Rf046 Assegnazione Agevolata Immobili Ai Soci Tuttoesempi

Anno 2016
RF046
www.redazionefiscale.it
REDAZIONE FISCALE Pag. 1 / 7
OGGETTO ASSEGNAZIONE AGEVOLATA DI IMMOBILI AI SOCI - TUTTOESEMPI

RIFERIMENTI ART. 1 C. 115 -121 L. 208/2015; L. 449/1997; CM 112/99; CM 40/2002; CM 25/2007
CIRCOLARE DEL 24/02/2016
Sintesi: si riportano alcuni esempi di assegnazione e cessione agevolata degli immobili ai soci, secondo
le disposizioni introdotte dalla Legge di stabilità 2016.
ASSEGNAZIONE AGEVOLATA
Si riportano una serie di esempi di assegnazione, differenziando tra diverse tipologie di immobile e modalità di
acquisizione, tipologia di riserve utilizzate nell’assegnazione, valore adottato per l’assegnazione e così via.
ESEMPIO1
Dati iniziali:
SOCIETA' SOCIO ASSEGNATARIO IMMOBILE
Tipologia Srl Partecipazione 50% Tipologia A/10
Di comodo No Privato: SI Costo fiscale 550.000
Acquisiz. immobile Da privato Qualificato Si rendita catastale 10.000
Costo fiscale quota 250.000 Val. OMI 1.100.000
Aliq. media Irpef 30% Utilizzo riserve Di utili
ACQUISTO o ULTIM. COSTR./RISTR.: Anno Imponibile Aliq. Iva Iva detratta

Sostituzione infissi 2.007 1.000.000 - - -
COSTI INCREMENTATIVI sull’immobile: Anno Imponibile Aliq. Iva Iva detratta

Sostituzione infissi 2.012 10.000 20% 2.000 2.000
Riparazione copertura 2.013 8.000 20% 1.600 1.600
… 2.015 10.000 21% 2.100 2.100
TOTALE 28.000 5.700 5.700
STATO PATRIMONIALE INIZIALE

Immobile 1.500.000 F.do Amm. Immobile dedotto 950.000
… F.do Amm. Imm. non dedotto 50.000 Imputabile
… all’area di
Capitale sociale 10.000 sedime
Riserve di capitale 500.000
Riserve di utili 500.000
Ris. di utili in sosp. d'imp. 30.000 Non già
affrancate
TOTALI … …
in passato
Valore contabile: 500.000
Valore fiscalmente riconosciuto: 550.000
Valore normale 1.100.000 (Val. OMI)
Valore catastale coeff. 63,0 630.000
Minore dei due valori: 700.000
CIRCOLARI INFORMATIVE – CONSULENZA TELEFONICA – EDITORIA - CONVEGNI

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Redazione Fiscale Info Fisco 046/2016 Pag. 2 / 7
IMPOSTE INDIRETTE Riduzione 50% (non si applica la regola

“prezzo-valore” agli imm. strumentali)
Aliq. Imponibile Imposta
IVA - - -
Escluso Iva
IMPOSTA DI REGISTRO 4,5% 1.100.000 49.500
IPOTECARIE 50
50 Le ipocatastali sono fisse
CATASTALI
TOTALE 49.600
Rettifica dell'iva
L’immobile è pervenuto nell’attività senza applicazione di Iva; la rettifica si limita i soli costi incrementativi sostenuti nei
10 anni precedenti l'estromissione (dal 2007 in poi):
Anno Imponibile Aliq. Iva detratta Anni resid. Rettifica
- - 0% - - - ACQ. o COSTRUZ./RISTRUTT.
2.012 10.000 20% 2.000 6 1.200
2.013 8.000 20% 1.600 7 1.120 COSTI INCREMENTATIVI
2.015 10.000 21% 2.100 9 1.890
TOTALE 4.210
Totale imposte indirette: €. 53.810
ASPETTI CONTABILI E UTILIZZO RISERVE:

Netto contabile dell'immobile assegnato (decremento dell’attivo): 1.500.000 – (950.000 + 50.000) = 500.000
Stato Patrimoniale iniziale

Immobile 1.500.000 F.do Amm. Dedotto 950.000
… … F.do Amm. non dedotto 50.000
… … Util. riserve:
Capitale sociale 10.000
Riserve di capitale 500.000 - - -
Riserve di utili 500.000 500.000
Ris. di utili in sosp. d'imp. 30.000 500.000 100%
TOTALI … … 500.000
Stato Patrimoniale finale

Immobile F.do Amm. Dedotto
… … F.do Amm. non dedotto
… …
Riserve di capitale 500.000
Riserve di utili 0
Ris. di utili in sosp. d'imp. 30.000
TOTALI … …
IMPOSTE DIRETTE
Imposte per la società
Val. OMI Val. catast.
Valore normale 1.100.000 Valore normale 700.000
Costo fiscale 550.000 Costo fiscale 550.000
PLUSVALENZA 550.000 PLUSVALENZA 150.000

Aliquota imposta sostitutiva 8,0% Aliq. imp. sostitutiva 8,0%

Imposta sostitutiva 44.000 Imposta sostitutiva 12.000
Ris. in sosp. utilizzate - Ris. in sosp. utilizzate -
Affranc. ris. in sosp. utilizz. 13,0% Affr. ris. in sosp. util. 13,0%
Imposta sost. di affrancamento - Imposta sost. di affrancamento -
TOTALE IMPOSTA SOSTITUTIVA 44.000 TOTALE IMPOSTA SOSTITUTIVA 12.000
Imposte per il socio

Riduzione di RISERVA DI UTILI
Dividendo: Val. OMI Dividendo: Val. catast.
Valore normale (di mercato) 1.100.000 Valore catastale 700.000
Plusvalenza -550.000 PLUSVALENZA -150.000
Reddito di capitale 550.000 Reddito di capitale 550.000
Imponibile 49,72% 273.460 Imponibile 273.460
Irpef (aliq. media) 30,0% 82.038 Irpef (aliq. media) 82.038
Costo fiscale quota ex post 250.000 250.000
COSTO FISC. IMMO PER IL SOCIO 1.100.000 700.000
IRAP: non è dovuta, in quanto è surrogata dall'imposta sostitutiva, per espressa previsione di legge.
RIPILOGO TASSAZIONE
Imposte indirette società 53.810

Val. di mercato Val. catast.
Imposte dirette società 44.000 12.000
Irpef socio 82.038 82.038

TOTALE DOVUTO
179.848 147.848
ESEMPIO2: stessi dati dell’Esempio1 con utilizzo misto di riserve di utili e di capitale (per disposizione di
legge, non si applica la presunzione di prioritario utilizzo di riserve di utili art. 47 Tuir). Va operata una
suddivisione proporzionale del valore dell’immobile (OMI/catastale) e del costo fiscale della partecipazione.
IMPOSTE INDIRETTE: nulla cambia: totale imposte indirette: €. 53.810
Stato Patrimoniale iniziale

Immobile 1.500.000 F.do Amm. Dedotto 950.000
… … F.do Amm. non dedotto 50.000
… … Util. riserve:
Riserve di capitale 500.000 300.000 300.000 60%
Riserve di utili 500.000 200.000
Ris. di utili in sosp. d'imp. 30.000 200.000 40%
TOTALI … … 500.000

IMPOSTE DIRETTE
Imposte per la società: nulla cambia:

A) Riduzione di RISERVA DI UTILI
A.1) Società di CAPITALI
Valore normale (di mercato) 440.000 Valore catastale 280.000
Imponibile 49,72% 109.384 Imponibile 109.384
Irpef (aliq. media) 30,0% 32.815 Irpef 32.815
B) Riduzione di RISERVA DI CAPITALI
B.1) Società di CAPITALI

Costo fiscale quota ex ante 150.000 Costo fiscale quota ex ante 150.000
Plusvalenza 330.000 Plusvalenza 90.000
Valore normale -660.000 Valore catastale -420.000
Nuovo costo fiscale -180.000 Nuovo costo fiscale -180.000
Imponibile del sottozero – divid. 49,72% 89.496 Imponibile del sottozero – divid. 89.496
Irpef (in base all'aliq. media) 30,0% 26.849 Irpef 26.849
(invariata)
TASSAZIONE COMPLESSIVA 59.664 59.664
N.B.: per la società di persone nulla cambia se sono distribuite riserve di capitali o di utili (lo stesso risultato si sarebbe
ottenuto in caso di distribuzione per € 500.000 di sole riserve di utili o di sole riserve di capitale).
RIPILOGO TASSAZIONE
Riassunto delle imposte dovute complessivamente dalla società e dai soci:
Imposte indirette società 53.810

Imposte dirette società 44.000 12.000
Irpef socio 59.664 59.664

TOTALE DOVUTO
157.474 125.474

ESEMPIO3: stessi dati dell’Esempio2 ma la società è una Snc:
IMPOSTE DIRETTE

A.1) Società di PERSONE

Imponibile del sottozero – q/RH. 120.000 Imponibile del sottozero – q/RH. 120.000
B) Riduzione di RISERVA DI CAPITALI
B.1) Società di PERSONE

Imponibile del sottozero – q/RH. 180.000 Imponibile del sottozero – q/RH. 180.000
(invariata)
COSTO FISCALE QUOTA EX POST 300.000 300.000
TASSAZIONE COMPLESSIVA 90.000 90.000
N.B.: per la società di persone nulla cambia se sono distribuite riserve di capitali o di utili (lo stesso risultato si sarebbe
ottenuto in caso di distribuzione per € 500.000 di sole riserve di utili o di sole riserve di capitale).

ESEMPIO4: stessi dati dell’Esempio1 ma il socio è non qualificato:
IMPOSTE DIRETTE

A.1) Società di CAPITALI
Valore normale (di mercato) 1.100.000 Valore catastale 700.000
Imponibile 100% 550.000 Imponibile 550.000
Ritenuta d'imposta 26,0% 143.000 Ritenuta d'imposta 143.000
ESEMPIO5: stessi dati dell’Esempio1 ma è l’immobile è stato comprato con Iva (detratta); la Srl non è
l’impresa costruttrice/ristrutturatrice che cede nei 5 anni dalla ultimazione dei lavori.
IMPOSTE INDIRETTE

IVA - - -
Esente Iva art. 10 n. 8-ter
IMPOSTA DI REGISTRO - - 200
IPOTECARIE 200
CATASTALI
TOTALE 600
Rettifica dell'iva
L’immobile è pervenuto con applicazione di Iva; la rettifica si applica all’acquisto ed ai costi incrementativi Per tutti i
costi che risultano sostenuti nei 10 anni precedenti l'estromissione (dal 2007 in poi):
Anno Imponibile Aliq. Iva detratta Anni resid. Rettifica
2007 1.000.000 20% 200.000- 1 20.000 ACQ. o COSTRUZ./RISTRUTT.
2.012 10.000 20% 2.000 6 1.200
2.013 8.000 20% 1.600 7 1.120 COSTI INCREMENTATIVI
2.015 10.000 21% 2.100 9 1.890
TOTALE 24.210

IMPOSTE DIRETTE

Imposte per il socio: nulla cambia:
ESEMPIO6: stessi dati dell’Esempio5 ma l’immobile è un abitativo.
IMPOSTE INDIRETTE Riduzione 50% (si applica la regola

“prezzo-valore” sul valore catastale)
IVA - - -
Esente Iva art. 10 n. 8-bis
IMPOSTA DI REGISTRO 4,5% 700.000 31.500
IPOTECARIE 50
CATASTALI
TOTALE 31.600
Rettifica dell'iva
L’immobile è pervenuto nell’attività con applicazione di Iva: la rettifica rimane pari ad €. 24.210.
IMPOSTE DIRETTE
Imposte per il socio: nulla cambia:


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Anno 2016

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OGGETTO ASSEGNAZIONE AGEVOLATA DI IMMOBILI AI SOCI - TUTTOESEMPI

CIRCOLARE DEL 24/02/2016

ACQUISTO o ULTIM. COSTR./RISTR.: Anno Imponibile Aliq. Iva Iva detratta

COSTI INCREMENTATIVI sull’immobile: Anno Imponibile Aliq. Iva Iva detratta

STATO PATRIMONIALE INIZIALE

CIRCOLARI INFORMATIVE – CONSULENZA TELEFONICA – EDITORIA - CONVEGNI

IMPOSTE INDIRETTE Riduzione 50% (non si applica la regola

Totale imposte indirette: €. 53.810

ASPETTI CONTABILI E UTILIZZO RISERVE:

Stato Patrimoniale iniziale

Stato Patrimoniale finale

CIRCOLARI INFORMATIVE – CONSULENZA TELEFONICA – EDITORIA - CONVEGNI

Aliquota imposta sostitutiva 8,0% Aliq. imp. sostitutiva 8,0%

Imposte per il socio

Costo fiscale quota ex post 250.000 250.000

COSTO FISC. IMMO PER IL SOCIO 1.100.000 700.000

Imposte indirette società 53.810

Val. di mercato Val. catast.

IMPOSTE INDIRETTE: nulla cambia: totale imposte indirette: €. 53.810

Stato Patrimoniale iniziale

CIRCOLARI INFORMATIVE – CONSULENZA TELEFONICA – EDITORIA - CONVEGNI

TOTALE IMPOSTA SOSTITUTIVA 44.000 TOTALE IMPOSTA SOSTITUTIVA 12.000

Imposte per il socio

Costo fiscale quota ex post 250.000 250.000

B) Riduzione di RISERVA DI CAPITALI

B.1) Società di CAPITALI

TASSAZIONE COMPLESSIVA 59.664 59.664

COSTO FISC. IMMO PER IL SOCIO 1.100.000 700.000

Imposte indirette società 53.810

Val. di mercato Val. catast.

CIRCOLARI INFORMATIVE – CONSULENZA TELEFONICA – EDITORIA - CONVEGNI

ESEMPIO3: stessi dati dell’Esempio2 ma la società è una Snc:

IMPOSTE INDIRETTE: nulla cambia: totale imposte indirette: €. 53.810

TOTALE IMPOSTA SOSTITUTIVA 44.000 TOTALE IMPOSTA SOSTITUTIVA 12.000

Imposte per il socio

A.1) Società di PERSONE

Costo fiscale quota ex post 120.000 120.000

B) Riduzione di RISERVA DI CAPITALI

B.1) Società di PERSONE

COSTO FISCALE QUOTA EX POST 300.000 300.000

TASSAZIONE COMPLESSIVA 90.000 90.000

COSTO FISC. IMMO PER IL SOCIO 1.100.000 700.000

CIRCOLARI INFORMATIVE – CONSULENZA TELEFONICA – EDITORIA - CONVEGNI

ESEMPIO4: stessi dati dell’Esempio1 ma il socio è non qualificato:

IMPOSTE INDIRETTE: nulla cambia: totale imposte indirette: €. 53.810

TOTALE IMPOSTA SOSTITUTIVA 44.000 TOTALE IMPOSTA SOSTITUTIVA 12.000

Imposte per il socio

Costo fiscale quota ex post 250.000 250.000

COSTO FISC. IMMO PER IL SOCIO 1.100.000 700.000

Aliq. Imponibile Imposta

Totale imposte indirette: €. 24.810

CIRCOLARI INFORMATIVE – CONSULENZA TELEFONICA – EDITORIA - CONVEGNI

Imposte per la società: nulla cambia:

TOTALE IMPOSTA SOSTITUTIVA 44.000 TOTALE IMPOSTA SOSTITUTIVA 12.000

Irpef (aliq. media) 30,0% 82.038 Irpef (aliq. media) 82.038

Costo fiscale quota ex post 250.000 250.000

COSTO FISC. IMMO PER IL SOCIO 1.100.000 700.000

ESEMPIO6: stessi dati dell’Esempio5 ma l’immobile è un abitativo.

IMPOSTE INDIRETTE Riduzione 50% (si applica la regola