1. CONTABILIDADE IMOBILIRIA 1.1 ASPECTOS TRIBUTRIOS: A Lei 4.591, de 16/12/1964, em seu art.

28, define as incorporaes imobilirias como sendo: a atividade exercida com intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas. O artigo 29 da mencionada lei considera INCORPORADOR: a pessoa fsica ou jurdica, comerciante ou no, que embora no o efetuando a construo, compromisse ou efetive a venda de fraes ideais de terreno objetivando a vinculao de tais fraes a unidades autnomas, em edificaes a serem construdas ou em construo sob regime condominial, ou que meramente aceita propostas para efetivao de tais transaes, coordenando e levando a termo a incorporao e responsabilizando-se, conforme o caso,pela entrega, a certo prazo, preo e determinadas condies, das obras concludas. O pargrafo nico do aludido artigo acrescenta que Presume-se a vinculao entre alienao das fraes do terreno e o negcio de construo se, ao ser contratada a venda ou promessa de venda ou de cesso das fraes de terreno, j houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovao de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construo, respondendo o alienante como incorporador. O artigo 30 estende a condio de incorporador aos proprietrios e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construo de edifcios que se destinem constituio em condomnio, sempre que iniciarem as alienaes antes da concluso das obras. 1.2 LEGISLAO BSICA 1.2.1 Decreto-lei 1.598 de 26/12/77 1.2.2 Decreto 1.041 de 11/01/94 1.2.3 IN SRF 084 de 20/12/79 1.2.4 IN SRF 023 de 25/03/83 1.2.5 IN SRF 179 de 30/12/87 1.2.6 IN SRF 067 de 21/04/88 1.2.7 IN SRF 107 de 14/07/88 1.2.8 Parecer Normativo CST 018 de 09/11/83 1.2.9 A Lei 4.591 de 16/12/1964 1.3 VENDA DE IMVEIS A PRAZO Atravs do Decreto-Lei 1.598, de 26/12/77, regulamentado pela Instruo Normativa SRF n 084, de 20/12/79, e aperfeioada pela Instruo normativa SRF n 023, de 25/03/83, PERMITIU que a receita tributvel oriunda de venda de imveis a prazo pudesse ser diferida para o exerccio fiscal em que as parcelas fossem efetivamente recebidas, desde que existam parcelas previstas para serem recebidas em exerccios diferentes do da venda. Por coerncia, os custos incorridos na construo ou produo das unidades vendidas receberam tratamento anlogo. 1.4 VENDA DE IMVEIS EM CONSTRUO

O documento denominado Instrumento de Incorporao Imobiliria, quando satisfeitas todas as exigncias legais,inclusive seu arquivamento no Cartrio de Registro de Imveis competente,permite que a empresa incorporadora promova a comercializao das unidades ainda no concludas. Estaria assim vendendo, no caso de venda vista, ou prometendo vender, se a venda for a prazo, um direito propriedade de um bem futuro. Nesses casos, tem-se o preo total da venda, porm no conhecida a totalidade dos gastos necessrios concluso da unidade vendida. A adoo da estimativa oficializada e registrada dos CUSTOS A INCORRER at a concluso da unidade, foi o caminho encontrado pela legislao que trata do lucro das pessoas jurdicas e dos tributos nele incidentes. 1.5 REGIMES TRIBUTRIOS A -LUCRO REAL Trimestral- Estimativa B-LUCRO PRESUMIDO 1.6 ASPECTOS CONTBEIS DE ATIVIDADES IMOBILIRIAS Somente permitido ao contribuinte exercer a opo de CUSTO ORADO quando da venda de uma unidade, e to somente dos gastos previstos para a concluso desta unidade vendida. Nessa oportunidade, a empresa d reconhecimento em seu passivo do compromisso que assumiu em concluir a unidade vendida, tendo como contrapartida o custo da aludida unidade. Deste modo, ao vender a primeira unidade de um prdio, a incorporadora est assumindo o compromisso de edificar todo o prdio, e no somente a referida unidade. Mostrar no Passivo dos balanos apenas os custos a incorrer da ou das unidades vendidas uma forma de omitir e distorcer o comprometimento financeiro da empresa, criando distores em seus diversos ndices de liquidez. Antes da venda da primeira unidade, teoricamente, a empresa no teria compromissos com terceiros para concluir a obra, podendo vende-lo a outro incorporador como um todo em qualquer estgio de construo. Assim, a utilizao do Custo Orado s se faria necessria a partir do primeiro compromisso de concluso gerado pela primeira venda. 1.6.1 PLANO DE CONTAS O Plano de contas o guia ordenado e sistemtico das operaes que se realizam numa empresa, as quais movimentam seu patrimnio. Na elaborao, indispensvel que o planificador conhea a estrutura prevista para a empresa, suas atividades, campo de ao, mtodos de trabalho, em suma, todos os pormenores necessrios a um plano que permita acompanhar as atividades da empresa, e tambm acompanhar seu desenvolvimento ulterior.Prof. Marcos Antnio Airosa Neto 1.6.2 CLASSIFICAO DAS CONTAS A) CONTAS PATRIMONIAS. Tm por finalidade acolher o registro dos Bens, Direitos (Ativo) e das Obrigaes ( Passivo). O saldo de cada uma dessas contas reflete a situao do seu contedo em um determinado momento; B) CONTAS DE RESULTADO. Tm por funo registrar os fatos econmicos positivos (Receitas) e os negativos (despesas) que determinam o lucro ou prejuzo

gerado pelo Patrimnio economicamente administrado. Seus saldos revelam os fatos ocorridos dentro de um determinado perodo de tempo. C) DEMONSTRATIVOS FINANCEIROS. O balano geral apresenta os saldos das contas patrimoniais e se refere a uma determinada data, enquanto a D.R.E. mostra o total das receitas e despesas, em cada rubrica ocorrida em determinado exerccio, seja ele um ms, um semestre ou ano. PLANO DE CONTAS SINTTICA 1 1.1 1.1.1 1.1.1.1 1.1.1.2 1.1.1.3 1.1.2 1.1.2.1 1.1.2.2 1.1.2.3 1.1.2.4 1.1.3 1.1.3.1 1.1.3.2 1.1.3.9 1.1.4 1.1.4.1 1.1.6 1.1.6.1 1.1.7 1.1.7.1 1.1.7.2 1.1.7.3 1.1.7.4 1.1.7.5 1.1.7.9 1.1.8 1.1.8.1 1.1.8.2 1.1.8.3 1.1.9 1.1.9.1 1.2 1.2.2 ANALTICA TTULO ATIVO CIRCULANTE DISPONVEL Caixa Bancos Conta Movimento Aplicaes de Liquidez Imediata CRDITOS DE VENDAS DE IMVEIS Notas Promissrias a Receber Repasses do SFH a Formalizar FGTS a Repassar Juros Contratuais a Receber CRDITOS D OBRAS POR EMPREITADA Faturas a Receber Servios Executados a Faturar Proviso p/ crd. Liquid. duvidosa CRDITOS DE OBRAS POR ADMINISTR. Faturas a Receber TTULOS DESCONTADOS Duplicatas CRDITOS DIVERSOS Adiantamentos a Fornecedores Adiantamentos a Funcionrios Adiantamentos a Terceiros Antecipao de Impostos Ttulos e valores mobilirios Outros crditos IMVEIS A COMERCIAL. E ESTOQUES Estoque de Materiais Terrenos a Comercializar Imveis em Construo DESPESAS ANTECIPADAS Custos e Despesas Antecipadas REALIZVEL A LONGO PRAZO CRDITOS DE VENDAS DE IMVEIS

1.2.2.1 1.2.2.2 1.2.2.3 1.2.9 1.2.9.1 1.2.9.2 1.2.9.3 1.2.9.4 1.2.9.5 1.3 1.3.1 1.3.1.1 1.3.1.2 1.3.1.3 1.3.1.4 1.3.1.5 1.3.1.9 1.3.2 1.3.2.1 1.3.2.2 1.3.2.3 1.3.2.4 1.3.3 1.3.3.1 1.3.3.2 2 2.1 2.1.1 2.1.1.1 2.1.1.2 2.1.1.3 2.1.1.4 2.1.1.5 2.1.1.6 2.1.2 2.1.2.1 2.1.2.2 2.1.2.3 2.1.2.4 2.1.2.5 2.1.2.9 2.1.3 2.1.3.1 2.1.3.2 2.1.3.3

Notas Promissrias a Receber Repasses do SFH a Formalizar FGTS a Repassar CRDITOS COM PESSOAS LIGADAS Crditos com Scios ou Diretores Crditos com Empresas Ligadas Crditos com Empresas Controladas PERMANENTE INVESTIMENTO Participao em Empresas Coligadas Participao em Empresas Controladas Participaes por Incentivos Fiscais Participaes Diversas Imveis de Renda Outros Investimentos IMOBILIZADO Imobilizaes Tcnicas Tangveis Depreciaes Acumuladas Consrcios para aquisies de Bens Adiantamentos a Fornecedores de Imobilizado DIFERIDO Despesas Pr-Operacionais Amortizaes Acumuladas PASSIV0 CIRCULANTE DBITOS DE FUNCIONAMENTO Fornecedores Adiantamento de Clientes Recuperaes a Pagar Obrigaes Sociais a Recolher Obrigaes Tributrias a Recolher Parcelamento de Tributos DBITOS DE FINANCIAMENTO Financiamentos de Capital de Giro Financiamentos de Bens do Ativo Permanente Financiamentos de Construo - SFH Financiamentos de Origem Externa Financiamentos p aquisio de Imveis Financiamentos Diversos OUTRAS EXIGIBILIDADES Custos Orados Custos Contratados Provises

2.1.3.4 2.2 2.2.1 2.2.1.1 2.2.1.2 2.2.1.3 2.2.2 2.2.2.1 2.2.2.2 2.2.2.3 2.2.2.4 2.2.2.5 2.2.2.6 2.2.2.7 2.2.2.8 2.2.2.9 2.3 2.3.1 2.3.1.1 2.3.1.2 2.3.1.3 2.3.2 2.3.2.1 2.3.2.2 2.4 2.4.1 2.4.1.1 2.4.2 2.4.2.1 2.4.2.2 2.4.2.3 2.4.3 2.4.3.1 2.4.3.2 2.4.4 2.4.4.1 2.4.4.2 2.4.4.3 2.4.4.9 2.4.9 2.4.9.1 2.4.9.2 2.4.9.9 3 3.1

Dbitos Diversos PASSIVO EXIGVEL A LONGO PRAZO DBITOS DE FUNCIONAMENTO Fornecedores Parcelamento de Tributos Custos Orados DBITOS DEFINANCIAMENTO Financiamentos de Capital de Giro Financiamentos de Bens do Ativo Permanente Financiamentos de Construo - SFH Financiamentos de Origem Externa Financiamentos para aquisio de Imveis Dbitos de Scios da Empresa Dbitos com Empresas Ligadas Dbitos de Empresas Controladas Dbitos de Empresas Coligadas RESULT. DE EXERCCIOS FUTUROS RECEITAS DIFERIDAS Receitas Diferidas de Vendas de Imveis Receitas Diferidas de Obras em Sociedade Receitas Diferidas de Juros CUSTOS DIFERIDOS Custos Diferidos de Vendas de Imveis Custos Diferidos de Obras em Sociedade PATRIMNIO LQUIDO CAPITAL SOCIAL Capital Realizado RESERVAS DE CAPITAL Reservas de Correo Monetria Do Capital Reservas de gio Reservas de Reavaliao RESERVAS DE REAVALIAO Reservas de Reavaliao de Bens Prprios Reserva de Reavaliao de Bens de Coligadas RESERVAS DE LUCROS Reservas Contratuais Reservas para Contingncias Reserva especial CM IPC/90 Outras Reservas RESULTADOS ACUMULADOS Lucros Acumulados Prejuzos Acumulados Lucros ou Prejuzos do Perodo RESULTADO LQUIDO RESULTADO OPERACIONAL

3.1.1 3.1.1.1 3.1.1.2 3.1.1.3 3.1.1.4 3.1.1.5 3.1.1.6 3.1.1.7 3.1.1.9 3.1.2 3.1.2.1 3.1.2.2 3.1.2.3 3.1.2.4 3.1.2.5 3.1.2.6 3.1.2.9 3.1.3 3.1.3.1 3.1.3.2 3.1.3.3 3.1.3.4 3.1.3.5 3.1.3.6 3.1.4 3.1.4.1 3.2.1 3.2.1.1 3.2.1.9 3.2.2 3.2.2.1 3.2.2.2

RECEITAS OPERACIONAIS Receitas de Vendas de Terrenos Receitas de Vendas de Terrenos Receitas de Obras por Empreitada Receitas de Obras por Administrao Receitas de Aluguis de Imveis Receitas de Vendas de Material Receitas de Prestao de Servios Devolues de vendas/servios CUSTOS OPERACIONAIS Custos dos Terrenos Vendidos Custos dos Imveis Vendidos Custos das Obras Por Empreitada Custos das Obras por Administrao Custos com Imveis Locados Custos dos Materiais Vendidos Recuperao de Custos de Exerccios anteriores DESPESAS OPERACIONAIS Despesas Administrativas Despesas Comerciais Despesas Financeiras Lquidas Despesas Tributrias Amortizaes e Depreciaes Recuperao de Despesas EFEITOS INFLACIONRIOS Correo Monetria de Balano RECEITAS NO OPERACIONAIS Ganhos de Equivalncia Patrimonial Receitas Diversas DESPESAS NO OPERACIONAIS Perdas de Equivalncia Patrimonial Despesas Diversas

1.7 LANAMENTOS

Pela Construo ( UNIDADE CONCLUDA) 1.1.8.4.10.11 Imveis Concludos 1.500.000,00 Ed. Brasil 10 Apartamentos 1.1.1.1 Caixa 2.1.1.1 Fornecedores 1.1.8.1 Estoques de Mat. 1.1.8.2 Terrenos Comercial

500.000,00 400.000,00 500.000,00 100.000,00

1.7.1 VENDA A PRAZO DE UNIDADES CONCLUDAS COM ENTRADA Lanamento da Venda a prazo com entrada 1.1.1.1 Caixa 1.1.2.1.10.11 NP a receber- Ed Brasil Pedro S 3.1.1.2.10 Receita de Vendas Imveis- Ed Brasil 2.3.1.1.10 Receitas Diferidas Vendas Imveis Ed. Brasil Baixa do Estoque 3.1.2.2.10 Custo Imveis Vendidos Ed Brasil 2.3.2.1.10 Custos Diferidos Vendas de Imveis- Ed. Brasil 1.1.8.4.10.11 Imveis Concludos Ed. Brasil Pelo Recebimento das Parcelas 1.1.1.1 Caixa 1.1.2.1.10.11 NP a receber Ed. Brasil Pedro s. Ajuste pelo recebimento das parcelas 3.1.2.2.10 Custo dos Imveis Vendidos Ed. Brasil 2.3.2.1.10 Custos Diferidos Venda Imveis Ed Brasil 2.3.1.1.10 Receitas Diferidas de Vendas Imveis 3.1.1.2.10 Receitas de Vendas de Imveis 1.7.2 VENDA A VISTA DE UNIDADES CONCLUIDAS Lanamento da Venda a Vista 1.1.1.1 Caixa 3.1.1.2.10 Receita de Vendas Imveis- Ed Brasil Baixa do Estoque 3.1.2.2.10 Custo Imveis Vendidos Ed Brasil 1.1.8.4.10.11 Imveis Concludos Ed. Brasil 20.000,00 180.000,00 20.000,00 180.000,00

15.000,00 135.0000,00 150.000,00 180.000,00 180.0000,00 135.000,00 135.000,00 180.000,00 180.000,00

200.000,00 200.000,00 150.000,00 150.000,00

1.7.3 VENDA FINANCIADA PELO SFH 1.1.1.1 Caixa (valor recebido a vista no ato) 1.1.2.1.10.11 NP a receber (parcelamento poupana) 1.1.2.1.10.11 Repasse SFH a Formalizar(financiamento) 1.1.2.3.10.11 FGTS a repassar (valor utilizado pelo comprador) 3.1.1.2.10 Receitas de Vendas de Imveis 2.3.11.10 Receitas Diferidas de Vendas Imveis Baixa do Estoque 3.1.2.2.10 Custo Imveis Vendidos Ed Brasil 2.3.2.1.10 Custos Diferidos Vendas de Imveis- Ed. Brasil 1.1.8.4.10.11 Imveis Concludos Ed. Brasil Pelo Recebimento das Parcelas 2.1.2.3.10 Financiamento de Construo Ed Brasil 1.1.1.1 Ou Caixa ou Cta Movimento 1.1.2.2.10.11 Repasses do SFH a Formalizar Ed. Brasil. 1.1.2.3.10.11 FGTS a Repassar Ed. Brasil. Ajuste pelo recebimento das parcelas 3.1.2.2.10 Custo dos Imveis Vendidos Ed. Brasil 2.3.2.1.10 Custos Diferidos Venda Imveis Ed Brasil 2.3.1.1.10 Receitas Diferidas de Vendas Imveis 3.1.1.2.10 Receitas de Vendas de Imveis 1.7.4 VENDA DE UNIDADE EM CONSTRUO 1.7.4.1 VENDA A VISTA Pelo registro da venda 1.1.1.1 Caixa 3.1.1.2.10 Receitas de Vendas Ed. Brasil Registro dos Custos incorridos at a venda e a incorrer 3.1.2.2.10 Custos dos Imveis Vendidos Ed. Brasil 1.1.8.3.10.90.1 Unidades Vendidas Ed. Brasil Apto. 01 1 2.1.3.1.10 Custos Orados Ed. Brasil

10.000,00 50.000,00 120.000,00 20.000,00 10.000,00 190.000,00 7.500,00 142.500,00 150.000,00 140.000,00 120.000,00 20.000,00 142.500,00 142.500,00 190.000,00 190.000,00

200.000,00 200.000,00 150.000,00 60.000,00 90.000,00

Registro dos Custos Incorridos aps as vendas 1.1.8.3.10.XX Imveis em Construo Ed. Brasil 2.1.1.1.YY Fornecedores Casa do Construtor Ajuste do custo orado referente s unidades vendidas: 2.1.3.1.10 Custos Orados Ed. Brasil 1.1.8.3.10.90.1 Unidades Vendias Ed. Brasil- Apto.101 1 VENDA DE UNIDADE EM CONSTRUO 1.7.4.2 VENDA A PRAZO COM ENTRADA Pelo registro da venda 1.1.1.1 Caixa 1.1.2.1.10.11 NP a receber Ed Brasil Aldo Neves 3.1.1.2.10 Receita de Vendas de Imveis- Ed Brasil 2.3.1.1.10 Receitas Diferidas de Vendas Imveis-Ed Brasil Pela apropriao dos custos e baixa dos estoques 3.1.2.2.10 Custos dos Imveis Vendidos - Ed. Brasil 2.3.2.1.10 Custos Diferidos Venda Imveis- Ed Brasil 1.1.8.3.10.90.1 Unidades Vendidas Ed. Brasil Apto 1 101 2.1.3.1.10 Custos Orados Ed. Brasil Pelo recebimento de uma duplicata 1.1.1.1 Caixa 1.1.2.1.10.11 NP a receber Ed Brasil Aldo Neves

100.000,00 100.000,00

10.000,00 10.000,00

20.000,00 180.000,00 20.000,00 180.000,00

15.000,00 135.000,00 60.000,00 90.000,00 20.000,00 20.000,00

Pela apropriao da receita e do custo relativo a parcela recebida 2.3.1.1.10 Receitas Diferidas de Vendas de Imveis 20.000,00 Ed. Brasil 3.1.1.2.10 Receitas de Vendas de Imveis- Ed. Brasil 3.1.2.2.10 Custos dos Imveis Vendidos Ed.Brasil 15.000,00 2.3.2.1.10 Custos Diferidos de Vendas de Imveis Ed. Brasil.

20.000,00 15.000,00

1.8 VENDA DE IMVEIS COM CLUSULA DE CORREO MONETRIA 1.8.1 IMVEIS CONCLUDOS

1.8.1.1 VENDA A PRAZO ( IN SRF 67/88) Exemplo: O sr Aldo Neves adquiriu o apto. 101 do Edifico Brasil pagando no ato R$20.000,00 e assinou 09 Notas promissrias de R$20.000,00 cada uma , e como j pagou uma das Promissrias, no final do perodo estava devendo R$160.000,00 e admitamos que a inflao foi de 10,00% (160.000,00 x 10,0% = 16.000,00) Registro do ajuste a receita 1.1.2.1.10.11 Np a receber Ed. Brasil Aldo Neves 16.000,00 2.3.1.1.10 Receitas Diferidas de Vendas de Imveis 16.000,00 Ed. Brasil O custo do apartamento de R$150.000,00, do qual j apropriamos R$30.000,00 ( 15.000,00 referente a entrada e R$15.000,00 do pagamento da primeira parcela) ficando um saldo de Custos diferidos de R$120.000,00 ( 120.000,00 x 10,0% = 12.000,00) Registro do ajuste dos Custos Diferidos 2.3.2.1.10 Custos Diferidos de Vendas Imveis - Ed. Brasil 3.1.3.3.10.30 Variaes Monetrias Ativas Registro do recebimento de uma parcela ( NP 02/09) 1.1.1.1 Caixa (20.000 + 2.000,00 correo) 1.1.2.1.10.11 NP a Receber Ed. Brasil Aldo Neves Apropriao da receita e custo da parcela recebida 2.3.1.1.10 Receitas Diferidas de Vendas de Imveis Ed. Brasil 3.1.1.2.10 Receitas de Vendas de Imveis- Ed. Brasil 3.1.2.2.10 Custos dos Imveis Vendidos Ed.Brasil 2.3.2.1.10 Custos Diferidos de Vendas de Imveis Ed. Brasil. 1.8.2 IMVEIS EM CONSTRUO 1.8.2.1 VENDA A PRAZO Pelo registro da venda 1.1.1.1 Caixa 1.1.2.1.10.11 NP a receber Ed. Brasil Aldo Neves 3.1.1.2.10 Receitas de Vendas de Imveis 2.3.1.1.10 Receitas Diferidas de Vendas de ImveisEd. Brasil Pela apropriao do custo e baixa do estoque 3.1.2.2.10 Custos dos Imveis Vendidos - Ed. Brasil 2.3.2.1.10 Custos Diferidos Venda Imveis- Ed Brasil 1.1.8.3.10.90.1 Unidades Vendidas Ed. Brasil Apto 20.000,00 180.000,00 20.000,00 180.000,00 12.000,00 12.000,00 22.000,00 22.000,00 22.000,00 22.000,00 16.500,00 16.500,00

15.000,00 135.000,00 60.000,00

1 2.1.3.1.10

101 Custos Orados Ed. Brasil 100.000,00

90.000,00

Pela compra de materiais de um fornecedor 1.1.8.3.10.XX Imveis em Construo Ed. Brasil 2.1.1.1.YY Fornecedores Casa do Construtor Pelo pagamento da fatura com desconto de 5,00% 2.1.1.1.YY Fornecedores Casa do Construtor 1.1.8.3.10.XX Imveis em construo Ed. Brasil 1.1.1.1 Caixa

100.000,00 100.000,00 5.000,00 95.000,00

Pelo ajuste do custo orado em funo da compra de materiais e o desconto 2.1.3.1.10 Custos Orados Ed. Brasil. 9.500,00 1.1.8.3.10.90.1 Unidades Vendidas - Ed. Brasil. 1 (100.000,00 5.000,00 = 95.000,00/10 unidades iguais = 9.500,00) Pelo recebimento da primeira duplicata 1.1.1.1 Caixa 1.1.2.1.10.11 NP a receber Ed Brasil Aldo Neves 20.000,00

9.500,00

20.000,00

Pela apropriao da receita e do custo relativo a parcela recebida 2.3.1.1.10 Receitas Diferidas de Vendas de Imveis 20.000,00 Ed. Brasil 3.1.1.2.10 Receitas de Vendas de Imveis- Ed. Brasil 3.1.2.2.10 Custos dos Imveis Vendidos Ed.Brasil 15.000,00 2.3.2.1.10 Custos Diferidos de Vendas de Imveis Ed. Brasil.

20.000,00 15.000,00

Supondo que a a inflao neste exerccio foi de 10,00%, devemos pois ajustar os saldos das contas que devero necessariamente refletir esta inflao. LEMBRANDO: I Notas Promissrias a receber Pela venda Pelo recebimento da NP 1 Saldo Preliminar II Receitas Diferidas Pela venda Pela apropriao NP 1 Saldo preliminar

180.000,00 -20.000,00 160.000,00 180.000,00 -20.000,00 160.000,00

III Custos Diferidos de Vendas Imveis Pela venda Pela apropriao NP 1 IV Custos Orados Pela Estimativa da Venda Pelo custo realizado parcialmente Saldo Preliminar Movimento Saldo preliminar Correo monetria Saldo Final NP a receber 160.000,00 16.000,00 176.000,00

135.000,00 -15.000,00 90.000,00 -9.500,00 80.500,00 Receitas Diferidas 160.000,00 16.000,00 176.000,00 Custos Diferidos 120.000,00 12.000,00 132.000,00 16.000,00 12.000,00 8.050,00 16.000,00 12.000,00 8.050,00 Custos Orados 80.500,00 8.050,00 88.550,00

Lanamentos de ajuste na contabilidade 1.1.2.110.11 NP receber Ed. Brasil Aldo Neves 2.3.2.1.10 Custos diferidos de Venda de Imveis 3.1.3.3.3.20.30 Variaes Monetrias Passivas 2.3.1.1.10 Receitas diferidas de Vendas Imveis Edif. Brasil 3.1.3.3.3.10.30 Variaes Monetrias Ativas 2.1.3.1.10 Custos Orados Ed. Brasil 1.9 INSUFICINCIA DE CUSTO REALIZADO

No exemplo em curso, trabalhamos um custo total (10 apartamento iguais) em R$1.500.000,00 e no final constatamos que o custo efetivo foi de R$1.410.000,00, ou seja, R$90.000,00 a menos do valor orado. RECEITA BRUTA Custo reajustado: Incorrido at a data da venda Orado na data da Venda Valor gasto a menor LUCRO BRUTO AJUSTADO 200.000,00 60.000,00 90.000,00 -9.000,00

(141.000,00) 59.000,00

A relao percentual entre o lucro e receita (59.000,00 / 200.000,00 = 29,5% Este percentual ser utilizado para apropriar o lucro que est diferido quando das parcelas restantes, ou seja, posteriores concluso da obra:

VALOR RECEBIDO R$40.000,00 ( 20.000,00 entrada e 20.000,00 NP 1) 29,5% de 40.000,00 = 11.800,00 Lucro definitivo apurado aps trmino da obra Lucro Provisrio apropriado no exerccio anterior 11.800,00 10.000,00 1.800,00 CONTABILIZAO DOS AJUSTES NECESSRIOS

A - Diferena representando o lucro adicional dos valores j recebidos 2.3.2.1.10 3.1.2.9 Custos Diferidos de Vendas Ed. Brasil Recuperao de Custos Exerc. Anter. 1.800,00 1.800,00

B Se a concluso do Imvel e o recebimento integral do preo da unidade vendida se der no mesmo exerccio fiscal da venda, a diferena ser objeto do seguinte lanamento : 2.1.3.1.10 Custos Orados Ed. Brasil 9.000,00 3.1.2.2.10 Custos Imveis Vendidos Ed. Brasil 9.000,00 C Se a concluso se der em exerccio fiscal posterior liquidao do preo: 2.3.2.1.10 3.1.2.9 Custos Diferidos de Vendas Ed. Brasil Recuperao de Custos Exerc. Anter. 9.000,00 9.000,00

1.9.1 TRATAMENTO FISCAL INSUFICINCIA DE CUSTO REALIZADO A Inferior a 15% do custo orado Esse diferencial dever ser includo normalmente nos resultados do exerccio em que foi concluda a obra, sem que os impostos incidentes sejam considerados postergados, desde que obviamente tenham sido oferecidos tempestivamente tributao. B Superior a 15% do custo orado A legislao encara como tendo havido uma postergao intencional da tributao incidente sobre os resultados. Se a empresa j havia tributado resultados em exerccios anteriores com base no custo orado na situao aqui tratada, dever ser recalculado o lucro real anterior agora com base nos custos efetivamente incorridos, ao invs do orado. Esse clculo deve ser evidenciado num quadro demonstrativo previsto IN SRF 084/79. Sobre o imposto que deixou-se de pagar na poca oportuna em decorrncia da sobre avaliao dos custos,incidiro juros e atualizao monetria do montante devido( sem multa). Venda da unidade 01 Custo Total Estimado Relao estimada custo/venda Recebido por conta do preo 200.000,00 150.000,00 75% 40.000,00 11/97 11/97 12/97

Custo apropriado (75% s/ 40.000,00) Lucro tributado no exerccio Concluso da obra Relao real custo/venda Custo que deveria ter sido apropriado 12/97 Diferena de lucro no tributada

30.000,00 10.000,00 120.000,00 60% 24.000,00 6.000,00

12/97 12/97 02/98 02/98 03/98

Sobre estes R$6.000,00, que deixaro de ser tributados na poca certa devido ao excesso de previso para o custo total da obra, devem ser recolhidos em 1998 acrescidos juros e atualizao monetria, se houver. Isto porque a insuficincia de custo realizado foi de 20% (30.000 / 150.000), estando, portanto, acima do limite de 15% mencionado. 1.10 EXCESSO DE CUSTO REALIZADO Admitindo-se que no final da obra constatou-se que seu custo total excedeu em R$150.000,00 os valores originalmente orados em R$1.500.000,00, podem ocorrer as duas seguintes situaes: A Se a concluso da obra se der aps o adquirente haver pago todo preo. Neste caso, a apropriao do custo do imvel vendido havia sido sub avaliada. Como no existe nesta ocasio receitas e custos diferido, o ajuste se d diretamente no resultado do exerccio da concluso da obra. 3.1.2.2.10 Custos de Imveis Vendidos Ed. 15.000,00 Brasil 2.1.3.1.10 Custos Orados Ed. Brasil 15.000,00 B- Se a concluso se der antes da liquidao total do preo da venda Existiro receitas e custos diferidos, estes baseados em valores anteriormente orados. , pois, necessrio proceder sua correo, que ir afetar os resultados da empresa. Supondo que tenhamos os seguintes dados: Valor da Venda Custo Previsto no momento da venda Custo real total Excesso de Custo Lucro Projetado(25% de 200.000,00) Lucro Real Valor recebido do comprador at a data da Concluso da obra Lucro apropriado at o momento Lanamento de ajuste 2.3.2.1.10 3.1.2.2.10 Custos Diferidos de vendas de imveis Ed. Brasil Custos de Imveis Vendidos Ed. 16.000,00 4.000,00 200.000,00 150.000,00 170.000,00 20.000,00 50.000,00 30.000,00 40.000,00 10.000,00

2.1.3.1.10

Brasil Custos Orados Ed. Brasil

20.000,00

1.11 CUSTOS ORADOS E CUSTOS CONTRATADOS A CUSTOS ORADOS Ao ser contratada a venda de uma unidade no concluda, alm dos gastos j feitos at a ocasio da venda, mister se faz que se seja feita uma estimativa do custo necessrio sua concluso, para que seja realistas a comparao da receita da venda com o custo da unidade vendida. Ele baseado num clculo de engenharia desenvolvido sobre projetos construtivos e os preos de materiais e mo-de-obra correntes no mercado, necessrios sua execuo. B CUSTOS CONTRATADOS No decorrer da construo, alguns gastos podem ser ajustados com o fornecedor ou prestador de servios, atravs de um contrato para fornecimentos e pagamentos futuros. Embora operaes desse tipo representem um compromisso financeiro da empresa construtora, condicionando contraprestao por parte do contratado, a mesma no usualmente registrada em contas patrimoniais. Como exemplos desse tipo de situao, temos o contrato de fornecimento de elevadores, que usualmente so fabricados para cada obra especfica, e a contratao de mo-de-obra de empreiteiros que prestam servio mesma. Entretanto, a legislao permite que seja dado reconhecimento a esse tipo de custo quando da venda da unidade imobiliria para entrega futura, desde que no tenha sido exercida a opo pela incluso dos custos orados na composio dos custos das unidades vendidas. Em se adotando, pois, o critrio do custo orado, no h porque se cogitar do custo contratado, pois este estaria j includo naquele. BIBLIOGRAFIA Construo Civil - Aspectos Tributrios e Contbeis, Teixeira, Paulo Joni e Pantaleo, Milton J. Editora Sntese, Porto Alegre- RS- 1998. Manual de Contabilidade, Eliseu Martins e Outros, Atlas, So Paulo, SP, 2002.