DERECHOS REALES-LA PROPIEDAD

INDICE
1. 2. 3. GENERALIDADES CONCEPTO CARACTERSTICAS

4. FORMAS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD EN EL CDIGO CIVIL PERUANO DE 1984. 4.1.Apropiacin 4.2.Especificacin y Mezcla 4.3.Accesin 4.4.Transmisin de la propiedad 4.5.Prescripcin Adquisitiva 5. PROPIEDAD PREDIAL 5.1.Propiedad horizontal 5.2.Derechos del Propietario 6. 7. RESTRICCIONES DE LA PROPIEDAD PROTECCIN DE LA PROPIEDAD 7.1.Accin Reivindicatoria 7.2.La Tercera excluyente de dominio 8. EXTINCIN DE LA PROPIEDAD

LA PROPIEDAD
1. GENERALIDADES
Se trata del instituto jurdico ius real principalsimo o centro medular del derecho privado patrimonial, de extraordinaria influencia en la vida del hombre de todos los tiempo y espacios, porque irradia luz de vida, cual astro central, a todo el sistema jurdico normativo patrimonial donde gravitan los dems derechos reales; no es raro, entonces, que la propiedad, en su mayor acepcin, sea identificada con la humanidad misma y, en su

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bsico entendimiento, como la viga maestra que soporta el edificio jurdico civil patrimonial. La historia del derecho nos informa que la propiedad es el concepto que ms cambios ha sufrido por factores polticos, sociales, econmicos y, en las ltimas dcadas, por el gran avance de la tecnologa y de la ciencia, de tal suerte que la propiedad no tiene hoy, y al parecer nunca tuvo, un solo significado (unvoco), pues se ha mostrado siempre multvoca y hoy ms que nunca dados los factores aludidos, que son generados de diferentes formas especificas de propiedad, claro est ms all de su estrecha naturaleza privada o individual. La propiedad, segn el Planiol y Ripert, es un hecho histrico anterior a toda legislacin, ella igual que la familia constituye una fuerza social, la propiedad individual justificada, ampliamente su existencia por los servicios que ofrece a la humanidad. Y es que la propiedad individual en el derecho moderno se inclina al cumplimiento de su funcin social, porque la propiedad estrictamente individual, personalista o egosta, ha cedido espacio a la propiedad en funcin del inters social, llegndose a hablar, inclusive, de una propiedad meta individual cuando est vinculada a la tercera generacin de los derechos humanos. En el derecho romano, la propiedad descans sobre cosas corporales, en el derecho moderno se extiende a las cosas incorporales, y esto precisa cada vez ms el objeto, y por tanto el concepto, de la propiedad porque, como dice Savattier, hoy se trata de buscar un concepto ms concreto, en funcin de su destino cada vez existe menos una propiedad en abstracto Es la naturaleza de los bienes la que crecientemente va creando las llamadas propiedades, o como bien expresa Josserand, no se puede hablar de propiedad, sino de propiedades, as hay, una propiedad inmobiliaria, rural o agraria, urbana, del sub subsuelo, de la superficie o del suelo, del aire, de las montaas, del agua, etc. . El estudio de los derechos reales sobre bien propio, tiene soporte principal en el derecho de propiedad, con las potestades bsicas de uso y de disposicin de los bienes, o de acuerdo a la naturaleza de los bienes sobre los cuales recaen esas potestades. La propiedad sobre un bien siempre ser de contenido econmico y de utilidad. Esto quiere decir, que para comprender los derechos reales sobre bien propio, es preciso partir de la extraordinaria capacidad creadora de trabajo, que incorpora a los bienes su valor de uso; as, ensea el profesor Cuadros, que la utilidad que prestan los bienes en las relaciones sociales, constituye su valor de uso, su aptitud para satisfacer necesidades materiales o espirituales del hombre. Por consiguiente, los bienes materiales en general se adquieren o se intercambian porque son tiles; y por ende, porque satisfacen las necesidades materiales y espirituales del

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propietario. No existen bienes absolutamente intiles, porque dejaran de ser bienes, pues todo bien est destinado a satisfacer las exigencias de su titular (sujeto de derecho), de tal manera que encontramos que el valor de los bienes est nsito en su utilidad individual o social. El concepto de utilidad de un bien para su propietario, varia en el tiempo y en el espacio, lo que antes fue intil ahora puede ser de utilidad para el individuo o la sociedad, o sea, un bien puede ser til para una persona o sociedad y para otras no, siendo as el valor de la utilidad de los bienes resultan relativos y dentro de esta relatividad juegan papel muy importante las reglas del intercambio de los mismos; como dirigimos, para unos ser tiles, para otros no. En las sociedades de difcil acceso a la propiedad individual como la nuestra-, existen desigualdades muy marcadas sobre los hombres, y los efectos que generan profundizan las diferencias entre ricos y pobre, que muchas veces se perpetun como ocurre, por ejemplo, con la sucesin hereditaria, en la que los herederos siguen siendo ricos aunque no les haya costado nada. Como contrapartida a estas afirmaciones se sostienen que la propiedad es la que motiva el avance cultural y el desarrollo econmico social del hombre, a quien no se le puede privar del aliciente patrimonial, porque sera como privarle de su trabajo, con la nota relevante que el trabajo para el hombre, a ms de dignificarle, le otorga una retribucin justa, como fuente de riqueza y expresin de libertad (que se tangibiliza en la propiedad sobre los bienes).El derecho de propiedad como institucin jurdica va evolucionando o cambiando junto a la ciencia y la tecnologa, lo cual nos indica, que est en una constante dinmica procurando la suma mayor de facultades que se le debe conceder a su titular, sin descuidar las limitaciones establecidas por la ley. As llegamos a la propiedad de hoy, que no es ms del dominus romano sacramental, sino un derecho relativo caracterizado por ser al mismo tiempo un deber (derecho-deber), que se trasunta en su funcionalidad social extendida a su nueva expresin en lo eco-ambiental. El propietario de hoy no solo conoce derechos, sino bsicamente la imposicin de obligaciones. Aqu rige el principio del uso racional de los bienes en funcin del inters social. Podemos concluir estas nociones generales sobre la propiedad, afirmando que en nuestros tiempos sta no es slo un poder jurdico de hacer o no hacer librado al albedrio de su titular, sino, que sustancialmente es una relacin patrimonial que se sustenta en la utilidad no slo para su titular-derecho-, sino tambin para la sociedad-deber-. En consecuencia, es un derecho social y fundamental, al cual todos, sin distincin alguna, tienen acceso; y esto, es viva preocupacin del hombre actual, como nos recuerda la proclama de la Asamblea General de las Naciones Unidas (Paris, 10 de diciembre de 1948), que en su articulo17, expresa: Que toda persona, sola o en colectividad tiene derecho a la propiedad. Nadie puede ser arbitrariamente privada de ella.

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2. CONCEPTO
Ya hemos dicho que definir una institucin jurdica, sobre todo si se trata del derecho de propiedad considerado con acierto como la columna vertebral del derecho patrimonial privado en general, y del derecho real en particular, no solo resulta peligroso por la posibilidad de limitar sus propias relaciones con los dems reas del conocimiento humano, o por la restriccin de su propio contenido y de la gran gama de derechos reales que derivan de l, sino , por la seguridad de que toda definicin en Derecho es siempre relativa y casi provisional; por lo que, en rigor de verdad, no existe una definicin vlida para todos los tiempos y espacios. Los factores sociales, econmicos, cientficos, tecnolgicos, polticos y jurdicos sonlas fuerzas que conducen a satisfacer las necesidades del hombre atreves de la propiedad del acceso a ella, con la noble y permanente preocupacin de cmo erradicar toda distribucin desigual de la riqueza que provoca la odiosa dicotoma de pobre y ricos. La dinmica de las relaciones patrimoniales, a travs del manejo incesante de los bienes, refleja no slo el ejercicio de la posesin sobre ellas, sino fundamentalmente el de la propiedad. Es por el ejercicio de la propiedad de los bienes, que stos de manera efectiva adquieren economicidad y utilidad para su titular y la sociedad. De esta manera conceptualizamos la propiedad como inherente o connatural al hombre; inherencia que tambin se manifiesta en los derechos reales que se desligan de la propiedad (usufructo, uso y habitacin, etc.). Y es que, a fin de cuentas, el derecho de propiedad determina los ejes gravitatorios de cada uno de los componentes del derecho privado; se muestra, pues, como el astro central del sistema jurdico patrimonial, que ejerce poderosa atraccin dinamizante de los diferentes cuerpos celestes ius reales. La importancia socio-jurdica y econmica de la propiedad privada se halla enraizada profundamente en la funcionalidad social que sta debe cumplir, y que es el ineludible llamado no propiamente de la ley., sino, de la historia viva de los pueblos, sobre todo de aquellos en vas de desarrollo (pobres), que viven en la bsqueda perenne del bien comn, de la justicio y de la paz. Los incesantes cambios que la historia del hombre se refleja, son tambin los de la propiedad, de ah que la propiedad no quiere ser definida de manera absoluta, permanente y unitaria porque no es un fin en si misma; pues est inscrita en s misma en los fines del Derecho (libertad, justicia, bien comn, seguridad, paz, etc.). En nuestro anlisis reflexivo, percibimos tambin que el tratamiento socio-jurdico de la propiedad exige fundamentos basados en realidades econmicas y culturales del contexto de un determinado espacio, para alcanzar una concepcin (de la propiedad) adecuada a la realidad que no oriente hacia su idnea definicin, sin limitarnos a los conceptos que nos

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llegan desde otras latitudes, ni ceirnos slo a su concepcin unitaria (sino a la de las propiedades). Esta metodologa vigorizara la preocupacin de hallar definicin del instituto jurdico del derecho de propiedad con un profundo contenido humano, que en justicia (social y econmica), se aproxime a una propiedad menos absoluta, perpetua y exclusiva, y que armonice con nuestras realidades y aspiraciones.

3. CARACTERSTICAS
La doctrina es uniforme al sealar los caracteres del derecho de propiedad, como el de ser absoluto, exclusivo y perpetuo. a) Es absoluto.- Este carcter de la propiedad emerge por ser un derecho completo o pleno al reunir en el titular todo el conjunto de poderes jurdicos, como los atribuye nuestra ley civil (art.923). Es absoluta, esta caracterstica ha sido disminuida, estableciendo nuestra legislacin que propiedad se ejerce en armona con el inters social (Art. 923 C.C). La elasticidad, permite que recaiga sobre ella gravmenes o limitaciones pero en forma temporal, pues sta siempre debe ser repuesta. La exclusividad, permite que el propietario sea el nico facultado para ejercitar sobre el bien los atributos correspondientes al uso, goce y disposicin. La plenitud, est referido al goce completo del bien, en su totalidad. La existencia autnoma o independiente, significa que una vez surgido el derecho de propiedad su existencia no depende de ningn otro derecho del cual derive, a diferencia de los dems derechos reales que presuponen la previa situacin de dominio en otra persona. Por el ius persequendi; toda vez que los derechos reales son persecutorios, tienen gran operatividad en los derechos reales de garanta. Persigue los bienes en donde se encuentren y en poder de quien se encuentren. Por recaer sobre bienes determinados; recaen siempre sobre bienes determinados como la propiedad, la servidumbre.

a) Es excluyente.-Porque el que ejerce el derecho de la propiedad excluye a los dems de todas las facultades que la ley le confiere, es decir, no pueden ejercer dos personas el derecho de propiedad sobre un mismo bien; excepto en la copropiedad, en la cual hay propiedad en comn entre dos o ms personas sobre un mismo bien, sin ejercer propiedad determinada sino indeterminada o por cuotas ideales.

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b) Es perpetuo.-la propiedad se trasmite de una persona a otra, por el fenmeno del intercambio y la dinamicidad patrimonial de los bienes, ya sea por la sucesin universal o por actos inter vivos. Aqu no nace un nuevo derecho, tomando al sucesor o al adquiriente, el derecho es el mismo, pues solo ha cambiado de titular.

1. FORMAS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD EN EL CDIGO CIVIL PERUANO DE 1984.

1.1. Apropiacin : Adquirir la propiedad de bienes muebles que no tiene propietario o son res nullius, libres de tener propietario. Tiene operancia y efectividad el fenmeno de la del aprehensor propietario del bien. La apropiacin no opera sobre bienes en estado de abandono o res derelictae. Es suficiente con la capacidad de voluntad. Apropiacin por caza y pesca: art 930 los animales de caza y peces se adquieren `por quien los coge, pero basta que hayan cado en las trampas o redes, o que, heridos, sean perseguidos sin interrupcin Critica: carente de moral, la forma como la ley puede propiciar actitudes cargadas de crueldad frente a la naturaleza. El hombre se deshumaniza cuando aprovecha su racionalidad frente a seres inferiores Caza y pesca en propiedad ajena: propiedad privada no admite intromisin, ingreso o acceso a personas ajenas sobre todo si el inmueble se encuentra cercado o delimitado en sus extremos art 931 contiene la prohibicin de cazar y pescar en predio ajeno sin la autorizacin del dueo salvo q se trate de terrenos no cercados y no sembrados. La solucin legal, con respecto a la no obtencin del respectivo permiso del propietario, es la permisin de entregar lo obtenido al titular del terreno, sin perjuicio de la indemnizacin por los daos y perjuicios. hallazgo de bienes perdidos: El que encuentra un bien mueble perdido, en si, no lo adquiere, no lo hace suyo, o mejor dicho, no lo adquiere por apropiacin. Art 932quien halle un objeto perdido est obligado a entregarlo a la autoridad municipal, la cual comunicara del hallazgo mediante anuncio pblico. Si transcurren tres meses y nadie lo reclama, se vender en pblica subasta y el producto se distribuir en mitades entre la municipalidad y quien lo encontr, previa deduccin de los

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gastos. Si alguien encuentra un bien puede o no tomarlo, si lo hace adquiere obligaciones (responsabilidad de depositario) de entregarlo a la autoridad municipal y esta a su vez dar conocer el hallazgo mediante anuncios. En cuanto a gastos y gratificaciones art 933 el dueo q recobra el bien perdido est obligado a pagar los gastos que hayan provocado la conservacin o bsqueda del perdido. El dinero de la recompensa no podr ser menos de la tercera parte de lo recuperado. apropiacin de tesoro: Definicin: bienes muebles de cierto valor econmico que se encuentran ocultos por accin deliberada o intencional, y que no se tiene conocimiento respecto a quien pertenezcan. Bsqueda de tesoro en terreno ajeno: en el supuesto de que se proceda con bsqueda y el subsecuente descubrimiento del tesoro, sin autorizacin del propietario, el tesoro hallado pertenecer ntegramente al propietario del inmueble. Es mas no haya obtenido aquella autorizacin estar obligado a pagar por los daos causados con los hechos de la bsqueda. Reparto del tesoro hallado: art935el tesoro descubierto en terreno ajeno no cercado, sembrado o cultivado, se divide por partes iguales entre el que lo halla y el propietario del terreno salvo pacto distinto mitad iure inventione (descubridor o hallador) y mitad iure domini (propietario del fundo o edificio).

1.1. Especificacin y Mezcla

Una modalidad de la accesin consistente en agregarse o incorporarse o mezclarse dos cosas, cuya propiedad pertenece a dueos distintos, de modo que no resulta factible, a menos sin detrimento o dao que se forma nuevo cuerpo o especie nueva. Modo originario de adquirir la propiedad mobiliaria, con la nota ser muy sui generis, porque subyace en la buena fe del especificador para adquirir la propiedad. Especificacin y mezcla en el cdigo civil Especificacin: Art 937el objeto que se hace de buena fe con materia ajena pertenece al artfice, pagando el valor de la cosa empleada. La especie que resulta de la unin o mezcla de otras de diferentes dueos, pertenecen a estos en proporcin a sus valores respectivos. Regulacin en dos casos: * la adquisicin de la propiedad del bien como producto de la utilizacin de materiales ajenos, en acto de buena fe. * creacin de una copropiedad entre los dueos de los materiales de propiedad ajena utilizados en la obra por el artfice. Mezcla. especie que resulta de la unin o mezcla de otras de diferentes dueos, pertenece a estos en proporcin a sus valores

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respectivos genera la figura de la copropiedad, con participacin proporcional, por la reunin de materias (ridas y lquidas) pertenecientes a diferentes dueos, sin que se puedan separar. Elementos de la especificacin y de la mezcla: Especificacin: 1. la buena fe en la ejecucin de la obra, por parte del artfice 2 .utilizaciones de materiales de propiedad ajena. 3. adquisicin de la propiedad del bien elaborado por el creador o artfice. 4. Pago de los materiales ajenos. Mezcla: 1. Materias de propiedad ajena. 2. Imposibilidades de separar los materiales utilizados. 3. Genera copropiedad en `proporcin al material empleado.

1.1. Accesin
Es el modo de adquirir el dominio, segn el cual el propietario de una cosa hace suyo, no solamente lo que ella produce, sino lo que se une incorpora por obra de la naturaleza o del hombre, o por ambos medios a la vez, siguiendo lo accesorio a lo principal. Presupone la unin de tierras por obra de la naturaleza o del hombre. Art 938 el propietario de un bien adquiere por accesin lo que se une o adhiere materialmente a ella se desprende que solo el propietario del fundo ribereo es quien adquiere por accesin las tierras que se unen fsicamente al predio de su propiedad. Accesin por aluvin: proviene del latn alluvio, ovnis avenida fuerte de agua, inundacin en el lenguaje jurdico se entiende como la accesin pauliana, perceptible con el tiempo, que en beneficio de un predio o fundo ribereo va causando el lento arrastre de la corriente. Es todo un proceso natural que el caudal de los ros que se encargan de desgastar o arrastrar tierras y depositarlas lentamente. Accesin por avulsin Es la fuerza del rio que arranca una porcin considerable de un fundo ribereo, o tambin es consecuencia de la fuerza sbita de la corriente de un rio. Art 940 cuando la fuerza del rio arranca una porcin considerable y reconocible en un campo ribereo y lo lleva al de otro propietario ribereo, el primer propietario puede reclamar su propiedad

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debiendo hacerlo dentro de los dos aos del acaecimiento. Vencido el plazo perder su derecho de propiedad, salvo que el propietario del campo al que se uni la porcin arrancada no haya tomado aun posesin de ella Accesin por edificacin hecha en terreno ajeno Art 941 otorga la propietario del suelo dos alternativas de solucin: primera, que se haga dueo se lo construido; y segundo, que el edificante pague el valor del terreno. Es razonable que el constructor reclame el pago del valor de lo edificado en terreno ajeno; si a ello se agrega la buena fe con la que actu. Adquisicin de propiedad de lo edificado por el invasor si el propietario obra de mala fe Art 942 si el propietario del suelo obra de mala fe, la opcin que trata el art 941 corresponde al invasor de buena fe, exigir que se le page el valor actual de la edificacin o pagar el valor comercial actual del terreno. La solucin la decide el edificante de buena fe, en sancin de haber procedido en acto de mala fe el propietario del suelo. Lo cual es contraria, porque es suficiente que el edificante hay incursionado en terreno de propiedad ajena, para tenerlo tpicamente como usurpador.

Accesin por edificacin hecha de mala fe en terreno ajeno. Art 943. En este caso la norma faculta al propietario de poder exigir la demolicin de lo construido por propio invasor (perjuicio patrimonial) adems pagar indemnizacin correspondiente. El propietario hace suyo lo edificado sin obligacin de pagar su valor. Accesin por edificacin hecha en terreno ajeno de buena y mala fe Art 944 sanciona al propietario inerte o desinteresado o tolerante de la presencia de un tercero que ha incursionado en su terreno procediendo a edificar, este dispositivo seala tres hiptesis: primera se haya invadido parcialmente un terreno ajeno; el invasor cree tener derecho sobre el suelo de la propiedad vecina, ser dueo del edificio quien adquiera el terreno que ocupa la edificacin, pagando su valor, el edificante puede optar por la demolicin. Segunda, que es propietario advierta que el rea ocupada por el invasor sea insuficiente para efectuar una edificacin normal, el dueo del terreno puede optar de que el invasor adquiera todo el terreno. Tercero, invasin de mala fe, la norma se remite al art 943.

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buena fe Edificacin con materiales ajenos utilizados de

Art 945 la adquisicin de la propiedad de lo construido o edificado utilizando materiales ajenos, tiene ocasin cuando ciertos muebles o materiales como los destinados a la construccin (cemento, arena, fierro, piedras, etc.)Son de propiedad ajena, pero han sido utilizados por el constructor en actitud de buena fe creyendo firmemente que son de su propiedad. Lo justo es que dispone q el dueo del edificio debe pagar el valor de los materiales utilizados, y adems, indemnizacin por los daos y perjuicios que pudieran causarse con la utilizacin indebida del material ajeno. Siembra de plantas o semillas ajenas de buena fe

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En el primer pargrafo del art 945 la instalacin de plantas o semillas de propiedad ajena en terreno propio, tiene como fundamento que el agricultor o silvicultor utiliza las plantas o semillas que no le corresponden en propiedad y las introduce en el inmueble de su propiedad, pero lo hace creyendo firmemente que esas plantas o semillas, son su propiedad, por tanto, procede en acto de buena fe. El sembrador o cultivador adquiere por accesin al bien principal con la obligacin legal de pagar su valor ms la indemnizacin por daos y perjuicios que se pudieron haber causado. Porque se trata de actividades de contenido econmico- productivo. La mala fe en la edificacin, siembra con plantas y semillas ajenas La segunda parte de la art 945 existe al mala fe cuando el edificante o cultivador acta teniendo perfecto conocimiento que no es propietario, despliega una conducta tpica de mala fe, la ley sanciona obligando a pagar con el doble del valor de tales bienes muebles. Accesin por edificacin hecha en terreno ajeno Art 941 otorga la propietario del suelo dos alternativas de solucin: primera, que se haga dueo se lo construido; y segundo, que el edificante pague el valor del terreno. Es razonable que el constructor reclame el pago del valor de lo edificado en terreno ajeno; si a ello se agrega la buena fe con la que actu. Adquisicin de propiedad de lo edificado por el invasor si el propietario obra de mala fe Art 942 si el propietario del suelo obra de mala fe, la opcin que trata el art 941 corresponde al invasor de buena fe, exigir que se le page el valor actual de la edificacin o pagar el valor comercial actual del terreno. La solucin la decide el edificante de buena fe, en sancin de haber procedido en acto de mala fe el propietario del suelo.

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Lo cual es contraria, porque es suficiente que el edificante hay incursionado en terreno de propiedad ajena, para tenerlo tpicamente como usurpador. Accesin por edificacin hecha de mala fe en terreno ajeno. Art 943. En este caso la norma faculta al propietario de poder exigir la demolicin de lo construido por propio invasor (perjuicio patrimonial) adems pagar indemnizacin correspondiente. El propietario hace suyo lo edificado sin obligacin de pagar su valor. Accesin por edificacin hecha en terreno ajeno de buena y mala fe Art 944 sanciona al propietario inerte o desinteresado o tolerante de la presencia de un tercero que ha incursionado en su terreno procediendo a edificar, este dispositivo seala tres hiptesis: primera se haya invadido parcialmente un terreno ajeno; el invasor cree tener derecho sobre el suelo de la propiedad vecina, ser dueo del edificio quien adquiera el terreno que ocupa la edificacin, pagando su valor, el edificante puede optar por la demolicin. Segunda, que es propietario advierta que el rea ocupada por el invasor sea insuficiente para efectuar una edificacin normal, el dueo del terreno puede optar de que el invasor adquiera todo el terreno. Tercero, invasin de mala fe, la norma se remite al art 943. Edificacin con materiales ajenos utilizados de buena fe Art 945 la adquisicin de la propiedad de lo construido o edificado utilizando materiales ajenos, tiene ocasin cuando ciertos muebles o materiales como los destinados a la construccin (cemento, arena, fierro, piedras, etc.)Son de propiedad ajena, pero han sido utilizados por el constructor en actitud de buena fe creyendo firmemente que son de su propiedad. Lo justo es que dispone q el dueo del edificio debe pagar el valor de los materiales utilizados, y adems, indemnizacin por los daos y perjuicios que pudieran causarse con la utilizacin indebida del material ajeno Siembra de plantas o semillas ajenas de buena fe En el primer pargrafo del art 945 la instalacin de plantas o semillas de propiedad ajena en terreno propio, tiene como fundamento que el agricultor o silvicultor utiliza las plantas o semillas que no le corresponden en propiedad y las introduce en el inmueble de su propiedad, pero lo hace creyendo firmemente que esas plantas o semillas, son su propiedad, por tanto, procede en acto de buena fe. El sembrador o cultivador adquiere por accesin al bien principal con la obligacin legal de pagar su valor ms la indemnizacin por daos y perjuicios que se pudieron haber causado. Porque se trata de actividades de contenido econmico- productivo.

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La mala fe en la edificacin, siembra con plantas y semillas ajenas La segunda parte de la art 945 existe al mala fe cuando el edificante o cultivador acta teniendo perfecto conocimiento que no es propietario, despliega una conducta tpica de mala fe, la ley sanciona obligando a pagar con el doble del valor de tales bienes muebles.

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1.1. Transmisin de la propiedad

Se realiza por medio de un acto jurdico. Para los bienes muebles opera por la tradicin, para los inmuebles con la sola obligacin de enajenar el bien de parte del propietario. 1.2. Prescripcin Adquisitiva. Por prescripcin adquisitiva, se adquiere por posesin continua, pacfica y pblica como propietario durante 10 aos. Si hubiera justo ttulo y buena fe se adquiere a los 5 aos (Art. 950 C.C.).

2. PROPIEDAD PREDIAL
2.1. Propiedad horizontal Actualmente rige en el Per la nueva ley de PROPIEDAD HORIZONTAL (si bien no con ese nombre), Ley N 27.157, publicada en El Peruano el 20 de Julio de 1999. El objeto de la ley especial es el saneamiento de la titilacin y la declaracin de fbrica de las "unidades inmobiliarias en las que coexisten bienes de propiedad exclusiva y de propiedad comn", tales como son departamentos en edificios, quintas, casa en copropiedad, centros y galeras comerciales o campos friales, entre otras. Como puede verse, el primigenio concepto circunscrito a los edificios ha sido, pues, notoriamente ampliado, si bien creemos que la enumeracin es diferente. As por ejemplo, falta mencionar las ciudades satlites, unidades vecinales, agrupamientos residenciales, etc. Definicin La Propiedad Horizontal, se trata de una modalidad particular de propiedad que se produce cuando el dominio de los diferentes pisos, o las secciones, departamentos o locales en que se divide cada edificio o modalidad multifamiliar, puede pertenecer o corresponder a varias personas. Evidentemente, cada piso, seccin o departamento de l, pertenecer a un propietario diferente. Se parte de la idea de que "as como un edificio puede pertenecer entero en propiedad a una persona, cabe tambin que sus diferentes pisos correspondan a sendas personas" La legislacin peruana no la define aunque da una cobertura ms amplia y que corresponde al auge de este instituto- comprendiendo no solo a los departamentos ubicados en los edificios, sino tambin quintas, centros y galeras comerciales, campos friales y las mal llamadas "casa en copropiedad" (Art. 1 ). La ley omite mencionar a las unidades vecinales,

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ciudades satlites y agrupamientos residenciales, tan generalizados y que si estaban mencionados en su antecesora. Naturaleza Jurdica Es una modalidad especial o peculiar de la propiedad, en la que junto a la propiedad exclusiva (de los pisos, departamentos o secciones) existe la copropiedad forzosa (de los elementos comunes). No se trata, pues de la copropiedad o condominio, porque este requiere que no haya propiedad global o materializada, sin una participacin en el todo, fijada aritmticamente. En la propiedad horizontal, en cambio, cada dueo de un departamento o piso es el propietario absoluto; por consiguiente, podr arrendarlo, hipotecarlo, venderlo y, en general gravarlo libremente. Dos son los elementos, en sntesis, que caracterizan la propiedad horizontal: a. Propiedad exclusiva sobre cada uno de los departamentos o pisos; y b. Las Partes o bienes comunes (copropietario sobre el tercero y dems bienes de uso comn).

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1.1. Derechos del Propietario

Los poderes jurdicos que el propietario ejerce sobre los bienes se tangibilizan en los derechos de goce, disfrute, disposicin y reivindicacin, razn por la que se dice que se trata de un derecho real completo y perenne, sin dejar de ser excluyente de toda injerencia de terceros. De los derechos mencionados se derivan muchos otros como los contenidos en los artculos 965 y 966 del Cdigo Civil. a) Derecho de Cercar: Este derecho en el Cdigo Civil, se encuentra regulado por el artculo 945, El propietario de un predio tiene derecho a cercarlo. Por consiguiente, el ejercicio de este derecho solo est reservado para quien tiene la calidad de propietario, claro est, que lo puede hacer tambin un tercero por encargo del dueo. El objeto fundamental de este derecho es delimitar, individualizar o determinar la superficie del inmueble. Por la ejecucin del derecho de cercar el predio, el titular genera la actitud del ejercicio pblico y notorio de la propiedad a travs de hechos materiales. Un bien inmueble cercado o delimitado, demuestra la presencia del carcter exclusivo de la propiedad, mas la nota de efectividad del domino material y privado del bien.

b) Derecho de Deslinde y Amojonamiento: El deslinde y el amojonamiento es propio de los predios rurales e improcedente en los predios urbanos, en estos carece de trascendencia por la improbabilidad de existir confusin de linderos, toda vez que los predios urbanos mantienen por lo general una determinacin clara y precisa de sus linderos, con muros fijos o paredes de inmueble a

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inmueble. Definiendo el deslinde podemos decir que es la determinacin precisa de las colindancias, de manera total o parcial, entre dos inmuebles rsticos contiguos con la fijacin o el amojonamiento material de la lnea divisoria o linderal. El derecho que tiene el propietario al deslinde y amojonamiento exige la presencia fsica de dos predios o fundos rsticos colindantes o contiguos. El deslinde no tendr objeto si no existe continuidad, o no existe solucin material de lindero a lindero, por ejemplo, cuando existe un riachuelo entre ambos predios. c) Derecho al Corte de Ramas y Races Invasoras del Predio: Esta norma est contenida en el artculo 967 del Cdigo Civil, establece Todo propietario puede cortar las ramas de los arboles que se extiendan sobre el predio y las races que invadan. Cuando sea necesario podr recurrir a la autoridad municipal o judicial para el ejercicio de estos derechos. Las ramas cortadas son partes accesorias del rbol, por tanto pertenecen al propietario del rbol. En cuanto a la propiedad de las races para algunos pertenecen al propietario del rbol invasor, para otros, las races que pasan por la propiedad del predio vecino, pertenecen a ste.

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1. RESTRICCIONES DE LA PROPIEDAD
La propiedad moderna conoce un sinnmero de restricciones por razones de convivencia social. Sin duda, las normas sobre seguridad y salubridad son las principales restricciones que el Estado impone al propietario para el ejercicio de su derecho de propiedad. Por lo tanto, en el Derecho Moderno, un aspecto de signo positivo es el que permite el propietario decidir el uso y destino del bien, y otro de signo negativo, que establece las fronteras de su derecho. El Art. 882 del Cdigo Civil se refiere a las prohibiciones de enajenar en los trminos siguientes: No se puede establecer contractualmente la prohibicin de enajenar o gravar, salvo que la ley lo permita. La norma se aplica al pacto por el cual se prohbe la disposicin o gravamen del bien. No se refiere a los otros atributos de la propiedad (uso y disfrute), porque la norma alude a enajenacin y adems porque el Cdigo Civil permite que el propietario se prive del uso y disfrute de su bien (cuando constituye usufructo). No obstante estar ubicado el Art. 882 en las Disposiciones Generales de los Derechos Reales, est prohibido solamente el pacto de no vender el bien, admitindose aquel por el cual se prohbe la transferencia de otros derechos reales. Se puede prohibir, entonces, que el usufructuario no transfiera el usufructo (por lo dems, el Art. 1002 del Cdigo Civil lo permite). Estn prohibidas las clusulas de inalienabilidad (as se le

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conoce a la prohibicin de enajenar), sean absolutas o temporales. El Art. 882 no distingue entre unas y otras. Ocurre algo distinto en materia societaria, en las que s se diferencian, permitindose las prohibiciones temporales. La prohibicin alcanza los pactos indirectos. Sera nulo, por ejemplo, que se pacte que el comprador de un bien lo pueda vender solo con la previa autorizacin del vendedor. Cul es el fundamento del Art. 882 del Cdigo Civil? Los bienes deben circular para satisfacer necesidades humanas. Resultara perjudicial que los bienes no pudieran ser transferidos. Se afectara el trfico comercial. En el caso de la prohibicin de gravar, adems, se perjudica al deudor. El acreedor, por su lado, no se afecta con el nuevo gravamen, pues tiene una garanta preferente. Uso, Disfrute y Disposicin La propiedad confiere las facultades de uso, disfrute y disposicin. Las tres facultades pueden ser restringidas por pacto. En la facultad de disposicin, el lmite de la restriccin es la prohibicin de enajenar. Es decir, se puede restringir la disposicin siempre que tal restriccin no importe una prohibicin de enajenar, absoluta o relativa, directa o indirecta. Podra pactarse, por ejemplo, que el dueo de un inmueble lo venda siempre que sea a valor de mercado. El uso y disfrute tambin pueden ser restringidos, y la restriccin puede importar inclusive una prohibicin de usar o disfrutar (siempre que sea temporal, por el plazo mximo del derecho de uso o usufructo). Recurdese que la prohibicin de enajenar del artculo 882 del Cdigo Civil se refiere solo a la disposicin. Las restricciones al uso y disfrute tienen lmites? Sin duda que s. Las restricciones no pueden ser de naturaleza tal que vacen de contenido al derecho de propiedad. Tendencias Modernas En los ltimos aos se ha cuestionado la prohibicin de gravar. Existe una tendencia a favor de dichos pactos. El primer la Ley General de Sociedades, la que permite en su Art. 101 la temporal de transferir o gravar acciones por un plazo mximo de enajenar y paso lo dio prohibicin diez aos.

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La Ley de la Garanta Mobiliaria fue ms lejos al permitir que se pacte que el constituyente de la garanta no use, disfrute o disponga del bien. Respecto a las restricciones a la propiedad, hay restricciones legales y restricciones convencionales. Las restricciones legales no pueden modificarse o suprimirse por acto jurdico (Art. 925 del CC). Es el caso de la zonificacin. Las restricciones convencionales estn previstas en el artculo 926 del CC.

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De acuerdo con la norma, las restricciones establecidas por pacto para que surtan efecto respecto a terceros deben inscribirse en el registro respectivo. La norma se complementa con el Art. 2019 inciso 5 del CC, que considera como actos inscribibles las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.

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2. PROTECCIN DE LA PROPIEDAD 2.1. Accin Reivindicatoria

La pretensin reivindicatora bsicamente se fundamenta en la tutela del derecho de propiedad o en la existencia del derecho fundamental de la propiedad, con el objeto de que el uso y disfrute del bien, se reintegren al pleno dominio de su titular. El reconocimiento y tutela del derecho de propiedad exigen la presencia de todos los poderes jurdicos concentrados en el propietario (artculo 923 del Cdigo Civil: ius utendi, ius Jruendi, ius abutendi). De ah que lo que se busca con la reivindicacin es hacer de todo propietario un propietario-posesivo, y sea l, quien se desprenda de los poderes que configuran la posesin (uso y disfrute), como consecuencia del ejercicio de su derecho de disposicin del bien, v. gr., por actos inter vivos o mortis causa. El fundamento de la reivindicacin, desde el punto de vista jurdico, se encuentra en que el propietario (todo propietario) tiene el poder jurdico de reclamar en proceso el bien objeto de su propiedad y desde luego fundado en la libertad de gozar y disfrutar de cada una de las facultades que el derecho de propiedad le concede. En la elaboracin doctrinal se afirma tambin, que la consecuencia del fundamento de la pretensin reivindicatora es el derecho de seguimiento como la tutela autnticamente real del ejercicio del derecho de propiedad. Sin lugar a duda el fundamento de la reivindicacin, en esencia, radica en la inherencia del poder que ejerce el titular sobre el bien objeto de la misma (reivindicacin). Esto quiere decir, que el poder del titular del derecho de propiedad se orienta de manera directa y absoluta sobre el bien y no se separa, aun encontrndose en posesin de un tercero, el bien estar siempre sometido a ese poder del propietario, es por ello que la reivindicacin vale erga omnes. Finalidades y Efectos de la Reivindicacin Finalidades. Respondemos a la primera pregunta, sealando que las finalidades de la reivindicacin, son: La restitucin de la posesin para el ejercicio material del uso y disfrute del bien por el titular del derecho de propiedad.La tutela jurisdiccional efectiva del derecho subjetivo material (propiedad) que se objetiviza a travs de los fines del proceso -dentro de un caso concreto, como son:
1.

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La finalidad concreta del proceso que consiste en resolver un conflicto de intereses (sentencia firme), haciendo efectivo el derecho sustancial de la propiedad (artculo 923 del Cdigo Civil). La finalidad abstracta consistente en lograr la paz en justicia con seguridad jurdica para el ejercicio del derecho de propiedad, como derecho total, excluyente e imprescriptible,

1.1.

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1.2.

La finalidad de la reivindicacin en las palabras de los profesores COLN y CAPITANT, es afirmar el derecho de dominio, para, fundndose en l, recobrar la cosa objeto del mismo que se halla poseda o detentada por un tercero sin derecho para ello. Entendemos que la finalidad de la reivindicacin es la que se persigue con ella en el proceso, que no es sino, la restitucin de la posesin material y de manera definitiva para radicar en el propietario reivindicante todos los atributos de la propiedad (can omrti causa). Y como pretensin tpicamente de naturaleza real se dirige contra cualquiera que tenga el bien (ubi rem mean invenio, ubi vindico). No olvidemos que la propiedad subsume a la posesin, por ser un derecho completo, total y excluyente. Otra de las finalidades de la reivindicacin es restablecer el orden jurdico que fue alterado por el demandado, con su actitud indebida e injusta al apoderarse de la posesin sin tener la calidad de propietario. La restitucin efectiva y real del bien a su legtimo propietario, es la gran finalidad de la reivindicacin. 2. Efectos. En respuesta a la segunda pregunta formulada lneas arriba, previamente diremos que los efectos que genera la reivindicacin ante todo estn vinculados con los que produce la sentencia que declara fundada dicha pretensin con calidad de cosa juzgada. En consecuencia, entre los efectos tenemos: El reconocimiento jurisdiccional (sentencia) del derecho de propiedad a favor del reivindicante. Al resolverse fundada la pretensin reivindicatoria, implcitamente se est reconociendo el derecho de propiedad del demandante o el mejor derecho frente al alegado por el demandado, que fue la posesin; la cual por decisin jurisdiccional se reintegra al dominio pleno o total del propietario reivindicante. La restitucin material de la posesin o la reintegracin de este atributo al derecho del titular. La pretensin reivindicatora no slo es declarativa al reconocer el derecho de propiedad y el derecho a la posesin del pretensor, sino tambin es de condena, porque obliga al vencido en juicio a la restitucin del bien objeto de la pretensin, an ms, es constitutiva de derecho, porque modifica la situacin jurdica del propietario al tener el uso y disfrute del bien, pasando a ser propietario-poseedor (propiedad plena y posesiva).

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Por la interposicin de la demanda con la pretensin reivindicatoria se le tiene al demandado no propietario como poseedor de mala fe, con la obligacin de pagar por los frutos indebidamente percibidos desde 18 la fecha de la notificacin vlida con la demanda y anexos (artculo 910 del Cdigo Civil). La restitucin del valor del bien si se ha perdido estando en poder del poseedor de mala fe; es decir, se trata del poseedor de mala fe, situacin que lo hace responsable por la prdida o el detrimento que haya sufrid o e l b ie n , a u n c u a n d o s o b r e v e n g a e l c a s o fo rt u ito o fu e r z a m a y o r . E s ta responsabilidad se traduce en el pago del valor del bien (artculo 909 del Cdigo Civil). La indemnizacin de los daos y perjuicios (extracontractual) ejecutados por el poseedor, menoscabando dolosa o culposamente el bien principal, sus accesorios e integrantes (artculo 1969 del Cdigo Civil). El pago de las costas y costos del proceso por el demandado vencido en proceso, quien sabiendo perfectamente que no ostenta ttulo de propiedad del bien o reconociendo al demandante como propietario litiga sin razn alguna que justifique su contradiccin.

Bienes Reivindicables. Tenemos los siguientes: a) Por principio de carcter general y la propia naturaleza de la reivindicacin que tiene como finalidad la restitucin de un bien, nicamente tiene como objeto los bienes susceptibles de posesin o bienes posibles de ser objeto de un derecho real, como la propiedad. b) Los bienes reivindicables son los de naturaleza privada sean muebles o inmuebles, pero determinados, individualizados o singulares, es decir, sern bienes corporales (res corporalis). c) Son susceptibles de reivindicacin los bienes inmuebles que se hallan inscritos en los Registros de la Propiedad Inmueble de los Registros Pblicos, siempre que el derecho dominial del reivindicante est inscrito con anterioridad al del demandado; aqu funciona el principio registral, prioridad en la inscripcin del derecho (artculo 2016 del Cdigo Civil), o como se dice e n la doctrina quien es primero en el tiempo es mejor en el derecho prior tempore, potior iure, por tal razn, su aplicacin se limita a establecer en forma objetiva la prioridad en el tiempo de la inscripcin, toda vez que sus efectos se retrotraen a la fecha del asiento de presentacin del acto inscribible. Sin embargo, debemos de recordar, que nuestro sistema jurdico en materia de transferencia de bienes inmuebles se perfecciona con la expresin del consentimiento de las partes: transferente y adquirente (artculo 949 del Cdigo Civil), y no as con la traditio ni la inscripcin registral, a esto se debe agregar, que la inscripcin registral de las transferencias de inmuebles de acuerdo con nuestro sistema registral es facultativa. En consecuencia, el principio antes

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mencionado no tiene estricta aplicacin a las transferencias de bienes inmuebles, tanto ms que stas no exigen de actos nd solemnitatem, sino ad probntionem (v. gr., la compraventa, la permuta, etc.). Por consiguiente, los bienes inmuebles inscritos o no inscritos en el registro son reivindicables de acuerdo con el derecho comn, mientras no haya operado la declaracin jurisdiccional de la usucapin (artculo 927 del Cdigo Civil). En cuanto a los bienes muebles, no existe mayor problema por cuanto de acuerdo con nuestra sistemtica jurdica sustantiva civil, la posesin tiene equivalencia a la propiedad, con la excepcin de los bienes muebles perdidos o los adquiridos con infraccin de la ley penal (robo, apropiacin ilcita, hurto, etc.). Existen leyes especiales que exigen la inscripcin para la existencia de la propiedad de bienes muebles, como en el caso del Registro Fiscal de ventas a plazos, o sobre los semovientes que requieren de su inscripcin en el Registro de Marcas y Seales (Sector agricultura).

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d)

Bienes No Reivindicables No son susceptibles de reivindicacin, entre otros, los bienes siguientes:
a)

Los bienes muebles adquiridos a ttulo oneroso y buena fe. De estos bienes, as transferidos se adquiere la propiedad (por el adquirente), aunque el transferente de la posesin carezca de derecho para enajenar. Estamos hablando de la adquisicin a non dominus, que opera slo sobre muebles . Se ha dicho que de esta hiptesis se excluyen los bienes perdidos y los adquiridos con infraccin de la ley penal (948 del Cdigo Civil). En consecuencia, estos bienes no son susceptibles de reivindicacin. b) Los bienes sobre los cuales el que pretende reivindicacin carece de ttulo de propiedad, de acuerdo a las exigencias de la ley comn o especial. Esta imposibilidad jurdica de la reivindicacin, es porque sta, slo se halla reservada para quien ejerce idneamente el derecho de propiedad sustentado en ttulos fehacientes. c) Los bienes muebles e inmuebles que se hayan adquirido por usucapin, declarada jurisdiccionalmente (artculo 927 del Cdigo Civil). d) Los bienes muebles adquiridos en tiendas o locales abiertos al pblico si son amparados con facturas o plizas del vendedor (artculo 1542 del Cdigo Civil). e) Los bienes inmuebles adquiridos segn la hiptesis contenida en el artculo 2014 del Cdigo Civil, que protege al tercero adquirente de bien inmueble, de quien aparece en el registro de la propiedad inmueble como propietario, opera cuando el comprador llega a adquirir vlidamente sin tener ninguna responsabilidad de responder por los vicios que pueda estar afectada la venta que le hiciera su vendedor, en este caso adquiere la propiedad fundada en el principio de la fe registral. El inmueble as adquirido no es susceptible de

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reivindicacin, porque el adquirente pasa a ser dueo una vez inscrito s u derecho, aun c u a n d o d e s p u s s e a n u le , r e s suelvao el ettulo c in d a r del vendedor por causales que desde luego no aparecen en el registro. Claro est que la buena fe del comprador se presume, hasta que se pruebe que conoca lo inexacto de la inscripcin de su transferente (presuncin iuris tantum). La jurisprudencia sobre el particular es uniforme, veamos una de ellas: El que compra un inmueble de quien aparece en el registro de la propiedad como dueo, adquiere vlidamente el dominio y no tiene por que responder de los vicios que pudiera presentar la compra hecha por su vendedor, en razn del mrito y garanta que ofrece la fe registral, sin perjuicio del derecho del perjudicado, en este caso la actora, para hacerlo valer en el modo y forma de ley. Los bienes inmuebles adquiridos segn la norma contenida en el artculo 1135 del Cdigo Civil. Los supuestos de esta norma operan cuando un bien inmueble fue vendido a varias personas o acreedores, o sea, se da el caso de la concurrencia de varios acreedores, en este caso, rige lo establecido en el dispositivo antes sealado, dando paso a la vigencia del principio registral consistente en la primera inscripcin; es decir, quien inscribi primero su derecho ser preferido para adquirir la propiedad. Aparentemente podra afectar al principio de la consensualidad en la transferencia de bienes inmuebles; sin embargo, creemos que no existe ninguna implicancia por la presencia de la buena fe y el principio de la primera inscripcin, los cuales estn precisamente en garanta de terceros. Situacin que hace tambin irreivindicable el bien. Las universalidades de derechos, en las que concurren bienes de diferente naturaleza as como derechos. Para este caso de irreivindicabilidad, la ley sustantiva civil ha creado la pretensin de peticin de herencia (artculo 664 del Cdigo Civil), con el objeto de recuperar los bienes que integren la herencia adquirida por el heredero que no posee los bienes, pero que considera le pertenecen, y que se encuentran en poder de otro heredero, contra quien debe dirigirla, con el objeto de excluirlo o concurrir con su coheredero. Consecuentemente, debe recuperar el bien, sin que pueda hacer valer la reivindicacin, sino mediante la pretensin de peticin de herencia, que a nuestro juicio no es sino una reivindicacin camuflada. La cuota ideal, que ostentan los copropietarios en el bien comn, se traduce en derechos y acciones, los cuales son fsicamente indeterminados, y sta es la razn por la que las cuotas ideales no son susceptibles de reivindicacin; en todo caso habra reivindicacin tratndose de todo el bien, en su conjunto, como una unidad fsica (la reivindicacin es corprea o material).

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f)

g)

h)

1. EXTINCIN DE LA PROPIEDAD

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Antecedentes: En el derecho romano el cese del derecho de la propiedad se extingue de la siguiente forma: Cuando la cosa de que es objeto deja de existir por estar materialmente destruida, si esta destruccin no es completa, la propiedad subsiste sobre el resto. Cuando la cosa deja de ser jurdicamente susceptible de propiedad privada, por Ejemplo. Un esclavo que haya sido manumitido, un terreno dedicado a sepulturas hacindolo despus un convento religioso. Cuando se tiene en propiedad un animal salvaje o fiera que recobra despus su libertad.

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Definicin: Hablamos de extincin de la propiedad cuando cesa el derecho que otorga el justo titulo caracterstica tpica de la propiedad al igual que la exclusividad y propiedad comn aplicables al rgimen legal: Adquisicin. Derechos o atribuciones. En el artculo 968 del cdigo civil sustantivo encontramos las causas por las cuales se extingue la propiedad: 1.- Adquisicin del bien por otra persona. La propiedad es exclusiva cuando un solo sujeto ejerce el derecho real de propiedad. La propiedad es comn, cuando el derecho de propiedad se ejerce por varios sujetos. La propiedad horizontal es una propiedad especial o sui generis, ya que concurren en ella la propiedad unitaria (o exclusiva) y la indivisa o comunitaria. El propietario ejerce su derecho en forma plena sobre su apartamento o local y tiene una cuota ideal o indivisa sobre los bienes comunes, como son el suelo, el techo, las escaleras, la portera, etc. Se denomina horizontal, ya que su estructura fsica se basa en pisos superpuestos, de manera que cada piso es suelo de un apartamento y techo de otro. Cuentan con bienes comunes, los necesarios para la existencia, seguridad y conservacin del edificio y los que permitan a todos y cada uno de los propietarios el uso y goce de su piso o departamento, tales como el terreno, los cimientos, los muros, escaleras, accesorios, etc. La Ley N 27157, Ley de Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn, establece que los propietarios de las edificaciones de departamentos, quintas, casas en copropiedad, centros y galeras comerciales o campos feriales, y otras

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unidades inmobiliarias con bienes en comn pertenezcan a propietarios distintos, pueden elegir entre regmenes de propiedad exclusiva y propiedad comn o independizacin y copropiedad. Esta opcin debe constar en el Formulario nico Oficial y debe inscribirse en el Registro correspondiente. Asimismo, su Reglamento, dispone que el rgimen de Independizacin y Copropiedad supone la existencia de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva susceptibles de ser independizadas y bienes de uso comn sujetas al rgimen de copropiedad regulado en el Cdigo Civil. Las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva comprenden necesariamente el terreno que ocupa cada una 2.- Destruccin o prdida total o consumo del bien. Propiamente dicha, cabiendo distinguir entre prdida fsica (destruccin) y prdida jurdica (que tiene lugar cuando la cosa queda fuera del comercio de los hombres por disposicin de la ley) 3.- Expropiacin. Consiste en la transferencia coactiva de la propiedad privada desde su titular al Estado, mediante indemnizacin, concretamente, a un ente de la Administracin Pblica dotado de patrimonio propio. Puede expropiarse un bien para que ste sea explotado por el Estado o por un tercero. La ley (Ley 27117) que se expida en cada caso deber sealarse la razn de necesidad pblica o seguridad nacional que justifica la expropiacin, as como tambin el uso o destino que se dar al bien o bienes a expropiarse. 4.- Abandono del bien durante veinte aos, en cuyo caso pasa el predio al dominio del Estado. Consiste en la dejacin fsica de la cosa por su titular, unida a la voluntad de renunciar a todo derecho sobre la misma. La cosa abandonada, si es mueble pasar a ser res nullius, y, mientras que si es inmueble, pasar a formar parte del patrimonio del Estado.

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Referencias bibliogrficas

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1. AVENDAO

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ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max; Carlos Crdenas Quiroz Exgesis del C.C. Peruano de 1984, T.Vl: Derechos Reales de Garanta; Edit. Rodhas; Lima-Per, 1998.