Tema 12 Los arrendamientos urbanos.

Fuentes legales: legislacin especial: El cdigo civil, para los arrendamientos urbanos, se encuentra basado en el principio de la autonoma de voluntad y claro, pronto mostr sus carencias y plante la necesidad de unos mecanismos legales que acentuasen la proteccin a los inquilinos. Ley de arrendamientos urbanos, 31 diciembre de 1964. Culminacin del planteamiento de la proteccin a los inclinos. Real decreto ley 2/1985 del 30 de abril. Ley de arrendamientos urbanos (29/1994 de 24 noviembre) Pretende alcanzar un equilibrio entre la proteccin de los intereses del arrendatario y los del propietario.

Todos ellos conjuntamente constituyen el complejo normativo de este tipo de contratos agracias a la aplicacin del principio de irretroactividad de la norma. De tal manera que junto al texto legal de 1994, tanto el texto legal de 1964 como el RDLey de 1985 seguirn rigiendo los contratos que se celebraron bajo su vigencia con las modificaciones introducidas en las disposiciones transitorias de la ley del 94. Arrendamientos de vivienda: Art. 21. LAU: Recae sobre una edificacin habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Es el tipo de arrendamiento ms importante que consagra la Ley, la satisfaccin permanente de vivienda conecta con el Art. 57 CE. Dicho arrendamiento recae sobre la residencia habitual, una edificacin habitable donde se desarrolla la vida domestica de la persona, la residencia habitual, que debe reunir las condiciones suficientes para una morada digna; si al edificacin no rene tales requisitos habr que considerarla contrato nulo, por ir en contra de una norma imperativa. El contrato se extiende al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualquier otro servicio o espacio accesorio a la finca. Rgimen aplicable: Art. 4.1 LAU dispone un rgimen comn e imperativo para los arrendamientos de vivienda. Los arrendamientos de vivienda se rigen por las disposiciones contenidas en: 1) LAU Titulo II 2) Por volunta de las partes en defecto LAU 3) Supletoriamente por el Cdigo civil. La LAU no tiene disposiciones acerca de la nocin del contrato de arrendamientos, sus elementos y capacidad para celebrarlos; esto se encuentra en el cdigo civil.

Duracin del contrato. (Importante) Art. 9.1 LAU establece que la de duracin mnima de arrendamientos urbanos ser la libremente pactada, pero fija un plazo mnimo del arrendamiento de 5 aos. ste se concibe en trminos de garanta para el arrendatario, lo que significa que en caso de que se hubiera fijado un plazo menor, el contrato se prorrogar anualmente si as lo quiere el arrendatario a no ser que el arrendatario renuncia manifestndolo al arrendador con 30 das de antelacin. Los contratos para los que no se haya previsto plazo de duracin se entienden celebrados por un ao. Estos cinco aos suponen algo ms que una garanta de duracin de la relacin arrendaticia, sino tambin el marco temporal en el que se aplican las dems previsiones legales en orden de renta, subrogacin, preferencia Prorroga del contrato: Se prev en el Art. 10 LAU una prorroga por otros 3 aos. Si ninguna de las partes notifica a la otra una vez transcurridos los 5 aos la voluntad de prorrogarlo, se prorrogara automticamente en periodos anuales. Algunas disposiciones claramente favorables al arrendador aplicables durante los 5 primeros aos, no se prorrogaran durante estos tres aos. Desistimiento del contrato: El arrendatario tendr la facultad de desistir del contrato cuando: o La duracin pactada sea superior a 5 aos. o Que preavise al arrendador con una antelacin de al menos 2 meses. Art. 11.1 LAU. Las partes podran haber pactado en el contrato que en caso de desistimiento el arrendatario deba indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada ao del contrato que reste por cumplir, siempre y cuando haya existido siempre esta clusula de salvaguardia en la constitucin del contrato. Resolucin del derecho del arrendador: La situacin del arrendatario podra verse afectada si durante la vigencia del contrato se resuelva por alguna causa el derecho del arrendador. Para evitarlo, se prev que durante los 5 primeros aos el arrendatario pueda continuar con el uso de su vivienda aunque el derecho del arrendador se resuelva por alguna de las causas prevista en el Art. 13.1 LAU (apertura de una situacin fideicomisaria, enajenacin forzosa) Los arrendatarios con una duracin pactada superior a los 5 aos, una vez transcurridos stos, se resolver cuando quede resuelto el derecho del arrendador.

Enajenacin de la vivienda arrendada: En este caso tambin se protege el derecho del arrendatario frente al adquirente de la misma, que deber respetar tal situacin hasta su trmino, con independencia del plazo de duracin pactado. Renta: La renta se rige por la autonoma de voluntad, las limitaciones tiende casi exclusivamente al control del aumento de la renta durante los cinco primeros aos. El resto de la normativa tiene carcter dispositivo. De esta forma la renta ser la libremente pactada por las partes. A falta de pacto en contrario deber abonarse con carcter mensual y anticipadamente en los siete primeros das de cada mes. Se impone al arrendador el deber de entregar al arrendatario el recibo del pago. Los gastos y la renta: Gastos en mejoras: Ej.: Reparacin ascensor, cambio ascensor, renovacin de la fachada Durante los 5 primeros aos las asume el arrendador. Una vez transcurridos stos, dichos gastos podrn repercutir en el arrendatario, para ello podr elevar la renta anual con una notificacin, sin que tal aumento pueda exceder del 20% de la renta vigente. Gastos generales: Podrn ser pactados junto a la renta por escrito el abono de los gastos generales para el adecuado sostenimiento de la finca. Gastos individuales: Corrern a cuenta del arrendatario. Las obras que modifiquen la configuracin de la vivienda, disminuyan su estabilidad o seguridad necesitarn el consentimiento del arrendador. Sino han sido consentidas el arrendador podr resolver el contrato y que devuelva a la fina su estado anterior. Sin afectan a la estabilidad o seguridad de la vivienda podr el arrendador exigir que vuelvan a su estado anterior. Gastos de conservacin o necesarios: el arrendador esta obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para mantener la vivienda.

Cesin del contrato y subarriendo: Art. 8 LAU. Depender del consentimiento del arrendador que deber constar por escrito. El cesionario se subrogar en la posicin del cedente. El subarriendo solo podr ser parcial. Subrogacin: Se permite la subrogacin en determinadas personas en el caso de muerte del arrendatario. Se permite la subrogacin: al cnyuge, al conviviente de hecho, descendientes, ascendientes y hermano.

Suspensin, Resolucin y extincin del contrato. Suspensin: solo se producir en caso en de que el arrendatario no pueda habitar la vivienda porque en la misma se estn realizando obras de conservacin. Consiste en que durante la realizacin de la sobras se paraliza el plazo del contrato, tiempo en el que el arrendatario no debe pagar la renta. No procede indemnizacin. Resolucin: El incumplimiento de sus obligaciones por una de las partes, facultar a la otra para exigir su cumplimiento u optar por la resolucin del contrato conforme al Art. 1124. Causas especficas de la resolucin: Falta de pago de la renta, la realizacin de daos dolosos o de obras sin consentimiento del arrendador, actividades molestas, ilcitas o peligrosas. Extincin del contrato: Por las causas que afectan a todos los contratos en general. Perdida de la finca por causas no imputables al arrendador, declaracin de ruina por la autoridad competente.

Los arrendamientos para uso distinto de vivienda. Segunda modalidad de contrato que regula la ley de 1994. Comprende aquel arrendamiento que no se destinan a vivienda segn el Art. 2. Han de recaer sobre una edificacin entendida esta como construccin cerrada, adherida al suelo, idnea para el desarrollo de una actividad, actividades tales como industriales, comerciales, artesanales, profesionales, recreativas, cultural, docente Rgimen aplicable arrendamientos uso distinto de vivienda: 1. 2. 3. Volunta de las partes En su defecto LAU titulo III. En su defecto Cdigo civil.

Cesin, subarriendo y subrogacin del contrato: A diferencia de la cesin y subarriendo de vivienda, se permite la cesin y el subarriendo sin consentimiento del arrendador, total o parcialmente. El arrendador tiene derecho a la elevacin de la renta en un 10% si es parcial y un 20% si es total. Se permite la subrogacin por causa de muerte. Disposiciones comunes para los dos tipos de contratos: o Formalizacin de contratos, para vivienda y uso distinto de vivienda Las partes podrn completes recprocamente a la formalizacin por escrito del contrato. Para el acceso a registro de propiedad se exige escritura pblica o elevacin a pblico el documento privado. o Fianza para vivienda y uso distinto de esta: Durante los 5 primeros aos no se podr actualizar la fianza. Una vez transcurrido los 5 aos la fianza se podr acomodar a la renta que realmente se esta pagando.