AVALUO DE BIENES INMUEBLES

MATEMATICA FINANCIERA

Ing. Hector R. Tercero P.

INFLACIN En una economa de mercado, es decir, en la cual los precios se establecen en el libre juego de la oferta y la demanda de bienes y servicios, estos no tienen una variacin estable. Por el contrario, tienden a desbordarse, especialmente en las economas subdesarrolladas, en las cuales hay dificultades para el abastecimiento de productos a bajos niveles de eficiencia en la produccin. Se convierte en un aumento constante y persistente a travs del tiempo, del nivel general de precios, el cual produce una disminucin del poder adquisitivo del dinero. La inflacin es considerada como una plaga que devora el poder de compra del dinero. Este fenmeno tiene distintos origines: INFLACIN DE DEMANDA: Ocurre cuando la capacidad monetaria de la poblacin y del gobierno resulta excesiva frente a una oferta insuficiente de productos y servicios en la economa. Una creciente demanda de alimentos, vestuario, vivienda, salud, educacin, transporte o servicios pblicos, que no es atendida por el sector pblico, que no es atendida por el sector productivo induce a un incremento de los precios porque como hay menos productos y ms dinero estos pueden venderse ms caros. INFLACIN DE COSTOS: Se origina por el lado de la oferta de productos y servicios, los cuales suben de precio en razn de un encarecimiento de las materias primas y de la mano de obra que se utiliz. EXPANCIN MONETARIA: En los pases de America Latina. Uno de los factores que ms ha influido en el proceso inflacionario y en consecuencia en el empobrecimiento de la poblacin, es el dficit fiscal; para cubrir la diferencia entre bajos ingresos y altos gastos en el sector pblico, los gobiernos acuden a la emisin de dinero, la cual eleva la demanda de productos y servicios que el aparato productivo no alcanza atender. VALOR DEL DINERO EN EL TIEMPO: Para entender este concepto, considerado el ms importante en las matemticas financieras, podemos hacer la siguiente pregunta. Es lo mismo recibir $1,000.000 dentro de un ao que recibirlos hoy? Lgicamente que no, por las siguientes razones:

La inflacin. Este fenmeno econmico hace que el dinero da a da pierda poder adquisitivo, es decir que el dinero se desvalorice. Dentro de un ao se recibir el mismo $1,000.000 pero con un menor poder compra de bienes y servicios. Se pierde la oportunidad de invertir el $1,000,000 en alguna actividad, logrando que no solo se proteja de la inflacin sino que tambin produzca una utilidad adicional. Este concepto es fundamental en fianzas y se conoce como costo de oportunidad. El costo de oportunidad es aquello que sacrificamos cuando tomamos una decisin. Existe, tambin, un costo de oportunidad asociado al costo de dinero. Lo define como el costo de la mejor alternativa que se desecha. Como todo recurso apreciable, el dinero tiene un costo de oportunidad. Este es el mximo inters que puede obtener una persona dentro del mercado en que se desenvuelve. En todas las actividades econmicas en las que el hombre realiza inversiones esta implicado el riesgo. El dinero es un bien econmico que tiene la capacidad intrnseca de generar ms dinero. Este hecho lo puede constatar cualquier persona, por ejemplo, cuando deposita algn dinero en una cuenta de ahorros en una entidad financiera y despus de algn tiempo al ir a retirarlo se encuentra con que sus ahorros han crecido, en forma mgica, al recibir una cantidad de dinero mayor. Por ese poder mgico de crecer que el tiempo le proporciona al dinero, debemos pensar permanentemente que el tiempo es dinero. Ahora, si la opcin que se tiene es recibir el $1,000.000 dentro de un ao, se aceptara solamente si se entrega una cantidad adicional que compense las razones anteriores. Este cambio en la cantidad de dinero en un tiempo determinado es lo que se llama valor del dinero en el tiempo y se manifiesta a travs del inters. Una cantidad de dinero en el presente vale ms que la misma cantidad en el futuro. INTERS: Si aceptamos la opcin de recibir $1,000.000 dentro de un ao a no recibirlos en el da de hoy estamos aceptando que se use nuestro dinero, y por tal razn, se debe reconocer una cantidad adicional que llamamos valor del dinero en el tiempo. La medida de ese incremento del dinero en un tiempo determinando se llama inters. Inters es la medida o manifestacin del valor del dinero en el tiempo.

El inters es simplemente un arriendo pagado por un dinero tomado en prstamo durante un tiempo determinando. Si se presta hoy una cantidad de dinero (P) y despus de un tiempo determinando se recibe una cantidad mayor (F), la variacin del valor del dinero, de P a F se llana valor del dinero en el tiempo y la diferencia entre F y P es el inters (I). I= F - P Ejemplo: Si se depositan en una cuenta de ahorro $500,000 y despus de 6 meses se tiene un saldo de $580,000 calcular el valor de los intereses. I= F - P I= $580,000 - $500,000 I= $80,000 El dinero depositado sufri una variacin al cabo de 6 meses de $80,000. La variacin en el valor del dinero despus de 6 meses se llama valor del dinero en el tiempo y su medida, sea los $80,000 son los intereses. TASA DE INTERS: Porcentaje que mide el valor de los intereses. La palabra tasa se deriva del verbo tasar que significa medir. Como expresin matemtica la tasa de inters (i) es la relacin entre lo que se recibe de inters (I) y la cantidad prestada o invertida (P). i=I P Ejemplo: Se deposita en una entidad financiera la suma de $1,000,000 y al cabo del mes se retira $1,030.000 Calcular el valor de los intereses y la tasa de inters ganada? P = $ 1,000.000 F = $ 1,030,000 La diferencia entre el valor futuro (F) y el valor presente (P) es el valor de los intereses (I) I=FP I = 1,030.000 1,000.000 I = 30,000 La tasa de inters (i) es igual a la relacin entre los intereses (I) y el valor depositado (P).

i= I = P

30,000 = 0.03 1,000.000

La tasa de inters obtenida esta expresada como decimal, por lo tanto, tenemos que convertirla en porcentaje multiplicando el resultado por 100. La tasa de inters es igual al 3% mensual. La tasa de inters expresada como porcentaje, debe estar siempre acompaada del periodo de liquidacin de los intereses, ya que por s solo no indica nada. DEFINICIN DE INTERES SIMPLE Los intereses devengados en un periodo no ganan intereses en los periodos siguientes, independientemente de que se paguen o no. nicamente sobre el capital principal se liquidan los intereses sin tener en cuenta los intereses precedentes causados. La liquidacin de los intereses se hace sobre el saldo insoluto, es decir, sobre el capital no pagado. CARACTERISTICAS DEL INTERES SIMPLE El capital inicial no vara durante todo el tiempo de la operacin financiera ya que los intereses no se capitalizan. Esta condicin se cumple siempre que no se haga abono al capital principal. En caso de pagos sobre el capital inicial, los intereses se calculan sobre el capital insoluto. CALCULO DEL INTERS I = Pin I = valor de los intereses n = tiempo P = capital i = tasa de inters, expresada como decimal

Ejemplo: Juan David tiene un capital de $ 2,000.000. Invierte el 60% de este capital a una tasa de 36% simple y el capital restante al 2.0% mensual simple. Calcule el valor de los intereses mensuales simples. El 60% x 2,000,000 = $ 1,200,000 Juan David invierte su capital de la siguiente forma: $1,200,000 a una tasa del 36% anual simple $800,000 a una tasa del 2.0% mensual Calculo del inters mensual simple del $ 1,200,000 I = $1,200,000 x 0.36 x 1 = $36,000 12 Calcular del inters mensual simple de $ 800,000 I = 1,200.000 x 0.02 x 1 - $ 16.000

El inters mensual simple de $800,000 1 800,000 x 0.02 x 1 = $ 16,000 El inters total recibido cada mes igual a la sima de los interese parciales: Inters total mensual: $ 36,000 + $ 16,000 = $52.000

VALOR FUTURO A INTERES SIMPLE Consiste en calcular el valor futuro F, equivalente a un valor presente P, despus de n periodos a una tasa de inters simple i. El valor futuro es igual al capital prestado mas los intereses. F = P (1+ ni) Significa que si un capital P se presta en invierte durante un tiempo n, a una tasa de inters simple de i. entonces, el capital P se transforma en una cantidad F al final del tiempo. La tasa de inters y el nmero de periodos deben estar expresados en la misma unidad de tiempo. DESVENTAJAS DEL INTERES SIMPLE: Su aplicacin en el mundo financiero es limitado. Desconoce el valor del dinero en el tiempo. No capitaliza los inters no pagados y, por lo tanto, estos pierden poder adquisitivo. Ejemplo: Cul ser el valor a cancelar dentro de 10 meses por un prstamo de $5,000,000 recibidos en el da de hoy, si la tasa de inters es del 3.5% mensual simple. El siguiente es el flujo de caja. i=3.5% 5,000,000 ________________ 10 meses 0. F=?

Se identifica la informacin del problema: P = $5,000,000 n = 10 meses

i = 3.5% mensual simple F=?

La tasa de inters como el nmero de periodos estn en la misma unidad de tiempo. F = P(1 + ni) F = 5,000,000 (1+ 10 x 0.035) F = $ 6,750,000 El mismo resultado se obtiene al sumarle al capital inicial el valor de los 10 meses de intereses.

VALOR PRESENTE A INTERES SIMPLE: Consiste en calcular un valor presente P equivalente a un valor futuro F ubicado n periodos adelante a una tasa de intereses simple de i. F P = ___ (1 + ni) Ejemplo: Un cliente, tiene que cancelar dentro de ao y medio un valor de $ 2,500.000. Si la tasa de inters es del 3% mensual simple Cunto es el valor inicial de lo obligacin? La tasa de inters esta en una unidad de tiempo diferente al nmero de periodos, por lo tanto, al aplicar la frmula se convierten los aos a meses. F P= ________ (1 + ni) 2,500,00 P = _________ (1 + 18 x 0.03) P = $ 1,623,376.62 La respuesta nos indica que $1,623,376.62 de hoy son equivalentes a $2.500.000 dentro de un ao y medio, a una tasa de inters del 3% mensual simple. La diferencia entre $ 2.500.000 y $ 1.623.376.62 es igual a $876.623.38 que es el valor de los intereses que producen $ 2.500.000 durante ao y medio a una tasa de inters del 3% mensual simple. CALCULO DE LA TASA DE INTERS SIMPLE Consiste en calcular la tasa de inters simple (i) que arroja una inversin inicial (P) y despus de (n) periodos se recibe una cantidad acumulada (F) F= P (I +ni)

F = (1 + ni) P F 1 = ni P i = 1 [F1] n P

Ejemplo: Un inversionista deposita el da de hoy en una corporacin $1.000.000 y despus de 6 meses retira $ 1,250,000. Calcular la tasa de inters simple ganada. El flujo de caja es el siguiente: 1,250,000 0 _________________________6 meses 1.000.000 i = 1 [1.250.000] -1 6 1.000.000 i= 0.0417 = 4.17% Al expresar en meses el nmero de periodos (n) en la ecuacin, la tasa obtenida es mensual. Se conserva la condicin que la tasa de inters y el nmero de periodos deben estar expresados en la misma unidad de tiempo.

CALCULO DE TIEMPO DE NEGOCIACIN Consiste en determinar el nmero de periodos (n) que se requieren para que una inversin inicial (P) a una tasa de inters simple de (i) produzca un valor futuro (F). N = 1 [F/P - 1] i Ejemplo: Cunto tiempo se debe esperar para que un capital de $100 se convierta en $200 si la operacin se realiza al 4% mensual simple? P= $100 I = 4% mensual simple F=$200 n=?

0 ____________________200 100 n n= n= 25 meses Sobre los $ 100 iniciales se aplica la tasa de inters del 4% mensual y se obtiene un valor de 100 x 0.04 = $ 4 mensuales de intereses. Si multiplicamos $ 4 por 25 meses de intereses se obtiene un valor acumulado de $100, que sumados al capital inicial de $ 100 arroja un valor futuro acumulado de $ 200. 1 [200/100 -1 ] 0.04

DEFINICIN DEL INTERS COMPUESTO Llamado tambin inters sobre inters. Es aquel que al final del periodo capitaliza los intereses causados en el perodo inmediatamente anterior. En el inters compuesto el capital cambia al final de cada periodo debido a que los intereses se adicionan al capital para formar un nuevo capital sobre el cual se calculan los intereses.

CAPITALIZACIN Proceso mediante el cual los intereses que se van causando peridicamente se suman al capital anterior.

PERIODO DE CAPITALIZACIN: Perodo pactado para convertir el inters en capital.

VALOR FUTURO A INTERES COMPUESTO: F= valor acumulado o valor futuro P= Valor presente de la obligacin i= tasa de inters peridica N= nmero de periodos F=P(1+i)n La expresin significa que es equivalente P en el da de hoy a F dentro de n periodos a una tasa de inters de i por periodo. Esta formula es conocida como la formula bsica de las matemticas financieras.

El factor (1+i) n se conoce con el nombre de Factor de capitalizacin de pago nico. CARACTERISTICAS DEL INTERS COMPUESTO El capital inicial cambia en cada periodo porque los intereses que se causan se capitalizan, o sea se convierten en capital. La tasa de inters siempre se aplica sobre un capital diferente. Los intereses peridicos siempre sern mayores. Ejemplo: se invierten $1,000.000 durante 6 meses en una corporacin que reconoce una tasa de inters del 3% mensual. Se desea saber Cunto dinero se tendr acumulado al final del sexto mes? F=P (1+i) n F=1,000,000 (1+ 0.03) 6 F= $1,194,052.29 Son equivalentes a un $1,000,000 en el da de hoy que $1,194,052.29 dentro de 6 meses a una tasa del 3% mensual, asumiendo que los intereses causados anualmente se van capitalizando o reinvirtiendo. ANALISIS DE LA FORMULA DE INTERES COMPUESTO Es la base para los clculos financieros. Se basa en dos condiciones: 1. Los inters que se causan periodo a periodo se capitalizan, sea no se pagan si no que se suman al capital anterior para formar un nuevo capital. 2. Los intereses se reinvierten a la misma tasa de inters. LA TASA NOMINAL Es la que se pacta a una operacin financiera. Tasa efectiva es la que realmente se paga. Cuando se pacta una tasa de inters en una operacin financiera (tasa nominal) y el periodo de liquidacin de inters (periodo de capitalizacin) es menor que el tiempo en que esta expresada la tasa nominal, la tasa que realmente se paga (tasa efectiva) es mayor que la tasa nominal. Cuando el prestamista tiene la posibilidad de reinvertir los intereses recibidos del prestatario, obtiene un rendimiento mayor que la tasa pactada en el prstamo. Cuando el prestatario cancela inters en un tiempo menor al tiempo en que se expresa la tasa del prstamo, paga un costo mayor al costo mayor al costo de oportunidad.

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VALOR PRESENTE A INTERES COMPUESTO: Consiste en calcular el valor de P equivalente hoy a una cantidad futura F ubicada (n) periodos adelante (en el futuro) considerando una tasa de inters compuesta i. De la expresin F= P (1+i) n Se despeja P P = F/ (1+i) n

Ejemplo: Un cliente, necesita disponer de $300,000 dentro de 6 meses para el pago de la matrcula de su hijo. Si una corporacin le ofrece el 3.5% mensual Cunto deber de depositar hoy para lograr su objetivo? F=$ 300,000 i=3.5% mensual n=6 meses P=?

APLICANDO LA FORMULA NOTACION ALGEBRAICA: P= F (1+i) n P= 300.000 (1+0.035) 6

P= $244,050.19 P=300,000(PF3.5%6)

TASA DE INTERS COMPUESTA EJEMPLO: Si en el da de hoy se invierten $100 despus de ao y medio se tienen acumulados $200 que tasa de inters arroj la operacin?

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P=$100 n=5 aos

F=$200 i=? 200 _______ 1.5 aos

El flujo de caja es el siguiente: 0 ______________i=?________ 100 Aplicando logaritmos: F=P(1+i) n Log F=Log P+ n Log.(1+i) Log F- Log P=n Log (1+i) Log (1+i) = Log F- Log P n Log (1+i) = Log 200 Log 100 18 Log (1+i) = 0.0167 (1+i) = Antilogaritmo 0.0167 (1+i) = 1.0393 i=1.0393 -1= 3.93% mensual NOTACION ALGEBRAICA F=P (1+i) n 200 = 100 (1+i) 18 2=(1+i) 18 Sacndo raz 18 a ambos miembros de la igualdad, esta subsiste:
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2.00 = (2.00) 1/18 que es la raz de una potencia (1+i) 1/18 = (1+i) que es la raz de una potencia.

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(2.00) 1/18 = 1+i 1.0393 = 1+i 1.0393 -1=i i= 0.0393 =3.93% mensual

TIEMPO DE NEGOCIACION Una Inversin inicial a una conocida tasa de inters con el propsito de obtener una cantidad futura determinada, y se desea conocer en cunto tiempo se obtendr esta cantidad futura.

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Ejemplo: Si se realiza una operacin financiera con una tasa de inters del 4% mensual Cunto tiempo se debe espera para que $500,000 de hoy se conviertan en $711,656?. F = $711,656 i = 4% mensual P = $ 500,000 n=? i = 4% mensual 0 __________________________ 711.656 500,000 Notacin algebraica F = P (1+i)n 711,656 = 500,000 (1+0.04) n 711,656 = (1+0.04) n 500,000 1.4233 (1+0.04) n La anterior es una exponencial, que se resuelve aplicando logaritmos a ambos miembros de la igualdad. Log 1.4233 =n Log 1.04 n = Log 1.4232 Log. 1.04 n= 0.1533 0.0170 n= 9 meses

TASA NOMINAL La tasa nominal, como su nombre lo indica, es una tasa de referencia que existe solo de nombre porque no nos determina la verdadera tasa de inters que se cobra en una operacin financiera.

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TASA EFECTIVA Es la tasa que mide el costo efectivo de un crdito o la rentabilidad efectiva de una inversin, y resulta de capitalizar o reinvertir los intereses que se causan cada perodo. Cuando se habla de tasa efectiva se involucra el concepto del inters compuesto, ya que esta resulta de la reinversin peridica de los intereses.

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