Censis 7 Rapporto Sull'abitazione

CENSIS
IL FUTURO DELL’IMMOBILIARE
7° Rapporto Censis Casa Monitor
- Sintesi -
Roma, 3 aprile 2006

Indice
IMMOBILIARE, LO SGUARDO SUL FUTURO DEGLI ITALIANI 5

Le virtù di una ritrovata stabilità
Gli andamenti passati
Le prospettive al breve
L’INDAGINE SUI NUOVI ACQUIRENTI:

LA “NORMALITÀ” DI ESSERE PROPRIETARI 20
Il profilo socio-demografico degli acquirenti
Le motivazioni che spingono all’acquisto
Le modalità della compravendita
Gli aspetti finanziari della transazione
La qualità degli immobili compravenduti
GLI IMMIGRATI E LA CASA 33

Crescita e stabilizzazione
della popolazione straniera
La condizione abitativa degli immigrati
QUANDO I PREZZI AUMENTANO AGGANCIATI AL TERRITORIO 36
LE GRANDI CITTÀ ITALIANE ALLA PROVA DELLA MODERNIZZAZIONE 39
p a g i n a 3
Immobiliare, lo sguardo sul futuro degli italiani
Le virtù di una I successi dell’immobiliare hanno sostenuto il sistema Italia in que-

ritrovata stabilità sti ultimi anni di riorganizzazione del sistema produttivo e di cre-
scente divaricazione nella forbice reddituale delle famiglie.
A partire dal 2001 - un anno di svolta nel ciclo economico mondiale
- il Pil italiano è cresciuto in termini reali1 di solo l’1,4% mentre gli
investimenti in costruzioni sono aumentati del 7,8%, con un parti-
colare apporto dell’edilizia residenziale, che incide per circa il 60%
sul totale. Il mercato abitativo ha conosciuto una continuità di cre-
scita non episodica o congiunturale, ed è approdato, nell’ultimo
anno, ad un assestamento su valori alti, confermando le motivazio-
ni di fondo che hanno generato tale trend positivo.
Per comprendere la nostra situazione non bastano i soli parametri
finanziari, tipici del mondo anglosassone, o le interdipendenze, pur
esistenti, fra i grandi aggregati macro (reddito, consumi, risparmi,
tasso d’inflazione, rendimenti). In Italia, i comportamenti sociali di
massa rappresentano un fattore altrettanto, se non di più, importan-
te delle scelte razionali del risparmiatore. Proprio la condotta con-
creta di individui e famiglie, unita ad alcuni fenomeni strutturali,
porta verso una corrente di acquisti che non accenna a declinare.
Ogni anni si generano circa 250mila nuovi nuclei tramite matrimo-
nio, 40 mila in meno di quanto avveniva dieci anni fa; bisogna
aggiungere però oltre 80mila separazioni, che crescono di 30mila
rispetto al decennio scorso; con le convivenze di fatto la nuova
domanda abitativa per creazione di nuovi nuclei si può stimare
rasenti ogni anno le 400mila unità.
L’invecchiamento della popolazione, particolarmente pronunciato in
Italia, costituisce poi un ulteriore fattore incrementale. Allungando
la permanenza nelle abitazioni, rallenta il tasso di sostituzione fami-
liare e con esso il filtering all’interno dello stock abitativo esistente.
Seppur ridotti nella dimensione di coppie o singoli, i nuclei anziani
1 Valori concatenati
p a g i n a 5
IMMOBILIARE, LO SGUARDO SUL FUTURO
DEGLI ITALIANI
utilizzano l’alloggio in cui abitano circa dieci anni in più che negli
anni ’90, in proporzione all’allungamento della speranza di vita.
Le giovani generazioni, fino ai 30-40 anni, sono ancora nella fase di
passaggio dalla famiglia d’origine alla vita in autonomia, dall’affitto
alla proprietà: ciò lascia spazio per una domanda volta a raggiunge-
re l’obiettivo di accedere ad un’abitazione. I livelli di possesso fra i
giovani sono ancora lontani dai livelli di saturazione raggiunti dalle
generazioni più mature.
Il peso dei flussi migratori costituisce un’ulteriore componente
strutturale. Gli stranieri residenti erano nel 2001 poco più di 1,3
milioni, sono oggi più di 2,5 milioni, con una crescita media annua
del 20%. Gli immigrati dispongono annualmente di risorse finanzia-
rie pari a 26 miliardi di euro, il 12% è già proprietario di un’abita-
zione, mentre un ulteriore 18% intende contrarre un mutuo per
acquistare un alloggio.
Bisogna poi considerare come la casa funga da strumento di rassi-
curazione e per generare fiducia nel corpo sociale. Il diffuso senso
di delusione per l’attuale congiuntura contamina, infatti, i consumi,
inducendo alla prudenza e all’austerità, mette sulla difensiva nel
lavoro, rende avveduto il risparmiatore nella destinazione della sua
liquidità. Ma gran parte di tali paure sembrano svanire quando si
tratta di investire in immobili, nonostante praticamente ovunque la
rivalutazione dei prezzi abbia raggiunto punte ragguardevoli.
La più profonda delle motivazioni conferma il valore ancora rassicu-
rante del mattone, l’unico impiego che soddisfa le esigenze cautela-
tive degli italiani, non a caso più propensi a risparmiare che nel pas-
sato.
Il mercato immobiliare gode pertanto dell’abbrivio insito in quel
grande processo sociale che il Censis già da qualche anno ha defini-
to di patrimonializzazione teso a formare o valorizzare gli asset più
che a inventare circuiti innovativi per rigenerare reddito. Un movi-
mento capace di ridare fiducia nel futuro, di far assumere impegni
di lungo periodo, magari contraendo un mutuo, di fornire un’anco-
ra di salvezza in momenti difficili.
Nelle grandi città e in quelle turistiche, nelle città universitarie e nei
borghi del paesaggio rurale, anche un piccolo patrimonio abitativo
può utilmente integrare i redditi familiari con un bed & breakfast,
una locazione multipla o stagionale.
p a g i n a 6
DEGLI ITALIANI
Gli andamenti La quota di famiglie proprietarie (o comunque utilizzatrici dell’im-

passati mobile per usufrutto o comodato) ha raggiunto a fine 2005 il valore
record dell’87,1% portando al minimo storico l’area dell’affitto e del
sub-affitto, quasi dimezzata dal 24,7% del 2001 al 12,9% (fig. 1).
L’incremento in valori assoluti è rilevante, con una stima di
3.029.000 nuovi proprietari a partire dal 2001, che hanno alimenta-
to un volume di compravendite mai raggiunto in precedenza, stima-
to dal Censis in una media di 860.000 alloggi scambiati annualmen-
te nell’ultimo quadriennio2.
La spesa media per alloggio è cresciuta - a prezzi correnti - dai
131.000 euro del 2001 ai 196.000 del 2005 parallelamente alla dina-
mica dei prezzi e alle tipologie di abitazioni acquistate. In termini
reali la somma media spesa mediamente per l’acquisto è cresciuta
FIGURA 1 L’ABITAZIONE IN CUI RISIEDE È IN PROPRIETÀ O IN AFFITTO? – ANNI 2001-2005 (VAL. %)

$QQL
,QSURSULHWjRFRPRGDWRG
XVR ,QDIILWWRVXEDIILWWR
Fonte: Censis, 2006
2 La valutazione effettuata dal Censis attraverso apposite indagini annuali rappresentative

della popolazione italiana converge sostanzialmente negli ultimi due anni con le rilevazio-
ni effettuata dall’Agenzia del Territorio, che ha ormai affinato le sue metodologie. Restano
alcune discrepanze per gli anni passati, tanto che la media annuale per quadriennio secon-
do l’Agenzia risulta pari a 790.000 abitazioni compravendute.
p a g i n a 7
DEGLI ITALIANI
del 37,6% in rapporto alla rivalutazione dei prezzi relativi al patri-

monio offerto (fig. 2).
La continuazione di un rialzo di tali proporzioni risulterebbe, oltre
che improbabile, anche pericolosa in quanto metterebbe in eviden-
za il prevalere di tendenze speculative massificate che costituisco-
no spesso le ragioni di crisi o crolli improvvisi. Siamo invece in fase
di atterraggio morbido e alla ricerca di un equilibrio stabile adegua-
to alle dimensioni e al benessere presente nel Paese. Per l’immobi-
liare la stazionarietà, che caratterizza prevalentemente l’attuale
scenario, vuol dire attestarsi e consolidare un livello importante di
scambi e di business. Dovesse arretrare, ne risentirebbe pesante-
mente l’intera economia e pertanto anche le istituzioni saranno
attente ad evitare provvedimenti che possano provocare passaggi
critici.
Rispetto agli anni passati, vi è infatti una maggiore correlazione fra
industria immobiliare e comparto delle costruzioni, in quanto negli
ultimi anni è cresciuta la quota di prodotti abitativi nuovi rispetto
all’usato. La tendenza prevalente fra le amministrazioni locali è di
considerare la casa come parte della qualità sociale e pertanto viene
valutata positivamente la realizzazione di nuovi quartieri o di pro-
grammi per la riqualificazione edilizia di comparti urbani, quali com-
FIGURA 2 SPESA MEDIA PER L’ACQUISTO DI UNA ABITAZIONE – ANNI 2001-2005 (V.A. IN EURO)

HXUR

$QQL
9DORULLQHXURFRUUHQWL 9DORULLQHXURFRVWDQWLDSUH]]L
Fonte: Censis, 2006
p a g i n a 8
DEGLI ITALIANI
ponenti essenziali dello sviluppo urbano. Si è trovato un migliore

equilibrio fra il necessario ampliamento dell’offerta di spazi funzio-
nali ad un miglior vivere cittadino o metropolitano, ed una visione,
ormai ampiamente condivisa, di salvaguardia delle risorse territoria-
li e ambientali.
Basti pensare come a Roma la produzione edilizia nell’ultimo quin-
quennio si sia triplicata e come l’edilizia di nuova costruzione venga
collocata con maggiore facilità, anche se a prezzi elevati, rispetto
alle abitazioni usate.
Il revival delle città, tutte più o meno impegnate a rigenerare il pro-
prio tessuto edilizio, bilancia opportunamente le punte speculative
legate alla pura intermediazione o all’ingegneria finanziaria, che
costituiscono il principale pericolo di instabilità nell’attuale delicato
passaggio che sta attraversando il Paese.
Le prospettive Le propensioni all’acquisto rilevate nel 2005, e che avranno effetto

al breve quest’anno, vedono ancora il permanere di una quota significativa di
famiglie, pari al 10,3%, interessate alla ricerca attiva di un’abitazio-
ne. Considerando che in media si realizza una compravendita effet-
tiva ogni tre potenziali, il 2006 dovrebbe attestarsi poco al di sotto
dell’anno precedente, mentre più significativa potrà essere la ridu-
zione nel volume degli scambi nel 2007, per un’ulteriore riduzione
stimata della domanda potenziale (tab. 1 e fig. 3).
TABELLA 1 PREVEDIBILMENTE DA QUI AI PROSSIMI DUE ANNI, LEI O QUALCUNO DEL SUO NUCLEO
FAMILIARE HA INTENZIONE DI ACQUISTARE O È GIÀ ALLA RICERCA DI UNA NUOVA ABITA-
ZIONE, UNA CASA DI VACANZA, UN ALTRO IMMOBILE? - ANNI 1999-2006 (VAL.% SUL TOTA-
LE RISPONDENTI (1))
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 (2)
Una nuova abitazione 9,7 10,3 12,2 18,1 15,0 12,4 10,3 8,6
Una casa di vacanza n.d. n.d. 2,0 4,2 3,1 2,2 1,6 1,2
Un altro immobile n.d. n.d. 2,6 3,9 2,6 1,7 1,1 0,8
(1) Possibili più risposte

(2) Previsione
(n.d.) Dato non disponibile
Fonte: Censis, 2006
p a g i n a 9
DEGLI ITALIANI
FIGURA 3 PROPENSIONE ALL’ACQUISTO (1) - ANNI 1999-2006 (VAL.% SUL TOTALE RISPONDENTI (2))

$QQL
8QDDELWD]LRQHUHVLGHQ]LDOH 8QDFDVDGLYDFDQ]D 8QDOWURLPPRELOH
(1) Prevedibilmente da qui ai prossimi due anni, Lei o qualcuno del Suo nucleo familiare ha intenzione di acquistare o è già alla
ricerca di una nuova abitazione, una casa di vacanza, un altro immobile?
(2) Possibili più risposte
(3) Previsione
Fonte: Censis, 2006
Fra novembre 2005 e gennaio 2006 il Censis ha effettuato un’inda-

gine che si è avvalsa delle valutazioni di 266 notai localizzati nei 103
comuni capoluogo di provincia, ripetendo una felice collaborazione
già realizzata in anni passati.
Richiesti di un giudizio sintetico sui rischi di una fase critica del
mercato immobiliare (“Vede il rischio che scoppi la bolla immobilia-
re?”) i testimoni locali hanno soprattutto dichiarato la difficoltà ad
effettuare una previsione (40%); fra coloro che hanno espresso un
giudizio, il 54,8% lo giudica come un pericolo inesistente, mentre il
restante 45,2% come un rischio reale.
Riguardo all’andamento del mercato residenziale, domina una valu-
tazione di stabilità con andamento profilato sui volumi scambiati e
sui prezzi dell’anno appena concluso, anche se:
• il 16,7% dei testimoni indica una tendenza alla crescita delle
compravendite con valori superiori alla media nazionale in alcu-
ne regioni meridionali come Campania, Puglia e Calabria, e al
Nord in Piemonte e Lombardia;
• più ampia, pari al 24,4%, è la quota di chi valuta i prezzi in cre-
scita nel 2006 soprattutto nelle regioni meridionali, ma anche in
Liguria, Piemonte e Toscana (fig. 4).
p a g i n a 1 0
DEGLI ITALIANI
FIGURA 4 PREVISIONI SULL’ANDAMENTO DEL MERCATO RESIDENZIALE NEL 2006 (VAL. %)
9ROXPHGHJOLVFDPEL
,QFUHVFLWD
6WD]LRQDULR
,QGLPLQX]LRQH
3UH]]L
,QFUHVFLWD
6WD]LRQDUL
,QGLPX]LRQH
Fonte: indagine Censis, 2006
Decisamente sul tono stabile o in regresso viene giudicato il merca-

to direzionale e degli immobili per l’impresa, sia per quanto riguar-
da le compravendite che i prezzi (fig. 5).
Lo studio restituisce una mappa, città per città, di bilancio del 2005
e delle tendenze rilevate per l’anno in corso. Sulle 103 città capo-
luogo, 25 hanno visto un ampliamento, significativo o moderato, del
p a g i n a 1 1
DEGLI ITALIANI
FIGURA 5 PREVISIONI SULL’ANDAMENTO DEL MERCATO UFFICI E DIREZIONALE NEL 2006 (VAL. %)
5HJLRQLFRQYDOXWD]LRQHGLFUHVFLWDSLHOHYDWDGHOODPHGLDQD]LRQDOH
7RVFDQD
&DPSDQLD
92/80('(*/,6&$0%,
,QFUHVFLWD

6WD]LRQDULR
,QGLPLQX]LRQH
5HJLRQLFRQYDOXWD]LRQHGLFUHVFLWDSLHOHYDWDGHOODPHGLDQD]LRQDOH
&DPSDQLD
35(==,
,QFUHVFLWD
6WD]LRQDUL
,QGLPLQX]LRQH
mercato contro 17 che hanno registrato una diminuzione; decisa-

mente orientato alla crescita si è rilevato l’andamento dei prezzi,
con 70 città su 103 caratterizzate da un aumento dei valori immobi-
liari, 32 stabili e solo una dove sono segnalati valori medi di riferi-
mento in diminuzione (tab. 2).
p a g i n a 1 2
DEGLI ITALIANI
Per il 2006 le città dove il mercato residenziale registrerà un’ulterio-

re espansione saranno 16 su 103, relativamente più localizzate al
Sud (L’Aquila, Caserta, Catanzaro) che al Centro-Nord (Novara,
Pavia, Viterbo). Tutte stabili le grandi città ad eccezione di Torino,
dove si prevede una contrazione delle compravendite di abitazioni.
Per quanto riguarda i prezzi, risultano in crescita sostenuta o modera-
ta 29 città su 103, fra cui Bergamo, Parma, Livorno, Reggio Calabria;
pochi restano i casi dove è prevedibile una leggera o significativa
caduta dei valori, fra cui Venezia (escluso centro storico) e Pescara.
Restano limitate le situazioni che destano più preoccupazione ovve-
ro quelle ove si assiste ad una contestuale previsione di contrazione
del mercato e di calo dei prezzi, come Pordenone, Savona, Reggio
Emilia, Lucca, Grosseto, Terni e Cagliari (tab. 3, tav. 1 e fig. 6).
Le indicazioni per i mercati metropolitani di grandi dimensioni è di
una sostanziale stabilità, con la conferma del volume di transazioni
dell’anno passato e prezzi sostanzialmente stabili nella media.
Bisogna tener conto che proprio nelle aree metropolitane i nuovi
complessi in ultimazione - specie se ben localizzati anche nella
media periferia - incontrano molto la domanda dei nuovi acquirenti
e riescono a spuntare prezzi con forti rialzi.
L’indagine ha inoltre consentito di valutare le principali categorie di
acquirenti che saranno predominanti e in crescita nel corso del 2006:
TABELLA 2 IL BILANCIO DEI MERCATI RESIDENZIALI NEL 2005 (N. DI CITTÀ E VAL. %)
Crescita () e Stazionario )

Media diminuzione ( e Totale città
Media crescita ( ) (=) )
Diminuzione (
______________________________________________ ______________________________________ ___________________________________________________ ___________________________________
v.a. % v.a. % v.a. % v.a. %
A) ANDAMENTO DEL VOLUME

DI COMPRAVENDITE
Centro Nord 13 19,4 42 62,7 12 17,9 67 100,0

Mezzogiorno 12 33,3 19 52,8 5 13,9 36 100,0
Italia 25 24,3 61 59,2 17 16,5 103 100,0
B) ANDAMENTO DEI PREZZI
Centro Nord 39 58,2 27 40,3 1 1,5 67 100,0

Mezzogiorno 31 86,1 5 13,9 - - 36 100,0
Italia 70 68,0 32 31,1 1 0,9 103 100,0
p a g i n a 1 3
DEGLI ITALIANI
coppie di nuova formazione (tornate a costituire il gruppo emergen-

te e di maggiore consistenza), gli emigrati come outsider, e la fami-
glia tradizionale in posizione baricentrica, più defilati i singles (fig. 7).
TABELLA 3 PREVISIONI DEI MERCATI RESIDENZIALI PER IL 2006 (N. DI CITTÀ E VAL. %)
Crescita () e Stazionario )

Media diminuzione ( e Totale città
Media crescita ( ) (=) )
Diminuzione (
______________________________________________ ______________________________________ ___________________________________________________ ___________________________________
v.a. % v.a. % v.a. % v.a. %
A) ANDAMENTO DEL VOLUME

DI COMPRAVENDITE
Centro Nord 7 10,4 36 53,7 24 35,8 67 100,0

Mezzogiorno 9 25,0 20 55,5 7 19,4 36 100,0
Italia 16 15,5 56 54,4 31 30,1 103 100,0
B) ANDAMENTO DEI PREZZI
Centro Nord 16 23,9 44 65,7 7 10,4 67 100,0

Mezzogiorno 13 36,1 20 55,5 3 8,3 36 100,0
Italia 29 28,2 64 62,1 10 9,7 103 100,0
p a g i n a 1 4
DEGLI ITALIANI
TAVOLA 1 PREVISIONI 2005-2006 DEL MERCATO IMMOBILIARE NEI COMUNI CAPOLUOGO ITALIANI
Residenziale Direzionale/Immobili per l’impresa Possibilità di rischio

___________________________________ ______________________________________ di una bolla
Volume delle Andamento medio Volume delle Andamento medio immobiliare in Italia
compravendite dei prezzi compravendite dei prezzi
Torino = = ?
Vercelli = = ?
Biella = =
Verbania = = = = O
Novara = = O
Cuneo = = = ?
Asti = = = = ?
Alessandria = = ?
Aosta = = O
Varese = = O
Como = = = ?
Lecco = = ?
Sondrio
Milano = = = = ?
Bergamo = =
Brescia = n.d.
Pavia O
Lodi = = = ?
Cremona = = = = ?
Mantova = = =
Bolzano - Bozen =
Trento = = = ?
Verona = = = = O
Vicenza = ?
Belluno = = = = O
Treviso = ?
Venezia = = = ?
Padova = = = = O
Rovigo = = = = ?
Pordenone =
Udine = =
Gorizia = = ?
Trieste = O
Imperia = = = = ?
Savona = =
Genova = = = ?
La Spezia = = ?
Piacenza = O
Parma = = ?
Reggio Emilia = = ?
Modena = = = = ?
Bologna = = = = O
(segue)
p a g i n a 1 5
DEGLI ITALIANI
TAVOLA 1 (SEGUE) PREVISIONI 2005-2006 DEL MERCATO IMMOBILIARE NEI COMUNI CAPOLUOGO
ITALIANI

___________________________________ ______________________________________ di una bolla
Ferrara = = = = ?
Ravenna = = ?
Forli' = =
Rimini = = = =
Massa Carrara = =
Lucca
Pistoia = = = ?
Firenze = = = = ?
Prato = = = ?
Livorno = =
Pisa = = ?
Arezzo =
Siena = = = = O
Grosseto ?
Perugia = = = = ?
Terni =
Pesaro = = = = O
Ancona = =
Macerata = = O
Ascoli Piceno = = = = ?
Viterbo = = O
Rieti = = = =
Roma = = = = ?
Latina = = = = ?
Frosinone n.d. n.d.
L'Aquila = = = ?
Teramo = = ?
Pescara = = O
Chieti = = = = O
Isernia O
Campobasso = = =
Caserta O
Benevento O
Napoli = = = =
Avellino O
Salerno = = =
Foggia = = = O
Bari = = = =
Taranto = = = = n.d.
Brindisi = =
Lecce = = =
(segue)
p a g i n a 1 6
DEGLI ITALIANI
TAVOLA 1 (SEGUE) PREVISIONI 2005-2006 DEL MERCATO IMMOBILIARE NEI COMUNI CAPOLUOGO
ITALIANI

___________________________________ ______________________________________ di una bolla
Potenza O
Matera = = = = ?
Cosenza = = =
Crotone = = = ?
Catanzaro = ?
Vibo Valentia = = = = O
Reggio Calabria = ?
Trapani = = = = ?
Palermo = = = = O
Messina = = = O
Agrigento = = = = ?
Caltanissetta = = = O
Enna = = ?
Catania
Ragusa = = = ?
Siracusa ?
Sassari = = = O
Nuoro = ?
Oristano = ?
Cagliari = ?
Totale = = = = ?
Legenda:
Crescita
Media crescita
= Stazionario
Media diminuzione
Diminuzione
? Incertezza
Rischio reale
O Pericolo inesistente
p a g i n a 1 7
DEGLI ITALIANI
FIGURA 6 PREVISIONI 2005-2006 DEI PREZZI DEL MERCATO IMMOBILIARE RESIDENZIALE NEI COMU-
NI CAPOLUOGO
&UHVFLWD
0HGLDFUHVFLWD
'LPLQX]LRQH
0HGLDGLPLQX]LRQH
6WD]LRQDULR
p a g i n a 1 8
DEGLI ITALIANI
FIGURA 7 CATEGORIE DI ACQUIRENTI PREDOMINANTI E IN CRESCITA NEL 2006 (VAL. %)

*LRYDQLFRSSLH>@

SUHGRPLQDQWL

)DPLJOLHPDWXUHLQFHUFDGL
XQDOORJJLRPLJOLRUH>@

,PPLJUDWL>@
*LRYDQLVLQJOH>@

LQFUHVFLWD
p a g i n a 1 9
L’indagine sui nuovi acquirenti: la “normalità” di
essere proprietari
L’indagine svolta dal Censis in occasione del rapporto Casa Monitor

è basata su un campione costituito esclusivamente da soggetti che
nel biennio 2003-2004 hanno effettuato l’acquisto di almeno un
immobile (un’abitazione, una casa di vacanza, un box o un posto
auto, una cantina, un ufficio o un locale commerciale).
Dall’articolato insieme di dati di indagine emergono quattro feno-
menologie principali, che si possono sintetizzare nei successivi
quattro punti, e che costituiscono altrettante tesi interpretative dei
processi in corso:
• la salda centralità della famiglia tradizionale nel mercato
di consumo residenziale e come soggetto protagonista delle
compravendite immobiliari. I nuclei di genitori con figli rappre-
sentano, in effetti, circa il 64% della domanda complessiva, di
fatto condizionando in tal modo il profilo stesso dell’offerta di
immobili ad uso abitativo;
• il ruolo crescente del cash nelle operazioni di patrimonializ-
zazione degli italiani. Ben il 38% delle abitazioni è stato acqui-
stato esclusivamente in contanti, senza il ricorso a nessuna
forma di indebitamento. Peraltro, nel 64% delle transazioni cash
la fonte di reperimento dei contanti è costituita da capitali pro-
pri;
• la professionalizzazione dell’intermediazione nelle trans-
azioni commerciali e finanziarie. Ciò emerge dal diffuso uti-
lizzo delle agenzie immobiliari in occasione della ricerca dell’im-
mobile da acquistare (il 42% delle compravendite) e dalla signi-
ficativa fiducia ad esse accordata (da parte del 55% del campio-
ne). Ed è confermato dalla percezione positiva del ruolo degli
istituti di credito nella concessione del finanziamento necessario
all’acquisto (9 acquirenti su 10 dichiarano di non aver incontra-
to nessuna difficoltà nell’accensione del mutuo; nell’85% dei casi
la scelta della banca è avvenuta sulla base delle condizioni eco-
p a g i n a 2 0
L’INDAGINE SUI NUOVI ACQUIRENTI: LA
“NORMALITÀ” DI ESSERE PROPRIETARI
nomiche proposte, ritenute particolarmente favorevoli, e grazie

alla fiducia nutrita nell’ente erogatore);
• l’innalzamento degli standard medi, quantitativi e qualita-
tivi, del mercato dell’abitare. Ciò si ravvisa sia rispetto ai para-
metri fisici degli alloggi (la dimensione media è superiore a 105
mq), sia dal punto di vista delle dotazioni di accessori e di stru-
menti di comfort (il 64% delle abitazioni acquistate ha un box o
posto auto, il 36% è dotato di giardino, il 27% ha l’impianto di
condizionamento, il 18% è cablato con rete a fibre ottiche).
Il profilo socio- Analizzando i caratteri strutturali del campione di acquirenti di

demografico immobili, si può desumere la mappa socio-demografica dei soggetti
degli acquirenti
protagonisti di un mercato immobiliare così dinamico e vivace (fig. 6).
Risalta, innanzitutto, la primazia della famiglia tradizionale nel mer-
cato immobiliare. I nuclei familiari composti da genitori con figli
rappresentano il 63,8% dei compratori di unità immobiliari, poiché
l’acquisto di un’abitazione continua comunque a rappresentare un
progetto a forte impatto, che coinvolge e impegna le forze, le scelte
e le risorse di tutti i componenti familiari, avendo conseguenze
determinanti sulla qualità della loro vita quotidiana.
Proprio perché l’acquisto di un’abitazione è intrinsecamente legato
ad esigenze e aspettative familiari inerenti l’accesso a una prima
casa di proprietà, le fasce di età più giovani costituiscono, natural-
mente, i segmenti della domanda maggiormente rappresentati.
Ciò nonostante, i soggetti più anziani, con 45 anni e oltre, costitui-
scono una quota ancora rilevante della domanda, pari al 29,6% del
totale, a dimostrazione del fatto che le operazioni immobiliari
rispondono anche a volontà di miglioramento del proprio status abi-
tativo o a opzioni di puro investimento.
Se poi si spacchetta il campione per stratificazione sociale, si con-
ferma il protagonismo dei ceti medi. Secondo l’autodefinizione for-
nita dagli intervistati circa il proprio profilo economico, più di due
terzi dei compratori (il 68,2%) denunciano un livello economico
medio, mentre il 17,8% della domanda di immobili proviene da sog-
getti a reddito alto o medio-alto.
Del resto, se si osserva la condizione professionale e lavorativa del
campione, risulta che i soggetti a capacità reddituale maggiore
(imprenditori e liberi professionisti) hanno un peso non inferiore al
p a g i n a 2 1
FIGURA 6 IL PROFILO SOCIO-DEMOGRAFICO DEGLI ACQUIRENTI DI IMMOBILI (VAL. %)
7LSRORJLDIDPLOLDUH 4XDOLILFDSURIHVVLRQDOHGHOO¶DFTXLUHQWH
)DPLJOLDDOODUJDWD
$OWUR
8QLFRJHQLWRUH $OWUR ,PSUHQGLWRUH/LEHUR
FRQILJOL &RSSLDFRQILJOL SURIHVVLRQLVWD

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PHGLD 1RQVD
%DVVR0HGLREDVVR
/DXUHD $OWR0HGLRDOWR

0HGLR
'LSORPD

20% del totale, mentre la parte preponderante degli acquirenti è

rappresentata dai dipendenti pubblici e privati (59,0%).
Le motivazioni La principale “molla” che ha spinto all’acquisto di un immobile è l’e-

che spingono sigenza di utilizzo della struttura in proprio o da parte di un familia-
all’acquisto
re. L’uso diretto è l’obiettivo indicato nell’88,0% delle compravendi-
te. Da questo punto di vista, non si rilevano vistose differenze sul
territorio nazionale (tab. 4).
Nella rimanente parte dei casi (poco più di uno su dieci), la ragione
dell’acquisto è individuata nella remuneratività garantita dall’affitto
dell’immobile, sia nel caso in cui l’obiettivo finale sia ricavare una
p a g i n a 2 2
rendita facendo fruttare i propri risparmi (6,4%), sia nel caso in cui
il canone di locazione riscosso venga utilizzato per pagare la rata del
mutuo acceso per acquistare l’immobile (5,6%).
In effetti, il persistente andamento positivo, anche nel 2004, delle
consistenze dei mutui erogati testimonia il fatto che il finanziamen-
to per l’acquisto della casa è spesso percepito come più convenien-
te rispetto al pagamento di un affitto, anche perché i canoni di loca-
zione sono superiori, in molte città, al valore medio della rata di un
mutuo di lunga durata.
Più in dettaglio, interrogati sul motivo specifico per cui è stato
acquistato l’immobile, gli intervistati esprimono con maggiore fre-
quenza il desiderio di diventare proprietario di una prima casa (il
69,0% delle risposte) (tab. 5).
TABELLA 4 OBIETTIVO DELL’ACQUISTO DELL’IMMOBILE (VAL. %)

Ripartizione geografica
Nord Nord Sud e
Ovest Est Centro Isole Totale
Per utilizzo proprio/familiare 94,0 83,8 85,4 87,8 88,0

Per far fruttare i risparmi 2,3 9,1 7,3 7,6 6,4
Per pagare il mutuo 3,8 7,1 7,3 4,6 5,6
Totale 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
TABELLA 5 MOTIVO PRINCIPALE DELL’ACQUISTO DELL’IMMOBILE PER CLASSE D’ETA (VAL. %)
Anni
Da 18 a 34 Da 35 a 44 45e oltre Totale
Diventare proprietario di una prima casa 79,6 72,5 52,0 69,0

Fare un investimento 11,0 7,6 16,9 11,6
Far fronte a necessità familiari
(figli, separazione, parenti
anziani, sfratto) 3,9 4,7 16,3 7,8
Migliorare la condizione abitativa
(casa più grande, più bella,
quartiere migliore) 3,4 8,2 5,5 5,6
Lavoro/Attività professionale 2,3 5,3 6,8 4,6
Casa per le vacanze 0,0 1,8 2,7 1,4
Totale 100,0 100,0 100,0 100,0
p a g i n a 2 3
Le modalità della Secondo i dati rilevati, la ricerca dell’immobile ha una durata media
compravendita di 7 mesi. Più precisamente, il tempo impiegato può variare da uno
o due mesi (nel 38,4% dei casi) fino a 12 mesi e oltre (per più di un
quarto dei rispondenti: il 27,2%) (tab. 6).
Le differenze dipendono soprattutto dalla grandezza della città in
cui si risiede. Con 7,7 mesi in media, le aree metropolitane sono
quelle in cui la ricerca solitamente si protrae più a lungo.
In quasi due terzi dei casi, le compravendite coinvolgono, nella
veste di venditore, un soggetto privato (63,9%), piuttosto che un
costruttore o una società immobiliare (30,1%) (tab. 7).
Quest’ultima tipologia ha una maggiore rappresentazione nelle piccole
TABELLA 6 TEMPO IMPIEGATO NELLA RICERCA DELL’IMMOBILE (VAL. %)
Dimensione del comune di residenza
Fino a Da 10.001 Da 30.001 Oltre

10.000 a 30.000 a 100.000 100.000
abitanti abitanti abitanti abitanti Totale
Da 1 a 2 mesi 48,8 38,4 39,5 34,2 38,4

Da 3 a 5 mesi 18,7 22,1 19,8 18,1 19,2
Da 6 a 11 mesi 11,0 14,0 12,8 18,1 15,2
12 mesi o più 22,0 25,6 27,9 29,5 27,2
Totale 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
Valore medio (mesi) 7,0 6,2 6,3 7,7 7,1
TABELLA 7 VENDITORE DA CUI È STATA ACQUISTATA L’ABITAZIONE (VAL. %)

10.000 a 30.000 a 100.000 100.000
Privato 61,3 66,2 65,4 63,6 63,9

Costruttore/
Società immobiliare 36,6 28,6 28,2 29,0 30,1
Tramite cooperativa
di abitazione 2,5 3,9 3,8 4,7 4,0
Ente 0,0 0,0 2,6 2,3 1,6
Non so 0,0 1,3 0,0 0,5 0,4
Totale 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
p a g i n a 2 4
città (36,6%), evidentemente in ragione del fatto che qui hanno un

peso relativamente maggiore gli scambi di volumi di nuova costruzione.
Le cooperative e gli enti, al contrario, hanno una qualche rilevanza,
seppure minoritaria rispetto al totale delle compravendite, esclusi-
vamente nelle città di maggiori dimensioni, e in particolare in quel-
le con oltre 100.000 abitanti (rispettivamente, il 4,7% e il 2,3% delle
compravendite realizzate).
In poco meno della metà dei casi (il 41,8% delle compravendite, per
l’esattezza) l’acquisto è avvenuto attraverso l’intermediazione di
un’agenzia immobiliare. Una maggiore tendenza alla ricerca “fai da
te” si ravvisa nel Mezzogiorno (dove solo il 38,2% degli intervistati
si è affidato ad un’agenzia immobiliare) e nei piccoli comuni, con
non più di 10.000 abitanti (33,0%). Diversamente, al Nord Est
(49,5%) e nelle città più grandi, soprattutto quelle con 30.000-
100.000 residenti (52,3%), risulta maggiormente richiesta l’inter-
mediazione di professionisti.
Secondo la prevalenza delle opinioni raccolte (il 55,4%), in ogni
caso, l’operato professionale delle agenzie immobiliari è meritevole
di fiducia, dimostrando così una attestazione di credito che non fa
registrare grossi di scostamenti dalla media sul territorio nazionale.
Gli aspetti Concentrandosi, a questo punto, sulle sole compravendite di abita-

finanziari zioni (alloggi per uso primario e case di vacanza, esclusi gli altri tipi
della transazione
di immobili), l’indagine ha permesso di stabilire che il prezzo medio
di acquisto si aggira intorno a 161.200 euro (tab. 8).
Tale valore sale a 179.200 euro al Nord Est e scende a una cifra più
bassa, pari a 145.100 euro, al Sud, dove il 30,8% del campione di
acquirenti (a fronte del 23,8% registrato a livello nazionale) ha com-
prato un alloggio con meno di 100.000 euro.
Differenze nel prezzo medio di un certo rilievo si riscontrano anche
in relazione all’ampiezza demografica della città di residenza degli
intervistati. Il valore medio di acquisto si assottiglia nei centri di
medie dimensioni (intorno ai 148.000 euro), per aumentare sia nei
piccoli centri urbani (162.300 euro), sia, soprattutto, nelle città
metropolitane (in quelle con più di 100.000 abitanti si sale a 170.200
euro).
Gli acquisti più costosi, per oltre 200.000 euro, sono in effetti più
presenti al Nord Est (il 35,6% delle compravendite rilevate nella cir-
p a g i n a 2 5
TABELLA 8 SPESA SOSTENUTA PER L’ACQUISTO DELL’ABITAZIONE IN MIGLIAIA DI EURO (VAL. %)
Nord-Ovest Nord-Est Centro Sud e Isole Totale
Fino a 100 17,5 20,7 25,4 30,8 23,8

Da 100 a 149 27,5 9,2 31,1 24,2 24,1
Da 150 a 199 27,5 34,5 19,7 15,0 23,4
200 e oltre 27,5 35,6 23,8 30,0 28,7
Totale 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
Valore medio (migliaia di euro) 170,8 179,2 154,9 145,1 161,2
TABELLA 9 QUOTA IN CONTANTI DELLA SOMMA PAGATA PER L’ACQUISTO DELL’ABITAZIONE PER
CLASSE D’ETÀ (VAL. %)
Anni
Da 18 a 34 Da 35 a 44 45 e oltre Totale
Nessuna quota in contanti (solo mutuo) 11,4 15,5 6,3 11,4

Inferiore al 50% 32,3 25,2 20,5 26,5
Uguale o superiore al 50% 25,1 25,8 19,7 23,8
Pagamento tutto in contanti (senza mutuo) 31,1 33,5 53,5 38,3
Totale 100,0 100,0 100,0 100,0
Valore medio (migliaia di euro) 85,5 94,4 113,4 96,5
coscrizione) e nelle città con più di 100.000 abitanti (35,5%).

Approfondendo gli aspetti finanziari della transazione, si rileva che
ben il 38,3% degli acquisti è avvenuto esclusivamente in contanti,
senza l’attivazione di alcuna forma di finanziamento. Al contrario, gli
acquisti sulla base di un ricorso esclusivo al mutuo sono solo l’11,4%
del totale (tab. 9).
Per il reperimento della quota di contanti necessari, la fonte di
finanziamento primaria è costituita dai propri risparmi (per il 63,9%
degli acquisti). Secondariamente, si segnala il ricorso a somme
messe a disposizione da familiari o conoscenti (19,6%).
L’operazione di permuta, attraverso la vendita della propria abita-
zione (8,5%) o di un altro immobile di proprietà (16,6%), costitui-
p a g i n a 2 6
sce una pratica comunque significativa, soprattutto per i soggetti

più anziani (tab. 10).
A tale proposito, va sottolineato che, se la disponibilità di propri
risparmi assume un ruolo decisivo nel caso di acquisti con quote di
contanti contenute entro i 50.000 euro, nel caso di immobili più
costosi (oltre 100.000 euro) la disponibilità di contanti deriva in
misura maggiore dalla vendita della propria abitazione o di altri tipi
di immobili (tab. 11).
La ricerca del finanziamento per l’acquisto dell’abitazione viene
condotta soprattutto mediante il contatto diretto con una o più ban-
che specializzate in mutui (52,7%), soprattutto per i più giovani, e
rivolgendosi agli istituti di credito ordinario (42,2%), soprattutto
per gli ultraquarantacinquenni. Assumono una importanza decisa-
mente minore gli intermediari (broker, società finanziarie, ecc.)
TABELLA 10 MODALITÀ DI REPERIMENTO DEI CONTANTI PER L’ACQUISTO DELL’ABITAZIONE PER

CLASSE D’ETÀ (VAL. %)
Anni
Risparmi 69,6 64,9 54,6 63,6

Aiuto economico da parte di familiari/amici 20,9 20,6 16,8 19,6
Vendita attuale abitazione 4,7 9,2 12,6 8,5
Vendita altro immobile 12,2 16,0 22,7 16,6
Totale 100,0 100,0 100,0 100,0

TABELLA 11 QUOTA DI CONTANTI PER L’ACQUISTO DELL’ABITAZIONE PER MODALITÀ DI REPERIMENTO

DEI CONTANTI (VAL. %)
Quota contanti (migliaia di euro)
50.000 a 100.000 a 150.000 150.000 Totale
Risparmi 78,6 65,7 53,2 62,7 65,6

Aiuto economico da parte
di familiari/amici 11,6 22,6 23,4 15,7 18,4
Vendita attuale abitazione 4,5 5,1 12,8 9,8 7,6
Vendita altro immobile 7,1 18,2 18,1 20,6 16,0
Totale 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
p a g i n a 2 7
(5,4%) ed è ancora trascurabile l’accesso alle informazioni disponi-

bili in Internet (1,8%) (tab. 12).
Specularmente, alla fine del percorso di ricerca, i soggetti erogatori
presso cui è stato acceso il mutuo sono in prevalenza le banche spe-
cializzate (51,3%) e, secondariamente, gli istituti di credito ordina-
ri (44,0%).
Nella scelta di tale soggetto, i fattori che hanno maggiore influenza
sono prima di tutto le condizioni economiche proposte (43,0%),
nonché la fiducia nell’ente contattato (42,2%). Quest’ultimo fattore
pesa molto di più nel caso dei soggetti di età maggiore (61,0%).
Infine, la possibilità di ottenere condizioni agevolate (un finanzia-
mento elevato, la restituzione del capitale in tempi prolungati, ecc.)
viene segnalata dal 12,2% del campione, con una sovrarappresenta-
zione degli individui più giovani (16,5%).
Il mutuo attivato ha una durata media di 16,6 anni, con differenze
apprezzabili al variare dell’età: per gli ultraquarantacinquenni la
durata media si riduce a 14,2 anni. Infatti, in questo specifico seg-
mento di acquirenti è stato stipulato un mutuo di durata decennale
nel 45,8% dei casi (a fronte del 27,8% medio), mentre tra i più gio-
vani, di 18-34 anni, il mutuo ha una durata di oltre 15 anni nel 47,0%
dei casi (a fronte del 41,4% medio) (tab. 13).
L’importo della rata di restituzione del capitale concesso in mutuo
corrisponde a un valore medio di 598 euro al mese.
Non va trascurato, per ultimo, che mediamente il 27,0% degli acqui-
renti di immobili è già proprietario di un’abitazione (il 45,3% se par-
TABELLA 12 MODALITÀ DI REPERIMENTO DEL FINANZIAMENTO PER L’ACQUISTO DELL’ABITAZIONE

PER CLASSE D’ETÀ(VAL. %)
Anni
Si è recato in una o più

banche specializzate in mutui 64,3 47,6 39,0 52,7
Si è recato in uno o più
istituti di credito ordinario 32,2 43,7 59,3 42,2
Si è rivolto a intermediari
broker, finanziarie, ecc.) 5,2 6,8 3,4 5,4
Si è informato tramite Internet 2,6 1,9 0,0 1,8
Totale 100,0 100,0 100,0 100,0
p a g i n a 2 8
TABELLA 13 DURATA DEL MUTUO PER L’ACQUISTO DELL’ABITAZIONE IN ANNI PER CLASSE D’ETÀ (VAL. %)
Anni
Fino a 10 anni 20,9 25,2 45,8 27,8
Da 11 a 15 anni 32,2 29,1 30,5 30,7
Oltre 15 anni 47,0 45,6 23,7 41,5
Totale 100,0 100,0 100,0 100,0
Valore medio (anni) 17,2 17,4 14,2 16,6
liamo degli ultraquarantacinquenni), per la quale è già gravato da

un mutuo nel 14,8% dei casi. Infine, il 10,8% dei soggetti intervista-
ti prevede comunque di acquistare un altro immobile entro la fine
del 2005.
La qualità La scarsa propensione alla mobilità spaziale degli italiani è confer-

degli immobili mata dai dati dell’indagine relativi alla localizzazione delle abitazio-
compravenduti
ni acquistate. Nella grande maggioranza dei casi si tratta, infatti, di
una unità immobiliare collocata nel proprio comune di residenza
(81,7%) o, al massimo, nel comune limitrofo (12,9%)(tab. 14).
Per quanto riguarda la tipologia edilizia dell’abitazione acquistata,
nel 39,2% dei casi si tratta di appartamenti ubicati all’interno di
grandi condomini, nel 37,9% di alloggi collocati in piccoli edifici, il
22,9% delle transazioni ha riguardato invece case isolate o a schie-
ra (rustico, villino, ecc.) (tab. 15).
Quest’ultima tipologia è maggiormente rappresentata (il 41,3%
degli acquisti complessivi) con riferimento a compravendite avve-
nute nei centri urbani minori (fino a 10.000 abitanti), mentre gli
alloggi condominiali sono più presenti nelle città di maggiori dimen-
sioni (30.000-100.000 residenti) (46,2%) e nelle aree metropolitane
(46,7%).
Lo stock di abitazioni compravendute si ripartisce pressoché equa-
mente in immobili di nuova costruzione (34,5%), usati ristrutturati
(35,0%) e usati da ristrutturare (30,5%) (tab. 16).
L’offerta di immobili nuovi è maggiore nei piccoli centri (46,3%),
p a g i n a 2 9
TABELLA 14 LOCALIZZAZIONE DELL’ABITAZIONE ACQUISTATA (VAL. %)

10.000 a 30.000 a 100.000 100.000
Comune di residenza 82,5 72,7 84,6 83,6 81,7

Comune limitrofo 12,5 19,5 10,3 11,7 12,9
Comune turistico 3,8 3,9 5,1 4,7 4,5
Paese di origine
della famiglia 1,3 1,3 0,0 0,0 0,4
All’estero 0,0 2,6 0,0 0,0 0,4
Totale 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
TABELLA 15 TIPOLOGIA EDILIZIA DELL’ABITAZIONE ACQUISTATA (VAL. %)

10.000 a 30.000 a 100.000 100.000
Appartamento all’interno
di un grande condominio 21,3 29,9 46,2 46,7 39,2
Appartamento all’interno
di un piccolo edificio 37,5 39,0 37,2 37,9 37,9
Casa isolata o a schiera
(rustico, villino, ecc.) 41,3 31,2 16,7 15,4 22,9
Totale 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
TABELLA 16 TIPOLOGIA EDILIZIA DELL’ABITAZIONE ACQUISTATA (VAL. %)

10.000 a 30.000 a 100.000 100.000
Nuova costruzione 46,3 36,4 33,3 29,9 34,5
Ristrutturata 32,5 32,5 32,1 37,9 35,0
Da ristrutturare 21,3 31,2 34,6 32,2 30,5
Totale 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
p a g i n a 3 0
mentre l’usato, ristrutturato o da ristrutturare, è scambiato più fre-

quentemente nelle grandi città (con oltre 100.000 abitanti), dove di
fatto rappresenta il 70,1% del mercato a fronte del 65,5% rilevato a
livello nazionale.
I tagli dimensionali degli alloggi sono generalmente piuttosto gran-
di, pari mediamente a 105,4 mq. In effetti, la superficie degli appar-
tamenti maggiormente rappresentata, con il 30,7% delle risposte
fornite dal campione, rientra nella classe di dimensioni comprese
fra 91 e 120 mq. Ben il 20,9% supera, peraltro, la soglia dei 120 mq
(tab. 17).
I tagli più piccoli sono più diffusi nelle grandi città, dove nel 26,6%
dei casi gli alloggi acquistati non superano i 70 mq. All’opposto, le
dimensioni maggiori riguardano le case dei piccoli centri, dove il
valore medio sale infatti a 115,2 mq (circa 10 mq in più della
media).
Le abitazioni acquistate sono non solo di taglio medio-grande, ma
anche dotate di numerosi accessori che innalzano gli standard qua-
litativi e i livelli di comfort degli immobili, attestando così una
domanda alquanto sofisticata da parte dei compratori (tab. 18).
Se l’83,7% delle abitazioni acquistate ha una terrazza o un balcone
di almeno 10 mq, il 63,9% è dotato di box o posto auto riservato
(soprattutto nelle regioni del Nord), e più di un terzo (il 36,3%) ha
un giardino di pertinenza, colpisce che il 29,6% degli alloggi è dota-
to di antenna TV satellitare centralizzata (quota che, al Nord Ovest,
sale al 41,7%).
TABELLA 17 DIMENSIONE DELL’ABITAZIONE ACQUISTATA IN MQ (VAL. %)

10.000 a 30.000 a 100.000 100.000
Fino a 70 10,0 22,1 23,1 26,6 22,3

Da 71 a 90 31,3 23,4 24,4 25,7 26,1
Da 91 a 120 27,5 29,9 37,2 29,9 30,7
Oltre 120 31,3 24,7 15,4 17,8 20,9
Totale 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
Valore medio (mq) 115,2 114,3 99,2 100,8 105,4
p a g i n a 3 1
TABELLA 18 DOTAZIONI PRESENTI NELL’ABITAZIONE ACQUISTATA (VAL. %)
Nord-Ovest Nord-Est Centro Sud e Isole Totale
Terrazza/Balcone (almeno 10 mq) 93,3 83,9 77,0 80,8 83,7

Box/Posto auto riservato
al chiuso o all’aperto 70,8 69,0 59,0 58,3 63,9
Giardino di pertinenza dell’abitazione 37,5 35,6 39,3 32,5 36,3
Antenna TV satellitare centralizzata 41,7 26,4 23,0 26,7 29,6
Impianto di condizionamento 22,5 29,9 23,0 35,0 27,4
Giardino condominiale 27,5 34,5 23,8 25,0 27,2
Accesso a rete a fibre ottiche/
ISDN o ADSL 25,0 21,8 10,7 16,7 18,3
Servizio di portierato 11,7 6,9 9,0 19,2 12,0
Attrezzature sportive comuni
e spazi di gioco per bambini 13,3 6,9 6,6 7,5 8,7
Totale 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
Differenziazioni significative degli standard qualitativi si osservano

in relazione all’ampiezza demografica delle città sede delle trans-
azioni. Se si fa eccezione per gli impianti di condizionamento e per
le attrezzature tecnologiche di cablatura, le dotazioni degli alloggi
compravenduti nei centri urbani minori (con non più di 10.000 abi-
tanti) sono invariabilmente superiori, con scarti a volte macroscopi-
ci rispetto alle città maggiori (con più di 100.000 abitanti): ciò è
vero soprattutto se ci si riferisce alla presenza di box o posti auto
(72,5% contro 60,3%), giardino privato (51,3% contro 30,4%),
attrezzature sportive e spazi di gioco per i bambini (15,0% contro
7,0%).
p a g i n a 3 2
Gli immigrati e la casa
Crescita L’Italia si è trasformata, nel giro di pochi decenni, in un Paese inve-

e stabilizzazione stito da forti flussi migratori, con una presenza sul territorio conno-
della popolazione
straniera tata da caratteri di forte stabilità e di lunga durata.
Gli ultimi dati sulle presenze straniere fotografano una nazione che
ha cambiato fisionomia: in particolare, l’ultima regolarizzazione, che
ha registrato un volume di richieste senza precedenti (oltre 700
mila domande, di cui circa 635 mila approvate), ha proiettato il
nostro Paese al terzo posto nella graduatoria europea per nume-
ro di immigrati, con circa due milioni e mezzo di presenze, dietro
solo a Germania e Francia.
I principali indicatori rivelano, oltre ad un aumento delle presenze,
anche la crescita della stanzialità immigrata in Italia. Infatti:
• aumenta il numero dei soggiornanti. 2.193.999 presenze nel
2003, con un incremento, fra il 1993 e il 2003, pari al 238%;
• cresce il numero di stranieri residenti: nel 2004 sono 2.402.157,
con un aumento del 250,4% rispetto al 1994;
• crescono i ricongiungimenti familiari, passando dai 118.061 del
1993 ai 532.670 nel 2003 (+351,2%), con un’incidenza sul totale
dei permessi pari al 24,3%;
• crescono le acquisizioni di cittadinanza italiana: nel 2003 sono
13.420, di cui 11.300 per matrimonio;
• aumenta il numero dei minori stranieri: nel 2004 sono 501.792,
con un incremento rispetto all’ultimo anno del 21,7%;
• cresce il numero di nuovi nati stranieri: l'incidenza delle nascite
di bambini stranieri sul totale dei nati in Italia è più che raddop-
piato, passando dal 3,9% del 1999 all’8,6% del 2004;
• aumentano gli alunni con cittadinanza non italiana: nell’anno
scolastico 2004-2005 sono stati 361.576 con una percentuale del
4,2% sul totale della popolazione scolastica.
p a g i n a 3 3
GLI IMMIGRATI E LA CASA
La condizione La crescita del fenomeno migratorio ha coinciso con un processo di

abitativa stabilizzazione degli immigrati nel territorio; tale processo ha pro-
degli immigrati
fondamente diversificato la domanda abitativa, divenuta via via più
complessa e non più limitata ad un semplice posto-letto.
Se si esamina la condizione abitativa degli immigrati, così come
emerge dai pochi dati disponibili, si nota la tendenza ad una polariz-
zazione delle situazioni abitative: da un lato vi sono gli immigrati di
vecchio insediamento che hanno deciso di compiere il proprio pro-
getto migratorio nel nostro Paese e che migliorano la propria condi-
zione abitativa, dall’altro si assiste ad una persistente precarietà o
ad un peggioramento per le componenti più deboli e che si trovano
all’inizio del percorso migratorio.
Così, mentre cresce la propensione all’acquisto di casa, insieme si
assiste alla crescita del numero di immigrati investiti da profonda
incertezza abitativa. Una recente ricerca Censis condotta su un
campione di immigrati rivela che solo l’11,8% di essi è proprietario
di casa, il 72,1% vive in affitto, il 7,5% è ospite presso parenti e
amici, il 6,8% vive nel luogo di lavoro (tab. 19).
Sulla base dell’analisi e del confronto dei dati disponibili si può sti-
mare che dei circa 2,4 milioni di stranieri presenti in Italia nel 2004,
circa 1,5 milioni si trovano in condizioni abitative stabili (283.500
proprietari e più di 1,2 milioni in affitto in una casa adeguata) e che
poco meno di 900.000 vivano in condizioni di precariato abitativo di
diversa natura (tab. 20).
TABELLA 19 LA CONDIZIONE ABITATIVA DEGLI IMMIGRATI IN ITALIA (VAL. %)
Situazione abitativa val. %
Casa di proprietà 11,8
Appartamento/camera in affitto 72,1
Ospite presso parenti e amici 7,5
Presso il luogo di lavoro 6,8
Altre sistemazioni 1,8
Totale 100,0
p a g i n a 3 4
GLI IMMIGRATI E LA CASA
TABELLA 20 STIMA DELLA CONDIZIONE DI INTEGRAZIONE/DISAGIO DEGLI STRANIERI PRESENTI IN

ITALIA AL 2004 (V.A. E VAL. %)
Area dell’integrazione Area del disagio
Casa di proprietà Affitto in casa Affitto in casa Altra condizione

adeguata sovraffollata precaria
283.500 1.258.700 473.200 386.700
(11,8%) (52,4%) (19,6%) (16,2%)
1.542.200 859.900
Fonte: stime Censis su fonti varie
p a g i n a 3 5
Quando i prezzi aumentano agganciati al territorio
Si è soliti interpretare l’andamento dell’economia immobiliare alla luce

delle dinamiche del più generale scenario macro-economico. Ma quali
correlazioni esistono tra l’andamento specifico dei singoli mercati
immobiliari locali e la realtà socio-economica in cui essi sono inseriti?
Le diversità esistenti sono influenzate non poco dal tradizionale e
permanente divario Nord-Sud, tuttavia, attraverso una vasta batte-
ria di indicatori, è possibile individuare i paradigmi di tipo più gene-
rale che influenzano le più significative differenziazioni di prezzo.
Da un lato vi sono i fattori sociali e demografici legati alla domanda
residenziale, che risultano direttamente correlati alla intensità degli
scambi, ovvero al rapporto tra volume del compravenduto e dimen-
sioni complessive dello stock.
In particolare, si registra una correlazione statisticamente significa-
tiva e di segno positivo tra intensità del mercato immobiliare nelle
singole città e:
• la quota di popolazione residente che ricade nella fascia di età
tra 30 e 44 anni, (quella in cui tipicamente si pone con maggio-
re urgenza la ricerca di una sistemazione abitativa autonoma)
(fig. 11);
• la quota di cittadini stranieri (a dimostrazione di come la nuova
domanda abitativa degli immigrati, in via di progressiva stabiliz-
zazione, rappresenti in alcune realtà urbane una componente
significativa ed in crescita del settore residenziale) (fig. 12).
Accanto a quella socio-demografica, l’altra dimensione in gioco è
evidentemente quella relativa alla capacità del territorio di genera-
re ricchezza, espressa dalla forza del tessuto produttivo e dal livel-
lo di occupazione e di benessere dei suoi abitanti. La ricchezza del
territorio è un fattore determinante non solo in relazione ai volumi
del mercato, ma ancora di più in relazione ai valori dei prezzi delle
compravendite.
La figura 11, in particolare, riguarda la correlazione positiva tra i
p a g i n a 3 6
QUANDO I PREZZI AUMENTANO
AGGANCIATI AL TERRITORIO
prezzi medi di vendita delle abitazioni e i valori del Pil pro-capite.

Correlazione verificata con alcune eccezioni costituite dalle grandi
città (tra tutte, Roma e Milano), dove i valori immobiliari sono in
parte sganciati dalla reale dimensione della ricchezza prodotta
FIGURA 11 CORRELAZIONE TRA INTENSITÀ DEL MERCATO IMMOBILIARE (MEDIA 1999-2003) E QUOTA
DI POPOLAZIONE DI 30-44 ANNI (2003)
,QGLFDWRUHGLLQWHQVLWjGHOPHUFDWRLPPRELOLDUHPD[
5HJJLR(PLOLD
/LYRUQR *URVVHWR

/DWLQD

&DWDQLD
/HFFH

(QQD
5HJJLR&DODEULD

4XRWDSRSROD]LRQHDQQLPD[
Fonte: elaborazione Censis su dati Istat, Agenzia del Territorio
FIGURA 12 CORRELAZIONE TRA INTENSITÀ DEL MERCATO IMMOBILIARE (MEDIA 1999-2003) E PRE-
SENZA STRANIERA (2003)
,QGLFDWRULGLLQWHQVLWjGHOPHUFDWRLPPRELOLDUHPD[

9LFHQ]D
0LODQR
%UHVFLD

7DUDQWR 5RPD

3RWHQ]D

1XRUR

,QGLFHGHOODSUHVHQ]DVWUDQLHUDSHUDELWDQWLPD[
Fonte: elaborazione Censis su dati Istat, Agenzia del Territorio
p a g i n a 3 7
QUANDO I PREZZI AUMENTANO
AGGANCIATI AL TERRITORIO
FIGURA 13 CORRELAZIONE TRA PREZZI MEDI DI VENDITA DEGLI IMMOBILI (2003) E PIL PRO CAPITE
(2001)
3UH]]LPHGLGLYHQGLWDGHOPHUFDWRUHVLGHQ]LDOH]RQHLQWHUPHGLH
5RPD 0LODQR

%RO]DQR

PD[

0HVVLQD
3DOHUPR 6RQGULR
5HJJLR&DODEULD

3LOSURFDSLWHLQPLJOLDLDGLHXURPD[
Fonte: elaborazione Censis su dati Istat, MonitorImmobiliare
p a g i n a 3 8
Le grandi città italiane alla prova
della modernizzazione
Almeno dalla metà degli anni ’90 le città italiane più grandi stanno
faticosamente tentando di imprimere, dopo anni di immobilismo e
di progetti rimasti sulla carta, una forte accelerazione ai processi di
modernizzazione.
Pur dotate di uno straordinario fascino dovuto all’altissima qualità
del patrimonio storico, per reggere la sfida competitiva con le altre
grandi aree urbane del continente le nostre città maggiori hanno
bisogno di recuperare un ritardo storico che riguarda i “fondamen-
tali” di una città moderna, e cioè sostanzialmente:
• le grandi attrezzature urbane;
• le infrastrutture per la mobilità interna;
• la connessione con le grandi reti di trasporto e di comunicazione;
• la riqualificazione e il rinnovo dei tessuti urbani.
Si tratta di ambiti rispetto ai quali l’ultimo decennio è stato caratte-
rizzato da una forte progettualità e da un significativo incremento di
capacità decisionale e realizzativa. Operazioni quali quelle che ruota-
no attorno alle Olimpiadi invernali di Torino o alla Fiera di Milano
(nuova sede e trasformazione del vecchio polo) per dimensioni e
tempi stanno a testimoniare di un salto di qualità rispetto al passato.
Al riguardo, per capire in che misura il gap si stia effettivamente recu-
perando e quali sono i temi comuni rilevanti è stata effettuata una
ricognizione sullo stato dell’arte della progettualità e delle trasforma-
zioni in corso relative alle principali otto città italiane (Torino,
Genova, Milano, Venezia, Bologna, Firenze, Roma e Napoli) (tab. 21).
Pur nella assoluta specificità delle singole situazioni, i progetti urba-
ni riguardano un numero ristretto di temi, quali:
• il potenziamento/decentramento di alcune funzioni strategiche
(grandi attrezzature) e la razionalizzazione dell’assetto dei prin-
cipali uffici pubblici;
• il rafforzamento delle linee di trasporto pubblico su ferro (tran-
vie e metropolitane);
p a g i n a 3 9
LE GRANDI CITTÀ ITALIANE ALLA PROVA
DELLA MODERNIZZAZIONE
• il nuovo ruolo delle stazioni ferroviarie (riqualificazione di quel-

le storiche e sviluppo di quelle per l’alta velocità);
• la risoluzione dell’annoso problema degli attraversamenti urbani
(passanti e tangenziali);
• la realizzazione di nuovi contenitori per cultura e tempo libe-
ro;
• la riconversione delle aree industriali dismesse e il recupero dei
waterfront nelle città portuali;
• il ruolo di traino dei nuovi insediamenti universitari.
Certo su alcuni interventi permangono notevoli incertezze relative
alla reale disponibilità delle risorse, ai contenuti progettuali e ai tor-
tuosi percorsi autorizzativi. Non mancano i progetti in attesa da
anni (si pensi all’Arsenale di Venezia) o la cui attuazione si rivela
estremamente lenta (Bagnoli), ma si può dire che oggi il panorama
italiano è anche fatto di operazioni innovative che riescono ad esse-
re realizzate in tempi “europei” e ad avere impatti significativi sulla
qualità e l’attrattività delle nostre città.
Tra le città:
• Torino spicca per la coerenza del disegno, che agisce contempo-
raneamente sul sistema delle vecchie aree dismesse, sul recupe-
ro delle periferie e sulla ristrutturazione complessiva del sistema
della mobilità;
• Genova per la capacità di guardare al waterfront come grande
risorsa su cui innestare una nuova fase di sviluppo della città;
• Milano per la notevolissima scala dimensionale dei progetti,
destinati ad incidere in modo significativo sull’immagine della
città: nuova Fiera a Rho, trasformazione delle aree Garibaldi-
Repubblica, ex Fiera (Citylife) e Santa Giulia (Rogoredo);
• Roma per la qualità architettonica delle nuove attrezzature:
nuovi spazi per l’arte moderna e contemporanea (Maxxi, Macro
e Palaexpò), nuovo Centro congressi, Città dei giovani, nuova
Fiera;
• Napoli per l’articolazione e la forza del sistema di trasporto pub-
blico su ferro, un elemento storico in fase di modernizzazione.
p a g i n a 4 0
TABELLA 21 QUADRO RIASSUNTIVO DEI PRINCIPALI PROGETTI DI TRASFORMAZIONE URBANA DELLE

PRINCIPALI CITTÀ ITALIANE
Città Le realizzazioni recenti I progetti in corso Gli interventi in programma
Genova Interventi per il G8 Progetto Fiumara Nuovo padiglione della Fiera

(riconversione ex Ansaldo
Valpolcevera)
Interventi per Genova 2004 San Biagio (riconversione ex Technology Village (Collina degli
(Museo del Mare) area raffineria IP) Erzelli)
Prolungamento Prolungamento Ponte Parodi

metropolitana Linea Brin – metropolitana Linea De Recupero area di Cornigliano
Sarzana Ferrari – Brignole (ex Italsider)
Torino Edifici olimpici (Oval, Spina 1 Stazione A.V a Porta Susa

Palavela, Palasport, stadio
comunale)
Metropolitana Linea 1 – 1° Spina 2 (raddoppio Politecni-

tratta (parziale) co, nuovo palazzo di giustizia)
Environment park (parco Spina 3 (Parco della Dora)
scientifico e tecnologico) Metropolitana:
completamento 1° tratta e
realizzazione 2° tratta Porta
Nuova-Lingotto
Milano Completamento quartiere Progetto Santa Giulia Area ex Fiera (Citylife)

Bicocca (ex Pirelli) (Rogoredo)
Ristrutturazione Teatro alla Progetto Garibaldi Villaggio dello sport (ex Porta
Scala Repubblica (Città della di Mare)
moda, polo istituzionale) Linea 5 metropolitana da Porta
Garibaldi a Sesto San Giovanni
Nuova Fiera a Rho-Pero Porta Vittoria - Beic
(Biblioteca europea di
informazione)
Venezia Nuova aerostazione a Cittadella della giustizia (ex Tramvia su gomma

Tessera manifattura tabacchi)
Vega - Parco scientifico e 4° ponte sul Canal grande Business district isola del
tecnologico (Marghera) Tronchetto
Parco S. Giuliano Recupero Mulini Stucky Nuovo palazzo del Cinema

(Marghera) (Giudecca)
Ricostruzione teatro People Mover
La Fenice tra Piazzale Roma e Tronchetto
Bologna Manifattura delle arti Stazione A.V. Nuovo polo universitario zona
(ex Manifattura Tabacchi) Bertalia - Lazzaretto
Nuova sede degli uffici Nuovo Polo Universitario al

comunali (ex mercato) Navile (facoltà scientifiche)
Metrotranvia
Firenze Polo universitario Novoli Tramvia Linea 1 Stazione A.V.(area Belfiore-

Macelli)
Completamento area di Tramvie linee 2 e 3

Novoli (Palazzo di giustizia) Polo urbano di Castello (sedi di
regione e Provincia)
segue
p a g i n a 4 1
TABELLA 21 (SEGUE) QUADRO RIASSUNTIVO DEI PRINCIPALI PROGETTI DI TRASFORMAZIONE URBANA

DELLE PRINCIPALI CITTÀ ITALIANE
Città Le realizzazioni recenti I progetti in corso Gli interventi in programma
Roma Auditorium Parco della Completamento terza corsia Città dei giovani (ex Mercati
Musica GRA Generali)
Riqualificazione stazione Nuova Fiera a Ponte Galeria Stazione A.V. Roma Tiburtina
Termini e quartiere Esquilino
Galleria Giovanni XXIII Nuovo centro congressi Nuova sede uffici comunali
all’EUR Campidoglio 2)
Linea B1 metropolitana Linea C metropolitana
Museo Maxxi
Museo MACRO
Ristrutturazione Palazzo
delle Esposizioni
Napoli Città della scienza a Bagnoli Bagnoli: parco urbano, Parco Linea 6 della metropolitana
Nuove stazioni della Linea 1 dello Sport, nuova sede del Riqualificazione waterfront
della metropolitana Turtle Point, Centro (porto monumentale)
esposizione del mare Nuova stazione A.V.
(Afragola)
Fonte: Censis, 2006
p a g i n a 4 2

Censis 7 Rapporto Sull'abitazione

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CENSIS

Roma, 3 aprile 2006

IMMOBILIARE, LO SGUARDO SUL FUTURO DEGLI ITALIANI 5

L’INDAGINE SUI NUOVI ACQUIRENTI:

GLI IMMIGRATI E LA CASA 33

QUANDO I PREZZI AUMENTANO AGGANCIATI AL TERRITORIO 36

LE GRANDI CITTÀ ITALIANE ALLA PROVA DELLA MODERNIZZAZIONE 39

Le virtù di una I successi dell’immobiliare hanno sostenuto il sistema Italia in que-

Gli andamenti La quota di famiglie proprietarie (o comunque utilizzatrici dell’im-

FIGURA 1 L’ABITAZIONE IN CUI RISIEDE È IN PROPRIETÀ O IN AFFITTO? – ANNI 2001-2005 (VAL. %)

Fonte: Censis, 2006

2 La valutazione effettuata dal Censis attraverso apposite indagini annuali rappresentative

del 37,6% in rapporto alla rivalutazione dei prezzi relativi al patri-

  

9DORULLQHXURFRUUHQWL 9DORULLQHXURFRVWDQWL DSUH]]L

Fonte: Censis, 2006

ponenti essenziali dello sviluppo urbano. Si è trovato un migliore

Le prospettive Le propensioni all’acquisto rilevate nel 2005, e che avranno effetto

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 (2)

(1) Possibili più risposte

8QDDELWD]LRQHUHVLGHQ]LDOH 8QDFDVDGLYDFDQ]D 8QDOWURLPPRELOH

Fra novembre 2005 e gennaio 2006 il Censis ha effettuato un’inda-

FIGURA 4 PREVISIONI SULL’ANDAMENTO DEL MERCATO RESIDENZIALE NEL 2006 (VAL. %)

Fonte: indagine Censis, 2006

Decisamente sul tono stabile o in regresso viene giudicato il merca-

Fonte: indagine Censis, 2006

mercato contro 17 che hanno registrato una diminuzione; decisa-

Per il 2006 le città dove il mercato residenziale registrerà un’ulterio-

Crescita () e Stazionario )

v.a. % v.a. % v.a. % v.a. %

A) ANDAMENTO DEL VOLUME

Centro Nord 13 19,4 42 62,7 12 17,9 67 100,0

B) ANDAMENTO DEI PREZZI

Centro Nord 39 58,2 27 40,3 1 1,5 67 100,0

Fonte: indagine Censis, 2006

coppie di nuova formazione (tornate a costituire il gruppo emergen-

Crescita () e Stazionario )

v.a. % v.a. % v.a. % v.a. %

A) ANDAMENTO DEL VOLUME

Centro Nord 7 10,4 36 53,7 24 35,8 67 100,0

B) ANDAMENTO DEI PREZZI

Centro Nord 16 23,9 44 65,7 7 10,4 67 100,0

Fonte: indagine Censis, 2006

Residenziale Direzionale/Immobili per l’impresa Possibilità di rischio

Residenziale Direzionale/Immobili per l’impresa Possibilità di rischio

Residenziale Direzionale/Immobili per l’impresa Possibilità di rischio

Fonte: indagine Censis, 2006

Fonte: indagine Censis, 2006

FIGURA 7 CATEGORIE DI ACQUIRENTI PREDOMINANTI E IN CRESCITA NEL 2006 (VAL. %)

Fonte: indagine Censis, 2006

L’indagine svolta dal Censis in occasione del rapporto Casa Monitor

nomiche proposte, ritenute particolarmente favorevoli, e grazie

Il profilo socio- Analizzando i caratteri strutturali del campione di acquirenti di

FIGURA 6 IL PROFILO SOCIO-DEMOGRAFICO DEGLI ACQUIRENTI DI IMMOBILI (VAL. %)

7LWRORGLVWXGLRGHOO¶DFTXLUHQWH /LYHOORHFRQRPLFRGHOODIDPLJOLD DXWRGHILQLWR

Fonte: indagine Censis, 2005

20% del totale, mentre la parte preponderante degli acquirenti è

Le motivazioni La principale “molla” che ha spinto all’acquisto di un immobile è l’e-

TABELLA 4 OBIETTIVO DELL’ACQUISTO DELL’IMMOBILE (VAL. %)

Per utilizzo proprio/familiare 94,0 83,8 85,4 87,8 88,0

Fonte: indagine Censis, 2005

TABELLA 5 MOTIVO PRINCIPALE DELL’ACQUISTO DELL’IMMOBILE PER CLASSE D’ETA (VAL. %)

Da 18 a 34 Da 35 a 44 45e oltre Totale

9DORULLQHXURFRUUHQWL 9DORULLQHXURFRVWDQWLDSUH]]L

7LWRORGLVWXGLRGHOO¶DFTXLUHQWH /LYHOORHFRQRPLFRGHOODIDPLJOLDDXWRGHILQLWR