Nuovo Manuale Del CTU

Massimo Aleo
il nuovo manualE dEl ctu
ISBN 13 978-88-8207-331-2
EAN 9 788882 073312
Manuali, 80
Prima edizione, aprile 2009
Prima ristampa, marzo 2010
Aleo, Massimo
Il nuovo manuale del CTU : consulenze tecniche, accertamenti e perizie
sugli immobili / Massimo Aleo. – Palermo : Grafill, 2009.
(Manuali ; 80)
ISBN 978-88-8207-331-2
1. Estimo – Edilizia. 2. Perizie civili.
333.3382 CDD-21 SBN Pal0217759
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3
indice
presentazione........................................................................................ p. 15
Parte Prima
consulenti d’ufficio e periti
1. il ruolo dei consulenti e dei periti

coMe ausiliari dell’autoritÀ Giudiziaria................... ˝ 19
1.1. La responsabilità del consulente...................................................... ˝ 20
1.2. il segreto professionale.................................................................... ˝ 21
1.3. albo dei consulenti tecnici d’ufficio .............................................. ˝ 21
2. l’attiVitÀ del consulente tecnico d’ufficio ............ ˝ 23

2.1. La nomina del consulente tecnico d’ufficio ................................... ˝ 24
2.2. Giuramento ..................................................................................... ˝ 24
2.3. il quesito .......................................................................................... ˝ 25
2.4. inizio delle operazioni peritali ........................................................ ˝ 25
2.5. Svolgimento delle operazioni peritali.............................................. ˝ 27
2.5.1. accesso ai luoghi di causa ................................................ ˝ 27
2.5.2. acquisizione di atti e informazioni................................... ˝ 28
2.5.3. intervento di collaboratori................................................. ˝ 29
2.5.4. intervento di personale specializzato ................................ ˝ 30
2.5.5. intervento della forza pubblica ......................................... ˝ 31
2.5.6. Sospensione delle operazioni peritali ............................... ˝ 31
2.5.7. Proroga del termine delle operazioni peritali.................... ˝ 32
2.6. La relazione di consulenza .............................................................. ˝ 33
2.7. Deposito della relazione di consulenza ........................................... ˝ 35
2.8. Osservazioni delle parti ................................................................... ˝ 36
2.9. richiamo del CtU........................................................................... ˝ 37
3. l’incarico di ctu
nell’accertaMento tecnico preVentiVo ..................... ˝ 38
3.1. Nomina ............................................................................................ ˝ 39
3.2. il quesito .......................................................................................... ˝ 39
4 iL NUOvO maNUaLe DeL CtU
3.3. inizio delle operazioni peritali......................................................... p. 39

3.5. Osservazioni delle parti ................................................................... ˝ 40
3.6. accesso ai luoghi ............................................................................ ˝ 40
3.7. il tentativo di conciliazione ............................................................. ˝ 41
3.8. acquisizione di atti e informazioni ................................................. ˝ 41
3.10. Giuramento e deposito..................................................................... ˝ 42
4. l’incarico di ctu nelle esecuzioni iMMoBiliari...... ˝ 43

4.1. Nomina ............................................................................................ ˝ 43
4.2. Giuramento ..................................................................................... ˝ 43
4.3. il quesito ......................................................................................... ˝ 44
4.4. inizio delle operazioni peritali......................................................... ˝ 44
4.8. Deposito ........................................................................................... ˝ 48
4.9. Osservazioni alla CtU .................................................................... ˝ 48
5. l’incarico di ctu nella procedura falliMentare ˝ 49

5.1. Nomina ........................................................................................... ˝ 49
5.2. inizio delle operazioni peritali......................................................... ˝ 49
5.6. Giuramento e deposito..................................................................... ˝ 51
6. l’incarico di ctu nel rito aMMinistratiVo ................. ˝ 52
7. il consulente tecnico di parte ........................................... ˝ 54

7.1. Nomina ............................................................................................ ˝ 54
7.2. Funzioni ........................................................................................... ˝ 54
7.3. Perizia stragiudiziale........................................................................ ˝ 55
8. l’incarico di direttore dei laVori

nell’esecuzione forzata ......................................................... ˝ 56
9. l’incarico di perito nel rito penale ............................... ˝ 58

9.1. Nomina del perito ............................................................................ ˝ 58
iNDiCe 5
9.2. Conferimento dell’incarico ............................................................. p. 59

9.3. il quesito .......................................................................................... ˝ 59
Parte SeCONDa
il quadro di riferiMento
delle coMpetenze disciplinari
10. i dati identificatiVi deGli iMMoBili ................................. ˝ 65

10.1. il titolo di provenienza .................................................................... ˝ 65
10.2. i confini............................................................................................ ˝ 66
10.3. i riferimenti catastali........................................................................ ˝ 66
10.4. Gli atti di pubblicità immobiliare .................................................... ˝ 67
10.4.1. La trascrizione................................................................... ˝ 68
10.4.2. L’iscrizione ipotecaria ....................................................... ˝ 69
10.4.3. L’annotazione .................................................................... ˝ 69
10.5. regolarità amministrativa e edilizia................................................ ˝ 70
10.6. tipologie e modalità di intervento edilizio ..................................... ˝ 71
10.6.1. interventi di nuova edificazione ...................................... ˝ 72
10.6.2. interventi sul patrimonio edilizio esistente....................... ˝ 72
10.6.3. interventi di ristrutturazione urbanistica........................... ˝ 74
10.7. tipologie degli atti di assenso della pubblica amministrazione
all’intervento edilizio....................................................................... ˝ 74
10.7.1. Dalla licenza edilizia al permesso di costruire ................. ˝ 75
10.7.2. Denuncia di inizio attività (Dia) ...................................... ˝ 75
10.7.3. autorizzazione edilizia ..................................................... ˝ 76
10.7.4. il condono edilizio ............................................................ ˝ 76
10.7.5. abitabilità e agibilità......................................................... ˝ 77
10.7.6. attività edilizia libera ....................................................... ˝ 78
10.7.7. attività edilizia delle pubbliche amministrazioni............. ˝ 78
10.8. Strumenti innovativi della Pubblica amministrazione.................... ˝ 79
10.8.1. Lo Sportello Unico dell’edilizia....................................... ˝ 79
10.8.2. Lo Sportello Unico per le attività Produttive................... ˝ 79
10.8.3. Sistema informativo territoriale (Sit) ............................. ˝ 81
11. cenni di estiMo................................................................................ ˝ 82

11.1. Criteri di stima.................................................................................. ˝ 83
11.1.1. il criterio del più probabile valore di mercato .................. ˝ 83
11.1.2. il criterio del più probabile valore di costo ..................... ˝ 83
11.1.3. il criterio del più probabile valore di trasformazione ...... ˝ 84
11.1.4. il criterio del più probabile valore di surrogazione
o di sostituzione ............................................................... ˝ 84
11.1.5. il criterio del più probabile valore complementare ......... p. 85

11.1.6. il criterio del più probabile valore di capitalizzazione .... ˝ 85
11.2. metodi di stima ............................................................................... ˝ 86
11.2.1. Stima diretta o sintetica..................................................... ˝ 87
11.2.2. Stima indiretta o analitica ................................................. ˝ 87
11.3. il procedimento estimativo .............................................................. ˝ 88
11.4. alcuni casi ricorrenti di stima relativi a immobili .......................... ˝ 88
11.4.1. Stima del valore venale di un immobile ........................... ˝ 89
11.4.2. Stima del valore di un immobile alla data di apertura
di una successione............................................................. ˝ 91
11.4.3. Stima del valore del diritto di usufrutto
e della nuda proprietà........................................................ ˝ 91
11.4.4. Stima del valore del diritto di uso e abitazione ................ ˝ 92
11.4.5. Stima del valore del diritto di superficie .......................... ˝ 92
11.4.6. Stima del valore delle fruttificazioni da una certa data
fino all’attualità ................................................................. ˝ 92
11.4.7. Stima dei danni ................................................................. ˝ 92
11.4.8. Stima del valore venale di un immobile locato ................ ˝ 93
11.4.9. Stima dell’indennità dovuta per una servitù di passaggio ˝ 93
11.5. Criteri per la misurazione della consistenza di terreni, fabbricati
e lavori edili ..................................................................................... ˝ 94
11.5.1. Consistenza di alloggi e fabbricati.................................... ˝ 94
11.5.2. Consistenza dei terreni ...................................................... ˝ 95
11.5.3. Definizioni urbanistiche .................................................... ˝ 95
11.5.4. Consistenza dei lavori edili............................................... ˝ 96
12. eleMenti di urBanistica .......................................................... ˝ 97

12.1. Strumenti urbanistici di livello territoriale ...................................... ˝ 98
12.1.1. Piani territoriali di coordinamento .................................... ˝ 98
12.1.2. Piani regolatori intercomunali ......................................... ˝ 99
12.1.3. Piani paesistici e piani paesaggistici................................. ˝ 99
12.1.4. Piani comprensoriali ......................................................... ˝ 100
12.1.5. Piani urbanistici delle Comunità montane ........................ ˝ 101
12.1.6. Piani urbanistici regionali ................................................. ˝ 101
12.1.7. Piani territoriali di coordinamento delle province ............ ˝ 101
12.1.8. Piani urbanistici delle aree metropolitane......................... ˝ 102
12.2. Strumenti urbanistici di livello comunale ....................................... ˝ 102
12.2.1. vincoli e zonizzazione negli strumenti urbanistici
di livello comunale............................................................ ˝ 102
12.2.2. Opere di urbanizzazione ................................................... ˝ 104
12.2.3. Piano regolatore comunale................................................ ˝ 105
12.2.4. regolamento edilizio ........................................................ ˝ 107
12.2.5. Programma di fabbricazione ............................................. ˝ 108
iNDiCe 7
12.2.6. Piano di ricostruzione ....................................................... p. 108

12.2.7. il piano strutturale ............................................................. ˝ 109
12.2.8. il piano operativo .............................................................. ˝ 109
12.3. Strumenti urbanistici attuativi ......................................................... ˝ 110
12.3.1. Piani particolareggiati ...................................................... ˝ 110
12.3.2. Piani di lottizzazione......................................................... ˝ 111
12.3.3. Comparto edificatorio ....................................................... ˝ 112
12.3.4. Piani per l’edilizia economica e popolare......................... ˝ 113
12.3.5. Piani per insediamenti produttivi ...................................... ˝ 114
12.3.6. Piani di recupero del patrimonio edilizio ......................... ˝ 114
12.3.7. Programmi pluriennali di attuazione................................. ˝ 115
12.4. Strumenti della pianificazione di settore ......................................... ˝ 115
12.4.1. Piani per le aree e i nuclei di sviluppo industriale............ ˝ 115
12.4.2. Piani di bacino e Piani stralcio di bacino (Pai)................ ˝ 116
12.4.3. Pianificazione dei trasporti ............................................... ˝ 117
12.4.4. Pianificazione dell’urbanistica commerciale .................... ˝ 118
12.4.5. Piani dei parchi ................................................................. ˝ 118
12.4.6. Piano parcheggi................................................................. ˝ 119
12.4.7. Piani urbani del traffico .................................................... ˝ 119
12.4.8. regime urbanistico delle opere pubbliche........................ ˝ 120
12.4.9. Programma triennale delle opere pubbliche ..................... ˝ 120
12.4.10. Piani di gestione dei siti di Natura 2000........................... ˝ 121
12.4.11. Sistema di gestione ambientale e piano di gestione
ambientale ......................................................................... ˝ 121
12.4.12. Piani regolatori dei porti ................................................... ˝ 122
12.5. Strumenti dell’urbanistica negoziata e innovativa .......................... ˝ 123
12.5.1. Patto territoriale ............................................................... ˝ 123
12.5.2. Contratto di programma ................................................... ˝ 124
12.5.3. Contratto d’area ............................................................... ˝ 124
12.5.4. Progetti integrati del QCS per le regioni ex obiettivo 1
(P.O.r. 2000-2006) ........................................................... ˝ 125
12.5.5. Programmi integrati ......................................................... ˝ 125
12.5.6. Programmi integrati di intervento..................................... ˝ 126
12.5.7. Programmi di recupero urbano ......................................... ˝ 126
12.5.8. Programmi di riqualificazione urbana .............................. ˝ 127
12.5.9. L’iniziativa comunitaria Urban i e ii ............................... ˝ 127
12.5.10. Urban italia ....................................................................... ˝ 127
12.5.11. Programmi di riqualificazione urbana e di sviluppo
sostenibile del territorio (P.r.U.S.S.t.)............................. ˝ 127
12.5.12. Contratti di quartiere ......................................................... ˝ 128
12.5.13. Programmi di riabilitazione urbana .................................. ˝ 128
13. tariffe e coMpensi ....................................................................... ˝ 130

13.1. La nota spese e proposta competenze ............................................. p. 131

13.1.1. Spese ................................................................................. ˝ 131
13.1.2. Onorari a vacazione .......................................................... ˝ 132
13.1.3. Onorari fissi o a percentuale ............................................. ˝ 133
13.1.4. Onorari a importo variabile............................................... ˝ 133
13.1.5. aumento e riduzione degli onorari .................................. ˝ 135
13.1.6. indennità............................................................................ ˝ 135
13.2. il decreto di liquidazione ................................................................. ˝ 136
13.3. Opposizione al decreto di liquidazione .......................................... ˝ 137
Parte terza
schede docuMenti-tipo
Modelli di perizie sVolte .............................................................. ˝ 141

1. valutazione di un cespite ereditario, accertamento della sua comoda
divisibilità e predisposizione del progetto di divisione (caso a) ....... ˝ 141
2. valutazione di un cespite ereditario, accertamento della sua comoda
divisibilità e predisposizione del progetto di divisione (caso B) ....... ˝ 147
3. accertamento della conformità delle distanze tra due fabbricati
in riferimento alle norme urbanistiche vigenti ................................... ˝ 152
4. verifica della conformità di un fabbricato ai patti tra i comproprietari
contenuti nell’atto di acquisto del terreno di sedime e accertamento
dell’epoca di costruzione dell’ultimo piano ....................................... ˝ 157
5. Determinazione del valore di mercato di un immobile ereditato
con riferimento al momento dell’apertura della successione ............. ˝ 162
6. Determinazione delle fruttificazioni prodotte da un immobile
adibito ad attività artigianale .............................................................. ˝ 167
7. Determinazione del valore del muro di confine tra due proprietà ..... ˝ 171
8. accertamento di vizi e difetti di costruzione nella realizzazione
di una villetta ...................................................................................... ˝ 174
9. accertamento delle cause dei vizi riscontrati nella realizzazione
di una villetta e stima dei danni conseguenti...................................... ˝ 177
10. individuazione delle cause di alcune infiltrazioni umidifere
in un appartamento ............................................................................. ˝ 183
11. accertamento dell’alterazione dell’estetica di un edificio
condominiale provocata dalla realizzazione, da parte di un
condomino, di un manufatto all’interno del proprio giardino ............ ˝ 187
12. Determinazione dei danni derivanti per mancata corresponsione
della quota di affitto di un appartamento comune comprensivi
di interessi e rivalutazione monetaria ................................................. ˝ 190
iNDiCe 9
13. accertamento delle condizioni di degrado di una villetta

di campagna ........................................................................................ p. 197
14. accertamento della sussistenza di problematiche interessanti
le strutture di fondazione di una villa................................................. ˝ 199
15. Determinazione del valore di mercato di un appartamento e di un
terreno su cui è stata realizzata una villetta abusiva .......................... ˝ 202
16. Determinazione del valore corrente di mercato di un complesso
sportivo ............................................................................................... ˝ 212
17. Determinazione del valore corrente di mercato di alcuni
appartamenti........................................................................................ ˝ 227
18. Determinazione del valore del diritto di uso e abitazione di un
appartamento....................................................................................... ˝ 236
Parte QUarta
forMulario
n Modello 1
istanza per l’iscrizione all’albo dei Consulenti tecnici d’Ufficio ........... ˝ 247
n Modello 2
istanza per l’iscrizione all’albo dei Periti ................................................ ˝ 248
n Modello 3
Comunicazione di avvenuta iscrizione all’albo del tribunale................. ˝ 249
n Modello 4
Ordinanza ammissiva della consulenza .................................................... ˝ 249
n Modello 5
avviso di nomina ...................................................................................... ˝ 250
n Modello 6
Decreto di nomina (accertamento tecnico preventivo) ............................. ˝ 250
n Modello 7
istanza di astensione dall’incarico ............................................................ ˝ 251
n Modello 8
istanza di rinvio del conferimento dell’incarico per gravimotivi ............. ˝ 251
n Modello 9
verbale di giuramento ............................................................................... ˝ 252
n Modello 10
Comunicazione di inizio delle operazioni peritali .................................... ˝ 253
n Modello 11
verbale di inizio delle operazioni peritali ................................................. ˝ 254
n Modello 12
Convocazione di sopralluogo .................................................................... ˝ 255
n Modello 13
verbale di sopralluogo............................................................................... p. 255
n Modello 14
Convocazione di riunione.......................................................................... ˝ 256
n Modello 15
verbale di riunione .................................................................................... ˝ 256
n Modello 16
istanza di accesso agli atti presso una Pubblica amministrazione ........... ˝ 257
n Modello 17
richiesta copia documenti presso uffici privati........................................ ˝ 258
n Modello 18
istanza di sospensione delle operazioni peritali........................................ ˝ 258
n Modello 19
istanza per integrazione fondo spese ........................................................ ˝ 259
n Modello 20
istanza di proroga del termine di consegna dell’elaboratoperitale ........... ˝ 259
n Modello 21
istanza di autorizzazione all’ausilio di collaboratore specializzato.......... ˝ 260
n Modello 22
istanza di autorizzazione all’ausilio di personale specializzato................ ˝ 260
n Modello 23
istanza di autorizzazione a richiedere l’assistenza della forza pubblica
e di personale specializzato....................................................................... ˝ 261
n Modello 24
istanza di sostituzione per gravi motivi .................................................... ˝ 262
n Modello 25
verbale di conciliazione/transazione......................................................... ˝ 263
n Modello 26
relazione di consulenza tecnica d’ufficio................................................. ˝ 264
n Modello 27
Scheda di valutazione immobile ............................................................... ˝ 266
n Modello 28
verbale di giuramento per accertamento tecnico preventivo.................... ˝ 266
n Modello 29
verbale di giuramento per procedura fallimentare.................................... ˝ 267
n Modello 30
verbale di asseverazione (perizia giurata) ................................................ ˝ 267
n Modello 31
Osservazioni del CtP................................................................................ ˝ 268
n Modello 32
Nota spese e proposta competenze............................................................ ˝ 268
iNDiCe 11
n Modello 33
tabella di calcolo delle spese.................................................................... p. 269
n Modello 34
tabella di calcolo degli onorari commisurati al tempo (vacazioni) ......... ˝ 270
n Modello 35
tabella di calcolo degli onorari a percentuale in materia
di costruzioni edilizie, impianti, infrastrutture, ecc. ................................. ˝ 271
n Modello 36
tabella di calcolo degli onorari a percentuale in materia di estimo ......... ˝ 271
n Modello 37
tabella di calcolo degli onorari a importo variabile ................................. ˝ 272
n Modello 38
tabella di calcolo dell’indennità di trasferta con mezzo proprio
di trasporto................................................................................................. ˝ 273
n Modello 39
tabella riepilogativa di spese e competenze ............................................. ˝ 274
n Modello 40
Ordinanza di liquidazione per spese e onorario........................................ ˝ 275
n Modello 41
Decreto di liquidazione per spese e onorario............................................ ˝ 276
n Modello 42
ricorso avverso il provvedimento di liquidazione ................................... ˝ 277
n Modello 43
Nota di richiesta pagamento acconto per fondo spese.............................. ˝ 278
n Modello 44
Nota di richiesta pagamento saldo competenze ........................................ ˝ 279
n Modello 45
Parcella ...................................................................................................... ˝ 280
n Modello 46
trasmissione della parcella ....................................................................... ˝ 280
n Modello 47
tabella di calcolo dei diritti di usufrutto e nuda proprietà ....................... ˝ 281
n Modello 48
interessi legali............................................................................................ ˝ 281
n Modello 49
Denuncia inizio attività ............................................................................. ˝ 282
Parte QUiNta
appendice norMatiVa
selezione norMatiVa......................................................................... ˝ 285

1. estratto del codice di procedura civile ............................................... p. 285

1.1. Determinazione del valore della causa .................................... ˝ 285
1.2. L’incarico di consulente tecnico d’ufficio ............................... ˝ 285
1.3. L’incarico di consulente tecnico di parte ................................. ˝ 288
1.4. Le esecuzioni immobiliari........................................................ ˝ 288
1.5. L’accertamento tecnico preventivo .......................................... ˝ 290
1.6. L’accertamento tecnico in corso di causa ................................ ˝ 291
1.7. il procedimento cautelare......................................................... ˝ 291
2. estratto delle disposizioni di attuazione del codice di procedura
civile.................................................................................................... ˝ 291
2.1. L’albo dei C.t.U....................................................................... ˝ 291
2.2. Le norme disciplinari e di distribuzione degli incarichi ......... ˝ 292
2.3. La redazione dei verbali........................................................... ˝ 294
2.4. astensione e ricusazione del CtU........................................... ˝ 294
2.5. Lo svolgimento dell’incarico di CtU...................................... ˝ 294
2.6. L’attività del CtU nelle esecuzioni immobiliari ..................... ˝ 295
2.7. L’attività di ausiliario dell’ufficiale giudiziario ....................... ˝ 296
3. estratto del codice di procedura penale.............................................. ˝ 296
3.1. responsabilità del perito.......................................................... ˝ 296
3.2. La perizia e l’attività peritale ................................................... ˝ 297
3.3. La consulenza tecnica .............................................................. ˝ 299
3.4. esame dei periti........................................................................ ˝ 301
3.5. Liquidazione dei compensi ai periti......................................... ˝ 302
4. estratto delle disposizioni di attuazione del codice di procedura
penale .................................................................................................. ˝ 302
4.1. albo dei periti .......................................................................... ˝ 302
4.2. il consulente tecnico del pubblico ministero ........................... ˝ 304
5. Norme relative ai compensi ................................................................ ˝ 304
5.1. Legge 8 luglio 1980, n. 319 “Compensi relativi ai periti,
consulenti tecnici, interpreti e traduttori per le operazioni
eseguite a richiesta dell’autorità giudiziaria” ........................ ˝ 304
5.2. D.P.r. 30 maggio 2002, n. 115 “Testo unico delle
disposizioni legislative regolamentari in materia di spese
di giustizia”.............................................................................. ˝ 308
5.3. D.m. 30 maggio 2002 “Adeguamento dei compensi spettanti
ai periti, consulenti tecnici, interpreti e traduttori per le
operazioni eseguite su disposizione dell’autorità giudiziaria
in materia civile e penale” ...................................................... ˝ 309
5.4. tabelle contenenti la misura degli onorari fissi e di quelli
variabili dei periti e dei consulenti tecnici,
per le operazioni eseguite su disposizione dell’autorità
giudiziaria in materia civile e penale, in attuazione
dell’articolo 2 della legge 8 luglio 1980, n. 319...................... ˝ 311
6. estratto della legge fallimentare ......................................................... ˝ 318
iNDiCe 13
6.1.Regio Decreto 16 marzo 1942, n. 267 con le modifiche

apportate dal Decreto Legislativo 9 gennaio 2006, n. 5
e dal Decreto Legislativo 12 settembre 2007, n. 169 .............. p. 318
7. Ordinamento della professione di architetti, ingegneri e geometri .... ˝ 320
7.1. tutela del titolo e dell’esercizio professionale degli ingegneri
e degli architetti – Legge 24 giugno 1923, n. 1395................. ˝ 320
7.2. regolamento per le professioni d’ingegnere e di architetto
– Regio Decreto 23 Ottobre 1925, n. 2537 ............................. ˝ 321
7.3. regolamento per la professione del geometra – Regio
Decreto 11 febbraio 1929, n. 724 ............................................ ˝ 333
o Guida all’installazione
e all’uso del software ............................................................. ˝ 340
Contenuti del CD-rOm allegato .............................................................. ˝ 340
requisiti hardware e software ................................................................... ˝ 340
richiesta della “password utente”............................................................. ˝ 340
Procedura per l’installazione del software ................................................ ˝ 340
Procedura per la registrazione del software .............................................. ˝ 341
Procedura per l’utilizzo del software ........................................................ ˝ 341
o fonti BiBlioGrafiche ................................................................. ˝ 344
o licenza d’uso del software alleGato............................ ˝ 351
o scheda di reGistrazione .......................................................... ˝ 352

15
presentazione
Questo libro vuole costituire un’utile guida per i professionisti che intendono occu-
parsi di perizie e consulenza tecnica giudiziaria specialmente in campo immobiliare.
La consulenza d’ufficio sugli immobili è un particolare settore professionale che
sta assumendo negli ultimi tempi un crescente rilievo parallelamente al notorio incre-
mento del contenzioso civile e amministrativo.
Per altro verso, è lecito attendersi un ulteriore sviluppo per l’effetto (malaugurata-
mente prevedibile) della futura proliferazione delle procedure esecutive immobiliari
che deriveranno dalla cosiddetta “crisi dei mutui”, propagatasi nel mondo occidentale
in questi mesi, ponendo in risalto un livello di indebitamento delle famiglie della clas-
se media, in molti casi, oltre il limite della sostenibilità.
Dopo avere affrontato nella prima parte le principali questioni di interesse genera-
le (da come avviene l’iscrizione all’albo presso il tribunale fino alla descrizione dei
diversi ruoli che il consulente tecnico può generalmente assumere nelle procedure di
giustizia), il volume dispiega nella seconda i fondamenti di alcune materie base (cata-
sto, estimo, urbanistica, tariffa professionale) la cui conoscenza è indispensabile per un
corretto svolgimento dell’attività peritale.
La terza e la quarta parte, poi, raccolgono un esteso formulario di modelli di con-
sulenze svolte e di schede documenti-tipo che possono rivelarsi di importante ausilio
sia per l’inquadramento pratico del lavoro sia per l’acquisizione di un metodo chiaro e
efficace nella prassi professionale.
infine, la quinta è costituita da un’appendice normativa che riporta in estratto le
principali disposizioni codicistiche di interesse per il consulente tecnico e per il perito,
la normativa relativa ai compensi e un estratto della Legge Fallimentare.
17
Parte Prima
consulenti d’ufficio e periti
19
CaPitOLO 1
il ruolo dei consulenti e dei periti

coMe ausiliari dell’autoritÀ Giudiziaria
Nel processo civile, manifestandosi la necessità di acquisire conoscenze specifiche

per esprimere un giudizio finalizzato a risolvere una controversia, il giudice può farsi
assistere da uno o più consulenti in possesso di particolare competenza tecnica su de-
terminate materie, coerentemente con l’oggetto del giudizio.
La nomina di questo particolare ausiliario non è quindi un obbligo per il giudice
ma una facoltà, facoltà che viene esercitata allo scopo di integrare o definire le cogni-
zioni di ordine tecnico relative alla causa anche indipendentemente dalla formulazione
di una richiesta in tal senso da parte di uno dei contendenti.
La scelta del Consulente tecnico d’Ufficio (CtU), di norma, deve ricadere su
esperti iscritti in speciali albi istituiti presso ogni tribunale e suddivisi per categorie
professionali.
La discrezionalità del magistrato è molto ampia trattandosi di un incarico fiduciario.
tra i pochi vincoli, vi è che non possono essere affidate liberamente le funzioni di CtU
agli iscritti all’albo di un tribunale diverso da quello in cui il giudice stesso opera.
Nel caso in cui il magistrato intenda conferire l’incarico ad un consulente tecnico
iscritto nell’albo di altro tribunale ovvero ad un professionista non iscritto, è tenuto a
un duplice adempimento: primo, a sentire il presidente del tribunale; secondo, a moti-
vare congruamente le ragioni di tale scelta nel provvedimento di nomina.
La disposizione del giudice con cui procede alla nomina del CtU è solitamente co-
stituita dalla stessa ordinanza ammissiva della consulenza, l’ordinanza cioè che con-
sente l’assunzione di tale mezzo di valutazione. in essa sono contenuti il nominativo
del professionista prescelto, la data fissata per l’udienza in cui questi è invitato a com-
parire per il conferimento dell’incarico e i quesiti a cui dovrà rispondere.
Non è generalmente ammessa la nomina di più consulenti d’ufficio, tranne nel ca-
so di grave necessità o quando disposizioni normative lo prevedono espressamente.
L’organo che provvede alla notifica del provvedimento di nomina, materialmente
eseguita dall’ufficiale giudiziario, è la cancelleria del tribunale (o della relativa sezio-
ne) in cui il giudice ha sede.
il consulente nominato ha, in linea di principio, l’obbligo di accettare e svolgere la
funzione per la quale è stato designato. egli, tuttavia, se si trova nelle condizioni di non
potere accettare la nomina deve rassegnare, non più tardi di tre giorni prima dell’udien-
za di comparizione, apposita istanza da cui il giudice può riconoscere che ricorrono
giusti motivi di astensione dall’incarico.
i motivi di astensione possono essere di variegato genere, riguardando tutta una se-
rie di molteplici ragioni che vanno dal caso dell’incompatibilità professionale, al caso
di parentela con una delle parti in lite, alle gravi ragioni di convenienza e opportunità.
Ciò accade quando il CtU individua la sussistenza di potenziali fonti di preconcetti o

condizionamenti (come forte inimicizia, rapporti economici, legami affettivi, ecc.), che
potrebbero comportare detrimento di quei requisiti di imparzialità, obiettività e sere-
nità di giudizio che il professionista è sempre tenuto a garantire.
Sempre nel suddetto termine di tre giorni antecedenti l’udienza fissata per il con-
ferimento dell’incarico, ove le parti in causa siano in grado di provare motivi di asten-
sione del consulente possono proporre motivata istanza di ricusazione depositando in
cancelleria apposito ricorso.
L’ordinanza del giudice che decide sull’astensione o sulla ricusazione del CtU de-
ve essere riportata per iscritto in calce all’istanza del consulente o al ricorso della par-
te (tali atti sono comunque acquisiti al fascicolo d’ufficio), non è impugnabile ed è se-
guita dal provvedimento di nomina di un nuovo consulente in sostituzione del sogget-
to astenuto o ricusato.
Nel caso di legittimo impedimento a presenziare all’udienza di conferimento del-
l’incarico da parte del tecnico nominato (per seri motivi di salute, di lavoro, di fami-
glia, ecc.), è buona norma comunicare per iscritto e tempestivamente la circostanza al
giudice con la richiesta di convocazione per altra data.
t 1.1. la responsabilità del consulente

in materia di responsabilità va chiarito, innanzi tutto, che il consulente nominato
dal giudice è una persona incaricata di un pubblico servizio, attività disciplinata dalle
forme della funzione pubblica per quanto priva dei poteri tipici di quest’ultima.
alla figura del consulente tecnico d’ufficio si applicano pienamente le disposizio-
ni del codice penale che, per i profili disciplinari, sono statuite per i periti. esse preve-
dono sanzioni molto serie che possono arrivare alla comminazione di pene detentive e
pecuniarie.
È anche possibile la sospensione o l’interdizione dalla professione per il professio-
nista che in modo fraudolento ottenga l’esenzione dall’obbligo di comparire o di pre-
stare le funzioni per le quali è stato nominato ovvero si rifiuta di prestare giuramento
o, infine, si rifiuta di assumere o adempiere al compito affidatogli.
Nel caso in cui si accerti colpa grave del consulente nell’esecuzione degli atti ri-
chiesti, il medesimo è tenuto al risarcimento del danno causato alle parti e può subire
la sospensione dalla professione per un periodo da 15 giorni a due anni.
La vigilanza sulle delicate questioni afferenti responsabilità e disciplina dei consu-
lenti compete in primo luogo al presidente del tribunale che, direttamente d’ufficio ov-
vero su istanza del procuratore della repubblica o del presidente dell’associazione pro-
fessionale di appartenenza del consulente, può promuovere il procedimento disciplina-
re nei confronti del professionista che non ha tenuto una condotta morale specchiata o
che non ha ottemperato puntualmente agli obblighi derivanti dall’incarico ricevuto.
Le sanzioni disciplinari in cui il tecnico può incorrere hanno carattere di gradualità
e possono essere l’avvertimento, la sospensione per un tempo non superiore ad un an-
no fino a giungere, in caso estremo, alla cancellazione dall’albo.
iL rUOLO Dei CONSULeNti e Dei Periti COme aUSiLiari DeLL’aUtOrità GiUDiziaria 21
Prima di promuovere il procedimento disciplinare dinanzi all’apposito comitato, il

presidente del tribunale formula una contestazione al consulente invitandolo a fornire
le proprie deduzioni. il consulente può, successivamente, essere convocato davanti al
comitato disciplinare, organo competente ad individuare e comminare la sanzione. av-
verso la decisione del comitato è ammesso reclamo entro il termine di 15 giorni dalla
relativa notifica.
alcuni casi particolari che riguardano le responsabilità per dolo del consulente e
del perito sono regolati dal codice penale.
in primo luogo va riferito il caso di “falsa perizia”, cioè quello in cui il perito nomi-
nato dall’autorità giudiziaria esprime pareri falsi o riferisce fatti non conformi al vero.
in tale circostanza il professionista rischia una condanna equivalente a quella pre-
vista per il reato di falsa testimonianza oltre all’interdizione dai pubblici uffici e dalla
professione, ferma restando l’ipotizzabile condotta di falso ideologico e di falso in at-
to pubblico.
altre pene e multe sono altresì previste per il consulente che si dimostra infedele
ai suoi doveri professionali arrecando nocumento agli interessi dei soggetti che avreb-
be dovuto invece tutelare o che presta contemporaneamente la sua opera professiona-
le a parti costituitesi in giudizio una contro l’altra.
t 1.2. il segreto professionale

Sul punto occorre rimarcare il triplice aspetto che il tema simultaneamente riveste.
Per un verso, i consulenti tecnici unitamente agli avvocati, ai procuratori e ai notai,
ma anche i ministri di confessioni religiose e gli esercenti professioni sanitarie (medici,
chirurghi, farmacisti, ostetriche, ecc.), non possono essere obbligati a deporre su ciò di
cui siano venuti a conoscenza per ragioni legate alla propria attività professionale.
Dall’altro, va ricordato che qualunque pubblico ufficiale o incaricato di un pubbli-
co servizio è tenuto a non rivelare le notizie di ufficio coperte da segreto.
infine, devono essere sottolineati i principi di riservatezza e di correttezza propri
della deontologia professionale.
t 1.3. albo dei consulenti tecnici d’ufficio

L’albo dei consulenti tecnici, suddiviso per categorie professionali, è tenuto pres-
so la presidenza di ogni tribunale, ha carattere permanente ed è oggetto di revisione
ogni quattro anni.
Oltre alle categorie previste obbligatoriamente dal codice civile (medico-chirurgi-
ca, industriale, commerciale, agricola, bancaria, assicurativa, medici legali e delle as-
sicurazioni, medici del lavoro), sono ordinariamente formati anche gli elenchi relativi
alle altre professionalità più diffuse, come quelle degli architetti, degli ingegneri, dei
dottori commercialisti e così via.
È assolutamente facile intuire che maggiore è l’importanza della circoscrizione più
numerose saranno le tipologie professionali presenti nell’albo.
La domanda di iscrizione di un nuovo consulente viene valutata da un apposito co-

mitato presieduto dal presidente del tribunale, dal procuratore della repubblica e da un
professionista designato dal consiglio dell’ordine professionale (o collegio) a cui ap-
partiene il richiedente.
i requisiti per ottenere l’iscrizione all’albo sono, oltre ovviamente alla specifica
competenza tecnica in una determinata materia, la condotta morale specchiata e la re-
golare iscrizione all’ordine professionale. Per nessuna categoria, infine, è ammesso
l’inserimento di consulenti in albi di diversi tribunali.
La domanda di iscrizione, indirizzata al presidente del tribunale, dev’essere corre-
data dai seguenti documenti:
– estratto dell’atto di nascita;
– certificato generale del casellario giudiziario di data non anteriore a tre mesi dal-
la presentazione;
– certificato di residenza nella circoscrizione del tribunale;
– certificato di iscrizione all’associazione professionale;
– gli eventuali titoli e documenti che l’aspirante ritiene di esibire per dimostrare
la sua speciale capacità tecnica.
in base alla più recente normativa in materia di semplificazione amministrativa, il

possesso dei suddetti requisiti può essere autocertificato dal professionista mediante
dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà.
Durante la fase istruttoria che precede l’esame della domanda da parte del comita-
to di valutazione, la presidenza del tribunale è tenuta ad acquisire dalle autorità di po-
lizia dettagliate notizie sulla condotta pubblica e privata del richiedente. Per tale ragio-
ne, l’aspirante consulente tecnico d’ufficio può essere convocato presso la questura o
presso il commissariato di polizia più vicino al suo domicilio per sostenere un collo-
quio finalizzato alla raccolta delle informazioni necessarie.
L’esito dell’esame da parte del comitato in ordine all’accoglimento o meno della
domanda di iscrizione viene notificata al richiedente il quale, in caso di rigetto dell’i-
stanza, può proporre reclamo entro 15 giorni dal ricevimento della comunicazione.
al presidente del tribunale (e al primo presidente della corte di appello per gli in-
carichi conferiti dalla corte di appello) competono le attribuzioni in materia di vigilan-
za sugli incarichi al fine di assicurarne la distribuzione in base a principi di generale
equità tra gli iscritti all’albo.
a tal proposito presso la cancelleria è tenuto un registro in cui vengono annotati
tutti gli incarichi ricevuti dai consulenti nonché i relativi compensi liquidati da ciascun
giudice.
in particolare, l’articolo 23 delle disposizioni per l’attuazione del c.p.c. riforma-
to con legge n. 69/2009, precisa che a nessuno dei consulenti iscritti potranno esse-
re conferiti incarichi in misura superiore al 10% di quelli complessivamente affidati
dall’ufficio.
23
CaPitOLO 2
l’attiVitÀ del consulente tecnico d’ufficio
Nei successivi paragrafi di questo capitolo saranno tratteggiate in linea generale le

attività cui il consulente tecnico deve attendere nell’espletamento del mandato.
tenuto conto della mole del contenzioso e del superlavoro esistente nei tribunali,
in realtà, come avremo poi modo di spiegare, il coinvolgimento professionale del tec-
nico può iniziare ben prima del conferimento dell’incarico e terminare anche molto
tempo dopo la consegna della relazione di consulenza.
La nomina del consulente tecnico d’ufficio da parte del giudice infatti avviene, nel
più dei casi, nell’udienza che precede quella in cui il tecnico viene convocato per la
formalizzazione del mandato e giuramento.
Può anche accadere, ma non così frequentemente, che nomina e giuramento del tec-
nico si effettuino nella stessa udienza. Questa possibilità ricorre quando, per un motivo
qualsiasi, il tecnico si trovi ad assistere alla trattazione delle cause della giornata (ricor-
diamo, peraltro, che le udienze dei processi civili e penali sono aperte al pubblico).
Senza necessità di giurare nuovamente, il CtU può essere inoltre chiamato dal giu-
dice a controdedurre tecnicamente alle osservazioni delle parti o ad approfondire de-
terminati aspetti o, ancora, a proseguire le indagini tenuto conto di fatti sopravvenuti
evidenziati dallo stesso CtU.
L’attività peritale dal momento della nomina fino al deposito della relazione di
consulenza può venire così preliminarmente schematizzata:
1. partecipazione all’udienza di conferimento dell’incarico e alle altre alle quali è
invitato a comparire dal giudice istruttore;
2. esame degli atti di causa;
3. esecuzione delle operazioni peritali che possono contemplare, in base ai quesiti
ricevuti, sopralluoghi, rilievi e altro genere di accertamenti.
tali attività sono svolte dal consulente da solo o con la presenza del giudice, in
base alle disposizioni emanate da quest’ultimo. Nell’ambito dell’incarico, il CtU
può anche acquisire chiarimenti dalle parti e assumere informazioni da terzi. al-
le operazioni peritali è sempre consentito l’intervento personale di tutti i soggetti
in causa con l’assistenza dei rispettivi consulenti tecnici e difensori. a tutti costo-
ro è consentito presentare al consulente, per iscritto o verbalmente, osservazioni
e istanze, purché comunicate alle controparti. eventuali questioni che sorgano sui
poteri o sui limiti dell’incarico, devono essere rappresentate dal CtU al giudice,
a meno che la parte interessata non vi provveda direttamente con proprio ricorso;
4. analisi e valutazioni tecniche in studio;
5. stesura della relazione di consulenza;
6. deposito dell’elaborato peritale presso la cancelleria.
t 2.1. la nomina del consulente tecnico d’ufficio

È stato poco sopra riferito che la disposizione del giudice con cui si procede alla no-
mina del CtU è costituita in genere dall’ordinanza ammissiva della consulenza, che è
l’ordinanza da cui discende l’assunzione di tale mezzo di valutazione (dato il carattere es-
senzialmente tecnico e non giuridico della presente trattazione, ci sembra preferibile non
entrare nel merito dell’eventuale qualificazione di mezzo istruttorio o di mezzo di prova
che la consulenza tecnica d’ufficio può arrivare ad incarnare in base alle circostanze).
Può anche verificarsi il caso che l’ordinanza di nomina sia disgiunta dalla esplici-
tazione delle valutazioni del giudice relative alle ragioni di necessità e opportunità del-
la consulenza tecnica.
il provvedimento deve comunque indicare il nome e cognome del professionista
designato nonché la data dell’udienza in cui dovrà comparire per il giuramento di rito
al fine del formale conferimento dell’incarico.
La consegna dell’atto, come detto, avviene per mezzo di ufficiale giudiziario a cu-
ra della cancelleria, ufficio competente a predisporre la notifica mediante apposito av-
viso al quale può essere allegata copia dell’ordinanza.
in un caso o nell’altro, l’atto notificato deve contenere l’indicazione del numero di
ruolo della causa, del giudice istruttore e delle parti in causa nonché la data di rinvio
dell’udienza e, infine (ma questo non sempre avviene), l’orario fissato dal giudice per
la comparizione.
t 2.2. Giuramento
all’udienza fissata per il conferimento dell’incarico, il giudice istruttore – previa
raccolta delle generalità – ricorda al consulente l’importanza dell’incarico che è chia-
mato a svolgere e ne riceve a verbale il giuramento di “bene e fedelmente adempiere
le funzioni affidategli al solo scopo di far conoscere al giudice la verità”, di solito in-
vitando il professionista a dire “lo giuro” dopo avere egli stesso declamato la formula
di rito.
Nella consuetudine, inoltre, al fine di velocizzare le formalità, la cancelleria dispo-
ne sovente di un apposito modulo che viene riempito nel corso dell’udienza, sottoscrit-
to e allegato al verbale del processo.
il verbale di giuramento, indipendentemente dalla disponibilità o meno di una mo-
dulistica precompilata, riporta i seguenti elementi essenziali:
– data di udienza;
– numero di ruolo del procedimento;
– nome e cognome del giudice istruttore;
– parti in causa;
– generalità (nome, cognome, luogo e data di nascita, indirizzo di studio) del con-
sulente tecnico d’ufficio;
– la data, l’ora e il luogo di inizio delle operazioni peritali fissati dal CtU (ovve-
ro una sua dichiarazione con la quale si riserva la successiva comunicazione for-
male alle parti, per esempio a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento,
telegramma o fax);
L’attività DeL CONSULeNte teCNiCO D’UFFiCiO 25
– termine di consegna dell’elaborato peritale (di solito, in base a complessità e dif-

ficoltà, compreso in un arco temporale variabile da un minimo di trenta a un
massimo di novanta/centoventi giorni dall’udienza);
– ordine del giudice di corrispondere al CtU un acconto sulle competenze (a tito-
lo di fondo spese) nonché l’indicazione della parte o delle parti a cui l’onere è
provvisoriamente posto a carico;
– data di rinvio della causa;
– annotazione del cancelliere, sottoscritta dal CtU, riguardante il contestuale riti-
ro, su autorizzazione del giudice, dei fascicoli della documentazione prodotta
dalle parti.
t 2.3. il quesito
il quesito è l’elemento fondante della consulenza ed è costituito dal complesso del-
le domande, degli accertamenti e delle indagini tecniche che il giudice ritiene necessa-
rie, o semplicemente opportune, per una compiuta conoscenza dei fatti da cui è scatu-
rito il contenzioso.
anche se trascritto nell’ordinanza notificatagli, è evidente che il CtU dovrà acqui-
sire piena cognizione di tutte le questioni nel corso dell’udienza cui è stato convocato
per il giuramento e per il conferimento dell’incarico, prestando la massima attenzione
al giudice e alle eventuali dichiarazioni delle parti.
Per il consulente, del quale è stata già chiarita la delicatezza del ruolo e l’impor-
tanza delle responsabilità che assume con il giuramento, è sempre indispensabile chie-
dere di essere autorizzato a prendere lettura personale, con eventuale acquisizione di
copia integrale o a stralcio, del verbale del procedimento in cui il quesito stesso è espli-
citato. infatti, dal momento che ordinariamente i verbali di udienza sono manoscritti e
le cancellerie in genere sovraffollate di utenti e oberate di lavoro, non è improbabile
imbattersi in qualche involontario errore di trascrizione nelle notifiche, con tutto ciò
che può conseguirne in termini di attendibilità del lavoro.
t 2.4. inizio delle operazioni peritali

Nella data, orario e luogo comunicati alle parti nel verbale di udienza, ovvero con
apposita comunicazione scritta, il consulente avvia formalmente la propria attività dan-
do inizio alle operazioni peritali.
Nella stragrande maggioranza delle innumerevoli consulenze riguardanti diretta-
mente o indirettamente beni immobili, il sopralluogo presso l’immobile per cui è cau-
sa costituisce il momento di inizio delle attività tecniche. alternativamente, in base al-
la natura e alla complessità delle questioni da affrontare, il CtU può in piena autono-
mia disporre l’inizio delle operazioni peritali presso il proprio studio.
Dell’inizio delle operazioni peritali il consulente deve redigere apposito verbale
che, per quanto appena detto, può configurarsi come un verbale di sopralluogo.
il documento deve evidenziare tutti gli elementi per la corretta e precisa ricostru-
zione dell’evento:
– data, ora e luogo;

– estremi della causa;
– il riferimento alla convocazione;
– generalità dei presenti aventi titolo a partecipare;
– descrizione delle attività svolte;
– osservazioni e dichiarazioni delle parti;
– elenco dei documenti eventualmente acquisiti;
– termine assegnato ai consulenti di parte per la presentazione di osservazioni;
– ora di chiusura delle operazioni;
– attestazione di avvenuta lettura ai presenti;
– formula di conferma e sottoscrizione di tutti i partecipanti (il CtU, in qualità di
garante della procedura, firma per ultimo).
il verbale dovrà essere redatto sempre, anche nel caso in cui la riunione andrà deser-
ta. il momento di inizio delle operazioni peritali è quello ordinariamente fissato dal
giudice come termine assegnato alle parti in causa per l’esercizio della facoltà di no-
minare propri consulenti tecnici.
il primo sopralluogo, o la riunione con cui si dà inizio alle operazioni peritali, co-
stituisce l’attività senz’altro più delicata dell’incarico, giacché è proprio da qui che sca-
turiscono i primi convincimenti per il CtU, il quale può prendere finalmente cono-
scenza dei luoghi di causa e ascoltare direttamente le ragioni delle parti.
L’esperienza porta ad evidenziare a beneficio del neofito, in particolare almeno
quattro aspetti di natura pratica che riguardano questa fase.
il primo attiene alla scelta del momento e del luogo di inizio delle operazioni pe-
ritali, ove non sia deciso d’autorità dal giudice per motivi di urgenza e contingenza.
È buona prassi, come si può comprendere, trovare preventivamente anche per via
telefonica un accordo preventivo con gli avvocati delle parti, di solito impegnati tutte
le mattine per le udienze e a pomeriggi alterni per il ricevimento dei clienti. Ciò, natu-
ralmente, al solo scopo di evitare fastidiose attese e richieste di rinvio.
il secondo aspetto su cui occorre prestare molta attenzione è la gestione a livello
psicologico della riunione e del sopralluogo di inizio delle operazioni peritali.
Occorre avere sempre ben chiaro che tra i soggetti in lite i rapporti personali sono
nel più dei casi molto deteriorati. vi è quindi una marcata propensione alla divagazio-
ne e alla recriminazione, con la conseguenza che gli animi dei presenti possono predi-
sporsi ad accendersi facilmente.
il terzo elemento è relativo all’organizzazione dei lavori, rammentando in primis
che le operazioni peritali non sono pubbliche dal momento che è la legge ad individua-
re i soggetti aventi titolo a partecipare.
Occorre poi che il CtU manifesti, con equilibrio e senza eccedere, polso e idee
chiare sulle attività di sua competenza, evitando di cadere in polemica o di fomentare
intemperanze, anche indirettamente o involontariamente.
in particolare, per quanto riguarda i rapporti con i consulenti di parte (CtP), devo-
no mantenersi su un piano di distacco e equidistanza, dato che ciascuno di loro mira
esclusivamente a far valere le ragioni della parte che difende.
ricorre spesso il caso in cui uno o più dei CtP presenti al sopralluogo avanzi al
CtU richieste di approfondimento o domande di vario genere. in proposito va sottoli-
neato che il mandato conferito costituisce il limite operativo del consulente d’ufficio.
Pertanto è evidente che se in tali richieste non è possibile riconoscere alcuna attinenza
al quesito posto dal giudice ad esse non è dovuta alcuna risposta. Sarà eventualmente
il giudice, in un secondo tempo, lette le deduzioni delle parti alla relazione di consu-
lenza, a richiamare il tecnico per investirlo di ulteriori quesiti.
il quarto, in ultimo, è essenzialmente di natura formale ma riverbera le più impor-
tanti conseguenze sul piano pratico.
attiene alla necessità per il CtU di verificare, prima dell’avvio delle operazioni,
l’avvenuta regolare ricezione – da parte dei procuratori degli stessi contendenti – del-
la comunicazione scritta con cui si è disposto l’inizio delle operazioni peritali, ovvia-
mente quando ciò non è stato stabilito in sede di udienza di giuramento.
Nel caso, anche per un semplice disguido postale o altro, non risulti correttamente
eseguita la notifica, l’attività peritale svoltasi in condizioni in cui non sia garantito suf-
ficientemente il diritto di difesa (contraddittorio), potrà essere ritenuta nulla dal giudi-
ce il quale può disporne l’integrale rinnovazione.
t 2.5. svolgimento delle operazioni peritali

Dopo avere formalmente dato inizio alle operazioni peritali il CtU, sulla base dei
quesiti del giudice, della documentazione fornita dalle parti e degli esiti del primo so-
pralluogo o riunione, deve definire il proprio programma di lavoro che dovrà condur-
re alla redazione e deposito dell’elaborato peritale nel rispetto del termine assegnato
dal giudice e indicato nel verbale di giuramento.
2.5.1. Accesso ai luoghi di causa

il CtU, ricordiamo, ha come compito prioritario quello di “far conoscere al giu-
dice la verità”. inoltre è investito di gravose responsabilità professionali. accertamen-
ti incompleti o viziati possono portare ad inappropriate conclusioni tecniche e indurre
il giudice in errate valutazioni, con refluenze decisive sull’esito del giudizio.
in quest’ottica il CtU è autorizzato ad accedere ai luoghi oggetto degli accerta-
menti ogni qualvolta lo ritenga necessario.
Prima di ogni sopralluogo, anche se la norma prevede obbligo di avviso alle parti
solo in occasione dell’inizio delle operazioni peritali1, occorre rispettare le consuete
formalità affinché sia garantito il contraddittorio e il diritto di difesa. Nulla vieta che
tra il CtU e le parti (con i rispettivi procuratori e consulenti tecnici) di comune accor-
do si stabilisca di rendere più snelle e dirette le modalità di comunicazione.
Bisogna considerare tuttavia che i sopralluoghi costituiscono un disagio, anche psi-
chico, per il possessore del bene che, peraltro, non può impedire o differire l’accesso
1
articolo 90 disp. att. c.p.c.
senza giusta causa. Sotto questo profilo è evidente come il tecnico incaricato non de-
ve perdere mai di vista la necessità, comunque tipica di ogni professione, di uno svol-
gimento dei lavori preciso ma spedito. egli, dunque, è bene che giunga sui luoghi in
perfetto orario, con buona cognizione delle questioni oggetto degli accertamenti, mu-
nito di adeguati strumenti per l’esecuzione rapida di rilievi e misurazioni e, eventual-
mente, accompagnato da collaboratori o assistenti.
Di tutti i sopralluoghi effettuati sarà redatto apposito verbale rispettando le moda-
lità già viste.
Possono verificarsi taluni casi o circostanze in cui l’accesso ai luoghi non è possi-
bile materialmente ovvero è impedito dal proprietario o dal possessore del bene al CtU
o ad una delle parti.
Ove si verifichi l’impossibilità materiale di eseguire il sopralluogo (luoghi inacces-
sibili, immobili pericolanti, ecc.), il CtU deve innanzi tutto valutare se comunque sus-
sistano le condizioni per rispondere ai quesiti del giudice e quindi portare a termine
l’incarico.
in caso negativo deve informare il giudice formulando delle proposte e chiedendo,
nello stesso tempo, la sospensione delle operazioni peritali.
Diversa è la circostanza in cui il proprietario, o il possessore dell’immobile, assume
un atteggiamento ostruzionistico e non presti la dovuta collaborazione al CtU. Non tut-
ti intuiscono che un simile atteggiamento di solito non apporta alcun vantaggio ma, an-
zi, crea un effetto boomerang che finisce per penalizzare la stessa parte che lo adotta.
in questi casi il CtU, preso atto che le proprie insistenze bonarie si rivelano del
tutto inutili, è tenuto a rappresentare la situazione al giudice e, ove non ritenga di do-
vere rinunciare all’incarico, deve chiedere di potersi avvalere dell’ausilio della forza
pubblica e di eventuale personale specializzato per l’apertura della porta o del cancel-
lo di ingresso nonché l’autorizzazione a sostenere le maggiori spese.
Le operazioni di sopralluogo possono essere sospese dal CtU nell’eventualità in cui
una parte neghi l’accesso ad una delle parti avverse, al suo legale o al consulente tecnico.
Se neppure il ricorso a metodi bonari e di persuasione tramite il procuratore del re-
calcitrante consente di ripristinare condizioni sufficienti di garanzia del contraddittorio
e di diritto alla difesa, il CtU dovrà rassegnare al giudice la situazione per le conse-
guenti decisioni.
va rammentato che le operazioni peritali iniziate o proseguite in assenza di con-
traddittorio, ove eccepite dalla parte interessata alla prima udienza utile, possono esse-
re dichiarate nulle dal giudice e, come conseguenza, devono essere ripetute.
2.5.2. Acquisizione di atti e informazioni

L’attività del CtU può comprendere la ricerca presso uffici pubblici e privati di at-
ti, documenti e elaborati.
L’esecuzione di un tale compito, anche quando non è compresa in modo esplicito
tra le domande poste dal giudice nel quesito, può rientrare nel programma di lavoro che
il consulente definisce in funzione della corretta raccolta degli elementi di conoscenza
che dovranno essere rappresentati al giudice nell’elaborato peritale.
La richiesta di visure e planimetrie catastali agli sportelli dell’agenzia del territo-

rio costituisce una casistica molto frequente ed è sicuramente l’esempio tipico di inda-
gini eseguite presso uffici della Pubblica amministrazione.
Un’altra fattispecie che si verifica molto spesso e che pure costituisce un esempio
di immediata comprensione, è la ricerca d’archivio (per la successiva disamina) di fa-
scicoli amministrativi riguardanti licenze, concessioni o autorizzazioni edilizie, effet-
tuata presso gli uffici tecnici comunali.
esempi che invece investono il settore privato, sono le istanze che altrettanto dif-
fusamente è necessario avanzare:
– agli studi notarili per ottenere copia di atti di compravendita;
– agli amministratori di condominio, per regolamenti e tabelle millesimali;
– ai professionisti progettisti per la riproduzione di elaborati di dettaglio relativi a
determinati particolari costruttivi di opere edili specifiche, i quali normalmente
vengono predisposti solo in fase realizzativa e non vi è alcun obbligo di deposi-
to presso il Comune o altri uffici pubblici (per esempio quelli riguardanti il si-
stema di smaltimento delle acque piovane o delle acque nere).
relativamente alle modalità di accesso agli atti della Pubblica amministrazione, la

materia è regolata dalla legge n. 241/1990, cosiddetta sulla “trasparenza” dell’azione
amministrativa.
a qualsiasi soggetto istante che dimostra di avere concreto interesse o giusto tito-
lo è sempre consentito consultare e ottenere copia degli atti contenuti in un fascicolo
amministrativo.
vi sono momenti particolari in cui la legge limita o impedisce il diritto di accesso,
per esempio quando l’iter di un dato procedimento amministrativo non si è ancora con-
cluso. in questo caso il CtU deve rappresentare la situazione al giudice per l’adozio-
ne dei provvedimenti conseguenti.
Per quanto riguarda l’acquisizione di informazioni presso privati, va detto che il con-
sulente tecnico d’ufficio, al fine di espletare compiutamente il mandato ricevuto, può li-
beramente chiedere notizie e l’esibizione di documenti senza alcuna preventiva autoriz-
zazione del giudice. Naturalmente, di fronte o meno alla richiesta dell’interlocutore, è te-
nuto egli stesso a qualificarsi come, del resto, ogni altro incaricato di pubblico servizio.
Nella relazione, infine, dovrà essere citata la fonte della notizia o del documento
acquisito per permettere alle parti il necessario controllo.
Nel caso in cui la persona che detiene l’informazione rifiuti di collaborare, sarà il
giudice a valutare la necessità di pronunciare un ordine di ispezione o di esibizione.
2.5.3. Intervento di collaboratori

il consulente tecnico d’ufficio ha facoltà di avvalersi dell’opera di assistenti di stu-
dio e collaboratori, come qualsiasi altro professionista. inoltre, in coerenza con i que-
siti posti dall’incarico, può richiedere l’ausilio di esperti in particolari materie.
Così come può agevolmente intuirsi, ciò che distingue le due fattispecie sul piano
formale nell’ambito della consulenza d’ufficio è, da un lato, la consistenza dell’appor-
to professionale del soggetto che svolge il compito ausiliario; dall’altro, il regime del-
le spese.
Nella prima, la forma di collaborazione ha carattere essenzialmente di strumenta-
lità diretta e quindi l’eventuale spesa, che sarà comunque valutata sotto i profili del-
l’ammissibilità e congruità direttamente dal giudice in sede di liquidazione, non neces-
sita del disbrigo di alcuna formalità né di autorizzazione preventiva.
La seconda fattispecie ricorre quando determinati aspetti da approfondire sfuggo-
no alla competenza professionale del consulente incaricato, per il quale diventa pertan-
to indispensabile richiedere l’affiancamento di uno specialista o rivolgersi a strutture
specializzate.
alcune forme tipiche di collaborazione in questo senso sono rappresentate, ad
esempio, dalle attività specifiche di geometri e topografi, i quali possono essere inca-
ricati dal CtU di eseguire attività catastali e misurazioni sul terreno nel contesto di sti-
me fondiarie e progetti di divisione ereditaria; ragionieri e commercialisti possono in-
vece essere coinvolti relativamente a questioni condominiali; ancora, l’attività di labo-
ratori di analisi e prove di resistenza dei materiali è spesso di fondamentale importan-
za per la determinazione e la stima di danni a fabbricati.
in tutti questi casi, vigendo innanzi tutto il principio di diligenza e la connessa esi-
genza di buon governo delle spese, è compito del CtU valutare l’opportunità di richie-
dere al giudice la preventiva autorizzazione ad incaricare il soggetto designato (ovvia-
mente individuato sulla base di requisiti attestanti comprovata fiducia e professiona-
lità) e a sostenere i relativi costi, anche in funzione dell’ammontare di questi2.
Bisogna, peraltro, rimarcare che le prestazioni d’opera degli ausiliari eventualmen-
te incaricati in forma autonoma dal CtU solo perché in possesso di determinate e spe-
cifiche attrezzature non possono equipararsi all’uso di macchinari e strumentazioni
proprie e le spese non saranno riconosciute dal giudice.
infine, è bene rammentare che l’istanza di autorizzazione al giudice deve indicare
se l’espletamento delle attività dell’ausiliario comporti un allungamento dei tempi di
indagine rispetto a quanto preventivato al momento del conferimento dell’incarico. in
tale circostanza può avanzarsi contestualmente richiesta di proroga del termine per la
consegna della relazione di consulenza.
2.5.4. Intervento di personale specializzato

a parte il caso descritto in precedenza riguardante l’accesso ad un determinato luo-
go impedito da una porta chiusa o da un cancello, l’esigenza di far intervenire in spe-
cial modo artigiani (fabbro, muratore, falegname, idraulico, ecc.), ricorre sovente ne-
gli accertamenti tecnici relativi a danni subiti da fabbricati.
in generale, l’intervento di personale specializzato è necessario ogni qualvolta l’e-
same visivo o strumentale si dimostri insufficiente per indagini esaustive.
2
articolo 7, legge 8 luglio 1980, n. 319.
La scelta di procedere a indagini cosiddette “distruttive”, come ad esempio la realiz-

zazione di saggi in strutture edilizie finalizzati all’individuazione di vizi occulti o la ri-
mozione di sovrastrutture che impediscono l’osservazione diretta di elementi costruttivi,
rappresenta una questione molto seria, dal momento che l’esecuzione dei lavori o del sag-
gio può comportare l’alterazione definitiva dello stato dei luoghi. inoltre si può determi-
nare la distruzione o la cancellazione di prove, rendendo irripetibile l’indagine specifica.
il CtU dovrà quindi sempre richiedere al giudice l’autorizzazione all’esecuzione
degli interventi da lui individuati e dettagliatamente descritti, motivando le ragioni per
le quali li ritenga indispensabili per completare il quadro conoscitivo.
inoltre, non va trascurato il fatto che l’intervento di personale, tecnici o ditte spe-
cializzate produce spese impreviste e, a volte, non indifferenti.
È pertanto buona prassi informare il giudice anche riguardo a tale aspetto, allo sco-
po di fornire un quadro conoscitivo il più possibile completo e ottenere una preventi-
va valutazione di ammissibilità e coerenza delle indagini specialistiche proposte rispet-
to all’oggetto della causa.
anche in questo caso, nell’istanza al giudice il CtU può avanzare contestuale ri-
chiesta di proroga del termine per la consegna della relazione di consulenza.
2.5.5. Intervento della forza pubblica

La richiesta di intervento dell’ausilio della forza pubblica diventa necessaria in tut-
te quelle circostanze in cui una o più delle parti in causa assumano modi o atteggia-
menti ostruzionistici impedendo, ostacolando o ritardando senza valide ragioni l’acces-
so ai luoghi di causa.
in presenza di atteggiamenti che dimostrano ostruzionismo, il CtU rappresenterà
al giudice la situazione richiedendo l’assistenza della forza pubblica. Ottenuta l’auto-
rizzazione il consulente prenderà gli accordi necessari con il commissariato di P.S. di
zona o con il comandante della locale stazione dei Carabinieri.
Una seconda casistica da prendere in considerazione riguarda gli episodi, fortuna-
tamente sporadici, in cui manifestazioni di aggressività e violenza, anche solo verbale,
fanno venire meno le condizioni di sicurezza delle persone, per esempio durante una
riunione o un sopralluogo, o semplicemente rendono impossibile lo svolgimento del la-
voro con sufficiente serenità.
in occasione di simili accadimenti il CtU non dovrà esitare a richiedere il pronto
intervento della Polizia o dei Carabinieri telefonando al 113 o al 112.
2.5.6. Sospensione delle operazioni peritali

La sospensione delle operazioni peritali deve essere richiesta ogni qualvolta il
CtU rilevi elementi che non consentono il proseguimento delle stesse.
Un caso tipico è rappresentato, nelle procedure di stima immobiliare, dall’errata in-
dicazione del titolo o degli identificativi catastali da parte del procedente o, in ogni mo-
do, la presenza di rilevanti discrasie negli atti. Ciò, evidentemente, comporta l’impos-
sibilità di individuare con certezza l’immobile soggetto a valutazione.
Un altro esempio ricorrente è quella che concerne l’impossibilità di accesso a im-

mobili di cui, negli atti del procedimento, è individuato un possessore o detentore di-
verso da quello effettivo che, ovviamente, si oppone al sopralluogo del CtU non es-
sendo stato chiamato in causa.
in queste circostanze e, in generale, in tutte quelle in cui non è ipotizzabile un ra-
pido chiarimento della situazione o lo scioglimento di nodi procedurali, le operazioni
peritali dovranno necessariamente essere sospese nell’attesa dei provvedimenti del
giudice e delle conseguenziali attività delle parti.
2.5.7. Proroga del termine delle operazioni peritali

L’espletamento delle attività di consulenza può essere rallentata da seri eventi im-
previsti riguardanti la persona del consulente stesso (malattie, infortuni) ovvero da
complicazioni di non immediata soluzione che possono verificarsi nel corso delle in-
dagini tecniche.
abbiamo poco sopra tratteggiato sotto altro profilo le tre principali situazioni in cui
i lavori peritali non possono procedere con la dovuta celerità e devono necessariamen-
te collocarsi in una posizione di attesa.
esse sono il negato accesso ai luoghi al CtU, la richiesta di intervento di persona-
le, tecnici o ditte specializzate e, infine, la richiesta di accesso agli atti della Pubblica
amministrazione.
Un rallentamento dell’attività peritale può avvenire quindi, come si è visto, essen-
zialmente per una coppia di ragioni, tra loro addirittura concomitanti nelle ultime due
casistiche ricordate.
La prima, endogena rispetto ai poteri del giudice, è quella che riguarda l’attesa del-
l’adozione di provvedimenti propri dell’organo giudicante.
La seconda ha invece carattere esogeno e dipende da questioni connesse più che
altro all’organizzazione di lavoro di soggetti non coinvolti nel procedimento.
È infatti assai poco probabile che una ditta edile sia immediatamente disponibile
per eseguire saggi o carotaggi, così come veramente rare sono le richieste di ricerche
d’archivio rivolte ad uffici pubblici e da questi riscontrate in tempi inferiori ai trenta
giorni previsti dalla legge n. 241/1990.
in tutti i casi, pertanto, in cui si verificano impedimenti gravi di natura soggettiva
o oggettiva, il consulente – nell’ambito delle responsabilità del ruolo assunte con il
giuramento – non solo dovrà informarne il giudice ma, ove non sia addirittura neces-
saria la sospensione delle operazioni peritali, è tenuto a richiedere la proroga del ter-
mine assegnato per il deposito della relazione.
La richiesta di proroga, contenente adeguate motivazioni che quindi attestano la
sussistenza di fatti sopravvenuti e a lui non imputabili, va proposta dal CtU al giudi-
ce sempre entro la scadenza del termine anche per un altro motivo di importanza pra-
tica e di diretto interesse per il consulente d’ufficio: quello di non incorrere nella pe-
nalità della riduzione dell’onorario per la ritardata consegna dell’elaborato peritale pre-
vista dall’articolo 8 della legge n. 319/1980 che regola la materia dei compensi.
Secondo tale norma, se la consegna avviene dopo la scadenza del termine, il giu-
dice liquiderà le vacazioni senza considerare il tempo successivo alla scadenza e gli
onorari saranno ridotti di un quarto.
al fine di regolarsi opportunamente con la tempistica, di solito determinata da un
numero di giorni successivi all’udienza di giuramento (sessanta, novanta o quant’altro
stabilito dal giudice) oppure in mesi, occorre tenere presente che3:
– non va computato il giorno in cui cade il momento iniziale del termine;
– se il termine finale cade in giorno festivo, si considera il primo giorno successi-
vo non festivo;
– se la durata dell’incarico è stabilita in mesi, la scadenza si verifica nel giorno del
mese di scadenza corrispondente al giorno del mese iniziale;
– il periodo feriale giudiziario, che va dal giorno 1 agosto al 15 settembre non ha
alcun rilievo ai fini del calcolo del termine, trattandosi unicamente di un perio-
do sospensivo dei processi4.
t 2.6. la relazione di consulenza

Nella relazione di consulenza il CtU, nel rispondere al quesito, espone al giudice
le risultanze dell’attività svolta dal momento del giuramento in poi.
Un elaborato peritale riguardante questioni afferenti ad un immobile si compone in
genere delle seguenti parti:
a) premessa;
b) quadro delle attività svolte;
c) precisazioni introduttive;
d) descrizione dei luoghi;
e) risposte ai quesiti;
f) conclusioni;
g) allegati:
1. verbale di giuramento;
2. verbale di inizio delle operazioni peritali o di sopralluogo;
3. documentazione formata e acquisita dal CtU;
4. rilievo fotografico;
5. rilievo metrico.
Premessa. È la parte iniziale della relazione, il preambolo in cui il consulente tec-

nico d’ufficio riassume tutte le informazioni di carattere formale che possono riguar-
dare l’incarico, come le proprie generalità e numero di iscrizione all’ordine professio-
nale, la data dell’udienza in cui è stato conferito l’incarico, l’indicazione delle parti e
del numero di ruolo del procedimento, l’estratto dell’ordinanza ammissiva della con-
sulenza riportante l’elencazione delle domande del giudice, l’eventuale enumerazione
dei documenti ritirati, ecc..
3
articolo 2963 c.c.
4
articolo 1, legge n. 742/1969.
Quadro delle attività svolte. in modo possibilmente sintetico è necessario rappre-

sentare al giudice quali adempimenti sono stati eseguiti nel corso delle operazioni. a
titolo esemplificativo esse possono così sommariamente elencarsi:
– partecipazione all’udienza per il conferimento dell’incarico;
– studio dei fascicoli contenenti i documenti prodotti dalle parti;
– convocazione delle parti per l’inizio delle operazioni peritali (quando ciò non
viene stabilito in sede di verbale di giuramento);
– inizio ed esecuzione delle operazioni peritali;
– sopralluoghi;
– rilievi e misurazioni con relativa restituzione grafica;
– riunioni con le parti;
– ricerche presso uffici pubblici;
– ricerche presso uffici privati;
– ricerche di mercato;
– analisi e valutazioni tecniche;
– deposito di istanze e comunicazioni al giudice;
– stesura, collazione e riproduzione della relazione di consulenza e dei relativi al-
legati;
– deposito dell’elaborato peritale.
La specifica dettagliata delle attività svolte è peraltro necessaria per l’enumerazio-

ne delle vacazioni, cioè quando l’ammontare dell’onorario deve essere determinato
commisurandolo al tempo impiegato (una vacazione corrisponde a un periodo di tem-
po pari a due ore di attività del perito).
Precisazioni introduttive. L’inserimento nell’elaborato peritale di un paragrafo di

precisazioni prima di esporre la trattazione vera e propria può dipendere da vari fatto-
ri, come il riscontro di difformità e discrasie (per esempio riferimenti catastali errati),
l’esistenza di modifiche dello stato dei luoghi intervenute successivamente alla citazio-
ne o per illustrare sinteticamente le ragioni per cui è causa. Può anche reputarsi neces-
sario per rappresentare al giudice questioni di una certa importanza sorte nel corso del-
le operazioni peritali.
Descrizione dei luoghi. Così come detto in precedenza, questo volume tratta es-
senzialmente della consulenza tecnica in campo immobiliare. Per una chiara e com-
pleta descrizione dei luoghi di causa si può seguire il metodo dell’approfondimento
di scala, altrimenti definito “a cannocchiale”. Partendo quindi da un sommario in-
quadramento a carattere generale delle informazioni di tipo geografico e urbanistico,
si procede con la descrizione dell’edificio, quindi con l’indicazione dei dati catasta-
li e delle coerenze, fino all’illustrazione (più o meno dettagliata, a seconda delle fi-
nalità dell’incarico) dell’immobile o della porzione di immobile oggetto delle inda-
gini tecniche richieste.
La descrizione scritta dello stato dei luoghi risulta di solito più facilmente com-
prensibile se il testo contiene annotazioni con riferimento ad elementi percepibili visi-
vamente come disegni e fotografie.
Risposte ai quesiti. Le risposte ai quesiti, per evidenti esigenze di sintesi e chiarez-

za, è preferibile che siano distinte per punti (capitoli o paragrafi) seguendo lo stesso or-
dine delle domande formulate dal giudice. esse saranno limitate all’esposizione dei
fatti e degli accertamenti eseguiti, evitando appesantimenti della trattazione con inuti-
li orpelli linguistici o considerazioni gratuite e non richieste.
Conclusioni. il consulente d’ufficio non possiede alcuna competenza per esprime-

re opinioni personali e giudizi sulle questioni per cui è causa, dovendosi limitare a ri-
spondere esaustivamente alle richieste del giudice. al solo scopo di completare la rap-
presentazione sotto l’aspetto, per così dire, estetico e compositivo, l’elaborato peritale
può contenere un breve paragrafo conclusivo in cui il CtU riassume al lettore l’esito
degli accertamenti tecnici condotti.
Allegati. La raccolta degli allegati in appendice alla relazione di consulenza è, nu-

merose volte, la parte più corposa dell’elaborato. Contiene in originale tutti gli atti ed
elaborati formati o acquisiti nel corso delle indagini. Gli allegati devono essere oppor-
tunamente e correttamente identificati (con lettera o numero) al fine di agevolare giu-
dice, consulenti di parte e avvocati nella ricerca dei riferimenti.
t 2.7. deposito della relazione di consulenza

La relazione in esemplare originale, unitamente alle copie da mettere a disposizio-
ne di ognuna delle parti per le rispettive valutazioni e osservazioni, dev’essere deposi-
tata presso la cancelleria del tribunale prestando attenzione ai giorni e orari di apertu-
ra al pubblico, notoriamente non corrispondenti con quelli più estesi di servizio del
personale. al momento del deposito dell’elaborato peritale, il consulente è tenuto an-
che a restituire la documentazione delle produzioni legali ritirati all’udienza di giura-
mento, affinché la cancelleria possa ricomporre il fascicolo di causa. insieme alla rela-
zione, alle copie e ai dossier di parte, il CtU deve depositare contestualmente in can-
celleria la propria nota spese e proposta competenze, allegando gli eventuali giustifi-
cativi (fatture, ricevute, scontrini, ecc.) nonché il calcolo analitico dell’onorario. in al-
cuni tribunali è richiesto al CtU di inserire nell’ultima pagina della predetta nota uno
schema di ordinanza di liquidazione che potrà essere poi compilato direttamente dal
giudice una volta conclusa la disamina di sua competenza.
La cancelleria non rilascia alcuna ricevuta dell’avvenuta consegna. il CtU dovrà
pertanto accertarsi che sia sulla relazione, sia sulle copie, sia sulla nota spese e propo-
sta competenze, venga apposto regolarmente il timbro di deposito, la data e la firma
del funzionario addetto. Questi, infine, annoterà sul frontespizio del fascicolo di causa
la data di deposito e l’avvenuta restituzione della documentazione a suo tempo ritirata
dal professionista e porrà il tutto all’attenzione del giudice. Una volta depositata la re-
lazione di consulenza, il professionista non può fare altro che attendere gli sviluppi del-
la situazione. egli potrà ricevere l’ordinanza di liquidazione (la relativa tempistica pur-
troppo è anch’essa condizionata dallo stato non certo felice in cui versa l’amministra-
zione giudiziaria italiana) ovvero potrà prima essere invitato dal giudice, tramite la
cancelleria, a fornire chiarimenti sulle spese sostenute e sulla proposta di onorario.
È bene sottolineare, tuttavia, che la fase di liquidazione dei compensi al consulen-

te resta del tutto indipendente dall’iter della procedura giudiziaria.
il CtU può pertanto essere chiamato a espletare ulteriori attività sotto il vincolo
del prestato giuramento successivamente al deposito della relazione. Può cioè essergli
ancora richiesto di presenziare in udienza, di controdedurre alle osservazioni delle par-
ti o di integrare la relazione depositata, sia che il giudice abbia provveduto ad emette-
re il provvedimento di liquidazione sia che non lo abbia ancora fatto.
La legge n. 69/2009 di riforma del processo civile ha apportato alcune innovazio-
ni relativamente alle procedure di deposito della relazione (articolo 195 c.p.c.). La re-
lazione deve essere trasmessa dal CtU alle parti costituite nel termine stabilito dal giu-
dice con ordinanza resa all’udienza di giuramento.
Con la medesima ordinanza il giudice fissa il termine entro il quale le parti de-
vono trasmettere al consulente le proprie osservazioni sulla relazione e il termine, an-
teriore alla successiva udienza, entro il quale il CtU deve depositare in cancelleria
l’elaborato peritale definitivo, le osservazioni delle parti e una sintetica valutazione
delle stesse.
t 2.8. osservazioni delle parti

i procuratori delle parti in causa, con l’assistenza o meno di propri consulenti tec-
nici, possono presentare osservazioni alla relazione depositata dal consulente tecnico
d’ufficio nei termini fissati con ordinanza dal giudice.
Da un punto di vista puramente teorico, se il CtU ha tenuto, nel corso degli accer-
tamenti eseguiti, una posizione di equidistanza e distacco dalle posizioni delle parti,
egli deve lecitamente attendersi corpose note di osservazioni. infatti ognuno dei con-
tendenti si sentirà penalizzato in talune delle prerogative rappresentate, spesso con
grande enfasi, nei rispettivi atti di costituzione e ci terrà a rimarcare e a sottolineare de-
terminati aspetti a specifica tutela dei propri interessi.
Questa riflessione conduce ad una considerazione molto importante e seria dal
punto di vista dell’etica e della deontologia professionale.
infatti, uno degli errori più gravi che alcuni CtU rischiano di commettere, spesso
anche inconsciamente, è quello di accettare (più o meno passivamente) una sorta di
sudditanza psicologica, o comunque di condizionamento, nei confronti della parte te-
nuta a corrispondere l’anticipazione economica disposta dal giudice, che è di solito la
parte attrice, quindi quella che ha deciso di iniziare il contenzioso.
Uno svolgimento delle operazioni peritali che attesti atteggiamenti e modi non
equidistanti o, peggio, una relazione che non descriva in maniera obiettiva le risultan-
ze delle indagini tecniche, non solo sarà comunque riconoscibile dal giudice (che ne
terrà conto in tutte le valutazioni di sua competenza) ma potrà essere più facilmente
confutata nelle varie sedi del giudizio e, aspetto forse più importante di tutti, certamen-
te non aiuterà alla costruzione di una buona reputazione professionale.
Una insufficiente serenità di giudizio può manifestarsi con evidenza anche quando
il CtU si faccia trascinare in aperta polemica, verbale o scritta, da uno dei procurato-
ri o da un consulente di parte.
il consulente tecnico d’ufficio deve svolgere i compiti affidatigli sobriamente e

professionalmente evitando, da un lato, polemiche e, dall’altro, eccessiva familiarità
con le persone coinvolte nel giudizio anche se conosciute per altre ragioni.
egli deve avere sempre ben chiara in mente la terzietà del suo ruolo di ausiliario
del giudice il quale, nominandolo, lo ha investito delle funzioni di pubblico servizio e,
last but not least, rammentare che prestando giuramento si è solennemente impegnato
“a far conoscere al giudice la verità”.
t 2.9. richiamo del ctu

abbiamo visto che tra le attività del consulente tecnico d’ufficio vi è la partecipa-
zione a tutte le udienze alle quali il giudice ritenga di doverlo convocare.
Sappiamo anche che le parti in causa, tramite o meno i rispettivi consulenti tecni-
ci, possono formulare deduzioni di varia portata ai contenuti dell’elaborato peritale.
inoltre, può verificarsi che lo stesso CtU abbia evidenziato nella sua relazione ele-
menti, fatti o circostanze che giustifichino l’esecuzione di maggiori approfondimenti e
indagini integrative.
tutte queste ragioni possono costituire motivo di richiamo in udienza del profes-
sionista, allo scopo di fornire personalmente e direttamente al giudice chiarimenti ov-
vero per consentire le sue controdeduzioni alle osservazioni dei contendenti.
il consulente potrà rispondere verbalmente a quanto richiesto nella stessa udienza
oppure, se le questioni risultano particolarmente articolate e necessitano di tempo per
approfondimenti, può riservarsi di relazionare per iscritto chiedendo al giudice un bre-
ve termine per il nuovo adempimento.
Nell’eventualità in cui i chiarimenti richiesti dal Gi (Giudice istruttore) richiedano
l’esecuzione di indagini aggiuntive o suppletive di una certa importanza dal punto di
vista dell’impegno e della complessità, il consulente potrà depositare insieme alla re-
lazione integrativa anche l’integrazione della nota spese e della proposta di onorario.
Non è infrequente il caso in cui qualche consulente di parte, al solo fine di perora-
re in modo più incisivo gli interessi della parte che difende anche semplicemente ten-
tando di provocare scomposte reazioni del CtU, trascenda in eccessivi e immotivati
commenti in ordine alle modalità di svolgimento delle operazioni peritali o alle risul-
tanze tecniche della relazione di consulenza oppure azzardi impertinenti valutazioni sul
livello di preparazione professionale o culturale dell’ausiliario del giudice.
in tali circostanze, per il CtU (come, del resto, per qualsiasi professionista) è sem-
pre controproducente farsi coinvolgere in situazioni polemiche o in incresciose cadute
di stile, sia in forma epistolare sia verbale. La soluzione più opportuna è sempre quel-
la di mantenere il giusto distacco dalla vicenda e dalle parti in causa, garantendo im-
parzialità ed evitando qualsiasi personalizzazione. e quando anche si ritenga offeso da
giudizi lesivi della propria reputazione professionale potrà sempre rivolgersi al giudi-
ce perché sia valutata, in prima istanza, l’applicabilità dell’articolo 598, comma ii, del
codice penale (cancellazione delle scritture offensive e assegnazione di una somma a
titolo di risarcimento del danno non patrimoniale) ovvero, alternativamente, affinché
si accerti altro genere di possibile reato.
38
CaPitOLO 3
l’incarico di ctu
nell’accertaMento tecnico preVentiVo
Può richiedere un accertamento tecnico preventivo chi ha urgenza di far verificare,

prima di instaurare un giudizio, lo stato, la qualità o la condizione di un immobile ovve-
ro di far valutare le cause e i danni subiti allo scopo di poter provare formalmente il fat-
to e procedere alle riparazioni in anticipo rispetto all’eventuale giudizio di merito.
il procedimento si avvia mediante un’azione cautelare diretta a garantire lo stato di
diritto avanzando ricorso al presidente del tribunale o al giudice di pace (in base alla
competenza). L’organo adito provvederà quindi con proprio decreto alla nomina del
consulente tecnico d’ufficio fissando, nello stesso provvedimento, la data dell’inizio
delle operazioni peritali anche mediante l’indicazione di un termine entro cui le stesse
devono essere avviate5.
L’espletamento della consulenza tecnica in via preventiva può essere richiesto an-
che ai fini dell’accertamento e della determinazione di crediti derivanti da mancata o
inesatta esecuzione di obbligazioni contrattuali o conseguenti a fatto illecito. in questi
casi il decreto di nomina prevede altresì che il CtU, prima del deposito dell’elaborato
peritale, esegua il tentativo di conciliazione.
Nel caso in cui, a seguito dell’intervento del consulente d’ufficio, le parti riescano
a conciliare le rispettive posizioni, il giudice attribuisce con decreto efficacia di titolo
esecutivo al verbale di conciliazione6.
il ricorso per accertamento tecnico al fine della verifica dello stato, qualità o con-
dizione di un immobile ovvero della valutazione delle cause e dei danni lamentati dal
ricorrente, può essere presentato non solo in via preventiva ma anche nel corso della
causa e durante l’eventuale periodo in cui il processo è interrotto o sospeso7.
Un’ultima fattispecie di azione cautelare riguarda la domanda proposta da chi possie-
de un fondato motivo di temere per il proprio immobile un pregiudizio imminente e irre-
parabile nelle more dello svolgimento di una causa (cosiddetto periculum in mora)8.
La richiesta affinché siano adottati i provvedimenti d’urgenza più idonei, è formu-
lata anche in questo caso presentando ricorso al giudice che provvede con ordinanza
alla nomina del CtU.
Diversamente dal caso dell’accertamento tecnico preventivo in cui, come abbiamo
appena visto, la nomina del CtU non avviene nel corso di un’udienza e il giuramento
si formalizza al momento del deposito della relazione di consulenza, nei procedimenti
5
articolo 696 c.p.c.
6
articolo 696-bis c.p.c.
7
articolo 699 c.p.c.
8
articolo 700 c.p.c.
L’iNCariCO Di CtU NeLL’aCCertameNtO teCNiCO PreveNtivO 39
cautelari in corso di causa e d’urgenza le modalità di conferimento dell’incarico e giu-

ramento del CtU sono quelle generali regolate dall’articolo 191 e seguenti del codice
di procedura civile.
Nel prosieguo saranno descritti pertanto i passaggi salienti dell’incarico di CtU
nel caso dell’accertamento tecnico preventivo regolato dall’articolo 696 (e 696-bis)
c.p.c., dato che nelle altre due fattispecie regolate dagli articoli 699 e 700 c.p.c. non vi
sono differenze pratiche rispetto al caso generale.
t 3.1. nomina
Si è detto in apertura di questa sezione che la nomina del CtU nell’accertamento
tecnico preventivo è richiesta dalla parte interessata con ricorso motivato rivolto al pre-
sidente del tribunale o al giudice di pace, in base alla competenza.
il giudice adito, letto il ricorso e valutata la sussistenza delle circostanze previste
dall’articolo 696 c.p.c. (o, eventualmente, dell’articolo 696-bis), procede alla nomina
del consulente tecnico d’ufficio.
il decreto di nomina, la cui notifica al consulente (unitamente a copia del ricorso)
è a carico del ricorrente che provvede tramite ufficiale giudiziario, dispone in merito:
– all’attività richiesta al CtU;
– al termine entro il quale il CtU deve dare inizio alle operazioni peritali;
– al termine di consegna della relazione peritale;
– all’ammontare dell’acconto a favore del CtU;
– alle eventuali altre richieste del giudice (per esempio riguardo all’esperimento
del tentativo di conciliazione, l’autorizzazione a ricorrere ad ausiliari, il termi-
ne assegnato alle parti per la nomina dei CtP, ecc.).
t 3.2. il quesito
in linea generale, il decreto di nomina non postula specificatamente le domande a
cui il tecnico deve rispondere ma si limita a disporre che il CtU accerti la veridicità e
fondatezza di quanto lamentato nel ricorso.
ricordando che l’accertamento tecnico preventivo, in base al testo novellato dell’ar-
ticolo 696 c.p.c., può comprendere anche valutazioni in ordine a danni e alle relative cau-
se, si capisce bene come, in sostanza, è dalla formulazione del ricorso stesso che emer-
ge l’articolazione e la natura delle richieste costituenti il quesito rivolto al CtU.
È quindi solo il ricorso che definisce nella realtà pratica l’oggetto e l’ambito del-
l’incarico affidato al professionista.
Una volta ricevuto il decreto di nomina unitamente alla copia del ricorso, il nomi-
nato CtU avrà cura, come primo adempimento, di prelevare dalla competente cancel-
leria il fascicolo che contiene tutti gli atti depositati dal ricorrente (originale del ricor-
so, eventuale perizia di parte, ecc.).

il consulente avvia formalmente la propria attività dando inizio alle operazioni pe-
ritali mediante apposita comunicazione scritta indirizzata sia al ricorrente sia alle altre
parti coinvolte i cui recapiti sono desumibili dalle relate di notifica che l’ufficiale giu-
diziario allega all’orginale del ricorso.
Nel caso in cui le verifiche richieste riguardino un bene immobile, considerati i ri-
stretti termini ordinariamente assegnati, per economia di tempo l’atto di inizio delle at-
tività tecniche di solito avviene direttamente sui luoghi. Nulla comunque vieta che, te-
nuto conto della natura e della complessità delle questioni lamentate in ricorso, il CtU
disponga l’inizio delle operazioni peritali presso il proprio studio.
Dell’inizio delle operazioni peritali, così come di ogni altra attività svolta in for-
male contraddittorio, il consulente redige apposito verbale con le consuete modalità.
Si rammenta infine che, di norma, il giudice fissa entro e non oltre la data di ini-
zio delle operazioni peritali il termine per la nomina dei consulenti tecnici di parte.

Dopo aver dato inizio alle operazioni peritali il CtU, sulla base delle domande for-
mulate in ricorso, della documentazione prodotta dal ricorrente e degli esiti del primo so-
pralluogo o riunione, definisce il proprio programma di lavoro che dovrà condurre alla re-
dazione e deposito dell’elaborato peritale nel rispetto del termine assegnato dal giudice9.
t 3.5. osservazioni delle parti

Dal momento che le operazioni peritali relative all’accertamento tecnico preventi-
vo non sono connesse ad un processo in corso, essendo appunto preliminari rispetto al
giudizio, è evidente che le parti possono efficacemente rappresentare le proprie ragio-
ni solo nel corso dello svolgimento delle operazioni stesse.
il momento in cui ciò solitamente avviene è quello dell’inizio delle operazioni pe-
ritali e nel corso degli eventuali successivi sopralluoghi.
È proprio in tali occasioni, infatti, che specialmente i consulenti di parte hanno
l’opportunità di interpretare appieno il loro ruolo in difesa dei rispettivi assistiti.
È tuttavia buona prassi che il CtU, anche nell’interesse di un più ordinato e sere-
no svolgimento delle operazioni, indichi un breve termine entro cui i CtP possono pre-
sentare memorie o osservazioni scritte.
t 3.6. accesso ai luoghi

il CtU è autorizzato ad accedere ai luoghi oggetto degli accertamenti ogni qual-
volta lo ritenga necessario.
Prima di ogni sopralluogo, anche se la norma del codice prevede l’obbligo di av-
viso alle parti solo in occasione dell’inizio delle operazioni peritali, occorre rispetta-
re le consuete formalità affinché sia garantito il contraddittorio e il diritto di difesa,
sempre che tra il CtU e le parti (rappresentati dai rispettivi procuratori e consulenti
9
Cfr. § 2.5 e segg.
L’iNCariCO Di CtU NeLL’aCCertameNtO teCNiCO PreveNtivO 41
tecnici) non si sia di comune accordo stabilito di rendere più snelle e dirette le mo-
dalità di comunicazione10.
t 3.7. il tentativo di conciliazione

Quando l’espletamento dell’accertamento tecnico preventivo è richiesto ai fini del-
l’accertamento e della determinazione di crediti derivanti da mancata o inesatta esecu-
zione di obbligazioni contrattuali o conseguenti a fatto illecito, il decreto di nomina
prevede che il CtU, prima del deposito dell’elaborato peritale, esegua il tentativo di
conciliazione.
il consulente, interpone a tal fine i suoi buoni uffici cercando di trovare un punto
di accordo tra le parti. affinché ciò sia possibile è tuttavia necessario definire una pro-
posta di compromesso, la cui concreta praticabilità diventa invero raramente individua-
bile una volta che sono state intraprese le vie legali.
tale proposta, è bene ricordarlo, può anche contenere la quantificazione dell’ono-
rario spettante al CtU il cui ammontare, con la firma dell’accordo, viene accettato dal
ricorrente. va tuttavia precisato che per il pagamento occorre sempre attendere il de-
creto di liquidazione che ratificherà l’importo.
Nel caso in cui le parti riescano a conciliare le rispettive posizioni, il giudice attri-
buisce con decreto efficacia di titolo esecutivo al verbale di conciliazione sottoscritto
dalle parti e dal consulente d’ufficio11.
t 3.8. acquisizione di atti e informazioni

ai fini degli accertamenti, l’attività del consulente tecnico comprende sovente an-
che la ricerca di atti, documenti e elaborati presso uffici pubblici e privati.
Se pure tale compito non è indicato esplicitamente nelle domande spiegate in ri-
corso, esso ha titolo per rientrare ugualmente nel programma di lavoro che il consulen-
te definisce secondo buon senso, competenza ed esperienza, in funzione dell’acquisi-
zione degli elementi di conoscenza utili allo svolgimento dell’incarico e da rappresen-
tare nell’elaborato peritale12.

Nella relazione di consulenza, il CtU espone al giudice le risultanze dell’attività
svolta per l’esecuzione dell’accertamento tecnico.
L’elaborato peritale può comporsi, indicativamente, delle seguenti parti:13
a) premessa;
b) quadro delle attività svolte;
10
Cfr. in particolare § 2.5.1.
11
articolo 696-bis c.p.c.
12
Cfr. in particolare § 2.5.2.
13
Cfr. § 2.6.
c) precisazioni introduttive;
d) descrizione dello stato dei luoghi;
e) risposte ai quesiti formulati in ricorso;
f) conclusioni;
g) verbale di giuramento;
h) allegati:
1. comunicazione di inizio delle operazioni peritali o di sopralluogo;
2. verbale di inizio delle operazioni peritali;
3. documentazione acquisita;
5. rilievo metrico;
6. osservazioni dei CtP (eventuali);
7. documenti acquisiti presso uffici pubblici e privati.
t 3.10. Giuramento e deposito

il CtU, una volta completati gli accertamenti e redatto l’elaborato peritale, prov-
vederà al deposito previo giuramento nelle mani dell’autorità che lo ha nominato.
Per tale ragione il documento dovrà comprendere, al termine della relazione e pri-
ma degli allegati, lo schema di verbale di giuramento che sarà compilato a cura della
cancelleria.
La sottoscrizione avverrà all’atto stesso del giuramento del CtU che pronuncerà la
rituale formula di avere “bene e fedelmente adempiuto alle funzioni affidategli al solo
scopo di far conoscere al giudice la verità”.
Dopo avere concluso le formalità di rito, il CtU provvederà al deposito della rela-
zione (unitamente all’istanza di rimborso delle spese sostenute e di liquidazione del-
l’onorario proposto) restituendo, contestualmente, il fascicolo degli atti prodotti dal ri-
corrente a suo tempo prelevati.
anche in questo caso è buona norma prendere informazioni direttamente in cancel-
leria sui giorni e orari di ricevimento del presidente del tribunale o del giudice di pace.
43
CaPitOLO 4
l’incarico di ctu nelle esecuzioni iMMoBiliari
L’espropriazione forzosa è la procedura esecutiva che viene promossa da un credi-

tore per la vendita dei beni oggetto del pignoramento14 di proprietà del debitore al fine
del recupero del credito.
a tal fine, il giudice dell’esecuzione nomina un esperto per la valutazione dei be-
ni pignorati e per la verifica della loro effettiva commerciabilità (titolo, regolarità am-
ministrativa, vincoli, ecc.) e dispone per la vendita forzata in base all’iter definito dal
codice di procedura civile.
L’avviso d’asta è pubblicato nell’albo dell’ufficio giudiziario dinanzi al quale pen-
de la procedura esecutiva e nei principali quotidiani di informazione locale o, se rite-
nuto opportuno, in quotidiani nazionali o in altri mezzi di diffusione pubblicitaria,
compresi appositi siti internet. Le operazioni di vendita possono essere eseguite diret-
tamente dal giudice dell’esecuzione ovvero delegate ad un notaio o altro professioni-
sta, secondo quanto stabilito dalla legge.
t 4.1. nomina
Nella procedura di esecuzione immobiliare, la nomina del CtU viene disposta dal
giudice dell’esecuzione (Ges) emettendo l’ordinanza ammissiva della consulenza a se-
guito dell’istanza avanzata da parte del creditore procedente.
in questa procedura, l’attività del consulente tecnico d’ufficio viene effettuata an-
teriormente alla prima udienza al fine di accelerare l’iter di esproprio mediante l’acqui-
sizione della relazione in via preliminare e poter fissare la vendita.
t 4.2. Giuramento
il giudice dell’esecuzione conferisce in sede di giuramento al nominato consulen-
te tecnico d’ufficio, l’incarico di accertare tutti gli elementi necessari per la vendita
dell’immobile colpito dal pignoramento, tra i quali anche il valore di stima.
L’esperto nominato può sostenere la formalità del giuramento dinanzi al giudice
senza la presenza delle parti ovvero con la sola presenza del creditore procedente.
L’attività peritale richiesta al professionista, nella procedura di esecuzione immo-
biliare, possiede gran parte dei caratteri generali della consulenza tecnica d’ufficio. Si
14
atto con cui si ingiunge al debitore ad astenersi dal compiere atti tesi alla sottrazione del bene alla ga-
ranzia del credito.
tratta tuttavia di un’attività funzionale alla vendita forzosa di beni avviata a richiesta di
soggetti aventi titolo per il recupero di loro crediti e non di uno strumento giuridico te-
so all’accertamento di fatti e circostanze in vista dell’espressione di un giudicato per la
soluzione di una controversia.
t 4.3. il quesito
Nella procedura coattiva di esproprio, l’oggetto principale del quesito a cui il con-
sulente tecnico d’ufficio deve rispondere riguarda la verifica di tutti gli elementi indi-
spensabili per definire l’effettiva commerciabilità del bene e evitare l’insorgere di mo-
tivi ostativi alla vendita in fase di trasferimento della proprietà.
in particolare, la relazione di stima deve contenere i seguenti elementi:15
1. identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali;
2. una sommaria descrizione del bene;
3. informazioni sullo stato di possesso del bene, con l’indicazione, se il bene è oc-
cupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimen-
to alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento;
4. l’indicazione delle formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gra-
vanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli con-
dizionanti l’eventuale trasformazione a fini edilizi dello stesso nonché i vincoli
conservativi di carattere storico-artistico;
5. l’indicazione delle formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che
saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente;
6. la verifica della regolarità edilizia e urbanistica dell’immobile nonché dell’esi-
stenza della relativa certificazione di abitabilità/agibilità ovvero l’acquisizione
o l’aggiornamento, in caso di terreni, del certificato di destinazione urbanistica.

Considerati i caratteri di accelerazione introdotta dalla novellata disciplina in mate-
ria di esecuzioni immobiliari la data, l’orario e il luogo di inizio delle operazioni perita-
li vengono di norma definiti già all’udienza di giuramento, restando comunque impre-
giudicata la facoltà del consulente di inviare in tempi brevi apposita comunicazione scrit-
ta sia al creditore procedente sia al debitore esecutato all’indirizzo risultante in atti.

L’esperto nominato per l’esecuzione della consulenza, preliminarmente è tenuto a
controllare la completezza dei documenti del fascicolo di ufficio, segnalando tempesti-
vamente al giudice quelli mancanti o inidonei.16
15
articolo 173 c.p.c
16
articolo 567, ii comma, del c.p.c.
L’iNCariCO Di CtU NeLLe eSeCUziONi immOBiLiari 45
in genere la documentazione in atti è composta da:

– estratto catastale;
– certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettua-
te nel ventennio precedente la trascrizione del pignoramento;
– titolo da cui deriva il credito;
– titolo di proprietà del bene pignorato con allegato, nel caso di terreni, certifica-
to di destinazione urbanistica.
in alternativa, tale documentazione può essere sostituita da un certificato notarile

attestante le risultanze delle visure effettuate presso i competenti servizi dell’agenzia
del territorio (ex U.t.e. e Conservatoria dei registri immobiliari).
Le informazioni da verificare da parte del consulente tecnico d’ufficio riguardano
in particolare i seguenti aspetti:
a) gli estremi dei dati identificativi catastali, della provenienza e delle coerenze
(confini);
b) iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli (compresi eventuali sequestri);
c) l’esistenza di pregressi pignoramenti;
d) eventuali comproprietà e comunione di diritti reali;
e) eventuali diritti reali di godimento sull’immobile (affitto, uso, abitazione, usu-
frutto);
f) i soggetti titolari dei diritti di cui ai precedenti punti d) e e).
Nel caso in cui la documentazione predisposta dal creditore procedente si dimostri

carente o comunque incompleta, il consulente è tenuto ad informare con immediatez-
za il giudice dell’esecuzione per le valutazioni di competenza, richiedendo la sospen-
sione delle operazioni peritali.
a seconda della entità delle carenze riscontrate, il Ges può disporre per l’integra-
zione degli atti, per il loro completamento a cura del CtU ovvero del creditore proce-
dente o ancora, nei casi limite, ordinare l’inefficacia del pignoramento per l’estinzione
della procedura.
Una volta accertata la regolarità della documentazione in atti, le altre susseguenti

attività che il CtU è chiamato ad effettuare nello svolgimento dell’incarico sono:
– sopralluogo sui beni pignorati, con esecuzione di rilievi grafici e fotografici;
– denuncia al catasto degli immobili colpiti dalla procedura per i quali ciò non ri-
sulti;
– frazionamento catastale della porzione pignorata ove la stessa sia quota parte di
una proprietà comune a terzi estranei all’espropriazione e sempre che il bene sia
ragionevolmente divisibile;
– rinnovazione delle visure ipotecarie e catastali se quelle in atti non risultano suf-
ficientemente aggiornate;
– acquisizione di certificazione dell’amministratore del condominio in ordine ai
millesimi di proprietà, se esistenti, e della situazione dei pagamenti delle relati-
ve quote;
– descrizione dello stato di possesso del bene ed acquisizione di eventuali contrat-

ti relativi a diritti di godimento;
– individuazione di vincoli, oneri e trascrizioni pregiudizievoli;
– nel caso di fabbricati, individuazione degli estremi dei titoli abilitativi all’edifi-
cazione (licenza, concessione edilizia, concessione in sanatoria, accertamento di
conformità, autorizzazione edilizia, D.i.a, ecc.) eventualmente con acquisizio-
ne di copia dei medesimi;
– sempre nel caso di fabbricati, individuazione degli estremi del certificato di abi-
tabilità o agibilità eventualmente con acquisizione di copia dei medesimi;
– nel caso di terreni, aggiornamento o acquisizione del certificato di destinazione
urbanistica;
– verifica della coerenza dell’immobile pignorato rispetto al titolo abilitativo al-
l’edificazione;
– elenco dettagliato delle difformità in caso di riscontro di variazioni essenziali
nella costruzione rispetto al relativo titolo abilitativo;
– in caso di difformità della costruzione rispetto al titolo abilitativo, individuazio-
ne della procedura e dei costi da sostenere per la regolarizzazione amministrati-
va in riferimento all’articolo 46, comma v, del D.P.r. n. 380/2001;17
– istanza di preventiva autorizzazione al giudice dell’esecuzione ove necessario
acquisire collaborazioni tecniche specialistiche;
– indagine di mercato;
– ogni altro controllo e verifica funzionale alla determinazione del valore di stima
da attribuire ai beni colpiti dalla procedura;
– determinazione del valore corrente di mercato (inteso come “giusto prezzo”)
degli immobili pignorati;
– formazione eventuale di più lotti di vendita;
– trasmissione dell’elaborato peritale ai creditori procedenti, ai creditori interve-
nuti e al debitore, almeno 45 giorni prima dell’udienza di autorizzazione alla
vendita;
– nel caso della presentazione di osservazioni alla CtU, partecipazione all’udien-
za di autorizzazione alla vendita per rendere i chiarimenti necessari.

L’accesso all’immobile colpito dalla procedura è sempre indispensabile in quanto
permette, oltre alla diretta verifica dello stato dei luoghi da parte del consulente, anche
la conoscenza dello stato di occupazione o meno del bene nonché del soggetto che
eventualmente lo occupa e a quale titolo.
17
il comma 5 dell’articolo 46, D.P.r. n. 380/2001 così recita: “Le nullità di cui al presente articolo non si
applicano agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali. L’aggiudica-
tario, qualora l’immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso a costruire in sa-
natoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro 120 giorni dalla notifica del decreto
emesso dall’autorità giudiziaria”.
L’iNCariCO Di CtU NeLLe eSeCUziONi immOBiLiari 47
Nel caso in cui il debitore occupi l’immobile e non permetta l’accesso del consu-
lente o comunque lo ostacoli nelle funzioni assegnategli, il giudice dell’esecuzione de-
ve essere immediatamente informato. Questi provvederà quindi all’emissione di ordi-
nanza di liberazione dell’immobile, in modo da consentire al consulente tecnico di ac-
cedere per effettuare i rilievi e gli altri accertamenti di sua spettanza.
Nella diversa ipotesi per cui l’immobile sia detenuto da soggetto titolato diverso
dal debitore, il consulente cercherà bonariamente di prendere gli accordi che il caso ri-
chiede per l’accesso ai luoghi.
Ove sorgano difficoltà, dovrà tempestivamente riferire al giudice per l’adozione
dei provvedimenti necessari che possono comprendere l’intervento della forza pubbli-
ca e l’ausilio di personale specializzato per l’apertura di porte e cancelli.

Nella relazione di consulenza il CtU espone al giudice tutte le risultanze dell’atti-
vità svolta nell’espletamento dell’incarico e le altre attività prescritte, compreso il giu-
dizio di stima relativo agli immobili da vendere all’asta.
Per quanto riguarda specificatamente quest’ultimo aspetto, cioè la valutazione eco-
nomica dei beni colpiti dalla procedura, sembra opportuno ricordare che agli effetti
dell’espropriazione il loro valore andrebbe determinato, ai sensi del combinato dispo-
sto dagli articoli 568 e 15 del c.p.c., moltiplicando per 200 il reddito dominicale in ca-
so di terreni o la rendita catastale nel caso di fabbricati come risultanti dalle relative vi-
sure allegate all’istanza di vendita da parte del creditore procedente.
tuttavia, allorché per qualsiasi ragione il giudice ritenga che l’importo così calco-
lato sia manifestamente inadeguato, il valore dovrà essere determinato sulla base degli
elementi forniti da un esperto appositamente nominato.
Nella prassi questa circostanza ricorre sempre, costituendo una importante garan-
zia per il debitore nella considerazione che il valore di un immobile calcolato sulla ba-
se del reddito catastale è normalmente inferiore, e di molto, rispetto al “giusto prezzo”
ottenibile dalla vendita del bene e corrispondente, in termini estimativi, al suo “valore
venale” (valore corrente di mercato).
in molti tribunali già il verbale di giuramento contiene, oltre alla formulazione det-
tagliata del quesito, anche precise indicazioni sulle modalità di impostazione dell’ela-
borato peritale, sulla documentazione minima da allegare e sulla forma di deposito.
Per rispondere alle esigenze di accelerazione previste dalla disciplina di riforma, la
relazione e i rilievi grafici e fotografici sono spesso richiesti non solo su supporto car-
taceo ma anche su supporto informatico CD-rOm.
in applicazione di quanto disposto dal Garante per la privacy in data 7 febbraio
2008, il CtU ometterà, nel testo della relazione, le generalità del debitore e dei terzi
coinvolti e ogni altro dato personale idoneo a rivelarne l’identità (ad esempio la pro-
fessione, foto dell’insegna dell’attività, ecc.) e comunque eccedente e non pertinente
rispetto alla procedura di vendita. a tal fine il CtU, eventualmente, provvederà a indi-
care detti soggetti con una lettera (a, B, C, …) specificando in atto separato dalla re-
lazione le generalità della persona cui la lettera si riferisce.
t 4.8. deposito
in base alla normativa in materia, il periodo intercorrente tra il provvedimento di
nomina del consulente tecnico d’ufficio e l’udienza di autorizzazione alla vendita non
deve superare i 120 giorni.
inoltre l’esperto, una volta terminata la relazione, è obbligato ad inviarne copia sia
ai creditori procedenti sia a quelli intervenuti sia allo stesso debitore. tale adempimen-
to deve essere espletato almeno 45 giorni prima della suddetta udienza.
Si comprende pertanto che per il deposito dell’elaborato peritale (nonché della do-
cumentazione attestante l’avvenuta trasmissione a tutte le parti interessate), al tecnico
non restano che (120 – 45 =) 75 giorni utili.
Nella considerazione che i suddetti termini hanno carattere ordinatorio e non pe-
rentorio, il riferimento temporale principale resta individuato dalla data di rinvio del-
l’udienza di vendita stabilita dal giudice dell’esecuzione e che viene da questi determi-
nata sulla base della propria agenda e del carico di lavoro.
Ciò, ovviamente, non esonera il tecnico dal segnalare al giudice eventuali ritardi e
dal richiedere formalmente la proroga dei termini di consegna.
t 4.9. osservazioni alla ctu

Le parti possono depositare all’udienza note di osservazioni alla relazione di con-
sulenza purché abbiano provveduto, almeno 15 giorni prima, ad inviarle al perito me-
diante lettera raccomandata con avviso di ricevimento o e-mail.
in questo caso l’esperto non dovrà eseguire particolari adempimenti salvo interve-
nire in udienza per rendere tutti i chiarimenti richiesti.
anche in questo caso, nell’eventualità siano richieste indagini aggiuntive o supple-
tive di una certa importanza dal punto di vista dell’impegno e della complessità, il con-
sulente potrà riservarsi di depositare una relazione integrativa chiedendo al giudice la
concessione di un breve termine per l’adempimento.
49
CaPitOLO 5
l’incarico di ctu nella procedura falliMentare
L’articolo 107 della legge fallimentare, nel testo riformato dal D.Lgs. n. 5/2006 e
dal D.Lgs. n. 169/2007, dispone che “le vendite e gli altri atti di liquidazione sono ef-
fettuati dal curatore, tramite procedure competitive anche avvalendosi di soggetti spe-
cializzati, sulla base di stime effettuate … da parte di operatori esperti …”.
Per quanto riguarda la procedura relativa alla vendita dei beni e, di conseguenza
l’impostazione della consulenza tecnica e il suo taglio contenutistico, va detto che al-
le procedure concorsuali si possono applicare i principi delle disposizioni stabilite dal
codice di procedura civile per l’espropriazione immobiliare e non solamente ove ciò
sia espressamente previsto ma poiché del tutto compatibili in linea generale.
il potere di nominare il consulente tecnico per la stima del compendio dei beni mo-
bili e immobili colpiti dalla procedura è ora attribuito al curatore, soggetto che ammi-
nistra il patrimonio fallimentare e al quale sono state assegnate dalla normativa di rifor-
ma una serie di nuove competenze.
t 5.1. nomina
La nomina del consulente o stimatore viene eseguita direttamente dal curatore ov-
vero dal giudice delegato al fallimento, a seconda che la procedura rientri nel nuovo o
sia relitta del vecchio rito. Nel secondo caso il provvedimento viene adottato dal giu-
dice annotando la designazione del tecnico incaricato direttamente sull’istanza di no-
mina del CtU presentata dal curatore.
in un caso o nell’altro, la nota della curatela che comunica al professionista il con-
ferimento dell’incarico contiene, tra l’altro, l’invito a prendere urgentemente contatti
per quanto a doversi praticare al fine della stima del compendio fallimentare.

Di norma, l’inizio delle operazioni peritali nel caso delle perizie fallimentari non
si svolge direttamente sui luoghi ma si realizza all’atto della prima riunione tra il cu-
ratore e il tecnico incaricato. Dal momento che la procedura ha carattere unilaterale e
che il curatore è il soggetto competente dell’amministrazione dei beni del fallimento
da condurre alla vendita, si intuisce come non sia necessario espletare alcuna partico-
lare formalità per la convocazione (assenza del contraddittorio).
in sede di riunione con il curatore, il consulente tecnico deve richiedere la conse-
gna di tutti i documenti utili per l’esecuzione dell’incarico come precedenti perizie, vi-
sure ipo-catastali, titoli di provenienza, contratti d’affitto, ecc..

Una volta avviate le operazioni peritali, il programma di lavoro del consulente con-
templa le seguenti attività:
– sopralluogo sui beni del compendio fallimentare, con esecuzione di rilievi gra-
fici e fotografici;
– rinnovazione delle visure ipo-catastali se quelle in atti non risultano sufficiente-
mente aggiornate;
– acquisizione di eventuali contratti relativi a diritti di godimento;
– nel caso di fabbricati, individuazione o acquisizione degli estremi dei titoli abi-
litativi all’edificazione (licenza, concessione edilizia, concessione in sanatoria,
accertamento di conformità, autorizzazione edilizia, D.i.a, ecc.);
– sempre nel caso di fabbricati, acquisizione degli estremi del certificato di abita-
bilità/agibilità ovvero di copia dei medesimi;
– nel caso di terreni, aggiornamento o acquisizione del certificato di destinazione
urbanistica;
– verifica della coerenza dell’immobile colpito dalla procedura rispetto al titolo
abilitativo all’edificazione;
– elenco dettagliato delle difformità in caso di riscontro di variazioni essenziali
nella costruzione rispetto al relativo titolo abilitativo;
– in caso di difformità della costruzione rispetto al titolo abilitativo, individuazio-
ne della procedura e dei costi da sostenere per la regolarizzazione amministrati-
va in riferimento all’articolo 46, comma v, del D.P.r. n. 380/200118;
– istanza di preventiva autorizzazione al giudice dell’esecuzione ove necessario
acquisire collaborazioni tecniche specialistiche;
– ogni altro controllo e verifica funzionale alla determinazione del valore di stima
da attribuire ai beni colpiti dalla procedura;
– determinazione del valore corrente di mercato (inteso come “giusto prezzo”)
degli immobili;
– formazione eventuale di più lotti di vendita.

il sopralluogo agli immobili del compendio fallimentare è come sempre indispen-
sabile in quanto permette al consulente tecnico di verificare direttamente lo stato dei
luoghi oltre che a renderlo edotto sullo stato di occupazione o meno del bene.
18
il comma 5 dell’articolo 46 del D.P.r. n. 380/2001 così recita: “Le nullità di cui al presente articolo non
si applicano agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali. L’aggiudi-
catario, qualora l’immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso a costruire in
sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro 120 giorni dalla notifica del decre-
to emesso dall’autorità giudiziaria”.
L’iNCariCO Di CtU NeLLa PrOCeDUra FaLLimeNtare 51
L’accesso va concordato con il curatore che provvederà a svolgere quanto in suo

potere per agevolare lo svolgimento delle operazioni in loco, ivi compreso avvertire il
proprietario e l’eventuale diverso detentore dell’immobile.

L’elaborato peritale di norma deve contenere i seguenti elementi:
1. identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali;
2. una descrizione, sommaria ma completa, del bene;
3. informazioni sullo stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da
terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esi-
stenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento;
4. l’indicazione delle formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gra-
vanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli con-
dizionanti l’eventuale trasformazione a fini edilizi dello stesso nonché i vincoli
conservativi di carattere storico-artistico;
5. l’indicazione delle formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che
saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente;
6. la verifica della regolarità edilizia e urbanistica dell’immobile nonché dell’esi-
stenza della relativa certificazione di abitabilità/agibilità ovvero l’acquisizione
o l’aggiornamento, in caso di terreni, del certificato di destinazione urbanistica;
7. stima del valore corrente di mercato;
8. eventuale progetto di vendita in lotti del compendio fallimentare.
t 5.6. Giuramento e deposito

il giuramento del tecnico avviene di fronte al giudice delegato al fallimento, in ge-
nere una volta terminato l’elaborato peritale e contestualmente alla sua presentazione
(vecchio rito), ovvero subito dopo la nomina effettuata dal curatore (nuova procedura).
Da annotare che tra le competenze attribuite dalla nuova legge fallimentare alla
curatela vi è anche quella di proporre al giudice delegato al fallimento la liquidazio-
ne del compenso da corrispondere al professionista incaricato della consulenza tec-
nica d’ufficio.
52
CaPitOLO 6
l’incarico di ctu nel rito aMMinistratiVo
Nel rito amministrativo, il giudice di merito può disporre dello strumento della
consulenza tecnica d’ufficio in due differenti circostanze al fine di acquisire conoscen-
ze specifiche per integrare o definire le cognizioni di ordine tecnico relative alla con-
troversia sulla quale è chiamato a giudicare.
La prima è quella regolata dal terzo comma dell’articolo 35 del D.Lgs. n. 80/1998
il quale, nel testo modificato dall’articolo 7 della legge n. 205/2000, stabilisce che “il
giudice amministrativo … può disporre l’assunzione dei mezzi di prova previsti dal co-
dice di procedura civile, nonché della consulenza tecnica d’ufficio …” nelle materie
rientranti nella sua giurisdizione esclusiva.
La seconda circostanza è invece quella riguardante l’articolo 16 della suddetta leg-
ge n. 205/2000, integrativo dell’articolo 44 del r.D. n. 1054/1924 e che concerne il
giudizio ordinario di legittimità.
in particolare detta disposizione statuisce che il giudice amministrativo possa di-
sporre anche della consulenza tecnica d’ufficio in aggiunta agli strumenti istruttori del-
la “richiesta di schiarimenti e di documenti” e della “verificazione”.
in realtà bisogna ricordare che in campo amministrativo, fino all’abrogazione san-
cita dall’entrata in vigore del t.U. dell’edilizia (D.P.r. n. 380/2001), esisteva anche lo
strumento della “perizia” regolata dall’articolo 16 della legge n. 10/1977, strumento a
cui i giudici dei t.a.r. potevano ricorrere nel contenzioso relativo al rilascio o dinie-
go di concessioni edilizie e in quello scaturente nella determinazione degli oneri con-
cessori e delle relative sanzioni.
evidenziando che lo strumento della “verificazione” affidata all’organo tecnico di
una pubblica amministrazione possiede molti punti in comune con la CtU (non è tutta-
via prevista la formalità del giuramento e, va detto, si tratta oggi di uno strumento in so-
stanziale recessione), si deve rimarcare che, comunque, la scelta di avvalersi in ogni mo-
mento di un ausiliario resta sempre riservata alle valutazioni discrezionali del giudice.
È il giudice, infatti, che deve determinare volta per volta, su istanza di parte o d’uf-
ficio, la sussistenza delle ragioni di opportunità o necessità, ai fini della decisione, del-
la collaborazione di un professionista in possesso di specifica competenza tecnica.
La nomina del CtU e lo svolgimento dell’incarico possono attuarsi nel giudizio
amministrativo secondo lo schema previsto dalle norme del codice di procedura civile
(nomina, giuramento, inizio delle operazioni peritali, attività connesse alla realizzazio-
ne delle stesse e stesura della relazione di consulenza, deposito), in quanto assoluta-
mente compatibili con le norme vigenti in materia di procedura amministrativa.
in assenza di disposizioni applicative in merito alla creazione di albi ufficiali di
consulenti tecnici presso le sedi giurisdizionali amministrative (t.a.r. e Consiglio di
L’iNCariCO Di CtU NeL ritO ammiNiStrativO 53
Stato), la nomina del consulente tecnico d’ufficio avviene secondo una prassi caratte-
rizzata da ampia discrezionalità e comunque prescindendo dal ricorso agli albi di peri-
ti e consulenti istituiti presso i tribunali civili e penali.
in concreto accade che il CtU viene individuato facendo riferimento a istituti, or-
ganismi specializzati o università nonché a funzionari tecnici di strutture o istituzioni
pubbliche o, al limite, a liberi professionisti purché in possesso di esperienza in cam-
po pubblicistico (amministratori di pubbliche amministrazioni locali, ecc.).
il conferimento dell’incarico del consulente d’ufficio avviene di norma con la stes-
sa ordinanza ammissiva dello strumento istruttorio e che solitamente ha veste collegia-
le (dati i caratteri peculiari del processo amministrativo) salvo il caso in cui viene
emessa dal presidente del collegio o dal consigliere a tale scopo delegato.
Per quanto riguarda tutte le modalità di esecuzione della consulenza tecnica d’uf-
ficio e gli aspetti relativi ai contenuti, si rinvia al caso generale per la richiamata com-
patibilità con le norme del codice di procedura civile.
54
CaPitOLO 7
il consulente tecnico di parte
il giudice istruttore, nell’emettere l’ordinanza di nomina del consulente tecnico

d’ufficio, assegna alle parti un termine entro il quale hanno facoltà di nominare un lo-
ro consulente tecnico.
Ordinariamente la scadenza di tale termine viene fissato in coincidenza con l’ini-
zio delle operazioni peritali.
L’incarico di CtP si configura come un mandato professionale a tutti gli effetti e
prescinde da tutte quelle specifiche procedure codicistiche che, al contrario, caratteriz-
zano finalità e natura dell’incarico del consulente tecnico d’ufficio.
Per tale ragione la materia dei compensi ai consulenti di parte, ad esempio, non è
regolata dalle norme relative ai CtU ma dalla tariffa professionale.
il tecnico di parte, oltre ad assistere alle operazioni e ai sopralluoghi effettuati dal
consulente tecnico d’ufficio, può partecipare alle udienze ogni volta che quest’ultimo
vi è chiamato a intervenire.
t 7.1. nomina
La nomina del consulente tecnico di parte è effettuata dal difensore, in sede di
udienza, o anche direttamente dalla parte che presenzia all’inizio delle operazioni pe-
ritali indicando il nome e il recapito del professionista designato.
il CtP non è tenuto a sostenere alcun giuramento poiché risponde unicamente al-
la parte che lo ha nominato e non deve necessariamente essere iscritto a particolari al-
bi o ordini professionali.
Nell’eventualità la stessa parte in giudizio possieda competenze professionalmen-
te adeguate rispetto alla materia oggetto di consulenza tecnica, nulla preclude che pos-
sa svolgere personalmente la funzione di CtP.
t 7.2. funzioni
Con particolare riferimento al rito processuale civile, va sottolineato che il CtP è
chiamato a svolgere essenzialmente una funzione di controllo sull’operato del consu-
lente tecnico d’ufficio.
tra le attribuzioni salienti del consulente tecnico di parte vi è la partecipazione
alle operazioni peritali, la presentazione di osservazioni ed istanze al consulente tec-
nico d’ufficio nel corso delle stesse nonché la formulazione di osservazioni alle ri-
sultanze della consulenza dopo il deposito ed entro il termine all’uopo fissato dal giu-
dice istruttore.
iL CONSULeNte teCNiCO Di Parte 55
anche se notorio, è opportuno rimarcare che le richieste del CtP tendenti ad am-
pliare il campo d’indagine del consulente d’ufficio nel corso delle operazioni non so-
no ammissibili, essendo questi strettamente vincolato al mandato e ai quesiti formula-
ti dal giudice.
Non è tuttavia infrequente l’adozione di strategie difensive non improntate a tale
condotta al solo scopo di una migliore e più efficace tutela degli interessi del cliente,
fermo restando che dovrà essere il CtU ad evidenziare la portata e i limiti del suo in-
carico.
al contrario, la necessità di un eventuale ampliamento o completamento delle in-
dagini peritali deve essere dimostrato al giudice che, ove ritenga condivisibili le moti-
vazioni addotte, potrà disporre il richiamo del CtU formulando un quesito integrativo.
t 7.3. perizia stragiudiziale

La perizia stragiudiziale (o extragiudiziale, cioè al di fuori del processo) altro non è
che un parere tecnico espresso da un consulente nominato da una parte in forma di rela-
zione scritta e ordinariamente reso in fase preventiva rispetto alla causa. essa ha quindi
natura e funzione essenzialmente prodromica rispetto all’instaurarsi del giudizio.
il documento redatto dal professionista, teso a dimostrare la fondatezza tecnica di
fatti e/o diritti reclamati dal committente, viene a questo punto affidato al difensore
che, a partire da tale base, articolerà le motivazioni e spiegherà le richieste che saran-
no contenute nell’atto di citazione o nel ricorso.
Una annotazione particolare riguarda la circostanza che la perizia stragiudiziale
non costituisce in effetti alcuna fonte di prova, anche quando asseverata da giuramen-
to presso la cancelleria, rappresentando nient’altro che una memoria difensiva della
parte interessata.
56
CaPitOLO 8
l’incarico di direttore dei laVori

nell’esecuzione forzata
il soggetto risultato vincitore in un giudizio civile che intende ottenere l’esecuzio-

ne forzata di una sentenza di condanna non eseguita o eseguita dal soccombente solo
parzialmente (cosiddetti “obblighi di fare” o di “non fare”), dopo la notificazione del-
l’atto di precetto può chiedere con ricorso al giudice competente che siano determina-
te le modalità tecniche e pratiche dell’esecuzione.
Questa tipologia di incarico ricorre, a titolo esemplificativo, nel caso di giudizi re-
lativi ad immobili quando l’adempimento da eseguirsi per effetto della sentenza passa-
ta in giudicato e non sospesa, riguarda la realizzazione di determinate opere edilizie ov-
vero il ripristino dello stato dei luoghi preesistente a lavori lesivi di diritti.
il giudice dell’esecuzione competente, dopo avere ascoltato in udienza le ragioni
della parte soccombente nel giudizio e quindi obbligata a eseguire la sentenza, con pro-
pria ordinanza designa l’ufficiale giudiziario che deve procedere all’esecuzione della
sentenza, nonché un professionista in possesso delle necessarie competenze tecniche e
la ditta a cui dovrà essere affidata la realizzazione materiale dell’opera non eseguita
ovvero la distruzione di quella compiuta.
Di norma, ad espletare l’incarico di ausiliare dell’ufficiale giudiziario relativamen-
te alle attività tecniche connesse all’esecuzione forzata, viene chiamato lo stesso pro-
fessionista cui è stata commissionata, durante la fase istruttoria del giudizio, la reda-
zione della consulenza tecnica d’ufficio.
Chiarito da subito che la tipologia e l’importanza del mandato può essere molto
differente da caso a caso, in linea generale le attività del tecnico incaricato della dire-
zione di lavori possono così declinarsi:
– partecipazione a riunioni con le parti e ai sopralluoghi congiuntamente con l’uf-
ficiale giudiziario;
– relazione tecnica resa all’ufficiale giudiziario con l’elencazione delle opere edi-
li da eseguirsi ai fini dell’esecuzione della sentenza e i tempi occorrenti;
– redazione del progetto esecutivo dell’intervento edilizio, comprensivo di com-
puto metrico estimativo, elenco prezzi e capitolato;
– predisposizione della pratica amministrativa da presentare al comune e agli altri
eventuali enti competenti, ai sensi della normativa vigente e delle prescrizioni del-
lo strumento urbanistico, al fine del rilascio dei necessari atti di assenso (comuni-
cazione, autorizzazione, permesso di costruire, ecc.) ovvero della Dia;
– direzione dei lavori;
– misura e contabilità dei lavori, compresa la predisposizione dei certificati di pa-
gamento alla ditta incaricata;
– certificato di regolare esecuzione, fine lavori e collaudo finale.
L’iNCariCO Di DirettOre Dei LavOri NeLL’eSeCUziONe FOrzata 57
Per quanto riguarda infine la materia dei compensi, il tecnico incaricato potrà fare
riferimento alla tariffa professionale dato che questa particolare tipologia di incarico
non rientra tra quelle contemplate nelle tabelle ministeriali ordinariamente utilizzate
per il calcolo degli onorari spettanti ai consulenti tecnici d’ufficio.
La relativa spesa, sebbene anticipata dalla parte ricorrente, resta comunque sotto-
posta al giudizio finale di ammissibilità e congruità da parte del giudice dell’esecuzio-
ne per essere poi posta definitivamente a carico della parte esecutata.
58
CaPitOLO 9
l’incarico di perito nel rito penale
in materia penale, la figura di ausiliare tecnico del giudice è rappresentata dal

perito.
Diversamente rispetto al processo civile, in cui il disporre una consulenza tecnica
d’ufficio appartiene in generale al potere discrezionale del giudice, nel rito penale la
perizia è sempre ammessa quando lo svolgimento delle indagini richiede specifiche
competenze tecniche, scientifiche o artistiche.
il ruolo di perito riveste serie e particolari responsabilità, giacché dall’esito degli ac-
certamenti tecnici possono scaturire gravi conseguenze per le persone imputate, in pri-
mo luogo per quanto riguarda il piano della libertà personale e il piano patrimoniale.
Questa considerazione introduce un altro elemento di differenza rispetto al ruolo
di CtU.
il perito, infatti, può essere sostituito anche solo se non fornisce il parere richiesto
nel termine fissato all’udienza di conferimento dell’incarico (salvi i casi in cui dimo-
stri la sussistenza di cause di forza maggiore e a lui non imputabili) o se la eventuale
richiesta di proroga non è accolta.
Nel rito penale esiste poi una seconda figura di ausiliario del magistrato, il consu-
lente tecnico del pubblico ministero che può essere nominato per accertamenti, rilievi
segnaletici, descrittivi o fotografici e ad ogni altra operazione tecnica per cui sono ne-
cessarie competenze specifiche.
i compensi relativi alle perizie sono liquidati dal giudice che ha disposto l’incari-
co e, se la citazione del perito è stata richiesta da una parte privata, è questa che ne de-
ve anticipare la spesa.
t 9.1. nomina del perito

L’ordinanza con la quale il magistrato del rito penale dispone la perizia contiene:
– la motivazione;
– la nomina di uno o più periti in casi di notevole complessità ovvero richiedenti
conoscenze in più discipline;
– la sommaria enunciazione dell’oggetto delle indagini;
– l’indicazione dell’udienza (giorno, ora e luogo) fissata per la comparizione del
tecnico al fine del conferimento dell’incarico.
La designazione del perito può investire non solo iscritti all’albo dei periti del tri-
bunale ma anche soggetti di riconosciuta competenza nella specifica disciplina richie-
sta dalla tipologia di accertamenti necessari.
L’iNCariCO Di PeritO NeL ritO PeNaLe 59
Nel caso dei consulenti tecnici del pubblico ministero invece la scelta deve ricade-
re, di regola, su una persona iscritta all’albo dei periti.
La consegna dell’ordinanza di nomina avviene tramite ufficiale giudiziario che può
avvalersi per la notifica anche del servizio postale o delle forze di pubblica sicurezza
(polizia, carabinieri).
t 9.2. conferimento dell’incarico

all’udienza fissata per il conferimento dell’incarico, il giudice – previa raccolta
delle generalità – avverte il perito degli obblighi e delle responsabilità previste dalla
legge penale e lo invita a dichiarare la seguente formula: “consapevole della respon-
sabilità morale e giuridica che assumo nello svolgimento dell’incarico, mi impegno ad
adempiere al mio ufficio senza altro scopo che quello di far conoscere la verità e a
mantenere il segreto su tutte le operazioni peritali”.
Le formalità relative al conferimento dell’incarico attengono anche all’accerta-
mento da parte del giudice che non sussistono a carico del perito designato eventuali
motivi di incapacità giuridica (interdizione, inabilità, infermità di mente, interdizione
dai pubblici uffici o dall’esercizio della professione, ecc.), di incompatibilità, di asten-
sione o di ricusazione.
t 9.3. il quesito
Nella stessa udienza fissata per il conferimento dell’incarico, il giudice formula
i quesiti, sentiti il perito, i consulenti tecnici, il pubblico ministero e i difensori pre-
senti.
Nella gran parte dei casi, data l’ordinaria complessità e delicatezza delle richieste,
al perito non è possibile rendere immediatamente il parere a verbale. in questo caso il
giudice può concedere al professionista un termine fino a 90 giorni (prorogabile non
oltre sei mesi) per rispondere anche mediante relazione scritta.

Le attività peritali successive al conferimento dell’incarico concernono, in sintesi,
le seguenti fasi:
– inizio delle operazioni peritali. il perito avvia formalmente la propria attività
nella data, orario e luogo indicati alle parti nel verbale di udienza ovvero me-
diante comunicazione scritta.
– consultazione e eventuale acquisizione degli atti del procedimento, previa auto-
rizzazione del giudice;
– partecipazione all’assunzione delle prove, previa autorizzazione del giudice;
– acquisizione di notizie alle parti (utilizzabili esclusivamente ai fini peritali);
– partecipazione alle ispezioni e alle perquisizioni se richiesto del giudice;
– esame dell’oggetto della perizia, effettuando prove e facendosi assistere da col-
laboratori;
– redazione della relazione che può contenere o meno giudizi di stima immobilia-
re in base al quesito;
– partecipazione alle udienze secondo citazione.

Nella sua relazione il perito, nel rispondere al quesito, espone al giudice le risul-
tanze dell’attività svolta dal momento del conferimento dell’incarico in poi.
Un elaborato peritale riguardante questioni afferenti ad un immobile si compone in
genere delle seguenti parti:
Premessa. Nella parte iniziale della relazione, il perito riassume tutte le informa-
zioni di carattere formale che possono riguardare l’incarico:
– organo procedente;
– estremi del procedimento;
– dati identificativi dell’imputato;
– generalità personali e numero di iscrizione all’ordine professionale;
– la data dell’udienza in cui è stato conferito l’incarico;
– l’elencazione delle domande del giudice;
– l’eventuale enumerazione dei documenti consultati, ecc.;
– il termine di scadenza per la consegna della perizia.
Quadro delle attività svolte. in modo sintetico va rappresentato quali adempimen-

ti sono stati eseguiti nel corso delle operazioni peritali. ad esempio:
– partecipazione all’udienza per il conferimento dell’incarico;
– studio dei fascicoli contenenti i documenti prodotti dalle parti;
– convocazione delle parti per l’inizio delle operazioni peritali (quando ciò non
viene stabilito in sede di verbale di giuramento);
– inizio ed esecuzione delle operazioni peritali;
– sopralluoghi;
– rilievi e misurazioni con relativa restituzione grafica;
– acquisizione di notizie dalle parti;
– ricerche presso uffici pubblici;
– ricerche presso uffici privati;
– ricerche di mercato;
– analisi e valutazioni tecniche;
– giudizio di stima;
– deposito di istanze e comunicazioni al giudice;
– stesura, collazione e riproduzione della relazione di consulenza e dei relativi
allegati;
– deposito dell’elaborato peritale.
Precisazioni introduttive. Nel caso di perizie aventi ad oggetto immobili (quelle

cioè di cui questo lavoro si occupa) possono essere necessarie per evidenziare diffor-
L’iNCariCO Di PeritO NeL ritO PeNaLe 61
mità e discrasie (per esempio riferimenti catastali errati), l’esistenza di alterazioni del-
lo stato dei luoghi o, in generale, per rappresentare al giudice questioni di una certa im-
portanza sorte nel corso delle operazioni peritali.
Descrizione dei luoghi. a partire da un sommario inquadramento a carattere gene-

rale delle informazioni di tipo geografico e urbanistico, si procede con la descrizione
dell’edificio, quindi con l’indicazione dei dati catastali e delle coerenze, fino all’illu-
strazione (più o meno dettagliata, secondo le finalità dell’incarico) dell’immobile o
della porzione di immobile oggetto delle indagini tecniche richieste. Come sempre, la
descrizione scritta dello stato dei luoghi risulta più facilmente intelleggibile se accom-
pagnata da annotazioni, disegni e fotografie.
Risposte ai quesiti. Le risposte ai quesiti dovranno essere distinte per punti (capi-
toli o paragrafi) seguendo lo stesso ordine delle domande formulate dal giudice e limi-
tate all’esposizione dei fatti e degli accertamenti eseguiti, ivi compresa l’espressione di
un giudizio di stima, se richiesto.
Conclusioni. allo solo scopo di completare la rappresentazione, l’elaborato perita-

le può contenere un breve paragrafo conclusivo in cui il perito riassume al giudice l’e-
sito degli accertamenti tecnici condotti.
Allegati. tutti gli atti ed elaborati formati o acquisiti nel corso delle indagini tec-
niche devono essere opportunamente e correttamente identificati (con lettera o nume-
ro) al fine di agevolare giudice, consulenti di parte e avvocati nella ricerca dei rife-
rimenti.
63
Parte Seconda
Il quadro dI rIferImento
delle competenze dIscIplInarI
65
caPitolo 10
I datI IdentIfIcatIVI deGlI ImmoBIlI
la relazione del consulente tecnico deve cercare di evidenziare tre requisiti fonda-
mentali che riverberano direttamente non solo il livello qualitativo e la concreta affi-
dabilità dei contenuti dell’elaborato ma, soprattutto, la capacità tecnica e la personalità
del professionista che lo ha predisposto.
essa, in particolare, deve contraddistinguersi per essere:
– sobria, cioè priva di tutto ciò che può risultare ridondante e superfluo;
– ordinata, cioè organizzata secondo un criterio organico e ragionato, rispondente
all’esigenza di praticità e chiarezza complessiva dell’esposizione;
– obiettiva, cioè non influenzata da personalismi né da interferenze esterne.
il corpo della relazione, così come descritto ampiamente in precedenza al § 2.6.

della i parte, deve riportare – tra l’altro – una completa descrizione del bene oggetto
dell’elaborato peritale.
nell’esporre tale descrizione il consulente, oltre a riferire le informazioni relati-
ve all’ubicazione e agli altri caratteri fisici dell’immobile oggetto degli accertamen-
ti, è bene che indichi dettagliatamente tutti i dati rilevanti sotto il profilo giuridico, i
quali sono:
1. il titolo di provenienza;
2. i confini;
3. i riferimenti catastali;
4. gli atti di pubblicità immobiliare (trascrizioni, iscrizioni e annotazioni nei pub-
blici registri);
5. la posizione amministrativa in materia edilizia.
t 10.1. Il titolo di provenienza

al fine della corretta individuazione di un immobile, il primo elemento da prende-
re in considerazione riguarda il titolo di provenienza, che è l’atto pubblico con il qua-
le la proprietà è stata acquistata, cioè è stata oggetto di un trasferimento da un prece-
dente proprietario (“dante causa”) all’attuale.
rinviando ai testi di diritto e al codice civile per ciò che attiene alle multiformi mo-
dalità di acquisto della proprietà, gli elementi fondamentali del titolo da riportare in
una relazione di consulenza tecnica sono:
– generalità del dante causa (nome, cognome, data di nascita e, eventualmente, di
apertura della successione);
– natura dell’atto (rogito o compravendita, denuncia di successione, sentenza);
66 il nuovo manuale del ctu
– ufficio o ufficiale rogante;

– data dell’atto e numero del repertorio;
– luogo, data e numero della registrazione fiscale;
– data e numero della trascrizione.
t 10.2. I confini
i confini (denominati anche limiti, coerenze o termini) di un immobile possono es-
sere rappresentati in una relazione tecnica essenzialmente in tre modi:
1. indicando il nominativo del proprietario confinante risultante da un atto pubbli-
co (anche seguito dalla formula “o suoi aventi causa”);
2. indicando la qualità dell’immobile di proprietà privata confinante (terreno, ap-
partamento o altro anche seguito dalla formula “di proprietà di terzi” o “di pro-
prietà aliena” cioè non appartenente al proprietario del bene in oggetto, ecc.)
ovvero di proprietà condominiale (corpo scala, androne, giardino, ecc.) o, infi-
ne, di proprietà pubblica (via, piazza, ecc.);
3. indicando gli identificativi catastali degli immobili confinanti19.
Per la inequivocabile identificazione di un immobile in base ai suoi confini, è ne-
cessario indicarne almeno tre, indipendentemente dalla loro localizzazione che va rife-
rita preferibilmente ai punti cardinali (nord, est, sud e ovest) ovvero considerando la
posizione relativa rispetto all’immobile in esame (soprastante, sottostante, a destra ri-
spetto a, e così via).
t 10.3. I riferimenti catastali

chiarendo da principio che le risultanze catastali non hanno alcuna funzione pro-
batoria al fine di stabilire il titolare del diritto di proprietà di un immobile, il reperi-
mento degli estremi di accatastamento di un terreno o di un fabbricato resta comunque
un’attività di importanza prioritaria nella redazione di una perizia in quanto essi sono
fondamentali per la corretta individuazione dell’immobile.
Gli elementi da riferire nell’elaborato peritale vanno desunti dalle visure condotte
presso l’ufficio competente dell’agenzia delle entrate (ex ufficio tecnico erariale).
oggi, grazie alla diffusione dell’uso di strumenti informatici, la consultazione de-
gli atti catastali può essere effettuata molto più agevolmente rispetto al passato, gratui-
tamente e per via telematica anche da parte di professionisti autorizzati (notai, com-
mercialisti, ecc.).
i dati catastali di interesse possono essere riferiti:
– al catasto terreni, nel caso di fondi rustici e fabbricati rurali;
– al catasto fabbricati, nel caso di proprietà immobiliari urbane.
nel primo caso la consultazione pone in evidenza:
– intestazione ditta;
19
articolo 950 c.c.
i dati identficativi deGli immobili 67
– numero di partita;
– numero di foglio di mappa;
– numero di particella e subalterno (eventuale);
– consistenza in termini di superficie espressa in ettari, centiare, are;
– qualità;
– classe;
– reddito agrario;
– reddito dominicale;
– data dell’ultima variazione.
i documenti relativi al catasto terreni che, in genere e secondo il caso, possono es-
sere di utile acquisizione in sede di redazione di una consulenza tecnica sono:
– consultazione per nominativo, partita o particella;
– estratto di mappa in scala 1/1000 o 1/2000;
– copia del tipo di frazionamento.
nella fattispecie relativa al catasto fabbricati, l’ispezione consente di ottenere le
informazioni seguenti:
– intestazione ditta;
– numero di partita;
– zona censuaria;
– numero di foglio di mappa;
– categoria catastale;
– numero di particella e subalterno;
– consistenza espressa in termini di vani catastali;
– classe;
– reddito catastale;
– data dell’ultima variazione.
i documenti del catasto fabbricati di norma d’ausilio nel contesto dell’esecuzione
di indagini peritali a loro volta sono:
– consultazione per nominativo o per immobile;
– elenco fabbricato;
– estratto di mappa a scala 1/1000 o 1/2000;
– planimetria catastale in scala 1/100 o 1/200;
– scheda accatastamento (in caso di mancato classamento).
t 10.4. Gli atti di pubblicità immobiliare

tra le molteplici attività che il consulente tecnico è tenuto a svolgere per la corret-
ta descrizione di un immobile, vi è la ricerca presso i competenti uffici della pubblica
amministrazione (agenzia del territorio, servizio pubblicità immobiliare) della sussi-
stenza del titolo, degli eventuali gravami e vincoli relativi alla proprietà del bene.
la ricerca avviene oggi attraverso la consultazione informatica (per quanto riguar-
da gli atti non troppo datati) del registro generale e dei registri delle trascrizioni, delle
iscrizioni e delle annotazioni.
Questi elementi, come è facile intuire, si riflettono immediatamente sulla valuta-

zione della libera commerciabilità del bene: l’accertamento della mancanza del titolo,
di una trascrizione pregiudizievole (ad esempio derivante da una sentenza o da un pi-
gnoramento) o dell’esistenza di una ipoteca a favore di un creditore, può contribuire a
modificare radicalmente le conclusioni della perizia.
10.4.1. La trascrizione
la trascrizione è una forma di pubblicità degli atti riguardanti la situazione giuri-
dica dei beni immobili, tesa a renderla legalmente conoscibile ai terzi.
le disposizioni normative del codice civile dettate a proposito della trascrizione di-
sciplinano i conflitti derivanti dai trasferimenti dei diritti sugli immobili20.
Se si verifica un conflitto fra acquirenti, conflitto che teoricamente potrebbe risol-
versi a favore di chi risulti aver acquistato per primo, la legge privilegia il soggetto che
per primo ha trascritto il titolo, anche se il suo acquisto è posteriore21.
Pertanto, la trascrizione dell’atto presso l’ufficio della conservatoria dei registri im-
mobiliari nella cui circoscrizione è ubicato il bene, costituisce la condizione per potere
efficacemente opporre l’acquisto del diritto ai terzi eventualmente controinteressati.
nel caso delle compravendite, l’adempimento viene svolto di norma dal notaio che
è tenuto ad eseguirlo nel più breve tempo possibile mediante presentazione di apposi-
ta nota alla conservatoria dei registri immobiliari.
la nota di trascrizione contiene una sintesi dell’atto a cui si riferisce con l’identi-
ficazione delle parti, dell’oggetto e delle condizioni di trasferimento.
la trascrizione si definisce “a favore di” oppure “contro” un determinato sogget-
to in dipendenza del fatto se il diritto sul bene oggetto della trascrizione stessa viene
acquistato o ceduto.
a titolo esemplificativo si riporta un elenco dei principali atti relativi a immobili
che devono essere soggetti a trascrizione:
– i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano diritti di proprietà e usu-
frutto;
– gli atti di rinunzia ai medesimi diritti;
– alcuni contratti riguardanti diritti non reali (locazioni ultranovennali, società o
associazioni, consorzi);
– transazioni che hanno per oggetto controversie su tali diritti;
– le sentenze con le quali sono costituiti, trasferiti o modificati gli stessi;
– le divisioni immobiliari;
– gli atti con i quali sono costituiti vincoli dotali, comunioni fra coniugi, patrimo-
ni familiari;
– le accettazioni di eredità e di legati;
– le cessioni dei beni immobili ai creditori;
20
articolo 2643 e segg. c.c.
21
articolo 2644 c.c.
– le sentenze riguardanti l’estinzione per prescrizione e gli acquisti per usucapio-

ne dei diritti immobiliari.
10.4.2. L’iscrizione ipotecaria

l’iscrizione ipotecaria rappresenta uno dei più importanti vincoli tra quelli che
possono riguardare la proprietà immobiliare e che possono condizionare un trasferi-
mento di proprietà, riflettendosi in tal modo sulla eventuale stima.
l’ipoteca, definita per una somma quantificata in denaro, è una garanzia costituita
a favore di un creditore su beni (taluni mobili e tutti gli immobili) o diritti (usufrutto,
superficie, enfiteusi) di proprietà del debitore, al fine di assicurare l’adempimento di
una obbligazione pecuniaria mediante la vendita forzata degli stessi22.
essa, quindi, attribuisce al creditore il diritto di effettuare direttamente il pignora-
mento e di intraprendere la procedura di esecuzione immobiliare presso la competente
sezione del tribunale, al fine dell’espropriazione dei beni vincolati a garanzia del cre-
dito, credito che sarà soddisfatto dal prezzo ricavato dalla vendita.
l’ipoteca ha durata ventennale rinnovabile e può possedere tre distinte forme:
– ipoteca legale, definita dall’articolo 2817 del c.c. (a tutela del venditore di un
immobile a garanzia dell’adempimento degli obblighi dell’acquirente; a garan-
zia dei coeredi, dei soci e altri condividenti per il pagamento dei conguagli a lo-
ro spettanti; a garanzia dello Stato sui beni dell’imputato);
– ipoteca giudiziale, quando costituisce effetto di una sentenza esecutiva o altri
provvedimenti giudiziali a cui la legge attribuisce tale carattere;
– ipoteca volontaria, quando costituisce effetto di una dichiarazione unilaterale
del debitore o consensuale tra le parti (un caso di ipoteca volontaria conosciuto
da tutti o quasi è quello relativo alla concessione dei mutui bancari per prestiti
personali o legati a operazioni di compravendita di immobili).
l’ipoteca va iscritta mediante presentazione di apposita nota presso l’ufficio del re-
gistro immobiliare del luogo in cui è ubicato l’immobile e, ove sia ripetuta sul mede-
simo immobile, assume grado diverso a seconda dell’ordine cronologico di iscrizione
(dopo l’ipoteca “di primo grado” si passa a quella “di secondo grado”, “di terzo gra-
do” e così via).
una volta estinto il debito, il debitore ha il diritto di procedere alla cancellazione
dell’ipoteca presentando idoneo titolo liberatorio rilasciato dal creditore (autorizzazio-
ne alla cancellazione dell’ipoteca).
10.4.3. L’annotazione
l’annotazione altro non è che una forma integrativa di pubblicità che serve a ren-
dere possibile a terzi la conoscenza della eventuale modifica di determinate situazioni
giuridiche già rese pubbliche mediante trascrizione o iscrizione.
22
articolo 2808 e segg. c.c.
Si opera indicando gli estremi dell’atto modificativo a margine del precedente.

un esempio di annotazione è quello che riguarda la cancellazione delle ipoteche.
t 10.5. regolarità amministrativa e edilizia

nella descrizione di quelle che si definiscono le cosiddette “caratteristiche intrin-
seche” di un immobile, l’aspetto riguardante la sua posizione amministrativa in termi-
ni di regolarità edilizia ed urbanistica è tra quelli di certo decisivi al fine di determinar-
ne l’effettiva commerciabilità intesa come la capacità di essere realmente o facilmen-
te oggetto di un negozio giuridico, in particolare di essere compravenduta.
i contratti sia in forma pubblica sia in forma privata aventi per oggetto trasferimen-
to o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o lo-
ro parti, la cui costruzione è iniziata dopo l’entrata in vigore della legge n. 47/1985 (17
marzo 1985), sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per di-
chiarazione dell’alienante, gli estremi del regolare titolo abilitativo a costruire ovvero
della concessione in sanatoria23.
tale disposizione si applica a tutti gli atti di trasferimento derivanti da procedure
esecutive immobiliari, individuali o concorsuali (fallimenti).
in questi casi l’aggiudicatario, qualora l’immobile si trovi nelle condizioni previ-
ste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, è tuttavia obbligato entro 120
giorni dalla notifica del decreto di trasferimento a presentare domanda di permesso di
costruire in sanatoria.
nel caso di fabbricati, gli elementi relativi agli eventuali atti di assenso alla costru-
zione (intesa come intervento edilizio di una certa rilevanza dovendosi escludere gli in-
terventi minori nei fabbricati che non alterino in maniera sostanziale le caratteristiche
edilizie) che il consulente tecnico incaricato della stima o perizia è tenuto ad accerta-
re, vanno raccolti facendo riferimento all’epoca di realizzazione:
– per i fabbricati realizzati in periodo antecedente alla entrata in vigore della leg-
ge n. 765/1967 (cosiddetta legge-ponte) è sufficiente che venga indicato questo
requisito24;
– per le costruzioni realizzate tra il 1967 e il 1977, devono comunque essere indi-
cati gli estremi della licenza edilizia di cui alla legge n. 1150/1942 (legge urba-
nistica);
– per le costruzioni realizzate tra il 1977 e il 2001, devono essere indicati gli estre-
mi della concessione edilizia, forma provvedimentale introdotta dalla legge
n. 10/1977 (cosiddetta legge “Bucalossi”) che ha sostituito la licenza edilizia;
– per le costruzioni realizzate a partire dal 2001, cioè dopo l’entrata in vigore del
testo unico dell’edilizia d.P.r. n. 380/2001, gli estremi del titolo abilitativo so-
no relativi al “permesso di costruire” o alla “denuncia di inizio attività”;
– a seguito di più disposizioni normative emanate in materia di condono e regola-
rizzazione degli abusi edilizi (leggi n. 47/1985, n. 724/1994, n. 662/1996,
23
articolo 17 legge n. 47/1985 oggi trasfuso nell’articolo 46 del d.P.r. n. 380/2001.
24
articolo 40, comma ii, legge n. 47/1985.
n. 326/2003), nel caso in cui il fabbricato risulti sprovvisto di formale titolo abi-
litativo alla costruzione rilasciato dal comune, occorre indicare gli estremi di
presentazione dell’istanza di sanatoria e dell’avvenuto pagamento della relativa
oblazione. a seconda delle circostanze e delle richieste a cui il tecnico deve ri-
spondere nell’espletamento del mandato affidatogli, può risultare opportuno o
anche necessario consultare la pratica di condono presentata al comune per ac-
certare la fedeltà delle dichiarazioni in essa contenute rispetto alla situazione ri-
levata in sede di sopralluogo.
Quanto sopra è valido fatte salve le diverse disposizioni previste dalle normative
regionali in materia25.
in alcune circostanze il tecnico può trovarsi al cospetto di casi particolari.
a titolo esemplificativo:
– sull’istanza di concessione edilizia non riscontrata dal comune si è formato il
“silenzio assenso”;
– l’atto di consenso è stato rilasciato a seguito dell’intervento di un commissario
ad acta in sostituzione dell’amministrazione comunale inadempiente;
– la concessione edilizia è stata rilasciata come “accertamento di conformità”
dell’immobile abusivamente realizzato, ai sensi dell’articolo 13 della legge
n. 47/1985 (contemporanea conformità agli strumenti urbanistici vigenti al mo-
mento della realizzazione dell’opera e al momento della presentazione del-
l’istanza) e successive modifiche.
nel caso di terreni, i contratti stipulati sia in forma pubblica sia in forma privata
sono nulli e non possono essere stipulati né trascritti nei pubblici registri ove non sia
allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche
riguardanti l’area interessata.
Sono escluse le pertinenze di edifici censiti al catasto urbano, purché la superficie
complessiva sia inferiore a 5.000 m2 26.
t 10.6. tipologie e modalità di intervento edilizio

dal recente testo unico dell’edilizia è possibile riconoscere una declinazione su
tre livelli del complesso delle modalità operative con le quali è possibile eseguire in-
terventi di natura edilizia:
– nuova edificazione;
– interventi sul patrimonio edilizio esistente;
– ristrutturazione urbanistica.
la rassegna che segue è riferita alla disciplina del t.u. dell’edilizia (d.P.r.
n. 380/2001) ribadendo che le normative regionali possono regolamentare in manie-
ra sostanzialmente diversa le differenti fattispecie di intervento edilizio.
25
non in tutte le regioni è avvenuto l’integrale recepimento del t.u. dell’edilizia.
26
articolo 30, d.P.r. n. 380/2001.
10.6.1. Interventi di nuova edificazione

la realizzazione di “interventi di nuova costruzione” è definita dall’articolo 3, let-
tera e), del testo unico dell’edilizia d.P.r. n. 380/2001. la norma riguarda non solo
la nuova edificazione strictu sensu ma la genericità degli interventi di trasformazione
edilizia e urbanistica del territorio che non rientrano nelle specifiche categorie relative
agli interventi sul patrimonio edilizio esistente definiti dallo stesso articolo alle lettere
a), b), c), d).
devono pertanto da considerarsi nuove costruzioni:
– (articolo 3, lettera e 1) la costruzione di nuovi edifici fuori terra o interrati, ov-
vero l’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma esistente;
– (articolo 3, lettera e 2) gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria
realizzati da soggetti diversi dal comune;
– (articolo 3, lettera e 3) la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per
pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo ine-
dificato;
– (articolo 3, lettera e 4) l’installazione di torri e tralicci per impianti radio-rice-
trasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione;
– (articolo 3, lettera e 5) l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e
di strutture di qualsiasi genere, quali roulotte, camper, case mobili, imbarcazioni,
che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi,
magazzini e simili, e siano diretti a soddisfare esigenze durature nel tempo;
– (articolo 3, lettera e 6) gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli
strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e
paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ov-
vero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volu-
me dell’edificio principale;
– (articolo 3, lettera e 7) la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la rea-
lizzazione di impianti per attività produttive all’aperto ove comportino l’esecuzio-
ne di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato.
10.6.2. Interventi sul patrimonio edilizio esistente

Gli interventi sul patrimonio edilizio esistente si qualificano in base all’articolo 3
del d.P.r. n. 380/2001 come segue.
a) “Manutenzione ordinaria”: sono gli interventi edilizi che riguardano le opere di
riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle neces-
sarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.
in generale la tipologia di questo genere di interventi è elencata nelle norme di at-
tuazione degli strumenti urbanistici comunali. a mero titolo di esempio essi pos-
sono riguardare:
– apertura e chiusure di vani di porte interne;
– riparazione e ripristino di intonaci interni;
– tinteggiatura di locali;
– realizzazione di arredi fissi in muratura;
– riparazione e sostituzione di pavimenti e rivestimenti all’interno dei fabbricati;

– riparazione dei tetti;
– riparazione di grondaie, pluviali e doccioni;
– riparazione di ringhiere e parapetti di balconi e terrazzi;
– rifacimento degli intonaci e degli infissi esterni degli edifici senza alterazio-
ne del tipo di materiali impiegati e di colore;
– riparazione delle recinzioni;
– sistemazione di giardini;
– interventi sugli impianti tecnologici (ascensore, adduzione e distribuzione
idrica, scarichi fognari, distribuzione elettrica e illuminazione interna e ester-
na, antenne televisive, ecc.);
– collocazione di servoscala.
b) “Manutenzione straordinaria”: riguarda le opere e le modifiche necessarie per

rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed
integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volu-
mi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche del-
le destinazioni di uso. rinviando anche in questo caso alle disposizioni della re-
golamentazione urbanistica locale, alcuni esempi di manutenzione straordinaria
possono essere i seguenti:
– realizzazione di scale antincendio;
– lo spostamento o creazione di servizi igienici e cucine;
– la riorganizzazione della distribuzione funzionale degli alloggi con demoli-
zione e ricostruzione di tramezzi;
– la sostituzione di tetti e solai;
– l’installazione di impianti tecnologici all’interno dell’edificio (ascensori, cal-
daie, ecc.);
– la sostituzione di intonaci e infissi esterni comportante modifica dell’aspetto
estetico dell’edificio;
– la realizzazione di rampe fisse per portatori di handicap:
– il cambio di destinazione d’uso senza opere edilizie.
c) “Restauro e risanamento conservativo”: tipologia di interventi edilizi rivolti a

conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un in-
sieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e
strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi com-
patibili. tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo
degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e
degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi
estranei all’organismo edilizio.
ai sensi dell’articolo 29, comma iv, del d.lgs. n. 42/2004 (codice urbani) per re-
stauro si intende inoltre “l’intervento diretto sul bene attraverso un complesso di
operazioni finalizzate all’integrità materiale ed al recupero del bene medesimo,
alla protezione ed alla trasmissione dei suoi valori culturali. Nel caso di beni im-
mobili situati nelle zone dichiarate a rischio sismico in base alla normativa vi-
gente, il restauro comprende l’intervento di miglioramento strutturale”.
d) “Ristrutturazione edilizia”: intervento rivolto a trasformare un organismo edili-

zio mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organi-
smo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Questa tipologia di inter-
vento comprende il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi del-
l’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed im-
pianti. nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi an-
che quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e
sagoma (orizzontale e verticale) di quello preesistente, fatte salve le sole innova-
zioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica.
rinviando come sempre alle disposizioni della regolamentazione urbanistica
locale, va precisato che il cambio di destinazione d’uso di fabbricati e di unità
immobiliari (ove consentito) ottenuto attraverso l’esecuzione di opere edili rien-
tra nella fattispecie qui illustrata. altri esempi di ristrutturazione edilizia sono
gli interventi comportanti il frazionamento di unità immobiliari (peraltro sog-
getti prioritariamente a permesso di costruire) e il loro accorpamento (sogget-
ti a dia).
10.6.3. Interventi di ristrutturazione urbanistica

Sono definiti dall’articolo 3, lettera f), del d.P.r. n. 380/2001 come quelli rivolti a
sostituire l’esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme
sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli
isolati e della rete stradale.
essi quindi non riguardano specificamente l’attività di costruzione di un singolo
fabbricato o immobile quanto, piuttosto, il più vasto ambito dell’attività di program-
mazione dello sviluppo urbano da parte della pubblica amministrazione.
Gli atti relativi alla regolarità amministrativa di tali interventi attengono pertanto
alla previsione negli strumenti urbanistici generali e esecutivi di competenza comuna-
le (piani particolareggiati, di lottizzazione di iniziativa pubblica o piani operativi) ov-
vero all’attuazione di strumenti anche di natura negoziale, innovativi e partenariali di
riqualificazione urbanistica (Programmi di riqualificazione urbana, Programmi inte-
grati di intervento, Società di trasformazione urbana, ecc.).
t 10.7. tipologie degli atti di assenso della pubblica amministrazione

all’intervento edilizio
nei paragrafi seguenti verranno passati in rassegna i differenti strumenti giuridici
previsti dalla normativa che nel caso di realizzazione di opere edili, implementano e
completano il diritto di proprietà incidendo significativamente sulla commerciabilità
del bene e, conseguentemente, sul valore economico dello stesso.
10.7.1. Dalla licenza edilizia al permesso di costruire

in base all’articolo 31 della legge urbanistica n. 1150/1942 erano soggetti a licen-
za edilizia tutte le nuove costruzioni ricadenti all’interno dell’aggregato urbano.
con la successiva legge n. 765/1967, l’ambito di applicazione della licenza si esten-
de a tutto il territorio comunale e ne restano soggetti anche gli ampliamenti, la modifica
o demolizione di quelli esistenti, nonché l’esecuzione delle opere di urbanizzazione
con la legge n. 10/1977 (cosiddetta “legge Bucalossi”) l’atto autorizzatorio, non
solo cambia denominazione da “licenza” in “concessione” ma se ne distingue soprat-
tutto per il suo carattere oneroso.
il testo unico sull’edilizia (d.P.r. n. 380/2001) ha ulteriormente modificato la de-
nominazione del titolo abilitativo all’esercizio dell’attività edificatoria in “permesso di
costruire”.
fatte salve le competenze regionali in materia, costituiscono interventi di trasfor-
mazione urbanistica e edilizia del territorio (intesi come trasformazioni connesse agli
insediamenti umani che alterino in modo permanente l’assetto urbanistico della zona)
e sono subordinati a permesso di costruire:
1. gli interventi di nuova costruzione (articolo 3, lettera e) del t.u.);
2. gli interventi di ristrutturazione urbanistica (articolo 3, lettera f) del t.u.);
3. gli interventi di ristrutturazione edilizia (articolo 3, lettera d) del t.u.) che porti-
no ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che com-
portino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei
prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nel-
le zone omogenee a, comportino mutamenti della destinazione d’uso.
10.7.2. Denuncia di inizio attività (DIA)

Gli interventi subordinati a denuncia di inizio attività (dia) sono quelli elencati
all’articolo 22 del testo unico dell’edilizia, sempre fatte salve le diverse disposizio-
ni regionali.
in particolare, sono realizzabili mediante dia:
1. tutti gli interventi edilizi non soggetti a permesso di costruire ovvero non rientran-
ti nella fattispecie dell’attività edilizia libera (in particolare quindi gli interventi
cosiddetti minori, quali la “manutenzione straordinaria” e il “restauro e risana-
mento conservativo”), a condizione della loro effettiva conformità alle previsioni
degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-
edilizia;
2. le varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sul-
le volumetrie, che non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia,
non alterano la sagoma dell’edificio e non violano le eventuali prescrizioni con-
tenute nel permesso di costruire;
3. come strumento in alternativa al permesso di costruire nei casi di:
a) interventi di ristrutturazione;
b) interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica disciplinati da
piani attuativi comunque denominati, ivi compresi gli accordi negoziali aven-
ti valore di piano attuativo, che contengano precise disposizioni plano-volu-

metriche, tipologiche, formali e costruttive, la cui sussistenza sia stata espli-
citamente dichiarata dal competente organo comunale in sede di approvazio-
ne degli stessi piani o di ricognizione di quelli vigenti;
c) interventi di nuova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di stru-
menti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche;
4. i parcheggi previsti dall’articolo 9, comma i, della legge n. 122/198927.
da annotare:
– in alcune legislazioni regionali gli interventi edilizi cosiddetti minori (sopra elen-
cati ai punti 1 e 2) possono essere soggetti ad altri specifici atti quali, ad esempio,
la “comunicazione” e l’“autorizzazione edilizia”;
– l’istituto della dia se, da un lato, responsabilizza la figura del progettista, dall’al-
tro non esonera la P.a. dall’esecuzione delle verifiche di competenza e dall’irro-
gazione di eventuali provvedimenti sanzionatori o repressivi.
10.7.3. Autorizzazione edilizia

l’istituto dell’autorizzazione edilizia, abrogato a livello nazionale dal t.u. dell’e-
dilizia ma tuttora mantenuto in alcune legislazioni regionali, è stato introdotto dall’ar-
ticolo 48 della legge n. 457/1978.
Si configura come alternativa non onerosa alla concessione edilizia riservata ad in-
terventi di modesta entità, in particolare quelli di manutenzione straordinaria.
10.7.4. Il condono edilizio

Per effetto del combinato disposto delle leggi n. 47/1985, n. 724/1994, n. 662/1996
e n. 326/2003 (articolo 32) possono ottenere la sanatoria le costruzioni e le opere abu-
sive che alla data del 31 marzo 2003 risultavano ultimate con la realizzazione del ru-
stico e con il completamento della copertura.
la normativa stabilisce, per l’accesso alla definizione agevolata degli abusi edili-
zi, il limite volumetrico di m3 750 sia per le nuove costruzioni sia per gli ampliamenti
mentre non prevede alcun limite nel caso di regolarizzazione di opere illegittime per
effetto di annullamento di provvedimenti comunali.
in generale, non possono conseguire la sanatoria le opere ricadenti in zone con
vincolo di inedificabilità assoluta o aree boscate distrutte o danneggiate per cause na-
turali o atti volontari.
l’ultimo condono del 2003 differisce dai precedenti per una disciplina più pun-
tuale e restrittiva specie in ordine alla sanabilità degli abusi realizzati in zone o im-
mobili tutelati.
Per le opere abusive ricadenti in zone sottoposte a vincoli non comportanti ine-
dificabilità totale, la concessione della sanatoria è subordinata al nulla osta dell’am-
27
cfr. articolo 137, d.P.r. n. 380/2001.
ministrazione preposta alla tutela del vincolo. in caso di mancata formulazione del
parere entro 180 giorni dalla richiesta questo si intende reso favorevolmente tranne
nel caso di vincoli di legge o urbanistici a tutela del patrimonio storico-artistico, pae-
saggistico, idrogeologico, delle falde idriche, dei parchi e delle aree protette nazio-
nali e regionali.
Per ottenere detti nulla osta vanno presentati agli enti preposti i relativi documen-
ti e versati gli eventuali diritti amministrativi.
in particolare, per quanto riguarda il caso di opere realizzate in zone soggette a vin-
colo paesaggistico, è altresì dovuta l’indennità risarcitoria prevista dall’articolo 15 del-
la legge n. 1497/1939 confluita nel recente codice del paesaggio (codice urbani,
d.lgs. n. 42/2004).
legittimato a presentare l’istanza nei termini previsti (31 marzo 2004), è il proprie-
tario ovvero qualunque altro soggetto interessato al conseguimento della sanatoria sal-
vo diritto di rivalsa nei confronti del proprietario stesso.
la domanda deve essere corredata da idonea documentazione, in parte sostituibile
da dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, e dal rilievo fotografico dell’abuso e
della prova dell’avvenuto pagamento dell’oblazione nella misura prevista.
Per il rilascio del provvedimento di sanatoria è previsto il termine perentorio di un
anno, nei comuni fino a 50.000 abitanti, o due nei comuni con popolazione superiore.
l’effetto del silenzio-assenso tuttavia non si produce se l’oblazione non è stata in-
teramente corrisposta o se è stata determinata in modo errato o dolosamente infedele.
il rilascio della sanatoria, subordinato ancora alla corresponsione degli oneri conces-
sori, produce l’inapplicabilità delle sanzioni amministrative (il reato penale è invece
estinto con l’integrale pagamento dell’oblazione) e la piena commerciabilità del bene.
il procedimento di definizione agevolata degli abusi edilizi resta sospeso per i sog-
getti indagati per associazione mafiosa o riciclaggio fino all’esito del processo. in caso
di condanna il giudice penale dispone anche sulla confisca della costruzione abusiva.
tra le norme di interesse relative all’argomento abusivismo, dobbiamo infine ri-
cordare la legge n. 308/2004, il cui testo, oltre alla definizione delle deleghe in mate-
ria ambientale, introduce ai commi 36 e 37 un condono per i piccoli abusi edilizi rica-
denti in zone vincolate commessi entro il 30 settembre 2004.
10.7.5. Abitabilità e agibilità

fino all’entrata in vigore del testo unico dell’edilizia d.P.r. n. 380/2001 si tratta-
va di due diversi provvedimenti che l’amministrazione comunale emetteva con riferi-
mento all’idoneità all’uso degli immobili e locali adibiti a residenza o a questa assimi-
labile (abitabilità) ovvero degli immobili e locali con destinazione diversa come im-
pianti produttivi, magazzini, garage, ecc. (agibilità).
con il nuovo t.u. i due strumenti sono stato unificati sotto l’unica denominazione
di certificato di agibilità.
Questo provvedimento attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, sa-
lubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati con una
connessione intima al diritto alla tutela della salute, costituzionalmente riconosciuto.
la certificazione viene rilasciata dal responsabile del competente ufficio comuna-

le per gli interventi di nuova costruzione, di ricostruzione, di sopraelevazione totale o
parziale e, comunque, per tutti gli interventi edilizi riguardanti anche gli edifici esisten-
ti ma che possono avere una qualche significativa influenza sulle complessive condi-
zioni di sicurezza, igiene, salubrità.
Sono tenuti a chiedere il rilascio del certificato di agibilità il soggetto titolare del
permesso di costruire o che ha presentato la denuncia di inizio attività (compresi i lo-
ro successori o aventi causa) pena l’applicazione di una sanzione amministrativa pecu-
niaria (da 77 a 464 euro).
in una vendita immobiliare di un appartamento destinato ad abitazione è obbligo
del venditore consegnare la casa con le qualità necessarie all’uso, tra cui il requisito
dell’abitabilità è indispensabile28.
10.7.6. Attività edilizia libera

l’articolo 6 del testo unico dell’edilizia stabilisce che i seguenti interventi edilizi
possono essere eseguiti liberamente senza richiedere al comune alcun preventivo tito-
lo abilitativo finalizzato alla loro realizzazione:
a) interventi di manutenzione ordinaria (come definiti all’articolo 3, lettera a), del
t.u.);
b) interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportano
la realizzazione di rampe o di ascensori esterni ovvero di manufatti che alterino
la sagoma dell’edificio;
c) opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere
geognostico o siano eseguite in aree esterne al centro edificato.
10.7.7. Attività edilizia delle pubbliche amministrazioni

nel caso di interventi edilizi realizzati da parte della pubblica amministrazione, va
immediatamente annotato che il t.u. li esclude dalla disciplina degli atti di assenso che
resta riservata all’attività edilizia dei privati.
tale disposizione in particolare riguarda:
a) le opere e interventi pubblici che richiedano per la loro realizzazione l’azione
integrata e coordinata di una pluralità di amministrazioni pubbliche allorché
l’accordo delle predette amministrazioni, raggiunto con l’assenso del comune
interessato, sia pubblicato ai sensi dell’articolo 34, comma 4, del d.lgs.
n. 267/2000 (accordo di programma);
b) le opere pubbliche, da eseguirsi da amministrazioni statali o comunque insi-
stenti su aree del demanio statale e opere pubbliche di interesse statale, da rea-
lizzarsi dagli enti istituzionalmente competenti, ovvero da concessionari di ser-
28
articolo 1497 c.c.
vizi pubblici, previo accertamento di conformità con le prescrizioni urbanisti-

che e edilizie ai sensi del d.lgs. n. 383/1994 e successive modificazioni;
c) le opere pubbliche dei comuni deliberate dal consiglio comunale ovvero dalla
giunta comunale, assistite dalla validazione del progetto, ai sensi dell’articolo
47 del d.P.r. n. 554/1999.
t 10.8. strumenti innovativi della pubblica amministrazione

Questa sezione illustra sinteticamente tre delle innovazioni più recenti dell’appa-
rato burocratico statale la cui conoscenza può risultare utile per meglio indirizzare
eventuali ricerche presso gli uffici della Pubblica amministrazione.
10.8.1. Lo Sportello Unico dell’Edilizia

lo Sportello unico per l’edilizia definito dall’articolo 5 del d.P.r. n. 380/2001
(t.u. dell’edilizia) origina, almeno nella denominazione, dall’omologa struttura previ-
sta dal d.P.r. n. 447/1998 per il rilascio delle autorizzazioni alla realizzazione di im-
pianti produttivi, al fine del coordinamento delle attività amministrative necessarie per
il rilascio dei titoli abilitativi all’edificazione (permesso di costruire o denuncia inizio
attività).
la struttura unica è istituita dai comuni, anche in forma associata, e provvede alla
cura di tutti i rapporti tra il privato richiedente, l’amministrazione comunale interessa-
ta e tutte le altre amministrazioni tenute a pronunciarsi in ordine all’intervento edilizio
progettato, fino al rilascio del titolo abilitativo e del certificato di agibilità.
tali disposizioni hanno carattere generale in quanto le regioni, in sede di potestà
legislativa concorrente in materia di governo del territorio, possono determinare un di-
verso assetto organizzativo29.
in base alla disciplina introdotta dal d.P.r. n. 380 del 2001, anche per le finalità
abilitative in materia edilizia, può esercitarsi ove necessario il ricorso all’istituto della
conferenza di servizi prevista dagli articolo 14 e seguenti della legge n. 241 del 1990
e successive modifiche.
10.8.2. Lo Sportello Unico per le Attività Produttive

in attuazione del capo i della legge n. 59/1997, il d.lgs. n. 112/1998, nel confe-
rire ai comuni le relative funzioni amministrative, stabilisce le modalità organizzative
e procedimentali per l’insediamento degli impianti produttivi.
tra le novità introdotte da questa normativa vi è l’affermazione dell’unicità del
procedimento autorizzatorio incentrato su una particolare figura burocratica, lo spor-
tello unico per le attività produttive, che tutti i comuni sono obbligati ad istituire in for-
ma singola o associata.
29
titolo v, articolo 117, della costituzione riformato dalla legge costituzionale n. 3 del 2001.
nel caso di patti territoriali o contratti d’area la gestione di questo istituto può es-
sere affidata al soggetto responsabile.
con il successivo d.P.r. n. 447/1998 (modificato ed integrato dal d.P.r. n. 440/2000)
è stato definito il regolamento di attuazione che stabilisce la disciplina per la localizza-
zione, realizzazione, ristrutturazione, ampliamento, ecc. degli impianti produttivi intesi
come “tutte le attività di produzione di beni e servizi, ivi incluse le attività agricole, com-
merciali e artigiane, le attività turistiche ed alberghiere, i servizi resi dalle banche e da-
gli intermediari finanziari, i servizi delle telecomunicazioni”.
le funzioni della struttura S.u.a.P. sono pertanto quelle di esercitare, in materia di
attività produttive di beni e servizi, le competenze di carattere amministrativo (gestio-
ne del procedimento unico), informativo (assistenza ed orientamento all’impresa e al-
l’utenza in genere) e promozionale (diffusione e conoscenza delle opportunità).
le procedure di autorizzazione riguardano tutte le tipologie di intervento, dalla lo-
calizzazione ex-novo, alla riconversione, alla realizzazione di opere interne, ecc. come
individuate nell’articolo 1, comma 1, del citato d.P.r. n. 447/1998.
tra le altre caratteristiche peculiari della struttura vi è l’obbligo della formazione
e aggiornamento dell’archivio informatico, l’accessibilità gratuita per l’utenza ai dati
archiviati e la possibilità per gli interessati di ottenere pareri preventivi anche su pro-
getti di massima.
rinviando alla lettura dei provvedimenti sopra citati per i dettagli, si ritiene utile
ricordare alcuni elementi di riferimento con la materia urbanistica, in particolare per
quanto attiene alle modalità e alle procedure da seguire per l’attribuzione a determina-
te aree della destinazione specifica per attività produttive.
intanto va chiarito che tali attività, in base alle definizioni delle Zone territoria-
li omogenee dell’articolo 2 del d.i. n. 1444/1968 sono riconducibili, ai fini della
loro localizzazione:
– alle zone d dello strumento urbanistico comunale, che sono le parti del territo-
rio destinate ad insediamenti industriali o ad essi assimilati;
– alle zone f, cioè le parti del territorio destinate ad attrezzature o impianti di in-
teresse generale, tenendo presente la consolidata accezione estensiva (già la cir-
colare del ministero dei lavori pubblici n. 3210/1967 individuava come finalità
di carattere generale gli aspetti economici, culturali, industriali, igienici, religio-
si, ecc., di edifici e impianti, finalità peraltro capaci di determinarne l’interesse
pubblico).
nulla vieta, in ogni caso, che le norme di attuazione degli strumenti urbanistici ri-
tengano compatibili, a determinate condizioni, attività produttive di beni e servizi an-
che in altre zone omogenee.
Si pensi agli esercizi di vicinato, ai servizi bancari e di ristorazione o al piccolo ar-
tigianato ammissibili nelle zone a, b e c ordinariamente destinate alla residenza.
considerato che le previsioni urbanistiche comunali molto spesso non risultano
adeguate rispetto al differente dinamismo del mondo imprenditoriale, è frequente il ri-
corso alla regione per l’approvazione di varianti localizzative cosiddette “puntuali” ai
sensi dell’articolo 5 del regolamento ricorrendo allo strumento della conferenza di
servizi regolato dall’articolo 14 e segg. della legge n. 241/1990.
10.8.3. Sistema Informativo Territoriale (SIT)

Prima con il d.lgs. n. 112/1998 e in seguito con la legge n. 142/1990 e con il
d.lgs. n. 267/2000, sono stati ridefiniti i compiti degli enti locali in materia di gestio-
ne e conoscenza del territorio.
ciò ha portato allo sviluppo di nuove strutture organizzative basate sull’utilizzo di
sistemi informatici a supporto degli amministratori e dei tecnici.
l’integrazione del dato amministrativo con il dato territoriale, resa possibile dalla
tecnologia informatica, permette oggi di avere disponibile un quadro informativo del
territorio completo e continuamente aggiornabile.
il Sistema informativo territoriale (Sit) definisce una struttura amministrativa co-
stituita da assetti organizzativi e istituzionali informatizzati, dedicata alla raccolta, al-
l’analisi e alla divulgazione di informazioni georeferenziate, cioè individuate sul terri-
torio secondo il sistema di coordinate geografiche ufficiale.
il sistema utilizza software GiS (Geografic Information System) per la gestione dei
dati territoriali i quali possono essere rappresentati secondo modalità vettoriali grafi-
che (cartografia, ortofoto) e alfanumeriche (database).
la diffusione dei S.i.t. in moltissimi enti territoriali (comuni, province, assessora-
ti regionali, ecc.) ha costituito una tra le più importanti novità applicative riguardanti
la materia urbanistica avvenute negli ultimi anni anche se, in generale, le funzioni prio-
ritarie attengono direttamente all’osservatorio e al monitoraggio dei processi di trasfor-
mazione delle linee fondamentali dell’assetto del territorio.
contesti di attenzione riguardano i beni naturali e ambientali, la difesa del suolo,
l’articolazione delle reti infrastrutturali e delle opere di competenza statale, il sistema
delle città e delle aree metropolitane, l’abusivismo edilizio e il recupero urbanistico.
le questioni applicative più delicate dei sistemi informativi territoriali riguardano
l’interattività reale con le sorgenti di dati (aerofotogrammetria, ortofotocarta, mappe e
elenchi catastali, anagrafe, ecc.), con gli strumenti di pianificazione urbanistica (piani
regolatori, ecc.) e con gli altri modelli di programmazione (economici, sociali, ambien-
tali) che intervengono nella gestione del territorio.
82
caPitolo 11
cennI dI estImo
oggetto della disciplina dell’estimo è la stima del valore, espresso generalmente in

termini di corrispettivo in moneta, di un bene economico, tenuto conto delle sue carat-
teristiche generali (sotto il profilo economico e giuridico) nonché di quelle intrinseche
(natura del bene, aspetti fisici, qualitativi, ecc.) e estrinseche (condizioni ambientali e
del contesto).
chiarito che l’accezione storicamente consolidata di “bene economico” è quella di
“qualsiasi mezzo idoneo a soddisfare un bisogno e disponibile in quantità limitata”,
va detto che ogni attività di quantificazione in termini di valore è condizionata princi-
palmente dalla destinazione economica del bene da stimare.
Per lo stesso oggetto, il mutare della sua destinazione economica comporta il mu-
tamento dello scopo della stima e, conseguentemente, l’apprezzamento.
Si prenda come esempio un fabbricato: se tale scopo è riferibile solo alla sua costru-
zione, il valore che si ricerca è appunto quello di costruzione ed è ottenibile dalla somma-
toria di tutte le spese ipotizzabili per la sua realizzazione (acquisto del terreno, progetto e
altre competenze tecniche, materiali, manodopera, spese generali, oneri finanziari, ecc.).
Se invece lo scopo è quello di individuare il più probabile prezzo ricavabile collocan-
do sul mercato l’immobile dopo averlo costruito, si comprende bene che sarebbe assolu-
tamente irragionevole, sul piano logico, considerare il valore precedentemente ottenuto.
d’altra parte, sul piano pratico, è evidente che il calcolo del valore venale del bene
eseguito prendendo a riferimento, ad esempio, la media degli importi a m2 di altri immo-
bili in vendita con caratteristiche analoghe, fa pervenire a un risultato sensibilmente su-
periore a quello di costo, dovendo comprendere anche l’utile netto dell’imprenditore.
anche solo da queste minime considerazioni introduttive, è agevole comprendere
che in qualsiasi procedimento di stima è indispensabile riconoscere i seguenti caratteri:
– la sussistenza di una funzione o destinazione economica pratica e concreta del
bene da stimare;
– l’intima conoscenza del mercato assunto come elemento fondativo di ogni valu-
tazione;
– l’astrattezza del giudizio di stima in quanto mera previsione di un ipotetico prez-
zo che nel momento storico stabilito nel quesito potrebbe ricavarsi da un utilizzo
commerciale del bene attraverso una libera contrattazione in un libero mercato.
l’estimo ordinario è quello che interessa principalmente l’attività del consulente

tecnico. esso si basa sull’applicazione dei principi della matematica finanziaria e del-
le leggi economiche, differendo così sostanzialmente dall’estimo catastale finalizzato
al classamento impositivo e fiscale.
cenni di eStimo 83
assume, come è noto, un’importanza particolare quando si riferisce a beni immo-

bili e si distingue in estimo rurale (agrario o forestale) e civile (edilizio o industriale).
nei successivi paragrafi si passeranno brevemente in rassegna i principi maggior-
mente rilevanti della disciplina facendo stretto riferimento alle finalità di questo li-
bro mentre si rinvia per gli approfondimenti ai numerosi testi specialistici esistenti in
commercio.
t 11.1. criteri di stima

È stato spiegato in precedenza che esaminare a fini estimativi un bene sotto diffe-
renti profili riguardanti la sua destinazione economica, e quindi per differenti scopi,
può determinare differenti stime.
da questo punto di vista, diventa evidente che una delle prime questioni che il pe-
rito deve affrontare consiste nella individuazione dello scopo a cui la stima è rivolta e
al criterio da adottare, tra i vari definiti dalla disciplina dell’estimo, per una attendibi-
le formulazione dell’apprezzamento.
11.1.1. Il criterio del più probabile valore di mercato

il valore di mercato corrente o valore venale di un bene è funzione della domanda
e dell’offerta che quel bene possiede nel mercato di riferimento al momento corrente
della stima quindi, normalmente, all’attualità.
rappresenta pertanto la previsione della più probabile quantità di denaro che po-
trebbe ricavarsi correntemente dalla compravendita del bene in un regime di libera
contrattazione tra parti in possesso di normale diligenza, esperienza e cognizione di
causa svolta in un libero mercato.
Può essere determinato sia per via sintetica, mediante comparazione di prezzi de-
sunti da indagine di mercato, sia per via analitica determinando il reddito netto e ap-
plicando la formula della capitalizzazione del reddito30.
11.1.2. Il criterio del più probabile valore di costo

il valore di costo o di produzione di un bene è costituito dalla somma di tutte le
spese che intervengono per la sua realizzazione.
ogni voce di costo deve essere riferita a quantità misurate correttamente e a corri-
spondenti prezzi unitari reali e verificabili.
in campo immobiliare, questo criterio è ordinariamente utilizzato nella stima dei
costi di realizzazione dei fabbricati nonché per la stima dei danni (intesi come costo
delle opere necessarie per la loro eliminazione).
le principali voci di costo da considerare (ove necessario da distinguere tra acquisto
materiali, noli e manodopera) nella realizzazione di un fabbricato, in generale sono:
30
vedi infra.
– acquisto dell’area;
– progetto, direzione lavori e altre spese tecniche;
– oneri amministrativi per ottenere il titolo abilitativo all’edificazione;
– approntamento cantiere;
– utenze di cantiere;
– movimenti terra (scavi, rinterri, rilevati);
– strutture portanti (opere di contenimento, sottofondazioni, vespaio, fondazioni,
corpo scala-ascensore, travi, pilastri, solai, coperture);
– opere murarie (tompagnamenti, tramezzi);
– impianti tecnologici (idrico-sanitario, elettrico, telefonico, citofonico, sistema
allontanamento reflui, smaltimento acque meteroriche, ascensore, ecc.);
– intonaci interni;
– pavimenti e rivestimenti;
– infissi interni e esterni;
– intonaci esterni;
– allestimenti, coloriture e decorazioni;
– sistemazione e attrezzatura degli spazi pertinenziali interni e esterni (posti auto,
parchi gioco, giardini, ecc.);
– smaltimento sfabbricidi;
– oneri fiscali;
– oneri amministrativi;
– oneri finanziari.
aggiungendo:
– spese di allacciamento ai servizi a rete;
– spese notarili;
– utile netto dell’imprenditore;
– rivalutazione monetaria;
si può determinare un valore prossimo al valore di mercato ottenibile a lavori conclusi.
11.1.3. Il criterio del più probabile valore di trasformazione

il valore di trasformazione concerne, così come indica il termine, unicamente be-
ni suscettibili di essere trasformati.
esso si determina come differenza tra il valore di mercato del bene dopo la trasfor-
mazione e la somma di tutte le spese necessarie per eseguire la trasformazione stessa.
Si tratta di un criterio indicato per la stima di immobili in possesso di elevata po-
tenzialità al mutamento della destinazione economica come, ad esempio, le aree edifi-
cabili, le aree industriali dismesse o i fabbricati diruti nei centri storici.
11.1.4. Il criterio del più probabile valore di surrogazione o di sostituzione

il valore di surrogazione di un bene è costituito dal valore di un altro bene che pre-
senti la stessa utilità di quello oggetto della stima e, pertanto, ad esso sostituibile.
cenni di eStimo 85
Questo criterio è utilizzato nel caso in cui non esista un mercato per il bene da sti-
mare per effetto di caratteristiche altamente specifiche riguardanti la sua tipologia, de-
stinazione o condizioni d’uso e manutenzione (luoghi di culto, ospedali, edifici indu-
striali, edilizia sportiva e ricreativa, ecc.).
in tal senso rimane evidente che, di norma, non esistendo un mercato per un certo
bene potrebbe risultare disagevole trovarne altri capaci di offrire prestazioni analoghe
e quindi capaci di surrogarlo pienamente. Per tale ragione, una volta ottenuta la stima
del bene preso come riferimento (attraverso un metodo sintetico o analitico), a questa
possono essere applicati dei coefficienti correttivi per tenere conto di eventuali speci-
ficità che potrebbero determinare una aggiunta o una diminuzione del valore del bene
da valutare.
11.1.5. Il criterio del più probabile valore complementare

consiste nella individuazione del valore attribuibile a un determinato bene o dirit-
to legato a un altro da un rapporto di complementarietà e considerato come principale.
il più probabile valore complementare del bene o diritto oggetto di stima si ottie-
ne pertanto sottraendo dal valore di mercato complessivo quello del bene principale.
Questo metodo è applicabile in tutte quelle circostanze in cui il valore del bene da
stimare resterebbe del tutto indeterminabile per motivi fisici o economici se non si con-
siderasse il bene a cui è connesso dal vincolo di complementarietà (vincolo inteso se-
condo un’accezione estensiva in senso fisico o funzionale).
un esempio ricorrente è quello che riguarda la valutazione delle pertinenze, cioè
di quegli immobile destinati dal proprietario al servizio o all’ornamento dell’immobi-
le principale (tettoie, garage, posti auto, aree asservite, ecc.).
un’altra fattispecie di grande rilevanza riguarda il valore dell’usufrutto, considera-
to complementare a quello della nuda proprietà ai fini fiscali.
11.1.6. Il criterio del più probabile valore di capitalizzazione

Si intende per capitalizzazione l’accumulazione, riferita temporalmente all’attua-
lità, di tutti i possibili redditi futuri di un bene.
Per l’utilizzo del criterio della capitalizzazione del reddito, va rimarcata l’esigen-
za che il tecnico verifichi in primo luogo la sussistenza di almeno quattro presupposti:
– che il bene rappresenti una fonte di reddito concreta;
– che i redditi prodotti possano considerarsi costanti nel tempo;
– che il bene sia durevole;
– che ci si trovi in presenza di una forma di investimento del capitale effettiva-
mente confrontabile rispetto ad altre (titoli di Stato, mercato finanziario, ecc.) e,
pertanto, la redditività del bene possa essere attendibilmente rappresentata in
termini di saggio di rendimento.
la sussistenza dei suddetti requisiti ricorre sostanzialmente solo nel caso di immo-
bili (per i quali è possibile ipotizzare una capacità di produrre reddito estesa ad un ar-
co di vita temporale di almeno 80/100 anni) motivo per cui si tratta di un metodo fre-
quentemente applicato nelle stime di terreni e fabbricati.
Si esegue realizzando la ricostruzione analitica della redditività del bene conside-
rata come differenza della totalità dei ricavi (r) e delle spese (S) e, applicando la nota
formula della matematica finanziaria, dividere il risultato ottenuto per il tasso medio
rilevato di rendimento (o di capitalizzazione):
vc = rn / r
in cui:
vc = valore di capitalizzazione (corrispondente al valore di mercato o venale del bene);
rn = reddito netto o annualità (r – S);
r = tasso di capitalizzazione (rmedio = [r1 + r2 + r3 + … + rn] / n).
la formula appena illustrata deriva da quella dell’accumulazione iniziale di an-

nualità costanti posticipate
S0 = a (qn – 1) / rqn
ovvero
S0 = (a/r) [(qn – 1)/ qn]
in cui:
S0 = valore dell’accumulazione (corrispondente a vc);
a = annualità (reddito annuo, corrispondente a rn);
q = 1 + r;
r = tasso;
n = numero delle annualità (arco di vita teorica del bene).
Se, per quanto detto prima, si assume l’esponente n pari a 80/100 o, comunque, ad
un numero piuttosto alto, il valore della frazione tra i termini (qn – 1) e qn sarà prossi-
mo o comunque tendente a 1, rendendosi pertanto sostanzialmente ininfluente rispetto
al rapporto tra reddito annuo (a) e tasso (r), per cui
S0 = a / r (ovvero vc = rn / r)
t 11.2. metodi di stima

i metodi, o procedimenti di stima, sono generalmente classificabili nelle seguenti
due categorie:
– metodo della stima diretta (definita anche stima sintetica), quando la determina-
zione del più probabile valore ricercato per un bene o un diritto avviene median-
te la comparazione di valori di beni o diritti della stessa tipologia di quello og-
getto della stima;
– metodo della stima indiretta (definita anche stima analitica), quando la deter-
minazione del più probabile valore ricercato per un bene o un diritto avviene
mediante l’elaborazione di dati e informazioni riguardanti il valore di beni o
diritti di tipologia diversa.
cenni di eStimo 87
11.2.1. Stima diretta o sintetica

la stima è detta diretta, empirica o sintetica quando il perito giunge all’espressione
del giudizio di stima mediante una valutazione logico-deduttiva complessiva delle carat-
teristiche del bene effettuata confrontando adeguati parametri tecnici ed economici de-
terminati sulla base di buon senso, esperienza e adeguata conoscenza del mercato.
tali parametri devono possedere i seguenti caratteri:
– misurabilità, devono cioè poter essere rappresentati con riferimento ad una unità
di misura;
– rilevabilità, nel senso che sugli stessi è possibile agevolmente acquisire notizie
e informazioni;
– proporzionalità, cioè deve essere riconoscibile il possesso di sufficienti affinità
quali-quantitative tra parametro di riferimento e bene da stimare per consentire
attendibili raffronti.
tra i vari metodi di stima sintetica, quelli senz’altro più diffusi sono:
– stima a vista o ad impressione, utilizzata per lo più nel caso della stima di beni
mobili (oggetti, scorte vive e morte, automezzi, ecc.);
– stima storica, quando il valore di un bene si determina tenuto conto dell’evolu-
zione avuta dal suo prezzo di vendita in un certo numero di scambi abbastanza
recenti;
– stima per valore unitario, eseguita per esempio, nel caso di immobili, quando si
prende a riferimento il prezzo a m2 (nel caso di terreni e fabbricati) o a ettaro
(fondi agricoli).
11.2.2. Stima indiretta o analitica

abbiamo poco sopra esposto il concetto che la stima indiretta (o analitica) condu-
ce alla determinazione del più probabile valore ricercato per un bene o un diritto ese-
guendo una elaborazione di fattori che attengono a entità economiche differenti rispet-
to alla finalità della ricerca. ordinariamente il parametro elaborato è, infatti, il reddito
annuo potenzialmente realizzato o mancato, cioè il danno.
la determinazione del più probabile valore ricercato può operarsi mediante il cri-
terio della stima indiretta o analitica in tutti quei casi in cui non è possibile utilizzare
il procedimento della stima sintetica.
ciò accade in situazioni particolari, ad esempio quando il rilevamento dei prezzi
eseguito mediante l’indagine di mercato si dimostra sostanzialmente inattendibile per
effetto dell’assenza di un mercato reale per il bene oggetto della stima ovvero per ec-
cesso di condizionamenti o distorsioni.
in sede di consulenza tecnica d’ufficio è tuttavia sempre consigliabile eseguire la
stima dell’immobile oggetto degli accertamenti applicando anche tale metodo al fine
di un controllo sull’attendibilità dell’apprezzamento eseguito con metodo sintetico.
alcuni esempi di applicazione del procedimento di stima analitica possono essere
i seguenti:
– il calcolo del valore venale di un bene, mediante il criterio della capitalizzazio-
ne del reddito;
– il calcolo del valore di una servitù (vs), mediante la capitalizzazione del danno
(d) permanente subito dal fondo servente (vs = d / r);
– il calcolo del valore del diritto dell’usufruttuario applicando la formula
vu = ru (qn – 1) / r qn
in cui:
vu = valore del diritto;
ru = reddito netto dell’usufruttuario;
q = 1 + r;
r = tasso;
n = durata residua dell’usufrutto (ovvero attesa di vita dell’usufruttuario de-
sunta dalle tavole di vita probabile nel caso di usufrutto a tempo indeter-
minato);
– il calcolo del valore dell’indennità temporanea di occupazione di un fondo ap-
plicando la formula
i = [bf (qn – 1) / r qn ] + d
in cui:
i = valore del diritto;
bf = beneficio fondiario perduto;
q = 1 + r;
r = tasso;
n = anni di durata dell’occupazione;
d = danni (spese di ripristino, ecc.).
t 11.3. Il procedimento estimativo

il procedimento estimativo può essere definito come il complesso delle attività tec-
niche che determina la formulazione del giudizio di stima da parte del perito.
in generale, le fasi principali in cui si articola un procedimento estimativo posso-
no così declinarsi:
– individuazione dello scopo della stima;
– misurazione del bene;
– accertamento della effettiva commerciabilità economica e giuridica;
– scelta del criterio e del metodo di stima;
– determinazione del giudizio di stima o di valore.
t 11.4. alcuni casi ricorrenti di stima relativi a immobili

nel seguito saranno passati in rassegna alcuni dei più frequenti casi di stima im-
mobiliare oggetto di perizie e consulenze.
anche se probabilmente già chiaro al lettore, ugualmente non si ritiene superfluo
sottolineare un concetto della massima importanza: la disciplina dell’estimo non è una
cenni di eStimo 89
scienza, motivo per cui i risultati ottenuti da una stima, seppur verificabili, quasi mai
sono ripetibili.
in buona sostanza, è del tutto inconsueto ed invero assai raro che due perizie redat-
te da tecnici diversi sullo stesso bene, specialmente se bene immobile, pervengano
esattamente allo stesso risultato in termini di valore economico.
infatti sia la scelta del criterio di stima, sia del procedimento, sia di ogni singolo
fattore di stima, può variare da caso a caso, dipende dal momento e dalle circostanze
e, soprattutto, dal processo logico di apprezzamento che effettua il principale protago-
nista della stima, cioè il perito.
11.4.1. Stima del valore venale di un immobile

in sede di consulenza tecnica d’ufficio nel processo civile, la formulazione di que-
siti riguardanti la determinazione del valore venale di un immobile o di un compendio
di immobili, inteso come il valore corrente di mercato del medesimo, ricorre in alme-
no tre circostanze:
– nello scioglimento di comunioni (ereditarie o meno);
– nell’esproprio (esecuzioni immobiliari);
– nelle procedure concorsuali (fallimenti).
all’interno del pubblicistico ambito giudiziale, ragioni di opportunità e prudenza
suggeriscono l’espressione del giudizio di stima come media dei valori ottenuti appli-
cando almeno due criteri di stima, naturalmente ove ciò sia tecnicamente possibile.
in linea generale, i criteri utilizzabili sono quelli qui di seguito riportati.
1. Stima del più probabile valore di mercato con procedimento sintetico

una volta eseguite tutte le verifiche necessarie per individuare il bene con tutte le
sue caratteristiche e accertare il suo grado di commerciabilità, la successiva operazio-
ne da svolgere riguarda l’indagine di mercato.
la ricerca va finalizzata alla raccolta di dati e informazioni riguardanti i valori im-
mobiliari da assumere come riferimento, in particolare quelli relativi a immobili in
possesso di caratteristiche generali, estrinseche e intrinseche analoghe o comunque ra-
gionevolmente comparabili con quelle dell’immobile oggetto della stima.
essa può svolgersi con differenti modalità:
– intervista di intermediari;
– consultazione di giornali e riviste specializzate;
– consultazione di siti internet specializzati;
– visite e sopralluoghi diretti.
una volta ottenuta una sufficiente quantità di dati può eseguirsi una stima per va-
lore unitario, assumendo come riferimento la media dei prezzi rilevati a m2 (nel caso
di terreni e fabbricati) o a ettaro (fondi agricoli), eventualmente corretti in base a buon
senso e esperienza per tener conto di peculiarità specifiche.
2. Stima del più probabile valore di capitalizzazione con procedimento analitico

Gli elementi da determinare sono i seguenti.
– il reddito lordo annuo ottenuto dalla sommatoria dei seguenti elementi:

a) canone di affitto reale o stimato (applicando i consueti metodi);
b) interessi sul canone;
c) interessi sul deposito cauzionale.
considerando il basso livello dei tassi dei depositi bancari e il fatto che nelle loca-
zioni di immobili urbani il proprietario deve restituire al conduttore gli interessi legali
sul deposito cauzionale (in atto pari al 3%), i fattori indicati ai punti b) e c) possono
spesso considerarsi sostanzialmente trascurabili ai fini della stima.
– il costo di gestione annuo ottenuto dalla sommatoria dei seguenti elementi:

a) spese medie di manutenzione straordinaria;
b) eventuale quota delle spese di manutenzione ordinaria in capo al proprietario;
c) spese di amministrazione;
d) imposte e tasse;
e) ogni altra spesa come da contratto;
f) interessi sulle spese;
g) quota di sfitto o inesigibilità.
nel caso in cui non si dispone di dati rilevati direttamente, è sempre possibile as-
sumere a riferimento un parametro calcolato sinteticamente, ordinariamente quantifi-
cabile con una percentuale variabile dal 13% al 25% del reddito lordo dipendente dal-
le caratteristiche dell’immobile da valutare.
– il tasso di capitalizzazione, ottenuto come media dei tassi di rendimento rileva-

ti per investimenti reali e alternativi (titoli di Stato, obbligazioni, mercato finan-
ziario a basso rischio, ecc.) della stessa quantità di capitale impiegato.
Per la determinazione di questo elemento non è così disagevole l’acquisizione di
dati sufficientemente attendibili che di norma permettono di definirne l’entità tra non
meno dell’1,5-2% per terreni e fondi rustici, il 3-4% per gli immobili residenziali fino
a non più del 7-8% per immobili ad elevata redditività (e altrettanto alto rischio di sfit-
to e inesigibilità) come i negozi, gli uffici e le residenze ad uso turistico o temporaneo.
anche in questo caso per la scelta del parametro di riferimento è tuttavia indispensa-
bile effettuare considerazioni e valutazioni specifiche al fine di tenere conto delle even-
tuali particolarità dell’immobile da stimare e delle condizioni di mercato correnti.
una volta ottenuti i valori di stima con i due metodi sopradescritti, considerando
che ogni operazione di valutazione economica comporta una certa dose di astrazione
trattandosi principalmente di un esercizio intellettuale e di ragionamento, un corretto
giudizio finale di stima può anche esprimersi senza troppi patemi come media aritme-
tica dei due valori determinati:
vf = (v1 + v2) / 2
deve sottolinearsi che in materia di estimo ogni elemento che contribuisce all’e-
spressione di un giudizio di stima deve essere analizzato sempre con massima diligen-
za e attenzione. abbiamo infatti appena visto la buona dose di flessibilità (per non di-
re di discrezionalità) che il perito può infondere nelle valutazioni.
cenni di eStimo 91
Pertanto, l’eventualità che i due valori v1 e v2 determinati in via preliminare fos-

sero profondamente differenti potrebbe essere sintomatica di una qualche anomalia.
a questo punto, prima di sottoscrivere una valutazione conclusiva, sarà necessario
indagare approfondendo le ragioni di tale differenza che, se non giustificata da motivi
oggettivi o comunque ragionevolmente convincenti, attesta, di solito, l’esistenza di
gravi errori nel procedimento.
11.4.2. Stima del valore di un immobile alla data di apertura di una

successione
nel caso di stime retroattive si possono indicativamente seguire almeno due metodi:
– dopo aver eseguito la stima dell’immobile o del compendio immobiliare al mo-
mento dell’incarico (cioè all’attualità), applicare al valore ottenuto un coeffi-
ciente di riduzione che consideri la dinamica dei prezzi di mercato (riferita alla
specifica tipologia di bene da stimare) avutasi nel periodo intercorrente tra l’at-
tualità e il momento passato a cui la stima deve essere riferita;
– in alternativa è spesso possibile determinare anche direttamente il valore del be-
ne all’epoca richiesta nel quesito, attraverso una simulazione comportante l’ap-
plicazione dei criteri di stima illustrati in precedenza utilizzando dati di lettera-
tura o d’archivio della cui attendibilità si è certi.
11.4.3. Stima del valore del diritto di usufrutto e della nuda proprietà
nel caso di usufrutto a vita, il primo passo da compiere riguarda la determinazio-
ne del valore venale dell’immobile con i consueti criteri.
a detto valore si potranno applicare in via sintetica i coefficienti riportati nelle ta-
belle pubblicate ai fini dell’imposta di registro (d.P.r. n. 131/1986 e s.m.i.) e utilizza-
te dai notai per il calcolo del valore fiscale dell’usufrutto e della nuda proprietà31.
come alternativa analitica ovvero nel caso di usufrutto a tempo determinato (du-
rata massima 30 anni) si dovrà applicare la formula della matematica finanziaria già
vista precedentemente
vu = ru (qn – 1) / r qn
dove ru è la redditività netta annua del diritto e n è il numero di anni mancanti alla
scadenza del diritto (in caso di usufrutto vitalizio il termine corrisponde all’attesa di vi-
ta dell’usufruttuario desumibile dalle tabelle di vita probabile pubblicate periodica-
mente dall’iStat per maschi e femmine).
il valore della nuda proprietà può essere a questo punto calcolato per differenza tra
il valore complessivo e quello dell’usufrutto, considerando la fattispecie pratica ricon-
ducibile al concetto di valore complementare
vnp = v – vu
31
cfr. scheda 2.47 nella prossima Parte iv.
ovvero applicando la formula che segue ottenuta dallo sviluppo della precedente nel-
l’ipotesi che il reddito dell’usufruttuario ru sia pari all’annualità del reddito netto rn
vnp = ru / rqn
11.4.4. Stima del valore del diritto di uso e abitazione

Per la stima del diritto di uso e abitazione può seguirsi lo stesso procedimento vi-
sto per l’usufrutto a tempo indeterminato o a tempo determinato, facendo riferimento
alla durata del diritto previsto contrattualmente32.
11.4.5. Stima del valore del diritto di superficie

anche per la stima del diritto di superficie, cioè il diritto del superficiario di rea-
lizzare una costruzione su una certa area di altrui proprietà, è applicabile in via analo-
gica il procedimento relativo al calcolo del valore dell’usufrutto a tempo determinato
facendo riferimento alla durata del diritto stabilita nel contratto stipulato tra le parti
vs = rs (qn – 1) / r qn
Se la durata è invece a tempo indeterminato, il valore del diritto corrisponde al va-
lore di capitalizzazione del reddito netto prodotto dalla costruzione
vs = rs / r
il valore del diritto del proprietario concedente corrisponde invece alla capitalizza-
zione del canone netto annuo pagato dal superficiario cui va sommato, nel caso di con-
tratti a tempo determinato, il valore della costruzione esigibile.
11.4.6. Stima del valore delle fruttificazioni da una certa data fino all’attualità
le fruttificazioni prodotte da un immobile in un dato periodo possono considerar-
si costituite dalla somma di:
– canoni di locazione reali o potenziali comprensivi dell’adeguamento iStat pre-
visto dall’articolo 32 della legge n. 392/1978;
– interessi legali;
– rivalutazione monetaria calcolata anno per anno sulla base degli indici dei prez-
zi al consumo pubblicati dall’iStat.
Per ottenere la fruttificazione netta, dall’importo così ottenuto vanno detratti i co-
sti di gestione. alternativamente può procedersi per via analitica applicando la formu-
la inversa della capitalizzazione
fr = v x r
11.4.7. Stima dei danni

Per la determinazione della stima dei danni conseguenti al manifestarsi di incon-
venienti ovvero di vizi in un immobile, occorre considerare:
32
cfr. articolo 1026 c.c.
cenni di eStimo 93
1. i danni materiali cioè quelli relativi ai costi necessari all’esecuzione delle ope-
re di ripristino e riparazione calcolati mediante computo metrico estimativo
analitico. Gli importi unitari delle lavorazioni possono desumersi da documen-
ti ufficiali, come ad esempio il Prezziario delle opere pubbliche di pubblica-
zione più recente. all’importo complessivo delle lavorazioni devono poi esse-
re applicate alcune maggiorazioni (talune forfettarie, altre legali, altre ancora
tariffarie) da considerare con la dovuta attenzione e ragionevolezza in base al-
l’entità degli interventi:
– per imprevisti (10-15%);
– per la rivalutazione dei prezzi correnti di materiali e manodopera in conside-
razione del tempo trascorso dalla pubblicazione del Prezziario e delle dina-
miche commerciali;
– per i maggiori costi di mercato delle opere di modesta entità (15-20%);
– per i.v.a. sui lavori e forniture (20%);
– per consulenza tecnica, progettazione e direzione lavori, compresa i.v.a. e
cassa assistenza e previdenza (10-20%);
– per misura dei lavori e contabilità (5%);
– per collaudo e certificato di regolare esecuzione, compresa i.v.a. e cassa as-
sistenza e previdenza (5-10%);
2. i danni patrimoniali, dati dalla somma del lucro cessante (mancate fruttifica-
zioni e relativi interessi) e del danno emergente (maggiori spese e relativi in-
teressi, eventuale diminuzione di valore).
11.4.8. Stima del valore venale di un immobile locato

Per stimare il valore commerciale di un immobile in atto occupato (e di cui non
se ne prevede a breve il rilascio) da parte di un locatario, il procedimento di stima da
seguire può essere analogo a quello visto nel caso generale con i seguenti accorgi-
menti:
– nel calcolo del reddito netto, considerare la pigione effettiva solo nel caso in
cui si tratti di una locazione recente a prezzi di mercato. in caso di vecchia lo-
cazione o a canone bloccato, stimare il più probabile canone di mercato rica-
vabile dall’alloggio;
– applicare al valore finale determinato come media aritmetica del più probabi-
le valore di mercato (ottenuto con stima diretta) e del più probabile valore di
capitalizzazione (ottenuto analiticamente), un coefficiente di devalutazione va-
riabile dal 10% al 25% anche con riferimento alla solvibilità del conduttore
(capacità economica, struttura familiare, attività lavorativa) e alla durata resi-
dua del contratto.
11.4.9. Stima dell’indennità dovuta per una servitù di passaggio

nel caso di fondi agricoli riveste una certa importanza la stima delle servitù di pas-
saggio a favore di fondi interclusi, cioè senza accesso diretto dalla via pubblica.
l’indennizzo spettante ai proprietari dei terreni, da ripartire pro-quota in base alla

superficie di terreno gravato di ciascuno, è dato dalla somma di quattro fattori:
i = vm + ac + dvm + fp
in cui:
vm = valore di mercato del terreno occupato, calcolabile con stima diretta o per ca-
pitalizzazione del danno inteso come mancato reddito (d / r);
ac = spesa già sostenuta dal proprietario in termini di anticipazioni colturali (prepa-
razione agricola del terreno, semina, ecc.);
dvm = diminuzione del valore del fondo per effetto della servitù, calcolabile con la
formula del valore complementare;
fp = fruttificazioni perdute.
Se i fattori ac, dvm e fp sono nulli, allora

i = vm = d / r
lo stesso metodo è applicabile nel caso di occupazioni permanenti mentre, nel ca-
so di occupazioni temporanee limitate ad un numero n di anni il fattore vt dovrà cal-
colarsi come l’anticipazione iniziale delle relative annualità
i = vt = d (qn – 1) / rqn
t 11.5. criteri per la misurazione della consistenza di terreni, fabbricati

e lavori edili
Questo paragrafo conclusivo del capitolo relativo alla disciplina dell’estimo è de-
dicato alla enunciazione dei principali criteri e delle più importanti definizioni riguar-
danti la misurazione e descrizione della consistenza di terreni a manufatti.
11.5.1. Consistenza di alloggi e fabbricati

Superficie commerciale. corrisponde alla somma delle seguenti superfici di una
unità immobiliare:
– superficie dei vani principali al lordo delle murature divisorie e perimetrali, con-
siderando al 50% la superficie dei muri comuni di confine;
– superficie di balconi e terrazzi coperti considerata al 30% ovvero al 50%, secon-
do gli usi locali;
– superficie di terrazzi scoperti, lastrici solari praticabili e porticati considerata tra
il 10% e il 30%, secondo gli usi locali;
– superficie di garage direttamente accessibili dai vani principali, mansarde, can-
tinette, lavanderie e altre pertinenze interne del genere considerata al 50%;
– giardini, orti, corti e cortili, forni e cucine all’aperto e altre pertinenze esterne
del genere considerata tra il 10% e il 25%, secondo gli usi locali;
– superficie di campi da giuoco, campi coltivati e parchi considerata tra il 2% e il
5%, secondo usi locali, qualità e dimensioni.
cenni di eStimo 95
Superficie abitabile. la superficie calpestabile delle stanze destinate ad abitazione.

Superficie convenzionale (o locativa). definita dall’articolo 13 della legge
n. 392/1978 in materia di locazione di immobili urbani, è costituita dalla superficie net-
ta calpestabile dell’alloggio con le maggiorazioni e riduzioni previste dalla stessa norma.
Vano. Spazio abitabile o meno corrispondente a locale o stanza.
Vano catastale. unità di misura della consistenza di una unità immobiliare risul-
tante dalle visure catastali. Sono considerati vani interi i soggiorni e le camere; pari a
1/3 servizi, disimpegni e corridoi; 1/10 i balconi.
11.5.2. Consistenza dei terreni

Superficie catastale. È la superficie di un appezzamento o di un lotto espressa in
ettari, centiare e are (nella forma 00.00.00) risultante dalle visure catastali (1 ha =
10.000 m2; 1 ca = 100 m2; 1 a = 1 m2).
Superficie effettiva. È la superficie di un appezzamento o di un lotto risultante dai
rilievi topografici.
11.5.3. Definizioni urbanistiche

Lotto o area edificabile. Porzione dell’appezzamento che può essere utilizzata ai
fini edificatori. corrisponde alla superficie dell’appezzamento al netto delle aree per la
viabilità e per le urbanizzazioni,
Densità territoriale. È il rapporto, espresso in m3/m2, tra il volume realizzabile ov-
vero esistente all’interno di un ambito territoriale definito dallo strumento urbanistico
generale o esecutivo (generalmente una zona omogenea) e l’estensione territoriale del-
l’ambito medesimo.
Densità fondiaria. È il rapporto, espresso in m3/m2, tra la volumetria assegnata rea-
lizzabile sul singolo lotto in base alle prescrizioni dello strumento urbanistico e la su-
perficie effettiva del medesimo.
Densità edilizia. È il rapporto, espresso in m3/m2, tra la volumetria esistente su un
singolo lotto e la superficie del medesimo.
Rapporto di copertura. rapporto, espresso il più delle volte in percentuale, tra la
superficie coperta di un edificio e la superficie del lotto su cui insiste.
Superficie coperta. Proiezione sul piano orizzontale del volume edilizio alla quota
più alta dello spiccato fuori terra dell’edificio. corrisponde all’area della sagoma oriz-
zontale del volume fuori terra dell’edificio. l’esclusione o meno da tale parametro di
portici, terrazze, verande, ecc., dipende dai regolamenti edilizi locali.
Superficie scoperta. l’area pertinenziale di giardini, distacchi, cortili, rampe, ecc.
Volume edificabile. volume ottenuto moltiplicando la densità fondiaria del lotto
per la superficie del medesimo, detratti i volumi tecnici e aggiunta l’eventuale poten-
zialità edificatoria di aree limitrofe asservite (con le condizioni della contiguità fisica,
della identità di destinazione urbanistica e del titolo di disponibilità).
Volume urbanistico. volume ottenuto moltiplicando la superficie coperta realizza-
ta per l’altezza utile dell’edificio misurata dal calpestio del primo livello abitabile (en-
tro e fuori terra) fino al calpestio del solaio più alto nel caso di tetti piani ovvero alla
quota di gronda nel caso di tetti a falde, e detratti i volumi tecnici.
Volume edilizio (o lordo). cubatura complessiva dell’edificio, abitabile o non
abitabile.
Volumi tecnici. Sono i volumi strettamente necessari a contenere e a consentire
l’accesso di quelle parti degli impianti tecnici (idrici, termico, elevatorio, ecc.) che non
possono, per la loro funzionalità, trovare luogo entro il corpo dell’edificio realizzabile
nei limiti imposti dalle norme urbanistiche. a titolo esemplificativo, sono da conside-
rare volumi tecnici quelli necessari per contenere i serbatoi idrici, l’extracorsa degli
ascensori, il vano scala al di sopra della linea di gronda, ecc.33.
Superficie complessiva. corrisponde alla somma della superficie utile abitabile
(cioè la superficie di pavimento dei singoli vani) e del 60% della superficie non resi-
denziale (superficie dei locali accessori quali cantinole, soffitte, autorimesse, androni,
logge e balconi, ecc.)34.
11.5.4. consistenza dei lavori edili

la consistenza dei lavori edili è, in genere, quella risultante analiticamente dalle
misurazioni dirette in cantiere ovvero quella di progetto, con l’avvertenza che nel ca-
so di stime riguardanti opere di modesta entità il computo delle superfici (relativamen-
te a solai, intonaci, rivestimenti, pavimentazioni, ecc.) e dei volumi (murature, vespai,
demolizioni) deve essere considerato vuoto per pieno.
ovviamente può seguirsi anche un metodo estimativo sintetico a partire da un co-
sto unitario riferito a una unità di misura specifica (vano, m3 vuoto per pieno, m2 di su-
perficie commerciale, m2 di superficie abitabile, ecc.). ciò a condizione di essere in
possesso di dati attendibili e recenti in termini di costo unitario storico.
Per la misura e valutazione della consistenza di singole lavorazioni (scavi, carpen-
terie, strutture, pavimentazioni, murature, opere in ferro o legno, ecc.) è consigliabile
adottare le stesse unità di misura dei prezziari di riferimento.
33
cfr. circolare ministero dei lavori pubblici n. 2474 del 31 gennaio 1973.
34
cfr. articolo 2 e 3 decreto ministeriale 10 maggio 1977.
97
caPitolo 12
elementI dI urBanIstIca
Per introdurre questa sezione, occorre brevemente accennare alla questione relati-
va alle connessioni e ai rapporti tra economia e assetti territoriali, in altre parole tra le
dimensioni dello sviluppo e quelle dell’urbanistica, ponendo in evidenza quanto siano
intime le relazioni che intercorrono tra i meccanismi di programmazione economica e
gli strumenti di pianificazione degli assetti territoriali.
dato che la prospettiva e gli obiettivi dei primi appartengono, secondo logica, ad
un livello certamente vasto e non locale, non deve sorprendere che la legge urbanisti-
ca n. 1150 del 1942 prevedeva e prevede, essendo tutt’oggi in vigore, non solo i siste-
mi di organizzazione dell’ordinato assetto del territorio comunale ma, in primo luogo,
modelli di pianificazione di livello territoriale e sovracomunale.
l’impostazione cosiddetta “a cascata”, vale a dire discendente dall’amministra-
zione centrale verso le amministrazioni locali, delle strategie di programmazione eco-
nomica, si trasferisce nel disegno delle linee di sviluppo territoriale, il quale acquisisce
maggior dettaglio man mano che progressivamente si riduce l’ambito territoriale di ri-
ferimento (la base cartografica di supporto procede dalla scala a denominatore più
grande a quella a denominatore più piccolo).
in tal senso, anche i modelli di pianificazione possono definirsi “a cascata” ov-
vero basati sul “principio dei piani a cannocchiale”, locuzioni che molto efficace-
mente descrivono la sovrapposizione gerarchica ordinatrice dei vari strumenti per la
composizione della disciplina urbanistica del territorio. risulta chiaro, pertanto, che
in questi sistemi gerarchici la pianificazione di grado inferiore si uniforma a quella
di livello superiore.
non essendo questo lavoro la sede più opportuna per approfondimenti giuridici
sulla complessa materia dell’urbanistica, si preferisce a questo punto procedere alla
rassegna, il più possibile spedita, dello strumentario che compone il sistema comples-
sivo di pianificazione del territorio.
ciò sarà fatto tentando di non appesantire oltremodo la trattazione con disquisizio-
ni di livello tecnico-giuridico sulle differenti interpretazioni che gli specialisti attribui-
scono alla nozione di “urbanistica” o, secondo una moderna accezione derivante dal-
la riforma del titolo v della costituzione, di “governo del territorio”.
deve tuttavia sottolinearsi la grande attualità del tema e delle sue connessioni con
il variegato apparato disciplinare riguardante la materia della tutela ambientale e delle
dinamiche di trasformazione urbana e territoriale.
Per tali ragioni si è ritenuto opportuno non limitare la rassegna ai classici stru-
menti di pianificazione urbanistica estendendola, sebbene in termini molto sintetici,
anche ai principali strumenti settoriali riguardanti da una parte la disciplina della sal-
vaguardia ambientale e, dall’altra, i modelli innovativi di pianificazione e di gover-

nance territoriale.
nella considerazione che al giorno d’oggi nessun tecnico può trascurare tali que-
stioni, al lettore interessato ad eventuali approfondimenti si suggerisce la consultazio-
ne dei numerosi ed autorevoli testi esistenti in commercio, alcuni dei quali indicati in
bibliografia.
t 12.1. strumenti urbanistici di livello territoriale

in base alla legge urbanistica del 1942, i contenuti dei piani di livello territoriale
(piani territoriali), dovrebbero essere di tipo direttivo, dovrebbero cioè indicare rego-
le e criteri da osservare nello svolgimento di determinate attività. ciò in quanto, alme-
no in origine, non affidatari di efficacia conformativa della proprietà privata, al contra-
rio degli strumenti urbanistici di livello comunale.
la tendenza osservata negli anni è tuttavia diretta verso l’attribuzione, da parte del-
la P. a., anche alle forme di pianificazione territoriale di connotati maggiormente vinco-
listici dal punto di vista della capacità di condizionare l’attività e la proprietà privata.
12.1.1. Piani territoriali di coordinamento

i piani territoriali di coordinamento sono previsti dall’articolo 5 della legge
n. 1150/1942 e insieme ai piani intercomunali costituiscono i modelli di pianificazio-
ne d’area vasta definibili di “prima generazione”.
essi indicano le direttive da seguire nel territorio considerato, in rapporto princi-
palmente:
a) alle zone da riservare a speciali destinazioni ed a quelle soggette a speciali vin-
coli o limitazioni di legge;
b) alle località da scegliere come sedi di nuovi nuclei edilizi od impianti di parti-
colare natura ed importanza;
c) alla rete delle principali linee di comunicazione stradali, ferroviarie, elettriche,
navigabili esistenti e in programma.
originariamente di competenza statale, in realtà non sono mai stati redatti, deter-
minando una grave inadempienza da annoverare tra le concause principali del falli-
mento del sistema ordinatorio delineato dalla legge urbanistica.
infatti, la funzione particolare e specifica del piano territoriale di coordinamento
era quella di piano-cornice finalizzato a orientare e coordinare tutta l’attività urbanisti-
ca da svolgere in determinate parti del territorio nazionale.
il trasferimento alle regioni delle competenze riguardanti le procedure approvati-
ve (d.P.r. n. 8/1972) e l’effetto di un’interpretazione da parte ministeriale circa la di-
mensione territoriale del P.t.c., estensibile fino alla coincidenza con l’intera superfi-
cie regionale, ha portato nel tempo al definitivo abbandono dello stesso concetto di ta-
le forma di strumentazione, sostituita ovunque dai Piani urbanistici regionali.
elementi di urbaniStica 99
12.1.2. Piani regolatori intercomunali

Questa tipologia di piani è regolata dall’articolo 12 della legge urbanistica n. 1150
del 1942.
la loro predisposizione riguarda il caso in cui, per le caratteristiche di sviluppo de-
gli aggregati edilizi di due o più comuni contermini, si ritenga opportuno il coordina-
mento delle direttive riguardanti l’assetto urbanistico degli stessi.
Si tratta di strumenti che possono essere considerati “estensione” della pianifica-
zione di livello comunale, dato che hanno oggettivamente natura e contenuti tipici del
PrG.
12.1.3. Piani paesistici e piani paesaggistici

i piani paesistici sono gli strumenti di attuazione del vincolo paesistico, disciplinati
in origine dalla legge n. 1497/1939, fonte normativa di recente confluita nel codice dei
beni culturali e del paesaggio (o codice urbani, t.u. approvato con d.lgs. n. 42/2004
con le successive modifiche e integrazioni apportate dai decreti legislativi n. 156 e
n. 157 del 2006).
in un primo tempo facoltativi, in atto devono essere redatti obbligatoriamente dal-
le regioni, enti a cui compete l’iter di formazione e approvazione, in alternativa ad al-
tre forme di pianificazione con valenza urbanistico-territoriale (legge Galasso, n. 431
del 1985).
i contenuti dei piani paesistici riguardano l’individuazione sul territorio delle zone
suscettibili di trasformazioni edilizie (con corrispondente graduazione della capacità
impositiva delle limitazioni derivanti dal vincolo), la localizzazione delle zone di ri-
spetto, la definizione delle norme tecniche per le costruzioni in rapporto alle caratteri-
stiche ambientali, le istruzioni riguardanti la flora e la vegetazione, ecc..
volendo ricercare un rapporto diretto rispetto alle definizioni della legge urbanisti-
ca, il piano paesistico possiede elementi ibridi e può essere inteso, per alcuni versi, co-
me uno specifico modello di piano territoriale di coordinamento mentre, per altri, si
colloca al limite della pianificazione attuativa.
i piani paesistici si rapportano di norma ad ambiti geografici specifici, individuati
in genere come mosaico dei territori comunali di un contesto sub-regionale ritenuto
omogeneo per caratteristiche storico, ambientali, morfologiche, geografiche, della
struttura demografica, produttiva, ecc..
Sulla base territoriale di riferimento, la pianificazione paesistica – ed ora paesag-
gistica – definisce e regimenta un duplice sistema di vincoli, i quali possono avere ca-
rattere generale e speciale.
i primi sono i vincoli di natura territoriale imposti direttamente in forza di specifi-
che disposizioni di legge35.
35
i secondi riguardano le cosiddette “bellezze individue” e le “bellezze d’insieme”

costituiti da complessi di beni immobili dichiarati di notevole interesse pubblico con
provvedimento regionale e compresi in appositi elenchi pubblicati ufficialmente.
i suddetti vincoli non rappresentano altro che limitazioni al diritto di proprietà san-
cite dalla Pubblica amministrazione una volta riconosciute le particolari caratteristiche
degli immobili coinvolti.
il fine della tutela del bene ambientale si può estrinsecare, secondo i casi, in termi-
ni di conservazione integrale ovvero di controllata modificazione.
i piani paesaggistici, in base alle caratteristiche naturali e storiche, individuano
ambiti specifici, definiti in relazione alla tipologia, rilevanza e integrità dei valori
paesaggistici36.
il disegno dei piani paesaggistici individua le aree nelle quali la realizzazione di
interventi di trasformazione territoriale è consentita, a seguito della verifica del rispet-
to delle prescrizioni stabilite dal piano stesso, e le aree ove sono definite previsioni vin-
colanti e limitative da introdurre negli strumenti urbanistici.
il coordinamento della pianificazione paesaggistica con gli altri strumenti di piani-
ficazione tiene conto delle linee fondamentali dell’assetto del territorio nazionale rela-
tivamente alla tutela del paesaggio, come indirizzo della pianificazione, la cui indivi-
duazione rientra nelle competenze statali a norma del d.lgs. n. 112/1998.
le previsioni dei piani paesaggistici sono cogenti per gli strumenti urbanistici dei
comuni, delle città metropolitane e delle province, essendo prevalenti sulle disposizio-
ni contenute negli strumenti urbanistici, negli atti di pianificazione ad incidenza terri-
toriale previsti dalle normative di settore (compresi quelli degli enti gestori delle aree
naturali protette) e stabiliscono norme di salvaguardia in attesa dell’adeguamento de-
gli strumenti urbanistici.
entro il termine stabilito nel piano, e comunque non oltre due anni dalla sua appro-
vazione, gli strumenti di pianificazione territoriale e urbanistica devono essere adegua-
ti alle previsioni dei piani paesaggistici che divengono efficaci il giorno successivo a
quello della pubblicazione nel bollettino ufficiale della regione.
12.1.4. Piani comprensoriali

la ricerca di un livello intermedio di pianificazione tra regione e comune ha de-
terminato, specie tra gli anni ’60 e ’70 (anche a causa di eventi calamitosi di parti-
colare gravità come il terremoto nella valle del belice), la genesi di soggetti organiz-
zativi con caratteri istituzionali propri e tipici degli enti o degli organi amministrati-
vi, i comprensori.
la normativa istitutiva assegnava a questi enti potestà pianificatoria e, in alcuni con-
testi (regioni umbria, Sicilia, friuli venezia Giulia, provincia di trento), i relativi stru-
menti di organizzazione dello sviluppo territoriale nascono come veri e propri piani ope-
rativi sostitutivi dei piani regolatori con molte analogie dal punto di vista dei contenuti.
36
articolo 135 e 143 del codice dei beni culturali e del paesaggio.
in altri, invece (lombardia), si avvicinavano più che altro alla tipologia del Piano
territoriale di coordinamento, possedendo essenzialmente carattere di indirizzo.
Si tratta di strumenti in fase recessiva che ormai hanno quasi ovunque esaurito le
loro funzioni.
12.1.5. Piani urbanistici delle Comunità montane

Si tratta di un altro esempio di pianificazione “direttiva” da parte di enti con pote-
stà amministrativa intermedia tra regione e comune, le comunità montane che furono
istituite con la legge n. 1102/1972.
i relativi strumenti di pianificazione, in origine previsti facoltativamente ma resi
obbligatori da quasi tutte le legislazioni regionali, hanno avuto connotazioni non uni-
voche, oscillanti dalla tipologia prescrittiva propria del livello sovracomunale a quella
precettiva tipica dei piani regolatori o, più frequentemente, mista.
l’evoluzione normativa che ha interessato questi enti (legge n. 142/1990, n. 97/1994
e n. 265/1999), laddove ancora esistenti (ad esempio in Sicilia le comunità montane so-
no state soppresse fin dal 1986), ha ridimensionato le loro funzioni di pianificazione in
senso asimmetrico rispetto alla contemporanea rivalutazione delle competenze in mate-
ria urbanistica delle Province.
in atto le comunità montane sono tenute a concorrere alla formazione del piano ter-
ritoriale di coordinamento della provincia di appartenenza attraverso la formulazione
delle indicazioni contenute nei piani pluriennali di sviluppo delle comunità stesse.
12.1.6. Piani urbanistici regionali

Previsti a partire dagli anni settanta del ’900 da diverse legislazioni regionali an-
che con altre denominazioni (piano di assetto territoriale, ecc.), costituiscono il princi-
pale esempio applicativo della “pianificazione di area vasta”.
così come è stato accennato in precedenza, vi è una tendenza diffusa ad attribuire
a questi strumenti, non soltanto caratteristiche di indirizzo direttivo ma anche precetti-
vo e vincolistico in concorrenza con il livello di pianificazione comunale.
insieme agli altri strumenti introdotti o sviluppati essenzialmente tra gli anni ’70
e ’80 del XX secolo (in alcune regioni, ad esempio, manca tuttora la legge istituti-
va), vanno inclusi nella tipologia della pianificazione di area vasta cosiddetta di “se-
conda generazione”.
12.1.7. Piani territoriali di coordinamento delle province

con i piani provinciali e quelli per le aree metropolitane, si accenna infine ai pia-
ni di area vasta definibili di “terza generazione” e che hanno avuto origine nell’alveo
del processo di riforma della Pubblica amministrazione dell’ultimo ventennio.
i piani territoriali di coordinamento delle province sono stati introdotti dalla legge
n. 142/1990, confluita nel t.u. degli enti locali d.lgs. n. 267/2000.
compito dei P.t.c.P. è quello di individuare le diverse vocazioni e destinazioni del
territorio, la localizzazione di massima delle maggiori infrastrutture, le linee di inter-
vento per la sistemazione e la tutela del suolo e delle acque nonché le aree in cui isti-
tuire parchi e riserve naturali.
Sotto il profilo della natura giuridica, questo modello pianificatorio non dovrebbe
possedere contenuti conformativi della proprietà privata ma, come accennato in prece-
denza, la relativa disciplina dev’essere articolata dalle regioni che, nell’applicazione
delle facoltà discrezionali di cui dispongono, possono far virare l’istituto in una forma
mista, per esempio attraverso l’imposizione obbligatoria delle misure di salvaguardia
o, ancora, nella specificazione di vincoli immediatamente operativi.
12.1.8. Piani urbanistici delle aree metropolitane

la legge n. 142/1990, confluita nel t.u. degli enti locali (d.lgs. n. 267/2000), tra
le altre innovazioni istituisce un regime giuridico differenziato su due livelli per alcu-
ne grandi conurbazioni, in particolare le aree metropolitane costituite dai comuni di to-
rino, milano, venezia, Genova, bologna, firenze, roma, bari e napoli e gli altri co-
muni che hanno con essi rapporti di stretta integrazione territoriale, economica, della
vita sociale, delle relazioni e culturali37.
Per quanto riguarda gli aspetti della pianificazione territoriale, la questione princi-
pale attiene al tipo di relazione che intercorre tra gli strumenti di livello gerarchicamen-
te superiore e inferiore, considerato che ragioni di efficienza e semplificazione fanno
prevedere che le attribuzioni in materia urbanistica dei singoli comuni dovranno ridi-
mensionarsi a compiti di tipo attuativo.
da questo punto di vista è possibile rilevare nei piani delle città metropolitane del-
le affinità con i piani regolatori intercomunali, tenuto conto della dimensione territo-
riale intermedia dell’area metropolitana e l’esigenza di raccordi con l’eventuale piani-
ficazione preesistente.
t 12.2. strumenti urbanistici di livello comunale

nello spirito originario della legge urbanistica n. 1150/1942 si affidava in partico-
lare al PrG il ruolo programmatico e ai piani particolareggiati il ruolo esecutivo, ne-
cessario per il rilascio dei titoli abilitativi a costruire e per gli espropri.
in realtà, nel tempo, si è osservato il consolidamento della prassi e dell’orienta-
mento giurisprudenziale a favore dell’attribuzione ai PrG di un carattere misto “nor-
mativo-operativo”.
12.2.1. Vincoli e zonizzazione negli strumenti urbanistici di livello comunale

i vincoli rappresentano la parte cosiddetta “precettiva” dello strumento urbanistico
generale e possono distinguersi nelle seguenti tre categorie.
1. vincoli di zonizzazione (vigenti a tempo indeterminato), dipendenti dagli usi
specifici consentiti in una data porzione del territorio comunale suddiviso in zo-
37
cfr. articolo 22 t.u..
ne omogenee destinate ad uso privato o pubblico ai sensi del d.i. n. 1444/1968.

le zone territoriali omogenee sono denominate normalmente con le prime sei
lettere dell’alfabeto come segue:
Zone A) Sono le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rive-
stano carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale o da porzioni
di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante,
per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi;
Zone B) Sono le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse
dalle zone a): si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie
coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5% (un ottavo) della super-
ficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore ad 1,5
m3/m2;
Zone C) Sono le parti del territorio destinate a nuovi complessi insediativi, che
risultino inedificate o nelle quali l’edificazione preesistente non raggiunga i li-
miti di superficie e densità di cui alla precedente lettera b);
Zone D) Sono le parti del territorio destinate a nuovi insediamenti per impianti
industriali o ad essi assimilati;
Zone E) Sono le parti del territorio destinate ad usi agricoli, escluse quelle in cui
– fermo restando il carattere agricolo delle stesse – il frazionamento delle pro-
prietà richieda insediamenti da considerare come zone c);
Zone F) Sono le parti del territorio destinate ad attrezzature ed impianti di inte-
resse generale.
naturalmente è possibile che negli strumenti urbanistici siano adoperate anche al-
tre lettere ovvero combinazioni di caratteri alfanumerici per indicare zone con destina-
zioni speciali o sottozone.
Si rinvia al testo del d.i. n. 1444/1968 per ciò che riguarda i limiti inderogabili di
densità, di altezza, di distanza fra i fabbricati (parametri urbanistici).
2. vincoli di localizzazione, riguardanti le aree destinate ad opere di interesse pub-

blico preordinate all’espropriazione o all’inedificabilità (aventi durata quin-
quennale) riferibili ai numeri 1, 3 e 4 dell’articolo 7 della legge n. 1150/1942 di
cui si accennerà in seguito. tali vincoli sono pertanto relativi a:
– sistema delle infrastrutture puntuali e a rete (porti, aeroporti, strade, ferrovie,
elettrodotti e altre opere di interesse pubblico anche di livello sovralocale)
con le relative zone o fasce di rispetto;
– sistema delle attrezzature (zone f);
– sistema dei servizi (cosiddetti standard urbanistici cioè le dotazioni di spazi
pubblici o riservati per attività collettive, verde pubblico o parcheggi, che
vengono dimensionati in ciascuna zona omogenea in cui ricadono in base agli
abitanti insediabili).
3. vincoli di tutela (paesaggistica, ecc.) condizionanti l’esecuzione di opere edili-

zie e di trasformazione urbanistica del territorio, subordinandole a limitazioni
ovvero all’autorizzazione o al nulla osta di altri enti pubblici.
Questa tipologia è invero molto estesa e tende nel tempo a dilatarsi sempre di
più per effetto della crescente sensibilità collettiva in materia ambientale cui
corrisponde una continua evoluzione normativa a livello comunitario, naziona-
le e regionale. a titolo esemplificativo ci si limita pertanto a riferire dei princi-
pali vincoli discendenti dalla normativa nazionale:
– vincoli paesaggistici, monumentali e archeologici (d.lgs. n. 42/2004 e suc-
cessive modifiche);
– vincolo sismico (legge n. 64/1974);
– vincolo idrogeologico e forestale (r.d. 3267/1923);
– aree naturali protette (parchi, riserve, ecc., legge n. 394/1991);
– zone Sic, ZPS e ZSc costituenti la rete ecologica “natura 2000” (direttive
“Habitat” n. 92/437cee e “uccelli” n. 79/409/cee, d.P.r. n. 357/1997);
– zone a rischio di incidente rilevante (d.lgs. n. 334/1999);
– soprassuoli percorsi dal fuoco (legge n. 353/2000).
il sistema complessivo dei vincoli è molto spesso determinato da sovrapposizioni
regolamentari, motivo per cui su una determinata area possono insistere allo stesso
tempo anche tutte e tre le tipologie di vincolo.
12.2.2. Opere di urbanizzazione

le opere di urbanizzazione sono tutte quelle opere di interesse collettivo che de-
vono essere localizzate a servizio delle attività umane nel processo di sviluppo edilizio
di un territorio.
la loro realizzazione è generalmente posta, sotto forma di contributo finanziario, a
carico di chi richiede il rilascio della concessione edilizia (oggi permesso di costruire)
mediante il pagamento dei relativi oneri quantificati dall’amministrazione comunale.
le opere di urbanizzazione si distinguono in primarie e secondarie.
le prime sono costituite dalle dotazioni di spazi ad uso pubblico necessarie per
rendere un’area edificabile (limitatamente a quelle indispensabili per assicurare le ne-
cessarie condizioni di vita sotto il profilo dell’igiene, della viabilità e sicurezza) in ba-
se alla definizione dell’articolo 12 del testo unico dell’edilizia che ha sostituito l’arti-
colo 31 della legge urbanistica n. 1150 del 1942.
le seconde sono invece costituite dalle cosiddette attrezzature pubbliche collettive.
le opere di urbanizzazione primarie sono le seguenti38:
1. strade residenziali;
2. spazi di sosta o di parcheggio;
3. fognature;
4. rete idrica;
5. rete di distribuzione dell’energia elettrica e del gas;
6. pubblica illuminazione;
7. spazi di verde attrezzato;
38
cfr. articolo 16, comma vii, d.P.r. n. 380/2001.
8. infrastrutture di comunicazione elettronica (articolo 86, d.lgs. n. 259/2003);

9. cavedi multiservizi e cavidotti (articolo 40, legge n. 166/2002).
le opere di urbanizzazione secondaria sono39:
1. asili nido e scuole materne;
2. scuole dell’obbligo nonché strutture e complessi per l’istruzione superiore al-
l’obbligo;
3. mercati di quartiere;
4. delegazioni comunali;
5. chiese e altri edifici religiosi;
6. impianti sportivi di quartiere;
7. aree verdi di quartiere;
8. centri sociali e attrezzature culturali e sanitarie. nelle attrezzature sanitarie so-
no ricomprese le opere, le costruzioni e gli impianti destinati allo smaltimento,
al riciclaggio o alla distruzione dei rifiuti urbani, speciali, pericolosi, solidi e li-
quidi, alla bonifica di aree inquinate.
l’amministrazione comunale non può negare il proprio assenso alla realizzazione
di un edificio per la carenza di opere di urbanizzazione primaria se delle stesse è pre-
vista la realizzazione nel successivo triennio. in caso contrario può imporre al richie-
dente l’esecuzione diretta, contemporaneamente alla costruzione, a scomputo totale o
parziale del contributo concessorio.
Si rinvia al testo del d.i. n. 1444/1968 per ciò che riguarda le dotazioni minime
(standard urbanistici) di spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pub-
blico o a parcheggi a servizio degli insediamenti residenziali e produttivi.
12.2.3. Piano regolatore comunale

nonostante il sistema di pianificazione nazionale, articolato dalla legge urbanisti-
ca n. 1150 del 1942, abbia avuto un’attuazione frammentata e parziale, la concentra-
zione di attribuzioni e interessi in capo all’ente con competenza principale e prevalen-
te, il comune, spiega il motivo dell’indiscusso protagonismo dello strumento PrG re-
golato dall’articolo 7 della legge n. 1150 del 1942.
il piano regolatore generale, in riferimento all’intero territorio comunale, deve
indicare:
1) la rete delle principali vie di comunicazione stradali, ferroviarie e navigabili e
dei relativi impianti;
2) la divisione in zone del territorio comunale con la precisazione delle zone desti-
nate all’espansione dell’aggregato urbano e la determinazione dei vincoli e dei
caratteri da osservare in ciascuna zona;
3) le aree destinate a formare spazi di uso pubblico o sottoposte a speciali servitù;
4) le aree da riservare ad edifici pubblici o di uso pubblico nonché ad opere ed im-
pianti di interesse collettivo o sociale;
39
cfr. articolo 16, comma viii, d.P.r. n. 380/2001.
5) i vincoli da osservare nelle zone a carattere storico, ambientale, paesistico;

6) le norme per l’attuazione del piano.
la definizione della natura giuridica del piano regolatore ha avuto variegati orien-
tamenti nel tempo, in dottrina e in giurisprudenza, oscillanti tra atto con natura norma-
tiva o amministrativa o mista operativa-conformativa.
Quest’ultima è anche la posizione consolidata dalla giurisprudenza del consiglio
di Stato.
il PrG può quindi possedere legittimamente, caso per caso, natura di atto norma-
tivo o amministrativo, può quindi contenere contemporaneamente norme generali di
carattere programmatico e vincoli di immediata operatività.
oltre alla localizzazione delle opere pubbliche e alla zonizzazione del territorio, il
PrG deve contenere anche la ricognizione del patrimonio culturale e ambientale da tu-
telare, la ricognizione del patrimonio urbanistico edilizio da recuperare (delimitazioni ai
sensi dell’articolo 27, legge n. 457/1985) e, infine, le norme per l’attuazione del piano.
contestualmente al PrG, il comune di norma predispone anche gli altri strumenti
necessari per la concreta attuazione del piano e che sono il regolamento edilizio, i pro-
grammi pluriennali di attuazione e i piani particolareggiati esecutivi, necessari per sod-
disfare i fabbisogni insediativi (di edilizia residenziale pubblica e privata, per insedia-
menti produttivi, ecc.) in base alle strategie di sviluppo socio-economico oggetto degli
indirizzi assegnati dall’amministrazione.
la formazione del PrG avviene attraverso un complesso procedimento che ha ori-
gine nell’affidamento dell’incarico agli uffici tecnici comunali ovvero, se non adegua-
ti, a liberi professionisti40.
l’incarico dovrà portare al disegno di piano in maniera coerente con la delibera
consiliare di indirizzo (prassi codificata in molte leggi regionali tendente all’individua-
zione delle linee politiche di sviluppo socio-economico) e basarsi su studi specialistici
e dettagliati del territorio (dal rilievo aerofotogrammetrico, agli studi geologici e geo-
tecnici, agroforestali, ecc.).
l’adozione, preceduta dal parere di compatibilità geomorfologica del Genio civi-
le per i comuni a rischio sismico (articolo 13, legge n. 64/1974), avviene con delibera
del consiglio comunale a maggioranza semplice.
da questo momento decorrono le “misure di salvaguardia” (legge n. 1902/1952)
vale a dire l’obbligo per un periodo di tre anni, prorogabile a cinque, di sospendere
le determinazioni relative al rilascio di concessioni edilizie in contrasto rispetto al
piano adottato. Segue la fase di deposito e pubblicazione per un periodo di trenta
giorni consecutivi durante il quale chiunque può prendere visione della documenta-
zione del PrG. entro i successivi trenta giorni possono essere presentate osservazio-
ni da parte dei cittadini interessati (secondo un’interpretazione estensiva della giuri-
sprudenza che tiene conto della funzione più che altro di apporto collaborativo delle
osservazioni).
40
la competenza alla redazione di strumenti urbanistici, ivi compresi i piani di lottizzazione, e relative va-
rianti è attribuita a professionisti laureati.
ricordiamo che le osservazioni costituiscono atti distinti dalle opposizioni, invece

presentabili dai proprietari di immobili interessati da piani particolareggiati.
Sulle osservazioni (ed eventuali opposizioni) si pronuncia il consiglio comunale
con apposita delibera di controdeduzioni. l’ultima fase è quella dell’approvazione re-
gionale, che può avvalersi dell’ausilio di speciali organi consultivi, quando tale com-
petenza non è devoluta alle province o ai comuni stessi.
l’efficacia del PrG si determina al momento della pubblicazione (su Gazzetta o
bollettino ufficiale regionale) e deposito (presso la segreteria comunale) del decreto
approvativo che può stabilirne l’approvazione integrale, parziale, con prescrizioni,
condizionata o con modifiche apportate d’ufficio.
il PrG, ove incida su posizioni giuridiche soggettive e qualificate di enti pubblici
e cittadini, può essere impugnato presso il tribunale amministrativo regionale fin dal-
la sua adozione41.
l’eventuale sentenza di annullamento, parziale o totale, ha effetto demolitorio del-
la previsione di piano ma non ripristinatorio del precedente assetto urbanistico.
le parti del territorio oggetto di eventuale stralcio nel provvedimento approvativo
o di sentenza di annullamento vengono comunemente definite “zone bianche”, cioè
zone in cui manca una precisa normativa. a queste vengono assimilate anche le aree in
cui siano decaduti i vincoli quinquennali preordinati all’esproprio.
in tutte queste aree l’orientamento prevalente della giurisprudenza ammette il ri-
pristino dello jus aedificandi ma, in base ad un’interpretazione analogica, unicamente
negli stretti limiti stabiliti dall’articolo 17 della legge n. 765/1967 che fissa i parame-
tri edilizi consentiti nei comuni privi di strumenti urbanistici.
occorre ribadire infine, per quanto riguarda il caso particolare della decadenza dei
vincoli comportanti inedificabilità, che la giurisprudenza costituzionale ha affermato
l’illegittimità costituzionale della reiterazione dei vincoli senza indennizzo42.
in tal senso si esprime anche il t.u. degli espropri43.
12.2.4. Regolamento edilizio

il regolamento edilizio è la forma più antica di strumento relativo alla disciplina
delle attività costruttive, delle procedure di autorizzazione delle stesse e dell’organiz-
zazione degli organi tecnici competenti all’esame dei progetti. Già con leggi del 1859
(n. 3702) e del 1865 (n. 2248 sui lavori pubblici) venivano attribuite direttamente ai
comuni competenze in materia di edilizia riguardo all’ornato e all’igiene, poi ripre-
se e modificate nel 1915 (legge n. 148) e nel 1934 (leggi n. 383 e n. 1265, t.u. del-
le leggi sanitarie).
l’articolo 33 della legge n. 1150/1942 ne definiva i contenuti in 14 punti (dalla for-
mazione, attribuzioni e funzionamento della commissione edilizia comunale, alle norme
41
Sentenza consiglio di Stato, 16 giugno 1978, n. 17.
42
Sentenza corte costituzionale, 20 maggio 1999, n. 179.
43
cfr. articolo 39, d.P.r. n. 327/2001.
igieniche, alle modalità di redazione e presentazione dei progetti, all’apposizione dei nu-
meri civici, ecc.) a cui successivamente si sono aggiunti temi derivanti da specifiche nor-
me di settore, come nel caso della disciplina sull’abbattimento delle barriere architetto-
niche, sul risparmio energetico, sull’inquinamento elettromagnetico, sugli impianti tec-
nologici, sui criteri di urbanistica commerciale, sulla certificazione energetica, e così via.
il regolamento edilizio rappresenta in ogni caso un insieme di norme giuridiche la
cui violazione può essere posta sullo stesso piano della violazione di altre leggi.
12.2.5. Programma di fabbricazione

Si tratta di uno strumento alternativo al PrG che può essere adottato dai comuni
non obbligati alla redazione del PrG stesso (articolo 34, legge n. 1150/1942).
dopo alcune incertezze iniziali, nel tempo si è consolidata l’assimilazione giuri-
sprudenziale tra piano regolatore e programma di fabbricazione44.
infatti, nel periodo susseguente all’entrata in vigore della legge urbanistica n. 1150
del 1942, i programmi di fabbricazione si configuravano come semplici planimetrie
che indicavano lo stato di fatto degli abitati con una sommaria divisione in zone carat-
terizzate da differenti possibilità di utilizzazione edilizia e altrettanto sommarie e poco
significative “direttrici di espansione”.
Solo dopo la legge n. 76/1967 molti comuni, pur preferendo il P. di f. al PrG per
le più agili procedure di approvazione, hanno comunque ritenuto di ampliare e arric-
chire i contenuti sia in termini di analisi e studi propedeutici sia per quanto riguarda
l’elaborazione di rappresentazioni attendibili della situazione urbanistica e delle previ-
sioni dell’organizzazione futura del territorio.
anche per effetto della successiva evoluzione normativa, i programmi di fabbrica-
zione sono stati assimilati ai PrG anche sotto l’aspetto contenutistico, potendo legitti-
mamente imporre vincoli di inedificabilità e preordinati all’esproprio.
12.2.6. Piano di ricostruzione

Si tratta di uno strumento oramai praticamente scomparso, regolato in origine dal
decreto legislativo luogotenenziale n. 154 del 1945, con i successivi decreti legge
n. 261/1947 e n. 740/1948 e, infine, dalla legge n. 1402/1951 per la ricostruzione de-
gli aggregati urbani danneggiati durante il secondo conflitto mondiale.
la sua approvazione aveva carattere di necessità ed eccezionalità, valore di dichia-
razione di pubblica utilità e vigenza a tempo determinato (dieci anni).
Si tratta di un atto con natura giuridica equiparata al piano particolareggiato ma in
molti comuni ha costituito per decenni l’unico strumento urbanistico, a causa delle pro-
roghe intervenute con diversi provvedimenti legislativi che hanno lasciato aperta la
questione fin quasi ai giorni nostri45.
44
Sentenza corte costituzionale, 20 marzo 1978, n. 23.
45
in ultimo con legge n. 317/1993.
12.2.7. Il piano strutturale

i piani strutturali e i piani operativi sono modelli di pianificazione non codificati
dalla legge urbanistica n. 1150 del 1942 ma sono istituti introdotti in diverse legisla-
zioni regionali in seguito alla riconfigurazione delle competenze definita nel processo
di riforma dello Stato in senso federale.
il piano definito “strutturale” – anche altrimenti denominato piano delle regole,
piano direttore, ecc. – rappresenta lo strumento di livello comunale cui è affidato il
compito di fissare le strategie di sviluppo territoriale, da riferire temporalmente al me-
dio-lungo periodo (10-15 anni).
i contenuti del piano strutturale attengono alla definizione di due aspetti program-
matici fondamentali e di carattere generale, in grado di produrre effetti territoriali.
il primo è la rappresentazione del quadro delle cosiddette “invarianti”, organizza-
to attorno al sistema delle localizzazioni infrastrutturali di livello sovracomunale (cioè
dipendente dal piano regionale e dal piano di coordinamento provinciale), al sistema
ambientale e al sistema delle “coerenze”, nessuno dei quali suscettibile di modifica-
zioni in quanto considerato a priori elemento costitutivo di interessi irrinunciabili e non
contrattabili della collettività cittadina.
il secondo è l’individuazione delle potenzialità di sviluppo territoriali attraverso
l’indicazione delle aree trasformabili (ambiti, distretti, unità organiche elementari,
ecc.) e della disciplina connessa.
l’indicazione dei siti va intesa come localizzabilità – e non quindi localizzazione
effettiva – degli insediamenti residenziali, turistici, produttivi, ecc., la cui collocazione
definitiva sul territorio sarà decisa dall’amministrazione solo al momento della propo-
sta progettuale che ne attesta la concreta realizzabilità.
relativamente a tali aspetti, secondo alcuni autori, il piano strutturale dovrebbe li-
mitarsi a fornire indicazioni non prescrittive ma esclusivamente programmatiche, ad
eccezione di quanto riguarda i vincoli ambientali.
il piano strutturale contiene, di norma, una lettura del territorio comunale analitica
e particolarmente dettagliata, fondata su approfondite attività di ricognizione, cono-
scenza e valutazione delle caratteristiche dei modelli insediativi, produttivi, ambienta-
li, naturalistici, ecc.
tali attività di analisi e conoscenza tuttavia conducono, inevitabilmente nella pra-
tica, all’individuazione di una pluralità di elementi da assoggettare a tutele specifiche
– rectius vincolare escludendo qualsiasi forma di indennizzo – per effetto del rilevan-
te interesse pubblico che tali elementi rivestono.
in questo modo si pone in evidenza la natura giuridica reale del piano strutturale,
che va considerata oggettivamente “mista”.
12.2.8. Il piano operativo

il piano operativo – anch’esso denominato in maniera differente da regione a re-
gione – rappresenta invece lo strumento a cui è assegnato il compito della concreta at-
tuazione delle strategie di sviluppo territoriale e socio-economico fissate dal piano
strutturale.
in generale esso riguarda quelle parti del territorio comunale in cui il piano strut-
turale individua suscettività all’attivazione di processi di valenza urbanistica.
il riferimento temporale di questo strumento è, ordinariamente, correlato al breve
periodo, cinque anni, durata corrispondente al mandato politico dell’amministrazione
comunale. Per questa ragione il piano operativo spesso è denominato con una certa en-
fasi “piano del sindaco”.
Si tratta quindi di uno strumento di dettaglio che definisce il regime giuridico de-
gli immobili in esso compresi, riferendo tipologia e portata degli interventi al program-
ma dell’amministrazione in relazione alla situazione di bilancio e ai documenti di pro-
grammazione delle opere pubbliche.
il piano operativo può disporre anche di strumenti gerarchicamente subordinati di
tipo specificatamente attuativo e particolareggiato, ad esempio gli stessi piani di lottiz-
zazione, necessari per gli interventi urbanistici di rilevanza minore che, in tal senso,
possono identificarsi come strumenti di pianificazione comunale di terzo livello.
t 12.3. strumenti urbanistici attuativi

la rassegna prosegue con l’illustrazione dei seguenti strumenti di attuazione della
programmazione di livello generale, la cui presenza costituisce, secondo lo spirito ori-
ginario della legge urbanistica del 1942 (salvo motivate eccezioni), condizione neces-
saria per il rilascio del titolo abilitativo all’edificazione:
– piani particolareggiati esecutivi (di iniziativa pubblica);
– piani di lottizzazione (di iniziativa privata e/o pubblica);
– piani esecutivi previsti da norme speciali e di settore.
12.3.1. Piani particolareggiati

i piani regolatori particolareggiati, o piani particolareggiati esecutivi, regolati dal-
l’articolo 13 e seguenti della legge n. 1150/1942, costituiscono insieme ai piani di lot-
tizzazione e ai comparti gli strumenti ordinari di attuazione della pianificazione gene-
rale comunale. i contenuti attengono in particolare alla specificazione delle prescrizio-
ni incidenti sull’attività edilizia privata nonché sulla realizzazione di opere pubbliche
o di pubblico interesse.
il procedimento formativo è analogo a quello dei piani regolatori e prevede l’ado-
zione di competenza del consiglio comunale con contestuale applicazione delle “misu-
re di salvaguardia”.
la fase successiva di pubblicazione e deposito per la partecipazione collaborativa
dei cittadini, attraverso la presentazione di eventuali opposizioni, è integrata dalla no-
tifica del piano a ciascun proprietario di immobili vincolati.
l’iter si conclude con il provvedimento di approvazione, sempre per mezzo di de-
liberazione del consiglio comunale.
da segnalare l’obbligatoria necessità di acquisizione del parere della Sovrinten-
denza ai beni culturali e ambientali e dell’ufficio del Genio civile competenti per ter-
ritorio, in caso di sussistenza di vincoli paesaggistici e di rischio sismico.
compete invece alla regione (o alla Provincia) l’approvazione dei piani particola-
reggiati in variante al PrG, aventi quindi funzione di revisione o aggiornamento par-
ziale di quest’ultimo.
al suddetto ente il piano particolareggiato va in ogni caso trasmesso per le even-
tuali osservazioni46.
contrariamente al piano regolatore che ha vigenza a tempo indeterminato, il piano
particolareggiato deve essere attuato nel termine massimo di dieci anni, diventando
inefficace nella parte inattuata.
caratteristica peculiare dei piani particolareggiati è la capacità impositiva di vin-
coli espropriativi che possono colpire non solo le aree destinate a opere pubbliche ma
anche aree inedificate o occupate da costruzioni difformi dalle prescrizioni di zona (al-
lo scopo dell’ordinata attuazione delle zone di espansione)47.
Per quanto concerne i contenuti, i piani particolareggiati devono indicare:
– le reti stradali;
– i principali dati altimetrici di ciascuna zona;
– le masse e le altezze delle costruzioni lungo le principali strade e piazze;
– gli spazi riservati ad opere od impianti di interesse pubblico;
– gli edifici destinati a demolizione o ricostruzione ovvero soggetti a restauro o a
bonifica edilizia;
– le suddivisioni degli isolati in lotti fabbricabili secondo la tipologia indicata nel
piano regolatore o nello stesso p.p.;
– gli elenchi catastali delle proprietà da espropriare o da vincolare;
– la profondità delle zone laterali a opere pubbliche, la cui occupazione serva ad in-
tegrare le finalità delle opere stesse ed a soddisfare prevedibili esigenze future.
inoltre, ogni piano particolareggiato deve essere corredato da una relazione illu-
strativa e da un piano finanziario con la previsione di massima delle spese occorrenti
per la acquisizione delle aree e per le sistemazioni generali necessarie all’attuazione.
di norma viene allegato anche un regolamento di attuazione.
12.3.2. Piani di lottizzazione

il piano di lottizzazione “convenzionata” (articolo 28, legge n. 1150/1942) è l’u-
nico strumento attuativo di iniziativa privata ma può anche essere predisposto d’uffi-
cio, in via sostitutiva, dal comune.
il termine lottizzazione manca di una definizione legislativa. in generale si inten-
de per lottizzazione la suddivisione in lotti edificabili di un isolato o di un’area, con la
previsione di una pluralità di nuovi edifici e nuove opere di urbanizzazione48.
46
articolo 24 e 25, legge 28 febbraio 1985, n. 47.
47
articolo 7, d.P.r. n. 327/2001.
48
Inter alias, consiglio di Stato, 19 giugno 1981, n. 262, e circolare ministero dei lavori pubblici n. 3210
del 28 ottobre 1967.
condizioni indispensabili per la predisposizione di un piano di lottizzazione sono

la subordinazione allo strumento urbanistico di livello generale e la stipula di una con-
venzione tra richiedente e comune allo scopo di definire tutti gli oneri connessi all’ur-
banizzazione e che riguardano la cessione gratuita delle aree necessarie alle opere di
urbanizzazione primaria e secondaria, le modalità di realizzazione delle stesse ad even-
tuale scomputo totale o parziale degli oneri concessori, i termini temporali per l’esecu-
zione (massimo dieci anni), le garanzie finanziarie.
l’iter formativo ha avvio al momento della presentazione dell’istanza da parte del-
l’interessato, corredata dal progetto e dallo schema di convenzione.
la competenza ad approvare il piano di lottizzazione è del consiglio comunale,
previa acquisizione degli eventuali pareri degli enti preposti alla tutela di vincoli con-
dizionanti l’attività edilizia ed urbanistica (vincolo paesistico, di rischio sismico, ecc.)
salvo il caso, invero alquanto improbabile, di lottizzazioni che non incidono sull’asset-
to del territorio, considerati dalla giurisprudenza lasciati al potere della Giunta49.
alla stipula e trascrizione della convenzione (sorta di atto d’obbligo unilaterale)
segue il rilascio dell’autorizzazione e del titolo abilitativo alla costruzione.
va precisato che il comune conserva in ogni momento la facoltà di adottare una di-
versa sistemazione del territorio nell’interesse pubblico generale50.
i contenuti dei piani di lottizzazione sono analoghi a quelli dei piani particola-
reggiati.
12.3.3. Comparto edificatorio

altro istituto attuativo dello strumento urbanistico generale (articolo 23 legge
n. 1150/1942 e articolo 870 c.c.), in effetti presuppone l’esistenza di un piano parti-
colareggiato sovraordinato (ovvero di un programma pluriennale di attuazione)51.
Può quindi definirsi strumento urbanistico di terzo grado (o forse sarebbe meglio
dire di quarto, considerando i piani di livello territoriale)52.
la formazione è d’iniziativa comunale contestualmente all’approvazione del pia-
no particolareggiato o entro il periodo di validità dello stesso.
il comparto costituisce in particolare un’unità fabbricabile comprendente aree ine-
dificate e costruzioni da trasformare.
la realizzazione edilizia avviene a cura degli stessi proprietari degli immobili
compresi nel comparto o del consorzio costituito da una maggioranza qualificata (tre
quarti dei proprietari), previo esproprio delle proprietà non aderenti.
l’articolo 27, comma 5, della legge n. 166/2002 contempla la possibilità di costi-
tuire consorzi con il concorso dei proprietari rappresentanti solo la maggioranza asso-
luta del valore degli immobili in base all’imponibile catastale.
49
consiglio di Stato, 21 novembre 1991.
50
t.a.r. marche, 6 settembre 1979, n. 242.
51
52
consiglio di Stato, 17 luglio 1996, n. 860.
12.3.4. Piani per l’edilizia economica e popolare

È opportuno chiarire preliminarmente che l’edilizia residenziale pubblica, nelle
sue articolazioni di sovvenzionata (realizzata direttamente da Stato, regioni, comuni e
i.a.c.P. con risorse pubbliche), agevolata (con contributo pubblico sugli strumenti di
finanziamento bancario) e convenzionata (basata su convenzioni tra comune e privato)
– secondo autorevoli tesi confermate dalla giurisprudenza – è parte di un sistema di
servizio pubblico poiché tende a soddisfare un interesse collettivo relativo ad un biso-
gno primario (l’abitazione) all’interno di un regime giuridico di natura pubblicistica.
nel merito, i piani PeeP (denominati anche piani di zona) istituiti dalla legge
n. 167/1962, sono obbligatori per i comuni con popolazione superiore a 50.000 abitan-
ti, o capoluoghi di provincia. Hanno la finalità di individuare le aree da destinare all’e-
dilizia residenziale pubblica, previa espropriazione e successiva concessione in diritto
di superficie per la costruzione degli alloggi popolari.
le aree prescelte devono ricadere, di regola, all’interno delle zone destinate nello
strumento comunale (PrG o programma di fabbricazione) ad insediamenti residenzia-
li o di espansione (quindi zone b o zone c) e possono comprendere immobili da de-
molire o da trasformare.
il dimensionamento di questi piani è funzionale al cosiddetto fabbisogno abitativo,
determinato sulla base della loro validità temporale (diciotto anni prorogabile per altri
due) e quantificato in una percentuale variabile tra il 40% e il 70% del complessivo fab-
bisogno di edilizia residenziale stimato nel comune con dati reali, concreti e attuali53.
i contenuti riguardano la rete stradale e gli spazi da destinare a opere di pubblico
interesse e di rispetto nonché la suddivisione delle aree in lotti con i parametri tecnici
da applicare ai fini edificatori (norme di attuazione).
la procedura di formazione è quella definita dalla legge n. 167/1962 e contempla
le fasi di compilazione, adozione da parte del consiglio comunale (previa acquisizione
dei pareri degli enti preposti alla tutela di eventuali vincoli) con contestuale applica-
zione delle misure di salvaguardia, approvazione, sempre da parte del consiglio comu-
nale, deposito (per dieci giorni consecutivi) e pubblicazione all’albo comunale. nei
venti giorni successivi gli interessati possono presentare opposizioni al piano di zona.
l’approvazione definitiva è di competenza del comune, se il piano è in attuazione
delle previsioni urbanistiche vigenti, oppure della regione (o della Provincia) in caso
di variante.
al suddetto ente, in ogni caso, il piano di zona va trasmesso per le eventuali osser-
vazioni in analogia alle altre tipologie di piani attuativi.
l’attuazione dei piani PeeP avviene mediante programmi pluriennali approvati
dal consiglio comunale che definiscono le aree da espropriare in un determinato lasso
di tempo.
nella prassi tuttavia, anche a seguito di disposizioni speciali, i soggetti attuatori
possono procedere direttamente all’acquisizione delle aree d’intesa con la Pubblica
amministrazione.
53
t.a.r. Piemonte, 10 maggio 1990, n. 243.
nei comuni sprovvisti di piani di zona, i progetti finanziati relativi a programmi pub-
blici di edilizia residenziale possono essere localizzati con delibera di consiglio comuna-
le all’interno delle zone residenziali dello strumento urbanistico comunale approvato o
adottato e trasmesso per l’approvazione definitiva (articolo 51, legge n. 865/1971).
12.3.5. Piani per insediamenti produttivi

al fine di fronteggiare le richieste degli operatori economici, il comune ha facoltà
di formare un piano per insediamenti produttivi attraverso una procedura che porta al-
l’esproprio dei terreni interessati previa autorizzazione regionale (articolo 27, legge
n. 865/1967).
la predisposizione del piano PiP può essere decisa dal comune anche autonoma-
mente ovvero può costituire prescrizione del consiglio comunale in sede di adozione
della variante urbanistica per il reperimento di aree da destinare all’insediamento di at-
tività produttive (articolo 2, comma 2, d.P.r. n. 447/1998).
la procedura di formazione del PiP è la stessa dei PeeP definita dalla legge
n. 167/1962 sopra menzionata, la validità è decennale e la sua approvazione compor-
ta la dichiarazione di pubblica utilità, indifferibilità e urgenza dei relativi interventi.
in assenza di precise valutazioni tecniche sul fabbisogno e sulla localizzazione del-
l’area da destinare agli insediamenti in questione, la delibera consiliare di adozione
può essere considerata illegittima54.
il piano per insediamenti produttivi ha i contenuti di un piano particolareggiato
d’esecuzione a tutti gli effetti e può prevedere l’utilizzazione delle aree per la realizza-
zione di impianti produttivi di carattere industriale, artigianale, commerciale e turisti-
co in misura non superiore al 50% mediante la cessione in proprietà e per la rimanen-
te mediante la concessione del diritto di superficie (a tempo indeterminato per i servi-
zi pubblici e tra 60 e 99 anni negli atri casi).
ai sensi dell’articolo 3, comma 64, della legge n. 662/1996 gli enti locali possono
cedere in proprietà le aree già concesse in diritto di superficie.
12.3.6. Piani di recupero del patrimonio edilizio

Questa particolare tipologia di strumento urbanistico attuativo è stata introdotta
dalla legge n. 457 del 1978 nel contesto di una serie di norme a favore dell’edilizia re-
sidenziale pubblica e del recupero del patrimonio edilizio esistente.
il piano vero e proprio segue una prima fase ricognitoria delle zone da sottopor-
re a recupero, cioè di quelle zone ove, per le condizioni di degrado, si rende oppor-
tuno il recupero del patrimonio edilizio ed urbanistico mediante interventi rivolti al-
la conservazione, al risanamento, alla ricostruzione e alla migliore utilizzazione del
patrimonio stesso55.
l’individuazione e delimitazione delle zone da recuperare avviene in sede di for-
mazione dello strumento urbanistico generale oppure, nel caso questo sia vigente, con
54
consiglio di Stato, sezione iv, 15 luglio 1983 n. 542.
55
articoli 27 e 28, legge n. 457/1978 modificati dalla legge 17 febbraio 1992, n. 179.
delibera consiliare. nell’ambito delle suddette zone, possono essere individuati immo-
bili, complessi edilizi, isolati e aree in cui il rilascio delle concessioni edilizie è subor-
dinato alla formazione dei piani di recupero.
i piani di recupero possono essere di iniziativa comunale o privata. in tal caso i
proprietari delle aree, singolarmente o riuniti in consorzio o associati in cooperative,
imprese di costruzione, ecc., presentano direttamente la proposta al comune.
i contenuti dei piani di recupero riguardano la disciplina di recupero degli immo-
bili interessati attraverso le cosiddette unità minime d’intervento.
le procedure formative sono sostanzialmente quelle già viste per i piani partico-
lareggiati.
l’attuazione, infine, può avvenire a cura dei privati, mediante convenzionamento
con il comune ovvero a cura del comune che ha poteri anche di tipo sostitutivo nel ca-
so d’inerzia da parte dei privati.
12.3.7. Programmi pluriennali di attuazione

l’articolo 13 della legge n. 10/1977 ha introdotto questi strumenti che, seppur
aventi effetti e ricadute di natura urbanistica, non sono direttamente riconducibili alle
generali nozioni di pianificazione territoriale.
Si tratta di strumenti operativi a carattere programmatorio con la funzione di gra-
duare temporalmente e, quindi, organizzare, coordinare e finanziare in base a criteri di
priorità, gli interventi di trasformazione del territorio comunale in un arco di tempo
compreso tra tre e cinque anni.
come altri istituti, il programma pluriennale di attuazione si colloca in atto tra gli
strumenti in fase recessiva essendo stato quasi ovunque ampiamente disatteso sebbene
la maggior parte delle regioni abbia legiferato a riguardo.
t 12.4. strumenti della pianificazione di settore

Gli istituti di cui si tratterà in questa sezione distinguono tre differenti forme di rap-
porto con gli strumenti urbanistici.
in taluni casi vi è una correlazione di tipo passivo, quando la norma di riferimen-
to impone al piano settoriale di conformarsi allo strumento territoriale o comunale (ca-
so del piano regolatore del porto).
in altri la correlazione è di tipo attivo, se è il modello di pianificazione settoriale a
prevalere rispetto al piano urbanistico (caso della programmazione commerciale).
una terza forma di rapporto, infine, è quella di tipo sostitutivo, che si verifica nel
caso in cui le previsioni del piano settoriale sostituiscono ogni livello di pianificazio-
ne urbanistica (caso del piano del parco).
12.4.1. Piani per le aree e i nuclei di sviluppo industriale

introdotti con la legge n. 634/1957, trasfusa nel t.u. delle leggi per il mezzogior-
no (d.P.r. n. 218/1978), avrebbero dovuto costituire il momento di raccordo tra la po-
litica insediativa delle attività industriali, di certo esuberante la dimensione del singo-
lo comune, e la materia urbanistica.
Si tratta quindi di un livello di pianificazione sovracomunale, di competenza dei

consorzi per le aree e i nuclei di sviluppo industriale, avente natura mista prescrittiva-
precettiva. infatti, oltre ai contenuti di indirizzo e di coordinamento, tipici della piani-
ficazione territoriale, la loro disciplina prevede l’adozione obbligatoria delle misure di
salvaguardia per il periodo di tempo compreso tra il momento dell’adozione e l’atto
della definitiva approvazione regionale.
i consorzi per le aree di sviluppo industriale e per i nuclei di industrializzazione
sono enti di diritto pubblico partecipati da regioni, enti locali, enti pubblici, associa-
zioni di rappresentanza degli industriali, ecc. con la finalità primaria di favorire l’inse-
diamento di piccole e medie imprese all’interno di apposite aree attrezzate.
tali aree, in una prima fase individuate tra le residue zone industriali regionali
(Zir), possono essere reperite tramite esproprio da parte della regione e quindi urba-
nizzate ed infrastrutturate dai consorzi.
l’utilizzo avviene a mezzo dei Piani regolatori consortili (con valenza di piani terri-
toriali di coordinamento) redatti a cura del consorzio stesso e approvati dalle regioni.
i lotti o i rustici industriali possono essere successivamente assegnati ai privati sul-
la base di apposite graduatorie.
la norma istitutiva, che in origine non prefissava il termine di durata del vincolo
preordinato all’esproprio dei terreni interessati, è stata successivamente dichiarata in-
costituzionale56.
12.4.2. Piani di bacino e Piani stralcio di bacino (PAI)

la legge n. 183/1989 sulla difesa del suolo definiva quattro tipologie di bacini
idrografici – di rilievo nazionale, internazionale, regionale e interregionale – ritenuti
ambiti ottimali per gli interventi di salvaguardia.
tale normativa è confluita nel recente d.lgs. n. 152/2006, codice dell’ambiente,
che ha previsto la ripartizione del territorio nazionale in otto distretti idrografici che, a
loro volta, comprendono complessivamente 37 bacini idrografici oltre i bacini regio-
nali di Sardegna e Sicilia57.
a tali entità territoriali (i bacini idrografici) sono preposti particolari organi ammini-
strativi, le “Autorità di bacino”, aventi essenzialmente compiti programmatici tesi all’a-
dozione dei corrispondenti piani di bacino, che costituiscono gli strumenti conoscitivi,
normativi e tecnico-operativi di pianificazione e programmazione delle azioni e delle
norme d’uso finalizzate alla conservazione, alla difesa e alla valorizzazione delle acque.
la legge attribuisce ai piani di bacino contenuti variegati che spaziano dalla dife-
sa del suolo alla tutela dell’inquinamento, dalla salvaguardia dei litorali marini al rie-
quilibrio territoriale58.
56
Sentenza della corte costituzionale 29 dicembre 1976, n. 260.
57
cfr. articolo 53-72 del d.lgs. n. 152/2006.
58
l’articolo 54 del codice dell’ambiente definisce, tra l’altro, la nozione di “suolo” come il territorio, il
suolo, il sottosuolo, gli abitati e le opere infrastrutturali.
il piano di bacino, redatto ed approvato anche per sottobacini o per stralci relativi
a settori funzionali, ha valore di piano territoriale di settore ed è lo strumento conosci-
tivo, normativo e tecnico-operativo mediante il quale sono pianificate e programmate
le azioni e le norme d’uso finalizzate alla conservazione, alla difesa e alla valorizza-
zione del suolo ed alla corretta utilizzazione delle acque, sulla base delle caratteristi-
che fisiche ed ambientali del territorio interessato.
le sue disposizioni hanno carattere immediatamente vincolante per le amministra-
zioni ed enti pubblici, nonché per i soggetti privati, ove trattasi di prescrizioni dichia-
rate di tale efficacia dal piano stesso.
in particolare, i piani e programmi di sviluppo socio-economico e di assetto ed uso
del territorio devono essere coordinati, o comunque non in contrasto, con il piano di
bacino approvato.
Per ciascun distretto idrografico è adottato anche un Piano di gestione, che rappre-
senta articolazione interna del Piano di bacino distrettuale.
il Piano di gestione costituisce pertanto piano stralcio del Piano di bacino e viene
adottato e approvato secondo le stesse procedure stabilite per quest’ultimo.
dal punto di vista dei rapporti con gli altri istituti della pianificazione, i piani di
bacino risultano prevalenti rispetto agli strumenti urbanistici.
essendo i piani di bacino strumenti dai contenuti e procedure di una certa comples-
sità, si osserva la tendenza prioritariamente alla definizione dei piani stralcio (Pai) in
cui sono privilegiate l’individuazione e la disciplina delle aree interessate da rischio
idraulico, di norma oggetto di riconoscimento anche negli strumenti urbanistici di li-
vello comunale e provinciale.
12.4.3. Pianificazione dei trasporti

il piano regionale dei trasporti e il piano dei bacini di traffico, sono gli strumenti
istituiti dalla legge sui trasporti pubblici locali n. 151 del 1981, le cui disposizioni so-
no state riordinate nel d.lgs. n. 422/1997 (conferimento alle regioni ed agli enti lo-
cali di funzioni e compiti in materia di trasporto pubblico locale, a norma dell’articolo
4, comma 4, della legge n. 59/1997) e successive modifiche.
la predisposizione del primo compete alle regioni e quella dei secondi agli enti
locali (province e città metropolitane), nell’ottica della connessione con le previsioni
di assetto territoriale e dello sviluppo economico generale, anche al fine di realizzare
l’integrazione e il coordinamento con i servizi ferroviari.
il contenuto di questa forma di pianificazione riguarda fondamentalmente le mo-
dalità organizzative dei servizi ma non può sfuggirne il rilievo anche in campo urbani-
stico per le relazioni sia con il sistema generale dei pubblici servizi e della qualità del-
la vita, sia con le strategie riguardanti la viabilità.
in particolare, come vediamo, si tratta di aspetti della pianificazione il cui natura-
le alveo dovrebbe risiedere nel livello territoriale di area vasta, specificatamente nel
piano regionale o nel piano di coordinamento delle province, strumenti tuttavia anco-
ra di limitata diffusione.
12.4.4. Pianificazione dell’urbanistica commerciale

il settore del commercio, nonostante riguardi attività pubbliche e di interesse so-
ciale diffuse in modo estensivo (sebbene diversificato) sul territorio, dal punto di vista
della disciplina urbanistica non rientra strettamente nel novero dei cosiddetti servizi
pubblici (standard). esso può comunque definirsi una parte del sistema di attrezzature
collettive avente carattere di servizio di interesse generale.
il d.lgs. n. 114/1998 (cosiddetto decreto bersani), nel riformare la disciplina sul
commercio, ha abrogato lo strumento del piano commerciale previsto dalla legge
n. 426/1971 e ha demandato alle regioni il compito di definire gli indirizzi generali
per l’insediamento delle attività commerciali e di fissare i criteri di programmazione
urbanistica delle stesse.
in base ai criteri di programmazione urbanistica stabiliti dalle regioni nel rispetto
dei principi stabiliti dal d.lgs., gli strumenti urbanistici comunali devono individuare:
a) le aree da destinare agli insediamenti commerciali ed, in particolare, quelle nel-
le quali consentire gli insediamenti di medie e grandi strutture di vendita al det-
taglio;
b) i limiti per gli insediamenti commerciali in relazione alla tutela dei beni artisti-
ci, culturali e ambientali, dell’arredo urbano, nonché le limitazioni cui sono sot-
toposte le imprese commerciali nei centri storici e nelle località di particolare in-
teresse artistico e naturale;
c) i vincoli di natura urbanistica ed in particolare quelli inerenti alla disponibilità
di spazi pubblici o di uso pubblico e le quantità minime di spazi per parcheggi,
relativi alle diverse strutture di vendita;
d) la correlazione dei procedimenti di rilascio della concessione o autorizzazione
edilizia inerenti l’immobile o il complesso di immobili e dell’autorizzazione al-
l’apertura di una media o grande struttura di vendita, eventualmente preveden-
done la contestualità.
il settore del commercio sta subendo, anche per effetto della riforma liberista rece-
pita dalle regioni, un processo di modernizzazione molto spinto in cui si riscontra uno
sviluppo esponenziale della grande distribuzione e la diffusione di format innovativi e
integrati a cui fa da contrappasso la crisi della rete degli esercizi di prossimità, più sen-
tita nelle aree extraurbane a bassa densità demografica e nelle periferie urbane.
Proprio in questi ambiti è in corso una dinamica di sostituzione che vede l’impian-
to, nelle prime, di parchi e villaggi commerciali (mega malls, factory outlet centres,
ecc.) e, nelle seconde, di centri commerciali, multiplex cinematografici, stadi di calcio
integrati con megastores e ipermercati.
12.4.5. Piani dei parchi

la legge istitutiva n. 394/1991 nel riordinare la complessa materia delle aree natu-
rali protette, classifica i parchi naturali in tre categorie:
– parchi nazionali, istituiti con decreto del Presidente della repubblica, su propo-
sta del ministero dell’ambiente, sentita la regione;
– parchi naturali regionali, istituiti con legge regionale;

– riserve naturali statali (istituite dal ministero dell’ambiente sentita la regione)
e regionali.
di particolare importanza è la figura del piano del parco, strumento di pianifica-

zione che – unitamente al regolamento – ha il fine della tutela dei valori naturali e am-
bientali, storici, culturali, antropologici e tradizionali del territorio interessato59.
lo strumento, tra l’altro, ha la funzione di disciplinare la zonizzazione del territo-
rio del parco in aree o parti caratterizzate da forme differenziate di uso, godimento e
tutela, definendo inoltre i vincoli, le destinazioni d’uso pubblico e privato.
in base al diverso grado di protezione, il piano del parco può prevedere aree desti-
nate a riserve integrali, riserve generali orientate, aree di protezione, aree di promozio-
ne economica.
Solo in questi ultimi ambiti territoriali le attività economiche ammesse consentono in-
terventi di trasformazione edilizia purché compatibili con le finalità istitutive del parco.
il piano, in uno al regolamento e al programma pluriennale, ha pertanto l’effetto,
nel territorio del parco, di strumento ordinatore generale delle attività antropiche. le
sue previsioni prevalgono sul regime urbanistico non solo del piano comunale ma an-
che del piano paesistico e di ogni altro strumento di pianificazione.
12.4.6. Piano parcheggi

il piano, o programma urbano dei parcheggi, è obbligatoriamente predisposto dai
comuni individuati dalle regioni in applicazione della legge n. 122 del 1989 (legge to-
gnoli) tenendo conto, tra l’altro, del piano urbano del traffico60.
Si tratta di uno strumento di livello attuativo che indica localizzazione, dimensio-
namento, priorità e cronologia di attuazione dei servizi e delle infrastrutture di livello
comunale da destinare a parcheggi pubblici.
il piano urbano dei parcheggi è finalizzato in particolare a favorire il decongestio-
namento automobilistico dei centri urbani mediante la creazione di parcheggi d’inter-
scambio con sistemi di trasporto collettivo.
12.4.7. Piani urbani del traffico

Questi strumenti sono redatti obbligatoriamente dai comuni con oltre 30.000 abi-
tanti e da quelli con popolazione inferiore che registrano particolari afflussi turistici in
determinati periodi dell’anno.
la normativa di riferimento è costituita dal codice della Strada (d.lgs. n. 285/1992
e successive modifiche) e delle direttive emanate nel 1995 dal ministero dei lavori
pubblici ai fini della redazione, adozione ed attuazione dei piani urbani del traffico61.
59
articolo 2, comma 30, legge 9 dicembre 1998, n. 426.
60
cfr. paragrafo seguente.
61
articolo 36, d.lgs. n. 285/1992.
il piano urbano del traffico è costituito da un insieme coordinato di interventi nel

breve periodo tesi a migliorare le condizioni della circolazione stradale nell’area urba-
na, dei pedoni, dei mezzi pubblici e dei veicoli privati, ipotizzando l’invariabilità del-
le dotazioni di infrastrutture e mezzi di trasporto.
12.4.8. Regime urbanistico delle opere pubbliche

l’articolo 7 del t.u. dell’edilizia (d.P.r. n. 380/2001), a proposito delle valutazioni
di carattere urbanistico relative alla localizzazione delle opere pubbliche, individua stru-
menti e procedure differenziate in base agli enti e alle amministrazioni proponenti.
Per la definizione del regime urbanistico delle opere comunali interviene l’artico-
lo 19 del t.u. sugli espropri62.
nel corso del periodo di durata del vincolo preordinato all’esproprio (cinque anni),
il consiglio comunale può motivatamente disporre o autorizzare che siano realizzate
sul bene vincolato opere pubbliche o di pubblica utilità diverse da quelle originaria-
mente previste dallo strumento urbanistico.
in tal caso, se la regione o l’ente da questa delegato all’approvazione del piano ur-
banistico generale, non manifesta il proprio dissenso entro il termine di novanta gior-
ni dal ricevimento della relativa determinazione consiliare, la stessa si intende appro-
vata e il consiglio comunale in una successiva seduta può disporne l’efficacia.
restano escluse dalla disciplina del d.P.r. n. 327/2001 la localizzazione delle ope-
re destinate alla difesa militare (d.P.r. n. 616/1977 e d.P.r. n. 383/1994) e delle cen-
trali per la produzione di energia termoelettrica o termonucleare (d.P.r. 616/1977, leg-
ge n. 880/1973, d.P.r. n. 420/1994, legge n. 166/2002, articolo 13).
12.4.9. Programma triennale delle opere pubbliche

una delle maggiori innovazioni introdotte dalla legge n. 109 del 1994 (legge mer-
loni con le successive modifiche e integrazioni), è la programmazione dei tempi e dei
contenuti per la realizzazione dei lavori pubblici, obbligatoria per gli interventi di sin-
golo importo superiore a 100.000 euro63.
Gli strumenti di programmazione sono il programma triennale, gli studi di fattibi-
lità e l’elenco annuale degli interventi.
la realizzazione di lavori pubblici di singolo importo superiore a 100.000 euro si
svolge in conformità ad un programma triennale e di suoi aggiornamenti annuali che
le amministrazioni predispongono ed approvano, nel rispetto dei documenti program-
matori già previsti dalla normativa e della disciplina urbanistica, unitamente all’elen-
co dei lavori da realizzare nell’anno stesso.
lo schema di programma triennale e i suoi aggiornamenti annuali sono resi pub-
blici, prima della loro formale approvazione, mediante affissione per almeno 60 gior-
ni consecutivi.
62
d.P.r. n. 327/2001 con le modifiche del d.lgs. n. 302/2002.
63
legge n. 166/2002 cosiddetta “merloni-quater”.
il programma triennale deve prevedere un ordine di priorità tenendo conto che so-
no da ritenere comunque prioritari i lavori di manutenzione, di recupero del patrimo-
nio immobiliare esistente, di completamento dei lavori già iniziati, i progetti esecutivi
approvati nonché gli interventi ove ricorra la possibilità di finanziamento con capitale
privato maggioritario.
nel programma triennale sono altresì indicati i beni immobili pubblici che posso-
no essere oggetto di alienazione, totale o del solo diritto di superficie, previo esperi-
mento di apposita gara e previa classificazione e valutazione anche rispetto all’even-
tuale rilevanza storico-artistica, architettonica, paesaggistica e ambientale.
12.4.10. Piani di gestione dei siti di Natura 2000

la rete ecologica denominata natura 2000, istituita formalmente dall’articolo 3
della direttiva “Habitat” (92/43/cee), è composta da due tipologie di aree che posso-
no avere interrelazioni geografiche diversificate che vanno dalla totale sovrapposizio-
ne alla completa separazione.
tali aree sono le Zone di Protezione Speciale (ZPS), previste dalla direttiva comu-
nitaria 79/409/cee “Uccelli”, e i Siti di importanza comunitaria (Sic), proposti
(pSic) o regolamentati (ZSc) definiti dalla stessa direttiva “Habitat”.
in generale, le misure di conservazione previste per la salvaguardia dei siti di na-
tura 2000, sono costituite dalla valutazione di incidenza e dai piani di gestione. la pri-
ma è una procedura di valutazione preventiva dei possibili effetti significativi sull’area
protetta che si applica a qualunque intervento progettuale o di pianificazione. i secon-
di devono essere predisposti nel caso in cui gli strumenti di pianificazione e gestione
del territorio non vengano ritenuti sufficienti.
ai sensi del d.P.r. 357/1997, il soggetto incaricato delle funzioni normative e am-
ministrative connesse all’attuazione delle direttive comunitarie in materia di piani di
gestione è la regione o la Provincia autonoma.
in base alle linee guida ministeriali, le regioni e le Province autonome possono
sottoporre la materia a propria disciplina legislativa organica, come sarebbe preferibi-
le, oppure limitarsi ad esercitare le funzioni amministrative assegnate dal regolamento
di attuazione.
12.4.11. Sistema di gestione ambientale e piano di gestione ambientale

il concetto di gestione ambientale è piuttosto recente e deriva dalla comunicazio-
ne adottata nel febbraio 2004 dalla commissione europea nel quadro di riferimento
della Strategia tematica per l’ambiente urbano.
le capitali e gli agglomerati urbani con popolazione superiore a 100.000 abitanti
sono tenute a adottare un piano di gestione dell’ambiente urbano ed il relativo sistema
di gestione ambientale.
il primo è un documento strategico con obiettivi di breve, medio e lungo termine
per il conseguimento della tutela e qualità ambientale e l’integrazione della componen-
te ambientale nelle politiche settoriali, ad esempio riguardo le materie del turismo, del-
lo sviluppo locale, dei trasporti, produzione di gas serra, infrastrutture, rifiuti, ecc. il
secondo, invece, rappresenta il processo di definizione, implementazione, valutazione
e revisione del piano di gestione ambientale.
12.4.12. Piani regolatori dei porti

la principale legge di riferimento è la n. 84 del 1994 che riordina la legislazione
in materia portuale, chiarendo la prevalenza dell’organizzazione territoriale disegnata
dal PrG, rispetto alla quale le previsioni del piano regolatore del porto non devono
porsi in contrasto.
i porti marittimi nazionali sono ripartiti nelle seguenti categorie e classi:
– categoria i: porti, o specifiche aree portuali, finalizzati alla difesa militare e al-
la sicurezza dello Stato;
– categoria ii, classe i: porti, o specifiche aree portuali, di rilevanza economica in-
ternazionale;
– categoria ii, classe ii: porti, o specifiche aree portuali, di rilevanza economica
nazionale;
– categoria ii, classe iii; porti, o specifiche aree portuali, di rilevanza economica
regionale e interregionale.
ai sensi della legge n. 84/1994 spetta allo Stato l’onere per la realizzazione di tut-
te le opere nei porti della prima categoria e di quelle di “grande infrastrutturazione”
nei porti della seconda categoria, i e ii classe, restando di competenza regionale gli in-
terventi nei porti della iii classe.
Sono rimaste di competenza statale le funzioni amministrative concernenti le ope-
re marittime relative ai porti della prima categoria e della seconda categoria, classe i,
e le opere di preminente interesse nazionale per la sicurezza dello Stato e della naviga-
zione nonché per la difesa delle coste64.
le funzioni amministrative dei porti di seconda categoria, classi ii e iii, rientrano
invece nella sfera di competenza regionale.
nel distinguere le funzioni dei porti inclusi nella seconda categoria (commerciali,
industriali e petrolifere, di servizio passeggeri, pescherecce, turistiche e da diporto), la
normativa stabilisce per gli stessi, con la sola eccezione dei porti aventi esclusiva de-
stinazione turistica, l’obbligo di dotarsi di un piano regolatore portuale.
i contenuti di questo genere di piani attengono essenzialmente al complesso di ope-
re pubbliche ricadenti nelle aree demaniali e funzionali all’attività portuale, quali mo-
li, banchine, canali, bacini, nonché quelle di tipo infrastrutturale, per esempio collega-
menti stradali, ferroviari, impianti, corpi di servizio, ecc.
il piano regolatore portuale pertanto disegna, entro l’ambito del porto (vale a dire il
territorio entro il quale vigono le previsioni), l’assetto complessivo del porto, vale a dire
il suo lay-out, individuando le caratteristiche e la destinazione funzionale delle aree (in-
dustriale, commerciale, passeggeri e crocieristica, attività peschereccia, diporto nautico,
64
articolo 88 del d.P.r. 24. luglio 1977, n. 616.
costruzioni e riparazioni navali, officine meccaniche, servizi e uffici portuali, spazi e ser-
vizi collettivi come viabilità, parcheggi, ecc.) che ne compongono i sotto-ambiti.
Per quanto riguarda i rapporti con la pianificazione territoriale, occorre ribadire il
concetto che le previsioni del piano regolatore portuale non possono operare in contra-
sto con gli strumenti urbanistici vigenti, motivo per il quale risulta frequente il ricorso
alla variante urbanistica nel contesto dell’iter formativo del P.r.P..
t 12.5. strumenti dell’urbanistica negoziata e innovativa

i principali strumenti della programmazione negoziata sono definiti dalla legge 23
dicembre 1996, n. 662 (misure di razionalizzazione della finanza pubblica, articolo 2,
comma 203) nonché dalla delibera ciPe 4 aprile 2001.
con tale dizione s’intende, in generale, la regolamentazione concordata di rappor-
ti tra soggetti pubblici, ovvero tra soggetti pubblici e privati, per l’attuazione di diver-
si interventi riferiti ad un’unica finalità di sviluppo e necessitanti di una valutazione
delle attività necessarie in forma unitaria e partecipata.
Si tratta quindi, sostanzialmente, di formali accordi sottoscritti tra la molteplicità
degli attori coinvolti in tutte le fasi operative, dalla programmazione alla realizzazio-
ne, di interventi per i quali occorre l’assunzione di decisioni istituzionali e di eventua-
li impegni finanziari a carico delle amministrazioni pubbliche (Stato, regioni, Provin-
ce autonome ed enti locali).
a volte quasi come naturale evoluzione della programmazione negoziata, la pianifi-
cazione cosiddetta “innovativa” si è esplicitata in termini applicativi in italia in partico-
lare attraverso la sperimentazione e sviluppo dei cosiddetti programmi urbani complessi.
essi costituiscono una generazione di strumenti operativi per la programmazione e
gestione delle trasformazioni urbane che ha avuto, e tuttora conserva in molte regio-
ni, un notevole peso specifico nel quadro più ampio dei processi di costruzione della
governance territoriale. Questa importanza deriva da molteplici fattori, da quello più
scontato rappresentato dal fatto che la loro formazione è spesso stata occasione per la
rivisitazione o per la rielaborazione degli strumenti urbanistici, a quello meno prevedi-
bile legato al successo dei contenuti sperimentali.
la fase operativa si è molto spesso basata sull’istituzionalizzazione della variante
urbanistica gestita con gli strumenti della semplificazione amministrativa (conferenza
di servizi e accordo di programma).
12.5.1. Patto territoriale

il Patto territoriale è uno strumento nato a livello comunitario nel 1996 con il lan-
cio dei Patti territoriali per l’occupazione. in italia è definito dalla legge n. 662/1996,
articolo 2, comma 203, lettera d), come l’accordo, promosso da enti locali, parti socia-
li o da altri soggetti pubblici o privati, con contenuti analoghi all’accordo quadro, re-
lativo all’attuazione di un programma di interventi caratterizzato da specifici obiettivi
di promozione dello sviluppo locale nei settori dell’industria, agroindustria, servizi, tu-
rismo ed in quello dell’apparato infrastrutturale, tra loro integrati.
il patto territoriale è una tipologia di strumento negoziale caratterizzato da obietti-

vi di promozione dello sviluppo locale in ambito sub-regionale compatibili con l’asset-
to del territorio ed ecosostenibili.
i patti territoriali possono essere attivati in tutto il territorio nazionale, fermo re-
stando che le risorse sono riservate dal ciPe alle cosiddette aree depresse, cioè quel-
le destinatarie dei fondi strutturali (ex obiettivi 1 – aree in ritardo di sviluppo, 2 –
aree in declino industriale e 5b – zone rurali, nonché quelle dell’articolo 92, para-
grafo 3, lettera c), del trattato di roma – attività o regioni economiche che necessi-
tano di sviluppo).
oltre che dai soggetti promotori, il patto può essere sottoscritto dalla regione o
dalla Provincia autonoma, da banche e da finanziarie regionali, da consorzi di garan-
zia collettiva fidi, dai consorzi di sviluppo industriale.
i Patti territoriali hanno avviato modalità partenariali per la costruzione di model-
li a rete basandosi sui mercati locali del lavoro per la ricerca di soluzioni al problema
della disoccupazione.
critici, invece, sono stati i rapporti con la pianificazione e con le questioni territo-
riali in genere, come dimostrato dall’ossessionante ricerca della premialità legata ai
target di spesa dei fondi europei che ha generato spesso provvedimenti legislativi de-
rogatori della disciplina urbanistica.
12.5.2. Contratto di programma

il contratto di programma, ai sensi dell’articolo 2, comma 203, lettera e) della leg-
ge n. 662/1996, è l’accordo stipulato tra l’amministrazione statale competente, impre-
se anche riunite in consorzi e distretti industriali al fine della realizzazione di interven-
ti di sviluppo concordato.
oggetto dei contratti è la realizzazione coordinata di progetti articolati sul territo-
rio, ovvero localizzati in aree specifiche, in grado di generare significative ricadute sul-
l’apparato produttivo e occupazionali dell’ambito territoriale interessato, mediante
l’insediamento di nuove iniziative imprenditoriali.
i progetti di investimento – ricadenti nelle aree in ritardo di sviluppo (ex obiettivo 1)
e in declino industriale (ex obiettivo 2) nonché quelle dell’articolo 92, paragrafo 3, let-
tera c), del trattato di roma (attività o regioni economiche che necessitano di sviluppo)
– possono riguardare settori ammessi alle agevolazioni previste dalla legge n. 488/1992
(industria, energia, costruzioni, servizi, turismo, commercio) con l’estensione ai settori
agricolo ed ittico, eventualmente integrati da programmi di ricerca e di formazione.
12.5.3. Contratto d’area

Si tratta di uno strumento operativo, anch’esso definito dalla legge n. 662/1996 (ar-
ticolo 2, comma 203, lettera f), concordato tra varie amministrazioni, rappresentanze
dei lavoratori e dei datori di lavoro nonché eventuali altri soggetti interessati.
lo strumento si applica nelle aree industriali interessate da grave disagio occupa-
zionale mediante la realizzazione di azioni per accelerare lo sviluppo e la creazione di
nuova occupazione nell’ambito delle aree di crisi, delle aree di sviluppo industriale e
dei nuclei di industrializzazione situati nei territori ex obiettivo 1 (regioni in ritardo di
sviluppo), 2 (aree colpite da declino industriale) e 5b (zone rurali svantaggiate) del re-
golamento cee n. 2052/88 e delle aree industrializzate realizzate ai sensi dell’articolo
32 della legge n. 219/1981, che presentano i migliori requisiti in termini di rapida atti-
vazione di investimenti, di disponibilità di aree attrezzate e di risorse.
nelle zone del centro-nord sono invece attivabili in caso di rilevanti squilibri tra
domanda ed offerta di lavoro (decreto del ministero del lavoro del 14 marzo 1995).
i settori economici interessati da questo tipo di contrattazione sono l’industria, l’a-
groindustria, i servizi e il turismo.
il contratto d’area indica gli obiettivi inerenti alla realizzazione delle nuove inizia-
tive imprenditoriali e gli eventuali interventi infrastrutturali, i soggetti attuatori, tempi
e modalità di esecuzione, il responsabile unico dell’attuazione e del coordinamento, i
costi e le risorse finanziarie occorrenti per i diversi interventi.
12.5.4. Progetti integrati del QCS per le Regioni ex obiettivo 1

(P.O.R. 2000-2006)
i programmi integrati previsti dal QcS 2000-2006 sono strumenti di programma-
zione economico-territoriale derivanti dalla programmazione comunitaria dedicata al-
le regioni basilicata, calabria, campania, molise Puglia, Sardegna e Sicilia (regioni
ex obiettivo 1 in ritardo di sviluppo).
le zone-bersaglio di tale programmazione sono costituite da contesti territoriali (ma
possono essere anche tematismi specifici) suscettibili di azioni intersettoriali aventi il co-
mune obiettivo dello sviluppo del territorio ed una metodologia di attuazione unitaria.
i progetti integrati costituiscono pertanto modalità operative di attuazione affinché
una serie di linee di attività definite “azioni” – che fanno capo ad “assi” e “misure”
diverse dei programmi operativi regionali – siano collegate tra loro e finalizzate a un
comune obiettivo.
in generale va detto che questo tipo di pianificazione integrata può riguardare ti-
pologie di interventi diversificati in base alle specificità dei territori e delle relative esi-
genze di sviluppo e, in tal senso, sono state coniate varie denominazioni: Progetti in-
tegrati territoriali (Pit), Progetti integrati Strategici (PiS), Progetti integrati delle aree
rurali (Piar), Progetti integrati di filiera (Pif), ecc..
i progetti integrati possono essere attuati anche tramite gli strumenti della pro-
grammazione negoziata (patti territoriali, contratti di programma, contratti d’area).
i riferimenti normativi principali fanno capo alla decisione comunitaria c 2050 del
2000, al Quadro comunitario di sostegno (QcS) 2000-2006, obiettivo 1, articoli 3.10 e
6.4.7, e alle linee guida ministeriali.
12.5.5. Programmi integrati

i programmi integrati istituiti dall’articolo 18 della legge n. 203/1991 (legge Pran-
dini) riguardavano interventi finalizzati alla costruzione di alloggi pubblici per favori-
re la mobilità del personale statale e, in particolare, degli appartenenti alle forze del-
l’ordine impegnati nella lotta alla criminalità organizzata, e godevano di finanziamen-
ti statali di natura straordinaria.
la realizzazione delle opere era di competenza di comuni, i.a.c.P., imprese di co-
struzione e cooperative, singolarmente o riunite in consorzio, previa selezione delle
proposte progettuali, sotto forma di schede di prefattibilità, in sede ministeriale.
le finalità dei programmi non escludevano la realizzazione di interventi di recupe-
ro del patrimonio edilizio e la realizzazione delle opere di urbanizzazione necessarie.
12.5.6. Programmi integrati di intervento

Sono stati istituiti dall’articolo 16 della legge n. 179/1992 (legge botta-ferrarini),
al fine di riqualificare il tessuto urbanistico, edilizio ed ambientale da parte dei comu-
ni cui è assegnata la competenza per le procedure di formazione.
Questa tipologia di programma integrato è caratterizzata dalla presenza di pluralità
di funzioni e dall’integrazione di diverse tipologie di intervento edilizio, comprese le
opere di urbanizzazione.
la dimensione di intervento, in base alla norma, deve incidere significativamente
sulla riorganizzazione urbana e consentire il concorso di più operatori attraverso risor-
se finanziarie pubbliche o private.
12.5.7. Programmi di recupero urbano

i programmi di recupero urbano sono stati disciplinati dal d.l. n. 398 del 1993, con-
vertito, con modificazioni, nella legge n. 493 dello stesso anno65.
i contenuti dei programmi di recupero urbano sono definiti dalla norma istitutiva
come un insieme sistematico di opere finalizzate alla realizzazione, alla manutenzione
e all’ammodernamento delle urbanizzazioni primarie (con particolare attenzione ai
problemi di accessibilità degli impianti e dei servizi a rete) e delle urbanizzazioni se-
condarie, all’edificazione di completamento e di integrazione dei complessi urbanisti-
ci esistenti, nonché all’inserimento di elementi di arredo urbano, alla manutenzione or-
dinaria e straordinaria, al restauro e al risanamento conservativo e alla ristrutturazione
edilizia degli edifici.
i programmi di recupero urbano sono pertanto strumenti operativi dotati di un fine
specifico, in quanto riguardano la realizzazione di determinati interventi, in particola-
re la riqualificazione edilizia ed urbanistica, in quelle aree, solitamente periferiche, nel-
le quali esistono nuclei di edilizia economica e popolare.
Sono proposti al comune da soggetti pubblici e privati, anche associati tra loro,
sulla base di una proposta unitaria con il concorso finanziario di risorse pubbliche e
private.
65
cfr. in particolare l’articolo 11.
12.5.8. Programmi di riqualificazione urbana

i programmi di riqualificazione urbana (P.ri.u.) nascono contemporaneamente ai
programmi integrati di intervento. il riferimento normativo principale è l’articolo 2
della stessa legge n. 179/1992, con i successivi decreti ministeriali emanati del 1994
(approvazione del bando), 1995 e 1997.
le finalità di questi programmi erano tese alla realizzazione di interventi di riqua-
lificazione urbanistica nelle città dotate di significative aree industriali dismesse.
le tipologie d’intervento avevano ad oggetto il completamento edilizio residenzia-
le e non residenziale anche attraverso la ristrutturazione urbanistica dei comparti, la
realizzazione delle urbanizzazioni primarie e secondarie e l’arredo urbano.
12.5.9. L’iniziativa comunitaria Urban I e II

l’iniziativa comunitaria denominata “Urban”, che in atto sta esaurendo i suoi ef-
fetti come molti programmi complessi generati negli anni ’90, è stata attivata dalla
commissione europea attraverso l’utilizzo dei fondi strutturali 1994-1999 (urban i) e
successivamente rifinanziata nell’ambito della programmazione 2000-2006 (urban ii).
l’obiettivo principale è stato la riqualificazione socio-economica dei tessuti urba-
ni in crisi dei centri medio-piccoli o di quartieri degradati delle città, mediante l’attua-
zione integrata di interventi di riassetto urbanistico e edilizio, misure con finalità so-
cio-economiche (realizzazione di asili nidi, ospedali, scuole), sociali (lotta contro l’e-
marginazione, creazione di nuovi posti di lavoro), sviluppo produttivo e protezione
dell’ambiente.
12.5.10. Urban Italia

il programma urban italia è stato istituito con la legge n. 388/2000 e dal d.m. 2
agosto 2003 “Programmi concernenti la rivitalizzazione economica e sociale delle
città e delle zone adiacenti in crisi, per promuovere uno sviluppo urbano sostenibile.
Urban Italia”66.
il fine ricercato era dare continuità al successo delle esperienze di programmazio-
ne integrata riscontrato da urban i e urban ii, motivo principale per cui sono state am-
messe a finanziamento le prime 20 proposte utilmente collocate nella graduatoria di
urban ii.
12.5.11. Programmi di riqualificazione urbana e di sviluppo sostenibile del

territorio (P.R.U.S.S.T.)
la normativa di riferimento dei Programmi di riqualificazione urbana e di svilup-
po sostenibile del territorio (P.r.u.S.S.t.) è costituita dal d.lgs. n. 112/1998, articolo
66
cfr. articolo 145, comma 86, legge cit..
54, e dal decreto dei ministero dei lavori pubblici dell’8 ottobre 1998 come modifica-
to dai dd.mm. del 28 maggio 1999, 18 aprile 2001, 17 maggio 2001.
Si tratta di programmi innovativi in ambito urbano riguardanti contesti territoriali
di dimensione sub-regionale, provinciale, intercomunale e comunale, individuati sulla
base delle caratteristiche fisiche, morfologiche, culturali e produttive.
i soggetti proponenti possono essere enti pubblici territoriali (regioni, Province,
comunità montane) ma anche altre amministrazioni pubbliche (le amministrazioni del-
lo Stato, anche ad ordinamento autonomo, le istituzioni universitarie, le camere di
commercio, industria, artigianato e agricoltura e loro associazioni, gli enti pubblici non
economici nazionali, regionali e locali, ecc.) nonché soggetti privati (associazioni di
categoria, imprenditori, società finanziarie, istituti bancari, soggetti concessionari, pro-
prietari o gestori di reti).
i programmi individuano anche interventi pubblici realizzabili con risorse private
sulla base di piani finanziari e di corrispettivi di gestione.
una caratteristica di rilievo di questi programmi è che tutte le aree interessate da-
gli interventi devono essere preventivamente individuate dai consigli comunali ai sen-
si dell’articolo 17, comma 59, della legge n. 127/1997 (e successive modifiche) la lo-
calizzazione effettuata ai sensi di tale normativa equivale a dichiarazione di pubblica
utilità degli interventi stessi.
in questo modo si conferma la coerenza con quanto stabilito dalla circolare del mi-
nistero dei lavori pubblici n. 3210/1967 che definisce di interesse pubblico tutti gli edi-
fici e impianti “destinati a finalità di carattere generale sotto l’aspetto economico, cul-
turale, industriale, igienico, religioso, ecc.”, opere tra cui rientrano pertanto a pieno ti-
tolo anche gli impianti produttivi di beni e servizi.
12.5.12. Contratti di quartiere

i contratti di quartiere sono programmi di recupero urbano finalizzati alla promozio-
ne dello sviluppo sociale, economico ed occupazionale a livello di quartiere o d’area.
le zone di intervento sono definite come ambiti esistenti e già interessati da piani
di recupero ex legge n. 457/1978, piani di edilizia economica e popolare previsti dalla
legge n. 167/1962 e perimetrazioni di insediamenti oggetto di recupero urbanistico.
Possono contenere interventi di vario genere come residenze, urbanizzazioni, ser-
vizi, ecc., sia di iniziativa pubblica sia privata, localizzati sulla base degli strumenti ur-
banistici vigenti o adottati, e selezionati a seguito di appositi bandi finalizzati all’asse-
gnazione delle risorse finanziarie.
12.5.13. Programmi di riabilitazione urbana

i Programmi di riabilitazione urbana, regolati dall’articolo 27 della legge n. 166/2002,
sono volti alla riabilitazione di immobili ed attrezzature di livello locale e al migliora-
mento dell’accessibilità e mobilità urbana.
i criteri e le modalità di predisposizione, di valutazione, di finanziamento, di con-
trollo e di monitoraggio dei programmi sono definiti in sede nazionale mentre la pro-
mozione è dagli enti locali, d’intesa con gli enti e le amministrazioni competenti sul-
le opere e sull’assetto del territorio.
le opere comprese nei programmi riguardano interventi di demolizione e ricostru-
zione di edifici, attrezzature e spazi di servizio, al fine della riqualificazione di porzio-
ni urbane caratterizzate da degrado fisico, economico e sociale, nel rispetto della nor-
mativa in materia di tutela storica, paesaggistico-ambientale e dei beni culturali.
130
caPitolo 13
tarIffe e compensI
le spettanze economiche dovute agli ausiliari del giudice, ai periti e ai consulenti

riguardano essenzialmente tre voci:
– onorario;
– eventuali indennità di viaggio e di soggiorno con le relative spese;
– rimborso delle spese sostenute per l’adempimento dell’incarico.
a sua volta, la natura dell’onorario può distinguersi secondo una triplice tipologia:
– onorario fisso (detto anche a percentuale), quando viene calcolato applicando a
un valore di riferimento predeterminato, le aliquote stabilite in apposite tabelle
approvate con decreto ministeriale (quelle in atto vigenti sono state approvate
con decreto ministeriale 30 maggio 2002);
– onorario variabile, quando il suo ammontare deve rientrare necessariamente tra
un importo minimo e un importo massimo stabiliti dal provvedimento ministe-
riale relativamente a specifiche attività eseguite dal tecnico;
– onorario a tempo, se deve essere determinato considerando l’attività svolta dal
professionista in riferimento ad una specifica unità di misura temporale della
prestazione. tale unità di misura è la “vacazione” che corrisponde a un periodo
di tempo pari a due ore. la vacazione può essere divisibile a metà (mezza vaca-
zione = un’ora), è comunque da corrispondere interamente se il tempo impiega-
to per una data attività supera un’ora e un quarto e non possono essere liquida-
te più di quattro vacazioni al giorno67.
anche l’importo della vacazione, come le altre forme di misura dell’onorario, è
stabilito con decreto ministeriale.
tutti gli onorari sono comprensivi della relazione sui risultati dell’incarico esple-
tato, della partecipazione alle udienze e di ogni altra attività concernente i quesiti.
al momento della formulazione della “nota spese e proposta competenze”, gli
onorari devono essere computati dal ctu seguendo le modalità indicate dalla norma-
tiva di riferimento (costituita essenzialmente dalla legge n. 319/80, dal testo unico
sulle spese di giustizia d.P.r. n. 115/2002 e dal decreto ministeriale 30 maggio 2002)
e con l’applicazione degli importi e delle percentuali oggetto delle tabelle approvate
con provvedimento ministeriale.
67
articolo 4 della legge n. 319/1980.
tariffe e comPenSi 131
Secondo l’articolo 54 del suddetto t.u., la misura degli onorari andrebbe adegua-
ta con periodicità triennale in relazione alla variazione dell’indice dei prezzi al consu-
mo per le famiglie di operai e impiegati accertata dall’iStat.
in atto si attende l’aggiornamento degli importi essendo tuttora vigenti sia il tabel-
lario sia l’importo unitario della vacazione, approvati con decreto emanato in data 30
maggio 2002 dal ministro della giustizia di concerto con il ministro dell’economia e
delle finanze.
la materia dei compensi spettanti al ctu o al perito merita infine tre annotazioni
particolari.
Primo. le competenze tecniche dipendono, oltre che dal pregio e dalla completez-
za, essenzialmente dalla quantità e dalla specifica tipologia delle prestazioni richieste
dal giudice. nulla vieta quindi che l’articolazione dei quesiti determini un complesso
di attività variegato e tale da comportare il calcolo di più voci di onorario anche attra-
verso l’applicazione di metodi diversi. compete, al contrario, un solo onorario quando
il consulente ritenga autonomamente di eseguire indagini non espressamente richieste
(comportanti ad esempio rilievi, verifiche di conformità a progetti o a normative, ecc.)
allo scopo di meglio corroborare le risposte ai quesiti.
Secondo. Se l’incarico prevede distinte valutazione relativamente a uno ovvero a
una pluralità di beni immobili, al tecnico possono competere distinti onorari per ognu-
no dei beni stimati, secondo il prudente apprezzamento del giudice e considerata la na-
tura pubblicistica dell’incarico. compete invece un solo onorario nel caso in cui si
adottino più criteri di stima al fine della valutazione di un singolo bene.
Terzo. nel caso di onorari a percentuale, il limite superiore dello scaglione più al-
to stabilito dalle tabelle configura anche un limite insuperabile, determinando così
l’importo massimo dell’onorario liquidabile. detto importo massimo resta pertanto in-
differente all’eventuale maggior valore, rispetto a detto scaglione, della controversia,
del bene o dell’utilità oggetto delle indagini peritali.
t 13.1. la nota spese e proposta competenze

abbiamo visto in precedenza che, al momento del deposito in cancelleria dell’ela-
borato peritale, il consulente è tenuto a presentare contestualmente l’istanza al giudice
per la liquidazione dell’onorario proposto e il rimborso delle spese sostenute.
tale istanza è comunemente denominata “nota spese e proposta competenze”. ad
essa occorre allegare tutti i giustificativi delle spese (fatture, ricevute, scontrini, ecc.)
nonché il calcolo analitico dell’onorario, nelle sue eventuali diverse componenti, e del-
l’indennità di trasferta nel caso in cui siano state svolte missioni fuori sede nel senso
di svolgimento di attività in comune diverso da quello di residenza.
13.1.1. Spese
la materia delle spese da riconoscere agli ausiliari del giudice è regolata dall’arti-
colo 56 del t.u. sulle spese di giustizia. compete al magistrato accertare le spese so-
stenute dal tecnico e, se del caso, escludere dal rimborso quelle che siano ritenute non
necessarie per l’espletamento dell’incarico.
un elenco a titolo indicativo delle voci di spesa che un tecnico può sostenere nel
redigere una perizia o consulenza tecnica in campo immobiliare è il seguente:
– visure e certificati catastali;
– visure ipotecarie;
– postali;
– servizi amministrativi e commissioni;
– cancelleria/copia/rilegatura;
– benzina, trasporti, parcheggi;
– servizi di informatica;
– marche;
– diritti per servizi amministrativi (certificato destinazione urbanistica, rilascio di
copie, ecc.);
– servizi di telecomunicazione (telefono, internet, ecc.);
– per collaboratori autorizzati.
Se il professionista è stato autorizzato ad avvalersi della collaborazione di altri pre-

statori d’opera, è evidente che la relativa spesa corrisponde all’onorario dovuto a que-
sti ultimi.
essa va pertanto determinata, ove possibile, sulla base degli stessi criteri e delle
stesse tabelle ministeriali da utilizzare per il calcolo delle competenze economiche do-
vute al ctu o al perito.
13.1.2. Onorari a vacazione

nel caso in cui le prestazioni effettuate dal consulente tecnico d’ufficio non rien-
trino nella casistica delle attività considerate dalle tabelle ministeriali, gli onorari de-
vono essere commisurati al tempo impiegato e vengono determinati con il metodo del-
le vacazioni.
in generale, quindi, il sistema di calcolo a vacazione è adottabile solo in quelle cir-
costanze in cui non possono essere applicati gli onorari a percentuale o a importo va-
riabile.
così come è stato rappresentato in precedenza, la vacazione corrisponde a un pe-
riodo di attività pari a due ore. la legge prevede un importo unitario diversificato tra
la prima vacazione e tutte le altre successive, ammontando rispettivamente a € 14,68
e a € 8,1568.
al momento dell’esame della proposta di onorario presentata dal ctu, il magistra-
to è tenuto a calcolare il numero delle vacazioni da liquidare con riferimento al nume-
ro delle ore strettamente necessarie per l’espletamento dell’incarico, indipendentemen-
te dal termine assegnato per il deposito dell’elaborato peritale e fino a un massimo di
quattro vacazioni al giorno.
68
Gli importi delle vacazioni sono stati così adeguati dall’articolo 1 del decreto ministeriale 30 maggio
2002.
13.1.3. Onorari fissi o a percentuale

le tabelle ministeriali riportate nell’allegato al decreto ministeriale 30 maggio
2002, prevedono onorari a percentuale calcolati per scaglioni (fermo restando un mi-
nimo comunque dovuto), relativamente alle seguenti prestazioni:
– in materia amministrativa, contabile e fiscale (articolo 2);
– valutazione di aziende, enti patrimoniali, situazioni aziendali, patrimoni, avvia-
mento, diritti a titolo di risarcimento di danni, diritti aziendali e industriali non-
ché relativi a beni mobili in genere (articolo 3);
– bilancio e relativo conto dei profili e perdite (articolo 4);
– avarie comuni e particolari (articolo 6);
– accertamento di stato di equilibrio tecnico finanziario di gestioni previdenziali
e assistenziali (articolo 8);
– costruzioni edilizie, impianti industriali, impianti di servizi generali, impianti
elettrici, macchine isolate e loro parti, ferrovie, strade e canali, opere idrauliche,
acquedotti e fognature, ponti, manufatti isolati e strutture speciali, progetti di
bonifica agraria e simili (articolo 11);
– estimo (articolo 13);
– cave e miniere, minerali, sostanze solide, liquide e gassose (articolo 14);
– valutazione, riparazione e trasformazione di aerei, navi e imbarcazioni compre-
si salvataggio e recuperi (articolo 15);
– infortunistica del traffico e della circolazione (articolo 17).
le percentuali indicate nelle tabelle sono comprese tra un valore minimo e un va-
lore massimo per ciascuno scaglione e vanno applicate al valore della controversia,
normalmente corrispondente al valore del bene ovvero all’ammontare dei danni o di
un’altra qualche specifica utilità risultante dagli accertamenti richiesti al tecnico, fer-
me restando le disposizioni degli articoli 10 e seguenti del codice di procedura civile.
13.1.4. Onorari a importo variabile

nel determinare gli onorari variabili il magistrato deve tener conto delle difficoltà,
della completezza e del pregio della prestazione fornita69.
Gli onorari a importo variabile sono liquidati con riferimento a parametri econo-
mici prestabiliti nelle tabelle ministeriali e, anche in questo caso, compresi tra valori
minimi e massimi70.
essi riguardano le seguenti prestazioni:
– inventari, rendiconti e situazioni contabili (articolo 6);
– ricostruzione di posizioni retributive o previdenziali, di prestiti, di nude pro-
prietà e usufrutti, di ammortamenti finanziari, di adeguamento al costo della vi-
ta e rivalutazione monetaria (articolo 7, comma i);
69
articolo 51, comma i, d.P.r. n. 115/2000.
70
cfr. decreto ministeriale 30 maggio 2002.
– verifica di basi tecniche di gestioni previdenziali e assistenziali, di riserve ma-

tematiche individuali e valori di riscatto di anzianità pregressa ai fini del tratta-
mento di previdenza e quiescenza (articolo 7, comma ii);
– opere di pittura, scultura e simili (articolo 9);
– accertamento di retribuzioni o di contributi previdenziali, assicurativi, assisten-
ziali e fiscali e ogni altra questione in materia di rapporto di lavoro (articolo 10);
– verifica di rispondenza tecnica alle prescrizioni di progetto e/o di contratto, ca-
pitolati e norme, di collaudo di lavori e forniture, di misura e contabilità di la-
vori, di aggiornamento e revisione dei prezzi (articolo 12, comma i);
– rilievi topografici, planimetrici e altimetrici, compresi le triangolazioni e poli-
gonazione, la misura dei fondi rustici, i rilievi di strade, canali, fabbricati, cen-
tri abitati e aree fabbricabili (articolo 12, comma ii);
– funzioni contabili amministrative di case e beni rustici, di curatele di aziende
agrarie, di equo canone, di fitto di fondi urbani e rustici, di redazione di stima
dei danni da incendio e grandine, di tabelle millesimali e riparto di spese con-
dominiali (articolo 16);
– in materia di esplosivi, di armi, di proiettili, di bossoli e simili (articolo 18,
comma i);
– balistica (articolo 18, comma i);
– geomorfologia applicata, idrogeologia, geologia applicata e stabilità dei pendii
(articolo 19);
– medico-legale (articolo 20);
– accertamenti medici, diagnostici, identificazione di agenti patogeni, riguardanti
la persona (articolo 21);
– esame alcolimetrico (articolo 22);
– ricerca del tasso percentuale carbossiemoglobinemico (articolo 23);
– psichiatrica o criminologica (articolo 24);
– diagnosi su materiale biologico o su tracce biologiche ovvero indagini biologi-
che o valutazioni sui risultati di indagini di laboratorio su tracce biologiche (ar-
ticolo 25);
– accertamenti diagnostici su animali (articolo 26);
– perizia o consulenza tecnica tossicologica su reperti non biologici (articolo 27,
comma i);
– perizia o consulenza tecnica tossicologica su reperti biologici (articolo 27, com-
ma ii);
– perizia o consulenza tecnica chimica-tossicologica avente ad oggetto la ricerca
quantitativa o qualitativa completa generale incognita delle sostanze inorgani-
che, organiche volatili e organiche non volatili nonché di agenti patogeni (arti-
colo 28, comma i);
– perizia o consulenza ecotossicologica volta ad accertare le alterazioni e le impu-
rità di qualsiasi sostanza o ad identificare gli agenti patogeni infettanti, infestan-
ti e inquinanti (articolo 28, comma ii);
– perizia o consulenza tecnica in materia di inquinamento acustico (articolo 28,
comma iii).
13.1.5. Aumento e riduzione degli onorari

Gli onorari calcolati mediante le tabelle approvate dal ministero, siano essi fissi, va-
riabili o a tempo, possono essere soggetti a aumento o riduzione, se ricorrono alcune spe-
cifiche circostanze. in particolare, i casi in cui è previsto un aumento sono i seguenti:
– gli onorari fissi e variabili possono essere aumentati sino al 20% se il magistra-
to dichiara l’urgenza dell’adempimento con decreto motivato (articolo 51, com-
ma ii, del t.u.);
– possono essere aumentati sino al 100% gli onorari relativi a prestazioni aventi
carattere di eccezionale importanza, complessità e difficoltà (articolo 52, com-
ma i, del t.u.), oggettivamente riconosciuto dal giudice;
– se l’incarico è stato conferito in forma collegiale, il compenso globale del col-
legio è determinato sulla base di quello spettante al singolo, aumentato del 40%
per ogni componente (salvo che il magistrato dispone che ognuno degli incari-
cati deve svolgere personalmente e per intero uno specifico incarico);
– l’onorario a vacazione può essere aumentato fino al 100% quando per il compi-
mento delle operazioni è fissato un termine non superiore a cinque giorni (arti-
colo 4, comma iii, legge n. 319/80);
– l’onorario a vacazione può essere aumentato fino al 50% quando è fissato un ter-
mine non superiore a quindici giorni (articolo 4, comma iii, legge n. 319/1980).
le condizioni per la riduzione ricorrono quando la consulenza non viene deposita-
ta nel termine assegnato ovvero entro quello autorizzato in seguito a richiesta di pro-
roga (articolo 52, comma ii, d.P.r. n. 115/2000):
– nel calcolo degli onorari a tempo non dovrà tenersi conto del periodo successi-
vo alla scadenza del termine;
– gli onorari calcolati in misura fissa o variabile sono ridotti del 25%.
13.1.6. Indennità
la determinazione dell’indennità di viaggio e di soggiorno è regolata dall’articolo
56 del t.u. che stabilisce l’applicabilità, per l’ausiliario del giudice, delle modalità di
trattamento previsto per i pubblici funzionari.
l’indennità è dovuta alle seguenti condizioni:
– la località di trasferta disti almeno 10 km dalla sede di lavoro dell’incaricato;
– la località di trasferta deve essere diversa dalla località di residenza o di domi-
cilio abituale;
– l’uso del mezzo proprio di trasporto deve essere preventivamente autorizzato
dal giudice (come pure l’utilizzo di mezzi aerei e rapidi).
l’importo dell’indennità di missione si calcola sulla base dei criteri seguenti.
– Spese documentate per pasti:
rimborsate entro il limite di spesa di € 30,55 per un pasto e di € 61,10 per due
pasti.
– Spese documentate di pernottamento:
il rimborso compete per l’utilizzo di alberghi di categoria non superiore a quat-
tro stelle.
– Spese di viaggio con mezzo proprio:

il rimborso compete in misura pari a 1/5 del prezzo della benzina super in vigo-
re al momento del viaggio moltiplicato per ogni km percorso.
– Spese di viaggio con mezzi di linea:
sono liquidate in base alle tariffe di prima classe dei servizi di linea anche in
mancanza di giustificativi.
– Spese di viaggio con aerei o con mezzi straordinari:
rimborsate solo se documentate e preventivamente autorizzate dal magistrato.
da annotare che con la legge finanziaria 2007 (legge n. 296/2006) è stato soppres-
so l’istituto della diaria di missione.
t 13.2. Il decreto di liquidazione

con il provvedimento di liquidazione del giudice competente viene determinato
l’ammontare delle spese e dell’onorario spettanti al ctu o al perito.
come abbiamo visto testé, l’importo complessivo di tali spettanze deve essere
computato analiticamente facendo riferimento a più disposizioni normative che qui di
seguito si riassumono:
– articolo 4, comma 2, legge n. 319/1980 (onorari a vacazione);
– articolo 51, comma 1, d.P.r. n. 115/2002 (onorari a percentuale e a importo va-
riabile con riferimento alle tabelle allegate al decreto ministeriale 30 maggio
2002);
– articolo 4, comma 3, legge n. 319/1980 (maggiorazione delle vacazioni per par-
ticolare urgenza);
– articolo 51, comma 2, d.P.r. n. 115/2002 (maggiorazione per importanza, ecce-
zionalità, ecc.);
– articolo 52, comma 1, d.P.r. n. 115/2002 (maggiorazione degli onorari fissi e
variabili per urgenza);
– articolo 52, comma 2, d.P.r. n. 115/2002 (riduzione per deposito a termini
scaduti);
– articolo 55, d.P.r. n. 115/2002 (indennità);
– articolo 56, comma 2, d.P.r. n. 115/2002 (spese generali);
– articolo 56, comma 3, d.P.r. n. 115/2002 (spese per collaboratori autorizzati).
di norma la nota spese e proposta competenze presentata dal ctu rappresenta in

effetti solo una base di riferimento per il giudice che autonomamente provvede a de-
terminare sia il compenso, compreso l’eventuale computo delle vacazioni, sia a conva-
lidare le spese documentate o comunque riconosciute necessarie secondo il suo pru-
dente apprezzamento.
il decreto di liquidazione, nella forma di provvedimento a sé stante ovvero di di-
spositivo semplicemente trascritto in calce all’istanza del professionista, una volta no-
tificato tramite ufficiale giudiziario al professionista stesso e alle parti in causa, costi-
tuisce titolo provvisoriamente esecutivo nei confronti della parte a carico della quale è
posto il pagamento.
ciò significa che, per il principio ne bis in ibidem, non occorre richiedere alcun de-
creto ingiuntivo per procedere al recupero coattivo del credito in quanto la procedura
di esecuzione è immediatamente attivabile nei confronti del soggetto debitore.
t 13.3. opposizione al decreto di liquidazione

non è infrequente il caso in cui la parte tenuta al pagamento o, meno spesso, lo
stesso ctu ritenga il provvedimento di liquidazione di spese e onorari incongruente
rispetto alla portata e qualità delle indagini tecniche svolte.
ciò accade, ad esempio, quando la parte constata che il professionista ha esorbita-
to dai limiti del mandato affidato dal giudice rendendo ingiustificatamente più onero-
sa la consulenza ovvero ha richiesto spese e onorari per prestazioni in realtà non ese-
guite totalmente o eseguite solo in minima parte.
da un punto di vista esattamente opposto, può invece essere il perito a ritenere ec-
cessivamente penalizzante la riduzione eseguita dal giudice relativamente alle spese
eventualmente considerate non necessarie per l’espletamento dell’incarico o in merito
ai criteri adottati per il calcolo dell’onorario.
avverso il decreto di liquidazione è possibile, da parte del soggetto interessato, pro-
porre ricorso entro il termine perentorio di venti giorni dall’avvenuta comunicazione, in-
nanzi al tribunale o alla corte d’appello alla quale appartiene il giudice della causa.
fermo restando che non possono proporsi in sede di reclamo avverso il provvedi-
mento di liquidazione di una consulenza tecnica questioni relative all’utilità e alla va-
lidità della consulenza stessa, che invece attengono al merito della causa, ove vengano
dimostrati gravi motivi il ricorrente può chiedere e ottenere la sospensione dell’esecu-
zione provvisoria del decreto.
la susseguente ordinanza con la quale l’organo giudicante decide sul ricorso ha ca-
rattere definitivo. Pertanto essa non è impugnabile se non presso la corte di cassazione.
139
Parte terza
schede documenti-tipo
141
modeLLi di peRiZie sVoLte
Nelle pagine che seguono sono riportati un certo numero di esempi di perizie svol-
te negli ultimi anni, selezionate come particolarmente significative e indicative, allo
scopo di illustrare al meglio le modalità di svolgimento delle operazioni peritali e di
composizione di una consulenza tecnica d’ufficio.
Per ovvi motivi di riservatezza tutti i riferimenti alle persone coinvolte e agli im-
mobili oggetto degli accertamenti sono stati omessi o modificati in maniera fantasiosa.
Lo stesso criterio è stato seguito per ciò che riguarda la toponomastica, le date, i rife-
rimenti catastali e di numero di iscrizione a ruolo dei relativi procedimenti.
D’altra parte, l’utilità del contributo risiede non tanto nella conoscenza del singo-
lo caso, quanto nell’appropriazione, da parte del neofito, di un metodo di lavoro effi-
cace per la redazione delle perizie.
t 1. Valutazione di un cespite ereditario, accertamento della sua comoda

divisibilità e predisposizione del progetto di divisione (caso A)
premessa
Il sottoscritto è stato nominato C.t.U. in relazione alla causa iscritta al n. 1234/03
del ruolo Generale promossa da rossi alba contro rossi Bice e rossi Carla, germa-
ne e tutte coeredi di beni immobili siti in territorio di Colfiorito, località Belcolle, al
fine di “valutare il patrimonio ereditario, verificarne la comoda divisibilità ed even-
tualmente predisporre un progetto di divisione” così come riportato nell’ordinanza
stessa.
Il giuramento di rito è stato prestato all’udienza del …, nella quale, peraltro, il G.I.
ha disposto l’estensione del quesito onde “accertare i titoli di proprietà del dante cau-
sa delle parti, nel ventennio precedente la data di notifica della citazione”.
Per l’espletamento del mandato è stato accordato dal G.I. termine di 120 giorni.
I fascicoli delle produzioni legali prelevati all’atto del giuramento sono costituiti
dai seguenti documenti:
– omissis –
1. Le attività condotte
La raccolta dei dati, necessari alla verifica delle informazioni riportate nella docu-
mentazione in atti e alle valutazioni richieste, è stata condotta effettuando:
– studio delle produzioni dei legali e della relazione tecnica di parte;
– apposito sopralluogo;
142 IL NUovo maNUaLe DeL CtU
– rilievo fotografico;
– reperimento della cartografia per l’inquadramento territoriale ed urbanistico.
Le operazioni peritali hanno avuto inizio sui luoghi con la partecipazione dei
C.t.P. nominati dalle parti in base a quanto disposto all’atto del giuramento.
In quella sede si è proceduto alla ricognizione degli immobili e della zona ove ri-
cadono, nonché al relativo rilievo fotografico.
Per il corretto espletamento del mandato, si è altresì condotta una approfondita ricer-
ca di mercato al fine di ottenere i giusti riscontri in ordine all’attendibilità della stima.
1.1. La controversia
In data 7 aprile 2000 decedeva il padre dell’odierna attrice rossi alba, e delle so-
relle di questa, signore rossi Bice e Carla, entrambe convenute.
Da quanto esposto in citazione, il de cuius era proprietario in ragione di 3/6 – uni-
tamente alle figlie, ognuna per 1/6 dell’intero – di alcuni beni immobili in territorio del
Comune di Colfiorito, località Belcolle.
Per effetto della successione, ciascuna delle coeredi risulta ora comproprietaria
dei 2/6 indivisi di detti immobili, che sono individuati catastalmente dai seguenti iden-
tificativi:
– fg. 12, part.lla 6 sub 7, quale porzione di fabbricato rurale;
– fg. 12, part.lla 20, seminativo;
– fg. 21, part.lla 118, seminativo.
Sempre secondo quanto riferito in citazione, non riuscendo ad addivenire allo

scioglimento bonario della comunione ereditaria, l’attrice si è rivolta al tribunale per
ottenerne lo scioglimento giudiziale con l’attribuzione alle coeredi delle rispettive
quote.
entrambe le convenute non si oppongono alla chiesta divisione. Presumono tutta-
via l’antieconomicità del frazionamento evidenziando che l’attrice, assumendo un
comportamento contraddittorio, avrebbe fatto sfumare una favorevole trattativa avvia-
ta per la vendita in toto dei suddetti beni – per un prezzo asserito superiore a quello di
mercato – ad un proprietario confinante.
1.2. La relazione tecnica di parte

risulta in atti una relazione, redatta su incarico dell’attrice, finalizzata ad “accer-
tare la conformità alle vigenti normative edilizie ed urbanistiche dell’immobile che è
oggetto di divisione”.
Invero la stessa concentra l’attenzione sulla porzione di fabbricato rurale, facente
parte del casale individuato in mappa al foglio n. 12, particella n. 7.
moDeLLI DI PerIzIe SvoLte 143
Le indagini del professionista incaricato, condotte anche presso l’ufficio tecnico

comunale competente, gli hanno consentito di poter affermare la conformità dell’im-
mobile – soggetto in passato a lavori di ricostruzione a seguito di una frana – alla nor-
mativa urbanistica.
alla relazione è allegata copia della licenza n. 211 rilasciata dal Sindaco il
18/07/1973 e della planimetria, riferita al piano terra, del relativo progetto approvato
dalla Commissione edilizia in data 28/05/1973.
2. Le risposte ai quesiti del G.i.

Gli accertamenti tecnici effettuati hanno determinato le risultanze riportate nei pa-
ragrafi seguenti.
2.1. Descrizione e valutazione del patrimonio ereditario

In questa fase, senza per il momento voler entrare nel merito della divisibilità dei
beni oggetto della causa ma al solo fine di una maggiore chiarezza espositiva, si repu-
ta opportuno procedere nella descrizione, distinguendoli in base a criteri di omoge-
neità, autonomia funzionale e economica, e cioè come segue:
– porzione del fabbricato rurale;
– appezzamento costituito dalle particelle n. 20, 23 e 25 del Fm 12 ubicato a ri-
dosso di detto casale;
– appezzamento costituito dalle particelle n. 59, 109, 112 e 118 del Fm 21 a circa
500 m di distanza in linea d’aria dal precedente.
I beni si trovano, come detto in località Belcolle di Colfiorito, una cinquantina di
km a ovest del capoluogo), ad una quota di circa 400 m s.l.m. sulle pendici del monte
Grande che si erge sulla piana in cui il fiume di fondovalle forma l’omonimo lago.
Per raggiungerli, a partire dallo svincolo n. 7 dell’autostrada, occorre percorrere la
strada statale per circa 5 km, quindi la strada provinciale n. 5 per circa 8 km, infine la
strada provinciale n. 11 in direzione nord per circa 5 km (superando il lago), fino al-
l’imbocco sulla destra della strada non asfaltata che conduce al detto casale e ad uno
degli appezzamenti.
Il contesto ambientale è di assoluto pregio e riscuote un certo apprezzamento co-
me attestato dalla presenza di alcune strutture agrituristiche ben avviate.
Superando invece la stradella, proseguendo sulla provinciale sempre in direzione
nord, a circa 250 m sulla sinistra si trova il secondo degli appezzamenti.
2.1.1. La porzione di fabbricato rurale

La costruzione si presenta come un corpo di fabbrica unitario, secondo la diffusa ti-
pologia rurale del “baglio”, con un solo accesso alla corte interna da un portale ad arco.
Catastalmente è suddiviso nei vari subalterni dell’unica particella n. 6 del Fm 12
(con 8 subalterni accertati dalla relazione tecnica di parte).
Il subalterno 7, compreso tra i beni oggetto del contendere, è costituito dall’appar-
tamento al piano terra, nella zona nord del fabbricato, con annessi un magazzino più
piccolo ubicato nel seminterrato sottostante ed uno più grande posto alla stessa quota
del piano terra ma con accesso dalla corte interna.
Secondo quanto appreso all’U.t.e., anche perché trattasi di fabbricato rurale, non
esisterebbe planimetria catastale né altro atto da cui potere accertare l’effettiva consi-
stenza catastale di tale unità immobiliare.
a1 riguardo, considerato che la descrizione riportata nella citata relazione del CtP
dell’attrice non è stata contestata dalle controparti neppure in sede di sopralluogo, non
si è ritenuto di dover ulteriormente approfondire la questione, ferma restando totale di-
sponibilità in tal senso, ove specificatamente richiesto.
relativamente ai magazzini va riferito che il primo, quello sulla corte interna, ha
forma rettangolare per una superficie coperta di circa 100 m2 ed è destinato a ricovero
di attrezzature e prodotti agricoli. al secondo invece, posto al di sotto dell’appartamen-
to (grosso modo in corrispondenza della camera da letto più grande e di parte dell’a-
diacente terrazza), vi si accede dall’esterno del fabbricato tramite una stradella discen-
dente lungo il pendio del rilievo su cui è ubicato il baglio; detto magazzino ha forma e
destinazione analoga al precedente, per una superficie di circa 35 m2.
tornando all’appartamento, avente superficie coperta di circa 170 m2, dalla visita
effettuata in occasione del sopralluogo, è apparso rispecchiare fedelmente nella distri-
buzione interna il disegno allegato alla menzionata relazione di parte.
Si compone di doppio ingresso dal vano scala, salone (pranzo/soggiorno) con af-
faccio su una terrazza di circa 45 m2, cucina, corridoio, tre camere da letto (due con
balconi di circa 6 m2 cadauno), cameretta, bagno principale e wc di servizio.
L’appartamento si presenta dotato di impianto idrico ed elettrico, completo ed ar-
redato in ogni sua parte, con finiture discrete, pavimenti in segati di marmo, intonaci
interni rifiniti con idropittura, cucina e bagni con pareti rivestite in ceramica. Lo stato
di conservazione e manutenzione è buono e non sono stati osservati inconvenienti do-
vuti ad infiltrazioni umidifere né dissesti statici o evidenti difetti costruttivi.
riguardo quest’ultimo aspetto si rileva che l’immobile non possiede alcuna delle
caratteristiche costruttive tipiche del baglio a cui è annesso. In particolare non è soste-
nuto da muratura portante ma è stato realizzato con struttura in cemento armato, come
del resto l’intera ala del fabbricato in cui è inserito.
Sul punto, avendo già accennato ai lavori di “ricostruzione” oggetto della licenza
n. 211/1973, non sembra il caso di soffermarsi oltre.
Nella valutazione dell’immobile sopra descritto bisogna tener conto di vari elementi.
In primo luogo, trovandosi il bene in aperta campagna a parecchia distanza dai
centri abitati, e avendo quindi un esclusivo carattere di ruralità, non possono tenersi in
considerazione i parametri di riferimento più usuali ai fini della stima (redditività, mer-
cato, appetibilità, ubicazione, presenza di servizi, esposizione, ecc.) in quanto non sa-
rebbero significativi, se non addirittura di impossibile identificazione.
Per tale ragione il criterio di stima che può consentire la maggiore attendibilità del
risultato è quello della determinazione del costo di costruzione (o ricostruzione) del
fabbricato, applicando tuttavia all’importo così determinato un coefficiente di maggio-
razione per tener conto del vantaggio costituito dalla possibilità dell’immediata frui-
zione del bene rispetto, per esempio, al caso della costruzione su terreno nudo o a quel-
lo della ricostruzione di un immobile diruto.
Dall’indagine di mercato condotta si è accertato che, per la rea1izzazione di unità

abitative, tale costo può oscillare nella zona tra 400 e 600 €/m2.
viste le complessive caratteristiche costruttive, di conservazione e di finiture, per
l’appartamento appare congruo assumere l’importo massimo di €/m2 600 ottenendo il
seguente valore, assimilato al costo (superfici accessorie considerate pari a 1/3 di quel-
le effettive):
vapp = m2 [170 + (45 + 6 + 6)/3]x €/m2 600 = € 113.400
Per i magazzini si assume, ragionevolmente, lo stesso valore unitario ma ridotto di

un’aliquota correttiva pari al 30%:
vmag1 = m2 100 x €/m2 600 x 0,70 = € 42.000
vmag2 = m2 35 x €/m2 600 x 0,70 = € 14.700
In totale, pertanto, € 170.100 cui è opportuno applicare, per le ragioni prima esposte,
una maggiorazione del 25% ottenendo un valore finale di € 210.000 (in cifra tonda).
2.1.2. L’appezzamento costituito dalle particelle n. 20, 23 e 25 del Fm 12

I dati catastali di interesse per detto appezzamento sono:
– fg. 12, n. 20, superficie 2.41.26, qualità seminativo, cl. 3;
– fg. 12, n. 23, superficie 4.20.80, qualità seminativo, cl. 2;
– fg. 12, n. 25, superficie 8.00, qualità seminativo, cl. 2.
trattasi del fondo più vicino al casale, in totale quindi esteso circa 6,7 ettari. La
giacitura è in pendenza, sebbene non particolarmente accentuata, e vi si accede dalla
stessa stradella che conduce al casale.
alla data del sopralluogo il terreno si presentava prevalentemente incolto sebbe-
ne qua e là occupato da alberi di olivo. In definitiva sostanzialmente improduttivo di
alcun apprezzabile reddito.
ai fini della valutazione, vanno pertanto ribadite le considerazioni esposte nel caso
precedente, con la precisazione che, trattandosi di terreno libero, il criterio di stima adot-
tato è quello che tende alla determinazione del “più probabile valore di trasformazione”.
In ogni caso dovrà analogamente farsi riferimento al costo di costruzione assumen-
do questa volta come parametro la pur minima suscettività edificatoria del terreno agri-
colo, pari a 0,03 m3/m2, che in base alla superficie consentirebbe la realizzazione di
edifici a servizio dell’attività agricola con annessa residenza (anche finalizzata ad atti-
vità di tipo agrituristico o turismo rurale) per circa 2.000 m3.
assumendo un importo medio per unità di volume di 150 €/m3 si ottiene un valo-
re finale, assimilato al costo, di € 300.000.
2.1.3. L’appezzamento costituito dalle particelle del Fm 21 n. 59,109,112 e 118

I dati catastali di interesse per detto appezzamento sono:
– fg. 21, n. 59, superficie 48.00, qualità seminativo, cl. 3;
– fg. 21, n. 118, superficie 4.75.40 qualità seminativo, c1.3.
trattasi del fondo più lontano dal casale, con accesso diretto dalla SP, esteso poco
meno di 6,6 ettari e giacitura in leggerissima pendenza.
alla data del sopralluogo il terreno era completamente incolto, privo di alberature
significative (salvo un modesto mandorleto in totale abbandono ubicato nella zona set-
tentrionale) e di alcun genere di costruzioni.
ai fini della valutazione, si farà ancora riferimento al costo di costruzione unitario
medio di 150 €/m3, ottenendo così come valore finale, sempre assimilato al costo,
l’importo di € 294.000 corrispondente ad una cubatura realizzabile di 1.977 m3.
2.2. La comoda divisibilità

Come risulta dalla descrizione riportata nei paragrafi precedenti, gli immobili si
trovano in uno stato di fatto tale che, pur tenendo conto delle riserve espresse dalle con-
venute sull’ipotetico minor valore della somma delle quote rispetto all’intero (secondo
una interpretazione, a sommesso avviso dello scrivente, non pienamente condivisibile
nella fattispecie in esame), consente la comoda divisibilità tra le coeredi senza partico-
lari patemi visto che i beni possono agevolmente considerarsi distinti in tre diversi lot-
ti autonomamente utilizzabili ed economicamente indipendenti.
Sembra opportuno precisare che dagli atti risulta che il patrimonio ereditario com-
prendeva anche una considerevole somma di denaro depositato in banca.tale favore-
vole circostanza di certo agevolerà un accordo sui conguagli.
2.3. Il progetto di divisione

Il valore del monte ereditario si quantifica nella somma dei valori dei cespiti e cioè
in complessivi € 210.000 + 300.000 + 295.000 = € 805.000.
La quota spettante a ciascuna delle tre coeredi è pertanto pari a € 805.000/3 = €
268.000.
L’attribuzione delle quote alle coeredi, secondo accordi o mediante sorteggio, po-
trà avvenire in base allo schema seguente con contestuali conguagli in denaro per te-
ner conto delle differenze.
2.3.1. Lotto n. l
Porzione di fabbricato rurale identificata al N.C.t. alla particella n. 6 sub. 7 del Fm
12 e costituita da appartamento di circa 170 m2 al piano terra del fabbricato composto da
doppio ingresso dal vano scala, salone (pranzo/soggiorno), terrazza di circa 45 m2, cuci-
na, corridoio, tre camere da letto, due balconi di circa 6 m2 cadauno, cameretta, bagno
principale e wc di servizio – con annessi un magazzino di circa 35 m2 sottostante ed al-
tro di circa 100 m2 posto alla quota del piano terreno con accesso dalla corte interna.
valore stimato € 210.000 (conguaglio avere € 58.000).
2.3.2. Lotto n. 2
appezzamento di terreno costituito dalle particelle identificate al N.C.t. ai n. 20,
23 e 25 del Fm 12, esteso circa 6,7 ettari, con accesso dalla stradella che conduce al
fabbricato rurale.
valore stimato € 300.000 (conguaglio dare € 32.000).
2.3.3. Lotto n. 3
appezzamento di terreno costituito dalle particelle identificate al N.C.t. ai n. 59,
109, 112 e 118 del Fm 21, esteso poco meno di 6,6 ettari con accesso direttamente dal-
la SP con la quale confina.
valore stimato € 294.000 (conguaglio dare € 26.000).
2.4. Titoli di proprietà del dante causa delle parti nel ventennio precedente l’atto
di citazione
Le ispezioni condotte presso la Conservatoria dei registri Immobiliari, hanno con-
sentito di accertare che, oltre alla trascrizione della successione non vi sono altri at-
ti ad eccezione di una servitù a favore eNeL (elettrodotto a doppia terna 220 kv, 7
pali, 388 m di lunghezza) a seguito atto notarile di istituzione di servitù del 23/12/1983
sul terreno particolo 51328 fg. 13, particelle 18 e 123 che però non risulta tra i beni
controversi.
La presente relazione, completa di n. 10 allegati, viene depositata in un originale e
due copie a disposizione delle le parti.
aLLeGatI:
2. lettera di nomina CtP;
3. verbale di sopralluogo;
5. stralcio cartografia IGm;
6. visure catastali;
7. planimetrie fabbricati (lotto 1);
8. stralcio mappale (lotto 2);
9. stralcio mappale (lotto 3);
10. ispezioni presso la Conservatoria rr.II..
t 2. Valutazione di un cespite ereditario, accertamento della sua comoda

divisibilità e predisposizione del progetto di divisione (caso B)
premessa
del ruolo Generale promossa da Bianchini antonio, contro la società morelli a r.l., al
fine di eseguire accertamenti tecnici relativi ad un magazzino sito in via del mercato
n. 12 in comproprietà tra le parti oggi in lite.
Il giuramento di rito è stato prestato il giorno … e in quella sede si è avuta cono-
scenza del seguente quesito:
“ … determinare il valore del bene oggetto della comunione, verificarne la como-
da divisibilità ed eventualmente redigere un progetto di divisione”.
Per l’espletamento del mandato è stato chiesto, ed accordato dal G.I., termine di 90
giorni decorrenti dalla stessa data del giuramento.
– omissis –
– studio della documentazione prodotta dai legali;
– rilievo planimetrico;
– ispezioni presso l’Ufficio tecnico erariale;
– reperimento della cartografia per l’inquadramento territoriale;
– esame delle previsioni urbanistiche definite dal piano particolareggiato vigente
relativo alla zona in cui ricade l’immobile.
Per il corretto espletamento del mandato, è stata altresì condotta una approfondita ri-
cerca di mercato al fine di ottenere i giusti riscontri in ordine all’attendibilità della stima.
Da quanto esposto in citazione l’odierno attore è comproprietario, per la quota
complessiva di 1/3 indivisa, del magazzino indicato in premessa.
egli ne ha infatti acquisito una prima aliquota di 2/18 in forza di successione legit-
tima dal padre deceduto nel 1990; un’altra aliquota di 1/18 è stata invece ereditata in
seguito alla morte della madre (anno 1992); una ulteriore quota pari a 1/6 è stata infi-
ne rilevata da uno degli altri germani (atto pubblico stipulato nell’anno 1994).
L’attore, preso atto della impossibilità di poter addivenire ad un accordo extra-
giudiziale, ha attivato la procedura legale al fine di ottenere lo scioglimento della
comunione.
La società a r.l. convenuta, comproprietaria dei restanti 2/3 del magazzino in que-
stione per averli acquistati dai due fratelli (e coeredi) dell’attore con atto notarile nel-
l’anno 1993, non si oppone alle richieste avversarie.

Le operazioni peritali hanno avuto inizio sui luoghi così come disposto all’udien-
za di giuramento.
In quella sede si è proceduto alla preliminare ricognizione della zona ove ricade il
piccolo fabbricato nonché al rilievo fotografico del fabbricato stesso.
al sopralluogo hanno partecipato il C.t.P. dell’attore nominato in seno al verbale
di udienza di giuramento, nonché il procuratore della società convenuta e il legale rap-
presentante di quest’ultima.
Preventivamente alle verifiche concernenti l’accertamento, in linea tecnica ed eco-
nomica, della sussistenza dei requisiti per una comoda divisibilità dell’immobile, si è
ritenuto opportuno determinarne il valore di mercato, anche al fine di acquisire più
concrete cognizioni sull’oggetto e sull’importanza del contendere.
2.1. Identificativi dell’immobile

Il bene interessato dal procedimento è, come indicato in premessa, un magazzino
sito al civico n. 12 della via del mercato.
Il magazzino occupa una porzione del piano terreno dello stabile, livello pressoché
interamente occupato da locali adibiti ad attività commerciali oltre che da un piccolo
androne di accesso alle abitazioni ubicate ai piani superiori del fabbricato.
L’immobile risulta identificato al N.C.e.U. alla partita catastale n. 1201644 erro-
neamente intestata per intero ad altra società attualmente disciolta e il cui patrimonio
è stato rilevato pochi mesi fa dalla odierna convenuta morelli s.r.l.
Gli estremi catastali sono i seguenti: foglio n. 123, part.lla n. 441 sub. l, zona cen-
suaria l, categoria C/1, classe 8, consistenza 45 m2, rendita € 892,44.
Il magazzino risulta confinante con la detta via del mercato con l’androne dello
stabile in cui è inserito, con cortile S. Gaetano e con proprietà aliena, così come de-
scritto nel rogito notarile in atti.
2.2. Il mercato immobiliare della zona

L’analisi della situazione generale di mercato della zona ove è ubicato l’immobile
va preceduta da una breve premessa sulle caratteristiche del sito che si pone nel fulcro
di una delle più vissute strade commerciali del centro storico della città.
L’ambito urbano in studio è fortemente caratterizzato da almeno due elementi per
i quali l’asse della via del mercato costituisce un vero e proprio “trait d’union” tra il
contesto teatro comunale/piazza della vittoria e il popolare mercato di porta Nuova.
ma c’è di più: il predetto asse è anche una parte importante del tracciato storico
(quasi tutto pedonale) che collega la zona delle antiche mura occidentali al porticciolo
turistico.
oltre a queste considerazioni va comunque tenuto presente che, per quanto ubica-
ti in zona centrale, i contesti urbani sopra descritti hanno carattere fortemente popola-
re, in cui la struttura sociale dei residenti è costituita in prevalenza da ceto di tale livel-
lo e colonie di immigrati extracomunitari di varia nazionalità, anche se questo non ne
inficia più di tanto il rilievo commerciale.
2.3. Aspetti costruttivi e tipologici del fabbricato

Lo stabile che ospita il magazzino oggetto delle indagini, come accennato, risulta
costruito più o meno 70/75 anni fa (1930-1935 all’incirca).
L’impostazione formale del prospetto principale e, soprattutto, le geometriche par-
titure in cemento dei parapetti dei balconi, permettono infatti di riconoscere i caratteri
del cosiddetto “stile littorio”, anche se si tratta certo di uno degli episodi minori dato
che proprio in questa zona della città è facile osservare una quantità di esempi piutto-
sto importanti di architettura risalente all’epoca del “ventennio” fascista.
Sempre a proposito dell’epoca presunta di realizzazione, va tuttavia precisato che
dall’esame degli elaborati allegati al Piano particolareggiato del centro storico, lo sta-
bile in questione viene fatto risalire ad epoca antecedente al 1876, circostanza che ap-
pare per certi versi poco verosimile, sia per caratteristiche costruttive (dal dettaglio del
prospetto è ben visibile la struttura in ferro e tavelle dei solai dei balconi e l’armatura
metallica degli elementi in calcestruzzo armato dei prospetti) sia per elementi di evi-
dente riconoscimento morfo-filologica (tutti i piani hanno la medesima altezza, non vi
è alcuna differenza nel trattamento estetico dei vari livelli e i fabbricati adiacenti han-
no impostazione architettonica e tipologica sicuramente anteriore).
2.4. La posizione autorizzativa

La posizione autorizzativa dello stabile in cui è ubicato il magazzino non riveste
un interesse fondamentale rispetto al tipo di accertamento tecnico richiesto che, come
visto, è orientato alla definizione dei rapporti economici tra le parti in causa.
a riguardo ci si limiterà pertanto a riferire quanto si evince dalla documentazione
notarile in atti e cioè “che la costruzione dell’immobile in oggetto è stata iniziata ed
ultimata anteriormente all’1/9/1967, nel rispetto della normativa urbanistica allora vi-
gente” e che “successivamente alla sua ultimazione non sono state eseguite modifiche
soggette a concessione o licenza edilizia”.
ad ogni buon fine va comunque ribadito che le caratteristiche formali ed architet-
toniche dell’edificio fanno ragionevolmente ipotizzare, quale epoca di costruzione, la
prima metà del secolo 20°.
Per tale ragione, la dichiarazione riportata in precedenza pare confortata da un og-
gettivo riscontro.
Per quanto riguarda infine l’attuale destinazione urbanistica, dall’esame del vigen-
te Piano Particolareggiato del centro storico, si osserva che nella zona in cui ricade
l’immobile la tipologia d’intervento consentita è la “ristrutturazione del tessuto urba-
no esistente” che ricomprende in sé le modalità definite dall’articolo 31, lettere a), b)
c) e d), della legge n. 457/1978 (manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risa-
namento conservativo, ristrutturazione edilizia).
2.5. Descrizione dell’unità immobiliare

L’unità immobiliare si sviluppa su circa il 30% della superficie del piano terra del-
lo stabile ed ha accesso direttamente dalla via del mercato.
Il raffronto della situazione attuale con la planimetria rilasciata dall’U.t.e., pare
attestare – almeno dal 1939, anno in cui la stessa fu redatta – una destinazione conti-
nuativa ad attività commerciale.
originariamente il locale si componeva di tre vani posti in successione, in dire-
zione perpendicolare rispetto al prospetto, con un piccolo w.c. ricavato nella parte
centrale in corrispondenza del pozzo luce, con una estensione di circa 70 m2 di su-
perficie lorda.
oggi, l’immobile si compone di un’ampia sala espositiva, più stretta nella parte più
vicina all’ingresso (in corrispondenza del confinante vano scala) e più larga nel tratto
interno, oltre a un piccolo retrobottega ove è ubicato il w.c.
Sono state inoltre completamente demolite le porzioni di muratura che delimitava-
no a destra e a sinistra il vano di passaggio tra la prima e la seconda stanza.
L’attuale impianto distributivo consente in ogni caso un razionale utilizzo dell’u-
nità immobiliare come locale commerciale.
Lo stato di finitura è di livello economico ma più che dignitoso.
I pavimenti sono interamente in ceramica di buona fattura mentre le pareti e il sof-

fitto sono rivestiti con una pannellatura in perlinato di legno.
L’approvvigionamento idrico e dell’energia elettrica avviene dalle reti dei servizi
pubblici e risulta eseguito l’adeguamento dell’impianto elettrico alla normativa CeI.
Il magazzino è altresì collegato alla rete telefonica pubblica.
Gli scarichi delle acque luride vengono normalmente smaltiti mediante conferi-
mento nella pubblica fognatura.
Nel corso del sopralluogo non sono stati rilevati segni di dissesto statico né condi-
zioni di eccezionale degrado e, nel complesso, si è osservato uno stato di conservazio-
ne e di manutenzione accettabile.
2.6. La valutazione del cespite

a) In base ai prezzi di mercato
Da quanto esposto in precedenza e dall’indagine di mercato condotta si è avuto
modo di constatare che per immobili commerciali con caratteristiche (dotazione im-
piantistica, stato di conservazione, superficie, ecc.) comparabili a quello in esame, i
prezzi reali nella compravendita possono oscillare tra 3.500 e 3.900 €/m2.
Pertanto, assumendo a base del calcolo il valore medio, e cioè 3.700 €/m2, e una
superficie commerciale pari a 70 m2, si otterrà l’importo di € 259.000.
B) In base alla capitalizzazione del reddito
I prezzi degli affitti in zona, sempre per immobili commerciali con caratteristiche e re-
quisiti comparabili con quello in argomento si collocano tra € 1.300 e € 1.500 mensili.
Ipotizzando realisticamente l’importo medio di € 1.400 mensili si otterrà:
– reddito annuo lordo € 16.800;
– spese e imposte complessive € 2.500 (circa il 15% del reddito lordo);
– reddito netto € 16.800 – 2.500 = € 14.300;
– saggio di capitalizzazione medio 5%;
– valore di capitalizzazione vc = reddito netto annuo / saggio di capitalizzazione
= 14.300 / 5% = 286.000.
C) Il valore finale
assumendo come più attendibile la media dei valori determinati ai punti preceden-
ti si avrà un valore di € (259.000 + 286.000) / 2 = € 272.500 che si arrotonda caute-
lativamente a € 270.000.
2.7. La comoda divisibilità

Il magazzino, che possiede peraltro un solo ingresso su strada, ha una configura-
zione planimetrica tale da rendere improponibile il frazionamento in due quote di 1/3
(controvalore € 90.000) e 2/3 (controvalore € 180.000).
Deve perciò concludersi, almeno ad avviso dello scrivente, che non sussistono le
minime condizioni per progettare la suddivisione dell’immobile in due distinte unità
con autonoma funzionalità e capacità di reddito.
due copie per le parti.
aLLeGatI:
4. rilievo planimetrico;
5. visura catastale;
6. stralcio aerofotogrammetria in scala 1/5000;
7. stralcio tavola n. 8 del Piano particolareggiato del centro storico in scala 1/2000;
8. stralcio planimetria del Piano particolareggiato del centro storico in scala
1/500;
9. planimetria catastale in scala 1/100.
t 3. Accertamento della conformità delle distanze tra due fabbricati

in riferimento alle norme urbanistiche vigenti
premessa
Il sottoscritto è stato nominato C.t.U. con ordinanza del giudice istruttore in rela-
zione alla causa civile promossa da rossetti a. contro Bianchetti B. + 6 e verdelli C.
+ 2, iscritta al n. 1234/07 del ruolo Generale di questo tribunale.
“… descrivere i luoghi, individuare nella loro esatta consistenza le particelle del-
le parti con specifico riferimento al testamento del 10/01/1986, verificare le distanze
tra le costruzioni con riferimento alle deduzioni di parte ed alle norme dei regolamen-
ti comunali e del codice civile”.
Per l’espletamento dell’incarico è stato concesso termine di 120 giorni.
– omissis –
– studio delle produzioni dei legali;
– appositi sopralluoghi;
– ispezioni presso l’Ufficio tecnico erariale;
– acquisizione di stralcio dei fogli di mappa di interesse;
– un accesso presso lo studio del notaio Frescobaldi per la consultazione dell’ori-
ginale dell’atto di donazione del 14/09/1984 e dei relativi allegati;
– due accessi presso lo studio del notaio Carlucci al fine di consultare l’originale
del titolo dell’attrice e dei relativi allegati;
– accesso presso l’archivio notarile per la consultazione dell’originale dell’atto

notaio tomaselli di donazione-divisione del 2/04/1994 e in particolare del tipo
di frazionamento e del certificato di destinazione urbanistica allegato;
– accessi presso la ripartizione urbanistica del Comune per l’acquisizione del ri-
lievo aerofotogrammetrico più aggiornato (risalente al 1989) e delle disposizio-
ni in materia di distanza tra le costruzioni previste dalle norme comunali vigen-
ti all’epoca dell’inizio dei lavori dell’attrice.
Con atto di compravendita dell’11/06/2001, l’attrice ha acquistato dai convenuti
verdelli C. + 2 un appezzamento di terreno in località marinella costituito dalle parti-
celle catastali n. 219 del foglio 21 e n. 318, 23 e 21 del fg. 22 con una superficie com-
plessiva di are 8,38 (catastali 9,55).
L’immobile è stato venduto, tra l’altro, con le servitù costituite con testamento
pubblico del 15/01/1996.
In particolare risulta gravato da una stradella di accesso carrabile posta lungo il
confine settentrionale dell’appezzamento.
tale stradella (della larghezza di m 4,50) secondo l’attrice dovrebbe ricadere – in
base alle volontà testamentali – solo per metà (e cioè solo per m 2,25) sul terreno da
lei acquistato e non interamente così come invece avviene.
a questo proposito l’attrice evidenzia che in corrispondenza del confine con gli im-
mobili di proprietà dei convenuti Bianchetti + 6 esiste un muro, il che rende possibile
il transito dei mezzi solo dalla parte del suo terreno.
Per tale motivo chiede che le venga riconosciuto il diritto di recintare il proprio
fondo a m 2,25 dal confine comune ricadente in asse alla stradella.
Inoltre, conseguentemente, chiede l’arretramento del muro dei convenuti di altret-
tanti m 2,25.
Questi, a loro volta eccepiscono, per quanto riguarda la parte di tracciato della stra-
della ricadente sul confine comune con l’attrice, che lo stesso esiste da antica data ed
ha sempre avuto una larghezza di m 4,50 misurata a partire dal muro. Sia la larghezza
che il tracciato sono comunque conformi al testamento, tanto più che il detto muro non
è un semplice muro di cinta ma è la parete di fabbricato di antica costruzione pure di
proprietà del de cuius, il quale pertanto non poteva certo illogicamente ipotizzarne la
demolizione in sede testamentaria.
Confermano inoltre che il percorso della stradella deve proseguire in asse al con-
fine, però solo sulle altre particelle limitrofe – tra cui quella acquistata dall’attrice – al-
lo scopo di dare accesso carrabile ai lotti edificabili secondo il piano di lottizzazione
allegato al citato testamento.
Pertanto chiedono, oltre al rigetto delle domande avversarie, che l’attrice:
– ripristini il tracciato che segue il confine, in quanto la stessa ha affermato di
averlo spostato di m 1,50 allo scopo di consentire il passaggio dei mezzi pesan-
ti necessari ai lavori di costruzione della sua villetta;
– arretri la realizzanda costruzione poiché posta a una distanza inferiore rispetto a
quanto stabilito dalle prescrizioni urbanistiche vigenti.
I terzi convenuti verdelli C. + 2, chiamati in garanzia nell’ipotesi di avere taciuto

l’esistenza della servitù in questione al momento della vendita del terreno all’attrice,
sostengono che sia l’esistenza sia la dimensione della strada di accesso erano fatti ben
noti all’attrice perché risultava dallo stato dei luoghi, dal testamento, dall’atto e dal
progetto di lottizzazione.

Le operazioni peritali hanno avuto inizio sui luoghi in data e orario disposti con
raccomandata a.r. e sono proseguite il giorno successivo.
In tali occasioni, alla presenza delle parti, dei rispettivi procuratori e consulenti tec-
nici di parte, è stata eseguita la completa ricognizione dei luoghi con contestuale rilie-
vo metrico e fotografico dei luoghi oggetto della controversia.
3.1. Descrizione dei luoghi

Gli immobili dei contendenti si raggiungono dalla città percorrendo la SS 123 per
circa dieci km. appena superato il nucleo urbano della borgata di marinella, all’inizio
della salita che porta al belvedere occorre svoltare sulla sinistra imboccando il viale
Leopardi.
Dopo circa centottanta metri si trova, sempre sulla sinistra, un cancello che dà in-
gresso ad un residence composto da una decina di villette sorte nella ex tenuta di una
grande villa nobiliare risalente ai primi dell’800.
L’accesso avviene tramite una stradella privata – esattamente quella oggetto del
contendere – che pertanto non è di uso pubblico in quanto utilizzabile esclusivamente
dai proprietari del complesso immobiliare.
Proprio all’imbocco della stradella si trova, sulla destra per chi entra dal predetto
cancello, l’accesso della prima e più importante costruzione del complesso.
Questa altro non è che “vecchio fabbricato” citato spesso negli atti di causa e ubi-
cato sulle pendici di una collinetta che si erge sul pittoresco golfo di marinella.
oggi, pur presentandosi in buone condizioni complessive, presenta un’architettura
segnata da diversi interventi di ampliamento e ristrutturazione succedutisi nel tempo
che ne hanno pesantemente alterato le caratteristiche formali, costruttive e volumetri-
che originarie.
Per superare la differenza di quota tra la zona di accesso carrabile al detto edificio
(costituita da un vasto spiazzo e aiuole ottenuto tramite sbancamento) e il livello del
piano terra della costruzione, ubicata in posizione dominante, è stato realizzato un lar-
go scalone che permette di superare circa tre metri di dislivello.
Parte del terrapieno sottostante la terrazza di arrivo della scalinata sono stati sfrut-
tati ai fini edilizi.
In particolare si osserva, sulla sinistra rispetto alla facciata principale della villa vi-
sta dal piazzale, il portone in legno di un vano utilizzato come rimessa o garage, dota-
to anche di una apertura a luce sulla parete esterna.
Proseguendo il percorso, la stradella costeggia sulla destra la recinzione (cancella-
ta con interposti pilastri) che delimita il giardino della vecchia costruzione di cui si è
detto e, sulla sinistra, un tratto di terreno incolto.
La recinzione della villa termina in corrispondenza del salto di quota tra lo spiaz-
zo carrabile e la rimessa di cui si è riferito poco sopra, sostituita da un muro sovrasta-
to dal parapetto di una terrazza.
Proprio in tale muro si apre la luce, protetta da una grata metallica, della rimessa.
Nella parte sovrastante, una cancellata impedisce il comodo affaccio dalla terrazza e
che si estende anche lateralmente al “vecchio fabbricato”.
Proseguendo ancora, si osserva sulla sinistra la costruzione dell’attrice in corso di
ultimazione e, sulla destra, un muro di cinta.
Per ulteriori elementi descrittivi si rinvia al rilievo ed agli altri grafici allegati71.
3.2. Individuazione delle particelle delle parti con riferimento al testamento del
10/01/1986
Considerato il numero delle particelle assegnate nel testamento e degli aventi cau-
sa, appare opportuno rinviare anche in questo caso alla consultazione dell’allegato gra-
fico basato sulla ricostruzione del quadro d’unione dei fogli catastali elaborato dal con-
sulente tecnico di parte attrice e non contestato dai convenuti72.
In merito va infatti evidenziato che i terreni interessati, pur ricompresi in un unico
comprensorio territoriale, fanno parte di due diversi fogli di mappa catastale i cui limi-
ti – nella zona di interesse – inspiegabilmente non risultano coincidenti, rendendo po-
co chiara sugli originali l’individuazione grafica dei confini di tutte quelle particelle
(alcune di proprietà delle parti in causa) ricadenti in prossimità di detti limiti.
Detto elaborato appare tuttavia attendibile e bastevole per una sufficiente illustra-
zione. È possibile così evitare la spesa per un rilievo topografico ad hoc, visto pure che
il tratto di confine in contestazione è individuato con certezza nel descritto muro che
separa la particella n. 219 (acquistata dall’attrice) dalle n. 220 e 250 (appartenenti al
sedime del “vecchio fabbricato”).
3.3. Verifica delle distanze tra le costruzioni

In considerazione del fatto che la materia delle distanze tra le costruzioni attiene
alla disciplina urbanistica, occorre fare una breve premessa relativamente ai parametri
edilizi vigenti nell’ambito territoriale interessato.
Dalle verifiche condotte presso la ripartizione Urbanistica del Comune nonché
dalla consultazione, presso l’archivio notarile, del certificato di destinazione urbanisti-
ca allegato all’atto notaio tomaselli di donazione-divisione del 2/04/1994 e, presso lo
studio del notaio Carlucci, del certificato di destinazione urbanistica allegato al titolo
dell’attrice, si è accertato che i terreni delle parti ricadono in zona urbanistica e 2 del
Piano regolatore comunale (oltre ad una minima parte in sede viaria di P.r.G.).
Detto strumento urbanistico, approvato nel lontano 1967, consentiva per detta zo-
na l’edificazione in base ai seguenti parametri:
– indice di edificabilità fondiaria 1,25 m3/m2;
71
Non compresi in questo testo.
72
Come sopra.
– tipologia edilizia “a villini tipo A” come definita all’articolo 76 delle norme di

attuazione (edifici isolati aventi non più di tre piani fuori terra e 10 m di altez-
za; rapporto tra superficie coperta e superficie lotto max 1/5; lotto minimo 600
m2; distacco dalle strade m 5 e tra i fabbricati m 8,50; ecc.).
tali prescrizioni sono state tuttavia negli anni oggetto di modifiche e integrazio-
ni per effetto di norme urbanistiche a carattere generale intervenute successivamen-
te, in particolare quelle discendenti dal D.m. n. 1444/1968 e dalle leggi n. 10/1978
e n. 47/1985.
esaurita la premessa e entrando ora nel merito della questione riguardante la distan-
za tra le costruzioni delle parti in causa, va detto che in atto la stradella rappresenta an-
che, nel tratto in corrispondenza del corpo di fabbrica realizzato dall’attrice, il distacco
dal muro preesistente posto sul confine, come può ben vedersi anche dalle fotografie.
La larghezza della stradella, pertanto, corrisponde alla misura di tale distacco e va-
ria da m 3,92 a m 4,70 circa.
Il distacco minimo dal descritto garage (o rimessa) è invece di m 8,40 – misurato
tra gli spigoli più vicini – mentre risulta abbondantemente superiore a 10 m dalla pa-
rete antistante del cosiddetto “vecchio fabbricato”.
3.4. Le prescrizioni, in materia di distanza tra le costruzioni, del Regolamento

Edilizio comunale
all’epoca degli atti pubblici sopra citati ed in particolare alla data dell’11/06/2001
(cioè la data dell’atto di acquisto dell’attrice) nella zona in cui ricadono i terreni delle
parti in causa, il rilascio di concessioni edilizie sui singoli lotti era subordinata all’ob-
bligo della preventiva approvazione di apposito piano di lottizzazione convenzionata,
come risulta dalla lettura del certificato di destinazione urbanistica allegato al titolo
dell’attrice.
In materia di distanza tra le costruzioni, tali strumenti urbanistici attuativi di ini-
ziativa privata, devono fare riferimento alle disposizioni del D.m. n. 1444/1968 (arti-
colo 9) che, in tutte le zone territoriali omogenee diverse dalla zona a (che sono gli ag-
glomerati urbani di pregio storico-ambientale), prescrive la distanza minima assoluta
di m 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti.
Dalle indagini condotte presso i competenti uffici comunali tuttavia non risulta,
fatto piuttosto inspiegabile, che l’edificazione del complesso di villette sia mai stata re-
golata dal necessario piano di lottizzazione approvato dal Consiglio comunale.
Senza entrare nel merito di tale questione, che esula dai limiti del mandato, sem-
bra evidente che i motivi a fondamento della controversia non avrebbero avuto moti-
vo di esistere in presenza di una chiara ed ineludibile pianificazione urbanistica.
tre copie per le parti con contestuale restituzione della documentazione ritirata all’atto
del giuramento.
aLLeGatI:
2. raccomandata a.r. per l’inizio delle operazioni peritali

5. rilievo metrico in scala 1/200;
6. stralcio rilievo aerofotogrammetrico in scala 1/2000 (anno 1989);
7. planimetria in scala 1/500, con relativa legenda, redatta su base catastale e ri-
portante l’individuazione delle particelle dei contendenti;
8. stralcio foglio catastale n. 21 in scala 1/1000;
9. stralcio foglio catastale n. 22 in scala 1/4000;
10. riproduzione su trasparente degli stralci dei fogli di mappa n. 21 e 22 e del
rilievo aerofotogrammetrico in scala omogenea 1/1000.
t 4. Verifica della conformità di un fabbricato ai patti tra i comproprietari

contenuti nell’atto di acquisto del terreno di sedime e accertamento
dell’epoca di costruzione dell’ultimo piano
premessa
del ruolo Generale, promossa da andreini D. contro Belli e. e Belli G. al fine di ef-
fettuare accertamenti tecnici d’ufficio su un fabbricato sito in via del Fondaco n. 6.
Il giuramento di rito è stato prestato in data … e in quella sede si è avuta conoscen-
za del seguente quesito:
“… rilevato che appare opportuno disporre CTU al fine di accertare, previa de-
scrizione dello stato dei luoghi, se la costruzione realizzata dai convenuti sia confor-
me a quanto stabilito nell’atto notarile del 21/05/1963, verificando l’epoca di realiz-
zazione della stessa previo accertamento presso i competenti uffici”.
Per l’espletamento dell’incarico è stato concesso termine di giorni 90 decorrenti
dalla data del giuramento.
– studio delle produzioni dei legali ed in particolare della relazione tecnica alle-
gata da parte attrice;
– ispezione presso l’Ufficio tecnico erariale;
– accessi presso la S.a., società aerofotogrammetrica s.r.l.
Per una più esaustiva indagine si è ritenuto opportuno inoltrare al Comune una ri-
chiesta di accesso agli atti amministrativi ai sensi della legge n. 241/1990, a seguito del-
la quale è stato possibile acquisire anche copia dell’elaborato grafico allegato all’istanza
di sanatoria relativa alla porzione di immobile realizzata dal secondo convenuto.
Con atto del 21/03/1973 di divisione-compravendita del notaio martini, la madre
dell’odierno attore adottava una quota pari a circa 180 m2 di un più vasto appezzamen-
to di terreno in località Fondaco – costituito dalle p.lle 653, 655 e 1215 del fg. 11 per
una superficie complessiva di quattro are e dieci centiare – e in particolare “la intera
p.lla 1215... e la p.lla frazionata 141-4 (ex 655/b)”. Con lo stesso atto, la dante causa
vendeva ai nipoti (figli di una sorella e odierni convenuti):
– primo nipote: “una parte dell’area sopra attribuitasi e precisamente quella par-
te che va dal calpestio del piano di campagna al calpestio del primo piano di
una eventuale costruzione la cui altezza di interpiano sarà per il piano terra di
metri quattro e di tre e venti per il secondo”;
– secondo nipote: “un’altra quota del detto terreno e precisamente quella che va
dal calpestio del primo piano al calpestio del secondo piano, di una eventuale
costruzione la cui altezza di interpiano sarà per il piano terra di metri quattro
e di metri tre e venti per il secondo piano”.
Nel medesimo titolo si specifica altresì che la dante causa:

– “resta piena proprietaria dell’area soprastante a quella come sopra venduta e
precisamente dalla soletta di copertura del secondo piano in sù, con facoltà di
utilizzarla lei ed i suoi aventi causa a qualsiasi titolo, come meglio crederà, sen-
za dover mai alcun corrispettivo a chicchessia”.
Successivamente entrambi i nipoti edificavano su detta area.

L’attore andreini D., quale unico erede della sua defunta madre, lamenta ora che
le opere in seguito realizzate dai convenuti sono difformi dalle pattuizioni contrattuali
risultanti dall’atto notarile sopra citato. Chiede pertanto che le stesse vengano dichia-
rate non rispondenti al titolo di proprietà e, conseguentemente, la loro demolizione
nonché l’esecuzione – da parte dei convenuti – di quanto necessario all’esercizio del-
la facoltà di utilizzazione della soletta di copertura del secondo piano in sù secondo
quanto stabilito dal richiamato atto pubblico.
II primo convenuto Belli e. replica, nella comparsa di risposta, di avere edificato
il primo livello della costruzione in questione nel 1968, addirittura prima della stipula
del citato atto di divisione/compravendita e non negli anni 1978/79, come sostenuto ex
adverso.
ritiene, pertanto, che la costruzione sia conforme al titolo d’acquisto e di avere
usucapito il diritto di proprietà della costruzione del secondo livello perché realizzata
nel 1973 in buona fede e con l’acquiescenza della zia.
Il secondo convenuto Belli G. deduce sostanzialmente in termini analoghi al fratel-
lo, salvo precisare che anche il secondo livello della costruzione, da lui realizzato, va co-
munque considerato conforme al titolo in quanto avente copertura piana a terrazza.
1.2. La perizia di parte

Il professionista incaricato dall’attore ha effettuato una ricerca sulla titolarità giu-
ridica dell’edificio oggetto della controversia che è risultata d’ausilio per una più com-
pleta comprensione della questione, riportando, tra l’altro interessanti cenni sulla situa-
zione urbanistica della zona, sul dominio del lotto di terreno interessato e sulla evolu-
zione degli identificativi catastali.

Le operazioni peritali hanno avuto inizio sui luoghi così come disposto con racco-
mandata a.r. di convocazione. In tale occasione, presenti personalmente le parti in
causa assistite dai rispettivi procuratori e consulenti tecnici, sono stati eseguiti una
completa ricognizione dei luoghi nonché il rilievo fotografico e planimetrico degli im-
mobili realizzati dai convenuti, con particolare riferimento alle coperture.
2.1. Descrizione dello stato dei luoghi

Il piccolo edificio oggetto della controversia è sito, come detto, in località Fonda-
co ed ha accesso dai Cortili I e II, che si dipartono dalla via omonima, la quale costi-
tuisce anche l’asse viario di attraversamento principale della borgata.
Confina, oltre che con i due suddetti cortili (posti rispettivamente ad est e ad ove-
st), con particelle catastali appartenenti a terzi estranei alla contesa.
Si compone di due distinte unità abitative con accessi indipendenti e precisamente:
– quella sull’ala occidentale, costituita da due elevazioni fuori terra (piano rialza-
to e primo), in uso al primo convenuto Belli e., con ingresso da un vano scala
centrale rispetto all’intero edificio (in passato serviva entrambe le u.i.) e che si
apre sullo spiazzo del Cortile I;
– quella sull’opposta ala orientale, costituita da tre elevazioni fuori terra (piano
rialzato, primo e secondo) in uso al secondo convenuto Belli G., con un primo
ingresso dal suddetto vano scala (a quanto pare inutilizzato da molti anni) e un
altro direttamente dal Cortile I. tale u.i. è dotata di una scala interna indipen-
dente che porta ai livelli sovrastanti.
L’edificio, a pianta rettangolare, considerata l’epoca di costruzione, deve essere

stato realizzato in muratura portante di blocchi di calcarenite con solai latero-cementi-
zi gettati in opera.
La copertura delle due unità è differente: in particolare quella in uso al primo con-
venuto possiede un tetto con struttura in legno a falde con tegole; l’altra ha copertura
parte a terrazzo praticabile, in cui è stata realizzata una cucina all’aperto pure contesta-
ta dall’attore, parte realizzata con una leggera struttura in lamierino grecato opportu-
namente coibentato.
2.2. Conformità della costruzione realizzata dai convenuti a quanto stabilito

nell’atto notarile del 21/03/1973
Con il suddetto atto pubblico il primo convenuto Belli e. acquistava con riferimen-
to alle particelle n. 1215 (fabbricato rurale) e n. 141-4 del fg. XX:
– “quella parte che va dal calpestio del piano di campagna al calpestio del pri-
mo piano di una eventuale costruzione la cui altezza di interpiano sarà per il
piano terra di metri quattro e di tre e venti per il secondo piano”.
Il secondo convenuto Belli G. a sua volta acquistava:

– “quella parte che va dal calpestio del primo piano al calpestio del secondo pia-
no, di una eventuale costruzione la cui altezza di interpiano sarà per il piano
terra di metri quattro e di tre e venti per il secondo piano”.
Con lo stesso atto la dante causa:

– “resta piena proprietaria dell’area soprastante a quella come sopra venduta e
precisamente dalla soletta di copertura del secondo piano in sù, con facoltà di
utilizzarla lei e i suoi aventi causa a qualsiasi titolo, come meglio crederà ...”.
Da quanto sopra emerge pertanto che:

1. fissata “l’altezza di interpiano” del piano terra e del secondo sembra restare in-
determinata quella del primo piano acquistato dal secondo convenuto;
2. stabilita la proprietà e la consistenza del primo livello fuori terra (dal calpestio
del piano di campagna al calpestio del primo piano) e del secondo (dal calpestio
del primo piano al calpestio del secondo piano) appare indeterminato il sogget-
to cui riferire il terzo livello fuori terra corrispondente al secondo piano (la cui
altezza doveva essere di metri tre e venti) cioè la parte compresa tra il “calpe-
stio del secondo piano” – ove termina la proprietà del primo convenuto – e “la
soletta di copertura del secondo piano” ove inizia la proprietà rimasta alla dan-
te causa (questo salvo errori di trascrizione contenuti nel rogito notarile che non
compete allo scrivente motivare o commentare).
Ciò premesso, risulta tuttavia inconfutabile che le tre rispettive quote di proprietà
erano state suddivise in senso “orizzontale”, cioè per piani, mentre l’attribuzione at-
tuale delle porzioni di fabbricato e le modalità realizzative seguono un criterio “verti-
cale”, essendo distribuite sulle due opposte ali del fabbricato nella cui zona centrale è
ricavato il corpo scala.
Da quanto sopra emerge che non vi è coerenza rispetto alle condizioni pattuite nel-
l’atto di acquisto che, come detto, prevedono l’esecuzione di “piani di calpestio” ai
vari livelli da parte dei vari comproprietari.
2.3. L’epoca di realizzazione della costruzione

Premesso che entrambe le costruzioni sono state costruite in assenza di alcun ti-
tolo abilitativo all’edificazione rilasciato dal comune, dall’esame della documenta-
zione agli atti, e in particolare dall’osservazione dell’ingrandimento fotografico pro-
dotto dal primo convenuto in allegato alla memoria difensiva (ripresa aerea, foto-
gramma n. 506, eseguita nel novembre 1973 dalla S.a., società aerofotogrammetri-
ca s.r.l.), si evince quanto segue:
– la porzione di costruzione realizzata dal primo convenuto Belli e. risultava nel
1973 pressoché corrispondente alla configurazione e consistenza attuale. Si ri-
tiene pertanto assolutamente concreta l’ipotesi di avvenuta decorrenza del ter-
mine ventennale di usucapione;
– nel caso del secondo convenuto Belli G., la relativa costruzione doveva essere
invece più piccola e bassa di quella confinante realizzata dal fratello Belli e.
Dal fotogramma, infatti, essa appare presumibilmente ad una sola elevazione
fuori terra mentre oggi è invece più alta, consistendo in tre piani abitabili.
La consultazione presso la S.a. s.r.l. delle riprese aeree eseguite nella zona in
tempi successivi, specificatamente nel novembre del 1977 e nell’aprile del
1982, non ha consentito riscontri più precisi, vuoi per la maggiore altezza del
volo sia per l’eccessivo contrasto di ombre che rende impossibile l’apprezza-
mento della consistenza dei volumi edilizi minori.
Dalle notizie assunte presso la ripartizione edilizia comunale, si è appreso che
le uniche aerofotogrammetrie utili allo scopo tra quelle commissionate nel tem-
po dal Comune si riferiscono all’anno 1973 (la relativa restituzione su cartogra-
fia tecnica riporta la sagoma planimetrica dell’edificio in questione ma non of-
fre alcun ausilio per risalire né all’altezza né alla consistenza volumetrica dello
stesso) e al 1985.
Proprio per la oggettiva difficoltà, quindi, di determinare con buona approssima-

zione l’epoca di realizzazione delle costruzioni abusive le pratiche di condono edilizio
vengono corredate da auto-dichiarazioni.
Nella documentazione relativa alla pratica di sanatoria presentata al Comune dal
secondo convenuto Belli G., si riscontra la presenza di una dichiarazione sostitutiva di
atto di notorietà in cui si afferma che la costruzione è stata ultimata in ogni sua parte
nel 1975, quindi oltre venti anni or sono.
tale affermazione non è facilmente confutabile in assenza di altre prove o indizi
sufficientemente fondati.
L’unica alternativa è costituita da1 richiedere alla S.a. s.r.l. la restituzione ste-
reofotocartografica quotata (tolleranza massima di circa m 1 in più o in meno) delle ri-
prese eseguite nel 1982 e nel 1985 (quindi poco prima e poco dopo il termine di venti
anni a ritroso rispetto alla data della citazione). essa ha tuttavia un costo non indiffe-
rente: € 500 + Iva cadauna oppure € 1.000 + Iva cadauna se corredata da relazione
tecnica esplicativa.
ove se ne reputi indispensabile l’acquisizione sarà pertanto necessaria un’apposi-
ta autorizzazione alla spesa da parte del G.I. che vorrà disporre anche in merito all’an-
ticipazione del relativo importo.
La presente relazione, completa dei seguenti n. 9 allegati, viene depositata in un
originale e tre copie per le parti.
aLLeGatI:
2. raccomandata di convocazione per l’inizio delle operazioni peritali direttamen-
te sui luoghi;
5. rilievo planimetrico;
6. schema grafico di attribuzione delle quote di proprietà;

7. istanza al Comune per la consultazione e eventuale acquisizione di atti ammini-
strativi;
8. copia elaborato fotografico a corredo della pratica di condono edilizio presenta-
ta dal secondo convenuto;
9. copia della dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà a firma del secondo con-
venuto.
t 5. determinazione del valore di mercato di un immobile ereditato

con riferimento al momento dell’apertura della successione
premessa
all’udienza del … il sottoscritto è stato nominato C.t.U. in relazione alla causa
iscritta al n. 8311/05 del ruolo Generale promossa dal sig. Silvani antonio contro la
sorella Silvani Beatrice al fine di chiarire i rapporti patrimoniali tra le parti, tra loro
coeredi in seguito alla morte della madre.
“… valutare l’immobile oggetto del giudizio con riferimento al momento dell’a-
pertura della successione (20/11/2003)”.
Per l’espletamento del mandato è stato richiesto ed accordato dal G.I. termine di
90 giorni decorrenti dalla stessa data.
I fascicoli delle produzioni legali consegnati, su autorizzazione del G.I., all’atto del
giuramento, sono costituiti dai seguenti atti e documenti:
– omissis –
– studio dei fascicoli delle produzioni dei legali e del verbale della causa;
– accessi presso l’Ufficio tecnico erariale per le necessarie visure e per l’acqui-
sizione delle certificazioni e delle planimetrie di interesse;
– reperimento della cartografia per l’inquadramento territoriale ed urbanistico;
– indagine di mercato per la valutazione del bene;
– reperimento degli indici nazionali dei prezzi al consumo IStat per la determi-
nazione del valore dell’immobile al momento dell’apertura della successione.
L’odierno attore rivendica il diritto alla quota di legittima sui beni ereditari relitti
dalla madre deceduta il 20/11/2003, e costituiti da un appartamento sito in via Belcam-
po n. 37, piano 4°, interno 8, donato in vita alla sorella ma acquistato con denaro deri-
vante dalle due pensioni e dai risparmi della de cuius.
La controparte, dal canto suo, deduce che l’immobile è stato accettato in donazio-
ne con l’obbligo di osservare tutte le condizioni (di assistenza, ecc.) poste dalla donan-
te nell’atto stesso e che tale impegno è stato regolarmente mantenuto fino alla morte
della madre.
riguardo al denaro delle pensioni, lo stesso sarebbe stato sempre riscosso dalla
madre fino all’ultima rata ed interamente utilizzato per le sue esigenze.
Infine, il contante risparmiato dalla madre sarebbe stato utilizzato in massima par-
te per il pagamento delle spese funerarie, ammontanti complessivamente a oltre €
8.000, alle quali l’attore non avrebbe in alcun modo concorso.
2. Le risposte ai quesiti
Le indagini hanno avuto inizio con il sopralluogo effettuato il giorno … alle ore …
così come disposto all’atto del giuramento.
all’orario fissato per l’accesso, né le parti né i procuratori si sono presentati.
Da alcune notizie assunte in loco è risultato che in atto l’appartamento in questio-
ne non è abitato dalla convenuta Silvani Beatrice la quale risiede in altro comune.
rintracciati gli attuali occupanti, a quanto pare imparentati con la suddetta – nel
corso di un incontro informale avuto nell’androne condominiale – questi pur ammet-
tendo di conoscere l’esistenza della lite, non hanno consentito al sottoscritto l’accesso
all’immobile per cui è causa in quanto non informati della visita e comunque del tutto
estranei al giudizio.
Preso atto della situazione, si è pertanto deciso di effettuare solo una preliminare
ricognizione esterna dello stabile ove è ubicato il predetto appartamento.
Con nota del 2/05/2007, considerato che non era stato possibile né ispezionare
l’immobile né acquisire alcuna utile documentazione presso l’U.t.e. di Palermo, è sta-
ta chiesta al G.I. l’autorizzazione ad accedere all’appartamento in questione avvalen-
dosi dell’ausilio della forza pubblica e di personale specializzato.
Successivamente, con biglietto di cancelleria del 10/05/2006, si è appreso della
non condivisione dell’istanza da parte del giudice che ha rinviato la causa all’udienza
del 10/10/2006 per il deposito della relazione di consulenza.
Si è pertanto proceduto ad una ulteriore indagine presso l’U.t.e. – anche tramite
agenzia di servizi catastali – ma, purtroppo, senza maggior fortuna, visto che le infor-
mazioni riportate in atti non sono risultate sufficienti per la corretta individuazione del-
l’immobile.
Infatti:
– il numero della scheda di denuncia riportata in citazione risulta al catasto inesi-
stente;
– dall’elenco catastale delle u.i. del fabbricato risultano quattro appartamenti al
piano 4° identificati rispettivamente con le particelle n. 1443 sub 5, 6, 7 e 14;
– nella planimetria acquisita relativamente al subalterno 5, unico disponibile pres-
so l’archivio U.t.e., risultano invece solo tre porte di ingresso agli alloggi dal
pianerottolo condominiale;
– la “seconda porta a sinistra salendo le scale” indicata nell’atto di provenienza

quale accesso all’immobile in questione, in base alla planimetria catastale ri-
guarda un appartamento intestato a un diverso soggetto il cui nominativo non
trova riscontro in nessuno degli atti acquisiti.
Fatte queste doverose precisazioni, al fine di ottemperare all’incarico, le informa-

zioni richieste saranno pertanto di seguito rese applicando un metodo di indagine com-
parativo, con l’ovvia riserva di procedere agli approfondimenti del caso ove il G.I. lo
ritenga indispensabile.
2.1. Descrizione dell’immobile

L’appartamento oggetto della controversia fa parte di un edifico per civile abitazio-
ne di otto piani fuori terra sito in via Belcampo n. 37 (angolo via Sicilia).
Dalla documentazione in atti non risulta ancora munito di identificativi catastali
seppur denunciato con scheda n. 1663 del 12/07/1968 che però – come detto – risulta
inesistente dalle consultazioni effettuate presso l’U.t.e.
entrambe le parti producono copia della domanda di sanatoria presentata in data
27/03/1986 dalla quale si evince che il fabbricato è stato realizzato in assenza di licen-
za edilizia nell’anno 1965 in zona destinata per attrezzature pubbliche dal piano rego-
latore generale.
risulta altresì allegata copia del bollettino postale attestante l’avvenuto integrale
pagamento dell’oblazione per l’importo calcolato nella domanda stessa.
Dall’atto notarile, l’immobile resta “ubicato al piano quarto, seconda porta a
sx salendo le scale, è composto da salone pari a due vani, due stanze, ripostiglio, sala,
cucina, gabinetto e corridoio e confina con via Sicilia, e con proprietà aliena su tre lati”.
Sempre dalla domanda di sanatoria si evince che l’appartamento possiede una su-
perficie utile abitabile pari a m2 91,40 e m2 12 di superfici non residenziali (balconi e/
o terrazze).
Considerato che in media la superficie netta abitabile di un immobile realizzato
con struttura intelaiata in calcestruzzo di cemento armato è del 10-15% inferiore a
quella commerciale, deve concludersi ragionevolmente che quest’ultima debba am-
montare a circa 100 m2 cui va aggiunto il 50% della superficie di balconi e terrazze per
un totale pertanto di 106 m2 in cifra tonda.
Il contesto è di livello medio sia dal punto di vista delle condizioni socio-economi-
che dei residenti sia sotto l’aspetto delle dotazioni di attrezzature e servizi collettivi.
2.1.1. aspetti costruttivi e tipologici.
L’immobile fa parte di un fabbricato costruito circa 35 anni fa, a pianta regolare,
di otto livelli fuori terra (compreso piano terra) a scala unica, con fondazioni continue
e struttura portante intelaiata con pilastri e travi in calcestruzzo di cemento armato; le
tompagnature perimetrali risultano in blocchi di calcarenite (circa 30 cm di spessore)
come anche le tramezzature (segati da 8 cm oltre intonaco 2 + 2 cm).
I solai, dello spessore di 20/25 cm ad interpiano di circa m 3,20 sono del tipo mi-
sto, con travetti e cappa in calcestruzzo di cemento armato gettati in opera e laterizi con
funzione di alleggerimento.
Delle varie elevazioni, il piano terra è destinato ad attività commerciali e gli altri a
civile abitazione.
L’edificio, dotato di ascensore, si serve per l’approvvigionamento idrico dell’ac-
quedotto comunale tramite l’impianto vasca-autoclave condominiale; gli scarichi del-
le acque luride vengono smaltiti, con interposto pozzetto d’ispezione, nella pubblica
fognatura; per le acque piovane vi sono adeguati sistemi di smaltimento.
Non sono stati rilevati (dalla visione dall’esterno) manifestazioni di dissesto stati-
co né condizioni di degrado, dovute ad infiltrazioni di acqua piovana o ad altro. Nel
complesso, pertanto, si è osservato uno stato di conservazione e manutenzione che può
considerarsi accettabile.
Si segnala infine la mancanza di garage o posto auto condominiale, non richiesti
dalla normativa urbanistica vigente all’epoca di costruzione dell’edificio.
Un accenno va fatto alla situazione generale di mercato della zona che non risulta
certo tra le più appetibili nel panorama cittadino essendo infatti a carattere altamente
popolare e caratterizzata da un diffuso disordine edilizio ed urbanistico.
Per la migliore comprensione delle caratteristiche distributive e tipologiche si è ri-
tenuto necessario consultare all’U.t.e. le planimetrie di altri appartamenti dello stabi-
le. È stata quindi acquisita la visura e planimetria in particolare della unità immobilia-
re ubicata al piano sesto, interno 12, in quanto ritenuta affine con l’alloggio oggetto de-
gli accertamenti.
Si precisa infine che, date le difficoltà incontrate nella verifica della documenta-
zione in atti e considerata la mancanza di alcuna collaborazione delle parti in causa, si
è preferito, per evitare eccessive spese, di soprassedere da ulteriori indagini, per esem-
pio presso la ripartizione edilizia privata del comune, allo scopo di acquisire altra do-
cumentazione tecnica.
2.2. La valutazione dell’immobile

al fine di una maggiore attendibilità della stima la valutazione sarà eseguita con
due differenti criteri stima (per la comparazione del più probabile valore venale con il
più probabile valore di capitalizzazione), così come in appresso riportato.
2.2.1. In base ai prezzi di mercato

Da quanto esposto in precedenza e dall’indagine di mercato condotta, si è avuto
modo di constatare che per appartamenti di civile abitazione con analoghe dotazioni
impiantistiche e stato di manutenzione, di superficie, numero di vani ed epoca di co-
struzione comparabili a quelli precedentemente descritti, i prezzi medi reali nella com-
pravendita possono oscillare tra un massimo di 1.600 e un minimo di 1.200 €/m2.
Pertanto, assumendo a base di calcolo il valore medio riscontrato pari a 1.400 €/m2
e una superficie commerciale pari a m2 106, si ottiene l’importo di € 148.400 che si
arrotonda a € 148.000.
2.2.2. In base alla capitalizzazione del reddito

I prezzi degli affitti in zona, sempre per appartamenti di civile abitazione con re-
quisiti comparabili con quello in oggetto, si collocano tra € 550 e € 750 mensili.
Ciò premesso, possono ottenersi i seguenti valori, a partire dall’importo medio

mensile di € 650:
– reddito lordo annuo € 650 x 12 mensilità = € 7.800;
– reddito netto € 7.800 – 1.000 = € 6.800;
– saggio di capitalizzazione 4%.
Calcolo del valore di capitalizzazione:
v = reddito netto annuo / saggio = € 6.800 / 4% = € 170.000
come si vede coerente rispetto a quanto stimato con diverso criterio.
2.3. Il valore dell’immobile al momento dell’apertura della successione

Si premette che il valore definitivo dell’appartamento può cautelativamente deter-
minarsi pari alla media aritmetica dei valori precedentemente ottenuti e cioè in €
(148.000 + 170.000)/2 = € 159.000.
Inoltre si ritiene che – pur tenendo conto dell’aumento del costo della vita (8% circa,
in base ai rilevamenti IStat) e della incidenza poco significativa della vetustà (deterio-
ramento del bene nel tempo trascorso tra la data di apertura della successione e l’attua-
lità) – l’andamento del mercato immobiliare nella zona in cui l’immobile ricade è stato
caratterizzato da un tendenza probabilmente più spinta al ribasso che in senso opposto.
La ragione risiede in massima parte nella edificazione, nelle vicinanze, di un nuo-
vo moderno quartiere residenziale che sta polarizzando l’attenzione degli operatori
del settore immobiliare. Più esplicitamente, i prezzi correnti degli immobili, e nello
specifico riferiti a quelli di vecchia costruzione, alla data dell’odierna stima non ri-
sultano oggettivamente molto rivalutati rispetto ai valori di mercato che si registra-
vano alcuni anni or sono.
Deve concludersi pertanto per l’applicazione – al valore attuale precedentemente
determinato – di un coefficiente riduttivo modesto, quantificabile in circa il 5%, per te-
ner conto comunque del fisiologico apprezzamento in cui incorrono i beni immobili.
Il valore dell’appartamento oggetto degli accertamenti, alla data del 23/11/2003 di
apertura della successione, è stimabile pertanto in € 159.000 x 95% = € 151.000 in c.t.
due copie per le parti.
aLLeGatI:
1. verbale dì giuramento;
2. raccomandata a.r.;
4. fotografia dello stabile;
5. stralcio cartografia p.r.g. scala 1/10000;
6. stralcio cartografia catastale scala 1/2000;
7. elenco fabbricato;
8. visura catastale relativa alla u.i. part.lla n. 1443/5;

9. planimetria catastale part.lla n. 1443/5 scala 1/100;
10. indici nazionali prezzi al consumo IStat;
11. visura catastale relativa alla u.i. piano 6°, interno 12, part.lla n. 1443/20;
12. planimetria catastale relativa alla u.i. piano 6°, interno 12, part.lla n. 1443/20
scala 1/100.
t 6. determinazione delle fruttificazioni prodotte da un immobile adibito

ad attività artigianale
premessa
Il sottoscritto è stato nominato consulente tecnico d’ufficio in relazione alla causa
civile pendente presso la seconda sezione civile del tribunale, promossa da rossini a.
contro moretti B., al fine di rispondere al seguente quesito, inerente un immobile co-
mune:
“ … accertare lo stato dei luoghi e valutare le fruttificazioni prodotte dal magaz-
zino al netto delle spese di gestione a partire dalla data del 03/01/1994”.
Per l’esecuzione delle indagini è stato assegnato termine di giorni 90 decorrenti
dalla data del giuramento e successivamente prorogato per fatti non imputabili al sot-
toscritto giusta relativa istanza.
Dalla lettura della citazione in atti, si rileva che la procedura è stata avviata dall’at-
trice affinché le venga riconosciuta la quota della indennità di occupazione, nella mi-
sura di 2/15 dell’intero, di un immobile sito in via dei Ferrieri di cui la stessa è com-
proprietaria in forma indivisa con la controparte.
1. Le indagini condotte
al fine dell’espletamento dell’incarico nei termini assegnati sono state condotte le
seguenti attività:
– studio dei fascicoli di parte;
– sopralluogo;
– acquisizione della documentazione catastale (planimetria e visura);
– predisposizione, stesura e collazione della relazione di consulenza con i relativi
allegati.
2. L’immobile oggetto dalla controversia

trattasi di un magazzino composto da un unico grande vano sito in via dei Ferrie-
ri n. 98, piano terra, avente una superficie di m2 140.
Confina su tre lati con altri magazzini e sul quarto con la detta via.
In catasto alla partita 123456 foglio 78, part.lla 933 sub 20 e 936 sub 5, cat. C/3,
cl. 6, r.c. £ 435.600.
2.1. Inquadramento territoriale ed urbanistico

Il fabbricato in cui è inserito l’appartamento oggetto degli accertamenti è ubicato
in una zona centrale della città con caratteristiche abbastanza popolari, a circa 300 m
di distanza dal mercato ortofrutticolo comunale.
Il contesto ha una evidente vocazione commerciale anche se, come intuibile, le
complessive condizioni socio-economiche dei residenti risultano dignitose ma non cer-
to con carattere di eccellenza. Questo fattore, come è noto, si ripercuote oggettivamen-
te in maniera negativa sulla appetibilità commerciale degli immobili.
2.2. Descrizione dell’unità immobiliare

L’immobile oggetto degli accertamenti è inserito in un corpo di fabbrica ad una so-
la elevazione fuori terra, destinato esclusivamente a magazzini e officine e realizzato
da non più di 30-35 anni.
La tipologia costruttiva dei vari magazzini contempla una struttura portante in mu-
ratura e una copertura a tetto con falde contrapposte, costituita da una serie di capriate
in acciaio collocate ad interasse di 5 m circa e sovrastante lamiera grecata.
L’impostazione funzionale e planimetrica del fabbricato, o forse sarebbe meglio di-
re dei fabbricati disposti in schiera che costituiscono l’intero isolato, è piuttosto sem-
plice, essendo tutti nient’altro che degli spazi rettangolari e monovolumetrici di varia
dimensione. L’insieme di costruzioni rende comunque, sotto il profilo dell’assetto ur-
bano, un’idea piuttosto unitaria e forma quella parte dell’edificato di cortina che carat-
terizza sia la via dei Ferrieri che la parallela via del mercato.
Le rifiniture dell’u.i. in esame sono assai spartane, essendo le pareti interne ed
esterne finite con semplice rinzaffo mentre il pavimento è in battuto di cemento.
In atto l’immobile è occupato dal sig. moretti B. che nello stesso esplica la propria
attività di lavorazione del ferro con annessa esposizione e commercializzazione di pro-
dotti di fattura artigianale.
oltre a quanto riportato nella comparsa di costituzione e risposta in atti, anche nel
corso del sopralluogo il convenuto ha tenuto a precisare di avere realizzato a sua cura
e spese il rifacimento del tetto, l’adeguamento dell’impianto elettrico e i due soppalchi
metallici esistenti.
L’immobile sviluppa una superficie coperta di circa 140 m2, per circa 5,5 m di al-
tezza media all’imposta della falda, componendosi di un solo grande ambiente a forma
di L in cui è ricavato, nella zona in fondo a sinistra rispetto all’ingresso, un locale igie-
nico di dimensioni ridotte e un altrettanto piccolo ufficio.
Nella parte più interna del magazzino, ad un’altezza di circa 3 m dal piano del pa-
vimento, sono stati realizzati due soppalchi, a destra e a sinistra rispetto l’asse di mez-
zeria, estesi circa 8-10 m2 ciascuno.
La dotazione impiantistica è apparsa in discreto stato, comunque funzionale e ade-
guata all’attività artigianale svolta nel locale sulla base di una licenza regolarmente ri-
lasciata dal comune.
al momento del sopralluogo, l’immobile non presentava segni di dissesto né in-
convenienti visibili e si trovava in uno stato di conservazione e manutenzione accetta-
bile in relazione al contesto e alla funzione dallo stesso espletata.
3. La valutazione delle fruttificazioni del bene

Dalle considerazioni esposte e dall’indagine di mercato condotta attraverso l’ac-
quisizione di informazioni in loco e presso alcune agenzie immobiliari, si è appurato
che per immobili di dimensioni, dotazioni, ubicazione e stato di conservazione e ma-
nutenzione confrontabili con quello in esame – pur tenendo conto dei miglioramenti
effettuati – i prezzi attuali nel caso dell’affitto realizzano canoni compresi tra £
1.000.000 e £ 1.400.000 mensili.
Il valore medio attuale ammonta pertanto a £ 1,2 milioni/mese e corrisponde alla
data del 3/01/1994 a £ 993.871 (coefficiente di rivalutazione monetaria pubblicato dal-
l’IStat pari a 1,2074) che si arrotonda a £ 1.000.000.
Premesso ciò, nell’ipotesi astratta di qualsiasi esercizio di stima “ex post”, appare
corretto ritenere che detto importo mensile può considerarsi costante nel tempo in
quanto il lustro trascorso dalla data del 3/01/1994 è paragonabile alla ordinaria durata
di un contratto di locazione per immobili commerciali.
In tal senso le fruttificazioni possono determinarsi applicando la formula della ma-
tematica finanziaria per il calcolo dell’accumulazione finale di mensilità costanti limi-
tate anticipate:
Sn = Cq x (qn–1)/r
in cui
Sn = accumulazione finale al 31/12/2000;
C = importo della mensilità;
q = 1 + r;
r = saggio di interesse legale su base mensile;
n = numero di mensilità.
Bisogna tuttavia tenere presente che il saggio di interesse legale ha subito variazio-
ni consistenti nel periodo e, in particolare, fino al 31/12/1996 è stato pari al 10% (ba-
se mensile 0,833%); dall’1/01/1997 al 31/12/1998 pari al 5% (base mensile 0,417%);
dall’1/01/1999 pari al 2,5% (base mensile 0,208%).
Pertanto:
a. fruttificazioni al 31/12/1996:
– Sn1 = 1.000.000 x 1,00833 x (1,0083336–1) / 0,00833 = £ 42.127.301
b. fruttificazioni al 31/12/1998:
– Sn1 = 1.000.000 x 1,00417 x (1,0041724–1) / 0,00417 = £ 25.291.928
c. fruttificazioni al 31/12/2000:
– Sn1 = 1.000.000 x 1,00208 x (1,0020824–1) / 0,00208 = £ 24.634.065
In totale £ 92.053.294.
al fine di una verifica sull’attendibilità del risultato si è altresì operato il computo

analitico degli importi rivalutati, mese per mese, dal gennaio 1994 al dicembre 2000
compreso, in base agli indici di rivalutazione IStat (£ 1.200.000/coeff. gennaio 1994
+ £ 1.200.000/coeff. febbraio 1994 + … + £ 1.200.000/coeff. dicembre 2000 assunto
pari a 1).
Con tale metodo si è ottenuto l’importo complessivo di £ 101.370.000, come si ve-
de non distante dal precedente.
Considerato che ogni operazione di stima costituisce pur sempre un esercizio di
astrazione finalizzato alla determinazione di un ipotetico valore che in un dato momen-
to ed a certe condizioni il perito reputa possa ottenersi dalla vendita o, come nel caso
in specie, dall’utilizzo di un bene, appare corretto assumere come valore finale la me-
dia aritmetica degli importi prima ottenuti e pertanto si avrà:
Sn = £ (92.053.294 + 101.370.000) / 2 = £ 96.711.647
Per quanto riguarda le eventuali spese di gestione da dedurre da tale somma, va

evidenziato che da nessuno dei documenti agli atti risultano elementi utili per una lo-
ro precisa quantificazione.
Le stesse, invero, si possono materializzare essenzialmente nelle spese di straordi-
naria manutenzione dell’immobile, giacché sia la manutenzione ordinaria sia i costi per
servizi e tasse devono restare a carico del convenuto che occupa l’immobile utilizzan-
dolo per la sua attività lavorativa e commerciale.
Sotto tale profilo, da quanto è stato possibile rilevare in sede di sopralluogo, non
può dirsi che sul bene si siano eseguiti di recente lavori di straordinaria manutenzione
a parte l’adeguamento dell’impianto elettrico e la probabile riparazione del tetto.
tuttavia, considerato il relativo modesto onere che, peraltro, per la maggior quota
dei 13/15 sarebbe comunque da imputare allo stesso convenuto, si può concludere a fa-
vore della sostanziale trascurabilità della deduzione richiesta.
rispetto all’importo totale delle fruttificazioni come sopra determinato, la quota di
competenza di parte attrice ammonta a 2/15, pari quindi a £ 12.894.886.
La presente, completa di n. 9 allegati, viene depositata in un originale e una copia

con contestuale restituzione del fascicolo della produzione legale.
aLLeGatI:
– verbale di giuramento;
– raccomandata a.r. di convocazione per inizio operazioni peritali;
– verbale di inizio delle operazioni peritali;
– raccomandata a.r. di convocazione sopralluogo;
– verbale di sopralluogo e relativi allegati;
– visura e planimetria catastale;
– tabella IStat indici nazionali dei prezzi al consumo.
t 7. determinazione del valore del muro di confine tra due proprietà
premessa
Il sottoscritto è stato nominato consulente tecnico d’ufficio in relazione alla causa
promossa da verdi a. contro Bianchi B. e altri ed iscritta al n. 1234/2000 del ruolo ge-
nerale di questo tribunale.
Il giuramento di rito è stato prestato all’udienza del … ed in quella sede si è accet-
tato l’incarico di rispondere al seguente quesito:
“ … descriva il CTU lo stato dei luoghi con specifico riferimento al muro di cui è
causa e al serbatoio sullo stesso collocato. Quantifichi … il valore del muro e del suo-
lo ai sensi dell’articolo 874 c.c. e indichi altresì le opere necessarie per non danneg-
giare il vicino”.
dalla data del giuramento (v. all. n. 1).
1. La controversia
Parte attrice, proprietaria di un immobile sito in via Levrieri n. 84 (2° e 3° pia-
no), chiede che vengano rimossi il serbatoio idrico, il lavabo e le relative tubazioni
posti sulla parete esterna del proprio muro confinante con la terrazza dei convenuti
(al livello del 3° piano), in quanto arbitrariamente collocati da questi ultimi nell’an-
no 1999.
Controparte, dal canto suo, chiede il rigetto delle istanze dell’avversario invocan-
do l’applicazione dell’articolo 874 c.c. al fine di acquisire la comunione forzosa del
muro di confine in questione.
seguenti attività:
– studio dei fascicoli di parte;
– sopralluogo (v. verbale, all. 2);
– rilievo fotografico (all. 3);
– verifiche tecnico-dimensionali condotte anche sulla base del rilievo del CtP del
convenuto (v. grafici, all. 4);
– acquisizione della base cartografica di riferimento per l’inquadramento territo-
riale ed urbanistico (all. 5);
– predisposizione, stesura e collazione della relazione con i relativi allegati.
3. descrizione dello stato dei luoghi

Dal sopralluogo effettuato si è rilevato quanto segue.
Il fabbricato in questione è ubicato in via Levrieri n. 84, che è la carreggiata ovest del-
la Circonvallazione (il civico non è molto distante dall’incrocio con la via Sottopasso).
ricade in un contesto edilizio piuttosto popolare, per lo più di basse costruzioni a
2-3 piani con tipologia a palazzina, spesso realizzate in evidente economia e in più fa-
si tra la metà degli anni ’60 e il 1980.
Le strutture portanti verticali della piccola costruzione sono state realizzate in mu-
ratura di conci di calcarenite mentre i solai sono di tipo misto, con cappa e travetti in
calcestruzzo gettati in opera e volterrane di alleggerimento.
L’accesso agli alloggi dello stabile avviene percorrendo un camminamento pedo-
nale lungo una quarantina di metri che si diparte dalla suddetta via fino a raggiungere
un piccolo andito su cui si apre il portone d’ingresso.
Dalla scala condominiale, salendo a sinistra, oltrepassando una porta in ferro si ac-
cede alla terrazza dei convenuti, posta al terzo piano e direttamente sovrastante il loro
appartamento al piano inferiore.
Detta terrazza, di forma pressoché quadrata, è protetta su tre lati da una ringhiera
metallica alta all’incirca un metro.
Il quarto lato della terrazza altro non è che la parete (quindi il confine) con l’ap-
partamento dell’attore.
Costituito da un muro in conci di calcarenite tufacea, è lungo m 4,87, alto m 4,10,
ha uno spessore medio di m 0,28 ed è stato realizzato circa dieci anni or sono, all’atto
della realizzazione dell’appartamento stesso (in sopraelevazione sulla terrazza di pro-
prietà esclusiva).
Dalla parte della terrazza dei convenuti, ad una estremità di detto muro, e preci-
samente in corrispondenza dell’angolo di sinistra guardando di fronte, si rileva la pre-
senza di un serbatoio idrico in fibra di vetro della capacità nominale di 500 litri, so-
speso ad un’altezza di circa m 2,80 dal pavimento in quanto collocato su una terna
di travi a sbalzo in acciaio tipo IPe 100 che si dipartono dal muro stesso nel quale
sono state murate.
Da alcuni rilievi eseguiti a campione è stata verificata la sostanziale coerenza del-
le misurazioni riportate nella planimetria in atti e recentemente effettuate dal CtP no-
minato dalla parte convenuta.
a tal proposito, anche al fine di un contenimento dei costi, è sembrato opportuno
evitare la redazione di ulteriori grafici che sarebbero inutilmente duplicativi.
all’estremità opposta del muro, cioè quella di destra guardando di fronte, risulta poi
collocato un lavatoio in porcellana vetrificata con relativa rubinetteria e sifone di scarico.
Nella struttura muraria, inoltre, risultano realizzate sottotraccia, sia le condutture
di adduzione al serbatoio sia quelle di ritorno necessarie per la distribuzione idrica nel
sottostante appartamento e al detto lavatoio.
Si tratta, in particolare, di una tubatura da 1/2” in rame coibentato che sviluppa una
lunghezza complessiva di circa 6 m.
Il muro non risulta protetto all’esterno con intonaco posato, per così dire, “a regola
d’arte” (cioè con traversato, rasatura ed ultimo strato di finitura con tonachina o intonaco
plastico, o altro) in quanto semplicemente rinzaffato e successivamente verniciato a calce.
Passando alla descrizione dell’interno dell’appartamento di parte attrice, va detto
che lo stesso si compone di soggiorno, due camere, cucina, corridoio e bagno per cir-
ca 80 m2 di superficie coperta.
esso risulta in atto privo di danni visibili e/o riconducibili dalle opere in contesta-
zione ed è ordinariamente definito dal punto di vista costruttivo nonché regolarmente
arredato e abitato dalla famiglia dell’attore.
4. il valore del muro e del suolo ai sensi dell’articolo 874 c.c.

Il muro, al netto della porzione alta un metro preesistente alla sopraelevazione ese-
guita dall’attore, misura:
– lunghezza m 4,87;
– altezza m 4,10-1,00 = m 3,10;
– spessore medio al finito m 0,28.
Detto muro sviluppa quindi un volume di m3 4,23.

In base ai correnti prezzi di realizzazione, stimabili in circa 100 €/m3, si ottiene il
valore di € 423,00 che può ragionevolmente arrotondarsi a € 350,00 (riduzione del
17%) ove si consideri che i convenuti avrebbero realizzato a loro spese l’intonaco (per
quanto allo stato grezzo, come sopra descritto) e tenuto conto della vetustà.
Per quanto riguarda il valore del suolo (superficie commerciale dell’area coperta
dal muro = m 4,87 x 0,28 = m2 1,36), assumendo come riferimento, in base ai corren-
ti prezzi di mercato, l’importo di € 1.200/m2 (media dei prezzi riscontrati nella com-
pravendita nella zona), si ottiene l’importo di € 1.632,00.
La quota dovuta dal convenuto Bianchi B. per l’acquisizione della comunione del
muro a mente dell’articolo 874 c.c ammonta pertanto a € (350,00 + 1.632,00) / 2 =
€ 991,00.
5. Le opere necessarie per non danneggiare il vicino

In atto, come detto, nell’appartamento di parte attrice non si sono riscontrati dan-
ni riconducibili alle opere per cui è causa né indizi di pericolo imminente.
Chiaramente la presenza di impianti sottotraccia, e relativi raccordi, costituisce una
potenziale fonte di rischio di infiltrazioni umidifere.
anche il serbatoio ed il lavabo, in linea teorica, potrebbero nel tempo generare
danni, in quanto all’eventuale ossidazione e/o deformazione dei supporti metallici di
sostegno, seguirebbero lesioni dell’intonaco che potrebbero veicolare nella muratura
dell’attore acqua piovana o proveniente da perdite idriche sempre possibili.
al fine di evitare tali rischi sarebbe sufficiente collocare il serbatoio ed il lavello
su sostegni staticamente indipendenti dal muro in questione (per esempio su coppie di
spallette in muratura di adeguate dimensioni ovvero su semplice intelaiatura metallica)
e posizionare fuori traccia le tubazioni idriche in rame, essendo peraltro pacifico che
il contesto complessivo non sembra richiedere particolari esigenze estetiche.
Queste ultime potrebbero, per esempio, essere collocate al livello del pavimento,
essendo invero di modesto sviluppo ed efficacemente occultabili con comuni canalet-
te in plastica del tipo utilizzato per la protezione dei cavi elettrici.
La presente, completa di n. 5 allegati, viene depositata in un originale e due copie
per le parti con contestuale restituzione dei fascicoli delle produzioni legali ritirati al-
l’atto del giuramento.
aLLeGatI:
4. rilievo planimetrico eseguito dal CtP;
5. cartografia in scala 1/2000.
t 8. Accertamento di vizi e difetti di costruzione nella realizzazione di una

villetta
premessa
Con ordinanza del Presidente del tribunale del … (notificata il …), il sottoscritto
– regolarmente iscritto all’ordine degli architetti e all’albo dei Consulenti di questo
tribunale – è stato incaricato di eseguire un accertamento tecnico preventivo per ac-
certare quanto lamentato dai coniugi Carlini B. e C. nel ricorso depositato il ….
I ricorrenti lamentano infatti una serie di vizi ed inconvenienti riguardanti la qua-
lità dei lavori di costruzione di una villetta sita in comune di marinella, contrada Bel-
lavista, acquistata circa tre anni or sono dall’impresa edile del sig. marchetti a.
1. Le attività svolte
al fine dell’espletamento dell’incarico sono state condotte le attività necessarie al-
le indagini tecniche richieste e nel corso delle stesse è stata formata o acquisita la se-
guente documentazione che integra, in allegato, la presente relazione:
1. fax di comunicazione dell’inizio delle operazioni peritali;
3. planimetrie e grafici dell’immobile;
4. rilievo fotografico.

L’immobile oggetto degli accertamenti è una villetta realizzata a due elevazioni
fuori terra nell’anno 2003 e sita, come detto, in contrada Bellavista nel territorio del
comune di marinella, nota località turistica a circa 35 km dal capoluogo.
Fa parte di un piccolo complesso residenziale formato da unità abitative bifamilia-
ri da poco realizzato in via del Fiordaliso al civico n. 28.
ogni alloggio del residence ha una superficie di circa 120 m2 distribuiti su due li-
velli (tipo duplex, oltre verande e terrazzi), con autonomo ingresso carrabile e terreno
di pertinenza.
L’unità immobiliare dei ricorrenti è quella posta a destra guardando la facciata pro-
spiciente la pubblica via.
È costituita da salone, cucina, wc al piano terra; e da tre camere, ripostiglio, wc e
disimpegno al primo piano al quale si accede da una scala interna.
Il fabbricato, ultimato in ogni sua parte, appare realizzato con struttura portante in
calcestruzzo di cemento armato, muratura di tompagnamento e divisoria in calcareni-
te e/o laterizio e solai misti.
Insiste su un lotto di terreno di pertinenza esteso 560 m2 variamente sistemato
(piazzale per parcheggio, giardino, orto, ecc.).
vi si accede dal civico 28 della suddetta via del Fiordaliso, probabile ex strada inter-
poderale che in atto dà accesso ad una zona caratterizzata da edilizia rada e distanziata,
prevalentemente con tipologia a casa isolata (villetta unifamiliare, bifamiliare, ecc.).
La stessa via si innesta a circa 300 m sulla s.s. 123, a meno di due km sia dalla fra-
zione di Belcolle (a nord) che dall’omonima uscita autostradale (a sud).
Ciò premesso, nel prosieguo – con l’ausilio del rilievo fotografico e dei grafici al-
legati – si illustreranno le condizioni dell’immobile osservate in sede di sopralluogo in
data 24/05/200673.
Situazione generale
L’unità immobiliare, in atto abitata dai ricorrenti, come detto risulta praticamente
ultimata in ogni sua componente sia negli spazi interni sia negli spazi esterni, in parte
attrezzati a giardino, in parte utilizzati come piazzale e parcheggio.
Le rifiniture interne, la pavimentazione e i rivestimenti sono di media qualità e sono
presenti gli allacciamenti ai servizi a rete disponibili (acqua, luce, telefono, fognatura).
In sede di sopralluogo, dall’esame visivo e senza eseguire indagini distruttive, si
sono accertati i seguenti inconvenienti documentati nell’allegato rilievo fotografico.
Esterno
– Nel pergolato in legno si osserva il distacco delle piastrelle al piede di uno dei
montanti e di porzioni dell’intonaco negli attacchi a muro della prima traversa e
della trave di bordo.
– Screpolature e distacchi di intonaco si riscontrano alla base delle murature in più
punti ma, in particolare, nella veranda del soggiorno e in corrispondenza della
finestra della cucina.
– macchie imputabili ad infiltrazioni umidifere (più o meno recenti e senza feno-
meni attivi al momento del sopralluogo), sono ben visibili sia nel soffitto della
veranda sul prospetto sia in quella retrostante del soggiorno, entrambe sottostan-
ti alle terrazze a livello del primo piano.
– Sconnessioni evidenti e marcate sono comparse nella pavimentazione del cam-
minamento che perimetra la costruzione.
– In entrambe le terrazze a livello del primo piano si osservano diversi punti in cui
manca la sigillatura dei giunti delle piastrelle (con conseguente riduzione della
capacità impermeabilizzante del rivestimento).
– alle copertine in cotto dei muretti perimetrali della veranda e dei terrazzi risul-
ta sovrapposta una protezione con lastre di travertino.
– eseguita una prova di deflusso nelle terrazze del primo piano versando diversi
secchi d’acqua, si sono notati ristagni idrici imputabili ad avvallamenti signifi-
cativi nelle pendenze (andrebbe inoltre verificata l’idoneità all’uso per esterni
della pavimentazione, in quanto apparsa di tipo sì ruvido e antisdrucciolo ma al-
quanto poroso).
73
allegati non compresi in questo testo.
– Lungo il cornicione sul retroprospetto, in posizione corrispondente alla parete

sud della camera padronale, è collocata una grondaia con relativo pluviale dal
cui innesto si dipartono, nella muratura del tompagno, evidenti macchie di umi-
dità con andamento concentrico.
– Le cornici coprifilo esterne degli infissi della cucina risultano in pessimo stato
mentre quelle della cameretta al primo piano mancano del tutto (a quanto pare
sono state rimosse in occasione di recenti riparazioni nel terrazzo).
Su richiesta del CtP dei ricorrenti è stato fotografato il pilastro d’angolo di sud-
ovest che presenta un significativo fuori piombo, visivamente apprezzabile.
Interno
– Presenza di microlesioni orizzontali e verticali nelle pareti, non ampie ma diffu-
se in più vani dell’alloggio, soprattutto al primo piano, sostanzialmente corri-
spondenti alle soluzioni di continuità tra gli elementi strutturali in calcestruzzo
di cemento armato e le murature di tompagnamento.
– evidenza di fessurazioni che si dipartono dall’infisso della cucina, più marcate
al di sotto dello stesso.
– Presenza di screpolature e muffe alla base e, soprattutto, in sommità della pare-
te sud della camera padronale.
– Il CtP dei ricorrenti ha fatto rilevare il sollevamento di alcune piastrelle nel-
l’ambiente di soggiorno in prossimità dell’uscita sul terrazzino.
3. conclusioni
evidenziando che l’incarico non contempla l’accertamento delle cause da cui pos-
sono derivare gli inconvenienti lamentati, le condizioni dell’immobile come sopra de-
scritte fanno risaltare, oltre che la fondatezza di quanto lamentato dai coniugi ricorren-
ti, anche la necessità concreta di urgenti interventi manutentivi.
Deve infatti confermarsi lo stato di effettivo disagio (anche psicologico) in cui gli
stessi versano, specie in considerazione della recente epoca di realizzazione e acquisto
dell’immobile e alle ancor più recenti riparazioni di cui è cenno in ricorso ma che non
hanno sortito alcun effetto risolutore degli inconvenienti.
rispetto a tali considerazioni, peraltro, non è chiaro se l’esecuzione di tutte le ope-
re che in questi mesi hanno complessivamente interessato l’immobile sia mai stata for-
malmente certificata regolare da un direttore dei lavori e se le opere stesse siano mai
state oggetto di collaudo.
Qualche perplessità sorge infatti relativamente alla “regola d’arte” di talune lavo-
razioni, ad esempio lo spessore e le modalità di collocazione degli intonaci, le finiture
di pavimentazioni e rivestimenti e la (discutibile, esteticamente e tecnicamente) so-
vrapposizione a fini protettivi di porose lastre di travertino alle copertine in cotto dei
muretti delle terrazze.
tanto si rassegna in esecuzione dell’incarico affidato.
La presente, completa dei n. 4 allegati elencati al paragrafo 1 viene depositata in
unico originale.
t 9. Accertamento delle cause dei vizi riscontrati nella realizzazione di una

villetta e stima dei danni conseguenti
premessa
Il sottoscritto – regolarmente iscritto all’ordine degli architetti e all’albo dei Con-
sulenti di questo tribunale – è stato nominato consulente tecnico d’ufficio nel proce-
dimento n. 987/2006 promosso dai coniugi Carlini B. e C. contro marchetti a.
Il giuramento di rito è avvenuto all’udienza del … e in quella sede si è accettato
l’incarico di rispondere al quesito seguente:
“… verificare le cause dei vizi riscontrati in sede di accertamento tecnico preven-
tivo…., ed i danni conseguenti, nonché gli ulteriori vizi lamentati nel ricorso ex arti-
colo 700 del codice di procedura civile …”.
Gli attori lamentano in particolare vizi ed inconvenienti riguardanti la qualità dei
lavori di costruzione di una villetta sita in comune di marinella, contrada Bellavista ac-
quistata nell’anno 2003 dal convenuto sig. marchetti a. che svolge l’attività di impre-
sario edile.
Si premette che il sottoscritto, con relazione di accertamento tecnico preventivo
depositata il … nel descrivere lo stato dei luoghi ha riferito sulla presenza, natura e
consistenza dei vizi lamentati nel relativo ricorso.
al fine dell’espletamento del presente nuovo incarico sono state pertanto condotte
le attività supplementari necessarie alle indagini tecniche ora richieste, ivi compreso
ulteriore sopralluogo al fine di accertare l’evoluzione della situazione.
Nel corso delle indagini è stata formata o acquisita la documentazione che integra,
in allegato, la presente relazione. In particolare:
1. fax di comunicazione dell’inizio delle operazioni peritali;
2. verbale di sopralluogo
4. computo metrico estimativo finalizzato alla verifica dei danni sulla base degli
interventi necessari per l’eliminazione dei vizi.
onde ottenere una maggior organicità dell’esposizione evitando continui rinvii ad

un separato documento e, quindi, per agevolare la lettura, si è scelto di sviluppare il la-
voro seguendo le tracce della precedente relazione e riportandone brani delle parti di
interesse74. In data … è stato effettuato pertanto un nuovo accesso ai luoghi, riscontran-
do che l’intero fabbricato era stato oggetto, nei mesi precedenti, di impegnativi lavori
di manutenzione straordinaria.
In particolare, sono risultati rinnovati tutti gli intonaci esterni, la pavimentazione
delle terrazze e del camminamento perimetrale, le rifiniture e gli intonaci interni non-
ché, come dichiarato dall’attore sig. Carlini B., il manto di copertura del tetto, la revi-
74
Cfr. modello precedente.
sione dell’impianto idrico, dell’impianto elettrico, degli scarichi nonché del vespaio
perimetrale oltre che della cisterna interrata. Di tali opere è stata esibita dai ricorrenti
una corposa documentazione fotografica illustrativa di tutte le fasi di lavoro.
Ciò premesso, in riferimento al quesito, si commenteranno nei paragrafi seguenti
le condizioni dell’immobile osservate in sede di nuovo sopralluogo e le osservazioni
in atti del tecnico di fiducia degli attori, riportando punto per punto le osservazioni di
competenza sulle possibili cause degli inconvenienti a suo tempo accertati.
2. individuazione delle cause dei vizi in riferimento alle condizioni

dell’immobile verificate al momento dell’accertamento tecnico preventivo
Situazione generale
L’unità immobiliare, in atto abitata dai ricorrenti, come detto risulta praticamen-
te ultimata in ogni sua componente sia negli spazi interni sia negli spazi esterni, in
parte attrezzati a giardino, in parte utilizzati come piazzale e parcheggio.
Le rifiniture interne, la pavimentazione e i rivestimenti sono di media qualità e sono
presenti gli allacciamenti ai servizi a rete disponibili (acqua, luce, telefono, fognatura).
In sede di sopralluogo, dall’esame visivo e senza eseguire indagini distruttive, si
sono accertate i seguenti inconvenienti documentati nell’allegato rilievo fotografico.
Esterno
– Nel pergolato in legno si osserva il distacco delle piastrelle al piede di uno dei
montanti e di porzioni dell’intonaco negli attacchi a muro della prima traversa
e della trave di bordo”.
CaUSe: va premesso che nelle applicazioni in esterno, le travi di legno non an-
drebbero mai incorporate nella muratura in quanto costituite, come è noto, da fibre ela-
stiche ed igroscopiche capaci di variazioni volumetriche e deformazioni maggiori, e di
parecchio, rispetto al materiale lapideo e alle malte. Inoltre, come facilmente riscontra-
bile nelle fotografie, è evidente anche un grave difetto di collocazione del primo telaio:
non possiede infatti un rapporto dimensionale adeguato rispetto alla struttura muraria
di sostegno. In particolare, poi, si osserva che la trave è bloccata sul lato esterno solo
dallo strato di intonaco. Questo materiale si è ovviamente subito distaccato per le ten-
sioni provenienti dall’elemento ligneo dovute, per esempio, all’azione del vento o a ri-
gonfiamenti causati dall’umidità ambientale. Lo stesso dicasi per il rivestimento di pia-
strelle al piede del montante.
– “Screpolature e distacchi di intonaco si riscontrano alla base delle murature in
più punti ma, in particolare, nella veranda del soggiorno e in corrispondenza
della finestra della cucina”.
CaUSe: questo tipo di inconvenienti è notoriamente dovuto a risalita di umidità ca-
pillare non contrastata da efficace impermeabilizzazione e areazione delle fondazioni.
– “Macchie imputabili ad infiltrazioni umidifere (più o meno recenti e senza fe-
nomeni attivi al momento del sopralluogo), sia nel soffitto della veranda sul
prospetto sia in quella retrostante del soggiorno, entrambe sottostanti alle ter-
razze a livello del primo piano”.
CaUSe: la pavimentazione delle suddette terrazze presenta alcuni difetti sia in ter-
mini di qualità dei materiali utilizzati sia in termini di esecuzione, il che permette al-
l’acqua, piovana o di lavaggio, di insinuarsi nella soletta.
– “Sconnessioni nella pavimentazione del camminamento che perimetra la
costruzione”.
CaUSe: non vi è prova che il sottostante massetto sia stato dotato di adeguata ar-
matura metallica per rispondere alle tensioni normalmente derivanti dall’assestamento
dei rilevati utilizzati per la ricomposizione del piano di campagna, in genere quasi mai
stabilizzati a dovere. Inoltre, non sono neppure stati realizzati giunti rompitratta. tale
accorgimento, di solito previsto nella posa di pavimentazioni esterne, avrebbe meglio
assecondato il processo di assestamento naturale, slegando la trama delle piastrelle, im-
pedendone la sconnessione diffusa e agevolando le riparazioni.
– “In entrambe le terrazze a livello del primo piano si osservano diversi punti in
cui manca la sigillatura dei giunti delle piastrelle (con conseguente riduzione
della capacità impermeabilizzante del rivestimento)”.
CaUSe: errata collocazione e/o utilizzo di materiali non di buona qualità.
– “Alle copertine in cotto dei muretti perimetrali della veranda e dei terrazzi ri-
sulta sovrapposta una protezione con lastre di travertino”.
CaUSe: scelta tecnicamente errata quanto inutile, vista la porosità di tale materiale.
– “Eseguita una prova di deflusso nelle terrazze del primo piano versando diver-
si secchi d’acqua, si sono notati ristagni idrici imputabili ad avvallamenti signi-
ficativi nelle pendenze (andrebbe inoltre verificata l’idoneità all’uso per ester-
ni della pavimentazione, in quanto apparsa di tipo sì ruvido e antisdrucciolo ma
alquanto poroso)”.
CaUSe: la presenza di inconvenienti sull’intradosso della soletta attesta l’avvenu-
ta insinuazione di infiltrazioni umidifere, ovviamente da imputare a difetti di imper-
meabilizzazione delle pendenze, del sottostrato e della pavimentazione.
– “Lungo il cornicione sul retroprospetto, in posizione corrispondente alla pare-
te sud della camera padronale, è collocata una grondaia con relativo pluviale
dal cui innesto si dipartono, nella muratura del tompagno, evidenti macchie di
umidità con andamento concentrico”.
CaUSe: come riportato in un successivo passo della relazione di accertamento tec-
nico preventivo, proprio nella stessa parete interna dell’alloggio, si riscontravano scre-
polature e muffe.
Dalle foto scattate personalmente dagli attori dopo la dismissione dell’intonaco
esterno e prodotte in atti, si può osservare che questo muro di tompagnamento non sa-
rebbe stato completato in sommità con conci di adeguata dimensione, tali cioè da con-
cludere correttamente il paramento a filo di trave, né, in alternativa, il vacuo era stato
opportunamente riempito con malta cementizia.
– “Le cornici coprifilo esterne degli infissi della cucina risultano in pessimo sta-
to mentre quelle della cameretta al primo piano mancano del tutto (a quanto pa-
re sono state rimosse in occasione di recenti riparazioni nel terrazzo)”.
CaUSe: infissi e persiane in legno sono collocati sul filo esterno della muratura e
non hanno alcuna protezione contro le intemperie.
– “Su richiesta del CTP dei ricorrenti è stato fotografato il pilastro d’angolo di sud-
ovest che presenta un significativo fuori piombo, visivamente apprezzabile”.
CaUSe: in linea di massima dovrebbe trattarsi semplicemente di errata definizio-
ne dell’intonaco.
Interno
– “Presenza di microlesioni orizzontali e verticali nelle pareti, non ampie ma dif-
fuse in più vani dell’alloggio, soprattutto al primo piano, sostanzialmente cor-
rispondenti alle soluzioni di continuità tra gli elementi strutturali in calcestruz-
zo di cemento armato e le murature di tompagnamento”.
CaUSe: l’analisi della situazione complessiva, come finora visto, indirizza verso
giudizi tecnici sulla realizzazione delle opere non particolarmente lusinghieri nei con-
fronti dell’appaltatore e del direttore dei lavori. a questo punto le ipotesi formulabili
per spiegare in particolare la presenza di microlesioni diffuse potrebbero essere diver-
se, e probabilmente concorrenti tra loro, ma tutte in generale connesse all’uso di mate-
riali e impasti non ben dosati o di scarsa qualità, dagli intonaci alle malte, e senza
escludere i conglomerati.
– “Evidenza di fessurazioni che si dipartono dall’infisso della cucina, più marca-
te al di sotto dello stesso”.
CaUSe: volendo escludere problemi severi a livello strutturale e delle fondazioni,
in linea di massima dovrebbero dipendere dalle zanche metalliche dell’infisso, proba-
bilmente ossidatesi, ovvero da assestamenti della struttura muraria (alcune foto mostra-
te dal CtP evidenziano il ritrovamento nei tompagni anche di materiale incoerente e/o
di risulta).
– “Presenza di screpolature e muffe alla base e, soprattutto, in sommità della
parete sud della camera padronale”.
CaUSe: in ambedue i casi si tratta di umidità dovuta ai problemi già accennati a
carico della terrazza a livello e alla carente protezione del tompagno, dagli attori sco-
perto incompleto alla sommità, nonché a perdite dalla grondaia.
– “Il CTP dei ricorrenti ha fatto rilevare il sollevamento di alcune piastrelle nel-
l’ambiente di soggiorno in prossimità dell’uscita sul terrazzino”.
CaUSe: anche in questo caso, volendo escludere problemi di natura strutturale ve-
rificabili solo con indagini di ben altra portata, non può che trattarsi di carenze nella
realizzazione del complesso dei dispositivi di isolamento della costruzione dal terreno
(drenaggio perimetrale, vespaio, massetto, ecc.), non sufficientemente efficaci contro
la risalita di umidità.
3. osservazioni del consulente tecnico di parte

Il tecnico incaricato da parte attrice, con la recente relazione datata agosto 2006,
riferisce dei seguenti inconvenienti rilevati nel corso dei lavori di manutenzione straor-
dinaria eseguiti nei mesi scorsi (e dallo stesso diretti), alcuni dei quali già evidenziati
in sede di accertamento tecnico preventivo. In particolare:
1. problemi alla pavimentazione della veranda porticata;
2. problemi alla pavimentazione di cucina e salone;
3. impianti sottotraccia inglobati in elementi strutturali;

4. ristagni nelle terrazze sul prospetto principale;
5. ossidazione delle armature dei travetti del solaio della cisterna;
6. mancanza di adeguato letto di posa delle tubazioni di adduzione idrica;
7. umidità alla base delle pareti della camera padronale e del corridoio;
8. incompleta realizzazione del tompagno della camera padronale, mancante di
riempimento in sommità;
9. inadeguato sistema di posa del manto di tegole in rapporto alla pendenza del
tetto;
10. inadeguata esecuzione del massetto sottostante la guaina di impermeabilizza-
zione del tetto;
11. difetto di collocazione del manto di tegole.
Nel merito di tali ulteriori problematiche si ritiene di poter affermare quanto ap-
presso, anche tenuto conto di quanto documentato nel rilievo fotografico allegato alla
relazione del tecnico di parte:
a. le questioni di cui ai punti 1), 2), 3) e 9) evidenziano imperizia nella realizza-
zione dell’opera; in particolare i punti 1) e 2) attestano problematiche connesse
ad umidità di risalita non contrastata, come detto, da adeguati dispositivi di iso-
lamento dal terreno;
b. in merito alle questioni evidenziate dal CtP ai punti 4), 5), 6), 7), 8), 10) e 11),
le relative opere non possono considerarsi realizzate a “perfetta regola d’arte”;
specificatamente i punti 4) e 7), come precedentemente riferito dal sottoscritto,
evidenziano l’errata realizzazione dei massetti delle pendenze.
4. il danno subito da parte attrice

Da quanto sopra rappresentato, tenendo conto del fatto che trattasi di fabbricato di
recente costruzione e che i primi inconvenienti si sono manifestati immediatamente do-
po dall’acquisto, la valutazione del danno materiale subito dall’immobile può conside-
rarsi corrispondente al costo attuale delle opere necessarie per l’eliminazione, ove pos-
sibile, degli inconvenienti stessi.
Naturalmente la stima eseguita riguarda unicamente gli aspetti tecnici di compe-
tenza del sottoscritto C.t.U. e cioè quelli oggetto dei richiesti accertamenti.
va infatti sottolineato che il mandato contempla la verifica delle cause dei vizi e
dei danni verificati nella precedente relazione di accertamento tecnico preventivo non-
ché degli ulteriori vizi lamentati dall’attore ed oggetto del successivo ricorso presenta-
to ai sensi dell’articolo 700 del codice di procedura civile.
Per tale ragione si procederà con metodo analitico, determinando la valutazione
globale delle opere necessarie per eliminare i danni all’immobile determinati sia dai vi-
zi lamentati nel primo ricorso, sia da quelli oggetto del procedimento cautelare e da cui
scaturisce la presente consulenza.
Inoltre andranno considerate tutte le spese di assistenza tecnica e progettuale.
Il complesso delle opere necessarie alla eliminazione degli inconvenienti e al ripri-
stino delle normali condizioni di utilizzo dell’immobile possono così elencarsi.
Con riferimento al primo ricorso per accertamento tecnico preventivo (relazione

depositata il …):
– esecuzione di idoneo drenaggio perimetrale, previa rimozione del preesistente
camminamento ed esecuzione di scavo a sezione obbligata fino almeno alla
quota di imposta delle sottofondazioni (larghezza m 1,00 e profondità – 0,80 m
rispetto al piano della pavimentazione originaria);
– smontaggio e rimontaggio del pergolato, compresa sostituzione di eventuali ele-
menti non riutilizzabili e collocazione di adeguati sostegni metallici fissati alla
muratura;
– demolizione delle parti di intonaco esterno ammalorate nelle due verande e in
corrispondenza della finestra della cucina (per una superficie complessiva sti-
mata in m2 10,00), compresa sarcitura, consolidamento e sigillatura di eventua-
li lesioni, fessurazioni e altre carenze della muratura;
– risanamento della muratura perimetrale interessata da umidità da risalita fino al-
l’altezza di m 1,30 da terra ed esecuzione di barriera chimica;
– realizzazione di nuovo intonaco deumidificante in sostituzione di quello da di-
smettere, compresa idonea tinteggiatura;
– esecuzione di camminamento perimetrale opportunamente impermeabilizzato
della larghezza di m 1,00, dotato di massetto armato con rete elettrosaldata e pa-
vimentazione con materiale antisdrucciolo (intendendosi compresa di zoccolet-
to battiscopa, considerato il relativo trascurabile onere);
– sostituzione, previa impermeabilizzazione del piano di posa, del massetto di sot-
tofondo e della pavimentazione (intendendosi compresa di zoccoletto battisco-
pa) dell’intera superficie del piano terra comprese le verande e la terrazza;
– sostituzione del massetto delle pendenze, dell’impermeabilizzazione e della pa-
vimentazione (intendendosi compresa di zoccoletto battiscopa) delle terrazze a
livello del primo piano;
– sostituzione delle copertine in travertino collocate in testa ai muretti di parapet-
to delle terrazze;
– picchettatura dell’intonaco interno in corrispondenza delle microlesioni e fessu-
razioni, sigillatura delle stesse, realizzazione di finitura in gesso e tinteggiatura
finale con due mani di idropittura lavabile;
– restauro, tramite carteggiatura, trattamento e riverniciatura, degli infissi amma-
lorati (quantità stimata m2 5);
– manutenzione di grondaie e pluviali.
Con riferimento all’odierno ricorso ex articolo 700 c.p.c.:

– riposizionamento degli impianti e delle tubazioni interferenti e ripristino, ove
possibile, delle sezioni resistenti delle strutture in cemento armato;
– revisione dell’intero manto di tegole, del letto di posa e della impermeabilizza-
zione del tetto;
– assistenza per l’impianto elettrico e per l’impianto idraulico;
– costi per l’assistenza tecnica e progettuale;
– indagini e consulenze tecniche (13% sull’importo dei lavori);
– progettazione e direzione lavori (7% i.l.);

– misura dei lavori e contabilità (2% i.l.);
– collaudo e certificato di regolare esecuzione (3% i.l.).
Si rinvia al computo metrico estimativo analitico (allegato n. 4) per ciò che con-
cerne il dettaglio dei costi per singola opera, precisando che gli importi unitari delle la-
vorazioni sono stati tratti dal Prezziario ufficiale delle opere pubbliche in vigore.
mediante tale calcolazione si è stimato in € 36.822,81 l’ammontare teorico delle
opere (importo a base di gara).
a detta somma vanno ancora aggiunti:
– € 7.364,56 per I.v.a. sui lavori (20% importo lavori);
– € 9.205,70 per competenze tecniche (25% importo lavori);
– € 1.841,14 per I.v.a. sulle competenze tecniche.
Il tutto porta il totale complessivo a € 55.234,22 che si arrotonda a € 60.000 per

considerare imprevisti e altri costi minori (cassa previdenza, ecc.).
La presente relazione viene depositata in un originale e due copie per le parti com-
pleta degli allegati.
aLLeGatI:
1. fax di convocazione del sopralluogo e inizio delle operazioni peritali;
4. computo metrico-estimativo.
t 10. individuazione delle cause di alcune infiltrazioni umidifere in un ap-

partamento
premessa
Con ordinanza del … il sottoscritto – regolarmente iscritto all’ordine degli ar-
chitetti e all’albo dei Consulenti di questo tribunale – è stato incaricato di eseguire
le indagini tecniche meglio specificate in seguito, con riferimento al ricorso ex arti-
colo 700 del codice di procedura civile promosso dalle sorelle rosetti a. e B. contro
il Condominio di via C. testoni n. 37 e contro Cassini C. proprietario dell’immobi-
le sovrastante.
Le istanti, in particolare, nel lamentare danni nel loro alloggio ubicato al 6° piano
dello stabile determinati da infiltrazioni umidifere provenienti dall’appartamento e dal-
la terrazza/lastrico solare al piano superiore, chiedono che le controparti eseguano le
opere necessarie per eliminare gli inconvenienti ed il pericolo di crolli.
all’udienza di giuramento si è avuta conoscenza del quesito formulato dal G.I. nei
termini che qui si riportano:
“ … previa descrizione dello stato dei luoghi, accerti il CTU l’esistenza del feno-
meno percolativo, la derivazione causale delle infiltrazioni nonché la sussistenza di
danno grave e prossimo per cose e persone. Indichi, infine, le opere necessarie per eli-
minare il pregiudizio”.
al fine dell’espletamento dell’incarico sono state condotte le attività necessarie per
le indagini tecniche richieste nel corso delle quali è stata formata o acquisita la seguen-
te documentazione che integra, in allegato, la presente relazione:
4. planimetria dell’appartamento al 6° piano;
5. planimetria dell’appartamento al 7° piano.
Nel prosieguo, quindi, si riferirà per punti sugli accertamenti effettuati in stretto ri-
ferimento ai quesiti come elencati nel quesito formulato dal G.I..
A) Descrizione dello stato dei luoghi

L’appartamento di parte ricorrente al 6° piano (salendo la scala a destra) dello
stabile di via C. testoni n. 37 è un alloggio dalle caratteristiche non di lusso compo-
sto di sei vani oltre servizi, balconi ed accessori per una superficie di complessivi m2
140 circa.
L’edificio, risalente a circa 35-40 anni fa, è inserito in un contesto residenziale di
discreto livello e si presenta in uno stato di manutenzione al limite della sufficienza in
quanto, anche in assenza di condizioni di dissesto evidenti, mostra nelle parti visibili
dei prospetti e nelle scale, innegabili segni dovuti all’età (intonaci macchiati e con fes-
surazioni, ecc.).
al momento del sopralluogo, con stretto riferimento a quanto rappresentato in ri-
corso, si è accertato quanto segue:
– la zona ingresso e corridoio non presenta in atto inconvenienti sebbene appare
essere stata recentemente oggetto di diversi interventi di riparazione del solaio
e di completa ritinteggiatura;
– nella zona di rappresentanza (salone-sala da pranzo) si riscontra un certo caos e
disordine generale essendovi anche ammassati mobili e masserizie sgomberate
da altri ambienti dell’appartamento;
– il vano posto all’angolo di N-e dell’alloggio (indicato come “studio” nell’alle-
gata planimetria), risulta interessato da interventi di consolidamento del soffitto
e delle pareti ancora da ultimare. In particolare, nel soffitto è stata eseguita la de-
molizione di alcune parti probabilmente pericolanti e la ricostituzione dei travet-
ti in cemento armato del solaio di piano. Questi risultano tuttavia ancora a vista
non essendo stata effettuata la posa dell’intonaco. tali lavori riguardano all’in-
circa il 70-80% della superficie del soffitto, cioè circa 15 m2. Da un attento esa-
me dell’intradosso del solaio, nella parte ancora integra prossima alla parete del
prospetto principale si osserva una macchia d’umidità (80 cm di diametro circa)
dovuta a recente infiltrazione capillare. Sulla parete entrando a destra e su quel-
la di sinistra, sono ancora visibili interventi di risarcitura di due lunghe lesioni

della muratura;
– nel bagno principale, oltre ad alcuni ripristini recenti, la screpolatura dello stra-
to di pittura e le macchie nel soffitto attestano la presenza di umidità anche in
questo caso dovuta ad infiltrazione capillare. Si osserva inoltre il distacco dei
gessi della rosetta del lampadario e di un tratto di circa un metro della cornicet-
ta perimetrale a soffitto;
– nella veranda si riscontra una modesta screpolatura della tinteggiatura del sof-
fitto in corrispondenza del giunto tra la copertura in multistrato della veranda
stessa e lo sbalzo della soletta del terrazzo al piano superiore;
– nella camera da letto padronale, e precisamente nell’angolo di destra entrando,
sono visibili delle fessurazioni di varia entità a partire da circa 20-30 cm al di sot-
to del soffitto;
– nessun altro inconveniente è stato segnalato negli altri ambienti.
Passando all’appartamento sovrastante di proprietà del sig. Cassini C., terzo chia-
mato in causa, a parte talune evidenti problematiche di natura infiltrativa nelle pareti e
nei soffitti (riconducibili alla età e vetustà dello stabile) ma che esulano dagli accerta-
menti oggetto della presente relazione, con stretto riferimento alla materia del conten-
dere si è accertato che:
– nella terrazza a livello perimetrale (sovrastante l’appartamento delle ricorrenti)
l’intera pavimentazione è di collocazione abbastanza recente;
– detta terrazza è quasi tutta scoperta a meno di un breve tratto nella zona di re-
troprospetto che accede alla zona cucina-soggiorno dell’appartamento di cui è
pertinenza, ove è stata realizzata una piccola tettoia protettiva in plexiglas;
– le acque piovane si raccolgono in due chiusini: in particolare quello posto dal-
la parte del prospetto principale non sembra dare alcun problema essendo sta-
to trovato perfettamente asciutto; l’altro, adiacente la porta finestra della cuci-
na-soggiorno (al di sopra dunque della veranda su cui affaccia il servizio prin-
cipale delle ricorrenti), presenta una vistoso ristagno d’acqua con tutta proba-
bilità riconducibile alla pioggia caduta la stessa mattina del giorno del sopral-
luogo;
– nell’angolo di N-e (in pratica esattamente al di sopra della zona tuttora amma-
lorata del soffitto dello studio dell’appartamento del ricorrente), si nota un ac-
cumulo di sporco e terriccio dovuto a sedimentazione e lo sgretolamento della
stuccatura (“fuga”) tra le piastrelle.
Ciò può essere causato dall’avvallamento della superficie o comunque, con
maggiore probabilità, da un difetto del massetto delle pendenze che provoca il
ristagno dell’acqua piovana in tale zona;
– alcune soglie di marmo che concludono sul filo esterno del prospetto la pavi-
mentazione della terrazza, non risultano ben sigillate nella parte sottostante ove
si osservano profonde cavità e distacchi (cfr. fotografie riprese dalla finestra del-
l’appartamento delle attrici al piano sottostante). Ciò, oltre a pregiudicarne la
funzione protettiva, provocherà prima o poi la rottura delle lastre in quanto non
correttamente stabilizzate e, pertanto, incapaci di sostenere adeguatamente il ca-

rico di chi vi si soffermi, anche occasionalmente, per affacciarsi.
B) Esistenza del fenomeno percolativo

Dai controlli effettuati in sede di sopralluogo non si sono accertate percolazioni at-
tive ed evidenti nell’appartamento delle ricorrenti.
D’altronde si può affermare che gli inconvenienti tuttora rilevati nello studio, nel
bagno e nella veranda non vengono alimentati in continuo (come avverrebbe, per
esempio, se la fonte dipendesse dall’impianto idrico-sanitario) ma attestano il persiste-
re di infiltrazioni umidifere che continuano ad insinuarsi per capillarità nel solaio di
piano. Si ritiene che le medesime siano in atto oggettivamente meno dirompenti rispet-
to a quelle descritte dalle ricorrenti e avvenute tempo addietro, in considerazione del-
le migliorie comunque realizzate di recente al piano superiore.
C) Derivazione causale delle infiltrazioni

Il rilievo fotografico mette in evidenza almeno tre localizzazioni nella terrazza so-
vrastante l’appartamento della parte ricorrente (in uso esclusivo del terzo convenuto
sig. Cassini C. ma che funge anche da copertura dello stabile condominiale), da cui
possono derivare i lamentati inconvenienti di natura infiltrativa:
– la zona centrale della pavimentazione in corrispondenza dell’angolo posto a N-
e del fabbricato, in cui i sedimenti e l’asportazione delle fughe delle piastrelle
dimostra problematiche nel massetto delle pendenze per cui l’acqua anziché de-
fluire si concentra;
– al di sopra della veranda e del bagno del ricorrente, in quanto l’acqua non vie-
ne convogliata in modo ottimale nel chiusino e accumulandosi finisce con l’in-
filtrarsi;
– lungo la parete dello studio sul prospetto principale per effetto di una colloca-
zione sicuramente frettolosa delle soglie di marmo.
D) Sussistenza di danno grave e prossimo per cose e persone

Sotto l’aspetto strutturale, la situazione rilevata e sopra descritta non evidenzia pe-
ricolo imminente di dissesto o di crolli, dato che le parti pericolanti dei soffitti sono
state già rimosse o ripristinate.
È invece più che tangibile il disagio che le sorelle ricorrenti subiscono per la ridot-
ta agibilità del loro appartamento sia a causa dei lavori nell’appartamento commissio-
nati dal Condominio lasciati inspiegabilmente in asso, sia per la necessità di interveni-
re nuovamente sulla terrazza soprastante al fine di perfezionare qualitativamente gli in-
terventi realizzati.
a questo proposito – avendo eseguito solo indagini non distruttive anche per il
contenimento dei costi e per non aggravare la situazione già di per sé molto precaria –
si ritiene che le problematiche di tipo puntuale e localizzato riscontrate e dovute essen-
zialmente ad una imperfetta realizzazione della pavimentazione della terrazza al piano
7° dipendano – salvo prova contraria – da fretta e superficialità più che da reale incom-
petenza delle maestranze e/o del Direttore dei Lavori.
E) Opere necessarie per eliminare il pregiudizio

In riferimento a quanto descritto, è chiaro che le uniche opere da realizzare riguar-
dano, come detto, la definitiva soluzione dei problemi sulla terrazza a livello.
Dovrà pertanto procedersi ai seguenti interventi:
– parziale dismissione della pavimentazione e del massetto delle pendenze (nel
raggio di almeno un metro e mezzo – dai due punti in cui è stato osservato ri-
stagno idrico) seguita da un attento rifacimento di tutti i componenti, specie del-
lo strato di impermeabilizzazione;
– perfetta sigillatura e stuccatura delle soglie di marmo perimetrali.
va sottolineato che tali operazioni, certamente rapide ed economiche, sono tecni-

camente valide nel presupposto che le opere recenti sulla terrazza siano state, nel com-
plesso, eseguite a regola d’arte e certificati tali da un Direttore dei Lavori (ovviamen-
te fatte salve le condizioni contrattuali e di garanzia stipulate con l’impresa ed il pro-
fessionista).
Nel malaugurato caso contrario invece, non avendo contezza della regolarità tec-
nica dei lavori eseguiti e della qualità, quantità e tipologia dei materiali utilizzati, do-
vrebbero eseguirsi dei saggi preventivi di accertamento e, se necessario, procedere al-
l’integrale ripetizione degli interventi.
Contestualmente (meglio sarebbe a collaudo avvenuto) potranno completarsi i la-
vori di ripristino nello studio – con la stesura dell’intonaco e la successiva tinteggiatu-
ra previa rimozione della residua carta da parati e stuccatura delle superfici dove ne-
cessario – nonché nel bagno principale.
a modesto parere dello scrivente, in conclusione, la situazione descritta dovrebbe
imporre l’esecuzione senza indugio delle opere necessarie, prima cioè che la situazio-
ne si aggravi ulteriormente (come agevolmente prevedibile data la stagione e per le no-
te caratteristiche invasive e di incontrollabilità delle infiltrazioni), rendendo gli inter-
venti tecnicamente più difficoltosi ed economicamente più onerosi.
La presente, completa dei 5 allegati elencati in precedenza viene depositata in un

originale e due copie per le parti con contestuale restituzione della documentazione
ritirata.
t 11. Accertamento dell’alterazione dell’estetica di un edificio

condominiale provocata dalla realizzazione, da parte di un condomino,
di un manufatto all’interno del proprio giardino
Premessa
Con ordinanza del 10/12/2001, il sottoscritto – regolarmente iscritto all’ordine de-
gli architetti e all’albo dei Consulenti di questo tribunale – è stato incaricato di ese-
guire un accertamento tecnico con riferimento a quanto lamentato dal Condominio di
via Del monte nella denuncia di “nuova opera e di danno temuto” di cui al ricorso de-
positato il 18/09/2001.
Così come riportato nella stessa ordinanza ammissiva della consulenza, il quesito
formulato dal G.I. richiede:
“ … previa verifica dello stato dei luoghi, accerti il CTU quanto affermato nel ri-
corso e, in particolare, se il manufatto realizzato nel giardino del resistente arreca no-
cumento all’aspetto architettonico dell’edificio. Vorrà altresì descrivere, in caso affer-
mativo, quali modalità esecutive sono necessarie per il ripristino dello stato dei luo-
ghi e i tempi occorrenti”.
Per il deposito della relazione sono stati assegnati giorni 60 decorrenti dalla data
dell’udienza di giuramento.
al fine dell’espletamento dell’incarico sono state condotte le seguenti attività:
– giuramento;
– sopralluogo;
– accessi presso l’U.t.e. per acquisizione della visura e della planimetria catasta-
le dell’immobile oggetto degli accertamenti.
2. Lo stato dei luoghi

In sede di sopralluogo è stato possibile accertare quanto segue:
– lo stabile condominiale è un edificio di n. 8 piani oltre piano cantinato destina-
to a garage suddiviso in quattro scale per complessive 84 unità abitative. risul-
ta realizzato negli anni ’70 con caratteristiche formali e tipologiche semplici e
non di pregio. al momento del sopralluogo è stato riscontrato uno stato com-
plessivo di manutenzione accettabile, considerata la vetustà del fabbricato;
– l’appartamento, abitato dal resistente e dalla sua famiglia, è ubicato al piano ter-
ra (interno 1), della scala denominata “C”. L’immobile, composto da cinque va-
ni e accessori per circa 120 m2 di superficie abitabile, dispone di un ingresso
principale dall’androne e di un secondo direttamente dall’esterno attraverso il
relativo giardino;
– il giardino di pertinenza dell’appartamento confina su due lati con spazi condo-
miniali prospicienti la stessa via Del monte e sul terzo con proprietà privata. Ha
forma rettangolare, dimensioni di m 10,00 x 15,00 circa (superficie circa 150
m2) ed è piantumato con alcuni alberi a medio e alto fusto nonché con specie ar-
bustive e rampicanti che ricoprono interamente l’inferriata che costituisce la re-
cinzione perimetrale. La parte centrale è pavimenta con piastrelle in cotto ed è
attrezzata con alcune panchine, una fontana e un gazebo smontabile in metallo;
– il manufatto contestato è costituito da una struttura intelaiata con montanti e
traverse in tubolari di ferro e copertura realizzata in tavolato di legno. È col-
locata su una delle terrazze a livello dell’appartamento di parte resistente che
accedono al giardino. Secondo quanto risulta dalla documentazione in atti, l’o-
pera è stata eseguita dal precedente proprietario dell’immobile nell’anno 1985
come forma di protezione contro la continua caduta di oggetti dall’alto. va se-
gnalato infatti che ai piani superiori vi sono balconi, servizi e cucine di altri
condomini;
– le dimensioni del manufatto sono m 8,00 x 4,00 x 2,80 circa di altezza media.
esso si sostiene sul lato esterno da montanti in ferro tubolare a sezione quadra
(cm 8 x 8 circa) mentre sugli altri tre risulta ancorato mediante idonea tassella-
tura direttamente alla muratura dello stabile condominiale;
– lo spazio coperto sottostante il manufatto è adibito ai normali usi consoni all’a-
bitazione, essendo arredato con masserizie del tipo per esterni o da giardino, e
dispone di impianto elettrico e presa tv;
– al momento dell’ispezione non vi erano lavori in corso che interessavano det-
ta struttura, la quale peraltro non appare essere stata ammodernata. L’apparta-
mento risulta invece oggetto di interventi di ristrutturazione interna da poco
conclusi.
3. La risposta al quesito
Il manufatto oggetto delle verifiche tecniche ha di certo modificato l’aspetto ar-
chitettonico originario del prospetto dello stabile condominiale ma va precisato che
la folta vegetazione del giardino ne rende quasi impossibile la vista dalla strada
pubblica.
Considerato che la costruzione è inserita in una chiostrina su cui affacciano essen-
zialmente locali di servizio e tenuto conto della tipologia, tecnica costruttiva e stato di
manutenzione sia del manufatto stesso sia del fabbricato condominiale, non si riscon-
tra in effetti alcun particolare nocumento all’estetica dell’edificio, fatte salve natural-
mente le autonome valutazioni del G.I.
a tal fine si rinvia al servizio fotografico e ai rilievi in allegato per una più com-
piuta e dettagliata illustrazione.
Nella eventualità si dovesse procedere alla riduzione in pristino, sarà necessario
eseguire le seguenti opere:
– demolizione e conferimento in apposita discarica della struttura portante in fer-
ro e della copertura in legno;
– sarcitura con malta cementizia della muratura conseguentemente alla dismissio-
ne della tassellatura di ancoraggio;
– ripristino dell’intonaco e della coloritura;
– sistemazione dell’impianto elettrico.
Il tempo necessario per l’esecuzione dei suddetti interventi può stimarsi nell’ordi-
ne di giorni cinque.
La presente relazione di consulenza viene depositata in un originale e due copie per

le parti completa degli allegati.
aLLeGatI:
1. fax di convocazione del sopralluogo per l’inizio delle operazioni peritali;
3. planimetria e visura catastale;
5. rilievo grafico.
t 12. determinazione dei danni derivanti per mancata corresponsione

della quota di affitto di un appartamento comune comprensivi
di interessi e rivalutazione monetaria
premessa
Con ordinanza del Presidente del tribunale del … (notificata il … successivo), il
sottoscritto – regolarmente iscritto all’ordine degli architetti e all’albo dei Consulen-
ti di questo tribunale – è stato incaricato di eseguire un accertamento tecnico preven-
tivo per verificare quanto lamentato dalla signora marinetti adriana nel ricorso depo-
sitato il …, valutando le cause e l’ammontare dei danni.
La ricorrente, seconda di tre sorelle, addebita in particolare al cognato signor Fi-
lippi Giorgio coniuge della sorella maggiore, di occuparsi da tempo e senza alcun man-
dato, dell’amministrazione del monte ereditario ancora indiviso.
Nello specifico, dovendo ragionevolmente escludere i due terreni di Punta Lunga
non edificabili e del tutto improduttivi di alcun reddito o fruttificazione, la questione
può riguardare in realtà solo l’alloggio di città sito in via delle Gorgonie n. 89.
Secondo la ricorrente, il cognato riscuoterebbe regolarmente i canoni di locazione
mensili di detto immobile ma omette di rendere il conto della gestione e di riferire sul-
lo stato e condizione dello stesso.
Il ricorso formula una serie complessa e articolata di quesiti che, per una più chia-
ra e ordinata illustrazione della presente relazione, si reputa opportuno riepilogare sin-
teticamente nell’elenco che segue:
– verifica dello stato dei luoghi;
– accertamento dello stato di fatto e di diritto del bene;
– acquisizione della documentazione ipotecaria, catastale e relativa a eventuali
rapporti negoziali;
– determinazione del valore e della capacità reddituale;
– constatazione della regolarità edilizia ed urbanistica dello stesso e accertamen-
to di eventuali modifiche apportate dopo la data dell’11/08/1976 (data della
scomparsa del de cuius e conseguente apertura della successione);
– accertamento della sussistenza ed entità dei danni subiti attraverso la valuta-
zione di:
– tutti i canoni di locazione riscossi e non corrisposti pro quota alla ricorrente;
– ogni altra eventuale somma incamerata dalla controparte in relazione alla ge-
stione dei beni di proprietà comune;
– il tutto con interessi legali e rivalutazione monetaria.
a questo punto occorre formulare una considerazione preliminare riguardante il ri-

ferimento temporale, cioè il momento dal quale avrebbero cominciato a manifestarsi i
danni che la ricorrente lamenta.
Deve precisarsi infatti che il ricorso indica solo genericamente (“da qualche tem-
po”) l’epoca a cui risalgono gli inconvenienti mentre la conoscenza dell’evoluzione
cronologica della contestata attività gestionale e di amministrazione è un aspetto fon-
damentale per le finalità dell’incarico, non foss’altro che per la corretta valutazione de-
gli aspetti economico-finanziari.
a tal proposito va detto che dall’esame della documentazione in atti, formalmente
la prima manifestazione di lamentele risulta avvenuta con la raccomandata a.r. invia-
ta dall’avvocato dell’odierna ricorrente in data 22/10/1998.
anche qui, invero, si contestava che “da qualche tempo” il sig. Filippi si occupa-
va dell’amministrazione dei beni in comune senza autorizzazione e senza versare al-
cun corrispettivo alla comproprietaria.
In mancanza di altri dati, e non sembrando ragionevole azzardare ipotesi diverse
anche perché non si conoscono i rapporti intrattenuti dalle parti prima di tale data, si
ritiene di dover considerare la stessa, quindi il 22/10/1998, quella a cui riferire il com-
puto dei danni intesi come mancati introiti, ecc., nonché la rivalutazione monetaria e il
calcolo degli interessi legali.
– convocazione delle parti per l’avvio delle operazioni peritali (raccomandata a.r.,
all. 1);
– inizio e relativa esecuzione delle stesse (verbale di inizio delle operazioni peri-
tali e relativi allegati, all. 2; istanze di proroga del termine delle operazioni pe-
ritali presentate in data … e …, all. 3 e 4);
– corrispondenza con il procuratore del sig. Filippi (raccomandata a.r. del …, all.
5; riscontro via fax del …, all. 6; replica del legale con fax del …, all. 7);
– accessi presso l’agenzia del territorio, Servizio Pubblicità immobiliare, per la
visura delle trascrizioni a favore e contro il soggetto ricorrente (ispezione del …,
stampe 1-4, all. 8) nonché per la visura (all. 19) e la planimetria catastale del-
l’immobile oggetto degli accertamenti (all. 20);
– accessi presso l’agenzia delle entrate per l’ispezione e acquisizione degli even-
tuale atti privati (contratti di locazione, comodato, ecc.) aventi ad oggetto il sud-
detto bene (istanza di accesso agli atti amministrativi presentata in data …, all.
9; successive note del … e …, all. 10-11; documentazione fornita dall’Ufficio
con nota del …, all. 12);
– consultazione dell’amministratore dello stabile condominiale in cui ricade l’ap-
partamento al fine di ottenere informazioni, in base agli atti in suo possesso, sul-
l’effettivo detentore del bene e sull’eventuale diverso soggetto che sostiene le
spese condominiali e le quote acqua (richieste formulate con nota del …, all.
13; riscontro da parte dell’amministratore del …, all. 14);
– riconvocazione del signor Filippi al fine di eseguire il sopralluogo di rito (rac-
comandata a.r. del …, all. 15);
– effettuazione del sopralluogo per l’accertamento dello stato dei luoghi con con-
testuale verifica di conformità alla planimetria catastale acquisita (cfr. verbale
relativo, all. 16), rilievo metrico (all. 17) e fotografico (all. 18);
– predisposizione della scheda sintetica di valutazione del bene;
– ricerca di mercato per la determinazione del valore di mercato;
– calcolo degli importi dovuti alla ricorrente comprensivi di rivalutazione mone-

taria sulla base degli indici IStat (all. 22) e interessi legali;
legati come sopra elencati e descritti.
2. caratteristiche generali urbanistiche e inquadramento territoriale

Si premette che la documentazione allegata comprende una tavola grafica (su ba-
se aerofotogrammetrica, all. 21) ai fini dell’inquadramento territoriale della zona in
cui è ubicato il bene oggetto degli accertamenti tecnici.
Si tratta di un contesto di antica formazione, appena all’esterno della frazione di
Poggetto, distante due km circa dal capoluogo percorrendo la strada provinciale.
Le sezioni stradali qui sono molto ridotte e spesso appena sufficienti al passaggio
del traffico automobilistico.
Nella maglia del tessuto urbano sono riconoscibili numerosi interventi di sostitu-
zione edilizia, tra i quali – con molta probabilità – possiamo comprendere anche quel-
lo che ha portato alla realizzazione dello stabile di moderna fattura al civico n. 89 in
cui è ubicato l’alloggio in esame.
Il contesto urbano e sociale è piuttosto variegato.
alle tipologie residenziali anche di un certo rango sorte a fini residenziali negli ul-
timi due decenni, si associa ciò che resta dell’edilizia popolare del vecchio borgo.
I servizi pubblici sono di livello accettabile ma traffico caotico e penuria di verde
non agevolano la qualità della vita.
3. considerazioni sul mercato immobiliare

Le riflessioni esposte nel paragrafo precedente conducono, ai fini della stima, a in-
dividuare un’appetibilità globalmente variabile nelle trattative immobiliari che privile-
giano le realizzazioni più recenti.
Nel caso della compravendita di appartamenti e fabbricati, per costruzioni con ca-
ratteristiche intrinseche ed estrinseche paragonabili con l’immobile in esame (ubica-
zione, dimensioni, stato di conservazione e manutenzione, dotazioni impiantistiche,
ecc.) i prezzi rilevati oscillano tra valori minimi e massimi che si discostano di circa il
15% in più o in meno rispetto all’ipotetica media riportata nella scheda di valutazione.
Le stesse considerazioni valgono nel caso dell’affitto.
4. il metodo di determinazione del valore di stima

Considerato che le operazioni di stima in effetti rappresentano – come è noto – un
esercizio intellettuale di astrazione finalizzato alla individuazione del più probabile
prezzo che potrebbe essere pagato per un certo bene in un dato momento storico, la de-
terminazione del valore corrente di mercato del bene è stata realizzata – per cautela e
controllo – operando la media aritmetica dei valori ottenuti secondo due diversi crite-
ri di stima.
In particolare sono stati applicati il criterio cosiddetto del “valore venale” e quel-
lo in base al “valore di capitalizzazione del reddito” reale o potenziale del bene, come
meglio descritto nella scheda di valutazione riportata in prosieguo.
Come riferito poco sopra, i valori unitari di riferimento applicati nell’ipotesi di

compravendita o affitto, sono stati quelli medi rilevati dall’indagine di mercato, tenu-
to conto delle particolari caratteristiche eventualmente riscontrabili sul bene.
Per quanto riguarda l’individuazione degli altri parametri di calcolo utilizzati nei
suddetti metodi di stima, si precisa in particolare che:
– la superficie commerciale è stata considerata convenzionalmente pari alla som-
ma della superficie lorda dell’immobile (cioè l’area edificata coperta), della
metà della superficie delle pertinenze e accessori chiusi (verande, ampliamenti
con strutture precarie “facilmente smontabili”) e di un terzo di quella di balco-
ni, terrazze o altri spazi pertinenziali scoperti;
– il tasso di capitalizzazione applicato, corrispondente alla ipotetica redditività del
capitale impiegato, è stato individuato anch’esso a seguito dell’indagine di mer-
cato. In media, la redditività del capitale investito è risultata del 3,00% nel caso
delle locazioni a fini abitativi e del 4,00% nel caso di locazione a fini commer-
ciali (studi o uffici), in cui i rischi di sfitto e inesigibilità sono più elevati.
5. descrizione dell’immobile
Si tratta di un appartamento per civile abitazione sito in via delle Gorgonie n. 89,
piano 6° a sinistra salendo le scale. Individuato al N.C.e.U. al fg. 22 part.lla 123/11 zc.
2, cat. a/3, cl. 6, cons. 3 vani cat., rendita € 170,43.
Confina con la detta via delle Gorgonie, via medusa, corpo scala e appartamento
complanare.
È costituito da tre locali più servizi all’interno dell’edificio condominiale compo-
sto da sei piani, oltre piano terreno, e ospitante complessivamente 14 alloggi.
Il fabbricato risulta ultimato in ogni sua parte e definito con intonaco civile per
esterni sulle facciate libere.
L’u.i. si compone di ingresso, soggiorno, camera matrimoniale, cucina, veranda e
bagno oltre a una estesa terrazza a livello scoperta (ca. 83 m2).
Dispone di normale dotazione impiantistica idrico-sanitaria, telefonica ed elettrica.
Le condizioni complessive di conservazione e manutenzione dell’alloggio risulta-
no accettabili essendo in atto regolarmente occupato da un inquilino che in sede di so-
pralluogo ha dichiarato di pagare € 300 mensili di affitto, di risiedere nello stesso da
oltre dieci anni e di utilizzare l’immobile esclusivamente ai fini abitativi, come risulta
anche dal contratto di locazione esibito e riportante la firma del sig. Filippi.
Nel corso dell’ispezione non si sono riscontrati problemi di alcun genere ad ecce-
zione di quanto derivante dalla normale vetustà del manufatto edilizio.
Sinteticamente si riportano le principali caratteristiche costruttive e di rifinitura,
precisando che l’altezza utile media è di ca. m 2,80.
– epoca di realizzazione: 1970-75.
– Strutture: di fondazione e di elevazione in cemento armato; tamponamenti in
blocchi di calcarenite tufacea; tramezzi in segati di calcarenite tufacea; copertu-
ra in calcestruzzo di cemento armato.
– Intonaci/finiture interne dell’appartamento: intonaco civile e idropittura per in-
terni alle pareti, bagno e cucina rivestiti in ceramica.
– Pavimentazione: segati di marmo e piastrelle in ceramica.

– Impianto di riscaldamento/condizionamento: non esistente.
– Infissi esterni: in legno.
– Infissi interni: in legno.
– Segni di dissesto e/o degrado: non rilevati.
– Spazi e sistemazioni esterne: terrazza a livello sul prospetto in cui è stata realiz-
zata una veranda coperta di 28 m2 circa che comprende anche l’ampliamento
realizzato sulla terrazza.
– Difformità edilizie: lo stato attuale risulta coerente alla planimetria catastale.
– Giudizio sullo stato complessivo di manutenzione: buono.
6. determinazione del valore di stima

Nel foglio di calcolo che segue sono riportati i dati ed i parametri di riferimento
utilizzati per la determinazione del valore di stima, determinato come media dei valo-
ri calcolati con i due diversi metodi o criteri di stima descritti nel corpo della relazio-
ne, cioè “in base al valore di mercato” e “in base alla capitalizzazione del reddito”.
Con il primo metodo, il valore di mercato unitario è stato individuato come media
di quelli rilevati nella zona in caso di compravendita di immobili con caratteristiche
comparabili a quello in esame.
La determinazione della potenzialità reddituale è stata effettuata in modo analogo
verificando preliminarmente, anche in base a buon senso ed esperienza, che l’importo
di € 300 dichiarato dall’inquilino per la locazione mensile dell’alloggio può conside-
rarsi in linea rispetto ai prezzi correnti di mercato.
A. criterio in base al valore di mercato

a.1 sup. coperta 42,00
a.2 sup. pertinenze chiuse (1/2) 0,50 x 28,00 14,00
a.3 sup. balconi, terrazzi, ecc. (1/3) 0,33 x 83,00 27,67
a.4 sup. commerciale m2 83,67
a.5 prezzo unitario medio €/m2 1.400,00
a.6 valore di mercato a.4xa.5 117.133,33
B. criterio in base al valore di capitalizzazione

B.1 canone mensile 300,00
B.2 mensilità 12
B.3 canone annuo B.1 x 12 3.600,00
B.4 spese, tasse, ecc. 15% 540,00
B.5 reddito netto B.3 – B.4 3.060,00
B.6 tasso di capitalizzazione medio 3,00%
B.7 valore di capitalizzazione =
reddito netto / tasso di capitalizzazione B.4/B.6 102.000,00
media dei valori (a.6 + B.7)/2 109.566,67

Deprezzamento 0% 0,00
Valore finale di stima € 109.566,67

Sussistenza ed entità dei danni subiti dalla ricorrente

In base al ricorso, la signora marinetti avrebbe subito, per effetto del comporta-
mento del sig. Filippi una serie di danni essenzialmente materializzabili nel mancato
introito dei proventi derivanti dalla locazione dei beni di proprietà comune.
Infatti, le richieste formulate riguardano la determinazione delle seguenti somme:
– tutti i canoni di locazione riscossi dal sig. Filippi e non corrisposti pro quota al-
la ricorrente;
– ogni altra eventuale somma incamerata dalla controparte in relazione alla ge-
stione dei beni di proprietà comune;
– interessi legali e rivalutazione monetaria.
Nello specifico occorre sottolineare che dalla ricerca condotta presso i competenti uf-
fici dell’amministrazione finanziaria, non è stato rintracciato alcun contratto registrato.
In tale condizione e per effetto dalla collaborazione, che possiamo definire piutto-
sto “relativa” da parte del sig. Filippi, il quale non ha mai ritenuto di dover fornire o
documentare precise informazioni in merito, risulta impossibile il computo dei reali
redditi prodotti nel tempo dall’immobile.
Fatte salve ovviamente le conclusioni cui perverrà l’eventuale successivo giudizio
di merito, l’unico mezzo tecnico praticabile è pertanto quello indiretto, cioè la deter-
minazione del valore di stima delle relative rendite. Per quanto riguarda il calcolo del-
la rivalutazione monetaria e degli interessi legali (calcolato alla data del 31/05/2007,
corrispondente al momento della redazione della consulenza), effettuato sulla base de-
gli indici pubblicati dall’IStat, si rinvia al successivo foglio di calcolo.
7. Rivalutazione monetaria e interessi legali della quota di reddito spettante

alla ricorrente
reddito netto annuo stimato all’attualità (B.5) € 3.060,00
tasso di devalutazione = (indice IStat fine / indice IStat inizio) – 1 = 20,00%
reddito netto annuo devalutato al 22/10/1998 = € 3.060 / (1+20%) = € 2.550,00
Data inizio Data fine
22/10/1998 10/1999 10/2000 10/2001 10/2002 10/2003 10/2004 10/2005 10/2006 31/05/2007
1,80% 2,60% 2,60% 2,60% 2,40% 1,70% 2,00% 1,70%

Indici ISTAT prezzi al consumo
108,00 109,90 112,80 115,70 118,70 121,50 123,60 126,10 128,20 129,60 v.a.
20,00% 17,93% 14,89% 12,01% 9,18% 6,67% 4,85% 2,78% 1,09% 0,00% %
Indici di rivalutazione monetaria
Per- 1,35% 1,95% 1,95% 1,95% 1,80% 1,28% 1,50% 1,28%

centuale di adeguamento (75% indici ISTAT)
Reddito annuo adeguato (2006-07 per 7/12)

2.550,00 2.584,43 2.634,82 2.686,20 2.738,58 2.787,88 2.823,42 2.865,77 1.693,01
Dovuto pro-quota (1/3) alla ricorrente

850,00 861,48 878,27 895,40 912,86 929,29 941,14 955,26 564,34
Somma quote rivalutate alla data del 31/05/2007

10/1998-1999 1.002,37
1999-2000 989,78
2000-2001 983,79
2001-2002 977,62
2002-2003 973,72
2003-2004 974,40
2004-2005 967,26
2005-2006 965,69
2006-05/2007 564,34
totaLe 8.398,97
Calcolo degli interessi legali al 31/05/2007

Quota ott 1998-1999 € 850,00 Quota 1999-2000 € 861,48
gg. tasso € gg. tasso €
22/10/1998 31/12/1998 70 5,00% 42,50 22/10/1999 31/12/2000 436 2,50% 21,54
01/01/1999 31/12/2000 730 2,50% 21,25 01/01/2001 31/12/2001 365 3,50% 30,15
01/01/2001 31/12/2001 365 3,50% 29,75 01/01/2002 31/12/2003 730 2,50% 43,07
01/01/2002 31/12/2003 730 2,50% 42,50 01/01/2004 31/05/2007 1246 3,00% 88,22
01/01/2004 31/05/2007 1246 3,00% 87,05 totale 182,98
totale 223,05
Quota 2000-2001 € 878,27 Quota 2001-2002 € 895,40
22/10/2000 31/12/2000 70 2,50% 21,96 22/10/2001 31/12/2001 70 3,50% 31,34
01/01/2001 31/12/2001 364 3,50% 30,74 01/01/2002 31/05/2007 730 2,50% 44,77
01/01/2002 31/12/2003 730 2,50% 43,91 01/01/2004 31/05/2007 1246 3,00% 91,70
01/01/2004 31/05/2007 1246 3,00% 26,35 totale 167,81
totale 122,96
Quota 2002-2003 € 912,86 Quota 2003-2004 € 929,29
22/10/2002 31/12/2003 435 2,50% 27,20 22/10/2003 31/12/2003 435 2,50% 27,69
01/01/2004 31/05/2007 1246 3,00% 27,39 01/01/2004 31/05/2007 1246 3,00% 27,88
totale 54,59 totale 55,57
Quota 2004-2005 € 941,14 Quota 2005-2006 € 955,26
22/10/2004 31/05/2007 951 3,00% 28,23 22/10/2005 31/05/2007 586 3,00% 28,66
totale 28,23 totale 28,66
TOTALE INT. LEGALI € 864,30 + ARRETRATI COMPRESA RIV. MONETARIA

€ 8.398,97 = € 9.263,27
restando a disposizione per qualsivoglia approfondimento, tanto si rassegna in

esecuzione dell’incarico affidato.
La presente, completa dei n. 22 allegati in precedenza citati, viene depositata in
unico esemplare originale.
t 13. Accertamento delle condizioni di degrado di una villetta di campagna
premessa
Con decreto del Presidente del tribunale, il sottoscritto – regolarmente iscritto al-
l’ordine degli architetti e all’albo dei Consulenti di questo tribunale – è stato incari-
cato di eseguire un accertamento tecnico preventivo al fine di verificare quanto richie-
sto nel ricorso depositato dal signor andretti C. In particolare il ricorrente lamenta lo
stato di degrado a cui la controparte sig. Bellini D. avrebbe abbandonato un piccolo
fabbricato di proprietà del ricorrente medesimo ma promesso in vendita nel 1995 alla
detta controparte (immobile sito in comune di marinella, contrada Belcampo) la quale
ha continuato arbitrariamente a detenerlo da allora nonostante la declaratoria di risolu-
zione del contratto preliminare pronunciata in data 15/12/2005.
seguenti attività:
– comunicazione inizio delle operazioni peritali con telegramma del …;
– sopralluogo in data … con ricognizione interna ed esterna dell’immobile e rela-
tivo rilievo metrico e fotografico;
– acquisizione della planimetria catastale dell’immobile;
– predisposizione, stesura, copia, collazione e deposito della presente relazione
unitamente a tutti gli allegati.

Il fabbricato oggetto della controversia è una villetta a pianta rettangolare ad una
elevazione fuori terra sita, come accennato, in contrada Belcampo in territorio del Co-
mune di marinella.
È costituita da quattro vani e servizi per 80 m2 di superficie abitabile oltre ad un
terrazzo porticato in corrispondenza dell’ingresso che accede direttamente alla zona
soggiorno dell’alloggio.
realizzata con struttura portante in calcestruzzo di cemento armato, muratura di
tompagnamento e divisoria in calcarenite tufacea e/o laterizio e solai misti, insiste su
un lotto di circa 500 m2 su cui sorge una florida vegetazione.
vi si accede da una stradella secondaria che si innesta sulla SS 123 un paio di km
ad ovest della frazione di monte Grande (direzione città) e che serve uno dei numero-
si agglomerati di “seconde case” sorti nella zona negli ultimi 25-30 anni.
rinviando agli atti del giudizio pendente tra le parti presso la seconda sezione ci-
vile e, in particolare, alla relativa CtU (acquisita in copia) per i dettagli riguardanti l’e-
saustiva descrizione ed individuazione dell’immobile, si riferisce nel seguito – con

l’ausilio dell’allegato rilievo metrico e fotografico nonché della planimetria catastale –
sulle condizioni dello stato attuale osservate in sede di sopralluogo.
2.1. Condizioni generali

Dalla ricognizione esterna le condizioni complessive appaiono oggettivamente
piuttosto dimesse, indicando inequivocabilmente che l’immobile risulta disabitato da
molti anni. Colpisce subito, infatti, la mancanza di manutenzione del giardino con la
crescita incontrollata della vegetazione. In particolare, né gli ulivi né le piante di agru-
mi, oleandri e pitosfori presenti hanno subito recenti potature, i rampicanti della recin-
zione si sono estesi diffusamente ed anche le erbacce hanno proliferato liberamente.
Inoltre, nel passetto perimetrale in battuto cementizio, sono ben visibili – non essen-
do state mai riparate – talune fessurazioni dovute all’assestamento delle fondazioni.
2.2. Vani abitabili (soggiorno e due camere)

tutti gli ambienti risultano non ammobiliati e sono apparsi sporchi, polverosi, umi-
di e non aerati da lungo tempo. Sulle pareti e sui soffitti è ben visibile la sottile ma dif-
fusa proliferazione di muffe ed efflorescenze dovute alla condensa e, al piede delle mu-
rature, alla risalita capillare di umidità nonché, sugli intradossi dei solai, alle infiltra-
zioni derivanti dal cattivo deflusso delle acque piovane sul tetto a terrazza.
Sono inoltre ben visibili una serie di microlesioni, specie in corrispondenza delle
soluzioni di continuità tra gli elementi della struttura in cemento armato e quelli in mu-
ratura che, sebbene non preoccupanti ai fini statici, sono anch’essi indicatori dell’as-
senza di attenzioni manutentive da lungo tempo.
La pavimentazione in ceramica è apparsa abbastanza ben posta, coerente e stabile
mentre lo zoccoletto battiscopa è in alcuni punti distaccato.
2.3. Servizi (cucina e bagno)

Per questi locali valgono le stesse considerazioni generali sopra riferite precisando
che i rivestimenti ceramici alle pareti attenuano l’impatto visivo degli ammaloramenti
superficiali delle murature riscontrati in tutti gli ambienti.
2.4. Strutture
Pur evidenziando che l’oggettiva complessiva situazione necessiterebbe di una at-
tenta indagine anche con l’utilizzo di apparecchiature diagnostiche, dal sopralluogo
non sono emersi elementi che potrebbero fare ipotizzare condizioni di imminente pre-
giudizio statico né a carico della intelaiatura portante in cemento armato né delle mu-
rature di tompagnamento e divisorie.
2.5. Coperture ed intonaci

I tetti della villetta sono in parte a doppia falda (in corrispondenza del soggiorno e
della veranda coperta che alla stessa accede) e in parte a terrazzo piano con opportune
pendenze per il deflusso delle acque piovane convogliate per lo smaltimento in due
pluviali collocati negli spigoli n-o e a s-o del fabbricato (vedi paragrafo successivo).
L’osservazione diretta dello stato della copertura è stata possibile solo per quest’ul-
timo terrazzo, sebbene accessibile unicamente salendovi con una lunga scala a pioli.
Come visibile dalle fotografie allegate, le condizioni sono coerenti alla situazione
complessiva di sostanziale abbandono osservato in tutto il fabbricato, essendo sicura-
mente da diversi anni che nessuno vi metteva piede.
Per quanto riguarda gli intonaci esterni, l’assenza di una normale e ordinaria ma-
nutenzione ha contribuito a ridurne le funzioni protettive ed estetiche.
Infatti si sono notate diverse fessurazioni e lesioni dello stesso genere ed entità ri-
scontrate all’interno, oltre al distacco di alcuni elementi della zoccolatura perimetrale.
Inoltre, nella veranda talune forature realizzate nella muratura appaiono oggetto di
una ripresa con stucco piuttosto approssimativa se non addirittura maldestra.
Il quadro complessivo della situazione, oltre a concorrere ovviamente alla manife-
stazione di umidità riscontrata all’interno degli ambienti, di norma suggerirebbe la ne-
cessità di interventi localizzati purché tempestivi, al fine di evitare la progressione de-
gli ammaloramenti ed il prevedibile deterioramento integrale dello strato di intonaco.
2.6. Impianti
L’immobile si trova in atto sprovvisto di allacciamenti ai servizi a rete perché inu-
tilizzato e, pertanto, nessuna verifica è stata condotta sulla efficienza e funzionalità de-
gli impianti tecnologici (adduzione, distribuzione e scarichi idrico-sanitari, distribuzio-
ne elettrica, telefono e tv).
Dal semplice esame visivo, anche in questo caso deve concludersi che un eventua-
le ripristino degli stessi dovrebbe essere preceduto da una integrale revisione, manu-
tenzione e messa in sicurezza. Solo per quanto riguarda i due scarichi delle acque pio-
vane potuti osservare sulla copertura a terrazza va evidenziato che quello posto a s-o
risulta completamente ostruito, tant’è che vi si è sviluppata una fiorente vegetazione ed
anche in corrispondenza dell’altro sono evidenti i segni di ristagno d’acqua.
La presente, completa di n. 4 allegati viene depositata in un originale e due copie
per le parti.
aLLeGatI:
1. telegramma di convocazione;
4. planimetria catastale dell’immobile.
t 14. Accertamento della sussistenza di problematiche interessanti le strut-

ture di fondazione di una villa
premessa
Con ordinanza del Presidente del tribunale il sottoscritto – regolarmente iscritto
all’ordine degli architetti e all’albo dei Consulenti di questo tribunale – è stato inca-
ricato di eseguire un accertamento tecnico preventivo al fine di verificare quanto ri-

chiesto dalla signora antonelli a. nel ricorso depositato ai sensi dell’art. 696 c.p.c..
In particolare la ricorrente lamenta condizioni di dissesto dovuti a cedimenti strut-
turali in una villetta sita in comune di Dolcepoggio, frazione di Colfiorito, acquistata
nell’anno 2002 dal sig. Bettini B. che svolge l’attività di impresario edile. Pertanto, pri-
ma di instaurare il giudizio per il risarcimento dei danni, la stessa ha sporto ricorso al
fine di far verificare lo stato e le condizioni dell’immobile.
al fine dell’espletamento dell’incarico sono state condotte le attività necessarie per
le indagini tecniche richieste nel corso delle quali è stata formata o acquisita la docu-
mentazione che integra, in allegato, la presente relazione. In particolare si allega:
1. raccomandata a.r. di comunicazione dell’inizio delle operazioni peritali, risulta-
ta non ricevuta dal sig. Bettini, in quanto “sconosciuto all’indirizzo”;
2. raccomandata a.r. di rinnovazione delle convocazioni a seguito dell’acquisizio-
ne dell’indirizzo esatto del sig. Bettini;
4. rilievo dell’immobile;

Il fabbricato oggetto degli accertamenti è una villetta ad una elevazione fuori terra
sita, come detto in premessa, nella frazione di Colfiorito in territorio del comune di Dol-
cepoggio, piccolo centro agricolo che si trova circa dieci km a ovest del capoluogo.
È costituita da salone, cucina-soggiorno, corridoio, tre camere, ripostigli e servizi
per circa 150 m2 di superficie lorda oltre ad una veranda o terrazza coperta in corri-
spondenza dell’ingresso che accede direttamente al salone.
realizzata con struttura portante in calcestruzzo di cemento armato, muratura di
tompagnamento e divisoria in calcarenite tufacea e/o laterizio e solai misti, insiste su
un lotto terreno esteso 1.342 m2 e variamente attrezzato (piazzale per parcheggio, giar-
dino, orto, ecc.).
vi si accede da una stretta strada privata che si innesta su viabilità di tipo vicinale, col-
legata alla strada provinciale per Castelgrande, un km e mezzo ad ovest del centro abitato.
Ciò premesso, si illustreranno nel prosieguo – con l’ausilio del rilievo fotografico
e della planimetria – le condizioni dell’immobile osservate in sede di sopralluogo.
2.1. Situazione generale

La villetta, in atto abitata dalla famiglia della ricorrente signora antonelli, risulta
praticamente ultimata in ogni sua parte a meno dell’intonaco esterno, non ancora defi-
nito in quanto è stato posato in opera solo lo strato di traversato e non ancora quello di
finitura e coloritura.
Le definizioni interne, la pavimentazione e i rivestimenti sono di tipo medio e la
costruzione è regolarmente allacciata ai servizi a rete disponibili (approvvigionamen-
to idrico, elettrico, fognatura, ecc.).
Su parte del fronte occidentale del fabbricato è stato recentemente aperto uno sca-
vo in trincea che ha permesso di portare alla luce la trave di fondazione perimetrale e
di osservare le opere di consolidamento recentemente fatte realizzare dalla ricorrente.
2.2. Quadro fessurativo interno

Il fabbricato presenta in effetti lesioni e fessurazioni diffuse in vari ambienti, loca-
lizzate prevalentemente nei muri perimetrali di tompagnamento e, in minor misura, in
alcune tramezzature.
La descrizione che segue è riferita alla denominazione dei vani come riportata nel-
la planimetria allegata.
– Salone: questo ambiente è collocato nella zona dell’appartamento esposta a oc-
cidente e precisamente nell’angolo di sud-ovest. entrando dalla terrazza coper-
ta, nella parete di sinistra si osservano delle nette fessurazioni con andamento a
45° a partire dagli angoli superiori del vano finestra, il cui infisso presenta an-
ch’esso dei problemi, in particolare un visibile disassamento (o fuori piombo).
altra fessurazione di analoga entità e caratteristiche si riscontra nella stessa pa-
rete tra lo spigolo di destra (guardando di fronte entrando) e il soffitto. La
conformazione “a gradini” di tali lesioni denota che esse non interessano solo
lo strato superficiale di intonaco ma manifestano uno spostamento di alcuni mil-
limetri dei conci della muratura di tompagnamento tant’è che i giunti di malta
non assicurano più la dovuta monolititicità tra i vari blocchi. altre fessurazioni,
sebbene meno evidenti, si rilevano nel tramezzo e anche nel pavimento, in pros-
simità della porta che accede al corridoio.
– Camera matrimoniale e bagno confinante: ci si trova nella zona dell’apparta-
mento opposta al salone, e cioè nella zona dell’alloggio esposta a nord-est. Sia
nella camera sia nell’adiacente servizio, si osservano ancora numerose fessura-
zione nella muratura di tompagnamento, sempre con localizzazione a partire da-
gli spigoli del vano finestra, e anche nel tramezzo che divide i due ambienti.
– Cucina-soggiorno: sempre in corrispondenza del muro di tompagnamento sul
lato orientale sono ben visibili altre fessurazioni e sempre con andamento “a
gradini”.
2.3. Quadro fessurativo esterno

tutte le lesioni descritte precedentemente a carico delle murature di tamponamento
e ricadenti all’interno del fabbricato risultano altrettanto visibili all’esterno, con una so-
stanziale coincidenza del relativo quadro fessurativo, esteso nella parete del salone alme-
no fino al copriferro della trave di fondazione, come attestato nelle fotografie allegate.
3. opere eseguite dalla ricorrente

Così come riferito nel ricorso, la parte ricorrente nei mesi scorsi ha fatto realizzare
uno scavo ed opere di consolidamento lungo quasi l’intera parete esterna occidentale.
In atto detto scavo ha uno sviluppo di circa 15 m, estendendosi dal primo pilastro,
che costituisce lo spigolo della terrazza coperta, a quello che forma la risega posta al-
l’estremità del salone (v. planimetria).
La trincea risulta profonda circa un metro dal piano della sistemazione del terreno
e, per una larghezza di 80 cm all’esterno rispetto al filo del fabbricato, scopre l’intera
altezza della trave di fondazione.
al di sotto di questa si possono osservare tre plinti realizzati in calcestruzzo di ce-
mento armato e di recente fattura.
Questi ultimi sono sottostanti i due pilastri di cui si è detto (quindi in corrispon-
denza delle due estremità dello scavo) sia al di sotto del pilastro intermedio posto tra
veranda e salone. a forma quadrata, le loro dimensioni sono di circa 1,20 m per lato e
altezza visibile di m 0,50.
Quello di valle e più esterno, secondo quanto affermato dal CtP della ricorrente in
sede di sopralluogo, in realtà “ha un’altezza di circa 2 m in modo da attestarsi su ter-
reni con portanza leggermente superiore”. Lo scavo si estende invero anche per circa
40-50 cm al di sotto del fabbricato e consente di osservare lo strato di inerti posato co-
me vespaio nonché il terreno su cui scaricano le strutture portanti.
4. conclusioni
Dagli accertamenti tecnici condotti e sopra riferiti, appare evidente che la villet-
ta ha subito principalmente un abbassamento nella porzione corrispondente alla co-
siddetta “zona giorno”, ubicata nella parte esposta a sud e a sud-ovest del corpo di
fabbrica.
tale movimento, di non facile misurazione senza strumentazioni idonee, tenuto
conto dei rilievi ed effettuando qualche semplice calcolo, può essere stimato nell’ordi-
ne di 5-7 cm rispetto al piano di posa originario.
Dato che la costruzione è stata realizzata con struttura intelaiata in calcestruzzo di
cemento armato, al di là delle caratteristiche elasto-plastiche del materiale e delle sue
capacità deformanti, si ritiene che il comportamento monolitico della stessa ha deter-
minato, per effetto di tale spostamento, la conseguente roto-traslazione dell’intero vo-
lume edilizio con diffusione delle lesioni anche nelle murature degli altri vani.
Precisando che l’esame visivo dello stato attuale non evidenzia una situazione co-
sì severa a carico delle strutture portanti da far ipotizzare un pericolo grave ed immi-
nente, si fa presente che per il fabbricato – compravenduto con regolare rogito notari-
le e quindi munito di concessione edilizia o istanza di sanatoria – dovrebbero essere
state seguite le necessarie procedure di verifica dell’idoneità sismica (legge 2 febbraio
1974, n. 64) da parte di tecnici qualificati (strutturista e geologo) e il conseguente de-
posito dei relativi elaborati presso l’Ufficio del Genio Civile competente.
La presente, completa dei n. 5 allegati sopra elencati viene depositata in un origi-
nale e due copie per le parti.
t 15. determinazione del valore di mercato di un appartamento e di un

terreno su cui è stata realizzata una villetta abusiva
1. parte introduttiva
1.1. Premessa
Con giuramento prestato innanzi al G. es., il sottoscritto – regolarmente iscritto al-
l’ordine degli architetti e all’albo dei Consulenti di questo tribunale – ha accettato
l’incarico di consulente tecnico d’ufficio per l’esecuzione dei rituali accertamenti pro-
dromici all’espropriazione degli immobili pignorati costituiti da un appartamento in
via Belfiore n. 3 e un appezzamento di terreno in agro di Colfiorito contrada Belmon-
te (pignoramento n. 123/02).
assegnato termine di giorni 90 decorrenti dalla data del giuramento per l’esecuzio-
ne delle indagini, in considerazione dei tempi necessari per il rilascio di atti ed elabo-
rati da parte dell’Ufficio tecnico comunale, con regolari istanze è stata rappresentata la
necessità della proroga delle operazioni peritali per complessivi ulteriori giorni 60
(allegati n. 1 e 2).
Dalla documentazione consultata direttamente in cancelleria, si è rilevato che la
procedura è stata attivata per il recupero di crediti vantati dalla Banca del Commercio
per € 127.200.
alla suddetta è stata poi riunita quella derivante dal pignoramento n. 321/04 ese-
guito per conto della Banca dell’Industria in relazione ad ulteriori debiti per € 72.320.
I due immobili oggetto dei richiesti accertamenti sono individuati più precisamen-
te come segue:
– appartamento in via Belfiore n. 3, piano settimo attico a destra salendo la scala,
composto da salone, tre vani ed accessori;
– terreno in Colfiorito, contrada Belmonte, esteso are 800, catastato al foglio 15,
particelle 20 e 21.
1.2. La situazione debitoria

oltre a quanto evidenziato in premessa, risultano in atti i seguenti creditori inter-
venuti:
n. pRoc. cReditoRe impoRto €
21/2003 Banca delle Cooperative 11.321,75
432/2003 Banca artigiana 72.826,43
75/2005 Banca dell’Industria 35.142,71
275/2005 Banca Nazionale 27.887,34
1.3. Le indagini condotte

seguenti attività:
1. partecipazione all’udienza di giuramento;
2. esame degli atti del procedimento;
3. comunicazione inizio delle operazioni peritali con raccomandata a.r.;
4. verifica e individuazione degli immobili oggetto del pignoramento;

5. verifica e identificazione catastale degli immobili;
6. acquisizione delle planimetrie catastali o di progetto;
7. ricognizioni e sopralluoghi su ciascun immobile costituente lotto di vendita, con
relativo rilievo fotografico, verifica di rispondenza dimensionale, distributiva e
tipologica alle planimetrie acquisite anche tramite l’esecuzione di rilievi metrici
integrali o a campione, nonché verifica sullo stato di possesso dei beni;
8. nel caso del terreno, accertamento della regolarità sotto il profilo urbanistico
eseguendo la verifica di coerenza tra lo stato dei luoghi e le prescrizioni indi-
cate nel certificato di destinazione urbanistica, acquisito per le finalità ex arti-
colo 18 legge n. 47/1985;
9. nel caso dei fabbricati, accertamento della regolarità sotto il profilo urbanistico
eseguendo la verifica di coerenza tra lo stato dei luoghi e le prescrizioni di pro-
getto riportate nella licenza o concessione edilizia ovvero le dichiarazioni rese
per le finalità ex articolo 40 legge n. 47/1985 nei relativi atti di trasferimento;
10. accessi presso i competenti uffici comunali al fine di ottenere il rilascio dei cer-
tificati di destinazione urbanistica dei terreni colpiti dalla procedura, copia del-
le eventuali licenze o concessioni edilizie, informazioni in ordine all’eventua-
le esistenza di provvedimenti sanzionatori ovvero di pratiche di sanatoria ai
sensi delle leggi n. 47/1985 e n. 724/1994;
11. acquisizione delle cartografie di riferimento a scala adeguata per l’inquadra-
mento territoriale ed urbanistico;
12. ricerche di mercato (fonti: agenzie immobiliari, Internet, pubblicazioni specia-
lizzate, dati IStat, informazioni acquisite in loco, annunci aste e vendite giu-
diziarie, ecc.);
13. predisposizione, stesura, copia, collazione e deposito della presente relazione
unitamente a tutti gli allegati della parte generale nonché delle singole relazio-
ni di stima redatte per ciascun lotto.
In funzione delle suddette attività di carattere generale sono stati prodotti o acqui-
siti i seguenti documenti allegati n.:
3. raccomandata a.r. di convocazione dei sopralluoghi;
5. richiesta con raccomandata a.r. al Comune per il rilascio del certificato di de-
stinazione urbanistica aggiornato e stralci cartografici relativi;
6. nota di riscontro del Comune.
Ulteriori atti e documenti risultano inoltre allegati, come da rispettivi elenchi, nel-
le relazioni estimative e di dettaglio dei singoli lotti.
1.4. Individuazione degli immobili colpiti dalla procedura e formazione dei lotti di
vendita
Si premette che dall’esame complessivo della documentazione non sono state ri-
scontrate particolari discrasie nella individuazione dei beni pignorati, salvo rilevare
che sul terreno di c.da Belmonte insiste una villa di un certo pregio che sarà meglio
descritta in seguito.
ai fini della vendita sono stati pertanto individuati due lotti, costituiti dall’appar-
tamento di città (lotto a) e, per l’appunto, dalla villa di c.da Belmonte (lotto B) con re-
lativo terreno di pertinenza.
1.5. Caratteristiche generali, inquadramento territoriale, geomorfologico

e colturale
Per quanto riguarda l’appartamento di città (lotto a), va precisato che l’ambito ur-
bano di riferimento è sostanzialmente quello dell’asse di via Leopardi che, come è no-
to, può giovarsi di una dotazione di servizi collettivi di base (scuole, negozi, ecc.) più
che sufficiente anche se le questioni connesse alla mobilità (traffico caotico, parcheg-
gi insufficienti, ecc.) si riflettono negativamente sulla qualità della vita.
Urbanisticamente il contesto risulta caratterizzato dal tessuto viario regolare trac-
ciato nella seconda metà degli anni ’60 e dalla realizzazione del grande impianto del-
la vicina stazione ferroviaria che costituisce una importante infrastruttura ma anche
una profonda dicotomia nel tessuto urbano.
L’accessibilità al contesto è nel complesso molto buona, sia per la relativa vicinan-
za al realizzando svincolo sulla circonvallazione sia per la presenza di servizi di tra-
sporto pubblico che fanno capo alla citata stazione, tra l’altro nodo di livello principa-
le del sistema di trasporto ferroviario a scala metropolitana della città.
L’immobile che costituisce il lotto B è invece ubicato nel territorio di Colfiorito,
comune ad una trentina di km a est del capoluogo.
anche se nelle limitrofe realtà costituite dai comuni posti lunga la medesima diret-
trice autostradale, la presenza proprio dell’autostrada e la vicinanza al capoluogo ha
determinato negli ultimi 10/12 anni uno sviluppo edilizio orientato a soddisfare un fab-
bisogno abitativo direttamente connesso all’espansione metropolitana, peraltro favori-
to da costi realizzativi (e prezzi di vendita) più contenuti, la cittadina in questione con-
serva principalmente quella vocazione turistica di “villeggiatura” consolidatasi a par-
tire dagli anni ’60.
In tal senso, oltre al centro abitato ampliatosi intorno all’antico borgo della tonna-
ra, si rileva una consistente e diffusa urbanizzazione sui versanti collinari interni, co-
stituita essenzialmente da lottizzazioni sorte negli ultimi 25-30 anni, con interposta
qualche struttura ricettiva di livello medio.
La tipologia edilizia ricorrente è quella della “casa unifamiliare isolata” o “villi-
no” che, per lo meno, ha permesso la conservazione di aree verdi scongiurando in tal
modo una invadenza esasperata dei volumi costruiti nelle numerosissime lottizzazioni.
Naturalmente, trattandosi di cosiddette “seconde case” destinate ad un uso sta-
gionale estivo, anche se si registra la presenza delle principali (viabilità, servizi a
rete) non si ritrovano particolari dotazioni di altre urbanizzazioni di solito “prima-
rie” (parcheggi, verde attrezzato, ecc.) né, tantomeno, di quelle “secondarie” (at-
trezzature di quartiere, guardia medica, ecc.) con il risultato che, già a partire dai pri-
mi giorni di settembre, tali zone restano sostanzialmente abbandonate fino all’esta-
te successiva.
1.6. Analisi del mercato immobiliare

esaurita la precedente doverosa premessa in relazione alle caratteristiche localiz-
zative/territoriali, va riferito che l’indagine di mercato condotta acquisendo informa-
zioni in loco, presso agenzie immobiliari e attraverso la consultazione di siti Internet e
di pubblicazioni specializzate, ha fatto pervenire ai seguenti risultati.
Per quanto riguarda l’immobile in città costituente il lotto a, dalle considerazioni
esposte e dall’indagine di mercato condotta attraverso le modalità sopra descritte, si è
appurato che per alloggi di epoca, dimensioni, dotazioni impiantistiche e di servizio,
ubicazione, stato di conservazione e manutenzione confrontabili con quello in esame,
i prezzi realizzati in tempi recenti nella compravendita sono compresi tra un minimo
di 1.500 €/m2 ad un massimo di 2.100 €/m2.
Nel caso dell’affitto, invece, appartamenti con caratteristiche intrinseche ed estrin-
seche paragonabili a quello in oggetto realizzano canoni compresi tra 500 e 700 €
mensili.
tali importi risultano coerenti con i caratteri sostanzialmente di tipo residenziale-
signorile del contesto e con la struttura socio-economica dei residenti.
Passando al lotto B, come precedentemente accennato, pur ribadendo che alcuni
comuni costieri sono stati interessati negli ultimi dieci-quindici anni, da un intenso fe-
nomeno di urbanizzazione direttamente connesso all’espansione del capoluogo, di cui
sono divenuti in certi casi delle sostanziali periferie, va considerata la discreta vocazio-
ne turistica mantenuta dal comune in questione.
Nel caso della compravendita di appartamenti e fabbricati ubicati all’esterno del-
l’abitato, per costruzioni con caratteristiche intrinseche ed estrinseche paragonabili con
quello in esame (epoca di costruzione, ubicazione, dimensioni, stato di conservazione
e manutenzione, dotazioni impiantistiche, disponibilità di spazi aperti attrezzati, ecc.)
i prezzi rilevati variano pertanto tra 1.000 e 1.500 €/m2.
Nel caso dell’affitto, le stesse tipologie realizzano canoni rispettivamente oscillan-
ti tra 10.000 e 20.000 € su base annua trattandosi per lo più di locazioni a carattere
stagionale.
Si intende che nell’attribuzione dei valori unitari ai singoli beni, come pure nella
individuazione delle potenzialità reddituali dei medesimi, si è tenuto conto delle spe-
cificità e caratteristiche di ciascuno, onde pervenire ad importi il più possibile concre-
tamente attendibili e verificabili.
1.7. La determinazione del valore di stima

Considerato che le operazioni di stima in effetti rappresentano – come è noto – un
esercizio intellettuale di astrazione finalizzato alla individuazione del più probabile
prezzo che potrebbe essere pagato per un determinato bene in un dato momento, la de-
terminazione del valore corrente di mercato di ciascun immobile è stata realizzata – per
cautela e maggior controllo – operando la media aritmetica dei valori ottenuti secondo
due diversi criteri (o metodi) di stima.
In particolare sono stati applicati il criterio cosiddetto del “valore venale” e quel-
lo in base al “valore di capitalizzazione del reddito” reale o potenziale del bene, come
meglio descritto nelle schede di valutazione riportate nei paragrafi successivi relativa-
mente a ciascun singolo immobile, evidenziando altresì che i valori unitari di riferi-
mento applicati nell’ipotesi di compravendita o affitto, sono stati generalmente quelli
medi rilevati dall’indagine di mercato, ovvero quelli applicabili in base a buon senso
ed esperienza tenendo conto, come detto, di particolari caratteristiche soggettive even-
tualmente riscontrabili sul singolo bene.
Nel seguito saranno riportate pertanto le relazioni di stima relative ai singoli lotti,
comprensive della individuazione, descrizione e valutazione dei corrispondenti beni
unitamente alla relativa documentazione tecnico-amministrativa acquisita per ciascu-
no di essi presso i competenti uffici.
2. descrizione dei lotti
2.1. Lotto A
appartamento facente parte del fabbricato sito in via Belfiore n. 3, piano settimo
attico a destra salendo la scala, composto da sala d’ingresso, corridoio, salone pari a
due stanze, due camere, lavanderia, ripostiglio, cucina e due bagni per complessivi ca.
125 m2 coperti (di cui m2 27 ca. di veranda coperta) oltre terrazzi per 58 m2 ca.
Costituisce pertinenza dell’appartamento un posto macchina nell’atrio del piano
scantinato.
Individuato al N.C.e.U. al fg. 10 part.lla 123/14, z.c. 2, cat. a/2, cl. 3, cons. 7 va-
ni, rendita € 421,33.
Confina con detta via, con intercapedine condominiale e con appartamento com-
planare.
Pervenuta detta unità immobiliare al debitore con atto notaio martelli del
19/07/1980 trascritto il 07/08/1980.
Dalle verifiche condotte in sede di sopralluogo e da sommarie informazioni ac-
quisite presso l’U.t.C., risulta che l’unità immobiliare colpita dalla procedura è sta-
ta successivamente interessata (anno 1983) da interventi o modifiche per cui era ne-
cessario il rilascio di licenza o concessione edilizia ed in tal senso è stata presentata
al Comune istanza di condono ai sensi della legge n. 724/1994 (oblazione interamen-
te versata).
In particolare risulta realizzata la copertura, con struttura in ferro e alluminio ano-
dizzato, con relative opere di tamponamento ed ante in vetro, di parte della terrazza a
livello in corrispondenza della cucina che, pertanto, si giova di un ampio spazio di sog-
giorno annesso.
Per quanto attiene agli aspetti descrittivi generali, va riferito che il fabbricato è lo-
calizzato in zona semi-centrale e si sviluppa su otto livelli fuori terra (oltre scantinato)
dei quali il piano terra è destinato ad attività commerciali.
L’edificio risulta ultimato e definito sulle facciate parte con piastrelle in ceramica
e parte con intonaco civile per esterni ed è dotato di impianti centralizzati relativamen-
te ad ascensore e sistema vasca-autoclave per la distribuzione idrica.
L’appartamento in esame, posto al settimo ed ultimo piano, possiede tipologia di-
stributiva classica, con una netta distinzione tra “zona giorno” e “zona notte” ben di-
simpegnate e con interposti i servizi, come meglio illustrato nelle planimetrie e nel ri-
lievo fotografico allegati e a cui si rinvia per maggiori dettagli.
Gli impianti idrico ed elettrico della u.i. sono apparsi nella norma, mentre le con-
dizioni complessive di conservazione e manutenzione risultano buone non essendosi
riscontrati inconvenienti visibili di alcun genere.
precisando che l’altezza utile dei vani è di ca. m 2,80 e che in atto l’immobile è abita-
to dalla famiglia del debitore.
– Strutture: di fondazione, di elevazione e solai in cemento armato; tamponamen-
ti in blocchi di calcarenite tufacea; tramezzi in segati di calcarenite tufacea.
– Intonaci/finiture interne dell’appartamento: intonaco civile per interni e idropit-
tura alle pareti, bagni e cucina in ceramica.
– Pavimentazione: marmo e piastrelle in ceramica.
– Impianto di riscaldamento: autonomo a metano.
– Infissi esterni: ante e serrande in legno.
– Infissi interni: porte tamburate in legno.
– Segni di dissesto e/o degrado: non rilevati.
– Spazi e sistemazioni esterne: giardino e parcheggio condominiale interno con
accesso dallo stesso civico.
– Presenti impianto tv, telefono, citofono.
Nella scheda che segue sono riportati i dati ed i parametri di riferimento utilizzati
per la determinazione del valore di stima, precisando che il valore unitario applicato,
pari a 1.800 €/m 2, corrisponde alla media di quelli rilevati nel contesto di
riferimento.
La determinazione della potenzialità reddituale si è effettuata invece raffrontando
ed adeguando, in base a buon senso ed esperienza, la quotazione degli affitti rilevati
nella zona e, in tal senso, si è ritenuto corretto applicare l’importo di 700 €/mese, cor-
rispondente al massimo rilevato, trattandosi oggettivamente di un immobile di buon
prestigio e in ottime condizioni.
ai fini della stima la superficie commerciale lorda ammonta a 154 m2 così
computata:
– appartamento: ca. 125 m2 coperti;
– terrazze: il 50% di ca. 58 m2.
Lotto A – Allegati n.
7. atto di provenienza;
8. domanda di sanatoria;
9. progetto in sanatoria (stralcio) costituito da tre planimetrie e schede tecniche;
10. stralcio cartografia in scala 1/10000;
2.1.1. Scheda di valutazione
A) Valutazione in base al criterio del valore di mercato

Superficie commerciale = m2 125 + 58/2 Sc = m2 154
Prezzo medio unitario rilevato nella zona per immobili
con caratteristiche simili a quello in esame P= €/m2 1.800,00
valore di mercato Sc x P = vm = € 277.200,00
B) Valutazione in base al criterio della capitalizzazione del reddito

Fitto mensile € 700,00 x mesi 12 = reddito Lordo annuo r.a.L. = € 8.400,00
Spese, tasse, ecc. 17% x r.a.L. a detrarre S =€ – 1.428,00
reddito Netto r.N. = € 6.972,00
tasso medio della redditività immobiliare rilevato
nella zona t = 3,00%
valore di capitalizzazione vc = r.N. / t = vc = € 232.400,00
Valutazione finale
valore di stima quale media dei valori precedentemente
individuati v = (vm+vc)/2 = (277.200,00+232.400,00)/2 = t = € 254.800,00
2.2. Lotto B
villa signorile in territorio di Colfiorito, contrada Belmonte, composta da quattro va-
ni, accessori e veranda a piano terra, e quattro vani, accessori e terrazza al primo piano.
Individuata al N.C.e.U. al fg. 15, particella n. 20/1 cat. a1, cl. 3, cons. 8,5 vani ca-
tastali, rendita € 373,95.
Insiste su lotto di terreno di pertinenza esteso m2 800 circa, riportato in catasto al
fg. 15, particelle n. 20 e 21, pervenuto al debitore con atto notaio tomaselli del
14/01/1982 rep. 4312.
Confinante detto appezzamento con particelle n. 22, 25 e 187 dello stesso F.m. 15.
Il fabbricato risulta realizzato nel 1983 in assenza di concessione edilizia come ri-
sulta dalla domanda di sanatoria acquisita al Comune al prot. n. 278 del 20/04/1986,
pratica n. 22 (oblazione interamente versata).
Dalle verifiche condotte in sede di sopralluogo e tramite sommarie informazioni
acquisite presso l’U.t.C., non risulta che l’unità immobiliare colpita dalla procedura
sia stata successivamente interessata da ulteriori interventi o modifiche per cui era ne-
cessario il rilascio di licenza o concessione edilizia.
L’edificio, movimentato in pianta ma con una estetica non particolarmente innova-
tiva (tetto a falde, porticato, archi, ecc.) risulta ultimato e definito con intonaco civile
per esterni su tutte le facciate.
molto apprezzabile risulta la continuità spaziale interno-esterno ottenuta dotando
pressoché tutti i vani abitabili di ambienti porticati, balconi, terrazzi, ecc..
Gli impianti idrico ed elettrico sono apparsi nella norma, mentre le condizioni
complessive di conservazione e manutenzione risultano piuttosto buone anche se si ri-
scontrano alcune lesioni in varie zone dell’intonaco, specie in corrispondenza delle so-
luzioni di continuità calcestruzzo-muratura.
Da un punto di vista distributivo e tipologico, la villa si presenta ben articolata sui
due livelli che la compongono.
Il piano terra si caratterizza per l’ampio salone comunicante con la cucina, ma di-
spone anche di una camera per gli ospiti ben disimpegnata, oltre a due bagni.
tramite una scala interna in ferro e legno si accede alle quattro camere da letto po-
ste al primo piano e servite da altri due bagni.
Un cenno particolare va rivolto agli spazi esterni pavimentati e variamente attrez-
zati e sul terreno di pertinenza – in parte organizzato a prato e giardino, in parte colti-
vato ad orto – che si distinguono per la cura e l’ottimo stato di manutenzione anche se
per maggiori dettagli si rinvia ai grafici e al rilievo fotografico allegati.
precisando che l’altezza utile dei vani è di circa m 2,80 e che in atto l’immobile è uti-
lizzato dalla famiglia del debitore essenzialmente nel periodo estivo.
– Pavimentazione: piastrelle in ceramica.
– Impianto di riscaldamento: caldaia a gpl.
– Infissi esterni: ante in alluminio e serrande in p.v.c.
– Segni di dissesto e/o degrado: alcune fessurazioni nell’intonaco in corrispon-
denza delle soluzioni di continuità calcestruzzo-muratura.
– Spazi e sistemazioni esterne: terreno di pertinenza recintato con spazi pavimen-
tati e variamente articolati, parcheggio privato coperto con struttura in ferro,
giardino, orto, cucina con forno all’aperto.
– Presenti impianto tv, telefono, citofono.
pari a 1.500 €/m2, corrisponde al massimo di quelli rilevati nel contesto di riferimen-
to, dato il livello oggettivamente signorile della villa.
Per tener conto della consistenza e pregio degli spazi pertinenziali (spazi esterni pa-
vimentati ed attrezzati, parcheggio coperto, cucina con forno all’aperto, giardino ed orto
curatissimi, presenza di molte piante di pregio compresi ulivi probabilmente secolari,
ecc.) si ritiene corretto applicare al valore definitivo ottenuto una maggiorazione del 10%.
La determinazione della potenzialità reddituale si è effettuata invece raffrontando ed
adeguando, in base a buon senso ed esperienza, gli importi riscontrati per le locazioni nel-
la zona anche in riferimento alle valenze turistiche della località che consentono, in alter-
nativa all’ipotesi di locazione ordinaria, potenziali rendite stagionali di tutto riguardo.
ai fini della stima la superficie commerciale lorda ammonta a m2 347,905 così

computata:
– piano terra: ca. 173,765 m2 coperti;
– piano primo: ca. 113,855 m2 coperti;
– balconi e terrazze: il 50% di ca. 60,66 + 59,91 m2.
Lotto B – Allegati n.
13. atto di provenienza;
14. domanda di sanatoria;
15. progetto in sanatoria (stralcio) costituito da cartografie, planimetrie e prospetti;
16. certificato di destinazione urbanistica del terreno;
17. stralcio p.r.g. in scala 1/5000;
2.2.1. Scheda di valutazione
Valutazione in base al criterio del valore di mercato

Superficie coperta piano terra Spt = m2 173,765
Superficie coperta piano primo SpI = m2 113,855
2
Superficie terrazze piano terra Stpt = m 60,66
2
Superficie terrazze piano primo StpI = m 59,91
2
Superficie commerciale = Spt +SpI + 50% di (Stpt+StpI) Sc = m 347,905
con caratteristiche simili a quello in esame,
comprensivo delle pertinenze P = €/m2 1.500,00
valore di mercato Sc x P = vm = € 521.857,50
Valutazione in base al criterio della capitalizzazione del reddito

Fitto mensile € 1.500,00 x mesi 12 reddito Lordo annuo r.a.L. = € 18.000,00
Spese, tasse, ecc. 17% x r.a.L. a detrarre S =€ 3.060,00
reddito Netto r.N. = € 14.940,00
nella zona t = 3,00%
valore di capitalizzazione r.N. / t = vc = € 498.000,00
Valutazione finale
valore di stima quale media dei valori precedentemente
individuati v = (vm+vc)/2 = (521.857,50+498.000,00)/2 = v = € 509.928,75
maggiorazione per il pregio delle sistemazioni esterne 10% di v € 50.992,88
valore finale in c.t. € 560.922,00
3. Riepilogo per la vendita con descrizione, identificazione ed attribuzione del

valore ai lotti individuati
3.1. Lotto A
appartamento facente parte del fabbricato sito in via Belfiore n. 3, piano settimo
attico a destra, salendo la scala, composto da sala d’ingresso, corridoio, salone pari a
due stanze, due camere, lavanderia, ripostiglio, cucina e due bagni per complessivi ca.
125 m2 coperti (di cui m2 27 ca. di veranda coperta) oltre terrazzi per 58 m2 ca.
Costituisce pertinenza dell’appartamento un posto macchina nell’atrio del piano
scantinato.
Individuato al N.C.e.U. al fg. 10 part.lla 123/14, z.c. 2, cat. a/2, cl. 3, cons. 7 va-
ni, rendita € 421,33.
Confina con detta via, con intercapedine condominiale e con appartamento com-
planare.
Pervenuta detta unità immobiliare al debitore con atto notaio martelli del
19/07/1980 trascritto il 07/08/1980.
L’unità immobiliare è stata interessata (anno 1983) da interventi o modifiche per
cui era necessario il rilascio di licenza o concessione edilizia ed in tal senso è stata pre-
sentata al Comune istanza di condono ai sensi della legge n. 724/1994 acquisita al prot.
n. 111 del 25/02/1995 (oblazione interamente versata). valore attribuito € 254.800.
3.2. Lotto B
villa signorile in territorio di Colfiorito, contrada Belmonte, composta da quattro va-
ni, accessori e veranda a piano terra, e quattro vani, accessori e terrazza al primo piano.
Individuata al N.C.e.U. al fg. 15, particella n. 20/1 cat. a1, cl. 3, cons. 8,5 vani ca-
tastali, rendita € 373,95.
Insiste su lotto di terreno di pertinenza esteso m2 800 circa, riportato in catasto al
fg. 15, particelle n. 20 e 21, pervenuto al debitore con atto notaio tomaselli del
14/01/1982 rep. 4312.
Confinante detto appezzamento con particelle n. 22, 25 e 187 dello stesso F.m. 15.
Il fabbricato risulta realizzato nel 1983 in assenza di concessione edilizia come ri-
sulta dalla domanda di sanatoria acquisita al Comune al prot. n. 278 del 20.04.1986,
pratica n. 22. valore attribuito € 560.922.
La presente, completa degli allegati relativi alla parte generale nonché di quelli elen-
cati nei capitoli riguardanti i singoli lotti di vendita, viene depositata in un originale ed
una copia in forma cartacea ed una ulteriore copia su supporto informatico (CD -rom).
t 16. determinazione del valore corrente di mercato di un complesso sportivo
premessa
Con ordinanza del … del Giudice dell’esecuzione, il sottoscritto è stato nominato
consulente tecnico d’ufficio in relazione alla procedura esecutiva pendente presso la
sezione esecuzioni immobiliari del tribunale promossa dall’Istituto Nazionale per il

Credito alla Cooperazione e iscritta al n. 123/2000 r. es..
Il giuramento di rito è stato prestato all’udienza del … ed in quella sede si è accet-
tato l’incarico di effettuare gli accertamenti tecnici necessari per la vendita forzata di
immobili destinati a impianto sportivo polivalente e relativi corpi accessori e di perti-
nenza siti in Belcollina, via Pegaso n. 59 (all. 1).
dalla data del giuramento. Con istanza del …, in considerazione della complessità del-
l’incarico è stata richiesta una proroga del termine di consegna dell’elaborato peritale
di ulteriori 90 giorni (all. 2).
1. La situazione debitoria
Dalla lettura dell’atto di pignoramento, notificato alla parte debitrice il 12/04/2000,
si evince che la procedura è stata attivata allo scopo di recuperare un credito di £
752.381.436, corrispondenti a € 388.572,58 (oltre interessi, spese, oneri accessori
ecc.), per effetto dell’inadempimento delle obbligazioni assunte dalla parte debitrice
con atto di mutuo ricevuto dal notaio martini in data 04/11/1986.
oltre a quanto appena riferito risultano in atti pure i seguenti interventi:
dAtA cReditoRe impoRto £ impoRto €

29/12/2000 Banca del Commercio 551.458.244 284.804,41
29/12/2000 Banca artigiana 550.542.634 284.331,54
29/12/2000 Banca dell’Industria 1.099.668.754 567.931,51
01/10/2001 I.N.P.S. 12.365.192 6.386,09
al fine dell’espletamento dell’incarico nei termini assegnati sono state pertanto
condotte le seguenti attività:
– studio della documentazione in atti;
– comunicazione inizio delle operazioni peritali con raccomandata a.r. del … (all. 3);
– sopralluoghi in data …, … e … come da relativo verbale (all. 4);
– rilievo fotografico (all. 5);
– acquisizione di atti e documenti direttamente dalla Cooperativa esecutata (all. 6):
– atto di acquisto del terreno (6.1);
– elenco descrittivo delle opere realizzate (6.2);
– elaborati di progetto costituiti da planimetria generale in scala 1/500, pianta
dei fabbricati in scala 1/100, profilo n. 1 in scala 1/200, calcolo superfici e
volumi (6.3);
– concessione edilizia n. 689 del 29/12/1983 e relativo certificato di agibilità
n. 2508 del 30/06/1986 per quanto riguarda il maneggio ed i corpi accesso-
ri, nonché la n. 99 del 28/04/1986 e relativo certificato di agibilità n. 281
del 5/02/1988 per quanto riguarda la piscina (6.4);
– documentazione catastale relativa al terreno ed ai fabbricati (all. 7) come segue:

– visura catasto terreni (7.1);
– estratto f.m. n. 9 in scala 1/2000 (7.2);
– visura catasto urbano (7.3);
– planimetria in scala 1/500 del piano terra (7.4);
– planimetria in scala 1/500 dei cantinati (7.5);
– planimetria in scala 1/500 con dimostrazione dei subalterni (7.6);
– planimetria in scala 1/500 con quote e punti d’appoggio (7.7);
– rilievo metrico a campione al fine della verifica di coerenza degli elaborati gra-
fici acquisiti;
– acquisizione delle basi cartografiche di riferimento per l’inquadramento territo-
riale ed urbanistico dei beni, in particolare stralcio aerofotogrammetria in scala
1/2000 e stralcio Piano regolatore Generale in scala 1/5000 (all. 8 e 9);
– accertamenti presso la ripartizione all’edilizia Privata del Comune (all. 10);
– ricerche di mercato (fonti: agenzie immobiliari, Internet, pubblicazioni specia-
lizzate, dati IStat, informazioni acquisite in loco, ecc.);
– individuazione dei lotti di vendita (all. 11);
– predisposizione, stesura, collazione e deposito della presente con i relativi allegati.
3. Gli immobili colpiti dalla procedura

Si premette che dall’esame complessivo della documentazione e dalle verifiche
“in situ” non sono state riscontrate discrasie nella individuazione del complesso dei
beni interessati come di seguito riportata.
trattasi infatti di impianto sportivo polivalente sito in Belcollina, via Pegaso n. 59,
composto da 2 corpi servizi, scuderie, maneggio coperto, campo gare, campo prove,
box, piscina, locali tecnici e spazi aperti e coperti di pertinenza. Insiste su terreno este-
so 13.350 m2, identificato al N.C.t. al foglio n. 9, part.lle n. 936, 937, 938 e 939, men-
tre i fabbricati risultano censiti al N.C.e.U. al foglio n. 9, part.lla 939 subalterni 2, 3 e
4. Confina con proprietà di terzi, con area dell’impianto di depurazione comunale e con
stradella interpoderale.
Pervenuto all’odierno debitore con atto di compravendita Notaio martini del
14/12/1983, rep. 5618, reg. il 21/12/1983 ai nn. 46443/38175.
L’impianto risulta realizzato con concessione edilizia n. 689 del 29/12/1983 (cer-
tificato di agibilità n. 2508 del 30/06/1986) per quanto riguarda il maneggio ed i corpi
accessori, nonché con concessione edilizia n. 99 del 28/04/1986 (certificato di agibilità
n. 281 del 05/02/1988) per quanto riguarda la piscina.
Si rinvia alla relazione notarile in atti per ciò che concerne trascrizioni pregiudizie-
voli, iscrizioni ipotecarie e privilegi.
4. descrizione dell’impianto
Si premette che nonostante la definizione di “impianto sportivo polivalente”, la ti-
pologia e l’articolazione del complesso dei corpi di fabbrica e delle strutture di servi-
zio, attesta in modo inequivocabile la prevalenza dell’attività equestre specificatamen-
te connessa alla disciplina del “salto ostacoli”.
L’impostazione dell’impianto è tuttavia finalizzata anche alla fruizione da parte di

una utenza non specializzata e non necessariamente in chiave agonistica.
Inoltre, risulta evidente l’intenzione progettuale di corredare i campi di gara e di
allenamento con spazi complementari coperti e scoperti di socializzazione e di servi-
zio (club house, piscina, ecc.) per una più completa offerta alla clientela.
4.1. Inquadramento territoriale ed urbanistico

L’intervento ricade nella periferia nord della città, a poche decine di metri dall’as-
se stradale della statale n. 321 che collega il centro abitato di Belcollina alla via Pega-
so (cfr. stralcio aerofotogrammetrico e P.r.G. – all. 8 e 9).
Il contesto urbanistico si è qualificato solo negli ultimi anni grazie ad una serie di
interventi pubblici che hanno portato alla realizzazione di varie infrastrutture di livel-
lo comunale (impianto di depurazione, completamento della via Pegaso, area del nuo-
vo luna-park, scuole) ma anche sovracomunale (nuovo svincolo dell’autostrada, palaz-
zetto dello sport, campo di calcio, ecc.). La concentrazione di tali infrastrutture, tra le
quali è sorta una edilizia residenziale rada a villette, ha pertanto saturato oggettivamen-
te l’area a nord del quartiere di edilizia economico-popolare sorto negli anni ’70 tra i
borghi di Belcollina e di Colfiorito in passato interessata anche dall’insediamento di al-
cuni impianti industriali oggi in parte dismessi, oltre a nuclei consistenti di abitazioni
stagionali (con tipologia a residence) per la relativa vicinanza al mare.
Nella zona sono inoltre presenti attività sportive e commerciali di una certa rile-
vanza (circolo del tennis, ipermercato, impianti vivaistici).
Naturalmente la zona è servita dalle principali opere di urbanizzazione primaria
(rete idrica, elettrica, fognaria, telefonica) nonché dal servizio di raccolta dei r.s.u.
Nel complesso il sito dell’impianto risulta pertanto di facile accessibilità, ben col-
legato alla viabilità principale e piuttosto integrato con un modello insediativo di re-
cente sviluppo che, sebbene periferico, costituisce una forma rilevante di evoluzione
urbanistica per la non distante città.
4.2. Impostazione tipologica, funzionale e distributiva (cfr. rilievo fotografico,

elaborati progettuali e planimetrie catastali – allegati n. 5, 6 e 7)
Nonostante la forma del lotto sia simile ad un triangolo, i corpi di fabbrica ed i ser-
vizi risultano efficacemente collocati sotto il profilo distributivo, potendosi individua-
re una chiara gerarchia funzionale che colloca in primo piano, sulla via in cui è collo-
cato l’ingresso all’impianto polisportivo, il campo gara e la club house.
Nel dettaglio, entrando dal cancello di ingresso al civico n. 59 della detta via, si ac-
cede ad un piazzale per la movimentazione degli approvvigionamenti (utilizzabile an-
che come parcheggio), e quindi al corpo servizi – in atto accessibile solo dall’interno
– che si trova di fronte.
Procedendo in senso orario (quindi sulla sinistra), si trova il fabbricato della scu-
deria posto in diretto collegamento con un ampio volume chiuso destinato a maneggio
coperto.
Da un punto di vista architettonico/estetico si rileva una certa commistione tra mo-
derno e tradizionale (la base stilistica è comunque di evidente stampo anglosassone) e
l’articolazione in pianta e in alzato dei volumi contribuisce a fornire un effetto dinami-

co anche se probabilmente un maggior controllo delle altezze massime avrebbe contri-
buito a ridurne l’impatto visivo, oggi comunque abbastanza attenuato dalla presenza di
una vegetazione rigogliosa.
Sul confine orientale del lotto sono ubicati n. 26 box in muratura e in legno per il
ricovero dei cavalli.
Nel retro del corpo maneggio, proseguendo verso il confine settentrionale, si trova-
no ancora un campo prova e, proprio a confine, diverse poste in batteria per gli animali.
a seguire, la piscina semiolimpionica si interpone rispetto al campo di gara in-
cuneato nell’angolo occidentale del lotto e dotato di una bassa gradinata, di una tri-
bunetta giuria e di una tribuna per il pubblico (entrambe con struttura smontabile in
tubi Dalmine).
Infine – in diretto collegamento visuale con il campo gara – il corpo della club-
house funge da testata del fronte occidentale del complesso edilizio.
Dal sopralluogo si è osservato un aspetto complessivamente piuttosto dimesso dei
locali e dell’impianto, peraltro riscontrato in funzione ma non certo al massimo della
sue potenzialità. analogamente, appena sufficiente risulta la cura degli spazi esterni ed
il livello di manutenzione delle aree verdi e della vegetazione di contorno, piuttosto or-
dinariamente costituita da siepi di cipressi e di pitosfori, pini d’aleppo, ibiscus, qual-
che phoenix dactilifera, yucca e cactus.
Per una più esaustiva descrizione si riportano di seguito i principali dati metrici (di-
stinti per singolo corpo o servizio) e parametrici:
corpo/servizio sup. m2 Altezze m Volume m3

Corpo servizi + Club house 303 + 387 3,50/4,70/5,80/7,90 3.072
Scuderie 717 4,00/6,30 3.693
maneggio coperto 882 7,90/8,90 7.365
Campo prova 1.200 – –
Campo gara, tribune 2.800 – –
Piscina/solarium 600 – –
Box cavalli 280 3,00 –
Poste cavalli 216 2,50 –
– superficie coperta complessiva m2 2.289;

– volume urbanistico m3 16.420 (di cui m3 2.290 seminterrati);
– rapporto di copertura (sup. coperta/sup. fondiaria) 0,17;
– indice di densità fondiaria m3/m2 1,23;
– superficie complessiva pertinenze ed accessori m2 1.096;
– giardino, piazzali e percorsi m2 5.965;
– maggiori dettagli possono rilevarsi dalla consultazione degli elaborati proget-
tuali (all. 6.2 e 6.3).
4.3. Caratteristiche costruttive ed impianti

Un moderno impianto di maneggio integra necessariamente attività da svolgere al
coperto con altre da espletare all’aria aperta.
Funzionalmente, pertanto, si osserva che i vari corpi di fabbrica principali, per
quanto assolutamente riconoscibili nella loro indipendenza tipologica e strutturale
(club house, servizi, scuderia, maneggio coperto), sono collocati in modo tale da affer-
marne quasi la polarità rispetto agli spazi attrezzati all’aperto (campo prova, campo ga-
ra, piscina, giardino, poste).
Per quanto riguarda le caratteristiche costruttive, va riferito che tutti i suddetti fab-
bricati risultano realizzati su un basamento di fondazione in cemento armato (alcuni
volumi tecnici seminterrati risultano più o meno utilizzati come deposito ovvero ospi-
tano componenti dell’impiantistica di servizio).
Le strutture in elevazione e gli orizzontamenti sono invece realizzati in acciaio con
le opportune controventature mentre i tamponamenti e le coperture sono in pannelli di
lamiera coibentata. La suddivisione degli spazi interni è stata invece ottenuta con ordi-
narie tramezzature in muratura.
Nella club house e nel corpo servizi le strutture portanti sono occultate da un rive-
stimento in perlinato di legno.
Per quanto riguarda la conformità edilizia dei fabbricati nella loro attuale configu-
razione, si ritiene che gli stessi siano stati interessati da interventi per i quali occorre-
va il rilascio di autorizzazioni e/o concessioni edilizie, come peraltro rilevato dalle
ispezioni effettuate presso la ripartizione edilizia privata del Comune.
Si precisa tuttavia che dalla consultazione del relativo fascicolo non è stato possi-
bile acclarare l’esito del giudizio presso il t.a.r. attivato dalla Cooperativa avverso
l’ordinanza comunale n. 87/91 di rimessa in pristino di alcune opere realizzate in
difformità dalla concessione edilizia. tali opere si sostanziano in una diversa configu-
razione delle aperture e degli spazi interni – nei corpi principali – e nella realizzazio-
ne dei volumi aggiuntivi dei box e di altre opere accessorie minori.
a riguardo si rinvia alle planimetrie catastali in scala 1/500 che rappresentano l’ef-
fettiva distribuzione e consistenza dei fabbricati.
Nello specifico i vari corpi di fabbrica sono composti come segue.
Club house
È costituita da un vasto salone rettangolare con ampie aperture vetrate sia sul cam-
po di gara (da cui si può accedere) che sul maneggio coperto. vi si aprono alcuni am-
bienti di servizio (w.c., uffici, bar accessibile anche dall’esterno). Una piccola hall fun-
ge da disimpegno dal corridoio che, attraversando il corpo servizi, giunge alle scuderie.
Sul lato sud vi è una sorta di terrazza coperta che rappresenta l’ingresso principa-
le dall’esterno (circa 60 m2). aperta su due lati verso il giardino e il campo gara oggi
viene mestamente utilizzata come ricovero di attrezzi ed oggetti vari.
– Intonaci/finiture esterne: nulla in particolare da riferire dato che l’involucro ester-
no è costituito interamente da pannellatura prefabbricata di lamiera coibentata.
– Intonaci/finiture interne: prevalenza di rivestimento in perline in pino di Svezia
e controsoffittatura analoga.

– Impianto elettrico: presente e funzionante (non chiaro se adeguato alle norme
CeI).
– Impianto idrico/scarichi: funzionanti nei servizi igienici.
– Impianto di riscaldamento/condizionamento: non presente.
– Infissi esterni: in alluminio anodizzato senza serrande.
– Segni di dissesto e/o degrado: distacco di talune doghe del controsoffitto in le-
gno oltre a talune lesioni nelle tramezzature.
– Giudizio sullo stato complessivo di manutenzione: sufficiente.
Corpo servizi
Si tratta di un fabbricato dalla pianta rettangolare piuttosto allungata con lungo cor-
ridoio centrale. Percorrendolo dalla club house verso le scuderie si trovano a destra i
vani destinati agli uffici amministrativi e alla direzione. a sinistra vi sono invece gli
spogliatoi ed i servizi igienici.
I vari locali sono delimitati da ordinari tramezzi in muratura.
Il fabbricato dispone di un vano “tecnico” seminterrato, lasciato al rustico, uti-
lizzato come deposito e locale di sgombero, con accesso tramite una doppia rampa
carrabile.
– Intonaci/finiture esterne: nulla in particolare da riferire dato che l’involucro
esterno è costituito interamente da pannellatura prefabbricata di lamiera coiben-
tata.
– Intonaci/finiture interne: i vari ambienti sono rifiniti con intonaco civile per in-
terni e nel corridoio è presente un controsoffitto dogato.
– Impianto elettrico: presente e funzionante (non chiaro se adeguato norme CeI).
– Segni di dissesto e/o degrado: lesioni nelle tramezzature.
Scuderie
Si tratta sostanzialmente di un grande capannone con accesso diretto dal piazzale
in cui i ricoveri degli animali e gli altri ambienti di servizio risultano collocati lungo il
perimetro esterno secondo una scontata configurazione a “ferro di cavallo” con inter-
posto un largo corridoio centrale in cui è possibile svolgere le varie attività di prepara-
zione degli animali (tolettaura, strigliatura, sellatura, ferratura, ecc.).
Il fabbricato dispone di un vano “tecnico” seminterrato, lasciato al rustico, utiliz-
zato come deposito e locale di sgombero.
– Intonaci/finiture esterne: i prospetti presentano una zoccolatura di circa 1,00 m
in mattoni di laterizio, sovrastata da una zona in muratura intonacata alta circa
1,50 m e, infine, sino all’imposta del tetto, si osserva il ritorno della citata pan-
nellatura in lamiera.
– Intonaci/finiture interne: i divisori tra i box dei cavalli risultano anch’essi com-
posti da una zoccolatura in laterizio e una zona sovrastante solo intonacata.
– Pavimentazione: battuto di cemento.
– Infissi esterni: i vari ambienti interni (box) dispongono di aperture verso l’ester-
no chiuse da infissi ciechi in legno.
– Infissi interni: porte in legno dei box.
– Segni di dissesto e/o degrado: nulla di evidente.
maneggio coperto
anche in questo caso si tratta di un ampio capannone, in diretto collegamento con
le scuderie, dalla notevole altezza libera per ottenere una migliore aerazione e ventila-
zione. Il fondo è in terra battuta e, come detto, delle larghe aperture consentono di os-
servare le performance direttamente dalla club house.
– Intonaci/finiture esterne: nulla in particolare da riferire dato che l’involucro
esterno è costituito interamente da pannellatura prefabbricata di lamiera coiben-
tata con delle ampie finestrature per migliorare l’aerazione.
– Intonaci/finiture interne: come sopra, precisando che lungo il perimetro è collo-
cata una controparete di protezione in legno dell’altezza di 2,00 m circa.
– Pavimentazione: campo in terra battuta opportunamente drenato.
– Infissi interni: non presenti.
– Segni di dissesto e/o degrado: nulla di evidente.
Piscina
Come detto la vasca – in cemento armato – ha le dimensioni “semiolimpioniche” (m
12 x 25) ed è perimetrata da una zona pavimentata, il tutto delimitato da siepi ben svilup-
pate. Le condizioni generali non sono buone anche se le problematiche maggiori non ap-
paiono di tipo strutturale ma a carico dell’impiantistica e della guaina del rivestimento.
altre opere accessorie sono costituite da:
– tribune per il pubblico, realizzate in tubi metallici e tavolato calpestabile in legno;
– servizi igienici dotati di fossa chimica;
– tribunetta giuria sopraelevata in tubi metallici e pannelli in legno;
– tre dozzine circa di poste per cavalli in tubi metallici e copertura in onduline,
ubicati lungo i confini sud e nord, dimensioni circa m 3,00 x 2,00 cadauna;
– abbeveratoio;
– n. 18 box (dim. m 3,00 x 3,50 cad.) prefabbricati in legno posti sul confine est
e collocati su un battuto di cemento e n. 8 box in muratura in linea ai preceden-
ti, sempre sul confine est, stesse dimensioni;
– locale bar in struttura precaria ubicato nell’area della piscina;
– riserva idrica costituita da n. 5 vasche da 6 m3 cadauna;
– impianto di depurazione reflui, in atto non funzionante.
Complessivamente il tutto risulta in condizioni accettabili, salvo le ordinarie ripa-

razioni nonché le necessarie verifiche e collaudi da apportare in caso di effettivo uti-
lizzo specie in caso di manifestazioni con presenza di pubblico.
Per quanto riguarda invece gli spazi aperti a servizio dell’impianto, questi si so-
stanziano – a parte la piscina (in disuso) – nei due campi da equitazione, quello per le
prove e il riscaldamento (più piccolo) e quello per le gare, evidenziando che tutte le
aree libere sono comunque oggetto di appropriata sistemazione (piazzale, giardino,
percorsi, ecc.).
4.4. Attrezzature, mobili e scorte

Si premette che l’inserimento di questo paragrafo è dovuto essenzialmente al ri-
chiamo ai beni mobili operato nell’atto di pignoramento.
tuttavia, in assenza di uno specifico mandato, non si è ritenuto di dover procede-
re ad un dettagliato inventario e relativa stima.
ai soli fini espositivi si riferisce che l’impianto, pur apparendo certo in condizioni
non floride, risulta – come detto – funzionante, sebbene al minimo delle sue potenzialità.
Dispone pertanto di quanto necessario per attrezzare i campi di equitazione (osta-
coli, barriere, ecc.), per la pensione degli animali, e, in generale, per consentire l’atti-
vità degli atleti e dei cavalli (selle, finimenti, ecc.), oltre a quanto necessario per un mi-
nimo di operatività amministrativa e ricreativa (armadi, tavoli, sedie, computer, ecc.).
In linea di massima il valore dei beni mobili presenti può considerarsi assorbito nel
maggior valore complessivo del compendio immobiliare.
Ci si riserva di ritornare con maggiore precisione sul punto ove il G. es. lo ritenga
necessario.
4.5. Dati relativi all’attività

Come per ogni altra struttura sportiva, anche l’attività di un impianto dedicato al-
l’equitazione non può essere analizzata sulla base di parametri meramente economici
e quantitativi senza una riflessione sulla funzione sociale assolta o assolvibile dallo
stesso, indipendentemente della pratica sportiva specifica.
anzi, proprio nel caso di uno sport come l’equitazione così poco popolare – sono in-
tuibili le ragioni connesse non solo ai costi ma, soprattutto, al tempo e alla dedizione che
un cavallo necessita – appare ancora più evidente che il livello di sostegno da parte del-
la Pubblica amministrazione risulta spesso assolutamente decisiva ai fini gestionali.
entrando nel merito delle principali attività dell’impianto sportivo, riallacciandosi
a quanto prima accennato, esse possono vertere in primo luogo sulla organizzazione di
manifestazioni e gare di equitazione.
Queste, tuttavia, non rappresentano per la struttura che un impegno di poche gior-
nate durante l’arco dell’anno.
Considerata infatti la limitata diffusione di tale sport a livello agonistico, è pres-
soché indispensabile l’inserimento in definiti circuiti organizzativi (di livello regio-
nale o nazionale) anche per utilizzi minimi in tal senso, fermo restando che i risvol-
ti economici non possono ritenersi determinanti nell’economia nella complessiva ge-
stione finanziaria.
Più interessanti appaiono – in generale – le potenzialità per la pratica amatoriale e
di allenamento che, in prevalenza, vengono esercitate dai proprietari degli animali te-
nuti a pensione nello stesso impianto e per la quale viene pagata una retta mensile com-
misurata al complesso dei servizi richiesti.
Nel caso della pensione cosiddetta “all’inglese” tale retta è mediamente stima-
bile in € 250 a cavallo, e riguarda sostanzialmente solo l’alloggio in box e i proprie-
tari provvedono direttamente a quant’altro necessario all’animale (vitto, cure, veteri-
nario, ecc.).
Una ulteriore possibile fonte di reddito è quella derivante dal cosiddetto “avvia-
mento” allo sport ma comporta un non indifferente investimento iniziale, per disporre
di un certo numero di capi e i relativi costi per attrezzature e mantenimento.
Nello specifico caso che ci occupa, la redditività dell’impianto polisportivo – ca-
ratterizzato da una specializzazione agonistica piuttosto spinta e dalla sovrabbondanza
degli spazi di servizio e delle altre immobilizzazioni fisse – risulta però fortemente
condizionata dai costi di gestione e dalle spese di manutenzione ordinaria e straordina-
ria che di certo hanno contribuito al mancato successo dell’attività sotto il profilo fi-
nanziario-imprenditoriale.
Inoltre, si ritiene che siano stati sottovalutati i problemi di natura igienica (non
esclusi i cattivi odori) che la presenza degli animali inevitabilmente comporta a disca-
pito delle attività ricreative complementari: è infatti evidente l’incompatibilità oggetti-
va tra la presenza dei cavalli nei percorsi interni, nei due campi, nella scuderia e nei
box (e relativa concimaia) a pochissima distanza dal solarium, dalla piscina e dalla ter-
razza della club house.
Le suddette riflessioni portano a ritenere alquanto improbabile un recupero di
competitività dell’iniziativa – e, conseguentemente, di appetibilità commerciale ai fi-
ni della vendita – basandosi unicamente su un differente modello di organizzazione
e/o gestione.
L’ipotesi di una totale riconversione dell’attività sportiva in assenza di animali con
un diverso utilizzo dei volumi edilizi e degli spazi aperti configura, a modesto parere
dello scrivente, una soluzione da valutare attentamente per un serio ragionamento in
termini economici.
In proposito si fa osservare che molti centri sportivi in città devono la loro attua-
le floridezza (meeting club, tennis club, ecc.), oltre che alla diversificazione dell’of-
ferta sportiva, soprattutto alla gestione commerciale di attività complementari com-
patibili a livello ricreativo e di socializzazione (bar, piscina, kinderheim, ristorante,
pub, discoteca, ecc.).
In tal modo si raggiunge il duplice obiettivo di allargare il bacino di utenza non so-
lo ai familiari ed amici degli atleti associati ma anche a soggetti del tutto estranei alla
disciplina sportiva estendendo al massimo il periodo di attività delle strutture.
5. Analisi del mercato immobiliare ed individuazione del metodo di stima

La specificità dell’impianto, come meglio prima descritto per gli aspetti urbanisti-
ci, tipologici, costruttivi e gestionali, fa comprendere come – da un punto di vista me-
ramente commerciale – non sia possibile una facile omologazione nel contesto del ge-
nerale mercato immobiliare.
Inoltre – anche ponendo in secondo piano le cospicue spese eventualmente neces-
sarie – per localizzazione, destinazione e layout realizzativo, non risulta del tutto age-
vole ipotizzarne una riconversione, per esempio (coerentemente alle strategie di svi-
luppo regionale) in struttura turistico-ricettiva, commerciale o industriale, a cui giove-
rebbe la consistente volumetria e dotazione di spazi aperti, utilizzando le agevolazioni
amministrative in materia di localizzazione di attività produttive e di urbanistica nego-
ziata, oltre alle opportunità offerte da diverse misure finanziarie statali e comunitarie.
Né, per l’articolazione degli spazi e dei corpi di fabbrica (tutti tra loro piuttosto in-
tegrati ed interdipendenti), risulta ragionevole ed economicamente vantaggioso pensa-
re ad un frazionamento in molti lotti.
altrettanto evidente è però la constatazione dell’oggettivo stato di crisi dell’inizia-
tiva che di certo non può suggerirne forme di riattivazione se non precedute da una
profonda analisi delle ragioni dell’oggettivo fallimento e l’individuazione dei conse-
guenti correttivi sia in termini di strategie che di operatività.
Dalle superiori considerazioni emerge che il metodo di stima probabilmente più
adeguato per l’attribuzione del valore all’impianto in questione è quello cosiddetto in
base al “costo di ricostruzione”, da sommare al valore venale del terreno, dovendosi
escludere – per la unicità dell’offerta – il metodo in base al “valore di mercato” e quel-
lo in base alla “capitalizzazione del reddito”, quest’ultimo anche a causa della inatten-
dibilità degli attuali proventi.
6. Valutazione del bene
6.1. Il valore venale del terreno

Dall’indagine di mercato condotta attraverso l’acquisizione di informazioni in lo-
co e presso alcune agenzie immobiliari si è avuto modo di appurare che per terreni
aventi caratteristiche generali (condizioni di mercato, normative, del credito, fiscali,
ecc.), intrinseche (morfologia, destinazione urbanistica, stato d’uso e manutenzione,
ecc.) ed estrinseche (accessibilità, salubrità, urbanizzazioni, servizi, ecc.), il prezzo
unitario a m2 è quantificabile tra € 30,00 ed € 40,00.
Considerato che, come riportato nell’atto di acquisto (all. 6.1), il lotto venne acqui-
stato nell’anno 1983 per circa 20,00 € /m2 (precisamente 40.000 £/m2) quando le zo-
na era ancora urbanisticamente indefinita, l’applicazione dell’importo medio di 35,00
€/m2 appare attendibile. Pertanto si avrà:
– m2 13.350 x 35,00 €/m2 = € 467.250
6.2. Il valore di ricostruzione dell’impianto

Chiarite in precedenza le ragioni che suggeriscono l’applicazione di tale metodo di
stima – finalizzato alla individuazione del più probabile costo che oggi potrebbe soste-
nersi per la realizzazione di un impianto analogo a quello in esame, depurato dal deprez-
zamento derivante dalla vetustà e condizioni generali di manutenzione – come riferito
nella parte descrittiva di questa relazione, la struttura sportiva in esame, sebbene artico-
lata, va considerata come un sistema integrato di attività e di funzioni. In quest’ottica,
trattandosi dell’applicazione di un procedimento di valutazione sintetico (basato cioè sul-
la determinazione di valori per unità di misura tramite ricerche di mercato e verificabili
in base a buon senso ed esperienza) e tenuto conto delle caratteristiche costruttive e/o
realizzative di ciascun elemento, si riporta la seguente tabella riepilogativa:
superficie costo unitario costo compl.

corpo/servizio
(m2) (€/m2) (€)
Club house (compresa terrazza) 387 800 309.600
Corpo servizi 303 800 242.400
volume tecnico corpo servizi 520 300 156.000
Scuderie 717 800 573.600
volume tecnico scuderie 450 300 135.000
maneggio coperto 882 800 705.600
Box cavalli in legno (n. 18) 190 200 38.000
Box in muratura (n. 8) 90 450 40.500
Poste cavalli 216 100 21.600
Campo prova 1.200 100 120.000
Campo gara, tribune 2.800 100 280.000
Piscina/solarium/bar 600 30 18.000
Servizi igienici, depuratore, riserva idrica e
200 350 70.000
cabina enel
Giardino, piazzali e percorsi 5.765 50 288.250
totALe 2.998.550
applicando all’importo sopra ottenuto un coefficiente di deprezzamento pari al

35% per tener conto della vetustà e dello stato di manutenzione e della presenza di ope-
re realizzate in parziale difformità dalla concessione edilizia (pertanto senza riflessi
sulla legittimità complessiva dell’impianto sportivo), si avrà:
– € 2.998.550 x 0,65 = € 1.949.05
6.3. Il valore complessivo

– valore del terreno € 467.250;
– costo di ricostruzione impianto € 1.949.057;

– valutazione complessiva € 2.416.307.
7. ipotesi di suddivisione in lotti

riallacciandosi alle disquisizioni precedentemente riportate e alla luce della valu-
tazione ottenuta, si ritiene che l’impianto sportivo nella sua attuale configurazione pos-
sieda una appetibilità commerciale molto bassa nonostante la buona ubicazione, la pre-
senza di urbanizzazioni e le discrete condizioni dei fabbricati rispetto ai quali ci si è
pure ampiamente dilungati in ordine alla razionalità distributiva e funzionale.
Infatti:
– la redditività complessiva è oggettivamente trascurabile, dato che gli eventua-
li proventi possono a malapena bastare per le spese correnti e l’ordinaria ma-
nutenzione;
– da un punto di vista commerciale, soprattutto per quanto riguarda gli spazi per
le attività all’aperto, lo squilibrio tra la capacità economica e i costi è a van-
taggio di questi ultimi mentre in molte altre discipline sportive (tennis, calcet-
to, tiro con l’arco) gli spazi aperti costituiscono una concreta risorsa e fonte di
reddito;
– deve prendersi atto dell’erronea idea imprenditoriale da cui è scaturita l’impo-
stazione progettuale del complesso;
– la presenza degli animali limita e condiziona la fruizione della struttura;
– la valutazione globale è risultata di una certa importanza e pertanto si restringe
il campo degli interessati all’acquisto;
– per una piena funzionalità, il complesso avrebbe comunque bisogno di nuovi e
cospicui investimenti (manutenzione e riordino degli spazi aperti, rinnovo delle
scorte e delle attrezzature, manutenzione straordinaria più o meno estesa dei
fabbricati, ecc.).
ai fini della forzata vendita e con l’obiettivo di ricavare dalla stessa un importo il
più possibile vicino al valore stimato, si reputa pertanto opportuno ipotizzare una sud-
divisione in lotti del complesso, giovandosi della buona indipendenza funzionale e
strutturale dei vari corpi di fabbrica (peraltro tutti comunque da assoggettare ad inter-
venti manutentivi di varia portata) e, quindi, della potenziale idoneità alla riconversio-
ne economica degli stessi.
Non va sottovalutato che tale riconversione potrebbe ipotizzare destinazioni spor-
tive (palestra, fitness, calcetto, tennis, tiro con l’arco, ecc.) e complementari (ristoran-
te, vendita abbigliamento ed accessori per lo sport, centro benessere, ecc.).
In tal senso si possono individuare i seguenti lotti (cfr. planimetria – all. 11):
Lotto 1.
edificio a (ex club house/corpo servizi 2) con annesso sottostante cantinato e area
sportiva (ex campo gara) e piscina.
Lotto 2.
edificio B (ex corpo servizi 1) + edificio C (ex scuderie) con annesso sottostante
cantinato e stecca di box in muratura e in legno lungo il confine est.
Lotto 3.
edificio D (ex maneggio coperto) con annessa area sportiva (ex campo prova).
restano di uso condominiale il piazzale per il parcheggio, i percorsi interni, il giar-
dino, gli impianti di adduzione e riserva idrica e gli scarichi fognari e quant’altro non
separabile.
I relativi valori possono essere così computati:
superficie costo un. costo tot.

Lotto 1
(m2) (€/m2) (€)
edificio a (ex servizi 2) 387 800 309.600
ex Campo gara, tribune 2.800 100 280.000
Cantinato 520 300 156.000
Piscina/solarium/bar 600 30 18.000
totALe 763.600
Lotto 2
(m2) (€/m2) (€)
edificio B (ex servizi 1) 303 800 242.400
edificio C (ex scuderie) 717 800 573.600
Cantinato 450 300 135.000
18 strutt. pert. legno (ex box) 190 200 38.000
8 strutt. pert. murat. (ex boxes) 90 450 40.500
totALe 1.029.500
Lotto 3
(m2) (€/m2) (€)
edificio D (ex maneggio cop.) 882 800 705.600
ex campo prova 1.200 100 120.000
totALe 825.600
Come può osservarsi, il valore dei tre lotti incide sul totale del costo di costruzio-
ne dei fabbricati e delle rispettive pertinenze, rispettivamente in ragione di circa il 29%
(lotto 1), il 39% (lotto 2) e il 32% (lotto 3).
applicando tali percentuali alle somme relative alle altre opere e strutture che re-
steranno d’uso condominiale, ammontanti in totale ad € 379.850, si otterranno gli im-
porti aggiuntivi di € 110.157, € 148.141 e € 121.552.
L’incidenza su ciascun lotto del valore dell’area, ripartito in base alle stesse per-
centuali, sarà invece rispettivamente di € 135.503, € 182.227 e € 149.520.
In totale pertanto si avrà:

– Lotto 1: € (763.600 + 110.157) x 0,65 + 135.503 = € 703.445
– Lotto 2: € (1.029.500 + 148.141) x 0,65 + 182.227 = € 947.693

– Lotto 3: € (825.600 + 121.552) x 0,65 + 149.520 = € 765.169
Il totale dei tre lotti ammonta a € 2.416.307 e pertanto, risultando corrisponden-
te a quello complessivo determinato precedentemente, attesta la correttezza dei cal-
coli effettuati.

valore
Lotto N. 1: Porzione di impianto sportivo polivalente sito in Belcollina, via Pe-
gaso n. 59, composto dal corpo di fabbrica di m2 387 denominato “a” nell’allegata pla-
nimetria (ex corpo servizi 2), sottostante cantinato di circa m2 520, area attrezzata (ex
campo gara) di m2 2800, piscina e spazi aperti e coperti di pertinenza oltre a quota par-
te condominiale del parcheggio, dei percorsi interni, del giardino, degli impianti di ad-
duzione e riserva idrica, degli scarichi fognari, ecc.
L’edificio suddetto confina con spazi condominiali e con i corpi “B” e “D”.
Il tutto insiste su terreno esteso 13.350 m2, identificato al N.C.t. al foglio n. 9,
part.lle n. 936, 937, 938 e 939, mentre i fabbricati risultano censiti al N.C.e.U. al fo-
glio n. 9, part.lla 939 subalterni 2, 3 e 4.
Confina con proprietà di terzi, con area dell’impianto di depurazione comunale e
con stradella interpoderale.
14/12/1983, rep. 5618, reg. il 21/12/1983 ai nn. 46443/38175.
Il complesso edilizio risulta realizzato con concessione edilizia n. 689 del
29/12/1983 e relativo certificato di agibilità n. 2508 del 30/06/1986 riguardanti i fabbri-
cati principali ed i corpi accessori, nonché con concessione edilizia n. 99 del 28/04/1986
e relativo certificato di agibilità n. 281 del 5/02/1988 per quanto riguarda la piscina.
Valore attribuito al lotto n. 1: € 703.445
(euro settecentotremilaquattrocentoquarantacinque/00).

gaso n. 59, composto dai corpi di fabbrica di superficie m2 303 e m2 892 denominati
“B” (ex corpo servizi 1) e “C” (ex scuderie) nell’allegata planimetria, sottostante can-
tinato di m2 450 ca., strutture pertinenziali (ex box) di ca. m2 270 in legno e muratura
ubicate sul confine orientale del lotto, nonché spazi aperti e coperti di pertinenza oltre
a quota parte condominiale del parcheggio, dei percorsi interni, del giardino, degli im-
pianti di adduzione e riserva idrica, degli scarichi fognari, ecc.
Gli edifici suddetti confinano con spazi condominiali e con i corpi “a” e “D”.
14/12/1983, rep. 5618, reg. il 21/12/1983 ai nn. 46443/38175.

29/12/1983 e relativo certificato di agibilità n. 2508 del 30/06/1986 riguardanti i fab-
bricati principali ed i corpi accessori.
(euro novecentoquarantasettemilaseicentonovantatre/00).

gaso n. 59, composto dal corpo di fabbrica di ca. m2 717 denominato “D”, nell’allega-
ta planimetria (ex maneggio coperto), area attrezzata (ex campo prove) di m2 1200,
nonché da spazi aperti e coperti di pertinenza oltre quota parte condominiale del par-
cheggio, dei percorsi interni, del giardino, degli impianti di adduzione e riserva idrica,
degli scarichi fognari, ecc.
L’edificio suddetto confina con spazi condominiali e con i corpi “B” e “C”.
14/12/1983, rep. 5618, reg. il 21/12/1983 ai nn. 46443/38175.
29/12/1983 e relativo certificato di agibilità n. 2508 del 30/06/1986 riguardanti i fab-
bricati principali ed i corpi accessori.
(euro settecentosessantacinquemilacentosessantanove/00).
La presente, completa di n. 11 allegati, viene depositata in un originale ed una copia.
t 17. determinazione del valore corrente di mercato di alcuni appartamenti
premessa
Con giuramento prestato innanzi al Giudice dell’esecuzione, il sottoscritto ha ac-
cettato l’incarico di consulente tecnico d’ufficio per l’esecuzione dei rituali accerta-
menti prodromici all’espropriazione degli immobili pignorati siti in vallefonda, via
delle rose n. 7 [vedi allegato 1] e precisamente, con riferimento alla nota avv. Carluc-
ci in atti:
1. appartamento ubicato al piano terra rialzato a destra (denunciato all’U.t.e. al
n. 498/83);
2. appartamento ubicato al piano secondo a sinistra (denunciato all’U.t.e. al
n. 5359/83).
Dalla documentazione consultata direttamente in cancelleria, si è rilevato che i

suddetti beni si riferiscono alla procedura n. 123/85, tendente al recupero di crediti ori-
ginariamente vantati dalla Cassa di credito commerciale per £ 39.789.935 (€

20.549,79), e alla n. 634/87, attinente al pignoramento a suo tempo eseguito per conto
della Banca dell’industria per £ 26.300.982 (€ 13.583,32).
1. La situazione debitoria
oltre a quanto evidenziato in premessa, risultano anche i seguenti atti di intervento:
n. pRoc. dAtA cReditoRe impoRto £ impoRto €

276/85 20/01/1987 Banca artigiana 13.436.715 6.939,48
672/85 12/02/1992 Banca Industriale 6.028.989 3.113,71
762/87 20/03/1989 Banca del Commercio 255.286.810 131.844,63
333/87 12/02/1992 Banca rurale 6.028.989 3.113,71
seguenti attività:
– esame degli atti del procedimento;
– comunicazione inizio delle operazioni peritali con raccomandata a.r. del … rin-
novata il …;
– verifica e individuazione degli immobili oggetto del pignoramento;
– formazione dei lotti di vendita;
– verifica e identificazione catastale degli immobili;
– acquisizione delle planimetrie catastali o di progetto;
– ricognizioni e sopralluoghi su ciascun immobile costituente lotto di vendita, con
relativo rilievo fotografico, verifica di rispondenza dimensionale, distributiva e
tipologica alle planimetrie acquisite anche tramite l’esecuzione di rilievi metri-
ci integrali o a campione, nonché verifica sullo stato di possesso dei beni;
– accertamento della regolarità dei fabbricati sotto il profilo urbanistico eseguen-
do la verifica di coerenza tra lo stato dei luoghi e le prescrizioni di progetto ri-
portate nella licenza o concessione edilizia ovvero le dichiarazioni rese per le fi-
nalità ex articolo 40 legge n. 47/85 nei relativi atti di trasferimento;
– accessi presso i competenti uffici comunali al fine di ottenere copia delle even-
tuali licenze o concessioni edilizie, informazioni in ordine all’eventuale esisten-
za di provvedimenti sanzionatori ovvero di pratiche di sanatoria ai sensi delle
leggi n. 47/85 e n. 724/94;
– acquisizione delle cartografie di riferimento a scala adeguata per l’inquadra-
mento territoriale ed urbanistico;
– ricerche di mercato (fonti: agenzie immobiliari, Internet, pubblicazioni specia-
lizzate, dati IStat, informazioni acquisite in loco, annunci aste e vendite giudi-
ziarie, ecc.);
– predisposizione, stesura, copia, collazione e deposito della presente relazione
unitamente a tutti gli allegati della parte generale nonché delle singole relazioni
di stima redatte per ciascun lotto.
In funzione delle suddette attività di carattere generale sono stati prodotti i seguen-
ti documenti:
– convocazione dei sopralluoghi con la citata r.a.r. [allegato 2];
– verbale di sopralluogo [allegato 3].
3. individuazione degli immobili colpiti dalla procedura e formazione dei

lotti di vendita
Si premette che dall’esame complessivo della documentazione sono state riscon-
trate alcune discrasie nella individuazione dei beni pignorati.
va infatti riferito quanto segue. In data 10/09/2003 il debitore, regolarmente con-
vocato per l’esecuzione dei sopralluoghi, ha comunicato telefonicamente la sua indi-
sponibilità a presenziare alle operazioni peritali non godendo più del possesso dei sud-
detti beni, peraltro locati a terzi.
riesaminando i fascicoli d’ufficio relativi alle due procedure sopracitate al fine di
individuare ulteriori elementi utili alla consulenza, si è appreso della sussistenza di una
custodia giudiziaria affidata all’avv. Lorenzi.
Una volta investito della questione, il legale si è anche fattivamente adoperato,
informando gli affittuari e concordando i sopralluoghi, eseguiti quindi dal sottoscritto
per i rilievi di rito il 3/10 u.s.
In base alle informazioni fornite dallo stesso, i beni oggetto della custodia – l’uno
di piano rialzato, l’altro di secondo piano – erano precisamente quelli oggetto dell’e-
secuzione immobiliare e ricadevano entrambi nello stesso fabbricato.
tali notizie sono poi risultate non esatte. Infatti, dalla numerazione dell’elenco (an-
no 1983) delle schede di denuncia al Catasto in atti [allegato 4], mentre l’appartamen-
to di secondo piano è in effetti indicato con la n. 5359 (così come nella citata nota del
procuratore che rappresenta il creditore procedente), l’alloggio al piano rialzato risul-
ta invece denunziato con la scheda n. 5355 e non con la n. 498 che identifica il bene
espropriando.
tali dati sono anche riportati nella storia del dominio in atti in base alla quale, pe-
raltro, detta scheda n. 5355 individuerebbe un immobile che “esula dall’iniziativa” del
creditore procedente (pag. 2, punto 3).
Considerato che il civico n. 7 della via delle rose non dà accesso ad un solo stabi-
le bensì ad un complesso edilizio formato da ben quattro fabbricati coevi (cfr. estremi
delle concessioni edilizie riportati nelle singole relazioni di stima) e con simili caratte-
ristiche costruttive e tipologia edilizia, deve concludersi che in realtà l’immobile indi-
cato in premessa sub n. 1 (scheda n. 498) è ubicato in edificio diverso da quello in cui
è inserito il n. 2 (scheda n. 5359).
a tal proposito si rileva che anche nei rispettivi atti di provenienza il bene sub n. 1
è indicato come appartenente all’edificio denominato “1”, mentre il bene sub n. 2 rica-
de nello stabile denominato “B”.
Inoltre, agli atti del fascicolo conservato in cancelleria si è rinvenuta una planime-
tria generale in scala 1/500 del complesso immobiliare (“allegato “B” al n. 2930 di
racc.” – atto notaio messina) [allegato 5] che, raffrontata ai rilievi di Piano regolatore
e aerofotogrammetici [allegati 6 e 7], indica in effetti che il detto edificio “1” è esatta-
mente localizzato di fronte al “B”, quest’ultimo facilmente individuabile per coerenza

a tutti gli atti citati o acquisiti (concessione edilizia, planimetria catastale e atto di ven-
dita della unità immobiliare sub n. 2, ecc.).
tale circostanza è stata verificata in sede di sopralluogo attraverso la verifica dei
confini dei due appartamenti che, così come descritti nei rispettivi atti di provenienza,
appaiono oggettivamente incompatibili con l’ipotizzata ubicazione dei due alloggi nel
medesimo stabile.
Ciò rappresentato, occorre prendere atto che:

– l’assenza di collaborazione da parte del proprietario non consente l’agevole in-
dividuazione dell’attuale detentore del bene sub n. 1 ma comporta laboriose e
dispendiose attività;
– dall’esame delle planimetrie dei due appartamenti in questione si evince la so-
stanziale analogia dell’impostazione tipologica e distributiva dei medesimi;
– eseguito l’accesso, sebbene impropriamente, anche all’appartamento ex scheda
n. 5355 estraneo alla procedura, si è potuta constatare l’oggettiva corrisponden-
za dei livelli di rifinitura e dei materiali utilizzati nei vari appartamento del com-
plesso (cfr. foto interne dei rispettivi rilevi fotografici);
– dalla ricognizione esterna, i quattro fabbricati, tutti concessionati nel 1978, ap-
paiono pressoché analoghi (per altezze, superfici coperte, organizzazione strut-
turale, stato di manutenzione e conservazione, ecc.) trattandosi – sotto il profi-
lo estetico-formale – della mera riproduzione del medesimo impianto planivo-
lumetrico (cfr. foto esterne);
– anche gli originari valori di acquisto dichiarati negli atti di provenienza (rispet-
tivamente 45 e 48 milioni di £), attestano l’oggettiva e complessiva equipollen-
za ed equivalenza tra le varie unità immobiliari residenziali facenti parte del
complesso, pur considerando che l’appartamento di piano rialzato sembra di-
sporre di uno spazio esterno di pertinenza.
Per tutte le suddette ragioni, al fine del rispetto dei termini assegnati e per il con-
tenimento dei costi, è sembrato più ragionevole soprassedere dall’esecuzione di ulte-
riori indagini, fatte salve le valutazioni del G. es. e gli eventuali approfondimenti che
potranno essere ritenuti necessari.
La stima dell’immobile sub n. 1 (appartamento di piano rialzato ex scheda n. 498)
è stata pertanto definita per via indiretta, facendo riferimento – per quanto attiene agli
aspetti estetico-tipologico-manutentivi – ai beni ispezionati.
ai fini della vendita sono stati pertanto individuati due lotti, costituiti per l’appun-
to dai due immobili in questione e, più precisamente:
Lotto a: appartamento sito in vallefonda, via delle rose n. 7 (edificio 1), piano
rialzato a destra, indicato al N.C.e.U. al fg. 19, part.lla 197/2 (denunziato con scheda
n. 498/83).
Lotto 2: appartamento sito in vallefonda, via delle rose n. 7 (edificio B), piano
secondo a sinistra, indicato al N.C.e.U. al fg. 19, part.lla 197/12 (denunziato con sche-
da n. 5539/83).
4. caratteristiche generali e inquadramento territoriale

Il complesso condominiale in cui ricadono entrambi i lotti di vendita è ubicato a
circa 200 m dalla piazza della frazione di vallefonda, comune alla periferia occidenta-
le della nostra città.
La zona, come le altre definitesi tra la fine degli anni ’70 e l’inizio degli ’80 ai mar-
gini delle ex contrade agricole, si contraddistingue – da un lato – per dotazione di ur-
banizzazioni primarie principali (servizi a rete, viabilità) e di urbanizzazioni seconda-
rie (scuole dell’obbligo, uffici comunali di quartiere) senz’altro sufficiente; la presso-
ché assoluta mancanza di parcheggi e verde pubblico e di altri servizi di tipo colletti-
vo (per lo sport, ecc.) invece rendono – per l’altro – l’idea di un complessivo standard
di qualità della vita non adeguato alle moderne esigenze.
Il contesto oggettivamente popolare del quartiere contribuisce inoltre ad aggrava-
re connessi aspetti negativi (traffico, rumori, sovraffollamento, ecc.) che solo in parte
sono bilanciati dalla posizione defilata verso la campagna, dall’impostazione “confi-
nata” del complesso condominiale e dalla vicinanza di esercizi commerciali vari (ap-
provvigionamento alimentare ed altri servizi quali sportelli bancari, farmacia, ecc.).
5. Analisi del mercato immobiliare della zona

Le considerazioni esposte nel paragrafo precedente attestano, ai fini della stima,
una appetibilità complessivamente contenuta nella compravendita immobiliare.
Nel caso della compravendita di appartamenti e fabbricati nella zona, per costru-
zioni con caratteristiche intrinseche ed estrinseche paragonabili con quelli in esame
(ubicazione, dimensioni, stato di conservazione e manutenzione, dotazioni impiantisti-
che, ecc.) i prezzi rilevati oscillano tra 1000 e 1200 €/m2.
Nel caso dell’affitto, le stesse tipologie realizzano canoni rispettivamente oscillan-
ti tra 375 e 475 € mensili.
Si intende che nell’attribuzione dei valori unitari ai singoli beni, come pure nella
individuazione delle potenzialità reddituali dei medesimi, si è tenuto conto delle spe-
cificità e caratteristiche di ciascuno, onde pervenire ad importi il più possibile attendi-
bili e verificabili.
6. La determinazione del valore di stima

Per la determinazione del valore di mercato dei due immobili in esame sono stati ap-
plicati il criterio cosiddetto del “valore venale” e quello in base al “valore di capitaliz-
zazione del reddito” reale o potenziale del bene, come meglio descritto nelle schede di
valutazione riportate nei paragrafi successivi relativamente a ciascun singolo immobile.
va evidenziato altresì che i valori unitari di riferimento applicati nell’ipotesi di compra-
vendita o affitto, sono stati generalmente quelli medi rilevati dall’indagine di mercato,
ovvero quelli applicabili in base a buon senso ed esperienza tenendo conto, come detto,
di particolari caratteristiche soggettive eventualmente riscontrabili sul singolo bene.
Nel seguito saranno riportate pertanto le relazioni di stima relative ai singoli lotti,
comprensive della individuazione, descrizione e valutazione dei corrispondenti beni
unitamente alla relativa documentazione tecnico-amministrativa acquisita per ciascu-
no presso i competenti uffici.
Lotto 1
appartamento facente parte del fabbricato sito in vallefonda con ingresso da via del-
le rose n. 7 (edificio 1), scala a, piano terra rialzato a destra, composto da tre vani ed ac-
cessori, per complessivi ca. 95 m2 coperti oltre m2 14 ca. relativamente ai due balconi.
Individuato al N.C.e.U. al fg. 19 part.lla 197/2 (denuncia n. 498/83), zc. 2, cat.
a/2, cl. 7, cons. 5,5 vani cat., rendita € 426,08.
Confina con appartamento complanare, con distacco da proprietà di terzi, con an-
drone e vano scala.
L’alloggio gode di diritto di parcheggio per una autovettura nell’apposita area co-
sì vincolata.
Pervenuta detta unità immobiliare al debitore con atto notaio mancini del
23/05/1984, reg.to il 25/05/1984 al n. 1826.
Il fabbricato risulta realizzato in forza di concessione edilizia n. 321-322
dell’8/05/1981 ovvero n. 2301 del 31/07/1984 riferita nel citato atto notarile (abitabi-
lità dell’8/09/1983).
L’edificio condominiale si sviluppa su quattro livelli: cantinato, piano rialzato, pri-
mo e secondo destinati a civile abitazione (v. atto di provenienza). esso risulta ultima-
to in tutte le sue parti e definito con intonaco civile per esterni su tutte le facciate.
complessive di conservazione e manutenzione risultano non ottimali essendosi riscon-
trate alcune lesioni in varie zone dell’intonaco, specie in corrispondenza delle soluzio-
ni di continuità calcestruzzo-muratura.
L’unità immobiliare si compone di “sala, tre stanze, cucina, w.c. bagno, w.c. sus-
sidiario, due ripostigli e disimpegno”, ha accesso direttamente dall’androne dello sta-
bile che, a sua volta, accede agli spazi esterni condominiali.
precisando che l’altezza utile dei vani è di ca. m 2,80.
– Impianto di riscaldamento/condizionamento: piastre riscaldanti elettriche.
– Infissi esterni: ante in ferro e serrande in plastica.
– Segni di dissesto e/o degrado: fessurazioni nell’intonaco in corrispondenza del-
le soluzioni di continuità calcestruzzo-muratura, lesioni nella struttura dei bal-
coni per carbonatazione del calcestruzzo, segni di umidità da risalita.
– Spazi e sistemazioni esterne: area condominiale recintata parte pavimentata,
parte attrezzata a giardino parte vincolata a parcheggio.
Dalle verifiche condotte in sede di sopralluogo e dalle sommarie informazioni ac-

quisite presso l’U.t.C., non risulta che l’unità immobiliare colpita dalla procedura sia
stata successivamente interessata da interventi o modifiche per cui era necessario il ri-
lascio di licenza o concessione edilizia né che sia stata presentata istanza di condono.
pari a 1.100 €/m2, corrisponde alla media di quelli rilevati nel contesto di riferimento.
La determinazione della potenzialità reddituale è stata effettuata invece raffrontando
ed adeguando, in base a buon senso ed esperienza, gli importi riscontrati per le locazio-
ni nella zona. Si precisa infine che per tener conto della necessità di operare con una cer-
ta urgenza interventi manutentivi per rimediare agli inconvenienti riscontrati, si è ritenu-
to corretto applicare una percentuale di deprezzamento pari al 10% del valore finale.
ai fini della stima la superficie commerciale lorda ammonta a 102 m2 così com-
putata:
– balconi: il 50% di ca. 14 m2.
aLLeGatI:
a1. atto di provenienza;
a2. note di trascrizione delle concessioni edilizie;
a3. planimetria;
a4. visura catastale;
a4. rilievo fotografico.
Scheda di valutazione
Lotto A
Superficie commerciale Sc m2 102
con caratteristiche simili a quello in esame P €/m2 1.100,00
valore di mercato Sc x P = vm € 112.200,00

Fitto mensile € 425,00 x mesi 12 reddito Lordo annuo r.a.L. € 5.100,00
Spese, tasse, ecc. 17% x r.a.L. a detrarre S € 867,00
reddito Netto r.N. € 4.233,00
nella zona t % 3,50
valore di capitalizzazione r.N. / t = vc € 120.942,86
Valutazione finale
valore di stima quale media degli importi precedentemente
individuati v = (vm+vc)/2 = € 116.571,43
Deprezzamento 10% € 11.657,14
Lotto B
appartamento facente parte del fabbricato sito in vallefonda, via delle rose n. 7
(edificio B), scala a, piano secondo a sinistra, costituito da quattro vani ed accessori,
per complessivi 115 m2 coperti oltre m2 14 relativamente ai due balconi.
Individuato al N.C.e.U. al fg. 19, part.lla 197/12 (denuncia n. 5359/83), zc. 2, cat.
a/2, cl. 7, cons. 6 vani cat., rendita € 464,81.
Confina con vano scala, con appartamento della stessa scala, con area destinata a
parcheggio e terreno libero.
L’alloggio gode di diritto di parcheggio per una autovettura nell’apposita area a ta-
le scopo vincolata.
Pervenuta detta unità immobiliare al debitore con atto notaio mongibello del
12/06/1984, reg.to il giorno 11/06/1984 al n. 2023.
Il fabbricato risulta realizzato in forza di concessione edilizia n. 357 dell’8/07/1981
e si sviluppa su quattro livelli: cantinato destinato a deposito, piano rialzato, primo e
secondo destinati a civile abitazione. esso risulta ultimato in ogni sua parte e definito
con intonaco civile per esterni su tutte le facciate.
L’unità immobiliare, che si compone di sala, salone pari a due stanze, due camere,
w.c. bagno e ripostiglio, ha accesso dalla scala condominiale collegata all’androne del-
lo stabile la quale, a sua volta, accede agli spazi esterni condominiali.
In atto risulta locata per l’importo di € 425,00 mensili.
precisando che l’altezza utile dei vani è di ca. m 2,80.
– Impianto di riscaldamento/condizionamento: piastre riscaldanti elettriche.
– Infissi esterni: ante in ferro e serrande in plastica.
– Segni di dissesto e/o degrado: fessurazioni nell’intonaco in corrispondenza del-
le soluzioni di continuità calcestruzzo-muratura, lesioni nella struttura dei bal-
coni per carbonatazione del calcestruzzo.
– Spazi e sistemazioni esterne: area condominiale pavimentata e recintata, par-
cheggio.
Dalle verifiche condotte in sede di sopralluogo e dalle sommarie informazioni ac-

quisite presso l’U.t.C., non risulta che l’unità immobiliare colpita dalla procedura sia
stata successivamente interessata da interventi o modifiche per cui era necessario il ri-
lascio di licenza o concessione edilizia né che sia stata presentata istanza di condono.
pari a 1100 €/m2, corrisponde alla media di quelli rilevati nel contesto di riferimento.
La determinazione della potenzialità reddituale è stata effettuata invece raffrontando
ed adeguando, in base a buon senso ed esperienza, il canone versato al custode giudizia-
rio che, rispetto alla quotazione degli affitti rilevati nella zona, appare sottostimato di cir-
ca il 15-20%. Si precisa infine che per tener conto della necessità di operare con una cer-
ta urgenza interventi manutentivi per rimediare agli inconvenienti riscontrati, si è ritenu-
to corretto applicare una percentuale di deprezzamento pari al 10% del valore finale.
ai fini della stima la superficie commerciale lorda ammonta a 122 m2 così computata:
– balconi: il 50% di ca. 14 m2.
aLLeGatI:
B1. nota di trascrizione atto di provenienza;
B2. nota di trascrizione concessione edilizia;
B3. planimetria;
B4. visura catastale;
B5. rilievo fotografico.
Scheda di valutazione
Lotto B
Superficie commerciale Sc m2 122
con caratteristiche simili a quello in esame P €/m2 1.100,00
valore di mercato Sc x P = vm € 134.200,00
Fitto mensile € 425,00 x mesi 12 reddito Lordo annuo r.a.L. € 5.100,00
Spese, tasse, ecc. 17% x r.a.L. a detrarre S € 867,00
reddito Netto r.N. € 4.233,00
nella zona t % 3,50
valore di capitalizzazione r.N. / t = vc € 120.942,86
Valutazione finale
valore di stima quale media degli importi precedentemente
individuati v = (vm+vc)/2 = € 127.571,43
Deprezzamento 10% € 12.757,14

valore ai lotti individuati
Lotto A
appartamento facente parte del fabbricato sito in vallefonda con ingresso da via
delle rose n. 7 (edificio 1), scala a, piano terra rialzato a destra, composto da tre vani
ed accessori, per complessivi 95 m2 coperti oltre m2 14 relativamente ai due balconi.
a/2, cl. 7, cons. 5,5 vani cat., rendita € 426,08.
Confina con appartamento complanare, con distacco da proprietà di terzi, con an-
drone e vano scala. L’alloggio gode di diritto di parcheggio per una autovettura nell’ap-
posita area a tale scopo vincolata.
valore attribuito € 104.914.
Lotto B
appartamento facente parte del fabbricato sito in vallefonda, via delle rose n. 7
(edificio B), scala a, piano secondo a sinistra, costituito da quattro vani ed accessori,
per complessivi ca. 115 m2 coperti oltre m2 14 ca. relativamente ai due balconi.
a/2, cl. 7, cons. 6 vani cat., rendita € 464,81.
Confina con vano scala, con appartamento della stessa scala, con area destinata a
parcheggio e terreno libero. L’alloggio gode di diritto di parcheggio per una autovettu-
ra nell’apposita area a tale scopo vincolata.
valore attribuito € 114.814.
La presente, completa di n. 7 allegati relativi alla parte generale (elencati in calce)
nonché di tutti quelli enumerati nei paragrafi riguardanti i singoli lotti di vendita, vie-
ne depositata in un originale ed una copia in forma cartacea ed una ulteriore copia su
supporto informatico (CD-rom).
aLLeGatI della parte generale:
2. raccomandata a.r. del … rinnovata il …;
4. elenco schede denunzia fabbricato al Catasto;
5. planimetria generale in scala 1/500 edifici 1 e 2;
6. stralcio Piano regolatore Generale in scala 1/5000 con individuazione lotti di
vendita;
7. stralcio aerofotogrammetria in scala 1/10000.
t 18. determinazione del valore del diritto di uso e abitazione di un

appartamento
premessa
Con ordinanza del … il sottoscritto è stato nominato C.t.U. in relazione alla cau-
sa iscritta al n. 1234/07 del ruolo Generale promossa dalla signora rossini Grazia con-
tro Bianchi emanuele e Globus s.r.l., al fine di effettuare accertamenti tecnici su un im-
mobile sito in Belcollina, via Germania n. 10/12.
“… si dispone CTU al fine di indicare il valore venale del cespite comune costitui-
to dall’appartamento e dall’annesso box alla data del luglio 2006 tenuto conto dell’in-
cidenza riduttiva sul valore di mercato dall’assegnazione in uso all’attrice... il CTU
dovrà pertanto specificare la riduzione del detto valore venale computando a parte il
diritto d’uso a favore dell’attrice”.
Per l’espletamento dell’incarico è stato concesso termine di 90 giorni decorrenti
dalla data dello stesso giuramento.
I fascicoli delle produzioni legali consegnati all’atto del giuramento sono costitui-
ti dai seguenti documenti.
– omissis –
– studio della documentazione approntata dai rispettivi legali e della perizia giu-
rata di parte prodotta dall’attrice;
– reperimento della cartografia della zona presso la ripartizione Urbanistica del
Comune per l’inquadramento territoriale;
– acquisizione di visura e planimetria catastale;
– indagine di mercato per la determinazione dei prezzi di vendita e degli affitti re-
lativamente ad immobili con caratteristiche intrinseche ed estrinseche confron-
tabili con quelli in esame.
Con atto notarile del 26/07/2006, il sig. Bianchi e. – convenuto contumace nonché
marito separato dell’attrice – ha venduto alla Globus s.r.l. gli immobili su cui vertono
i richiesti accertamenti tecnici.
La signora rossini G. – alla quale è stato assegnato l’uso degli stessi con ordinan-
za del Presidente del tribunale del 19/11/2006 – sostenendo la simulazione di tale ven-
dita a causa dell’incongruità del prezzo, chiede l’annullamento o la revoca dell’atto,
domande però del tutto contestate dalla Globus s.r.l. unica comparente in giudizio.
1.2. La perizia giurata di parte

Il professionista incaricato dall’attrice per la valutazione dei beni, dopo averne de-
scritto le caratteristiche e rilevato talune discrasie tra la descrizione riportata nell’atto
di acquisto citato e la situazione reale, tra cui la presenza di opere abusive nel terrazzo
coperto, conclude determinando – alla data del febbraio 2007 – rispettivamente i valo-
ri di € 472.500 per l’alloggio e € 50.400 per il box.

Le operazioni peritali hanno avuto inizio sui luoghi il giorno … alle ore … così co-
me disposto all’atto del giuramento.
In tale occasione sono stati eseguiti il rilievo fotografico dell’immobile e la sua ve-
rifica dimensionale nonché la ricognizione del contesto in cui è inserito.
2.1. Il valore venale degli immobili

L’oggetto della presente è un appartamento facente parte della palazzina denomi-
nata “B” sito nel comune di Belcollina nella via Germania n. 10/12 al piano primo sa-
lendo le scale, “catastalmente secondo piano”, composto da sala, salone pari a due
stanze, tre stanze, cucina, lavanderia, wc bagno, due wc doccia, un ripostiglio, corri-
doio di disimpegno, terrazzo coperto ed ingresso di servizio.
Confina con proprietà di terzi e con spazi condominiali da tre lati.
Identificato in catasto alla partita n. 123456, foglio 91, particella 1740/9, categoria
a/2, classe 9, vani 8,5, r.C. € 790,55.
appartiene al suddetto immobile, quale pertinenza, il locale box adibito a posto mac-
china, a tal fine vincolato ai sensi della vigente legislazione, posto al piano seminterrato
e individuato con il n. 8 (confinante con box n. 7, con box n. 9 e con corsia di accesso).
Identificato in catasto alla partita n. 123456, foglio 91, particella 1741/2, categoria
C/6, classe 6, m2 16, r.C. € 89,00.
Nel prosieguo si procederà alla descrizione dei beni e alla determinazione dei ri-
spettivi valori con due differenti metodi di stima.
2.1.1. aspetti costruttivi e tipologici

Il fabbricato, costruito negli anni 1993-1995, è inserito in un signorile complesso
edilizio residenziale costituito da due palazzine a pianta regolare (pur con qualche ar-
ticolazione nella geometria), ognuna di quattro livelli fuori terra compresi piano rial-
zato e mansarda.
va precisato che il sedime dell’intero complesso, comprese quindi le aree condo-
miniali e i locali box, è posto ad una quota inferiore – grosso modo per un dislivello
corrispondente alle prime due elevazioni (piano rialzato e primo) – rispetto al piano
esterno della strada pubblica.
Da ciò discende il motivo della precisazione contenuta nell’atto di acquisto (”...
ubicata al piano primo salendo le scale, catastalmente secondo piano, ...”).
Le palazzine, denominate “a” e “B”, sono dotate di un ingresso pedonale al civi-
co n. 10 e di uno carrabile al n. 12 della suddetta via pubblica.
L’ubicazione in una zona, quella compresa tra corso Francia e viale Italia ottima-
mente servita sia di servizi sia di attrezzature pubbliche, nonché la breve distanza dal-
l’innesto alla tangenziale, che consente quindi anche la rapida immissione sulla viabi-
lità autostradale, costituisce un innegabile pregio.
Di converso, la commistione di funzioni assegnate all’edilizia che contraddistingue
questo ambito (spesso in uno stesso edificio coesistono attività di commercio al minu-
to, uffici e residenze), non sempre rappresenta un vantaggio in rapporto alla qualità
della vita.
La tipologia distributiva è di tipo ordinario in rapporto al periodo di costruzione ed

è caratterizzata da una certa attenzione allo sfruttamento degli spazi, sempre razional-
mente organizzati.
Dal punto di vista costruttivo si rileva la localizzazione baricentrica, rispetto al-
l’impostazione planimetrica, del corpo scala ascensore e lo speculare posizionamento
dei due appartamenti al piano.
La tipologia strutturale prevede fondazioni continue e struttura portante intelaiata
con pilastri e travi in calcestruzzo di cemento armato; le tompagnature perimetrali ri-
sultano in blocchi di calcarenite o laterizio (circa 30 cm di spessore) come anche le tra-
mezzature (spessore 8 cm).
I solai, di altezza 20/25 cm ad interpiano di circa m 3,20, sono del tipo misto, con
travetti e cappa in calcestruzzo di cemento armato gettati in opera e laterizi con funzio-
ne di alleggerimento.
Le rifiniture esterne sono di ottimo livello e non sono stati osservati particolari se-
gni di dissesto o di ammaloramento.
L’approvvigionamento idrico avviene dall’acquedotto comunale tramite l’impianto
vasca-autoclave condominiale; gli scarichi delle acque luride vengono smaltiti nella pub-
blica fognatura; per le acque piovane vi sono adeguati sistemi di allontanamento.
Il complesso residenziale è dotato di servizio di portineria, videocitofono, ascen-
sore e di impianto antenna tv centralizzata.
2.1.2. Descrizione dell’unità immobiliare

L’appartamento si sviluppa su circa metà del livello di piano, escludendo natural-
mente la superficie occupata dai collegamenti verticali (corpo scala e ascensore), per
un totale di circa 170 m2 coperti oltre il balcone di circa 10 m2 e la terrazza coperta di
circa 21 m2.
La superficie commerciale ammonta pertanto, considerando le superfici di balconi
e terrazze al 50%, a circa 185 m2 in c.t.
L’impostazione distributiva e tipologica è quella tipica dell’epoca di costruzione, con
zona notte e zona giorno nettamente distinte e con servizi e camere ben disimpegnati.
L’aerazione e il soleggiamento dei locali possono giudicarsi più che sufficienti, es-
sendo tutti i vani dotati di ampie finestrature.
La distribuzione tipologica risulta valida, per quanto una superficie abbondante
venga destinata a disimpegni e corridoi; le rifiniture risultano di ottima fattura (pavi-
menti in parquet nelle zone di rappresentanza, ceramica nelle altre stanze e nei servi-
zi, carta da parati in varie stanze, porte blindate a entrambi gli ingressi, ecc.) e in uno
stato di manutenzione senz’altro accettabile, così come la situazione degli impianti
idrico-sanitario, elettrico, telefonico e di riscaldamento.
rispetto alla descrizione prima riportata, che è quella desunta dall’atto notarile
corrispondente alla rappresentazione catastale, va precisato che in sede di sopralluogo
si è rilevato:
– una delle tre stanze è stata accorpata al salone;
– la terrazza coperta è stata chiusa sui due lati con una struttura in vetro e allumi-
nio ricavando un ambiente completamente isolato dall’esterno.
Il box di pertinenza, localizzato nella stecca dei garage all’interno dell’area condo-
miniale, non è risultato ispezionabile all’atto del sopralluogo in quanto fuori dalla di-
sponibilità dell’attrice, come dichiarato dalla stessa che tuttora abita invece l’apparta-
mento. Sulla stessa pertinenza non è stata riferita alcuna osservazione specifica né dal-
la ricognizione esterna del corpo garage emerge alcunché di significativo in termini di
possibili problematiche manutentive o difetti. Si ritiene pertanto ragionevole ipotizza-
re che anche questo bene si trovi in condizioni di manutenzione e conservazione nor-
mali o comunque accettabili.
2.1.3. Posizione autorizzativa

Dal citato atto notarile si evince che: “ai sensi e per gli effetti dell’articolo 40 del-
la legge 28 febbraio 1985 n. 47 e successive modificazioni … l’immobile … unitamen-
te all’intero edificio di cui fa parte è stato costruito giusta la concessione edilizia rila-
sciata dal comune in data 11 febbraio 1992 n. 41 … e giusta la successiva concessio-
ne di variante n. 195 del 10 maggio 1994 … ; il relativo certificato di abitabilità e agi-
bilità … è stato rilasciato … in data 13 marzo 1995, prot. 2028; e quello di conformità
… in data 8 gennaio 1995”.
2.1.4. Il mercato immobiliare della zona

L’analisi della situazione generale di mercato nella zona ove è ubicato l’immobile
in oggetto va preceduta da una breve premessa sulle caratteristiche del sito, che è inse-
rito in un vasto comprensorio prevalentemente residenziale sorto tra la fine degli anni
’60 e i primi anni ’80.
L’ambito urbano in studio è fortemente caratterizzato per il fatto di costituire un
esempio dello sviluppo avuto dalla città in ragione di principi essenzialmente specula-
tivi: basti pensare al fatto che quasi tutte le costruzioni qui realizzate e risalenti alla
stessa epoca hanno tipologia simile mentre le urbanizzazioni (strade di accesso, par-
cheggi) sono ricavate in spazi sostanzialmente residuali e quindi, di fatto, sottodimen-
sionate rispetto alle moderne esigenze.
Urbanisticamente non si può fare a meno di notare la configurazione irregolare, per
non dire caotica, dell’interno dei grandi isolati rettangolari, pezzi di città ritagliati dalla
viabilità principale del P.r.G., ottenuti dalla frammentazione delle campagne di quella
che era, fino a qualche decennio fa, una delle più ambite zone di villeggiatura estiva.
Per ciò che riguarda le condizioni socio-economiche dei residenti nella zona (ca-
ratteristica che si riverbera sulla parametrazione dei prezzi), va detto che queste sono
da considerarsi complessivamente buone, trattandosi in gran parte di appartenenti al
ceto medio, impiegati, commercianti, professionisti, ecc..
Il quadro generale del mercato immobiliare, al momento del presente incarico, è
caratterizzato da una lieve ripresa della vivacità degli scambi per effetto della appeti-
bilità legata all’indiscutibile discreto prestigio della zona, determinando nell’affitto
prezzi attestati su soglie medio-alte.
Nella compravendita si deve tenere in debito conto l’attuale fenomeno di riassesta-
mento dei prezzi per effetto di un trend leggermente in rialzo, anche se, in generale, in
questa zona i prezzi sono comunque più elevati rispetto ad altri quartieri della città.
2.1.5. La valutazione degli immobili in base ai prezzi di mercato

Dall’indagine di mercato condotta si è avuto modo di constatare che per apparta-
menti con analoghe dotazioni impiantistiche e stato di manutenzione nonché di super-
ficie, numero di vani ed epoca di costruzione comparabili a quello in esame, i prezzi
medi reali nella compravendita possono oscillare tra 2.200 e 2.800 a €/m2.
Pertanto, assumendo a base di calcolo il valore di 2.700 €/m2 (superiore alla me-
dia tenuto conto del contesto, dello stato di conservazione, degli impianti e delle fini-
ture), e una superficie commerciale pari a 185 m2 si otterrà l’importo di € 499.500, che
si arrotonda a € 500.000.
L’importo unitario sopraindicato può essere considerato valido anche al fine della
stima del box, il cui valore può quindi determinarsi in € 48.000 in c.t. riferiti a circa
18 m2 di superficie commerciale lorda.
2.1.6. valutazione in base alla capitalizzazione del reddito

Dai dati ricavati dalla ricerca di mercato condotta, si rileva invece che prezzi reali
degli affitti in zona, sempre per appartamenti aventi requisiti confrontabili con quello
in oggetto, si collocano tra € 1.200 e € 1.600 mensili.
Come risulta dall’intimazione di sfratto per morosità notificato all’attrice il
7/02/2007 l’appartamento era peraltro locato al convenuto Bianchi e. fino al mese di
dicembre 2006, ad un canone mensile di € 1.500.
appare ragionevole assumere a riferimento l’importo massimo sopra specificato
(comunque giustificato tenuto conto del contesto, dello stato di conservazione, degli
impianti e delle finiture) ottenendo pertanto:
– reddito lordo annuo € 19.200;
– reddito netto € 16.200;
– saggio di capitalizzazione 3%.
Calcolo del valore di capitalizzazione dell’appartamento:

– vc = reddito netto annuo / saggio = 16.200 / 3% = € 540.000.
Per quanto riguarda invece il box, i prezzi medi degli affitti si collocano tra €
100,00 e 200,00 mensili.
a partire dall’importo medio mensile di € 150,00 si otterrà:
– reddito lordo annuo € 1.800;
– spese e imposte complessive € 200 (circa l’11% del reddito lordo, considerate
le minori spese per manutenzione straordinaria rispetto all’appartamento);
– reddito netto € 1.600;
– saggio di capitalizzazione 4% (più alto, rispetto a quello applicato all’apparta-
mento, per tener conto dei maggiori rischi di sfitto e inesigibilità).
Calcolo del valore di capitalizzazione del box:

– vc = reddito netto annuo / saggio = 1.600 / 4% = € 40.000.
2.1.7. Determinazione del valore venale

Considerato che la stima di un immobile è pur sempre un esercizio di astrazione
correlato al verificarsi di condizioni teoriche, appare corretto – per opportuna cautela
– assumere come valore venale definitivo la media aritmetica degli importi preceden-
temente determinati e cioè:
– appartamento € (500.000 + 540.000) / 2 = € 520.000;
– box € (48.000 + 40.000) / 2 = € 44.000.
2.2. Il valore venale alla data del luglio 2006

Dalle verifiche effettuate si è avuto modo di constatare che non esiste una raccol-
ta ufficiale pubblica di dati sui prezzi medi degli immobili né sulle variazioni annuali
degli stessi. Unico riferimento sono i rilevamenti ai fini fiscali eseguiti dal ministero
delle Finanze che, tuttavia, non possono considerarsi pienamente indicativi delle effet-
tive dinamiche commerciali e di mercato.
al fine di determinare pertanto il valore dell’immobile riferito al mese di luglio
2006 (quindi circa un anno e mezzo fa), l’operazione deve essere condotta essenzial-
mente in base a criteri di esperienza e ragionevolezza.
appare corretto, in tal senso, applicare al valore attuale un coefficiente di omoge-
neizzazione con la funzione di contemperare le oscillazioni dei prezzi di mercato degli
immobili avutesi fino ad oggi, le quali – come è noto – maturano in rapporto a para-
metri e dinamiche generalmente differenti dalle variazioni, rilevate e pubblicate perio-
dicamente, dei prezzi dei beni di consumo (cosiddetto “costo della vita”) che misura-
no il fenomeno dell’inflazione.
tale coefficiente si individua nell’aliquota di riduzione globale del 5% che, attri-
buita agli importi sopradeterminati, fissa i valori – riferiti al mese di luglio 2006 – del-
l’appartamento in € 494.000 e in € 41.800 per il box.
2.3. Il valore del diritto d’uso a favore dell’attrice

Per tale valutazione si è tenuto conto della generale applicabilità delle norme che
regolano il diritto di usufrutto anche al diritto d’uso e di abitazione, in quanto compa-
tibili ai sensi dell’articolo 1026 del codice civile.
Con l’ausilio delle tabelle in uso ai notai, in relazione all’età dell’attrice indicata
nella documentazione in atti e ipotizzando la durata a vita del diritto, si desume sinte-
ticamente che il valore percentuale dello stesso ammonta all’85% del valore comples-
sivo della proprietà.
tale percentuale corrisponde quindi anche all’incidenza riduttiva sul valore della
proprietà che comprime dell’aliquota del 15% gli importi totali determinati per l’ap-
partamento e per il box di pertinenza.
Per l’appartamento tale diritto si quantifica pertanto come segue:

– con riferimento all’attualità: € 520.000 x 0,85 = € 442.000;
– con riferimento al mese di luglio 2006: € 494.000 x 0,85 = € 420.000 in c.t.
Per quanto riguarda il box si avrà invece:

– € 44.00 x 0,85 = € 37.400 (valore attuale del diritto);

– € 41.800 x 0,85 = € 35.500 in c t. (valore del diritto al mese di luglio 2006).

due copie per le parti con contestuale restituzione delle produzioni legali ritirate all’at-
to del giuramento.
aLLeGatI:
5. planimetria catastale in scala 1/200;
7. tabella per il calcolo del diritto d’uso.
245
Parte Quarta
formulario
247
n modello 1
istanza per l’iscrizione all’albo dei consulenti tecnici d’ufficio
Luogo, data …
Ill.mo dott. …
Presidente del tribunale di …
oggetto: richiesta di iscrizione all’albo dei Consulenti tecnici d’Ufficio, categoria …
Il sottoscritto …, di … (paternità) e di … (maternità) chiede di essere iscritto al-

l’albo dei Consulenti tecnici d’ufficio del tribunale di …, categoria … .
a tal fine dichiara:

– di essere nato a … il …;
– di essere residente a … in via … (CaP …), tel. …;
– di essere regolarmente iscritto dall’anno … al n. … dell’Ordine professionale
degli … della provincia di …;
– di non avere riportato condanne penali e di non essere destinatario di provvedi-
menti che riguardano l’applicazione di misure di prevenzione, di decisioni civi-
li e di provvedimenti amministrativi iscritti nel casellario giudiziale ai sensi del-
la vigente normativa;
– di non essere a conoscenza di essere sottoposto a procedimenti penali;
– di non trovarsi in stato di liquidazione o di fallimento e di non avere presentato
istanza di concordato;
– di non essere iscritto in albi analoghi di altri tribunali e di impegnarsi a comu-
nicare un eventuale cambio di residenza.
Allegati:
1. fotocopia del documento di identità;
2. attestazione del versamento per tassa di concessione governativa.
In fede
…
248 IL nuOvO manuaLe deL Ctu
n modello 2
istanza per l’iscrizione all’albo dei periti
Luogo, data …
Ill.mo dott. …
oggetto: richiesta di iscrizione all’albo dei Periti categoria …
Il sottoscritto …, di … e di … chiede di essere iscritto all’albo dei Periti del tri-

bunale di …, categoria … .
a tal fine dichiara:

– di essere nato a … il …;
– di essere residente a … in via … (CaP …), tel. …;
– di essere regolarmente iscritto dall’anno … al n. … dell’Ordine professionale
degli … della provincia di …;
– di non avere riportato condanne penali e di non essere destinatario di provvedi-
menti che riguardano l’applicazione di misure di prevenzione, di decisioni civi-
li e di provvedimenti amministrativi iscritti nel casellario giudiziale ai sensi del-
la vigente normativa;
– di non essere a conoscenza di essere sottoposto a procedimenti penali;
– di non trovarsi in stato di liquidazione o di fallimento e di non avere presentato
istanza di concordato;
– di non essere iscritto in albi analoghi di altri tribunali e di impegnarsi a comu-
nicare un eventuale cambio di residenza.
Allegati:
1. fotocopia del documento di identità;
2. attestazione del versamento per tassa di concessione governativa.
In fede
…
fOrmuLarIO 249
n modello 3
comunicazione di avvenuta iscrizione all’albo del tribunale
trIbunaLe dI …
egr. dott. …
via …
CaP … Città …
Si comunica che il Comitato di cui all’articolo 14 del r.d. 18/12/1941 (o articolo

67, D.Lgs. n. 271 del 28/07/1989 per i periti), riunitosi in data … ha proceduto al-
l’iscrizione della S.v. nell’albo dei consulenti tecnici (o dei periti) di questo tribu-
nale per la categoria: …
Luogo, data …
Il Segretario del Comitato
…
n
n modello 4
ordinanza ammissiva della consulenza
trIbunaLe dI …
Il Giudice Istruttore
nella causa … contro …;

letti gli atti e sciogliendo la riserva;
ritenuto necessario disporre indagini tecniche al fine di:
1. ...............................................................................................................................
2. ...............................................................................................................................
… ...............................................................................................................................
P.Q.m.
nomina consulente tecnico il dott. … con studio in … via …, perché risponda ai

superiori quesiti.
fissa per il conferimento dell’incarico ed il giuramento l’udienza del … .
Si comunichi a cura della cancelleria.
Luogo, data …
Il Giudice
…
n modello 5
avviso di nomina
trIbunaLe dI …
egr. dott. …
via …
CaP … Città …
Il Cancelliere
avvisa che in data il G.I. dott. … ha emesso ordinanza nella causa … contro …
nominando il consulente tecnico d’ufficio e rinviando per il giuramento all’udien-
za del … alle ore … .
Luogo, data …
Il Cancelliere
…
n
n modello 6
decreto di nomina (accertamento tecnico preventivo)
trIbunaLe dI …
Il Presidente del Tribunale

Letto il ricorso per accertamento tecnico preventivo depositato da … .
ritenuto che ricorrono le circostanze previste dall’articolo 696 (e/o dell’articolo
696-bis) c.p.c.
nomina consulente tecnico … con studio in …, perché accerti quanto lamentato in
ricorso (e tenti la conciliazione delle parti ricorrendo la fattispecie prevista dall’ar-
ticolo 696-bis c.p.c.).
dispone che il consulente tecnico inizi le operazioni di consulenza entro giorni …
dalla notifica del presente decreto, nel giorno e ora che indicherà nella convocazio-
ne alle parti.
assegna alle parti stesse facoltà di nominare loro consulenti entro la data di inizio
delle operazioni peritali.
Concede al consulente tecnico termine di giorni …, decorrenti dalla suddetta data,
per il deposito in cancelleria, previo giuramento, della propria relazione.
Onera il ricorrente della notifica del presente decreto e di anticipare al consulente
tecnico la somma di… .
Luogo, data …
Il Presidente
…
fOrmuLarIO 251
n modello 7
istanza di astensione dall’incarico
Luogo, data …
Ill.mo dott. …
Giudice Istruttore
tribunale di …
oggetto: procedimento … contro … (R.G. n. …)

Istanza di astensione dall’incarico di consulente tecnico d’ufficio
Udienza del …
Il sottoscritto …, con studio a … in via … convocato all’udienza del … per il con-

ferimento dell’incarico di consulente tecnico d’ufficio nel procedimento in ogget-
to, rassegna di non potere accettare il mandato in quanto … .
Chiede pertanto di potersi astenere dall’incarico a mente dell’articolo 192 c.p.c.
In fede
…
n
n modello 8
istanza di rinvio del conferimento dell’incarico per gravi
motivi
Luogo, data …
Ill.mo dott. …
Giudice Istruttore
tribunale di …

Istanza di rinvio del conferimento dell’incarico di consulente tecnico
d’ufficio
Udienza del …
Il sottoscritto…, con studio a … in via … convocato all’udienza del … per il con-

ferimento dell’incarico di consulente tecnico d’ufficio nel procedimento in ogget-
to, rassegna di non potere presenziare in tale data in quanto… .
In considerazione di tali gravi motivi chiede, nei limiti del possibile, un breve rin-
vio per consentire la partecipazione all’udienza di conferimento dell’incarico.
In fede
…
n modello 9
verbale di giuramento
trIbunaLe dI …
Causa … contro … (r.G.…)
all’udienza del … innanzi al Giudice dott. … sono presenti i procuratori delle parti
– avv. …;
– avv. …;
nonché … oltre il nominato Consulente tecnico d’ufficio … .
Il Giudice
Procede al conferimento dell’incarico formulando il quesito di cui all’ordinanza

del … .
Il Consulente, dopo aver dichiarato le proprie seguenti generalità: …, nato a … il
…, residente a … in via … e studio in … presta il giuramento pronunciando la for-
mula di rito.
Il consulente chiede termine di giorni … da oggi/dall’inizio delle operazioni peri-
tali, e fissa l’inizio delle operazioni peritali in data … alle ore … presso … .
Il Giudice
Concede al Consulente il richiesto termine invitandolo ad inviare copia dell’elabo-

rato peritale ai difensori delle parti via e-mail e/o fax entro il termine concesso.
assegna alle parti ulteriore termine di giorni … per eventuali osservazioni da in-
viare con lo stesso mezzo. nei successivi giorni … il Ctu risponderà ai rilievi e
depositerà la relazione finale unitamente all’elaborato iniziale e alle osservazioni
delle parti. dispone che sia corrisposto al Ctu un acconto pari a € … posto prov-
visoriamente a carico di parte … .
autorizza il consulente al ritiro dei fascicoli, concede alle parti termine fino alla
data di inizio delle operazioni peritali per la nomina dei rispettivi consulenti e rin-
via la trattazione della causa all’udienza del … .
Il Giudice
…
fOrmuLarIO 253
n modello 10
comunicazione di inizio delle operazioni peritali
raCCOmandata a.r./faX/teLeGramma
Luogo, data …
egr. avvocato …
via …
CaP… Luogo …
egr. avvocato …
via …
CaP… Luogo …

Comunicazione di inizio delle operazioni peritali
Con riferimento alla causa in oggetto, si avvisa che in data … il sottoscritto Ctu
darà inizio alle operazioni peritali.
L’appuntamento resta fissato alle ore … presso … .
Si rammenta alle parti la facoltà di nominare loro consulenti tecnici non oltre l’i-
nizio delle operazioni peritali.
alla parte … si rammenta altresì l’onere di corrispondere l’acconto disposto dal G.I.
Il Consulente Tecnico d’Ufficio

…
n modello 11
verbale di inizio delle operazioni peritali
verbaLe dI InIzIO deLLe OPerazIOnI PerItaLI
Il giorno … il sottoscritto … nominato Ctu in relazione alla causa in oggetto,

presso il proprio studio sito in … via …, ha dato inizio alle operazioni peritali, se-
condo quanto disposto all’udienza del … (o con r.a.r./fax/telegramma del …).
alle ore … sono presenti:
– avvocato … per la parte attrice;
– avvocato … per parte convenuta;
– …;
– ….
Preliminarmente l’avv.… nomina consulente tecnico di parte il dott. … con studio

in … via … .
a sua volta l’avv. … nomina consulente tecnico di parte il dott. … con studio in
… via … .
nel corso della riunione si affrontano le seguenti questioni … .
Le parti osservano rispettivamente … .
Si conviene altresì che … .
Infine, si stabilisce che i consulenti di parte potranno presentare proprie osserva-
zioni entro il giorno … .
alle ore … si chiude il verbale dopo averne dato lettura alle parti e dando atto che
è stato versato al Ctu l’acconto disposto dal G.I. a titolo di fondo spese.
L.C.S. …

…
fOrmuLarIO 255
n modello 12
convocazione di sopralluogo
Luogo, data …
egr. avvocato …
via …
CaP… Luogo …
egr. avvocato …
via …
CaP… Luogo …

Convocazione di sopralluogo
Con riferimento alla causa in oggetto, si comunica che giorno/mese/anno il sotto-

scritto Ctu effettuerà sopralluogo presso l’immobile oggetto degli accertamenti.
Sarà cura delle SS.LL. avvertire i rispettivi consulenti tecnici di parte.
L’appuntamento resta fissato alle ore … sui luoghi.

…
n
n modello 13
verbale di sopralluogo
verbaLe dI SOPraLLuOGO
Il giorno … il sottoscritto … nominato Ctu in relazione alla causa in oggetto, si è

recato sui luoghi per cui è causa siti in … via …, secondo quanto disposto con … .
alle ore … sono presenti:
– avvocato … per la parte attrice assistito dal CtP dott. …;
– avvocato … per la parte convenuta assistito dal CtP dott. …;
nel corso del sopralluogo vengono eseguite le seguenti attività … .
alle ore … si chiude il verbale dopo averne dato lettura alle parti.
L.C.S. …
…
n modello 14
convocazione di riunione
Luogo, data …
egr. avvocato …
via …
CaP… Luogo …
egr. avvocato …
via …
CaP… Luogo …

Convocazione di riunione
Con riferimento alla causa in oggetto, si comunica che giorno/mese/anno le SS.LL.
sono convocate per una riunione alle ore … presso lo studio del sottoscritto Ctu
sito in … via … .
Sarà cura delle SS.LL. avvertire i rispettivi consulenti tecnici di parte.

…
n
n modello 15
verbale di riunione
verbaLe dI rIunIOne
Il giorno … alle ore … in via … presso lo studio del sottoscritto … nominato Ctu
in relazione alla causa in oggetto, secondo quanto disposto con convocazione del
…, sono presenti:
– avvocato … per parte convenuta.
nel corso della riunione vengono trattati i seguenti argomenti … .
alle ore … si chiude il verbale dopo averne dato lettura alle parti.
L.C.S. …

…
fOrmuLarIO 257
n modello 16
istanza di accesso agli atti presso una pubblica amministrazione
Luogo, data …
Spett. …
via …
CaP… Luogo …
oggetto: Tribunale di … Procedimento … contro … (R.G. n. …)

Richiesta di accesso agli atti amministrativi ai sensi della legge
n. 241/1990 e s.m.i.
Il sottoscritto …, nominato Consulente tecnico d’ufficio dal G.I. dott. … con ordi-
nanza del … è stato incaricato di eseguire accertamenti tecnici sul eseguente im-
mobile … di proprietà del sig. …, nato il… a … .
al fine dell’espletamento dell’incarico si rivolge istanza di accesso agli atti ammi-
nistrativi ai sensi della legge n. 241/1990 al fine di consultare il fascicolo ammini-
strativo conservato presso codesto ente e, ove necessario, ottenere il rilascio di co-
pia dei documenti di interesse.
Si rappresenta l’urgenza tenuto conto dei termini assegnati dall’a.G. .
Si precisa che le informazioni riferite relativamente alla titolarità, oggetto e conte-
nuti dell’incarico sono rese sotto forma di dichiarazione sostitutiva di atto di noto-
rietà ai sensi del d.P.r. n. 445/2000 e s.m.i. .
Allegati:
– copia del proprio documento di riconoscimento;
– provvedimento di nomina del tribunale di … .

…
n modello 17
richiesta copia documenti presso uffici privati
Luogo, data …
egr. dott. …
via …
CaP… Luogo …
oggetto: Tribunale di … Procedimento … contro … (R.G. n. …)

Richiesta di rilascio copia documenti
Il sottoscritto …, nominato Consulente tecnico d’ufficio dal G.I. dott. … con ordi-
nanza del … è stato incaricato di eseguire accertamenti tecnici sul eseguente im-
mobile … di proprietà del sig. … .
al fine dell’espletamento dell’incarico si chiede il rilascio di copia dei seguenti do-
cumenti conservati presso i vs. uffici: …
Si rappresenta l’urgenza tenuto conto dei termini assegnati dall’a.G.
Si allega:
– copia del proprio documento di riconoscimento;
– provvedimento di nomina del tribunale di … .
…
n
n modello 18
istanza di sospensione delle operazioni peritali
Luogo, data …
Ill.mo dott. …
Giudice Istruttore
tribunale di …
Istanza di sospensione delle operazioni peritali
La questione oggetto delle domande della parte attrice sig. …, riguarda … .
Il giuramento di rito del sottoscritto … è avvenuto all’udienza del … e in tale oc-
casione è stato assegnato termine di giorni … per rispondere ai seguenti quesiti…
Le operazioni peritali hanno avuto inizio il … e hanno finora contemplato le se-
guenti attività …
Considerato che nel corso delle operazioni peritali sono insorte questioni inerenti …
si rassegna che, in tali condizioni, non è possibile proseguire le operazioni peritali.
In attesa delle conseguenti determinazioni e disposizioni della S.v., si chiede che
le operazioni peritali vengano sospese.
…
fOrmuLarIO 259
n modello 19
istanza per integrazione fondo spese
Luogo, data …
Ill.mo dott. …
Giudice Istruttore
tribunale di …

Istanza concessione fondo spese

Il giuramento di rito del sottoscritto … è avvenuto all’udienza del … e in tale occa-
sione è stato assegnato termine di giorni … per rispondere ai seguenti quesiti… .
Le operazioni peritali hanno avuto inizio il… e hanno finora contemplato le se-
guenti attività … .
Considerato che per il corretto espletamento dell’incarico si rende necessario pro-
cedere a … si chiede che l’acconto già disposto di … venga integrato dell’impor-
to di … come da preventivo allegato.
…
n
n modello 20
istanza di proroga del termine di consegna dell’elaborato
peritale
Luogo, data …
Ill.mo dott. …
Giudice Istruttore
tribunale di …

Istanza di proroga al … del termine di consegna dell’elaborato peritale

Considerato che … si chiede che per i suddetti motivi il termine di consegna del-
l’elaborato peritale sia prorogato al … .
…
n modello 21
istanza di autorizzazione all’ausilio di collaboratore
specializzato
Luogo, data …
Ill.mo dott. …
Giudice Istruttore
tribunale di …
Istanza di autorizzazione ad avvalersi dell’ausilio di collaboratore
specializzato
sione è stato assegnato termine di giorni… per rispondere ai seguenti quesiti … .
Considerato che … si chiede di essere autorizzato ad avvalersi dell’ausilio di un pro-
fessionista di fiducia specializzato in materia di … e a sostenere le conseguenti spese.
Ove per la S.v. nulla osti, si designa il dott. … con studio in …, via … .
…
n
n modello 22
istanza di autorizzazione all’ausilio di personale
specializzato
Luogo, data …
Ill.mo dott. …
Giudice Istruttore
tribunale di …
Istanza di autorizzazione ad avvalersi dell’ausilio di personale
specializzato
sione è stato assegnato termine di giorni … per rispondere ai seguenti quesiti … .
Considerato che si chiede di essere autorizzato ad avvalersi dell’ausilio di perso-
nale di fiducia specializzato in … e a sostenere le conseguenti spese.
Ove per la S.v. nulla osti, si designa il sig. … domiciliato in…, via … .
…
fOrmuLarIO 261
n modello 23
istanza di autorizzazione a richiedere l’assistenza della forza
pubblica e di personale specializzato
Luogo, data …
Ill.mo dott. …
Giudice Istruttore
tribunale di …

Istanza di autorizzazione ad avvalersi della forza pubblica a dell’ausi-
lio di personale specializzato

allo stato, tuttavia, non risulta possibile accedere all’immobile oggetto degli ac-
certamenti in quanto … .
Per tale motivo si chiede di essere autorizzato ad avvalersi dell’assistenza della for-
za pubblica.
Si chiede altresì l’autorizzazione all’ausilio di personale di propria fiducia per l’a-
pertura della porta di ingresso e a sostenere le conseguenti spese. a tal fine, ove per
la S.v. nulla osti, si designa il sig. … domiciliato in …, via … .

…
n modello 24
istanza di sostituzione per gravi motivi
Luogo, data …
Ill.mo dott. …
Giudice Istruttore
tribunale di …

Istanza di sostituzione nello svolgimento dell’incarico di consulente
tecnico d’ufficio. Udienza del …

Il giuramento di rito del sottoscritto Ctu è avvenuto all’udienza del … e in tale
occasione è stato assegnato termine di giorni … per la consegna della relazione di
consulenza.
Considerato che sono sopravvenuti i seguenti fatti … il sottoscritto rassegna di non
trovarsi nelle condizioni di proseguire nell’espletamento del mandato.
Chiede pertanto di essere sostituito tenuto conto dei gravi motivi sopra riferiti.

…
fOrmuLarIO 263
n modello 25
verbale di conciliazione/transazione
verbaLe dI COnCILIazIOne
Il giorno … alle ore … in via … presso lo studio del sottoscritto … nominato Ctu
in relazione alla causa in oggetto, secondo quanto disposto con convocazione del
…, sono presenti:
– avvocato … per parte convenuta;
– …;
– ….
Premesso che:
– all’udienza del … è stato affidato l’incarico di Ctu;
– le operazioni peritali hanno avuto inizio il …presso …;
– le parti hanno manifestato la volontà di raggiungere un accordo.
Le parti convengono di soprassedere dal giudizio stabilendo quanto appresso, im-

pegnandosi reciprocamente ad adempiere alle seguenti rispettive obbligazioni:
1. … ;
2. … ;
… ….
alle ore … si chiude il verbale dopo averne dato lettura alle parti, restando onera-
to il Ctu di sottoporne i contenuti al G.I.
L.C.S. …

…
n modello 26
relazione di consulenza tecnica d’ufficio
Luogo, data …
Ill.mo dott. …
Giudice Istruttore
tribunale di …
reLazIOne dI COnSuLenza teCnICa d’uffICIO
Premessa
Con ordinanza del G.I., dott. … in data …, il sottoscritto … – regolarmente iscrit-
to all’Ordine … della provincia di … e all’albo dei Consulenti di questo tribuna-
le – è stato nominato consulente tecnico d’ufficio nel procedimento n. … r.G. pro-
mosso da … contro … .
Il giuramento di rito è avvenuto all’udienza del … e in quella sede si è accettato
l’incarico di rispondere ai seguenti quesiti:
“… 1. …
2. …
3. …”
Il termine assegnato per la consegna dell’elaborato peritale è stato fissato in gior-
ni … dal giuramento mentre le operazioni peritali hanno avuto inizio in data … .
dalla lettura degli atti di causa, le richieste di parte attrice riguardano in partico-
lare … .
Parte convenuta deduce in proposito che … .
Quadro delle attività svolte

– studio del fascicolo;
– convocazione delle parti per l’inizio delle operazioni peritali (nota n. … del …);
– inizio ed esecuzione delle operazioni peritali (cfr. verbale inizio delle operazio-
ni del … e di sopralluogo del … unitamente alla documentazione acquisita in
tali sedi);
– rilievo metrico;
– accessi presso i seguenti uffici pubblici e privati:
– …;
– …;
– analisi e valutazioni tecniche conseguenti alla verifica delle questioni sollevate;
legati come elencati e descritti.
fOrmuLarIO 265
nel corso delle operazioni peritali è stata inoltre formata o acquisita la seguente
documentazione:
– …
– …
Precisazioni introduttive
– …
– …
Descrizione dello stato dei luoghi

– …
– …
Risposte ai quesiti
1. …
2. …
3. …
Conclusioni …
La presente relazione, completa degli allegati sotto elencati, viene depositata uni-
tamente a n. … copie a disposizione delle parti.
Si restituiscono contestualmente i fascicoli delle rispettive produzioni legali ritira-
ti in sede di giuramento.
Allegati
2. nota di convocazione delle parti per l’inizio delle operazioni peritali;
3. verbale di inizio delle operazioni peritali;
4. nota di convocazione sopralluogo;
6. stralcio planimetrico per inquadramento territoriale e urbanistico;
7. planimetria immobile;
8. rilievo metrico;
….
….
….
…
n modello 27
scheda di valutazione immobile
a) vaLutazIOne In baSe aL CrIterIO deL vaLOre dI merCatO
Superficie commerciale Sc = m2
Prezzo medio unitario rilevato nella zona per
immobili con caratteristiche simili a quello in esame P = €/m2
valore di mercato Sc x P = vm = €
b) vaLutazIOne In baSe aL CrIterIO

deLLa CaPItaLIzzazIOne deL reddItO
fitto mensile €… x mesi 12 = reddito Lordo annuo r.a.L. = €

Spese, tasse, ecc. …% x r.a.L. a detrarre S = €
reddito netto r.n. = €
tasso medio della redditività immobiliare
rilevato nella zona t = %
valore di capitalizzazione vc = r.n. / t = vc = €
Valutazione finale
valore di stima quale media degli importi
precedentemente individuati v = (vm+vc)/2 v = €
n
n modello 28
verbale di giuramento per accertamento tecnico preventivo
verbaLe dI GIuramentO
oggetto: ricorso per accertamento tecnico preventivo … contro … (R.G. n. …)
Il giorno …, avanti il dott. … Presidente del tribunale di …, è comparso il dott.

… con studio in … in via …, per asseverare con giuramento la suestesa relazione.
Il tecnico presta il giuramento di rito, pronunciando le seguenti parole:

“Giuro di avere bene e fedelmente adempiuto al compito che mi è stato affidato al
solo scopo di far conoscere al Giudice la verità” .
Il Consulente Tecnico d’Ufficio Il Presidente del Tribunale

… …
Il Cancelliere
…
fOrmuLarIO 267
n modello 29
verbale di giuramento per procedura fallimentare
oggetto: fallimento … (R.G. n. …)
Il giorno …, avanti il dott. …, Giudice delegato al fallimento in oggetto, è com-

parso il dott. … con studio in … in via …, per asseverare con giuramento la sue-
stesa relazione.
Il tecnico presta il giuramento di rito pronunciando le seguenti parole:

solo scopo di far conoscere al Giudice la verità”.
Il Consulente Tecnico d’Ufficio Il Giudice Delegato

… …
Il Cancelliere
…
n
n modello 30
verbale di asseverazione (perizia giurata)
oggetto: accertamenti tecnici relativi a …
Il giorno …, presso la Cancelleria del tribunale avanti il dott. …, è comparso il

dott. … con studio in … in via …, per asseverare con giuramento la suestesa
relazione.
Il tecnico presta il giuramento di rito pronunciando le seguenti parole:

solo scopo di far conoscere al Giudice la verità” .
Il Tecnico Il Cancelliere
… …
n modello 31
osservazioni del ctp
Luogo, data …
Ill.mo dott. … Giudice Istruttore
tribunale di …
Il sottoscritto … nominato Consulente tecnico da parte di … nella causa in ogget-
to, letta la relazione di Ctu depositata il … sottopone all’attenzione della S.v. le
seguenti osservazioni e rilievi critici:
1. a pag. … della sua relazione il Ctu afferma che “ …”.
nel merito si fa presente che … .
2. …
3. …
Si resta in attesa di conoscere le controdeduzioni del Ctu in ordine alle superiori
osservazioni.
Il Consulente tecnico di parte
…
n
n modello 32
nota spese e proposta competenze
Luogo, data …
Ill.mo dott. … Giudice Istruttore
tribunale di …
oggetto: procedimento … contro … (R.G. n. …). Nota spese e proposta competenza
Con ordinanza del … il sottoscritto … – regolarmente iscritto all’Ordine … della

provincia di … e all’albo dei Consulenti di questo tribunale – è stato incaricato
di rispondere ai seguenti quesiti: …
Il giuramento di rito è avvenuto in data … ottenendo termine di giorni … per la
consegna dell’elaborato peritale. avendo proceduto in data odierna al deposito del-
la relazione di consulenza, si sottopone all’attenzione della S.v. la presente nota
spese e proposta competenze, precisando che al fine dell’espletamento dell’incari-
co sono state condotte le seguenti attività: … .
nel corso delle operazioni è stata inoltre formata o acquisita la seguente documen-
tazione: … .
Per consentire le valutazioni di merito si allegano fogli di calcolo riportanti il com-
puto delle spese e competenze a mente delle disposizioni in materia, unitamente ai
seguenti giustificativi in copia: … .
Si precisa infine che all’udienza di giuramento è stato disposto acconto di … .
Il Consulente tecnico di parte
…
fOrmuLarIO 269
n modello 33
tabella di calcolo delle spese
SPeSe
(articolo 7, legge 8 luglio 1980, n. 319 e articolo 56 T.U.)
voce importo
Catastali …
visure ipotecarie …
Postali …
Servizi amministrativi e commissioni …
Cancelleria/copia/rilegatura …
benzina, trasporti, parcheggi …
Servizi di informatica e riproduzione …
marche …
diritti per servizi amministrativi (certificato destinazione
urbanistica, rilascio di copie, ecc.) …
Servizi di telecomunicazione (telefono, internet, ecc.) …
Spese per ausiliari (compreso Iva, ecc.) …
tOtaLe …
n modello 34
tabella di calcolo degli onorari commisurati al tempo (vaca-
zioni)
COmPetenze
(articolo 1, legge 8 luglio 1980, n. 319 e articolo 50 T.U. D.P.R. n. 115/2002)
Onorario a vacazione
(articolo 4, legge 8 luglio 1980, n. 319 e D.M. 30/05/2002)
importo unitario numero

Prima vacazione 14,68 …
Successive 8,15 …
ImPOrtO tOtaLe
CaLCOLO deLLe vaCazIOnI
voce n.
Giuramento, ritiro e studio del fascicolo …
formalità per l’avvio delle operazioni peritali …
Inizio delle operazioni peritali …
Sopralluoghi …
restituzione e/o digitalizzazione rilievi …
riunioni con le parti …
riunioni con ausiliari …
esame nuovi documenti …
Corrispondenza e comunicazioni …
accessi presso uffici pubblici …
accessi presso uffici privati …
ricerca di mercato …
Predisposizione e deposito istanze (di proroga dei termini, ecc.) …
analisi tecniche …
Stesura della relazione …
Predisposizione allegati …
revisione generale e editing finale …
Stampa e riproduzione …
deposito …
tOtaLe …
fOrmuLarIO 271
n modello 35
tabella di calcolo degli onorari a percentuale in materia di
costruzioni edilizie, impianti, infrastrutture, ecc.
OnOrarIO a PerCentuaLe SuLL’ImPOrtO deI LavOrI

(articolo 11, tabella allegata D.M. 30/05/2002)
scaglioni da a non oltre % min % max imp. min imp. max
datI ImmObILe 0,00 5.164,57 6,5686 13,1531 … …

… 5.164,58 10.329,14 4,6896 9,3951 … …
… 10.329,15 25.822,84 3,7580 7,5160 … …
25.822,85 51.645,69 2,8106 5,6370 … …
Importo lavori 51.645,70 103.291,38 1,8790 3,7580 … …
€… 103.291,39 258.228,45 0,9316 1,8790 … …
258.228,46 516.456,90 0,2353 0,4705 … …
tOtaLI … …
n
n modello 36
tabella di calcolo degli onorari a percentuale in materia di
estimo
OnOrarIO a PerCentuaLe SuLL’ImPOrtO StImatO

(articolo 13, tabella allegata D.M. 30/05/2002)
scaglioni da a non oltre % min % max imp. min imp. max
datI ImmObILe 0,00 5.164,57 1,0264 2,0685 … …

… 5.164,58 10.329,14 0,9316 1,8790 … …
… 10.329,15 25.822,84 0,8369 1,6895 … …
25.822,85 51.645,69 0,5684 1,1211 … …
valore stimato 51.645,70 103.291,38 0,3790 0,7579 … …
€… 103.291,39 258.228,45 0,2842 0,5684 … …
258.228,46 516.456,90 0,0474 0,0947 … …
tOtaLI … …
n modello 37
tabella di calcolo degli onorari a importo variabile
COmPetenze
(articolo 1, legge 8 luglio 1980, n. 319 e articolo 50 T.U. D.P.R. n. 115/2002)
verifiche di rispondenza tecnica e rilievi

(articolo 12, I e II comma, tabella allegata D.M. 30/05/2002)
Imp. min Imp. max Richiesto

I comma rispondenza tecnica a
prescrizioni di progetto, capitolato, ecc. 145,12 970,42 …
II comma rilievi topografici, planimetrici,
misure, ecc. 145,12 970,42 …
tOtaLe …
determinazione di canoni, fitto di fondi urbani e rustici

(articolo 16 tabella allegata D.M. 30/05/2002)
Imp. min Imp. max richiesto

145,12 970,42 …
tOtaLe …
Calcolo dell’adeguamento al costo della vita e rivalutazione monetaria

(articolo 7 tabella allegata D.M. 30/05/2002)
Imp. min Imp. max richiesto

145,12 484,95 …
tOtaLe …
fOrmuLarIO 273
n modello 38
tabella di calcolo dell’indennità di trasferta con mezzo pro-
prio di trasporto
IndennItÀ
(esercizio dell’incarico fuori dal comune di residenza – articolo 9,
legge 8 luglio 1980 n. 319 e articolo 55 T.U. D.P.R. n. 115/2002)
Missione n. 1 del … € x km Importi

rimborso chilometrico
(pari 1/5 prezzo benzina super) … … …
Pasti n. … …
Spese per pedaggi autostradali
tot. 1 …

Pasti n. … …
tot. 2 …

Pasti n. … …
tot. 3 …
n modello 39
tabella riepilogativa di spese e competenze
rIePILOGO GeneraLe
a. spese tOtaLe …
b. onorari commisurati al tempo (vacazioni) tOtaLe …
c. onorari a percentuale imp. totali min max

… …
d. onorari a importo variabile min max

rispondenza tecnica, ecc. … …
rilievi, ecc. … …
Canoni, fitti, ecc. … …
rivalutazione monetaria … …
imp. totali … …
e. indennità di trasferta
missioni imp. totali … …
riepilogo sintetico
imp. totali min max

a. spese … …
b. onorari commisurati al tempo … …
c. onorari a percentuale … …
d. onorari a importo variabile … …
e. indennità di trasferta … …
aumento ex articolo 51, comma ii, d.p.r. n. 115/2002
per particolare urgenza (max 20%) …% … …
aumento ex articolo 52, comma i, d.p.r. n. 115/2002
per particolare complessità e difficoltà (max 100%) … % … …
totale complessivo …
fOrmuLarIO 275
n modello 40
ordinanza di liquidazione per spese e onorario
trIbunaLe dI …
Il Giudice
Letta l’istanza di liquidazione delle spese e dell’onorario presentata dal consulen-

te tecnico dott. …, con studio in … via … .
valutata completezza e pregio della relazione presentata nonché la difficoltà del-
l’indagine ai sensi dell’articolo 51, comma 1, del d.P.r. 30 maggio 2002, n. 115.
tenuto conto che il valore della controversia ammonta a … .
Liquida al consulente tecnico l’importo complessivo di … determinato come segue:
articolo 4, comma 2, legge n. 319/1980

per la prima vacazione …
per n. … vacazioni successive …
articolo 51, comma 1, d.p.r. n. 115/2002

onorari a percentuale (articolo … d.m. 30/05/2002) …
onorari a importo variabile (articolo … d.m. 30/05/2002) …
maggiorazione per urgenza articolo 4, comma 3, legge n. 319/1980 …
maggiorazione per importanza, eccezionalità, ecc., articolo 51,
comma 2, d.P.r. n. 115/2002 …
maggiorazione articolo 52, comma 1, d.P.r. n. 115/2002 …
riduzione articolo 52, comma 2, d.P.r. n. 115/2002 …
spese articolo 56, comma 2, d.p.r. n. 115/2002 …

spese di collaborazione autorizzata articolo 56,
comma 3, d.p.r. n. 115/2002 …
indennità di trasferta articolo 55, d.p.r. n. 115/2002 …
tOtaLe …
Pone tale somma, oltre Iva e CPa nelle misure previste e dedotto l’acconto, se ver-
sato, provvisoriamente a carico di … .
Luogo, data
Il Giudice
…
n modello 41
decreto di liquidazione per spese e onorario
trIbunaLe dI …
Il Presidente del Tribunale
Letta l’istanza di liquidazione delle spese e dell’onorario presentata dal consulen-

te tecnico dott. …, con studio in … via … .
valutata completezza e pregio della relazione presentata nonché la difficoltà del-
l’indagine ai sensi dell’articolo 51, comma 1, del d.P.r. 30 maggio 2002, n. 115.
tenuto conto che il valore della controversia ammonta a … .
Liquida al consulente tecnico l’importo complessivo di … determinato come segue:
articolo 4, comma 2, legge n. 319/1980

per la prima vacazione …
per n. … vacazioni successive …
articolo 51, comma 1, d.p.r. n. 115/2002

onorari a percentuale (articolo … d.m. 30/05/2002) …
onorari a importo variabile (articolo … d.m. 30/05/2002) …
maggiorazione per urgenza articolo 4, comma 3, legge n. 319/1980 …
maggiorazione per importanza, eccezionalità, ecc., articolo 51,
comma 2, d.P.r. n. 115/2002 …
maggiorazione articolo 52, comma 1, d.P.r. n. 115/2002 …
riduzione articolo 52, comma 2, d.P.r. n. 115/2002 …
spese articolo 56, comma 2, d.p.r. n. 115/2002 …

spese di collaborazione autorizzata articolo 56,
comma 3, d.p.r. n. 115/2002 …
indennità di trasferta articolo 55, d.p.r. n. 115/2002 …
ai sensi di quanto stabilito nel verbale di conciliazione …
tOtaLe …
Pone tale somma, oltre Iva e CPa nelle misure previste e dedotto l’acconto, se ver-
sato, provvisoriamente a carico del ricorrente.
Luogo, data
Il Presidente
…
fOrmuLarIO 277
n modello 42
ricorso avverso il provvedimento di liquidazione
Luogo, data …
Ill.mo dott. …

Ricorso avverso decreto di liquidazione del G.I. dott. … notificato in
data …
Con ordinanza del … il sottoscritto … – regolarmente iscritto all’Ordine … della

provincia di… e all’albo dei Consulenti di questo tribunale – è stato incaricato di
rispondere ai seguenti quesiti: …
Il giuramento di rito è avvenuto in data … ottenendo termine di giorni … per la
consegna dell’elaborato peritale e € … di acconto.
avendo proceduto in data … al deposito della relazione di consulenza, è stata sot-
toposta all’attenzione del G.I. dott. … la corrispondente nota spese e proposta
competenze, precisando che al fine dell’espletamento dell’incarico sono state con-
dotte le seguenti attività: …
nel corso delle operazioni è stata inoltre formata o acquisita la seguente documen-
tazione: …
al fine di consentire le valutazioni di merito da parte del G.I. sono stati altresì pro-
dotti fogli di calcolo riportanti il computo delle spese e competenze a mente delle
disposizioni in materia, unitamente ai seguenti giustificativi in copia: …
Complessivamente è stata pertanto proposta la corresponsione dei seguenti importi:
– spese: € …
– onorario: tra un minimo di € … e un massimo di € … .
In data … il G.I. ha emesso il provvedimento di liquidazione per complessivi € …

così distinti:
– spese: € …
– onorario: € …
tali corrispettivi appaiono incongrui in relazione all’attività svolta per le seguenti
ragioni:
1. …
2. …
……
Premesso quanto sopra, si propone ricorso avverso il provvedimento di liquidazio-

ne chiedendo la rideterminazione delle complessive spettanze.

…
n modello 43
nota di richiesta pagamento acconto per fondo spese
Luogo, data …
egr. sig. …
c/o studio legale avvocato …
via …
CaP… Luogo …

Fondo spese CTU
Con riferimento a quanto disposto dal G.I. dott. … all’udienza di conferimento del-
l’incarico in oggetto tenutasi il …, si evidenzia qui di seguito l’ammontare delle
competenze complessive che con la presente si richiedono a stretto giro di posta:
a. acconto …
b. Cassa ordine 2% di a …
C. I.v.a. 20% di a …
SOmmanO …
Precisando che l’operazione non è/è soggetta ad Iva ai sensi del d.P.r. n. 633/1972
in quanto non trattasi/trattasi di prestazione professionale autonoma abituale, si fa pre-
sente che al momento del pagamento sarà rilasciato documento valido fiscalmente.

…
fOrmuLarIO 279
n modello 44
nota di richiesta pagamento saldo competenze
Luogo, data …
egr. sig. …
via …
CaP… Luogo …

Liquidazione CTU
Con riferimento all’ordinanza del G.I. dott. … in data … con la quale è stata di-
sposta la liquidazione dei compensi relativi alla Ctu, si evidenzia qui di seguito
l’ammontare delle competenze complessive che con la presente si richiedono:
a. Onorario …
C. I.v.a. 20% di a …
d. rimborso spese esenti …
e. a detrarre acconto versato – …
SOmmanO …
Precisando che l’operazione non è/è soggetta ad Iva ai sensi del d.P.r. n. 633/1972
in quanto non trattasi/trattasi di prestazione professionale autonoma abituale, si pre-
cisa che al momento del pagamento sarà rilasciato documento valido fiscalmente.

…
n modello 45
parcella
rICevuta/fattura n. … deL …
Luogo, data …
egr. sig. …
via …
CaP… Luogo …
oggetto: consulenza tecnica d’ufficio relativa alla causa … contro … (R.G. n. …)
sposta la liquidazione dei compensi relativi alla prestazione professionale in ogget-
to, si dichiara di ricevere:
a. Onorario …
C. I.v.a. 20% di a …
d. rimborso spese esenti …
e. a detrarre acconto versato – …
SOmmanO …
Si precisa che l’operazione non è/è soggetta ad Iva ai sensi del d.P.r. n. 633/1972
in quanto non trattasi/trattasi di prestazione professionale autonoma abituale.
…
n
n modello 46
trasmissione della parcella
raCCOmandata a.r.
Luogo, data …
egr. sig. …
via …
CaP… Luogo …
oggetto: procedimento … contro … (R.G. n. …). Trasmissione parcella
sposta la liquidazione dei compensi relativi alla Ctu, si allega corrispondente par-
cella per l’importo complessivo di … invitando ad effettuare il pagamento entro
giorni … dal ricevimento della presente mediante … .
…
fOrmuLarIO 281
n modello 47
tabella di calcolo dei diritti di usufrutto e nuda proprietà
vaLOre fISCaLe deLL’uSufruttO (articolo 46, D.P.R. n. 131/1986)
Saggio legale 3% dall’1/01/2008
Età usufruttuario Valore % usufrutto Valore % nuda proprietà
da 0 a 21 95,25 4,75
da 21 a 30 90,00 10,00
da 31 a 40 84,75 15,25
da 41 a 45 79,50 20,50
da 46 a 50 74,25 25,75
da 51 a 53 69,00 31,00
da 54 a 56 63,75 36,25
da 57 a 60 58,50 41,50
da 61 a 63 53,25 46,75
da 64 a 66 48,00 52,00
da 67 a 69 42,75 57,25
da 70 a 72 37,50 62,50
da 73 a 75 32,25 67,75
da 76 a 78 27,00 73,00
da 79 a 82 21,75 78,25
da 83 a 86 16,50 83,50
da 87 a 92 11,25 88,75
da 93 a 99 6,00 94,00
n
n modello 48
interessi legali
articolo 1284 c.c.
dal 21/04/1942 pari al 5% dall’1/01/2001 pari al 3,50%
dal 16/12/1990 pari al 10% dall’1/01/2002 pari al 3,00%
dall’1/01/1997 pari al 5% dall’1/01/2004 pari al 2,50%
dall’1/01/1999 pari al 2,5% dall’1/01/2008 pari al 3,00%

n modello 49
denuncia inizio attività
Luogo, data …
responsabile ufficio tecnico

Comune di …
denunCIa dI InIzIO attIvItÀ edILIzIa
Il sottoscritto … nato a … il … residente a … in via … Codice fiscale … in qua-

lità di [proprietario, usufruttuario o titolare di altro diritto] dell’immobile come
di seguito identificato:
– ubicazione …;
– dati catastali …;
– titolo di provenienza o disponibilità … .
Comunica
ai sensi del d.P.r. n. 380/2001 che darà corso, presso la suddetta unità immobilia-
re ai lavori descritti nell’allegata relazione asseverata e in conformità agli elabora-
ti redatti dal progettista dott. … con studio in … via … .
Dichiara
– di essere legittimato ad avanzare la presente;
– che le opere non arrecano pregiudizio a diritti di terzi;
– di essere a conoscenza delle prescrizioni, procedure e obblighi stabiliti dallo
strumento urbanistico vigente nonché di quanto previsto dalla normativa nelle
aree soggette a vincoli condizionanti l’attività edilizia;
– di impegnarsi a comunicare la data di ultimazione dei lavori e presentare il cer-
tificato di collaudo finale redatto da tecnico abilitato;
– che i lavori cominceranno in data … e saranno eseguiti dall’Impresa … con se-
de in …;
– che la direzione dei lavori sarà affidata al dott. … con studio in … e iscritto al-
l’ordine professionale degli … n. … della provincia di … .
eventuali comunicazioni dovranno essere indirizzate a:

Sig. …
via … n. … CaP …
tel. … fax … e-mail …
In fede
…
283
Parte Quinta
appendice normativa
285
selezione normativa
t 1. estratto del codice di procedura civile
1.1. Determinazione del valore della causa
Art. 15 (Cause relative a beni immobili)

1. il valore delle cause relative a beni immobili è determinato moltiplicando il red-
dito dominicale del terreno e la rendita catastale del fabbricato alla data della proposizio-
ne della domanda: per duecento per le cause relative alla proprietà; per cento per le cau-
se relative all’usufrutto, all’uso, all’abitazione, alla nuda proprietà e al diritto dell’enfi-
teuta; per cinquanta con riferimento al fondo servente per le cause relative alle servitù.
2. il valore delle cause per il regolamento di confini si desume dal valore della par-
te di proprietà controversa, se questa è determinata; altrimenti il giudice lo determina
a norma del comma seguente.
3. Se per l’immobile all’atto della proposizione della domanda non risulta il reddi-
to dominicale o la rendita catastale, il giudice determina il valore della causa secondo
quanto emerge dagli atti, se questi non offrono elementi per la stima, ritiene la causa
di valore indeterminabile.
1.2. L’incarico di consulente tecnico d’ufficio
Art. 61 (Consulente tecnico)

1. Quando è necessario, il giudice può farsi assistere, per il compimento di singoli
atti o per tutto il processo, da uno o più consulenti di particolare competenza tecnica.
2. La scelta dei consulenti tecnici deve essere normalmente fatta tra le persone iscrit-
te in albi speciali formati a norma delle disposizioni di attuazione al presente codice.
Art. 62 (Attività del consulente)

1. il consulente compie le indagini che gli sono commesse dal giudice e fornisce,
in udienza e in camera di consiglio, i chiarimenti che il giudice gli richiede a norma
degli articoli 194 ss. e degli articoli 441 e 463.
Art. 63 (Obbligo di assumere l’incarico e ricusazione del consulente)

1. il consulente scelto tra gli iscritti in un albo ha l’obbligo di prestare il suo uffi-
cio, tranne che il giudice riconosca che ricorre un giusto motivo di astensione.
286 iL nuovo manuaLe deL ctu
2. il consulente può essere ricusato dalle parti per i motivi indicati nell’articolo 5175.
3. della ricusazione del consulente conosce il giudice che l’ha nominato.
Art. 64 (Responsabilità del consulente)

1. Si applicano al consulente tecnico le disposizioni del codice penale relative ai
periti.
2. in ogni caso, il consulente tecnico che incorre in colpa grave nell’esecuzione de-
gli atti che gli sono richiesti, è punito con l’arresto fino a un anno o con l’ammenda fi-
no a euro 10.329. Si applica l’articolo 35 del codice penale. in ogni caso è dovuto il ri-
sarcimento dei danni causati alle parti.
Art. 68 (Altri ausiliari)

1. nei casi previsti dalla legge o quando ne sorga necessità, il giudice, il cancellie-
re o l’ufficiale giudiziario si può fare assistere da esperti in una determinata arte o pro-
fessione e, in generale, da persona idonea al compimento di atti che non è in grado di
compiere da sé solo.
2. il giudice può commettere a un notaio il compimento di determinati atti nei ca-
si previsti dalla legge.
3. il giudice può sempre richiedere l’assistenza della forza pubblica.
Art. 191 (Nomina di consulente tecnico)

1. nei casi previsti dagli articoli 61 e seguenti il giudice istruttore, con ordinanza ai
sensi dell’articolo 183, settimo comma, o con altra successiva ordinanza, nomina un con-
sulente, formula i quesiti e fissa l’udienza nella quale il consulente deve comparire.
2. Possono essere nominati più consulenti soltanto in caso di grave necessità o
quando la legge espressamente lo dispone.
Art. 192 (Astensione e ricusazione del consulente)

1. L’ordinanza è notificata al consulente tecnico a cura del cancelliere, con invito
a comparire all’udienza fissata dal giudice.
75
Art. 51 (Astensione del giudice)
il giudice ha l’obbligo di astenersi:
1) se ha interesse nella causa o in altra vertente su identica questione di diritto;
2) se egli stesso o la moglie è parente fino al quarto grado o legato da vincoli di affiliazione, o è con-
vivente o commensale abituale di una delle parti o di alcuno dei difensori;
3) se egli stesso o la moglie ha causa pendente o grave inimicizia o rapporti di credito o debito con una
delle parti o alcuno dei suoi difensori;
4) se ha dato consiglio o prestato patrocinio nella causa, o ha deposto in essa come testimone, oppure
ne ha conosciuto come magistrato in altro grado del processo o come arbitro o vi ha prestato assi-
stenza come consulente tecnico;
5) se è tutore, curatore, amministratore di sostegno, procuratore, agente o datore di lavoro di una del-
le parti; se, inoltre, è amministratore o gerente di un ente, di un’associazione anche non riconosciu-
ta, di un comitato, di una società o stabilimento che ha interesse nella causa. in ogni altro caso in
cui esistono gravi ragioni di convenienza, il giudice può richiedere al capo dell’ufficio l’autorizza-
zione ad astenersi; quando l’astensione riguarda il capo dell’ufficio, l’autorizzazione è chiesta al ca-
po dell’ufficio superiore.
SeLezione normativa 287
2. il consulente che non ritiene di accettare l’incarico o quello che, obbligato a pre-
stare il suo ufficio, intende astenersi, deve farne denuncia o istanza al giudice che l’ha
nominato almeno tre giorni prima dell’udienza di comparizione; nello stesso termine
le parti debbono proporre le loro istanze di ricusazione, depositando nella cancelleria
ricorso al giudice istruttore.
3. Questi provvede con ordinanza non impugnabile.
Art. 193 (Giuramento del consulente)

1. all’udienza di comparizione il giudice istruttore ricorda al consulente l’importanza
delle funzioni che è chiamato a adempiere, e ne riceve il giuramento di bene e fedelmen-
te adempiere le funzioni affidategli al solo scopo di fare conoscere ai giudici la verità.
Art. 194 (Attività del consulente)

1. il consulente tecnico assiste alle udienze alle quali è invitato dal giudice istrut-
tore; compie, anche fuori della circoscrizione giudiziaria, le indagini di cui all’artico-
lo 62, da sé solo o insieme col giudice secondo che questi dispone. Può essere autoriz-
zato a domandare chiarimenti alle parti, ad assumere informazioni da terzi e a esegui-
re piante, calchi e rilievi.
2. anche quando il giudice dispone che il consulente compia indagini da sé solo,
le parti possono intervenire alle operazioni in persona e a mezzo dei propri consulenti
tecnici e dei difensori, e possono presentare al consulente, per iscritto o a voce, osser-
vazioni e istanze.
Art. 195 (Processo verbale e relazione)

1. delle indagini del consulente si forma processo verbale, quando sono compiute
con l’intervento del giudice istruttore, ma questi può anche disporre che il consulente
rediga relazione scritta.
2. Se le indagini sono compiute senza l’intervento del giudice, il consulente deve
farne relazione, nella quale inserisce anche le osservazioni e le istanze delle parti.
3. La relazione deve essere trasmessa dal consulente alle parti costituite nel termi-
ne stabilito dal giudice con ordinanza resa all’udienza di cui all’articolo 193. con la
medesima ordinanza il giudice fissa il termine entro il quale le parti devono trasmette-
re al consulente le proprie osservazioni sulla relazione e il termine, anteriore alla suc-
cessiva udienza, entro il quale il consulente deve depositare in cancelleria la relazione,
le osservazioni delle parti e una sintetica valutazione delle stesse.
Art. 196 (Rinnovazione delle indagini e sostituzione del consulente)

1. il giudice ha sempre la facoltà di disporre la rinnovazione delle indagini e, per
gravi motivi, la sostituzione del consulente tecnico.
Art. 197 (Assistenza all’udienza e audizione in camera di consiglio)

1. Quando lo ritiene opportuno il presidente invita il consulente tecnico ad assiste-
re alla discussione davanti al collegio e ad esprimere il suo parere in camera di consi-
glio in presenza delle parti, le quali possono chiarire e svolgere le loro ragioni per mez-
zo dei difensori.
Art. 198 (Esame contabile)

1. Quando è necessario esaminare documenti contabili e registri, il giudice istrut-
tore può darne incarico al consulente tecnico, affidandogli il compito di tentare la con-
ciliazione delle parti.
2. il consulente sente le parti e, previo consenso di tutte, può esaminare anche docu-
menti e registri non prodotti in causa. di essi tuttavia senza il consenso di tutte le parti
non può fare menzione nei processi verbali o nella relazione di cui all’articolo 195.
Art. 199 (Processo verbale di conciliazione)

1. Se le parti si conciliano, si redige processo verbale della conciliazione, che è sot-
toscritto dalle parti e dal consulente tecnico e inserito nel fascicolo d’ufficio.
2. il giudice istruttore attribuisce con decreto efficacia di titolo esecutivo al proces-
so verbale.
Art. 200 (Mancata conciliazione)

1. Se la conciliazione delle parti non riesce, il consulente espone i risultati delle in-
dagini compiute e il suo parere in una relazione, che deposita in cancelleria nel termi-
ne fissato dal giudice istruttore.
2. Le dichiarazioni delle parti, riportate dal consulente nella relazione, possono es-
sere valutate dal giudice a norma dell’articolo 116 secondo comma76.
1.3. L’incarico di consulente tecnico di parte
Art. 201 (Consulente tecnico di parte)

1. il giudice istruttore, con l’ordinanza di nomina del consulente, assegna alle par-
ti un termine entro il quale possono nominare, con dichiarazione ricevuta dal cancel-
liere, un loro consulente tecnico.
2. il consulente della parte, oltre ad assistere a norma dell’articolo 194 alle opera-
zioni del consulente del giudice, partecipa all’udienza e alla camera di consiglio ogni
volta che vi interviene il consulente del giudice, per chiarire e svolgere, con l’autoriz-
zazione del presidente, le sue osservazioni sui risultati delle indagini tecniche.
1.4. Le esecuzioni immobiliari
Art. 567 (Istanza di vendita)

1. decorso il termine di cui all’articolo 501, il creditore pignorante e ognuno dei
76
Art. 116 (Valutazione delle prove)
il giudice deve valutare le prove secondo il suo prudente apprezzamento, salvo che la legge disponga
altrimenti.
il giudice può desumere argomenti di prova dalle risposte che le parti gli danno a norma dell’articolo
seguente, dal loro rifiuto ingiustificato a consentire le ispezioni che egli ha ordinate e, in generale, dal
contegno delle parti stesse nel processo.
creditori intervenuti muniti di titolo esecutivo possono chiedere la vendita dell’immo-

bile pignorato.
2. il creditore che richiede la vendita deve provvedere, entro centoventi giorni
dal deposito del ricorso, ad allegare allo stesso l’estratto del catasto, nonché i certi-
ficati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei ven-
ti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento; tale documentazione può essere
sostituita da un certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei
registri immobiliari.
3. il termine di cui al secondo comma può essere prorogato una sola volta su istan-
za dei creditori o dell’esecutato, per giusti motivi e per una durata non superiore ad ul-
teriori centoventi giorni. un termine di centoventi giorni è inoltre assegnato al credito-
re dal giudice, quando lo stesso ritiene che la documentazione da questi depositata deb-
ba essere completata. Se la proroga non è richiesta o non è concessa, oppure se la do-
cumentazione non è integrata nel termine assegnato ai sensi di quanto previsto nel pe-
riodo precedente, il giudice dell’esecuzione, anche d’ufficio, dichiara l’inefficacia del
pignoramento relativamente all’immobile per il quale non è stata depositata la prescrit-
ta documentazione. L’inefficacia è dichiarata con ordinanza, sentite le parti. il giudice,
con l’ordinanza, dispone la cancellazione della trascrizione del pignoramento. Si appli-
ca l’articolo 562, secondo comma. il giudice dichiara altresì l’estinzione del processo
esecutivo se non vi sono altri beni pignorati.
Art. 568 (Determinazione del valore dell’immobile)

1. agli effetti dell’espropriazione il valore dell’immobile si determina a norma del-
l’articolo 15 primo comma.
2. Per il diritto del direttario, il valore, agli effetti indicati, si determina in base agli
otto decimi di quello calcolato a norma dell’articolo 13 ultimo comma.
3. Se il bene non è soggetto a tributo diretto verso lo Stato o se per qualsiasi ra-
gione il giudice ritiene che il valore determinato a norma delle disposizioni prece-
denti sia manifestamente inadeguato, il valore è determinato dal giudice stesso sulla
base degli elementi forniti dalle parti e di quelli che gli può fornire un esperto da lui
nominato.
Art. 569 (Provvedimento per l’autorizzazione della vendita)

1. a seguito dell’istanza di cui all’articolo 567 il giudice dell’esecuzione, entro
trenta giorni dal deposito della documentazione di cui al secondo comma dell’articolo
567, nomina l’esperto convocandolo davanti a sé per prestare il giuramento e fissa l’u-
dienza per la comparizione delle parti e dei creditori di cui all’articolo 498 che non sia-
no intervenuti. tra la data del provvedimento e la data fissata per l’udienza non posso-
no decorrere più di centoventi giorni.
2. all’udienza le parti possono fare osservazioni circa il tempo e le modalità della
vendita, e debbono proporre, a pena di decadenza, le opposizioni agli atti esecutivi, se
non sono già decadute dal diritto di proporle.
3. Se non vi sono opposizioni o se su di esse si raggiunge l’accordo delle parti
comparse, il giudice dispone con ordinanza la vendita, fissando un termine non infe-
riore a novanta giorni, e non superiore a centoventi, entro il quale possono essere pro-
poste offerte d’acquisto ai sensi dell’articolo 571. il giudice con la medesima ordi-
nanza stabilisce le modalità con cui deve essere prestata la cauzione, fissa, al giorno
successivo alla scadenza del termine, l’udienza per la deliberazione sull’offerta e per
la gara tra gli offerenti di cui all’articolo 573 e provvede ai sensi dell’articolo 576,
per il caso in cui non siano proposte offerte d’acquisto entro il termine stabilito, ov-
vero per il caso in cui le stesse non siano efficaci ai sensi dell’articolo 571, ovvero
per il caso in cui si verifichi una delle circostanze previste dall’articolo 572, terzo
comma, ovvero per il caso, infine, in cui la vendita senza incanto non abbia luogo
per qualsiasi altra ragione.
4. Se vi sono opposizioni il tribunale le decide con sentenza e quindi il giudice del-
l’esecuzione dispone la vendita con ordinanza.
5. con la medesima ordinanza il giudice fissa il termine entro il quale essa deve
essere notificata, a cura del creditore che ha chiesto la vendita o di un altro autorizza-
to, ai creditori di cui all’articolo 498 che non sono comparsi.
1.5. L’accertamento tecnico preventivo
Art. 696 (Accertamento tecnico e ispezione giudiziale)

1. chi ha urgenza di far verificare, prima del giudizio, lo stato di luoghi o la qua-
lità o la condizione di cose può chiedere, a norma degli articoli 692 e seguenti, che sia
disposto un accertamento tecnico o un’ispezione giudiziale.
2. L’accertamento tecnico e l’ispezione giudiziale, se ne ricorre l’urgenza, posso-
no essere disposti anche sulla persona dell’istante e, se questa vi consente, sulla perso-
na nei cui confronti l’istanza è proposta.
3. L’accertamento tecnico di cui al primo comma può comprendere anche valuta-
zioni in ordine alle cause e ai danni relativi all’oggetto della verifica.
4. il presidente del tribunale o il giudice di pace provvede nelle forme stabilite ne-
gli articoli 694 e 695, in quanto applicabili, nomina il consulente tecnico e fissa la da-
ta dell’inizio delle operazioni.
Art. 696-bis (Consulenza tecnica preventiva ai fini della composizione della lite)
1. L’espletamento di una consulenza tecnica, in via preventiva, può essere richie-
sto anche al di fuori delle condizioni di cui al primo comma dell’articolo 696, ai fini
dell’accertamento e della relativa determinazione dei crediti derivanti dalla mancata o
inesatta esecuzione di obbligazioni contrattuali o da fatto illecito. il giudice procede a
norma del terzo comma del medesimo articolo 696. il consulente, prima di provvede-
re al deposito della relazione, tenta, ove possibile, la conciliazione delle parti.
2. Se le parti si sono conciliate, si forma processo verbale della conciliazione. il
giudice attribuisce con decreto efficacia di titolo esecutivo al processo verbale, ai fi-
ni dell’espropriazione e dell’esecuzione in forma specifica e per l’iscrizione di ipote-
ca giudiziale.
3. il processo verbale è esente dall’imposta di registro.
4. Se la conciliazione non riesce, ciascuna parte può chiedere che la relazione de-
positata dal consulente sia acquisita agli atti del successivo giudizio di merito.
5. Si applicano gli articoli da 191 a 197, in quanto compatibili.
1.6. L’accertamento tecnico in corso di causa
Art. 699 (Istruzione preventiva in corso di causa)

1. L’istanza di istruzione preventiva può anche essere proposta in corso di causa e
durante l’interruzione o la sospensione del giudizio.
2. il giudice provvede con ordinanza.
1.7. Il procedimento cautelare
Art. 700 (Condizioni per la concessione) [del provvedimento d’urgenza n.d.a.]

1. Fuori dei casi regolati nelle precedenti sezioni di questo capo, chi ha fondato
motivo di temere che durante il tempo occorrente per far valere il suo diritto in via or-
dinaria, questo sia minacciato da un pregiudizio imminente e irreparabile, può chiede-
re con ricorso al giudice i provvedimenti d’urgenza, che appaiono, secondo le circo-
stanze, più idonei ad assicurare provvisoriamente gli effetti della decisione sul merito.
t 2. estratto delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile
2.1. L’albo dei C.T.U.
Art. 13 (Albo dei consulenti tecnici)

1. Presso ogni tribunale è istituito un albo dei consulenti tecnici.
2. L’albo è diviso in categorie.
3. debbono essere sempre comprese nell’albo le categorie: 1) medico-chirurgica;
2) industriale; 3) commerciale; 4) agricola; 5) bancaria; 6) assicurativa.
Art. 14 (Formazione dell’albo)

1. L’albo è tenuto dal presidente del tribunale ed è formato da un comitato da lui
presieduto e composto dal procuratore della repubblica e da un professionista iscritto
nell’albo professionale, designato dal consiglio dell’ordine, o dal collegio della cate-
goria, cui appartiene il richiedente l’iscrizione nell’albo dei consulenti tecnici.
2. il consiglio predetto ha facoltà di designare, quando lo ritenga opportuno, un
professionista iscritto nell’albo di altro ordine o collegio, previa comunicazione al con-
siglio che tiene l’albo a cui appartiene il professionista stesso.
3. Quando trattasi di domande presentate da periti estimatori, la designazione è fat-
ta dalla camera di commercio, industria e agricoltura.
4. Le funzioni di segretario del comitato sono esercitate dal cancelliere del tribunale.
Art. 15 (Iscrizione nell’albo)

1. Possono ottenere l’iscrizione nell’albo coloro che sono forniti di speciale com-
petenza tecnica in una determinata materia, sono di condotta morale specchiata e sono
iscritti nelle rispettive associazioni professionali.
2. nessuno può essere iscritto in più di un albo.
3. Sulle domande di iscrizione decide il comitato indicato nell’articolo precedente.
4. contro il provvedimento del comitato è ammesso reclamo, entro quindici gior-
ni dalla notificazione, al comitato previsto nell’articolo 5.
Art. 16 (Domande d’iscrizione)

1. coloro che aspirano all’iscrizione nell’albo debbono farne domanda al presiden-
te del tribunale.
2. La domanda deve essere corredata dai seguenti documenti:
1. estratto dell’atto di nascita;
2. certificato generale del casellario giudiziario di data non anteriore a tre mesi dal-
la presentazione;
3. certificato di residenza nella circoscrizione del tribunale;
4. certificato di iscrizione all’associazione professionale;
5. i titoli e i documenti che l’aspirante crede di esibire per dimostrare la sua spe-
ciale capacità tecnica.
Art. 17 (Informazioni)
1. a cura del presidente del tribunale debbono essere assunte presso le autorità di
polizia specifiche informazioni sulla condotta pubblica e privata dell’aspirante.
Art. 18 (Revisione dell’albo)

1. L’albo è permanente. ogni quattro anni il comitato di cui all’articolo 14 deve prov-
vedere alla revisione dell’albo per eliminare i consulenti per i quali è venuto meno alcu-
no dei requisiti previsti nell’articolo 15 o è sorto un impedimento a esercitare l’ufficio.
Art. 146 (Albo dei consulenti tecnici)

1. nell’albo dei consulenti tecnici istituiti presso ogni tribunale debbono essere in-
clusi, per i processi relativi a domande di prestazioni previdenziali e assistenziali, i me-
dici legali e delle assicurazioni e i medici del lavoro.
2.2. Le norme disciplinari e di distribuzione degli incarichi
Art. 19 (Disciplina)
1. La vigilanza sui consulenti tecnici è esercitata dal presidente del tribunale, il
quale, d’ufficio o su istanza del procuratore della repubblica o del presidente dell’as-
sociazione professionale, può promuovere procedimento disciplinare contro i consu-
lenti che non hanno tenuto una condotta morale specchiata o non hanno ottemperato
agli obblighi derivanti dagli incarichi ricevuti.
2. Per il giudizio disciplinare è competente il comitato indicato nell’articolo 14.
Art. 20 (Sanzioni disciplinari)

1. ai consulenti che non hanno osservato i doveri indicati nell’articolo precedente
possono essere inflitte le seguenti sanzioni disciplinari:
1. l’avvertimento;
2. la sospensione dall’albo per un tempo non superiore ad un anno;
3. la cancellazione dall’albo.
Art. 21 (Procedimento disciplinare)

1. Prima di promuovere il procedimento disciplinare, il presidente del tribunale
contesta l’addebito al consulente e ne raccoglie la risposta scritta.
2. il presidente, se dopo la contestazione ritiene di dovere continuare il procedi-
mento, fa invitare il consulente, con biglietto di cancelleria, davanti al comitato di-
sciplinare.
3. il comitato decide sentito il consulente. contro il provvedimento è ammesso re-
clamo a norma dell’articolo 15 ultimo comma.
Art. 22 (Distribuzione degli incarichi)

1. tutti i giudici che hanno sede nella circoscrizione del tribunale debbono affi-
dare normalmente le funzioni di consulente tecnico agli iscritti nell’albo del tribuna-
le medesimo.
2. il giudice istruttore che conferisce un incarico a un consulente iscritto in albo di
altro tribunale o a persona non iscritta in alcun albo, deve sentire il presidente e indi-
care nel provvedimento i motivi della scelta.
3. Le funzioni di consulente presso la corte d’appello sono normalmente affidate
agli iscritti negli albi dei tribunali del distretto. Se l’incarico è conferito ad iscritti in
altri albi o a persone non iscritte in alcun albo, deve essere sentito il primo presidente
e debbono essere indicati nel provvedimento i motivi della scelta.
Art. 23 (Vigilanza sulla distribuzione degli incarichi)

1. il presidente del tribunale vigila affinché, senza danno per l’amministrazione
della giustizia, gli incarichi siano equamente distribuiti tra gli iscritti nell’albo in mo-
do tale che a nessuno dei consulenti iscritti possano essere conferiti incarichi in misu-
ra superiore al dieci per cento di quelli affidati dall’ufficio, e garantisce che sia assi-
curata l’adeguata trasparenza del conferimento degli incarichi anche a mezzo di stru-
menti informatici.
2. Per l’attuazione di tale vigilanza il presidente fa tenere dal cancelliere un regi-
stro in cui debbono essere annotati tutti gli incarichi che i consulenti iscritti ricevono e
i compensi liquidati da ciascun giudice.
3. Questi deve dare notizia degli incarichi dati e dei compensi liquidati al presiden-
te del tribunale presso il quale il consulente è iscritto.
4. il primo presidente della corte di appello esercita la vigilanza prevista nel primo
comma per gli incarichi che vengono affidati dalla corte.
2.3. La redazione dei verbali
Art. 46 (Forma degli atti giudiziari)

1. i processi verbali e gli altri atti giudiziari debbono essere scritti in carattere chia-
ro e facilmente leggibile, in continuazione, senza spazi in bianco e senza alterazioni o
abrasioni.
2. Le aggiunte, soppressioni o modificazioni eventuali debbono essere fatte in cal-
ce all’atto, con nota di richiamo senza cancellare la parte soppressa o modificata.
2.4. Astensione e ricusazione del CTU
Art. 89 (Ordinanza sull’astensione o ricusazione del consulente tecnico)

1. L’ordinanza sull’astensione o sulla ricusazione del consulente tecnico prevista
nell’articolo 192 del codice è scritta in calce al ricorso del consulente o della parte.
2. il ricorso e l’ordinanza sono inseriti nel fascicolo d’ufficio.
2.5. Lo svolgimento dell’incarico di CTU
Art. 90 (Indagini del consulente senza la presenza del giudice)

1. il consulente tecnico che, a norma dell’articolo 194 del codice, è autorizzato a
compiere indagini senza che sia presente il giudice, deve dare comunicazione alle par-
ti del giorno, ora e luogo di inizio delle operazioni, con dichiarazione inserita nel pro-
cesso verbale d’udienza o con biglietto a mezzo del cancelliere.
2. il consulente non può ricevere altri scritti defensionali oltre quelli contenenti le
osservazioni e le istanze di parte consentite dall’articolo 194 del codice.
3. in ogni caso deve essere comunicata alle parti avverse copia degli scritti defen-
sionali.
Art. 91 (Comunicazioni a consulenti di parte)

1. nella dichiarazione di cui all’articolo 201 primo comma del codice deve essere
indicato il domicilio o il recapito del consulente della parte. il cancelliere deve dare co-
municazione al consulente tecnico di parte, regolarmente nominato, delle indagini pre-
disposte dal consulente d’ufficio, perché vi possa assistere a norma degli articoli 194 e
201 del codice.
Art. 92 (Questioni sorte durante le indagini del consulente)

1. Se, durante le indagini che il consulente tecnico compie da sé solo, sorgono que-
stioni sui suoi poteri o sui limiti dell’incarico conferitogli, il consulente deve informar-
ne il giudice, salvo che la parte interessata vi provveda con ricorso.
2. il ricorso della parte non sospende le indagini del consulente.
3. il giudice, sentite le parti, dà i provvedimenti opportuni.
Art. 93 (Assistenza alla persona sottoposta all’ispezione)

1. chi è sottoposto ad ispezione corporale può farsi assistere da persona di sua fi-
ducia che sia riconosciuta idonea dal giudice.
Art. 94 (Istanza di esibizione)

1. L’istanza di esibizione di un documento o di una cosa in possesso di una parte o
di un terzo deve contenere la specifica indicazione del documento o della cosa e, quan-
do è necessario, l’offerta della prova che la parte o il terzo li possiede.
Art. 95 (Notificazione dell’ordinanza di esibizione)

1. il giudice, nell’ordinanza con la quale dispone l’esibizione di un documento o
di una cosa in possesso di una parte contumace o di un terzo, fissa il termine entro il
quale l’ordinanza deve essere notificata e indica la parte che deve provvedere alla no-
tificazione.
Art. 96 (Informazioni della pubblica amministrazione)

1. La nota contenente le informazioni, che la pubblica amministrazione fornisce
su richiesta del giudice a norma dell’articolo 213 del codice, è inserita nel fascicolo
d’ufficio.
2.6. L’attività del CTU nelle esecuzioni immobiliari
Art. 161 (Giuramento dell’esperto e dello stimatore)

1. L’esperto nominato dal giudice a norma dell’articolo 568 ultimo comma del co-
dice presta giuramento di bene e fedelmente procedere alle operazioni affidategli.
2. L’ufficiale giudiziario che per la stima delle cose da pignorare si avvale dell’o-
pera di uno stimatore, prima che questi incominci le sue operazioni, deve raccoglierne
il giuramento di bene e fedelmente procedere alla stima.
Art. 173-bis (Contenuto della relazione di stima e compiti dell’esperto)

1. L’esperto provvede alla redazione della relazione di stima dalla quale devono
risultare:
1. l’identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali;
2. una sommaria descrizione del bene;
3. lo stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo
in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contrat-
ti registrati in data antecedente al pignoramento;
4. l’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti
sul bene che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivan-
ti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli con-
nessi con il suo carattere storico-artistico;
5. l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che sa-
ranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente;
6. la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza del-
la dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento
del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa.
2. L’esperto, prima di ogni attività, controlla la completezza dei documenti di cui
all’articolo 567, secondo comma, del codice, segnalando immediatamente al giudice
quelli mancanti o inidonei.
3. L’esperto, terminata la relazione, ne invia copia ai creditori procedenti o in-
tervenuti e al debitore, anche se non costituito, almeno quarantacinque giorni prima
dell’udienza fissata ai sensi dell’articolo 569 del codice, a mezzo di posta ordinaria
o posta elettronica, nel rispetto della normativa, anche regolamentare, concernente
la sottoscrizione, la trasmissione e la ricezione dei documenti informatici e teletra-
smessi.
Le parti possono depositare all’udienza note alla relazione purché abbiano provve-
duto, almeno quindici giorni prima, ad inviare le predette note al perito, secondo le mo-
dalità fissate al terzo comma; in tale caso l’esperto interviene all’udienza per rendere i
chiarimenti.
2.7. L’attività di ausiliario dell’ufficiale giudiziario
Art. 612 (Provvedimento)

1. chi intende ottenere l’esecuzione forzata di una sentenza di condanna per vio-
lazione di un obbligo di fare o di non fare, dopo la notificazione del precetto, deve chie-
dere con ricorso al pretore che siano determinate le modalità dell’esecuzione. il preto-
re provvede sentita la parte obbligata. nella sua ordinanza designa l’ufficiale giudizia-
rio che deve procedere all’esecuzione e le persone che debbono provvedere al compi-
mento dell’opera non eseguita o alla distruzione di quella compiuta.
Art. 613 (Difficoltà sorte nel corso dell’esecuzione)

1. L’ufficiale giudiziario può farsi assistere dalla forza pubblica e deve chiedere al
pretore le opportune disposizioni per eliminare le difficoltà che sorgono nel corso
dell’esecuzione. il pretore provvede con decreto.
Art. 614 (Rimborso delle spese)

1. al termine dell’esecuzione o nel corso di essa, la parte istante presenta al preto-
re la nota delle spese anticipate vistata dall’ufficiale giudiziario con domanda di decre-
to d’ingiunzione. 2. il pretore, quando riconosce giustificate le spese denunciate, prov-
vede con decreto a norma dell’articolo 642.
t 3. estratto del codice di procedura penale
3.1. Responsabilità del perito

Art. 133 (Accompagnamento coattivo di altre persone)

1. Se il testimone, il perito, il consulente tecnico, l’interprete o il custode di cose
sequestrate, regolarmente citati o convocati, omettono senza un legittimo impedimen-
to di comparire nel luogo, giorno e ora stabiliti, il giudice può ordinarne l’accompa-
gnamento coattivo e può altresì condannarli, con ordinanza, a pagamento di una som-
ma da euro 51 a euro 516 a favore della cassa delle ammende nonché alle spese alle
quali la mancata comparizione ha dato causa.
3.2. La perizia e l’attività peritale
Art. 220 (Oggetto della perizia)

1. La perizia è ammessa quando occorre svolgere indagini o acquisire dati o valu-
tazioni che richiedono specifiche competenze tecniche, scientifiche o artistiche.
2. Salvo quanto previsto ai fini dell’esecuzione della pena o della misura di sicu-
rezza, non sono ammesse perizie per stabilire l’abitualità o la professionalità nel reato,
la tendenza a delinquere, il carattere e la personalità dell’imputato e in genere le qua-
lità psichiche indipendenti da cause patologiche.
Art. 221 (Nomina del perito)

1. il giudice nomina il perito scegliendolo tra gli iscritti negli appositi albi o tra per-
sone fornite di particolare competenza nella specifica disciplina. Quando la perizia è
dichiarata nulla, il giudice cura, ove possibile, che il nuovo incarico sia affidato ad al-
tro perito.
2. il giudice affida l’espletamento della perizia a più persone quando le indagini e
le valutazioni risultano di notevole complessità ovvero richiedono distinte conoscenze
in differenti discipline.
3. il perito ha l’obbligo di prestare il suo ufficio, salvo che ricorra uno dei motivi
di astensione previsti dall’articolo 36.
Art. 222 (Incapacità e incompatibilità del perito)

1. non può prestare ufficio di perito, a pena di nullità:
a) il minorenne, l’interdetto, l’inabilitato e chi è affetto da infermità di mente;
b) chi è interdetto anche temporaneamente dai pubblici uffici ovvero è interdetto o
sospeso dall’esercizio di una professione o di un’arte;
c) chi è sottoposto a misure di sicurezza personali o a misure di prevenzione;
d) chi non può essere assunto come testimone o ha facoltà di astenersi dal testimo-
niare o chi è chiamato a prestare ufficio di testimone o di interprete;
e) chi è stato nominato consulente tecnico nello stesso procedimento o in un pro-
cedimento connesso.
Art. 223 (Astensione e ricusazione del perito)

1. Quando esiste un motivo di astensione, il perito ha l’obbligo di dichiararlo.
2. il perito può essere ricusato dalle parti nei casi previsti dall’articolo 36 a ecce-
zione di quello previsto dal comma 1 lettera h) del medesimo articolo.
3. La dichiarazione di astensione o di ricusazione può essere presentata fino a che
non siano esaurite le formalità di conferimento dell’incarico e, quando si tratti di mo-
tivi sopravvenuti ovvero conosciuti successivamente, prima che il perito abbia dato il
proprio parere.
4. Sulla dichiarazione di astensione o di ricusazione decide, con ordinanza, il giu-
dice che ha disposto la perizia.
5. Si osservano, in quanto applicabili, le norme sulla ricusazione del giudice.
Art. 224 (Provvedimenti del giudice)

1. il giudice dispone anche di ufficio la perizia con ordinanza motivata, contenen-
te la nomina del perito, la sommaria enunciazione dell’oggetto delle indagini, l’indica-
zione del giorno, dell’ora e del luogo fissati per la comparizione del perito.
2. il giudice dispone la citazione del perito e dà gli opportuni provvedimenti per la
comparizione delle persone sottoposte all’esame del perito. adotta tutti gli altri prov-
vedimenti che si rendono necessari per l’esecuzione delle operazioni peritali.
Art. 226 (Conferimento dell’incarico)

1. il giudice, accertate le generalità del perito, gli chiede se si trova in una delle
condizioni previste dagli articoli 222 e 223, lo avverte degli obblighi e delle responsa-
bilità previste dalla legge penale e lo invita a rendere la seguente dichiarazione: «con-
sapevole della responsabilità morale e giuridica che assumo nello svolgimento dell’in-
carico, mi impegno ad adempiere al mio ufficio senza altro scopo che quello di far co-
noscere la verità e a mantenere il segreto su tutte le operazioni peritali».
2. il giudice formula quindi i quesiti, sentiti il perito, i consulenti tecnici, il pubbli-
co ministero e i difensori presenti.
Art. 227 (Relazione peritale)

1. concluse le formalità di conferimento dell’incarico, il perito procede immedia-
tamente ai necessari accertamenti e risponde ai quesiti con parere raccolto nel verbale.
2. Se, per la complessità dei quesiti, il perito non ritiene di poter dare immediata
risposta, può chiedere un termine al giudice.
3. Quando non ritiene di concedere il termine, il giudice provvede alla sostituzio-
ne del perito; altrimenti fissa la data, non oltre novanta giorni, nella quale il perito stes-
so dovrà rispondere ai quesiti e dispone perché ne venga data comunicazione alle par-
ti e ai consulenti tecnici.
4. Quando risultano necessari accertamenti di particolare complessità, il termine
può essere prorogato dal giudice, su richiesta motivata del perito, anche più volte per
periodi non superiori a trenta giorni. in ogni caso, il termine per la risposta ai quesiti,
anche se prorogato, non può superare i sei mesi.
5. Qualora sia indispensabile illustrare con note scritte il parere, il perito può chie-
dere al giudice di essere autorizzato a presentare, nel termine stabilito a norma dei
commi 3 e 4, relazione scritta.
Art. 228 (Attività del perito)

1. il perito procede alle operazioni necessarie per rispondere ai quesiti. a tal fi-
ne può essere autorizzato dal giudice a prendere visione degli atti, dei documenti e
delle cose prodotti dalle parti dei quali la legge prevede l’acquisizione al fascicolo
per il dibattimento.
2. il perito può essere inoltre autorizzato ad assistere all’esame delle parti e all’as-
sunzione di prove nonché a servirsi di ausiliari di sua fiducia per lo svolgimento di at-
tività materiali non implicanti apprezzamenti e valutazioni.
3. Qualora, ai fini dello svolgimento dell’incarico, il perito richieda notizie all’im-
putato, alla persona offesa o ad altre persone, gli elementi in tal modo acquisiti posso-
no essere utilizzati solo ai fini dell’accertamento peritale.
4. Quando le operazioni peritali si svolgono senza la presenza del giudice e sorgo-
no questioni relative ai poteri del perito e ai limiti dell’incarico, la decisione è rimessa
al giudice, senza che ciò importi sospensione delle operazioni stesse.
Art. 229 (Comunicazioni relative alle operazioni peritali)

1. il perito indica il giorno, l’ora e il luogo in cui inizierà le operazioni peritali e il
giudice ne fa dare atto nel verbale.
2. della eventuale continuazione delle operazioni peritali il perito dà comunicazio-
ne senza formalità alle parti presenti.
Art. 231 (Sostituzione del perito)

1. il perito può essere sostituito se non fornisce il proprio parere nel termine fissa-
to o se la richiesta di proroga non è accolta ovvero se svolge negligentemente l’incari-
co affidatogli.
2. il giudice, sentito il perito, provvede con ordinanza alla sua sostituzione, salvo
che il ritardo o l’inadempimento sia dipeso da cause a lui non imputabili. copia del-
l’ordinanza è trasmessa all’ordine o al collegio cui appartiene il perito.
3. il perito sostituito, dopo essere stato citato a comparire per discolparsi, può es-
sere condannato dal giudice al pagamento a favore della cassa delle ammende di una
somma da euro 154 a euro 1.549.
4. il perito è altresì sostituito quando è accolta la dichiarazione di astensione o di
ricusazione.
5. il perito sostituito deve mettere immediatamente a disposizione del giudice la
documentazione e i risultati delle operazioni peritali già compiute.
3.3. La consulenza tecnica
Art. 225 (Nomina del consulente tecnico)

1. disposta la perizia, il pubblico ministero e le parti private hanno facoltà di no-
minare propri consulenti tecnici in numero non superiore, per ciascuna parte, a quello
dei periti.
2. Le parti private, nei casi e alle condizioni previste dalla legge sul patrocinio sta-
tale dei non abbienti, hanno diritto di farsi assistere da un consulente tecnico a spese
dello Stato.
3. non può essere nominato consulente tecnico chi si trova nelle condizioni indi-
cate nell’articolo 222 comma 1 lettere a), b), c), d).
Art. 230 (Attività dei consulenti tecnici)

1. i consulenti tecnici possono assistere al conferimento dell’incarico al perito e pre-
sentare al giudice richieste, osservazioni e riserve, delle quali è fatta menzione nel verbale.
2. essi possono partecipare alle operazioni peritali, proponendo al perito specifiche
indagini e formulando osservazioni e riserve, delle quali deve darsi atto nella relazione.
3. Se sono nominati dopo l’esaurimento delle operazioni peritali, i consulenti tec-
nici possono esaminare le relazioni e richiedere al giudice di essere autorizzati a esa-
minare la persona, la cosa e il luogo oggetto della perizia.
4. La nomina dei consulenti tecnici e lo svolgimento della loro attività non può ri-
tardare l’esecuzione della perizia e il compimento delle altre attività processuali.
Art. 233 (Consulenza tecnica fuori dei casi di perizia)

1. Quando non è stata disposta perizia, ciascuna parte può nominare, in numero
non superiore a due, propri consulenti tecnici. Questi possono esporre al giudice il pro-
prio parere, anche presentando memorie a norma dell’articolo 121.
1-bis. il giudice, a richiesta del difensore, può autorizzare il consulente tecnico di
una parte privata ad esaminare le cose sequestrate nel luogo in cui esse si trovano, ad
intervenire alle ispezioni, ovvero ad esaminare l’oggetto delle ispezioni alle quali il
consulente non è intervenuto. Prima dell’esercizio dell’azione penale l’autorizzazione
è disposta dal pubblico ministero a richiesta del difensore. contro il decreto che respin-
ge la richiesta il difensore può proporre opposizione al giudice, che provvede nelle for-
me di cui all’articolo 127.
1-ter. L’autorità giudiziaria impartisce le prescrizioni necessarie per la conserva-
zione dello stato originario delle cose e dei luoghi e per il rispetto delle persone.
2. Qualora, successivamente alla nomina del consulente tecnico, sia disposta peri-
zia, ai consulenti tecnici già nominati sono riconosciuti i diritti e le facoltà previsti dal-
l’articolo 230, salvo il limite previsto dall’articolo 225 comma 1.
Si applica la disposizione dell’articolo 225 comma 3.
Art. 359 (Consulenti tecnici del pubblico ministero)

1. il pubblico ministero, quando procede ad accertamenti, rilievi segnaletici, descrit-
tivi o fotografici e ad ogni altra operazione tecnica per cui sono necessarie specifiche com-
petenze, può nominare e avvalersi di consulenti, che non possono rifiutare la loro opera.
2. il consulente può essere autorizzato dal pubblico ministero ad assistere a singo-
li atti di indagine.
Art. 360 (Accertamenti tecnici non ripetibili)

1. Quando gli accertamenti previsti dall’articolo 359 riguardano persone, cose o
luoghi il cui stato è soggetto a modificazione, il pubblico ministero avvisa, senza ritar-
do, la persona sottoposta alle indagini, la persona offesa dal reato e i difensori del gior-
no, dell’ora e del luogo fissati per il conferimento dell’incarico e della facoltà di nomi-
nare consulenti tecnici.
2. Si applicano le disposizioni dell’articolo 364 comma 2.
3. i difensori nonché i consulenti tecnici eventualmente nominati hanno diritto di
assistere al conferimento dell’incarico, di partecipare agli accertamenti e di formulare
osservazioni e riserve.
4. Qualora, prima del conferimento dell’incarico, la persona sottoposta alle indagi-
ni formuli riserva di promuovere incidente probatorio, il pubblico ministero dispone
che non si proceda agli accertamenti salvo che questi, se differiti, non possano più es-
sere utilmente compiuti.
5. Se il pubblico ministero, malgrado l’espressa riserva formulata dalla persona
sottoposta alle indagini e pur non sussistendo le condizioni indicate nell’ultima parte
del comma 4, ha ugualmente disposto di procedere agli accertamenti, i relativi risulta-
ti non possono essere utilizzati nel dibattimento.
3.4. Esame dei periti
Art. 468 (Citazione di testimoni, periti e consulenti tecnici)

1. Le parti che intendono chiedere l’esame di testimoni, periti o consulenti tecnici
nonché delle persone indicate nell’articolo 210 devono, a pena di inammissibilità, de-
positare in cancelleria, almeno sette giorni prima della data fissata per il dibattimento,
la lista con l’indicazione delle circostanze su cui deve vertere l’esame.
2. il presidente del tribunale o della corte di assise, quando ne sia fatta richiesta,
autorizza con decreto la citazione dei testimoni, periti o consulenti tecnici nonché del-
le persone indicate nell’articolo 210, escludendo le testimonianze vietate dalla legge e
quelle manifestamente sovrabbondanti. il presidente può stabilire che la citazione dei
testimoni, periti o consulenti tecnici nonché delle persone indicate nell’articolo 210 sia
effettuata per la data fissata per il dibattimento ovvero per altre successive udienze nel-
le quali ne sia previsto l’esame. in ogni caso, il provvedimento non pregiudica la deci-
sione sull’ammissibilità della prova a norma dell’articolo 495.
3. i testimoni e i consulenti tecnici indicati nelle liste possono anche essere presen-
tati direttamente al dibattimento.
4. in relazione alle circostanze indicate nelle liste, ciascuna parte può chiedere la
citazione a prova contraria di testimoni, periti e consulenti tecnici non compresi nella
propria lista, ovvero presentarli al dibattimento.
4-bis. La parte che intende chiedere l’acquisizione di verbali di prove di altro pro-
cedimento penale deve farne espressa richiesta unitamente al deposito delle liste. Se si
tratta di verbali di dichiarazioni di persone delle quali la stessa o altra parte chiede la
citazione, questa è autorizzata dal presidente solo dopo che in dibattimento il giudice
ha ammesso l’esame a norma dell’articolo 495.
5. il presidente in ogni caso dispone di ufficio la citazione del perito nominato nel-
l’incidente probatorio a norma dell’articolo 392 comma 2.
Art. 501 (Esame dei periti e dei consulenti tecnici)

1. Per l’esame dei periti e dei consulenti tecnici si osservano le disposizioni sull’e-
same dei testimoni, in quanto applicabili.
2. il perito e il consulente tecnico hanno in ogni caso facoltà di consultare docu-
menti, note scritte e pubblicazioni, che possono essere acquisite anche di ufficio.
Art. 502 (Esame a domicilio di testimoni, periti e consulenti tecnici)

1. in caso di assoluta impossibilità di un testimone, di un perito o di un consulen-
te tecnico a comparire per legittimo impedimento, il giudice, a richiesta di parte, può
disporne l’esame nel luogo in cui si trova, dando comunicazione, a norma dell’artico-
lo 477 comma 3, del giorno, dell’ora e del luogo dell’esame.
2. L’esame si svolge con le forme previste dagli articoli precedenti, esclusa la pre-
senza del pubblico. L’imputato e le altre parti private sono rappresentati dai rispettivi
difensori. il giudice, quando ne è fatta richiesta, ammette l’intervento personale del-
l’imputato interessato all’esame.
Art. 508 (Provvedimenti conseguenti all’ammissione della perizia nel dibattimento)

1. Se il giudice, di ufficio o su richiesta di parte, dispone una perizia, il perito è im-
mediatamente citato a comparire e deve esporre il suo parere nello stesso dibattimen-
to. Quando non è possibile provvedere in tale modo, il giudice pronuncia ordinanza
con la quale, se è necessario, sospende il dibattimento e fissa la data della nuova udien-
za nel termine massimo di sessanta giorni.
2. con l’ordinanza il giudice designa un componente del collegio per l’esercizio
dei poteri previsti dall’articolo 228.
3. nella nuova udienza il perito risponde ai quesiti ed è esaminato a norma dell’ar-
ticolo 501.
3.5. Liquidazione dei compensi ai periti
Art. 232 (Liquidazione del compenso al perito)

1. il compenso al perito è liquidato con decreto del giudice che ha disposto la pe-
rizia, secondo le norme delle leggi speciali.
t 4. estratto delle disposizioni di attuazione del codice di procedura penale
4.1. Albo dei periti
Art. 67 (Albo dei periti presso il tribunale)

1. Presso ogni tribunale è istituito un albo dei periti (221 c.p.p.), diviso in
categorie.
2. nell’albo sono sempre previste le categorie di esperti in medicina legale, psi-
chiatria, contabilità, ingegneria e relative specialità, infortunistica del traffico e del-

la circolazione stradale, balistica, chimica, analisi e comparazione della grafia.
3. Quando il giudice nomina come perito un esperto non iscritto negli albi designa, se
possibile, una persona che svolge la propria attività professionale presso un ente pubblico.
4. nel caso previsto dal comma 3, il giudice indica specificamente nell’ordinanza
di nomina le ragioni della scelta.
5. in ogni caso il giudice evita di designare quale perito le persone che svolgano o
abbiano svolto attività di consulenti di parte (225, 233, 359, 360 c.p.p.) in procedimen-
ti collegati a norma dell’articolo 371 comma 2 del codice.
Art. 68 (Formazione e revisione dell’albo dei periti)

1. L’albo dei periti previsto dall’articolo 67 è tenuto a cura del presidente del tri-
bunale ed è formato da un comitato da lui presieduto e composto dal procuratore del-
la repubblica presso il medesimo tribunale, dal pretore dirigente, dal procuratore del-
la repubblica presso la pretura, dal presidente del consiglio dell’ordine forense, dal
presidente dell’ordine o del collegio a cui appartiene la categorie di esperti per la qua-
le si deve provvedere ovvero da loro delegati.
2. il comitato decide su richiesta di iscrizione e di cancellazione dall’albo.
3. il comitato può assumere informazioni e delibera a maggioranza dei voti. in ca-
so di parità di voti, prevale il voto del presidente.
4. il comitato provvede ogni due anni alla revisione dell’albo per cancellare gli
iscritti per i quali è venuto meno alcuno dei requisiti previsti dall’articolo 69 comma 3
o è sorto un impedimento a esercitare l’ufficio di perito.
Art. 69 (Requisiti per la iscrizione nell’Albo dei periti)

1. Salvo quanto previsto dal comma 3, possono ottenere l’iscrizione nell’albo le
persone fornite di speciale competenza nella materia.
2. La richiesta di iscrizione, diretta al presidente del tribunale, deve essere accom-
pagnata dall’estratto dell’atto di nascita, dal certificato generale del casellario giudizia-
le, dal certificato di residenza nella circoscrizione del tribunale e dai titoli e documen-
ti attestanti la speciale competenza del richiedente.
3. non possono ottenere l’iscrizione nell’albo le persone:
a) condannate con sentenza irrevocabile alla pena della reclusione per delitto non
colposo, salvo che sia intervenuta riabilitazione (178-181 c.p.);
b) che si trovano in una delle situazioni di incapacità previste dall’articolo 222
comma 1 lett. a), b), c) del codice;
c) cancellate o radiate dal rispettivo albo professionale a seguito di provvedimen-
to disciplinare definitivo.
4. La richiesta di iscrizione nell’albo resta sospesa per il tempo in cui la persona è
imputata di delitto non colposo per il quale è consentito l’arresto in flagranza ovvero è
sospesa dal relativo albo professionale.
Art. 70 (Sanzioni applicabili agli iscritti nell’Albo dei periti)

1. agli iscritti nell’albo dei periti che non abbiano adempiuto agli obblighi derivan-
ti dal conferimento dell’incarico possono essere applicate, su segnalazione del giudice

procedente, le sanzioni dell’avvertimento, della sospensione dall’albo per un periodo
non superiore a un anno o della cancellazione.
2. È disposta la sospensione dall’albo nei confronti delle persone che si trovano
nelle situazioni previste dall’articolo 69 comma 4 per il tempo in cui perdurano le si-
tuazioni medesime.
3. È disposta la cancellazione dall’albo, anche prima della scadenza del termine
stabilito per la revisione degli albi, nei confronti degli iscritti per i quali è venuto me-
no alcuno dei requisiti previsti dall’articolo 69 comma 3.
4. competente a decidere è il comitato previsto dall’articolo 68.
Art. 71 (Procedimento per l’applicazione delle sanzioni)

1. ai fini dell’applicazione delle sanzioni previste dall’articolo 70, il presidente del
tribunale contesta l’addebito al perito mediante lettera raccomandata con avviso di ri-
cevimento, invitandolo a fornire deduzioni scritte entro il termine di dieci giorni dalla
ricezione della raccomandata. decorso tale termine e assunte se del caso informazioni,
il comitato delibera a norma dell’articolo 68 comma 3.
Art. 72 (Reclamo avverso le decisioni del comitato)

1. entro quindici giorni dalla notificazione, contro le decisioni del comitato può es-
sere proposto reclamo sul quale decide una commissione composta dal presidente del-
la corte di appello nel cui distretto ha sede il comitato, dal procuratore generale della
repubblica presso la corte medesima, dal presidente del consiglio dell’ordine forense,
dal presidente dell’ordine o del collegio professionale cui l’interessato appartiene ov-
vero da loro delegati.
2. della commissione non possono far parte persone che abbiano partecipato alla
decisione oggetto del reclamo.
3. La commissione decide entro trenta giorni dalla ricezione degli atti.
4.2. Il consulente tecnico del pubblico ministero
Art. 73 (Consulente tecnico del pubblico ministero)

1. il pubblico ministero nomina il consulente tecnico (225, 233, 359, 360 c.p.p.) sce-
gliendo di regola una persona iscritta negli albi dei periti. Per la liquidazione del com-
penso al consulente tecnico si osservano le disposizioni previste per il perito (232 c.p.p.).
t 5. norme relative ai compensi
5.1. Legge 8 luglio 1980, n. 319 “Compensi relativi ai periti, consulenti tec-
nici, interpreti e traduttori per le operazioni eseguite a richiesta dell’autorità
giudiziaria”
Art. 1 (Classificazione dei compensi)

1. i compensi dei periti, consulenti tecnici, interpreti e traduttori per le operazioni
eseguite su disposizione dell’autorità giudiziaria in materia penale e civile si distinguo-
no in onorari e indennità.
Art. 2 (Onorari fissi e variabili)

1. La misura degli onorari fissi e di quelli variabili è stabilita con tabelle redatte
con riferimento alle tariffe professionali, eventualmente concernenti materie analoghe,
contemperate dalla natura pubblicistica dell’incarico e approvate con decreto del Pre-
sidente della repubblica, su proposta del ministro di grazia e giustizia di concerto con
il ministro del tesoro.
2. Per la determinazione degli onorari variabili, il giudice deve tenere conto delle
difficoltà dell’indagine e della completezza e del pregio della prestazione fornita.
3. Se l’autorità giudiziaria dichiara, con provvedimento motivato, l’urgenza dell’a-
dempimento fissando un termine inferiore a quello ordinariamente ritenuto necessario,
gli onorari fissi e quelli variabili possono essere aumentati fino al venti per cento.
Art. 3 (Applicazione analogica degli onorari fissi e variabili)

1. Gli onorari fissi e quelli variabili si applicano anche per le prestazioni analoghe
a quelle espressamente previste nelle tabelle.
Art. 4 (Onorari commisurati al tempo)

1. Per le prestazioni non previste nelle tabelle e per le quali non sia applicabile l’ar-
ticolo precedente gli onorari sono commisurati al tempo impiegato e vengono determi-
nati in base alle vacazioni.
2. La vacazione è di due ore. L’onorario per la prima vacazione è di L. 15.000 e
per ciascuna delle successive è di L. 8.00077.
3. L’onorario per la vacazione può essere raddoppiato quando per il compimento
delle operazioni è fissato un termine non superiore a cinque giorni; può essere aumen-
tato fino alla metà quando è fissato un termine non superiore a quindici giorni.
4. L’onorario per la vacazione non si divide che per metà; trascorsa un’ora e un
quarto è dovuto interamente.
5. il giudice non può liquidare più di quattro vacazioni al giorno per ciascun incarico.
6. Questa limitazione non si applica agli incarichi che vengono espletati alla pre-
senza dell’autorità giudiziaria, per i quali deve farsi risultare dagli atti e dal verbale di
udienza il numero delle vacazioni.
7. ai sensi e per gli effetti dell’articolo 455 del regio decreto 23 maggio 1924, n.
827, il magistrato è tenuto sotto la sua personale responsabilità, a calcolare il numero
delle vacazioni da liquidare con rigoroso riferimento al numero delle ore che siano sta-
te strettamente necessarie per l’espletamento dell’incarico, indipendentemente dal ter-
mine assegnato per il deposito della relazione o traduzione.
77
V. infra importi adeguati con d.m. n. 115/2002.
Art. 5 (Aumento degli onorari)

1. Per le prestazioni di eccezionale importanza, complessità e difficoltà gli onora-
ri possono essere aumentati fino al doppio.
Art. 6 (Incarichi collegiali)

1. Quando l’incarico è stato commesso collegialmente a più periti, consulenti tecni-
ci, interpreti o traduttori, il compenso globale è determinato sulla base di quello spettan-
te ad un solo perito o consulente tecnico aumentato del quaranta per cento per ciascuno
degli altri componenti il collegio, salvo che l’autorità giudiziaria abbia disposto che ognu-
no degli incaricati dovesse svolgere personalmente e per intero l’incarico affidatogli.
Art. 7 (Spese)
1. i periti, i consulenti tecnici e i traduttori devono presentare una nota specifica
delle spese sostenute per l’adempimento dell’incarico ed allegare la corrispondente do-
cumentazione.
2. il giudice accerta le spese sostenute ed esclude dal rimborso quelle non neces-
sarie.
3. ove i periti e i consulenti tecnici siano stati autorizzati dal giudice ad avvalersi
dell’ausilio di altri prestatori d’opera per attività strumentali rispetto ai quesiti posti
con l’incarico, la relativa spesa è determinata gradatamente, secondo i criteri stabiliti
nella presente legge alla stregua delle tariffe vigenti o degli usi locali.
4. Quando le prestazioni di carattere intellettuale o tecnico dell’ausiliare hanno
propria autonomia rispetto all’incarico affidato al perito o consulente tecnico, il giudi-
ce conferisce allo stesso specifico incarico.
Art. 8 (Durata dell’incarico)

1. Qualora l’attività demandata al perito, al consulente tecnico, al traduttore o al-
l’interprete non sia completata entro il termine originariamente stabilito ovvero entro
quello prorogato per fatti sopravvenuti e allo stesso non imputabili, la determinazione
delle vacazioni è fatta senza tener conto del periodo successivo alla scadenza del ter-
mine e gli onorari sono ridotti di un quarto.
2. Sono in ogni caso applicabili le sanzioni previste nel codice di procedura pena-
le e nel codice di procedura civile.
Art. 9 (Indennità)
1. al perito, al consulente tecnico, all’interprete e al traduttore che per l’esecuzio-
ne dell’incarico debba trasferirsi fuori della propria residenza si applica la legge 26 lu-
glio 1978, n. 417, equiparando il perito, consulente tecnico, interprete e traduttore for-
nito di titolo di studio universitario o equivalente al dirigente superiore, e tutti gli altri
al primo dirigente. È fatta salva la maggiore indennità eventualmente spettante al pe-
rito, consulente, traduttore ed interprete che sia dipendente pubblico.
2. Le spese di viaggio, anche in mancanza della relativa documentazione, sono li-
quidate in base alle tariffe di prima classe dei mezzi di trasporto destinati in modo re-
golare a pubblico servizio, esclusi quelli aerei.
3. Le spese di viaggio con mezzi aerei o con mezzi straordinari di trasporto sono rim-
borsate solo se preventivamente autorizzate dall’autorità giudiziaria e documentate.
Art. 10 (Adeguamento periodico degli onorari)

1. ogni tre anni, con decreto del Presidente della repubblica, su proposta del mi-
nistro di grazia e giustizia, di concerto con il ministro del tesoro, potrà essere adegua-
ta la misura degli onorari di cui agli articoli 2 e 4 in relazione alla variazione, accerta-
ta dall’iStat, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati
verificatasi nel triennio precedente.
Art. 11 (Liquidazione dei compensi ed opposizione)

1. La liquidazione dei compensi al perito, al consulente tecnico, all’interprete e al
traduttore è fatta con decreto motivato del giudice o del pubblico ministero che lo ha
nominato.
2. La liquidazione è comunicata al perito, al consulente tecnico, all’interprete, al
traduttore ed alle parti.
3. nel procedimento penale la comunicazione avviene mediante avviso di deposi-
to del decreto in cancelleria; il decreto di liquidazione emesso dal pretore è altresì tra-
smesso in copia al procuratore della repubblica.
4. nei procedimenti civili il decreto di liquidazione costituisce titolo provvisoria-
mente esecutivo nei confronti della parte a carico della quale è posto il pagamento.
5. avverso il decreto di liquidazione il perito, il consulente tecnico, l’interprete,
il traduttore, il pubblico ministero e le parti private interessate possono proporre ri-
corso entro venti giorni dall’avvenuta comunicazione davanti al tribunale o alla cor-
te d’appello alla quale appartiene il giudice o presso cui esercita le sue funzioni il
pubblico ministero ovvero nel cui circondario ha sede il pretore che ha emesso il
decreto.
6. il procedimento è regolato dall’articolo 29 della legge 13 giugno 1942, n. 794.
il tribunale o la corte su istanza dell’opponente, quando ricorrono gravi motivi, può
con ordinanza non impugnabile sospendere l’esecuzione provvisoria del decreto.
7. il tribunale o la corte può chiedere, al giudice o al pubblico ministero che ha
provveduto alla liquidazione, o all’ufficio giudiziario ove si trovino, gli atti, i docu-
menti e le informazioni necessarie ai fini della decisione, eccettuati quelli coperti dal
segreto istruttorio.
Art. 12 (Determinazione provvisoria degli onorari)

1. Fino a che non siano emanati i decreti previsti dall’articolo 2 gli onorari per pe-
riti, consulenti tecnici, interpreti e traduttori saranno determinati in base alle vacazio-
ni di cui all’articolo 4.
Art. 13 (Abrogazioni)
1. È abrogata la legge 1 dicembre 1956, n. 1426; sono altresì abrogati l’articolo 23
del r.d. 28 maggio 1931, n. 602, contenente disposizioni di attuazione del codice di
procedura penale, l’articolo 24 del r.d. 18 dicembre 1941, n. 1368, contenente dispo-
sizioni per l’attuazione del codice di procedura civile e disposizioni transitorie, nonché
tutte le altre disposizioni incompatibili con la presente legge.
Art. 14 (Onere finanziario)

omissis
5.2. D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 “Testo unico delle disposizioni legislative
regolamentari in materia di spese di giustizia”
omissis
titolo ii – Ausiliari del magistrato nel processo penale, civile, amministrativo,

contabile e tributario
Art. 49 (Elenco delle spettanze)

1. agli ausiliari del magistrato spettano l’onorario, l’indennità di viaggio e di sog-
giorno, le spese di viaggio e il rimborso delle spese sostenute per l’adempimento del-
l’incarico.
2. Gli onorari sono fissi, variabili e a tempo.
Art. 50 (Misura degli onorari)

1. La misura degli onorari fissi, variabili e a tempo, è stabilita mediante tabelle, ap-
provate con decreto del ministro della giustizia, di concerto con il ministro dell’eco-
nomia e delle finanze, ai sensi dell’articolo 17, commi 3 e 4, della legge 23 agosto
1988, n. 400.
2. Le tabelle sono redatte con riferimento alle tariffe professionali esistenti, even-
tualmente concernenti materie analoghe, contemperate con la natura pubblicistica del-
l’incarico.
3. Le tabelle relative agli onorari a tempo individuano il compenso orario, even-
tualmente distinguendo tra la prima e le ore successive, la percentuale di aumento per
l’urgenza, il numero massimo di ore giornaliere e l’eventuale superamento di tale limi-
te per attività alla presenza dell’autorità giudiziaria.
Art. 51 (Determinazione degli onorari variabili e aumento di quelli fissi e variabili)

1. nel determinare gli onorari variabili il magistrato deve tener conto delle diffi-
coltà, della completezza e del pregio della prestazione fornita.
2. Gli onorari fissi e variabili possono essere aumentati, sino al venti per cento, se
il magistrato dichiara l’urgenza dell’adempimento con decreto motivato.
Art. 52 (Aumento e riduzione degli onorari)

1. Per le prestazioni di eccezionale importanza, complessità e difficoltà gli onora-
ri possono essere aumentati sino al doppio.
2. Se la prestazione non è completata nel termine originariamente stabilito o entro
quello prorogato per fatti sopravvenuti e non imputabili all’ausiliario del magistrato,
per gli onorari a tempo non si tiene conto del periodo successivo alla scadenza del ter-
mine e gli altri onorari sono ridotti di un quarto.
Art. 53 (Incarichi collegiali)

1. Quando l’incarico è stato conferito ad un collegio di ausiliari il compenso globa-
le è determinato sulla base di quello spettante al singolo, aumentato del quaranta per cen-
to per ciascuno degli altri componenti del collegio, a meno che il magistrato dispone che
ognuno degli incaricati deve svolgere personalmente e per intero l’incarico affidatogli.
Art. 54 (Adeguamento periodico degli onorari)

1. La misura degli onorari fissi, variabili e a tempo è adeguata ogni tre anni in rela-
zione alla variazione, accertata dall’iStat, dell’indice dei prezzi al consumo per le fami-
glie di operai ed impiegati, verificatasi nel triennio precedente, con decreto dirigenziale
del ministero della giustizia, di concerto con il ministero dell’economia e delle finanze.
Art. 55 (Indennità e spese di viaggio)

1. Per l’indennità di viaggio e di soggiorno, si applica il trattamento previsto per i
dipendenti statali. L’incaricato è equiparato al dirigente di seconda fascia del ruolo uni-
co, di cui all’articolo 15 del decreto legislativo 30 marzo 2001, n. 165. È fatta salva l’e-
ventuale maggiore indennità spettante all’incaricato dipendente pubblico.
2. Le spese di viaggio, anche in mancanza di relativa documentazione, sono liqui-
date in base alle tariffe di prima classe sui servizi di linea, esclusi quelli aerei.
3. Le spese di viaggio con mezzi aerei o con mezzi straordinari sono rimborsate se
preventivamente autorizzate dal magistrato.
Art. 56 (Spese per l’adempimento dell’incarico)

1. Gli ausiliari del magistrato devono presentare una nota specifica delle spese so-
stenute per l’adempimento dell’incarico e allegare la corrispondente documentazione.
2. il magistrato accerta le spese sostenute ed esclude dal rimborso quelle non ne-
cessarie.
3. Se gli ausiliari del magistrato sono stati autorizzati ad avvalersi di altri prestato-
ri d’opera per attività strumentale rispetto ai quesiti posti con l’incarico, la relativa spe-
sa è determinata sulla base delle tabelle di cui all’articolo 50.
4. Quando le prestazioni di carattere intellettuale o tecnico di cui al comma 3 hanno
propria autonomia rispetto all’incarico affidato, il magistrato conferisce incarico autonomo.
5.3. D.M. 30 maggio 2002 “Adeguamento dei compensi spettanti ai periti,

consulenti tecnici, interpreti e traduttori per le operazioni eseguite su dispo-
sizione dell’autorità giudiziaria in materia civile e penale”
iL miniStro deLLa GiuStizia

di concerto con
iL miniStro deLL’economia e deLLe Finanze

visto l’articolo 10 della legge 8 luglio 1980, n. 319, in base al quale ogni triennio
può essere adeguata la misura degli onorari fissi, variabili o a vacazione spettanti a pe-
riti, consulenti tecnici, interpreti, e traduttori, in relazione alla variazione, accertata dal-
l’iStat dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verifi-
catesi nel triennio precedente;
visto il decreto del Presidente della repubblica 27 luglio 1988, n. 352, con il qua-
le è stata adeguata la misura dei predetti onorari in relazione alla variazione accertata
dall’iStat, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati ve-
rificatasi dal dicembre 1984 al dicembre 1987;
visto il decreto ministeriale 5 dicembre 1997, con il quale è stata adeguata la mi-
sura degli onorari a variazione in relazione alla variazione, accertata dall’iStat, del-
l’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi da ago-
sto 1988 ad agosto 1994;
rilevato che non si è proceduto all’adeguamento degli onorari fissi e variabili al
termine del triennio agosto 1988-agosto 1991, né in quelli successivi, così come non si
è proceduto all’adeguamento degli onorari commisurati al tempo al termine del trien-
nio agosto 1994-agosto 1997, né in quello successivo;
considerato che la misura degli onorari predetti non appare più adeguata;
ritenuta pertanto l’opportunità di procedere all’adeguamento degli onorari sopra indi-
cati rispettivamente per il periodo agosto 1988-agosto 1999 e agosto 1994 – agosto 1999;
rilevato che l’iStat, con nota del 23 maggio 2001, ha comunicato che l’aumen-
to dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, per il perio-
do agosto 1988-agosto 1999 è pari a 57,9%, e per il periodo agosto 1994-agosto 1999
è pari a 14,9%;
ritenuto che nelle sopraindicate rispettive misure debba essere effettuato l’adegua-
mento, per il quale, ai sensi dell’articolo 2 della legge 12 gennaio 1991, n. 13, si può
provvedere con decreto ministeriale;
decreta:
Art. 1
Gli onorari di cui all’articolo 4 della legge 8 luglio 1980, n. 319, sono ridetermi-
nati nella misura di euro 14,68 per la prima vacazione e di euro 8,15 per ciascuna del-
le vacazioni successive.
Art. 2
Gli importi indicati nelle tabelle approvate con il decreto del Presidente della re-
pubblica 14 novembre 1983, n. 820, sono rideterminati come da tabelle allegate al pre-
sente decreto.
Art. 3
il presente decreto entra in vigore il quindicesimo giorno successivo a quello del-
la sua pubblicazione nella Gazzetta ufficiale della repubblica italiana.
omissis
allegato
5.4. Tabelle contenenti la misura degli onorari fissi e di quelli variabili dei
periti e dei consulenti tecnici, per le operazioni eseguite su disposizione del-
l’autorità giudiziaria in materia civile e penale, in attuazione dell’articolo 2
della legge 8 luglio 1980, n. 319
Art. 1
Per la determinazione degli onorari a percentuale si ha riguardo per la perizia al va-
lore del bene o di altra utilità oggetto dell’accertamento determinato sulla base di ele-
menti obiettivi risultanti dagli atti del processo e per la consulenza tecnica al valore
della controversia; se non è possibile applicare i criteri predetti gli onorari sono com-
misurati al tempo ritenuto necessario allo svolgimento dell’incarico e sono determina-
ti in base alle vacazioni.
Art. 2
Per la perizia o la consulenza tecnica in materia amministrativa, contabile e fiscale,
spetta al perito o al consulente tecnico un onorario a percentuale calcolato per scaglioni:
– fino a euro 5.164,57, dal 4,6896% al 9,3951%;
– da euro 5.164,58 e fino a euro 10.329,14, dal 3,7580% al 7,5160%;
– da euro 51.645,70 e fino a euro 103.291,38, dall’1,8790% al 3,7580%;
– da euro 103.291,39 e fino a euro 258.228,45, dallo 0,9316% all’1,8790%;
– da euro 258.228,46 fino e non oltre euro 516.456,90, dallo 0,4737% allo
0,9474%.
È in ogni caso dovuto un compenso non inferiore a euro 145,12.
Art. 3
Per la perizia o la consulenza tecnica in materia di valutazione di aziende, enti pa-
trimoniali, situazioni aziendali, patrimoni, avviamento, diritti a titolo di risarcimento di
danni, diritti aziendali e industriali nonché relativi a beni mobili in genere, spetta al pe-
rito o al consulente tecnico un onorario determinato ai sensi dell’articolo precedente e
ridotto alla metà.
Art. 4
Per la perizia o la consulenza tecnica in materia di bilancio e relativo conto dei pro-
fili e perdite spetta al perito o al consulente tecnico un onorario a percentuale calcola-
to per scaglioni:
A. Sul totale delle attività:
– fino a euro 51.645,69, dallo 0,3790% allo 0,7579%;
– da 51.645,70 e fino a euro 103.291,38, dallo 0,1405% allo 0,2811%;

– da euro 103.291,39 e fino a euro 258.228,45, dallo 0,0932% allo 0,1879%;
– da euro 516.456,91 e fino a euro 1.032.913,80, dallo 0,0235% allo 0,0471%;
– da euro 1.032.913,81 fino e non oltre euro 2.582.284,50, dallo 0,0093% allo
0,0188%.
B. Sul totale dei ricavi lordi:
– fino a euro 258.228,45, dallo 0,0932% allo 0,1879%;
– da euro 1.032.913,81 fino e non oltre euro 5.164.568,99, dallo 0,0093% allo
0,0188%.
i suddetti onorari sono ridotti alla metà se la formazione del bilancio riguarda so-
cietà, enti o imprese che non svolgono alcuna attività commerciale od industriale o la cui
attività sia limitata alla pura e semplice amministrazione di beni immobili o al solo go-
dimento di redditi patrimoniali; tale disposizione non si applica agli enti pubblici.
Art. 5
Salvo quanto previsto nell’articolo precedente per la perizia o la consulenza tecni-
ca in materia di inventari, rendiconti e situazioni contabili spetta al perito o al consu-
lente tecnico un onorario da euro 145,12 a euro 970,42.
Art. 6
Per la perizia o la consulenza tecnica in materia di avarie comuni spetta al perito o
al consulente tecnico un onorario a percentuale calcolato per scaglioni sull’ammonta-
re complessivo della somma ammessa:
– fino a euro 3.098,74, dal 4,6896% al 9,3951%;
0,4705%.
Per la perizia o la consulenza tecnica in materia di avarie particolari spetta al peri-
to o al consulente tecnico un onorario a percentuale calcolato per scaglioni sull’am-
montare complessivo della somma liquidata:
– fino a euro 3.098,74, dal 3,2843% al 6,5686%;

0,4705%.
Art. 7
Per la perizia o la consulenza tecnica espletata con metodo attuariale in materia di ri-
costruzione di posizioni retributive o previdenziali, di prestiti, di nude proprietà e usu-
frutti, di ammortamenti finanziari, di adeguamento al costo della vita e rivalutazione mo-
netaria, spetta al perito o al consulente tecnico un onorario da euro 145,12 a euro 484,95.
Per la perizia o la consulenza tecnica in materia di verifica di basi tecniche di ge-
stioni previdenziali e assistenziali, di riserve matematiche individuali e valori di riscat-
to di anzianità pregressa ai fini del trattamento di previdenza e quiescenza, spetta al pe-
rito o al consulente tecnico un onorario da euro 193,67 a euro 582,05.
Art. 8
Per la perizia o la consulenza tecnica in materia di accertamento di stato di equili-
brio tecnico finanziario di gestioni previdenziali e assistenziali spetta al perito o al con-
sulente tecnico un onorario a percentuale calcolato per scaglioni sull’ammontare delle
entrate, effettive o presunte, dell’anno cui si riferisce la valutazione:
– fino a euro 103.291,38 dallo 0,6632%, all’1,3106%;
– da euro 5.164.569 fino e non oltre euro 25.822.844,95, dallo 0,0093% allo
0,0188%.
Per la perizia o la consulenza tecnica in materia di analisi tecniche sui bilanci con-
suntivi o preventivi di enti previdenziali, assicurativi o finanziari spetta al perito o al
consulente tecnico un onorario a percentuale calcolato per scaglioni:
– fino a euro 103.291,38, dal 0,3284% al 0,6569%;
– da euro 516.456,91 e fino a euro 5.164.568,99, dal 0,0141% a 0,0281%;
– da euro 5.164.569 fino e non oltre euro 51.645.689,91, dal 0,00235% al
0,0047%.
Qualora l’analisi di cui al comma precedente riguardi più di un bilancio, il com-
penso complessivo è costituito dalla somma dell’onorario relativo al bilancio più re-
cente e da quello spettante per ciascun bilancio precedente ridotto alla metà.
Art. 9
Per la perizia o la consulenza tecnica in materia di opere di pittura, scultura e si-
mili spetta al perito o al consulente tecnico un onorario da euro 96,58 a euro 484,95.
Quando l’indagine ha ad oggetto più reperti l’onorario spettante per ogni reperto
successivo al primo è ridotto da un terzo a due terzi.
Art. 10
Per la perizia o la consulenza tecnica in materia di accertamento di retribuzioni o
di contributi previdenziali, assicurativi, assistenziali e fiscali e ogni altra questione in
materia di rapporto di lavoro spetta al perito o al consulente tecnico un onorario da eu-
ro 145,12 a euro 582,05.
Art. 11
Per la perizia o la consulenza tecnica in materia di costruzioni edilizie, impianti in-
dustriali, impianti di servizi generali, impianti elettrici, macchine isolate e loro parti,
ferrovie, strade e canali, opere idrauliche, acquedotti e fognature, ponti, manufatti iso-
lati e strutture speciali, progetti di bonifica agraria e simili, spetta al perito o al consu-
lente tecnico un onorario a percentuale calcolato per scaglioni:
– fino a euro 5.164,57, dal 6,5686% al 13,1531%;
0,4705%.
Art. 12
Per la perizia o la consulenza tecnica in materia di verifica di rispondenza tecnica
alle prescrizioni di progetto e/o di contratto, capitolati e norme, di collaudo di lavori e
forniture, di misura e contabilità di lavori, di aggiornamento e revisione dei prezzi,
spetta al perito o al consulente tecnico un onorario da un minimo di euro 145,12 ad un
massimo di euro 970,42.
Per la perizia o consulenza tecnica in materia di rilievi topografici, planimetrici
e altimetrici, compresi le triangolazioni e poligonazione, la misura dei fondi rustici,
i rilievi di strade, canali, fabbricati, centri abitati e aree fabbricabili spetta al perito o
al consulente tecnico un onorario minimo di euro 145,12 ad un massimo di euro
970,42.
Art. 13
Per la perizia o la consulenza tecnica in materia di estimo spetta al perito o al con-
sulente tecnico un onorario a percentuale calcolato per scaglioni sull’importo stimato:
– fino a euro 5.164,57, dall’1,0264% al 2,0685%;

0,0947%.
nel caso di stima sommaria spetta al perito o al consulente tecnico un onorario de-
terminato ai sensi del comma precedente e ridotto alla metà; nel caso di semplice giu-
dizio di stima lo stesso è ridotto di due terzi.
Art. 14
Per la perizia o la consulenza in materia di cave e miniere, minerali, sostanze soli-
de, liquide e gassose spetta al perito o al consulente tecnico un onorario a percentuale
calcolato per scaglioni sull’importo stimato:
– fino a euro 5.164,57, dall’1,4053% al 2,8106%;
0,0947%.
Art. 15
Per la perizia o la consulenza tecnica in materia di valutazione, riparazione e tra-
sformazione di aerei, navi e imbarcazioni e in quella di salvataggio e recuperi spetta al
perito o al consulente tecnico un onorario determinato ai sensi dell’articolo 11 e ridot-
to alla metà. in materia di valutazione di danni l’onorario come innanzi determinato è
ulteriormente ridotto alla metà.
Art. 16
Per la perizia o la consulenza tecnica in materia di funzioni contabili amministra-
tive di case e beni rustici, di curatele di aziende agrarie, di equo canone, di fitto di fon-
di urbani e rustici, di redazione di stima dei danni da incendio e grandine, di tabelle
millesimali e riparto di spese condominiali spetta al perito o al consulente tecnico un
onorario da un minimo di euro 145,12 ad un massimo di euro 970,42.
Art. 17
Per la consulenza tecnica in materia di infortunistica del traffico e della circolazio-
ne spetta al consulente tecnico un onorario a percentuale calcolato per scaglioni:
– fino a euro 258,23, dal 7,5160% al 15,0321%;
– da euro 258,24 e fino a euro 516,46, dal 5,6370% all’11,2741%;
– da euro 516,47 e fino a euro 2.582,28, dal 3,7580% al 7,5160%;

– da euro 25.822,85 fino e non oltre euro 51.645,69, dallo 0,9316% all’1,8790%.
il valore è determinato in base all’entità del danno cagionato alla cosa. nel caso di
più cose danneggiate si ha riguardo al danno di maggiore entità. Per la perizia nella ma-
teria di cui al primo comma l’onorario è commisurato al tempo ritenuto necessario al-
lo svolgimento dell’incarico ed è determinato in base alle vacazioni.
Art. 18
Per la perizia o la consulenza tecnica in materia di esplosivi, di armi, di proiettili,
di bossoli e simili spetta al perito o al consulente tecnico un onorario da euro 48,03 a
euro 145,12 per il primo reperto.
Se il reperto è costituito da un’arma in esso sono compresi i proiettili e i bossoli.
Per la perizia o la consulenza tecnica in materia di balistica spetta al perito o al
consulente tecnico un onorario da euro 96,58 a euro 387,86 per il primo reperto.
Quando l’indagine di cui al primo e al terzo comma ha ad oggetto più reperti l’o-
norario spettante per ogni reperto successivo al primo è ridotto da un terzo a due terzi.
Art. 19
Per la perizia o la consulenza tecnica in materia di geomorfologia applicata, idro-
geologia, geologia applicata e stabilità dei pendii spetta al perito o al consulente tecni-
co un onorario da un minimo di euro 241,70 ad un massimo di euro 4.852,11.
Art. 20
Per la perizia in materia medico-legale, nel caso di immediata espressione del giu-
dizio raccolta a verbale, spettano al perito i seguenti onorari, non cumulabili fra loro:
– visita medico-legale euro 19,11;
– ispezione esterna di cadavere euro 19,11;
– autopsia euro 67,66;
– autopsia su cadavere esumato euro 96,58.
Qualora il parere non possa essere dato immediatamente e venga presentata una re-
lazione scritta, spetta al perito, per le medesime operazioni, un onorario:
– per visite medico-legali da euro 48,03 a euro 145,12;
– per accertamenti su cadavere da euro 116,20 a euro 387,86.
Art. 21
Per la consulenza tecnica avente ad oggetto accertamenti medici, diagnostici, iden-
tificazione di agenti patogeni, riguardanti la persona spetta al consulente tecnico un
onorario da euro 48,03 a euro 290,77.
Art. 22
Per la perizia o la consulenza tecnica avente ad oggetto l’esame alcoolimetrico
spetta al perito o al consulente tecnico un onorario di euro 14,46 a campione.
Art. 23
Per la perizia o la consulenza tecnica avente ad oggetto la ricerca del tasso percen-
tuale carbossiemoglobinemico spetta al perito o al consulente tecnico un onorario di
euro 28,92 a campione.
Art. 24
Per la perizia o la consulenza tecnica in materia psichiatrica o criminologica spet-
ta al perito o al consulente tecnico un onorario da euro 96,58 a euro 387,86.
Art. 25
Per la perizia o la consulenza tecnica avente ad oggetto diagnosi su materiale bio-
logico o su tracce biologiche ovvero indagini biologiche o valutazioni sui risultati di
indagini di laboratorio su tracce biologiche spetta al perito o al consulente tecnico un
onorario da euro 28,92 a euro 290,77.
Qualora i reperti o i marcatori sottoposti ad esame sono più di uno l’onorario spet-
tante per ciascuno di essi, successivo al primo, è ridotto alla metà.
Art. 26
Per la perizia o la consulenza tecnica avente ad oggetto accertamenti diagnostici su
animali, nel caso di immediata espressione del giudizio raccolta a verbale, spettano al
perito o al consulente tecnico i seguenti onorari, non cumulabili fra loro:
– visita clinica euro 19,11;
– esame necroscopico euro 67,66.
Qualora il parere non possa essere dato immediatamente e venga presentata una re-
lazione scritta, spetta al perito o al consulente tecnico, per le medesime operazioni, un
onorario:
– per visita clinica da euro 48,03 a euro 145,12;
– per esame necroscopico da euro 96,58 a euro 290,77.
nel caso di malattie infettive, epidemiche o endemiche, che abbiano interessato più
capi facenti parte di un gregge o di una mandria o di un allevamento gli onorari di cui
ai precedenti commi sono raddoppiati.
Art. 27
Per la perizia o la consulenza tecnica tossicologica su reperti non biologici spetta
al perito o al consulente tecnico un onorario da euro 48,03 a euro 145,12 a campione
per la ricerca qualitativa di una sostanza, da euro 67,66 a euro 193,67 a campione per
la ricerca quantitativa.
Per la perizia o la consulenza tecnica tossicologica su reperti biologici spetta al
perito o al consulente tecnico un onorario da euro 67,66 a euro 193,67 per l’anali-
si qualitativa di ciascuna sostanza da euro 48,03 a euro 145,12 per l’analisi quanti-
tativa.
Quando le sostanze o i campioni sottoposti ad esame sono più di uno l’onorario
spettante per ogni sostanza o campione successivo al primo è ridotto alla metà.
Art. 28
Per la perizia o la consulenza tecnica chimica-tossicologica avente ad oggetto la ri-
cerca quantitativa o qualitativa completa generale incognita delle sostanze inorganiche,
organiche volatili e organiche non volatili nonché di agenti patogeni spetta al perito o
al consulente tecnico un onorario da euro 48,03 a euro 145,12.
Per la perizia o la consulenza ecotossicologica volta ad accertare le alterazioni e le
impurità di qualsiasi sostanza o ad identificare gli agenti patogeni infettanti, infestanti
e inquinanti, spetta al perito o al consulente tecnico un onorario da euro 48,03 a euro
407,48.
Per la perizia o la consulenza tecnica in materia di inquinamento acustico spetta al
perito o al consulente tecnico un onorario da euro 48,03 a euro 484,95.
Art. 29
tutti gli onorari, ove non diversamente stabilito nelle presenti tabelle, sono com-
prensivi della relazione sui risultati dell’incarico espletato, della partecipazione alle
udienze e di ogni altra attività concernente i quesiti.
t 6. estratto della legge fallimentare
6.1. Regio Decreto 16 marzo 1942, n. 267 con le modifiche apportate dal De-
creto Legislativo 9 gennaio 2006, n. 5 e dal Decreto Legislativo 12 settembre
2007, n. 169
Art. 25 (Poteri del giudice delegato)

1. il giudice delegato esercita funzioni di vigilanza e di controllo sulla regolarità
della procedura e:
1) riferisce al tribunale su ogni affare per il quale è richiesto un provvedimento del
collegio;
2) emette o provoca dalle competenti autorità i provvedimenti urgenti per la con-
servazione del patrimonio, ad esclusione di quelli che incidono su diritti di ter-
zi che rivendichino un proprio diritto incompatibile con l’acquisizione;
3) convoca il curatore e il comitato dei creditori nei casi prescritti dalla legge e
ogni qualvolta lo ravvisi opportuno per il corretto e sollecito svolgimento della
procedura;
4) su proposta del curatore, liquida i compensi e dispone l’eventuale revoca del-
l’incarico conferito alle persone la cui opera È stata richiesta dal medesimo cu-
ratore nell’interesse del fallimento;
5) provvede, nel termine di quindici giorni, sui reclami proposti contro gli atti del
curatore e del comitato dei creditori;
6) autorizza per iscritto il curatore a stare in giudizio come attore o come convenu-
to. L’autorizzazione deve essere sempre data per atti determinati e per i giudizi
deve essere rilasciata per ogni grado di essi. Su proposta del curatore, liquida i
compensi e dispone l’eventuale revoca dell’incarico conferito ai difensori nomi-

nati dal medesimo curatore;
7) su proposta del curatore, nomina gli arbitri, verificata la sussistenza dei requisi-
ti previsti dalla legge;
8) procede all’accertamento dei crediti e dei diritti reali e personali vantati dai ter-
zi, a norma del capo v.
2. il giudice delegato non può trattare i giudizi che abbia autorizzato, né può far
parte del collegio investito del reclamo proposto contro i suoi atti.
3. i provvedimenti del giudice delegato sono pronunciati con decreto motivato.
Art. 32 (Esercizio delle attribuzioni del curatore)

1. il curatore esercita personalmente le funzioni del proprio ufficio e può delegare
ad altri specifiche operazioni, previa autorizzazione del comitato dei creditori, con
esclusione degli adempimenti di cui agli articoli 89, 92, 95, 1997 e 104-ter. L’onere per
il compenso del delegato, liquidato dal giudice, è detratto dal compenso del
curatore.
2. il curatore può essere autorizzato dal comitato dei creditori, a farsi coadiuvare
da tecnici o da altre persone retribuite, compreso il fallito, sotto la sua responsabilità.
del compenso riconosciuto a tali soggetti si tiene conto ai fini della liquidazione del
compenso finale del curatore.
Art. 107 (Modalità delle vendite)

1. Le vendite e gli altri atti di liquidazione posti in essere in esecuzione del pro-
gramma di liquidazione sono effettuati dal curatore tramite procedure competitive an-
che avvalendosi di soggetti specializzati, sulla base di stime effettuate, salvo il caso di
beni di modesto valore, da parte di operatori esperti, assicurando, con adeguate forme
di pubblicità, la massima informazione e partecipazione degli interessati.
2. il curatore può prevedere nel programma di liquidazione che le vendite dei be-
ni mobili, immobili e mobili registrati vengano effettuate dal giudice delegato secon-
do le disposizioni del codice di procedura civile in quanto compatibili.
3. Per i beni immobili e gli altri beni iscritti nei pubblici registri, prima del com-
pletamento delle operazioni di vendita, È data notizia mediante notificazione da parte
del curatore, a ciascuno dei creditori ipotecari o comunque muniti di privilegio.
4. il curatore può sospendere la vendita ove pervenga offerta irrevocabile d’acqui-
sto migliorativa per un importo non inferiore al dieci per cento del prezzo offerto.
5. degli esiti delle procedure, il curatore informa il giudice delegato ed il comita-
to dei creditori, depositando in cancelleria la relativa documentazione.
6. Se alla data di dichiarazione di fallimento sono pendenti procedure esecutive, il
curatore può subentrarvi; in tale caso si applicano le disposizione del codice di proce-
dura civile; altrimenti su istanza del curatore il giudice dell’esecuzione dichiara l’im-
procedibilità dell’esecuzione, salvi i casi di deroga di cui all’articolo 51.
7. con regolamento del ministro della giustizia, da adottare ai sensi dell’articolo
17, comma 3, della legge 23 agosto 1988, n. 400, sono stabiliti requisiti di onorabilità
e professionalità dei soggetti specializzati e degli operatori esperti dei quali il curatore
può avvalersi ai sensi del primo comma, nonché i mezzi di pubblicità e trasparenza del-
le operazioni di vendita.
t 7. ordinamento della professione di architetti, ingegneri e geometri
7.1. Tutela del titolo e dell’esercizio professionale degli ingegneri e degli

architetti
legge 24 giugno 1923, n. 1395
Art. 1
il titolo d’ingegnere e quello di architetto spettano esclusivamente a coloro che
hanno conseguito i relativi diplomi dagli istituti di istruzione superiore autorizzati per
legge a conferirli, salva la disposizione dell’articolo 12.
Art. 2
È istituito l’ordine degli ingegneri e degli architetti iscritti nell’albo di ogni provincia.
Per ciascun iscritto nell’albo sarà indicato il titolo in base al quale è fatta l’iscri-
zione.
Art. 3
Sono iscritti nell’albo coloro al quali spetta il titolo di cui all’articolo 1, che godo-
no del diritti civili e non sono incorsi in alcuna delle condanne di cui all’articolo 28
della L. 28 giugno 1874, n. 1938.
Potranno essere iscritti nell’albo anche gli ufficiali generali e superiori dell’arma
del Genio che siano abilitati all’esercizio della professione a senso del r.d. n. 485 in
data 6 settembre 1902.
Art. 4
Le perizie e gli altri incarichi relativi all’oggetto della professione di ingegnere e
di architetto sono dall’autorità giudiziaria conferiti agli iscritti nell’albo.
Le pubbliche amministrazioni, quando debbano valersi dell’opera di ingegneri o
architetti esercenti la professione libera, affideranno gli incarichi agli iscritti nell’albo.
tuttavia, per ragioni di necessità o di utilità evidente, possono, le perizie e gli in-
carichi di cui nei precedenti commi, essere affidate a persone di competenza tecnica,
anche non iscritte nell’albo, nei limiti e secondo le norme che saranno stabilite col
regolamento.
Art. 5
Gli iscritti nell’albo eleggono il proprio consiglio dell’ordine, che esercita le se-
guenti attribuzioni:
1) procede alla formazione e all’annuale revisione e pubblicazione dell’albo, dan-
done comunicazione all’autorità giudiziaria e alle pubbliche amministrazioni;

2) stabilisce il contributo annuo dovuto dagli iscritti per sopperire alle spese di fun-
zionamento dell’ordine, amministra i proventi e provvede alle spese, compilan-
do il bilancio preventivo e il conto consuntivo annuale;
3) dà, a richiesta, parere sulle controversie professionali e sulla liquidazione di
onorari e spese;
4) vigila alla tutela dell’esercizio professionale, e alla conservazione del decoro
dell’ordine, reprimendo gli abusi e le mancanze di cui gli iscritti si rendessero
colpevoli nell’esercizio della professione con le sanzioni e nelle forme di cui
agli articoli 26, 27, 28 e 30 della L. 28 giugno 1874, n. 1938, in quanto siano
applicabili.
Art. 6
contro le deliberazioni del consiglio dell’ordine relative alla mancata iscrizio-
ne nell’albo è ammesso ricorso all’autorità giudiziaria con le norme da stabilirsi nel
regolamento.
Art. 7
Le norme relative alla determinazione dell’oggetto e dei limiti delle due professio-
ni, alla composizione e funzionamento del consiglio dell’ordine, alla formazione e an-
nuale revisione dell’albo e per le impugnative contro provvedimenti disciplinari, non-
ché quelle di coordinamento con le disposizioni vigenti nelle nuove province, e tutte le
altre per l’attuazione della presente legge e di coordinamento, saranno emanate con re-
golamento, sulla proposta dei ministri della giustizia, dell’interno, dell’istruzione e dei
lavori pubblici, udito il parere di una commissione di nove componenti, da nominare
con decreto reale, su proposta del ministro della giustizia, d’accordo con gli altri mi-
nistri interessati. cinque di tali componenti saranno scelti tra coloro che posseggono i
requisiti per l’iscrizione nell’albo.
Saranno pure formati in ogni provincia dalle autorità indicate all’articolo 11, albi
speciali per i periti agrimensori (geometri) e per le altre categorie dei periti tecnici.
Potranno essere iscritti in tali albi coloro ai quali spetti il relativo titolo professio-
nale rilasciato dalle scuole regie pareggiate o parificate.
con apposito regolamento, sulla proposta dei ministri dell’interno, della giustizia,
dell’istruzione e dei lavori pubblici, udito il parere della stessa commissione di. cui al-
la prima parte del presente articolo, alla quale saranno aggiunti due rappresentanti del-
la categoria interessata, saranno emanate le norme per la formazione degli albi specia-
li, la costituzione, il funzionamento e le attribuzioni dei relativi collegi, la determina-
zione dell’oggetto e dei limiti dell’esercizio professionale e le disposizioni transitorie,
di coordinamento e di attuazione.
7.2. Regolamento per le professioni d’ingegnere e di architetto
regio decreto 23 ottobre 1925, n. 2537

capo i – Dell’albo
Art. 1
in ogni provincia è costituito l’ordine degli ingegneri e degli architetti, avente se-
de nel comune capoluogo di provincia.
Art. 2
ogni ordine provvede alla formazione del proprio albo.
Quando gli iscritti nell’albo non raggiungano il numero di 25, essi saranno iscritti
nell’albo di un capoluogo vicino, che sarà determinato dal primo presidente della cor-
te di appello.
Art. 3
L’albo conterrà per ogni singolo iscritto: il cognome ed il nome, la paternità78, la
residenza.
La iscrizione nell’albo ha luogo per ordine alfabetico. accanto ad ogni nome sa-
ranno annotate la data e la natura del titolo che abilita all’esercizio della professione
con eventuale indicazione dell’autorità, da cui il titolo stesso fu rilasciato, nonché la
data della iscrizione.
chi si trova iscritto nell’albo deve comunicare al consiglio dell’ordine, mediante
lettera raccomandata, l’eventuale cambiamento di residenza.
Art. 4
Per essere iscritto nell’albo occorre aver superato l’esame di Stato per l’eserci-
zio della professione di ingegnere è di architetto, ai sensi del r.d. 31 dicembre 1923,
n. 2909, salve le disposizioni dell’articolo 60 del presente regolamento.
Potranno essere iscritti nell’albo, a termini dell’articolo 3, capoverso della L. 24
giugno 1923, n. 1395, anche gli ufficiali generali superiori del genio che siano abilita-
ti all’esercizio della professione, ai sensi del r.d. 6 settembre 1902, n. 485.
Art. 5
Per esercitare in tutto il territorio del regno e delle colonie le professioni di inge-
gnere e di architetto è necessario avere superato l’esame di Stato, a norma del r.d. 31
dicembre 1923, n. 2909, ferme restando le disposizioni transitorie della L. 24 giugno
1923, n. 1395, e del presente regolamento.
Soltanto però agli iscritti nell’albo possono conferirsi le perizie e gli incarichi di
cui all’articolo 4 della detta L. 24 giugno 1923, n. 1395, salva in ogni caso l’eccezio-
ne preveduta nel capoverso ultimo dello stesso articolo 4 e nell’articolo 56 del presen-
te regolamento.
78
Luogo e data di nascita (d.P.r. n. 432/1957).
Art. 6
non si può essere iscritti nell’albo se non in seguito a domanda firmata dal ri-
chiedente.
Art. 7
La domanda di iscrizione nell’albo deve essere presentata alla presidenza dell’or-
dine, redatta in carta da bollo e munita dei seguenti documenti:
a) certificato di nascita;
b) certificato di cittadinanza italiana o il certificato dello Stato avente trattamento
di reciprocità con l’italia;
c) certificato di residenza;
d) certificato generale del casellario giudiziale di data non anteriore di tre mesi al-
la presentazione della domanda;
e) certificato di aver conseguita l’approvazione nell’esame di Stato, ai sensi del-
l’articolo 4, prima parte del presente regolamento e salve le disposizioni del suc-
cessivo articolo 60;
f) dichiarazione di non essere iscritto né di aver domandata la iscrizione in altro
albo d’ingegnere o di architetto.
non può essere iscritto nell’albo chi, per qualsiasi titolo, non abbia il godimento dei
diritti civili, ovvero sia incorso in alcuna delle condanne di cui all’articolo 28, prima par-
te, della L. 8 giugno 1874, n. 1938, sull’esercizio della professione di avvocato e procu-
ratore, salvo che sia intervenuta la riabilitazione a termini del codice di procedura penale.
Art. 8
non oltre tre mesi dalla data della sua presentazione, il consiglio dell’ordine deve
deliberare sulla domanda d’iscrizione nell’albo.
La deliberazione deve essere motivata e presa a maggioranza assoluta di voti dei
presenti, in seguito a relazione di un consigliere all’uopo delegato dal presidente.
Art. 9
La deliberazione di cui all’articolo 8 è notificata all’interessato nel termine di cin-
que giorni a mezzo di lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. nello stesso termi-
ne ne è data comunicazione con lettera ufficiale al procuratore del re.
Art. 10
contro la deliberazione del consiglio dell’ordine l’interessato ha diritto di ricorre-
re all’assemblea generale entro un mese dalla notificazione.
entro il medesimo termine può ricorrere anche il procuratore del re presso il tri-
bunale, qualora ritenga che la deliberazione sia contraria a disposizioni legislative o re-
golamentari.
Art. 11
L’assemblea generale delibera sui ricorso in seduta plenaria, che dovrà essere con-
vocata straordinariamente dal consiglio dell’ordine, qualora non debba aver luogo, en-
tro due mesi dalla presentazione del ricorso, la convocazione ordinaria dell’assemblea.
in tal caso questa decide sui ricorso in sede di convocazione.
Art. 12
La deliberazione è presa a maggioranza assoluta di voti, osservate le disposizioni
dell’articolo 28.
il ricorrente ha diritto di essere inteso personalmente ed il presidente del consiglio
dell’ordine ha egualmente diritto di esporre oralmente le ragioni della deliberazione
adottata.
alle notifiche delle deliberazioni dell’assemblea generale sarà provveduto nei mo-
di e termini di cui all’articolo 9.
Art. 13
contro le deliberazioni dell’assemblea è ammesso reclamo, tanto da parte del ri-
chiedente la iscrizione quanto, se del caso, del procuratore del re, alla commissione
centrale di cui all’articolo seguente.
Art. 14
È istituita in roma presso il ministero dei lavori pubblici una commissione centra-
le, alla quale spetta di decidere sulle impugnative proposte, anche nel merito, contro le
deliberazioni della assemblea generale.
La commissione centrale è composta:
1) di un presidente di sezione del consiglio superiore del lavori pubblici, che la pre-
siede;
2) di 3 ingegneri o architetti membri del consiglio superiore dei lavori pubblici;
3) di un magistrato avente grado non inferiore a consigliere di corte d’appello o pa-
rificato;
4) di sei rappresentanti degli ordini degli ingegneri ed architetti, di cui quattro in-
gegneri e due architetti.
i componenti la commissione di cui ai nn. 1, 2 e 3 sono nominati dal ministro
per la giustizia e per gli affari di culto e dal ministro per i lavori pubblici secondo la
rispettiva competenza; quelli di cui al n. 4 sono designati in seguito ad elezione dal-
le rispettive assemblee, osservate per la votazione le disposizioni del successivo ar-
ticolo 33.
a tale fine l’assemblea di ciascun ordine nell’adunanza ordinaria procede alla vo-
tazione per la designazione dei membri della commissione centrale.
il risultato della votazione, nei termine di quindici giorni da quello della ultimazio-
ne delle operazioni di scrutinio, è comunicato al presidente della commissione centra-
le, che formerà la graduatoria.
Saranno eletti coloro che dal complesso delle votazioni delle assemblee risulteran-
no avere conseguito il maggior numero di voti. a parità di voti s’intendono eletti i più
anziani di età.
i componenti la commissione centrale durano in carica 3 anni, ma alla scadenza
possono essere riconfermati o rieletti.
Art. 15
adempiono alle mansioni di segreteria della commissione centrale magistrati trat-
tenuti nel ministero della giustizia, nonché funzionari del ministero dei lavori pubbli-
ci, nominati dai rispettivi ministri.
Art. 16
L’impugnazione dinanzi alla commissione centrale è proposta nel termine perento-
rio di giorni 30 da quello della data della lettera raccomandata, con ricevuta di ritorno,
con la quale sia comunicata all’interessato la deliberazione dell’assemblea, o da quel-
lo della data della partecipazione ufficiale fattane al procuratore del re.
La impugnazione è trasmessa con lettera raccomandata alla segreteria della com-
missione centrale e la prova dell’avvenuta trasmissione non può essere data che me-
diante esibizione della ricevuta postale di raccomandazione.
Art. 17
contro la deliberazione della commissione centrale non è dato alcun mezzo di
impugnazione né in via amministrativa né in via giudiziaria, salvo il ricorso alle se-
zioni unite della corte di cassazione del regno, nei casi di incompetenza o eccesso di
potere.
Art. 18
Le spese per il funzionamento della commissione centrale sono proporzionalmen-
te sostenute da tutti gli ordini professionali in ragione del numero degli iscritti.
L’ammontare delle spese viene determinato dalla commissione centrale, la quale
cura anche la ripartizione di esso tra i vari consigli dell’ordine, a norma del comma pre-
cedente, e detta le modalità per il versamento della quota spettante a ciascun consiglio
dell’ordine. i consigli dell’ordine possono stabilire nei propri regolamenti interni un
apposito contributo speciale a carico di tutti gli iscritti per le spese di cui al presente
articolo.
Art. 19
La commissione centrale stabilirà con proprio regolamento interno le norme per il
procedimento relativo ai ricorsi proposti dinanzi ad essa e per quanto occorra al suo
funzionamento amministrativo e contabile.
Art. 20
La cancellazione dall’albo, oltre che a seguito di giudizio disciplinare, a norma del-
l’articolo 37, n. 2, del presente regolamento, è pronunciata dal consiglio dell’ordine, di
ufficio o su richiesta del pubblico ministero, nel caso di perdita della cittadinanza ita-
liana o del godimento dei diritti civili da qualunque titolo derivata, ovvero di condan-
na che costituisce impedimento alla iscrizione.
Art. 21
nel caso di cancellazione, sarà data comunicazione del provvedimento all’interes-
sato, il quale ha facoltà di reclamare all’assemblea generale dell’ordine ed alla com-

missione centrale, in conformità dei precedenti articoli 10, 13 e 16.
cessate le cause che hanno motivata la cancellazione dall’albo, l’interessato può
fare domanda per esservi riammesso. ove questa non sia accolta, egli potrà presentare
ricorso in conformità dei suindicati articoli 10, 13 e 16.
Art. 22
indipendentemente dalle iscrizioni o cancellazioni individuali, a norma degli arti-
coli precedenti, il consiglio dell’ordine, nel mese di gennaio di ogni anno, provvederà
alla revisione dell’albo portandovi le varianti che fossero necessarie. i provvedimenti
adottati saranno comunicati agli interessati, i quali avranno diritto di reclamo in
conformità dei precedenti articoli 10, 13 e 16.
Art. 23
L’albo, stampato a cura e spese dell’ordine, è inviato alla corte di appello, ai tribu-
nali, alle preture, alla prefettura ed alle camere di commercio, aventi sede nel distretto
dell’ordine. Sarà pure rimesso ai ministeri della giustizia e degli affari di culto, dell’in-
terno, dei lavori pubblici, dell’economia nazionale e dell’istruzione, nonché alla com-
missione centrale ed agli altri consigli dell’ordine.
Potrà inoltre essere trasmesso a quegli enti pubblici e privati che il consiglio repu-
terà opportuno, e, dietro pagamento, dovrà essere rilasciata copia a chiunque ne faccia
richiesta.
agli uffici ed enti cui deve essere obbligatoriamente trasmesso l’albo, a termini del
presente articolo, saranno pure comunicati i provvedimenti individuali e definitivi di
iscrizione e di cancellazione dall’albo.
Art. 24
non si può far parte che di un solo ordine di ingegneri e di architetti.
chi si trova nell’ordine di una provincia, può chiedere il trasferimento della iscri-
zione in quello di un’altra, presentando domanda corredata dai documenti stabiliti dal-
l’articolo 7 e da un certificato rilasciato dal presidente dell’ordine al quale il richieden-
te appartiene, da cui risulti:
a) la data e le altre indicazioni della prima iscrizione;
b) che l’istante è in regola col pagamento del contributo di cui all’articolo 37 ed,
eventualmente, di quello stabilito a norma dell’articolo 18.
avvenuta la iscrizione nell’albo del nuovo ordine, il presidente di questo ne darà
avviso al presidente dell’altro onde provveda alla cancellazione.
Art. 25
il consiglio dell’ordine rilascia ad ogni iscritto apposita attestazione.
L’iscrizione in un albo ha effetto per tutto il territorio del regno e delle colonie.
capo ii – Dell’ordine e del consiglio dell’ordine
Sezione i – Dell’ordine
Art. 26
La convocazione dell’ordine in adunanza generale è indetta dal presidente del con-
siglio dell’ordine, mediante partecipazione a ciascun iscritto, con lettera raccomanda-
ta, della prima ed eventuale seconda convocazione. L’avviso conterrà l’ordine del gior-
no dell’adunanza.
La validità delle adunanze è data, in prima convocazione, dalla presenza della
maggioranza assoluta degli iscritti; la seconda convocazione non potrà aver luogo pri-
ma del giorno successivo alla prima e sarà legale qualunque sia il numero degli in-
tervenuti.
Art. 27
Le adunanze generali sono ordinarie e straordinarie.
Le adunanze ordinarie saranno convocate nel termine stabilito dall’articolo 30 e
provvederanno alla elezione dei membri del consiglio, alla elezione, quando del caso,
dei designati per la commissione centrale ed all’approvazione del conto consuntivo
dell’anno decorso e del bilancio preventivo per l’anno venturo.
Si metteranno poi in discussione gli altri argomenti indicati nell’ordine del giorno.
Le adunanze straordinarie hanno luogo ogni volta che il consiglio ritiene conve-
niente convocarle o quando, da almeno un quinto degli iscritti, ne sia fatta richiesta
scritta motivata.
Le adunanze saranno convocate con le modalità indicate nell’articolo precedente.
Art. 28
La presidenza delle adunanze sia ordinarie che straordinarie è tenuta dal presiden-
te del consiglio dell’ordine; in caso di assenza del presidente e, dove esista, del vice-
presidente, il consigliere più anziano fra i presenti assume la presidenza.
Le funzioni di segretario sono adempiute dal segretario dei consiglio dell’ordine,
o, in sua assenza, dal più giovane fra i consiglieri presenti.
Le deliberazioni sono prese a maggioranza assoluta di voti del presenti.
in caso di parità di voti, prevale quello del presidente. ogni votazione è palese, sal-
vo che l’assemblea, su proposta del presidente o di almeno un decimo dei presenti, de-
liberi che abbia luogo per scrutinio segreto e salve le disposizioni dell’articolo 33.
Sezione ii – Del consiglio dell’ordine
Art. 29
ciascun ordine degli ingegneri e degli architetti è retto dal consiglio.
Artt. 30, 31, 32, 33, 34

– omissis –
Art. 35
il consiglio elegge annualmente nel suo seno il presidente, il segretario, il cassiere
economo; può anche eleggere un vice presidente.
Art. 36
il consiglio si aduna ogni volta che il presidente lo ritenga opportuno o ne faccia-
no richiesta almeno due membri del consiglio.
Art. 37
il consiglio dell’ordine, oltre alle funzioni attribuitegli dal presente regolamento o
da altre disposizioni legislative o regolamentari:
1) vigila sul mantenimento della disciplina fra gli istituti affinché il loro compito
venga adempiuto con probità e diligenza;
2) prende i provvedimenti disciplinari;
3) cura che siano repressi l’uso abusivo del titolo di ingegnere e di architetto e l’e-
sercizio abusivo della professione, presentando, ove occorra, denuncia all’auto-
rità giudiziaria;
4) determina il contributo annuale da corrispondersi da ogni iscritto per il funzio-
namento dell’ordine, ed, eventualmente, per il funzionamento della commissio-
ne centrale, nonché le modalità del pagamento del contributo;
5) compila ogni triennio la tariffa professionale, la quale, in mancanza di speciali
accordi, s’intende accettata dalle parti ed ha valore per tutte le prestazioni degli
iscritti nell’ordine;
6) da i pareri che fossero richiesti dalle pubbliche amministrazioni su argomenti at-
tinenti alle professioni di ingegnere e di architetto.
Art. 38
il presidente del consiglio dell’ordine rappresenta legalmente l’ordine ed il consi-
glio stesso.
in caso di assenza del presidente, e, dove esista, del vice-presidente, il consigliere
più anziano ne fa le veci.
Art. 39
il segretario riceve le domande di iscrizione nell’albo, annotandole in apposito re-
gistro e rilasciando ricevuta ai richiedenti; stende le deliberazioni consiliari, eccetto
quelle relative ai giudizi disciplinari, che saranno compilate dal relatori; tiene i registri
prescritti dal consiglio; cura la corrispondenza; autentica le copie delle deliberazioni
dell’ordine e del consiglio; ha in consegna l’archivio e la biblioteca. in mancanza del
segretario, il consigliere meno anziano ne fa le veci.
Art. 40
il tesoriere-economo è responsabile dei fondi e degli altri titoli di valore di pro-
prietà dell’ordine; riscuote il contributo; paga i mandati firmatari dal presidente e con-
trofirmati dal segretario.
deve tenere i seguenti registri:
a) registro a madre e figlia per le somme riscosse;
b) registro contabile di entrata e di uscita;
c) registro dei mandati di pagamento;
d) inventano del patrimonio dell’ordine.

in caso di bisogno improrogabile, il presidente designa un consigliere per sostitui-
re il tesoriere-economo.
Art. 41
il consigliere che, senza giustificato motivo, non interviene a tre adunanze conse-
cutive, è considerato dimissionario. il consiglio dell’ordine provvede alla sua surroga-
zione sino alla convocazione dell’assemblea generale ordinaria.
Art. 42
il consiglio dell’ordine può disciplinare con regolamenti interni l’esercizio delle
sue attribuzioni.
capo iii – Dei giudizi disciplinari
Art. 43
il consiglio dell’ordine è chiamato a reprimere, d’ufficio o su ricorso delle parti,
ovvero su richiesta del pubblico ministero, gli abusi e le mancanze che gli iscritti ab-
biano commesso nell’esercizio della loro professione.
Art. 44
il presidente assumendo le informazioni che stimerà opportune, verifica i fatti che
formano oggetto dell’imputazione. udito l’incolpato, su rapporto del presidente, il
consiglio decide se vi sia motivo a giudizio disciplinare.
in caso affermativo, il presidente nomina il relatore, e, a mezzo di ufficiale giudi-
ziario, fa citare l’incolpato a comparire dinanzi al consiglio dell’ordine, in un termine
non minore di giorni quindici per essere sentito e per presentare eventualmente docu-
menti a suo discarico.
nel giorno indicato ha luogo la discussione, in seguito alla quale, uditi il relatore
e l’incolpato, il consiglio prende le sue deliberazioni.
ove l’incolpato non si presenti né giustifichi un legittimo impedimento, si proce-
derà in sua assenza.
Art. 45
Le pene disciplinari, che il consiglio può pronunciare contro gli iscritti nell’albo, sono:
1) l’avvertimento;
2) la censura;
3) la sospensione dall’esercizio della professione per un tempo non maggiore di sei
mesi;
4) la cancellazione dall’albo.
L’avvertimento consiste nel rimostrare al colpevole le mancanze commesse e nel-
l’esortarlo a non ricadervi.
esso è dato con lettera del presidente per delega del consiglio. La censura è una di-
chiarazione formale delle mancanze commesse e del biasimo incorso.
La censura, la sospensione e la cancellazione dall’albo sono notificate al colpevo-

le per mezzo di ufficiale giudiziario.
Art. 46
nel caso di condanna alla reclusione o alla detenzione, il consiglio, a seconda delle cir-
costanze, può eseguire la cancellazione dall’albo o pronunciare la sospensione; quest’ulti-
ma ha sempre luogo ove sia stato rilasciato mandato di cattura e fino alla sua revoca.
Qualora si tratti di condanna che impedirebbe la iscrizione nell’albo giusta l’articolo 7
del presente regolamento in relazione all’articolo 28, parte prima, della L. 8 giugno 1874,
n. 1938, è sempre ordinata la cancellazione dall’albo, a norma del precedente articolo 20.
Art. 47
chi sia stato cancellato dall’albo, in seguito a giudizio disciplinare, può esservi di
nuovo iscritto a sua domanda:
a) nel caso preveduto dall’articolo 46, quando abbia ottenuta la riabilitazione giu-
sta le norme del codice di procedura penale;
b) negli altri casi, quando siano decorsi due anni dalla cancellazione dall’albo.
La domanda deve essere corredata dalle prove giustificate ed, ove non sia accolta,
l’interessato può ricorrere in conformità degli articoli 10, 13 e 16 del presente regola-
mento.
Art. 48
Le deliberazioni del consiglio in materia disciplinare possono essere impugnate
dall’incolpato innanzi all’assemblea generale nel termine di giorni quindici dall’avve-
nuta notificazione.
Possono inoltre essere impugnate innanzi alla stessa assemblea generale dal procu-
ratore del re nel termine di giorni dieci dalla comunicazione ufficiale che gliene è fat-
ta dal segretario del consiglio dell’ordine entro cinque giorni.
contro le deliberazioni dell’assemblea generale è dato ricorso alla commissione
centrale sia all’interessato che al procuratore del re, in conformità degli articoli 13 e
16 del presente regolamento.
Art. 49
L’incolpato, che sia membro del consiglio dell’ordine, è soggetto alla giurisdizio-
ne disciplinare del consiglio dell’ordine viciniore, da determinarsi, in caso di contesta-
zione, dal primo presidente della corte di appello.
Le impugnative contro le deliberazioni del detto consiglio sono presentate all’as-
semblea generale dell’ordine cui appartiene lo stesso consiglio.
contro la deliberazione del consiglio è ammesso ricorso alla commissione centra-
le in conformità degli articoli 13 e 16 del presente regolamento.
Art. 50
il rifiuto del pagamento del contributo di cui all’articolo 37, ed eventualmente, al-
l’articolo 18, dà luogo a giudizio disciplinare.
capo iv – Dell’oggetto e dei limiti della professione d’ingegnere e di architetto
Art. 51
Sono di spettanza della professione d’ingegnere il progetto, la condotta e la stima
dei lavori per estrarre, trasformare ed utilizzare i materiali direttamente od indiretta-
mente occorrenti per le costruzioni e per le industrie, dei lavori relativi alle vie ed ai
mezzi di trasporto, di deflusso e di comunicazione, alle costruzioni di ogni specie, al-
le macchine ed agli impianti industriali, nonché in generale alle applicazioni della fisi-
ca, i rilievi geometrici e le operazioni di estimo.
Art. 52
Formano oggetto tanto della professione di ingegnere quanto di quella di architet-
to le opere di edilizia civile, nonché i rilievi geometrici e le operazioni di estimo ad es-
se relative.
tuttavia le opere di edilizia civile che presentano rilevante carattere artistico ed il
restauro e il ripristino degli edifici contemplati dalla L. 20 giugno 1909, n. 364, per
l’antichità e le belle arti, sono di spettanza della professione di architetto; ma la parte
tecnica ne può essere compiuta tanto dall’architetto quanto dall’ingegnere.
Art. 53
Le disposizioni dei precedenti articoli 51 e 52 valgono ai fini della delimitazione
delle professioni d’ingegnere e di architetto e non pregiudicano quanto può formare
oggetto dell’attività professionale di determinate categorie di tecnici specializzati, né
le disposizioni che saranno date coi regolamenti di cui all’ultimo comma dell’articolo
7 della L. 24 giugno 1923, n. 1395.
Art. 54
– omissis –
Art. 55
Sono escluse dalle disposizioni del presente capo le opere di rilevante importanza
che siano assegnate in seguito a pubblico concorso.
Per le opere di rilevante importanza, anche quando siano assegnate in seguito a pub-
blico concorso, è sempre necessario che la parte tecnica venga eseguita sotto la direzio-
ne è responsabilità di persone abilitate all’esercizio della professione di ingegnere, ovve-
ro della professione di architetto purché si tratti delle opere contemplate dall’articolo 52.
Art. 56
Le perizie e gli incarichi di cui all’art. 4 della L. 24 giugno 1923, n. 1395, posso-
no essere affidati a persone non iscritte nell’albo soltanto quando si verifichi una del-
le seguenti circostanze:
a) che si tratti di casi di speciale importanza i quali richiedano l’opera di un lumi-
nare della scienza o di un tecnico di fama singolare, non iscritto nell’albo;
b) che si tratti di semplici applicazioni della tecnica, non richiedenti speciale pre-
parazione scientifica o che non vi siano nella località professionisti iscritti nel-
l’albo, ai quali affidare la perizia o l’incarico.
capo v – Disposizioni generali
Art. 57
Gli ordini degli ingegneri e degli architetti ed i rispettivi consigli sono posti sotto
l’alta vigilanza del ministero della giustizia e degli affari di culto, il quale la eserciti di-
rettamente ovvero per il tramite del procuratori generali presso le corti di appello e dei
procuratori del re.
il ministro per la giustizia vigila alla esatta osservanza delle norme legislative e re-
golamentari ed all’uopo può fare, direttamente ovvero a mezzo dei suddetti magistra-
ti, le opportune richieste ai singoli ordini ed ai rispettivi consigli.
il ministro per la giustizia, sentito lì parere del consiglio di Stato, può sciogliere il
consiglio dell’ordine, ove questo, chiamato alla osservanza degli obblighi ad esso im-
posti, persista a violarli o a non adempierli, ovvero per altri gravi motivi.
in tal caso, le attribuzioni del consiglio sono esercitate dal presidente del tribuna-
le o da un giudice da lui delegato, il quale, nel termine di tre mesi, deve convocare l’as-
semblea generale dell’ordine per la elezione del consiglio.
Qualora il consiglio dell’ordine, per qualsiasi motivo, cessasse di funzionare, il
presidente del tribunale provvede alla temporanea conservazione dell’archivio e del-
l’attività patrimoniale dell’ordine stesso e riferisce al ministero della giustizia per gli
opportuni provvedimenti.
Art. 58
Quando nel presente regolamento si fa menzione di un’autorità giudiziaria, s’inten-
de quella che ha giurisdizione nel capoluogo dell’ordine.
capo vi – Disposizioni di coordinamento e transitorie
Artt. 59, 60, 61

– omissis –
Art. 62
Gli ingegneri ed architetti che siano impiegati di una pubblica amministrazione
dello Stato, delle province o dei comuni, e che si trovino iscritti nell’albo degli inge-
gneri e degli architetti, sono soggetti alla disciplina dell’ordine per quanto riguarda l’e-
ventuale esercizio della libera professione.
i predetti ingegneri ed architetti non possono esercitare la libera professione ove
sussista alcuna incompatibilità preveduta da leggi, regolamenti generali o speciali, ov-
vero da capitolati.
Per l’esercizio della libera professione è in ogni caso necessaria espressa autoriz-
zazione del capi gerarchici nei modi stabiliti dagli ordinamenti dell’amministrazione
da cui il funzionario dipende.
È riservata alle singole amministrazioni dello Stato la facoltà di liquidare ai propri

funzionari i corrispettivi per le prestazioni compiute per enti pubblici o aventi finalità
di pubblico interesse.
tali corrispettivi saranno fissati sulla base delle tariffe per i liberi professionisti
con una riduzione non inferiore ad un terzo né superiore alla metà, salvo disposizioni
speciali in contrario. La riduzione non avrà luogo nel caso che la prestazione sia com-
piuta insieme con liberi professionisti, quali componenti di una commissione.
Art. 63
Per i funzionari delle pubbliche amministrazioni la iscrizione nell’albo non può co-
stituire titolo per quanto concerne la loro carriera.
Artt. 64 e 74
– omissis –
7.3. Regolamento per la professione del geometra
regio decreto 11 febbraio 1929, n. 724
Art. 1
il titolo di geometra spetta a coloro che abbiano conseguito il diploma di agrimen-
sura dei regi istituti tecnici o il diploma di abilitazione per la professione di geome-
tra, secondo le norme del regio decreto 6 maggio 1923, n. 1054.
Art. 2
Presso ogni collegio è costituito l’albo dei geometri, in cui sono iscritti coloro
che, trovandosi nelle condizioni stabilite dal presente regolamento, abbiano la residen-
za entro la circoscrizione del collegio medesimo.
Art. 3
– omissis –
Art. 4
Per essere iscritto nell’albo dei geometri è necessario:
a) essere cittadino italiano o cittadino di uno Stato avente trattamento di recipro-
cità con l’italia;
b) godere dei diritti civili e non avere riportato condanna alla reclusione o alla de-
tenzione per tempo superiore ai cinque anni salvo che sia intervenuta la riabili-
tazione a termini del codice di procedura penale;
c) avere conseguito uno dei diplomi indicati nell’articolo 1.
in nessun caso possono essere iscritti nell’albo e, qualora vi si trovino iscritti, deb-
bono essere cancellati coloro che abbiano svolto una pubblica attività in contraddizio-
ne con gli interessi della nazione.
Art. 5
La domanda per l’iscrizione è diretta al consiglio del collegio nella cui circoscrizio-
ne l’aspirante risiede; è redatta in carta da bollo ed accompagnata dai seguenti documenti:
1) atto di nascita;
2) certificato di residenza;
3) certificato generale del casellario giudiziale di data non anteriore di tre mesi al-
la presentazione della domanda;
4) certificato di cittadinanza italiana o certificato di cittadinanza dello Stato aven-
te trattamento di reciprocità con l’italia;
5) uno dei diplomi indicati nell’articolo 1.
Art. 6
nessuno può essere iscritto contemporaneamente in più di un albo; ma è consen-
tito il trasferimento da un albo all’altro, contemporaneamente alla cancellazione della
iscrizione precedente.
Art. 7
Gli impiegati dello Stato e delle altre pubbliche amministrazioni, ai quali, secon-
do gli ordinamenti loro applicabili, sia vietato l’esercizio della libera professione, non
possono essere iscritti nell’albo; ma, in quanto sia conseguito, a norma degli ordina-
menti medesimi il conferimento di speciali incarichi, questi potranno loro essere affi-
dati pure non essendo essi iscritti nell’albo.
i suddetti impiegati, ai quali sia invece consentito l’esercizio della professione,
possono essere iscritti nell’albo ma sono soggetti alla disciplina del consiglio soltan-
to per ciò che riguarda il libero esercizio. in nessun caso l’iscrizione nell’albo può co-
stituire titolo per quanto concerne la loro carriera.
Gli impiegati suddetti non possono, però anche se iscritti nell’albo, esercitare la
libera professione ove sussista alcuna incompatibilità preveduta da leggi, regolamenti
generali o speciali, ovvero da capitolati.
Per l’esercizio della libera professione è in ogni caso necessaria espressa autoriz-
zazione dei capi gerarchici nei modi stabiliti dagli ordinamenti della amministrazione
da cui l’impiegato dipende.
È riservata alle singole amministrazioni dello Stato la facoltà di liquidare ai pro-
pri impiegati i corrispettivi per le prestazioni compiute per enti pubblici o aventi fina-
lità di pubblico interesse.
tali corrispettivi saranno fissati sulla base delle tariffe per i liberi professionisti
con una riduzione non inferiore ad un terzo, né superiore alla metà, salvo disposizioni
speciali in contrario.
La riduzione non avrà luogo nel caso che la prestazione sia compiuta insieme con
liberi professionisti, quali componenti di una commissione.
Art. 8
L’albo stampato a cura del consiglio, deve essere comunicato alle cancellerie del-
la corte d’appello e dei tribunali della circoscrizione a cui l’albo stesso si riferisce,
al Pubblico ministero presso le autorità giudiziarie suddette, alle camere di commer-

cio, industria e agricoltura e alla Segreteria del consiglio nazionale dei Geometri di
cui all’articolo 15.
agli uffici a cui deve trasmettersi l’albo, a termini del precedente comma, sono
comunicati altresì i provvedimenti individuali di iscrizione e cancellazione dall’albo,
nonché di sospensione dall’esercizio della professione.
Art. 9
il consiglio rilascia ad ogni iscritto apposita attestazione. La iscrizione in un albo
ha effetto per tutto il territorio della repubblica.
Art. 10
La cancellazione dall’albo, oltre che per motivi disciplinari, giusta l’articolo se-
guente, è pronunciata dal consiglio, su domanda o in seguito a dimissioni dell’interes-
sato, ovvero d’ufficio o su richiesta del Procuratore della repubblica, nei casi:
a) di perdita della cittadinanza o del godimento dei diritti civili;
b) di trasferimento dell’iscritto in un altro albo.
Art. 11
Le pene disciplinari che il consiglio può applicare, per gli abusi e le mancanze che
gli iscritti abbiano commesso nell’esercizio della professione, sono:
a) l’avvertimento;
b) la censura;
c) la sospensione dall’esercizio professionale per un tempo non maggiore di sei mesi;
d) la cancellazione dall’albo.
L’avvertimento è dato con lettera raccomandata a firma del Presidente del consiglio.
La censura, la sospensione e la cancellazione sono notificate al colpevole per mez-
zo di ufficiale giudiziario
– omissis –
Art. 12
L’istruttoria che precede il giudizio disciplinare, può essere promossa dal consi-
glio su domanda di parte, o su richiesta del Pubblico ministero, ovvero d’ufficio, in se-
guito a deliberazione del consiglio, ad iniziativa, di uno o più membri.
il Presidente del consiglio, verificati sommariamente i fatti, raccoglie le opportu-
ne informazioni e, dopo di aver inteso l’incolpato, riferisce al consiglio, il quale deci-
de se vi sia luogo a procedimento disciplinare.
in caso affermativo, il Presidente nomina il relatore, fissa la data della seduta per
la discussione e ne informa almeno dieci giorni prima l’incolpato, affinché possa pre-
sentare le sue giustificazioni sia personalmente, sia per mezzo di documenti.
nel giorno fissato il consiglio, sentiti il rapporto del relatore e la difesa dell’incol-
pato, adotta le proprie decisioni.
ove l’incolpato non si presenti o non faccia pervenire documenti a sua discolpa,
né giustifichi un legittimo impedimento, si procede in sua assenza.
Art. 13
nel caso di condanna alla reclusione, il consiglio, secondo le circostanze, può ese-
guire la cancellazione dall’albo o pronunciare la sospensione. Quest’ultima ha sempre
luogo ove sia stato rilasciato mandato di cattura e fino alla sua revoca.
Qualora si tratti di condanna, che impedirebbe la iscrizione, è sempre ordinata la
cancellazione dall’albo.
Art. 14
colui che è stato cancellato dall’albo può a sua richiesta essere riammesso, quan-
do siano cessate le ragioni che hanno motivato la sua cancellazione.
Se la cancellazione è avvenuta a seguito di condanna penale, la domanda di nuova
iscrizione non può essere fatta che quando si sia ottenuta la riabilitazione, giusta le nor-
me del codice di procedura penale.
Se la cancellazione è avvenuta in seguito a giudizio disciplinare per causa diversa
da quella indicata nel comma precedente, l’iscrizione può essere chiesta quando siano
decorsi due anni dalla cancellazione dall’albo.
Se la domanda non è accolta, l’interessato può ricorrere in conformità dell’artico-
lo seguente.
Art. 15
Le decisioni del consiglio, in ordine alla iscrizione e alla cancellazione dall’albo,
nonché ai giudizi disciplinari, sono notificate agli interessati, mediante lettera racco-
mandata con ricevuta di ritorno, salva la disposizione dell’articolo 11, comma 3°, per
quanto concerne la notificazione di decisioni che pronunziano i provvedimenti disci-
plinari ivi indicati.
contro le decisioni anzidette, entro 30 giorni, dalla notificazione è dato ricorso,
tanto all’interessato quando al Procuratore della repubblica, al consiglio nazionale
dei Geometri.
contro le decisioni del consiglio nazionale è ammesso ricorso alle Sezioni unite
della corte Suprema di cassazione per incompetenza o eccesso di potere.
Art. 16
L’oggetto ed i limiti dell’esercizio professionale di geometra sono regolati come
segue:
a) operazioni topografiche di rilevamento e misurazione, di triangolazioni secon-
darie a lati rettilinei e di poligonazione, di determinazione e verifica di confini;
operazioni catastali ed estimi relativi;
b) operazioni di tracciamento di strade poderali e consorziali ed inoltre, quando ab-
biano tenue importanza, di strade ordinarie e di canali di irrigazione e di scolo;
c) misura e divisione di fondi rustici;
d) misura e divisione di aree urbane e di modeste costruzioni civili;
e) stima di aree e di fondi rustici, anche ai fini di mutui fondiari e di espropriazio-
ne; stima dei danni prodotti a fondi rustici; dalla grandine o dagli incendi, e va-
lutazione di danni colonici a colture erbacee, legnose da frutto, da foglia e da
bosco. È fatta eccezione per i casi di notevole importanza economica e per quel-
li che, per la complessità di elementi di rivalutazione, richiedono le speciali co-
gnizioni scientifiche e tecniche proprie dei dottori in scienze agrarie;
f) stima, anche ai fini di mutui fondiari e di espropriazione, di aree urbane e di mo-
deste costruzioni civili, stima dei danni prodotti dagli incendi;
g) stima di scorte morte, operazioni di consegna e riconsegna dei beni rurali e re-
lativi bilanci e liquidazioni; stima per costituzione ed eliminazione di servitù ru-
rali; stima delle acque irrigue nei rapporti dei fondi agrari serviti. È fatta ecce-
zione per i casi di notevole importanza economica e per quelli che, per la com-
plessità di elementi di valutazione, richiedano le speciali cognizioni scientifiche
e tecniche proprie dei dottori in scienze agrarie;
h) funzioni puramente contabili ed amministrative nelle piccole e medie aziende
agrarie;
i) curatele di piccole e medie aziende agrarie, in quanto non importino durata su-
periore ad un anno ed una vera e propria direzione tecnica; assistenza nei con-
tratti agrari;
l) progetto, direzione, sorveglianza e liquidazione di costruzioni rurali e di edifici
per uso di industrie agricole, di limitata importanza, di struttura ordinaria, com-
prese piccole costruzioni accessorie in cemento armato, che non richiedono par-
ticolari operazioni di calcolo e che per la loro destinazione non possono comun-
que implicare pericolo per la incolumità delle persone; nonché di piccole opere
inerenti alle aziende agrarie, come strade vicinali, senza rilevanti opere d’arte,
lavori d’irrigazione e di bonifica, provvista di acque per le stesse aziende e re-
parto della spesa per opere consorziali relative esclusa, comunque, la relazione
di progetti generali di bonifica idraulica ed agraria e relativa direzione;
m) progetto, direzione e vigilanza di modeste costruzioni civili;
n) misura, contabilità e liquidazione delle costruzioni civili indicate nella lettera m);
o) misura, contabilità e liquidazione di lavori di costruzioni rurali sopra specificate;
p) funzioni peritali ed arbitramentali in ordine alle attribuzioni innanzi menzionate;
q) mansioni di perito comunale per le funzioni tecniche ordinarie dei comuni con
popolazione fino a diecimila abitanti, esclusi i progetti di opere pubbliche d’im-
portanza o che implichino la risoluzione di rilevanti problemi tecnici.
Art. 17
Le disposizioni del precedente articolo valgono ai fini della delimitazione della
professione di geometra, e non pregiudicano quanto può formare oggetto dell’attività
di altre professioni, salvo ciò che è disposto dagli articoli 18 e 24.
Art. 18
Le funzioni di cui alle lettere a), b), d), f), l), m), n), o), q), dell’articolo 16 sono
comuni agli ingegneri civili.
Gli ingegneri civili avranno inoltre facoltà di compiere:
1) la stima dei fondi rustici e di aree, ai fini di espropriazione, nel solo caso però che
questa sia connessa o dipendente da studi o lavori ai quali attende l’ingegnere;
2) la stima per costituzione ed eliminazione di servitù rurali solo in quanto la co-

stituzione o la eliminazione stessa sia connessa o dipendente dagli studi e lavo-
ri predetti;
3) la stima, dei danni di qualsiasi genere subiti dai fabbricati, anche se rurali.
La funzione peritale od arbitrale, di cui alla lettera p) dell’indicato articolo 16, è
comune agli ingegneri civili, in quanto rifletta gli oggetti di cui alle lettere a), b), d),
f), l), m), n), o).
Art. 19
La divisione dei fondi rustici e le attribuzioni indicate nelle lettere b), e), g), h), i),
l), o), dell’articolo 16 sono comuni ai dottori in scienze agrarie.
La funzione peritale ed arbitramentale, di cui alla lettera p) del medesimo articolo,
è comune ai dottori in scienze agrarie in quanto riflette gli oggetti indicati nel comma
precedente.
Art. 20
La stima e la divisione di fondi rustici; la valutazione dei danni colonici, di cui alla
lettera e) dell’articolo 16; la stima delle scorte morte e le operazioni di consegna e di ri-
consegna di beni rurali e relativi bilanci di cui alla lettera g) dello stesso articolo 16 so-
no comuni ai periti agrari con le medesime limitazioni stabilite nel detto articolo 16.
Sono altresì comuni le attribuzioni di cui alla lettera h) e le curatele di cui alla let-
tera i) del predetto articolo 16.
Le funzioni peritali ed arbitramentali, di cui alla lettera p) dell’articolo 16, sono co-
muni ai periti agrari, in quanto riflettono gli oggetti indicati nei commi precedenti.
Art. 21
Ferme restando le disposizioni contenute nella legge 24 giugno 1923, n. 1395, e
nel regolamento approvato con r. d. 23 ottobre 1925, n. 2537, relative alla tutela del
titolo e dell’esercizio professionale degli ingegneri e degli architetti, nonché le dispo-
sizioni del r. decreto-legge 7 giugno 1928. n. 1431, per l’accettazione degli agglome-
rati idraulici e per l’esecuzione delle opere in conglomerato cementizio, ai geometri di-
plomati anteriormente all’entrata in vigore del presente regolamento, che abbiano lo-
devolmente compiuto per almeno tre anni prestazioni eccedenti i limiti di cui all’arti-
colo 16, sarà consentito di proseguire in tali prestazioni.
Art. 22
Gli ingegneri civili, i quali, anteriormente alla entrata in vigore del presente re-
golamento, abbiano esercitate anche le mansioni proprie del geometra, potranno con-
tinuare ad adempiere le mansioni medesime, con facoltà di iscriversi nell’albo dei
geometri.
Art. 23
i dottori in scienze agrarie, che, a termini dei regi decreti 29 agosto 1890, n. 7140,
e 21 maggio 1914, n. 528, abbiano esercitato le mansioni proprie del geometra ante-
riormente all’entrata in vigore del presente regolamento, potranno continuare ad eser-

citare le mansioni medesime, con facoltà di iscriversi nell’albo dei geometri.
Art. 24
L’oggetto della professione di geometra comprende anche le funzioni relative agli
istituti tavolari e catastali esistenti nei territori annessi alla repubblica con leggi 26 set-
tembre 1920, n. 1322, e 19 dicembre 1920, n. 1778.
tali funzioni, oltre che dagli iscritti nell’elenco speciale annesso agli albi degli in-
gegneri e degli architetti, giusta l’articolo 74 del regolamento approvato con regio de-
creto 23 ottobre 1925, n. 257, potranno essere esercitate anche dai geometri, che siano
iscritti in uno degli albi dei territori indicati nei precedente comma dopo almeno un an-
no dalla iscrizione.
Gli iscritti, che siano nati nel territorio suddetto, o che abbiano ivi la loro residen-
za dal almeno un anno, alla data dell’entrata in vigore del presente regolamento, po-
tranno esercitare le funzioni sopra indicate senza che occorra il requisito del decorso
di un anno dalla iscrizione.
Art. 25
Le perizie e gli incarichi da affidarsi ai geometri, giusto le disposizioni, degli arti-
coli precedenti, possono essere conferiti dall’autorità giudiziaria e dalle pubbliche am-
ministrazioni, soltanto agli iscritti nell’albo, salvo il disposto dell’articolo 7.
Peraltro le perizie e gli incarichi anzidetti possono essere affidati a persone non
iscritte nell’albo quando si tratti di casi di importanza limitata, ovvero non vi siano
nella località professionisti inscritti nell’albo, ai quali affidare la perizia e l’incarico.
Art. 26
Spetta al consiglio del collegio:
a) di curare che siano repressi l’uso abusivo del titolo di geometra e l’esercizio
abusivo della professione, presentando, ove occorra, denuncia al Procuratore
della repubblica;
b) di compilare ogni triennio la tariffa professionale. Questa deve essere approva-
ta dal ministro per la Grazia e Giustizia, di concerto con il ministro per i Lavo-
ri Pubblici.
– omissis –
Art. 27
i consigli sono sottoposti alla vigilanza del ministro per la Grazia e Giustizia, il
quale la esercita direttamente, ovvero per il tramite dei Procuratori Generali presso le
corti di appello e dei Procuratori della repubblica. egli sorveglia alla esatta osservan-
za delle norme legislative e regolamentari riguardanti la formazione la tenuta dell’al-
bo e, in generale, l’esercizio della professione.
– omissis –
340
Guida all’installazione
e all’uso del software
t contenuti del cd-rom allegato

il cd-rom allegato al volume consente l’installazione di un software per la ge-
stione di 18 schede documenti-tipo (modelli di perizie svolte) e 49 modelli che sono di
importante ausilio per tutti quei professionisti che intendono occuparsi di perizie e con-
sulenza tecnica giudiziaria specialmente in campo immobiliare.
t requisiti hardware e software

Per l’installazione ed il corretto funzionamento del software sono richiesti i se-
guenti requisiti minimi di sistema:
– microsoft Windows 2000 o superiore;
– 128 mb di ram;
– 60 mb liberi sull’Hard disk;
– microsoft Word 2000 o successivo;
– .net Framework 2.0 (incluso nel cd-rom).
t richiesta della “password utente”

L’utilizzo del software è subordinato alla relativa registrazione con la “password
utente” che si richiede con la seguente procedura:
1. collegarsi all’indirizzo internet
http://www.grafill.it/pass/331_2.php
2. nella sezione attribuzione password inserire i codici “a” e “B” riportati alla fi-
ne del volume e cliccare sul pulsante [verifica codici].
3. compilare la successiva maschera anagrafica inserendo un indirizzo di posta
elettronica, indispensabile per la ricezione della “password utente”.
4. La “password utente” vi sarà inoltrata, in tempo reale, all’indirizzo e-mail co-
municato in fase di registrazione.
t procedura per l’installazione del software

1. con l’autorun abilitato inserire il cd-rom nell’apposito drive e, alla visua-
lizzazione della finestra di setup, cliccare su [installa il software]
per completare la procedura.
Guida aLL’inStaLLazione e aLL’uSo deL SoFtWare 341
Il presente CD-ROM consente l’installa-

zione di un software per la gestione di:
– 18 schede documenti-tipo con mo-
delli di perizie già svolte, che hanno la
funzione di fornire una guida, sia per
l’inquadramento pratico del lavoro sia
per l’acquisizione di un metodo chia-
ro, ai professionisti che intendono
occuparsi di perizie e consulenze tec-
niche giudiziarie, con particolare rife-
rimento al campo immobiliare;
– 49 modelli-tipo ricompilabili per le
specifiche esigenze professionali, im-
portante ausilio nella prassi profes-
sionale.
I contenuti del CD-ROM, utilizzabili in

ambiente Microsoft Windows, richiedo-
no la preinstallazione di Microsoft Word
a cura dell’utente.
2. con l’autorun disabilitato svolgere la seguente procedura:

a] inserire il cd-rom nell’apposito drive.
b] cliccare sul pulsante [start] di mS Windows e selezionare [esegui].
c] nel campo [apri] digitare d:\setup\setup.exe
(n.B.: in genere “d” identifica l’unità cd-rom; verificare il nome della
vostra unità cd-rom da “Gestione risorse”).
d] cliccare sul pulsante [oK] per completare la procedura.
t procedura per la registrazione del software

ottenuta la “password utente” come indicato nell’apposito paragrafo, effettuare la
registrazione del software svolgendo la seguente procedura:
1. avviare il software dal seguente percorso di mS Windows:
[start] > [programmi] > [Grafill] > [il nuovo manuale del ctu]
2. inserire [cognome], [nome], [codice a], [password] nella maschera di regi-

strazione e cliccare sul pulsante [oK] per avviare il software.
t procedura per l’utilizzo del software

Svolta la procedura di installazione e di registrazione indicata ai paragrafi prece-
denti, avviare il software dal seguente percorso di mS Windows:
[start] > [programmi] > [Grafill] > [il nuovo manuale del ctu]
il software mostrerà la maschera iniziale che consente l’accesso all’area [perizie

svolte] e all’area [modelli-tipo].
entrando nell’area [perizie svolte] verrà visualizzata la finestra che elenca tutti i
modelli di perizie svolte disponibili.
Per aprire il modello di perizia svolta di proprio interesse fare doppio-click sulla
relativa etichetta.
Guida aLL’inStaLLazione e aLL’uSo deL SoFtWare 343
entrando nell’area [modelli-tipo] verrà visualizzata la finestra che elenca i mo-

delli-tipo disponibili.
Per aprire un modello-tipo fare doppio-click sulla relativa etichetta.

il modello-tipo potrà essere personalizzato per adattarlo alle specifiche esigenze
professionali. Prima di procedere alla personalizzazione del file si consiglia di utiliz-
zare il comando “salva con nome…” per salvare una copia del modello-tipo nella car-
tella relativa al progetto.
344
fonti BiBlioGrafiche
aleo m., Urbanistica, strumenti delle politiche territoriali e urbane, Palermo 2008.
assini a.n., Diritto urbanistico, Padova, 2004.
aa.vv., Valutazione di piani e progetti aventi effetti significativi sui siti di Natura
2000, Lussemburgo 2002.
aa.vv., Formez, Il governo delle aree protette, roma, 2002.
aa.vv., Guida all’analisi costi-benefici dei progetti di investimento, 2003.
aa.vv. (a cura di P. Properzi), Rapporto dal Territorio, inu, 2003.
aa.vv. (a cura di P. Properzi), Rapporto dal Territorio, inu, 2005.
aa.vv., L’esplosione della città, Bologna 2005.
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aa.vv. Formez, La governance locale-Strumenti e buone pratiche, roma, 2006.
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346 annotazioni
annotazioni 347
348 annotazioni
annotazioni 349
350 annotazioni
LICENZA D’USO
SI PREGA DI LEGGERE QUESTA LICENZA CON LA MASSIMA ATTENZIONE PRIMA Dl FARE USO DEL
SOFTWARE ALLEGATO. L’APERTURA DELLA CONFEZIONE SIGILLATA COMPORTA L’ACQUISTO DEL
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ALL’INTEGRITÀ DELLA CONFEZIONE.
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ESSERE VENDUTO SEPARATAMENTE.
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SENTE CONTRATTO.
1. Licenza e restrizioni. La GRAFILL S.r.l. conferisce licenza di applicazione del software, ma rima-
ne titolare sia dell’applicazione che della relativa documentazione. Questa licenza consente di fa-
re uso del software su un singolo computer e, pertanto, non potrà essere utilizzato in rete, dato in
locazione, leasing o comodato ad un altro utente, nè essere decodificato o decompilato. L’utente
potrà effettuare una sola copia del software esclusivamente per esigenze di archivio installandolo
su un singolo disco fisso e non potrà rimuoverne od alterarne il marchio ed il nome commercia-
le, indicazione di copyright.
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tà con il manuale d’uso e che il compact disc (CD) è immune da difetti materiali e di fabbricazio-
ne in condizioni normali d’uso per un periodo di un anno dalla data di acquisto. Il CD è stato ac-
curatamente testato prima e dopo la duplicazione ed è esente da virus. La GRAFILL S.r.l. è tenu-
ta, a sua scelta e dietro restituzione del prodotto stesso, alla sostituzione dei CD che risultino di-
fettosi in normali condizioni d’uso o al rimborso del prezzo pagato dall’acquirente. Non ga-
rantisce, invece, la sostituzione di CD danneggiati per uso improprio o per erronea applicazione.
3. Esonero dalla garanzia. La verifica dell’idoneità, dell’installazione, dell’uso e della gestione del
programma sono responsabilità esclusiva dell’utente. La GRAFILL S.r.l. non garantisce che le
funzioni contenute nel software siano idonee a soddisfare le esigenze dell’utente né garantisce
che i difetti riscontrati nel software vengano corretti. Non garantisce altresì circa i danni od i be-
nefici ottenuti dalla utilizzazione del software. L’esonero di garanzia qui contemplato è da inter-
pretarsi secondo quanto previsto dalle norme applicabili ed è da ritenersi inefficace limitatamen-
te ad eventuali clausole che dovessero risultare incompatibili con le prescrizioni di legge.
4. Limiti di responsabilità. La GRAFILL S.r.l. è espressamente sollevata da ogni responsabilità per
qualsiasi danno, diretto od indiretto, di ogni genere e specie derivante dall’uso del software com-
preso, tra l’altro, quello improprio, erroneo o fraudolento. L’esonero si applicherà anche nel caso
in cui la GRAFILL S.r.l. od un suo rappresentante autorizzato siano stati preventivamente infor-
mati del possibile verificarsi di danni.
In nessun caso il limite di responsabilità a carico della GRAFILL S.r.l. potrà superare l’importo
versato per l’acquisto del volume incluso il software allegato.
5. Interezza dell’accordo. Questa licenza costituisce accordo tra le parti sulla licenza d’uso del pre-
sente software ed annulla ogni altra eventuale intesa e/o comunicazione precedente o contempo-
ranea, sia essa in forma orale che scritta. Le eventuali modifiche od integrazioni di questa licenza
dovranno essere effettuate esclusivamente in forma scritta e dovranno essere effettuate dalla
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Per qualsiasi controversia sarà competente il Foro della città sede della casa editrice.
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Massimo Aleo

il nuovo manualE dEl ctu

1. il ruolo dei consulenti e dei periti

2. l’attiVitÀ del consulente tecnico d’ufficio ............ ˝ 23

3.3. inizio delle operazioni peritali......................................................... p. 39

4. l’incarico di ctu nelle esecuzioni iMMoBiliari...... ˝ 43

5. l’incarico di ctu nella procedura falliMentare ˝ 49

6. l’incarico di ctu nel rito aMMinistratiVo ................. ˝ 52

7. il consulente tecnico di parte ........................................... ˝ 54

8. l’incarico di direttore dei laVori

9. l’incarico di perito nel rito penale ............................... ˝ 58

9.2. Conferimento dell’incarico ............................................................. p. 59

10. i dati identificatiVi deGli iMMoBili ................................. ˝ 65

11. cenni di estiMo................................................................................ ˝ 82

11.1.5. il criterio del più probabile valore complementare ......... p. 85

12. eleMenti di urBanistica .......................................................... ˝ 97

12.2.6. Piano di ricostruzione ....................................................... p. 108

13. tariffe e coMpensi ....................................................................... ˝ 130

13.1. La nota spese e proposta competenze ............................................. p. 131

Modelli di perizie sVolte .............................................................. ˝ 141

13. accertamento delle condizioni di degrado di una villetta

selezione norMatiVa......................................................................... ˝ 285

1. estratto del codice di procedura civile ............................................... p. 285

6.1.Regio Decreto 16 marzo 1942, n. 267 con le modifiche

o fonti BiBlioGrafiche ................................................................. ˝ 344

o licenza d’uso del software alleGato............................ ˝ 351

o scheda di reGistrazione .......................................................... ˝ 352

il ruolo dei consulenti e dei periti

Nel processo civile, manifestandosi la necessità di acquisire conoscenze specifiche

Ciò accade quando il CtU individua la sussistenza di potenziali fonti di preconcetti o

t 1.1. la responsabilità del consulente

Prima di promuovere il procedimento disciplinare dinanzi all’apposito comitato, il

t 1.2. il segreto professionale

t 1.3. albo dei consulenti tecnici d’ufficio

La domanda di iscrizione di un nuovo consulente viene valutata da un apposito co-

in base alla più recente normativa in materia di semplificazione amministrativa, il

l’attiVitÀ del consulente tecnico d’ufficio

Nei successivi paragrafi di questo capitolo saranno tratteggiate in linea generale le

t 2.1. la nomina del consulente tecnico d’ufficio

– termine di consegna dell’elaborato peritale (di solito, in base a complessità e dif-

t 2.4. inizio delle operazioni peritali

– data, ora e luogo;

t 2.5. svolgimento delle operazioni peritali

2.5.1. Accesso ai luoghi di causa

2.5.2. Acquisizione di atti e informazioni

La richiesta di visure e planimetrie catastali agli sportelli dell’agenzia del territo-

relativamente alle modalità di accesso agli atti della Pubblica amministrazione, la

2.5.3. Intervento di collaboratori

2.5.4. Intervento di personale specializzato

La scelta di procedere a indagini cosiddette “distruttive”, come ad esempio la realiz-

2.5.5. Intervento della forza pubblica

2.5.6. Sospensione delle operazioni peritali

Un altro esempio ricorrente è quella che concerne l’impossibilità di accesso a im-

2.5.7. Proroga del termine delle operazioni peritali

t 2.6. la relazione di consulenza

Premessa. È la parte iniziale della relazione, il preambolo in cui il consulente tec-

Quadro delle attività svolte. in modo possibilmente sintetico è necessario rappre-

La specifica dettagliata delle attività svolte è peraltro necessaria per l’enumerazio-

Precisazioni introduttive. L’inserimento nell’elaborato peritale di un paragrafo di

Risposte ai quesiti. Le risposte ai quesiti, per evidenti esigenze di sintesi e chiarez-

Conclusioni. il consulente d’ufficio non possiede alcuna competenza per esprime-

Allegati. La raccolta degli allegati in appendice alla relazione di consulenza è, nu-

t 2.7. deposito della relazione di consulenza