Condominio

Derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble (art 2673).

Concepto

Es la comunidad que existe entre copropietarios de una misma cosa.

Comunidad es cuando varias personas tienen anlogos derechos sobre una cosa o conjunto de bienes, mientras que ser condominio si es solo sobre una cosa (art. 2674)

Varios sujetos: 2 o ms condminos, personas fsicas o jurdicas.

Caractersticas

Un solo objeto: Puede ser una o varias cosas

Partes ideales o indivisas o cuotas partes: Cada condmino tiene un derecho sobre su parte indivisa (fraccin del objeto, lo que significa que no se puede dividir el objeto materialmente).

EJEMPLO: Si 2 personas son copropietarias de 2 inmuebles idnticos, en un mismo edificio, estos inmuebles constituyen el objeto y ambas personas tienen, cada una el 50% de l. No puede tomar cada uno un inmueble, ya que la parte es indivisa.

Por contrato: 2 o ms personas compran o reciben una donacin, una cosa en comn o que alguien venda o done una parte de algn bien de su propiedad.

Constitucin

Por testamento: Se da cuando alguien lega una misma cosa a ms de 1 persona.

Por ley: la ley impone el condominio sin importar la voluntad de los particulares (muros, fosas, cercos, bien de familia, etc.)

Sin indivisin forzosa: El condominio va a estar siempre sujeto a la voluntad de todos los condminos, si alguno de ellos no est de acuerdo, pide la divisin, y se acaba el condominio.

Clasificacin
Con indivisin forzosa: Aunque alguno no est de acuerdo, igualmente sigue existiendo el condominio. Los casos son: cuando el condominio sea sobre cosas accesorias indispensables al uso de 2 heredades; cuando la ley prohba la divisin; cuando lo prohba una estipulacin de los condminos o un acto de ltima voluntad; cuando una divisin fuere nociva; condominio de paredes, muros, cercos; sepulcros; bien de familia.

Condominio sin indivisin forzosa Facultades de los condminos Sobre la parte indivisa (art. 2676/77/78/79) El lmite es que esas facultades sean compatibles con la naturaleza de la parte indivisa (respectar el derecho de los dems condminos). Enajenar; hipotecar; construir usufructo, uso o habitacin; construir servidumbre (si los dems condminos estn de acuerdo). Acciones posesorias y accin reivindicatoria contra los otros condminos (que lo quieran excluir del condominio) o de 3ros. Hacer abandono de esta parte indivisa y los dems condminos se la repartirn segn % de su parte indivisa (70% de la parte abandonada si tengo el 70% de la cosa). Sobre toda la cosa Existen facultades restringidas, como el uso y goce de ella. Tambin puede quedarse con los frutos naturales que ella produce (un alquiler se reparte automticamente segn la partes indivisas). Segn art. 2684, todo condmino puede gozar de la cosa comn conforme al destino de ella, con tal que no la deteriore en su inters particular. Si uno solo de los condminos usa y goza de la cosa tiene que pagar un alquiler a los condminos que lo pidieron o se opusieron a este uso exclusivo de la cosa. Segn art. 2681, no se puede, sin el consentimiento de los dems, hacer innovaciones materiales a la cosa comn, es decir cambios fsicos, salvo reparaciones indispensables para la conservacin de la cosa. Los art. 2682 y 2683 hablan de enajenar y administrar la cosa comn.

Los art. 2699 a 2709 hablan de que todos los condminos tienen derecho a administrar la cosa, debe haber acuerdo de todos para elegir al administrador o mayora. Las decisiones se toman en reuniones de condminos y hace falta contar con ms de la mitad de la cosa (no se cuenta por cabeza, sino por porcentaje de cada parte indivisa). El art. 2702 habla del alquiler de la cosa comn, por decisin de la mayora de los condminos. El derecho de preferencia es siempre para el condmino; entre 2 condminos, decide un juez. El art. 2707 dice que si no se le dio un destino a los frutos de la cosa comn, en un contrato ni en un testamento, aquellos se van a repartir segn la cuota parte de cada uno. Obligaciones de los condminos Los condminos deben responder por: Gastos de reparacin y conservacin de la cosa, en proporcin a sus cuotas partes. Deudas de cargas reales que gravan la cosa (art. 2689), por ejemplo, una hipoteca sobre la cosa, todos estn obligados por toda la hipoteca, no se divide segn la parte indivisa. Si la deuda no se paga se va a ejecutar el bien, y si aun as no se cubre la deuda, el saldo impago si se divide segn la cuota parte de cada uno. Conclusin del condominio Las formas de extincin son: Por hacer la particin, es decir, dividir la cosa comn (art.2692). Cualquier condmino puede pedir la particin en cualquier momento. El art. 2693 dice que no se puede renunciar indefinidamente al derecho a pedir la particin, la cual puede suspenderse por 5 aos como mximo. La particin puede hacerse en forma privada o judicial. Y siempre que sea posible debe hacerse en especie, por el valor afectivo que a veces tiene la cosa. Por el abandono de su derecho que hace un condmino (art. 2685) Por enajenacin que hace un condmino de su parte indivisa, a otro condmino (art. 2677) Por prescripcin, cuando un condmino adquiere as la parte de otro.

Condominio con indivisin forzosa Indivisin por voluntad Tiene limitacin temporal, en general, por 10 aos. Segn art. 2693, cuando 2 sujetos adquieren una cosa en comn y pactan que ninguno va pedir la divisin al menos durante 5 aos. Segn art. 2694, cuando varios donatarios reciben en donacin algo, bajo la clusula de no dividir por 5 aos. Indivisin por ley Permanecen hasta que la causa legal que las provoco, desaparezca. Condominio que recae sobre la cosa, cuando es un accesorio indispensable al uso comn de 2 o ms heredades que pertenezcan a diferentes propietarios (art. 2710), por ejemplo, calles, canaletas, etc. Cuando la divisin sea nociva para los condminos (art. 2715) Sepulcros (no se pueden sacar los cadveres para vender los sepulcros). Bien de familia (art. 34 a 50 de la ley 14394) Condominio que recae sobre partes comunes en propiedad horizontal. La propiedad horizontal tiene partes exclusivas de cada propietario, bajo la forma de dominio (un dpto. dentro de un edificio) y adems tienen partes comunes, bajo la forma de condominio de indivisin forzosa (cada condmino tiene una parte indivisa de las partes comunes como pasillos). Vivienda donde estaba constituido el hogar conyugal. Segn art. 3573 establece que si al morir, el causante deja un solo inmueble habitable en el haber hereditario y hay varios herederos, el cnyuge supersite tendr derecho real en forma vitalicia y gratuita, siempre que no vuelva a casarse. Muros, cercos y fosos que sirven de separacin entre 2 heredades contiguas.