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TEMA 15
LA COMPRAVENTA
1. Concepto y caracteres
La compraventa es el más frecuente de todos los contratos en la vida diaria. Por que se ha
considerado como el “contrato tipo”. Los Ordenamientos jurídicos dedican una gran regulación a
esta figura, ya que viene configurado como el contrato tipo y muchas de sus figuras se aplican a
otras situaciones relacionadas con los contratos. Es decir, la normativa de la compraventa posee
alcance general.
Concepto: conforme al artículo 1445 CC “por el contrato de compraventa, uno de los
contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio
cierto, en dinero o signo que lo represente”.
Caracteres: la compraventa es un contrato consensual, que se perfecciona por el mero
consentimiento. Art. 1450 CC “la venta se perfecciona entre el comprador y el vendedor y será
obligatoria para ambos, si hubieran convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio,
aunque ni la una ni el otro se hubieran entregado”. La entrega y el pago son las obligaciones
primordiales.
Es un contrato bilateral, por producir obligaciones recíprocas para las 2 partes; la entrega y
el pago de la cosa.
Es un contrato conmutativo, al estar determinado el intercambio de prestaciones desde el
momento de su perfección, pero puede ser aleatorio en ciertos casos como cuando se trata de cosas
futuras o compraventa de esperanza.
Es un contrato traslativo del dominio, porque sirve de título de transmisión de la propiedad.
El vendedor se obliga a transmitir la propiedad de la cosa vendida siendo el resultado final para el
comprado la adquisición de la propiedad.
2. La capacidad de las partes
Art. 1457 CC “podrán celebrar el contrato de compraventa todas las personas a quienes
este código autoriza para obligarse, salvo las modificaciones, contenidas en los artículos
siguientes”.
La compraventa exige que las partes contratantes tenga la capacidad para contratar y
obligarse.
Según el artículo 1458 CC no existe ninguna restricción a las compraventas entre cónyuges,
porque el marido y la mujer podrán venderse bienes recíprocamente en tanto que antes solo se
permitían las compraventas entre cónyuges cuyo régimen económico fuese la separación de bienes.
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Según el artículo 1459 CC para evitar fraudes o perjuicios, prohíbe a determinadas personas
adquirir por compra, aunque sea en subasta pública o judicial, por sí ni por persona alguna
intermedia, bienes de otros sobres los que tenga algún tipo de influencia:
a) Prohíbe al tutor adquirir los bienes de su pupilo, siendo extensiva a todo cargo tutelar
b) Respecto a los mandatarios y a los albaceas, prohibición que se hace extensiva a
cualquier forma de administración o representación voluntaria
c) Afecta la prohibición de disponer a los funcionarios públicos en la demarcación
territorial, y respecto de los bienes de cuya administración estuviesen encargados; al
personal al servicio de la Administración de Justicia, los bienes en litigio ante el Tribunal
ante cuya jurisdicción ejerciera sus funciones, afectado también a los abogados y
procuradores en sus litigios en los que intervengan por su profesión
La contravención de algunas de las prohibiciones del artículo 1459 lleva a la nulidad radical
y absoluta del contrato celebrado, independientemente de la posible responsabilidad disciplinaria y
penal que pudiera dar lugar en su caso.
La conculcación de la prohibición del mandatario y del albacea es objeto de anulabilidad, al
poder recaer con posterioridad el consentimiento del mandante o sus sucesores.
3. El objeto del contrato de compraventa
La compraventa supone la obligación por parte del vendedor de entregar una cosa
determinada a cambio de un precio cierto o signo que le represente, que deberá ser satisfecho por el
comprador. Se supone que el objeto de la compraventa es doble: 1) la cosa a entregar y 2) el precio
a pagar.
• La cosa a entregar: en general, las cosas pueden ser corporales o incorporales o derechos;
muebles e inmuebles; presentes y futuros; pero en cualquier caso, han de reunir una triple
función:
1. Que los bienes sean de lícito comercio
2. Es necesario que la cosa sea determinada o al menos determinable sin necesidad
de nuevo convenio
3. Que tenga una existencia real o posible. No es necesario que la cosa exista al
tiempo de celebrarse el contrato como son las ventas de cosa esperada o la venta
de esperanza.
Compraventa de cosa esperada: si la cosa no llega a tener existencia no hay
obligación por parte del vendedor de entregar cosa alguna, ni, en consecuencia, el
comprador ha de pagar el precio. Ejemplo: se contrata la venta de cosecha de una
finca que producirá en el año próximo, de tal manera que el comprado solo comprará
si se da la cosecha.
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Por su parte, el 1182 expone que quedará extinguida la obligación que consista en entregar
una cosa determinada cuando ésta se perdiera o se destruyere sin culpa del deudor y antes de
haberse éste constituido en mora.
El vendedor queda exonerado de la entrega salvo que no pueda acreditar que la pérdida de la
cosa trae causa de una circunstancia en la que actuó con la diligencia debida respecto de la
conservación de la cosa objeto de venta.
6. Las compraventas especiales
El retracto
Regulado en el CC “tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve
el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo
1518 y lo demás que se hubiese pactado”
El 1518 CC dice “el vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto son rembolsar
al comprador el precio de la venta y además los gastos del contrato y cualquier otro pago
legítimo hecho por la venta, y también los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa
vendida”.
Por tanto, el retracto convencional es una modalidad de la compraventa, que conlleva un
pacto complementario en el que el vendedor puede recomprar dentro de un plazo determinado en
propio contrato de compraventa.
Las características del contrato son:
• Es traslativo del dominio. El comprador adquirirá irrevocablemente el dominio de la cosa
vendida.
• El plazo máximo de duración del retracto convencional es de 10 años. Para el caso de
que las partes no hayan establecido plazo alguno, supletoriamente el CC establece como
máximo un tiempo de 4 años. Ambos plazos han de computarse a partir de la fecha del
contrato y son de caducidad
• El retracto convencional puede generar efectos frente a terceros “Erga omnes”. Para
ello es necesario que éste pacto conste inscrito en el Registro de la Propiedad.
Compraventa con reserva del dominio
Es un contrato por el cual el vendedor vende la cosa y transmite la posesión del bien, pero no la
titularidad dominical o propiedad del mismo. Por tanto, la entrega del vendedor se hace sin ánimo
de transmitir la propiedad.
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