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ASSUNTO: AVALIAO TCNICA DE BENS IMVEIS DA UNIO OU DE SEU INTERESSE FUNDAMENTAO LEGAL:

MP SPU

ART. 67 DO DECRETOLEI N 9.760, DE 5 DE SETEMBRO DE 1946

SUMRIO 1 OBJETIVO ................................................................................................................................2 2 CAMPO DE APLICAO ........................................................................................................2 3 CONCEITUAO .....................................................................................................................2 4 DESCRIO NORMATIVA......................................................................................................2 4.1 Avaliao de bens imveis da Unio ou de seu interesse................................................2 4.2 Nveis de rigor das avaliaes de bens imveis da Unio ou de seu interesse...............3 4.3 Responsabilidade pelas avaliaes ...................................................................................5 4.4 Banco de dados imobilirios ..............................................................................................5 4.5 Planta Genrica de Valores PGV....................................................................................5 4.6 Prazo de validade da avaliao .........................................................................................6 4.7 Vistoria ................................................................................................................................7 4.8 Clculo dos valores de domnio pleno, domnio til, taxas de ocupao, foros, laudmios, aluguis, arrendamentos, multas e retribuies por permisso de uso.........7 4.9 Reviso de valores .............................................................................................................8 4.10 Homologao......................................................................................................................9 5 DISPOSIES GERAIS ..........................................................................................................9 ANEXO........................................................................................................................................10

ON-GEADE-004 1 OBJETIVO

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A presente Orientao Normativa destina-se a estabelecer normas e procedimentos de avaliao e informao tcnica de valor dos imveis de propriedade da Unio ou de seu interesse.

CAMPO DE APLICAO

Esta Orientao Normativa aplica-se Secretaria do Patrimnio da Unio - SPU, suas Gerncias Regionais e entidades conveniadas ou contratadas.

CONCEITUAO

A avaliao, no mbito da SPU, um processo que visa estabelecer o valor mais provvel de mercado de um determinado bem, considerando-se suas caractersticas fsicas e econmicas, a partir de exames, vistorias e pesquisas. 4 4.1 DESCRIO NORMATIVA Avaliao de bens imveis da Unio ou de seu interesse

4.1.1 As avaliaes de imveis para fins de alienao, aquisio, locaes e arrendamentos e as avaliaes ou informaes tcnicas de valor elaboradas para fins de clculo de retribuio por permisso de uso e para a determinao da base de clculo para cobrana de receitas patrimoniais definidas como taxas de ocupao, foros, laudmios e multas previstas em lei, sero realizadas em conformidade com norma especfica e com esta Orientao Normativa ON. 4.1.1.1 Para a fixao dos valores de laudmio e multas de transferncia podero ser adotados, para a determinao das respectivas bases de clculo, o valor do m do terreno constante da Planta Genrica de Valores PGV, elaborada em conformidade com esta Orientao Normativa e o Custo Unitrio Bsico CUB relativo benfeitoria ou construo. 4.1.1.2 Para a fixao dos valores de taxa de ocupao, foro e demais multas previstas em lei podero ser adotados, para a determinao das respectivas bases de clculo, o valor do m do terreno constante da Planta Genrica de Valores PGV, elaborada em conformidade com esta Orientao Normativa. 4.1.2 Para a avaliao de bens imveis atpicos, a equipe tcnica da Gerncia Regional ter autonomia para definir a melhor metodologia avaliatria e a melhor forma d apresentao, e considerando as particularidades que influenciam no valor, com observncia s disposies da presente ON, bem como s regulamentaes da Associao Brasileira de Normas Tcnicas, na parte referente matria. 4.1.2.1 Consideram-se bens imveis atpicos aqueles que no so comumente encontrados em disponibilidade no mercado imobilirio, dificultando a determinao de seu valor de negociao, tais como: postos de gasolina, hotis, portos, escolas e creches, instalaes industriais, galpes de armazenamento, reas com restrio legal por tombamento ou por limitao nas normas de parcelamento e aproveitamento de solo , prdios institucionais etc.

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4.1.3 A avaliao e a informao tcnica de valor sero sempre elaboradas para o imvel como um todo, seja ele pertencente total ou parcialmente Unio. 4.1.4 De forma geral, para efeito de determinao do valor final de um imvel, as benfeitorias porventura existentes sero consideradas: a) na aquisio e alienao de imveis pela Unio; b) no clculo de laudmios, multas e de retribuies por permisso de uso; observada a proporcionalidade correspondente razo entre a rea do terreno da Unio e a rea do terreno total, levando-se em considerao, quando for o caso, as benfeitorias existentes; c) no aforamento oneroso, nos casos previstos no art. 12 da Lei n 9.636/98; d) na locao ou arrendamento; e) para fins cadastrais e contbeis; f) para fins de base de clculo de seguro. 4.1.4.1 Quando o imvel estiver situado em zona urbana de alta densidade de ocupao, antes de contabilizar as benfeitorias na avaliao, o avaliador dever analisar a adequao das mesmas ao tipo de uso predominante e vocacional local e o aproveitamento efetivo em relao ao potencial estabelecido. 4.1.5 As avaliaes e as informaes tcnicas de valor elaboradas devem ser regidas pelos seguintes documentos:
os a) normas da Associao Brasileira de Normas Tcnicas, em especial as NBR n 12.721, 5.676, 8.799, 8.951, 8.977, 8.976, 13.752 e 13.820;

b) a presente Orientao Normativa. 4.1.6 O Manual de Avaliao da SPU (anexo a esta Orientao Normativa) e outras publicaes tcnicas pertinentes ao assunto serviro de fonte de consulta nos trabalhos avaliatrios. 4.1.6.1 O Manual de Avaliao da SPU dever ser revisado sempre que se fizer necessrio. 4.1.7 As avaliaes para fins de alienao, aquisio, locao ou cesso onerosa e arrendamento s devero ser realizadas mediante solicitao do Gerente Regional, Chefe de Setor da Gerncia Regional de Patrimnio da Unio ou do Gerente de rea interessado. 4.1.8 Dever constar dos laudos de avaliao e das informaes tcnicas de valor a finalidade para o qual foram efetuados. 4.1.9 As Gerncias Regionais devero fazer um controle seqencial numrico, conforme nvel de rigor e finalidade, dos laudos de avaliao e informao tcnica de valores elaborados durante o ano. 4.2 4.2.1 Nveis de rigor das avaliaes de bens imveis da Unio ou de seu interesse Dever ser buscado o nvel de maior rigor possvel nos seguintes casos: PGINA 3

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a) aquisio e alienao onerosas de domnio pleno ou domnio til (incluem-se permutas); b) locao, arrendamento e cesses sob a forma onerosa; c) locao e arrendamento de imveis de terceiros que sejam de interesse da Unio;

d) alienao mediante doao; e e) remio. 4.2.1.1 O nvel de rigor mnimo admitido nas avaliaes mencionadas ser o normal. 4.2.1.2 No sendo atingido o nvel de rigor normal, por absoluta falta de dados de mercado, o avaliador consignar o fato, devidamente justificado, em seu laudo de avaliao. 4.2.1.3 O laudo dever conter, expressamente, o nvel de rigor obtido. 4.2.2 Admite-se a avaliao expedita ou a informao tcnica de valor nas seguintes situaes: a) para obteno de receitas patrimoniais classificadas como taxas de ocupao, foros, laudmios e multas previstas em lei; b) quaisquer formas de cesses gratuitas, inclusive entregas e cesses sob regime de aforamento gratuito, para fazer constar dos contratos; c) para fins cadastrais e contbeis;

d) na fixao do custo de reproduo de benfeitorias, para fins de clculo de seguro; f) nas aquisies mediante doaes com ou sem encargo;

g) na permisso de uso; h) para clculo de indenizao por ocupao ilcita; e i) por transferncia de domnio para fins de reforma agrria.

4.2.3 O nvel de rigor a ser buscado, em casos no previstos, dever ser definido pelo requisitante dos servios, em conjunto com o profissional habilitado. 4.2.4 A avaliao em massa de imveis feita a partir da Planta Genrica de Valores enquadra-se como expedita, conforme definio constante do item 3.2 da NBR n 5.676. 4.2.5 A critrio do Secretrio do Patrimnio da Unio poder ser promovida a atualizao de valores de locao e arrendamento, adotando-se para a determinao da base de clculo o valor do m2 do terreno constante da PGV, caso existente, ou na planta de valor venal do municpio e o Custo Unitrio Bsico relativo a benfeitorias ou construes.

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ON-GEADE-004 4.3 Responsabilidade pelas avaliaes

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4.3.1 Cabe ao avaliador, devidamente habilitado e registrado pelo Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia CREA, a responsabilidade tcnica pelo laudo de avaliao. 4.3.2 A Folha de Informao Tcnica de Valores uma manifestao escrita de valor do imvel, devendo ser assinada por profissional legalmente habilitado e registrado pelo CREA, de acordo com a Lei n 5.194, de 1966 e com as Resolues nos 205/71 e 218/73, do CONFEA. 4.3.3 A critrio da Gerncia de rea interessada, poder ser exigido, na instruo processual, laudo de avaliao tcnica com nvel de rigor maior que o previsto. 4.4 Banco de dados imobilirios

4.4.1 Com o objetivo de fornecer subsdios para as avaliaes e informaes tcnicas de valor, cada Gerncia Regional dever constituir um banco de dados imobilirios no mbito de sua jurisdio, podendo ser utilizado para esse fim o servio de terceiros, caso conveniente. 4.4.1.1 Os valores devero ser expressos em moeda nacional. 4.4.2 A coleta de dados relativos ao valor do imvel far-se- por meio de pesquisa de mercado, mediante consulta aos conselhos regionais de corretores de imveis, prefeituras, cartrios, corretores locais, anncios classificados em jornais, revistas e peridicos especializados e outras fontes pertinentes. 4.4.3 Devero existir tantos bancos de dados quanto forem os tipos de imveis ( terrenos, apartamentos, casas, salas, pavimentos comerciais, lojas, galpes etc.). 4.5 Planta Genrica de Valores - PGV

4.5.1 O tratamento estatstico dos dados de mercado disponveis dever conduzir aos valores mdios por metro quadrado de terreno, de forma a possibilitar a confeco ou atualizao das Plantas Genricas de Valores. 4.5.2 Os valores da PGV devero ser atualizados por meio de pesquisa mercadolgica, em cada exerccio e sempre que se fizer necessrio, em funo de alteraes significativas no mercado imobilirio. 4.5.2.1 Verificada a adequao da PGV realidade do mercado imobilirio, no ser promovida a atualizao ou indexao de sua base. 4.5.3 At que se promova a adequao tecnolgica idnea ao controle e gerenciamento das informaes contidas na PGV, cpia atualizada do Relatrio Final dever ser remetida anualmente, at 4 (quatro) meses antes do vencimento da 1 cota ou cota nica referente ao pagamento de foro e taxa de ocupao, pelas Gerncias Regionais, para homologao da Gerncia de rea de Cadastramento e Demarcao - GEADE, acompanhando-se, quando for o caso, da justificativa da manuteno de seus valores. 4.5.3.1 Sempre que possvel, a cpia dever estar armazenada em meio magntico. 4.5.3.2 Aps a homologao da PGV pela GEADE, a GRPU dever promover a publicao de Comunicado, no mnimo um vez, em jornal de grande circulao no estado, 2 (dois) meses antes do vencimento da 1 cota ou cota nica referente ao pagamento de foro e taxa de
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ocupao, informando o(s) bairro(s) e/ou os logradouros/trechos cujos valores apresentaram majorao, com o respectivo percentual mdio de aumento. 4.5.3.3 A despeito da providncia contida no item anterior, o Gerente Regional de Patrimnio da Unio dever dar ampla publicidade ao processo de atualizao da PGV, buscando formas alternativas de divulgao, tais como rdio e televiso. 4.5.4 Nos municpios onde a planta de valor venal dos imveis abrangidos por sua jurisdio administrativa apresente equivalncia com a realidade do mercado imobilirio local, ser permitida a atualizao da PGV tomando por base os valores municipais. 4.5.4.1 O procedimento referido no item anterior poder ser adotado para logradouros e trechos isolados e as justificativas tcnicas para sua adoo devero constar no Relatrio Final da PGV a ser encaminhado GEADE para homologao. 4.6 Prazo de validade da avaliao

4.6.1 Tero validade por seis meses as avaliaes elaboradas para fins de transaes onerosas tais como aquisies, alienaes, locaes, arrendamentos, cesses e remies, bem como nos casos de alienaes mediante doao. 4.6.1.1 Caso a variao dos valores bsicos usados na primeira avaliao, considerados em moeda estvel, no ultrapassar seis por cento acumulados no perodo, podero ser revalidadas as avaliaes que j tenham ultrapassado o perodo de validade mencionado. 4.6.2 Tero validade por 24 meses as avaliaes elaboradas: a) para obteno de receitas patrimoniais classificadas como taxas de ocupao, foros, laudmios e multas previstas em lei; b) para quaisquer formas de cesses gratuitas, inclusive entregas e cesses sob regime de aforamento gratuito, para fazer constar dos contratos; c) para fins cadastrais e contbeis;

d) na fixao do custo de reproduo de benfeitorias, para fins de clculo de seguro; e) nas aquisies mediante doaes com ou sem encargo; f) na permisso de uso;

g) para clculo de indenizao por ocupao ilcita; e h) por transferncia de domnio para fins de reforma agrria. 4.6.2.1 As avaliaes oriundas da Planta Genrica de Valores PGV tero validade de doze meses em decorrncia da previso de sua confeco anual. 4.6.3 Em caso de alteraes significativas de mercado, as avaliaes efetuadas, independentemente da finalidade para a qual foram elaboradas, podero ser revistas antes do trmino dos prazos acima fixados.

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ON-GEADE-004 4.7 Vistoria

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4.7.1 Conforme a NBR n 5.676, a vistoria do imvel atividade bsica para todas as avaliaes. No sendo possvel a realizao da vistoria, o representante legal da unidade regional dever justificar o fato e o trabalho do tcnico caracterizar-se- como uma informao tcnica de valor para o imvel e no como uma avaliao propriamente dita. 4.7.2 Na avaliao, quando se fizer necessrio, o interessado dever fornecer ou complementar dados tcnicos sobre o imvel, tais como plantas e memoriais descritivos devidamente datados e assinados por profissional habilitado, fotografias etc, visando a suficiente caracterizao do bem. 4.8 Clculo dos valores d domnio pleno, domnio til, taxas de ocupao, foros, e laudmios, aluguis, arrendamentos, multas e retribuies por permisso de uso 4.8.1 Ser adotado o valor de avaliao atual do imvel como base para o clculo das receitas patrimoniais. Entretanto, se o valor declarado pelo interessado for superior ao valor de avaliao, ser considerado o valor declarado para base de clculo das receitas decorrentes. 4.8.1.1 Entende-se por valor atual aquele referido data de elaborao do laudo de avaliao ou informao tcnica. 4.8.1.2 No sero efetuadas avaliaes pretritas, exceto em casos excepcionais devidamente autorizados pela Gerncia de rea interessada. 4.8.2 Na alienao do domnio til de terreno da Unio, seu valor ser igual a 83% (oitenta e trs por cento) do valor de mercado do domnio pleno, conforme prev a legislao vigente. 4.8.2.1 Se o terreno avaliado for parte da Unio e parte alodial, a avaliao ser realizada para o imvel como um todo. 4.8.3 Na remio do foro (venda do domnio direto), quando autorizada, o valor do terreno ser igual a 17% (dezessete por cento) do domnio pleno. 4.8.4 Para a determinao do valor de base para clculo de taxas de ocupao e foros, considera-se o valor do domnio pleno do terreno da Unio. 4.8.5 Para a determinao do valor de base para clculo de laudmios e multas previstas em lei, observa-se o valor do domnio pleno do terreno da Unio, considerando as benfeitorias nele existentes. 4.8.6 A base de clculo para determinao do valor da diferena de laudmio, nos casos ainda existentes, originados pelo Decreto n 95.760/88, art. 3, o valor atualizado do imvel, no instante do conhecimento da ocorrncia, consideradas as suas caractersticas atuais, aplicandose a correo monetria e acrscimos previstos no art. 5 pargrafos 1 e 2 do referido , Decreto. 4.8.6.1 Sero deduzidos os valores das benfeitorias, caso constatado, por meio de documentao comprobatria, que a construo ocorreu aps a data da transao. 4.8.6.2 Tendo havido modificaes de cunho extrnseco, no sero efetuadas quaisquer alteraes no valor final.

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4.8.7 Nos casos de multas de transferncia, onde o imvel j tenha sido avaliado pela Gerncia Regional, a base de clculo da multa ser a mesma da utilizada para o laudmio recolhido, exceto nos casos da perda de validade da avaliao, quando se far novo laudo. 4.8.8 Para o imvel parcialmente da Unio e parcialmente alodial, a proporcionalidade (r) a ser adotada corresponde razo entre a rea do terreno da Unio (Atu) e a rea do terreno total (Att), levando-se em considerao, quando for o caso, as benfeitorias existentes. 4.8.8.1 Caso construdas as benfeitorias parcialmente na rea de terreno da Unio ser adotada a proporcionalidade referida. 4.8.8.2 A requerimento do interessado ou por iniciativa da prpria SPU, devidamente justificado mediante apresentao de documentao idnea, as benfeitorias sero excludas ou includas no clculo, quando construdas na rea alodial ou da Unio, respectivamente. 4.8.9 As reas integradas por loteamentos e condomnios devem ser consideradas globalmente, adotando-se como data de referncia para a abertura de novos registros patrimoniais, avaliaes isoladas e excluso de reas afetadas ao uso comum do povo, ou uso comum, a data de seu registro no Cartrio de Registro de Imveis competente. 4.8.9.1 Somente aps o registro do empreendimento no Cartrio de Registro de Imveis competente as unidades sero avaliadas individualmente, quer estejam ou no vendidas. 4.8.9.2 Para os empreendimentos j registrados no Cartrio de Registro de Imveis e no regularizados perante a SPU, as unidades sero tambm avaliadas individualmente. 4.8.10 No caso especfico de condomnio, o imvel ser avaliado como um todo (rea privativa, acrescida da rea comum), e a cada unidade corresponder parcela proporcional a sua frao ideal em relao rea da Unio. 4.8.11 Os valores de aluguis e arrendamentos devem ser fixados de acordo com o mercado imobilirio local, preferencialmente, pelo Mtodo Comparativo de Dados de Mercado locativo. 4.8.11.1 Na falta de dados amostrais de aluguis em nmero suficiente para que o avaliador possa avaliar o imvel pelo mtodo direto, esse poder optar pelo Mtodo da Renda ou at pelo Mtodo Comparativo de Dados de Mercado de valor venal, aplicando-se-lhe um percentual a ser determinado conforme a situao de mercado. 4.8.12 Verificado que o Mtodo da Renda melhor representa o valor de mercado de reas situadas na regio Pantaneira, na Amaznia Legal, nas Vrzeas no Par, nas orlas martima e fluvial, em espelho dgua, em espao areo, em gruta e nos casos de determinao de valor de retribuio pela permisso de uso ou cesso onerosas que venham a ser concedidas, dever ser dada a preferncia a essa Metodologia. 4.9 Reviso de valores

4.9.1 Os pedidos de reviso de valores concernentes ao imvel, feitos pelo interessado, devero ser fundamentados para sua apreciao pela Gerncia Regional. 4.9.2 Os pedidos que faam referncia ao valor fixado para o imvel, devero ser apresentados juntamente com o laudo de avaliao, pelo menos de nvel de rigor normal, efetuado por profissional devidamente habilitado, com Anotao de Responsabilidade Tcnica ART recolhida, ou acompanhados de documentao idnea demonstrao de eventuais

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incorrees, tais como anncios de venda ou transaes efetivadas de imveis semelhantes na rea de influncia. 4.10 Homologao

4.10.1 Os laudos de avaliaes tcnicas efetuados por terceiros, para imveis da Unio ou de seu interesse, devero ser submetidos apreciao tcnica da Gerncia Regional ou da Gerncia de rea responsvel, para que sejam homologados quanto observncia das normas tcnicas pertinentes. 4.10.1.1 Prescindem de homologao os laudos elaborados por profissionais das Gerncias Regionais ou Gerncias de rea. 4.10.1.2 Devero ser remetidas Gerncia de rea competente cpias das avaliaes efetuadas para as transaes que ultrapassem o equivalente a R$ 1.000.000,00 (um milho de reais) referentes a aquisio e alienao onerosas de domnio pleno ou domnio til (incluem-se permutas) e R$ 5.000,00 (cinco mil reais), referentes a aluguis, arrendamentos e cesses sob a forma onerosa e aluguis e arrendamentos de imveis de terceiros que sejam de interesse da Unio. 4.10.1.3 Os laudos necessrios ao aforamento de reas da Unio, abrangidos pelo art. 12, da Lei n 9.636, de 1998, sero homologados pela SPU ou Caixa Econmica Federal, quando efetuados por terceiros, incumbindo tal encargo a quem tenha contratado os correspondentes servios. 4.10.1.4 Os laudos elaborados por terceiros devero ser assinados por profissional legalmente habilitado e ser apresentados com a Anotao de Responsabilidade Tcnica - ART devidamente recolhida. 4.10.2 Os laudos elaborados por terceiros para fins de determinao de valor de imveis no exterior, devero obedecer s normas tcnicas aplicveis no local de sua realizao, devendo ser encaminhados para homologao da Gerncia de rea interessada, acompanhados de sua traduo no vernculo. 4.10.2.1 Os laudos elaborados na forma do item anterior devero ser acompanhados de declarao firmada por outro tcnico comprovando a observncia das normas tcnicas pertinentes. 4.10.2.2 Prescindem da referida declarao os laudos elaborados ou atestados por entidades oficiais locais. 5 DISPOSIES GERAIS

Esta Orientao Normativa entra em vigor na data de sua publicao, ficando revogadas as os Instrues Normativas n 01/94, 01/95, 01/98, a ON-GEADE-001 e demais disposies em contrrio.

PEDRO CELSO Secretrio do Patrimnio da Unio

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