un esquema orgnico, estatal, las Comisiones Provinciales y Central de Sanidad Local, al que corresponder en lo sustancial la orientacin de la poltica urbanstica y la tutela de su ejecucin.

1.1.- LA LEY DEL SUELO DE 1956

a lo que la Ley urbanstica y los planes de ordenacin a los que sta se remite determinan en cada caso concreto y sujeto en su ejercicio al cumplimiento de los

Slo convencionalmente y a efectos puramente didcticos, es correcto referirse aqu de forma aislada a la Ley del Suelo y Ordenacin Urbana del 12 de mayo de 1956, ya que ha sido objeto de importantes reformas, primero por Ley del 2 de mayo de 1975, que dio lugar al Texto refundido de 1976, y, despus, por la Ley del 25 de julio de 1990, a la que sigui el Texto Refundido del 25 de junio de 1992. Ambos Textos Refundidos forman parte todava, de alguna manera, del Derecho vigente en la actualidad, en los trminos que ms adelante se dir, a pesar de la posterior promulgacin de la Ley estatal sobre Rgimen del Suelo y Valoraciones del 13 de abril de 1998. La Ley de 1956 es un raro ejemplo en nuestro Derecho Pblico de norma jurdica que se adelanta a su tiempo sin una base doctrinal previa, que, en aquellas fechas, no exista pura y simplemente. Su singularidad se acrecienta todava ms si se piensa que, a pesar de carecer de un soporte doctrinal autctono, el legislador del 12 de mayo de 1956 no acudi al fcil y no infrecuente expediente de "importar" las tcnicas ya ensayadas

deberes especficos que la Ley y los planes imponen a su titular. Esl ius aedificandi, que era obviamente, el primero y ms importante de los contenidos potenciales del derecho de propiedad, pas a ser, consiguientemente, una atribucin expresa del plan urbanstico, atribucin que ste hace en consideracin a los intereses pblicos inherentes a la ordenacin del espacio planeado y cuya adquisicin efectiva por el titular del suelo se subordina al cumplimiento por el mismo de dos deberes esenciales: contribuir a los gastos de urbanizacin y edificar en la forma y plazos que el plan precise. Articulado todo el sistema en torno a los planes, piezas esenciales del mismo, tena necesariamente que fallar si la Administracin demoraba el proceso de planeamiento. As fue, en efecto. La actividad planificadora se desarroll con extraordinaria lentitud, hasta el punto de que, veinte aos despus de la entrada en vigor de la Ley, slo existan 600 planes generales en todo el pas, o lo que es lo mismo, slo un 7,5 por ciento del

territorio nacional se encontraba planeado. Esta escasez de planeamiento produjo dos tipos de efectos: de un lado, un peligroso distanciamiento entre la norma (pensada para actuar a travs de los planes y la realidad (en la que era preciso arreglrselas sin ellos), que determin la prdida de credibilidad de aquella; de otro, una correlativa escasez de suelo apto para la edificacin (ya que slo los planes podan crearlo), que contribuy a exacerbar la tendencia especulativa y las tensiones inflacionistas.

Se reforz, los instrumentos preventivos y represivos necesarios para restableces un nivel social adecuado de disciplina urbanstica. Todo esto, era necesario cuando la reforma comenz a gestarse, variando notablemente que no se tardo en hacerse evidente la necesidad de una nueva rectificacin. En pleno proceso de elaboracin de la Ley de Reforma, estall la crisis econmica. Con ella termin la etapa de prosperidad basada en la disponibilidad ilimitada de energa barata y se esfumo la ilusin del crecimiento indefinido. En este nuevo contexto, es evidente, la ptica del ensanche estaba fuera de lugar y, sin embargo, esta fue la perspectiva en la

1.2.- LA REFORMA 1972-1975:

que sigui instalado el Texto refundido de 9 de abril de 1976, resultante de la reforma. La inmensa mayora de sus preceptos estaban orientados a: la produccin de nuevo suelo urbano y (aunque las ideas de renovacin urbana, de remodelacin de los centros histricos y de preservacin de sus valores especficos) no eran ajenas a l, es obvio que la ejecucin de las mismas resultaba gravemente dificultada por la carencia de tcnicas e instrumentos adecuados para operar en el suelo urbano, que necesita, por su propia naturaleza, un tratamiento muy distinto, y una operatoria, muy diferente de la que reclama la actuacin en suelo rstico con miras a su urbanizacin y edificacin. La reforma del Texto refundido de 1976, es llevado a cabo por la Ley de 25 de julio de 1990 (a la que luego se har referencia). Pali en parte los inconvenientes de este tradicional enfoque, aunque, contribuy a crear otros, y provoc la reaccin que termin dando lugar a la Sentencia constitucional del 20 de marzo de 1997 y a la crisis definitiva del ordenamiento urbanstico inaugurado en 1956 y, en cierto modo, de la cultura generada a lo largo de su vigencia.

El proceso de gestacin de la reforma de la ley de 1956 fue largo. Su inicio fue en 1972 por la publicacin de un documento: el porqu de una reforma, esto pretenda ser una justificacin del fracaso de la ley a partir de unos errores iniciales y en el que brillaba por su ausencia la autocrtica. Sera absurdo, desconocer que la ley de 1956 se equivoco en diferentes aspectos, tambin, y (en mayor medida todava) ignorar que el fracaso de la ley fue causado por: la torpeza, la lentitud y por falta de capacidad de gestin de la Administracin estatal y local. As planteada la cuestin, la reforma de 1972 se oriento por derroteros exclusivamente tcnicos, como reforma parcial del texto de 1956, las bases de partida se respetaron, el proyecto de Ley de reforma procur especialmente estar de acuerdo con la orientacin adoptada, flexibilizar los planes de manera que fuera posible combinar accin y ordenacin, sin la necesidad de romperlos para dar paso a las exigencias de la

coyuntura, como haba sucedido en el pasado. Se procur, igualmente, establecer unos criterios materiales de planeamiento, fijando determinados estndares urbansticos que aseguraban ab initio en cualquier plan unos objetivos mnimos. Se intent tambin, profundizar en el rgimen de cesiones obligatorias y gratuitas, nombradas para garantizar una participacin mayor de la colectividad en las plusvalas derivadas de la ordenacin, y subsiguiente obra urbanizadora. Trato de mejorar, 1.3.- LA CONSTITUCIN EN 1978

Es siempre de un modo u otro de la vida La promulgacin de una nueva Constitucin hecho trascendental que proyecta su influencia sobre todos y cada uno de los aspectos colectivos y que obliga a reajustar todos los ordenamientos jurdicos. Son excepcin algunas piezas del En qu medida afect la Constitucin de 1978 al Derecho Urbanstico vigente en el momento de su promulgacin? La pregunta tiene sentido porque el artculo 33 de la Norma Fundamental reconoce el derecho a la propiedad privada, reconocimiento que parece cerrar rotundamente el paso a las polticas

completndolos, los mecanismos de reparto de los beneficios y de las cargas derivadas de la ordenacin con el fin de salvaguardar la igualdad, cosa que es consustancial para toda norma jurdica , tambin para facilitar la ejecucin del planeamiento.

urbansticas basadas en la nacionalizacin del suelo o en la propiedad pblica de ste, a las que se mostr muy sensible nuestro legislador de 1956. El propietario del suelo urbano obtiene por el slo hecho de serlo, sin aadir actividad ni soportar riesgo alguno un beneficio importantsimo consistente en el aumento de valor que el suelo experimenta al incorporarse a la ciudad a consecuencia de las decisiones que sobre el futuro de sta adopta la comunidad que la habita. Ese aumento de valor, no ganado realmente por el propietario del suelo, que nada ha hecho por obtenerlo, y que, en rigor, se debe nica y exclusivamente a la comunidad, debe volver a sta en estricta justicia. Pues bien, asegurar el retorno a la comunidad de los aumentos de valor que ella misma genera es, en realidad, lo que se pretende cuando se habla de nacionalizacin del suelo y eso es algo que se puede ver con la grosera imagen de la confiscacin pura y simple del suelo. El artculo 33 de la Constitucin proscribe, en efecto t la confiscacin pura y simple del suelo, pero no, en absoluto, la puesta en juego de otras tcnicas llamadas a delimitar el contenido de la propiedad y a depurarlo de todo componente especulativo, a asegurar el retorno de las plusvalas a la comunidad que las genera con su propias decisiones, a nacionalizar en el sentido antes expuesto el suelo necesario para el desenvolvimiento de la ciudad y de la comunidad que habita en ella. El artculo 33.2 de la Constitucin afirma, en efecto, la funcin social del derecho de la propiedad, " que delimitar su contenido, de acuerdo con las Leyes". La Ley puede, por tanto, delimitar, esto es, configurar el contenido del derecho de propiedad y precisar, en consecuencia, qu concretas facultades lo componen y cules quedan fuera de l, siempre que, naturalmente, deje a salvo el contenido esencial del derecho, que la Constitucin protege directamente ( artculo 53.1), de forma que ste siga siendo inidentificable como tal vid. Al respecto la sentencia constitucional de 26 de Marzo de 1987 sobre la Ley de Reforma Agraria andaluza, que contiene importantes precisiones en este sentido). Por otra arte, el Constitucin obliga a regular " la artculo 47 de la poderes pblicos acuerdo con el legitimando as positivamente de los utilizacin del suelo de impedir la especulacin", la comunidad " en las inters general para la participacin de plusvalas que genere la accin urbanstica de los entes pblicos". En los artculos 33 y 47 del texto constitucional se dibujan, pues, un lmite mnimo la participacin en las plusvalas generadas por las decisiones de sta) y otro mximo el obligado respecto al contenido esencial del derecho de propiedad) dentro de los cuales

caben polticas muy diferentes, ms profundas y socializadoras, o ms liberales, aunque todas ellas habrn de respetar tambin las directrices bsicas que se contienen en los artculos 45 y 46 de la propia Norma Fundamental, a los que conviene hacer aqu alguna referencia. El primero de estos reconoce el derecho de todos a disfrutar de un medio ambiente adecuado y ordena a los poderes pblicos velar " por la utilizacin razonable todos los recursos naturales ( el suelo, recurdese, es el nico de ellos que no est en nuestra mano aumentar), con el fin de proteger y mejorar la calidad de la vida y defender y restaurar el medio ambiente, apoyndose en la necesaria solidaridad colectiva", No hace falta profundizar demasiado para convenir en que el ordenamiento urbanstico debe estar profundamente impregnado de estas ideas esenciales, Es verdad que las posibilidades de dicho ordenamiento encierra no han sido nunca debidamente exploradas, pero no es menos cierto que esas posibilidades, que son innegables en el nivel del planeamiento o de la ordenacin del territorio, y que permiten defender el medio ambiente, no bastan cuando lo que se pretende es, tambin, restaurar dicho medio ambiente que, dentro y fuera de la ciudad, ha sido objeto en el pasado de mltiples y graves agresiones. A la misma conclusin hay que llegar si se contempla el problema a la luz de los dispuesto en el articulo 46, segn el cual "los poderes pblicos garantizarn la conservacin y promovern el enriquecimiento del patrimonio histrico, cultural y artstico de los pueblos de Espaa y de los bienes que lo integran, cualquiera que sea su rgimen jurdico y su titularidad". Los trminos imperativos del precepto indican claramente que la Constitucin no quiere limitarse a hacer una mera recomendacin, sino que pretende imponer un deber de conservar el patrimonio monumental heredado del pasado. A estas exigencias ha intentado dar respuesta la Ley del Patrimonio Histrico Espaol de 25 de junio de 1985 y a ellas se orientan tambin algunas de las tcnicas consagradas por la legislacin urbanstica, como podremos ir comprobando a media en que progresemos en el anlisis del ordenamiento urbanstico hoy vigente, anlisis en el que no debe perderse nunca de vista la perspectiva constitucional a la que por eso acabamos de aludir.

1.4. LA LEY DE JULIO DE 1990 TR JUNIO DE 1992

Antes de la reforma de 1990, el texto refundido de 1976 se mantuvo por consenso general de la siguiente forma: En el plano ejecutivo, las autoridades autonmicas asumieron sin excepcin todas las competencias que con anterioridad ejercan las estatales. En el nivel legislativo, los parlamentos y asambleas de las Comunidades autnomas se mostraron muy cautos y respetuosos con el ordenamiento urbanstico preconstitucional, que se limitaron a modificar en aspectos marginales ( nuevos esquemas de planteamiento supramunicipal, proteccin de espacios naturales, regulacin del suelo no urbanizable, endurecimiento disciplina urbanstica, etc...) sin afectar al ncleo del mismo que gira en torno a la definicin del estatuto jurdico de la propiedad. El legislador estatal reform esta propuesta mediante una ley, la del 25 de julio de 1990, elaborada apresuradamente sin contar con la opinin de las autoridades autonmicas i locales. Por esa razn, fue mal recibida por todos y provoc la reaccin de las comunidades autnomas. Una parte de las comunidades autnomas la impugn ante el tribunal constitucional, a la que se acumul el texto refundido subsiguiente del 26 de junio de 1992 dando lugar a la sentencia constitucional del 20 de marzo de 1997, en que se anularon por razones estrictamente competenciales ms de doscientos artculos del citado texto refundido. La doctrina de la sentencia es: El legislador estatal carece de toda competencia en materia de ordenacin de territorio y urbanismo, por lo que no puede ni promulgar normas de carcter suplatorio de esta materia. Solo le es dado, regular las condiciones bsicas del ejercicio de derecho de propiedad, las garantas generales de la expropiacin forzosa, el rgimen de valoraciones del suelo, los aspectos regstrales en cuanto parte de la legislacin civil y alguna otra cuestin puntual. Todo lo demas corresponde a los legisladores autonmicos, lo que aboca a una futura yuxtaposicin de diecisiete ordenamientos urbansticos sin otro vinculo comn entre ellos que el que pueda resultar de esa regulacin general del derecho de propiedad. 1.5.- STC DE 20 DE MAYO DE 1977

La Sentencia constitucional de 2O de marzo de 1997, al anular las dos terceras partes del Texto Refundido de 1992, vino a crear de la noche a la maana un vaco normativo absoluto en la mayora de las Comunidades Autnomas, que o bien no haban ejercido sus poderes legislativos en materia y urbanstica o se haban limitado a regular aspectos puntuales y concretos y venan aplicando, por lo tanto, el Texto Refundido estatal de 1992. Ese vaco no poda ser cubierto cmodamente con el Texto Refundido de 1976, que la Sentencia constitucional citada " resucit" con esa dificultad de cohonestarlo con el centenar aqul que dicha sentencia dej en pie. Al fin, los legisladores autnomos se vieron impelidos por ello a aprobar una legislacin de urgencia, que, en general, vino a restablecer en los territorios respectivos de las diferencias Comunidades Autnomas el Texto Refundido estatal de 1992, aunque ahora con el carcter de derecho propio de las mismas. As lo hicieron, en efecto, la Ley cntabra de 25 de abril de 1997, la vasca de la misma fecha, la andaluza de 18 de junio, la castellano-manchega de 10 de julio, la madrilea de 15 de julio, la castellano-leonesa de 13 de octubre y la extremea de 23 de diciembre, todas ellas de mismo ao 1997. Ms importante que este movimiento legislativo, cuyo nico objeto fue el ya indicado de cubrir el vaco generado por la decisin del Tribunal Constitucional, es el cambio impulsado por el Gobierno constitucional tras las elecciones generales de 1996, que tuvo su primera manifestacin en el RO Ley 5/1996, de 7 de junio, luego convertido en la Ley estatal de 14 de abril de 1997. Ese cambio responde a una nueva urbanstica a la que dio forma y consistencia, un informe elaborado por el Tribunal de Defensa de la Competencia en 1993 sobre las medidas necesarias para introducir e incrementar la competencia en la economa espaola, informe que hizo or, por vez primera una voz crtica en contra de un sistema que, sin perjuicio de sus indudables valores, ha sido generado progresivamente hacia un intervensionismos administrativo cada vez mas agobiante, vaya exacerbacin no slo no ha contribuido a asegurar un urbanismo mejor, sino que ha resultado en buena parte contraproducente al prolongar, de forma exasperante muchas veces, los procesos de gestin y puesta en el mercado nuevo suelo con la inevitable secuela del encarecimiento del producto propiciar, en fin, un clima insano multiplicado por los episodios de corrupcin.

1998, de Ordenacin del Territorio y Ley de Urbanismo de 8 de abril de 1999), Aragn 1.6.- LA LEY DEL SUELO 13 DE ABRIL DE 1998 La nueva Ley del Suelo de 13 de abril de 1998, retocada luego por el RO Ley 4/2000, de 23 de junio, responde a estas preocupaciones y, desde las limitadas posibilidades al alcance del legislador estatal, intenta abrir camino a un ordenamiento ms flexible que, como advierte su Exposicin de motivos, elimine los factores de rigidez que se haban ido acumulando y asegure una mayor capacidad de adaptacin de las polticas urbansticas a la cambiante coyuntura econmica. En el orden formal la nueva LS, que ha recibido la aprobacin del Tribunal Constitucional salvo en dos puntos concretos (Sentencia de 11 de Julio e 2001), ha abierto tambin un proceso de reconstruccin general del ordenamiento urbanstico. La nueva regulacin que contiene del estatuto jurdico de la propiedad del suelo desplaza, dado su carcter de legislacin bsica, la normativa autonmica anterior. Las normas de la nueva Ley sobre valoraciones del suelo (artculos 23 a32, inclusive) son de aplicacin general por corresponder esta materia a la competencia exclusiva del Estado. Por esta misma razn la Ley deja subsistente el medio centenar de artculos del Texto Refundido de 1992 que relaciona su disposicin derogatoria primera. A partir de aqu comienza, pues, a operar la legislacin autonmica, actual o futura, cuyos vacos habrn de ser llenados acudiendo al Texto Refundido de 1976, segn precis la sentencia constitucional de 20 de marzo de 1997. En contra de la opinin, que en este punto es solo eso, de la referida sentencia seria extraordinariamente til y beneficioso para la, siempre imprescindible, seguridad jurdica codificar todo el Derecho Urbanstico estatal en vigor recogindolo, debidamente sistematizado, en un nuevo Texto Refundido que evitara los errores a los que puede dar lugar el manejo simultneo de la nueva LS, de los preceptos del Texto Refundido de 1992 que sta deja vigentes como Derecho estatal de general aplicacin y de los correspondientes 1 Texto Refundido de 1976 que valen como Derecho supletorio. PDTC (Planos Directores Territoriales de Coordinacin) En la senda abierta por la nueva LS han iniciado ya su propio camino las Comunidades de Castilla-La Mancha (Ley de 4 de junio de 1998, de Ordenacin de Territorio y de la Actividad Urbanstica), La Rioja (Ley de 2 de Julio de 1998, de ordenacin del Territorio y Urbanismo), Castilla y Len (Ley de 5 de diciembre de La Ley del suelo de 1956, promulgada al trmino de una larga posguerra, en un momento, por lo tanto, de grandes transformaciones de las estructuras socioeconmicas tradicionales, intent canalizar los intensos movimientos migratorios internos a que esas transformaciones dieron lugar a travs de una majestuosa arquitectuera planificadora P.N.O (Plan nacional de ordenacin) 2.1 EL PLANEAMIENTO SUPRAMUNICIPAL (Ley Urbanstica de 25 de marzo de 1999), Canarias (Derecho Legislativo 1/2000, de 8 de mayo, por el que se aprueba el texto Refundido de las Leyes de Ordenacin del Territorio y Espacios Naturales), Cantabria (Ley de 25 de junio de 2001, de Ordenacin Territorial y Rgimen urbanstico del suelo) y Madrid ( Ley del Suelo de 17 de julio de 2001) y estn en trance de hacerlo algunas otras que no contaban hasta ahora con una legislacin propia en esta materia. Navarra (Ley 10/1994, de 4 de julio, de Ordenacin de Territorio y Urbanismo), la Comunidad Valenciana Ley 6/1994, de 15 de Noviembre, reguladora de la actividad urbanstica) y Galicia Ley 1/1997, de 24 de marzo, reguladora del suelo), cuentan tambin con leyes urbansticas de carcter general. El Texto Refundido de 9 de Abril de 1976 y sus Reglamentos de Planeamiento y Gestin urbanstica, especialmente, contribuyen, como normas de carcter supletorio, a completar e integrar los ordenamientos urbansticos de las diferentes Comunidades Autnomas.

2.EL PLANEAMIENTO URBANSTICO

que, arrancando de un Plan Nacional de Urbanismo llamado a establecer las grandes directrices de la ordenacin del territorio, encontraba luego continuacin en los Planes Generales municipales y comarcales de ordenacin urbana para alcanzar, incluso hasta el ltimo rincn mediante el desarrollo de stos a travs del planeamiento de detalle contenido en los Planes Parciales de los distintos polgonos en que podra dividirse cada trmino municipal. Esta ambiciosa teora de planes territoriales sucesivos no lleg a tener nunca plasmacin en la realidad, ya que el Plan Nacional ni siquiera fue esbozado y los Planes Provinciales tampoco llegaron a ver la luz, excepcin hecha del de Guipzcoa, provincia pionera y durante mucho tiempo autntica abanderada en este campo. La reforma legal de 1975 insisti en la idea e incluso intent reforzarla sustituyendo los Planes Provinciales de la Ley precedente por un nuevo instrumento, los Planes Directores Territoriales de Coordinacin, que estaban llamados a servir de nexo de unin entre la planificacin territorial o fsica y la planificacin econmica. La idea, conceptualmente irreprochable, tampoco acert a llevarse a la prctica, por lo que a la promulgacin de la Constitucin las normas legales relativas al planeamiento supramunicipal continuaban inditas. Fue por ello en este concreto mbito, abandonado de facto por la Administracin del Estado, en el que incidieron las primeras Leyes autonmicas, que en uso de competencia indiscutida comenzaron a aportar esquemas propios de planeamiento territorial suprmunicipal para cada Comunidad Autonoma en sustitucin del previsto con carcter general por el TR76. La primera en dar un paso al frente en esta diraccin fue Catalua con su Ley de Poltica Territorial del 21 de noviembre de 1983, que prev la elaboracin de un Plan Territorial como marco de coherencia de todos los planes, programas o acciones con incidencia territorial a desarrollar ulteriormente en Planes territoriales parciales y en el que han de encajarse igualmente los Planes Territoriales sectoriales.

Los Planes Generales de Ordenacin Urbana, que es la denominacin tradicional utilizada por dicha legislacin, o el planeamiento general en los trminos ms neutros de la vigente LS, son la pieza decisiva. Su funcionalidad especfica y su grado de concrecin varan, no obstante, segn las claves de suelo (urbano, urbanizable y no urbanizable), cuya determinacin es un objeto primario. Con ello se quiso introducir un factor de flexibilizacin, que dulcificando la anterior rigidez con que los conceba la Ley de 1956, hiciera posible la incorporacin de improvisto sin que esta obligara a romperles como tantas veces sucedi en el periodo 1956-1976. Tras la reforma de 1975, los Planes generales se comportan de distinto modo cada clase de suelo. En el clasificado como urbano, esto es, el tejido urbano ya consolidado, la regulacin que incorporan es agotadora y llega a la fijacin detallada del uso pormenorizado de los terrenos y la edificacin, a la determinacin precisa de las operaciones de renovacin o reforma interior a realizar y al sealamiento de los programas y medidas concretas de actuacin a adoptar para su ejecucin (vid. Artculo 12.2 TR76). Dicho en pocas palabras y grficamente: el Plan general en suelo urbano se comporta como un verdadero y autntico plan de detalle. En el suelo clasificado como urbanizable, en cambio, los planes generales de han venido limitando a definir los elementos fundamentales de la estructura general de la ordenacin urbanstica del territorio, a establecer una regulacin genrica de los diferentes usos globales y niveles de intensidad y a fijar los programas de desarrollo a corto y medio plazo mediante actuaciones pblicas o privadas (articulo 12 TR76).

A la Ley catalana sigui pronto la Ley madrilea de Ordenacin Territorial de 30 de mayo de 1984, conceptualmente ms novedosa, que aport por vez primera en nuestro ordenamiento una definicin de ordenacin territorial, entendida como el conjunto de criterios expresamente formulados, normas y programas que orientan y regulan las actuaciones y procesos de asentamiento sobre el territorio. Ambas leyes, catalana y madrilea, provocaron el las dems comunidades autnomas un proceso de reflexin que, a partir de 1987, fueron promulgando sus primeras Leyes territoriales, hoy sustituidas en su mayora por las aprobadas a raz de la Sentencia constitucional de 20 de marzo de 1997. 2.2 LOS PLANES GENERALES DE ORDENACIN MUNICIPAL

El afn de flexibilizar en contenido del Plan General y de hacer posible la incorporacin de imprevistos llev al legislador de 1975 a distinguir, dentro del suelo urbanizable, dos subtipos, segn que el propio plan incorpora o no un concreto programa en orden a su urbanizacin efectiva. Los Planes Generales podan, por lo tanto abstenerse de ordenar y programar ab initio una parte del suelo que clasificaban como urbanizable, dejando asi autenticos vanos o vacos de planeamiento (savedad hecha de la determinacin previa de los usos considerados incompatibles) para que luego fueron llenados ad hoc por ulteriores programas de actuacin urbanstica en funcin de necesidades o actuaciones concretas que pudieran surgir y que en el momento de elaborar el Plan General eran imprevisibles. En el suelo urbanizable programado el plan generla incorporaba, lgicamente, el programa concreto a desarrollar luego en etapas cuatrimestrales mediante los correspondientes Planes Parciales a cuyos efectos divida el territorio en sectores fijando, adems, el trazado de las redes fundamentales de servicios, desarrollando los sistemas de la estructura general de ordenacin urbanstica del territorio y asignando intensidades y usos globales de diferentes zonas. Esta subdivision del suelo urbanizable en programado y no programado fue, sin embargo, suprimida por el RD ley 5/1996, de 7 de junio, y de ella ha prescindido tambin la nueva LS en su afn de ampliar la oferta potencial del suelo y de favorecer por esta va la disminucin de su precio. Ahora, por lo tanto, todo el suelo que no est ya transformado (suelo urbano) o que no deba ser transformado nunca por laguna de las razones a las que se refiere el artculo 9 de la ley (suelo no urbanizable) tendr

En el escaln municipal, que es en el que se ha desarrollado nuestra ya larga experiencia urbanstica supuesto que si ni el estado, ni las comunidades autnomas (con la excepcin de Catalua y baleares) han acertado a desarrollar en la prctica los distintos esquemas de planeamiento siguen siendo los inicialmente previstos por la legislacin anterior a la sentencia constitucional de 20 de marzo de 1987.

consideracin de urbanizable y podr ser objeto, en consecuencia, de desarrollos urbanos siempre, claro est, que respete los usos declarados incomprensibles y las intensidades mximas establecidas por el Plan General, as como, en su caso, las normas de ordenacin que evenetualmente pueda establecer ste, que habrn de ser completadas mediante el correspondiente planeamiento de desarrollo. En el suelo clasificado como no urbanizable el Plan general establece las medidas y condicones apropiadas para la conservacin y proteccin de todos y cada uno de sus elementos naturales (suelo, flora, fauna y paisaje), a fin de evitar su degradacin, asi como de las edificaciones y parejas que por sus carecterstcias especiales lo requieran. Es tambin cometido del Plan General la fijacin del aprovechamiento medio o tipo para los distintos sectores o reas de reparto en que pueda dividirse el suelo urbanizable, lo cual es fundamental como veremos, a los efectos de precisar el contenido del derecho de propiedad y de facilitar las operaciones de gestin y ejecucin del planeamiento. Es razn de la trascendencia de sus determinaciones, el Plan General debe incluir una Memoria justificativa de la rodenacin, planos de informacin y ordenacin urbanstica del territorio, normas urbansticas, programa de actucacin y un estudio econmicofinanciero (artculo 12.3 TR76).

Dada su funcin supletoria de los Planes generales, las Normas Subsidiarias, cuyo mbito puede ser provincial o simplemente municipal, deben contener, con mayor o menor concrecin segn los casos, las determinaciones `recisas en orden a la clasificacin y uso promenorizado del suelo, e incluso, los planos necessarios para asegurar su operatividad y eficacia, pudiendo por ello ser clasificadas de verdaderos mini-planes o planes reducidos, pues su naturaleza es idntica a la de los planes propiamente dichos.

2.5 PROGRAMAS DE ACTUACIN URBANISTICA PLANES PARCIALES ESTUDIOS DE DETALLE PLANES ESPECIALES.

Programas de actuacin urbanstica: El TR permiti a los planes generales dejar autnticos vanos o vacos en una parte del suelo urbanizable, cuya ordenacin concreta se difera a un momento ulterior con el fin de poder ajustarla a necesidades nuevas o que en el momento de elaborar el plan no aparecian suficientemente perfiladas.

Esta ordenacin ulterior se canaliza, precisamente, a travs de los que el TR76 llamaba Programas de Actuacin Urbanstica. 2.4 LAS NORMAS COMPLEMENTARIAS Y SUBSIDIARIAS DE PLANEAMIENTO Dicho esto, no es preciso insistir demasiado en aclarar la funcin y contenido de tales instrumentos, que lgicamente, han de aportar lo que el propio Plan General contena ya que una parte del suelo urbanizable, desarrollo de los sistemas de estructura general de ordenacin, sealamiento de usos y nivles de intensidad con expresin del aprovechamiento tipo, trazado de las redes fundamentales de los distintos servicios y divisin del territorio en sectores para el desarrollo del programa en etapas sucesivas.

El TR76 potenci un instrumento que ya figuraba en la Ley de 1956 y que la lentitud y la complejidad del proceso de planeamiento hace imprescindible en muchos casos: las llamadas Normas complementarias y subsidiarias del planeamiento. Como su propia denominacin indica, la funcin de estas Normas es el doble: completar, cuando existan, las determinaciones de los planes generales y suplir la ausencia de stos, proporcionando un mnimo de ordenacin ( artculos 70 y 71 TR/& y 91 y 1.1 RP). De estas dos funciones genricas destaca por su importancia de la segunda, supuesto que son todava una minora los municipos que disponen de Plan General de Ordenacin. Las normas constituyen en este sentido una forma de evitar la lacra del urbanismo sin plan o lo que es lo mismo, supuesto que el plan es el eje operativo de la LS, de un autentico urbanismo sin ley, que caracteriz negativamente la primera etapa. En efecto, las Normas en cuestin se configuran por la Ley como una autntica alternativa de los Planes Generales, precisamente, cuya ausencia suplen, proporcionando una normativa mnima sobre clasificacin y aprovechamiento del suelo, urbanizacin y edificacin, que permite encauzar y disciplinar el desarrollo urbano y formular a estos efectos los correspondientes planes parciales y especiales.

Tampoco es preciso aclarar la documentacin de los programas de actuacin urbanstica haba de ser sustancialmente la misma que la de los planes general. En rigor, los Programas no eran sino piezas del Plan General de elaboracin diferida en el tiempo por razones puramente estratgicas, elementos, por lo tanto, de la ordenacin general municipal, cuyo desarrollo y ejecucin ha de canalizarse igualmente a travs de Planes Parciales.

En relacin a este instrumento, que como ya hemos visto, surgi con la reforma de 1975 como una frmula al servicio de un proposito de flexibilizacin del planeamiento capaz de permitir la incorporacin de actuaciones inicialmente imprevisobles, y que desde entonces se ha mantenido en un segundo plano, en

buena parte a causa de una defectuosa articulacin del procedimiento para su promocin y desarrollo, es necesario hacer aqui algunas precisiones.

pormenorizada del uso y aprovechamiento de los terrenos e incluso puede faltar hasta su ordenacin bsica cuando el Plan General se limita a establecer para ese suelo los usos que considera incompatibles y las intensidades mximas que estima admisibles, como en principio, permite la nueva LS.

El RD Ley 5/96, de 7 junio, elimin, como ya hemos dicho, la anterior distincin entre suelo urbanizable programado y el no programado con el proposito de ampliar la oferta potencial del suelo al permitir la promocin de desarrollos urbanos en toda la extensin del suelo clasificado como urbanizable por el planeamiento general. Ello vino a colocar en primer plano a los programas de actuacin urbanstica, que obviamente, resultan imprecindibles para actuar en el suelo que, al no estar previamente programado por el Plan General, careca de ordenacin precisa.

Aportar ambas cosas para un determinado sector de forma que quede completo el cuadro normativo es, justamente, la funcin propia de los Planes Parciales.

La nueva LS ha seguido esta misma senda y, aunque impide que el planeamiento general delimite sectores concretos dotados de una ordenacin efectiva, est pensado, ms bien, en un planeamiento general de signo negativo, que se abstiene de establecer directamente una ordenacin para el suelo que clasifica como urbanizable y se limita por ello a fijar los usos que considera incompatibles y las intensidades que acepta como mximas. Es obvio que un plan general as concebido, reclama una continuacin, un complemento que aporte la ordenacin positiva que precisa el suelo sobre el que pretenda actuarse, ordencain cuyo cauce ser el planeamiento de desarrollo ulterior, bien bajo la frmula de los Programs de Actuacin Urbanstica a los que viene haviendo referencia (y a los que es forzoso seguir aludiendo porque hay muchos en ejecucin que proceden de la etapa anterior) o bien, simplemente, a travs de los correspondientes Planes Parciales.

Estos son por lo tanto, instrumentos de desrrollo del plan general (o de las normas subsidiarias de planeamiento que hacen sus veces). Por eso, precisamente, y para hacer frente a la prctica viciosa anterior que la jurisprudencia del Tribunal Supremo haba intentado frenar, el artculo 13.1 TR76 afirma categricamente que no podran redactarse planes parciales sin plan general o normas subsidiarias de planeamiento y aade que, en ningn caso, podrn modificar las determinaciones de uno y otras.

Por eso, tambien, es decir, porque ese desarrollo del esquema de ordenacin contenido en el plan general en lo que al suelo urbanizable respecta es presupuesto imprescindible de cualquier operacin de ejecucin, el artculo 116.1 TR76, saliendo al paso igualmente de una abusiva costumbre muy extendida en la etapa precedente, establece de forma terminante que las actuaciones en suelo urbanizable requieren la previa aprobacin del plan parcial del sector correspondiente. Exigencia que slo se exceptua en aquellos casos en que la actuacin se refiere nica y exclusivamente a la ejecucin de los sistemas generales de la ordenacin urbanstica previstos en los planes directorios o en los planes generales o bien a la de algunos elementos aislados de dichos sistemas, supuestos, en lo que, dada su especial indole, no es materialemente precisa la redaccin del plan parcial.

La Ley Valenciana del 15 de noviembre de 1994, reguladora de la actividad urbanstica, ya habia optado con anterioridad en este punto por un modelo normativo semejante al separar tambin la programacin de la clasificacin del suelo con la consiguiente generalizacin de la figura de los programs de actuacin urbanstica, cuya aprobacin vincula a la suncin y compromiso inversor por las empresas urbanizadoras (que en el marco de esta ley desplazan pura y simplemente al propietario del suelo, medida de constitucionalidad discutible).

Los estudios de detalle: El TR76, recogiendo experiencias precedentes surgidas prater legem para resolver los problemas tcnicos inherentes a la gran complejidad del planeamiento de las grandes ciudades, dio entrada en su texto a los llamados estudios de detalle como figuras complementarias del planeamiento, que participan de la misma naturaleza de los planes en cuanto destinados a establecer, adaptar o reajustar alineaciones y rasantes sealadas en los planes generales o parciales, reordear los volumenes determinados en stos y completar, es su caso, la red de comunicaciones definida en los mismos con las vas anteriores precisas para dar acceso a los edificios que el propio estudio situa (articulo 14).

Los Planes Parciales: Como ya destacamos, el Plan General se comporta como un verdadero plan parcial en el suelo urbano al proporcionar, en lo que e este se refiere, una regulacin pormenorizada hasta en sus ltimos detalles del uso y aprovechamiento del suelo. En el urbanizable, falta esa regulacin

Dada su naturaleza los estudios de detalle no pueden corregir ni modificar al planeamiento al que se refieren, ni mucho menos originar aumentos de volumenes, alturas o ndices de ocupacin del suelo, incrementar densidades o alterar los usos establecidos (artculo 65RP).

Las determinaciones propiamente sustantivan quedan, pues, al margen de los estudios de detalle, que tampoco podrian en consequencia, intentar suplantar a los planes generales o parciales y a las normas complementarias y subsidiarias incluyendo lo que solo es propio de aquellos o estas, ni ocasionar prejuicio alguno o alterar las condiciones de ordenacin de los predios colindantes (articulo 65, numero 5 y 6 RP).

Los planes especiales: Existe otro genero de planes, distinto, y en cierto modo, contrapuesto a aquel. La legislacin urbanstica los llama especiales, en razon, precisamente, de la especificidad de su objeto, que ya no es la ordenacin integral de un determinado mbito espacial en todos sus aspectos, si no mas bien, la de uno solo de estos, ya sea la ordenacin de recintos y conjuntos artsticos, ya la proteccin del medio rural en determinados lugares, la reforma interior, el saneamiento de poblaciones o otras cuestiones analogas a esta.