UNA TEORIA DEL CONTROLLO DEI PREZZI

Il controllo dei prezzi o degli affitti non è che una delle tante forme di azione legislativa che interferiscono con la
contrattazione privata sul mercato. Per delimitare la portata della mia analisi, userò il termine "controllo dei
prezzi" per riferirmi solo a qualsiasi insieme di norme che soddisfa le tre condizioni seguenti. In primo luogo, il
controllo deve fissare il prezzo (o il reddito) dei contratti privati; ciò esclude categoricamente qualsiasi legge
che regoli la distribuzione del reddito tra le parti contraenti su una base azionaria o percentuale. In secondo
luogo, il controllo non deve comportare alcuna appropriazione di proventi da o verso il governo; la tassazione e
la sovvenzione sono quindi escluse. Infine, la fissazione del prezzo non deve essere associata a vendite dirette
del governo, acquisti, o manipolazione delle fonti di rifornimento in modo da mantenere il prezzo regolato; con
questa clausola, il "sostegno" del prezzo è anche escluso. Anche in questi termini, le regolamentazioni legali per
controllare il prezzo sono ancora molte e varie.
Valutare la nostra comprensione della classe di fenomeni che cerchiamo di spiegare è essenziale che scopriamo
implicazioni confutabili dai fatti. Secondo questo criterio, il corpo disponibile della teoria economica relativa al
controllo dei prezzi è davvero carente: la massiccia letteratura sull'argomento offre poche implicazioni di
questo tipo. Un approccio alternativo all'analisi degli effetti osservabili del controllo dei prezzi è presentato qui.

LA NATURA DEL PROBLEMA

Le tabelle della domanda e dell'offerta sono strumenti concettuali che limitano le quantità massime di un bene
che gli individui sono disposti a comprare o vendere a prezzi variabili. Con tutte le qualifiche sottostanti, siamo
in grado di arrivare a situazioni in cui si dice che i prezzi osservati e le quantità scambiate sono determinati e
che questi a loro volta determinano la distribuzione del reddito e l'allocazione delle risorse. Come corollario,
determinati cambiamenti nelle condizioni della domanda e dell'offerta porteranno a cambiamenti impliciti nei
prezzi e nelle quantità scambiate. Ma così come sono, questi strumenti concettuali non sono attrezzati per
gestire una situazione in cui il prezzo che sono destinati a determinare è controllato.
Come illustrazione, consideriamo un caso in cui il prezzo di mercato di 10 dollari di un biglietto di teatro è
ridotto per legge a 6 dollari. Si dice allora che esiste una "carenza", e gli effetti plausibili sono molti. I biglietti
disponibili potrebbero essere assegnati con un'ampia varietà di metodi, tra cui l'attesa in coda, l’ "amicizia" con
il venditore di biglietti, diverse forme di razionamento, o anche la violenza fisica. In alternativa o in
concomitanza, potrebbero emergere mercati "neri" di varie sfumature, la qualità dello spettacolo potrebbe
deteriorarsi in vari modi, o come ulteriore possibilità il sipario potrebbe calare del tutto. Ognuno di questi
eventi, o combinazioni di eventi, sarebbe coerente con una carenza. Ma quale osservazione può confutare
questa ipotesi di "carenza"? Nessuna! Se, per esempio, osserviamo che le code non sono più lunghe o
addirittura più corte sotto il controllo, l'esistenza di una "carenza" non è necessariamente falsificata. Né
l'ipotesi contiene il tipo di implicazione più debole, ma ancora utile, che afferma che il controllo porterà ad un
insieme ristretto di eventi, poiché la lista di eventi fattibili sotto una carenza è proibitivamente lunga. Una
teoria potenzialmente coerente con tutto non spiega nulla.
Si dice spesso che sotto il controllo dei prezzi il mercato non si libera. Un mercato esiste ogni volta che viene
effettuata una transazione tra due o più individui, e i termini non devono necessariamente essere limitati a un
prezzo monetario. È vero che il controllo dei prezzi può generare un criterio diverso, o una combinazione di
criteri, come l'assegnazione per attesa, per anzianità, per altezza o per forza. Tuttavia, dato qualsiasi criterio di
assegnazione, e che le transazioni di mercato continuano ad esistere sotto il controllo, il mercato sarà
necessariamente chiaro nel senso che la quantità richiesta sarà uguale alla quantità fornita.
Il semplice meccanismo sarà illustrato più avanti. È anche vero che il controllo dei prezzi può causare
cambiamenti nella qualità del bene scambiato o che le transazioni che sarebbero avvenute in un mercato libero
ora cessano di avvenire. Di nuovo, in ogni caso il mercato sarà necessariamente chiaro. Anche se prendiamo il
caso estremo in cui le transazioni in un particolare bene sono completamente eliminate dal controllo dei prezzi,
la "compensazione" del mercato è identica a quella di qualsiasi altro in cui il commercio cessa: dati i vincoli le
parti contraenti non trovano più conveniente alcuna transazione del bene. In ognuno di questi casi, la teoria
precedente è incapace di prevedere quale delle alternative si verificherà, ma dire che il mercato "non si libera"
è semplicemente eludere una questione irrisolta.
In un'analisi in cui si dice che il controllo dei prezzi porta allo "squilibrio", le implicazioni confutabili sono
assenti. Dire semplicemente che il prezzo di un bene o il valore di affitto di una proprietà è fissato per legge al
di sopra o al di sotto del prezzo di mercato non è sufficiente a produrre alcun risultato prevedibile. Quando
vengono specificati ulteriori vincoli, tuttavia, il comportamento diventa più limitato. Per interpretare gli effetti
del controllo dei prezzi, come per interpretare qualsiasi comportamento economico, i vincoli specificati devono
essere abbastanza rigidi da produrre implicazioni confutabili dai fatti.
Alcuni scrittori sul controllo dei prezzi, percependo apparentemente l'inutilità di trattare il problema in termini
di "disequilibrio", hanno affrontato la questione assumendo, implicitamente o esplicitamente, alcuni vincoli dati
sufficienti a produrre una soluzione di equilibrio. Poiché non sono riusciti a studiare i vincoli reali, le loro
restrizioni immaginarie erano prive di contenuto empirico e hanno prodotto ipotesi interessanti solo come
esercizi intellettuali e incapaci di spiegare i fenomeni del mondo reale. Se si vogliono attribuire determinati
risultati al controllo, i vincoli specificati devono essere essenzialmente conformi a quelli della pratica reale. Data
la complessità abituale di qualsiasi controllo dei prezzi efficace, e il fatto che un controllo di solito differisce da
un altro, è altamente improbabile che i vincoli reali possano essere indovinati correttamente. Inoltre, l'uso di
vincoli immaginari porterà facilmente a teorizzazioni ad hoc. L'imposizione di un particolare insieme di vincoli,
se sufficientemente completo, produrrà naturalmente un particolare insieme di implicazioni. Ma è sempre
possibile scegliere tra questi vincoli in modo che, quando ci si trova di fronte a prove avverse, un'ipotesi
preferita può essere salvata alterando o specificando ulteriormente i vincoli coinvolti.
Il problema centrale nell'interpretazione degli effetti del controllo dei prezzi è quindi quello comune a tutta
l'indagine economica empirica. Da un lato, la specificazione dei vincoli richiede un'indagine della situazione del
mondo reale; dall'altro, l'indagine stessa deve essere guidata o limitata da qualche quadro teorico. Quest'ultima
condizione è essenziale nell'inevitabile processo di selezione dei vincoli rilevanti da quelli irrilevanti, di quelli
significativi da quelli insignificanti, in modo che gli effetti conseguenti soggetti a confutazione possano essere
implicati in modo restrittivo. In altre parole, un quadro teorico che limiti la nostra libertà nella scelta e nella
semplificazione dei vincoli è essenziale per evitare di teorizzare ad hoc o di lasciare che i fatti parlino da soli. La
necessità di una teoria per governare l'indagine e la specificazione dei vincoli sembra essere più imperativa nel
caso del controllo dei prezzi o degli affitti che in altre forme di regolamentazione governativa. Fissare per legge i
termini di prezzo dei contratti di mercato senza stabilire alcuna regola standard per governare l'appropriazione
dei proventi e l'allocazione delle risorse lascia una vasta gamma di vincoli che possono essere rilevanti per il
processo decisionale. I controlli efficaci dei prezzi variano da un tempo all'altro e da un luogo all'altro,
comportano immensi corpi di regolamenti e di esecuzioni amministrative, e comportano vincoli sul
comportamento non limitati alle disposizioni legali.
Inoltre, come per ogni indagine empirica, nessuno studio di lunghezza finita potrebbe incorporare in dettaglio
tutti i vincoli rilevanti. La semplificazione è necessaria, ma maggiore è la semplificazione, minori e meno
specifiche saranno le implicazioni derivabili. Mentre l'enfasi e l'astrazione dei vincoli sono lasciati alla
discrezione dell'economista, la sua selezione deve essere coerente con un dato quadro teorico.
La teoria del controllo dei prezzi qui offerta, quindi, non è intesa ad esplicitare gli effetti di qualsiasi controllo
specifico. Piuttosto, stabilisce alcune proposizioni generali sul modo in cui i vincoli rilevanti per qualsiasi
controllo dei prezzi possono essere studiati. Queste proposizioni, a loro volta, sono limitate dal requisito di
conformità ai principi economici standard.

DUE PROPOSTE GENERALI PER L'ANALISI DEL CONTROLLO DEI PREZZI

Come notato in precedenza, il controllo dei prezzi limita le condizioni di reddito dei contratti privati. Il diritto a
contrarre implica che le risorse coinvolte siano, almeno in qualche misura, di proprietà esclusiva. È quindi
pertinente derivare le nostre proposizioni attraverso un esame di alcuni aspetti dei diritti di proprietà e della
contrattazione.
Un bene economico incarna un insieme di caratteristiche soggette alla legge o
limiti abitualmente definiti. Un bene o un'attività è "proprietà privata" se, e solo se, tre serie distinte di diritti
sono associate alla sua proprietà. Il primo è il diritto esclusivo di usare, o di decidere come usare, il bene;
questo può essere visto come il diritto di escludere altri individui dal suo uso. Il secondo è il diritto esclusivo di
ricevere il reddito generato dall'uso del bene. Infine, il diritto di trasferire, o alienare liberamente, la sua
proprietà a qualsiasi individuo che il proprietario ritenga opportuno include il diritto sia di stipulare contratti
con altri individui sia di scegliere la forma di tali contratti. Nell'ambito dei principi economici, questi diritti sono
specificamente interconnessi. Una restrizione imposta al diritto di ricevere reddito, come nel caso del controllo
dei prezzi, produrrà prevedibili cambiamenti nel comportamento nell'esercizio degli altri due gruppi di diritti.
Per postulato, ogni individuo utilizzerà la sua proprietà privata in modo tale da generare il più alto reddito reale.
Può impiegare egli stesso il bene o la risorsa in quello che ritiene essere il suo uso più prezioso, oppure stipulare
un accordo contrattuale con un altro individuo per ottenere questo uso. Data la distribuzione della ricchezza e i
portafogli di beni scelti dagli individui, c'è molto da guadagnare dalla stipula di contratti. Così, il valore di un
bene diminuirà se il suo uso più prezioso è limitato, o se la sua trasferibilità, in un modo o nell'altro, è limitata
dalla legge. Un libero mercato, per definizione, richiede non solo l'assenza di regolamentazione legale sui
termini contrattuali, ma anche l'assenza di restrizioni sulla scelta dei contratti.
Nel fare un contratto, il proprietario di un bene rinuncia ad alcuni o tutti i diritti al suo uso in cambio di un
reddito. A seconda della forma di contratto scelta, la distribuzione del reddito può non essere dichiarata in
termini di prezzo unitario, ma il controllo dei prezzi è applicabile a qualsiasi contratto purché il reddito ricevibile
da una o più delle parti contraenti sia regolato a un importo fisso. Mentre ogni contratto comporta
necessariamente un accordo sulla distribuzione del reddito (o della ricchezza), non tutti i contratti stipulano
l'uso della risorsa stessa. Quando un bene viene trasferito a titolo definitivo sotto caveat emptor in cambio di
un pagamento completo e immediato, non ci saranno tali restrizioni. Tuttavia, altri contratti (come per i salari o
l'affitto) comportano solo un trasferimento di alcuni dei diritti d'uso di un bene per un periodo di tempo.
Contenente clausole d'uso implicite o esplicite che variano con gli attributi fisici del bene e con la forma di
contratto scelta, un tale contratto comporterà una struttura ed esisterà per un periodo di tempo. Un controllo
dei prezzi che regola un contratto di questa natura (come nel caso del controllo degli affitti) agisce sul flusso di
reddito. Passiamo alla nostra prima proposizione.
Proposizione 1: Quando il diritto di ricevere un reddito è parzialmente o totalmente sottratto ad una parte
contraente, il reddito sottratto tenderà a dissiparsi a meno che il diritto ad esso sia assegnato in esclusiva ad un
altro individuo. La dissipazione del reddito non esclusivo avverrà o attraverso un cambiamento nella forma di
utilizzo o di produzione del bene, con un conseguente declino del suo valore, o attraverso un cambiamento nel
comportamento contrattuale, con un conseguente aumento del costo di formare e far rispettare i contratti, o
attraverso una combinazione delle due cose.
Sotto il postulato della massimizzazione vincolata, la perdita del diritto esclusivo di ricevere reddito dall'uso di
un bene porterà allo stesso tipo di comportamento come se il diritto d'uso non fosse esclusivo. Cioè, l'individuo
non eserciterà la sua prerogativa perché gli viene negato il diritto al reddito dall'uso. Non avrà alcun incentivo a
contrarre con altri e a stipulare l'uso di un bene o di una risorsa se non può trarre alcun reddito esclusivo da
quel contratto. Inoltre, non avrà alcun incentivo ad usare la sua risorsa come se fosse proprietà privata, o ad
escludere altri dal suo uso. Per esempio, se tutto il reddito - pecuniario o non pecuniario - derivante da una
zona di pesca di proprietà privata è effettivamente ridotto a zero, anche se i diritti d'uso rimangono esclusivi, il
suo utilizzo sarà identico a quello di un'altra zona di pesca senza diritti di uso esclusivo. Per un ragionamento
parallelo, un'attenuazione parziale del diritto esclusivo a ricevere reddito opererà allo stesso modo di
un'attenuazione parziale del diritto esclusivo all'uso.
Prima di discutere perché il controllo dei prezzi o dell'affitto genererà un reddito non esclusivo, è utile
considerare la tesi abbastanza familiare della dissipazione dell'"affitto" per una risorsa di proprietà "comune",
spesso esemplificata dal caso di una pesca. Se nessuno detiene diritti esclusivi per utilizzare una risorsa, ci dice
la tesi, qualsiasi rendita che sarebbe maturato dal suo uso esclusivo sarà dissipato.
La letteratura sulla proprietà comune, tuttavia, è viziata da ambiguità. In primo luogo, "proprietà comune" è un
termine nebuloso. Quando si parla di non esclusività nell'uso di un bene, si intende solo che nessun individuo
ha il diritto di escludere altri utenti in modo da trarre un reddito esclusivo dal suo uso. Per quanto riguarda la
contrattazione, l'assenza di diritti di uso esclusivo significa che nessun individuo ha il diritto di stipulare
contrattualmente l'uso del bene o quindi di escludere altre parti non contraenti dal suo uso. In ogni caso, non ci
riferiamo al numero effettivo di persone che utilizzano il bene o al suo grado di utilizzo. È generalmente
impossibile dire se un bene è di proprietà privata semplicemente osservando il suo uso effettivo. In assenza di
diritti di uso esclusivo, tuttavia, la dissipazione della "rendita" porta a un comportamento osservabile che può
essere distinto solo in confronto a una situazione in cui lo stesso bene ha diritti di uso esclusivo.
In secondo luogo, e più importante, la "rendita" di una risorsa non esclusiva può essere dissipata attraverso più
forme di quanto comunemente inteso. La familiare "pesca eccessiva" nella pesca e il "sovraffollamento" nella
strada superiore di Pigou hanno favorito l'impressione che la "rendita" si dissipi solo attraverso uno
sfruttamento "eccessivo" della risorsa. Cioè, il valore locativo del terreno di pesca o della strada in uso non
esclusivo sarà assorbito solo da un aumento del costo della pesca o della guida a causa della congestione.
Questa impressione, tuttavia, è sbagliata. Per esempio, se i diritti d'uso di un frutteto di mele sono resi non
esclusivi, il valore locativo del frutteto può dissiparsi attraverso la scomparsa del frutteto in pascolo o
addirittura in terreno incolto. Inoltre, anche se nessun individuo ha il diritto di escludere altri dall'uso della
risorsa, ci sono situazioni in cui la "locazione" non si dissipa completamente. Un utente del bene può ancora
ottenere una certa "rendita" se ci sono restrizioni all'entrata, se alcuni candidati hanno speciali vantaggi di
costo sugli altri nell'uso del bene, o se si stabilisce una qualche forma di discriminazione tra gli utenti. L’assenza
di esclusività è una questione di grado, e la soluzione di equilibrio richiede solo che la rendita sia
completamente dissipata al margine rilevante.
La dissipazione della rendita (o, più precisamente, la dissipazione di ciò che ho scelto di chiamare reddito non
esclusivo) può effettivamente verificarsi attraverso una varietà di cambiamenti nel comportamento associato
all'uso o all'allocazione del bene. Un'altra modalità generale di dissipazione che è stata ampiamente trascurata
dalla letteratura coinvolge i cambiamenti nel comportamento contrattuale, quando il reddito non esclusivo sarà
assorbito da un corrispondente aumento dei costi di transazione. Tali cambiamenti nel comportamento
contrattuale possono anche assumere una varietà di forme. La presenza di un ampio spettro di possibilità indica
una terza carenza nella familiare proposizione del "sovra sfruttamento". Poiché quella tesi non permette alcun
comportamento alternativo diverso dalla "congestione" dell'uso, non offre alcun quadro teorico per spiegare le
varie forme di comportamento derivanti dalla dissipazione del reddito non esclusivo.
In che modo il controllo dei prezzi porta ad un reddito non esclusivo? Per esempio, supponiamo che l'affitto
mensile costante di mercato di un appartamento di 100 dollari sia ridotto per legge ad un affitto controllato di
60 dollari. Supponiamo per semplicità che questo controllo duri in perpetuo. A chi viene concesso il diritto
esclusivo sui 40 dollari di reddito da locazione sottratti al proprietario? Si può essere inclini a pensare che sia
assegnato esclusivamente all'inquilino. Forse è così; ma in generale tutta o parte di quella porzione non avrà un
pretendente esclusivo.
La consueta mancanza di esclusività in questo caso può essere illustrata come segue. Sarebbe relativamente
semplice, anche se ad un certo costo, delineare e assegnare all'affittuario i diritti di uso esclusivo di una
porzione della proprietà. Cioè, invece di prendere 40 dollari dal padrone di casa, una parte dell'area fisica della
proprietà potrebbe essere assegnata esclusivamente all'inquilino in modo che la parte rimanente del padrone
di casa renda un affitto mensile di mercato di 60 dollari. Sarebbe anche relativamente semplice - anche se di
nuovo ad un certo costo - assegnare esclusivamente all'inquilino quella parte dell'affitto presa dal proprietario.
Questo potrebbe essere fatto, per esempio, emettendo azioni contro il valore di mercato dell'immobile e dando
il 40% delle azioni all'inquilino. Togliendo i maggiori costi di arrangiamento che ora verrebbero sostenuti, una
delle due situazioni di cui sopra risulterebbe nell'assegnazione esclusiva dell'intero reddito locativo
dell'immobile. Il proprietario e l'inquilino sarebbero ora comproprietari dell'immobile, e la massimizzazione
vincolata implica che l'immobile verrebbe usato come se non esistesse alcun controllo. Tuttavia, quando la
legge che governa il controllo evita di rendere esplicitamente l'inquilino un proprietario parziale dell'immobile,
la cessione dei diritti esclusivi alla porzione di affitto sottratta al proprietario non è semplice. Naturalmente, un
insieme sufficientemente completo di disposizioni legali, astraendo dai costi di applicazione, potrebbe in linea
di principio dotare l'affittuario di un diritto esclusivo su quella porzione di affitto. Quando il controllo effettivo è
inferiore a questo elenco completo, la concorrenza tra le parti contraenti per il reddito non esclusivo che ne
risulta tenderà a scomparire.
Un altro esempio chiarirà ulteriormente l'argomento. Si consideri una forma di locazione perpetua di terreni
praticata un tempo in Cina. Il padrone di casa affittava la terra a un inquilino in perpetuo per un affitto fisso in
denaro. Era anche concordato, con il dovuto riconoscimento delle consuetudini e della legge, che tutti i redditi
derivanti dalla terra sarebbero andati all'affittuario fino a quando avesse pagato l'affitto in denaro. Supponiamo
che dopo che il contratto è stato formato, un'inflazione inaspettata abbia ridotto l'affitto monetario
contrattuale solo a una piccola frazione del reddito d'affitto reale prevalente. L'allocazione delle risorse,
astraendo dall'inflazione e dagli effetti sulla ricchezza, ne sarebbe influenzata? La risposta è no. L'affittuario
sarebbe ora più padrone di casa del padrone stesso; entrambe le parti contraenti avrebbero diritti esclusivi e
ben definiti sull'intero reddito da locazione, e l'affittuario userebbe la terra in modo tale da generare il più alto
reddito da locazione reale possibile. Una situazione simile si verificherebbe se la riduzione dell'affitto per il
padrone di casa fosse causata dal controllo dei prezzi (dell'affitto) piuttosto che dall'inflazione, a patto che i
regolamenti associati al controllo garantissero chiaramente e semplicemente all'affittuario il diritto esclusivo
sulla parte di affitto sottratta al padrone di casa.
Dovrebbe essere chiaro che un tipo di vincolo rilevante per il processo decisionale nell'ambito del controllo dei
prezzi comprende quelle disposizioni legali che definiscono, o non definiscono, il diritto esclusivo di ottenere il
reddito reale generato dall'uso o dalla produzione del bene. Ovunque il reddito non sia esclusivo, la sua
tendenza a dissiparsi porta a comportamenti che costituiscono gli effetti del controllo dei prezzi. Come notato
in precedenza, tale dissipazione si verifica in due modi generali, ognuno dei quali può assumere una varietà di
forme. Pertanto, qualsiasi tentativo di spiegazione degli effetti del controllo dei prezzi dovrebbe essere in grado
di prevedere il verificarsi di una particolare forma, o una combinazione di forme, di tale dissipazione.
Un'ulteriore specificazione dei vincoli, che richiede il dettato di una seconda proposizione, è essenziale.
Proposizione 2: Data l'esistenza di un reddito non esclusivo e la sua tendenza a dissiparsi, ogni parte coinvolta
cercherà di minimizzare la dissipazione soggetta a vincoli. Questo sarà fatto o attraverso la ricerca di alternative
nell'uso o nella produzione del bene in modo che il declino del valore della risorsa sia il più basso, o attraverso
la formazione di accordi contrattuali alternativi per governare l'uso o la produzione del bene con il minor
aumento dei costi di transazione, o attraverso la combinazione meno costosa delle due procedure.
Questa proposizione si basa sulla nozione che, per le parti contraenti la dissipazione del reddito non esclusivo
costituisce uno spreco. La dissipazione, come discusso in precedenza, si verificherà, ma il postulato della
massimizzazione impone che qualsiasi dissipazione debba verificarsi sia necessariamente un minimo
vincolato. Così, invece di vedere il comportamento come una semplice reazione alla dissipazione del
reddito non esclusivo, ora lo vediamo come un tentativo di minimizzazione. Gli effetti sono gli stessi, ma il
cambiamento di prospettiva ci porta direttamente e restrittivamente a investigare i vincoli a cui la
minimizzazione viene realizzata. Una volta che questi sono accertati e specificati, l'analisi dell'equilibrio
richiede inoltre che i guadagni e i costi specificati siano equiparati al margine o che siano raggiunte certe
soluzioni angolari. Le forme particolari di comportamento attraverso le quali la dissipazione, o piuttosto la
minimizzazione della dissipazione, avverrà diventano prevedibili: gli effetti del controllo dei prezzi sono così
spiegati.
A titolo illustrativo, torniamo al nostro esempio di un alloggio in cui l'affitto mensile costante di mercato di 100
dollari è ridotto per legge a 60 dollari, sempre supponendo che il controllo durerà in perpetuo. Per assegnare
esclusivamente i 40 dollari di affitto mensile all'inquilino senza renderlo esplicitamente un comproprietario
dell'immobile, sarà necessaria l'effettiva applicazione di un programma completo di disposizioni legali. Il più
semplice programma di questo tipo a cui posso pensare includerà le seguenti disposizioni: il padrone di casa
non può sfrattare l'inquilino in nessuna circostanza; gli obblighi di entrambe le parti per quanto riguarda la
manutenzione principale e la riparazione dell'alloggio sono chiaramente definiti; all'inquilino sono assegnati
diritti di uso esclusivo come se fosse il padrone di casa, compreso il diritto di demolire e ricostruire l'abitazione;
e all'inquilino è concesso il diritto di subaffittare, parzialmente o interamente, a chiunque egli ritenga
opportuno. Qualsiasi cosa al di sotto di un tale programma pienamente applicato, o il suo equivalente, produrrà
probabilmente un reddito non esclusivo.
Supponiamo che esista un programma completo di questo tipo. Ma ora supponiamo che il padrone di casa
abbia il possesso libero, cioè che l'appartamento di sua proprietà non sia occupato. Con questa condizione
aggiunta, nessun potenziale inquilino ha un diritto esclusivo ai 40 dollari al mese. Se l'alloggio non deve
rimanere libero, il padrone di casa ha la possibilità di occuparlo lui stesso, venderlo o affittarlo a un'altra parte
come meglio crede. In altre parole, ora ha il diritto di escludere. Supponiamo che, in assenza di controllo,
avrebbe scelto di affittare la proprietà annualmente ad un affitto mensile di 100 dollari, insieme ad altre
clausole. Sotto il controllo questa forma di contratto non è più fattibile, perché una volta che un inquilino
occupa l'alloggio ha il diritto di pagare solo 60 dollari al mese. Qualsiasi accordo contrattuale alternativo
comporterebbe, in generale, maggiori costi di transazione. Nella scelta tra le opzioni, il padrone di casa peserà il
valore dell'affitto dell'alloggio per la propria occupazione, che in generale sarà inferiore a 100 dollari, contro il
valore dell'affitto al netto di un costo di transazione più elevato che potrebbe ottenere con un accordo
contrattuale alternativo. In entrambi i casi, una parte del reddito da locazione sarà dissipata.
Si potrebbe essere inclini a pensare che se il proprietario considerasse il valore dell'affitto della sua occupazione
personale inferiore a 60 dollari, affitterebbe semplicemente l'alloggio in base al principio "primo arrivato, primo
servito" al tasso mensile di 60 dollari e che i futuri inquilini competerebbero per l'occupazione, spendendo
tempo e sforzi per cercare di superarsi a vicendafinché la maggior parte del valore attuale scontato dei 40
dollari mensili non esclusivi sarebbe dissipato. È senza dubbio vero che i potenziali inquilini competeranno; ma
poiché il proprietario ha il diritto di discriminare ed escludere, i candidati cercheranno l'accordo meno costoso
che sia legalmente fattibile, in modo che il reddito da locazione per il proprietario si dissipi il meno possibile.
Come una soluzione, essi possono competere per comprare l'appartamento in blocco invece di affittarlo. Se
questo è effettivamente limitato dalla legge o da un costo relativamente alto di contrattazione, essi
sceglieranno i successivi accordi meno costosi - come l'offerta di denaro "chiave" per il diritto di occupare
l'alloggio, nel qual caso la competizione genererà un'offerta forfettaria al proprietario che si avvicina al valore
attuale scontato di 40 dollari al mese meno un costo più alto di contrattazione. Se un tale accordo è di nuovo
efficacemente impedito, il padrone di casa può ancora ridurre la dissipazione affittando o vendendo mobili
all'inquilino ad un prezzo esorbitante, organizzando di assumerlo, o con qualche altro dispositivo simile.
Si potrebbe anche essere inclini a pensare che la disposizione key-money neghi effettivamente il controllo; al
contrario, essa costituisce un effetto che non si sarebbe verificato in assenza di controllo. In effetti, come classe
generale di osservazione non c'è alcuna distinzione concettuale tra l'accordo key-money e il familiare accordo
first-come-first-served. Entrambi sono accordi contrattuali associati a diversi costi di transazione. Dall'accordo
key-money (che comporta risorse relativamente piccole nella formazione del contratto) all'accordo first- come-
first-served (che comporta un costo relativamente alto di attesa, violenza e simili), c'è uno spettro di accordi
contrattuali alternativi. I costi associati sono costi di transazione, perché gli accordi non saranno presenti senza
la transazione di affitto.
L'assenza di pretendenti esclusivi tra i potenziali inquilini dei 40 dollari
al mese implica che il valore attuale di questo reddito non esclusivo tende a dissiparsi; lo sforzo di stabilire
accordi contrattuali alternativi è, in effetti, un tentativo di definire più chiaramente di quanto sia previsto dalla
legge chi ha diritto ad alcuni dei 40 dollari. Mentre il maggior costo di un contratto alternativo costituisce una
dissipazione di reddito non esclusivo, la minimizzazione vincolata della dissipazione implica che sarà scelto
l'accordo meno costoso possibile. In generale, più restrittiva è la legge sugli accordi alternativi, più alti saranno i
costi di transazione.
Consideriamo una variazione dell'esempio. Supponiamo che nel quadro del suddetto programma globale di
controllo degli affitti, l'appartamento sia ora occupato. L'inquilino residente sarebbe diventato un pretendente
esclusivo dell'affitto sottratto al padrone di casa (cioè i 40 dollari), tranne che, come variante, il controllo è ora
imposto solo agli alloggi domestici. L'inquilino può quindi essere legalmente sfrattato se il padrone di casa
dimostra l'intenzione in buona fede di convertire la struttura ad uso commerciale. Tra una serie di usi alternativi
che soddisfano la definizione legale di "locale commerciale", supponiamo che l'opzione di maggior valore per il
proprietario sia un magazzino e che, al netto di tutti i costi associati alla conversione, il magazzino renda un
affitto mensile di 75 dollari. Così, anche se l'affitto di mercato di 100 dollari dell'immobile ad uso domestico è
stato legalmente ridotto a 60 dollari, il padrone di casa ha effettivamente diritto esclusivo a 75 dollari al mese
dal suo immobile. La conversione in un magazzino significa che solo 25 dollari al mese vengono dissipati.
Come nella situazione precedente, tuttavia, sia il padrone di casa che l'inquilino hanno incentivi per minimizzare
la dissipazione. Di fronte al possibile sfratto, l'inquilino residente cercherà di dissuadere il padrone di casa dal
fare la conversione. Per legge il padrone di casa che sfratta l'inquilino residente non può affittare di nuovo per
uso domestico; quindi, sarà disposto ad accontentarsi di qualsiasi accordo che gli farà guadagnare l'equivalente
di un affitto mensile superiore a 75 dollari. Tuttavia, il costo di formare un tale accordo sarà più alto di quello
dell'accordo in key money discusso in precedenza, perché la legge ha creato una situazione in cui i potenziali
inquilini non possono competere. Nessuna delle due parti contraenti ha l'esclusiva sui 25 dollari, e mentre c'è
spazio per la negoziazione in modo che la conversione in un magazzino non si concretizzi, ogni parte cercherà
anche una quota maggiore dell'importo. L'assenza di offerte concorrenti può far salire il costo della transazione
così in alto che la conversione dell'immobile in un magazzino diventa l'unica azione coerente con la
minimizzazione della dissipazione.
Un'altra variazione illustra ulteriormente il punto, dimostrando anche
come il reddito non esclusivo può derivare da molte direzioni. Supponiamo, di nuovo, che in un programma di
controllo globale l'affittuario ha un diritto esclusivo sui 40 dollari sottratti al padrone di casa e gli sono concessi
tutti gli altri diritti esclusivi di utilizzo dell'alloggio, tranne quello di demolirlo e ricostruirlo. Questi ultimi
spettano al padrone di casa. Si ricorderà che il proprietario non può sfrattare l'inquilino. Supponiamo, inoltre,
che a causa di alcuni cambiamenti identificabili nelle condizioni economiche un guadagno netto di 5.000 dollari
maturerà per tutte le parti interessate se l'edificio può essere demolito e ricostruito immediatamente. La
ricostruzione richiede lo sfratto dell'inquilino. Se la legge permette al padrone di casa di trovare una
sistemazione abitativa simile altrove per l'inquilino, allora in effetti al padrone di casa è stato concesso un
diritto esclusivo ai 5.000 dollari meno il costo di reinsediamento dell'inquilino.
In assenza di tali o simili disposizioni, il controllo ha creato una situazione in cui né il padrone di casa né
l'inquilino residente è un richiedente esclusivo di parte o di tutto il guadagno dalla ricostruzione. Come per le
nostre situazioni precedenti, sia il proprietario che l'inquilino cercheranno quindi accordi contrattuali per
realizzare il guadagno potenziale. Qualsiasi ritardo nella ricostruzione a causa dei costi di transazione si traduce
in interessi mancati sui 5.000 dollari e costituisce parte della dissipazione del reddito non esclusivo. La
dissipazione si verifica anche nel costo di negoziare per qualche accordo contrattuale per dividere i guadagni, e
l'accordo è più costoso da raggiungere perché, come nella nostra variazione precedente, non sono disponibili
offerte concorrenti. La situazione si complica ulteriormente se l'appartamento è occupato da più di un
inquilino. L'assenza di offerte concorrenti induce il problema dell'"holdout", e la risoluzione di tale dilemma può
richiedere i servizi di una terza parte. Il tribunale, per esempio, può emettere una sentenza che riduce i costi di
transazione.
La difficoltà di prevedere se qualche accordo contrattuale sarà
raggiunto nella variazione di cui sopra non risiede in alcuna inadeguatezza delle nostre proposte per il controllo
dei prezzi ma, piuttosto, nella nostra attuale mancanza di comprensione della natura dei costi di transazione in
certe situazioni particolari. Allo stato attuale dell'arte, implicazioni più deboli ma ancora confutabili possono
essere ottenute se solo siamo in grado di identificare una certa situazione osservabile che comporta costi di
transazione più alti o più bassi, in totale e al margine, di un'altra. Inoltre, non è necessario che i costi di
transazione nelle diverse situazioni siano effettivamente misurati. Un'asserzione della classifica di questi costi in
diverse situazioni osservabili sarà spesso sufficiente. Con una classifica affermata, il test di qualsiasi
implicazione derivata da essa sarà anche un test della classifica stessa, e la validità della classifica sarà rafforzata
dalla presenza e dalla conferma di implicazioni multiple del test. Così abbiamo affermato, riguardo agli accordi
contrattuali progettati per minimizzare la dissipazione del reddito non esclusivo, che le seguenti conclusioni
valgono, a parità di altre condizioni: i costi per raggiungere l'accordo saranno più alti, più restrizioni legali sono
imposti su questi accordi; saranno più bassi con offerte concorrenti che senza; saranno più alti con un maggior
numero di partecipanti al contratto; e così via.
Riassumiamo ora i vincoli generali rilevanti per l'analisi del controllo dei prezzi. Come notato in precedenza, un
tipo riguarda quelle disposizioni legali che definiscono, o non definiscono, i diritti esclusivi di ottenere un
reddito reale generato dall'uso o dalla produzione del bene sotto controllo. Abbiamo illustrato l'esistenza di
varie direzioni, o margini, rispetto ai quali possono emergere redditi non esclusivi. I cambiamenti nell'uso delle
risorse e negli accordi contrattuali saranno di conseguenza associati al margine per il quale emerge il reddito
non esclusivo. A questo proposito, i vincoli giuridici non devono essere limitati alle norme di controllo: il diritto
comune, per esempio, entra spesso in gioco.
Una volta accertata l'esistenza di un reddito non esclusivo, la nostra seconda proposizione suggerisce di
prestare attenzione a quelle norme di controllo che permettono aggiustamenti nell'uso o nella produzione del
bene e nella formazione di contratti alterni, perché attraverso tali aggiustamenti ogni dissipazione sarà tenuta
ad un minimo vincolato. Nel prevedere questi aggiustamenti, o gli effetti del controllo dei prezzi, sono
pertinenti anche i vincoli extra-legali. Per quanto riguarda gli aggiustamenti nell'uso o nella produzione del
bene, le opzioni fattibili con il valore più alto sono rilevanti, e un'indagine di queste opzioni di solito include un
esame degli attributi fisici delle risorse sotto controllo. Per quanto riguarda i cambiamenti nel comportamento
contrattuale, dovrebbe essere accertato il meno costoso degli accordi fattibili in diverse circostanze.
Sembra opportuno concludere questa sezione esaminando le espansioni. Ho fatto delle opere seminali dei professori F. H.
Knight e R. H. Coase nel campo dei diritti di proprietà. Come tutte le forme di regolamentazione delle
transazioni di mercato, il controllo dei prezzi ha solitamente l'effetto di ridistribuire la ricchezza. Ci si può
chiedere: come si possono regolare i termini dei contratti privati in modo tale che l'allocazione delle risorse,
astraendo dagli effetti sulla ricchezza, non sia influenzata? La risposta è che l'allocazione delle risorse non sarà
influenzata se sono soddisfatte le seguenti due condizioni
(1) i diritti a tutti i redditi, comunque ridistribuiti tra le parti contraenti, sono chiaramente ed esclusivamente
assegnati alle parti; (2) non ci sono costi extra nel formare contratti alternativi e nel far rispettare le
regolamentazioni.
Queste condizioni possono essere paragonate a quelle avanzate da Coase nella sua discussione sul costo
sociale. In quello che ora è noto come il teorema di Coase, egli propose (anche astraendo dagli effetti di
ricchezza) che l'allocazione delle risorse non sarà influenzata indipendentemente da chi è responsabile di
qualsiasi danno se:
(1) tutti i diritti d'uso di un bene sono chiaramente delineati come privato;
e (2) tutti i costi associati alla contrattazione e all'applicazione dei diritti sono pari a zero.
Allargando l'analisi al controllo dei prezzi, ho introdotto il diritto di ricevere reddito come separabile dal diritto
di usare il bene. Si sostiene, tuttavia, che il postulato della massimizzazione implica che l'assenza di un diritto
esclusivo a ricevere reddito produrrà effetti simili a quelli che si verificano in assenza di diritti di uso esclusivo.
Data la presenza di un reddito non esclusivo, la tesi della dissipazione della "rendita" per una risorsa non
soggetta a diritti di uso esclusivo, come avanzata da Knight, è adottata come un approccio conveniente alle
soluzioni di equilibrio. Un'altra espansione qui è sottolineare che la dissipazione può avvenire in una varietà di
forme, richiedendo così la previsione delle particolari forme che si verificheranno. La specificazione dei vincoli
per tale previsione, si sostiene, richiede un cambiamento nella visione che considera qualsiasi dissipazione si
verifichi come un minimo vincolato. Mentre l'importanza dei costi nella formazione e nell'esecuzione dei
contratti è riconosciuta, la nostra analisi incorpora anche uno spettro di accordi contrattuali associati a costi di
transazione variabili. Con questa espansione siamo in grado di classificare una classe generale di osservazioni
come comportamento contrattuale, permettendo così l'interazione dei tre gruppi di diritti che definiscono la
"proprietà privata" nel regno dei principi economici.

ALCUNI ULTERIORI ASPETTI ILLUSTRATI CON UN CASO LIMITATIVO

Non è possibile, entro i confini di questo documento, illustrare in modo molto più dettagliato la natura
operativa delle proposizioni esposte nella sezione precedente. Tuttavia, alcuni aspetti del meccanismo di
raggiungimento dell'equilibrio sono stati trascurati. Per illustrare questi aspetti, torniamo all'esempio in cui il
prezzo di mercato di un biglietto del teatro è ridotto per legge da
$10 a $6. Aggiungendo o togliendo ipotesi, varieremo l'esempio in modo molto artificiale per illustrare gli
aspetti desiderati.
Supponiamo che in un mercato libero lo spettacolo sia prodotto in modo monopolistico e che al prezzo di 10
dollari per biglietto, determinato da un'offerta competitiva tra i clienti, nessun posto nel teatro rimanga vuoto.
Supponiamo, per comodità, che l'affitto monopolistico per biglietto sia di 4 dollari, un importo pari alla
riduzione di prezzo risultante dal controllo (cioè da 10 a 6 dollari). Supponiamo inoltre che il controllo proibisca
effettivamente al produttore di riallocare le sue risorse per aggiustare la qualità dello spettacolo, per produrre
meno spettacoli o più brevi, o per produrre qualcos'altro. In altre parole, per ipotesi escludiamo la possibilità di
qualsiasi aggiustamento nell'uso delle risorse per ridurre la dissipazione del reddito non esclusivo; inoltre, il
produttore rimarrà in funzione senza sovvenzioni.
Per limitare altre opzioni, supponiamo che un cliente possa ottenere un biglietto a 6 dollari solo mettendosi in
fila su una base ordinata "primo arrivato, primo servito". Il produttore dello spettacolo non può quindi
discriminare nella vendita dei biglietti. Quello che una volta era un affitto di monopolio da ogni biglietto (cioè 4
dollari) ora non ha un pretendente esclusivo sotto il controllo. Si noti che il biglietto stesso è un contratto che
promette uno spettacolo di un certotipo in un certo posto, e così via. Il costo dell'attesa in fila è quindi un costo
dell'accordo contrattuale attraverso il quale si transa il diritto a vedere lo spettacolo. Supponiamo inoltre che il
biglietto acquistato non sia trasferibile e che ogni cliente sia limitato ad acquistarne solo uno alla volta (cioè,
per acquistare più biglietti, dovrà
- per ricongiungersi alla fila). Infine, supponiamo che il tempo di attesa necessario per acquisire un biglietto sia
noto in anticipo, e che tutti i clienti abbiano costi di attesa identici.
Sotto i vincoli sopra specificati, non solo ogni cliente aspetterà una quantità uguale di tempo, ma la concorrenza
tra loro porterà ad un costo di attesa di 4 dollari per biglietto. Così l'ammontare della rendita di monopolio per
biglietto è dissipato o assorbito dal costo di attesa (transazione). Possiamo considerare due varianti che
portano alla stessa dissipazione supponendo che il biglietto sia trasferibile e che non ci siano restrizioni sul
numero di biglietti che un cliente può comprare. (1) Se i costi di rivendita dei biglietti sono nulli, allora emergerà
una linea con un solo uomo, ma sotto la concorrenza il costo totale di attesa sarà lo stesso sia con un solo uomo
che con molti. (2) Supponiamo che i costi di rivendita dei biglietti siano positivi e che le funzioni di costo siano
identiche per tutti i "camerieri", ognuno con un identico costo medio a forma di U nella rivendita dei biglietti. In
questo caso, generalmente, ci si aspetta che più di un uomo stia in fila e che ognuno acquisti lo stesso numero
di biglietti da rivendere. Man mano che i costi di rivendita dei biglietti aumentano, il costo totale di attesa
diminuirà, ma i costi totali di transazione (attesa più costi di rivendita) saranno gli stessi della (1). Nei casi di cui
sopra, come in un certo numero di altri, la rendita di monopolio sarà completamente dissipata da un
comportamento diverso associato a vincoli diversi in ogni caso.
Torniamo alla nostra precedente serie di specifiche, tranne che ora supponiamo che i costi di attesa dei clienti
non siano gli stessi. In questo caso, la rendita di monopolio per biglietto sarà completamente dissipata solo per
il cliente marginale. Il tempo di attesa sarà lo stesso per tutti i clienti, ma i clienti intramarginali, o quelli con
costi di attesa più bassi, cattureranno parte della rendita di monopolio. Questo è il caso generale, e mette in
evidenza un punto che non abbiamo elaborato nella sezione precedente. Nella nostra discussione dell'accordo
chiave-denaro, si ricorderà che la concorrenza tra gli inquilini potenziali genera un pagamento esclusivo per il
proprietario. Tuttavia, con altri immobili in situazioni simili, parte dell'"affitto" sarà catturato da inquilini
intramarginali i cui costi di transazione dei contratti key-money sono inferiori al contratto marginale.
Naturalmente, i costi di transazione per il contratto marginale saranno più bassi con la key money che senza.
Possiamo di nuovo variare il nostro esempio dei biglietti per illustrare ancora un altro punto. Supponiamo
non solo che i costi di attesa differiscano tra gli individui, ma che i clienti siano autorizzati ad assumere
"camerieri" (che non hanno intenzione di vedere lo spettacolo) per ottenere i biglietti per loro, mentre
ogni "cameriere" è limitato a un biglietto alla volta. In questo caso, i costi di transazione includeranno il
costo di attesa più il costo dell'accordo di assunzione. I costi di transazione per la transazione marginale
saranno uguali alla rendita di monopolio di 4 dollari. Le transazioni intramarginali, tuttavia, non solo
cattureranno alcune rendite ma, nella misura in cui alcuni "camerieri" sono assunti, la rendita totale
catturata sarà in generale più grande che nella situazione precedente in cui la pratica di assunzione non
era permessa. La ragione è che la maggiore flessibilità negli accordi contrattuali permette l'utilizzo di
individui i cui costi di attesa sono più bassi per alcune transazioni intra marginali. Questo è coerente con la
discussione nella sezione precedente: a parità di altre condizioni, meno restrittiva è la legge che regola gli
accordi contrattuali sotto controllo dei prezzi, minore sarà la dissipazione del reddito non esclusivo.
Le variazioni di cui sopra dovrebbero aver ampiamente dimostrato la semplicità di raggiungere soluzioni di
equilibrio sotto il controllo dei prezzi una volta che i relativi vincoli sono noti. Il meccanismo è altrettanto
semplice se (nel nostro esempio del biglietto) lo spettacolo è prodotto in modo competitivo, o se si
apportano altre modifiche ai vincoli. L'equilibrio richiede che il reddito non esclusivo sia dissipato al
margine (o alla soluzione dell'angolo, come quando il teatro potrebbe essere convertito in una sala da
concerto come risultato del controllo). Associata allo stesso margine di dissipazione può essere una varietà
di osservazioni (o implicazioni di prova) ciascuna corrispondente a un cambiamento nei vincoli. L'ammontare
del reddito non esclusivo dissipato al margine non deve necessariamente essere uguale alla differenza tra
il prezzo di mercato e il prezzo controllato, come abbiamo dimostrato con l'esempio del controllo dell'affitto
delle case popolari. L'esempio dell'affitto dimostra anche che il reddito non esclusivo può verificarsi in diverse
direzioni; di conseguenza la dissipazione derivante da un programma di controllo centrale può emergere a più
margini.
Assumere tali vincoli arbitrari come facciamo con l'esempio del biglietto rende facile la soluzione dell'equilibrio.
Ciò che è difficile e importante è identificare e semplificare i vincoli come effettivamente esistono e sono
rilevanti per il controllo in esame. Solo attraverso quest'ultima scelta discrezionale dei vincoli effettivi, insieme
alla soluzione di equilibrio che essi implicano, possiamo sperare di prevedere le forme specifiche di
aggiustamenti nell'usodelle risorse e negli accordi contrattuali che ci si può aspettare sotto il controllo dei
prezzi. Per fare ciò, come abbiamo discusso nella sezione precedente, è necessario non solo riconoscere che il
controllo dei prezzi in generale produrrà redditi che non hanno pretendenti esclusivi a vari margini e che la
dissipazione del reddito non esclusivo può assumere una varietà di forme, compreso uno spettro di accordi
contrattuali alternativi, ma anche un cambiamento di prospettiva che consideri qualsiasi dissipazione che si
verifica come un minimo vincolato.

CONCLUSIONI
Questo articolo espone una teoria per investigare i vincoli necessari per derivare implicazioni confutabili
nell'analisi del controllo dei prezzi. L'indagine vera e propria non è affatto un compito facile. Accertare
l'efficacia di un controllo dei prezzi promulgato per legge, per esempio, può richiedere l'attento esame di un
enorme numero di casi giudiziari. È difficile trovare fatti affidabili. Fortunatamente, una teoria è anche un
apparato per organizzare le informazioni, permettendoci di selezionare e omettere, enfatizzare e semplificare.
Così, usando generalizzazioni più ampie e semplificazioni più severe permesse dalla teoria, possiamo fare scelte
di compromesso tra il sostenere costi di ricerca inferiori e l'ottenere implicazioni minori e meno specifiche.
La teoria economica è andata raramente oltre i vincoli dei diritti di proprietà privata. L'importanza dei costi
delle transazioni nell'influenzare il comportamento non è ancora stata riconosciuta a livello popolare. Gli
accordi contrattuali come classe di fenomeni economici sono stati solo recentemente soggetti a un'intensa
attività di ricerca. In un paradigma in cui la proprietà privata è data per scontata, in cui i costi di transazione
sono dati per scontati, e in cui lo scambio è discusso senza riferimento ai contratti, qualsiasi approccio che
analizzi il comportamento attraverso un esame dei vincoli dei diritti di proprietà e dei costi di transazione è
irrilevante. Ma la mia scelta di un tale approccio è proprio perché il controllo dei prezzi, interferendo con i
termini dei contratti privati, impone vincoli al processo decisionale che differiscono da quelli della proprietà
privata. Così, con delle modifiche, la teoria qui offerta può essere estesa per analizzare qualsiasi altro
regolamento che incida sui diritti associati alla proprietà privata.
In tutto questo articolo, le azioni legislative sul controllo dei prezzi o degli affitti sono prese come dati. Ma
trattare il comportamento dei legislatori come esogeno, come abbiamo fatto, è solo un tentativo di evitare un
problema separato. Consideriamo, in particolare, la minimizzazione della dissipazione del reddito non esclusivo.
Il comportamento corrispondente può non essere limitato agli aggiustamenti nell'uso delle risorse e negli
accordi contrattuali tra le parti private; essi possono anche includere aggiustamenti attraverso i decreti
legislativi. Infatti, un'indagine approfondita dei vari controlli sugli affitti a Hong Kong per il periodo 1921-1972
rivela una forte evidenza che numerosi emendamenti ai controlli hanno l'effetto di definire più chiaramente i
diritti esclusivi sui redditi da locazione. Tuttavia, non sono stato in grado di specificare il meccanismo economico
attraverso il quale gli emendamenti sono stati adottati, né sono stato in grado di spiegare il loro verificarsi né,
tanto per cominciare, il verificarsi del controllo dei prezzi o degli affitti. I vincoli rilevanti alla base della decisione
legislativa sono al di là dello scopo di questo articolo.
La mancanza di una teoria per spiegare le azioni legislative deve essere la mia principale difesa per l'uso del
termine "dissipazione", che implica uno spreco economico. Tuttavia, in un mondo in cui si afferma che ogni
individuo sicomporta in modo coerente con il postulato della massimizzazione vincolata, l'inefficienza
economica presenta una contraddizione in termini. Anche i veri e propri errori sono riconducibili a vincoli di
qualche tipo. Il mondo è efficiente, se il modello che lo descrive specifica sufficientemente i guadagni e i costi
per renderlo tale. Tale specificazione, tuttavia, non è sempre essenziale per la derivazione di implicazioni
confutabili.
Si consideri, come discusso in precedenza, il costo di attesa sostenuto per fare la fila per il biglietto del teatro
sotto controllo dei prezzi. L'"affitto" così dissipato costituisce uno spreco, nel senso che risorse preziose sono
destinate all'attesa, che non produce nulla di valore specifico. Eppure, senza alcun controllo dei prezzi, notiamo
che le code si formano anche nelle ore di punta dei supermercati. Tuttavia, non consideriamo quest'ultimo
costo d'attesa uno spreco se, nella nostra ipotesi intesa a spiegare il comportamento d'attesa, siamo in grado di
specificare i guadagni coinvolti: i clienti nel loro insieme non sono disposti a pagare prezzi più alti per i prodotti,
o a fare pagamenti separati, per coprire i costi di assunzione di più cassieri per ridurre il tempo d'attesa.
Così il mondo è inefficiente solo quando il sistema scelto per analizzarlo non riesce a specificare completamente
i guadagni e i costi di ogni azione descritta. Ma la specificazione dei vincoli sufficiente a produrre implicazioni
confutabili può essere solo un sottoinsieme della specificazione sufficiente a produrre una soluzione efficiente.
Nella misura in cui abbiamo ignorato i vincoli che vincolano il processo decisionale legislativo, la soluzione
implicita nella nostra analisi del controllo dei prezzi non soddisfa la condizione di Pareto.