PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DE SO PAULO

TRIBUNAL DE JUSTIA DE SO PAULO ACORDAO/DECISO MONOGRFICA

H t G I S T R A D O / A \ IQr*D MO SOB N

ACRDO
Vistos, Apelao n Paulo, em
s

relatados

discutidos

estes

autos

de

0149420-75.2006.8.26.0000, da Comarca de So que so apelantes LUIZ FERNANDO, ROSENILDE

VIEIRA DA SILVA ZANIN, GILBERTO MARCOS GERALDO, ROSIANE GOMES GERALDO, ELIANA PINTO MORAES SORDI, MARCOS SORDI, EDUARDO LEITE GONALVES, ANDR EDUARDO GUIMARES, GILBERTO BORDIM, LVIA SILVEIRA ADRIEN CUNHA, MARCO ANTNIO COELHO, TEREZA WANDERLEA FARIAS DA SILVA COELHO, ALEXANDRE REIS MAGALHES, MARISTELA FURTADO DE BRITO MAGALHES,

WASHINGTON DE SOUZA BARBOSA, TNIA WALMARA SANDRE DE SOUZA BARBOSA, FILOMENA MACHADO GAVIO DAVID, LUIZ DAVID, MAURO PARRA apelado PAULO. ACORDAM, Tribunal em 8 de Cmara So de Direito Privado a do NAVARRO e SUELI APARECIDA CAMARGO DOS PARRA sendo DE SAO

COOPERATIVA

HABITACIONAL

BANCRIOS

de Justia

Paulo, proferir

seguinte

deciso: "DERAM PROVIMENTO EM PARTE AO RECURSO. V. U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acrdo.

julgamento CAETANO

teve LAGRASTA

participao sem

dos voto),

Desembargadores

(Presidente

SALLES ROSSI E THEODURETO CAMARGO.

So Paulo, 29 de junho de 2011.

V LUIZ AMBRA
RELATOR

VOTO N 10935 APELAO CVEL N 0149420-75.2006.8.26.0000 (485.842.4/5-00) SO PAULO APELANTES: LUIZ FERNANDO e OUTROS APELADA: COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO

COOPERATIVA HABITACIONAL - Cobrana de apurao final do custo do empreendimento Inadmissibilidade Aderentes que no participaram da realizao do rateio final de responsabilidade - Assembleia omissa quanto ao valor do saldo residual - Valores calculados de forma unilateral - Embora exista a previso de cobrana do resduo relacionado ao custo final da obra, no houve demonstrao dos gastos - Sentena de improcedncia incorretamente prolatada, apelo provido em parte para declarar a quitao dos valores pagos, determinar a outorga dos instrumentos definitivos de transmisso da propriedade - Invertidos os nus do sucumbimento, mantida apenas a no obrigatoriedade de registro da incorporao, j que esta juridicamente no existe - Cabendo averbao da construo no Registro Imobilirio, assim que finalizada.

Trata-se de apelao contra sentena (a fls. 648/652) de improcedncia, em ao declaratria buscando o reconhecimento da quitao do preo de aquisio das unidades habitacionais

transacionadas com a r. Na inicial igualmente se pedindo o registro da incorporao do empreendimento, providncia no levada a cabo at agora. Nas razes de irresignao se sustentando o descabimento do decisum, pelos fundamentos ento expendidos (fls. 666/710).

Recebido o recurso a fl. 713, a fls. 714/721 veio a ser contra-arrazoado. o relatrio. A sentena recorrida no se sustm, data vnia. A matria em discusso j pacificada nesta Corte, em sentido contrrio ao do decisrio recorrido.

Os autores, como no se controverte nos autos, pagaram integralmente o preo de aquisio das respectivas unidades com que contemplados; mas se viram depois notificados ao pagamento de elevado resduo, decorrente de prejuzos que a cooperativa de que partcipes estaria enfrentando.

Observam no apelo (fl. 669) que chegaram a pagar uma parte, exigida atravs de comunicado levado a cabo em 10.6.03 (a fl. 294) mas depois valores ainda maiores lhes foram impingidos, as perdas da entidade cada vez mais elevadas, reflexo da situao de verdadeiro descalabro que ali teve lugar (fl. 670).

Que isso ocorreu, no h dvida, qual nova Encol, de infeliz memria; observando a sentena ter sido confessada a utilizao de "recursos provenientes de outros grupos cooperados para o trmino da obra" (fl. 649). Na petio de fls. 770/773 se noticiando a aprovao das contas do perodo compreendido entre 2005 e 2008 somente em 19.2.09 (fl. 771); isto , muito depois de ultimada a obra, ocorrida esta nos idos de 2003 (fl. 5).

APELAO CVEL N 0149420-75.2006.8.26.0000 (485.842-4/5-00) - SO PAULO

(LA)

A mera aprovao de contas da cooperativa, como quer que seja, de si nada representava, deveria haver deliberao especfica acerca das contas da obra aqui discutida, de que nem se cogitou.

Nesta Corte a questo se pacificou, em sentido contrrio ao da sentena. Iterativo aresto, da lavra do desembargador Francisco Loureiro, bem a equacionando. Dando conta, inclusive, de ao caso se aplicar o Cdigo do Consumidor, pena de os cooperados aderentes quedarem, simplesmente, desamparados. E permanecerem com dbito ad aeternum, exigvel a qualquer novo revs financeiro da entidade cooperativa. Quer dizer, no que aqui interessa (Apelao n 0158529-07.2006.8.26.0100, j . 24.3.11, 4 a Cmara de Direito Privado):

"Destaco inicialmente que a BANCOOP, criada pelo sindicato dos bancrios com a finalidade de construir pelo regime cooperativo moradias aos integrantes daquele categoria profissional a custo reduzido, em determinado momento desviou-se de seu escopo original. Passou a construir em larga escala e a comercializar unidades futuras a terceiros no sindicalizados ao sindicato dos bancrios. Basta ver as qualificaes dos autores relacionados na inicial, para constatar que a esmagadora maioria deles no constituda de bancrios. Parece evidente que ocorreu ao longo de alguns anos verdadeira migrao das atividades da BANCOOP, que deixou de expressar o verdadeiro esprito do cooperativismo e passou a atuar como empreendedora imobiliria, com produtos destinados ao pblico em geral, alavancados em forte apelo publicitrio. Ao contrrio do que afirma o recurso, portanto, a relao entre a BANCOOP e os adquirentes de unidades autnomas futuras regida pelo Cdigo de Defesa do Consumidor. No basta o rtulo jurdico de cooperativa para escapar, por ato prprio, do regime jurdico cogente protetivo dos consumidores. Aps julgar dezenas de casos da BANCOOP, constato que, falso rtulo de regime cooperativo, lanou dezenas de

sob

APELAO CVEL N 0149420-75.2006.8.26.0000 (485.842-4/5-00>'SOTULO

(LA)

empreendimentos imobilirios, com promessa de entregar milhares de unidades autnomas, expressiva parte dela no cumprida, lesando uma multido de adquirentes. No vejo como deixar de aplicar o regime protetivo do Cdigo de Defesa do Consumidor aos contratos de adeso preparados pelo BANCOOP, nem como acolher o falso argumento de que todos os adquirentes so cooperados e associados em um empreendimento do qual no tinham controle, nem fiscalizao eficiente dos custos e muito menos do destino dos pagamentos que efetuavam. Como acima posto, entendo que sob singelo rtulo formal de negcio cooperativo passou a r BANCOOP a agir como verdadeira empreendedora imobiliria, com atividade voltada ao lucro, ampla divulgao publicitria, lanamento de dezenas de empreendimentos e vendas ao pblico em geral, e no somente aos bancrios, como seria natural. Os contratos celebrados entre a empreendedora mascarada sob o rtulo de cooperativa a centenas de adquirentes foram celebrados em meados de 2001, como se constata dos documentos que instruem a inicial e a contestao. Mais grave, passou a Cooperativa a exigir dos adquirentes que j receberam a posse de suas unidades pagamento de expressiva quantia suplementar, sob argumento de gue se trata de resduo de custeio de obras no regime cooperativo. O gue no se concebe gue centenas de adguirentes tenham completado todos os pagamentos gue lhes foram exigidos at a efetiva entrega das obras, no ano de 2005, momento em que receberam as chaves e a posse precria de suas unidades, e se veiam surpreendidos pela cobrana de suposto resduo, apurado sem base em critrios objetivos, apenas com fundamento em rombo de caixa da empreendedora. Naquele momento, no final de 2005, encerrada a construo daquela torre de apartamentos, deveria ocorrer a realizao de assembleia de apurao de eventual saldo devedor e cobrado o resduo dos adquirentes, com base em demonstrativo objetivo, acompanhado de documentao probatria dos gastos. Qualquer gestor de recursos alheios age assim, de modo que no pode a cooperativa r escudar-se em regime associativo para com isso impingir aos adquirentes cobrana de valores incertos, sem qualquer lastro objetivo.

APELAO CVEL N 0149420-75.2006.8.26.0000 (485.842-4/5-00) - SO-PlJLO

(LA)

Tal conduta da cooperativa acaba por manter os cooperados indefinidamente vinculados ao pagamento do preo, sem nunca obter quitao da unidade adquirida. Ainda que o contrato entre as partes contemple na clusula 16a, de pssima redao e difcil inteleco at mesmo aos operadores do direito quanto ao seu exato sentido, a possibilidade de cobrana de eventual saldo residual, isso no significa possa faz-lo a conta-qotas, ou a qualquer tempo, ou sem demonstrao objetiva da composio do crdito. Basta ver que somente em maro de 2007, quase dois anos aps a entrega da primeira torre de apartamentos, a cooperativa r se dignou fazer assembleia especfica do empreendimento, com o fito de cobrar o suposto saldo residual e reforo de caixa para dar continuidade s obras das duas torres de apartamentos faltantes. Note-se, porm, que somente a partir de tal assembleia que se adotou providncia que seria exigvel desde o lanamento do empreendimento, qual seja, abertura de conta corrente especfica do empreendimento. Pior. Admitiu a cooperativa a tentativa, ao que parece baldada, de recuperao de emprstimos solidrios, vale dizer, feitos a outras seccionais, geradores de rombo de caixa. Parece claro, portanto, que o saldo remanescente e o reforo de caixa que se pretende cobrar dos adquirentes no decorre propriamente de custeio efetivo da obra, mas sim de emprstimos feitos a outras seccionais e de m administrao de recursos alheios. Com efeito, no h prova do descompasso entre o custo das obras e os valores pagos pelos adquirentes, que justifique a cobrana de to expressivo resduo, que monta, somado, a milhes de reais. Na realidade, o que parece ocorrer que a BANCOOP lanou dezenas de outros empreendimentos habitacionais, que no conseguiu entregar e, em razo de administrao ruinosa, pretende agora diluir o prejuzo entre todos os cooperados. Evidente que o regime cooperativo pressupe o rateio integral dos custos entre os associados. Tal rateio, porm, no diz respeito a todo e gualquer empreendimento lanado pela cooperativa, mas est circunscrito guelas unidades, de determinado conjunto habitacional. Ao admitir-se tal cobrana, os cooperados permaneceriam indefinidamente obrigados perante a cooperativa, jamais quitando seu saldo devedor e pagando preo superior aos verdadeiros custos de seu conjunto habitacional."

APELAO CVEL N 0149420-75.2006.8.26.0000 (485.842-4/5-0() - SO PAULO

(LA)

Assinalou o aresto, todavia, aqui no se dever falar em incorporao imobiliria, no sentido jurdico do termo; da a desnecessidade - mantida nesse ponto a sentena de improcedncia de promover o registro prprio da lei 4591/64, de Condomnios e Incorporaes.

No h necessidade mesmo, em situaes da ordem da presente primeiro se erige a obra, depois esta simplesmente averbada no Registro Imobilirio. No havendo notcia de que isso tenha deixado de ser feito.

Importa menos, a partir da, a aprovao das contas de 2005 a 2009, como anotado em acrdo outro da 1 a Cmara (Apelao Cvel n 9145098-19.2007.8.26.0000, j . 26.4.2011) desembargador Rui Cascaldi: pelo

"A r, ora apelada, esclareceu que o dbito cobrado tem origem em saldo negativo apurado no ano de 2005 para o empreendimento onde localizadas as unidades dos autores, no tendo especificado gual o custo das obras, dos materiais utilizados, da mo de obra, nem h prova destes gastos. Ou seja, no ficou claro que esse resultado tem origem no aumento de custo, podendo proceder da m gesto de seus dirigentes (desvio ilcito de recursos ou inabilidade administrativa), conforme alegado na inicial. O demonstrativo publicado na revista informativa da r informa apenas os "ingressos e dispndios" acumulados por obra nos anos de 2004 e 2005, sem especific-los. E a ata da assembleia realizada em 19.2.2009 seguer traz indicao dos custos por obra, tendo sido aprovado, apenas, as contas da cooperativa r dos anos de 2005, 2006, 2007 e 2008. Nada h nesse documento gue permita concluir gue houve aprovao dos resultados negativos correspondente cobrana efetuada dos autores.".

APELAO CVEL N 0149420-75.2006.8.26.0000 (485.842-4/5-00KJAO PAULO

(LA)

Ainda da 1 a Cmara, relatado pelo desembargador Luiz Antnio de Godoy, a Apelao 0116243-49.2008.8.26.0001, julgada em 10.5.2001. Com remisso a inmeros outros precedentes, a saber: Apelaes 0629173-42.2008.8.26.0001 (3a Cmara, rei. des. Doneg Morandini, j . 15.3.2011), 994.09.291658-3 (4a Cmara, rei. des. Maia da Cunha, j . 14.12.2009), 990.10.024482-5 (4a Cmara, rei. des. Maia da Cunha, j . 24.2.2011), 0104906-29.2009.8.26.0001 (6a Cmara, rei. des. Roberto Solimene, j . 17.3.2011).

Pode ser trazida colao, mais, a Apelao 0102282-83.2009.8.26.0008 (5a Cmara, rei. des. James Siano, j . 20.4.2001), com remisso a quatro outros precedentes: Apelaes 636.529-4/1-00 (4a Cmara, rei. des. nio Zuliani, j . 1.10.2009), 488.4134/0-00 (5a Cmara, rei. des. Mathias Coltro, j . 4.11.2009), 604.764.4/4-00 (9a Cmara, rei. des. Joo Carlos Garcia, j . 10.2.2009) e 582.881.4/0-00 (8a Cmara, rei. des. Joaquim Garcia, j . 5.11.2008). Desta 8a Cmara, mais, a Apelao

0198388-

30.2006.8.26.0100 (j. 6.4.2001, rei. des. Salles Rossi). Da 2a, a Apelao 9247421-68.2008.8.26.0000 (rei. des. Boris Kauffmann, j . 19.4.2011), ainda a Apelao 0343193-80.2009.8.26.0000 (rei. des. Neves Amorim, j . 29.3.2011). Da 1 a , outro aresto do desembargador Rui Cascaldi (Apelao n 9070537-24.2007.8.26.0000, j . 29.3.2011). Da 4 a a Apelao 012205053.2008.8.26.0000 (j. 7.4.2011, rei. des. Teixeira Leite). Da 3a a Apelao 527.602.4, rei. des. Beretta da Silveira.

Dou provimento ao apelo, para julgar a ao parcialmente procedente. Do registro de incorporao imobiliria

descabendo cogitar, mas determinada a outorga do instrumento definitivo de aquisio aos autores, que j quitaram os seus dbitos. Invertidos os

APELAO CVEL N 0149420-75.2006.8.26.0000 (485.842-4/5-00}^SO PAULO

(LA)

nus do sucumbimento, honorrios de advogado ordem de 20% sobre o valor corrigido da causa, que no dos maiores.

APELAO CVEL N 0149420-75.2006.8.26.0000 (485.842-4/5-00) - SO PAULO

(LA)