*.TEMA.1. *.11. Los Derechos Reales.Concepto y caracterstica de los derechos reales.

En Derecho romano son los derechos sobre las cosas, facultades recayentes sobre los bienes que podan ser ejercitadas por su titular con independencia de quien ostentase la propiedad de tales bienes. Poder o seoro inmediato sobre la cosa que, en consecuencia, su titular puede hacer valer frente a cualquiera. Las notas caractersticas de los derechos reales son: Inmediatividad o inherencia: ese poder sobre la cosa se realiza de forma directa, bien de forma total o parcial. Eficacia erga omnes: es eficaz frente a cualquiera. Es preferible la expresin derecho general. El titular del derecho real puede ejercitar las facultades que le sean propias, con independencia de quien sea la persona con la que haya de relacionarse, actuando directa e inmediatamente sobre la cosa. *.12.La distincin entre los derechos reales y los derechos de crdito. Criterios distintivos: Derechos reales: La actuacin y ejecucin del derecho no exige la intervencin de ms personas que el que lo ostenta. El objeto del derecho real es la cosa sobre la que recae. Suelen ser de duracin prolongada y tendencialmente permanentes. Se requiere mayores requisitos de forma para los contratos constitutivos, modificativos o extintivos de los derechos reales que para la generalidad de los contratos. Derechos de crdito: Conlleva que el acreedor compela al deudor al cumplimiento. El objeto es la prestacin, la conducta que debe manifestar el deudor. Son estructuralmente derechos transitorios y con vocacin de autoextincin. Las figuras intermedias . Ius ad rem: origen: situacin jurdica en la que se encontraba el obispo coadjutor: luego: derecho de crdito que tena contra el deudor obligado a entregar una cosa; contempornea: situaciones en las que se encuentra un derecho real en proceso de formacin, derecho del comprador a reclamar la cosa vendida. Derechos reales in faciendo: situaciones en las que el sujeto pasivo de un derecho real constituido a favor de otra persona est obligado a llevar a cabo una concreta prestacin en beneficio o al servicio del titular del derecho real. Podran encajar las servidumbres activas y los censos. Obligaciones propter rem: situaciones en las que el sujeto activo de un derecho real est obligado a llevar una determinada conducta, para evitar su prdida. *.14.Sistemas del nmerus clausus y nmerus apertus en la creacin de los derechos reales. El Cdigo civil espaol nada dice al respecto, pero la doctrina se muestra partidaria de la admisibilidad de la autonoma privada respecto a la creacin de derechos reales distintos a los tipificados legalmente. De la Ley Hipotecaria y su reglamento se infiere lo mismo (arts. 2.2 y 7 respectivamente). La postura de la Direccin General de los Registros y del Notariado (DGRN) es que reconoce que el ordenamiento permite la constitucin de nuevas figuras de derechos reales no contempladas por el legislador, aunque sean muy cercanas a las existentes, siempre que tengan una indiscutible trascendencia real (inmediatividad, eficacia erga omnes y permanencia) . *.15.Clasificacin de los derechos reales. Tradicional: Derechos de goce: atribuyen a su titular facultades de uso y utilizacin de las cosas pertenecientes a otro (propietario): Usufructo , Uso, Habitacin, Censos, Servidumbres, Superficie, Derechos de garanta: Prenda, hipoteca. Derechos de adquisicin: Tanteo, Retracto, Opcin. 1.Los derechos de goce (modernamente de disfrute) atribuyen a su titular facultades de uso y utilizacin de las cosas pertenecientes a otro (propietario). El propietario ver restringida su facultad de gozar. Su origen puede estar en la ley o en la voluntad del propietario a ttulo oneroso o gratuito. Al extinguirse, el propietario recupera la facultad restringida (consolidacin), resumiendo la plenitud de las facultades dominicales. 2.Los derechos reales de garanta permiten al titular dominical gozar de crdito sin dejar de gozar de la cosa, bastando que la aporte en garanta para que los acreedores puedan resarcirse. En la prenda, reservada para los bienes muebles, la posesin de la cosa se transmite al acreedor (acreedor pignoraticio). 3. Los derechos reales de disposicin preferente coartan la facultad de disposicin del dueo de la cosa. Su origen puede ser legal (tanteo y retracto) o convencional (opcin). Son derechos reales pues atribuyen al titular de los mismos un seoro parcial sobre la cosa que recaen. *.TEMA.2. *.22. Constitucin y adquisicin de los derechos reales. Introduccin: la adquisicin 1

de los derechos reales. Los modos de adquirir: el art. 609 del Cdigo civil. Art. 609: La propiedad se adquiere por la ocupacin. La propiedad y los dems derechos reales sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donacin, por sucesin testada o intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradicin. Pueden tambin adquirirse por medio de la prescripcin. La ocupacin: slo legitima la adquisicin de la propiedad. La donacin: el Cdigo civil atribuye a la donacin un particular efecto transmisivo de la propiedad de las cosas donadas sin necesidad de tradicin o entrega de la cosa. La sucesin testada o intestada: o sucesin mortis causa reclama un estudio especfico (ms adelante). *.23.Adquisicin originaria y derivativa de los derechos reales..Es originaria la adquisicin cuando la titularidad se obtiene con independencia del titular anterior. Es derivativa la adquisicin cuando el titular cede o transmite su derecho real a otra persona que pasa a ser el nuevo titular, puede ser: Traslativa: se transmite o adquiere el mismo derecho del titular anterior (venta, cesin de crdito hipotecario...) . Constitutiva: se transmite parcialmente el derecho dando lugar a un nuevo derecho real (constitucin de usufructo, hipoteca...) . La adquisicin originaria se ha de presumir libre de cualquier otro derecho real limitado que anteriormente le afectara. As la ocupacin o la usucapin extinguen el derecho de propiedad del titular anterior y los derechos reales y cargas que pesasen con anterioridad sobre la cosa. La adquisicin o transmisin derivativa de los derechos reales: la teora del ttulo y el modo . La transmisin convencional de los derechos reales requiere la existencia de dos elementos, segn la exgesis del art. 609: ciertos contratos y la tradicin o entrega. El adquirente no se convierte en titular real ms que cuando se ha producido la entrega de la cosa o tradicin y dicha entrega encuentre fundamento en un contrato que sea apto para transferir el dominio o derecho real de que se trate. Otras formas de los modos de adquirir: 1. Atendiendo a la existencia o no de contraprestacin por parte del adquirente del derecho real, cabe hablar de adquirir onerosos y gratuitos. La adquisicin de los derechos reales puede producirse tanto mediante actos Inter. Vivos cuanto mortis causas. Teniendo en cuenta el mbito objetivo de la transmisin o adquisicin, se habla de modos de adquirir universales herencia, por recaer sobre un conjunto patrimonial, y particulares, en cuanto referidos a la adquisicin o transmisin de uno o varios derechos reales, aisladamente considerados. *.24. La teora del ttulo y el modo de adquisicin o transmisin derivativa de los derechos reales. Lo que se denomina como contratos de finalidad traslativa son quiz los ms frecuentes en la prctica compraventa. Por consiguiente determinar cuando el comprador adquiere derecho real sobre la cosa , o lo que es lo mismo, saber cundo se ha convertido en propietario, en absoluto es una cuestin tcnica o de gabinete. * La transmisin derivativa en D espaol. De conformidad con el art 609, la transmisin convencional de los derechos reales requiere la existencia de dos elementos: a ciertos contratos y b mediante la tradicin o entrega de la cosa sobre la que recaiga el derecho real. En el art 1095 del CC referido a la obligacin de dar y cuyo mandato normativo es suficientemente expresivo: El acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligacin de entregarla. Sin embargo no adquirir derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada. El adquirente pues, no se convierte en titular real ms que cuando se haya producido entrega de la cosa o tradicin y dicha entrega encuentre fundamento en un contrato que sea apto para transferir el dominio. *. La teora del ttulo y el modo. Con semejante denominacin se hace referencia en D espaol a la formalizacin conceptual realizada fundamentalmente por los glosadores de los requisitos de la traditio romana.. esto es, la propiedad sobre las cosas no es transferido por lo meros pactos, sino mediante la tradicin y la usucapin. La tradicin no transfiere el dominio si no se encuentra precedida de venta o de otra justa causa. La caracterstica principal del sistema espaol en la transmisin derivativa de los derechos reales radica en que ha de existir un ttulo causal o ttulo causante justa causa. El Cdigo alemn otorgaba un papel relevante al acuerdo de las partes sobre la traditio. Basta y sobra con el mero acuerdo abstracto relativo a la adquisicin o transmisin del dominio. *.25. La tradicin. Concepto y carcter causal, efecto y clases. Tradicin es la entrega de la cosa sobre la que recae el correspondiente derecho. La entrega ha de tener pretensin traslativa, la finalidad de transmitir la propiedad o el derecho real de que se trate, no una simple traslacin posesoria. Su efecto fundamental es la de transmitir de una persona a otra la propiedad de la cosa o un derecho real sobre una cosa. Mientras no haya tenido lugar la tradicin, el futuro adquirente slo tendr derecho a reclamar del 2

transmitente una conducta que acabe convirtindolo en propietario o titular. Art. 1.462.1: Se entender entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesin del comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura pblica, el otorgamiento de esta equivaldr a l entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se adujere claramente lo contrario. Art. 1.463: Fuera de los casos que expresa el artculo precedente, la entrega de los bienes muebles se efectuar: por entrega de las llaves del lugar o sitio donde se hallan almacenados o guardados; y por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes, si la cosa vendida no puede trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta, o si ste la tena ya en su poder por algn motivo. Art. 1.463: Respecto de los bienes incorporales, regir lo dispuesto en el prrafo segundo del art. 1.462. En cualquier otro caso en que ste no tenga aplicacin se entender por entrega el hecho de poner en poder del comprador los ttulos de pertenencia, o el uso que haga de su derecho el mismo comprador, consintindolo el vendedor. Art. 1.464: Respecto de los bienes incorporales, regir lo dispuesto en el prrafo segundo del artculo 1.462. En cualquier otro caso en que ste no tenga aplicacin se entender por entrega el hecho de poner en poder del comprador los ttulos de pertenencia, o el uso que haga de su derecho el mismo comprador, consintindolo el vendedor. Clases: Material y simblica: Es material cuando existen entrega manual o efectiva o cuando el adquirente ejercita de forma inmediata lo poderes caractersticos del titular del derecho real. Es simblica cuando el transmitente manifiesta de forma inequvoca e irreversible su intencin de transferir la posesin al adquirente (entrega de llaves o de ttulos de pertenencia. Instrumental: es la que se genera en virtud del otorgamiento de escritura pblica, siempre que no se incluya en ella una clusula de reserva de dominio que excluya el efecto traditivo a favor del adquirente. Traditio brevi manu: cuando el adquirente ya la tiene bajo su posesin (arrendatario, depositario...), la entrega se considera realizada por el simple acuerdo o conformidad de los contratantes. Constitutum possesorioum: cuando el transmitente contina en la posesin de la cosa, pero no en la condicin de titular o propietario, sino por cualquier otro ttulo. La traditio fictia: por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes. Solo cabe respecto de los bienes muebles. La cuasitradicin o tradicin de derechos: art. 1.464. Se entender por entrega el hecho de poner en poder del comprador los ttulos de pertenencia, o el uso que haga de su derecho el mismo comprador, consintindolo vendedor. Esto referido tanto a los bienes incorporales derecho de autor, cuanto a los derechos reales susceptibles de posesin, excluyendo la propiedad sobre las cosas. Por lo dems se aplican a la cuasitradicin las reglas generales sobre tradicin instrumental y tradicin simblica a travs de los ttulos de pertenencia. Tema 3. 31.El derecho de propiedad. El fenmeno de la apropiacin privada y su regulacin jurdica. Evolucin histrica de la institucin. La reaccin contra el feudalismo: revolucin francesa y Cdigos Civiles. El tipo originario de la propiedad romana est representada por un poder de seoro absoluto que rechazaba incluso las servidumbres legales. Este concepto se atena en el derecho clsico cuando surgen limitaciones impuestas por la autoridad. El iusnaturalismo del XVII y XVIII propugna la ilimitacin de la propiedad y de la libertad como afirmacin terica y abstracta. Se define en el Cdigo civil francs como el derecho de gozar y disponer de las cosas de la forma ms absoluta, con tal que no se haga de ella un uso prohibido por las leyes o los reglamentos. Prcticamente la misma definicin se copia en los dems Cdigos Civiles europeos y sudamericanos. La inviolabilidad de la propiedad privada proclamada en el XIX constituy una exigencia de liberacin frente a los gravmenes feudales. En la Revolucin Francesa se reacciona contra la multiplicidad de derechos concurrentes sobre un mismo bien. La propiedad vinculada cede ante la propiedad libre. El binomio libertad propiedad individuales se elevan a la categora de ideales que posibilitan la igualdad social, constituyendo as un reflejo de la libertad poltica conseguida. La finalidad principal radicaba en la libertad individual, mientras que la propiedad vena a constituir un colofn de aquella. El poder econmico solicitaba del legislativo nicamente una garanta de orden, pues el precio de la libertad radicaba en la ausencia de intervensionismo estatal, limitndose el derecho a no entorpecer el libre juego de las fuerzas econmicas. La propiedad vinculada ha de ceder el primado polticoeconmico a la propiedad libre. *.33.Lneas maestras del cdigo civil espaol: propiedad y propiedades especiales. Nuestro Cdigo Civil sigue el ideario y la formulacin textual del francs, sin embargo: Recoge su concepcin liberal pero no incluye en el art. 348 ... de forma absoluta....Incluye un ttulo ad hoc para la regulacin de algunas 3

propiedades especiales, lo que supone la aceptacin por nuestro legislador de la necesidad de considerar la naturaleza de los bienes sobre los que el derecho subjetivo puede recaer. *.34.La consideracin pluralista de la propiedad privada y el planteamiento constitucional. Se reconoce la imposibilidad de reconducir al concepto codificado la variedad de tipos o manifestaciones que la idea de propiedad presenta en nuestros das. Es consecuencia del intervencionismo estatal y la multiplicidad de objetos sobre los que el derecho puede recaer. Joserrand (1938) afirma que se ha de hablar de propiedades, diciendo que el derecho de propiedad es uno de los ms flexibles. El concepto de propiedad no tiene hoy un sentido unvoco. Ello subraya la importancia de sumir el elemento objetivo en el anlisis de la disciplina de la propiedad privada. Es necesario descender a la regulacin jurdica de cada manifestacin de titularidad dominical en concreto. La regulacin normativa del contenido de la propiedad se asienta en la valoracin del significado y naturaleza de los distintos grupos de bienes y no de una predeterminacin de las facultades del propietario conforme a la definicin liberal del dominio. En realidad la esfera de autonoma del propietario ha sido siempre configurada en atencin a la naturaleza del bien objeto de la titularidad dominical y lo que puede resultar ms importante para los efectos que aqu persiguen, en orden al reconocimiento de la apropiacin individual que el legislador ha considerado pertinente al sopesar los diferentes intereses en juego. *.35. Las facultades dominicales. Propiedad privada significa ante todo que el propietario tiene la facultad de excluir a cualesquiera otras personas del uso y utilizacin de cuanto le pertenece. La facultad de exclusin es uno de los fundamentos del sistema del Derecho patrimonial y el punto de partida de sistema de proteccin de la titularidad dominical. Todo propietario puede delimitar materialmente sus fincas: Art. 388: Todo propietario podr cerrar o cercar sus heredades por medio de paredes, zanjas, setos vivos o muertos, o de cualquiera otro modo, sin perjuicio de las servidumbre constituidas sobre las mismas. *.36. La llamada accesin discreta: atribucin y adquisicin de los frutos. Segn la terminologa clsica significa usar, utilizar, modificar o consumir la cosa. Algunos autores, llevados por la exacerbacin dogmtica de la importancia de la posesin, consideran que el goce posesorio debe primar sobre el goce dominical, sin embargo en la inmensa mayora de los supuestos el goce posesorio es simultneo al goce dominical en el sentido del uso y disfrute de los bienes, y tiene su fundamento en el ttulo dominical. La facultad de goce es la manifestacin esencial del conjunto de los poderes del propietario. Los frutos: La accesin discreta: Art. 354: Pertenecen al propietario los frutos civiles, los frutos industriales y los frutos civiles. Art. 353: La propiedad de los bienes da derecho por accesin a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora, natural o artificialmente. Percepcin: Art. 451: ... Se entienden percibidos los frutos naturales e industriales desde que se alzan o separar... Transmisin del ius fruendi: Art. 451: El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos mientras no sea interrumpida legalmente la posesin. TEMA. 4. *.41.Titularidad dominical, limitaciones y lmites.. Extensin vertical: Art. 350: El propietario de un terreno es dueo de su superficie y de lo que est debajo de ella, y puede hacer en l las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan, salvas las servidumbres, y con sujecin a los dispuesto en las leyes sobre Minas y Aguas y en los reglamentos de polica. Este precepto est vaco, pues nunca se ha disfrutado de tales prerrogativas. La jurisprudencia declara que las facultades del propietario respecto de la extensin vertical del dominio no pueden llegar hasta el extremo de evitar intromisiones en el espacio vertical presuntamente exclusivo de aqul que, verdaderamente, no afecten a las legtimas y efectivas expectativas dominicales. *.42.Lmites y limitaciones al poder de goce:. Art. 550: Todo lo concerniente a las servidumbres establecidas para la utilidad pblica o comunal se regir por las leyes y reglamentos especiales que las determinan, y, en su defecto, por las disposiciones del presente ttulo.No se refiere solo a las servidumbres, sino adems a las limitaciones. Es en realidad una temtica de Derecho administrativo. Las relaciones de vecindad.Supuestos regulados en el Cdigo Civil: La Servidumbre natural de aguas: art. 552: Los predios inferiores estn sujetos a recibir las aguas que naturalmente y sin obra del hombre 4

descienden de los predios superiores, as como la tierra o piedra que arrastran en su curso. Ni el dueo del predio inferior puede hacer obras que impidan esta servidumbre, ni el del superior obras que lo agraven. La servidumbre temporal de obras o derecho temporal de paso: art. 569: Si fuere indispensable para construir o reparar algn edificio pasar materiales por predio ajeno, o colocar en l andamios y otros objetos para la obra, el dueo de este predio est obligado a consentirlo, recibiendo la indemnizacin correspondiente al perjuicio que se le irrogue. Luces y vistas: Art. 581: El dueo de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centmetros en cuadro, y en todo caso, con reja de hierro metida en la pared y con red de alambre. Sin embargo, el dueo de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuvieran abiertos los huecos podr cerrarlos si adquiere la medianera, y no se hubiera pactado lo contrario. Tambin podr cubrirlos edificando en su terreno o levantando pared contigua a la que tenga dicho hueco o ventana. Art. 582: No se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones y otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad. Art. 583: Las distancias de que se habla en el artculo anterior se contarn en las vistas rectas desde la lnea exterior de la pared en los huecos en donde los haya, y para las oblicuas desde la lnea de separacin de las dos propiedades. Art. 584: Lo dispuesto en el artculo 582 no es aplicable a los edificios separados por una va pblica. Art. 585: Cuando por cualquier ttulo se hubiese adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueo del predio sirviente no podr edificar a menos de tres metros de distancia, tomndose la medida de la manera indicada en el artculo 583. Recogida de aguas pluviales en su propio fundo: Art. 585: El propietario de un edificio est obligado a construir sus tejados o cubierta de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio pblico, y no sobre el suelo del vecino. Aun cayendo sobre el propio suelo, el propietario est obligado a recoger las aguas de modo que no causen perjuicio al predio contiguo. Inmisiones: Art. 590: Nadie podr construir cerca de una pared ajena o medianera pozos, cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos, depsitos de materias corrosivas, artefactos que se muevan por vapor, o fbricas por s mismas peligrosas o nocivas, sin guardar las distancias prescritas por los reglamentos y usos del lugar, y sin ejecutar las obras de resguardo necesarias, con sujecin, en el modo, a las condiciones que los mismos reglamentos prescriban. A falta de reglamento se tomarn las precauciones que se juzguen necesarias, previo dictamen pericial, a fin de evitar todo dao a las heredades o edificios vecinos. Art. 1.908: Igualmente respondern los propietarios de los daos causados: ... 2 Por los humos excesivos, que sean nocivos a las personas o a las propiedades... 4 Por las emanaciones de cloacas o depsitos de materias infectantes, construidos sin las precauciones adecuadas al lugar en que estuviesen. Ley de Propiedad Horizontal y Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos: prohibicin de desarrollar actividades daosas, inmorales, peligrosas, incmodas o insalubres. Plantaciones:Art. 591: No se podr plantar rboles cerca de una heredad ajena sino a la distancia autorizada por las ordenanzas o la costumbre del lugar, y en su defecto, a la de dos metros de la lnea divisoria de las heredades si la plantacin se hace de rboles altos, y a la de 50 centmetros se la plantacin es de arbustos o rboles bajos. Todo propietario tiene derecho a pedir que se arranquen los rboles que en adelante se plantaren a menor distancia de su heredad. .La medianera.. Es fruto de la utilizacin en comn, entre propietarios de predios vecinos o contiguos, de paredes, cercas o vallados. Art. 572: Se presume la servidumbre de medianera mientras no haya un ttulo, o signo exterior, o prueba en contrario: Existencia de la medianera. 1 en las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto comn de elevacin, 2 en las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en el poblado o en el campo, 3 en las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rsticos.4 En las zanjas o acequias abiertas entre las fincas. Si hay signo exterior en contrario, la existencia de pared, cerca o zanja medianera no determina la medianera, si no que pertenecen exclusivamente al dueo de la finca que tenga a su favor la presuncin fundada en cualquiera de esos signos. Signos exteriores (arts. 573 y 574). Arts. 575 y siguientes. Derechos y obligaciones de los medianeros.Cada propietario de una pared medianera podr usar de ella en proporcin al derecho que tenga en la mancomunidad; podr por tanto edificar apoyando su obra en la pared medianera, o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor, pero sin impedir el uso comn y respectivo de los dems medianeros. Conforme al art 577, el uso de la pared medianera comprende el derecho a elevar o alzar o, por el contrario, a profundizar los cimientos de la pared medianera. La obligacin 5

principal de los medianeros consiste en contribuir en proporcin al derecho de cada uno, a los gastos de reparacin o construccin de los muros o setos medianeros. En caso de elevacin o profundizacin de los cimientos de la pared medianera, el responsable de tales actos habr de indemnizar a los restantes medianeros de los perjuicios que se les ocasionen, aunque sean temporales. Todo propietario puede renunciar a la medianera, salvo que la pared medianera sostenga un edificio suyo. Si quiere derribarlo, puede renunciar a la medianera y sern de su cuenta las reparaciones de los daos causados por el derribo. Todo propietario puede elevar o profundizar la medianera siendo de su cargo la obra y su mantenimiento. En caso de mayor ocupacin, lo ser en el suelo del promotor. En ese caso los otros propietarios pueden adquirir los derechos de medianera pagando proporcionalmente obra y terreno. *.43.Lmites y limitaciones al poder de disposicin. La facultad de disposicin comprende la realizacin de toda suerte de actos jurdicos que tengan transcendencia jurdico real, culminen o no en la prdida de la propia condicin de propietario por parte del disponente. Sern actos dispositivos los que en su virtud el propietario constituye a favor de otra persona cualquier derecho real limitado o de garanta. La facultad de disposicin es la garanta de la libre decisin econmica del propietario, que podr seguir sindolo o dejar de serlo a su libre albedro.* La realizacin de actos dispositivos. El rgimen de la propiedad privada tiene como premisa que el propietario, cuando y como le convenga, puede dejar de serlo, mediante la transmisin de su derecho. Tal derecho de propiedad es susceptible de enajenacin o transmisin por muy debilitado que est. Como regla la facultad de disposicin comprende la realizacin de toda suerte de actos jurdicos que tengan trascendencia jurdicoreal, culminen o no en la prdida de la propia condicin de propietario por parte del disponente. Cuando existe renuncia o abandono del derecho de propiedad de cosas muebles o inmuebles, es susceptible de ocupacin por otra persona. Deben considerarse igualmente dispositivos todos aquellos actos en cuya virtud el propietario, continuando como tal, constituye a favor de otra persona cualquier derecho real limitado, con independencia de que este ltimo otorgue al nuevo titular facultades de goce o disfrute o por el contrario las caractersticas facultades de los titulares de los derechos reales de garanta. * La disposicin como facultad integrada en el derecho subjetivo. La facultad de disposicin manifiesta que el significado fundamental de la propiedad es su valor de cambio en una economa de mercado, permitiendo al propietario intercambiar sus bienes o algunas de las facultades que sobre ellos recaen por otros bienes, o en definitiva por una determinada masa monetaria. Tal facultad de disposicin es la garanta de libre decisin econmica del propietario que podr seguir sindolo o dejar de serlo a su libre albedro, en atencin a la valoracin personal de las condiciones econmicas en que se encuentre. .Las prohibiciones de disponer. Se trata de una serie de supuestos en que el propietario ve constreido su capacidad dispositiva: 1) Prohibiciones legales de disponer: Art. 196.2: ...los herederos no podrn disponer a ttulo gratuito hasta cinco aos despus de la declaracin de fallecimiento. Art. 525: Los derechos de uso y habitacin no se pueden arrendar ni traspasar a otro por ninguna clase de ttulo. Son inalienables algunas facultades del denominado derecho moral del autor. La divisin o segregacin de una finca rstica slo ser vlida cuando no d lugar a parcelas de extensin inferior a la unidad mnima de cultivo (art. 24 Ley 19/1995 de Modernizacin de las Explotaciones Agrarias). Ver legislacin vigente en materia de patrimonio histrico. 2) Prohibiciones voluntarias de disponer: Actos a ttulo gratuito: el Cdigo contempla la nulidad de las disposiciones que contengan prohibiciones perpetuas de enajenar y las temporales que superen los lmites fijados en el art. 781 para las sustituciones fideicomisarias. Jurisprudencialmente las prohibiciones testamentarias de disponer se han de fundar en una causa justa. Actos a ttulo oneroso: como regla carecen de efectos frente a terceros (tienen vetado el acceso al Registro de la Propiedad). El art. 27 del Reglamento Hipotecario: Cuando mediante hipoteca se asegure el cumplimiento de las prohibiciones de disponer, ... , se inscribirn en un solo asiento el acto o contrato que las contenga y la hipoteca que se constituya, y se har constar que se deniega la inscripcin de la prohibicin de disponer. 3) Prohibiciones judiciales de disponer:. As ocurre en los juicios ab intestato, en los casos de rebelda del demandado y en los procedimientos concursales. El fundamento radica en garantizar el patrimonio del demandado en un determinado proceso, o del interesado en un expediente que conlleve prstamos o subvenciones de los distintos organismos administrativos, cuyas condiciones especiales han de garantizarse.

*.44. Los llamados lmites intrnsecos de la propiedad: actos de emulacin y abuso del derecho. Extrnsecos: concurrencia de varios derechos incompatibles en su ilimitado ejercicio . Intrnsecos: reglas derivadas de la propia conformidad del derecho de propiedad con el ejercicio del mismo, requiriendo a su titular que se comporte siguiendo determinados parmetros exigibles con carcter general. En definitiva, el ordenamiento jurdico exige que el derecho de propiedad sea ejercido conforme a su propia funcin y significado, vetando su ejercicio de manera desorbitada o contraria a los parmetros de conducta socialmente asumidos. Tal delimitacin de la existencia de los poderes y facultades del propietario se lleva a cabo por el O.J, acudiendo a una serie de conceptos jurdicos indeterminados que han acabado por normativizarse. .Los actos de emulacin. Precedente del desarrollo del abuso del derecho. Se formulaba en los siglos medievales por Cino Da Pistoia. Se trataba de erradicar el ejercicio de facultades dominicales sin ms fundamento que causar dao o molestias al vecino. El precedente de la admisibilidad y desarrollo del abuso del derecho lo represent la teora de los actos de emulacin, formulada en el medievo. Se trataba de erradicar y declarar contrarias a derecho aquellas conductas del propietario que, aunque asentadas en el desarrollo y ejercicio den las facultades dominicales, no tenan otro fundamento que el de causar dao o molestar al vecino. .El abuso del derecho. El art. 7.2 del CC establece que: La Ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo. Todo acto u omisin que por la intencin de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los lmites normales del ejercicio de un derecho, con dao para tercero, dar lugar a la correspondiente indemnizacin y a la adopcin de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso. La ilegitimidad del abuso del derecho tiene carcter general y es de observancia en cualquiera de las disciplinas jurdicas . Requisitos de aplicacin del abuso del derecho: 1.Actuacin u omisin del carcter abusivo: que se deducir de la actitud subjetiva del titular del derecho o bien a razones de carcter objetivo en su ejercicio, con o sin mala fe del titular. Se requiere que el acto u omisin del titular sobrepase manifiestamente los lmites normales del ejercicio de su derecho. El precepto no requiere que el sujeto acte malvolamente o de forma consciente y deliberada. 2.Consecuencia daosa para un tercero, cuya existencia concreta y efectiva habr de probarse y cuantificarse. El dao puede consistir tanto en la aparicin de consecuencias imprevistas para el tercero cuanto en la agravacin de la situacin jurdica en que ste se encuentre, segn que exista o no una previa relacin jurdica entre el agente del ejercicio abusivo y el tercero. Acaecido el supuesto de hecho establecido en la norma, la vctima podr solicitar la correspondiente indemnizacin de daos y perjuicios y la adopcin de medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso. Acaecido el abuso o supuesto de hecho, la vctima del dao podr solicitar la indemnizacin de daos y perjuicios de una parte y la reclamacin de medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso. Expansin y retroceso del abuso del derecho. La ilegitimidad del abuso del derecho tiene carcter general y es de observancia en cualesquiera disciplinas jurdicas. El TS asevera que la prohibicin del abuso del derecho es un recurso tcnico que debe aplicarse con especial cuidado, atendiendo a las circunstancias de hecho y procurando la acreditacin de los presupuestos de aplicacin. No es raro que las resoluciones judiciales resaltan que el principio del abuso del derecho slo entra en juego cuando no hay norma concreta aplicable al supuesto debatido, requiriendo que el inters daado no est protegido por una prerrogativa jurdica o goce de proteccin determinada. *.45.La funcin social de la propiedad. El reconocimiento constitucional de la propiedad privada delimitada por la funcin social. Art. 33.2 CE: 1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia. 2. La funcin social de estos derechos delimitar su contenido, de acuerdo con las leyes. En trminos constitucionales el derecho a la propiedad privada no alcanza el rango de derecho fundamental que deba ser regulado solo por ley orgnica y que vulnerado y agotados los recursos ordinarios pueda recabar la tutela del TC. En ella se parte de la base de admitir la propiedad privada, la libertad de empresa y la economa de mercado, esto es la libre iniciativa privada. El art 349 del CC dice: nadie podr ser privado de sus bienes o derechos sino por causa justificada de utilidad pblica o inters social, mediante la correspondiente indemnizacin. .La falta de reconocimiento de la propiedad como derechos fundamental. El art 53 de la CE justifica claramente por qu los derechos comprendidos en el capitulo 2 aparecen divididos en dos secciones: 1 de los derechos fundamentales y libertades pblicas, y 2 de los derechos y deberes de los ciudadanos. Tales derechos se encuentran plenamente garantizados constitucionalmente. Tambin segn el art 7

53.2 de la CE los derechos fundamentales gozan de una peculiar garanta constitucional. Su reconocimiento y respeto puede ejercitarse ante los tribunales ordinarios por un procedimiento basado en los principios de preferencia y sumariedad. En el caso de que cualquiera de los derechos fundamentales haya sido conculcado o vulnerado en cualquier proceso judicial, una vez agotado los recursos judiciales ordinarios, su titular podr recabar la tutela del TC a travs del recurso de amparo. .La funcin social de la propiedad como concepto jurdico indeterminado. La expresin funcin social es un concepto jurdico indeterminado y sin valor tcnico. No todas las categoras de bienes tienen la misma significacin social e importancia econmica, de lo que se deduce que no cabe predicar la existencia de una funcin social de la propiedad de carcter unitario, aplicable al rgimen jurdico de todos los bienes que son susceptibles de apropiacin privada. La CE expresa en el art 33.2 que ser la legislacin ordinaria la que determine el contenido de la propiedad privada conforme a la funcin social de la propiedad. TEMA.5. *.51.La Ocupacin, Supuestos de hecho y adquisicin originaria de la propiedad. Es la forma ms primaria e intuitiva de apoderarse de algo que nadie tiene bajo su dominio y que puede ser objeto de libre apropiacin. Se encuentra regulada en el art. 610 CC: Se adquieren por la ocupacin los bienes apropiables por su naturaleza que carecen de dueo, como los animales que son objeto de la caza y pesca, el tesoro oculto y las cosas muebles abandonadas. Para que tenga lugar la ocupacin (adems de la idoneidad de los bienes sobre los que recaiga, se requiere: Aprehensin material efectiva de la cosa, y nimo o intencin de hacerla objeto de su propiedad por parte del ocupante: nimo de apropiacin. Carencia de dueo: por no haberlo tenido nunca (caza), por haber sido abandonada o por ser tesoros ocultos (que fueron escondidos de tal forma que impidieron su transmisin a sus sucesores). Para llevar a cabo la ocupacin de algo no se requiere capacidad de obrar, ya que se considera que el acto jurdico en que consiste la ocupacin puede ser ejecutado por cualquier persona que tenga aptitud psquica suficiente para llevar a trmino la apropiacin o aprehensin material de la cosa, aunque se trate de un menor o un incapacitado. La inexistencia de dueo puede deberse a circunstancias diversas: puede tratarse de bienes vacantes que no han tenido nunca dueo. Pueden ocuparse igualmente los bienes que an habiendo tenido dueo, dejan de tenerlo por haberlos ste abandonado, lo cual puede legtimamente ser objeto de apropiacin. Igualmente se consideran nullius, hasta su afloramiento, los tesoros ocultos, cuyos dueos lo fueron hasta el extremo de que mediante sus actos provocaron que dichos bienes no pudieran transmitirse a sus sucesores. Existen algunas exclusiones a la ocupacin: por ejemplo, segn la Ley 89/1962, de 24 de diciembre, de Patrimonio del Estado atribuye la titularidad de los inmuebles vacantes (los que no tienen dueo) o a los abandonados por sus dueos, directamente al Estado (art. 21). Pero si hay un poseedor con posesin superior a un ao, el Estado habr de ejercer la accin interdictal para evitar o interrumpir la prescripcin adquisitiva. Las CCAA carecen de competencia para ocupar ex lege autonmica los inmuebles vacantes. Los particulares no pueden ocupar pero si usucapir a su favor los derechos patrimoniales del Estado (art. 25 de la LPE). Tambin estn excluidos de la ocupacin: Los valores, dinero y bienes muebles constituidos en depsito en sociedades de crdito o entidades financieras (cuando no se hayan producido respecto de los mismos actuaciones que impliquen el derecho de propiedad (LGP) . Los buques y aeronaves abandonados o perdidos. *.52.Cualidades de los bienes susceptibles de ocupacin. Si las cosas abandonadas stricto sensu legalmente pueden ocuparse, por el contrario, no son susceptibles de apropiacin las cosas perdidas, ni las cosas abandonadas de forma necesaria o involuntaria. Los arts. 615 y 616 CC regulan con suficiente detalle la suerte de las cosas perdidas: Art 615: El que encontrare una cosa mueble, que no sea tesoro, deber restituirla a su anterior poseedor y si no fuera conocido consignarla en el Ayuntamiento del lugar donde se hall. El Alcalde publicar el hallazgo dos domingos consecutivos. Si la cosa no pudiere conservarse sin deterioro o sin hacer gastos que disminuyan notablemente su valor, se vender en pblica subasta pasados 8 das desde el segundo anuncio sin haberse presentado el dueo, y se depositar su precio. Pasado dos aos sin presentacin del dueo, se adjudicar la cosa encontrada o su valor al que la hubiese hallado. Tanto ste como el propietario estarn obligados a satisfacer los gastos. El art 616 : Si el propietario reclama la cosa,: deber pagar al que lo hubiera hallado el 10% del valor o si pasa de 12 , el 5%. La adquisicin en propiedad de la cosa se produce de forma originaria a favor del hallador por el abandono consciente o no realizado por el anterior propietario. 8

*.53. Regulacin del tesoro oculto. Art. 352 CC: Se entiende por tesoro, para los efectos de esta ley, el depsito oculto e ignorado de dinero, alhajas u otros objetos preciosos, cuya legtima pertenencia no conste. Se exige: Carcter mobiliario y valioso de los bienes ocultos. Depsito oculto e ignorado durante un periodo de tiempo que impida saber quien sea su actual dueo. Falta de legtimo dueo. Reglas de atribucin: Art. 351.1,2: El tesoro oculto pertenece al dueo del terreno en que se hallare, no obstante, si quien descubre o halla el tesoro lo hace por casualidad y es persona diferente al dueo del terreno, la mitad se aplicar al descubridor. La doctrina actual se inclina a la copropiedad, de tal forma que ninguno tiene derecho de crdito frente al otro. En segundo lugar, si el descubrimiento se lleva a cabo por una persona en propiedad ajena, sus efectos son los mismos que si tal propiedad corresponde al Estado o a cualesquiera otras corporaciones pblicas. Si el tesoro es descubierto por su propio dueo, ste le pertenece en exclusividad. Tambin el art 1.632 CC dice: El enfiteuta tiene los mismos derechos que corresponderan al propietario en los tesoros y minas que se descubran en la finca enfitutica. Art. 471: El usufructuario ... Respecto de los tesoros que se hallaren en la finca ser considerado como extrao. Cualquier poseedor o usuario de la finca debe ser considerado tercero a efectos de atribucin de los tesoros ocultos. Si bien el CC requiere que el tesoro sea descubierto por casualidad, por azar o fortuna, con ocasin de tareas o actividades que no se encuentren dirigidas a la bsqueda del posible tesoro. El CC en su art. 351.3, expone: Si los efectos descubiertos fueran interesantes para las ciencias o las artes, podr el Estado adquirirlos por su justo precio, que se distribuir en conformidad a lo declarado. Si bien la Legislacin posterior declara inaplicable el art. 351 para los objetos de inters histrico, paleontolgico, arqueolgico, etnogrfico, cientfico o tcnico. Conforme a la Ley 16/19885, de 25 de junio, de Patrimonio Histrico: Los referidos bienes se califican como de dominio pblico. La indemnizacin ser de la mitad de su valor de tasacin legal y se distribuirn por partes iguales entre el dueo del terreno y el descubridor. El descubridor est obligado a comunicar el descubrimiento a la administracin competente, de no hacerlo perdern el derecho al premio. *.54. Caza y pesca como formas de ocupacin El CC se limita a afirmar que el derecho de caza y pesca se rige por leyes especiales, Art. 611. Con alcance nacional (las de las CCAA son innumerables) se mencionan: Caza: Ley de 4 de abril de 1970 y Reglamento 506/1971 Pesca fluvial: Ley de 20 de febrero de 1942 y Ley de 31 de mayo de 1966 .Pesca martima: DL de 19 de enero de 1928 y Ley de 8 de abril ce 1967. En caza y pesca basta con que las piezas hayan sido abatidas o atrapadas, a travs del instrumental propio de cada una de las suertes, aunque todava no haya llegado a aprehenderlas material y efectivamente, para considerarlas como propias del cazador o pescador. *.55. Cosas muebles perdidas y animales escapados. El CC considera en su art 465: Los animales fieros slo se poseen mientras se hallen en nuestro poder; los domesticados o amansados se asimilan a los mansos o domsticos, si conservan la costumbre de volver a la casa del poseedor. Por su parte en materia de ocupacin, Art. 612: El propietario de un enjambre de abejas tendr el derecho a perseguirlo sobre el fundo ajeno, indemnizando al poseedor de ste el dao causado. Si estuviere cercado, necesitar el consentimiento del dueo para penetrar en l. Cuando el propietario no haya perseguido o deje de perseguir el enjambre dos das consecutivos, podr el poseedor de la finca ocuparlo o retenerlo. El propietario de animales amansados podr tambin reclamarlos dentro de veinte das, a contar desde su ocupacin por otro. Pasado este trmino, pertenecern al que los haya cogido y conservado. Art. 613: Las palomas, conejos y peces, que de su respectivo criadero pasaren a otro perteneciente a distinto dueo, sern propiedad de ste, siempre que no hayan sido atrados por medio de algn artificio o fraude. TEMA.6. *.61.La Accesin. Concepto.Es un modo de adquirir la propiedad de las cosas accesorias. Art. 353: La propiedad de los bienes da derecho por accesin a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora, natural o artificialmente. Supone la atraccin o absorcin de una cosa accesoria por otra de mayor valor o principal que otorga al propietario de esta ltima la facultad de apropiarse de ella. (La cosa accesoria sigue la suerte de la principal). Constituye por tanto un modo de adquirir la propiedad de las cosas accesorias. *.62.Accesin de inmueble a inmueble: Bajo tal denominacin suelen estudiarse los cuatro supuestos de 9

incrementos fluviales como casos de accesin a favor de los predios a causa de la aportacin de las aguas o de las crecidas de los rios. El art. 8 Ley de Aguas 29/85 dice: Las situaciones jurdicas derivadas de las modificaciones naturales de los cauces se regirn por lo dispuesto en la legislacin civil. En cuanto a las modificaciones que se originen por las obras legalmente autorizadas se estar a lo establecido en la concesin o autorizacin correspondiente. En cambio si las modificaciones en la extensin de las fincas de los territorios ribereos tuvieran lugar a consecuencia de la intervencin humana, se estar a lo establecido en la concesin o autorizacin correspondiente. Aluvin: Se denominan terrenos de aluvin los que quedan al descubierto despus de las avenidas de agua. Tal efecto consiste en el incremento que pueden sufrir los terrenos ribereos de los rios a consecuencia del depsito de los distintos materiales que puedan portar o arrastrar las aguas. El art 366 CC; Pertenece a los dueos de las heredades confinantes con las riberas de los ros el acrecentamiento que aqullas reciben paulatinamente por efecto de la corriente de las aguas Art. 367: Los dueos de las heredades confinantes con estanques o lagunas no adquieren el terreno descubierto por la disminucin natural de las aguas, ni pierden el que stas inundan en las crecidas extraordinarias. Avulsin: Esto implica una extraordinaria avenida de aguas que violentamente provoque de forma brusca e irrefrenable la separacin o extirpacin de un trozo de terreno o arbolado de una finca para aguas abajo. Depositarlos en otra finca de distinto dueo. El CC en su art. 368 Cuando la corriente de un ro, arroyo o torrente segrega de una heredad de su ribera una porcin conocida de terreno y lo transporta a otra heredad, el dueo de la finca a que perteneca la parte segregada conserva la propiedad de sta. Art. 369: Los rboles arrancados y transportados por la corriente de las aguas pertenecen al propietario del terreno a donde vayan a parar, si no los reclaman dentro de un mes los antiguos dueos. Si stos la reclaman, debern abonar los gastos ocasionados en recogerlos y ponerlos en lugar seguro. Mutacin del cauce (cauce abandonado):Las aguas de un rio varan su curso, se desvan del terreno que hasta entonces ocupaban pasando a anegar otras tierras. El CC regula la mutacin del cauce en el art. 370: Los cauces de los ros, que quedan abandonados por variar naturalmente el curso de las aguas, pertenecen a los dueos de los terrenos ribereos en toda la longitud respectiva a cada uno. Si el cauce abandonado separaba heredades de distintos dueos, la nueva lnea divisoria correr equidistante de unas y de otras. Art. 372: Cuando en un ro navegable y flotable, variando naturalmente de direccin, se abre un nuevo cauce en heredad privada, este cauce entrar en el dominio pblico. El dueo de la heredad recobrar siempre que las aguas vuelvan a dejarlo en seco, ya naturalmente, ya por trabajos legalmente autorizados al afecto. Formacin de isla: El art 371 precepta: Las islas que se forman en los mares adyacentes a las costas de Espaa y en los ros navegables y flotables, pertenecen al Estado . Art. 373: Las islas que por sucesiva acumulacin de arrastres superiores se van formando en los ros, pertenecen a los dueos de las mrgenes u orillas ms cercanas a cada una, o a los de ambas mrgenes si la isla se hallase en medio del ro, dividindose entonces longitudinalmente por mitad. Si una sola isla as formada distase de una margen ms que de otra, ser por completo dueo de ella el de la margen ms cercana..Art. 374; Cuando se divide en brazos la corriente del ro, dejando aislada una heredad o parte de ella, el dueo de la misma conserva su propiedad. Igualmente la conserva si queda separada de la heredad por la corriente una porcin de terreno. *.63.La accesin de mueble a inmueble: diversos supuestos. Principio general: Art. 358: Lo edificado, plantado o sembrado en predios ajenos, y las mejoras o reparaciones hechas en ellos, pertenecen al dueo de los mismos con sujecin a lo que se dispone en los artculos siguientes. O sea, lo principal es el suelo y lo accesorio la construccin. Art. 359: Todas las obras, siembras y plantaciones se presumen hechas por el propietario y a su costa, mientras no se pruebe lo contrario. Supuestos: Suelo propio y materiales ajenos: Art. 360: El propietario del suelo que hiciera en l, por s o por otro, plantaciones, construcciones u obras con materiales ajenos, debe abonar su valor; y, si hubiere obrado de mala fe, estar adems obligado al resarcimiento de daos y perjuicios. El dueo de los materiales tendr derecho a retirarlos slo en el caso de que pueda hacerlo sin menoscabo de la obra construida, o sin que por ello perezcan las plantaciones, construcciones y obras ejecutadas. Si puede hacerse la separacin, no hay cuestin, a cada uno lo suyo. Materiales propios y suelo ajeno: Actuacin con mala fe: Art. 362: El que edifica, planta o siembra de mala fe en terreno ajeno, pierde lo edificado, plantado o sembrado sin derecho a indemnizacin. Art. 363: El dueo del terreno en que se haya edificado, plantado o sembrado con mala fe puede exigir la demolicin de la obra o que se arranque la plantacin y siembra, reponiendo las cosas a su estado primitivo a costa del que 10

edific, plant o sembr. Actuacin con buena fe: Art. 361: El dueo del terreno en que se edificare, sembrare o plantare de buena fe, tendr derecho a hacer suya la obra, siembra o plantacin previa la indemnizacin establecida en los artculos 453 y 454, o a obligar al que fabric o plant a pagarle el precio del terreno, y al que sembr, la renta correspondiente. Concurrencia de mala fe o mala fe recproca: los derechos de uno y otro sern los mismos que tendran si hubiesen procedido ambos de buena fe (art. 364). Hay mala fe por parte del dueo siempre que se hubiera ejecutado a su vista, ciencia y paciencia, sin oponerse. Suelo ajeno y materiales ajenos. Aqu se requiere considerar la presencia de tres protagonistas: el dueo del suelo, el dueo de los materiales y quien lleva a cabo el acto de edificacin. En principio el dueo del suelo en virtud de la accesin hace suyos los materiales objeto de incorporacin al inmueble. Pero el art 365.1 del CC lo convierte en deudor subsidiario del valor de los materiales frente al dueo de los mismos que no haya actuado de mala fe. Si el incorporante ha actuado de mala fe, el art 365.2 se remite al art 363 en cuya virtud el dominus soli puede exigir la reposicin del inmueble al estado en que se encontraba antes de haberse llevado a cabo el acto de incorporacin. *.64.La accesin invertida o construccin extralimitada. Habiendo sido construido el edificio principalmente en terreno propio y siendo indivisible, la directa aplicacin del art. 361 se considera inadecuada. La jurisprudencia considera que se ha de responder aplicando los principios del conjunto de preceptos sobre la accesin. Se considera que lo principal es el edificio y lo accesorio el suelo. El suelo ajeno parcialmente utilizado accede al dueo de la edificacin, si bien con la obligacin de abonar su valor al dueo de aqul. El suelo ajeno parcialmente utilizado accede al dueo de la edificacin, si bien con la obliegacin de abonar su valor al dueo de aqul. Es decir en el caso de accesin invertida la solucin segunda del art. 361: quien edific o plant pague el precio del terreno ajeno utilizado. Requisitos: Que el edificio en su conjunto tenga un valor econmico superior al valor del suelo invadido. Que el edificio se haya construido en suelo propio del constructor y, en parte, en suelo ajeno y colindante y con extensin invadida no superior a la propia. Falta de oposicin del propietario invadido durante la fase inicial de la construccin. Que las dos partes del suelo formen con el edificio un todo indivisible. Que haya buena fe por parte del constructor o incorporante. Inexistencia de relaciones contractuales entre constructor y dueo del suelo parcialmente invadido. Efectos: Adquisicin por el constructor de la propiedad del terreno invadido. Nacimiento a favor del dueo del terreno de un derecho de crdito : la obtencin del valor del terreno del que se ha visto privado. La jurisprudencia tiende a incluir adems del valor de mercado del terreno ocupado los daos y perjuicios (que pudieran ser todos el quebranto o menos cabo patrimonial que repercuta sobre el resto de la finca a causa de la segregacin producida). *.65.Accesin de mueble a mueble: Unin: Art. 375: Cuando dos cosas muebles, pertenecientes a distintos dueos, se unen de tal manera que vienen a formar una sola sin que intervenga mala fe, el propietario de la principal adquiere la accesoria, indemnizando su valor al anterior dueo. Art. 376: Se reputa principal, entre dos cosas incorporadas, aquella a que se ha unido otra por adorno, o para su uso o perfeccin. Art. 377.1: Si no puede determinarse por la regla del artculo anterior cul de las dos cosas incorporadas es la principal, se reputar tal el objeto de ms valor, y entre dos objetos de igual valor, el de mayor volumen.. Ello supuesto, la atribucin de la propiedad de la cosa resultante depende naturalmente de la actitud o disposicin con que haya actuado el responsable de la unin. Si la unin se produce sin intervencin de mala fe por parte de los dueos de las cosas unidas o con aquiescencia de ambos art 379.3, el propietario de la principal adquiere por accesin, la accesoria, indemnizando su valor al dueo de sta, art 375. . Si hay mala fe por parte del dueo de la cosa principal, el de la accesoria tiene el derecho a optar entre que aqul le pague su valor o que la cosa de su pertenencia se separe aunque haya que destruir la principal, indemnizando en ambos casos. Si quien acta de mala fe es el dueo de la cosa accesoria: pierde la cosa incorporada y tiene la obligacin de indemnizar al propietario de la principal los perjuicios que haya sufrido. Mezcla o confusin: Regula el CC el hecho de que se produzca la mixtura de cosas pertenecientes a diferentes dueos de forma que no resulten separables. La accesin solo se producir cuando el responsable de la mezcla obrara de mala fe: art. 382.2: si el que hizo la mezcla o confusin obr de mala fe, perder la cosa de su pertenencia mezclada o confundida, adems de quedar obligado a la indemnizacin de los perjuicios causados al dueo de la cosa con que hizo la mezcla. Se producir una copropiedad sobre la masa comn resultante de la mezcla 11

cuando se hace voluntariamente por parte de todos los dueos, cuando se produce casualmente o a consecuencia del acto de un tercero o cuando se obre de buena fe por parte de uno de los dueos. Especificacin: La especificacin presupone que una persona, mediante su trabajo o esfuerzo, modifica o transforma un cosa mueble perteneciente a otra persona, dando lugar a la creacin de una nueva especie, radical o esencialmente distinta de la cosa matriz. Art. 383: El que de buena fe emple materia ajena en todo o en parte para formar una obra de nueva especie, har suya la obra, indemnizando el valor de la materia al dueo de sta. Si sta es ms preciosa que la obre en que se emple o superior valor, el dueo de ella, podr , a su eleccin, quedarse con al nueva especie, previa indemnizacin del valor de la obra o pedir indemnizacin de la materia. Si en la formacin de la nueva especie intervino mala fe, el dueo de la materia tiene el derecho de quedarse con la obra sin pagar nada al autor, o de exigir de ste que le indemnice el valor de la materia y los perjuicios que se le hayan seguido. Art. 377.2: En la pintura y escultura, en los escritos, impresos, grabados y litografas, se considerar accesoria la tabla, el metal, la piedra, el lienzo, el papel o el pergamino. Actividad realizada de buena fe: Si la materia utilizada tuviere mayor valor o fuere ms preciosa que la obra resultante, el CC opta por atribuir al propietario de la materia la facultad de optar por: quedarse con la nueva especie, previa indemnizacin del valor de la obra o pedir indemnizacin de la materia. Si la obra ejecutada tuviere mayor valor que la materia utilizada, el especificante har suya la obra, indemnizando el valor de la materia al dueo de sta. Actividad realizada de mala fe: En tal caso el dueo de la materia tiene el derecho de quedarse con la obra sin pagar nada al autor, o de exigir de ste que le indemnice el valor de la materia y los perjuicios ocasionados. TEMA.7. *.71.Transcurso del tiempo y trfico jurdico: prescripcin y usucapin. La falta del ejercicio de un derecho puede conllevar a su prescripcin o caducidad, y al contrario la continuidad posesoria puede comportar la adquisicin de la cosa. Usucapio = adquisicin mediante el uso. La funcin propia de la usucapin es la de ser un modo de llegar a adquirir el dominio y los derechos reales. El trmino usucapin no es utilizado por el Cdigo Civil: Art. 609: ... Pueden tambin adquirirse por medio de la prescripcin. Art. 1.930: Por la prescripcin se adquieren, de la manera y condiciones determinadas en la ley, el dominio y dems derechos reales... A lo largo del articulado del CC , no se utiliza el trmino usucapin, utilizndose el sustantivo prescripcin tanto para identificar a la prescripcin cuanto a la usucapin. La doctrina y la jurisprudencia establecen una ntida separacin entre la usucapin y la prescripcin. La tcnica del Cdigo Civil obliga a hablar de: Prescripcin. Prescripcin adquisitiva = usucapin. Culminado el proceso de usucapin, el poseedor adquiere la propiedad o cualquiera de los derechos reales posebles de forma originaria y no por transmisin del titular anterior. El fundamento (objetivo) de la usucapin radica en el principio de seguridad: la determinacin de la propiedad y de los derechos reales no pueden generar incertidumbre de forma indefinida. Prescripcin: Usucapin ordinaria: Art. 1.955.1: El dominio de los bienes muebles se prescribe por la posesin no interrumpida de tres aos con buena fe. Art. 1.957: El dominio y dems derecho reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesin durante diez aos entre presentes y veinte entre ausentes, con buena fe y justo ttulo. Usucapin extraordinaria: Art. 1.955.2: El dominio de los bienes muebles se prescribe por la posesin no interrumpida de seis aos, sin necesidad de ninguna otra condicin. Art. 1.959: Se prescriben tambin el dominio y dems derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesin no interrumpida durante treinta aos, sin necesidad de ttulo ni de buena fe, y sin distincin entre presentes y ausentes, salvo la excepcin determinada en el art. 539 (las servidumbres continuas no aparentes y las discontinuas slo podrn adquirirse en virtud de ttulo). *.72. Concepto y clases de usucapin. La razn de distinguir entre usucapin extraordinaria y ordinaria consiste en el acortamiento de los plazos previstos para esta ltima cuando, adems de la posesin, concurren los requisitos de buena fe y justo ttulo en el poseedor usucapiente. *.73.Sujetos y objeto. Sujetos: Nuestro CC no exige una particular capacidad para adquirir bienes y derechos a travs de la usucapin, limitndose el art 1931 a establecer: Pueden adquirir bienes o derechos por medio de la prescripcin las personas capaces para adquirirlos por los dems medios legtimos. Art 443, los menores e incapacitados pueden adquirir la posesin de las cosas, pero necesitan la asistencia de sus representantes legtimos para usar de los derechos que de la posesin nazcan a su favor. Art. 1.932: Los 12

derechos y acciones se extinguen por la prescripcin en perjuicio de toda clase de personas, inclusas las jurdicas, en los trminos prevenidos por la ley. Queda siempre a salvo a las personas impedidas de administrar sus bienes el derecho para reclamar contra sus representantes legtimos, cuya negligencia hubiese sido causa de la prescripcin. Art. 1.933: La prescripcin ganada por un copropietario o comunero aprovecha a los dems. El precepto aborda exclusivamente las relaciones entre la comunidad y la copropiedad frente al tercero cuyo bien o derecho ha sido usucapido por uno de los miembros de la comunidad y establece la regla del beneficio de la comunidad. Objeto: Dado que la usucapin continuada constituye el presupuesto bsico e ineludible de la usucapin, resulta obvio concluir que la usucapin debe recaer sobre el dominio o los derechos reales incidentes sobre la cosa objeto de posesin por parte del usucapiente. En tal sentido, segn el art 1.936: Son susceptibles de prescripcin todas las cosas que estn en el comercio de los hombres. Cosas se ha de entender adems como derechos reales posebles recayentes sobre tales cosas. As pues, excluidas las cosas extra commercium, en principio la propiedad recayente sobre cualesquiera bienes es susceptible de ser adquirida mediante usucapin. Respecto a los restantes reales limitados: Usufructo: art. 468: El usufructo se constituye por la ley, por la voluntad de los particulares manifestada en actos entre vivos o en ltima voluntad, y por prescripcin. Servidumbres continuas y aparentes: art. 539 contrariu sensu. Derecho de uso y habitacin: art. 468 y 528. Usucapibles en aplicacin de las reglas para la servidumbre. Censos: son usucapibles en aplicacin de las reglas generales. Derecho de prenda ordinaria: es usucapible en cuanto poseible. La usucapin no puede ser objeto de obligaciones. La condicin de arrendatario o la renta vitalicia no pueden conseguirse ni defenderse a travs de la usucapin. *.74.Posesin y transcurso del tiempo como requisitos generales. (Posesin en concepto de dueo): Art. 1.941: La posesin ha de ser en concepto de dueo, pblica, pacfica y no interrumpida. El CC exige que el poseedor que pretenda usucapir se comporte inequvocamente como titular del dominio o de cualquier otro derecho real poseble y lo reitera por activa y por pasiva. Art. 447: Slo la posesin que se adquiere y se disfruta en concepto de dueo puede servir de ttulo para adquirir el dominio. Art. 1.942: No aprovechan para la posesin los actos de carcter posesorio, ejecutados en virtud de licencia o por mera tolerancia del dueo. Art. 444: Los actos meramente tolerados, y los ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de una cosa, o con violencia no afectan a la posesin. (Posesin pacfica): Art. 441: En ningn caso puede adquirirse violentamente la posesin mientras exista un poseedor que se oponga a ello... Art. 1.956: Las cosas muebles hurtadas o robadas no podrn ser prescritas por los que las hurtaron o robaron, ni por los cmplices o encubridores, a no haber prescrito el delito o falta, o su pena, y la accin para exigir la responsabilidad civil, nacida del delito o falta. De lo anterior se ha de afirmar: El poseedor se ha de comportar como dueo o titular del derecho real de que se trate. La posesin ha de ser pblica: si es clandestina u oculta es irrelevante a efectos de usucapin. La posesin ha de ser pacfica: lo que supone que no puede haberse obtenido de forma violenta o que durante el perodo posesorio no haya oposicin por parte del verdadero propietario. La posesin ha de ser continuada e ininterrumpida: no se ha de producir ningn acto de interrupcin de la posesin, pues dejara de correr el plazo prescriptivo del usucapiente. Art. 1.943: La posesin se interrumpe, para los efectos de la prescripcin, natural o civilmente Art. 1.944: Se interrumpe naturalmente la posesin cuando por cualquier causa se cesa en ella por ms de un ao. Art. 1.945: La interrupcin civil se produce por la citacin judicial hecha al poseedor, aunque sea mandato de Juez incompetente. Art. 1.946: Se considerar no hecha y dejar de producir interrupcin la citacin judicial: 1 Si fuera nula por falta de solemnidades legales, 2 Si el actor desistiere de la demanda o dejare caducar la instancia y 3 Si el poseedor fuere absuelto de la demanda. Art. 1.947: Tambin se produce interrupcin civil por el acto de conciliacin, siempre que dentro de dos meses de celebrado se presente ante el Juez la demanda sobre posesin o dominio de la cosa cuestionada. Art. 1.948: Cualquier reconocimiento expreso o tcito que el poseedor hiciere del derecho del dueo interrumpe asimismo la posesin. *.75.Buena fe y justo ttulo como requisitos particulares de la usucapin ordinaria. El art 1.940 establece: Para la prescripcin ordinaria del dominio y dems derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo ttulo por el tiempo determinado por la ley. Buena Fe: Art. 1.950: La buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibi la cosa era dueo de ella, y poda transmitir su dominio.Art. 433: Se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su ttulo o modo de 13

adquirir exista vicio que lo invalide.Art. 434: La buena fe se presume siempre, y al que afirma la mala fe de un poseedor corresponde la prueba. El poseedor usucapiente ha de considerarse a s mismo dueo de la cosa o titular del derecho real de que se trate; para lo que se han de dar estas circunstancias: Que el usucapiente adquiri de quien tena facultades transmisivas suficientes. Que el acto o ttulo transmisivo pueda ser considerado vlido. Se necesita poseer las cosas con buena fe por el tiempo determinado por la ley, lo que se deduce del art. 435: La posesin adquirida de buena fe no pierde este carcter sino en el caso y desde el momento en que existan actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente. Justo ttulo: Art. 1.953: El ttulo para la prescripcin ha de ser verdadero y vlido. Art. 1.954: El justo ttulo debe probarse; no se presume nunca. Art. 1.952: Entindase por justo ttulo el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripcin se trate. Jurisprudencialmente se entiende (a efectos de usucapin) como ttulos vlidos los contratos afectos por alguna causa de anulabilidad, rescisin, resolucin o revocacin. No son ttulos hbiles los afectos por alguna causa de nulidad. Para el CC, entendindose por justo ttulo el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripcin se trate. TEMA.8. *.81.La proteccin de la titularidad dominical.La accin reivindicatoria. Funcin, requisitos y efectos. Reivindicar es reclamar la propiedad de algo que otro detenta o posee sin ttulo para ello. Art. 348: La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin ms limitaciones que las establecidas en las leyes. Si como regla general el propietario cuenta a su favor con las facultades de goce y de exclusin, es obvio que la garanta de tales facultades exige dotarle de prerrogativas procesales para hacerlas efectivas, evitando la inoperancia de tales facultades. El CC se limita a establecer que el propietario tiene accin contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla, art 348,2. Requisitos: La jurisprudencia ha desarrollado el alcance, la extensin y los requisitos del ejercicio de la accin reivindicatoria. Su ejercicio presupone la concurrencia de: Dominio del actor sobre la cosa: el reivindicante debe acreditar: Ser dueo de la cosa (ver art. 464 leccin 5 y art. 38 LH) . Haber sido privado ilegalmente de la posesin efectiva . Identificacin de la cosa: la cosa reclamada debe ser exactamente aquella que pertenece al propietario o una indemnizacin. Falta de derecho del poseedor o detentador sobre la cosa: cuando el demandado justifique su posesin o se oponga a la accin reivindicatoria basndose en otro ttulo dominical es necesario que el reivindicante solicite la declaracin de nulidad del ttulo que se le oponga. El efecto del ejercicio de la accin reivindicatoria es la restitucin de la cosa a su legtimo dueo (al reivindicante). La accin reivindicatoria prescribe: Inmuebles: art. 1.963: Las acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben a los treinta aos. Entindese esta disposicin sin perjuicio de los establecido para la adquisicin del dominio o derechos reales por prescripcin. Muebles: art. 1.962: Las acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben a los seis aos de perdida de la posesin, salvo que el poseedor haya ganado por menos trmino el dominio, conforme al artculo 1.955, y excepto los casos de extravo y venta pblica, y los de hurto o robo, en que se estar a lo dispuesto en el prrafo tercero del mismo artculo citado... art. 1.955: El dominio de los bienes muebles se prescribe por la posesin no interrumpida de tres aos con buena fe. Tambin se prescribe el dominio de las cosas muebles por la posesin no interrumpida de seis aos, sin necesidad de ninguna otra condicin... La jurisprudencia, apoyndose en el art. 348, admite la accin declarativa del dominio cuyo objeto sera el reconocimiento de la titularidad dominical sea reconocida por el que se arroga la posesin o discute tal derecho al propietario, an no siendo, el demandado poseedor fundado ni infundado. *.82. Referencia a la accin publiciana remisin. En el Derecho romano tena por objeto la de proteger al poseedor que se encontraba en posicin de consolidar a su favor la usucapin. Es negada su existencia en nuestro derecho por numerosos autores. *.83.,La accin negatoria. No hay referencia a ella ni en el Cdigo civil ni en la LEC, aunque la jurisprudencia considera indiscutible su existencia, aunque no use en las sentencias esta denominacin. Es un mecanismo procesal para que el propietario pueda rechazar o negar la existencia de presuntas servidumbres sobre sus fundos o erradicar cualesquiera otras perturbaciones anormales en la utilizacin de las cosa por parte del demandado. El objeto propio de la accin negatoria consiste en facilitar al propietario el goce pacfico y completo de su derecho al uso y utilizacin de las cosas sobre las que recae su derecho. Ante todo desempea 14

una funcin conminatoria, que tiene por objeto evitar la continuacin de la perturbacin. Y una funcin cautelar tendente a evitar que se vuelvan a presentar esas perturbaciones. El ejercicio de la accin negatoria compete al propietario, aunque no le est vetado al arrendatario. El propietario tiene que probar la perturbacin sufrida, pero no la inexistencia del derecho que presuntamente alegue quien ha causado la perturbacin. La propiedad se presume libre y ha de ser el demandado el que pruebe la existencia de su derecho a la inmisin. Al igual que el dominio, que no se pierde por falta de uso, salvo usucapin en contrario, la negatoria es imprescriptible. La usucapin a favor de quien pretenda el derecho objeto de la impugnacin por el propietario, provoca la extincin radical de la posibilidad de ejercicio de la accin negatoria. La aplicacin de los arts 1962 y 1963 determinaran un plazo de seis aos respecto de los bienes muebles y otro de treinta aos en relacin con los inmuebles, contados a partir del momento en que el derecho que pretende negarse ha comenzado a ser ejercitado. Efectos de prosperar el ejercicio de la accin negatoria: cese de la perturbacin. posible adopcin de medidas precautorias. posible indemnizacin por responsabilidad civil. *.84.La denominada accin de cerramiento de fincas. Art. 388: Todo propietario podr cerrar o cercar sus heredades por medio de paredes, zanjas, setos vivos o muertos, o de cualquiera otro modo, sin perjuicio de las servidumbre constituidas sobre las mismas). Para llevar a cabo el cercado de la finca, el propietario no necesita ejercitar accin judicial alguna; solo cuando el cerramiento fuera impugnado por tercera persona, el inters del propietario se encontrara atendido de forma directa por la accin negatoria. Por otra parte, en caso de que el cerramiento de la finca fuera objeto de impugnacin o demanda por una tercera persona, alegando cualquier tipo de derecho, el inters del propietario se encontrara atendido de forma directa por la accin negatoria. *.85.La denominada actio ad exhibendumSe trata de una de las diligencias preliminares prevista en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Conforme al art. 497 LEC cualquiera puede pedir la exhibicin de la cosa mueble que haya de ser objeto de la accin real o mixta que trate de entablar contra el que tenga la cosa en su poder. Su alcance ha quedado limitado exclusivamente a los bienes muebles y ha correspondido la legitimacin activa para solicitarla tanto al propietario como a los restantes titulares de derechos reales. *.86.La accin de deslinde y amojonamiento. El art 384 CC declara que todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citacin de los dueos de los predios colindantes. La misma facultad corresponder a los que tengan derechos reales. El art 2061.1 de la Ley de E.Civil establece que puede pedir el deslinde y amojonamiento de un terreno no slo el dueo del mismo, sino el que tuviere constituido sobre l algn derecho real para su uso y disfrute. Deslindar: Significa fijar las lindes, los puntos de separacin entre fincas, de acuerdo con los ttulos o derechos de cada colindante. Amojonar: Significa el acto material de colocacin de mojones en las lindes previamente determinadas. Es la manifestacin posesoria de haberse practicado antes el deslinde. El presupuesto fundamental del ejercicio de la accin de deslinde es la confusin o indefinicin de linderos. En el deslinde no se reclama un cosa cierta, sino determinar ciertamente la extensin o los mrgenes fsicos de una cosa, de una finca. La cuestin de lindes afecta tan solo a fincas contiguas entre s, a predios colindantes, art 383. El art 1965 configura la accin de deslinde como imprescriptible: No prescribe entre coherederos, condueos o propietarios de fincas colindantes la accin para pedir la particin de la herencia, la divisin de la cosa comn o el deslinde de las propiedades contiguas. La facultad dominical de deslinde no tiene porqu ejercitarse de forma judicial, o a travs de proceso alguno, si los colindantes realizan el deslinde mediante acuerdo: Art. 385: El deslinde se har en conformidad con los ttulos de cada propietario, y, a falta de ttulos suficientes, por lo que resultare de la posesin en que estuvieren los colindantes Art. 386: Si los ttulos no determinasen el lmite o rea perteneciente a cada propietario, y la cuestin no pudiese resolverse por la posesin o por otro medio de prueba, el deslinde se har distribuyendo el terreno de la contienda a partes iguales.Art. 387: Si los ttulos de los colindantes indicasen un espacio mayor o menor del que comprende la totalidad del terreno, el aumento o falta se distribuir proporcionalmente. 1.El deslinde se puede llevar a cabo: Por acuerdo, convenio o contrato entre los interesados. Mediante acto de jurisdiccin voluntaria: Art. 2.061 LEC: Puede pedir el deslinde y amojonamiento de un terreno no slo el dueo del mismo, sino el que tuviere constituido sobre l algn derecho real para su uso y disfrute...Art. 2.070 LEC: Si antes de principiarse la accin de deslinde se 15

hiciere oposicin por el dueo de algn terreno colindante, se sobreseer desde luego en cuanto al deslinde la parte de la finca confinante con la del opositor, reservando a las partes su derecho para que lo ejerciten en el juicio declarativo que corresponda. Cabe el ejercicio compatible y acumulable de la accin reivindicatoria con la de deslinde; en estos casos la demanda se dirige a la restitucin de la cosa a su legtimo dueo como peticin principal y como consecuencia natural a la solicitud del deslinde de la finca previamente identificada. TEMA.9. *.91.La copropiedad.Comunidad y copropiedad. Art. 392: Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regir la comunidad por las prescripciones de este ttulo. Se regula exclusivamente la copropiedad en sentido estricto (tradicionalmente comunidad romana); no regulan con carcter general los supuestos de comunidad de bienes y derechos. *.92.Las llamadas comunidades romana y germnica y la propiedad dividida.Comunidad romana: Cada propietario tiene atribuida una cuota de participacin que rige para la contribucin en gastos como para la formacin de acuerdos por mayora. Cada propietario puede provocar la extincin de la cotitularidad mediante la divisin de la cosa comn. Es una situacin tendencialmente transitoria . Cada copropietario puede realizar con su participacin, los actos de disposicin que considere oportunos. Entre copropietarios no existe ms vnculo (en relacin con la cosa comn) que la titularidad compartida del derecho de propiedad. Comunidad germnica (o en mano comn): No existen cuotas, por lo que no se puede ejercitar la divisin. Hay vnculo personal entre copropietarios, estando la cotitularidad real subordinada a aqul vnculo (familiar o de estirpe). Es una situacin tendencialmente permanente. Los bienes y derechos afectos a la situacin de cotitularidad constituyen un mero sustrato patrimonial de funciones econmicas atribuidas al grupo familiar o parental. Imposibilidad de que el copropietario pueda enajenar su posicin en la comunidad a un tercero ajena a ella. Comunidad dividida (pro indiviso): segn la doctrina cuando sobre un mismo bien varias personas, en condicin de propietarios, tiene derecho exclusivo sobre distintos aprovechamientos de aqul. Se trata de una agregacin de titularidades dominicales diversas sobre una misma cosa. *.93.La copropiedad por cuotas. Art. 393: El concurso de los partcipes, tanto en los beneficios como en las cargas, ser proporcional a sus respectivas cuotas. Se presumirn iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partcipes en la comunidad. Acreditada y demostrada la desigualdad en la cuota, por cualquier medio de prueba, es evidente que los beneficios o las cargas dimanantes de la copropiedad sern directamente proporcionales a la cuota respectiva de cada uno de los partcipes o comuneros. *.94.Facultades y deberes de los condueos respecto de la cosa comn.Uso y disfrute de bienes comunes: Art. 394: Cada partcipe podr servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el inters de la comunidad, ni impida a los copartcipes utilizarlas segn su derecho. Administracin de la cosa comn: Art. 398: Para la administracin y mejor disfrute de la cosa comn sern obligatorios los acuerdos de la mayora de los partcipes. No habr mayora sino cuando el acuerdo est tomado por los partcipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad. Si no resultare mayora, o el acuerdo de sta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa comn, el Juez proveer, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un Administrador. Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partcipe o a algunos de ellos, y otra fuere comn, slo a sta ser aplicable la disposicin anterior. Conservacin y defensa en juicio: La jurisprudencia establece reiteradamente que cualquiera de los copropietarios se encuentran legitimados procesalmente, tanto activa como pasivamente, para comparecer en juicio en defensa o en beneficio de la comunidad. La sentencia dictada en su favor aprovechar a todos los dems, sin que les perjudique la adversa. Disposicin y alteracin de la cosa comn: art. 397: Ninguno de los condueos podr, sin consentimiento de los dems, hacer alteraciones en la cosa comn, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos. Contribucin a los gastos comunes: Art. 393: El concurso de los partcipes, tanto en los beneficios como en las cargas, ser proporcional a sus respectivas cuotas...Enajenacin o disposicin de la cuota privativa. Cada uno de los partcipes en la copropiedad, sin contar con la voluntad de los dems y sin 16

estar obligado a solicitar su consentimiento, puede disponer de su cuota, no obstante: art. 1.522: El copropietario de una cosa comn podr usar del retracto en el caso de enajenarse a un extrao la parte de todos los dems condueos o de alguno de ellos. Cuando dos o ms copropietarios quieran usar del retracto, slo podrn hacerlo a prorrata de la porcin que tengan en la cosa comn. *.95. La divisin como forma peculiar de extincin de la copropiedad. La accin de divisin: Art. 400: Ningn copropietario estar obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podr pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa comn. Esto no obstante, ser vlido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo indeterminado, que no exceda de diez aos. Este plazo podr prorrogarse por nueva convencin. Art. 1.052: Todo coheredero que tenga la libre administracin y disposicin de sus bienes, podr pedir en cualquier tiempo la particin de la herencia. Art. 1.965: No prescribe entre coherederos, condueos o propietarios de fincas colindantes la accin para pedir la particin de la herencia, la divisin de la cosa comn o el deslinde de las propiedades contiguas. El pacto de indivisin: Art. 400: Ningn copropietario estar obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podr pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa comn. Esto no obstante, ser vlido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo indeterminado, que no exceda de diez aos. Este plazo podr prorrogarse por nueva convencin. Normalmente se trata de clusulas testamentarias impuestas por el testador. La objetiva indivisibilidad de la cosa: Art. 401: Sin embargo de lo dispuesto en el artculo anterior, los copropietarios no podrn exigir la divisin de la cosa comn, cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina. Si se tratare de un edificio cuyas caractersticas lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la divisin podr realizarse mediante la adjudicacin de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista por el artculo 396. Art. 404: Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueos no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los dems, se vender y repartir su precio. Art. 406: Sern aplicables a la divisin entre partcipes en la comunidad las reglas concernientes a la divisin de la herencia. Art. 1.062: Cuando la cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su divisin, podr adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero. Pero bastar que uno solo de los herederos pida su venta en pblica subasta, y con admisin de licitadores extraos para que as se haga. La prctica de la divisin. Se puede hacer: Por los interesados. Por rbitros o amigables componedores. Judicialmente. Efectos de la divisin. Entre los comuneros: Art. 450: Cada uno de los partcipes de una cosa que se posea en comn, se entender que ha posedo exclusivamente la parte que al dividirse le cupiere durante todo el tiempo que dur la indivisin. La interrupcin en la posesin del todo o parte de una cosa poseda en comn perjudicar por igual a todos. Art. 1.069: Hecha la particin, los coherederos estarn recprocamente obligados a la eviccin y saneamiento de los bienes adjudicados. Respecto a terceros: Art. 403: Los acreedores o cesionarios de los partcipes podrn concurrir a la divisin de la cosa comn y oponerse a la que se verifique sin su concurso. Pero no podrn impugnar la divisin consumada, excepto en caso de fraude, o en el de haberse verificado no obstante la oposicin formalmente interpuesta para impedirla, y salvo siempre los derechos del deudor o del cedente para sostener su validez. Art. 405: La divisin de una cosa comn no perjudicar a tercero, el cual conservar los derecho de hipoteca, servidumbre y otros derechos reales que le pertenecieran antes de hacer la particin. Conservarn igualmente su fuerza, no obstante la divisin, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad. TEMA.10. *.101.La propiedad horizontal. Supuesto de hecho y regulacin legal.Propiedad horizontal es el derecho de propiedad que recae fundamentalmente sobre las casas construidas por pisos y sobre otros conjuntos residenciales. Su peculiaridad es la naturaleza del bien sobre el que recae: Elementos comunes: que pertenecen conjunta e inseparablemente a todos los copropietarios. Partes privativas: pertenecientes de forma correlativa a cada uno de los propietarios que comparten el bloque de viviendas. Regulacin positiva y normativa aplicable. El art. 1 de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal dio una nueva redaccin al art. 396 del Cdigo civil. Si bien la Ley resultaba funcional respecto a la resolucin de los problemas de los edificios, era inadecuada para las urbanizaciones y complejos residenciales. Reformas de la Ley 49/1960: Ley 2/1988: funcionamiento de la Junta de propietarios y obligaciones de los propietarios. Ley 3/1990: adopcin de acuerdos que tengan por finalidad facilitar el acceso y la movilidad de los minusvlidos 17

en el edificio de su vivienda. Ley 8/1999 de Reforma de la Ley 49/1960 sobre Propiedad Horizontal: rganos de la comunidad de propietarios. Rgimen de convocatorias. Rgimen de acuerdos. Constitucin de un fondo de reserva. Privacin del derecho al voto de los propietarios morosos. Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil: Sustitucin del juicio de cognicin por el juicio ordinario. Nueva redaccin del art. 21 de la Ley 49/1960. Generalizacin del proceso monitorio. Estatutos y normas de rgimen interior: art. 396 CC: ...Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados. Esto supone que: cada comunidad de propietarios podr autoimponerse unos estatutos; que cuando forman parte del ttulo constitutivo su modificacin requiere la unanimidad de los propietarios, si han sido inscritos en el Registro de la Propiedad sus normas vinculan y perjudican incluso a terceros. *.102.Modalidades de constitucin y ttulo constitutivo.Tres modalidades bsicas: 1Constitucin del rgimen de propiedad horizontal simultneamente a la construccin. 2Sometimiento al rgimen de propiedad horizontal de un inmueble en copropiedad. 3Sometimiento al rgimen de propiedad horizontal de un inmueble con un solo dueo. El ttulo constitutivo de la propiedad horizontal no requiere forma solemne. Puede dar comienzo mediante documento privado de venta de alguno de los pisos o de cualquier forma que acredite que el titular nico del edificio da por hecho que ste queda sometido al rgimen de propiedad horizontal. Se ha diferenciar entre la constitucin y otorgamiento del documento formal, y aquella puede ser anterior a este. En el art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal se establece que el ttulo constitutivo deber contener: La descripcin del inmueble en su conjunto y de cada piso o local, a los que se les asignar un nmero correlativo. La cuota de participacin que corresponda a cada piso o local. Potestativamente se podr incorporar los Estatutos de la comunidad. Potestativamente las normas de rgimen interior. *.103. Elementos comunes y elementos privativos. Elementos privativos: (art. 396 CC y 3 LPH) El espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente... con los elementos arquitectnicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estn comprendidos dentro de sus lmites y sirvan exclusivamente al propietario, as como el de los anejos que expresamente hayan sido sealados en el ttulo, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado. Deben tener salida propia a un elemento comn o a la va pblica. Elementos comunes: los que no son privativos tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, pasos, muros, fosos, patios, pozos, escaleras, porteras, ascensores, corredores, cubiertas, canalizaciones y servidumbres. (art. 3LPH y ms exhaustivamente el 396 CC). No es contrario a Derecho que en determinados casos el ttulo constitutivo prevea que alguno de los elementos citados pertenezca de forma privativa a uno de los copropietarios o a algn tercero. El criterio definitivo de distincin entre elementos comunes y privativos es el servicio que, conforme al ttulo constitutivo, pueden desempear unos y otros elementos. *.104.Rgimen de administracin y de representacin de la comunidad de propietarios.. Art. 14 : Corresponde a la Junta de propietarios: a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artculo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuacin de aquellos. b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes. c) Aprobar los presupuestos y la ejecucin de todas las obras de reparacin de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador de conformidad con lo dispuesto en el artculo 20.c). d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de rgimen interior. e) Conocer y decidir en los dems asuntos de inters general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio comn. Art 15 1. La asistencia a la Junta de propietarios ser personal o por representacin legal o voluntaria, bastando para acreditar sta un escrito firmado por el propietario. Si algn piso o local perteneciese pro indiviso a diferentes propietarios stos nombrarn un representante para asistir y votar en las juntas. Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponder al nudo propietario, quien salvo manifestacin en contrario se entender representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegacin cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artculo 17 o de obras extraordinarias y de mejora. 2 Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignacin judicial o notarial de la suma adeudada, podrn participar en sus deliberaciones si bien no 18

tendrn derecho de voto. El acta de la Junta reflejar los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participacin en la comunidad no ser computada a efectos de alcanzar las mayoras exigidas en esta Ley. Art. 16: 1. La Junta de propietarios se reunir por lo menos una vez al ao para aprobar los presupuestos y cuentas y en las. dems ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pida la cuarta parte de los propietarios, o un nmero de stos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participacin. 2. La convocatoria de las Juntas la har el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunin, con indicacin de los asuntos a tratar, el lugar, da y hora en que se celebrar en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicndose las citaciones en la forma establecida en el artculo 9. La convocatoria contendr una relacin de los propietarios que no estn al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertir de la privacin del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artculo 15.2. Cualquier propietario podr pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de inters para la comunidad; a tal efecto dirigir escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluir en el orden del da de la siguiente Junta que se celebre. Si a la reunin de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayora de los propietarios que representen, a su vez, la mayora de las cuotas de participacin se proceder a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujecin a "qurum. La Junta se reunir en segunda convocatoria en el lugar, da y hora indicados en la primera citacin, pudiendo celebrarse el mismo da si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto ser nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este artculo, dentro de los ocho das naturales siguientes a la junta no celebrada, cursndose en este caso las citaciones con una antelacin mnima de tres das. 3. La citacin para la junta ordinaria anual se har, cuando menos, con seis das de antelacin, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podr reunirse vlidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y as lo decidan. Art. 17: Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetaran a las siguientes normas: 1a. La unanimidad slo ser exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobacin o modificacin de las reglas contenidas en el ttulo constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad. El resto de los asuntos se aprobarn por mayora simple de los asistentes. Art 13: 1. Los rganos de gobierno de la comunidad son los siguientes: a) La Junta de propietarios. b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes. c) El secretario. d) El administrador. En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrn establecerse otros rganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores. 2. El presidente ser nombrado, entre los propietarios, mediante eleccin o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento ser obligatorio, si bien el propietario designado podr solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a travs del procedimiento establecido en el artculo 17.3, resolver de plano lo procedente, designando en la misma resolucin al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a una nueva designacin en el plazo que se determine en la resolucin judicial. Igualmente podr acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar presidente de la comunidad. 3. El presidente ostentar legalmente la representacin de la comunidad, en juicio y fuera de l, en todos los asuntos que la afecten. La existencia de vicepresidente es facultativa, teniendo como nica misin sustituir al presidente en sus funciones. Las funciones del Secretario y Administrador sern ejercidas por el Presidente de la comunidad salvo que exista el cargo separado, pudindose acumular dichos caros en una misma persona. El cargo de administrador y, en su caso, el de secretarioadministrador podr ser ejercido por cualquier propietario, as como por personas fsicas con cualificacin profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. Tambin podr recaer en corporaciones y otras personas jurdicas en los trminos establecidos en el ordenamiento jurdico. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los rganos de gobierno se har por el plazo de un ao. Art. 19: 1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarn en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga. 2. El acta de cada reunin de la Junta de propietarios deber expresar, al menos, las siguientes circunstancias: a) La fecha y el lugar de celebracin. b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido. c) Su carcter ordinario o 19

extraordinario y la indicacin sobre su celebracin en primera o segunda convocatoria. d) Relacin de todos los asistentes y sus respectivos cargos, as como de los propietarios representados, con indicacin, en todo caso, de sus cuotas de participacin. e) El orden del da de la reunin. f) Los acuerdos adoptados, con indicacin, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, as como de las cuotas de participacin que respectivamente representen. 3. El acta deber cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario al terminar la reunin o dentro de los diez das naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos sern ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario. El acta de las reuniones se remitir a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artculo 9. Sern subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequvocamente la fecha y lugar de celebracin, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicacin de los votos a favor y en contra, as como las cuotas de participacin que respectivamente supongan y se encuentre firmada por el presidente y el secretario. Dicha subsanacin deber efectuarse antes de la siguiente reunin de la Junta de propietarios, que deber ratificar la subsanacin. 4. El secretario custodiar los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo deber conservar, durante el plazo de cinco aos las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y dems documentos relevantes de las reuniones. Art. 20: Corresponde al administrador. a) Velar por el buen rgimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares. b) Preparar con la debida antelacin y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos. c) Atender a la conservacin y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios. d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes. e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposicin de los titulares la documentacin de la comunidad. f) Todas las dems atribuciones que se confieran por la Junta. *.105.Extincin. Art.: 23: El rgimen de propiedad horizontal se extingue: 1. Por la destruccin del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimar producida aqulla cuando el coste de la reconstruccin exceda del cincuenta por ciento del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste est cubierto por un seguro.2. Por conversin en propiedad o copropiedad ordinarias. TEMA.11. *.111.Las propiedades especiales en general. Planteamiento: Ley de bases, C.Civil y disposiciones especiales. Se parte de la base de establecer de forma taxativa la primaca del inters privado del propietario, el cual en la mecnica del sistema ha de verse afectado lo menos posible por exigencias de carcter social. La pretendida ilimitacin de la propiedad resulta difcil de mantener si se considera que la misma tiene sin duda un origen social, en el sentido de que el establecimiento de la apropiacin dominical privada conlleva el reconocimiento de la propiedad por los dems y, por tanto, la inevitabilidad de los conflictos de intereses entre propietarios por razones de colindancia: relaciones de vecindad. Ley de Bases y Cdigo Civil: Bajo la denominacin genrica de propiedades especiales, el Cdigo Civil regula o, mejor, contempla en los diferentes Captulos del Ttulo IV del Libro II la propiedad de las aguas (arts. 407425), de los minerales (arts. 426427) y la propiedad intelectual (arts. 428429). Constituyen dichos artculos expresin concreta de lo ordenado por la Ley de Bases de 11 de mayo de 1888. El mandato normativo de la Ley de Bases atiende a tres aspectos fundamentales: 1 Mantenimiento del concepto de la propiedad privada con arreglo a los fun-damentos capitales del derecho patrio (lnea romanista, por decirlo abreviada y con-vencionalmente, con notable primaca de la propiedad privada individual). 2 Establecimiento de los conceptos especiales de determinadas propiedades, observando el criterio de respetar las leyes particulares por las que se regan en el momento de la publicacin del Cdigo Civil. 3 Confiar a los redactores del Cdigo Civil el encargo de deducir de cada una de ellas (las leyes especiales aludidas) lo que pueda estimarse como fundamento orgnico de derechos civiles y sustantivos, para incluirlo en el Cdigo. Leyes especiales: Suelen sealarse como propiedades especiales las siguientes: 1Propiedad de las aguas, regulada ahora por la Ley 29/1985, de 2 de agosto. 2Propiedad de las minas. 3 Propiedad intelectual. 4 Propiedad industrial, materia regulada, sucesivamente, por la Ley de 16 de mayo de 1902; y la Ley 32/1988, de 10 de noviembre, de Marcas; derogada posteriormente por la Ley 17/2001, de 7 de diciembre, de Marcas. 5 Por 20

extensin de la propiedad de las minas, es necesario al menos apuntar aqu el rgimen jurdico especial de los hidrocarburos. La legislacin aplicable a los mismos es objeto de expresa mencin en el ltimo epgrafe de este captulo. *.112. Las aguas en el Ordenamiento jurdico espaol. Hasta las ltimas dcadas del siglo xx y, en concreto, hasta la aprobacin de la Ley de Aguas de 1985 (Ley 29/1985, dc 2 de agosto de 1985), la materia de aguas se encontraba regulada, en lo fundamental, por la Ley de 13 de junio de 1879 y por los artculos 407425 del Cdigo Civil. A rai de la entrada en vigor de la Ley 29/1985 opta por declarar integrado dentro del dominio pblico hidrulico tanto las aguas superficiales cuanto las subterr-neas. Ya lo explica suficientemente el Prembulo de la Ley: el agua constituye un recurso unitario, que se renueva a travs del ciclo hidrolgico y que conserva.., una magnitud casi constante... Consideradas, pues, como recurso, no cabe distinguir entre aguas super-ficiales y subterrneas. Unas y otras se encuentran ntimamente relacionadas... Y, en su conjunto, deben estar subordinados al inters general y puestas al servicio de la Nacin. Por tanto, el dominio privado del agua ha sido, a partir de la promulgacin de la Ley 29/1985, claramente residual y los particulares han visto notoria-mente mermadas sus posibilidades de apoderarse del agua. La opcin seguida por la Ley 29/1985 es, no obstante, razonable y se encuentra perfectamente fundada la argumentacin legal de la necesidad de una planificacin hidro-lgica de carcter general que garantice, ante todo, el abastecimiento de las poblaciones (vid, art. 13). En concreto, la posibilidad de apropiacin privada del agua queda cir-cunscrita a: a) las aguas pluviales mientras discurran por fincas de dominio parti-cular (art. 5.0), y b) las charcas situadas en fincas de propiedad privada, mientras se des-tinen al servicio exclusivo de tales fincas (art. 10). Fuera de tales casos, todas las aguas terrestres sean superficiales o sub-terrneas son de dominio pblico y, por tanto, el uso privativo de las mismas se adquiere nicamente por: a) disposicin legal, y b) concesin administrativa, descartndose de forma absoluta que la prescripcin adquisitiva o usucapin sea ttulo hbil para adquirir, no ya la propiedad, sino ni siquiera el uso privativo del dominio pblico hidrulico (art. 50). La Ley 29/1985, de 2 de agosto, ha sido objeto de amplia reforma por la Ley 46/1999, de 13 de diciembre, sobre todo en los aspectos jurdicoad-ministrativos, pues por cuanto a nosotros interesa el planteamiento de apro-piacin privada de las aguas sigue siendo muy parecido. El actual artculo 54, ampliando un poco la mano privada en materia de aguas respecto de la Ley 29/1985, legitima como usos privativos de los propietarios de fincas: El aprovechamiento de las aguas pluviales que discurran por las fincas, as como las estancadas dentro de sus linderos. El aprovechamiento de las aguas subterrneas o de manantiales, siem-pre que el volumen anual no supere los siete mil metros cbicos. Cualquier otro tipo de aprovechamiento sigue requiriendo la pertinente concesin administrativa, regulada en los artculos 59 y siguientes del nuevo texto refundido, el cual, de otra parte, permite y regula el contrato de cesin de derechos llevado a cabo por cualquier concesionario o titular de derechos al uso privativo de las aguas (arts. 67 y ss.). *.113. Titularidad y aprovechamiento de los recursos minerales y naturales. La titu-laridad y el aprovechamiento de las minas o de los minerales han constituido desde antiguo objeto de preocupacin continuo para la doctrina jurdica y, lo que es ms importante, para el legislador. De los que modernamente se denominan recursos naturales, han sido fundamentalmente los minerales los que encontraron ms temprana explotacin y, en consecuencia, alcanzaron una importancia inu-sitada que se conserva todava en nuestros das. sistemas de atribucin de la propiedad de las minas :Sistema fundiario o de la accesin. La propiedad de la mina se habra de atribuir al dueo del suelo, como extensin del dominio sobre el mismo. Sistema regalista o feudal.: Parte dicho sistema de la distincin entre dominio til y dominio eminente del predio, atribuyendo el primero de ellos al dueo del suelo, mientras que el dominio eminente se considera como un derecho del Prncipe que ste puede transferir en principio. Sistema de la ocupacin. Tambin denominado a veces sistema industrial, justificara la apropiacin de los recursos minerales atendiendo a la consideracin de la mina como res nullius y que, por tanto, habra de estimarse adquirida de forma originaria por su descubridor, con independencia de quin ostentase la titularidad dominical del predio en que aqulla se encontrara. Sistema demanial o del dominio pblico. Los minerales pasan a ser objeto del dominio pblico estatal por prescripcin de las pertinentes dispo-siciones legislativas. clasificacin de la Ley 22/1973: Seccin A: pertenecen a esta seccin aquellas sustancias de valor econmico escaso y comercializacin geogrficamente restringida, cuyo nico aprovechamiento consista en la obtencin de fragmentos para su 21

utilizacin directa en obras de infraestructura, construccin y otros usos que no exigen ms operaciones que las de arranque, quebrantado y calibrado. Seccin B: comprende esta seccin las aguas minerales, las termales, las estructuras subterrneas y los yacimientos formados a consecuencia de operaciones reguladas por la Ley. Seccin C: comprende cuantos yacimientos minerales y recursos geo-lgicos no estn incluidos en las anteriores secciones y sean objeto de apro-vechamiento conforme a las disposiciones de la Ley. El aprovechamiento de los recursos integrados en la seccin A): Si las sustancias referidas se encuentran en terrenos de dominio y uso pblico sern de aprovechamiento comn. b) Si se encuentran en terrenos de propiedad particular o de propiedad patrimonial de la Administracin podrn sus titulares aprovechar directa-mente estas sustancias o ceder a otros su explotacin. El aprovechamiento de los recursos integrados en la seccin B): a)Para la explotacin de aguas minerales y termales se exige como requisito imprescindible la declaracin de mineral de las aguas, lo que se llevar a efecto por el Ministerio de Industria a propuesta de la Direccin General de Minas. El derecho preferente de explotacin se concede al titular del predio en que se hallen, si fuera de propiedad privada, y, si se tratara de terrenos de dominio pblico tendr derecho de preferencia quien haya instado la declaracin de mineral de aguas. La concesin de este aprove-chamiento otorga a su titular el derecho a su disfrute exclusivo, as como la posibilidad de impedir que se realicen en el permetro de proteccin que se hubiere fijado obras que impidan o dificulten la oportuna obtencin de las aguas. b) Si se tratara de aprovechamientos formados a consecuencia de ope-raciones reguladas en esta Ley, es decir, de residuos obtenidos en operaciones de investigacin o explotacin, corresponde la utilizacin de tales residuos al titular de los derechos mineros que hubieran dado lugar a la produccin de aqullos; y, si el derecho de ste hubiere caducado, al dueo o poseedor del terreno en que se hallen. El aprovechamiento de los recursos integrados en la seccin C): Se requiere que se trate de terrenos que renan las condiciones de ser franco y registrable. Se entiende por terreno franco aquel para el que no se ha con-cedido permiso de exploracin o de investigacin o concesin de explotacin. Y por registrable cuando, adems de ser franco, tiene la extensin mnima exigible. a) Los permisos de exploracin los concede el Ministerio de Industria (y Energa) por un ao prorrogable por otro para que sus titulares efecten estudios y reconocimientos en zonas determinadas. b) Los permisos de investigacin los concede el mismo Departamento ministerial por plazos no superiores a tres aos y otorgan a su titular el dere-cho de realizar dentro del plazo concedido y en el permetro demarcado los estudios y trabajos pertinentes para poner de manifiesto y definir uno o ms recursos de la seccin C. c) Finalmente, las concesiones de explotacin tienen una duracin de treinta aos, prorrogables por plazos iguales, hasta un mximo de noventa aos y se concretan a una extensin determinada que se mide en cuadrculas mineras, con abandono del concepto de pertenencia minera de la Ley ante-rior. La creacin de la seccin D) por la Ley 54/1980: En virtud del apartado 1 de su artculo primero pasan a constituir una nueva seccin, denominada D), los carbones, los minerales radiactivos, los recursos geotrmicos, las rocas bituminosas y cualesquiera otros yacimientos minerales o recursos geolgicos de inters energtico que el Gobierno acuerde incluir en esta seccin...; al tiempo que su apartado 2 concede prcticamente carta blanca al Gobierno en la materia: Cuando lo exijan las necesidades de la economa o de la defensa nacional, el Gobierno, a propuesta del Ministro de Industria y Energa, previo informe del de Defensa, en el segundo caso, podr incluir en la seccin D), mediante Decreto del Consejo de Ministros, otros yacimientos minerales y recursos geolgicos. *.114.Derecho de autor y propiedad intelectual. Desde el pasado siglo al menos, se habla en Derecho espaol de pro-piedad intelectual para referirse al rgimen legal o normativo que regula los derechos y obligaciones presentes en el entorno de la creacin literaria, artstica o cientfica. Tradicionalmente la propiedad tena por objeto nicamente bienes materiales o cosas y sobre todo, era determinante la tenencia y disfrute del bien inmueble por naturaleza. De otra parte la creacin intelectual se encuentra sometida a controles por parte del poder pblico. Concepto: Las obras susceptibles de proteccin mediante la institucin de la propiedad intelectual ha de consistir en la plasmacin original de una obra producto de la inteligencia humana, susceptible de ser identificada y distinguida de las dems. Entre las obras susceptibles de generar derechos de autor comprendera dentro de ellas, tanto las obras originales propiamente dichas cuanto las obras derivadas de otras preexistentes. (Libros, folletos, impresos, composiciones musicales, obras dramticas, coreografas, cinematogrficas etc... Pero tambin la Ley de Propiedad intelectual otorga a otra serie de personas y entidades el derecho exclusivo de autorizar la reproduccin y comunicacin pblica de las obras en 22

cuyo proceso han participado; son los llamados derechos afines o conexos. Tambin entre las obras excluidas del derecho de autor se encuentran las disposiciones legales, las resoluciones judiciales, los actos, acuerdos o deliberaciones y las traducciones oficiales de los textos. En cuanto al derecho moral de autor, o los aspectos morales del derecho de autor tienen por finalidad fundamental que la obra creada no pueda ser objeto de divulgacin, alteracin o modificacin no consentidas por el autor; con la nica finalidad de proteger su obra de la actuacin de terceros. Igualmente se contempla a favor del autor la posibilidad de modificacin de la obra e incluso a retirar la obra del mercado, por cambio de sus convicciones intelectuales o morales, si bien esto no es admitido por la generalidad de las legislaciones. Se trata pues de derechos personalsimos., ejercitables nicamente por el autor. *.115. Rgimen jurdico de la propiedad intelectual. La Ley requiere expresamente que el autor haya de ser una persona propiamente dicha, un ser humano, pues evidentemente detrs de la creacin intelectual debe haber un intelecto concreto que se haya dedicado a la elaboracin de la obra. El Texto Refundido de la Ley de Propiedad Intelectual que se encuentra vigente en la actualidad ha sido aprobado en virtud del Real Decreto Legis-lativo 1/1996, de 12 de abril, publicado en el Boletn Oficial del Estado del da 22 de abril de 1996. En relacin con el derecho de autor, la incardinacin del Derecho comunitario en el ordenamiento patrio ha ido producin-dose in crescendo, tal y como ponen de manifiesto los propios Prembulos o Expo-siciones de Motivos de las Leyes espaolas que, ahora, en virtud de la refundicin normativa realizada por el Real Decreto Legislativo 1/1996, se declaran formalmente derogadas por su disposicin derogatoria nica. El vigente Texto refundido en la materia viene representado por el reiterado Decreto Legislativo, conforme a la redaccin dada por la Ley 5/1998. Pero, dada la reforma en profundidad llevada a trmino mediante la Ley 22/1987, de 11 de noviembre, es lgico que el grueso del articulado del Texto Refundido ahora vigente sea tributario de aqulla. La continuidad normativa llega hasta el extremo de que, en general, existe una cerrada coincidencia entre los nume-rales de ambos articulados, al menos hasta el comienzo de la regulacin de los pro-gramas de ordenador (arts. 95 y ss.). El texto originario de 1987 tena 148 artculos; incrementados a 158 conforme al Real Decreto Legislativo 1/1996 y finalmente, segn la redaccin de la Ley 5/1998, el texto legislativo alcanza la cifra de 164 artculos. El contenido patrimonial del derecho de autor a tenor de los arts 17 a 23 de LPI dice que la creacin literaria, artstica y cientfica es un bien susceptible de aprovechamiento y explotacin como cualquier otro, a travs de los cauces oportunos. Entre los derechos comprendidos en la explotacin de la obra se encuentran: los derechos de reproduccin; siendo ste el que mejor representa la peculiaridad de la propiedad intelectual. Los derechos de distribucin: que es segn el art 19 la puesta a disposicin del pblico del original o copias de la obra, mediante su venta. Alquiler, prstamo u otra. Derechos de comunicacin pblica: Art 20: Creacin literaria, artstica y cientfica que no acaba convirtindose en libro. Derecho de transformacin: Art 21 LPI: La transformacin comprende su traduccin, adaptacin y cualquier otra modificacin en su forma de la que se derive una obra diferente. Y como ltimo derecho, el de la remuneracin por copia privada, que segn la Ley no llega a prohibir las citadas copias. Cualquiera puede reproducir lcitamente un libro a travs de fotocopiadora o un disco o una obra televisada: art 31.2 Ley 22/87, ya que resultara imposible e inaceptable invadir la esfera reservada y domiciliaria de las personas. Por ello la propia Ley opta por establecer una remuneracin por copia privada a cargo e los fabricantes de los equipos tcnicos reproductores. En cuanto al tiempo de explotacin la LPI en su art 26 fija la duracin de los derechos de explotacin que comprende toda la vida del autor ms 70 aos contados a partir de su muerte. A partir de dicho plazo, la obra pasa a engrosar el acervo cultural comn. *.116.La propiedad industrial. En paralelo con la propiedad intelectual, la denominada propiedad indus-trial trata acerca del monopolio temporal de explotacin y aprovechamiento econmico en favor de los inventores y creadores de procedimientos, mode-los, dibujos, o signos distintivos de carcter industrial o comercial. Su estudio en profundidad corresponde, pues, a nuestro entender, al Derecho mercantil. Por tanto, teniendo en cuenta, de una parte, la desmedida extensin del pre-sente captulo y, de otra, la evitacin de enojosas reiteraciones al alumnado, hemos de remitir al estudio de dicha disciplina. TEMA.12. *.121.Caracterizacin general de los derechos reales de goce.

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*.121.El usufructo: concepto y caracteres; la temporalidad. El derecho real en virtud del cual una persona puede disfrutar (esto es, poseer y obtener los frutos o rendimientos) de una cosa ajena se conoce con el nombre de usufructo. Art 467 CC: El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligacin de conservar su forma y sustancia. Caracteres: El derecho de usu-fructo es un derecho real limitado y, en concreto, un derecho real de goce. Es ms, por muchos conceptos, se trata del derecho de goce por excelencia. El usufructo se encuen-tra caracterizado en nuestro actual sistema positivo por dos notas fundamentales que deben resaltarse desde el momento de aproximacin a su rgimen jurdico: 1.Por la temporalidad o carcter temporal. Si el titular del derecho real de usufructo (usufructuario) pudiera disfrutar indefinidamente de las cosas pertenecientes a otra persona (denominada tcnicamente nudo propietario), el derecho de propiedad de sta quedara privado absolutamente de con-tenido. Por ello el Cdigo Civil limita la duracin del usufructo: A treinta aos cuando el usufructuario sea una persona jurdica: No podr constituirse el usufructo a favor de un pueblo o Corporacin o Socie-dad por ms de treinta aos. Si se hubiese constituido, y antes de este tiempo el pueblo quedara yermo, o la Corporacin o la Sociedad se disolviera, se extinguir por este hecho el usufructo (cfr. art. 515). En caso de que el usufructuario sea una persona fsica se establece como tope mximo la vida de sta (art. 513.1.0). Dicha regla, por otra parte, es correspondida tanto por el origen del usufructo en Roma cuando por cuan-to ocurre en la realidad, pues en la prctica los usufructos vitalicios son los ms frecuentes. La referida temporalidad del usufructo conlleva que, en algn momento no excesivamente el usufructuario deba restituir la cosa usufructuada al nudo propietario transmitindole el goce y disfrute efectivos de la misma. Por consiguiente, no debe extraar que el Cdigo Civil exija al usufructuario la conservacin de la cosa conforme a su naturaleza anterior al usufructo y que, conforme a ello, el usufructuario, tendencialmente al menos, no podr alterar las condiciones materiales o el destino econmico del bien usufruc-tuado. *.123.Constitucin del usufructo: formas y modalidades; los usufructos legales. Dispone el artculo 468 que el usufructo se constituye por la ley, por la voluntad de los particulares manifestada en actos entre vivos o en ltima voluntad, y por prescripcin. Los usufructos legales: A) El usufructo del cnyuge viudo: El paradigma de los usufructos legales lo representa el usufructo ordenado legalmente en favor del cnyuge viudo, la funcin originaria del usufructo en Roma fue la de atender a la subsistencia de la viuda, garantizndole el disfrute de los mismos bienes de que gozaba en vida del paterfamilias. B) El abolido usufructo paterno: Hasta las reformas postconstitucionales Los bienes que el hijo no emancipado haya adquirido o adquiera con su trabajo o industria, o por cualquier ttulo lucrativo, pertenecen al hijo en propiedad, y en usufructo al padre o a la madre que le tengan en potestad y compaa.... Pero posteriormente el artculo 165: dice Per-tenecen siempre al hijo no emancipado los frutos de sus bienes, as como todo lo que adquiera con su trabajo o industria. El segundo prrafo de dicho artculo prev, que no obstante, los padres podrn destinar los del menor que viva con ambos o con uno solo de ellos, en la parte que le corresponda, al levantamiento de las cargas familiares, y no estarn obli-gados a rendir cuentas de lo que hubiesen consumido en tales atenciones. La explicacin en profundidad del tema, ha de remitirse al tra-tamiento del Derecho de familia. Los usufructos de origen voluntario: Atendiendo a su origen debe distinguirse entre los que se producen mediante actos entre vivos o, por el contrario, a travs de actos monis causa. Los usufructos voluntarios constituidos inter vivos: La constitucin del usufructo entre vivos puede realizarse a travs de cualquier figura de acto o contrato, sea a ttulo oneroso o sea a ttulo gratuito; sea reservndose el propietario originario la nuda propiedad de la cosa (su-puesto poco frecuente) o, al contrario, manteniendo el usufructo a su favor y transmitiendo la nuda propiedad a otra persona (caso relativamente fre-cuente entre familiares cercanos o personas muy allegadas). Los usufructos testamentarios:Es relativamente frecuente que, aparte el usufructo legal del cnyuge viu-do, el origen legal del usufructo se encuentre en un testamento, a travs del cual el causante ordena la sucesin de forma que atribuya a alguna per-sona el goce y disfrute de un bien cuya nuda propiedad atribuye a persona diferente. A tal efecto, es indiferente que dicha atribucin se realice a ttulo de heredero o de legatario. La constitucin mediante usucapin: Requiere que el usucapiente, reuniendo los requisitos generales que ya 24

hemos estudiado antes posea el bien a ttulo de usufructo durante el plazo correspondiente a la usucapin ordinaria o extraordinaria, segn que exista o no justo ttulo y buena fe a su favor. *.124.Sujetos y objeto del usufructo, en particular el usufructo de derechos. Segn dispone el art 469 del Cdigo Civil: Podr constituirse el usufructo en todo o parte de los frutos de la cosa, a favor de una o varias personas, simultnea o sucesivamente, y en todo caso desde o hasta cierto da, pura-mente o bajo condicin. Tambin puede constituirse sobre un derecho, siem-pre que no sea personalsimo o intransmisible. Tanto los sujetos cuanto el objeto de la relacin usufructuaria puede ser de muy distinto signo, lo que exije un cierto dete-nimiento en la exposicin de tales materias. Sujetos del usufructo: En la mayora de los supuestos, la posicin de usufructuario y de nudo propietario la ocupan personas singularmente consideradas. Sin embargo, resulta tambin posible que tengan la condicin de usufructuarios varias per-sonas y que, a su vez, esta titularidad compartida respecto de la condicin de usufructuario se plantee de forma simultnea o sucesiva. Ante ello, se suele distinguir dentro de los denominados usufructos mltiples entre usu-fructos simultneos y usufructos sucesivos. Por otra parte, como sabemos, tambin pueden ser usufructuarios las personas jurdicas. Reglas de capacidad: El propietario al constituir el usufructo (y convertirse, en consecuencia, en nudo propietario) realiza un acto de disposicin. Por tanto, en todo caso, debe tener libre disponibilidad y facultad de disposicin sobre el bien objeto del usufructo. Se habla de usufructo simultneo cuando las personas con derecho al usufructo ostentan conjunta y simultneamente dicha titularidad (por ejem-plo, dos ancianas tas carnales ceden a un sobrino la propiedad de un inmue-ble, pero reservndose en favor de ambas el usufructo. En cuanto a los usufructos sucesivos , seran aquellos casos (generalmente de origen testamen-tario) en que el constituyente del usufructo designa a varias personas para que, de forma sucesiva, asuman la condicin de usufructuarios (por ejemplo, lego el derecho de usufructo a mi hija y, en caso de faltar, a mi nieto pri-mognito). Objeto del usufructo: El objeto sobre el que recae el usufructo puede ser tanto sobre cosas como sobre derechos. Las cosas objeto de usufructo pueden ser tanto muebles como inmuebles. Naturalmente tales cosas deben cumplir los requisitos genera-les de ser susceptibles de apropiacin, transmisibles y no estar fuera del comercio. Podr constituirse el usufructo en todo o en parte de los frutos de la cosa. El usufructo de derechos, por su parte, slo podr constituirse cuando stos no sean personalsimos e intransmisibles (as, art. 469 in fine), afir-macin obvia, dado que en los derechos personalsimos el titular carece de facultad alguna de transmisin a otras personas. El objeto del usufructo puede consistir tanto en una cosa propiamente dicha cuanto sobre un derecho. Si el usufructo se constituye sobre el derecho a percibir una renta o una pensin peridica, bien consista en metlico, bien en frutos, o los intereses de obligaciones o ttulos al portador, se considerar cada vencimiento como productos o frutos de aquel derecho. Si consistiere en el goce de los beneficios que diese una participacin en una explotacin industrial o mercantil, cuyo reparto no tuviese vencimien-to fijo, tendrn aqullos la misma consideracin. En uno y otro caso se repartirn como frutos civiles, y se aplicarn en la forma que previene el artculo anterior (art. 475). Usufructo de acciones de sociedades annimas y de responsabilidad limitada: Frecuentemente, se inte-gran en la herencia los que coloquialmente se denominan paquetes de ac-ciones cuya rentabilidad suele reservarse (por el testador) para el cnyuge viudo, quedando los hijos como meros nudo propietarios de tales acciones. La cualidad de socio corresponde al nudo propietario, mientras que los dividendos obtenidos durante el usufructo y el incremento de valor que tengan las acciones al terminar el usufructo corresponden al usufructuario. Usufructo de una accin real: Se refiere el precepto a que el usufructuario de una accin para reclamar un predio o derecho real, o un bien mueble, tiene derecho a ejercitarla y obligar al propietario de la accin a que le ceda para este fin su representacin y le facilite los elementos de prueba de que disponga. Si por consecuencia del ejercicio de la accin adquiriese la cosa reclamada, el usufructo se limitar a slo los frutos, quedando el dominio para el propietario. Usufructo de cosa comn: El caso de que el usufructo recaiga sobre una cosa indivisa, eventualidad que es relativamente frecuente, sobre todo en comunidades de carcter incidental y de origen sucesorio. Se aplican las reglas generales de uso, disfrute y administracin de la cosa comn (cfr. arts. 392 y ss.), tal y como precisa la primera parte del artculo 490: El usufructuario de parte de una cosa poseda en comn ejercer todos los derechos que correspondan al propietario de ella referentes a la administracin y a la percepcin de frutos o intereses. Sin embargo, las facultades del condueo relativas a disposicin, alte-racin y, sobre todo, divisin de la cosa comn no competen al usufructuario, sino al nudo propietario. 25

*.125. Contenido del usufructo segn el cdigo civil. Las obligaciones de inventario y fianza. Los artculos 491 a 496 del Cdigo estn dedicados a disciplinar el rgimen propio de las obligaciones de inventario y fianza que el usufructuario ha de cumplir antes de entrar en posesin de los bienes. La ratio legis general de tales preceptos radica en identificar el estado fsico de la cosa objeto de usufructo y en garantizar la correcta devolucin o restitucin al nudo pro-pietario de tal cosa, una vez que haya transcurrido el plazo temporal de vigen-cia del usufructo. El usufructuario, antes de entrar en el goce de los bienes, art 491, est obligado: A formar, con citacin del propietario o de su legtimo represen-tante, inventario de todos ellos, haciendo tasar los muebles y describiendo el estado de los inmuebles. A prestar fianza, comprometindose a cumplir las obligaciones que le correspondan con arreglo a esta seccin. El inventario puede realizarse de cualquier manera, en dependencia de los datos de hecho. En general, no resulta ni siquiera extrao que, pese a constituir una obligacin del usufructuario, el inventario sea realizado por el propio nudo propietario y aqul preste su conformidad a la descripcin de los bienes realizada por el nudo propietario. Respecto de la fianza, en realidad difcilmente puede prestar fianza el mismo usufructuario cuando la fianza implica, propiamente hablando, la intervencin de un ter-cero no deudor en favor o beneficio de aqul y consideraciones de parecido corte. Sin duda, el trmino fianza est utilizado en sentido genrico, como garanta o afianzamiento de las obligaciones que competen al usufructuario y, en tal sentido, la expresin legal no es particularmente incorrecta. El usufructuario debe afianzar o garantizar el cumplimiento de sus obligaciones. Por tanto, en su caso, la fianza requerida podr llevarse a efecto bien recurriendo a un fiador, bien mediante cualesquiera otras formas de garanta (reales, personales o de cualquier otro tipo que imaginar quepa). Lo fundamental es que resulte suficiente para el nudo propietario. Si existiendo obligacin de afianzar, el usufructuario y el nudo propietario no llegan al acuerdo sobre la suficiencia o insuficiencia de la garanta, aparte de llorar y patalear, no les quedar ms remedio que recurrir a los tribunales a travs del declarativo ordinario que por cuanta corresponda para conseguir una sentencia favorable, en un sentido o en otro (esto es, favorable a las pretensiones del usufructuario o, en cambio, del nudo propietario. Usufructuarios eximidos de la obligacin de fianza: El actual tenor literal del artculo 492 establece que la obligacin de pres-tar fianza no es aplicable al vendedor o donante que se hubiere reservado el usufructo de los bienes vendidos o donados, ni a los padres usufructuarios de los bienes de los hijos, ni al cnyuge sobreviviente respecto de la cuota legal usufructuaria si no contrajeren los padres o el cnyuge ulterior matri-monio. La inexistencia de la obligacin de afianzar no debe presentarse, por pro-yeccin del artculo 493, como una dispensa legal sino como un fruto directo del mbito de aplicacin de la norma con-tenida en los artculos 491 y 492, que, en definitiva, establece que slo algunos usufructuarios deben prestar fianza y que dicha obligacin, en ningn caso, afecta a los usufructuarios relatados en el artculo 492. La dispensa: artculo 493 del Cdigo Civil: El usufruc-tuario, cualquiera que sea el ttulo del usufructo, podr ser dispensado de la obligacin de hacer inventario o de prestar fianza, cuando de ello no resul-tare perjuicio a nadie. *.126.La conservacin de la forma y sustancia. El usufructo es una situacin transitoria o pasajera de utilizacin goce y disfrute de las cosas ajenas, parece necesario garantizar al nudo propietario que cuando la cosa usufructuada le sea restituida no se encuentre desnaturalizada o pri-vada de sus condiciones bsicas de utilizacin respecto del estado en que se encontrara en el momento temporal de constitucin del usufructo. El artculo 487 autoriza al usufructuario para la realizacin de mejoras en la cosa que tuviere por conveniente, lo hace con tal que no altere su forma o sustancia. Por su parte, el artculo 489, permite al nudo propietario la enaje-nacin de los bienes usufructuados, pero no alterar su forma ni sustancia, ni hacer en ellos nada que perjudique al usufructuario. Obligaciones del usufructurio respecto de la conservacin de las cosas usufructuadas: Diligente conservacin de las cosas usufructuadas. Art 497, el usufructuario deber cuidar las cosas dadas en usufructo como un buen padre de familia. Hasta el extremo de que, si bien el mal uso no constituye una causa de extincin del usufructo si el abuso infiriese considerable perjuicio al propietario, podr ste pedir que se le entregue la cosa, obligndose a pagar anualmente al usufructuario el producto lquido de la misma, despus de deducir los gastos y el premio que se le asignare por su administracin (art. 520). Imposicin de los gastos dimanantes de las reparaciones ordinarias. artculo 500 el usufructuario est obligado a hacer las reparaciones ordinarias que necesiten las cosas dadas en usufructo. Avisar al propietario de la necesidad de reparaciones extraordinarias. El usufructuario est obligado a darle aviso cuando fuere urgente la nece-sidad de hacerlas [las reparaciones extraordinarias] (art. 501) . El abono de las cargas y los 26

tributos. Dispone en este sentido el ar-tculo 504 lo siguiente: El pago de las cargas y contribuciones anuales y el de las que se consideran gravmenes de los frutos, ser de cuenta del usufructuario todo el tiempo que el usufructo dure. Comunicar cualesquiera perturbaciones del derecho de (nuda) propie-dad. El usufructuario, art. 511 estar obligado a poner en conocimiento del propietario cualquier acto de un tercero, de que tenga noti-cia, que sea capaz de lesionar los derechos de propiedad, y responder, si no lo hiciere, de los daos y perjuicios, como si hubieran sido ocasionados por su culpa. Obligaciones del nudo propietario relativas a la conservacin de los bienes objeto de usufructo:, el nudo propietario carece de goce y disfrute posesorio alguno sobre los bie-nes, con lo que es natural que el nmero de las obligaciones que sobre l pesan sea notoriamente menor. El abono del coste de las reparaciones extraordinarias. Art 501: Las reparaciones extraor-dinarias sern de cuenta del propietario. El pago de los tributos e impuestos que le competan. Art 505 las contribuciones que durante el usufructo se impon-gan directamente sobre el capital sern de cargo del propietario. El cuasiusufructo o usufructo de cosas consumibles: Tales cosas desaparecen de la esfera jurdica de las personas que tienen derecho a usarlas. El artculo 482: Si el usufructo comprendiera cosas que no se puedan usar sin consumirlas, el usufructuario tendr derecho a servirse de ellas con la obligacin de pagar el importe de su avalo al terminar el usufructo, si se hubiesen dado estimadas. Cuando no se hubiesen estimado, tendr derecho de restituirlas en igual cantidad y calidad, o pagar su precio corriente al tiempo de cesar el usufructo. El usufructo con facultad de disposicin: Es relativamente frecuente en la prctica (sobre todo en la testamentarias). Sin embargo, no se encuentra ni siquiera aludido en el Cdigo Civil. En algunos casos la facultad de disposicin abarca el conjunto de los bienes o la totalidad del bien usufructuado; en otros, se trata nicamente de habilitar al usufructuario para enajenar parte de la cosa; en determinados supuestos se habilita la enajenacin tanto inter vivos como monis causa o se restringe a una sola de tales formas; se exige a veces que el usufructuario se encuentre en estado de necesidad; que la enajene nicamente en favor de deter-minadas personas, etc. Estamos, frente a un derecho nuevo y distinto. Estaramos frente a un usufructo al que se le agrega una especial legitimacin al usufructuario para disponer en la medida, manera, modo y condiciones que se estatuyan en el ttulo de cons-titucin del usufructo; pero, en todo lo dems, se habran de aplicar las nor-mas propias del usufructo que prevaleceran, como sustrato, sobre la facultad de disposicin. *.127.Derechos del usufructurario: disfrute; supuestos especiales de usufructo. La posicin jurdica del usufructuario, excluida la misma propiedad y los derechos del enfiteuta, representa el mayor grado de uso y utilizacin posible de las cosas (en este caso, ajenas) que otorga cualquier derecho real con componente posesorio. El goce y disfrute del usufructuario es tan amplio que, con carcter gene-ral, puede afirmarse que durante el plazo de vigencia del usufructo es per-fectamente asimilable al propio goce y disfrute que correspondera al pro-pietario de la cosa (salvo, siempre, que otra cosa se dispusiere en el ttulo de constitucin: cfr. art. 470). Slo en algunos extremos muy concretos, las facultades de goce y disfrute del usufructuario son menores que las que habran de reconocerse al propietario de la cosa. Vamos a contrastar lo dicho a travs de un somero repaso de las normas fundamentales al respecto. Derechos: Establece el artculo 479 que el usufructuario tendr el derecho de disfrutar del aumento que reciba por accesin la cosa usufructuada, de las servidum-bres que tenga a su favor, y en general de todos los beneficios inherentes a la misma. Por tanto, el usufructuario extiende naturalmente su facultad de goce a cualesquiera utilidades de la cosa, incluso de las accesiones que hubieran podido tener lugar con posterioridad al momento constitutivo del usufructo. Art 471 el usufructuario tendr derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles, de los bienes usufructuados. Art 472 Los frutos naturales o industriales, pen-dientes al tiempo de comenzar el usufructo, pertenecen al usufructuario. El usufructuario se encuentra especialmente autorizado por la Ley para realizar mejoras en la cosa usufructuada, sean tiles o sean meramente de recreo o puramente suntuarias, a su libre albedro, siempre que respete la forma y sustancia de la cosa (cfr. art. 487). Slo se ve limitada la posicin del usufructuario en relacin con las minas y tesoros ocultos que pudieran encontrarse en la finca. Art 471 respecto de los tesoros que se hallaren en la finca ser considerado [el usufructuario como extrao, Supuestos especiales de usufructo: Usufructos de plantaciones Arts 483 y 484 CC El usufructuario de vias, olivares u otros rboles o arbustos podr aprovecharse de los pies muertos, y aun de los tronchados o arrancados por accidente, con la obligacin de reemplazarlos por otros (art. 483). Si, a consecuencia de un siniestro o caso extraordinario, las vias, olivares y otros rboles o arbustos hubieran desaparecido en nmero tan considerable que no fuese posible o resultase demasiado gravosa la repo-sicin, el usufructuario podr 27

dejar los pies muertos, cados o tronchados, a disposicin del propietario, y exigir de ste que los retire y deje el suelo expedito (art. 484). Usufructo de montes : Art 485: El usufructuario de un monte disfrutar todos los aprovechamientos que puede ste producir segn su naturaleza. Siendo el monte tallar o de maderas de construccin, podr el usufruc-tuario hacer en l las talas o las cortas ordinarias que sola hacer el dueo, y en su defecto las har acomodndose en el modo, porcin y pocas, a la costumbre del lugar. En todo caso har las talas o las cortas de modo que no perjudiquen a la conservacin de la finca. En los viveros de rboles podr el usufructuario hacer la entresaca nece-saria para que los que queden puedan desarrollarse convenientemente. Usufructo de rebaos: Art 499 si el usufructo se constituyere sobre un rebao o piara de ganado, el usufructuario estar obligado a reemplazar con las cras las cabezas que mueran anual y ordinariamente, o falten por la rapa-cidad de animales dainos. Si el ganado en que se constituyere el usufructo pereciese del todo, sin culpa del usufructuario, por efecto de un contagio u otro acontecimiento no comn, el usufructuario cumplir con entregar al dueo los despojos que se hubiesen salvado de esta desgracia. Usufructo de minas: no corresponden al usufructuario de un predio en que existen minas los productos de las denunciadas, concedidas o que se hallen en laboreo al principiar el usufructo, a no ser que expre-samente se le concedan en el ttulo constitutivo de ste, o que sea universal. Podr, sin embargo, el usufructuario extraer piedras, cal y yeso de las canteras para reparaciones u obras que estuviere obligado a hacer o que fueren necesarias (art. 476). El artculo 477, por su parte, establece una excepcin de importancia en relacin con lo establecido en el precepto inmediatamente antecedente: *.128. Derechos del nudo propietario. El nudo propietario podr: Enajenar la nuda propiedad (o, lo que es lo mismo, los bienes sujetos a usufructo: cfr. art. 489). Hipotecar su derecho de nuda propiedad (art. 107.2.0 LH). Incluso hacer obras y mejoras en la finca, siempre que no perjudique el derecho del usufructuario (cfr. art. 503). *.129.Extincin del usufructo: Art 513 CC: El usufructo se extingue: Por muerte del usufructuario. Por expirar el plazo por que se constituy, o cumplirse la condicin resolutoria consignada en el ttulo constitutivo. Por la reunin del usufructo y la propiedad en una misma persona. Por la renuncia del usufructuario. Por la prdida total de la cosas objeto del usufructo. Por la resolucin del derecho del constituyente. Por prescripcin. En el caso de muerte del usufructuario, o la expiracin del plazo. Ambas se refieren obvia-mente al transcurso del plazo establecido en el momento de constitucin del usufructo: si ste es vitalicio, obviamente el fallecimiento de usufructuario determina su extincin. Si el plazo est fijado por un determinado nmero de aos o mediante el cumplimiento de un trmino final propiamente dicho, la llegada del momento temporal pre-visto comportar igualmente la extincin del usufructo. El eventual acaecimiento del suceso previsto como condicin resolutoria, al igual que en cualquier otro acto o negocio jurdico, supondr la ineficacia sobrevenida del usufructo. La consolidacin de las posiciones de nudo propietario y usufructuario en la misma persona (supongamos uno de ellos hereda al otro; o le compra su derecho de nuda propiedad o de usufructo) tiene igualmente los mismos efectos extintivos que, con carcter general, se impone cuando dos posiciones jurdicas contrapuestas son asumidas por un mismo sujeto (cfr. art. 1.192, respecto de la confusin como causa de extincin de las obligaciones). Asimismo funciona de conformidad con las reglas generales, la eventua-lidad de que el usufructuario decida renunciar a su derecho (cfr. art. 6.2 y lo dicho sobre l en el primer tomo) o que el derecho del otorgante o cons-tituyente del usufructo sea objeto de resolucin. En el caso de que la prdida sea total, se impone la extincin del usu-fructo, pues el usufructuario carece ya de inters en continuar sindolo, dada la imposibilidad de obtencin de goce o frutos de clase alguna. Si embargo, si la cosa dada en usufructo se perdiera slo en parte, continuar este derecho en la parte restante, art 514. La referencia del artculo 513.7 a la prescripcin debe ser entendida en el sentido de que la prescripcin extintiva del derecho de usufructo se produce cuando su titular no ejercita los derechos correspondientes en el plazo de seis aos (art. 1.962) o de treinta aos (art. 1.963), respectivamente, segn recaiga sobre bienes muebles o inmuebles. Tambin es natural que si la expropiacin forzosa acarrea la prdida de la misma propiedad, el usufructo debe quedar extinguido en su caso. Sin embargo, el Cdigo establece una regla particular para los supuestos de expropiacin forzosa que afecten a cosas sometidas a usufructo. El artculo 519 dispone, que si la cosa usufructuada fuere expropiada por causa de utilidad pblica, el propietario estar obligado, o bien a subrogarla con otra de igual valor y anlogas condiciones, o 28

bien a abonar al usufructuario el inters legal del importe de la indemnizacin por todo el tiempo que deba durar el usufructo. Si el propietario optare por lo ltimo, deber afianzar el pago de los rditos. Efectos de la extincin: El fundamental efecto de la extincin del usufructo, por cualquiera de las causas analizadas (salvo la expropiacin forzosa) radica en que el usufructuario o, en su caso, sus herederos, estn obligados a devolver o restituir la cosa al propietario de luego, es decir, de forma inmediata una vez pro-ducido el evento que produzca la terminacin del usufructo. (Terminado el usufructo dice el art. 522 se entregar al propietario la cosa usufruc-tuada). La recuperacin del goce y disfrute de la cosa se produce ipso jure en tal momento y la entrega debe realizarla el usufructuario (o sus herederos). *.1210.Los derechos de uso y habitacin: Acreditan los artculos 528 y 529, al establecer, como rgimen normativo supletorio del uso y de la habitacin, el propio del usufructo. En realidad, si hacemos dejacin de su carcter personalsimo (y, por tanto, intransmisible), el derecho real de uso slo se diferencia del usufructo porque el disfrute (obtencin de frutos) del usuario queda circunscrito a los frutos que basten a las necesidades del usuario y de su familia, aunque sta se aumente (art. 524.1). En tal sentido, podramos decir que el derecho de uso es un usufructo limitado. Por su parte, el derecho de habitacin, igualmente intransmisible, se limita a otorgar a su titular (habitacionista) la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para s y para las personas de su familia (art. 524.2). TEMA. 13. *. 131. Las servidumbres. Ideas generales. Art 530 CC: La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueo. El inmueble a cuyo favor est constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente. Mas, en seguida, el siguiente precepto contradice semejante nocin, al establecer que tambin pueden establecerse servidumbres en pro-vecho de una o ms personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada. En el primer caso se habla de relacin entre fincas o predios, de un sustrato claramente predial, servidumbres prediales, mientras que en el segundo supuesto las servidumbres se califican de personales. Probablemente el supuesto ms claro y la experiencia ms antigua de servidumbre venga representada por la necesidad de acceder a fincas rsticas que se encuentran alejadas de una va o camino pblico. *.132. Caracteres de las servidumbres. La servidumbre es un derecho real limitado que recae sobre cosa ajena, pese a que el artculo 530 resalte nicamente su condicin de gravamen, y que exige una relacin de servicio entre dos fincas o heredades cuyos titulares sern asimismo quienes podrn ejercitar y habrn de asumir los derechos y obligaciones dimanantes de la relacin jurdica resultante (tambin, obsr-vese, denominada servidumbre). Por consiguiente, resulta incorrecto pretender definirla como relacin jurdica inmobiliaria o derecho real inmobiliario (aunque, desde el punto de vista del dueo del predio dominante, lo es), pues no todos los bienes inmuebles son aptos al respecto. Es necesario que existan dos fundos. Dichos fundos pueden (y suelen) encontrarse contiguos, es decir, uno junto a otro. Mas la contigidad no es siempre necesaria, ni se encuentra recogida en los Cdigos. Basta la vecindad o proximidad entre predios (ejem-plo tpico: servidumbre de luces) e incluso sta puede ser bastante relativa (por ejemplo, acueducto que atraviesa varias fincas). El artculo 540 y normas concordantes manifiestan que, en cuanto limitacin de la propiedad, la servidumbre no se presume, sino que debe probarse. En caso negativo, debe primar la libertad de predios. Las servidumbres dice el art. 534 son inseparables de la finca a que activa o pasivamente pertenecen. Esto es, la titularidad de los derechos u obligaciones dimanantes de la servidumbre dependen, a su vez, de la titu-laridad que se ostenta sobre los predios o fincas interdependientes para el servicio o utilidad de que se trate (paso, vistas, ...). Esta ltima titularidad puede coincidir con el derecho de propiedad sobre los predios o no, pues el titular activo del servicio que garantiza la servidumbre puede ser cualquier otro titular real (usufructuario) o incluso un mero poseedor, con ttulo habi-litante (arrendatario) o sin l (precarista). La especial relacin de subordinacin o inherencia de la servidumbre al predio y, de otro lado, la relacin de servicio entre predio dominante y sirviente, arroja como resultado la prolongada duracin temporal de la ser-vidumbre an sin propugnar su radical perpetuidad. En todo caso, quiz sea correcto afirmar que la servidumbre es tendencialmente perpetua y que, en cambio, las relaciones de servicio de carcter temporal, en la generalidad de los supuestos, deben considerarse ms como prestaciones de naturaleza personal que como verdaderas servidumbres. La servidumbre se caracteriza asimismo por su indivisibilidad, sin que se vea 29

afectada, en caso de seguir siendo necesaria, por la segregacin o divisin de los fundos. El artculo 535 lo expresa con claridad: las servi-dumbres son indivisibles. Si el predio sirviente se divide entre dos o ms, la servidumbre no se modifica y cada uno de ellos tienen que tolerarla en la parte que le corresponda. *.133. Clases de servidumbres. Servidumbres legales y voluntarias: Atendiendo a la causa o razn de su nacimiento, el propio Cdigo, esta-blece en el artculo 536 que las servidumbres se establecen por la ley (sern legales), o por la voluntad de los propietarios (sern voluntarias). Pero la realidad de las cosas es muy diferente. Pero siendo cierto que la causa remota de la existencia de la ser-vidumbre se encuentra en la ley, en la generalidad de los supuestos la fuente prxima de constitucin de las servidumbres legales viene representada por el convenio o acuerdo entre los interesados, una resolucin administrativa o una sentencia judicial. Servidumbres positivas y negativas: Art 533 CC: Se llama positiva la servidumbre que impone al dueo del predio sirviente la obligacin de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por s mismo, y negativa la que prohbe al dueo del predio sirviente hacer algo que le sera lcito sin la servidumbre. Lo ms seguro es determinar el carcter positivo o negativo de la servidumbre atendiendo a la jurispru-dencia del Tribunal Supremo. Segn ella, deben considerarse positivas las de paso, instalacin de tubos de extraccin de humos o gases que ocupen terreno ajeno o construccin de balcones o voladizos en iguales condiciones. En relacin con las luces y vistas, el criterio general radica en considerar positiva la apertura de huecos abiertos en pared medianera; en cambio, sera negativa si el hueco se encuentra en pared propia del predio dominante. Servidumbres continuas y discontinuas: La continuidad o discontinuidad de la servidumbre arroja tambin con-secuencias sobre los modos de adquisicin del derecho real. Por tanto, el Cdigo se preocupa de definir tales caractersticas, estableciendo que: Continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante, sin la intervencin de ningn hecho del hombre (532.2.0). Discontinuas son las que se usan a intervalos ms o menos largos y dependen de actos del hombre (532.3.0). Servidumbres aparentes y no aparentes: El artculo 532.4 define como servidumbres aparentes las que se anun-cian y estn continuamente a la vista por signos exteriores, que revelan el uso y aprovechamiento de los mismos; mientras que en el siguiente prrafo configura como servidumbres no aparentes las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia. *.134. Modos de constitucin. Constitucin por signo aparente o destino del padre de familia: Todos los Cdigos latinos contienen uno o varios artculos cuyo objetivo radica en otorgar relevancia constitutiva al hecho de que existan signos ostensibles de servicio entre fincas (o porciones de fincas) de las que posteriormente pasa a ser titular una per-sona diferente por cualquier ttulo transmisivo. Art 541: La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se considerar, si se enajenare una, como ttulo para que la servidumbre con-tine activa y pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el ttulo de enajenacin de cual-quiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la escritura. Habra que encajar la servidumbre por signo aparente dentro de las servidumbres voluntarias o, por el contrario, entre las legales; pues de una forma u otra el rgimen normativo aplicable a la figura (una vez nacida la servidumbre) habr de ser necesariamente el propio de las distintas servidumbres legales (vistas, paso, aguas, etc.) o el rgimen legal general del conjunto de las servidumbres puede extraerse bsicamente del primer cap-tulo del ttulo dedicado a las servidumbres (arts. 530 a 548). En efecto, en el caso de servidumbre por signo aparente, por principio y en el momento de nacimiento (o posibilidad de reclamacin) de la ser-vidumbre, habremos de considerar radicalmente inviable que los derechos del predio dominante y las obligaciones del sirviente puedan determinarse por la usucapin o por el ttulo, tal y como prev el primer inciso del ar-tculo 598 ttulo significa para este precepto, obsrvese, acuerdo o decla-racin de voluntad(es) jurdicamente relevante o documento o escritura en que se plasmen tales determinaciones de la voluntad humana]. En cambio, en el artculo 541 precisamente la existencia de un signo aparente... se con-siderar como ttulo. El tenor literal del precepto requiere en primer lugar la exis-tencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas. Si dicho requisito se pone en relacin con la propia caracterizacin legal de las servidumbres aparentes (art. 532.4), es fcil concluir que debe tratarse de un signo o de una situacin constatable que, externamente considerada, permita razona-blemente concluir que entre dos predios o dos sectores de una finca pos-teriormente dividida existe una relacin de servicio caracterstica de la ser-vidumbre (un camino, ventanas, una acequia, etc.). Signo establecido y/o mantenido por el propietario: El signo aparente y 30

acreditativo de la relacin de servicio entre las fincas debe haber sido establecido y/o mantenido por el propietario que lleve a cabo el acto de enajenacin. Ello significa que: El signo aparente puede haber sido establecido por anteriores pro-pietarios, pero el actual lleva a cabo la enajenacin sin realizar acto obstativo alguno de la constitucin de la servidumbre (cfr. SSTS de 10 de octubre de 1957, 26 de enero de 1971). Que el mismo propietario actual haya establecido u ocasionado la situacin fctica de la que deriva la servidumbre. Que el signo haya sido creado por otros poseedores del inmueble (arrendatario, usufructuario, etc.) y que el propietario lo haya mantenido o conservado. Enajenacin, divisin o segregacin de fincas: El supuesto de hecho del artculo 541, como es obvio, requiere al menos que una finca se divida en dos y que una de tales partes se enajene a un tercero. El acto de enajenar a que se refiere el artculo 541 es la transmisin, sea por el ttulo que sea, que conlleve la divisin y segregacin de la finca matriz en dos o ms fincas resultantes (dacin en pago, venta, donacin, sucesin hereditaria, etc.). Para que los Tribunales puedan declarar la realidad y subsistencia de una servidumbre de las reguladas en el artculo 541 CC es indispensable que quien ejercita la accin para con-seguirlo acredite cumplidamente: a) la existencia de dos predios pertenecientes a un nico propietario; b) un estado de hecho del que resulte por signos visibles y evidentes que uno de ellos presta al otro un servicio determinante de seme-jante gravamen, en el supuesto de que alguno cambiara de titularidad domi-nical; c) que tal forma de exteriorizacin hubiera sido impuesta por el dueo comn de los dos; d) que persistiere en el momento de transmitirse a tercera persona cualquiera de dichas fincas, y e) que en la escritura correspondiente no se exprese nada en contra de la pervivencia del indicado derecho real (cfr. SSTS de 13 de mayo de 1986 y 25 junio de 1991). *.135. Contenido de las servidumbres y servidumbres voluntarias. Aunque el Cdigo no contiene declaracin enftica alguna respecto de la libertad del dominio, es obvio que parte del presupuesto de que , salvo existencia de servidumbre o cualquier otro derecho real limitado, existe libertad de predios. De ah, por ejemplo, que el artculo 540 exija la existencia de ttulo o acreditacin de la usucapin habida para que pueda alegarse la afeccin de utilidad de servicio de un predio (sirviente) a otro (predio domi-nante). Mas siendo la propiedad libre, tambin es muy libre el propietario de una finca para someterla a servidumbre, tal y como se consagra en el ar-tculo 594: Todo propietario de una finca puede establecer en ella las ser-vidumbres que tenga por conveniente, y en el modo y forma que bien le pareciere, siempre que no contravenga a las leyes ni al orden pblico. Dicho ms drsticamente, las servidumbres voluntarias son prcticamente inexistentes y, en la escasa medida en que aparecen, suelen tener por objeto el establecimiento de un gravamen estructurado alrededor o en el entorno de cualquiera de los tipos legales de servidumbre predial ya considerados, incrementando las facultades del dueo del predio dominante o ampliando materialmente el servicio o utilidad que (en las figuras legalmente estable-cidas) presta el predio sirviente. El Cdigo, partiendo de la libertad de constitucin mediante pacto, se limita, a establecer: El ttulo y, en su caso, la posesin de la servidumbre adquirida por prescripcin, determinan los derechos del predio dominante y las obligaciones del sirviente (art. 598). Esto es, el contenido concreto de cualquier servidumbre voluntaria habr de ser extrado del ttulo constitutivo (contrato, testamento, dacin en pago...) o del efectivo y concreto ejercicio de los actos de servidumbre en el supuesto de que sta se haya conseguido por usucapin, sin que, propiamente hablando, haya existido ttulo constitutivo, sino possessio ad usucapionem. La idea de servicio, utilidad o beneficio en favor del predio dominante y su configuracin como gravamen o carga real de carcter duradero son caractersticas a la propia figura de la servidumbre, con independencia de que su fuente constitutiva sea la ley o la voluntad de los particulares: por tnto, la relacin de servicio debe encontrarse tambin presente en las servidumbres voluntarias. Reglas particulares: 1. La regla general en relacin con las obras necesarias para el ejercicio de la servidumbre consiste, en que el pro-pietario del fundo dominante corre con los consiguientes gastos. El artcu-lo 599 parte del supuesto contrario, de que se haya pactado que ser el pro-pietario de la finca sirviente quien se obligue a costear las obras necesarias para el uso y conservacin de la misma (servidumbre). En tal caso, prev la norma, podr liberarse de la carga de costear las obras abandonando su predio al dueo del dominante. 2. Otra serie de reglas particulares se encuentra comprendida en los artculos 595 a 597, relativos a casos de pluralidad de titulares de derechos reales sobre la finca en que haya de recaer la servidumbre, para determinar quin tiene o no facultades suficientes a efectos de constituir una posible servidumbre voluntaria: El artculo 595 se refiere a la posible actuacin del nudo propietario: el que tenga la 31

propiedad de una finca, cuyo usufructo pertenezca a otro, podr imponer sobre ella, sin el consentimiento del usufructuario, las ser-vidumbres que no perjudiquen al derecho del usufructo. Dada la coinci-dencia entre el precepto transcrito y lo establecido con carcter general, en sede de usufructo, en el artculo 489, realmente cabe dudar de la pertinencia del artculo comentado, que podra haberse suprimido sin ms. El artculo 596 requiere conjuntamente el consentimiento de dueo directo y dueo til en caso de enfiteusis. A su tratamiento nos remitimos. TEMA. 14 *. 141. Referencia al tema anterior. En lnea con lo anteriormente expresado, si se dan los presupuestos legalmente determinados existe ttulo para que la servidumbre contine activa o pasivamente y, en consecuencia, el dueo del predio dominante puede exigir su puesta en ejercicio, salvo que la realizacin de cualquiera de los dos actos contemplados excluya .el nacimiento (o, en su caso, pervivencia) de la ser-vidumbre. Tales actos son exclusivamente: Expresar lo contrario en el ttulo de enajenacin de cualquiera de las fincas. Hacer desaparecer los signos antes del otorgamiento de la escritura. Ambos actos requieren, pues, una actuacin positiva por parte del trans-mitente y tienen naturaleza obstativa en cuanto que su realizacin paraliza los efectos que anuda el precepto a la situacion fctica descrita. Pero para ello se requiere una manifestacin o una actuacin explcita y terminante por parte del propietario de la finca que posteriormente ser objeto de divi-sin. En cambio, la voluntad tcita o incluso manifestada a terceros del trans-mitente, en s misma considerada, carece de virtualidad para impugnar la constitucin de la servidumbre. Por su parte, la jurisprudencia ha reiterado que no puede ser suficiente para adoptar una solucin contraria [al art. 541] el que en el documento de enajenacin de cualquiera de las fincas se hiciera constar que se adquiri libre de cargas (cfr. SSTS de 30 de diciembre de 1975, 2 de junio de 1972, 16 de abril de 1966, 31 de enero de 1990). *.142. Las servidumbre legales o forzosas. Servidumbres en materia de aguas: el establecimiento, extensin, forma y condiciones de las servidumbres de aguas, se regirn por la ley especial de la materia en cuanto no se halle previsto en este Cdigo (art. 563). Se reconoca as en la redaccin originaria del Cdigo la preexis-tencia de una legislacin que estaba constituida por la Ley de Aguas. As sigue ocurriendo hoy: las normas propias del Cdigo Civil sobre servidumbre de aguas han sido hechas suyas por la legis-lacin especial sobre aguas de 1985/1986 y de 1999/2001. Mas, dado que sta es ms detallada y completa, al tiempo que suele ser escasamente seguida en otras obras similares a la presente, resulta preferible atender directamente a los preceptos del Real Decreto 849/1986, de 11 de abril, por el que se aprueba el Reglamento del Dominio Pblico hidrulico (RDPH). La servidum-bre de aguas ms importante es, la de acueducto, pese a la vetustez del trmino utilizado. Servidumbre de acueducto: La servidumbre de acueducto puede imponerse tanto por motivos de inte-rs pblico como de inters privado (art. 19.2 RDPH) y mediante ella se otorga al propietario de una finca que quiera servirse del agua de que pueda disponer para la misma, o evacuar las sobrantes, el derecho a hacerla pasar por los predios intermedios con obligacin de indemnizar a sus dueos y a los predios inferiores sobre los que se filtren o caigan las aguas (art. 19.1 RDPH). Por tanto, desde el punto de vista del predio dominante, la servidumbre de acueducto consiste en hacer pasar el agua a travs de una finca ajena, trtese de aguas para el abastecimiento o aprovechamiento, trtese de aguas sobrantes o residuales. La conduccin de las aguas podr realizarse, en dependencia de los casos (cfr. art. 23 RDPH), por cualquiera de los siguientes procedimientos: acequia abierta (muy frecuente en el riego agrcola), acequia cubierta (por ejemplo: en el caso de aguas residuales malo-lientes), tubera o conduccin impermeable (sistema general imperante en la actualidad, por obvias razones de comodidad, seguridad y abaratamiento de precios, al tiempo que es el menos oneroso para el dueo del predio sir-viente: cfr. art. 558.2.0 CC). La realizacin de las obras necesarias al respecto sern de cuenta del titular de la servidumbre. En compensacin, el dueo del predio sirviente tiene derecho a la opor-tuna indemnizacin en la forma que se determine en las leyes y reglamentos. Otras servidumbres en materia de aguas: 1. Servidumbre de saca de agua y abrevadero: el contenido bsico de tales servidumbres es: Saca de agua: derecho a obtener agua directamente del fundo sirviente, con su complementario derecho de paso para obtener el suministro de agua. Abrevadero: derecho a que la piara o las cabezas de ganado ingresen en la finca sirviente para abre-var. 2.Servidumbre de estribo de presa: cuando para la derivacin o toma de aguas de un ro arroyo, o para el aprovechamiento de otras corrientes continuas o discontinuas, fuere necesario establecer una presa, y l que haya de hacerlo no sea 32

dueo de riberas, o terrenos en que necesite apoyarla, podr establecer la servidumbre de estribo de presa, previa la indemnizacin correspondiente. 3. Servidumbre de parada o partidor: El que para dar riego a su heredad o mejorarla, necesite construir parada o partidor en el cauce por donde haya de recibir el agua, podr exigir que los dueos de las mrgenes permitan su construccin, previo abono de daos y perjuicios, incluso los que se originen en la nueva servidumbre a dichos dueos y a los dems regantes (art. 562 CC). 4.La llamada servidumbre natural de aguas: Art 552 CC: Los predios inferiores estn sujetos a recibir las aguas que naturalmente y sin obra del hombre descienden de los predios superiores, as como la tierra o piedra que arrastran en su curso. Ni el dueo del predio inferior puede hacer obras que impidan esta servidumbre, ni el del superior obras que la agraven. 6. Servidumbres relativas al uso de los ros: las riberas de los ros, aun cuando sean de dominio privado, estn sujetas en toda su extensin y sus mrgenes, en una zona de tres metros, a la ser-vidumbre de uso pblico en inters general de la navegacin, la. flotacin, la pesca y el salvamento. Servidumbre de paso: 1.Servidumbre de paso en beneficio de fincas enclavadas. Art 564: el pro-pietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino pblico, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, pre-via la correspondiente indemnizacin. A) Si esta servidumbre se constituye de manera que pueda ser continuo su uso para todas las necesidades del predio dominante estableciendo una va permanente, la indemnizacin consistir en el valor del terreno que se ocupe y en el importe de los perjuicios que se causen en el predio sirviente (pr. 2.0). B) Cuando se limite al paso necesario para el cultivo de la finca encla-vada entre otras y para la extraccin de sus cosechas a travs del predio sirviente sin va permanente, la indemnizacin consistir en el abono del per-juicio que ocasione este gravamen. El ejercicio de la servidumbre supone atender a las nece-sidades del titular del predio dominante, pero perturbando lo menos posible al predio sirviente, como explcitamente disponen los artculos 565 y 566: 2.En panicular, finca enclavada entre fundos del transmitente: El titular del predio sirviente, pierde todo derecho a la indem-nizacin si la situacin de enclavamiento de la finca se produjera entre fincas del propio transmitente. 3.La servidumbre temporal por obras: Art 569si fuere indis-pensable para construir o reparar algn edificio pasar materiales por predio ajeno, o colocar en l andamios u otros objetos para la obra, el dueo de este predio est obligado a consentirlo, recibiendo la indemnizacin corres-pondiente al perjuicio que se le irrogue. 4.Servidumbre de paso para ganados: las vas pecuarias: Art 5701 las servidumbres existentes de paso para ganados, conocidas con los nombres de caada, cordel, vereda o cual-quier otro, y las de abrevadero, descansadero y majada, se regirn por las ordenanzas y reglamentos del ramo, y, en su defecto, por el uso y costumbre del lugar. Mas, pese a ello, las caadas, cordeles y veredas no son pro-piamente hablando espacios sujetos a servidumbre, sino vas pecuarias esto es, rutas o itinerarios por donde discurre o ha venido discurrien-do tradicionalmente el trnsito ganadero. 5.Referencia a la medianera: Es una situacin especial de coti-tularidad de las paredes, muros, vallados o setos vivos que dividen o separan a unas fincas de otras, con independencia de que tengan naturaleza rstica o urbana. No hay, pues, una relacin de servicio entre n predio y su colindante, sino una interrelacin entre ambos, cuya contigidad puede conllevar (o no) que los elementos de deslinde entre ambos estn sometidos al con-dominio o comunidad de los titulares de los predios dominantes. 6.La servidumbre de luces y vistas: El nico caso real y verdadero de servidumbre es el contemplado en el artculo 585. El supuesto de hecho regulado permite identificar al dueo del predio sirviente, quien no podr edificar a menos de tres metros de dis-tancia de la correspondiente linde, permitiendo, pus, el correspondiente espacio de su terreno, por ser ste predio sirviente. 7.Las servidumbres de desage: el Cdigo regula dos verdaderas servidumbres en esta materia, ambas referidas a las aguas pluviales: ALa de vertiente de tejados: El dueo del predio que sufra la servi-dumbre de vertiente de los tejados, podr edificar recibiendo las aguas sobre su propio tejado o dndoles otra salida conforme a las ordenanzas o cos-tumbres locales, y de modo que no resulte gravamen ni perjuicio alguno para el predio dominante (art. 587). BLa de desage de patio enclavado: Cuando el corral o patio de una casa se halle enclavado entre otras, y no sea posible dar salida por la misma casa a las aguas pluviales que en l se recojan, podr exigirse el estable-cimiento de la servidumbre de desage, dando paso a las aguas por el punto de los predios contiguos en que sea ms fcil la salida, y establecindose el conducto de desage en la forma que menos perjuicios ocasione al predio sirviente, previa la indemnizacin que corresponda (art. 588). *.143.Extincin y modificacin de las servidumbres.

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*.144.Proteccin de las servidumbres. En particular, las servidumbres personales. Segn el artculo 531 CC, las servidumbres personales son aquellas cargas de carcter real que, reuniendo las restantes caractersticas propias de la figura general, se establecen en provecho de una o ms personas, o de una comunidad. As planteadas, las servidumbres personales se caracterizan inicialmente por la inexistencia de predio dominante; slo existe en la correspondiente relacin jurdica el predio sirviente. Por consiguiente, su constitucin ni-camente puede tener lugar de forma voluntaria, aunque la verdad es que ello ocurre muy raramente. El Cdigo slo contempla la servidumbre personal de pastos (arts. 600 y ss.), a la que a veces denomina como tal y, otras, como comunidad de pastos, pero sin duda caben otros supuestos de carga real tendencialmente perpetua sobre un determinado bien inmueble en beneficio de determinadas personas. Otros supuestos, analizados tangencialmente por la jurisprudencia o con-siderados por la doctrina son los derechos de palco o butaca en un teatro; el derecho de labrar o sembrar en una porcin de una finca (STS de 30 de octubre de 1919); el derecho de ramoneo a favor de un Ayuntamiento (515 de 20 de marzo de 1929) y otros supuestos de parecida ndole. La mera referencia a tales casos pone de manifiesto que las servidumbres per-sonales son figuras del pasado que responden a concepciones propias de economas poco dinmicas y desarrolladas, de vinculacin perpetua de ciertos bienes a diversos servicios y utilidades, cuya consecucin en la actualidad se somete a otros parmetros jurdicos bien diversos. TEMA.15. *.151.El derecho real de censo. Concepto y clases: La idea general de censo la ofrece el Cdigo Civil estableciendo en el artculo 1.604 que se constituye el censo cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al pago de un canon o rdito anual en retribucin de un capital que se recibe en dinero, o del dominio pleno o menos pleno que se transmite de los mismos bienes. Conforme a dicha descripcin legal, las distintas figuras de censo seran derechos reales caracterizados por el hecho de que algunos bienes inmuebles quedan sometidos (o sujetos, segn el precepto) al poder que ostenta el titular activo del derecho real. El carcter estrictamente inmobiliario del derecho real de censo est fuera de toda duda, pues los censos no pueden recaer sobre los bienes muebles y, segn la doctrina, mayoritaria, ni siquiera sobre los bienes inmuebles que no lo sean por naturaleza. *.152.Reglas comunes: constitucin, contenido, transmisin, redencin y extincin de los censos. Constitucin: La forma habitual de constitucin de los censos ha sido la contractual y, por ello, el Cdigo los regula en el Libro IV, inme-diatamente despus de los artculos dedicados al contrato de arrendamiento. No obstante, cabe igualmente constituir censos mediante testamento o, con ciertas restricciones, a travs de la usucapin. Respecto de la constitucin contractual de la enfiteusis, el artculo 1.628 dispone que el censo enfitutico slo puede establecerse sobre bienes inmuebles y en escritura pblica. La eventualidad de constitucin de censos mediante testamento parece indiscutible, aunque no haya referencia normativa expresa alguna en el Cdi-go en relacin con tal posibilidad. Bastara a tal efecto con que el testador atribuyera la condicin de censualista y censatario (o dueo directo y til) a distintas per-sonas, aunque en la prctica dichas previsiones monis causa han sido, y segui-rn siendo, sumamente raras en la prctica. Igualmente rara ha sido y ser la constitucin de censos mediante la usu-capin. De otra parte, la usucapin en cuanto causa de constitucin plantea un grave problema en relacin con uno de los datos que, de forma necesaria, ha de constar en el ttulo por el que se crea o constituye la figura censal: el montante del capital entregado en el censo consignativo o el valor de la finca en el censo reservativo y en el censo enfitutico, a efectos de la posible redencin del censo (cfr., respectivamente, arts. 1.658, 1.662 y 1.651). Contenido: derechos y obligaciones de censualista y censatario: En cualquiera de las figuras censuales, el censatario (o, en su caso, enfiteuta) es el propietario de la finca acensuada y, por consiguiente, ostenta las corres-pondientes facultades de goce y disposicin sobre el inmueble, si bien ha de respetar la indivisibilidad de la finca gravada (arts. 1.618 y 1.619). En consecuencia, el art 1.622 establece que, dada su condicin de propietario, el censatario est obligado a pagar las con-tribuciones y dems impuestos que afecten a la finca acensuada, si bien al verificar el pago de la pensin podr descontar de ella la parte de los impuestos que corresponda al censualista. La obligacin fundamental del censatario consiste en el pago del canon o pensin establecido, que el Cdigo regula con cierto detalle. De entrada, dicho canon puede ser establecido en dinero o en frutos. Respecto de la cuanta del canon, el sistema normativo parece asentarse en la libre determinacin por las partes: La pensin o canon de los censos se determinar por las partes al otorgar el contrato, dice el artculo 34

1.613.1. Los plazos del pago del canon o pensin (Las pensiones se pagarn en los plazos con-venidos, dice el encabezamiento del art. 1.614); aunque en defecto de regla convencional al respecto, se habr de realizar el pago si consisten en dinero, por aos vencidos a contar desde la fecha del contrato, y, si es en frutos, al fin de la respectiva recoleccin. En cuanto al lugar del pago del canon en el artcu-lo 1.615, podra someterse plenamente a lo dis-puesto en el artculo 1.171 en caso de inexistencia del artculo 1.615, y en su defecto, fija como lugar del pago del canon el trmino municipal en que radique la finca, siempre que el censualista o el censatario (por este orden) tuvieren fijado en l su domicilio. Transmisin: La tendencial perpetuidad del censo no obsta, como es natural, sino que potencia la posibilidad de que, ora el censualista, ora el censatario, transmitan a cualquier otra persona la posicin que, res-pectivamente, ocupan. En tal sentido, establece el artculo 1.617 que pueden transmitirse a ttulo oneroso o lucrativo las fincas gravadas con censos, y lo mismo el derecho a percibir la pensin. Cualquiera de ambos sujetos puede transmitir tanto monis causa cuanto inter vivos su derecho respectivo en la forma que considere conveniente, mien-tras que tendencialmente, de forma indefinida perviva el derecho de censo. Redencin: Aunque la redencin no es ms que una especfica causa de extincin de los censos, al transcribir antes el artculo 1.608, hemos visto ya que el censatario podr redimir el censo a su voluntad, aunque se pacte lo contrario. Esto es, si la perpetuidad del censo es esencial a la figura, lo es igualmente la posibilidad de redencin. Abono de la redencin: Conforme al artculo 1.658, la redencin del censo consignativo con-sistir en la devolucin al censualista, de una vez y en metlico, del capital que hubiese entregado para constituir el censo. Esto supone que el censatario habr de entregar al censualista, de una vez y en metlico, el importe de la valoracin de la finca. Requisitos de la redencin: El censatario o el dueo til deben cumplir los siguientes requisitos: 1. Preaviso de un ao: Para llevar a efecto la redencin, el censatario deber avisarlo al censualista con un ao de antelacin, o anticiparle el pago de una pensin anual (art. 1.609). 2. Encontrarse al corriente en el pago de las pensiones (art. 1.610.2). Gastos de la redencin: dispone el artculo 1.612 que los gastos que se ocasionen para la redencin y liberacin del censo sern de cuenta del censatario, salvo los que se causen por oposicin temeraria, a juicio de los Tribunales. La extincin por prescripcin: El artculo 1.620 se limita a remitir a las disposiciones generales sobre prescripcin extintiva contenidas en los artculos 1.930 y siguientes del Cdi-go. El tiempo de prescripcin corre desde el ltimo pago de la renta o del inters. Por tanto, si la inactividad o incuria del censualista se mantiene durante un perodo de treinta aos, por aplicacin del artculo 1.963, el censo se habr extinguido. La prdida total de la finca: Para desplegar eficacia como causa de extincin, la prdida, destruccin o inutilizacin de la finca debe ser fortuita, sin culpa del censatario, y, adems, ha de ser total, pues, segn dispone el artculo 1.625.2, si se pierde slo en parte, no se eximir el censatario de pagar la pensin, a no ser que prefiera abandonar la finca al censualista. Esto es, el derecho de censo contina, salvo abandono del censatario en favor del censualista. En cambio, el supuesto de prdida total s tiene plena virtualidad extin-tiva: Si por fuerza mayor o caso fortuito se pierde o inutiliza totalmente la finca gravada como censo, quedar ste extinguido, cesando el pago de la pensin (art. 1.625.1). La expropiacin forzosa: En este supuesto, los efectos extintivos no dependen de que el objeto de la expropiacin sea la finca en su totalidad o parcialmente, sino de que el precio o justiprecio obtenido cubra o no el pago del capital del censo y, en su caso, las pensiones vencidas y no prescritas. En definitiva, atendiendo a si la aplicacin del justiprecio en favor del censualista desempea la misma funcin que el abono por el censatario de las cantidades que, segn lo antes visto, conllevara la redencin del censo. *.153.El censo consignativo. Establece el artculo 1.606 que es consignativo el censo, cuando el cen-satario impone sobre un inmueble de su propiedad el gravamen del canon o pensin que se obliga a pagar al censualista por el capital que de ste recibe en dinero. Por tanto, en dicha figura el obligado a pagar el canon o pensin es el mismo propietario (simultneamente, censatario), en cuanto ha recibido de un tercero (que, en cuanto prestamista, pasa a ser censualista) una deter-minada suma de dinero. El censo, pues, sera el derecho real que otorga el propietario a su acreedor en virtud de prstamo, sin que respecto de la titularidad dominical de la finca exista modificacin alguna: el propietario constituyente del censo sigue siendo, en efecto, dueo (dueo pleno, si se quiere) de la finca. La adjetivacin de dicha figura, al parecer, encuentra su razn en que la Constitucin del derecho real nace a consecuencia de que su titular activo ha consignado o entregado al propietarioagricultor una determinada suma de dinero, por la que ste (o los futuros adquirentes de la fmca en condicin de propietarios o sucesores a ttulo hereditario) habr de reconocer al pres-tamista, de 35

forma indefinida temporalmente, con sentido de perpetuidad, una suerte de preeminencia sobre la finca. *.154.Censo reservativo: En relacin con esta figura, dispone el artculo 1.607 que es reservativo el censo cuando una persona cede a otra el pleno dominio de un inmueble, reservndose el derecho a percibir sobre el mismo inmueble una pensin anual que debe pagar el censatario (en realidad, el ltimo inciso del artculo es textualmente otro: ... una pensin que deba pagar el censatario. Sin embargo, ante la oscuridad que origina semejante imprecisin lingstica, me he permitido la licencia gramatical. Si se quiere mantener el subjuntivo, la pensin anual debera perder cl artculo indeterminado: ... la pensin anual que deba pagar el censatario; en cambio, si la pensin es una, est claro que debera haberse utilizado el presente verbal]. El carcter reservativo del censo procede en este caso de que el cons-tituyente, cl propietario transmitente del dominio, se reserva el derecho a cobrar perpetuamente el canon o pensin, asumiendo, por tanto, la posicin de censualista, pero perdiendo la condicin dc propietario. El nuevo propietario ser el censatario, esto es, quien ha de afrontar el pago del canon o pensin. En el censo consignativo el propietariocensatario es quien ostentaba la titularidad dominical antes de la existencia de censo alguno. En el censo reservativo el propietariocensatario es el nuevo titular del bien sometido a censo, mientras que el titular originario ha pasado a la condicin de censualista. En trminos puramente lgicos, pues, tal y como lo plantea el Cdigo, el pagador del canon o pensin: En el censo consignativo lo es el deudor del prstamo. En el censo reservativo el nuevo titular de la propiedad del fundo. TEMA.16. *.161. El Censo enfitutico: Para el artculo 1.605 es enfitutico el censo cuando una persona cede a otra el dominio til de una finca, reservndose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensin anual en reconocimiento de este mismo dominio. La mera lectura del precepto manifiesta que en la figura concurren los siguientes aspectos: Hay una concurrencia de dominios, pues el propietario inicial, reser-vndose el dominio directo, transmite a otra persona el dominio til. El titular de este ltimo, el dueo til, se denomina por el propio Cdigo enfiteuta, sin que a lo largo del articulado se le denomine nunca censatario, pese a que debe ser l quien afronte el pago de la pensin anual. Sugiere este ltimo extremo que el censatario del censo enfitutico es, de alguna manera, un censatario distinto de quienes reciben tal calificacin en el censo consignativo y en el censo reservativo. Y ciertamente es as, pues el origen y la funcin histrica del censo enfitutico responde a motivaciones distintas a las que se encuentran en el fondo de las otras figuras censuales. La codificacin, ha otorgado mayor relevancia al censo enfi-tutico que al resto de las figuras censuales. *.162.Concepto y naturaleza jurdica del censo enfitutico. Establece el artculo 1.608 sobre el particular lo siguiente: Es de la natu-raleza del censo que la cesin del capital o de la cosa inmueble sea perpetua o por tiempo indefinido: sin embargo, el censatario podr redimir el censo a su voluntad aunque se pacte lo contrario, siendo esta disposicin aplicable a los censos que hoy existen. Puede, no obstante, pactarse que la redencin del censo no tenga lugar durante la vida del censualista o de una persona determinada, o que no pueda redimirse en cierto nmero de aos, que no exceder de veinte en el con-signativo, ni de sesenta en el reservativo y enfitutico.As pues, la duracin indefinida y tendencialmente perpetua de los censos se proyecta como un requisito esencial de la figura. No hay censos transitorios, ni por perodos de tiempo determinados, aunque fueran muy largos o extensos, sino que el derecho real de censo debe configurarse como una carga real que incide sobre la finca en cuestin de forma permanente y consustancial mientras que no tenga lugar la redencin. La indivisibilidad de la finca gravada: El carcter perpetuo de una figura tan borrosa en los tiempos contem-porneos como el censo, lleva al Cdigo a configurar la finca gravada como un bien radicalmente indivisible. Lo establece as el artculo 1.618 y lo rema-cha el artculo 1.619. Conforme al prrafo primero del artculo 1.618 no pueden dividirse entre dos o ms personas las fincas gravadas con censo sin el consentimiento expre-so del censualista, aunque se adquieran a ttulo de herencia. Por su parte, el artculo 1.619 mantiene y confirma dicha regla, en evitacin de que la sucesin hereditaria pudiera considerarse como excepcin a aqulla: Cuan-do se intente adjudicar la finca gravada con censo a varios herederos, y el censualista no preste su consentimiento para la divisin, se pondr a licitacin entre ellos. A falta de conformidad, o no ofrecindose por alguno de los interesados el precio de tasacin, se vender la finca con la carga, repar-tindose el precio entre los herederos. La finca, pues, ha de mantenerse indivisa en todo 36

caso, salvo consen-timiento expreso del censualista. Sin embargo, en caso de que dicho consentimiento exista, parece que la regla de indivisibilidad no ha de extenderse al derecho real de censo en s mismo considerado, que s es susceptible de divisin: Cuando el censualista permita la divisin, se designar con su con-sentimiento la parte del censo con que quedar gravada cada porcin, cons-tituyndose tantos censos distintos cuantas sean las porciones en que se divida la finca (art. 1.618.2). *.163.Rgimen jurdico de la enfiteusis. Derechos y facultades del enfiteuta: Segn el artculo 1.632, el enfiteuta hace suyos los productos de la finca y de sus accesiones y, adems, tiene los mismos derechos que corres-ponderan al propietario en los tesoros y minas que se descubran en la finca enfitutica. Puede el enfiteuta conforme al art. 1.633 disponer del predio enfitutico y de sus accesiones, tanto por actos entre vivos como de ltima voluntad, dejando a salvo los derechos del dueo directo.Por si la atribucin de la facultad de disposicin de la finca no fuera suficiente, remacha el artculo 1.635 que el enfiteuta podr donar o permutar libremente la finca, pero en este caso deber actuar ponindolo en cono-cimiento del dueo directo. En parecida lnea, dispone el artculo 1.634 que cuando la pensin con-sista en una parte alcuota de los frutos de la finca enfitutica, no podr imponerse servidumbre ni otra carga que disminuya los productos sin con-sentimiento expreso del dueo directo. La limitacin dispositiva nace en este supuesto de la forma particular en que ha quedado fijada la pensin y en evitacin de que la disminucin de la productividad de la finca per-judique al dueo directo. Con todo, la iniciativa, jurdica y econmica, de la posible imposicin de gravmenes de carcter real corresponde en exclu-siva al enfiteuta, aunque en relacin con las servidumbres establezca el ar-tculo 596 que cuando pertenezca a una persona el dominio directo de una finca y a otra el dominio til, no podr establecerse sobre ella servidumbre voluntaria perpetua sin el consentimiento de ambos dueos. Derechos y facultades del dueo directo: Tambin el dueo directo cuenta a su favor con derechos y facultades que exceden del cuadro general de prerrogativas con que cuentan de forma general los censualistas y que anteriormente hemos analizado. Por supuesto, el dueo directo tiene derecho al cobro de la pensin o canon fijado, a ejer-citar la accin real en caso de impago, etc., pero, de aadidura, cuenta con otra serie de facultades que resultan extraas al censo consignativo y acenso reservativo. 1.Derecho al cobro del laudemio: El laudemio es la cantidad o el porcentaje fijado en el momento de cons-titucin del censo enfitutico que, en caso de transmisin onerosa de la finca acensuada, tiene derecho a recibir el dueo directo. Para ello, dice el ar-tculo 1.644.1 es necesario que se haya estipulado expresamente en el con-trato de enfiteusis. De existir el pacto expreso, el dueo directo tiene derecho al cobro del laudemio, de forma sucesiva, en todas las transmisiones onerosas que el enfi-teuta (o sus sucesores en tal posicin) lleven a cabo durante la vigencia del censo enfitutico. 2.Derecho de comiso: Se trata de una facultad especial, en cuya virtud en caso de incumpli-miento de las obligaciones que corresponden al enfiteuta, el dueo directo podr reclamar la devolucin de la finca (trminos literales del art. 1.648) por haber cado sta en comiso. Dicha facultad puede ejercitarse extraju-dicialmente o judicialmente a travs del proceso ordinario que por cuanta corresponda. Su efectivo, con avenencia del enfiteuta (y, por tanto, sin pleito alguno), o la sentencia favorable conllevan que el dueo directo pasa a ser propietario, sin paliativos. Las causas del comiso, segn el artculo 1.648 son las siguientes: 1..Por falta de pago de la pensin durante tres aos consecutivos. Pero para que el dueo directo pueda pedir el comiso, deber requerir de pago al enfiteuta judicialmente o por medio de Notario; y, si no paga dentro de los treinta das siguientes al requerimiento, quedar expedito el derecho de aqul. 2.Si el enfiteuta no cumple la condicin estipulada en el contrato o deteriora gravemente la finca. 3.El reconocimiento del dominio directo: establece el artculo 1.647 que cada veintinueve aos podr el dueo directo exigir el reconocimiento de su derecho por el que se encuentre en posesin de la finca enfitutica. Los gastos del reconocimiento sern de cuenta del enfiteuta, sin que pueda exigrsele ninguna otra prestacin por este concepto. 4.La atribucin del dominio til por inexistencia de herederos del enfiteuta: Establece el artculo 1.653 que a falta de herederos testamentarios, descendientes, ascendientes, cnyuge suprstite y parientes dentro del sexto grado del ltimo enfiteuta, volver la finca al dueo directo en el estado en que se halle, si no dispuso de ella el enfiteuta en otra forma. Tanteo y retracto entre dueo directo y til: Los derechos de tanteo y retracto que los artculos 1.6361.642 conceden, de manera mutua y recproca a los titulares del dominio directo y til son objeto de estudio en el correspondiente captulo de esta obra, al estudiar los derechos de adquisicin preferente

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*.164.Foros y otros gravmenes anlogos a la enfiteusis. El foro: Segn la afirmacin tradicional y comn de la generalidad de la doctrina, el foro es una figura jurdica caracterstica del pas gallego y, salvo matices y la propia denominacin, enormemente similar a la enfiteusis. Los foros gallegos, al igual que las restantes figuras censuales en Derecho comn, son meros residuos del pasado, inexistentes en la prctica. La subenfiteusis: De forma terminante, declara el artculo 1.654 que queda suprimido para lo sucesivo el contrato de subenfiteusis, consistente en el pasado en que el enfiteuta, sin dejar de serlo frente al (primer y verdadero) dueo directo o censualista inicial, se converta a su vez en dueo directo respecto de una tercera persona, denominada lgicamente subenfiteuta, frente al que mantena la posicin y las facultades caractersticas del dueo directo *.165.El censo a primeras cepas: El Cdigo Civil regula tambin una subfigura de censo, denominado a primeras cepas: El contrato en cuya virtud el dueo del suelo cede su uso para plantar vias por el tiempo que vivieren las primeras cepas, pagndole el cesionario una renta o pensin anual en frutos o en dinero, se regir por las reglas siguientes: Se tendr por extinguido a los cincuenta aos de la concesin, cuan-do en sta no se hubiese fijado expresamente otro plazo. Tambin quedar extinguido por muerte de las primeras cepas, o por quedar infructferas las dos terceras partes de las plantadas. El cesionario o colono puede hacer renuevos y mugrones durante el tiempo del contrato.No pierde su carcter este contrato por la facultad de hacer plantaciones en el terreno concedido, siempre que sea su principal la plantacin de vias. El cesionario puede transmitir libremente su derecho a ttulo one-roso o gratuito, pero sin que pueda dividirse el uso de la finca, a no con-sentirlo expresamente su dueo. En las enajenaciones a ttulo oneroso, el cedente y el cesionario ten-drn recprocamente los derechos de tanteo y de retracto, conforme a lo prevenido para la enfiteusis y con la obligacin de darse el aviso previo que se ordena en el artculo 1.637. El colono o cesionario puede dimitir o devolver la finca al cedente cuando le convenga, abonando los deterioros causados por su culpa. El cesionario no tendr derecho a las mejoras que existan en la finca al tiempo de la extincin del contrato, siempre que sean necesarias o hechas en cumplimiento de lo pactado. El cedente podr hacer uso de la accin de desahucio por cumpli-miento del trmino del contrato. Cuando despus de terminado el plazo de los cincuenta aos o el fijado expresamente por los interesados, continuare el cesionario en el uso y aprovechamiento de la finca por consentimiento tcito del cedente, no podr aqul ser desahuciado sin el aviso previo que ste deber darle con un ao de antelacin para la conclusin del contrato. De otra parte, segn el artculo 4 de la vigente Ley de Arrendamientos Rsticos, deben aplicarse las reglas transcritas a los contratos en cuya virtud el dueo del suelo cede, contra un canon o participacin fija o variable, su uso por tiempo superior a doce aos para plantar y aprovechar vias, naran-jos, olivares u otras especies arbreas no forestales TEMA.17 *.171.La Superficie.Concepto y naturaleza.Segn el CC: lo edificado, plan-tado o sembrado se presume realizado por el dueo del suelo y, por tanto, a l slo pertenece. Dicha extensin de los poderes del propietario del suelo se conoce tcnicamente, con el nombre de accesin. Por consiguiente, es natural que si alguien edi-fica o planta en suelo de otro, ste tendr derecho a seguir siendo propietario del suelo y convertirse en dueo de lo edificado o plantado. El derecho de accesin es una facultad ms del propietario. Mas, al propio tiempo, la accesin no es, una obligacin del propietario, sino una facultad dominical que, por ende, puede ser objeto de transmisin y negociacin. El propietario puede permitir que otra persona edifique o siembre en su finca facultndole para mantener la construccin o plantacin durante un determinado perodo de tiempo. En tal caso, el propietario inter-cambia su derecho de accesin por el precio o canon que alguien le paga y en cuyo favor constituye un derecho de superficie. Concepto: Una vez aceptada en el Derecho contemporneo su naturaleza autnoma, se puede afirmar que, en nuestro Derecho, el derecho de superficie consiste en la facultad que tiene una persona, denominada superficiario, para edificar o plantar en suelo ajeno, pudiendo disfrutar de lo edificado o plantado como verdadero propietario, durante un plazo generalmente temporal, a cambio de pagar un canon o precio (por lo comn de carcter peridico, aunque puede consistir tambin en un tanto alzado e incluso en clusulas cercanas al intercambio o permuta del derecho a construir o plantar por la entrega de parte de lo edificado o plantado). Caracteres: 1. Es, en principio, un derecho real de goce, que ante todo otorga a su titular la facultad de edificar o plantar en suelo 38

ajeno. Sin embargo, una vez que se haya edificado o plantado en suelo ajeno, el titular del derecho de superficie va a poder gozar o disfrutar de la edificacin o plantacin cual si de un verdadero dueo temporal se tratara, sin ser perturbado por el dueo del suelo en el que se edific ci plant, pues el derecho de superficie entraa, como ya se predic en la caracterizacin general de los derechos reales de goce, un componente posesorio claro. 2. As pues, el carcter de derecho real limitado que acaba de subrayarse no empaa, como antes se ha aclarado, que el superficiario sea dueo de lo construido o sembrado, y que por tal ttulo pueda disponer del derecho de superficie, que es facultad propia de todo propietario (ex art. 348 CC). 3. Adems, en nuestro ordenamiento jurdico, el derecho de superficie es actualmente un derecho real temporal, o temporalmente limitado, en con-tra de cuanto ocurre en las legislaciones de otros pases (Alemania, Suiza e Italia), en los que cabe el pacto de una superficie temporalmente indefinida. 4. Siendo temporal el derecho de superficie, como ltimo carcter o nota a destacar en esta aproximacin inicial ha de subrayarse la consecuencia de que, expirado el plazo por el que se constituy, lo edificado o plantado revierta al propietario del suelo. Esto es, la constitucin del derecho de super-ficie desemboca necesariamente en la reversin de lo constituido o plantado en favor del propietario del suelo. *.172.Superficie urbana y urbanstica: regulacin legal y rgimen aplicable. En el Cdigo Civil slo se nombra en una ocasin el derecho de superficie, y, por cierto, de pasada, puesto que la norma contenida en el artculo 1.611 3 no pretende regular de forma inde-pendiente el derecho de superficie, sino nicamente declarar que la forma de redencin de este gravamen no ser la especficamente regulada para los censos en el Cdigo Civil . Lo mismo puede decirse de las leyes especiales coetneas al Cdigo Civil primigenio (particularmente, la Ley Hipotecaria de 1861, y sus correspondientes Reglamentos, de 1863 y 1870), pues aunque contuvieron referencias normativas expresas al derecho de superficie (arts. 107 y 27, respectivamente), no llegaron a establecer un rgimen legal de la figura. Por lo que se refiere a Espaa, hay que esperar a la Ley sobre Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana de 16 de mayo de 1956, usualmente llamada Ley del Suelo, para que se regule autnomamente la llamada superficie relativa al sector urbanstico. En Espaa se pasa a establecer una minuciosa regulacin del derecho de superficie. 1.Superficie urbana: aquella cuyo objeto es la construccin o edificacin en suelo ajeno, adems del disfrute de lo edificado. 2. Superficie urbanstica: esto es, la superficie urbana regulada en la Ley del Suelo; lo que significa que el suelo donde se constituye la superficie est sujeto a un Plan de ordenacin urbana; y, 3. Superficie rstica, o aquella cuyo objeto es la plantacin o siembra en terreno ajeno, adems del disfrute de lo plantado o sembrado (regulada casi exclusivamente en el Reglamento Hipotecario). Segn especifica el Texto Refundido de la Ley del Suelo (art. 287.3) , el derecho de superficie se regir por las disposiciones contenidas en este cap-tulo , por el ttulo constitutivo del derecho y, subsidiariamente, por las normas de Derecho privado. *.173. Constitucin, contenido y extincin de la superficie. (Constitucin): Dos partes se relacionan jurdicamente en el derecho de superficie: el propietario del suelo que concede el derecho de superficie, y que por elloes denominado tambin concedente o superficiante; y el superficiario o con-cesionario, es decir, el titular del derecho de superficie. El superficiante, como propietario del terreno, puede ser una persona privada (individual o colectiva, como es el caso de las mancomunidades de montes), o pblica (esto es, el Estado, CCAA, municipios, o, en general cua-lesquiera entes pblicos). En cualquier caso, necesitar de capacidad de dis-posicin del inmueble que ha de ser gravado, lo que presupone su plena titularidad dominical. Al superficiario slo se le exigir capacidad general para obligarse. En general si el superficiante es una persona pblica, la superficie de la que estaremos hablando ser una superficie urbanstica. La constitucin de esta clase de superficie se har por medio de cesiones onerosas o a ttulo gratuito. Si el cedente es un particular, normalmente la constitucin de la superficie (sea sta urbana o rstica), tendr lugar a ttulo oneroso y por acto inter vivos, pero nada impide que se realice de forma gratuita y por acto mortis causa. Constityase de uno u otro modo, y desde la reforma del Reglamento Hipotecario por Decreto de 17 de marzo de 1959, su artculo 16 establece que para su eficaz constitucin debe-r inscribirse a favor de superficiario el derecho de construir edificios en suelo ajeno.... La Ley sobre Rgimen del Suelo de 1976 (art. 172.2.0), y, posterior-mente, el Texto Refundido de 1992, vuelven a insistir en la necesidad de revestir la superficie urbanstica con dichas formalidades. Actualmente se puede afirmar que el derecho de superficie es un derecho 39

tendencialmente temporal. Ello quiere decir que las leyes que venimos con-siderando regulan su existencia sealando un plazo mximo de duracin, y dicho plazo no podr exceder de setenta y cinco (75) o noventa y nueve (99) aos segn que los concedentes del suelo sean, respectivamente, personas pblicas o particulares. (Contenido): Como principales derechos del superficiario pueden sealarse los si-guientes: 1. Derecho a edificar o plantar si an no se hizo, o si se destruy lo edificado o plantado y queda tiempo para ello. 2. Derecho de propiedad sobre lo edificado o sembrado, al menos, mien-tras dure el derecho de superficie. 3. Derecho de disposicin de su derecho de superficie. 4. El derecho real de utilizar el suelo ajeno para mantener en l lo edi-ficado o plantado, y realizar todos los actos necesarios al ejercicio de la pro-piedad superficiara. Por su parte, los derechos del dueo del suelo son: 1. Sin duda alguna, el sustrato eco-nmico de la constitucin del derecho de superficie se asienta en el derecho fundamental del concedente: en la denominada reversin a su patrimonio de lo edificado, construido o plantado. 2. Derecho a la satisfaccin de una contraprestacin cuando se cons-tituy de forma onerosa la superficie. 3. Respecto de la superficie urbanstica, el concedente tiene derecho a exigir que el superficiario edifique dentro del trmino previsto en la licencia que autorice edificar, pues, en caso contrario, el dere-cho de superficie se extingue. Para la superficie urbana se prev el plazo de cinco aos como perodo mximo para realizar la edificacin [art. 16.1 .C) RH], aunque el transcurso de dicho plazo no impedir, sin embargo, la inscripcin de la declaracin de la obra nueva, siempre que el rgimen del derecho de superficie est an vigente e inscrito. (Extincin): El derecho de superficie se extingue por las causas comunes de extincin a los derechos reales, y, en particular, por las siguientes: El agotamiento del plazo: La finalizacin del plazo convenido o legalmente previsto, pues se pro-ducir la llamada reversin. En ese momento el titular del suelo har suya la propiedad de lo edificado, establecindose en el artculo 289.3 TR1992 que la reversin no dar lugar a indemnizacin, precepto tambin aplicable, segn la doctrina, a la superficie urbana aunque el artculo 16 RH no lo exprese. Extinguida la superficie por decurso del trmino sealado se extinguirn los derechos reales y personales impuestos por el superficiario. La consolidacin: La consolidacin de los derechos de propiedad del suelo y los del super-ficiario en una misma persona origina una situacin peculiar en relacin con el derecho de superficie. Obviamente, si la condicin de concedente y superficiario la ostenta una misma persona, se produce el fenmeno que, en general, se denomina con-fusin de derechos y, por tanto, deja de tener sentido el cuadro de derechos y obligaciones al que antes hemos aludido como contenido del derecho de superficie. La falta de construccin o plantacin: El incumplimiento del deber de construir (art. 289.1 TR1992) es causa de extincin slo predicable de la superficie urbanstica, pues en la rstica habr que acudir a la resolucin del contrato. No obstante, segn parte de la doctrina (encabezada por el Profesor At.BALXnEJo) se debe aplicar ana-lgicamente el precepto citado a la superficie urbana, dada la semejanza que, en relacin con el deber de construir existe entre la superficie urbanstica y la superficie urbana. *.174. El derecho real de vuelo: Sin ser configurado como derecho de superficie, facultan a su titular para elevar plantas de un edificio ya construido o, inversamente, para actuar en tal sentido en el subsuelo de un edificio o de un solar ajenos. Se les denomina tambin derecho de sobreedificacin o sobreelevacin y de subedificacin. De conformidad con el tenor literal del artculo 16 del Reglamento tales derechos pueden configurarse bien como verdaderos derechos de superficie (nm. 1.0) o bien como nuevas unidades registrales del rgimen de propiedad horizontal de la finca matriz (nm. 2.0). En lo fundamental, se ha limitado a aadir al tenor literal del precepto dos nuevas letras, para precisar que la inscripcin registral del derecho de vuelo o subsuelo debe: Determinar de forma concreta y precisa el nmero mximo de plantas a construir. Fijar el plazo mximo para el ejercicio del derecho de vuelo, que no podr exceder de diez aos. La sobreelevacin (en particular) y la subedificacin (en su caso, pero ms raramente) suelen responder a una especial previsin por parte de los pro-motores inmobiliarios, de tal manera que el constructor se reserva tales facul-tades cuando todava no ha enajenado o transmitido a terceras personas los diversos pisos o elementos privativos del edificio sometido al rgimen de pro-piedad horizontal. Para la STS (Sala 1.~) el derecho de elevacin al que se refiere el artculo 16 RH ser tal derecho y estar legtimamente constituido cuando los titulares de todos los pisos y locales lo otorguen a favor del bene-ficiario, bien a ttulo oneroso, bien a ttulo lucrativo. TEMA.18. *.181.El aprovechamiento por turno de bienes inmuebles. Introduccin. La denominada multipropiedad o, ahora, el derecho de aprovechamiento por turno, es una figura que es de 40

reciente creacin y se puede definir, en trminos descriptivos, como un nuevo instrumento jurdico que, respondiendo a una tcnica de marketing y a un proceso de promocin empresarial de extraordinaria agresividad, permite el acceso a una vivienda turstica durante un determinado perodo de tiempo anual en sucesivas anualidades. Esto es, se trata de un mecanismo que no tiene como finalidad satisfacer una necesidad primaria y permanente de vivienda, sino que su particularidad ms relevante reside en que el uso del bungalow, piso o apartamento se divide en fracciones temporales determinadas. De tal for-ma, el adquirente ostenta el derecho de usar la vivienda durante un perodo concreto del ao, siendo un derecho de carcter perpetuo o temporal (pero de larga duracin), segn sea la frmula utilizada. Una vez aprobada, la Ley 42/1998, reguladora de la materia en Espaa, parece lo ms procedente exponer la cuestin una vez analizados los derechos reales limitados de goce que podemos considerar clsicos, pues el legislador espaol se muestra extraordinariamente crtico con la utilizacin del trmino multipropiedad o cualquier otro que contenga el vocablo propiedad. En efecto, la promocin comercial del timesharing se ha producido slo en las ltimas dcadas del siglo xx, pro-vocando de inmediato la preocupacin de los legisladores en distintos pases europeos y, finalmente, en la propia Unin Europea, que han debido afrontar una serie de problemas de distinta ndole: terminolgica, de configuracin o naturaleza jurdica, socioeconmicos, procesales, etc. Uno de los problemas sustanciales ha residido en determinar si la contratacin al respecto deba regirse por la lex rei sitae o por la lex loci. Ni que decir tiene que los pases receptores de turismo y con condiciones climatolgicas y medioambientales idneas para la instalacin de los correspondiente complejos tursticos (Espaa o Italia, por ejemplo) se han pronunciado siempre a favor de la lex rei sitae; mientras que, por el contrario, los pases de origen del turismo masivo o de la con-tratacin turstica masiva (Alemania, Holanda, etc.) han sido favorables a la ley del lugar de celebracin del contrato. De ah que la Ley 42/1998 establezca precisamente que: Todos los contratos que se refieran a derechos relativos a la utilizacin de uno o ms inmuebles situados en Espaa durante un perodo determinado o determinable del ao quedan sujetos a las disposiciones de esta Ley, cual-quiera que sea el lugar y la fecha de su celebracin. Sus defensores resaltan fundamentalmente que es el nico sistema comer-cial que permite a amplsimas capas de ciudadanos acceder a bienes de carc-ter turstico de calidad (aunque sea slo durante la segunda semana de julio o la tercera de septiembre); al tiempo que les facilita generalmente el intercambio con una amplia relacin de complejos inmobiliarios de todo el planeta, en el caso de que as lo deseen los titulares o adquirentes; etc. Por su parte, los detractores del sistema arguyen que se trata, casi con-naturalmente, de una prctica comercial engaosa, en cuya virtud se vende por veinte o setenta lo que vale dos o siete. *.182. Directiva comunitaria, precedentes legislativos y Ley 42/1998. La Directiva europea: La Unin Europea, aprob el 26 de octubre de 1994 la Directiva 94/47/CE del Parlamento Europeo y del Consejo relativa a la proteccin de los adquirentes en lo relativo a deter-minados aspectos de los contratos de adquisicin de un derecho de utilizacin de inmuebles en rgimen de tiempo compartido.Se evita utilizar el trmino multipropiedad.Se trata de proteger a los adquirentes, en cuanto consumidores. Se propone el giro o la perfrasis de derecho de utilizacin de inmue-bles en rgimen de tiempo compartido. La Direc-tiva 94/47 tiene como misin establecer algunos mecanismos de proteccin a los adquirentes, puesto que da por hecho que se trata de un campo abonado a los fraudes y en el que la aparicin de algunos promotores sin escrpulos ha supuesto un cierto receso en la extraordinaria evolucin econmica que se manifestaba. Las medidas que se adoptan para dicha proteccin al adquirente, que se considera parte dbil del contrato por las peculiares formas de contratacin y por las tcnicas agresivas de venta que emplean los encargados de vender este producto turstico, pueden resumirse de la forma siguiente: A) Informacin sobre la celebracin del contrato: En el curso de las conversaciones previas a la conclusin del contrato de adquisicin de tiempo compartido se exige que el vendedor entregue a cualquier interesado en la adquisicin un documento en el que figure una informacin pormenorizada sobre una serie de aspectos contractuales. B) Las condiciones del contrato: Como medida complementaria a la exigencia de una informacin pre-contractual pormenorizada, la Directiva intenta velar por los intereses de los ya adquirentes. Con esta finalidad se prevn una serie de disposiciones. Toda la informacin facilitada en el documento informativo debe que-dar incorporada al contrato. El contrato debe documentarse por escrito y tener un contenido m-nimo. Lengua en que se debe redactar el contrato: en alguna de las lenguas del Estado de residencia o de nacionalidad del adquirente, a su eleccin. Se consideran como no vinculantes las posibles clusulas del contrato en las que el adquirente renuncie a los beneficios de la 41

Directiva o en las que se exonere al vendedor de las obligaciones que derivan de la misma. C)Procedimientos y formas de desistimiento del contrato: La Directiva consagra la posibilidad de que los adquirentes, una vez per-feccionado el contrato de adquisicin de tiempo compartido, puedan sepa-rarse de l. Dispone dos mecanismos que no se deben confundir y que res-ponden a supuestos de hecho distintos: 1.Facultad de desistir unilateralmente. Por una parte, se recoge una facultad de desistimiento unilateral en sen-tido estricto, derecho a resolver sin alegar motivos, segn la propia denominacin de la norma, a ejercer en un plazo de diez das natu-rales, a contar desde la firma del contrato definitivo o preliminar por ambas partes. 2.Facultad de resolver el contrato. Estamos en esta hiptesis ante una facultad que se reconoce al adquirente frente a un incumplimiento de obligaciones del vendedor, lo cual le acarrea la sancin de la posible ruptura del contrato. La no inclusin en el contrato de la informacin exigida en el Anexo de la Directiva determina la concesin de un plazo de tres meses para que el adquirente puede resolver el contrato, sin que se le pueda exigir pago alguno. D) Prohibicin de pagos anticipados: Como ltimo eslabn de la cadena de medidas protectoras para el con-sumidor adquirente establece la prohibicin de cualquier pago realizado con anterioridad al transcurso de los diez das naturales que tiene el sujeto para poder desistir sin alegar causa alguna. Precedentes legislativos. En el mbito del Derecho comparado, antes de la publicacin de la Direc-tiva y cindonos a los pases europeos de nuestro entorno, por orden cro-nolgico, se debe recordar la regulacin de la multipropiedad en los siguien-tes pases: Portugal. Los Decretosleyes nms. 355, de 31 de diciembre dc 1981, y 368, de 4 de octubre de 1983, crean y desarrollan el denominado derecho real de habitacin peridica, habiendo sufrido esta normativa una modificacin posterior en 1989, a travs del Decretoley nmero 130/1989, de 18 de abril. Francia. Ley 198618, de 6 de enero, de Sociedades de Atribucin de Inmue-bles en Rgimen de Disfrute a Tiempo Compartido. Grecia. Regulada por la Ley nmero 1652, de timesharing y regulacin de cuestiones conexas, de 14 de octubre de 1986, desarrollada por la Orden Ministerial de 15 de diciembre de 1987 de atribucin a las viviendas tursticas en rgimen de arrendamiento a tiempo compartido; y, finalmente, Reino Unido: Timeshare Act, de 16 de marzo de 1992. Pues bien, en estas diferentes normas se configura la institucin con per-files completamente divergentes: desde la constitucin de un nuevo derecho real limitado en Portugal, pasando por la configuracin societaria en Francia, siguiendo por la caracterizacin como contrato de arrendamiento especial por su duracin y contenido, o multiarriendo, en Grecia, hasta la falta de definicin concreta de la legislacin britnica que, ms preocupada por la proteccin al adquirente, establece una clusula abierta donde cabe cualquier configuracin de carcter obligatorio. Por lo que a Espaa se refiere, hasta la aprobacin de la Ley 42/1998 nos hemos hallado frente a un vaco legal en la materia, pero con una mani-festada voluntad poltica de llenar este hueco mediante la elaboracin de una normativa especfica. De ello dan cumplida muestra el Borrador para un Anteproyecto de Ley de Multipropiedad, de febrero de 1988; el Borrador de Anteproyecto de Ley de Conjuntos Inmobiliarios, en sus versiones de octubre de 1989 y de diciembre de 1991, del Ministerio de Justicia, o el Borrador de Anteproyecto de Ley de Tiempo Compartido, del Ministerio de Industria, Comercio y Turismo; hasta el ms reciente Borrador de Anteproyecto de Ley sobre Aprovechamientos por turno de bienes inmuebles, del Ministerio de Jus-ticia e Interior, de 8 de noviembre de 1994. La Ley 42/1998: Sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turstico y normas tributarias. Junto a dicho derecho real, la Ley permite tambin configurar la utilizacin peridica y temporal de los bienes de uso turstico mediante una frmula arrendaticia especial que la propia Ley califica como una variante del arrendamiento de temporada. En tal sentido, afirma el inciso final del artculo 1.1 de la Ley que el derecho de aprovechamiento por turno podr constituirse como derecho real limitado o de conformidad con lo dispuesto en el apartado 6 de este artculo. Dice la Ley 42/1998 que tales contratos quedarn sujetos a lo dispuesto en la presente Ley, sin perjuicio de lo pre-venido en la Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 1.6, primer inciso, in fine). Parece natural que tales contratos de arrendamiento, en cuanto de-bern referirse necesariamente a una temporada anual determinada que se corresponda con un perodo determinado o determinable de esa temporada y a un alojamiento determinado o determinable..., queden sujetos a las pres-cripciones propias del derecho de aprovechamiento por turno. El derecho real de aprovechamiento por turno no podr en ningn caso vincularse a una cuota indivisa de la propiedad, ni denominarse mul-tipropiedad, ni de cualquier otra manera que contenga la palabra propiedad. A los efectos de publicidad, comercializacin y transmisin del dere-cho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, podr utilizarse cual-quier otra denominacin, siempre que no induzca a confusin a los con-sumidores finales y del mismo se desprenda con claridad la 42

naturaleza, carac-tersticas y condiciones jurdicas y econmicas de la facultad de disfrute...Est prohibida la transmisin de derechos de aprovechamiento por turno con la denominacin de multipropiedad o cualquier otra que contenga la palabra propiedad (art. 8.1). *.183.Concepto y naturaleza: naturaleza real y personal del derecho de aprovechamiento. A lo largo y a lo ancho de la Ley no hay duda de que el legislador ha configurado un nuevo derecho real limitado de goce, para cuya identificacin considera perfectamente ajustada la expresin derecho de aprove-chamiento por turno, si bien nada obsta, sin embargo, a que se mantenga la utilizacin de esta denominacin, o de cualquier otra, en particular a efec-tos promocionales, siempre que no contenga la palabra propiedad, o no pue-da ser equvoca en cuanto al contenido del derecho a que se hace referencia. Las caractersticas ms sobresalientes del derecho de aprovechamiento por turno, en cuanto derecho real limitado de goce, son las siguientes: 1.Se trata de un derecho temporal, pues se establece una duracin mni-ma (tres aos) y mxima (cincuenta aos) del rgimen de aprovechamiento por turno (art. 3). 2.La facultad de disfrute a favor del titular del aprovechamiento por turno, as como las obligaciones del constituyente del rgimen se encuentran delimitadas imperativamente por la Ley 42/1998. De tal manera, por ejemplo, conforme al sustrato turstico que fundamenta la figura, el artculo 1.1 deter-mina que la facultad de disfrute no comprende las alteraciones del alojamiento ni de su mobiliario. *.184.Constitucin, contenido y extincin del derecho de aprovechamiento por turno de naturaleza real. La inscripcin en el Registro de la Propiedad del rgimen de aprovechamiento por turno se configura como obligatoria, de tal manera que cualesquiera contratos relativos al nuevo derecho real habrn de con-siderarse nulos de pleno derecho si se han celebrado antes de constituirse el rgimen de aprovechamiento por turno (arts. 4.3 y 1.7). La Ley 4211998, se preocupa de fortalecer la posicin del adquirente del derecho de aprovechamiento por turno, procurando someter a los promotores de los derechos de aprovechamiento por turno a rgidos controles y a una minuciosa regulacin de distintos aspectos de la eventual dinmica contractual. Informacin general sobre el rgimen y el eventual contrato: El artculo 8 de la Ley espaola obliga a los promotores de los derechos de aprovechamiento por turno a editar un extenso documento informativo que se caracteriza por dos notas iniciales: En primer lugar, debe presentarse al pblico como una oferta vinculante. En segundo lugar, para acabar de complicar la cuestin, habr de adecuarse a las prescripciones sobre consumo de cada Comunidad Aut-noma. El contenido del contrato: El contrato debe docu-mentarse por escrito y tener un contenido mnimo que, premiosamente, enu-mera y regula el artculo 9 de la Ley 42/1998. Asimismo, prcticamente toda la informacin facilitada en el documento informativo debe quedar incorporada al contrato (art. 9.4). El adquirente ser quien puede imponer cul de las lenguas de su pas de residencia ha de utilizarse. Para el caso de que su pas de residencia no sea Espaa, habr de determinar tambin cul de las lenguas espaolas habr de ser utilizada en el correspondiente (y doble) documento contractual. Desistimiento y resolucin contractual : La Ley 42/1998 permite al adquirente de derechos de aprovechamiento por turno desvincularse libremente del contrato celebrado tanto a travs del desisti-miento unilateral cuanto mediante la modalidad especial de resolucin que el precepto regula. En cualquiera de ambos casos bastar realizar la oportuna notificacin al promotor o propietario del rgimen de aprovechamiento por turno, en el entendido de que la notificacin podr hacerse por cualquier medio que garantice la constancia de la comunicacin y de su recepcin, as como de la fecha de su envo. As pues, incluso un simple fax puede resultar vehculo apto para provocar la ineficacia del contrato, aunque hubiere sido vlida-mente celebrado. A).El desistimiento unilateral: Durante un plazo de diez das, contados desde la firma del contrato, cual-quier adquirente de derechos de aprovechamiento por turno puede desistir del mismo a su libre arbitrio. La Ley es terminante en su nueva posicin de defensa de los consumidores: ejercitando el desistimiento, el adquirente no abonar indemnizacin o gasto alguno. B).Facultad de especial resolucin del contrato: Con independencia de la va ordinaria, consistente en instar la accin de nulidad del contrato conforme a lo dispuesto en los artculos 1.300 y siguientes del Cdigo Civil, el segundo apartado del artculo 10 de la Ley 42/1998 considera un supuesto especial de resolucin. Dicho supuesto encuentra su punto de arranque en la posibilidad de que, ora el documento informativo (u oferta vinculante), ora el documento con-tractual, hayan omitido o incumplido uno cualquiera de los numerossimos extremos contemplados en los artculos 8 y 9 . En tales casos, pese a haber suscrito el contrato, el adquirente podr 43

resolverlo en el plazo de tres meses, a contar desde la fecha del contrato, sin que se le pueda exigir el pago de pena o gasto alguno. Prohibicin de anticipos: La Ley no puede mirar con simpata el pago que pudiera llevar a cabo el adquirente antes del transcurso del correspondiente plazo. Pero la Ley va ms all y considera que cualquier operacin relativa a un derecho de aprovechamiento por turno comporta o debiera comportar un precio aplazado, mientras que cualquier pago realizado por el adqui-rente al transmitente antes de que expire el plazo de ejercicio de la facultad de desistimiento o mientras disponga de la facultad de resolucin merece la calificacin de anticipo y que cualquier anticipo est radicalmente pro-hibido, aunque podrn las partes establecer los pactos y condiciones que ten-gan por convenientes para garantizar el pago del precio aplazado... (art. 11.1).

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