TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo

Registro: 2011.0000099603

ACRDO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelao n 062919163.2008.8.26.0001, da Comarca de So Paulo, em que apelante COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS BANCOOP sendo apelado SANDRA ROSA GOMES DOS SANTOS.

ACORDAM, em 4 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo.

O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores FBIO QUADROS (Presidente sem voto), TEIXEIRA LEITE E NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA.

So Paulo, 7 de julho de 2011.

ENIO ZULIANI RELATOR Assinatura Eletrnica

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VOTO N 21569 APELAO N 0629191-63.2008.8.26.0001 COMARCA: SO PAULO APELANTE: COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO BANCOOP

APELADA: SANDRA ROSA GOMES DOS SANTOS MM. JUZA PROLATORA: DR. MARIA SALETE CORRA DIAS

Cooperativa Cobrana de resduos do comprador O fato de a cooperativa habitacional invocar o regime da Lei 5764/71, para proteger seus interesses, no significa que os cooperados estejam desamparados, pois as normas gerais do contrato, os dispositivos que tutelam o consumidor e a lei de incorporao imobiliria, atuam como referncias de que, nos negcios onerosos, os saldos residuais somente so exigveis quando devidamente demonstrados, calculados e provados Inocorrncia No provimento.

Vistos.

COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO BANCOOP ajuizou ao de cobrana em face de SANDRA

ROSA GOMES DOS SANTOS. Alega que a r deixou de adimplir desde 25.04.07 o custo adicional referente apurao final da construo do empreendimento Residencial Casa Verde, situado na rua Reims, n 120, em So Paulo. Sustenta que o montante devido era de R$ 20.831,40, dividido em 30 parcelas de R$ 693,78, sendo este valor hoje de R$ 27.619,73. A r foi citada e apresentou contestao s fls. 121/133. Rplica s fls. 189/208. A Douta Magistrada julgou a ao improcedente [fls. 255/261]. Apela a autora s fls. 265/294. Alega, preliminarmente, a ocorrncia de cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado do processo, sem a designao de prova pericial.

Apelao n 0629191-63.2008.8.26.0001 - So Paulo - Voto n 21569 A

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No mrito, afirma que a demanda deveria ser julgada procedente diante do descumprimento do Termo de Adeso pela apelada. Sustenta que a Assemblia foi realizada posteriormente, com a aprovao das contas pelos cooperados, documento este ignorado pela D. Magistrada. Defende que devem ser aplicados os dispositivos da Lei 5764/71, termo de adeso e estatuto social. Pede, alternativamente, a reduo dos honorrios advocatcios fixados em 20% do valor da causa. Sem contra-razes [certido de fl. 374].

o relatrio.

Embora a apelante invoque o regime da Lei n 5.764/71, absolutamente certo que a incidncia dessa norma no poderia colidir com direitos absolutos daqueles que adquirem unidade construda sob o regime de incorporao, uma certeza que exige interpretao no somente das regras da Lei n 4.591/64, como dos dispositivos da Lei n 8.078/90.

As cooperativas no visam lucros, mas, sim, atividades fins e se revelaram eficientes para unir produtores e racionalizar fornecimentos. Est sendo vantajosa para organizao de servios profissionais, como na rea mdica, sendo exemplar a figura da UNIMED. Seu campo de atuao se multiplicou e atingiu o ramo imobilirio, sendo que aquele que se associa a uma cooperativa habitacional, visando adquirir um apartamento em construo, assume os riscos e as vantagens da construo em grupo, sendo certo que os deveres do cooperado esto previstos nos estatutos, despontando o de observncia das deliberaes sociais.

HERNANI ESTRELLA disse que o cooperado lucra com as vantagens econmicas da cooperativa e suporta as suas perdas [Curso de

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Direito Comercial, Jos Konfino Editor, RJ, 1973, p. 481]. O jurista gacho lembrou, tambm, que a assemblia geral o rgo supremo da sociedade cooperativa, com amplos poderes para decidir sobre distribuio de lucros e empenho de deveres, sendo que as deliberaes aprovadas vinculam os cooperados ausentes ou dissidentes. ESTRELLA adverte, por fim, que as assemblias ordinrias ou extraordinrias devem aprovar os atos de gesto, com os mesmos rigores das assemblias das sociedades annimas, exibindo, previamente para exame, relatrio da diretoria, parecer do conselho fiscal, balano, demonstrativo dos resultados, ressaltando perdas ou sobras e como distribu-los.

possvel de ocorrer abusos de direito ou de poderes por parte da maioria ou da liderana. WALMOR FRANKE menciona os artigos 43 e 54, da Lei 5764/71, como referncia para que os prejudicados impugnem as deliberaes que violem as leis [Direito das sociedades cooperativas, Saraiva, 1973, p. 143].

Da resulta que as determinaes da Cooperativa no so imunes ao questionamento jurdico, porque vulnerveis quando viciadas. A finalidade da cooperativa de habitao envolve a conquista de um patrimnio magnnimo, que consiste na casa prpria, o que explica a imensa procura pelo sistema de captao, seja setorial [como nos bancrios] como de adeso livre. O comprador, ainda que chamado de cooperado, ser sempre o comprador tutelado pelas leis que protegem os consumidores, de modo que surge, como primeiro obstculo da cobrana do segundo saldo residual, a falta de transparncia.

A apelante no comprovou a origem do dbito e nem mesmo trouxe aprovao das contas pela Assemblia. O balano patrimonial

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juntado s fls. 78/117 refere-se aos anos de 2005 e 2006, antes da cobrana em questo, ocorrida em abril de 2007. No foram apresentados clculos que teriam sido elaborados para constatar a necessidade de cobrana de valores residuais de R$ 20.831,40 e, apesar de no juntado o termo de quitao, h documentos nos autos que comprovam o montante j pago at 25.07.2005 e que atualizado na data de 13.11.08 era de R$ 110.813,35 [fls. 21/23]. A cobrana posterior aps quase dois anos da quitao, contrasta com os princpios da segurana contratual [artigo 6, III e 46, da Lei 8078/90].

A cobrana inexigvel, como muito bem declarado pela r. sentena.

A Cooperativa se limitou a juntar folhetos que nada explicam, porque desacompanhados dos elementos probatrios que dariam sustentao aos clculos que acusam dficit volumoso e que foi serodiamente apurado. A Cooperativa, que cita a especialidade do preo de custo no poderia ignorar que esse regime, pela Lei 4591/64, torna obrigatria a prestao de contas peridicas, com documentao a ser consultada pelos proprietrios. Os singelos papis, despidos de eficcia probante depem contra as pretenses da apelante, pois a omisso dos documentos necessrios significa admisso de que no se apurou, com a severidade exigida pelas leis dos contratos onerosos, saldo devedor de responsabilidade da r. O julgamento deveria ser imediato, nos termos do artigo 330, I, do CPC e no trouxe qualquer cerceamento de defesa para a autora que deveria apresentar as contas devidas.

No fez a Cooperativa, como lhe competia, prova da regularidade da dvida que est exigindo do cooperado. O sistema contratual, centrado na funo social do contrato [artigo 421, do CC] e na boa-f dos

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contratantes [artigo 422, do CC], reclama dos partcipes atuao destacada nesses quesitos, at porque surge como um despropsito prorrogar ad aeternum a quitao, que um direito dos que pagaram todas as prestaes para que o conjunto fosse erguido. A presuno a de que na cifra de cada parcela exigida ao longo da construo se encontrava embutida o custo atualizado da obra, pois esse o esprito da incorporao pelo regime fechado. Agora, ainda que fosse possvel cogitar de um saldo, a cobrana deveria ter sido aprovada em assemblia com os rigores de uma administrao pautada pela tica, o que no ocorreu.

RUBENS REQUIO finalizou um texto sobre as diversas modalidades dos deveres tico-sociais dos dirigentes de sociedades annimas, quando destacou que um dos principais consiste no dever de informar, que foi importado do Direito norte-americano [disclosure], um fator relevante para os negcios de mercado de aes [Aspectos modernos de direito comercial, Saraiva, 2 volume, 1980, p. 53]. Embora o dever de informar diga respeito aos propsitos dos investidores, bem mais enftica a obrigatoriedade de prestar todas as referncias ao cooperado que se sente impotente diante das cifras que lhes so exigidas periodicamente, sem uma prestao de contas documentada, como est ocorrendo. REQUIO afirma que o acesso s informaes relevantes indispensvel para realizao de operaes honestas e isso se aplica para o caso dos autos.

A Apelante afirma que posteriormente ao ajuizamento da presente ao houve a realizao de Assemblia Geral Ordinria para discutir a prestao de contas final da obra com os rateios cobrados, sendo que os cooperados aprovaram as contas apresentadas. Ocorre que nos termos do documento de fl. 216 Edital de Convocao no existiu uma convocao

para o fim proposto, com os requintes da votao democrtica, at porque

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realizada muito tempo aps a poca dos fatos e ao trmino do exerccio social. Assim, patente o abuso dos dirigentes em exigir dos cooperados seguidos saldos residuais sem prvia prestao de contas. No poderia o Judicirio negar compradora a tutela que obteria em outros regimes, apenas porque se cogitou de implementar o sistema cooperativo. A cobrana abusiva.

Nesse sentido, j decidiu essa Cmara de Julgamento e tambm este colendo Tribunal de Justia em relao autora:

Cooperativa que cobra, seguidamente, resduos dos compradores O fato de a cooperativa habitacional invocar o regime da Lei

5764/71, para proteger seus interesses, no significa que o cooperado esteja desamparado, pois as normas gerais do contrato, os dispositivos que tutelam o consumidor e a lei de incorporao imobiliria, atuam como referncias de que, nos negcios onerosos, os saldos residuais somente so exigveis quando devidamente demonstrados, calculados e provados Inocorrncia No

provimento [TJSP, apelao cvel n 478.060.4/0, 4 Cmara de Direito Privado, Desembargador Relator NIO SANTARELLI ZULIANI, DJ 06.03.2008]

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Ao monitoria para cobrana de saldo residual, a ttulo de diferena de custo de construo Negcio jurdico sob a forma de adeso a empreendimento imobilirio vinculado a associao cooperativa - Indeferimento de requerimento de suspenso do recurso de apelao - Discusso j abrangida em ao coletiva proposta pela associao de adquirentes das unidades, que ainda se encontra pendente de julgamento definitivo, sem a coisa julgada 'erga omnes' do art. 103, III, do CDC - Inexistncia de bice ao julgamento prvio da ao monitoria Mrito - Pagamento de todas as parcelas contratuais, previstas no quadroresumo do termo de adeso ao empreendimento - Previso contratual da

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cobrana de saldo residual, a ttulo de diferena de custo de construo Peculiaridades do caso concreto - Cobrana, aps um ano e em conta-gotas, do saldo residual, que constitui comportamento contraditrio (venire contra factum proprium) por parte da cooperativa e conduta atentatria contra a boa-f objetiva, por deixar os cooperados em situao de eterna insegurana Manuteno da sentena de improcedncia da ao - Recurso improvido [TJSP, apelao cvel n 632.429.4/6-00, 4 Cmara de Direito Privado, Desembargador Relator FRANCISCO LOUREIRO, DJ 16.04.2009]

Empreendimento imobilirio - Construo de edifcios pelo sistema cooperativo a preo de custo - Cobrana de valor residual - Clculo realizado unilateralmente pela cooperativa e desacompanhado da devida prestao de contas - Inadmissibilidade - Injusta negativa de outorga de escritura definitiva da unidade habitacional - Recurso provido para declarar a inexigibilidade do dbito e condenar a r outorga de escritura definitiva no prazo de 30 dias, sob pena de multa diria [TJSP, apelao cvel n 604.764.4/4-00, 9 Cmara de Direito Privado, Desembargador Relator JOO CARLOS GARCIA, DJ 10.02.2009]

Cooperativa habitacional - Contrato de compromisso de compra e venda - Declaratria de inexigibilidade de dbito - Omisso na realizao das assemblias pertinentes e obrigatrias - Cobrana de saldo residual sem respaldo legal - Clculo produzido unilateralmente sem a necessria prestao de contas documentada - Consumidor em desvantagem excessiva - Obrigatoriedade da outorga de escritura definitiva - Recurso improvido [TJSP, apelao cvel n 582.881.4/0-00, 8 Cmara de Direito Privado, Desembargador Relator JOAQUIM GARCIA, DJ 05.11.2008] Por fim, quanto aos honorrios advocatcios, eles foram bem fixados nos moldes do art. 20, 3, do CPC, em 20% sobre o valor da

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causa e devem ser preservados.

Ante ao exposto, nega-se provimento.

NIO SANTARELLI ZULIANI Relator

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