H.

Cmara de Diputados de la Nacin

PROYECTO DE LEY

Texto facilitado por los firmantes del proyecto. Debe tenerse en cuenta que solamente podr ser tenido por autntico el texto publicado en el respectivo Trmite Parlamentario, editado por la Imprenta del Congreso de la Nacin.
N de Expediente Trmite Parlamentario Sumario Firmantes 2793-D-2011 055 (24/05/2011) RESTRICCIONES BASICAS PARA LA PROPIEDAD EXTRANJERA DE INMUEBLES RURALES EN ZONAS DE SEGURIDAD DE FRONTERAS O ZONAS DE INTERES NACIONAL ESPECIAL Y PARA LA PROPIEDAD DE INMUEBLES RURALES POR PARTE DE ESTADOS EXTRANJEROS. GRIBAUDO, CHRISTIAN ALEJANDRO - PINEDO, FEDERICO.

Giro a Comisiones SEGURIDAD INTERIOR; LEGISLACION GENERAL.

El Senado y Cmara de Diputados,...

Restricciones bsicas para la propiedad extranjera de inmuebles rurales en zonas de seguridad de fronteras o zonas de inters nacional especial y para la propiedad de inmuebles rurales por parte de Estados extranjeros. Artculo 1.- Esta ley tiene por objeto establecer el rgimen general de restricciones a la constitucin y transferencia de derechos reales sobre bienes inmuebles rurales ubicados en zonas de frontera y zonas de de inters nacional especial por parte de personas fsicas o jurdicas de nacionalidad extranjera. El rgimen de la presente ley contempla la situacin de las restricciones legales vigentes y de aquellas que se establezcan en el futuro por medio de leyes especiales que declaren otras zonas de "inters nacional especial", que quedarn sujetas a sus prescripciones. La declaracin de una zona del territorio nacional como de "inters nacional especial", ser efectuada por ley del Congreso Nacional. Artculo 2.- La adquisicin de un inmueble rural por parte de una persona extranjera se enmarcar dentro de las definiciones y de los alcances de la Ley N 21.382 de Inversiones Extranjeras y sus modificatorias. Artculo 3.- A los efectos de esta ley, se considera como Inmueble Rural a toda extensin de territorio fuera del ejido urbano, cualquiera sea su destino, de acuerdo a las definiciones que establezca la legislacin de cada provincia. Artculo 4.- A partir de la entrada en vigencia de esta ley, slo podrn adquirir derechos reales sobre inmuebles rurales ubicados en zonas de seguridad de fronteras o zonas de inters nacional especial, los ciudadanos argentinos nativos

o por opcin o los ciudadanos naturalizados que al momento de la celebracin del acto tendiente a constituir o transferir el derecho real del que se tratare, pudieran acreditar una residencia continua en el pas por un plazo mnimo de diez aos, previa e inmediata a la fecha de adquisicin del derecho real. En el caso de las personas jurdicas, slo podrn hacerlo aqullas que cuenten con una antigedad mnima de diez aos de inscripcin en cualquiera de los Registros de Personas Jurdicas de la Repblica Argentina, y cumplan con los siguientes requisitos: a. Cuenten con un mnimo del setenta y cinco por ciento de su capital social de origen argentino. b. Su voluntad social no pueda formarse, directa o indirectamente, a travs de ningn mecanismo jurdico, por personas fsicas extranjeras. c. Acrediten el ejercicio de una actividad econmica en el territorio de la Repblica Argentina, vinculada con su objeto social, por un plazo mnimo de diez aos anteriores a la operacin. d. Acrediten ante el Registro especial cuya creacin se dispone en el artculo 14, que la adquisicin del derecho real guarda estricta relacin con su objeto social. Artculo 5.- Prohbase la adquisicin de cualquier clase de derecho real sobre inmuebles rurales ubicados en zonas de seguridad de fronteras o zonas de inters nacional especial, por parte de las siguientes personas: a. Estados nacionales, provinciales, municipales extranjeros u organismos pblicos extranjeros, ya sea por si o por intermedio de terceros. b. Personas que no cumplan con los requisitos previstos en los artculos 4 y 9 de esta ley. c. Personas jurdicas constituidas en la Argentina que tengan rganos de administracin y control integrados en su mayora por ciudadanos extranjeros o en los que ciudadanos extranjeros puedan imponer su decisin sin el concurso de los nacionales. d. Personas jurdicas que, en razn de fusiones, adquisiciones, cambios en el control accionario de empresas o cualquier modificacin en su estructura social, queden incluidas en alguna de las clases enumeradas en forma precedente.

Artculo 6.- Las personas enunciadas en el artculo 5 podrn convertirse en condminos de los inmuebles rurales aludidos en los artculos precedentes, siempre que la porcin indivisa que hubiere de ser inscripta bajo su titularidad, no fuese superior al veinte por ciento del total del inmueble. En ese caso, el condmino incluido en la enunciacin realizada en el artculo 5 no estar facultado para ejercer la accin de divisin de condominio, ni tampoco para gravar su porcin indivisa, ni afectarla con ningn derecho real, o con ningn derecho de garanta que beneficie a personas contempladas en el artculo 5. Artculo 7.- La adquisicin de derechos reales sobre inmuebles rurales en violacin de las limitaciones impuestas por los artculos 4, 5 y 9 ser considerada nula de nulidad absoluta. Artculo 8.- Podrn adquirir derechos reales sobre inmuebles rurales en las zonas de seguridad de frontera o en zonas de inters nacional especial los extranjeros que tengan cnyuge o descendientes argentinos, siempre que stos hubiesen residido de manera efectiva en territorio de la Repblica Argentina, dentro de un radio de 20 km del lugar en que se hallare el inmueble objeto de la adquisicin del derecho real, durante un plazo continuo mnimo de 10 aos previos e inmediatos al acto mediante el cual hubiera de adquirirse el derecho, de acuerdo con la reglamentacin. Artculo 9.- La reglamentacin determinar cules sern los requisitos que debern cumplimentar las personas fsicas y jurdicas que pretendan adquirir derechos reales en las zonas referidas en el artculo 1. Artculo 10.- Las personas fsicas o jurdicas extranjeras que sean titulares de derechos reales sobre inmuebles rurales ubicados en las zonas de seguridad de frontera o en zonas de inters nacional especial, que hubieran sido adquiridos con anterioridad a la entrada en vigencia de esta ley, contarn con un plazo de ciento ochenta (180) das para comunicar a la Autoridad de Aplicacin todas las caractersticas y circunstancias relacionadas con el derecho real del que sean titulares, presentando un informe que revestir carcter de declaracin jurada conteniendo los siguientes datos: a. Ubicacin del inmueble; b. Referencias catastrales y nmero de inscripcin o matrcula correspondiente al inmueble; c. Fecha y lugar en que se otorg el acto jurdico por el que se constituy el derecho real;

d. Forma de instrumentacin del acto jurdico, con indicacin de todos los datos vinculados con el documento que lo contiene; e. Partes intervinientes; y f. Precio estipulado en la operacin, en caso de que hubiera sido onerosa. Los sujetos que no dieran cumplimiento a la carga establecida en este artculo dentro del plazo estipulado, podrn ver limitados sus derechos en los trminos de esta ley y su reglamentacin. Artculo 11.- La violacin de esta ley y/o el incumplimiento de la adecuacin a sus disposiciones, producir como sancin la prdida del derecho real del cual se tratare, a favor del Estado y sin derecho a indemnizacin alguna. Sin perjuicio de ello, quien hubiese adquirido un derecho real a ttulo oneroso en violacin a las disposiciones de esta ley, estar facultado para exigir la repeticin del precio pagado al sujeto que le hubiese trasmitido el derecho, en caso de que al momento del acto ste hubiese tenido conocimiento de los impedimentos legales. Artculo 12.- Los Escribanos que participaren en la celebracin de un acto jurdico tendiente a transmitir o constituir derechos reales en violacin a las normas contenidas en esta ley, sern sancionados con las penas ms graves establecidas por el ordenamiento vigente. En caso de que un funcionario pblico participase en la celebracin de un acto jurdico tendiente a transmitir o constituir derechos reales en violacin a las normas contenidas en esta ley, o autorizase su inscripcin en los respectivos Registros de la Propiedad Inmueble, ser sancionado con la pena establecida en el artculo 248 del Cdigo Penal. Artculo 13.- Crase el Registro Nacional de Inmuebles Rurales de Propiedad Extranjera, bajo la rbita del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nacin. Artculo 14.- El Registro Nacional de Inmuebles Rurales de Propiedad Extranjera tendr las siguientes funciones: a) Inscribir toda transmisin, constitucin o modificacin de derechos reales a favor de personas extranjeras;

b) Inscribir toda transmisin, constitucin o modificacin de derechos reales respecto de los inmuebles alcanzados por esta ley. Artculo 15.- Los Registros Provinciales de Propiedad Inmueble y Catastro llevarn un registro especial de las propiedades de tierras rurales de las personas comprendidas por esta ley. Asimismo debern registrar y luego informar al Registro Nacional de Inmuebles Rurales de Propiedad Extranjera sobre todas las operaciones alcanzadas por este rgimen, en el plazo de tres (3) meses a partir su publicacin. Artculo 16.- Ser autoridad de aplicacin de esta ley el organismo que determine el Poder Ejecutivo Nacional. Artculo 17.- Las disposiciones de esta ley no afectan derechos adquiridos. Artculo 18.- Las disposiciones de esta ley son de orden pblico y entrarn en vigencia al da siguiente de su publicacin. Artculo 19.- Comunquese al Poder Ejecutivo.

FUNDAMENTOS

Seor presidente: La Argentina es un pas rico en territorio y recursos naturales. La extensa magnitud del territorio nacional hace necesario implementar mecanismos adecuados de control de su dominio. La Argentina tiene una superficie de 278 millones de hectreas. De las mismas, un 2,1% es de propiedad extranjera. Datos de la Federacin Agraria Argentina, entidad que ha desarrollado una tarea de estudio de esta temtica, destacan que existen unas 17 millones de hectreas de propiedad extranjera, que seran algo as como un 10% de las tierras disponibles con aptitud agropecuaria. Toda adquisicin de un inmueble rural por parte de una persona extranjera, representa una "inversin extranjera" en el pas, desde el punto de vista legal, econmico y financiero. As lo previeron el artculo 4 del Decreto 1853/93 y la ley 21.382 de Inversiones Extranjeras. Por esto mismos damos coherencia legal a la presente ley en el marco de las definiciones que plantea la ley 21.382 de Inversiones Extranjeras.

Somos conscientes de que el tema de la extranjerizacin de la tierra no es algo novedoso. Una gran cantidad de proyectos han sido presentados al respecto en el Congreso de la Nacin, pero sin embargo an no se ha aprobado una reglamentacin del tema. El artculo 20 de la Constitucin Nacional establece que: "Artculo 20.- Los extranjeros gozan en el territorio de la Nacin de todos los derechos civiles del ciudadano; pueden... poseer bienes races, comprarlos y enajenarlos..." Por su parte, el artculo 28 de la Constitucin establece que: "Artculo 28.- Los principios, garantas y derechos reconocidos en los anteriores artculos, no podrn ser alterados por las leyes que reglamenten su ejercicio." Siendo ello as, corresponde, a los efectos de sancionar una ley sobre extranjerizacin de la tierra, determinar con toda exactitud cules son los objetivos legtimos y razonables de inters pblico que justifiquen limitar el derecho de los extranjeros a comprar bienes races, sin caer en la alteracin fulminada por el artculo 28 de la Constitucin. Obviamente no se podrn tener objetivos xenfobos o racistas, de ataque primitivo al diferente, al "otro", al extranjero, pues ello no slo no sera un inters pblico legtimo, sino que por el contrario vulnerara los derechos humanos bsicos en los trminos del artculo 75, inciso 22 de la Constitucin Nacional, norma que da rango constitucional a los tratados internacionales de proteccin de los derechos humanos. Dicho lo anterior, creemos que sera legtimo limitar los derechos garantidos por el artculo 20 CN a los extranjeros, cuando estn involucradas cuestiones de seguridad nacional o de inters nacional declarado por una ley especial del Congreso, tales como las limitaciones de actividades en zonas de frontera o de inters estratgico. A proteger esa posibilidad se endereza el proyecto que presentamos. Las zonas de seguridad fueron creadas por el Decreto Ley 15.385/1944, ratificado por la ley 12.913. Segn dicho Decreto Ley, esas zonas "fueron destinadas a complementar las previsiones territoriales de la defensa nacional que comprendern una faja a lo largo de la frontera terrestre y martima y una cintura

alrededor de aquellos establecimientos militares o civiles del interior que interesen especialmente a la defensa del pas. De esta manera quedaron constituidas las zonas de seguridad de frontera y las zonas de seguridad del interior". La principal restriccin a la compra de tierras por parte de extranjeros est regulada por la ley 15.385 del ao 1944. Esta ley cre las zonas de seguridad a lo largo de todo el territorio de la Nacin. All se indica en su artculo 2 que "el ancho de las zonas de seguridad ser variable y el Poder Ejecutivo lo fijar segn la situacin, poblacin, recursos, e intereses de la defensa nacional, no pudiendo exceder en ningn caso el mximo de 150 km. en la frontera terrestre, 50 km. en la martima y 30 km. en las zonas del interior. En los centros urbanos ser objeto de una regulacin especial." El artculo 4 declara "de conveniencia nacional que los bienes ubicados en la zona de seguridad pertenezcan a ciudadanos argentinos nativos". Lo que se desprende de esta ley es que existe gran discrecionalidad por parte del Ejecutivo para decidir si una potencial compra por un extranjero est permitida o no. Esta discrecionalidad se da por dos razones principalmente: 1) el hecho de que la ley indique un mximo, aunque el Poder Ejecutivo podr determinar el ancho de las zonas de seguridad; 2) el hecho de que la titularidad por nativos se considere "de conveniencia nacional", lo que no implica una prohibicin taxativa a la venta a extranjeros. Consideramos que esta peticin debe ser plasmada en una ley que le otorgue un rango ms relevante y en consecuencia, ms fuerza de cumplimento. Asimismo, en la presente ley se estipula un conjunto de restricciones bsicas y sanciones para la adquisicin de inmuebles rurales por parte de extranjeros en dichas zonas o en otras que se declaren de inters nacional especial por una ley. El concepto de inters nacional permite varias interpretaciones. A lo largo de los aos, varios autores han tratado de interpretar al mismo. Sin bien hay grandes diferencias entre ellos, podramos decir que coinciden al hablar del inters nacional en relacin a aquellos elementos que un estado desea resguardar. Para nuestra ley, las zonas de inters nacional son fijadas por cada Estado y necesitan una regulacin ms estricta que el resto del territorio. En este caso, agrupamos las zonas de seguridad con las zonas de inters nacional con la finalidad de que dispongan de una regulacin ms estricta en resguardo de un inters nacional declarado por ley del Congreso.

La Argentina ha venido padeciendo un amplio proceso de extranjerizacin y, si bien hay creados en cada provincia Registros de la Propiedad Inmueble, Registros Catastrales y Registros Fiscales por actividad, no existen datos precisos sobre propiedad extranjera, que es til tener para poder definir polticas pblicas al respecto, dentro del marco constitucional. Est claro que el citado artculo de la Constitucin fue escrito en tiempos en que haba una presin poblacional mucho menor (en el mundo, pero sobretodo en el pas) y que se quera incentivar la radicacin de los extranjeros, en particular en zonas rurales. Por otro lado estaban mucho menos desarrolladas las ideas sobre seguridad fronteriza, proteccin de recursos naturales, y reservas estratgicas de los mismos. Hoy en da, el derecho por parte de extranjeros a la compra de tierras podra exigir recaudos basados en este tipo de consideraciones. Toda restriccin a "derechos" individuales explcitamente consagrados en la Constitucin Nacional, es sumamente peligrosa, pues fcilmente puede caerse en su violacin. Por esto mismo, la presente ley establece restricciones en el marco de los artculos 17, 20 y 28 de la Constitucin. De esta manera, se respetan los lmites constitucionales del ejercicio de la potestad legislativa, la amplitud constitucional de los derechos civiles consagrados y la coherencia con el resto de la legislacin de fondo preexistente. Adems, debe preverse el respeto a las potestades provinciales de materia de control y registracin de la propiedad inmueble y de catastros territoriales. Debe mencionarse tambin que en la ltima dcada los precios de la tierra (as como de recursos naturales) en todo el mundo han aumentado drsticamente, por la valorizacin de la produccin de materias primas. Esto ltimo ha implicado una aceleracin en las ventas de tierras a extranjeros. Y es por ello que este tipo de leyes de restriccin a las ventas a extranjeros se estn tratando tanto en pases desarrollados como Australia y Canad, como en pases subdesarrollados pero que avanzan rpidamente, como Brasil. De esta manera, los pases "endurecen" sus legislaciones. En lneas generales la Argentina no es una nacin con normas restrictiva en materia de limitaciones a las adquisiciones de tierras por parte de extranjeros, pero consideramos que pueden existir situaciones en las que sea necesario plantear cierto tipo de regulacin y restricciones al dominio de tierras por parte de extranjeros, con motivos de defensa nacional, proteccin de soberana, integridad territorial y proteccin de recursos naturales estratgicos. La Argentina debe controlar y

regular la compra y venta de inmuebles rurales por los extranjeros, en trminos legtimos y razonables. Por lo expuesto consideramos la aprobacin del siguiente proyecto de ley.