Sentença HORTO BANCOOP

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TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO COMARCA DE SO PAULO FORO REGIONAL I - SANTANA 2 VARA CVEL Avenida Engenheiro Caetano Alvares, 594, 2 andar, sala 210, Casa Verde - CEP 02546-000, Fone: (11)-3951-2525, So Paulo-SP - E-mail: santana2cv@tjsp.jus.br SENTENA Reclamao: Requerente Requerido 0138241-44.2006.8.26.0001 - Procedimento Ordinrio Associao dos Adquirentes de Apartamentos do Cond. Conjunto dos Bancrios-horto Florestal Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo - Bancoop
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Maria Pires de Melo
VISTOS ETC.
1.
ASSOCIAO
DOS
ADQUIRENTES
DE
APARTAMENTOS DO CONDOMNIO CONJUNTO DOS BANCRIOS HORTO FLORESTAL, representando associados que elenca, ajuizou AO CIVIL COLETIVA, com pedido de tutela antecipada, em face de COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO BANCOOP. Sustentou que, em 1998, a r, na qualidade de incorporadora, mas sem registrar a incorporao, iniciou a venda de 240 apartamento, no empreendimento Condomnio Conjunto dos Bancrios Horto Florestal, situado na Av. Santa Ins, n 1969. Desde a adeso, os adquirentes vm adimplindo com as obrigaes pactuadas, motivo pelo qual a maioria integralizou o valor total avenado. Aqueles que ainda no o fizeram, dependem da liberao de verba advinda de seus respectivos Fundos de Garantia por Tempo de Servio (FGTS), o que no se operacionalizou, em razo do no cumprimento, pela r, das exigncias normativas da Caixa Econmica Federal. Em que pese satisfeito o preo, a r se negava a emitir quitao, limitando-se a
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disponibilizar extratos de conta-corrente, com saldo devedor R$0,00. Por outro lado, no logram registrar os contratos de adeso, na matrcula dos imveis, pois a r no registrou a incorporao e construo do empreendimento, na respectiva matrcula, mas to-somente que o preo dos terrenos adquiridos, pela r, seria quitado com dao em pagamento de diversos apartamentos. Em 2006, receberam carta, comunicando que a r apurou dficit, no empreendimento Horto Florestal e que as obras da rea de lazer estavam interrompidas, para a recomposio do caixa. Todavia, de acordo com a clusula 8 e seu pargrafo 4 do contrato, o ltimo bloco/edifcio deveria ser entregue, em setembro de 2004, quando tambm deveria ser entregue a rea social, com prazo de tolerncia de 06 meses, para qualquer evento que frustrasse os prazos iniciais. Afirmou ter-se constitudo, para proteo dos direitos dos consumidores-adquirentes do empreendimento. Buscou a desconsiderao da personalidade jurdica da r, por violao da Lei n 5.746/71, por: a) ter, sem qualquer aprovao prvia, em assemblia geral, lanado, na Bolsa de Valores, o Fundo de Investimento em Direitos Creditrios FIDC BANCOOP, constitudo pelos direitos de crdito dos contratos de financiamento imobilirio, celebrados pela r, administrados pela Planner e custodiados pelo Banco Ita S/A. Na hiptese de liquidao ou de dissoluo da r, os aplicadores teriam o direito de preferncia sobre o patrimnio da r. Tambm teriam remunerao superior a 12% ao ano; b) ausncia de neutralidade poltica, uma vez que: b1) fundada, em 1996, por Ricardo Jos Ribeiro Berzoini, que assumiu a funo de diretor financeiro e era, na poca, diretor nacional do Partido dos Trabalhadores; b2) Luiz Malheiros, presidiu a r, entre 1996 e 2004, perodo em que tambm foi presidente do Partido dos Trabalhadores, no Municpio de Praia Grande, alm de ter concorrido, para o cargo de Prefeito dessa cidade, em 2004; b3) o atual presidente, Joo Vaccaria Neto, foi eleito suplente do Senador Aloizio Mercadante, tambm pelo Partido dos Trabalhadores; c) a r no presta contas aos seus associados, no apresenta balanos anuais e nem realiza assemblias gerais ordinrias anuais. Destacou violado o disposto no art. 32 da Lei federal n 4.591/64,
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pois a r vem comercializando as unidades condominiais autnomas, desde 1998, sem prvio registro da incorporao, tendo entregue a posse precria de cada uma, exceto as reas de lazer e as sessenta vagas de estacionamento, para guarda de automveis. Observou que a r, agindo como verdadeira incorporadora-vendedora, expandiu seu mercado de atuao, para fora do universo dos bancrios, de forma agressiva e organizada, com oferta pblica de imveis, montagem de diversos stands de venda, com admisso do ingresso de investidores, que adquirem imveis em vrios empreendimentos lanados, captao de clientes, no mercado de rua, uso de panfletos, anncios em jornais, televiso, revistas especializadas em venda de imveis, sendo que, nos informes publicitrios, se anuncia como empresa e divulga que os adquirentes quitam suas unidades 'sem burocracia' em prazo previamente determinado. Quem adere ao contrato, no objetiva praticar ato cooperativo e nem houve agrupamento prvio, com esse objetivo, mas, sim, adquirir imvel, para nele fixar moradia. Destacou promiscuidade entre os negcios da r e sociedades empresrias (Germany Comercial e Empreiteira de Obras Ltda. e Mirante Artefatos de Concreto S/C Ltda.), pertencentes a dirigentes dela (r). Sustentou nula a clusula de apurao final, por integralizado todo o preo pactuado, pela compra da unidade habitacional, pela quase totalidade dos adquirentes, exceto daqueles que devero utilizar-se dos recursos do F.G.T.S. Ademais, a publicidade da r fez crer aos aderentes que, pagando os valores estabelecidos no contrato, teriam, ao final, quitado o imvel adquirido. O fato vem reforado por ter a r, atrs de si, o Sindicato dos Bancrios, instituio que inspira confiana e impe respeito. Assim sendo, no pode, a r, transferir, aos adquirentes, diferena de valores, gerada pela incompetncia de seus administradores e que se refere a valores no ajustados. Salientou que as obras das reas de lazer permaneceram paralisadas e no foram entregues as 60 vagas de estacionamento, inexistindo concluso a justificar a invocada apurao de custo final. Ressaltou serem os adquirentes, em sua maioria ou em quase sua totalidade, pessoas simples. Pleiteou concesso de tutelas antecipadas, para: a) absteno de averbao negativa pelo no pagamento da
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parcela a ttulo resduo e ou aporte complementar; b) absteno de cobrana de valores a ttulo resduo e ou aporte complementar; c) a no retomada de unidades habitacionais, sem deciso judicial; c) a promoo do registro dos apartamentos, sob pena de multa diria; d) ordenar ao 3 Registro de Imveis da Capital que realize a averbao dos contratos, na matrcula dos imveis ou, subsidiariamente, o bloqueio da matrcula; e) ordenar que a r promova, em 30 dias, a concluso das obras, na rea de lazer e a implantao das 60 vagas de estacionamento, sob pena de multa diria; f) decretao da indisponibilidade dos bens dos diretores da r, desde 1998 at o ajuizamento da ao; g) a decretao da quebra do sigilo bancrio e fiscal da r e de seus diretores; h) ordenar aos Cartrios de Notas e Ttulos e Documentos de So Paulo, para que realizem buscas e informem a existncia de procuraes e instrumentos de mandado outorgados pela r; i) informar Eg. Corregedoria Geral da Justia do Estado de So Paulo a indisponibilidade dos imveis dos dirigentes da r. A ttulo de pedidos finais, pugnou pelo reconhecimento da relao de consumo entre os associados da autora e a r, pela declarao de nulidade da clusula que prev a apurao final de obra ou, subsidiariamente, a prestao de contas; pela condenao da r a emitir termo de quitao final e, conseqentemente, escritura pblica definitiva; pela condenao da r no pagamento da multa prevista no art. 35 da Lei n 4.591/64; pela condenao da r na repetio em dobro dos valores cobrados e no utilizados no empreendimento; pela condenao em indenizao por danos morais, pela ao irregular e criminosa levada a cabo pela Cooperativa r e pelos seus representantes legais, principalmente no tocante falta do registro da incorporao imobiliria, e o atraso na entrega da obra; pela condenao da r, no sentido de que no mais pratique as atividades abusivas e enganosas apontadas na petio inicial; pela condenao da r a no comercializar, no mercado de consumo, qualquer tipo de produto ou de servio, nem constitua outra cooperativa, sociedade ou firma individual, antes de ressarcir os dbitos para com os consumidores, sob pena de multa diria, inclusive pelo atraso na entrega total da obra, reas de lazer e vagas de estacionamento; pela desconsiderao da personalidade jurdica. petio
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inicial (fls. 02/113), aditada s fls. 361/379, 393/426 e 538/540, juntou os documentos de fls. 115/354, 360, 462/533 e 545/547, 550/551, 554/596. A Dr Promotora de Justia sustentou a no-interveno do Ministrio Pblico (fls. 385/388). Deferiu-se, parcialmente, a tutela antecipada (fls. 535/536). A r ofertou contestao (fls. 656/715), instruda com documentos (fls. 716/823 e 826/918). Argiu, preliminarmente: a) inpcia da petio inicial, por: a1) no recolhidas as custas; a2) cumular pedidos contraditrios (nulidade de clusula contratual e de prestao de contas) e que exigem procedimentos distintos; a3) ausncia de relao lgica entre a causa de pedir e os pedidos; a4) formulao de pedidos genricos; b) ilegitimidade ativa; c) carncia da ao, quanto ao pedido alternativo de prestao de contas. No mrito, impugnou a pretenso da desconsiderao da personalidade jurdica da cooperativa e de aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor. Negou publicidade enganosa e afirmou agir com transparncia e responsabilidade. Sustentou legalidade do Fundo de Investimento de Direitos Creditrios, criado para obteno de recursos e financiamento dos objetivos estatutrios, a custos mais vantajosos e dentro de espao de tempo menor do que o efetivo pagamento pelos cooperados. Ressaltou sua neutralidade poltica. Negou finalidade lucrativa e promover construo de empreendimentos, para alienao a seus associados. Afirmou oferecer projeto, para adeso, e, somente aps efetuados os pagamentos, firma compromisso de compra de terrenos e passa a construir. Bateu-se pela legalidade da clusula de apurao final, uma vez que h dever legal, estatutrio e contratual de pagamento a preo de custo. Sustentou indevido o pedido de repetio de indbito e em dobro. Salientou no ser incorporadora, motivo pelo qual o registro somente teria que ocorrer, ao final da obra. Impugnou pretenso de devoluo dos valores e em dobro. Negou existir dano
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moral. A autora apresentou rplica (fls. 947/990) e ofertou documentos (fls. 934/941 e 1106/1154). A r tambm ofertou documentos (fls. 1006/10095). As partes manifestaram-se (fls. 1162/1170 e 1172/1176). Em cumprimento ao r. despacho de fl. 1177, foram enviadas as cpias de fls. 1181/1223 e 1311/1319, sobre as quais a r se manifestou (fls. 1225/1229 e 1323/1324), tendo, ainda, juntado documentos (fls. 1230/1308, 1326/1336 e 1338/1344). o breve relatrio. 2. Passo a fundamentar. A autora no formulou pedido cumulativo de prestao de contas, mas pedido subsidirio de prestao de contas. A inpcia da petio inicial restringe-se, exclusivamente, cumulao dos inmeros pedidos, que seguem rito comum, com o pedido subsidirio de prestao de contas (arts. 914 a 919 todos do CPC), que segue rito especial, o que inadmissvel (art. 292, 1, III, do CPC). Assim sendo, no h como se conhecer do pedido de prestao de contas, at porque, no mrito, parte das pretenses principais foram acolhidas, conforme adiante se explicitar, no cabendo discusso sobre o pedido subsidirio. H perfeita relao lgica entre os fatos narrados pela autora e os pedidos formulados por ela, para correo das leses invocadas. Inexistem
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pedidos cumulados contraditrios. Tanto so compreensveis os pedidos e a respectivas causas de pedir, que a r ofertou substanciosa resposta (fls. 646/715). O art. 286 do CPC autoriza pedido genrico, nas hipteses que elenca. Diversamente do sustentado pela ilustre Dr Promotora de Justia (fls. 387/388), a autora no demanda em nome prprio, com fundamento no art. 5, XXI, da Constituio Federal. A autora postula, na defesa dos direitos individuais homogneos de seus associados, que constituem massa de aderentesconsumidores-consorciados-promitentes-adquirentes de unidades condominiais autnomas do empreendimento Condomnio Conjunto dos Bancrios Horto Florestal, situado na Av. Santa Ins, n 1969, So Paulo, o que tem amparo em seus objetivos sociais, de acordo com as clusulas de seu estatuto social (fls. 117/118), inclusive por ser pressuposto, para admisso, de qualquer pessoa, como associado, a condio de adquirente de unidade autnoma imvel no Condomnio Residencial Horto Florestal, comercializado ou anudo pela Cooperativa Habitacional dos Bancrios do Estado de So Paulo (art. 9, inc. I fl. 120), e ser causa de excluso automtica a transferncia do domnio da unidade autnoma para outrem (art. 10 fl. 121). A autora foi constituda, em 26 de abril de 2006 (fl. 117), para defesa dos interesses de seus associados, adquirentes de imveis da Cooperativa Habitacional dos Bancrios Bancoop (fl. 117), com a obrigao de promover, coordenar e Bancoop, bem como perante assessorar todas e quaisquer aes necessrias a pleitos judiciais e administrativos perante a Cooperativa Habitacional dos Bancrios Habitacional dos Bancrios de julho de 2007 (fls. 535/536). terceiros eventualmente envolvidos na relao entre adquirentes e a Cooperativa Bancoop (art. 3 - fl. 118). A par disso, a autora completou um ano de existncia, antes mesmo da ordem de citao, proferida em 26
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A autora tem, pois, legitimidade ativa, para promover esta ao civil pblica coletiva, sem prejuzo da legitimidade do Ministrio Pblico (fls. 592/595), para defesa dos direitos individuais homogneos, se evidenciada a repercusso social da questo. ...... no concernente aos interesses individuais homogneos, como eles so apenas tratados coletivamente, remanescendo individuais em sua essncia (CDC, art. 81, III), a associao a atuaria como substituta processual (dos indivduos, titulares dos interesses pessoais homogeneizados pela origem comum), nos termos do art. 6 do CPC (Ao Civil Pblica, Rodolfo de Camargo Mancuso, Ed. RT, 6 ed., p. 117). Por outro lado, no que concerne tutela de interesses individuais homogneos, o inciso IV do art. 82 da Lei 8.078/80 (aplicvel Lei 7.347/87, merc do art. 117 da Lei 8.078/90), dispensa a autorizao assemblear para as aes ajuizadas por associaes (Ao Civil Pblica, Rodolfo de Camargo Mancuso, Ed. RT, 6 ed., p. 247). No concernente ausncia de edital (art. 94 do CDC), no houve qualquer prejuzo aos demais consumidores-consorciados-promitentesadquirentes, no-associados da autora, que podem postular individualmente, inclusive invocando o ora decidido. No respeitante taxa judiciria, no cabe, autora, o adiantamento (art. 18 da Lei n 7.347/87). O art. 18 da Lei n 7.347/85 (LACP) estabelece que: 'Nas aes de que trata esta Lei, no haver adiantamento de custas, emolumentos, honorrios periciais e quaisquer outras despesas, nem condenao da associao autora, salvo comprovada m-f, em honorrios de advogado, custas e despesas processuais'. Processo n 0138241-44.2006.8.26.0001 - p. 8
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Assim o como forma de estmulo demanda coletiva e como mecanismo de se conferir maior efetividade sentena condenatria, para fins de ressarcimento ao fundo de direitos difusos e coletivos (art. 13 da LACP). De modo reverso, se a ao civil pblica for julgada procedente, eventual recurso do ru sujeita-se ao recolhimento do respectivo preparo, tudo a indicar que a regra do art. 18 da LACP existe como facilitao da defesa dos direitos coletivos e difusos, no meramente individuais. ...... O entendimento aqui esposado j foi perfilhado pelo Colendo Superior Tribunal de Justia : "Recurso especial. Processual civil . Ao civil pblica. Despesas processuais. Iseno. Adiantamento. Art . 18 da Lei n 7.347/85. Processo de execuo. Noconhecimento. 1. O artigo 18 da Lei n 7.347/85 cuida apenas de dispensar o adiantamento de custas, emolumentos, honorrios periciais e quaisquer outras despesas, no isentando a parte vencida do pagamento ao final da causa. Isenta-se, contudo, a associao autora do pagamento de honorrios de advogado, custas e despesas processuais na hiptese de no litigar de m-f. 2. Proferida deciso favorvel ao autor da ao civil pblica, sua execuo, levada a efeito por seu beneficirio individualmente identificado, precisamente porque, j ento, est-se a tutelar direito eminentemente privado, exige o adiantamento das despesas processuais, na forma estatu da pelo Cdigo de Processo Civil, no se lhe aplicando o benefcio conferido pelo artigo 18 da Lei n 7.347/85. 3. Recurso no conhecido'(REsp n 358.828-RS, registro a n 2001/0139593-0, 6 Turma, v.u. , Rei. Min. HAMILTON CARVALHIDO, j.em 26.2.2002, DJU de 15.4.2002, p. 271) (grifo no original). 'Processual civil. Ao civil pblica. Processo de execuo. Adiantamento das custas processuais. Iseno. Impossibilidade. Incidncia das regras do CPC. Inaplicabilidade. Incidncia das regras do CPC. Inaplicabilidade do art. 18 da Lei 7.347/85. Jurisprudncia dominante. A iseno de custas prevista no art. 18 da Lei 7.347/85, relativa ao civil pblica, abrange, to-somente, o processo de conhecimento, no se estendendo execuo do julgado, de vez tratar-se de procedimentos autnomos' (REsp n 360.726-RS, registro n 2001/0139716-5, 1 Turma, v.u. , Rei. Min. HUMBERTO GOMES DE BARROS, j.em 18.11.2003, DJU de 9.12.2003, p. 214) (grifo no original) (Agravo de Instrumento n 0024753-41-2011, Comarca de So Paulo, 23 Cmara de Direito Privado do Eg. TJESP, Rel. designado Des. Processo n 0138241-44.2006.8.26.0001 - p. 9
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Jos Marcos Marrone, j. em 13 de abril de 2011). A controvrsia encontra-se na forma de aplicao do art 18 da Lei n 7.347/85 que regulamenta o pagamento de custas emolumentos e honorrios periciais na Ao Civil Pblica. Utilizando esta lei, a agravante requer o afastamento do pagamento da taxa judiciria que prepara o recurso de apelao, anulando, por consequncia, o despacho que indeferiu o processamento do recurso de apelao. ...... A Lei Estadual paulista 4.476/84, ainda em vigor, definiu as espcies e os respectivos fatos geradores: 'Artigo 1. - A taxa judiciria, as custas devidas ao Estado e os emolumentos atribudos aos serventurios do foro judicial e extrajudicial tm por fato gerador a prestao de servios pblicos de natureza forense, registros pblicos e notariais, e sero cobrados de acordo com apresente lei e tabelas anexas, que da mesma fazem parte integrante. (Lei 4.476/84)'. Voltando para a presente hiptese, quando da sentena final, caso haja recurso de apelao, se exigido pela legislao pertinente, o apelante ter que comprovar o preparo do recurso, conforme definiu o art. 511 do Cdigo de Processo Civil. No Estado de So Paulo, foi editada lei, acima referida, que exige o preparo para o regular processamento do Recurso de Apelao: 'Artigo 17 - O pagamento das custas, emolumentos e contribuies devidos nos processos e nos recursos que se processam nos prprios autos ser efetuado da seguinte forma:...' 'Artigo 21 - No ter andamento o processo ou o recurso se no houver, nos autos, prova do pagamento de custas, emolumentos e contribuies exigveis, sem prejuzo, quanto aos recursos, da decretao de desero, nas hipteses previstas em lei'. Confirmando a Lei Bandeirante n 4.476/84, temos a Lei n 11.608, de 29 de dezembro de 2003, tambm do Estado de So Paulo: 'Artigo Io - A taxa judiciria, que tem por fato gerador a prestao de servios pblicos de natureza forense, devida pelas partes ao Estado, nas aes de conhecimento, na execuo, nas aes cautelares, nos procedimentos de jurisdio voluntria e nos recursos, passa a ser regida por esta lei'. 'Artigo 2o - A taxa judiciria abrange todos os atos processuais, inclusive os relativos aos servios de distribuidor, contador, partidor, de hastas pblicas, da Secretaria dos Tribunais, bem como as despesas com registros, intimaes e publicaes na Imprensa Oficial'. Portanto, no restam dvidas que o recurso de Processo n 0138241-44.2006.8.26.0001 - p. 10
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apelao na justia paulista deve ser preparado com o recolhimento da respectiva taxa judiciria. Resolvida a questo da obrigatoriedade do recolhimento da taxa judiciria de preparo para o processamento do recurso de apelao, resta determinar quando ela deve ser paga. A Lei 7.347/85 determina que as despesas processuais, includas a, como visto, a taxa judiciria de preparo, no sero adiantadas no decorrer da ao. Logo, por deduo lgica, as despesas devero ser pagas ao final. Mas, o que significa 'afinal'! Pode haver duas interpretaes: toma-se o final do processo quando da prolao da sentena de primeiro grau, ou ento, quando do trnsito em julgado da deciso judicial. Caso se considere o final do processo quando da sentena, ento a agravante deve recolher a taxa judiciria de preparo, conforme manda a legislao paulista, para o regular processamento do recurso de apelao. Ou ento, considerando-se apenas o final do processo quando do trnsito em julgado, ser permitido ao Sindicato ver seu recurso processado sem o imediato pagamento da taxa de preparo. No pode haver dvidas em relao a tais perguntas. Processo o conjunto de atos pelo meio dos quais uma lide posta para apreciao e soluo pelo juiz. Ele comea por iniciativa da parte, atravs do despacho na petio inicial pelo juiz ou ento pela simples distribuio da pea inaugural (arts. 262 e 263 do Cdigo de Processo Civil). E quando o processo termina? O Io, do art. 162 do Cdigo de Processo Civil nos d a resposta: 'sentena o ato pelo qual o juiz pe termo ao processo...'. Infirmando este conceito, temos os artigos 267 e 269, para os quais o processo ser extinto, com ou sem julgamento de mrito, naquelas hipteses previstas nestes artigos. Assim o sendo, encontra-se a resposta desejada: 'ao final', quer dizer fim do processo, que ocorre com a prolao da sentena. Engana-se o agravante que quer fazer crer que apenas o trnsito em julgado pe fim ao processo. Como visto, a sentena que finda a lide, sendo a extino do processo uma consequncia, efeito da deciso judicial. O trnsito em julgado qualidade. Para o segundo grau de jurisdio, cabe reformar os efeitos da sentena e no por fim ao processo. Portanto, o art. 18 da Lei 7.347/85 no possui aplicao aps a prolao da sentena. Assim, se o agravante quiser ver seu recurso de apelao regularmente processado, dever recolher a taxa judiciria de preparo, coisa que no o fez. Correta, portanto, a deciso do juzo de primeiro grau que declarou deserta a apelao pela falta do recolhimento da taxa judiciria de preparo do Recurso de Apelao (Agravo de Instrumento n 412.143-5/0Processo n 0138241-44.2006.8.26.0001 - p. 11
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00, So Paulo, 3 Cmara de Direito Pblico do TJESP, Rel. Des. Magalhes Coelho, j. em 08 de outubro de 2005). O interesse de agir assenta-se na premissa de que, tendo embora o Estado o interesse no exerccio da jurisdio (funo indispensvel para manter a paz e a ordem na sociedade), no lhe convm acionar o aparato judicirio sem que dessa atividade se possa extrair algum resultado til. preciso, pois, sob esse prisma, que, em cada caso concreto, a prestao jurisdicional solicitada seja necessria e adequada (Teoria Geral do Processo, Antnio Carlos de Arajo Cintra, Ada Pellegrini Grinover e Cndido Rangel Dinamardo, ed. Malheiros, 11 ed., p. 258). Portanto, o interesse de agir repousa no binmio necessidade-adequao do provimento jurisdicional solicitado. Necessidade da tutela jurisdicional na impossibilidade de obter a satisfao do alegado direito sem a intercesso do Estado --- ou porque a parte contrria se nega a satisfaz-lo, sendo vedado ao autor o uso da autotutela, ou porque a prpria lei exige que determinados direitos s possam ser exercidos mediante prvia declarao judicial ....... Adequao a relao existente entre a situao lamentada pelo autor ao vir a juzo e o provimento jurisdicional concretamente solicitado. O provimento, evidentemente, deve ser apto a corrigir o mal de que o autor se queixa, sob pena de no ter razo de ser (obra e pginas citadas). H adequao ente as causas de pedir e os pedidos. Por outro lado, a r resiste s pretenses da autora. Assim sendo, presente o interesse de agir. Rejeito as preliminares suscitadas pela r. A r foi constituda em 18 de junho de 1996, o que confirmado pelo documento de fls. 182, 184, 189, 210 e 251. Observe-se que, em setembro de 1996, a r prometia, aos bancrios, financirios e cooperados, oferecer imveis com preo inferior ao de mercado e noticiava pleitear Processo n 0138241-44.2006.8.26.0001 - p. 12
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financiamentos, junto Caixa Econmica Federal, inclusive liberao do FGTS para construo (fl. 169). A r no negou que vem comercializando e construindo as unidades condominiais autnomas do empreendimento imobilirio-seo Horto Florestal, desde 1998 (fls. 04 e 31). Observe-se que a r prometeu adquirir, para construo do empreendimento imobilirio-seo Horto Florestal: a) o terreno descrito na matrcula n 87.014 do 3 Registro de Imveis da Comarca de So Paulo, por instrumento particular datado de 15 de maro de 1998, tendo entregue: a1) em dao em pagamento de parte do preo, duas unidades condominiais autnomas ainda a serem construdas no empreendimento imobilirio-seo Horto Florestal, j especificadas com os ns 41 e 43 do bloco I (fl. 145), substitudos, posteriormente, pelas unidades condominiais autnomas ns 43 e 44 (fl. 146); a2) outra parte do preo em dinheiro (fl. 145); b) o terreno descrito na matrcula n 5.609 do 3 Registro de Imveis da Comarca de So Paulo, por instrumento particular datado de 30 de maro de 1998, tendo entregue (fl. 134): b1) em dao em pagamento de parte do preo, 11 unidades condominiais autnomas (ns 11, 33, 51, 73, 91 todos do bloco I, com dois dormitrios; e ns 24, 32, 54, 72 e 94, todos do bloco II, com trs dormitrios, todas a serem construdas no empreendimento imobilirio-seo Horto Florestal; e n 11 do bloco II, com dois dormitrios, a ser construdo no empreendimento imobilirio-seo Horto Florestal); b2) outra parte do preo em dinheiro. Posteriormente, por escritura pblica de 15 de maio de 2001 (fl. 135), a dao em pagamento foi substituda por pagamento em moeda corrente; c) o terreno descrito na matrcula n 2.629 do por instrumento particular datado de 30 de maro de 1998, tendo entregue (fl. 141): c1) em dao em pagamento de parte do preo, 11 unidades condominiais autnomas (ns 11, 33, 51, 73, 91 todas do bloco I, com dois dormitrios; e ns 24, 32, 54, 72 e 94, todas do bloco II, com trs dormitrios,
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todas a serem construdas no empreendimento imobilirio-seo Horto Florestal; e n 11 do bloco II, com dois dormitrios, a ser construdo no empreendimento imobilirio-seo Horto Florestal); c2) outra parte do preo em dinheiro. Posteriormente, por escritura pblica de 15 de maio de 2001 (fl. 142), a dao em pagamento foi substituda por pagamento em moeda corrente. Verifica-se desses lanamentos que a r agiu como verdadeiro consrcio-incorporador-construtor, pois: a) primeiro prometeu adquirir os terrenos, com parte do preo pago por unidades autnomas que ainda seriam construdas, mas, na ocasio, a r j tinha estabelecido o nmero dos apartamentos e nmero de dormitrios que cada um disporia. Depois, ofereceu, em mercado, o empreendimento imobilirio-seo Horto Florestal e as respectivas unidades condominiais autnomas, para aquisio, pelos potenciais aderentes-consumidoresconsorciados-promitentes-compradores, por meio de autofinanciamento; b) as unidades condominiais autnomas tinham caractersticas e, consequentemente, preos distintos (clusula 2 do contrato-padro 4.1 fls. 296; 311, 323 e 338; clusula 4.3 fls. 296, 310, 323 e 337; clusula fl. fls. 297, 324, 338; clusula 4.5
311; e fls. 530): b1) as mais caras (tanto de 3 como de 2 dormitrios) situavam-se no 15 andar; b2) alguns dos apartamentos dispunham de 3 dormitrios e outros de 2 dormitrios. No Regimento Interno da r consta do art. 20.5: poder ser atribudo um diferencial conforme o valor de cada unidade, observadas as caractersticas dos sub-itens 5.1 a 5.5. Tal diferencial a ser pago pelo cooperado, na forma determinada pela Cooperativa. 5.1 duplex; 5.4 Se apartamento de frente ou de fundo; 5.2 Conforme o andar, no caso de empreendimento vertical; 5.3 Se apartamento cobertura e/ou
Conforme localizao, no caso de empreendimento horizontal; 5.5 fl. 623). A propsito, do documento de fl.
qualquer outro critrio usual e reconhecido na regio onde estiver situado o Empreendimento (sublinhados nossos 551, a respeito do empreendimento-seo Horto Florestal, consta: quando da atribuio das unidades haver adequao dos valores em funo do andar/apto
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escolhidos. Ora, a experincia subministrada pelo que ordinariamente acontece (art. 335 do CPC), em conjuntos habitacionais, com finalidade social, para populao de baixa renda, revela que, de regra, inocorre distino entre as unidades habitacionais a serem construdas, na mesma edificao, a no gerar distino de custos e, conseqentemente, de preos; c) no contrato de adeso consta que o aderente conheceu previamente o local onde o empreendimento ser construdo, o memorial descritivo, e o plano geral de pagamentos (clusula 3 - fls. 296, 323 e 337) e que se compromete a participar do referido empreendimento com o objetivo de adquirir uma das unidades habitacionais referidas na clusula 2, com a identificao do prdio e da unidade por ocasio das entregas parciais das unidades, mediante sorteio ou atribuio por antecipao de pagamentos, ...... (pargrafo nico da clusula 3 fls. 296, 337; pargrafo 1 da clusula 3 - fl. 311). Portanto, no houve ajuntamento prvio de cooperados, para deliberarem, em assemblia geral, a escolha do(s) terreno(s) a ser(em) adquirido(s), o nmero de torres a serem construdas, a quantidade de unidades autnomas em cada torre, o tamanho e como seria o padro construtivo dos apartamentos, bem como os respectivos custos. Agindo como empresa consrcio-incorporadoraconstrutora, a r decidiu, previamente, por seus administradores, que terrenos comprar (art. 6, I, de seu estatuto social fl. 251), o que iria construir, onde iria construir e o preo que iria cobrar. Cabia aos potenciais nominados cooperados, na verdade, consumidores-consorciados-promitentes-compradores, to-somente aderir, ou no, ao empreendimento imobilirio oferecido, em mercado, pela r. A propsito: a) no estatuto social da r (art. 6 - fl. 251), consta que: a1) compete, a ela, escolher e contratar a aquisio de terrenos e/ou benfeitorias e equipamentos indispensveis execuo de seus empreendimentos habitacionais e ao pleno alcance de seus objetivos; a2) ela se props a projetar, construir e incorporar unidades habitacionais e imobilirias; b) no rating
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preliminar, na Escala Nacional Brasil, do Fundo de Investimento em Direitos Creditrios FIDC BANCOOP, a empresa Standar & Poor's descreveu que a r se prope, entre outras medidas, a escolher e contratar a aquisio de terrenos e/ou equipamentos indispensveis execuo de seus empreendimentos habitacionais; projetar, construir unidades habitacionais, ou contratar sua construo ou aquisio ...... (fls. 189 e 210). Na mdia escrita, noticiou-se a respeito da r: a) pelo segundo ano consecutivo, a Bancoop Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo conquistou o Top Imobilirio. Concedido s empresas construtoras, incorporadoras e vendedoras mais atuantes, o Top Imobilirio considerado o prmio mais importante da produo de imveis do Pas. A Bancoop ficou em 6 lugar entre cerca de 2 mil empreendedoras do Estado de So Paulo (sublinhados nossos fl. 243); b) no jornal do Sindicato dos Bancrios, veiculado no perodo de 23, 24 e 27 de maro de 2006, informou-se que a r a melhor opo de compra de imveis a curto e mdio prazos para os bancrios de 60 meses para quitao com prazo mximo , a preo de custo e com alta qualidade. Todos podem
participar, mas bancrios sindicalizados tm desconto especial de 2,5% no valor final do imvel e em todas as parcelas. Sem fins lucrativos, a cooperativa oferece atualmente oito empreendimentos na planta em bairros localizados em diversos bairros de So Paulo, nas Zonas Norte, Sul, Leste e Oeste. Visite um dos dez plantes de vendas espalhados pela cidade e litoral paulista, o site ...... (negritos e sublinhados nossos fl. 249). Essa propaganda confirma a assertiva da autora, no impugnada pela r, de que esta montou, em diversos pontos da cidade 'stands de venda' de imveis, inclusive passando a oportunizar ingresso de investidores que adquirem, em massa, unidades em vrios empreendimentos lanados (fls. 394/395); c) no jornal Folha de So Paulo, caderno Imveis de 26 de setembro de 2004, consta (fl. 524): 1 Feiro de Imveis ban coop: So
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Centenas de unidades sua disposio! Dias 25 e 26 de setembro. H indicao do telefone do SAC e de centrais de atendimento, alm de endereo no centro do Municpio de So Paulo; d) no jornal Folha de So Paulo, caderno Imveis de 19 de junho de 2005, afirma-se (fl. 525), em substancial espao publicitrio: No nosso aniversrio quem ganha VOC; Faa sua proposta e saia de CASA NOVA; Realizao e Gerenciamento 9 anos ban coop. Publicaram-se, ainda, os telefones das centrais de informaes, nas regies Sul, Leste e Norte do Municpio de So Paulo, bem como e mail e o site, alm de propaganda de si mesma: Top Imobilirio 2004 (invocando o prmio do qual teria sido agraciada, pela sua atuao empresarial); A Maior Cooperativa do Brasil. O mesmo ocorreu na publicidade de fl. 526, veiculada no mesmo jornal; e) no jornal Folha de So Paulo, em informe publicitrio de 30 de maio de 2004, tambm de substancial dimenso, a r, como se fosse incorporadora e em agressiva estratgia de marketing, alardeia empreendimento no bairro nobre de Moema (fl. 527): Moema, por este preo? Imperdvel, com propaganda de unidades duplex, com um e dois dormitrio, alm de magnficas Coberturas Triplex; f) no jornal Folha de So Paulo, caderno Imveis de 20 de junho de 2004, consta (fl. 528): Seu imvel muito mais barato; a certeza do melhor negcio, confira nos anncios que tiverem este selo ban coop, Top Imobiiirio, A Maior Cooperativa do Brasil; g) fl. 550, consta panfleto publicitrio do empreendimento Horto Florestal, ora em litgio, com divulgao da exposio venda de apartamentos com 2 e 3 dormitrios, com sute, sala de jantar/estar com varanda, cozinha, banheiro, rea de servio e vaga para carro. rea social com creche, piscina, play ground, churrasqueira, salo para festas etc., com divulgao de preos, a partir de R$36.000,00 (3 dormitrios) e R$29.500,00 (2 dormitrios), bem como parcelas, anuais, mensais e de entrega das chaves. Essas informaes so
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corroboradas pelo documento de fl. 551 Observe-se que esses documentos (anncios publicitrios) caracterizam-se como propaganda ostensiva de oferta, em mercado, de imveis venda, e no de simples participao em cooperativa. Na verdade, a r sempre buscou se apresentar, no mercado de consumo, como empresa slida e organizao de grande poderio empreendedor, veiculando anncios publicitrios semelhantes s grandes incorporadoras de nosso Pas. A propsito, a r disponibilizava servio de SAC-Bancoop aos potenciais interessados em seus empreendimentos, no mercado de consumo (fls. 524 e 530), a confirmar sua atuao empresarial. Destaque-se que a PREVI (fundo de penso dos empregados do Banco do Brasil S/A), uma das investidoras do Fundo de Investimento em Direitos Creditrios FIDC BANCOOP, afirmou, em notcias da Internet, que a r foi criada em 1996 e tornou-se uma das maiores incorporadoras imobilirias de So Paulo e recebeu vrios prmios de revistas e associaes especializadas (fl. 184). Portanto, se apresentava e era reconhecida, por todo o mercado imobilirio, incorporadora competitiva e de atuao agressiva. Ora, lio reiterada, nos bancos acadmicos, que um contrato ou outro ato jurdico no pode ser interpretado pelo nome a ele atribudo, mas, sim, pelas clusulas que o consubstanciam, ou seja, pelas caractersticas a ele imprimidas pelas partes. Assim sendo, de nada adiante nominar de comodato a um emprstimo oneroso de bem infungvel, quando, na verdade, se trata de locao, pois, na soluo de eventual litgio, envolvendo esse negcio jurdico, sero
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observadas as regras do instituto real. No desenvolvimento de suas atividades, a r arrecada recursos e gerencia receitas e despesas, para aquisio de terrenos e materiais, elaborao e aprovao de projetos de construo, junto aos rgos competentes, regularizao de toda documentao envolvida nos empreendimentos, construo de unidades habitacionais ou contratao de servios de terceiros (empresa construtora e de mo-de-obra), incorporao, realizao de publicidade e de benfeitorias de uso comum, pagamento de materiais, mo-de-obra, encargos sociais, tributos etc. (art. 6 do Estatuto Social fl. 251), tudo com o objetivo de construir edificaes condominiais, a preo de custo e autofinanciamento, com o fim de alienar unidades habitacionais aos aderentes-consumidores-consorciados-promitentes-compradores (clusula1 - fls. 296, 310 e 323), destinatrios finais dos bens durveis. Ressalte-se, a propsito, que ningum ignora que os potenciais aderentes nominada cooperativa, assim agem, no para praticarem ato cooperativo ou simplesmente participarem de seus empreendimentos, mas com o objetivo nico e precpuo de adquirirem (comprarem) imvel, para nele residirem (sonhada casa prpria), com pagamento de contraprestaes mensais. Observe-se que: a) no estatuto social da r, consta: a1) que as unidades habitacionais seriam preferencialmente sorteadas, em assemblia geral extraordinria da seccional, podendo ser instituda, pela Diretoria, prioridade de recebimento das unidades, em funo de antecipao de parcelas por parte do cooperado (art. 8 - fl. 252), semelhante aquisio por maior lano, em consrcio. A escolha tambm poderia ser realizada diretamente, na ocasio da inscrio do cooperado (pargrafo nico do art. 8 - fl. 252), ou seja, compra de determinada unidade habitacional; a2) como tambm ocorre em um consrcio, o aderente perderia sua condio de associado por demisso, eliminao, excluso e transferncia de direitos e obrigaes (art. 15 fl. 253); a3) cada aderente responde, proporcionalmente ao valor da operao de
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aquisio da unidade habitacional por ele compromissada com a Cooperativa (negritos nossos art. 21 - fl. 254), a corroborar operaes de promessa de compra e venda de imveis; a4) as perdas resultantes das operaes sociais em determinada Seo sero atribudas aos respectivos associados, na proporo do valor das operaes imobilirias compromissadas com a cooperativa (art. 23 - fl. 254), mais uma vez a corroborar operaes de promessa de compra e venda de imveis; b) o contrato-padro prev: b1) ser finalidade da r proporcionar a aquisio de unidades habitacionais, atravs do sistema de autofinanciamento, a preo de custo (sublinhado nosso fls. 296, 310 e 323); b2) o aderente compromete-se a participar do referido empreendimento com o objetivo de adquirir uma das unidades habitacionais referidas na clusula 2, com a identificao do prdio e da unidade por ocasio das entregas parciais das unidades, mediante sorteio ou atribuio por antecipao de pagamentos, ...... (pargrafo nico da clusula 3 - fls. 296, 323, 337; pargrafo 1 da clusula 3 - fl. 311; pargrafo 2 da clusula 4.3 - fls. 297, 312, clusula 4.6, pargrafo 2 fl. 324, 338; clusula 6 - fls. 298, 313, 329 e 339). Ocorreriam Assemblias Gerais Extraordinrias, para atribuio das unidades habitacionais, sendo metade por sorteio e metade por antecipao de pagamento (clusula 9 - fls. 299, 315/316, 326/327 e 341). Como em um consrcio, o bem atribudo, por sorteio ou por maior lano (antecipao de pagamentos); b3) a possibilidade de contratao de seguro, para hiptese de morte ou invalidez do aderente, para cobertura total ou parcial da obrigao pecuniria (clusula 7 fls. 298, 325/326 e 339/340), sendo, posteriormente, constitudo do Fundo Garantidor de Quitao FGQ, com essa mesma finalidade (clusula 7 - fl. 313); b4) deduo de despesas administrativas, na hiptese de eliminao (clusula 14, 3 - fls. 302) ou de resciso por inadimplemento (clusula 13, 3 - fls. 319, 329, 343); b5) nem no estatuto social (arts. 15 a 23 do estatuto social) e nem os contratos de adeso estabeleciam, expressamente, qualquer percentual de deduo, para hiptese de demisso, e nem de pagamento, para a hiptese de transferncia. Todavia, a comunicao final de encerramento da seccional Horto Florestal estabelece a
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deduo de 10% dos valores pagos, na hiptese de demisso do grupo e cobrana de 3% do valor negociado, na hiptese de transferncia dos direitos (fl. 530). Ora, para cumprimento dos deveres legais de transparncia e informao prvia, clara, de imediata e fcil compreenso (arts. 6, III, 31, e 46, todos do CDC), esses percentuais teriam que constar do estatuto social ou, ao menos, do contrato-padro de adeso, pois apenas esses atos jurdicos poderiam estabelecer obrigaes, que gerassem nus, para os aderentes, e receita, para a r. Entretanto, to-somente o Regimento Interno prev: b5.1) penalidade (deduo de 15% a 10%, a ttulo de taxa de manuteno da cooperativa), e apenas para a hiptese de eliminao do aderente ( 3 e 4 do art. 11 fl. 620), que ocorreria nos casos de inadimplemento de 3 parcelas (art. 10 fl. 613), e no de demisso, que caracterizaria ato fl. 619); b5.2) cobrana de voluntrio e unilateral de retirada do aderente (art. 9 do art. 13
taxa de transferncia, em percentuais proporcionais aos valores pagos ( 2 e 3 fl. 620), como o fazem as incorporadoras do mercado imobilirio, em fl. 621) dos relao aos desistentes; b6) como no consrcio, a r prev, em seu Regimento Interno, a cobrana de taxa de administrao (art. 16 c.c. o art. 15 aderentes; c) segundo a auditoria externa, contratada pela prpria r, esta cobra (fl. 1061): taxa de administrao, incidentes sobre os valores pagos pelos aderentes; taxa de gerenciamento sobre os valores despendidos, relativos ao custo de construo; taxa de adeso, incidente sobre o custo estimado do imvel objeto da adeso; taxa de transferncia, incidente sobre o montante relativo transferncia dos cooperados; e taxa de eliminao e desistncia, incidente sobre o total do crdito atualizado, pago pelo cooperado. A r cobra mais taxas do que um consrcio; d) na revista Bancoop de julho de 2002, editada sob responsabilidade da r, comunica-se realizao de assemblias gerais, para entrega de unidades condominiais autnomas, por sorteio e por adiantamento de parcelas (fl. 777), ou seja, maior lano, como ocorre em um consrcio. Com tantas taxas cobradas dos aderentes e dedues
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realizadas, quando dos reembolsos de valores aos aderentes, conclui-se haver apenas formal assertiva de que a r no tem finalidade lucrativa. No se olvide que a r gerencia recursos de terceiros. A r agente profissional, que exerce, continuadamente, a atividade econmica de maneira organizada, com domnio do conhecimento tcnico de sua rea de atuao (captao e gerenciamento de recursos, para o ramo imobilirio, em especial para a construo de unidades habitacionais, que se destinariam ou deveriam se destinar a pessoas com baixa renda: destinatrios finais dos bens durveis). A r agiu como verdadeiro consrcio-incorporador-
construtor-promitente-vendedor, pois primeiro adquiriu os terrenos, mediante instrumento particular de contrato de promessa de venda e compra (fls. 132/147), e, depois, ofertou, em mercado, ainda na planta, o empreendimento imobilirio, para nmero indeterminvel de pessoas (qualquer pessoa fsica maior de idade, emancipada ou relativamente capaz devidamente assistida por seu representante legal art. 11 do Estatuto Social - fl. 252), captando, assim, poupana popular [a fl. 254)], e sem qualquer controle do propsito, o Estatuto Social da r relaciona, entre seus recursos econmicos, a poupana do associado (art. 24, inciso I mas, sim, como uma cooperativa. Por outro lado, repita-se, quem adere ao contrato, estabelecido pela r, no objetiva praticar ato cooperativo e, como ponderou a autora, no houve sequer agrupamento prvio, com esse objetivo. Os aderentesconsumidores-promitentes-adquirentes, em sua maioria (exceto aqueles que buscavam apenas investir, na compra de um imvel), almejavam adquirir imvel, para nele fixar moradia, ou seja, tinham por objetivo a concretizao do sonho da Banco Central do Brasil, pois no est formalmente organizada como um consrcio,
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casa prpria. Alis, a r, em seu Estatuto Social, sempre refora a vinculao do associado-aderente a um compromisso celebrado com ela e vinculado a determinado empreendimento (nominado de seo), a corroborar contrato de promessa de venda e compra, com preo parcelado e financiamento a preo de custo: a) estabelece o pargrafo nico do art. 21 do Estatuto Social da r: no caso da Cooperativa desenvolver, simultaneamente, mais de um empreendimento habitacional, a responsabilidade, perante a mesma, pelos compromissos por ela assumidos e relativos a determinada Seo ser atribuda ao associado da Seo que deu origem obrigao (fl. 254); b) prescreve o art. 23 do Estatuto Social da r: as perdas resultantes das operaes sociais em determinada Seo sero atribudas aos respectivos associados, na proporo do valor das operaes imobilirias compromissadas com a cooperativa (fl. 254). No contrato-padro, celerado pela r com os aderentes-consumidores-consorciados-promitentescompradores, consta que o objetivo da r proporcionar a aquisio de unidades habitacionais, atravs do sistema de autofinanciamento, a preo de custo (sublinhado nosso fls. 296, 310 e 323). Portanto, a natureza jurdica verdadeira da avena de um contrato de adeso, para aquisio, por sistema semelhante ao de um consrcio, de unidade habitacional, pelo preo de custo, a ser satisfeito em prestaes, mensais e consecutivas (autofinanciamento), ou, ainda, de um contrato de promessa de venda e compra de imvel a construir, com preo parcelado, e entrega precria da posse do bem, nas hipteses em que o associado-consorciado-promitente-comprador contemplado, em sorteio ou em razo do maior pagamento do preo (antecipao de pagamentos), com imvel. Acrescente-se, a reforar a natureza empresarial da r, que esta no negou que expandiu seu mercado de atuao, para fora do universo dos bancrios e financirios, de forma agressiva e organizada, com oferta pblica de
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imveis, montagem de diversos stands de venda, com admisso do ingresso de investidores, que adquirem imveis em vrios empreendimentos lanados, captao de clientes, no mercado de rua, uso de panfletos, anncios em jornais, televiso, revistas especializadas em venda de imveis, sendo que, nos informes publicitrios, se anuncia como empresa e divulga que os adquirentes quitam suas unidades 'sem burocracia' em prazo previamente determinado (fls. 394/395). Assim, em que pese se denominar COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO BANCOOP, a r no se limitou a ofertar o empreendimento queles que integram a categoria econmica dos bancrios e financirios (fls. 03/06). Evoluindo do objetivo inicial, que tinha como pblico-alvo os bancrios e financirios (fls. 169 e 171), agindo com estratgia agressiva de marketing e como verdadeiro consrcio-incorporador, fazendo concorrncia (e desleal, por isenta de tributos o que reduzia seus custos operacionais , em razo da formal organizao como cooperativa) com outras, que atuam, no mesmo seguimento econmico, em mercado, ofereceu seus empreendimentos a toda e qualquer pessoa maior e capaz, sem qualquer vinculao com a categoria dos bancrios e financirios. Repise-se que, em seu estatuto social, afirma-se que podem se associar pessoa fsica maior de idade, emancipada ou relativamente capaz devidamente assistida por seu representante legal (art. 11 fl. 252). Assim sendo, embora a r esteja constituda como uma cooperativa (de acordo com a Lei federal n. 5.764/71), isso parece ter ocorrido somente com o objetivo de obter benefcios fiscais e tributrios (art. 174, 2, da CF), em suas atividades, alm de outros, de natureza contratual, benesses essas somente possveis, adotado, formalmente, o sistema cooperativo. Na prtica, repitase, a r age como uma espcie de consrcio-incorporador.
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Em outras palavras: a r organizou-se como cooperativa, para obter benefcios tributrias e fiscais (art. 174, 2, da CF), bem como para se utilizar de mecanismo judicial simplificado (ao de reintegrao de posse, que permite concesso de medida liminar; ao invs da utilizao da ao de resciso de contrato c.c. reintegrao de posse, se formalmente se organizasse como incorporadora), para retomada da posse das unidades habitacionais, em caso de inadimplemento dos aderentes, mas atua como verdadeiro consrcio-incorporador, sem observar as respectivas regras legais de proteo dos adquirentes [tanto pela ausncia de fiscalizao do Banco Central do Brasil Lei federal n 5.768/71, Lei federal n 8.177/91 (art. 33), Lei federal n 11.795/08 , quanto captao de recursos junto aos aderentes-consumidores-consorciados-promitentes-compradores, uma vez que formalmente uma cooperativa, como pela inobservncia da Lei federal n 4.591/64 e do Cdigo de Defesa do Consumidor]. H uma distoro funcional da cooperativa-r e essa forma de atuao, que reduz custos operacionais, prejudica, de um lado, os direitos dos aderentes-consumidores (pela ausncia dos controles e restries impostas ao empreendedor, pelas respectivas legislaes, relativas ao consrcio e incorporao), e, de outra, agrava a concorrncia desleal da r, em relao s incorporadoras e consrcios, assim formalmente organizados, no mercado de consumo. Observe-se, por pertinente, que, para a Justia, a r se apresenta como uma cooperativa habitacional de pessoas carentes. No entanto, para atrair os potenciais aderentes do mercado imobilirio consumidor, a r transmitia a todos a imagem de uma forte e poderosa incorporadora imobiliria. A conduta da r, no mercado de consumo, est adequada, plenamente, ao disposto no art. 29 da Lei federal n 4.591/64 e ao art. 966 do Cdigo Civil de 2002.
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A propsito, da ao do incorporador e que, na espcie, representa, exatamente, a atuao da r, observou o eminente Caio Mrio da Silva Pereira, in Condomnio e Incorporaes, Forense, 5 ed.: Um indivduo procura o proprietrio de um terreno bem situado, e incute-lhe a idia de realizar ali a edificao de um prdio coletivo. Mas nenhum dos dois dispe de numerrio e nenhum deles tem possibilidade de levantar por emprstimo o capital, cada vez mais vultoso, necessrio a levar a termo o empreendimento. Obtm, ento, opo do proprietrio, na qual se estipulam as condies em que este aliena o seu imvel. Feito isso, vai o incorporador ao arquiteto, que lhe d o projeto. O construtor lhe fornece o oramento. De posse dos dados que lhe permitem calcular o aspecto econmico do negcio (participao do proprietrio, custo da obra, benefcio do construtor e lucro), oferece venda as unidades. Aos candidatos aquisio no d um documento seu, definitivo ou provisrio, mas deles recebe uma 'proposta' de compra, em que v especificadas as condies de pagamento e outras mincias. Somente quando j conta com o nmero de subscritores suficientes para suportar os encargos da obra que o incorporador a inicia. Se d sua execuo por empreitada, contrata o empreiteiro; se por administrao, ajusta esta com o responsvel tcnico e contrata o calculista, contrata os operrios, contrata o fornecimento de materiais etc. Vendidas todas as unidades, promove a regularizao da transferncia de domnio, reunindo em uma escritura nica o vendedor e compradores que este nunca viu, aos quais so transmitidas as respectivas quotas ideais do terreno. Normalmente, os contratos com o construtor, fornecedores, empreiteiros de servios e empregados so feitos em nome dos adquirentes, que o incorporador encarregado de representar. Quando o edifcio est concludo, obtm o 'habite-se' das autoridades municipais, acerta suas contas com cada adquirente e lhe entrega as chaves de seu apartamento. Normalmente, o incorporador que promove a lavratura da escritura de conveno de condomnio (pp. 231-232). ...... torna-se incorporador pelo fato de exercer, em carter permanente ou eventual, uma certa atividade, que consiste em promover a construo de edificao dividida em unidades autnomas. Na configurao do incorporador cabe a construo do edifcio. Mas dela no se afasta a ao de quem, embora no realize diretamente a construo, promovo-a indiretamente, lanando venda apartamentos, conjuntos residenciais ou comerciais, lojas, compartimentos de mercados, unidades em Processo n 0138241-44.2006.8.26.0001 - p. 26
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edifcios-garagem ou qualquer outro tipo de edificao, desde que em regime de propriedade horizontal. Este extremo inarredvel, pois que a idia da incorporao geminada ao condomnio especial, e ocorre nas operaes aludidas, cujo objeto seja a unidade autnoma vinculada frao ideal de terreno e condomnio indissolvel das partes comuns (p. 248). ...... Quem constri para si mesmo, ainda que seja edifcio de apartamentos, no incorporador. Nele se converte, porm, desde o momento em que exponha venda as unidades vinculadas frao ideal, antes da concluso. Reversamente, se alienar apartamento ou conjunto depois de estar o prdio terminado e com tal se considera o que tenha j o 'habite-se' da autoridade administrativa, no procede como incorporador (sublinhados nossos p. 249). A respeito do tema, j se decidiu: A pessoa jurdica que figura no plo passivo desta ao foi constituda na forma de cooperativa, entidade na qual as pessoas devem se associar para reciprocamente contriburem direta e pessoalmente, com bens ou servios para o exerccio de uma atividade e econmica de proveito comum sem objetivo de lucro (art. 3, Lei n 5.764/71). No entanto, desvirtuou a finalidade do regime jurdico das sociedades cooperativas, atuando na condio de verdadeiro incorporador imobilirio (arts. 29 e 30, Lei n 4.591/64), oferecendo venda unidades autnomas e fraes ideais de um terreno, em edificao a ser construda sob o regime condominial, captando recursos financeiros junto aos adquirentes interessados, gerindo-os e intermediando a construo da obra, por terceiro, cuja desconsiderao da personalidade jurdica se mostrou pertinente, pela ilegalidade perpetrada, sob a nomenclatura de sociedade cooperativa, mas que escamoteava a proposta de fundo de mtuo corporativo e atividade consorcial para a aquisio de bem imvel ('verba non mutant substantiam rei' - pois sem embargo da importncia que o rigor terminolgico apresenta a cincia do Direito como um todo e para o processo em particular, a denominao no lhe define nem lhe altera o verdadeiro contedo da pretenso material). Com a eloqncia que lhe sempre peculiar e deveras esclarecido posicionamento ao qual se filia explanado pelo Dignssimo Desembargador Luiz Ambra, no julgamento da Apelao Cvel sob o n 380.138-4/7-00 que, em caso semelhante, como bem fundamenta todas as suas decises, no esgotamento do 'thema quaestio', nos ensina quais as conseqncias jurdicas dessa situao, cujo teor abaixo reproduzo 'data mxima vnia': Processo n 0138241-44.2006.8.26.0001 - p. 27
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...... 8) As cooperativas habitacionais, na realidade, do modo pelo qual estruturadas passaram a operar quais verdadeiros consrcios de imveis, situao que no deixou de ser destacada pelo Desembargador Olavo Silveira, ao ensejo da Apelao Cvel 166.154, desta Corte. Isto , 'tais cooperativas muito mais se assemelham a consrcios, onde no h ou no predomina o esprito cooperativo e a adeso se d apenas com a finalidade de aquisio da casa prpria, dela se desligando aps consumada a construo'. Isso igualmente veio a ser destacado pelo Desembargador Maia da Rocha, na Apelao Cvel 235.820-4/6-SP, de que foi relator na 4a Cmara de Direito Privado (j. 11.8.2005, no Boletim da AASP n 2474, de 5 a 11.6.06, pg. 1203). Enfatizando o se tratar de 'cooperativa que no tem a natureza jurdica das tradicionais, no passando de forma encontrada para a comercializao de imveis em construo, incidindo, por isso, o Cdigo de Defesa do Consumidor. Correta a devoluo imediata das parcelas pagas, com reteno de 20% para cobrir gastos fixos e administrativos da alienante.' 9) Do Desembargador Maia da Rocha, ainda, a apelao Cvel 190.743-4/8, nessa mesma linha: 'o fato de se tratar a apelante de Cooperativa no modifica a situao. E que no se trata propriamente de cooperativa, mas de incorporao e construo de empreendimento imobilirio sob constituio de cooperativa, com o fim de evitar a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor e demais disposies que regem a matria ligada resciso do contrato imobilirio e suas conseqncias. O regime jurdico das cooperativas tradicionais, tal como o seu modo de operar, foge por completo das caractersticas das cooperativas formadas para a construo e venda de imveis em construo' (Apelao Cvel n 647.200-4/6-00, Comarca de So Paulo, Colenda 8 Cmara de Direito Privado do Eg. TJESP, Rel. Des. Salles Rossi, j. em 16 de setembro de 2009). preciso distinguir as verdadeiras cooperativas das pessoas jurdicas que assumem essa forma, sem que tenham nada de cooperativas. Na espcie dos autos, o que existe um sistema de autofinanciamento da construo da casa prpria, a preo de custo, mas que vincula o xito do empreendimento obteno de 960 adeses. Explanando sobre essa espcie de cooperativa, o Des. Olavo Silveira, no julgamento da Apelao 166.154, nesta Cmara, apontou com preciso suas caractersticas: 'um tipo de associao que muito mais se aproxima dos consrcios do que propriamente de cooperativa, at porque, via de regra, nem sempre o efetivo esprito do cooperativo que predomina nessas entidades'. Ademais, 'o associado que a ela adere apenas para o efeito de conseguir a aquisio de casa prpria, dela se desliga e se Processo n 0138241-44.2006.8.26.0001 - p. 28
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desvincula uma vez consumada a construo'. Adeso cooperativa um disfarce de contrato de compromisso que melhor define a relao entre as partes. Os rus no queriam participar de cooperativa nenhuma, mas sim adquirir a casa prpria (JTJ-Lex, 236/60). Ainda que sob a forma jurdica de cooperativa, evidente a adeso. Na realidade, espelha o contrato verdadeiro compromisso de venda e compra, de modo que inegvel a submisso das regras ao Cdigo de Defesa do Consumidor. Alis, e como se tem decidido, sob o manto dessa forma jurdica, escondem-se, na realidade, verdadeiras incorporaes, de modo que afastar a incidncia da legislao consumerista inadequado. Muitas vezes, por sinal, so agregadas pessoas de baixa renda, motivadas pelo sonho da casa prpria, e acabam, no mais das vezes, extremamente prejudicadas. A alegada ausncia do fim de lucro, nos empreendimentos, meramente formal. Quem administra os recursos e as obras acaba por auferir intenso proveito prprio, destinando-se a roupagem jurdica mera forma de descumprimento das legislaes especficas. Com tais consideraes, possvel o exame das clusulas estatutrias sob o prisma de eventual abusividade, como o autoriza a legislao referida. No fundo, quem adere quer um produto especfico, que o imvel. Como j se decidiu: 'Cooperativa habitacional. Descaracterizao da cooperativa. Disfarce de compromisso de venda e compra da casa prpria. Prazos longos de entrega, a critrio exclusivo da cooperativa. Abusividade, com rompimento do equilibrio do contrato. Recurso provido' (TJSP - Ap Cvel n. 106 944-4/5 - Sorocaba - Rei Narciso Orlandi j 19 10 00). 'Compromisso de venda e compra de imvel loteado. Resciso operada a pedido do compromissrio comprador. Dever de devoluo da cooperativa habitacional da promitente vendedora de 70% dos valores pagos pelo adquirente, nos termos do avenado, e no do total. Recurso da r provido para esse fim' (TJSP - Ap Cvel n 117 023-4/8 Araraquara - Rei Jacobina Rabello-j 08 02 01). 'Cooperativa habitacional. Relao entre cooperativa e associado estritamente de consumo. Clusula que impede devoluo de taxa de inscrio abusiva, portanto, nula. Devoluo de 80% do valor pago a ttulo de inscrio configura equilbrio na relao jurdica, pois a cooperativa tem gastos administrativos e correlatos. Apelo improvido' (TJSP - Ap Cvel n 135 701-4/4 - Santos Rel. Natan Zelmschi de Arruda j 30 01 03). No mesmo sentido o Superior Tribunal de Justia: 'Civil e Processual. Cooperativa habitacional. Termo de adeso para compra de imvel. Desistncia. Ao pretendendo o ressarcimento das importncias pagas. Reteno sobre parte das parcelas Processo n 0138241-44.2006.8.26.0001 - p. 29
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determinada em percentual inferior ao previsto contratualmente. Clusula abusiva. Situao peculiar. Obra sequer iniciada. Despesas administrativas irrelevantes. Cdigo de Defesa do Consumidor, arts. 51, II, 53 e 54. Cdigo Civil, art. 924. A C. 2 Seo do STJ, em posio adotada por maioria, admite a possibilidade de resilio do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, se este no mais rene condies econmicas para suportar o pagamento das prestaes avenadas com a empresa vendedora do imvel. O desfazimento do contrato d ao comprador o direito restituio das parcelas pagas, porm no em sua integralidade' (Resp n 403 189-DF-43 T - M i n Aldir Passarinho Jnior - j 26 05 2003). Isso j afasta, de plano, um dos argumentos do Recurso (Apelao Cvel n. 588.385-4/0-00-Guarulhos, 6 Cmara da Seo de Direito Privado do Eg. Tribunal de Justia do Estado de So Paulo, rel. Des. Vito Guglielmi, j. em 18/09/2008). A apelante no tem a natureza prpria de cooperativa, mas de incorporadora e construtora de imveis, semelhante empresa de consrcio, pois o associado adere para efeito de conseguir a casa prpria e dela se desliga uma vez atingido o seu objetivo, portanto, referida adeso um disfarce do contrato de compromisso de compra e venda. O entendimento predominante de que as cooperativas habitacionais so, na realidade, empresas construtoras, pois so as responsveis pelos empreendimentos imobilirios, portanto, travestidas de cooperativas. A jurisprudncia assim entende: 'Cooperativa habitacional. Descaracterizao da cooperativa. Disfarce de compromisso de venda e compra da casa prpria. Prazos longos de entrega, a critrio exclusivo da cooperativa. Abusividade, com rompimento do equilbrio do contrato. Recurso provido.' (apelao cvel n. 106.944-4, Rel. Desembargador Narciso Orlandi) (Apelao Cvel n. 312.141-4/8-00-Mogi das Cruzes, 4 Cmara de Direito Privado do Eg. Tribunal de Justia do Estado de So Paulo, rel. Des. Natan Zelinschi de Arruda, j. em 11 de janeiro de 2007). Conforme reiteradamente vem decidindo esta C. Turma, o compromissrio comprador, mesmo tendo ingressado em cooperativa para atingir ao objetivo de adquirir casa prpria, o faz no com o intuito de cooperado ou com affectio societatis, mas de adquirente, tendo, portanto, interesse primordial no desfazimento de contrato no adimplido pela empreendedora. Nesse sentido, cabvel a aplicao do CDC nos casos que tratam de cooperativas habitacionais. Trata-se de um sistema que traz Processo n 0138241-44.2006.8.26.0001 - p. 30
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normas de ordem pblica, de modo que no h que se falar em aplicao somente do termo de adeso ou das normas do estatuto da entidade, conforme j decidiu esta C. Corte, na Apelao Cvel n 142.601-4/0: sendo a apelante cooperativa habitacional, no se pode, em face do espectro amplo dos artigos 2o e 3o do Cdigo de Defesa de Consumidor, afastar a sua incidncia das relaes jurdicas estabelecidas entre ela e a apelada (Rel. Des. WALDEMAR NOGUEIRA FILHO, j. 08/03/2004). Este, tambm o entendimento do C. STJ (confira-se REsp 403189/DF, j . 26/05/2003, Rel. Min. ALDIR PASSARINHO JNIOR). ...... Nos termos do art. 32, da Lei 4.591/64, o incorporador somente poder negociar sobre unidades autnomas aps arquivar a documentao completa do empreendimento. Desse modo, a requerida aqui equiparada ao incorporador, nos termos dos arts. 29 e 30, da Lei 4.591/64 - no poderia ter firmado proposta de reserva antes de ter efetuado o registro da incorporao no Cartrio de Registro de Imveis (Apelao Cvel n. 99407.015027-6-So Paulo, 8 Cmara de Direito Privado do Eg. Tribunal de Justia do Estado de So Paulo, rel. Des. Caetano Lagrasta, j. em 30 de junho de 2010). Nota-se, tambm, que os contratos estabelecem como ndice de reajuste das contribuies mensais dos cooperados o CUB (Custo Unitrio Bsico), estipulado pelo SINDUSCON/OESP, ndice este que no se coaduna com a natureza cooperativista que supostamente teria o empreendimento (clusulas 2.1 e 5.3 do termo de adeso e no item referente ao valor e forma de pagamento da proposta de adeso), pois o CUB adotado para correo de valores em empreendimentos que tenham finalidade lucrativa. ...... A anlise de todas as consideraes feitas traz tona' que, na realidade, trata-se de negcio jurdico de compra e venda de imvel a ser construdo sob o regime de administrao, em que a cooperativa (agente habitacional) seria, na realidade, a incorporadora, e a construtora que realizaria as obras em si, nos termos da lei 4.591/64. A cooperativa serviu para o exerccio simulado de uma atividade empresarial de parcelamento do solo urbano para fins de incorporao imobiliria, 'sem o cumprimento prvio dos requisitos exigidos pelo art. 32 da Lei n 4.591/64 e da Lei 6.766/79. A presena dessa atividade, ainda de que forma obscura (como no caso em exame), exclui, necessariamente, a presena da verdadeira Cooperativa Habitacional. In casu, adota-se o princpio da primazia da realidade para buscar a essncia do negcio jurdico celebrado entre as partes. Assim, desnecessria a anlise da questo referente Processo n 0138241-44.2006.8.26.0001 - p. 31
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forma e ao montante de devoluo dos valores pagos pelo apelado apelante, pois violada no contrato a lei das cooperativas. Essa situao, ao arrepio da lei cooperativista, j foi analisada por essa 2a Cmara, pelo voto do eminente Desembargador Relator J. ROBERTO BEDRAN, in verbis: '(...) O que atraiu ao negcio no foi a perspectiva de praticar o cooperativismo, mas sim a inteno de adquirir bem de raiz, consistente em unidade de construo. A formao de cooperativa para tanto foi maneira encontrada pela construtora para facilitar a captao de interessados. As cooperativas mostram-se atreladas construtora, que j estava definida desde a adeso do apelado ao contrato (cf fl. 12, item 2) e que inclusive chegou a encaminhar ao apelado correspondncias e cobranas (fls. 109/113). Por tudo isso, indiscutvel que existe maior comunho de interesses entre a cooperativa e a construtora do que entre a cooperativa e seus cooperados. Assim, estando diante de relao formada por contrato de adeso, com interesse preponderante da construtora, correta foi sua manuteno no plo passivo para responder solidariamente perante o consumidor, pelo que, no particular, voto por se negar provimento ao apelo da construtora. (Apelao Cvel n 212.778-4/500, rel. Des. Percival Nogueira)' (Apelao Cvel n 167.553.4/7-00 - So Paulo - Des. Relator J. ROBERTO BEDRAN) (gf) Neste diapaso, excluda a lei cooperativista, incide de forma irrestrita o Cdigo de Defesa do Consumidor com o escopo de declarar nulo o contrato e determinar a devoluo total das parcelas pagas, de uma nica vez e imediatamente, com correo monetria desde cada desembolso e juros legais a partir da data da citao, sem aplicao das retenes previstas em contrato, uma vez que diversa sua natureza (Apelao Cvel n. 217.434-4/2-00-Araatuba, 2 Cmara de Direito Privado do Eg. Tribunal de Justia do Estado de So Paulo, rel. Des. Ariovaldo Santini Teodoro, j. em 30 de junho de 2006). Antes de tudo necessrio verificar se a cooperativa ou no incorporadora para que se lhe possa impor a obrigao de registrar o empreendimento. No convence a alegao da agravante de que, por operar em um sistema cooperativo, no h venda de imveis aos cooperados, porquanto no importa o nome dado ao contrato realizado, nem s partes envolvidas, mas sim a natureza do negcio. Assim, o fato de ser uma cooperativa no impede que a agravante assuma o papel de incorporadora, bastando, para isso, que se ajuste ao conceito sugerido por Caio Mario da Silva Pereira, em seu 'Condomnio e Incorporaes', Ed. Forense, Rio de Janeiro, 1.981, 4 ed., p. 127, no qual dispe: 'O que mais importa, porm, a caracterizao do Processo n 0138241-44.2006.8.26.0001 - p. 32
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incorporador, que em nosso livro da Propriedade Horizontal construmos a bem dizer do nada, e que em nosso Anteprojeto (art. 23) sucintamente apresentamos nestes termos: 'Considera-se incorporador e se sujeita aos preceitos dessa lei toda pessoa fsica ou jurdica que promova a construo para alienao total ou parcial de edificao composta de unidades autnomas, qualquer que seja a sua natureza ou destinao''. No caso, a Cooperativa promoveu a construo do empreendimento para alienao a seus associados das unidades autnomas, ainda que pretenda disfarar esta venda, dando a impresso de que todos os adquirentes agiram coletivamente na construo dos prdios, o que no verdade. Alis, seu prprio Estatuto (fls. 14) d conta de que a Cooperativa exerce a funo de incorporadora, tal como se observa nos artigos 5 e 6: 'Art. 5 - A Cooperativa tem por objetivo proporcionar aos seus associados a construo e aquisio de unidade habitacional, imobiliria e a sua integrao comunitria. Art. 6 - No cumprimento de seu programa de ao a Cooperativa se prope a: I - escolher e contratar a aquisio de terrenos e/ou benfeitorias e equipamentos indispensveis execuo de seus empreendimentos habitacionais e ao pleno alcance de seus objetivos; II - projetar, construir e incorporar unidades habitacionais e imobilirias; III - contratar a construo ou aquisio de unidades habitacionais; IV - contratar convnios com benefcios para os associados; V - proporcionar a obteno de novos associados, de recursos e financiamentos; VI - organizar, contratar e manter todos os servios administrativos, tcnicos e sociais, visando alcanar seus objetivos; VII - promover a insero da Cooperativa na sociedade em geral, podendo utilizar-se de verba para divulgao institucional da entidade e de suas seccionais, sempre com objetivo da viabilizao prpria e de seus Empreendimentos' (g.n.) Assim, tem-se que a Cooperativa intermediou todo o negcio, desde a escolha do terreno, passando pelo projeto e construo do empreendimento, bem como pelos servios administrativos e obteno de financiamentos, at a contratao da aquisio das unidades habitacionais, Processo n 0138241-44.2006.8.26.0001 - p. 33
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anotando-se que, ainda na hiptese de no ter atuado com o intuito de lucro, perde-se apenas a caracterizao empresria, mas no a incorporadora, impondo-se o registro desta incorporao, como exige o artigo 32 da Lei 4.591/64. Feitas estas consideraes, necessrio analisar o argumento da agravante no sentido de que, neste momento, tal registro ser incuo, na medida em que os prdios j esto construdos e sendo averbados na matrcula do terreno. Nada h de ineficaz nesta medida, pois o objetivo da lei no apenas condicionar a alienao das unidades que sero construdas ao registro, como afirma a agravante, mas tambm possibilitar ao adquirente perseguir a coisa, pois ' a inscrio da promessa com averbao das cesses que gera o direito real' (Caio Mario da Silva Pereira, em seu 'Condomnio e Incorporaes", Ed. Forense, Rio de Janeiro, 1.981, 4 ed., p.254). Alis, dispensar a Cooperativa de promover o registro porque o empreendimento j est construdo, seria chancelar todos os atos realizados contrariamente lei, o que no se pode admitir, porquanto este era um dever que a agravante j deveria ter cumprido(Agravo de Instrumento n. 436.081-4/8-00-So Paulo, 4 Cmara de Direito Privado do Eg. Tribunal de Justia do Estado de So Paulo, rel. Des. Teixeira Leite, j. em 27 de abril de 2006). Demais disso, projeto habitacional para pessoas de baixa renda no isentam a empresa e o empresrio que assumem a sua execuo de estrita obedincia s prescries legais; ao contrrio, considerando a tridimensionalidade do direito, norma, fato e valor, ante a severa desigualdade entre eles, dos primeiros se h de exigir maior rigor em tal conformao normativa. Nem se alegue norma cooperativista, pois pletora de recursos versando situao anloga demonstra que o tal cooperativismo no passa de dissimulao de compromisso de compra e venda em que os compromissrios no pretendem nem se tornam cooperados, seno que se vinculam nica e exclusivamente atravs do referido pr-contrato de compra de moradia, alis, entregue inacabada (Apelao Cvel n. 621.618.4/3-00-Jundia, 9 Cmara de Direito Privado do Eg. Tribunal de Justia do Estado de So Paulo, rel. Des. Joo Carlos Garcia, j. em 04 de agosto de 2009). A propsito, em recurso interposto pela ora r, j se decidiu: Pois bem. Em que pese esse argumento - o de que no sistema cooperativo no h venda de imveis aos cooperados, e sim termo de adeso e compromisso de participao firmado pelos associados - o que Processo n 0138241-44.2006.8.26.0001 - p. 34
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deve ser levado em conta no o nome dado ao contrato realizado, nem as partes envolvidas, mas sim a natureza do negcio. E, nesse passo, embora a agravante negue a sua condio de construtora, no se deve olvidar de seu poderio empreendedor, o que se verifica at mesmo pelo documento de fls 1596, no qual a Cooperativa-agravante recebeu o prmio de 'Top Imobilirio', concedido s empresas construtoras, incorporadoras e vendedoras mais atuantes do Pas. Alm disso, verifica-se atravs do doc. de fls. 1604, que aos apartamentos so atribudos valores dspares, de acordo com a posio no andar do prdio, no sendo sorteados, como faz crer a agravante, e sim vendidos por preos diferentes, o que demonstra a inteno de lucro. Tal postura, na verdade, mais se coaduna com a de uma construtora - incorporadora. Mesmo assim, o fato de ser uma cooperativa no impede que a agravante assuma o papel de incorporadora, mormente porque suas atividades se ajustam ao conceito trazido por Caio Mrio da Silva Pereira, em seu 'Condomnio e Incorporaes', Ed. Forense, Rio de Janeiro, 1981, 4 ed., p. 127. Para o renomado autor considera-se incorporador e se sujeita aos preceitos dessa lei, toda pessoa fsica ou jurdica que promova a construo para alienao total ou parcial de edificao composta de unidades autnomas, qualquer que seja a sua natureza ou destinao. No caso, a Cooperativa-agravante promoveu a construo do empreendimento para alienao das unidades autnomas aos interessados e, ainda que pretenda intitular essa atividade como ato de cooperao, dando a impresso de que todos os adquirentes agiram coletivamente na construo dos prdios, tal argumento no convence. A interpretao que se deve dar ao contrato aquela correspondente existncia de contrato de financiamento para aquisio de bem imvel, no qual a agravante no pode negar que atua em um mercado de alta competitividade, disputando a captao de cooperados ou scios com congneres suas, de natureza declaradamente comercial, na captao de 'clientes'. Por conseguinte, no h que se falar em ato societrio ou cooperativo, mas sim em contrato de fornecimento de servios, at porque, com a entrega das unidades autnomas aos adquirentes, no h mais interesse desses em manter-se como 'scio' ou 'cooperado'. Some-se a isso o fato de que o prprio estatuto da agravante (fls. 29) d conta de que a Cooperativa exerce a funo de incorporadora, como se verifica nos arts. 5 e 6: Art. 5 A cooperativa tem por objetivo proporcionar aos seus associados a construo e aquisio de unidade habitacional, imobiliria e a sua integrao comunitria. Art. 6 No cumprimento de seu programa de ao a Cooperativa se prope a: I (...) II - projetar, construir e incorporar unidades habitacionais Processo n 0138241-44.2006.8.26.0001 - p. 35
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e imobilirias. Toda a argumentao do voto veio feita no sentido da necessidade do registro de incorporao do Condomnio Edifcio, na forma do art. 1332, do Cdigo Civil, entendendo de modo equivocado, penso, a agravante. Mas a situao ftica veio resolvida no sentido do voto, at porque, os agravados informam na contraminuta que 'hoje o empreendimento encontra-se totalmente regularizado', o que no ocorria quando da r. deciso recorrida. No voto, tudo foi feito por amor ao debate! Assim, regularizada a situao, ao que admitido pelos prprios recorridos, o recurso perdeu o objeto, ressaltando-se, mesmo assim, a necessidade do registro (Agravo de Instrumento n. 481.738-4/1-00-So Paulo, 10 Cmara de Direito Privado do Eg. Tribunal de Justia do Estado de So Paulo, rel. Des. Octvio Helene, j. em 15 de janeiro de 2008).
Observe-se que a r fornecedora habitual (art. 3 do Cdigo de Defesa do Consumidor), simultaneamente, de servios (arrecadao e gerenciamento de receitas e despesas; elaborao e aprovao de projetos de construo, junto aos rgos competentes; regularizao de toda documentao envolvida nos empreendimentos; contratao de servios de terceiros; execuo da obra em si etc.) e de produtos (as unidades habitacionais prontas) aos potenciais adquirentes: associados-consorciados-promitentes-compradores de baixa renda, que eram ou deveriam ser os destinatrios finais dos bens durveis fornecidos. Assim sendo, a relao jurdica estabelecida era de consumo, nos termos dos arts. 2 e 3 do Cdigo de Defesa do Consumidor. Do exame dos arts. 2 e 3 do CDC, que definem os agentes contratuais, consumidor e fornecedor de produtos ou servios, podemos concluir que as normas do Cdigo estabelecem um novo regime legal para todas as espcies de contratos (exceto os trabalhistas), envolvendo consumidores e fornecedores de bens ou servios, no importando se existe lei especfica para regul-los (como o contrato de locao), pois as normas de ordem pblica (art. 1) do CDC estabelecem parmetros mnimos de boa-f e transparncia a serem seguidos obrigatoriamente no mercado brasileiro. So os contratos, agora denominados, de consumo, sejam Processo n 0138241-44.2006.8.26.0001 - p. 36
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eles de compra e venda, de locao, de depsito, de abertura de conta corrente, de prestao de servios profissionais, de emprstimo, de financiamento ou de alienao fiduciria, de transporte, de seguro, de seguro sade, s para citar os mais comuns. ...... seguindo a soluo da lei francesa, o Cdigo subdividiu suas normas em normas especiais para a tutela dos contratos de adeso (art. 54) e normas gerais aplicveis s clusulas abusivas (arts. 51 a 53), estejam elas inseridas em um contrato de adeso ou em qualquer outro tipo de contrato, paritrio ou no (sublinhados nossos, in Contratos no Cdigo de Defesa do Consumidor, Professora Cludia Lima Marques, RT, 3 ed., 3 tiragem, 1999, pp. 163-164). Os contratos de construo, presente um consumidor como contratante, tambm sero regidos pelo CDC. Note-se que, segundo dispe o art. 7, caput, do CDC, os novos direitos do consumidor, previstos no Cdigo no excluem outros direitos previstos na legislao ordinria anterior ...... (in Contratos no Cdigo de Defesa do Consumidor, Professora Cludia Lima Marques, RT, 3 ed., 3 tiragem, 1999, p. 172). Outro no o entendimento da jurisprudncia: Em princpio pretenso recursal, h que se consignar que esta 8 Cmara de Direito Privado vem sistemtica e reiteradamente entendendo que relao contratual firmada entre cooperativa habitacional e cooperado aplicam-se os regramentos contidos no Cdigo de Defesa do Consumidor. De plano, impe-se tecer consideraes sobre a real caracterstica da relao jurdica de direito material trazida a lume e o papel desempenhado pelas partes, neste vnculo. O Cdigo de Defesa do Consumidor dispe, em seu artigo 2, que consumidor toda pessoa fsica ou jurdica que adquire ou utiliza produto ou servio como destinatrio final. Alie-se ainda que necessrio investigar a concepo de fornecedor de servios e produtos, no sentido e alcance do artigo 3 da mesma legislao especfica. A pessoa jurdica que figura no plo passivo desta ao foi constituda na forma de cooperativa, entidade na qual as pessoas devem se associar para reciprocamente contriburem direta e pessoalmente, com bens ou servios para o exerccio de uma atividade e econmica de proveito comum sem objetivo de lucro (art. 3, Lei n 5.764/71). No entanto, desvirtuou a finalidade do regime jurdico das sociedades cooperativas, atuando na condio de verdadeiro incorporador imobilirio (arts. 29 e 30, Lei n 4.591/64), oferecendo venda unidades Processo n 0138241-44.2006.8.26.0001 - p. 37
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autnomas e fraes ideais de um terreno, em edificao a ser construda sob o regime condominial, captando recursos financeiros junto aos adquirentes interessados, gerindo-os e intermediando a construo da obra, por terceiro, cuja desconsiderao da personalidade jurdica se mostrou pertinente, pela ilegalidade perpetrada, sob a nomenclatura de sociedade cooperativa, mas que escamoteava a proposta de fundo de mtuo corporativo e atividade consorcial para a aquisio de bem imvel ('verba non mutant substantiam rei' - pois sem embargo da importncia que o rigor terminolgico apresenta a cincia do Direito como um todo e para o processo em particular, a denominao no lhe define nem lhe altera o verdadeiro contedo da pretenso material). Com a eloqncia que lhe sempre peculiar e deveras esclarecido posicionamento ao qual se filia explanado pelo Dignssimo Desembargador Luiz Ambra, no julgamento da Apelao Cvel sob o n 380.138-4/7-00 que, em caso semelhante, como bem fundamenta todas as suas decises, no esgotamento do 'thema quaestio', nos ensina quais as conseqncias jurdicas dessa situao, cujo teor abaixo reproduzo 'data mxima vnia': '... A alegao de que o Cdigo do Consumidor no incide, no tem razo de ser. 3) O Cdigo do Consumidor, espcie, no tinha porque deixar de ser aplicado. A regra do artigo 53 ('nos contratos de compra e venda de mveis ou imveis mediante pagamento em prestaes, bem como nas alienaes fiducirias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as clusulas que estabeleam a perda total das prestaes pasas em beneficio do credor que, em razo do inadimplemento, pleitear a devoluo do contrato e a retomada do produto alienado') cogente, no pode deixar de incidir. Nesse sentido o melhor entendimento, a que Theotonio Negro faz remisso no 'Cdigo Civil", 23 ed., s pgs 607/608, com arrimo no STJ. Quer dizer, o prprio devedor poderia rescindir a avena, como base no inadimplemento havido. 4) Ou seja: 'o compromissrio comprador que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigao assumida tem o direito de promover ao a fim de receber a restituio das importncias pagas' (STJ-2 Seo, ED no REsp 59.870-SP, rei. Min. Barros Monteiro, j . 10.4.02, DJU 9.12.02; no mesmo sentido, RSTJ 87/284), devidamente corrigidas (RSTJ 31/51, 77/235) e de uma nica vez (RT 809/311)'. Aludindo ao percentual de 10% - que, aqui, deveria ter sido aplicado, mas a sentena mandou devolver tudo quanto efetivamente pago , mais, arestos em RSTJ 92/191, 99/274, 106/334, 153/395, RT 809/311. No h falar que o Cdigo do Consumidor aqui no se aplicaria, a Cooperativa no poderia ser tida como fornecedora. Seu artigo 53, literalmente interpretado, no conduz a essa concluso. Processo n 0138241-44.2006.8.26.0001 - p. 38
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5) No h dvida, a teor da definio de fornecedor dada pela legislao consumerista (artigo 3o do CDC: qualquer pessoa, fsica ou jurdica, que se dedique a alguma das atividades ali elencadas; o vocbulo "atividade "ali de expresso mencionado), que o particular comum nela no se enquadrar quando transacionar seu nico imvel. No estar, bem se v, a desempenhar atividade (atividade profissional; constituda por um conjunto de atos da mesma natureza e no um s: vrias vendas de lotes, v.g.) qualquer. Quem no tiver intuito de lucro (uma cooperativa habitacional, p.e.), tambm no. O artigo 53, todavia, possui espectro amplo, basta ver a forma pela qual redigido. Sem qualquer aluso a consumidor ou relao de consumo, quando o fizera na quase totalidade dos demais dispositivos; proibindo a conduta nele regrada de modo indiscriminado. Sem qualquer restrio, do contrrio se chegaria a situaes injustas: o particular que vendesse seu bem poderia faz-lo do modo que bem lhe apetecesse; o profissional que se dedicasse ao mesmo ramo de negcios, no. 6) Muito fcil, por outro lado, seria fraudar a lei. Bastaria obter um testa de ferro e lhe repassar o lote. Este se incumbiria de vend-lo, seguindo as ordens da fornecedora. Obtendo o que esta no poderia obter, depois lhe repassando as vantagens do negcio. Nada impedindo o regramento mais amplo da norma legal, de modo a aplic-la a quaisquer hipteses de compra e venda de imvel. Da a amplitude da norma legal, no caso o artigo 53 do Cdigo sob anlise, novamente transcrito: ("nos contratos de compra e venda de mveis ou imveis mediante pagamento em prestaes, bem como nas alienaes fiducirias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as clusulas que estabeleam a perda total das prestaes pagas em beneficio do credor que, em razo do inadimplemento, pleitear a devoluo do contrato e a retomada do produto alienado '). Isto , quaisquer contratos dessa natureza, o STJ aplicando o regramento de modo amplo, at s cooperativas habitacionais - onde a rigor tambm no haveria venda, mas adeso a um como que consrcio habitacional. 7) Aqui, por outro lado, como se coloca no apelo, tal como num consrcio a desistncia acarretaria perda substancial das parcelas integralizadas; restituveis no de imediato, mas a longo prazo. Clusula dessa ordem, em matria de compromisso e compra e venda, tem sido entendida como abusiva e inaceitvel, luz do Cdigo do Consumidor. Tida como leonina, nula de pleno direito; esse, ao menos, o entendimento desta Cmara: se, ao longo meses, a r ficou com o numerrio paulatinamente percebido, sentido no haveria em proceder sua devoluo diluda, tambm em parcelas, por etapas sucessivas. Ainda mais agora, que oito anos j se passaram desde a propositura. 8) As cooperativas habitacionais, na realidade, do modo pelo qual estruturadas passaram a operar quais verdadeiros consrcios de Processo n 0138241-44.2006.8.26.0001 - p. 39
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imveis, situao que no deixou de ser destacada pelo Desembargador Olavo Silveira, ao ensejo da Apelao Cvel 166.154, desta Corte. Isto , 'tais cooperativas muito mais se assemelham a consrcios, onde no h ou no predomina o esprito cooperativo e a adeso se d apenas com a finalidade de aquisio da casa prpria, dela se desligando aps consumada a construo'. Isso igualmente veio a ser destacado pelo Desembargador Maia da Rocha, na Apelao Cvel 235.820-4/6-SP, de que foi relator na 4a Cmara de Direito Privado (j. 11.8.2005, no Boletim da AASP n 2474, de 5 a 11.6.06, pg. 1203). Enfatizando o se tratar de 'cooperativa que no tem a natureza jurdica das tradicionais, no passando de forma encontrada para a comercializao de imveis em construo, incidindo, por isso, o Cdigo de Defesa do Consumidor. Correta a devoluo imediata das parcelas pagas, com reteno de 20% para cobrir gastos fixos e administrativos da alienante.' 9) Do Desembargador Maia da Rocha, ainda, a apelao Cvel 190.743-4/8, nessa mesma linha: 'o fato de se tratar a apelante de Cooperativa no modifica a situao. E que no se trata propriamente de cooperativa, mas de incorporao e construo de empreendimento imobilirio sob constituio de cooperativa, com o fim de evitar a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor e demais disposies que regem a matria ligada resciso do contrato imobilirio e suas conseqncias. O regime jurdico das cooperativas tradicionais, tal como o seu modo de operar, foge por completo das caractersticas das cooperativas formadas para a construo e venda de imveis em construo'. Desta 8 Cmara, da lavra do Desembargador Ribeiro da Silva, as Apelaes Cveis ns. 222.548-4/4-00 e 204.873- 4/5-00, ambas nesse sentido. Ainda, a Apelao Cvel n 95.066-4 (6 Cmara), relatada pelo Desembargador Testa Marchi: 'Cooperativa Habitacional. Excluso do cooperado do plano habitacional para a sua aquisio de casa prpria. Devoluo de imediato das parcelas pagas e no quando do encerramento do plano. Cabimento por aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor. Recurso no provido'. 10) Frise-se que, assim no se entendesse, chegarse-ia a soluo verdadeiramente incongruente. Isto , num instituto de cunho marcadamente social como o de natureza cooperativa, o aderente no teria nenhum direito a resguardar. Mas teria num consrcio, ou num compromisso de compra e venda comum. No STJ: bem verdade, de incio a situao aparentemente permaneceu indefinida. Havendo acrdo (REsp 468154DF, 3a Turma, rei. Min. Castro Filho, j . 6.9.05, DJU3.10.2005, pg. 241, em RT 844/194) segundo o qual "a devoluo importncias pagas pelo cooperado deve ocorrer na forma prevista no Estatuto Social. Admitida Processo n 0138241-44.2006.8.26.0001 - p. 40
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reteno de uma parte (naquela hiptese, 25%) como 'ressarcimento das despesas decorrentes do empreendimento e pela ruptura ter se dado por iniciativa do cooperado'. 11) No Agravo Regimental no Agravo 387.392, de So Paulo (3 Turma, j . 4.10.01; DJU 29.10.01, pg. 206, rei. Min. Antnio de Pdua Ribeiro) se entendeu mais justo um percentual de reteno de apenas 10% para a hiptese de desistncia, exatamente aquele que aqui teve lugar. No REsp 403.189-DF (4 Turma, rei. Min. Aldir Passarinho Jnior, j . 26.5.03, DJU 1.9.03, pg. 291) ficando assente que "o desfazimento do contrato d ao comprador o direito restituio das parcelas pagas, porm no em sua integralidade'. Na prtica, portanto, em relao cooperativa habitacional, se aplicando o mesmo princpio do Cdigo do Consumidor, relativo ao compromisso de compra e venda. Isso tambm ficou decidido no REsp 752.864-DF (j. 13.9.05, rei. Min. Jorge Scartezzini, 4 Turma, DJU 3.10.05, pg. 282), onde houvera resciso fundada em demora na entrega do imvel destinado aos cooperados. E se teve como cabvel a devoluo do numerrio em parcela nica (reteno de 10%) e no no mesmo nmero das prestaes que haviam chegado a ser pagas. 12) A propsito, nessa mesma linha, o REsp 330.056-DF, relatado pelo Ministro Aldir Passarinho Jnior (4a Turma, em JSTJ 189/379); concluindo pela razoabilidade da determinao de pagamento imediato do quantum a ser devolvido, mesmo em se tratando de cooperativa habitacional. Inadmitindo 'pretenso da r de postergar a restituio at depois da venda da unidade a terceiro'. Tal entendimento, assim, j estratificado. 13) A sentena, entretanto, determinou devoluo pura e simples de tudo quanto havia sido pago, no previu reteno nenhuma. Da o provimento parcial do apelo, para que tal reteno tenha lugar compensatria de todas as despesas administrativas, segundo o STJ -, ordem de dez por cento sobre o valor das prestaes efetivamente pagas. No mais o recurso no procede, no tendo o menor cabimento insistir na no incidncia de correo monetria (fl. 218), "posto que tal incidncia no est prevista no contrato firmado'. 14) A colocao despropositada, correo monetria nada mais representa seno simples recomposio de valores. Isto , atravs dela devolve-se o capital de ontem pelo valor de hoje, de modo exatamente igual. Diferentemente dos juros, que representam acrscimo ao capital (ao principal), correo monetria representa o prprio principal, o capital de ontem atualizado pelo valor de hoje. Vem prevista em lei (lei 6899/81), alis, para as hipteses de dbito lquido e certo como aqui...' (Apelao Cvel n 647.200-4/6-00, Comarca de So Paulo, Colenda 8 Cmara de Direito Privado do Eg. TJESP, Rel. Des. Salles Rossi, j. em 16 de setembro de 2009). Processo n 0138241-44.2006.8.26.0001 - p. 41
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Cumpre lembrar que a estrutura formal societria da qual se valeu a entidade para construir e vender apartamentos ou casas irrelevante para a anlise do negcio jurdico em questo, pois a natureza da atividade desenvolvida que deve determinar o regime jurdico aplicvel, vale dizer, ele deriva da prpria atividade de construo e venda de apartamentos ou casas. Nesse sentido, a entidade assume posio jurdica equiparada a de uma incorporadora imobiliria, pois os adquirentes, longe dos fins cooperativistas preconizados na Lei n 5.764/71, associaram-se a ela com o nico propsito de adquirir uma unidade residencial. Exsurge, assim, um contrato de compromisso de compra e venda de imvel, com pagamento diferido no tempo (cf. Ap 397.850.4/500, Rel. Francisco Loureiro). Alm disso, verifica-se, a existncia de uma relao de consumo, porquanto, de um lado, apresenta-se um fornecedor de servios de construo e venda de imveis e, de outro, um consumidor que busca no mercado a aquisio de uma casa prpria (cf. Cdigo de Defesa do Consumidor, artigos 2 de 3). O que se pde perceber, a partir de inmeros casos submetidos ao Judicirio Paulista envolvendo cooperativas formadas para a construo e venda de imveis em construo, que a roupagem jurdica utilizada visa justamente afastar a incidncia das normas protetivas do Cdigo de Defesa do Consumidor e das regras de resciso do contrato imobilirio, com o que no se coaduna o ordenamento jurdico. Por oportuno, transcreve-se o voto do Des. Maia da Cunha, proferido na Apelao Cvel n 203.862- 4/8, j . 11/08/2005: '... o fato de se tratar de cooperativa em nada modifica a situao. que no se trata propriamente de cooperativa, mas de incorporao e construo de empreendimento imobilirio sob a constituio de cooperativa com o fim de evitar a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor e demais disposies que regem a matria ligada resciso do contrato imobilirio e suas conseqncias. O regime jurdico das cooperativas tradicionais, tal como o seu modo de operar, foge por completo das caractersticas das cooperativas formadas para a construo e venda de imveis em construo. A respeito, j se afirmou em julgado deste Tribunal, relatado pelo Des. Sebastio Carlos Garcia, que tais cooperativas muito mais se assemelham a consrcios, onde no h ou no predomina o esprito cooperativo e a adeso se d apenas com a finalidade de aquisio da casa prpria, dela se desligando aps consumada a construo (Apelao n Processo n 0138241-44.2006.8.26.0001 - p. 42
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166.154, Rei. Des. Olavo Silveira, nin JTJ 236/60 ) . Vale transcrever, pela fora do argumento, parte do seguinte julgado em que se afirma: 'a adeso cooperativa um disfarce de compromisso de venda e compra que melhor define a relao entre as partes' e que xno queriam participar de cooperativa nenhuma, mas sim adquirir a casa prpria' (Apelao n 106.944-4, Rei. Des. Narciso Orlandi,'in' JTJ 236/60). Em suma, a cooperativa colocada no plo passivo da demanda daquelas em que um grupo de pessoas, de forma disfarada, promovem a venda de unidades condominiais. Os compradores, que no tinham a menor inteno de ser cooperados de nada, aderem com o fim exclusivo de comprar o imvel. Por isso que se aplica ao caso o Cdigo de Defesa do Consumidor e ficam prejudicadas as alegaes recursais sobre o sistema cooperativo tradicional em que no se encaixa a apelante' (Apelao Cvel n 9079862-23-2007, Comarca de Carapicuiba, Colenda 6 Cmara de Direito Privado do Eg. TJESP, Rel. Des. Paulo Alcides, j. em 24 de maro de 2011). Insta observar que no se trata a apelante de uma 'cooperativa', objetivada dentro dos princpios da legislao que a rege, mas sim de incorporao e construo de empreendimento imobilirio sob constituio de cooperativa, objetivando, entre outras facetas, evitar a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor, para no se ver responsabilizada perante seus 'associados'. Nesse sentido, Bastante elucidativa a lio de Francisco Eduardo Loureiro (RESPONSABILIDADE CIVIL - Responsabilidade Civil e sua Repercusso nos Tribunais. Coordenadora Regina Beatriz Tavares da Silva. Francisco Eduardo Loureiro: Responsabilidade Civil no Compromisso de Compra e Venda, 2 edio 2009, Editora Saraiva, p. 218/219: 'No se pode tambm deixar de perceber ntida tendncia dos empreendedores em tentar a fuga das normas protetivas do Cdigo de Defesa do Consumidor e do art. 413 do Cdigo Civil sob a criao de novas formas societrias. A tendncia dos tribunais no sentido de desprezar a estrutura jurdica da empreendedora associao, clube de investimento, cooperativa ou sociedade - com o objetivo de alienao de unidades autnomas futuras, em construo ou a construir, ou de alienao de lotes. O que se privilegia a natureza da atividade, que sempre consiste, com maior ou menor variao, em servios remunerados de construo de unidade autnoma futura, vinculada a frao ideal de Processo n 0138241-44.2006.8.26.0001 - p. 43
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terreno, ou de lotes (cf., entre dezenas de outros, TJSP, Quarta Cmara de Direito Privado, Ap. Cv. 479.000.4/400, j . 24-5 ..2007). Volta-se, mais uma vez, causa, funo do negcio jurdico, ou seja, 'o fim econmico e social reconhecido e garantido pelo direito, uma finalidade objetiva ,e determinante do negcio que o agente busca alm do fato em si mesmo', fundamental para a determinao do regime jurdico. So abusivas, assim, as clusulas que em regime empresarial, mas sob o rtulo formal de cooperativismo, impem ao adquirente perda significativa das parcelas pagas (Ap. Cv. 138.5984/4/SP' 6a Cmara de Direito Privado, rei. Des. Sebastio Amorim, j . 5-6-2003, v. u.), ou postergam a devoluo das parcelas (Ap. Cv. 95.066-4/SP, 6 Cmara de Direito Privado, rel. Des. Testa Marchi, j . 6-4-2000, v.u.) ou ainda prevem prazos de entrega das unidades excessivamente longos, ou indeterminados (Ap. Cv. 106.944-4 - Sorocaba, 4 Cmara de Direito Privado, rei. Des. Narciso Orlandi, j . 19-10-2000, v. u.)T}, 236/59)'. No mesmo sentido trecho proferido em Acrdo da Quarta Cmara de Direito Privado, ao julgar a Apelao Cvel n 283.7324/0-00, relatado pelo Desembargador NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA: 'O negcio jurdico efetuado pelas partes 'configura relao de consumo, mesmo porque, a r se apresenta como cooperativa, no entanto, construtora de fato. Assim, verifica-se que a apelada no tem a natureza prpria de cooperativa, mas de incorporadora e construtora de imveis, semelhante a empresa de consrcio, pois o associado adere para efeito de conseguir a casa prpria e dela se desliga uma vez atingido o seu objetivo, portanto, referida adeso um disfarce do contrato de compromisso de compra e venda. O entendimento predominante de que as cooperativas habitacionais so, na realidade, empresas construtoras, pois so as responsveis pelos empreendimentos imobilirios, portanto, travestidas de cooperativas' (grifo nosso). Trata-se, portanto de negcio jurdico onde a parte procura encobrir suas caractersticas sob o manto do sistema cooperativo (Apelao Cvel n 9136388-44-2006, Comarca de Osasco, Colenda 7 Cmara de Direito Privado do Eg. TJESP, Rel. Des. Miguel Brandi, j. em 09 de fevereiro de 2011). Cumpre primeiramente destacar o entendimento da Processo n 0138241-44.2006.8.26.0001 - p. 44
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jurisprudncia deste Tribunal de Justia, segundo a qual, nas relaes havidas entre cooperativas ou associaes habitacionais, aplica-se o cdigo consumerista. Isso porque no se tratam de relaes onde o sistema de cooperativa propriamente dito, ante o desvirtuamento do sistema legal que a rege. No caso em testilha, o que se verifica uma verdadeira incorporao e construo de empreendimento imobilirio sob a constituio de 'cooperativa', objetivando entre outras facetas, evitar a aplicao do Cdigo de Proteo e Defesa do Consumidor e demais disposies que regem a matria relacionada aos contratos de compra e venda de bem imvel, para no se ver responsabilizada a entidade, perante seus 'associados'. COOPERATIVA HABITACIONAL. Descaracterizao da cooperativa. Disfarce de compromisso de venda e compra da casa prpria. Prazos longos de entrega, a critrio exclusivo da cooperativa. Abusividade, com rompimento do equilbrio do contrato. Recurso provido'. (TJSP, apelao cvel n 106.944-4, 4 Cmara de Direito Privado. Rei. Desembargador Narciso Orlandi). No mesmo sentido, bastante elucidativo o trecho do entendimento proferido em Acrdo da Quarta Cmara de Direito Privado, ao julgar a Apelao Cvel n 283.732-4/0-00 relatado pelo Desembargador NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA: 'O negcio jurdico efetuado pelas partes configura relao de consumo, mesmo porque, a r se apresenta como cooperativa, no entanto, construtora de fato. Assim, verifica-se que a apelada no tem a natureza prpria de cooperativa, mas de incorporadora e construtora de imveis, semelhante empresa de consrcio, pois o associado adere para efeito de conseguir a casa prpria e dela se desliga uma vez atingido o seu objetivo, portanto, referida adeso um disfarce do contrato de compromisso de compra e venda. O entendimento predominante de que as cooperativas habitacionais so, na realidade, empresas construtoras, pois so as responsveis pelos empreendimentos imobilirios, portanto, travestidas de cooperativas'. Outro ponto a corroborar a aplicao da lei consumerista que, por definio expressa nos artigos 2 e 3 do Cdigo Consumerista, consumidor toda pessoa fsica ou jurdica que adquire ou utiliza produtos ou servios como destinatrio final; fornecedor, toda pessoa jurdica ou fsica, pblica ou privada, nacional ou estrangeira, bem como, os entes Processo n 0138241-44.2006.8.26.0001 - p. 45
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despersonalizados, que desenvolvem atividades de produo, montagem, criao, construo, transformao, importao, exportao, distribuio ou comercializao de produtos ou prestao de servios; e produto, qualquer bem mvel ou imvel, material ou imaterial. Essas definies ficam evidenciadas quando, no caso em exame, se observa que o objetivo social da 'cooperativa' se insere na implantao e construo de imveis pelo regime do preo de custo (clusula primeira e segunda do 'Termo de Adeso e Compromisso de Participao' fls. 31 seguintes). No se vislumbra, portanto, como afastar a incidncia do Cdigo de Defesa do Consumidor das relaes jurdicas que se estabelecem entre 'associados' e 'cooperativas habitacionais', nas situaes hipteses em exame. Assim, luz das normas consumeristas que o contrato ser interpretado (Apelao Cvel n 0150572-61-2006-Ituverava, Colenda 7 Cmara de Direito Privado do Eg. TJESP, Rel. Des. Miguel Brandi, j. em 22 de dezembro de 2010). Nesse passo, como questo preliminar, cumpre examinar se os dispositivos do Cdigo de Defesa do Consumidor tm aplicao relao jurdica controvertida, sustentando a r que o regime de tal diploma legal restrito s relaes de consumo, no tendo aplicao s relaes jurdicas que envolvem cooperativas habitacionais e os cooperados. No assiste razo r. Consoante dispe o artigo 2 do mencionado diploma legal, consumidor toda a pessoa fsica ou jurdica que adquire ou utiliza produtos ou servio como destinatrio final. Ainda consoante definio legal, artigo 3, fornecedor toda a pessoa fsica ou jurdica, pblica ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produo, montagem, criao, construo, transformao, importao, exportao, distribuio ou comercializao de produtos ou prestao de servios. Pargrafo primeiro: produto qualquer bem mvel ou imvel, material ou imaterial. Assim, no se vislumbra como afastar a incidncia do Cdigo de Defesa do Consumidor das relaes jurdicas que estabelecem entre associados e cooperativas habitacionais, na medida em que entre os objetivos sociais da entidade em tela, se inserem a construo de imveis pelo regime de preo de custo (JTJ-Lex, 157/63). Como bem registra Nlson Nery Jnior, importante escoliasta da Lei federal n. 8.078/90, o Cdigo de Defesa do Consumidor lei principiolgica, pois 'todas as demais leis que se destinarem, de forma especfica, a regularem determinado setor das relaes de consumo devero submeter-se aos preceitos gerais da lei principiolgica, que o Cdigo de Processo n 0138241-44.2006.8.26.0001 - p. 46
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Defesa do Consumidor'. Assim, e muito embora haja o pensamento contrrio de Waldirio Bugarelli, o certo que as cooperativas, disciplinadas pela Lei federal 5.764/71, no escapam ao senhorio do Cdigo de Defesa do Consumidor, pois tm por objeto e finalidade a prestao de servios ao associado, guardando tal sistema uma certa similitude com os contratos de consrcio de produtos durveis (Recurso n. 3.912-Itaquera, Colendo Segundo Colgio Recursal da Capital, eminente Juiz Antonio Nascimento, j. 15 de agosto de 2001). A propsito, no se pode olvidar a lio de Reynaldo Andrade da Silveira, in texto A Ineficcia da Hipoteca que Onera Imvel Financiado pelo Sistema Financeiro da Habitao em Relao ao Consumidor-Adquirente, Revista de Direito do Consumidor, Instituto Brasileiro de Poltica e Direito do Consumidor, n. 37, janeiro-maro de 2001, RT: Desde a efetiva vigncia do Cdigo de Defesa do Consumidor, em maro de 1991, por fora do art. 118 da Lei 8.078/90, a aplicao aos casos concretos do novo diploma legal tem sido conflituosa, para dizer o mnimo, em amplo desfavor da massa consumidora. E isso tem ocorrido, na medida em que vrios segmentos da sociedade nacional insistem em negar a condio de fornecedores (de produtos e servios) e a prpria relao de consumo, como forma de se furtar disciplina legal, amplamente protetiva, outorgada pela lei 8.078/90 (p. 165). Assim sendo, ao contrato celebrado entre as partes so aplicveis as regras do Cdigo de Defesa do Consumidor, no somente por celebrado em sua vigncia, mas tambm por ser a r fornecedora (art. 3 do CDC) habitual de bens imveis, no mercado, ao passo que os autores (adquirentes) eram consumidores finais (art. 2 do CDC). A par disso, a relao jurdica no se travou entre pessoas fsicas, em condies de igualdade, mas entre pessoas fsicas e uma pessoa jurdica, organizada e estruturada administrativamente, e com assessoria jurdica prpria, para atender, precipuamente, a seus interesses.
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Acrescente-se, a distanciar a r da verdadeira cooperativa, que havia distino entre os aderentes-bancrios e aqueles que no integravam a categoria econmica dos bancrios-financirios, pois do jornal do Sindicato dos Bancrios, veiculado no perodo de 23, 24 e 27 de maro de 2006, consta, em relao r, a notcia de que Bancrios sindicalizados tm desconto especial de 2,5% nas parcelas das unidades (fl. 249). Todavia, considerando que o preo dos contratos de aquisio de unidades condominiais autnomas est vinculado ao preo de custo do empreendimento, no se explicitou de onde viriam os recursos econmicos, para suprir os valores desses noticiados descontos, concedidos aos aderentes-bancriosfinancirios, nos contratos de aquisio das unidades condominiais autnomas. Ademais, a par dessa distino entre os quotistas no constar do estatuto social da r (fls. 251/264), com essa discriminao violou-se o disposto no art. 24, 3, da Lei federal n 5.764/71:
Art. 24. O capital social ser subdividido em quotas-partes, cujo valor unitrio no poder ser superior ao maior salrio mnimo vigente no Pas. ...... 3 vedado s cooperativas distriburem qualquer espcie de benefcio s quotas-partes do capital ou estabelecer outras vantagens ou privilgios, financeiros ou no, em favor de quaisquer associados ou terceiros excetuando-se os juros at o mximo de 12% (doze por cento) ao ano que incidiro sobre a parte integralizada. A confirmar a agressiva atuao empresarial imobiliria, no mercado, a r, sem prvia aprovao, em assemblia geral dos aderentes titulares das cotas e dos respectivos direitos e obrigaes, em relao aos respectivos empreendimentos, bem como devedores do preo parcelado, em relao a cada Processo n 0138241-44.2006.8.26.0001 - p. 48
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empreendimento
resolveu, em 2004 (fls. 182, 188 e 1070), para durao de 36 ou seja, antecipar recursos de caixa (fl. 758 p.
meses, prorrogveis por 84 meses, com incio em 03 de setembro de 2004 (fl. 1070), para captar recursos financeiros 11) , negociar, na Bolsa de Valores, e contratou a empresa Planner Corretora de Valores S/A, para administrar/gerir o Fundo de Investimento em Direitos Creditrios FIDC BANCOOP (fls. 182, 184, 187/199 e 202/214), crditos esses que deveriam ser cedidos ao Fundo (fls. 197 e 1070) e so derivados dos crditos da r, decorrentes dos contratos de promessa de venda e compra com preo de custo e autofinanciamento, ou seja, crditos que derivavam a obrigao pecuniria dos aderentes-consumidores-consorciados-promitentes-compradores de pagamento parcelado do preo dos contratos de adeso (fls. 199, 203 e 205), para aquisio de unidades condominiais autnomas, celebrados pelos aderentes-consumidoresconsorciados-promitentes-compradores com a r. Esse Fundo (fl. 188) administrado/gerido pela empresa Planner Corretora de Valores S/A e custodiado (execuo) pelo Banco Ita S/A, com rendimento, para aos cotistas seniores, pelo IGP-M/FGV, acrescido de spread ou sobretaxa de 12,50% ao ano de 252 dias teis (fls. 190,192 e 1071). Na hiptese de liquidao ou de dissoluo da r, os aplicadores tm o direito de preferncia sobre o patrimnio da r, o que inclui os terrenos e respectivas acesses (edificaes), vinculados aos contratos de adeso, com crditos cedidos. Ressalte-se que a incorporao no est registrada e que os terrenos se encontram em nome da r. Portanto, os aderentes ficariam desguarnecidos de quaisquer garantias sobre os bens imveis, cujo preo estariam honrando, parceladamente. Mais grave ainda: em risco estaria o direito de moradia de cada um deles sobre as unidades condominiais autnomas. Some-se a isso o fato de inexistir qualquer controle de vinculao contbil individualizada, entre os valores captados, na bolsa de valores, e cada um dos empreendimentos imobilirios (cada Seo), que garantiriam os investidores, o que no permite o cruzamento de informaes entre os valores captados, na bolsa de valores, e o destino final dado a cada centavo desses recursos (ativos financeiros) captados, em relao a cada um
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dos empreendimentos imobilirios (cada Seo). Em outras palavras: a r inviabilizou o rastreamento contbil de cada centavo dos ativos financeiros captados, na bolsa de valores. No h como provar, de forma idnea, que centavo captado foi aplicado em que empreendimento imobilirio (Seo), pela r gerenciado, e para que tipo, qualidade, quantidade de produto e/ou de servio, em cada empreendimento imobilirio, teria sido destinado. No se olvide que o art. 10 do Estatuto Social da r dispe: A cooperativa manter, em sua contabilidade, registros independentes para cada Seo, de forma que os custos diretos, despesas indiretas e receitas possam ser atribudos especificadamente aos associados vinculados aos empreendimentos habitacionais respectivos (fl. 252 - sublinhados e negrito nosso). Repise-se: no houve nem sequer prvia aprovao, em assemblia em geral dos nominados aderentes-cooperados, da criao e lanamento desse Fundo de Investimento em Direitos Creditrios FIDC BANCOOP. Esse Fundo foi criado em 2004 (fls. 182 e 188), mas divulgado, em revista de responsabilidade da r, em julho de 2006 (fls. 758). Tratava-se de deciso relevante, para os aderentes, que impunha: prvia informao, clara e precisa, de imediata e fcil compreenso (art. 6, III, 31 e 46 todos do CDC ), a cada um dos aderentes, sobre as qualidades, nus, prazos, riscos etc. da criao desse fundo e seu lanamento, na Bolsa de Valores, bem como prvia deliberao, em assemblia geral dos aderentes, pois afetava o patrimnio de cada um deles, em relao aos contratos redigidos pela r e aos quais aderiram, por comprometer, jurdica e economicamente, a sonhada casa prpria de cada um, na hiptese de liquidao ou de dissoluo da r. Como poderiam os aderentes ser obrigados a honrar a garantia dada pela r, ao Fundo de Investimento em Direitos Creditrios os riscos, em prol de possveis benefcios!? FIDC BANCOOP, se nem sequer previamente consultados se estavam dispostos a correr
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Se verdade que, nos termos do art. 13 da Lei federal n 5.746/71, a responsabilidade do associado para com terceiros, como membro da sociedade, somente poder ser invocada depois de judicialmente exigida da cooperativa, a r, entregando como garantia dos investidores do fundo, os crditos derivados da obrigao de pagamento do preo parcelado das unidades condominiais, entregou, por via indireta, como garantia, para hiptese de dissoluo ou liquidao, seu patrimnio (o que inclui os terrenos e as acesses, j que inexiste registro da incorporao), vinculado aos contratos de adeso de promessa de venda e compra, com preo de custo e autofinanciamento. Acrescente-se dispor o art. 24, 3, da Lei federal n 5.764/71: Art. 24. O capital social ser subdividido em quotas-partes, cujo valor unitrio no poder ser superior ao maior salrio mnimo vigente no Pas. ...... 3 vedado s cooperativas distriburem qualquer espcie de benefcio s quotas-partes do capital ou estabelecer outras vantagens ou privilgios, financeiros ou no, em favor de quaisquer associados ou terceiros excetuando-se os juros at o mximo de 12% (doze por cento) ao ano que incidiro sobre a parte integralizada.
Entretanto, esse fundo remunerava os investidores com juros superiores a 12% ao ano. O desvio de atuao da r ainda demonstrado pelo fato de no ter prestado contas anuais, no primeiro trimestre subsequente ao final de cada exerccio social e contbil, aos seus associados, no perodo de 2005 a 2008. No entanto, estabelece a Lei federal n 5.764/71: Processo n 0138241-44.2006.8.26.0001 - p. 51
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Art. 44. A Assemblia Geral Ordinria, que se realizar anualmente nos 3 (trs) primeiros meses aps o trmino do exerccio social, deliberar sobre os seguintes assuntos que devero constar da ordem do dia: I - prestao de contas dos rgos de administrao acompanhada de parecer do Conselho Fiscal, compreendendo: a) relatrio da gesto; b) balano; c) demonstrativo das sobras apuradas ou das perdas decorrentes da insuficincia das contribuies para cobertura das despesas da sociedade e o parecer do Conselho Fiscal. II - destinao das sobras apuradas ou rateio das perdas decorrentes da insuficincia das contribuies para cobertura das despesas da sociedade, deduzindo-se, no primeiro caso as parcelas para os Fundos Obrigatrios (sublinhado nosso). A propsito, dispe, ainda, o Estatuto social da r: Art. 39 competi-lhe: I A Assemblia Geral Ordinria realizar-se-
anualmente dentro dos 3 (trs) meses seguintes ao trmino do exerccio social, deliberar sobre as contas, relatrios da Diretoria, balano geral e parecer do Conselho Fiscal (fls. 256). Art. 79 pargrafo segundo As perdas verificadas, que no
tenham cobertura no Fundo de Reserva, sero rateadas entre os associados aps a aprovao entre os associados aps a aprovao do Balano pela Assemblia Geral Ordinria na proporo das operaes que houver realizado com a Cooperativa (fl. 263). Observe-se que, em relao aos exerccios de 2001 (fls. 720/736), 2002 (fl. 719) e 2003 (fl. 718) menciona-se, expressamente, a existncia de sobras.
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De outro lado, as contas de 2005 a 2008, somente foram deliberadas, aparentemente, em 29 de fevereiro de 2009 (fl. 1258 verso). No foi acostada a respectiva ata, pela r. Ademais, de um lado insuficiente expedio de editais de convocao e parecer favorvel do Conselho Fiscal, o que ocorreu, para deliberao das contas, com registros sintticos, relativos aos anos de 2001 (fl. 720), 2002 (fl. 719), 2003 (fl. 718) e 2004 (fls. 717 e 721/736), pois o mais adequado, em respeito ao princpio da transparncia, seria, durante o ano que antecede a cada prestao de contas, a disponibilizao de incluso social , no stio da r, na Internet (considerando a exposio de motivos de seu estatuto, que invoca a era da comunicao digital e fl. 737), ou em outro meio de ampla divulgao, com de balancetes mensais, com discriminao, por cada informao dessa disponibilizao a todos aderentes-consumidores-consorciadospromitentes-compradores empreendimento-seo, da arrecadao (com especificao de cada uma das fontes), dos gastos realizados (com especificao de cada destino), do saldo credor/devedor, das contas bancrias, dos valores a receber dos inadimplentes etc., pois a r arrecada e paga parte de suas despesas tambm mensalmente. Ao final de cada exerccio, haveria consolidao dos dados, com prestao de contas analticas, tambm por empreendimento, e o balano final. Portanto, os registros contbeis deveriam ser analticos. Essa forma de atuao revelaria transparncia administrativa-contbil, pois permitiria acompanhamento mensal da gesto da r, inclusive com a possibilidade de cada aderente-consumidor-consorciado-promitentecomprador consultar terceira pessoa de sua confiana sobre as informaes prestadas, bem como a adoo de providncias imediatas, por eles (aderentes), se detectada alguma irregularidade. A par disso, essa prestao mensal parcial de contas facilitaria a deliberao anual a respeito das contas, que no ficaria dependente apenas do parecer do Conselho Fiscal e de deliberao burocrtica, em
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Assemblia Geral, o que dificulta a consulta a terceira pessoa de confiana dos aderentes-consumidores-consorciados-promitentes-compradores. Por outro lado, essas informaes prestar-se-iam, tambm, a justificar a necessidade de cobrana de valores suplementares, para complemento de caixa de cada empreendimento/seo. A propsito, em razo das graves falhas da prestao de contas da r, firmou esta, com o Ministrio Pblico do Estado de So Paulo, acordo judicial, a respeito dessa questo (fls. 1236, 1240/1242), homologado judicialmente (fls. 1245/1247). No se olvide que o art. 10 do Estatuto Social da r dispe: A cooperativa manter, em sua contabilidade, registros independentes para cada Seo, de forma que os custos diretos, despesas indiretas e receitas possam ser atribudos especificadamente aos associados vinculados aos empreendimentos habitacionais respectivos (fl. 252 - sublinhados e negrito nosso). Complementa: a) o pargrafo nico do art. 21 do Estatuto Social da r: no caso da Cooperativa desenvolver, simultaneamente, mais de um empreendimento habitacional, a responsabilidade, perante a mesma, pelos compromissos por ela assumidos e relativos a determinada Seo ser atribuda ao associado da Seo que deu origem obrigao (fl. 254); b) o art. 23 do Estatuto Social da r: as perdas resultantes das operaes sociais em determinada Seo sero atribudas aos respectivos associados, na proporo do valor das operaes imobilirias compromissadas com a cooperativa (fl. 254); c) o pargrafo segundo do art. 79 do Estatuto Social da r: as perdas verificadas, que no tenham cobertura no Fundo de Reserva, sero ratadas entre os associados aps a aprovao entre os associados aps a aprovao do Balano pela Assemblia Geral Ordinria na proporo das operaes que houver realizado com a Cooperativa (fl. 263). Entretanto, em que pese esse comando do estatuto social,
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pela falta de individualizao, vinculao e rastreabilidade, como apurado na auditoria externa (realizada por Terco Grant Thornton), contratada pela prpria r (fls. 1051/1094), entre os recursos obtidos com o pagamento das prestaes mensais, por cada aderente-consumidor-consorciado-promitente-comprador, bem como aqueles obtidos, com captao de recursos na Bolsa de Valores, por meio do Fundo de Investimento em Direitos Creditrios FIDC BANCOOP, em relao a cada empreendimento imobilirio (Seo), e o destino de cada recurso, no h como estabelecer qualquer certeza de que ocorreu, de fato, deficit, em relao a este ou aquele empreendimento imobilirio (Seo), e no m gesto dos administradores da prpria r, na utilizao desses recursos. Dessa auditoria externa, com relatrio subscrito em 28 de setembro de 2007 (fl. 1054), consta: - Ingressos recebidos: compreende todos os valores recebidos pela Cooperativa ao longo do perodo, quer seja a ttulo de contratos de adeso, reforos de caixa ou mesmo rateios de obras, para custeio das obras em andamento. O controle por seccional feito atravs de balancetes contbeis, sendo que at 2004 os valores decorrentes dos recebimentos realizados ao longo do perodo foram lanados de forma sinttica. Isto em funo da ausncia de controles financeiros devidamente individualizados, por cooperado, que pudessem compor o saldo acumulado apresentado nas demonstraes contbeis (sublinhados nossos fl. 1081); - Dispndios pagos ou incorridos: compreende todos os valores pagos pela Cooperativa ao longo do perodo para viabilizao e construo das obras em andamento, inclusive das unidades sem adeso. O controle por seccional feito atravs de balancetes contbeis, em funo do sistema financeiro no dispor de relatrios retroativos e individualizados que possibilitem compor o saldo acumulado apresentado nas demonstraes contbeis (sublinhados nossos fl. 1081).
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- o controle do saldo do imobilizado realizado exclusivamente atravs dos registros contbeis, no existindo controle fsico por alocao de cada um dos bens da Cooperativa. Este procedimento impossibilita o exame da existncia fsica dos itens registrados no ativo fixo, bem como dos valores registrados a ttulo de depreciao (sublinhado nosso - fl. 1051). Vide, ainda, fl. 1075; - os relatrios financeiros de fornecedores ou contas a pagar no possibilitam o confronto dos saldos contbeis com os controles auxiliares destas contas. Em virtude da impossibilidade desse confronto, no foi possvel concluir sobre a adequao dos saldos registrados nestas rubricas em 31 de dezembro de 2006 (sublinhado nosso fl. 1051). Vide, ainda, fl. 1077; - a Cooperativa efetua o controle dos saldos de ingressos e dispndios mantidos no grupo de resultados de exerccios futuros apenas nos livros contbeis, sendo que o registro da movimentao dos ingressos vem sendo realizado de forma sinttica e no analtica (por contrato), o que impossibilita a constatao da adequao dos saldos registrados nestas rubricas em 31 de dezembro de 2006 (sublinhado nosso fl. 1052); - a escriturao das unidades imobilirias em construo, assim que concludas, est condicionada, entre outros, liberao da Certido Negativa de Dbitos (CND) a ser expedida pela Receita Federal, ...... A obteno da referida certido implica na comprovao dos recolhimentos do INSS por parte da Cooperativa, de forma individualizada, e por empreendimento. A Cooperativa, por sua vez, registrou estes recolhimentos at o exerccio de 2004 de maneira unificada. Em virtude da adoo deste procedimento, no pudemos verificar a adequao do recolhimento dos valores de INSS at aquela data (sublinhado nosso fl. 1052);
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- ...... atualmente, a realizao dos valores a receber reconhecidos nas demonstraes contbeis incerta, e depender do sucesso do desfecho das negociaes e aes de cobrana em andamento (sublinhado nosso fl. 1052); - a Cooperativa realizou operaes comerciais com terceiros (...... 'Condomnio Edifcio Santak' e 'EMURB Empresa Municipal de Urbanizao') envolvendo prestao de servios de construo civil. Entretanto, a atividade desenvolvida para estes terceiros no est abrangida no objeto social previsto no Estatuto da Cooperativa, procedimento este que poder ser questionado em virtude da possibilidade de ocorrncia de perdas ou por eventuais impostos incidentes (sublinhados nosso p. 1053). Vide, ainda, fls. 1072/1074; na rubrica adiantamentos a terceiros: correspondem aos pagamentos efetuados a terceiros durante os exerccios de 2001 a 2003, sem a correspondente comprovao atravs de documento hbil (sublinhado nosso fl. 1074); - foram registradas na rubrica de retenes tcnicas valores sem a identificao do documento fiscal, da seccional e do beneficirio a que se referem. Desta forma, no nos foi possvel concluir sobre a adequao do saldo registrado em 31 de dezembro de 2006 (sublinhado nosso fl. 1053). Vide, ainda, fl. 1081; - quanto aquisio de quota-parte do capital social e referente ao Fundo Garantidor de Quitao (FGQ ), a Cooperativa no apresentou um controle individualizado da composio do seu capital social e do Fundo Garantidor de Quitao, identificando quais cooperados efetivamente fizeram suas aquisies (sublinhado nosso 1053); - examinamos anteriormente as demonstraes contbeis da Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo fl.
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BANCOOP encerradas em 31 de dezembro de 2005, cujos valores esto representados para fins de comparao. Todavia, em virtude de determinadas fragilidades identificadas nos controles internos da Cooperativa e da impossibilidade de concluso sobre a adequao das principais contas contbeis, no emitimos opinio sobre as demonstraes na referida data (sublinhado nosso fl. 1054); A propsito, embora admita, em seu noticirio, que foi selecionada, para receber valores do Programa de Crdito Solidrio, subordinado ao Ministrio das Cidades, provenientes da Unio e que e destinam a atender a populao de baixa renda (fl. 245), a r responsvel por empreendimentos: a) nos bairros de: a1) Moema (fls. 1008 e negrito nosso - da Revista Bancoop: Residencial Moema: so 3 dormitrios em um dos melhores bairros da cidade); e a2) no Jardim Anlia Franco (fls. 1015 verso e negrito nosso - Revista Bancoop: Anlia Franco: est situada em uma regio nobre da Zona Leste. So unidades com 3 dormitrios, sendo uma sute e 77m2 de rea til aproximada. J as coberturas duplex contam com 155 m2), ambos no Municpio de So Paulo; e b) no Guaruj (fl. 1015 e negrito nosso - da Revista Bancoop: Mar Cantbrico: apartamentos para finais de semana, frias ou para residir aps a aposentadoria. O empreendimento est localizado na melhor regio do Guaruj: a Praia das Astrias e de frente ao mar. So duas torres que totalizam 112 unidades de 3 dormitrios, sendo uma sute, alm de opes duplex e triplex), no litoral do Estado de So Paulo. Ora, todos esses empreendimentos esto situados em regies valorizadas, que no podem ser caracterizados como destinados populao de baixa renda e nem os respectivos empreendimentos qualificados como habitaes populares. Observe-se, a propsito da contaminao econmicacontbil da gesto, que a r no negou a assertiva da autora (fls. 399/416) de que: a) a empresa Germany Comercial e Empreiteira de Obras Ltda., constituda (fl.
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173) em 27 de junho de 2001 (quando o empreendimento imobilirio em litgio j se encontrava em andamento), tinha como scios (fls. 171): Luiz Eduardo Saeger Malheiro (ex-Presidente da prpria r), Marcelo Rinaldo (que foi membro do Conselho Administrativo da r), Alessandro Robson Bernardino (que foi membro do Conselho Fiscal da r), Toms Edson Botelho Fraga (que foi Diretor Administrativo e Financeiro da r). Essa empresa tinha como objeto social o comrcio de materiais de construo em geral, bem como a execuo por empreitada total ou parcial dos servios auxiliares gerais da construo civil (clusula 2 - fl. 175); b) a empresa Mirante Artefatos de Concreto S/C Ltda., constituda em 23 de maio de 2003 (quando o empreendimento imobilirio em litgio j se encontrava em andamento), tinha como scios: Luiz Eduardo Saeger Malheiro (ex-Presidente da prpria r), Marcelo Rinaldo (que foi membro do Conselho Administrativo da r), Alessandro Robson Bernardino (que foi membro do Conselho Fiscal da r), Toms Edson Botelho Fraga (que foi Diretor Administrativo e Financeiro da r); c) a r contratou e pagou essas duas empresas, o que corroborado pelos documentos de fls. 501/522, quando havia flagrante conflito de interesses, pois a r-gestora dos recursos captados dos aderentes-consumidores-consorciados-promitentes-adquirentes, no interesse destes que, ao final, eram as pessoas que suportavam os custos das obras do empreendimento em litgio, deveria, por princpio profissional, almejar a melhor qualidade dos produtos/servios contratados e com o menor preo de mercado, ao passo que as sociedades-empresrias contratadas, que tm fim lucrativo, buscariam obter e receber o maior preo e com oferta de produtos que tivessem o menor custo (com conseqente possibilidade concreta de menor qualidade), para elas, para aumento da margem do lucro empresarial. No entanto, os administradores da r agiram com promiscuidade comercial, como se esta (r) e os recursos por ela (r) captados e administrados fossem coisa particular deles e pudessem (os gestores), em suas escolhas administrativas-gerenciais, contaminadas pelo interesses econmicos em conflito, transferir, como bem lhes aprouvesse, pagamentos e lucros para as empresas contratadas e custos/prejuzos, para a
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cooperativa, pois no h como se presumir iseno (em razo da coincidncia entre os quadros sociais da Diretoria da r e das empresas contratadas e a colidncia dos interesses econmicos entre os contratantes) na escolha dessas empresas Germany Comercial e Empreiteira de Obras Ltda. e Mirante Artefatos de Concreto S/C Ltda., contratadas pela r, para fornecer produtos e servios, e muito menos na escolha destas, em relao aos produtos e servios por elas fornecidos r. Destaque-se que: a) a r no demonstrou, por documento, qualquer procedimento licitatrio, para contratao desses fornecedores, e muito menos mecanismos eficientes, para os aderentes-consumidores-consorciados-promitentescompradores acompanharem essas contrataes e os respectivos custos, sendo a aprovao anual das contas cumprimento burocrtico de obrigao legal, por inviabilizado o rastreamento individualizado, empreendimento por empreendimento imobilirio-seo; b) a auditoria externa, contratada pela prpria r, afirmou ter identificado pagamentos efetuados para terceiros (dentre eles para 'Germany' e 'Mirante'), de agosto de 2001 a maro de 2005, sem a identificao do correspondente documento comprobatrio do servio prestado ou material adquirido, impossibilitando assim o seu reconhecimento como dispndio ou custo incorrido (sublinhados nossos fl. 1074). Os documentos de fls. 936/941, 1106/1154 e 1181/1223 so indcios da tenso conflituosa entre os interesses dos gestores da r e os interesses dos aderentes-consumidores-consorciados-promitentes-compradores.
Os gestores da r no cumpriram o princpio tico que inspirou o disposto no art. 52 da Lei federal n 5.764/71: O diretor ou associado que, em qualquer operao, tenha interesse oposto ao da sociedade, no pode participar das deliberaes referentes a essa operao, cumprindo-lhe acusar o seu impedimento.
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Tambm deixaram de se inspirar no disposto no art. 54, inc. I, a, e inc. II, a, da Constituio Federal, que, por seu carter tico, deveria ser observado por qualquer gestor, pblico ou particular. A propsito, em situao anloga, observaram Nisske Gondo e J. Nascimento Franco em Incorporaes Imobilirias, RT, 2 ed., 1984: Para bem cumprir as suas atribuies, no podem os membros a Comisso de Representantes ter interesses contrrios aos da massa condmina, razo pela qual convm no manterem negcios de fornecimento de material ou de mo-de-obra para o edifcio. Negociando com o incorporador ou fornecendo material ou servio obra, torna-se duvidosa a iseno de nimo do fornecedor quando, agindo na qualidade de membro da Comisso, tiver que fiscalizar e controlar o empreendimento, dado que no lhe lcito opinar nos casos de concorrncia que direta ou indiretamente tenha interesse. Ningum pode ser juiz em causa prpria. Logo, no se compreende que um membro da Comisso de Representantes julgue da vantagem da aquisio, pelo condomnio, de material por ele mesmo fornecido. Na prestao de servios ou de mo-de-obra, a suspeita ainda mais grave, porque s se compreende, como fiscalizao rigorosamente imparcial, a que exercida sobre trabalho feito por outra pessoa (p. 157). Como ponderou a ora autora: admitir-se a possibilidade da cobrana de diferena de custos finais o mesmo que dizer que os adquirentes esto 'na mo' do construtor, que contrata quem bem entende, pelo preo que quer, compra materiais que bem entende pelo preo que quiser, e depois vem cobrar diferenas de custos da obra dos adquirentes ao trmino, e eles no tiveram qualquer oportunidade de impugnar qualquer contratao, ou compra de valores superiores ao que poderia
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ser gasto (fl. 415). Acrescente-se que o art. 4, IX, da Lei federal n 5.746/71, dispe:
Art. 4 As cooperativas so sociedades de pessoas, com forma e natureza jurdica prprias, de natureza civil, no sujeitas a falncia, constitudas para prestar servios aos associados, distinguindo-se das demais sociedades pelas seguintes caractersticas: ...... IX - neutralidade poltica e indiscriminao religiosa, racial e social. Todavia, a exigvel neutralidade poltica da r tambm se apresenta seriamente comprometida, pois: a) fundada, em 1996, por Ricardo Jos Ribeiro Berzoini, que assumira a funo de diretor financeiro da r (fls. 169 e 171) e que, na poca, era diretor nacional do Partido dos Trabalhadores, o que no foi negado pela r; b) Luiz Eduardo Saeger Malheiro Malheiros, presidiu a r, entre 1996 e 2004 (fls. 169 e 171), perodo em que tambm foi presidente do Partido dos Trabalhadores, no Municpio de Praia Grande, alm de ter concorrido, para o cargo de Prefeito dessa cidade, em 2004, o que no foi negado pela r; c) o presidente da r, Joo Vaccaria Neto (fls. 245 e 601), foi eleito, em 2002, segundo suplente do ento Senador Aloizio Mercadante, tambm pelo Partido dos Trabalhadores, o que no foi negado pela r. Por outro lado, Joo Vaccaria Neto Secretrio de Finanas e Planejamento do Partido dos Trabalhadores, como divulgado pelos meios de comunicao de massa; d) na Exposio de Motivos da alterao estatutria da r, de fevereiro de 2003, consta: Hoje somos a maior Cooperativa Habitacional do pas, somos uma das alternativas que o Governo Federal, que representa sem dvida a esperana do povo brasileiro em mudar nosso pas (fl. 251), a revelar ntida propaganda governamental, em especial considerando que o Presidente de nosso Processo n 0138241-44.2006.8.26.0001 - p. 62
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Pas, na ocasio, era e ainda integrante do Partido dos Trabalhadores. Cargos de direo poltica-partidria-governamental no devem ser exercidos, simultaneamente, com cargos de direo, em entidades particulares, que administrem recursos de terceiros (envolvendo, inclusive, poupana popular), quando desempenhados pela mesma pessoa, at para no se gerar dvidas ou a mais leve suspeita sobre a correo da gesto, em quaisquer deles. Volta-se, aqui, a repetir a necessidade dos gestores, pblicos e particulares, observarem o princpio tico que norteou o disposto no art. 54, inc. I, a, e inc. II, a, da Constituio Federal. A propsito, no se especificou em relao a que empreendimento imobilirio-seo de responsabilidade da r, Ricardo Jos Ribeiro Berzoini, Luiz Eduardo Saeger Malheiros e Joo Vaccaria Neto teriam aderido e pago ou estivessem efetuando pagamento da respectiva cota-parte, no preo de custo, a justificar a condio de cooperado de quaisquer deles. Se aderiram a algum empreendimento-seo, no se sabe se j quitaram os respectivos preos e, nessa hiptese, porque continuaram a se candidatar, para a administrao da cooperativa-r. Ainda sobre a m gesto da r, de ser observar: Estabelece a Lei federal n 5.764/71: Art. consideradas: I - singulares, as constitudas pelo nmero mnimo de 20 (vinte) pessoas fsicas, sendo excepcionalmente permitida a admisso de pessoas jurdicas que tenham por objeto as mesmas ou correlatas atividades econmicas das pessoas fsicas ou, ainda, aquelas sem fins lucrativos Art. 7 As cooperativas singulares se caracterizam pela prestao direta de servios aos associados (sublinhados nossos). 6 As sociedades cooperativas so
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Art. 86. As cooperativas podero fornecer bens e servios a no associados, desde que tal faculdade atenda aos objetivos sociais e estejam de conformidade com a presente lei. Art. 87. Os resultados das operaes das cooperativas com no associados, mencionados nos artigos 85 e 86, sero levados conta do "Fundo de Assistncia Tcnica, Educacional e Social" e sero contabilizados em separado, de molde a permitir clculo para incidncia de tributos.
Ora, a r caracterizaria, em sua formal denominao, como cooperativa singular. Todavia, no se pode considerar, nem mesmo por extenso, dentro dos objetivos sociais da r, investimento na restaurao de prdio que abrigou o Hotel Atlntico (fl. 241), que tambm no se caracteriza como servio prestado aos associados. Observe-se inexistir prova de que a r prestou diretamente os servios, mas apenas de que desembolsou valores. Indaga-se: de onde vieram esses valores, para a restaurao, se os empreendimentos-imobilirios gerenciados pela r eram providos a preo de custo e com autofinanciamento, e o valor cobrado dos aderentes-consumidores-consorciados-promitentes-compradores se destinava, exclusivamente, a custear cada empreendimento imobilirio (Seo)? Destaque-se que o contrato, para restaurao do Edifcio Hotel Atlntico, foi celebrado em 21 de julho de 2001 (fl. 1074). Em 31/12/2005 constatou-se que a Cooperativa empregou recursos superiores ao valor acordado em contrato (fl. 1074). Ora, a contratao ocorreu mesmo antes da criao do Fundo de Investimento em Direitos Creditrios FIDC BANCOOP, em 2004, com incio de suas atividades em 03 de setembro de 2004 (fl. 1070). No Termo de Adeso e Compromisso de Participao consta: a) que o preo total inicial era estimado (fls. 294, 309 e 332; clusula 4.1 fls. 296; 311, 323 e 338); b) que o custo da unidade habitacional seria reajustado, Processo n 0138241-44.2006.8.26.0001 - p. 64
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anualmente, pelo CUB
Custo Unitrio Bsico da Construo Civil
So Paulo,
apurado pelo SIDUSCON/SP (clusula 5 - fls. 297, 312, 325 e 339); c) na clusula 16: ao final do empreendimento, com a obra concluda e tendo todos os cooperados cumprido seus compromissos para com a COOPERATIVA, cada um deles dever, exceto no que se refere a multas ou encargos previstos no Estatuto, neste instrumento, ou pr deciso de diretoria, ou de assemblia, ter pago custos conforme a unidade escolhida/atribuda, considerando ainda os reajustes previstos no presente Termo (negrito nosso fls. 302 e 330); ou ao final do empreendimento, com a obra concluda e tendo todos ASSOCIADOS cumprido seus compromissos para com a COOPERATIVA, cada um deles dever, exceto no que se refere a multas ou encargos previstos no Estatuto, Regimento Interno, neste instrumento, ou por deciso de diretoria, ou de assemblia, ter pago custos conforme a unidade escolhida/atribuda, considerando ainda os reajustes previstos no presente Termo, bem como aqueles previstos na clusula 4.1 e seu pargrafo nico (fls. 320 e 344). Por outro lado, a clusula 8 do contrato-padro (fls. 298/299, 326 e 340) estabelecia que o ltimo bloco teria ser entregue, at o final do ms de setembro de 2004, com possibilidade de prorrogao, em razo de fora maior ou de caso fortuito, por seis meses ( 4 da clusula 8 - fls. 298/299, 326, 340; 5 da clusula 8 - fl. 315). No entanto, incontroverso (art. 302 caput, c.c. o art. 334, III, ambos do Cdigo de Processo Civil), por no negado, que a r no entregou as 60 vagas de estacionamento de automveis (fl. 36), o que corroborado pelo documento de fl. 166, emitido em 09 e novembro de 2005, em que noticia indefinio, quanto s vagas de garagem. A propsito, no comunicado, emitido pela r, em 25 de junho de 2007 (fls. 530), a respeito da invocada diferena, a titulo de resduo, a r admite sua mora, ou seja, a no entrega oportuna do
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empreendimento imobilirio, no prazo convencionado, ao afirmar que, com o incio do pagamento dos valores do rateio da apurao final, sero retomadas as obras faltantes das reas comuns e de lazer. Em assim sendo: se o empreendimento no est concludo, pois se construdas as 04 torres de apartamentos e a rea social, faltava a execuo das 60 vagas de estacionamento, e se todas as obras so custeadas a preo de custo, como a r apurou custo final, que pretende ratear aos aderentes-consumidoresconsorciados-promitentes-compradores do empreendimento imobilirio-seo em litgio? Observe-se que no documento de fl. 153 (e mail imputado responsabilidade da r e no impugnado por ela, em resposta), a r afirma que a apurao final do empreendimento ocorre aps a concluso total da obra. A r fornecedora-profissional, no mercado de consumo imobilirio. Ora, ao adquirir, por instrumento particular, em 15 de maro de 1998 e 30 de maro de 1998, os trs terrenos, nos quais seria construdo e incorporado o empreendimento imobilirio Horto Florestal (fls.134, 140, 144/145 e 530), os administradores da r tinham perfeito conhecimento de que, para formalizao do registro dessa incorporao, no Registro de Imveis, era necessria a prvia unificao das matrculas n 5.609 (fls. 132/136), n 2.629 (fls. 140/143) e 87.014 (fls. 144/147) todas do 3 Registro de Imveis da Comarca de So Paulo. No se tratava de fato superveniente e desconhecido dos administradores da r, a justificar fosse esse custo qualificado como custo final e apenas em 2007, a amparar o invocado resduo, no comunicado aos aderentes, emitido pela r, em 25 de junho de 2007 (fls. 530). Pior ainda: sem rastreabilidade contbil idnea, como concluiu a auditoria independente, contratada pela prpria r (fls. 1054/1094), do destino dos recursos captados, tanto com os pagamentos efetuados pelos aderentes-
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consumidores-consorciados-promitentes-compradores Investimento em Direitos Creditrios FIDC
do
empreendimento
imobilirio-seo Horto Florestal, como junto aos investidores do Fundo de BANCOOP., e sem que as contas de 2005 e 2006 tivessem sido previamente aprovadas, a r, unilateralmente, apurou, em 2007, o dficit desse empreendimento. Esse raciocnio reforado pelo disposto no art. 79 pargrafo segundo do Estatuto Social: As perdas verificadas, que no tenham cobertura no Fundo de Reserva, sero rateadas entre os associados aps a aprovao do Balano pela Assemblia Geral Ordinria na proporo das operaes que houver realizado com a Cooperativa (fl. 263). Ora, inexistiam balanos, relativos aos exerccios sociais de 2005 e 2006, aprovados previamente apurao unilateral de dficit, em 2007. A clusula 16 do contrato-padro de adeso ao
empreendimento imobilirio Condomnio Conjunto dos Bancrios
Horto
Florestal, situado na Av. Santa Ins, n 1969, So Paulo no nula em si, pois, objetivava preservar o equilbrio econmico-financiamento da avena, por se tratar de construo, mediante autofinanciamento, com a variao, no tempo necessrio construo, do preo dos produtos e dos servios a serem nela empregados, alm do valor do seguro habitacional, a ser renovado, periodicamente. Portanto, ao final da obra, cada aderente-consumidor, deve ter contribudo com os valores necessrios construo da unidade condominial autnoma que lhe tenha sido atribuda. Assim, em tese, se a obra deve ser paga pelo preo de custo, o valor de seus componentes poderia variar, durante o levantamento da obra, e, como consequncia, com documentao idnea a respeito, deveria ser enviado, aos aderentes-consumidoresconsorciados-promitentes-compradores, extrato mensal, por empreendimento, semelhante conta-corrente, com discriminao a respeito dos crditos recebidos e das obrigaes nos quais o crdito foi apropriado, a demonstrar a existncia de
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resduo ou de saldo credor mensal. Todavia, considerando o deficiente controle contbil da r e a contratao de empresas, constitudas por administradores da prpria r, para prestao de servios e fornecimentos de produtos r, de se reconhecer inexigvel dos associados da autora os valores cobrados a ttulo de resduo ou de apurao final do custo do empreendimento (fl. 530) ou outras frases ou expresses anlogas, pleiteadas com fundamento na clusula 16 do contrato-padro, celebrado pela r. Como conseqncia, a r no poder averbar, negativamente, o nome dos associados da autora, em razo do no pagamento de verbas, cobradas a ttulo de resduo ou de apurao final do custo do empreendimento (fl. 530) ou outras frases ou expresses anlogas, e no pagas. Ressalte-se que quem pode o mais (reconhecer nulidade de clusula contratual), pode o menos: reconhecer inexigvel valor com fundamento na clusula contratual em litgio. Ficam ressalvados os casos em que o aderentemente, espontaneamente, firmou aditamento contratual, reconhecendo a obrigao de pagamento de valores. No entanto, a quitao, ou no, por cada associado da autora, em relao ao respectivo contrato de adeso, celebrado com a r, no configura direito individual homogneo, mas heterogneo. Assim, competir a cada aderente, em ao individual, demonstrar o pagamento do preo, sem os valores cobrados a ttulo de resduo ou de apurao final do custo do empreendimento, para obterem a condenao da r, na outorga da escritura definitiva de venda e compra da respectiva unidade condominial autnoma. Assim sendo, no h como se discutir, nesta ao, quitao e, conseqentemente, o dever de outorga da escritura pblica de
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venda e compra. Estabelece a clusula 8 do contrato-padro (fls. 298/299, 326 e 340) celebrado pela r no respeitante ao empreendimento imobilirio-Seo Horto Florestal que o ltimo bloco deria ser entregue, at o final do ms de setembro de 2004, com possibilidade de prorrogao, em razo de fora maior ou de caso fortuito, por seis meses ( 4 da clusula 8 - fls. 298/299, 326, 340; 5 da clusula 8 - fl. 315). Ressalte-se que os motivos elencados ( 2 da clusula 8 fls. 299, 326 e 340; 3 da clusula 8 - fls. 314/315), a justificar a prorrogao, poderiam ter concorrncia de atitudes ou omisses da prpria r. De qualquer forma, o empreendimento imobilirio-Seo Horto Florestal deveria ser entregue, integralmente pronto e acabado, at, no mximo, de maro de 2005. Todavia, incontroverso (art. 302 caput, c.c. o art. 334, III, ambos do Cdigo de Processo Civil) que a r no entregou as 60 vagas de estacionamento de automveis (fl. 36), o que corroborado pelo documento de fl. 166, emitido em 09 e novembro de 2005, em que noticia indefinio, quanto s vagas de garagem e pelas fotografias de fls. 284/285. A propsito, no comunicado, emitido pela r, em 25 de junho de 2007 (fls. 530), a respeito da invocada diferena, a titulo de resduo, a r admite sua mora, ou seja, a no entrega oportuna do empreendimento imobilirio, no prazo convencionado, ao afirmar que, com o incio do pagamento dos valores do rateio da apurao final, sero retomadas as obras faltantes das reas comuns e de lazer. Portanto, h muito superados os prazos contratuais, a r deve
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ser condenada na obrigao de fazer da entrega das 60 vagas de garagem. Contudo, no concernente rea de lazer, a autora no descreveu, circunstanciadamente, as obras faltantes ou no executadas. Assim sendo, no h como se acolher a pretenso, no concernente a essa rea. Em setembro de 1996, a r prometia, aos bancrios, financirios e cooperados, oferecer imveis com preo inferior ao de mercado e noticiava pleitear financiamentos, junto Caixa Econmica Federal, inclusive liberao do FGTS para construo (fl. 169). Na propaganda, na mdia escrita de fl. 550, a r estimula os potenciais interessados (aderentes-consumidoresconsoricados-promitentes-compradores) compra de unidades condominiais do empreedimento-seo Horto Florestal, aventando com a possibilidade do emprego dos valores do F.G.T.S: USE O SEU FGTS. No documento de fl. 551, tambm consta: poder ser utilizado FGTS durante a construo, sendo o valor diludo nas parcelas mensais/intermedirias. Como salientado, a r age como verdadeiro consrcioincorporador-construtor. Dispe a Caixa Econmica Federal, para utilizao dos recursos do F.G.T.S., na aquisio de imvel: Condies bsicas
Do titular da conta vinculada do FGTS

No estar em processo de compra ou ser proprietrio de imvel residencial, concludo ou em construo, financiado pelo SFH, em qualquer parte do territrio nacional. No estar em processo de compra ou ser
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proprietrio de imvel residencial concludo ou em construo:

1. No municpio onde exera sua ocupao principal, nos municpios vizinhos e na regio metropolitana;
2. No atual municpio de residncia. Comprovar tempo de trabalho mnimo de trs anos
sob regime do FGTS.
Do imvel
Ter valor de avaliao na data da contratao de at R$500.000,00; Ser residencial urbano; Apresentar, na data da avaliao, plenas condies de habitabilidade e ausncia de vcios de construo; No ter sido objeto de utilizao do FGTS em aquisio anterior ou liberao da ltima parcela de construo h menos de trs anos; Estar devidamente matriculado no Cartrio de Registro de Imveis responsvel pela sua regio (Fonte: http://www.caixa.gov.br/habitacao/ut_rec_fgts_casa_propria/aq_imv_fgts/a q_imv_fgts_conba.asp) Portanto, h a necessidade do registro da incorporao (no se trata de procedimento intil, como sustentado pela r fl. 709), tanto para acesso dos aderentes-consumidores-consorciados-promitentes-compradores aos recursos do F.G.T.S., to divulgado e utilizado, pela r, em seu agressivo marketing comercial, na competio do mercado imobilirio, para atrair o maior nmero de adeses a seus empreendimentos-sees, bem como para outras formas de financiamento, para quitao do preo, uma vez que, conforme o prazo de amortizao, as instituies bancrias-financeiras exigem constituio de hipoteca sobre o imvel a ser quitado com os recursos ou a celebrao de contrato de alienao fiduciria. Para instituio dessas garantias reais, exige-se que o imvel, que garantir o crdito concedido, se encontre registrado em nome do devedor, o Processo n 0138241-44.2006.8.26.0001 - p. 71
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que, por sua vez, exige prvio registro da instituio de condomnio. Ora, a r profissional (e de grande porte, como faz questo de se anunciar, ao pblico em geral) do mercado imobilirio. No poderia alegar ignorncia dessas regras, ao anunciar, no mercado consumidor, a possibilidade de aquisio dos imveis, por ela construdos, por meio de recursos do F.G.T.S. A conduta da r, alm de temerria e leviana, feriu a boa-f dos aderentesconsumidores, que, diante da intensa publicidade da r, criaram a legtima expectativa de se valerem desses recursos, para adquirirem e at quitarem unidades condominiais autnomas. Ressalte-se que, embora incontroverso que as unidades habitacionais autnomas do empreendimento imobilirio-Seo Horto Florestal j foram entregues aos aderentes-consumidores-consorciados-promitentescompradores, at hoje a r no se dignou a registrar a incorporao. Observe-se que a r no acostou, com a resposta, cpia do auto de concluso, ainda que parcial, ou habite-se parcial, a demonstrar a regularidade (respeito ao projeto aprovado pela Municipalidade etc.) da construo dos blocos j entregues e respectivas reas comuns, perante a Prefeitura do Municpio de So Paulo, e nem CND, em relao ao INSS, a revelar que entregou a posse das unidades condominiais autnomas, sem documentao regular e que no dispe desses documentos, imprescindveis para especificao e discriminao das unidades condominiais autnomas (art. 44 da Lei n 4.591/64), ainda que parcial do condomnio (com atribuio aos condminos de partes ideais do terreno, reas e coisas de uso comum), ou seja, para averbao da construo, e, conseqentemente, para os aderentes obterem recursos provenientes do F.G.T.S., para pagamento de imveis. A propsito, a auditoria externa, contratada pela r, quanto necessidade de certido negativa, junto ao INSS, para averbao das construes dos
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empreendimentos, observou que, nos termos previsto no inciso IV do artigo 60 da Instruo Normativa n 3/05, o contribuinte do imposto dever lanar mensalmente, em ttulo prprio na contabilidade, de forma discriminada, os fatos geradores de todas as contribuies sociais a cargo da empresa, inclusive referentes s retenes realizadas. Este procedimento foi observado pela Cooperativa apenas a partir de 2005, em virtude da adoo do regime de caixa para os anos anteriores, momento em que este controle foi implementado (sublinhados nossos - fl. 1092). Portanto, existe a dificuldade e possivelmente maior custo, para se obter a CND do empreendimento em litgio, por m gesto contbil da r. Ressalte-se que a r continua efetuando publicidade, em sua Revista Bancoop de 2006, a respeito do uso do F.G.T.S., para quitar total ou parcialmente os imveis: As aes para conseguir a liberao do FGTS para ajudar os cooperados a quitar total ou parcialmente seus imveis foram ampliadas. Atualmente, a utilizao do FGTS est liberada para os cooperados de praticamente todos os empreendimentos. Alguns para quitao total do imvel, outros para uso vista aps averbao e os demais para uso durante a construo (fl. 1031 verso). Contudo, no h como se acolher a pretenso de se ordenar ao 3 Registro de Imveis da Capital que realize a averbao dos contratos, na matrcula dos imveis ou, subsidiariamente, o bloqueio da matrcula. A r, e no o Registro de Imveis, que tem de tomar providncias (obter: o auto de concluso, total ou parcial, na Prefeitura do Municpio de So Paulo; a CND, quanto s construes introduzidas; a unificao dos terrenos, no quais introduzido o empreendimento Horto Florestal etc.), para o registro. Assim, o pedido adequado era de condenao da r em obrigao de fazer, que no foi formulado e, portanto, no h o que este juzo acolher a esse respeito, em face do disposto nos arts. 459 e 460 ambos do CPC. Por outro lado, no se especificou qualquer risco concreto, a justificar o bloqueio das matrculas dos terrenos, o que, ainda, dificultaria o registro
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da incorporao ou a averbao dos contratos de adeso. No entanto, em razo da falta de registro da incorporao, de se aplicar, r, a multa disciplinada no disposto no 5 do art. 35 da Lei federal n 4.591/64. - O descumprimento da obrigao que incumbe incorporadora de proceder outorga vlida do contrato de compra e venda de frao ideal de terreno no prazo fixado em lei, impe a aplicao da multa prevista no art. 35 , 5, da Lei n 4.591/64. ...... A matria alada a debate consiste em saber se deve ser aplicada a multa prevista no art. 35, 5, da Lei n. 4.591/64 (LCI), quando ocorrer o descumprimento da obrigao de outorga vlida do contrato de compra e venda de frao ideal de terreno, equivalendo-se a esse descumprimento a ausncia de registro da incorporao. ...... Aludem os recorrentes que, ante o descumprimento da incorporadora recorrida da obrigao de outorga do contrato de compra e venda de frao ideal no prazo legal, que de sessenta dias a partir da efetivao do ajuste preliminar, equivalendo-se a esse descumprimento a ausncia de registro da incorporao, deve a empresa pagar a multa prevista no art. 35, 5, da LCI. ...... Prequestionados os arts. 32, 35, 4 e 5, da LCI, seguem os julgados trazidos colao pelos recorrentes: i) REsp 7.119/SP, Rel. Min. Nilson Naves, DJ de 20/5/91 'o incorporador s se acha habilitado a negociar sobre unidades autnomas uma vez registrados os documentos pertinentes (art. 32). falta do registro, os contratos firmados com o adquirente deixam de ter validade, da a correta incidncia da multa prevista no 5 do art. 35.' Hiptese exatamente idntica tratada no REsp 57.788/DF, Rel. Min. Waldemar Zveiter, DJ de 16/10/95; ii) REsp 19.578/SP, Rel. Min. Cludio Santos, DJ de 8/3/93 - versa a respeito de mudanas das especificaes das unidades pelo incorporador a ensejarem a cobrana da multa objeto do presente debate; iii) REsp 58.280/MG, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, DJ de 16/12/96 'O incorporador s se acha habilitado a negociar unidades autnomas uma vez registrado os documentos previstos
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no art. 32 da Lei n 4.591/64, sendo suscetvel de sofrer a multa do art. 35, 5, no caso de violao'. iv) REsp 96.841/SP, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, DJ de 7/4/97 - houve o descumprimento pelo incorporador da obrigao de outorgar os contratos no prazo legal, aplicando-se a referida multa, 'tambm na hiptese de o adquirente pedir a extino do contrato'. Destaque-se, deste ltimo julgado, o seguinte trecho do voto condutor: Como se v, tem sido decidido que o fato determinante da aplicao da multa o descumprimento, pelo incorporador, da sua obrigao de outorgar os contratos nos prazos fixados, sendo devida independentemente do fato de o adquirente optar pelo adimplemento ou pela extino do contrato. Trata-se de sano relativamente grave que a lei impe ao incorporador no porque tenha em vista a economia do contrato, no seu aspecto puramente patrimonial, mas atendendo ao interesse social na regularidade de empreendimentos dessa natureza. Ainda no mesmo sentido, os seguintes precedentes: REsp 192.182/MG, Rel. Min. Slvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 18/2/02; REsp 325.876/PB, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, DJ de 20/5/02; e REsp 147.826/DF, Rel. Min. Barros Monteiro, DJ de 29/3/04. Com efeito, o art. 32 da LCI dispe que o incorporador somente poder negociar as unidades autnomas aps ter arquivado, no cartrio competente de Registro de Imveis, a respectiva incorporao. Da leitura do processo sobressai, de forma inequvoca, que o cumprimento da obrigao da incorporadora no ocorreu da forma que prev a legislao especfica, o que torna induvidosa a aplicao da multa, nos termos em que pleiteiam os recorrentes (Recurso Especial n 678.498-PB da Colenda Terceira Turma do Eg. Superior Tribunal de Justia. Rel. Ministra Nancy Andrighi, j. em 25 de setembro de 2006). INCORPORAO. Multa. Lei 4.591/64 (Art. 35, pargrafo 5). A multa prevista no art. 35, par. 5 da Lei 4.591/64 decorre do descumprimento, pelo incorporador, da sua obrigao de outorgar os contratos no prazo legal, sendo devida tambm na hiptese de o adquirente pedir a extino do contrato (Recurso Especial n 94.337659 da Colenda Quarta Turma do Eg. Superior Tribunal de Justia. Rel. Ministro Processo n 0138241-44.2006.8.26.0001 - p. 75
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Ruy Rosado de Aguiar, j. em 25 de fevereiro de 1997). ...... Ressalte-se que o fato de ter muito tempo depois os rus regularizado a incorporao no lhes aproveita, nem justifica a pretenso em no cumprir com suas obrigaes contratuais face ao velho princpio 'pacta sunt servanda'. A rigor, os apelantes colocaram a venda unidades condominiais inobservando o disposto nos artigos o disposto nos artigos 31 e 32 da Lei n 4.591/64. De maneira que mesmo tendo posteriormente providenciado regularizao da incorporao perante a entidade competente no lhe socorre a teor do disposto nos artigos 32 e 66 da Lei 4.591/64, porquanto no h que se falar em ausncia de prejuzo mas de inobservncia das formalidades legais a no merecer amparo jurdico. ...... As normas estabelecidas pela Lei 4.591/64 so de natureza cogente. O fato de estarem os apelados cientes das irregularidades como argumentam os apelantes em nada altera a situao dos recorrentes, porquanto, tratando-se de regras de ordem pblica no podem ser afastadas pela vontade dos particulares tanto que quem desde o incio descumpre o contrato foram os recorrentes ao deixarem o disposto no artigo 32 da Lei especial s regularizando o empreendimento em Novembro de 1995, quando j havia iniciado a venda das unidades condominiais. Lembra o magistrado com muita propriedade: Resciso 'Compromisso de compra e venda imvel objeto de incorporao imobiliria Falta de arquivamento no Registro de Imveis dos documentos previstos no artigo 32 da Lei 4.591/64 Clusula expressa prevendo a possibilidade de vir a ser registrada no perodo de construo Inadmissibilidade Disposio considerada no escrita Ofensa ao princpio da ordem pblica Devoluo do que recebeu do contratante em valores corrigidos Deciso mantida Inteligncia do artigo 53 do CDC (RT 719/136). Nesse mesmo sentido (RT 712/162)' (Apelao Cvel n 102.754-4/9-00-Jundia, 7 Cmara de Direito Privado do Eg. Tribunal de Justia do Estado de So Paulo, Rel. Des. Julio Vidal, j. em 31 de julho de 2000). A propsito, em recurso interposto pela prpria r, em outra ao civil pblica em face dela promovida, j se decidiu: Assim, tem-se que a Cooperativa intermediou todo o negcio, desde a escolha do terreno, passando pelo projeto e construo do empreendimento, bem como pelos servios administrativos e obteno de financiamentos, at a contratao da aquisio das unidades habitacionais, anotando-se que, ainda na hiptese de no ter atuado com o intuito de lucro, perde-se apenas a caracterizao empresria, mas no a incorporadora, impondo-se o registro desta incorporao, como exige o artigo 32 da Lei 4.591/64. Processo n 0138241-44.2006.8.26.0001 - p. 76
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Feitas estas consideraes, necessrio analisar o argumento da agravante no sentido de que, neste momento, tal registro ser incuo, na medida em que os prdios j esto construdos e sendo averbados na matrcula do terreno. Nada h de ineficaz nesta medida, pois o objetivo da lei no apenas condicionar a alienao das unidades que sero construdas ao registro, como afirma a agravante, mas tambm possibilitar ao adquirente perseguir a coisa, pois ' a inscrio da promessa com averbao das cesses que gera o direito real' (Caio Mario da Silva Pereira, em seu 'Condomnio e Incorporaes", Ed. Forense, Rio de Janeiro, 1.981, 4 ed., p.254). Alis, dispensar a Cooperativa de promover o registro porque o empreendimento j est construdo, seria chancelar todos os atos realizados contrariamente lei, o que no se pode admitir, porquanto este era um dever que a agravante j deveria ter cumprido(Agravo de Instrumento n. 436.081-4/8-00-So Paulo, 4 Cmara de Direito Privado do Eg. Tribunal de Justia do Estado de So Paulo, rel. Des. Teixeira Leite, j. em 27 de abril de 2006). Tambm se decidiu, em ao individual promovida em face da ora r: Some-se a isso o fato de que o prprio estatuto da agravante (fls. 29) d conta de que a Cooperativa exerce a funo de incorporadora, como se verifica nos arts. 5 e 6: Art. 5 A cooperativa tem por objetivo proporcionar aos seus associados a construo e aquisio de unidade habitacional, imobiliria e a sua integrao comunitria. Art. 6 No cumprimento de seu programa de ao a Cooperativa se prope a: I (...) II - projetar, construir e incorporar unidades habitacionais e imobilirias. Toda a argumentao do voto veio feita no sentido da necessidade do registro de incorporao do Condomnio Edifcio, na forma do art. 1332, do Cdigo Civil, entendendo de modo equivocado, penso, a agravante. Mas a situao ftica veio resolvida no sentido do voto, at porque, os agravados informam na contraminuta que 'hoje o empreendimento encontra-se totalmente regularizado', o que no ocorria quando da r. deciso recorrida. No voto, tudo foi feito por amor ao debate! Assim, regularizada a situao, ao que admitido pelos prprios recorridos, o recurso perdeu o objeto, ressaltando-se, mesmo assim, a necessidade do registro (Agravo de Instrumento n. 481.738-4/1-00-So Processo n 0138241-44.2006.8.26.0001 - p. 77
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Paulo, 10 Cmara de Direito Privado do Eg. Tribunal de Justia do Estado de So Paulo, rel. Des. Octvio Helene, j. em 15 de janeiro de 2008). Considerando, no entanto, que as unidades condominiais, prometidas venda, j foram entregues, reduzo, com fulcro no art. 924 do CC de 1916 (art. 413 do CC de 2002), a multa a 20% dos valores pagos com excluso dos encargos moratrios (juros de mora, correo monetria e multa moratria) , pelos associados da autora r, para aquisio das unidades condominiais. Os valores a serem restitudos devem ser acrescidos de atualizao monetria, desde cada desembolso, e de juros de mora de 1% ao ms, desde a citao (30 de outubro de 2007 fl. 624). Quanto pretenso de devoluo de valores, a autora no especificou que importncias forram cobradas de seus associados e no utilizadas no empreendimento. No demonstrou, por elementos objetivos e idneos, pagamento indevido. Tambm no ofertou prova documental a respeito. Esta ao civil pblica coletiva no pode ser utilizada, para se obter prestao de contas, inclusive por incompatibilidade de ritos. Assim sendo, no h como se acolher a pretenso de devoluo desses valores e muito menos em dobro. Lembre-se de que indevida to-somente a cobrana do valor a ttulo de resduo ou de apurao final do custo do empreendimento (fl. 530) ou com outras frases ou expresses anlogas, pleiteados com fundamento na clusula 16 do contrato-padro, celebrado pela r. A autora pretendeu condenao da r, em indenizao por danos morais, pela ao irregular e criminosa levada a cabo pela Cooperativa r e pelos seus representantes legais, principalmente no tocante falta do registro da incorporao imobiliria, e o atraso na entrega da obra. Buscou, pois, indenizao Processo n 0138241-44.2006.8.26.0001 - p. 78
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por invocado dano moral coletivo (art. 6, VI, do CDC), mas no descreveu, concretamente, em que consistiria esse dano extrapatrimonial, nem o demonstrou, uma vez que no possvel simplesmente presumir sua existncia. No h danos morais coletivos, pois que a ofensa extrapatrimonial no se desvincula da noo de dor, vexame, sofrimento ou humilhao, os quais, fugindo normalidade, interfiram intensamente no comportamento psicolgico do indivduo, causando-lhe aflies, angstias e desequilbrio em seu bem-estar. Carter personalssimo e individual do instituto. Os interesses transindividuais, tutelados por aes coletivas, se notabilizam pela indeterminao do sujeito passivo e pela indivisibilidade da ofensa e da reparao. Corolrio lgico a impossibilidade de se conceder indenizao por dano moral coletivo. Precedentes do Superior Tribunal de Justia. Caso, ademais, em que no restou demonstrado em que consistiriam os alegados danos imateriais. situao versada no feito que no tipifica hiptese de dano moral puro, ou in re ipsa, descabendo, assim, presumir a existncia de leso a direitos da personalidade. ...... Entretanto, alinho-me ao entendimento, inclusive oriundo do Augusto Superior Tribunal de Justia, de que o dano moral no se desprende da noo de 'dor, vexame, sofrimento, ou humilhao que, fugindo normalidade, interfira intensamente no comportamento psicolgico do indivduo, causando-lhe aflies, angstias e desequilbrio em seu bem-estar 1, de carter, portanto, personalssimo e individual. A prpria Constituio Federal tratou de delimitar, mediante critrios tcnico-jurdicos, o prprio conceito de dano moral, ao consagrar, no seu art. 5, X, que 'so inviolveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas,
(SRGIO CAVALIERI FILHO, PROGRAMA DE RESPONSABILIDADE CIVIL, Malheiros, 4 ed., 2003, p. 99).
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assegurado o direito a indenizao pelo dano material ou moral decorrente de sua violao'. A dor moral, portanto, guarda estreita relao com os direitos de personalidade, tendo como foco de incidncia o indivduo, ainda que o dano seja verificado no mbito de uma coletividade. Disso se extrai no haver compatibilidade entre dano moral e a prpria noo ntica dos interesses transindividuais, tutelados pelas aes coletivas como a da espcie, por se notabilizarem, justamente, ante a indeterminao do sujeito passivo e pela indivisibilidade da ofensa e da reparao. Corolrio lgico a impossibilidade de se conceder indenizao por dano moral coletivo, ressalvada a hiptese de haver robusta e efetiva prova dos danos. Nesta linha a jurisprudncia do Augusto Superior Tribunal de Justia, como se v dos seguintes arestos: 'REsp ESPECIAL Relator(a) Ministro LUIZ FUX (1122) Relator(a) p/ Acrdo Ministro TEORI ALBINO ZAVASCKI (1124) rgo TURMA Data do Julgamento 02/05/2006 Ementa PROCESSUAL CIVIL. AO CIVIL PBLICA. DANO AMBIENTAL. DANO MORAL COLETIVO. NECESSRIA Julgador T1 PRIMEIRA 598281 / MG RECURSO
VINCULAO DO DANO MORAL NOO DE Processo n 0138241-44.2006.8.26.0001 - p. 80
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DOR,
DE
SOFRIMENTO
PSQUICO,
DE
CARTER INDIVIDUAL. INCOMPATIBILIDADE COM A NOO DE TRANSINDIVIDUALIDADE INDETERMINABILIDADE DA REPARAO). DO SUJEITO ESPECIAL PASSIVO E INDIVISIBILIDADE DA OFENSA E RECURSO IMPROVIDO.
'AgRg no REsp 1109905 / PR AGRAVO RECURSO ESPECIAL 2008/0283392-1 Relator(a) CARVALHIDO (1112) rgo TURMA Data do Julgamento 22/06/2010 Data 03/08/2010 AGRAVO CIVIL PBLICA. SERVIO DE TELEFONIA. POSTOS DE ATENDIMENTO. REABERTURA. DANOS INEXISTNCIA. IMPROVIDO. MORAIS PRECEDENTE. COLETIVOS. AGRAVO REGIMENTAL EM da Publicao/Fonte DJe Julgador T1 PRIMEIRA Ministro HAMILTON REGIMENTAL NO
RECURSO ESPECIAL. ADMINISTRATIVO. AO
Processo n 0138241-44.2006.8.26.0001 - p. 81
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1. A Egrgia Primeira Turma firmou j entendimento de que, em hipteses como tais, ou seja, ao civil pblica objetivando a reabertura de postos de atendimento de servio de telefonia, no h falar em dano moral coletivo, uma vez que 'No parece ser compatvel com o dano moral a idia da 'transindividualidade' (= da indeterminabilidade do sujeito passivo e da indivisibilidade da ofensa e da reparao) da leso' (REsp n 971.844/RS, Relator Ministro Teori Albino Zavascki, in DJe 12/2/2010). 2. No mesmo sentido: REsp n
598.281/MG, Relator p/ acrdo Ministro Teori Albino Zavascki, in DJ 1/6/2006 e REsp n 821.891/RS, Relator Ministro Luiz Fux, in DJe 12/5/2008. 3. Agravo regimental improvido.
REsp ESPECIAL
971844
RS
RECURSO
Relator(a) Ministro TEORI ALBINO ZAVASCKI (1124) rgo TURMA Data do Julgamento 03/12/2009 DJe 12/02/2010 Ementa ADMINISTRATIVO. SERVIO DE PROCESSUAL CIVIL E CONCESSIONRIA TELEFONIA. POSTOS DE DE Julgador T1 PRIMEIRA
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ATENDIMENTO. INSTALAO. AUSNCIA DE PREVISO NO CONTRATO DE CONCESSO. DISCRICIONARIEDADE PBLICA. DA ADMINISTRAO INATACADOS. FUNDAMENTOS
SMULA 283/STF. MATRIA FTICA. SMULA 07/STJ. DANO MORAL COLETIVO. EXISTNCIA NEGADA. SMULA 07/STJ. ACRDO COMPATVEL COM PRECEDENTES DA 1 TURMA. RESP 598.281/MG, MIN. TEORI ALBINO ZAVASCKI. DJ DE 01.06.2006; RESP 821891, MIN. LUIZ FUX, DJ DE 12/05/08. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO DESPROVIDO. E, NESTA PARTE,
No
obstante
isso
ressalta,
ainda,
impropriedade da pretenso (e da conseqente condenao pelos danos morais coletivos), uma vez que no estava o autor desobrigado de expor, na inicial, pormenorizadamente, em que consistiram os alegados prejuzos imateriais, muito menos de demonstrar a efetiva ocorrncia de leso a direitos de personalidade ( coletividade de consumidores que adquiriram os produtos da empresa demandada), uma vez que, tratando-se de danos morais, intrnsecos noo de ofensa personalidade e dignidade da pessoa humana, no prescindem da demonstrao dos efetivos danos. E o autor apenas fez exposio genrica do dever de a empresa fornecedora r ressarcir pelos danos morais
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coletivos advindos de sua conduta, tecendo consideraes doutrinrias a respeito do instituto (e aduzindo ter havido abalo harmonia nas relaes de consumo e da exposio da coletividade), sem que tenha, entretanto, indicado, ainda que de forma superficial, na presente ao civil pblica, em que consistiria o alegado prejuzo imaterial, ou como que os fatos alegados teriam afetado os consumidores em sua personalidade, quais os bens jurdico lesados, etc. Note-se que a pretenso foi alicerada no fato da comercializao e disponibilizao no mercado de consumo de produtos que apresentaram defeitos. De observar que a espcie no tipifica hiptese de dano moral puro, ou in re ipsa, no havendo, assim, como simplesmente presumir a existncia de leso a direitos de personalidade. O dever de reparar, nas circunstncias, somente exsurge quando demonstrada, minuciosamente, a violao a um dever jurdico originrio, e o conseqente dano ao indivduo. Essa demonstrao, no caso, era indispensvel, como vem entendendo o Superior Tribunal de Justia: 'REsp ESPECIAL Relator(a) Ministro LUIZ FUX (1122) rgo TURMA Data do Julgamento 08/04/2008 Data 12/05/2008 Ementa PROCESSUAL CIVIL. da Publicao/Fonte DJe Julgador T1 PRIMEIRA 821891 / RS RECURSO
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ADMINISTRATIVO.
AO
CIVIL
PBLICA.
IMPROBIDADE ADMINISTRATIVA. FRAUDE EM LICITAO REALIZADA PELA MUNICIPALIDADE. ANULAO ART. 87 DA LEI DO CERTAME. DANO MORAL DE
APLICAO DA PENALIDADE CONSTANTE DO 8.666/93. COLETIVO. IMPOSSIBILIDADE. AUSNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. QUO'. (...) 2. Ad argumentandum tantum, ainda que ultrapassado o bice erigido pelas Smulas 282 e 356 do STF, melhor sorte no socorre ao recorrente, mxime porque a incompatibilidade entre o dano moral, qualificado pela noo de dor e sofrimento psquico, e transindividualidade, evidenciada pela do sujeito passivo e indeterminabilidade INDICAO DISPOSITIVO NO DEBATIDO NA INSTNCIA "A
indivisibilidade da ofensa objeto de reparao, conduz no indenizabilidade do dano moral coletivo, salvo comprovao de efetivo prejuzo dano. 3. Sob esse enfoque decidiu a 1 Turma desta Corte, no julgamento de hiptese anloga, verbis: 'PROCESSUAL CIVIL. AO CIVIL PBLICA. DANO AMBIENTAL. DANO MORAL COLETIVO. NECESSRIA VINCULAO DO DANO MORAL NOO DE DOR, DE SOFRIMENTO
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PSQUICO,
DE
CARTER COM A
INDIVIDUAL. NOO DE
INCOMPATIBILIDADE
TRANSINDIVIDUALIDADE (INDETERMINABILIDADE DO SUJEITO PASSIVO E INDIVISIBILIDADE DA OFENSA E DA REPARAO). RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.' (REsp 598.281/MG, Rel. Ministro LUIZ FUX, Rel. p/ Acrdo Ministro TEORI ALBINO ZAVASCKI, PRIMEIRA TURMA, julgado em 02.05.2006, DJ 01.06.2006) 4. Nada obstante, e apenas obiter dictum, h de se considerar que, no caso concreto, o autor no demonstra de forma clara e irrefutvel o efetivo dano moral sofrido pela categoria social titular do interesse coletivo ou difuso, consoante assentado pelo acrdo recorrido:'...Entretanto, como j dito, por no se tratar de situao tpica da existncia de dano moral puro, no h como simplesmente presumi-la. Seria necessria prova no sentido de que a Municipalidade, de alguma forma, tenha perdido a considerao e a respeitabilidade e que a sociedade uruguaiense efetivamente tenha se sentido lesada e abalada moralmente, em decorrncia do ilcito praticado, razo pela qual vai indeferido o pedido de indenizao por dano moral'. 5. Recurso especial no conhecido'. (grifei)
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Neste passo, necessrio consignar que no se est a afirmar que ao consumidor no assiste o direito de indenizao, ou que, individualmente, no tenha experimentado danos psicolgicos, ou, ainda, que no tenha direito a buscar indenizao por prejuzos imateriais. At porque a legislao de regncia prev, dentre outros, o direito bsico do consumidor de ser ressarcido pelos danos patrimoniais e morais que experimentar em face da relao de consumo (art. 6, VI, Cdigo de Defesa do Consumidor). O indeferimento da pretenso indenizatria, como visto, decorre das circunstncias do caso concreto, nada obstando a que os consumidores que se sentiram lesados em sua honra ou dignidade ajuzem as aes prprias, at por ser, inclusive, direito que lhes assiste constitucionalmente (art. 5, XXXV, Constituio Federal 2). De observar, ainda, agora sob a anlise do contexto ftico e probatrio carreado, no ser possvel extrair do caderno processual a prtica de conduta violadora a direitos de personalidade ou, ainda, de efetivos danos da decorrentes, uma vez que no h demonstrao escorreita de que tenha a r, em algum momento, se negado a efetuar a troca dos produtos defeituosos ou at mesmo de devolver os valores correspondentes. Tampouco h demonstrao de que tenha, de alguma forma, infludo no retardamento do conserto dos aparelhos. Fatores estes que, em tese, poderiam gerar desconforto ou abalo psicolgico de monta, requisitos necessrios ao reconhecimento do dever de indenizar(Apelao Cvel n
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XXXV - a lei no excluir da apreciao do Poder Judicirio leso ou ameaa a direito;
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70042495986, 18 Cmara Cvel do Eg. TJRGS, Rel. Des. Pedro Celso Dal Pr, j. 30/06/11).
A propsito, em ao individual, promovida em face da ora r, decidiu-se: No mais, no cabe o dano moral eis que o negcio imobilirio sempre est sujeito a um risco e, no caso, no h nos autos nada que indique o sofrimento ou abalo psicolgico, alm do contratempo no registro do empreendimento, sem maiores repercusses na esfera moral ou emocional. Os riscos na aquisio de imvel so evidentes e se perpetuam com o tempo, de nada valendo o progresso e agilizao das informaes respectivas. Assim, o transtorno uma constante, bastando para tanto verificarmos o nmero de processos distribudos e o nmero de ingresso de recursos, nesta matria (Apelao Cvel n. 99407.015027-6-So Paulo, 8 Cmara de Direito Privado do Eg. Tribunal de Justia do Estado de So Paulo, rel. Des. Caetano Lagrasta, j. em 30 de junho de 2010).
No h, tambm, como se acolher os pedidos de condenao da r: a) no sentido de que a r no mais pratique as atividades abusivas e enganosas apontadas, descritas na petio inicial. No se pode admitir pedido que envolva atitude que pressuposto de todo ordenamento jurdico (dever legal genrico de qualquer pessoa fsica ou jurdica). Em outras palavras, no se pode pleitear que algum seja condenado a no matar, a no furtar, a no lesar etc. No se tratam de obrigaes, mas de deveres legais genricos a serem observados, em cumprimento ao ordenamento jurdico. So condutas exigveis, pelo prprio ordenamento jurdico. A violao que enseja ao judicial; b) a no comercializar, no mercado de consumo, qualquer tipo de produto ou de servio, nem constitua outra cooperativa, sociedade ou firma individual, antes de ressarcir os dbitos parra com os consumidores. A r no gerencia apenas o empreendimento Horto Florestal e depende de recursos, para desenvolver os empreendimentos, cuja gesto assumiu. Portanto, a vedao genrica de se proibir que aliene produtos ou preste servios poderia afetar outros empreendimentos imobilirios, cujos aderentes no Processo n 0138241-44.2006.8.26.0001 - p. 88
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podem ser alcanados por esta deciso judicial. A par disso, a r no uma sociedade limitada. Seus diretores podem vir a responder, pelos atos sociais de gesto aqui discutidos, at porque, como acima fundamentado, foi descaracterizada como cooperativa, no se aplicando, a ela, o disposto no pargrafo nico do art. 49 da Lei federal n 5.764/71. Entretanto, no h como se acolher, nesta fase de processo de conhecimento, a pretenso de desconsiderao da personalidade jurdica, uma vez que os diretores que a r pretende alcanar no foram especificados e nem includos no plo passivo e, portanto, no foram citados. Ademais, a especificao e incluso, neste momento processual, somente tumultuaria o andamento do processo, com prorrogao desnecessria da soluo da lide, em prejuzo dos direitos e interesses jurdicos representados pela prpria autora. Observe-se, a propsito, que h, nos autos, notcia de que parte dos antigos dirigentes da r so falecidos. Ademais, a r ainda exerce, em mercado, sua atividade empresarial e inexiste prova de que no disponha de patrimnio, para suportar a condenao. Lembre-se de que a desconsiderao da personalidade jurdica tem por objetivo garantir, aos credores da pessoa jurdica, o cumprimento da obrigao. O tema relacionado a desconsiderao da personalidade jurdica mais adequado e oportuno por ocasio da execuo do ttulo, quando se abrir esanchas para discusso do tipo para eventualmente alcanar bens dos scios, se o caso (art. 50 do CC) (Agravo de Instrumento n 7.140.061-4, So Paulo, 20 Cmara de Direito Privado do Eg. TJESP, Rel. Des. Joo Camillo de Almeida Prado Costa). Fica ressalvado, contudo, se necessrio, renovar-se a pretenso de desconsiderao da personalidade jurdica da r (art. 50 do CC de 2002 c.c. o art. 28 do CDC ambos c.c. o art. 942 do CC de 2002), na fase de cumprimento compulsrio do julgado, se presentes os pressupostos legais.
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3. Ante o exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos, formulados pela autora, substituta processual, com fulcro no art. 269, I, do CPC, observado o carter erga omnes, em benefcio dos associados da autora e seus sucessores (art. 81, III, c.c. o art. 103, III, ambos do CDC), a ttulo singular ou universal, observado o art. 2-A da Lei federal n 9.494/97, para, no concernente ao empreendimento Condomnio Conjunto dos Bancrios na Av. Santa Ins, n 1969, So Paulo: a) declarar a existncia de relao jurdica de consumo entre os aderentes aos contratos das unidades do condomnio e a r; b) declarar inexigveis os valores cobrados, pela r, a ttulo de resduo ou de apurao final do custo do empreendimento (fl. 530) ou com outras frases ou expresses anlogas, pleiteados com fundamento na clusula 16 do contrato-padro, celebrado pela r; c) condenar a r a se abster de averbar negativamente, em relao aos associados da autora (fls. 03/06 e 539/540), o no pagamento da parcela a ttulo resduo, e/ou aporte complementar, e/ou apurao final do custo do empreendimento (fl. 530) ou com outros ttulos, frases ou expresses anlogas, pleiteados com fundamento na clusula 16 do contrato-padro, bem como de cobrar valores, com fundamento nesses ttulos, confirmando, assim, a tutela antecipada (fls. 535/536); Ficam excludos desta deciso os aditamentos do contrato inicial e respectivos inadimplementos celebrados, espontaneamente, entre os aderentes e a r (exemplo: fls. 1326/1336, 1338/1344). d) condenar a r a implantar, no empreendimento imobilirio Horto Florestal, situado
Processo n 0138241-44.2006.8.26.0001 - p. 90
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Condomnio Conjunto dos Bancrios Horto Florestal, situado na Av. Santa Ins, n 1969, So Paulo, as 60 vagas de estacionamento, em 30 dias, sob pena de multa diria de R$10.000,00 (dez mil reais), atualizados monetariamente, a partir da data desta sentena, a incidir por 30 dias, sem prejuzo do cumprimento compulsrio do julgado, s expensas da r; e) condenar a r a pagar, em favor dos associados da autora, multa equivalente a 20% dos valores por eles pagos com excluso dos encargos moratrios desembolsados (juros de mora, correo monetria e multa moratria) , pelas unidades adquiridas, com fundamento no art. 35, 5, da Lei n 4.591/64. Os valores a serem pagos pela r devem ser acrescidos de atualizao monetria, desde cada desembolso, e de juros de mora de 1% ao ms, desde a citao (30 de outubro de 2007 fl. 624). Em face da sucumbncia prevalente da r, condeno-a, ainda, no pagamento da taxa judiciria, despesas processuais e honorrios advocatcios, que, com fulcro no art. 20, 4, do CPC, arbitro em R$10.000,00 (dez mil reais), atualizados monetariamente, a partir desta data. Saliento que, nos termos do art. 475-J do CPC, o prazo de 15 dias, para cumprimento espontneo do julgado, no concernente s verbas de sucumbncia, sob pena de incidncia da multa moratria de 10%, fluir a partir da publicao desta sentena. P.R.I. Cincia Dr Promotora de Justia. So Paulo, 30 de julho de 2011.
Processo n 0138241-44.2006.8.26.0001 - p. 91

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Juiz(a) de Direito: Dr(a). Maria Pires de Melo

anualmente, pelo CUB

Custo Unitrio Bsico da Construo Civil

consumidores-consorciados-promitentes-compradores Investimento em Direitos Creditrios FIDC

empreendimento imobilirio Condomnio Conjunto dos Bancrios

Do titular da conta vinculada do FGTS

proprietrio de imvel residencial concludo ou em construo:

2. No atual municpio de residncia. Comprovar tempo de trabalho mnimo de trs anos

sob regime do FGTS.

VINCULAO DO DANO MORAL NOO DE Processo n 0138241-44.2006.8.26.0001 - p. 80

RECURSO ESPECIAL. ADMINISTRATIVO. AO

XXXV - a lei no excluir da apreciao do Poder Judicirio leso ou ameaa a direito;

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