Progetto di recupero edilizio

Seminario Prof. Ferrigni

1. Il riuso del territorio storico problemi e metodo.

Con la Prof.ssa Fumo abbiamo un po’ ragionato su un aspetto, che si pone sempre tutte le volte che
si vuole promuovere un progetto di sviluppo nei territori e nei progetti di sviluppo, c’è sempre
un’innovazione nella conservazione: la gran parte delle volte, soprattutto in Italia, noi disponiamo
di grandi contenitori storici (edifici antichi oppure disponiamo di territori come la costiera
amalfitana oppure come il Cilento oppure come le cinque terre che sono stati marcati dall’uso che i
contadini ne hanno fatto per secoli); sono quindi territori che hanno un valore documentale, cioè
documentano quello che è stato fatto in passato.
Riutilizzare questi territori è complicato perché, da una parte devo conservare quello che hanno
fatto le generazioni passate, dall’altro, però, non posso “ingessarlo”. Conciliare l’obiettivo di
tutelare il documento del passato ed introdurre la testimonianza del presente, coerente con il
passato, evidentemente rende le cose difficili. Tanto è difficile che mai, o quasi mai, in Italia,
quando si decide di recuperare un immobile o di fare qualcosa di innovativo ci si pone la domanda:
“Ma servirà questo che sto facendo?”. Sicuramente nei nostri comuni, ci sono degli esempi di
edifici che sono stati rinnovati, restaurati con grosso dispendio di soldi e con grande pubblicità da
parte degli amministratori; e una volta rinnovati sono o pochissimo utilizzati o non del tutto
utilizzati.
Una delle tappe di questo master, accennato dalla professoressa ERASMUS MUNDUS”, è un
convento del 1600-1700 destinata ad un centro di ricostruzione ambientale che, da quando è stato
realizzato, con una spesa di circa 3 milioni di euro, non è utilizzato. Completo anche di proiettori
per la realtà virtuale, arredi e addirittura le macchine per produrre il caffè e i sandwich ciò che
manca è solo l’utenza.
Saranno quindi forniti gli elementi necessari per un’analisi preventiva di ciò che dobbiamo fare.
Ovviamente questa valutazione preventiva muove da un’analisi di qual è lo stato del sistema che
dobbiamo regolare e, ovviamente, lo si riferisce ai piani di sviluppo. Per cui diciamo che i piani di
sviluppo comporta una prima fase di analisi del contesto che deve essere:
• economica
• fisica
• sociale
Dopodiché deve esserci l’analisi di quelli che vengono definiti “attrattori”, ovvero gli elementi del
sistema territoriale che possono attrarre interesse dei turisti. Normalmente nella disciplina gli
attrattori vengono distinti in:
• materiali: un palazzo, una chiesa o un percorso;
• immateriale: banalmente possono essere anche le conoscenze tecniche, sapere come riparare
un bene.

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Dopodiché dobbiamo fare un passo avanti: definire qual è la MISSION del sistema comunità-
territorio che stiamo sostanzialmente analizzando prima e di cui stiamo progettando, poi, lo
sviluppo. Questo ci permette di definire le strategie, ovvero l’insieme degli interventi che noi
mettiamo in campo per raggiungere gli obiettivi della mission. Quindi dobbiamo fare
un’operazione, che non si fa mai, che è quella dell’interlocutore degli interessi. Perché si deve fare
quest’operazione?
Supponiamo di dover pianificare un sistema territoriale turistico e vogliamo sviluppare il turismo,
però, sappiamo che è difficile attrarre investimenti di grandi multinazionali (che fanno alberghi,
piscine ecc.), oppure, sappiamo che quando queste grandi catene internazionali fanno investimenti,
la gran parte dei profitti se ne va all’estero e ciò che rimane in loco sono i salari del personale
(addetti alla pulizia delle camere, ecc.). Quindi decidiamo che questo incremento turistico deve
passare per il settore extra alberghiero; è chiaro che a questo punto ci troviamo di fronte ai
proprietari delle case che possono fruire come B&b, ma i proprietari degli alberghi nelle vicinanze
non sono altrettanto contenti, perché si vedono sottrarre una quota parte della domanda. Ecco che se
noi non facciamo preventivamente questa analisi e se non attribuiamo dei pesi al consenso che
possiamo ricavare (o al dissenso), rischiamo di fare l’intervento in cui spendiamo i soldi,
realizziamo il fisicum cioè la riabilitazione del manufatto o del territorio, ma non riusciamo a
raggiungere gli obiettivi globali dello sviluppo. Quindi, l’analisi di tutti gli stecondes coinvolti,
direttamente o indirettamente coinvolti, degli interessi che questi stecondes hanno è fondamentale e
propedeutica alla definizione della mission e degli obiettivi.
Ovviamente a questo punto possiamo individuare e soprattutto valutare gli attrattori, cioè gli
elementi fisici –materiali o immateriali- che permettono al sistema di competere con altri sistemi. E
quindi una delle analisi che si fanno in questo caso è un’analisi SWOT. Dopodiché è consigliata
un’analisi molto più dettagliata e completa che è quella che permette di definire qual è l’uso
ottimale che possiamo fare di questo o di quell’edificio. Che è una procedura molto importante
perché 9 volte su 10 ci troviamo davanti ad un amministratore locale che ci mostra un palazzo
nobiliare da restaurare, abbiamo i soldi dell’Unione Europea lo riabilitiamo (l’edificio) senza avere
un preciso scopo futuro per la struttura.
Riassumendo: dobbiamo fare una valutazione, dobbiamo definire gli interessi e dobbiamo,
soprattutto, definire gli indicatori (cioè dobbiamo definire gli indicatori di successo). Questo lo si
deve fare non solo perché è corretto in quanto ci permette di capire se stiamo avanzando o no ma
anche perché in qualunque progetto che facciamo e per qualunque richiesta di contributi e per
qualunque programma di supporto a questa iniziativa, senza una chiara individuazione degli
indicatori, fatta preventivamente nel progetto, non avremo mai il finanziamento.
Esempio: se progettiamo un centro polifunzionale, l’indicatore di successo è vedere, in capo ad un
anno dall’avvio del centro, quante sono le categorie di iniziative che vi si svolgono all’interno. Se
decidiamo di rivalutare una vecchia fabbrica e vogliamo creare un mercato domenicale, l’indicatore
di successo è il numero di permessi di vendita che accordiamo agli ambulanti]. Per esempio, il
museo archeologico di Napoli ha deciso di far entrare molta più gente. Come? Ha deciso di fare un
abbonamento molto economico (9 euro, se lo fai annuale 25 euro) e così si stimano le visite e non i
biglietti: cioè quante persone in più vengono perché si stanno organizzando tante nuove
manifestazioni, esposizioni temporanee. Quindi una persona non vale 1 ma vale 10 se nello stesso
anno visita il museo 10 volte. Ha quindi utilizzato un diverso indicatore di successo rispetto a quello
che indica il numero di biglietti venduti.

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Un altro piccolo input sul tema dell’indicatore. È già stata accennata la differenza tra biglietto
venduto e numero di visite, tra guadagno e impatto sulla città o, più in generale, sulla società, e
quindi capiamo che l’indicatore non può essere tanto grezzo ma deve essere costruito con
intelligenza e soprattutto compilato; si parla sempre di “indicatore di successo”, poi c’è
l’”indicatore di sfondo” e l’”indicatore di controllo”.
• L’indicatore di sfondo, servono perché, un conto è che si ha un certo fenomeno in una città
di 5000 abitanti, un altro conto è che ce l’ho in una città di 500000 abitanti. Quindi serve a
correlare dei fenomeni che dobbiamo misurare con il contesto in cui tale fenomeno si
verifica.
• Gli indicatori di controllo hanno, invece, un’altra finalità: evitare che l’indicatore fornisca
indicazioni o informazioni false. Esempio: l’assessore alla cultura decide di impostare la
campagna elettorale sul numero di asili nido attivi e sulla frequenza di questi asili nido.
Quindi dà mandato ai direttori degli asili nido di aumentare la loro politica o azione per
aumentare le frequenze e ovviamente gli indicatori. Dopodiché il primo indicatore che uno
può immaginare è il numero di bambini accolti rispetto al numero di domande presentate;
questo dà un indicatore di efficienza del servizio. Ma se noi lasciamo questo indicatore così
come ci è stato formulato si potrebbe verificare il caso che il direttore di un certo asilo nido
anziché promuovere la presentazione delle domande, cerca di ridurle, in modo da
raggiungere sempre il 100% dei posti offerti. Come facciamo ad evitare questo rischio?
Mettiamo un secondo indicatore che è quello del numero di domande presentate rispetto al
numero in età potenzialmente clienti dell’asilo nido. Questo indicatore di controllo ci
permette di evitare questa “perversione” dell’azione]. Quindi gli indicatori vanno sempre
progettati in maniera che siano in grado di misurare realmente l’impatto che ciò che
proponiamo che ha sul sistema, sul territorio e sulla comunità. E non dimentichiamo i due
indicatori complementari, di sfondo e di controllo.
RICORDA: LE PERSONE SI MUOVONO IN UNA CERTA DIREZIONE SOLTANTO IN BASE
AI PROPRI PERSONALISSIMI INTERESSI, LEGGITTIMI O ILLEGGITTIMI CHE SIANO.
Esempio: nei piani urbanistici tutti i proprietari vorrebbero che il proprio terreno sia fabbricabile ed
edificabile al massimo, se ci metto un parcheggio non sono molto contenti. Dobbiamo quindi
cercare di trasformare quella che per oggi rappresenta una penalità in un’opportunità. Se nella tua
area c’è una parte per il parcheggio, tu puoi anche decidere di voler essere pagato perché il comune
te la espropria. Supponiamo che la tua area sia di 1000 mq e 200mq devono essere destinati a
parcheggio; l’edificabilità va calcolata con 1000-200= 800 mq. Dunque, io ti pago i 200 e tu
costruisci sugli 800 mq. La norma che invece, nasce come autoregolazione del sistema dice un’altra
cosa: se tu mi lasci 200 mq di parcheggio comunque te li metti nell’area, io non ti sottraggo i 200
mq dalla tua area fabbricabile; quindi tu costruisci non più applicando l’indice ad 800, ma a 1000
mq. Anzi, ti faccio un’altra proposta: se tu il parcheggio me lo lasci esattamente dove sta disegnato
nel piano, io non solo non ti sottraggo i 200 mq dal computo della fabbricabilità, ma te li aggiungo
come superficie virtuale. In parole povere, la comunità propone al singolo cittadino di destinare una
parte del suo terreno ad uso pubblico e gli offre tre opzioni:
1) Vuoi che te lo paghiamo? Costruisci 800 mq
2) Vuoi lasciare gratuitamente 200 mq dove conviene a te? Costruisci 1000 mq
3) Li lasci dove dico io? Costruisci 1200 mq

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Generalmente i proprietari scelgono sempre l’opzione 3, in cui realizzano una superficie virtuale
anche più alta di quella che possiedono. Quindi stanno rispettano un piano senza vederlo come un
cappio, anzi, ne traggono addirittura un beneficio.
Quindi dobbiamo essere astuti nell’inventare quelle regole che spingono la ricerca di benefici
particolari verso obiettivi di utilità generale. è un obiettivo che si può raggiungere anche se
dobbiamo essere liberi dai pregiudizi, ci dobbiamo staccare dai concetti ordinari e dobbiamo essere
creativi.
Analizziamo ora l’analisi SWOT (Streinght = forza – Wickness = debolezza – Opportunities =
opportunità – Treists = minacce). Questi sono i quattro elementi che vengono presi in
considerazione per l’analisi swot.
In realtà è molto facile confondere gli elementi di forza con le opportunità e gli elementi di
debolezza con le minacce. Sono due cose completamente diverse, non solo concettualmente ma
anche nella pratica applicazione e, soprattutto nelle loro conseguenze. Perché, gli elementi di forza
e gli elementi di debolezza sono parametri, caratteristiche rigorosamente interne al sistema che
stiamo analizzando, quindi interne sia alla comunità che al territorio. Ma sono anche elementi sui
quali il piano o i locali possono agire. Per esempio, non posso intervenire su un altro castello che è
più bello del mio ma che è esterno al mio comune e, quindi, costituisce una minaccia nel senso che
se gli addetti dell’altro comune lo valorizzano, il flusso turistico è attratto da quello piuttosto che
dal mio. Quindi definiamo le opportunità e le minacce come elementi che sono esterni al sistema e
soprattutto che sono elementi sui quali i decisori locali non possono intervenire. Generalmente
l’analisi swot è sempre richiesta per qualunque richiesta di finanziamento e, quindi, se inseriamo
nella “elementi di forza” le opportunità, il progetto viene bocciato. Forze e debolezze interne e
modificabili, opportunità e minacce esterne e non modificabili dal sistema locale.
Suggerimenti:
1. Non fermarci all’analisi swot;
2. Non aspettare che la minaccia si concretizzi: organizziamo il nostro progetto supponendo
che la minaccia si sia già concretizzata. Questo perché ci fa scoprire, quasi sicuramente,
delle opportunità nascoste all’esterno o degli elementi di forza all’interno, e ci protegge da
quelli che vengono definiti “imprevisti” e che se si fa un’analisi più completa, più corretta e
soprattutto più intelligente sono largamente prevedibili.

Quindi per l’analisi swot ci deve essere una chiara definizione delle quattro categorie, quelle interne
e quelle esterne, modificabili o non modificabili e, questi due suggerimenti ci dovrebbero mettere in
condizione di fare una buona analisi swot. È un’analisi preliminare che non mi dà indicazioni, ma
mi dice semplicemente quali sono le opportunità, le minacce e quali sono gli elementi su cui vale
effettivamente la pena di puntare, ma non ci permette di trarre effettivamente delle conclusioni e,
quindi, non ci dà indicazioni progettuali. Per avere indicazioni progettuali sull’elemento ricorrente è
il riuso del territorio, sia edificato che non edificato (esempio: il riuso delle campagne). Quindi c’è
stata una trasformazione epocale: prima un contadino poteva coltivare 4-5 ettari, oggi ne coltiva 25
(ovviamente con l’aiuto di macchinari). Quindi riutilizzare questa parte del territorio è
fondamentale, anche se il dibattito è falsato perché si discute sul consumo di suolo; cioè la città
cresce e mangia il suolo agricolo. Il problema è un altro: come uso la restante parte degli ettari che
“avanzano”. E ci stanno degli equivoci clamorosi: a tutti piacerebbe andare a pranzo fuori in un
agriturismo che disponga di area verde esterna e che offra cibi sani e prodotti in loco, ma dal punto
di vista di autorizzazione urbanistica la situazione è diversa: si può fare? No, perché la campagna

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può essere edificata solo per coltivare il terreno. Ovviamente, è una cazzata totale perché mentre
prima un contadino oltre quella superficie ne doveva avere un’altra per la casa ecc, oggi la
coltivazione è completamente cambiata da una parte, e dall’altra è cambiato radicalmente l’uso
della campagna perché metterci un ristorante o un’autocarrozzeria non è possibile in quanto sono
dissociate all’attività agricola. Quindi, purtroppo, esistono delle pastoie giuridiche e amministrative
che rendono difficile il riuso del territorio. Per cui focalizziamo l’attenzione su una piccola tabella
numerica, per definire rispetto ai contenitori storici qual è l’uso migliore che ne possiamo fare.
Quando non è ben chiara la finalità di un edificio, lo si definisce polifunzionale. Ed è un termine
che rivela la mancanza di studio preliminare per decidere ciò che si deve fare. Un’altra ricorrente
destinazione è il centro culturale, per cui si progetta che vengono frotte di studenti dalla Corea o dal
Brasile per vedere la fossa sannitica che è 2x3 m. c’è poi la destinazione turistica che è già più
difficile perché è tra queste tre quella che ha più probabilità di successo, ammesso che abbiamo
fatto un’analisi. Cerchiamo di ragionare. Prima osservazione: dire che non tutto va bene per tutto è
una cosa ovvia. Non dobbiamo però diffidare dalle cose banali, perché, spesso, sono proprio le cose
banali che ci permettono di capire realtà non necessariamente banali e, soprattutto, ci permettono di
inventare soluzioni non necessariamente banali. Quindi non tutti gli edifici possono essere usati per
qualunque cosa: non tutti gli edifici sono buoni per la mission del sistema locale. Esempio: se un
sistema locale ha come mission quella di essere una meta attrattiva per il turismo balneare è un
conto, se invece ha come mission quella di essere attrattiva per un turismo congressuale, la capacità
attrattiva di questo o di quell’edificio cambia radicalmente. La terza questione che non va mai
sottolineata ma che deve essere oggetto di un’analisi precisa è il posizionamento. Non il
posizionamento nello spazio ossia dove è collocato l’edificio, ma il posizionamento nel sistema
competitivo. Ad esempio voglio fare un museo che raccolga 54 pezzi di ceramica che ho raccattato,
vedo che è possibile farlo, ma devo considerare anche quanti altri musei con 54 pezzi di ceramica
sono stati organizzati nell’intorno dove il turista può andare. Bisogna Avere chiaro quale è la qualità
ed il livello di attrattività di quello che si vuole riabilitare, e avere chiaro quali altri elementi
circostanti possano entrare in competizione per attrare turisti o investitori. Questa analisi comparata
è fondamentale. Ad esempio stiamo lavorando allo slogan con cui presentare il piano per un
comune vicino la città di Cerreto cioè San Lorenzello. Lo slogan “LA CITTA’ DELLA
CERAMICA” è stato scartato perché la competizione di Cerreto è tale che pur essendo l’origine
della ceramica di Cerreto a san Lorenzello oggi sul mercato non è presente con questo Brand, e
quindi è inutile puntare su questo per questo slogan. È preferibile puntare sull’olio oppure sui taralli
che sono prodotti solo identificativi di Cerreto. Oltre agli indicatori di successo anche un’analisi dei
competitors ossia dei sistemi che possono essere concorrenziali rispetto a quelli a cui stiamo
lavorando. Per definire l’uso ottimale abbiamo due ordini di problemi. Il primo è definire che cosa
serve rispetto alla mission del sistema che noi abbiamo identificato. La seconda cosa è qual è la
migliore destinazione d’uso di un certo edificio?
Se l’obbiettivo principale è quello di trovare un edificio per una data destinazione d’uso la domanda
cambia. Quindi si hanno due alternative: qual è la destinazione d’uso migliore per un edificio che ha
certe caratteristiche, oppure come faccio a trovare un edificio per una destinazione d’uso che io già
ho delineato.
Procedura:
tale procedura si basa sulla preliminare identificazione su quali sono le variabili indipendenti. Da
queste quali sono le variabili dipendenti. I fattori che influenzano la praticabilità e la convenienza
degli uni e degli altri, questo tre elementi ci permetto di definire per ogni edificio quelle che noi

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chiamiamo con il nome di matrici primarie. Tante matrici primarie per tanti edifici poi permettono
di fare la matrice di sintesi.
Quali sono le caratteristiche di un manufatto che voi potete analizzare per definirne la destinazione
d’uso. Prima di tutto la proprietà, poi lo stato di conservazione, poi l’accessibilità. Un conto è che la
destinazione d’uso sia di un santuario un altro conto e che la destinazione d’uso sia di un
supermercato. Misurare l’accessibilità non è secondario. Si deve valutare anche il contesto, poiché
un conto è un edificio posto in un contesto urbano ed un conto è un edificio che sta in una
campagna o su una montagna sperduta. Per ogni uno di questi elementi noi possiamo identificare
alcune caratteristiche. Per quanto riguarda la proprietà noi possiamo verificare se si tratta di una
proprietà pubblica, di una proprietà privata, di un singolo soggetto privato oppure di più soggetti
privati quali ad esempio un condominio.

Quindi per ogni uno di questi fattori noi definiamo le sub categorie. Lo stato di conservazione può
essere ottimo, buono, mediocre, scarso e pessimo. Abbiamo cinque livelli di conservazione. Per
l’accessibilità possiamo definire 5 livelli di accessibilità. Per ogni caso che andiamo ad analizzare i
fattori principali sono i 4 elencati sopra (proprietà, stato conservazione, accessibilità, contesto), per
ogni uno di questi vanno identificate le sottocategorie. Le sottocategorie in teoria potrebbero essere
scelte anche arbitrariamente basta che siano scelte in modo tale che esse offrano informazioni
valide. Questa procedura la sto applicando alla destinazione d’uso, voi la potreste applicare anche
ad altri aspetti. Ad esempio la location per una serie televisiva, potreste fare la stessa analisi per
decidere quale è l’edificio migliore come sede per questa serie televisiva. La destinazione può
essere in generale, sempre in questa procedura di analisi, pubblica, privata che necessità di un’alta
visibilità, privata che non necessità di visibilità, singolo soggetto privato e di una molteplicità di
soggetti privati. In prima battuta per completare l’esercizio ci fermiamo a questo punto.

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Sempre in rapporto al contesto noi potremmo immaginare di allungare o accorciare tale lista.
Vediamo come si costruisce la matrice:
La matrice si costruisce con le cinque destinazioni d’uso dette sopra ed i quattro fattori che
rappresentano le caratteristiche.

Destinazioni d’uso (attività) Caratteristiche e sub caratteristiche

Come si costruisce questa matrice?? Introducendo una scala di valutazione della utilità. Ho stabilito
una scala che si definisce cardinale perché fatta di numeri e non è in graduatoria, tale scala è su 5

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livelli (+2,+1,0,-1-2) che attribuisce un livello di utilità a ciascuna delle destinazioni d’uso. Per ogni
uno di queste cinque categorie (riferendosi alle destinazioni d’uso) avrò un livello di utilità. Se ad
esempio ho un edificio di proprietà pubblica che viene destinato ad uso pubblico avrò un livello di
utilità due (o se vogliamo di facilità due). Se il mio edificio (sempre di proprietà pubblica PBB) è
destinato ad utilità di interesse pubblico avrà sempre il valore di utilità 2. Se invece ho una
destinazione privata ad alta visibilità, la visibilità mi darebbe valore 2 il fatto che è privato invece
mi crea una serie di problemi (per dare in gestione qualcosa di pubblico ad un privato ci vogliono i
bandi di gara ecc) e quindi si scala di 1, per questo l’utilità finale per destinazione d’uso privata ad
alta visibilità per edificio di proprietà pubblica è 1. Privata bassa visibilità è zero (sempre per
edificio proprietà pubblica→PBB). Per un edificio destinato ad ufficio di un solo operatore posso
immaginare che la caratteristica proprietà in questo caso non influenzi (è zero) invece se la
destinazione d’uso è terziaria collettiva il valore risulta essere addirittura negativo. Questa matrice
viene costruita a prescindere dell’edificio che sto analizzando, è una matrice che mi da per ogni
fattore e caratteristica del manufatto, il livello di utilità per ciascuna delle cinque destinazioni d’uso
che io declino. Tale matrice è di riferimento. Io considero il mio edificio entro nella matrice (che è
sempre valida e sempre la stessa) e vedo in base alle mie caratteristiche in che livello di proprietà
sono, quale è il livello di accessibilità, conservazione e contesto.

Esempio: considero il mio edificio con le seguenti categorie intrinseche privato alta visibilità PRV,
ottimo stato di conservazione O, accessibilità A4, contesto C4. (ho definito le colonne in rosso). Poi
per ciascuna delle 5 categorie di destinazioni d’uso (pubblica, di interesse. pubblico, privata Va,
privata Vb, Terziaria sing, Terziaria collett.) vado a sommare i valori relativi alle quattro
caratteristiche intrinseche che identificano il mio edificio ottenendo il valore di sintesi (numero
finale). Ottenuti tutti i numeri posso valutare quale delle cinque destinazioni d’uso per le

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caratteristiche intrinseche del mio sistema è la migliore o la peggiore (rispettivamente il numero più
alto e il più basso). (selezioniamo le colonne in relazione alle caratteristiche del nostro sistema, poi
dalle intersezioni con le righe per ogni destinazione d’uso otteniamo dei valori, tali valori sommati
tra loro ci danno un numero, ci rendiamo conto in questo modo la destinazione d’uso che ci da il
numero più alto (migliore) e quella con il numero più basso (peggiore) noi consideriamo la
migliore. I valori della tabella sono valori dati e sono stati ottenuti dall’esperienza, in modo
statistico.
Quando si utilizza una matrice oggettiva che non ha riferimento ad un edificio particolare (cioè i cui
valori all’interno della matrice sono standard) è possibile utilizzare tale matrice per più edifici.
Si riporta la matrice di sintesi:

Sono riportate le cinque destinazioni d’uso possibili, per ogni uno dei vari edifici sono rappresentati
i punteggi. Se voglio vedere quale edificio è migliore per la mia destinazione d’uso, osservo
l’istogramma ed in base ad i punteggi subito posso vedere gli edifici più adatti alla destinazione
d’uso considerata. Per ogni uno degli edifici ho costruito la matrice primaria. Ogni uno degli
istogrammi corrisponde un edificio con determinate caratteristiche intrinseche.
Sotto e riportato un centro di informazione turistico piazzato sopra la montagna del Cilento.

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Esempio di un intervento non andato bene.
Questo sotto è invece l’esempio di un intervento parzialmente andato bene, si tratta di un
castagneto. Ci stava un grosso problema di competizione tra pastori che andavano a pascolare e il
demanio pubblico che aveva il problema del castagneto che deve essere ripulito. Questo era un falso
problema poiché alla fine ci si è resi conto che se si permetteva ai pastori di portare i pastori a
pascolare nel castagneto, le pecore pulivano il castagneto. Questo è un esempio di trasformazione di
un elemento di debolezza quale la mancanza di soldi per pulire il sottobosco in un opportunità.

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 Un altro esempio: Morigerati non ha quasi nulla, è un paesino di 600 abitanti circa che ha solo
l’oasi del WWF.

Il decremento demografico a Morigerati aveva fatto si che molte case restassero vuote, anche quelli
che vivono fuori ma tengono ancora casa a Morigerati per viverci ci vengono solo per pochi mesi
l’anno. Questo è un momento di debolezza del sistema, la casa vuota si degrada, si devono
comunque pagare delle tasse e quindi è un elemento di debolezza. Un sindaco intelligente ha
trasformato questa debolezza in opportunità, è riuscito a convincere i proprietari, quelli che avevano
le case abbandonate, quelli che stavano all’estero o quelli che stavano al nord Italia a mettere le
proprie case a disposizione del comune. Il comune non si è messo a pulire le case ma il comune ha
offerto i servizi. Ha dato prima di tutto una borsa di studio ad una ragazza tedesca affinchè
raccogliesse le prenotazioni, e sulla base delle disponibilità delle case dava l’ok o meno. L’altro
servizio che ha offerto il comune è quello di presa all’arrivo in due punti diversi, uno è a Sapri
l’altro è all’aereoporto di Napoli, in modo tale che quelli senza auto non fossero disagiati
nell’arrivo. Sono gli unici due investimenti che ha fatto il comune. I proprietari hanno dovuta
garantire solo la biancheria e la pulizia della casa. Quindi ha sostanzialmente proposto quello che è
stato definito il paese ambiente. Anche in questo slogan ci sta una sottile finezza di marketing. Il
paese albergo è una denominazione abbastanza corrente, la differenza rispetto al caso di Morigerati
e che in tutti gli altri casi ci sono degli imprenditori che comprano tutto un paese e lo fittano a
prezzi scelti da loro. In questo caso di Morigerati la quasi totalità della spesa resta in loco e non va
nelle tasche di investitori. Quindi per differenziarsi dalla denominazione dell’albergo diffuso è stato
inventato il nome di paese ambiente. Ha offerto anche una cosa che di solito l’albergo diffuso non
da ossia la mezza pensione. Perché questa cosa in termini di sviluppo è una cosa di grande efficacia
e molto positiva?? Perché una delle difficoltà di chi va nell’albergo diffuso è che non essendo
prevista la mezza pensione non ci sta un budget preventivo di spesa e poi perché è fastidioso per chi
soggiorna dover trovare sempre dove mangiare. L’intelligenza è stata di offrire la mezza pensione
inclusa nel pacchetto, si riceve un voucher che è possibile spendere in un qualunque dei ristoranti.
(40 euro, si mangia, si dorme e si ha la prima colazione…Pensateci). Il turista con questo sistema va
a cenare dove vuole lui e quindi non è costretto a stare nello stesso posto. Per tenere basso il prezzo
la convenzione prevede che vengano usati solo prodotti locali (i prodotti locali sono per lo più

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vegetali). Questo ha generato la ripresa di alcune attività che stavano scomparendo ossia quelle
delle conserve.

Sono stati stabiliti un tetto massimo di turisti. Sono stati stabiliti anche dei target in merito al
turismo. Si nota un’intelligenza anche dello scegliere alcuni segmenti di turismo.

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Si stava un solo ristorante quando la cosa è partita, ora sono 4.

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Questo di sopra non è un miracolo ma è solo un esempio di come trasformare una debolezza in
opportunità.

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