Nuovo Manuale Del CTU

Massimo Aleo
il nuovo manualE dEl ctu
ISBN 13 978-88-8207-331-2
EAN 9 788882 073312
Manuali, 80
Prima edizione, aprile 2009
Prima ristampa, marzo 2010
Aleo, Massimo
Il nuovo manuale del CTU : consulenze tecniche, accertamenti e perizie
sugli immobili / Massimo Aleo. – Palermo : Grafill, 2009.
(Manuali ; 80)
ISBN 978-88-8207-331-2
1. Estimo – Edilizia. 2. Perizie civili.
333.3382 CDD-21 SBN Pal0217759
CIP – Biblioteca centrale della Regione siciliana “Alberto Bombace”
© GRAFILL S.r.l.
Via Principe di Palagonia, 87/91 – 90145 Palermo
Telefono 091/6823069 – Fax 091/6823313
Internet http://www.grafill.it – E-Mail grafill@grafill.it
Finito di stampare nel mese di marzo 2010
presso Eurografica S.r.l. Viale Aiace, 126 – 90151 Palermo
Tutti i diritti di traduzione, di memorizzazione elettronica e di riproduzione sono riservati. Nessuna parte di questa
pubblicazione può essere riprodotta in alcuna forma, compresi i microfilm e le copie fotostatiche, né memorizzata tramite
alcun mezzo, senza il permesso scritto dell’Editore. Ogni riproduzione non autorizzata sarà perseguita a norma di legge.
Nomi e marchi citati sono generalmente depositati o registrati dalle rispettive case produttrici.
3
indice
presentazione........................................................................................ p. 15
Parte Prima
consulenti d’ufficio e periti
1. il ruolo dei consulenti e dei periti

coMe ausiliari dell’autoritÀ Giudiziaria................... ˝ 19
1.1. La responsabilità del consulente...................................................... ˝ 20
1.2. il segreto professionale.................................................................... ˝ 21
1.3. albo dei consulenti tecnici d’ufficio .............................................. ˝ 21
2. l’attiVitÀ del consulente tecnico d’ufficio ............ ˝ 23

2.1. La nomina del consulente tecnico d’ufficio ................................... ˝ 24
2.2. Giuramento ..................................................................................... ˝ 24
2.3. il quesito .......................................................................................... ˝ 25
2.4. inizio delle operazioni peritali ........................................................ ˝ 25
2.5. Svolgimento delle operazioni peritali.............................................. ˝ 27
2.5.1. accesso ai luoghi di causa ................................................ ˝ 27
2.5.2. acquisizione di atti e informazioni................................... ˝ 28
2.5.3. intervento di collaboratori................................................. ˝ 29
2.5.4. intervento di personale specializzato ................................ ˝ 30
2.5.5. intervento della forza pubblica ......................................... ˝ 31
2.5.6. Sospensione delle operazioni peritali ............................... ˝ 31
2.5.7. Proroga del termine delle operazioni peritali.................... ˝ 32
2.6. La relazione di consulenza .............................................................. ˝ 33
2.7. Deposito della relazione di consulenza ........................................... ˝ 35
2.8. Osservazioni delle parti ................................................................... ˝ 36
2.9. richiamo del CtU........................................................................... ˝ 37
3. l’incarico di ctu
nell’accertaMento tecnico preVentiVo ..................... ˝ 38
3.1. Nomina ............................................................................................ ˝ 39
3.2. il quesito .......................................................................................... ˝ 39
4 iL NUOvO maNUaLe DeL CtU
3.3. inizio delle operazioni peritali......................................................... p. 39

3.5. Osservazioni delle parti ................................................................... ˝ 40
3.6. accesso ai luoghi ............................................................................ ˝ 40
3.7. il tentativo di conciliazione ............................................................. ˝ 41
3.8. acquisizione di atti e informazioni ................................................. ˝ 41
3.10. Giuramento e deposito..................................................................... ˝ 42
4. l’incarico di ctu nelle esecuzioni iMMoBiliari...... ˝ 43

4.1. Nomina ............................................................................................ ˝ 43
4.2. Giuramento ..................................................................................... ˝ 43
4.3. il quesito ......................................................................................... ˝ 44
4.4. inizio delle operazioni peritali......................................................... ˝ 44
4.8. Deposito ........................................................................................... ˝ 48
4.9. Osservazioni alla CtU .................................................................... ˝ 48
5. l’incarico di ctu nella procedura falliMentare ˝ 49

5.1. Nomina ........................................................................................... ˝ 49
5.2. inizio delle operazioni peritali......................................................... ˝ 49
5.6. Giuramento e deposito..................................................................... ˝ 51
6. l’incarico di ctu nel rito aMMinistratiVo ................. ˝ 52
7. il consulente tecnico di parte ........................................... ˝ 54

7.1. Nomina ............................................................................................ ˝ 54
7.2. Funzioni ........................................................................................... ˝ 54
7.3. Perizia stragiudiziale........................................................................ ˝ 55
8. l’incarico di direttore dei laVori

nell’esecuzione forzata ......................................................... ˝ 56
9. l’incarico di perito nel rito penale ............................... ˝ 58

9.1. Nomina del perito ............................................................................ ˝ 58
iNDiCe 5
9.2. Conferimento dell’incarico ............................................................. p. 59

9.3. il quesito .......................................................................................... ˝ 59
Parte SeCONDa
il quadro di riferiMento
delle coMpetenze disciplinari
10. i dati identificatiVi deGli iMMoBili ................................. ˝ 65

10.1. il titolo di provenienza .................................................................... ˝ 65
10.2. i confini............................................................................................ ˝ 66
10.3. i riferimenti catastali........................................................................ ˝ 66
10.4. Gli atti di pubblicità immobiliare .................................................... ˝ 67
10.4.1. La trascrizione................................................................... ˝ 68
10.4.2. L’iscrizione ipotecaria ....................................................... ˝ 69
10.4.3. L’annotazione .................................................................... ˝ 69
10.5. regolarità amministrativa e edilizia................................................ ˝ 70
10.6. tipologie e modalità di intervento edilizio ..................................... ˝ 71
10.6.1. interventi di nuova edificazione ...................................... ˝ 72
10.6.2. interventi sul patrimonio edilizio esistente....................... ˝ 72
10.6.3. interventi di ristrutturazione urbanistica........................... ˝ 74
10.7. tipologie degli atti di assenso della pubblica amministrazione
all’intervento edilizio....................................................................... ˝ 74
10.7.1. Dalla licenza edilizia al permesso di costruire ................. ˝ 75
10.7.2. Denuncia di inizio attività (Dia) ...................................... ˝ 75
10.7.3. autorizzazione edilizia ..................................................... ˝ 76
10.7.4. il condono edilizio ............................................................ ˝ 76
10.7.5. abitabilità e agibilità......................................................... ˝ 77
10.7.6. attività edilizia libera ....................................................... ˝ 78
10.7.7. attività edilizia delle pubbliche amministrazioni............. ˝ 78
10.8. Strumenti innovativi della Pubblica amministrazione.................... ˝ 79
10.8.1. Lo Sportello Unico dell’edilizia....................................... ˝ 79
10.8.2. Lo Sportello Unico per le attività Produttive................... ˝ 79
10.8.3. Sistema informativo territoriale (Sit) ............................. ˝ 81
11. cenni di estiMo................................................................................ ˝ 82

11.1. Criteri di stima.................................................................................. ˝ 83
11.1.1. il criterio del più probabile valore di mercato .................. ˝ 83
11.1.2. il criterio del più probabile valore di costo ..................... ˝ 83
11.1.3. il criterio del più probabile valore di trasformazione ...... ˝ 84
11.1.4. il criterio del più probabile valore di surrogazione
o di sostituzione ............................................................... ˝ 84
11.1.5. il criterio del più probabile valore complementare ......... p. 85

11.1.6. il criterio del più probabile valore di capitalizzazione .... ˝ 85
11.2. metodi di stima ............................................................................... ˝ 86
11.2.1. Stima diretta o sintetica..................................................... ˝ 87
11.2.2. Stima indiretta o analitica ................................................. ˝ 87
11.3. il procedimento estimativo .............................................................. ˝ 88
11.4. alcuni casi ricorrenti di stima relativi a immobili .......................... ˝ 88
11.4.1. Stima del valore venale di un immobile ........................... ˝ 89
11.4.2. Stima del valore di un immobile alla data di apertura
di una successione............................................................. ˝ 91
11.4.3. Stima del valore del diritto di usufrutto
e della nuda proprietà........................................................ ˝ 91
11.4.4. Stima del valore del diritto di uso e abitazione ................ ˝ 92
11.4.5. Stima del valore del diritto di superficie .......................... ˝ 92
11.4.6. Stima del valore delle fruttificazioni da una certa data
fino all’attualità ................................................................. ˝ 92
11.4.7. Stima dei danni ................................................................. ˝ 92
11.4.8. Stima del valore venale di un immobile locato ................ ˝ 93
11.4.9. Stima dell’indennità dovuta per una servitù di passaggio ˝ 93
11.5. Criteri per la misurazione della consistenza di terreni, fabbricati
e lavori edili ..................................................................................... ˝ 94
11.5.1. Consistenza di alloggi e fabbricati.................................... ˝ 94
11.5.2. Consistenza dei terreni ...................................................... ˝ 95
11.5.3. Definizioni urbanistiche .................................................... ˝ 95
11.5.4. Consistenza dei lavori edili............................................... ˝ 96
12. eleMenti di urBanistica .......................................................... ˝ 97

12.1. Strumenti urbanistici di livello territoriale ...................................... ˝ 98
12.1.1. Piani territoriali di coordinamento .................................... ˝ 98
12.1.2. Piani regolatori intercomunali ......................................... ˝ 99
12.1.3. Piani paesistici e piani paesaggistici................................. ˝ 99
12.1.4. Piani comprensoriali ......................................................... ˝ 100
12.1.5. Piani urbanistici delle Comunità montane ........................ ˝ 101
12.1.6. Piani urbanistici regionali ................................................. ˝ 101
12.1.7. Piani territoriali di coordinamento delle province ............ ˝ 101
12.1.8. Piani urbanistici delle aree metropolitane......................... ˝ 102
12.2. Strumenti urbanistici di livello comunale ....................................... ˝ 102
12.2.1. vincoli e zonizzazione negli strumenti urbanistici
di livello comunale............................................................ ˝ 102
12.2.2. Opere di urbanizzazione ................................................... ˝ 104
12.2.3. Piano regolatore comunale................................................ ˝ 105
12.2.4. regolamento edilizio ........................................................ ˝ 107
12.2.5. Programma di fabbricazione ............................................. ˝ 108
iNDiCe 7
12.2.6. Piano di ricostruzione ....................................................... p. 108

12.2.7. il piano strutturale ............................................................. ˝ 109
12.2.8. il piano operativo .............................................................. ˝ 109
12.3. Strumenti urbanistici attuativi ......................................................... ˝ 110
12.3.1. Piani particolareggiati ...................................................... ˝ 110
12.3.2. Piani di lottizzazione......................................................... ˝ 111
12.3.3. Comparto edificatorio ....................................................... ˝ 112
12.3.4. Piani per l’edilizia economica e popolare......................... ˝ 113
12.3.5. Piani per insediamenti produttivi ...................................... ˝ 114
12.3.6. Piani di recupero del patrimonio edilizio ......................... ˝ 114
12.3.7. Programmi pluriennali di attuazione................................. ˝ 115
12.4. Strumenti della pianificazione di settore ......................................... ˝ 115
12.4.1. Piani per le aree e i nuclei di sviluppo industriale............ ˝ 115
12.4.2. Piani di bacino e Piani stralcio di bacino (Pai)................ ˝ 116
12.4.3. Pianificazione dei trasporti ............................................... ˝ 117
12.4.4. Pianificazione dell’urbanistica commerciale .................... ˝ 118
12.4.5. Piani dei parchi ................................................................. ˝ 118
12.4.6. Piano parcheggi................................................................. ˝ 119
12.4.7. Piani urbani del traffico .................................................... ˝ 119
12.4.8. regime urbanistico delle opere pubbliche........................ ˝ 120
12.4.9. Programma triennale delle opere pubbliche ..................... ˝ 120
12.4.10. Piani di gestione dei siti di Natura 2000........................... ˝ 121
12.4.11. Sistema di gestione ambientale e piano di gestione
ambientale ......................................................................... ˝ 121
12.4.12. Piani regolatori dei porti ................................................... ˝ 122
12.5. Strumenti dell’urbanistica negoziata e innovativa .......................... ˝ 123
12.5.1. Patto territoriale ............................................................... ˝ 123
12.5.2. Contratto di programma ................................................... ˝ 124
12.5.3. Contratto d’area ............................................................... ˝ 124
12.5.4. Progetti integrati del QCS per le regioni ex obiettivo 1
(P.O.r. 2000-2006) ........................................................... ˝ 125
12.5.5. Programmi integrati ......................................................... ˝ 125
12.5.6. Programmi integrati di intervento..................................... ˝ 126
12.5.7. Programmi di recupero urbano ......................................... ˝ 126
12.5.8. Programmi di riqualificazione urbana .............................. ˝ 127
12.5.9. L’iniziativa comunitaria Urban i e ii ............................... ˝ 127
12.5.10. Urban italia ....................................................................... ˝ 127
12.5.11. Programmi di riqualificazione urbana e di sviluppo
sostenibile del territorio (P.r.U.S.S.t.)............................. ˝ 127
12.5.12. Contratti di quartiere ......................................................... ˝ 128
12.5.13. Programmi di riabilitazione urbana .................................. ˝ 128
13. tariffe e coMpensi ....................................................................... ˝ 130

13.1. La nota spese e proposta competenze ............................................. p. 131

13.1.1. Spese ................................................................................. ˝ 131
13.1.2. Onorari a vacazione .......................................................... ˝ 132
13.1.3. Onorari fissi o a percentuale ............................................. ˝ 133
13.1.4. Onorari a importo variabile............................................... ˝ 133
13.1.5. aumento e riduzione degli onorari .................................. ˝ 135
13.1.6. indennità............................................................................ ˝ 135
13.2. il decreto di liquidazione ................................................................. ˝ 136
13.3. Opposizione al decreto di liquidazione .......................................... ˝ 137
Parte terza
schede docuMenti-tipo
Modelli di perizie sVolte .............................................................. ˝ 141

1. valutazione di un cespite ereditario, accertamento della sua comoda
divisibilità e predisposizione del progetto di divisione (caso a) ....... ˝ 141
2. valutazione di un cespite ereditario, accertamento della sua comoda
divisibilità e predisposizione del progetto di divisione (caso B) ....... ˝ 147
3. accertamento della conformità delle distanze tra due fabbricati
in riferimento alle norme urbanistiche vigenti ................................... ˝ 152
4. verifica della conformità di un fabbricato ai patti tra i comproprietari
contenuti nell’atto di acquisto del terreno di sedime e accertamento
dell’epoca di costruzione dell’ultimo piano ....................................... ˝ 157
5. Determinazione del valore di mercato di un immobile ereditato
con riferimento al momento dell’apertura della successione ............. ˝ 162
6. Determinazione delle fruttificazioni prodotte da un immobile
adibito ad attività artigianale .............................................................. ˝ 167
7. Determinazione del valore del muro di confine tra due proprietà ..... ˝ 171
8. accertamento di vizi e difetti di costruzione nella realizzazione
di una villetta ...................................................................................... ˝ 174
9. accertamento delle cause dei vizi riscontrati nella realizzazione
di una villetta e stima dei danni conseguenti...................................... ˝ 177
10. individuazione delle cause di alcune infiltrazioni umidifere
in un appartamento ............................................................................. ˝ 183
11. accertamento dell’alterazione dell’estetica di un edificio
condominiale provocata dalla realizzazione, da parte di un
condomino, di un manufatto all’interno del proprio giardino ............ ˝ 187
12. Determinazione dei danni derivanti per mancata corresponsione
della quota di affitto di un appartamento comune comprensivi
di interessi e rivalutazione monetaria ................................................. ˝ 190
iNDiCe 9
13. accertamento delle condizioni di degrado di una villetta

di campagna ........................................................................................ p. 197
14. accertamento della sussistenza di problematiche interessanti
le strutture di fondazione di una villa................................................. ˝ 199
15. Determinazione del valore di mercato di un appartamento e di un
terreno su cui è stata realizzata una villetta abusiva .......................... ˝ 202
16. Determinazione del valore corrente di mercato di un complesso
sportivo ............................................................................................... ˝ 212
17. Determinazione del valore corrente di mercato di alcuni
appartamenti........................................................................................ ˝ 227
18. Determinazione del valore del diritto di uso e abitazione di un
appartamento....................................................................................... ˝ 236
Parte QUarta
forMulario
n Modello 1
istanza per l’iscrizione all’albo dei Consulenti tecnici d’Ufficio ........... ˝ 247
n Modello 2
istanza per l’iscrizione all’albo dei Periti ................................................ ˝ 248
n Modello 3
Comunicazione di avvenuta iscrizione all’albo del tribunale................. ˝ 249
n Modello 4
Ordinanza ammissiva della consulenza .................................................... ˝ 249
n Modello 5
avviso di nomina ...................................................................................... ˝ 250
n Modello 6
Decreto di nomina (accertamento tecnico preventivo) ............................. ˝ 250
n Modello 7
istanza di astensione dall’incarico ............................................................ ˝ 251
n Modello 8
istanza di rinvio del conferimento dell’incarico per gravimotivi ............. ˝ 251
n Modello 9
verbale di giuramento ............................................................................... ˝ 252
n Modello 10
Comunicazione di inizio delle operazioni peritali .................................... ˝ 253
n Modello 11
verbale di inizio delle operazioni peritali ................................................. ˝ 254
n Modello 12
Convocazione di sopralluogo .................................................................... ˝ 255
n Modello 13
verbale di sopralluogo............................................................................... p. 255
n Modello 14
Convocazione di riunione.......................................................................... ˝ 256
n Modello 15
verbale di riunione .................................................................................... ˝ 256
n Modello 16
istanza di accesso agli atti presso una Pubblica amministrazione ........... ˝ 257
n Modello 17
richiesta copia documenti presso uffici privati........................................ ˝ 258
n Modello 18
istanza di sospensione delle operazioni peritali........................................ ˝ 258
n Modello 19
istanza per integrazione fondo spese ........................................................ ˝ 259
n Modello 20
istanza di proroga del termine di consegna dell’elaboratoperitale ........... ˝ 259
n Modello 21
istanza di autorizzazione all’ausilio di collaboratore specializzato.......... ˝ 260
n Modello 22
istanza di autorizzazione all’ausilio di personale specializzato................ ˝ 260
n Modello 23
istanza di autorizzazione a richiedere l’assistenza della forza pubblica
e di personale specializzato....................................................................... ˝ 261
n Modello 24
istanza di sostituzione per gravi motivi .................................................... ˝ 262
n Modello 25
verbale di conciliazione/transazione......................................................... ˝ 263
n Modello 26
relazione di consulenza tecnica d’ufficio................................................. ˝ 264
n Modello 27
Scheda di valutazione immobile ............................................................... ˝ 266
n Modello 28
verbale di giuramento per accertamento tecnico preventivo.................... ˝ 266
n Modello 29
verbale di giuramento per procedura fallimentare.................................... ˝ 267
n Modello 30
verbale di asseverazione (perizia giurata) ................................................ ˝ 267
n Modello 31
Osservazioni del CtP................................................................................ ˝ 268
n Modello 32
Nota spese e proposta competenze............................................................ ˝ 268
iNDiCe 11
n Modello 33
tabella di calcolo delle spese.................................................................... p. 269
n Modello 34
tabella di calcolo degli onorari commisurati al tempo (vacazioni) ......... ˝ 270
n Modello 35
tabella di calcolo degli onorari a percentuale in materia
di costruzioni edilizie, impianti, infrastrutture, ecc. ................................. ˝ 271
n Modello 36
tabella di calcolo degli onorari a percentuale in materia di estimo ......... ˝ 271
n Modello 37
tabella di calcolo degli onorari a importo variabile ................................. ˝ 272
n Modello 38
tabella di calcolo dell’indennità di trasferta con mezzo proprio
di trasporto................................................................................................. ˝ 273
n Modello 39
tabella riepilogativa di spese e competenze ............................................. ˝ 274
n Modello 40
Ordinanza di liquidazione per spese e onorario........................................ ˝ 275
n Modello 41
Decreto di liquidazione per spese e onorario............................................ ˝ 276
n Modello 42
ricorso avverso il provvedimento di liquidazione ................................... ˝ 277
n Modello 43
Nota di richiesta pagamento acconto per fondo spese.............................. ˝ 278
n Modello 44
Nota di richiesta pagamento saldo competenze ........................................ ˝ 279
n Modello 45
Parcella ...................................................................................................... ˝ 280
n Modello 46
trasmissione della parcella ....................................................................... ˝ 280
n Modello 47
tabella di calcolo dei diritti di usufrutto e nuda proprietà ....................... ˝ 281
n Modello 48
interessi legali............................................................................................ ˝ 281
n Modello 49
Denuncia inizio attività ............................................................................. ˝ 282
Parte QUiNta
appendice norMatiVa
selezione norMatiVa......................................................................... ˝ 285

1. estratto del codice di procedura civile ............................................... p. 285

1.1. Determinazione del valore della causa .................................... ˝ 285
1.2. L’incarico di consulente tecnico d’ufficio ............................... ˝ 285
1.3. L’incarico di consulente tecnico di parte ................................. ˝ 288
1.4. Le esecuzioni immobiliari........................................................ ˝ 288
1.5. L’accertamento tecnico preventivo .......................................... ˝ 290
1.6. L’accertamento tecnico in corso di causa ................................ ˝ 291
1.7. il procedimento cautelare......................................................... ˝ 291
2. estratto delle disposizioni di attuazione del codice di procedura
civile.................................................................................................... ˝ 291
2.1. L’albo dei C.t.U....................................................................... ˝ 291
2.2. Le norme disciplinari e di distribuzione degli incarichi ......... ˝ 292
2.3. La redazione dei verbali........................................................... ˝ 294
2.4. astensione e ricusazione del CtU........................................... ˝ 294
2.5. Lo svolgimento dell’incarico di CtU...................................... ˝ 294
2.6. L’attività del CtU nelle esecuzioni immobiliari ..................... ˝ 295
2.7. L’attività di ausiliario dell’ufficiale giudiziario ....................... ˝ 296
3. estratto del codice di procedura penale.............................................. ˝ 296
3.1. responsabilità del perito.......................................................... ˝ 296
3.2. La perizia e l’attività peritale ................................................... ˝ 297
3.3. La consulenza tecnica .............................................................. ˝ 299
3.4. esame dei periti........................................................................ ˝ 301
3.5. Liquidazione dei compensi ai periti......................................... ˝ 302
4. estratto delle disposizioni di attuazione del codice di procedura
penale .................................................................................................. ˝ 302
4.1. albo dei periti .......................................................................... ˝ 302
4.2. il consulente tecnico del pubblico ministero ........................... ˝ 304
5. Norme relative ai compensi ................................................................ ˝ 304
5.1. Legge 8 luglio 1980, n. 319 “Compensi relativi ai periti,
consulenti tecnici, interpreti e traduttori per le operazioni
eseguite a richiesta dell’autorità giudiziaria” ........................ ˝ 304
5.2. D.P.r. 30 maggio 2002, n. 115 “Testo unico delle
disposizioni legislative regolamentari in materia di spese
di giustizia”.............................................................................. ˝ 308
5.3. D.m. 30 maggio 2002 “Adeguamento dei compensi spettanti
ai periti, consulenti tecnici, interpreti e traduttori per le
operazioni eseguite su disposizione dell’autorità giudiziaria
in materia civile e penale” ...................................................... ˝ 309
5.4. tabelle contenenti la misura degli onorari fissi e di quelli
variabili dei periti e dei consulenti tecnici,
per le operazioni eseguite su disposizione dell’autorità
giudiziaria in materia civile e penale, in attuazione
dell’articolo 2 della legge 8 luglio 1980, n. 319...................... ˝ 311
6. estratto della legge fallimentare ......................................................... ˝ 318
iNDiCe 13
6.1.Regio Decreto 16 marzo 1942, n. 267 con le modifiche

apportate dal Decreto Legislativo 9 gennaio 2006, n. 5
e dal Decreto Legislativo 12 settembre 2007, n. 169 .............. p. 318
7. Ordinamento della professione di architetti, ingegneri e geometri .... ˝ 320
7.1. tutela del titolo e dell’esercizio professionale degli ingegneri
e degli architetti – Legge 24 giugno 1923, n. 1395................. ˝ 320
7.2. regolamento per le professioni d’ingegnere e di architetto
– Regio Decreto 23 Ottobre 1925, n. 2537 ............................. ˝ 321
7.3. regolamento per la professione del geometra – Regio
Decreto 11 febbraio 1929, n. 724 ............................................ ˝ 333
o Guida all’installazione
e all’uso del software ............................................................. ˝ 340
Contenuti del CD-rOm allegato .............................................................. ˝ 340
requisiti hardware e software ................................................................... ˝ 340
richiesta della “password utente”............................................................. ˝ 340
Procedura per l’installazione del software ................................................ ˝ 340
Procedura per la registrazione del software .............................................. ˝ 341
Procedura per l’utilizzo del software ........................................................ ˝ 341
o fonti BiBlioGrafiche ................................................................. ˝ 344
o licenza d’uso del software alleGato............................ ˝ 351
o scheda di reGistrazione .......................................................... ˝ 352

15
presentazione
Questo libro vuole costituire un’utile guida per i professionisti che intendono occu-
parsi di perizie e consulenza tecnica giudiziaria specialmente in campo immobiliare.
La consulenza d’ufficio sugli immobili è un particolare settore professionale che
sta assumendo negli ultimi tempi un crescente rilievo parallelamente al notorio incre-
mento del contenzioso civile e amministrativo.
Per altro verso, è lecito attendersi un ulteriore sviluppo per l’effetto (malaugurata-
mente prevedibile) della futura proliferazione delle procedure esecutive immobiliari
che deriveranno dalla cosiddetta “crisi dei mutui”, propagatasi nel mondo occidentale
in questi mesi, ponendo in risalto un livello di indebitamento delle famiglie della clas-
se media, in molti casi, oltre il limite della sostenibilità.
Dopo avere affrontato nella prima parte le principali questioni di interesse genera-
le (da come avviene l’iscrizione all’albo presso il tribunale fino alla descrizione dei
diversi ruoli che il consulente tecnico può generalmente assumere nelle procedure di
giustizia), il volume dispiega nella seconda i fondamenti di alcune materie base (cata-
sto, estimo, urbanistica, tariffa professionale) la cui conoscenza è indispensabile per un
corretto svolgimento dell’attività peritale.
La terza e la quarta parte, poi, raccolgono un esteso formulario di modelli di con-
sulenze svolte e di schede documenti-tipo che possono rivelarsi di importante ausilio
sia per l’inquadramento pratico del lavoro sia per l’acquisizione di un metodo chiaro e
efficace nella prassi professionale.
infine, la quinta è costituita da un’appendice normativa che riporta in estratto le
principali disposizioni codicistiche di interesse per il consulente tecnico e per il perito,
la normativa relativa ai compensi e un estratto della Legge Fallimentare.
17
Parte Prima
consulenti d’ufficio e periti
19
CaPitOLO 1
il ruolo dei consulenti e dei periti

coMe ausiliari dell’autoritÀ Giudiziaria
Nel processo civile, manifestandosi la necessità di acquisire conoscenze specifiche

per esprimere un giudizio finalizzato a risolvere una controversia, il giudice può farsi
assistere da uno o più consulenti in possesso di particolare competenza tecnica su de-
terminate materie, coerentemente con l’oggetto del giudizio.
La nomina di questo particolare ausiliario non è quindi un obbligo per il giudice
ma una facoltà, facoltà che viene esercitata allo scopo di integrare o definire le cogni-
zioni di ordine tecnico relative alla causa anche indipendentemente dalla formulazione
di una richiesta in tal senso da parte di uno dei contendenti.
La scelta del Consulente tecnico d’Ufficio (CtU), di norma, deve ricadere su
esperti iscritti in speciali albi istituiti presso ogni tribunale e suddivisi per categorie
professionali.
La discrezionalità del magistrato è molto ampia trattandosi di un incarico fiduciario.
tra i pochi vincoli, vi è che non possono essere affidate liberamente le funzioni di CtU
agli iscritti all’albo di un tribunale diverso da quello in cui il giudice stesso opera.
Nel caso in cui il magistrato intenda conferire l’incarico ad un consulente tecnico
iscritto nell’albo di altro tribunale ovvero ad un professionista non iscritto, è tenuto a
un duplice adempimento: primo, a sentire il presidente del tribunale; secondo, a moti-
vare congruamente le ragioni di tale scelta nel provvedimento di nomina.
La disposizione del giudice con cui procede alla nomina del CtU è solitamente co-
stituita dalla stessa ordinanza ammissiva della consulenza, l’ordinanza cioè che con-
sente l’assunzione di tale mezzo di valutazione. in essa sono contenuti il nominativo
del professionista prescelto, la data fissata per l’udienza in cui questi è invitato a com-
parire per il conferimento dell’incarico e i quesiti a cui dovrà rispondere.
Non è generalmente ammessa la nomina di più consulenti d’ufficio, tranne nel ca-
so di grave necessità o quando disposizioni normative lo prevedono espressamente.
L’organo che provvede alla notifica del provvedimento di nomina, materialmente
eseguita dall’ufficiale giudiziario, è la cancelleria del tribunale (o della relativa sezio-
ne) in cui il giudice ha sede.
il consulente nominato ha, in linea di principio, l’obbligo di accettare e svolgere la
funzione per la quale è stato designato. egli, tuttavia, se si trova nelle condizioni di non
potere accettare la nomina deve rassegnare, non più tardi di tre giorni prima dell’udien-
za di comparizione, apposita istanza da cui il giudice può riconoscere che ricorrono
giusti motivi di astensione dall’incarico.
i motivi di astensione possono essere di variegato genere, riguardando tutta una se-
rie di molteplici ragioni che vanno dal caso dell’incompatibilità professionale, al caso
di parentela con una delle parti in lite, alle gravi ragioni di convenienza e opportunità.
Ciò accade quando il CtU individua la sussistenza di potenziali fonti di preconcetti o

condizionamenti (come forte inimicizia, rapporti economici, legami affettivi, ecc.), che
potrebbero comportare detrimento di quei requisiti di imparzialità, obiettività e sere-
nità di giudizio che il professionista è sempre tenuto a garantire.
Sempre nel suddetto termine di tre giorni antecedenti l’udienza fissata per il con-
ferimento dell’incarico, ove le parti in causa siano in grado di provare motivi di asten-
sione del consulente possono proporre motivata istanza di ricusazione depositando in
cancelleria apposito ricorso.
L’ordinanza del giudice che decide sull’astensione o sulla ricusazione del CtU de-
ve essere riportata per iscritto in calce all’istanza del consulente o al ricorso della par-
te (tali atti sono comunque acquisiti al fascicolo d’ufficio), non è impugnabile ed è se-
guita dal provvedimento di nomina di un nuovo consulente in sostituzione del sogget-
to astenuto o ricusato.
Nel caso di legittimo impedimento a presenziare all’udienza di conferimento del-
l’incarico da parte del tecnico nominato (per seri motivi di salute, di lavoro, di fami-
glia, ecc.), è buona norma comunicare per iscritto e tempestivamente la circostanza al
giudice con la richiesta di convocazione per altra data.
t 1.1. la responsabilità del consulente

in materia di responsabilità va chiarito, innanzi tutto, che il consulente nominato
dal giudice è una persona incaricata di un pubblico servizio, attività disciplinata dalle
forme della funzione pubblica per quanto priva dei poteri tipici di quest’ultima.
alla figura del consulente tecnico d’ufficio si applicano pienamente le disposizio-
ni del codice penale che, per i profili disciplinari, sono statuite per i periti. esse preve-
dono sanzioni molto serie che possono arrivare alla comminazione di pene detentive e
pecuniarie.
È anche possibile la sospensione o l’interdizione dalla professione per il professio-
nista che in modo fraudolento ottenga l’esenzione dall’obbligo di comparire o di pre-
stare le funzioni per le quali è stato nominato ovvero si rifiuta di prestare giuramento
o, infine, si rifiuta di assumere o adempiere al compito affidatogli.
Nel caso in cui si accerti colpa grave del consulente nell’esecuzione degli atti ri-
chiesti, il medesimo è tenuto al risarcimento del danno causato alle parti e può subire
la sospensione dalla professione per un periodo da 15 giorni a due anni.
La vigilanza sulle delicate questioni afferenti responsabilità e disciplina dei consu-
lenti compete in primo luogo al presidente del tribunale che, direttamente d’ufficio ov-
vero su istanza del procuratore della repubblica o del presidente dell’associazione pro-
fessionale di appartenenza del consulente, può promuovere il procedimento disciplina-
re nei confronti del professionista che non ha tenuto una condotta morale specchiata o
che non ha ottemperato puntualmente agli obblighi derivanti dall’incarico ricevuto.
Le sanzioni disciplinari in cui il tecnico può incorrere hanno carattere di gradualità
e possono essere l’avvertimento, la sospensione per un tempo non superiore ad un an-
no fino a giungere, in caso estremo, alla cancellazione dall’albo.
iL rUOLO Dei CONSULeNti e Dei Periti COme aUSiLiari DeLL’aUtOrità GiUDiziaria 21
Prima di promuovere il procedimento disciplinare dinanzi all’apposito comitato, il

presidente del tribunale formula una contestazione al consulente invitandolo a fornire
le proprie deduzioni. il consulente può, successivamente, essere convocato davanti al
comitato disciplinare, organo competente ad individuare e comminare la sanzione. av-
verso la decisione del comitato è ammesso reclamo entro il termine di 15 giorni dalla
relativa notifica.
alcuni casi particolari che riguardano le responsabilità per dolo del consulente e
del perito sono regolati dal codice penale.
in primo luogo va riferito il caso di “falsa perizia”, cioè quello in cui il perito nomi-
nato dall’autorità giudiziaria esprime pareri falsi o riferisce fatti non conformi al vero.
in tale circostanza il professionista rischia una condanna equivalente a quella pre-
vista per il reato di falsa testimonianza oltre all’interdizione dai pubblici uffici e dalla
professione, ferma restando l’ipotizzabile condotta di falso ideologico e di falso in at-
to pubblico.
altre pene e multe sono altresì previste per il consulente che si dimostra infedele
ai suoi doveri professionali arrecando nocumento agli interessi dei soggetti che avreb-
be dovuto invece tutelare o che presta contemporaneamente la sua opera professiona-
le a parti costituitesi in giudizio una contro l’altra.
t 1.2. il segreto professionale

Sul punto occorre rimarcare il triplice aspetto che il tema simultaneamente riveste.
Per un verso, i consulenti tecnici unitamente agli avvocati, ai procuratori e ai notai,
ma anche i ministri di confessioni religiose e gli esercenti professioni sanitarie (medici,
chirurghi, farmacisti, ostetriche, ecc.), non possono essere obbligati a deporre su ciò di
cui siano venuti a conoscenza per ragioni legate alla propria attività professionale.
Dall’altro, va ricordato che qualunque pubblico ufficiale o incaricato di un pubbli-
co servizio è tenuto a non rivelare le notizie di ufficio coperte da segreto.
infine, devono essere sottolineati i principi di riservatezza e di correttezza propri
della deontologia professionale.
t 1.3. albo dei consulenti tecnici d’ufficio

L’albo dei consulenti tecnici, suddiviso per categorie professionali, è tenuto pres-
so la presidenza di ogni tribunale, ha carattere permanente ed è oggetto di revisione
ogni quattro anni.
Oltre alle categorie previste obbligatoriamente dal codice civile (medico-chirurgi-
ca, industriale, commerciale, agricola, bancaria, assicurativa, medici legali e delle as-
sicurazioni, medici del lavoro), sono ordinariamente formati anche gli elenchi relativi
alle altre professionalità più diffuse, come quelle degli architetti, degli ingegneri, dei
dottori commercialisti e così via.
È assolutamente facile intuire che maggiore è l’importanza della circoscrizione più
numerose saranno le tipologie professionali presenti nell’albo.
La domanda di iscrizione di un nuovo consulente viene valutata da un apposito co-

mitato presieduto dal presidente del tribunale, dal procuratore della repubblica e da un
professionista designato dal consiglio dell’ordine professionale (o collegio) a cui ap-
partiene il richiedente.
i requisiti per ottenere l’iscrizione all’albo sono, oltre ovviamente alla specifica
competenza tecnica in una determinata materia, la condotta morale specchiata e la re-
golare iscrizione all’ordine professionale. Per nessuna categoria, infine, è ammesso
l’inserimento di consulenti in albi di diversi tribunali.
La domanda di iscrizione, indirizzata al presidente del tribunale, dev’essere corre-
data dai seguenti documenti:
– estratto dell’atto di nascita;
– certificato generale del casellario giudiziario di data non anteriore a tre mesi dal-
la presentazione;
– certificato di residenza nella circoscrizione del tribunale;
– certificato di iscrizione all’associazione professionale;
– gli eventuali titoli e documenti che l’aspirante ritiene di esibire per dimostrare
la sua speciale capacità tecnica.
in base alla più recente normativa in materia di semplificazione amministrativa, il

possesso dei suddetti requisiti può essere autocertificato dal professionista mediante
dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà.
Durante la fase istruttoria che precede l’esame della domanda da parte del comita-
to di valutazione, la presidenza del tribunale è tenuta ad acquisire dalle autorità di po-
lizia dettagliate notizie sulla condotta pubblica e privata del richiedente. Per tale ragio-
ne, l’aspirante consulente tecnico d’ufficio può essere convocato presso la questura o
presso il commissariato di polizia più vicino al suo domicilio per sostenere un collo-
quio finalizzato alla raccolta delle informazioni necessarie.
L’esito dell’esame da parte del comitato in ordine all’accoglimento o meno della
domanda di iscrizione viene notificata al richiedente il quale, in caso di rigetto dell’i-
stanza, può proporre reclamo entro 15 giorni dal ricevimento della comunicazione.
al presidente del tribunale (e al primo presidente della corte di appello per gli in-
carichi conferiti dalla corte di appello) competono le attribuzioni in materia di vigilan-
za sugli incarichi al fine di assicurarne la distribuzione in base a principi di generale
equità tra gli iscritti all’albo.
a tal proposito presso la cancelleria è tenuto un registro in cui vengono annotati
tutti gli incarichi ricevuti dai consulenti nonché i relativi compensi liquidati da ciascun
giudice.
in particolare, l’articolo 23 delle disposizioni per l’attuazione del c.p.c. riforma-
to con legge n. 69/2009, precisa che a nessuno dei consulenti iscritti potranno esse-
re conferiti incarichi in misura superiore al 10% di quelli complessivamente affidati
dall’ufficio.
23
CaPitOLO 2
l’attiVitÀ del consulente tecnico d’ufficio
Nei successivi paragrafi di questo capitolo saranno tratteggiate in linea generale le

attività cui il consulente tecnico deve attendere nell’espletamento del mandato.
tenuto conto della mole del contenzioso e del superlavoro esistente nei tribunali,
in realtà, come avremo poi modo di spiegare, il coinvolgimento professionale del tec-
nico può iniziare ben prima del conferimento dell’incarico e terminare anche molto
tempo dopo la consegna della relazione di consulenza.
La nomina del consulente tecnico d’ufficio da parte del giudice infatti avviene, nel
più dei casi, nell’udienza che precede quella in cui il tecnico viene convocato per la
formalizzazione del mandato e giuramento.
Può anche accadere, ma non così frequentemente, che nomina e giuramento del tec-
nico si effettuino nella stessa udienza. Questa possibilità ricorre quando, per un motivo
qualsiasi, il tecnico si trovi ad assistere alla trattazione delle cause della giornata (ricor-
diamo, peraltro, che le udienze dei processi civili e penali sono aperte al pubblico).
Senza necessità di giurare nuovamente, il CtU può essere inoltre chiamato dal giu-
dice a controdedurre tecnicamente alle osservazioni delle parti o ad approfondire de-
terminati aspetti o, ancora, a proseguire le indagini tenuto conto di fatti sopravvenuti
evidenziati dallo stesso CtU.
L’attività peritale dal momento della nomina fino al deposito della relazione di
consulenza può venire così preliminarmente schematizzata:
1. partecipazione all’udienza di conferimento dell’incarico e alle altre alle quali è
invitato a comparire dal giudice istruttore;
2. esame degli atti di causa;
3. esecuzione delle operazioni peritali che possono contemplare, in base ai quesiti
ricevuti, sopralluoghi, rilievi e altro genere di accertamenti.
tali attività sono svolte dal consulente da solo o con la presenza del giudice, in
base alle disposizioni emanate da quest’ultimo. Nell’ambito dell’incarico, il CtU
può anche acquisire chiarimenti dalle parti e assumere informazioni da terzi. al-
le operazioni peritali è sempre consentito l’intervento personale di tutti i soggetti
in causa con l’assistenza dei rispettivi consulenti tecnici e difensori. a tutti costo-
ro è consentito presentare al consulente, per iscritto o verbalmente, osservazioni
e istanze, purché comunicate alle controparti. eventuali questioni che sorgano sui
poteri o sui limiti dell’incarico, devono essere rappresentate dal CtU al giudice,
a meno che la parte interessata non vi provveda direttamente con proprio ricorso;
4. analisi e valutazioni tecniche in studio;
5. stesura della relazione di consulenza;
6. deposito dell’elaborato peritale presso la cancelleria.
t 2.1. la nomina del consulente tecnico d’ufficio

È stato poco sopra riferito che la disposizione del giudice con cui si procede alla no-
mina del CtU è costituita in genere dall’ordinanza ammissiva della consulenza, che è
l’ordinanza da cui discende l’assunzione di tale mezzo di valutazione (dato il carattere es-
senzialmente tecnico e non giuridico della presente trattazione, ci sembra preferibile non
entrare nel merito dell’eventuale qualificazione di mezzo istruttorio o di mezzo di prova
che la consulenza tecnica d’ufficio può arrivare ad incarnare in base alle circostanze).
Può anche verificarsi il caso che l’ordinanza di nomina sia disgiunta dalla esplici-
tazione delle valutazioni del giudice relative alle ragioni di necessità e opportunità del-
la consulenza tecnica.
il provvedimento deve comunque indicare il nome e cognome del professionista
designato nonché la data dell’udienza in cui dovrà comparire per il giuramento di rito
al fine del formale conferimento dell’incarico.
La consegna dell’atto, come detto, avviene per mezzo di ufficiale giudiziario a cu-
ra della cancelleria, ufficio competente a predisporre la notifica mediante apposito av-
viso al quale può essere allegata copia dell’ordinanza.
in un caso o nell’altro, l’atto notificato deve contenere l’indicazione del numero di
ruolo della causa, del giudice istruttore e delle parti in causa nonché la data di rinvio
dell’udienza e, infine (ma questo non sempre avviene), l’orario fissato dal giudice per
la comparizione.
t 2.2. Giuramento
all’udienza fissata per il conferimento dell’incarico, il giudice istruttore – previa
raccolta delle generalità – ricorda al consulente l’importanza dell’incarico che è chia-
mato a svolgere e ne riceve a verbale il giuramento di “bene e fedelmente adempiere
le funzioni affidategli al solo scopo di far conoscere al giudice la verità”, di solito in-
vitando il professionista a dire “lo giuro” dopo avere egli stesso declamato la formula
di rito.
Nella consuetudine, inoltre, al fine di velocizzare le formalità, la cancelleria dispo-
ne sovente di un apposito modulo che viene riempito nel corso dell’udienza, sottoscrit-
to e allegato al verbale del processo.
il verbale di giuramento, indipendentemente dalla disponibilità o meno di una mo-
dulistica precompilata, riporta i seguenti elementi essenziali:
– data di udienza;
– numero di ruolo del procedimento;
– nome e cognome del giudice istruttore;
– parti in causa;
– generalità (nome, cognome, luogo e data di nascita, indirizzo di studio) del con-
sulente tecnico d’ufficio;
– la data, l’ora e il luogo di inizio delle operazioni peritali fissati dal CtU (ovve-
ro una sua dichiarazione con la quale si riserva la successiva comunicazione for-
male alle parti, per esempio a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento,
telegramma o fax);
L’attività DeL CONSULeNte teCNiCO D’UFFiCiO 25
– termine di consegna dell’elaborato peritale (di solito, in base a complessità e dif-

ficoltà, compreso in un arco temporale variabile da un minimo di trenta a un
massimo di novanta/centoventi giorni dall’udienza);
– ordine del giudice di corrispondere al CtU un acconto sulle competenze (a tito-
lo di fondo spese) nonché l’indicazione della parte o delle parti a cui l’onere è
provvisoriamente posto a carico;
– data di rinvio della causa;
– annotazione del cancelliere, sottoscritta dal CtU, riguardante il contestuale riti-
ro, su autorizzazione del giudice, dei fascicoli della documentazione prodotta
dalle parti.
t 2.3. il quesito
il quesito è l’elemento fondante della consulenza ed è costituito dal complesso del-
le domande, degli accertamenti e delle indagini tecniche che il giudice ritiene necessa-
rie, o semplicemente opportune, per una compiuta conoscenza dei fatti da cui è scatu-
rito il contenzioso.
anche se trascritto nell’ordinanza notificatagli, è evidente che il CtU dovrà acqui-
sire piena cognizione di tutte le questioni nel corso dell’udienza cui è stato convocato
per il giuramento e per il conferimento dell’incarico, prestando la massima attenzione
al giudice e alle eventuali dichiarazioni delle parti.
Per il consulente, del quale è stata già chiarita la delicatezza del ruolo e l’impor-
tanza delle responsabilità che assume con il giuramento, è sempre indispensabile chie-
dere di essere autorizzato a prendere lettura personale, con eventuale acquisizione di
copia integrale o a stralcio, del verbale del procedimento in cui il quesito stesso è espli-
citato. infatti, dal momento che ordinariamente i verbali di udienza sono manoscritti e
le cancellerie in genere sovraffollate di utenti e oberate di lavoro, non è improbabile
imbattersi in qualche involontario errore di trascrizione nelle notifiche, con tutto ciò
che può conseguirne in termini di attendibilità del lavoro.
t 2.4. inizio delle operazioni peritali

Nella data, orario e luogo comunicati alle parti nel verbale di udienza, ovvero con
apposita comunicazione scritta, il consulente avvia formalmente la propria attività dan-
do inizio alle operazioni peritali.
Nella stragrande maggioranza delle innumerevoli consulenze riguardanti diretta-
mente o indirettamente beni immobili, il sopralluogo presso l’immobile per cui è cau-
sa costituisce il momento di inizio delle attività tecniche. alternativamente, in base al-
la natura e alla complessità delle questioni da affrontare, il CtU può in piena autono-
mia disporre l’inizio delle operazioni peritali presso il proprio studio.
Dell’inizio delle operazioni peritali il consulente deve redigere apposito verbale
che, per quanto appena detto, può configurarsi come un verbale di sopralluogo.
il documento deve evidenziare tutti gli elementi per la corretta e precisa ricostru-
zione dell’evento:
– data, ora e luogo;

– estremi della causa;
– il riferimento alla convocazione;
– generalità dei presenti aventi titolo a partecipare;
– descrizione delle attività svolte;
– osservazioni e dichiarazioni delle parti;
– elenco dei documenti eventualmente acquisiti;
– termine assegnato ai consulenti di parte per la presentazione di osservazioni;
– ora di chiusura delle operazioni;
– attestazione di avvenuta lettura ai presenti;
– formula di conferma e sottoscrizione di tutti i partecipanti (il CtU, in qualità di
garante della procedura, firma per ultimo).
il verbale dovrà essere redatto sempre, anche nel caso in cui la riunione andrà deser-
ta. il momento di inizio delle operazioni peritali è quello ordinariamente fissato dal
giudice come termine assegnato alle parti in causa per l’esercizio della facoltà di no-
minare propri consulenti tecnici.
il primo sopralluogo, o la riunione con cui si dà inizio alle operazioni peritali, co-
stituisce l’attività senz’altro più delicata dell’incarico, giacché è proprio da qui che sca-
turiscono i primi convincimenti per il CtU, il quale può prendere finalmente cono-
scenza dei luoghi di causa e ascoltare direttamente le ragioni delle parti.
L’esperienza porta ad evidenziare a beneficio del neofito, in particolare almeno
quattro aspetti di natura pratica che riguardano questa fase.
il primo attiene alla scelta del momento e del luogo di inizio delle operazioni pe-
ritali, ove non sia deciso d’autorità dal giudice per motivi di urgenza e contingenza.
È buona prassi, come si può comprendere, trovare preventivamente anche per via
telefonica un accordo preventivo con gli avvocati delle parti, di solito impegnati tutte
le mattine per le udienze e a pomeriggi alterni per il ricevimento dei clienti. Ciò, natu-
ralmente, al solo scopo di evitare fastidiose attese e richieste di rinvio.
il secondo aspetto su cui occorre prestare molta attenzione è la gestione a livello
psicologico della riunione e del sopralluogo di inizio delle operazioni peritali.
Occorre avere sempre ben chiaro che tra i soggetti in lite i rapporti personali sono
nel più dei casi molto deteriorati. vi è quindi una marcata propensione alla divagazio-
ne e alla recriminazione, con la conseguenza che gli animi dei presenti possono predi-
sporsi ad accendersi facilmente.
il terzo elemento è relativo all’organizzazione dei lavori, rammentando in primis
che le operazioni peritali non sono pubbliche dal momento che è la legge ad individua-
re i soggetti aventi titolo a partecipare.
Occorre poi che il CtU manifesti, con equilibrio e senza eccedere, polso e idee
chiare sulle attività di sua competenza, evitando di cadere in polemica o di fomentare
intemperanze, anche indirettamente o involontariamente.
in particolare, per quanto riguarda i rapporti con i consulenti di parte (CtP), devo-
no mantenersi su un piano di distacco e equidistanza, dato che ciascuno di loro mira
esclusivamente a far valere le ragioni della parte che difende.
ricorre spesso il caso in cui uno o più dei CtP presenti al sopralluogo avanzi al
CtU richieste di approfondimento o domande di vario genere. in proposito va sottoli-
neato che il mandato conferito costituisce il limite operativo del consulente d’ufficio.
Pertanto è evidente che se in tali richieste non è possibile riconoscere alcuna attinenza
al quesito posto dal giudice ad esse non è dovuta alcuna risposta. Sarà eventualmente
il giudice, in un secondo tempo, lette le deduzioni delle parti alla relazione di consu-
lenza, a richiamare il tecnico per investirlo di ulteriori quesiti.
il quarto, in ultimo, è essenzialmente di natura formale ma riverbera le più impor-
tanti conseguenze sul piano pratico.
attiene alla necessità per il CtU di verificare, prima dell’avvio delle operazioni,
l’avvenuta regolare ricezione – da parte dei procuratori degli stessi contendenti – del-
la comunicazione scritta con cui si è disposto l’inizio delle operazioni peritali, ovvia-
mente quando ciò non è stato stabilito in sede di udienza di giuramento.
Nel caso, anche per un semplice disguido postale o altro, non risulti correttamente
eseguita la notifica, l’attività peritale svoltasi in condizioni in cui non sia garantito suf-
ficientemente il diritto di difesa (contraddittorio), potrà essere ritenuta nulla dal giudi-
ce il quale può disporne l’integrale rinnovazione.
t 2.5. svolgimento delle operazioni peritali

Dopo avere formalmente dato inizio alle operazioni peritali il CtU, sulla base dei
quesiti del giudice, della documentazione fornita dalle parti e degli esiti del primo so-
pralluogo o riunione, deve definire il proprio programma di lavoro che dovrà condur-
re alla redazione e deposito dell’elaborato peritale nel rispetto del termine assegnato
dal giudice e indicato nel verbale di giuramento.
2.5.1. Accesso ai luoghi di causa

il CtU, ricordiamo, ha come compito prioritario quello di “far conoscere al giu-
dice la verità”. inoltre è investito di gravose responsabilità professionali. accertamen-
ti incompleti o viziati possono portare ad inappropriate conclusioni tecniche e indurre
il giudice in errate valutazioni, con refluenze decisive sull’esito del giudizio.
in quest’ottica il CtU è autorizzato ad accedere ai luoghi oggetto degli accerta-
menti ogni qualvolta lo ritenga necessario.
Prima di ogni sopralluogo, anche se la norma prevede obbligo di avviso alle parti
solo in occasione dell’inizio delle operazioni peritali1, occorre rispettare le consuete
formalità affinché sia garantito il contraddittorio e il diritto di difesa. Nulla vieta che
tra il CtU e le parti (con i rispettivi procuratori e consulenti tecnici) di comune accor-
do si stabilisca di rendere più snelle e dirette le modalità di comunicazione.
Bisogna considerare tuttavia che i sopralluoghi costituiscono un disagio, anche psi-
chico, per il possessore del bene che, peraltro, non può impedire o differire l’accesso
1
articolo 90 disp. att. c.p.c.
senza giusta causa. Sotto questo profilo è evidente come il tecnico incaricato non de-
ve perdere mai di vista la necessità, comunque tipica di ogni professione, di uno svol-
gimento dei lavori preciso ma spedito. egli, dunque, è bene che giunga sui luoghi in
perfetto orario, con buona cognizione delle questioni oggetto degli accertamenti, mu-
nito di adeguati strumenti per l’esecuzione rapida di rilievi e misurazioni e, eventual-
mente, accompagnato da collaboratori o assistenti.
Di tutti i sopralluoghi effettuati sarà redatto apposito verbale rispettando le moda-
lità già viste.
Possono verificarsi taluni casi o circostanze in cui l’accesso ai luoghi non è possi-
bile materialmente ovvero è impedito dal proprietario o dal possessore del bene al CtU
o ad una delle parti.
Ove si verifichi l’impossibilità materiale di eseguire il sopralluogo (luoghi inacces-
sibili, immobili pericolanti, ecc.), il CtU deve innanzi tutto valutare se comunque sus-
sistano le condizioni per rispondere ai quesiti del giudice e quindi portare a termine
l’incarico.
in caso negativo deve informare il giudice formulando delle proposte e chiedendo,
nello stesso tempo, la sospensione delle operazioni peritali.
Diversa è la circostanza in cui il proprietario, o il possessore dell’immobile, assume
un atteggiamento ostruzionistico e non presti la dovuta collaborazione al CtU. Non tut-
ti intuiscono che un simile atteggiamento di solito non apporta alcun vantaggio ma, an-
zi, crea un effetto boomerang che finisce per penalizzare la stessa parte che lo adotta.
in questi casi il CtU, preso atto che le proprie insistenze bonarie si rivelano del
tutto inutili, è tenuto a rappresentare la situazione al giudice e, ove non ritenga di do-
vere rinunciare all’incarico, deve chiedere di potersi avvalere dell’ausilio della forza
pubblica e di eventuale personale specializzato per l’apertura della porta o del cancel-
lo di ingresso nonché l’autorizzazione a sostenere le maggiori spese.
Le operazioni di sopralluogo possono essere sospese dal CtU nell’eventualità in cui
una parte neghi l’accesso ad una delle parti avverse, al suo legale o al consulente tecnico.
Se neppure il ricorso a metodi bonari e di persuasione tramite il procuratore del re-
calcitrante consente di ripristinare condizioni sufficienti di garanzia del contraddittorio
e di diritto alla difesa, il CtU dovrà rassegnare al giudice la situazione per le conse-
guenti decisioni.
va rammentato che le operazioni peritali iniziate o proseguite in assenza di con-
traddittorio, ove eccepite dalla parte interessata alla prima udienza utile, possono esse-
re dichiarate nulle dal giudice e, come conseguenza, devono essere ripetute.
2.5.2. Acquisizione di atti e informazioni

L’attività del CtU può comprendere la ricerca presso uffici pubblici e privati di at-
ti, documenti e elaborati.
L’esecuzione di un tale compito, anche quando non è compresa in modo esplicito
tra le domande poste dal giudice nel quesito, può rientrare nel programma di lavoro che
il consulente definisce in funzione della corretta raccolta degli elementi di conoscenza
che dovranno essere rappresentati al giudice nell’elaborato peritale.
La richiesta di visure e planimetrie catastali agli sportelli dell’agenzia del territo-

rio costituisce una casistica molto frequente ed è sicuramente l’esempio tipico di inda-
gini eseguite presso uffici della Pubblica amministrazione.
Un’altra fattispecie che si verifica molto spesso e che pure costituisce un esempio
di immediata comprensione, è la ricerca d’archivio (per la successiva disamina) di fa-
scicoli amministrativi riguardanti licenze, concessioni o autorizzazioni edilizie, effet-
tuata presso gli uffici tecnici comunali.
esempi che invece investono il settore privato, sono le istanze che altrettanto dif-
fusamente è necessario avanzare:
– agli studi notarili per ottenere copia di atti di compravendita;
– agli amministratori di condominio, per regolamenti e tabelle millesimali;
– ai professionisti progettisti per la riproduzione di elaborati di dettaglio relativi a
determinati particolari costruttivi di opere edili specifiche, i quali normalmente
vengono predisposti solo in fase realizzativa e non vi è alcun obbligo di deposi-
to presso il Comune o altri uffici pubblici (per esempio quelli riguardanti il si-
stema di smaltimento delle acque piovane o delle acque nere).
relativamente alle modalità di accesso agli atti della Pubblica amministrazione, la

materia è regolata dalla legge n. 241/1990, cosiddetta sulla “trasparenza” dell’azione
amministrativa.
a qualsiasi soggetto istante che dimostra di avere concreto interesse o giusto tito-
lo è sempre consentito consultare e ottenere copia degli atti contenuti in un fascicolo
amministrativo.
vi sono momenti particolari in cui la legge limita o impedisce il diritto di accesso,
per esempio quando l’iter di un dato procedimento amministrativo non si è ancora con-
cluso. in questo caso il CtU deve rappresentare la situazione al giudice per l’adozio-
ne dei provvedimenti conseguenti.
Per quanto riguarda l’acquisizione di informazioni presso privati, va detto che il con-
sulente tecnico d’ufficio, al fine di espletare compiutamente il mandato ricevuto, può li-
beramente chiedere notizie e l’esibizione di documenti senza alcuna preventiva autoriz-
zazione del giudice. Naturalmente, di fronte o meno alla richiesta dell’interlocutore, è te-
nuto egli stesso a qualificarsi come, del resto, ogni altro incaricato di pubblico servizio.
Nella relazione, infine, dovrà essere citata la fonte della notizia o del documento
acquisito per permettere alle parti il necessario controllo.
Nel caso in cui la persona che detiene l’informazione rifiuti di collaborare, sarà il
giudice a valutare la necessità di pronunciare un ordine di ispezione o di esibizione.
2.5.3. Intervento di collaboratori

il consulente tecnico d’ufficio ha facoltà di avvalersi dell’opera di assistenti di stu-
dio e collaboratori, come qualsiasi altro professionista. inoltre, in coerenza con i que-
siti posti dall’incarico, può richiedere l’ausilio di esperti in particolari materie.
Così come può agevolmente intuirsi, ciò che distingue le due fattispecie sul piano
formale nell’ambito della consulenza d’ufficio è, da un lato, la consistenza dell’appor-
to professionale del soggetto che svolge il compito ausiliario; dall’altro, il regime del-
le spese.
Nella prima, la forma di collaborazione ha carattere essenzialmente di strumenta-
lità diretta e quindi l’eventuale spesa, che sarà comunque valutata sotto i profili del-
l’ammissibilità e congruità direttamente dal giudice in sede di liquidazione, non neces-
sita del disbrigo di alcuna formalità né di autorizzazione preventiva.
La seconda fattispecie ricorre quando determinati aspetti da approfondire sfuggo-
no alla competenza professionale del consulente incaricato, per il quale diventa pertan-
to indispensabile richiedere l’affiancamento di uno specialista o rivolgersi a strutture
specializzate.
alcune forme tipiche di collaborazione in questo senso sono rappresentate, ad
esempio, dalle attività specifiche di geometri e topografi, i quali possono essere inca-
ricati dal CtU di eseguire attività catastali e misurazioni sul terreno nel contesto di sti-
me fondiarie e progetti di divisione ereditaria; ragionieri e commercialisti possono in-
vece essere coinvolti relativamente a questioni condominiali; ancora, l’attività di labo-
ratori di analisi e prove di resistenza dei materiali è spesso di fondamentale importan-
za per la determinazione e la stima di danni a fabbricati.
in tutti questi casi, vigendo innanzi tutto il principio di diligenza e la connessa esi-
genza di buon governo delle spese, è compito del CtU valutare l’opportunità di richie-
dere al giudice la preventiva autorizzazione ad incaricare il soggetto designato (ovvia-
mente individuato sulla base di requisiti attestanti comprovata fiducia e professiona-
lità) e a sostenere i relativi costi, anche in funzione dell’ammontare di questi2.
Bisogna, peraltro, rimarcare che le prestazioni d’opera degli ausiliari eventualmen-
te incaricati in forma autonoma dal CtU solo perché in possesso di determinate e spe-
cifiche attrezzature non possono equipararsi all’uso di macchinari e strumentazioni
proprie e le spese non saranno riconosciute dal giudice.
infine, è bene rammentare che l’istanza di autorizzazione al giudice deve indicare
se l’espletamento delle attività dell’ausiliario comporti un allungamento dei tempi di
indagine rispetto a quanto preventivato al momento del conferimento dell’incarico. in
tale circostanza può avanzarsi contestualmente richiesta di proroga del termine per la
consegna della relazione di consulenza.
2.5.4. Intervento di personale specializzato

a parte il caso descritto in precedenza riguardante l’accesso ad un determinato luo-
go impedito da una porta chiusa o da un cancello, l’esigenza di far intervenire in spe-
cial modo artigiani (fabbro, muratore, falegname, idraulico, ecc.), ricorre sovente ne-
gli accertamenti tecnici relativi a danni subiti da fabbricati.
in generale, l’intervento di personale specializzato è necessario ogni qualvolta l’e-
same visivo o strumentale si dimostri insufficiente per indagini esaustive.
2
articolo 7, legge 8 luglio 1980, n. 319.
La scelta di procedere a indagini cosiddette “distruttive”, come ad esempio la realiz-

zazione di saggi in strutture edilizie finalizzati all’individuazione di vizi occulti o la ri-
mozione di sovrastrutture che impediscono l’osservazione diretta di elementi costruttivi,
rappresenta una questione molto seria, dal momento che l’esecuzione dei lavori o del sag-
gio può comportare l’alterazione definitiva dello stato dei luoghi. inoltre si può determi-
nare la distruzione o la cancellazione di prove, rendendo irripetibile l’indagine specifica.
il CtU dovrà quindi sempre richiedere al giudice l’autorizzazione all’esecuzione
degli interventi da lui individuati e dettagliatamente descritti, motivando le ragioni per
le quali li ritenga indispensabili per completare il quadro conoscitivo.
inoltre, non va trascurato il fatto che l’intervento di personale, tecnici o ditte spe-
cializzate produce spese impreviste e, a volte, non indifferenti.
È pertanto buona prassi informare il giudice anche riguardo a tale aspetto, allo sco-
po di fornire un quadro conoscitivo il più possibile completo e ottenere una preventi-
va valutazione di ammissibilità e coerenza delle indagini specialistiche proposte rispet-
to all’oggetto della causa.
anche in questo caso, nell’istanza al giudice il CtU può avanzare contestuale ri-
chiesta di proroga del termine per la consegna della relazione di consulenza.
2.5.5. Intervento della forza pubblica

La richiesta di intervento dell’ausilio della forza pubblica diventa necessaria in tut-
te quelle circostanze in cui una o più delle parti in causa assumano modi o atteggia-
menti ostruzionistici impedendo, ostacolando o ritardando senza valide ragioni l’acces-
so ai luoghi di causa.
in presenza di atteggiamenti che dimostrano ostruzionismo, il CtU rappresenterà
al giudice la situazione richiedendo l’assistenza della forza pubblica. Ottenuta l’auto-
rizzazione il consulente prenderà gli accordi necessari con il commissariato di P.S. di
zona o con il comandante della locale stazione dei Carabinieri.
Una seconda casistica da prendere in considerazione riguarda gli episodi, fortuna-
tamente sporadici, in cui manifestazioni di aggressività e violenza, anche solo verbale,
fanno venire meno le condizioni di sicurezza delle persone, per esempio durante una
riunione o un sopralluogo, o semplicemente rendono impossibile lo svolgimento del la-
voro con sufficiente serenità.
in occasione di simili accadimenti il CtU non dovrà esitare a richiedere il pronto
intervento della Polizia o dei Carabinieri telefonando al 113 o al 112.
2.5.6. Sospensione delle operazioni peritali

La sospensione delle operazioni peritali deve essere richiesta ogni qualvolta il
CtU rilevi elementi che non consentono il proseguimento delle stesse.
Un caso tipico è rappresentato, nelle procedure di stima immobiliare, dall’errata in-
dicazione del titolo o degli identificativi catastali da parte del procedente o, in ogni mo-
do, la presenza di rilevanti discrasie negli atti. Ciò, evidentemente, comporta l’impos-
sibilità di individuare con certezza l’immobile soggetto a valutazione.
Un altro esempio ricorrente è quella che concerne l’impossibilità di accesso a im-

mobili di cui, negli atti del procedimento, è individuato un possessore o detentore di-
verso da quello effettivo che, ovviamente, si oppone al sopralluogo del CtU non es-
sendo stato chiamato in causa.
in queste circostanze e, in generale, in tutte quelle in cui non è ipotizzabile un ra-
pido chiarimento della situazione o lo scioglimento di nodi procedurali, le operazioni
peritali dovranno necessariamente essere sospese nell’attesa dei provvedimenti del
giudice e delle conseguenziali attività delle parti.
2.5.7. Proroga del termine delle operazioni peritali

L’espletamento delle attività di consulenza può essere rallentata da seri eventi im-
previsti riguardanti la persona del consulente stesso (malattie, infortuni) ovvero da
complicazioni di non immediata soluzione che possono verificarsi nel corso delle in-
dagini tecniche.
abbiamo poco sopra tratteggiato sotto altro profilo le tre principali situazioni in cui
i lavori peritali non possono procedere con la dovuta celerità e devono necessariamen-
te collocarsi in una posizione di attesa.
esse sono il negato accesso ai luoghi al CtU, la richiesta di intervento di persona-
le, tecnici o ditte specializzate e, infine, la richiesta di accesso agli atti della Pubblica
amministrazione.
Un rallentamento dell’attività peritale può avvenire quindi, come si è visto, essen-
zialmente per una coppia di ragioni, tra loro addirittura concomitanti nelle ultime due
casistiche ricordate.
La prima, endogena rispetto ai poteri del giudice, è quella che riguarda l’attesa del-
l’adozione di provvedimenti propri dell’organo giudicante.
La seconda ha invece carattere esogeno e dipende da questioni connesse più che
altro all’organizzazione di lavoro di soggetti non coinvolti nel procedimento.
È infatti assai poco probabile che una ditta edile sia immediatamente disponibile
per eseguire saggi o carotaggi, così come veramente rare sono le richieste di ricerche
d’archivio rivolte ad uffici pubblici e da questi riscontrate in tempi inferiori ai trenta
giorni previsti dalla legge n. 241/1990.
in tutti i casi, pertanto, in cui si verificano impedimenti gravi di natura soggettiva
o oggettiva, il consulente – nell’ambito delle responsabilità del ruolo assunte con il
giuramento – non solo dovrà informarne il giudice ma, ove non sia addirittura neces-
saria la sospensione delle operazioni peritali, è tenuto a richiedere la proroga del ter-
mine assegnato per il deposito della relazione.
La richiesta di proroga, contenente adeguate motivazioni che quindi attestano la
sussistenza di fatti sopravvenuti e a lui non imputabili, va proposta dal CtU al giudi-
ce sempre entro la scadenza del termine anche per un altro motivo di importanza pra-
tica e di diretto interesse per il consulente d’ufficio: quello di non incorrere nella pe-
nalità della riduzione dell’onorario per la ritardata consegna dell’elaborato peritale pre-
vista dall’articolo 8 della legge n. 319/1980 che regola la materia dei compensi.
Secondo tale norma, se la consegna avviene dopo la scadenza del termine, il giu-
dice liquiderà le vacazioni senza considerare il tempo successivo alla scadenza e gli
onorari saranno ridotti di un quarto.
al fine di regolarsi opportunamente con la tempistica, di solito determinata da un
numero di giorni successivi all’udienza di giuramento (sessanta, novanta o quant’altro
stabilito dal giudice) oppure in mesi, occorre tenere presente che3:
– non va computato il giorno in cui cade il momento iniziale del termine;
– se il termine finale cade in giorno festivo, si considera il primo giorno successi-
vo non festivo;
– se la durata dell’incarico è stabilita in mesi, la scadenza si verifica nel giorno del
mese di scadenza corrispondente al giorno del mese iniziale;
– il periodo feriale giudiziario, che va dal giorno 1 agosto al 15 settembre non ha
alcun rilievo ai fini del calcolo del termine, trattandosi unicamente di un perio-
do sospensivo dei processi4.
t 2.6. la relazione di consulenza

Nella relazione di consulenza il CtU, nel rispondere al quesito, espone al giudice
le risultanze dell’attività svolta dal momento del giuramento in poi.
Un elaborato peritale riguardante questioni afferenti ad un immobile si compone in
genere delle seguenti parti:
a) premessa;
b) quadro delle attività svolte;
c) precisazioni introduttive;
d) descrizione dei luoghi;
e) risposte ai quesiti;
f) conclusioni;
g) allegati:
1. verbale di giuramento;
2. verbale di inizio delle operazioni peritali o di sopralluogo;
3. documentazione formata e acquisita dal CtU;
4. rilievo fotografico;
5. rilievo metrico.
Premessa. È la parte iniziale della relazione, il preambolo in cui il consulente tec-

nico d’ufficio riassume tutte le informazioni di carattere formale che possono riguar-
dare l’incarico, come le proprie generalità e numero di iscrizione all’ordine professio-
nale, la data dell’udienza in cui è stato conferito l’incarico, l’indicazione delle parti e
del numero di ruolo del procedimento, l’estratto dell’ordinanza ammissiva della con-
sulenza riportante l’elencazione delle domande del giudice, l’eventuale enumerazione
dei documenti ritirati, ecc..
3
articolo 2963 c.c.
4
articolo 1, legge n. 742/1969.
Quadro delle attività svolte. in modo possibilmente sintetico è necessario rappre-

sentare al giudice quali adempimenti sono stati eseguiti nel corso delle operazioni. a
titolo esemplificativo esse possono così sommariamente elencarsi:
– partecipazione all’udienza per il conferimento dell’incarico;
– studio dei fascicoli contenenti i documenti prodotti dalle parti;
– convocazione delle parti per l’inizio delle operazioni peritali (quando ciò non
viene stabilito in sede di verbale di giuramento);
– inizio ed esecuzione delle operazioni peritali;
– sopralluoghi;
– rilievi e misurazioni con relativa restituzione grafica;
– riunioni con le parti;
– ricerche presso uffici pubblici;
– ricerche presso uffici privati;
– ricerche di mercato;
– analisi e valutazioni tecniche;
– deposito di istanze e comunicazioni al giudice;
– stesura, collazione e riproduzione della relazione di consulenza e dei relativi al-
legati;
– deposito dell’elaborato peritale.
La specifica dettagliata delle attività svolte è peraltro necessaria per l’enumerazio-

ne delle vacazioni, cioè quando l’ammontare dell’onorario deve essere determinato
commisurandolo al tempo impiegato (una vacazione corrisponde a un periodo di tem-
po pari a due ore di attività del perito).
Precisazioni introduttive. L’inserimento nell’elaborato peritale di un paragrafo di

precisazioni prima di esporre la trattazione vera e propria può dipendere da vari fatto-
ri, come il riscontro di difformità e discrasie (per esempio riferimenti catastali errati),
l’esistenza di modifiche dello stato dei luoghi intervenute successivamente alla citazio-
ne o per illustrare sinteticamente le ragioni per cui è causa. Può anche reputarsi neces-
sario per rappresentare al giudice questioni di una certa importanza sorte nel corso del-
le operazioni peritali.
Descrizione dei luoghi. Così come detto in precedenza, questo volume tratta es-
senzialmente della consulenza tecnica in campo immobiliare. Per una chiara e com-
pleta descrizione dei luoghi di causa si può seguire il metodo dell’approfondimento
di scala, altrimenti definito “a cannocchiale”. Partendo quindi da un sommario in-
quadramento a carattere generale delle informazioni di tipo geografico e urbanistico,
si procede con la descrizione dell’edificio, quindi con l’indicazione dei dati catasta-
li e delle coerenze, fino all’illustrazione (più o meno dettagliata, a seconda delle fi-
nalità dell’incarico) dell’immobile o della porzione di immobile oggetto delle inda-
gini tecniche richieste.
La descrizione scritta dello stato dei luoghi risulta di solito più facilmente com-
prensibile se il testo contiene annotazioni con riferimento ad elementi percepibili visi-
vamente come disegni e fotografie.
Risposte ai quesiti. Le risposte ai quesiti, per evidenti esigenze di sintesi e chiarez-

za, è preferibile che siano distinte per punti (capitoli o paragrafi) seguendo lo stesso or-
dine delle domande formulate dal giudice. esse saranno limitate all’esposizione dei
fatti e degli accertamenti eseguiti, evitando appesantimenti della trattazione con inuti-
li orpelli linguistici o considerazioni gratuite e non richieste.
Conclusioni. il consulente d’ufficio non possiede alcuna competenza per esprime-

re opinioni personali e giudizi sulle questioni per cui è causa, dovendosi limitare a ri-
spondere esaustivamente alle richieste del giudice. al solo scopo di completare la rap-
presentazione sotto l’aspetto, per così dire, estetico e compositivo, l’elaborato peritale
può contenere un breve paragrafo conclusivo in cui il CtU riassume al lettore l’esito
degli accertamenti tecnici condotti.
Allegati. La raccolta degli allegati in appendice alla relazione di consulenza è, nu-

merose volte, la parte più corposa dell’elaborato. Contiene in originale tutti gli atti ed
elaborati formati o acquisiti nel corso delle indagini. Gli allegati devono essere oppor-
tunamente e correttamente identificati (con lettera o numero) al fine di agevolare giu-
dice, consulenti di parte e avvocati nella ricerca dei riferimenti.
t 2.7. deposito della relazione di consulenza

La relazione in esemplare originale, unitamente alle copie da mettere a disposizio-
ne di ognuna delle parti per le rispettive valutazioni e osservazioni, dev’essere deposi-
tata presso la cancelleria del tribunale prestando attenzione ai giorni e orari di apertu-
ra al pubblico, notoriamente non corrispondenti con quelli più estesi di servizio del
personale. al momento del deposito dell’elaborato peritale, il consulente è tenuto an-
che a restituire la documentazione delle produzioni legali ritirati all’udienza di giura-
mento, affinché la cancelleria possa ricomporre il fascicolo di causa. insieme alla rela-
zione, alle copie e ai dossier di parte, il CtU deve depositare contestualmente in can-
celleria la propria nota spese e proposta competenze, allegando gli eventuali giustifi-
cativi (fatture, ricevute, scontrini, ecc.) nonché il calcolo analitico dell’onorario. in al-
cuni tribunali è richiesto al CtU di inserire nell’ultima pagina della predetta nota uno
schema di ordinanza di liquidazione che potrà essere poi compilato direttamente dal
giudice una volta conclusa la disamina di sua competenza.
La cancelleria non rilascia alcuna ricevuta dell’avvenuta consegna. il CtU dovrà
pertanto accertarsi che sia sulla relazione, sia sulle copie, sia sulla nota spese e propo-
sta competenze, venga apposto regolarmente il timbro di deposito, la data e la firma
del funzionario addetto. Questi, infine, annoterà sul frontespizio del fascicolo di causa
la data di deposito e l’avvenuta restituzione della documentazione a suo tempo ritirata
dal professionista e porrà il tutto all’attenzione del giudice. Una volta depositata la re-
lazione di consulenza, il professionista non può fare altro che attendere gli sviluppi del-
la situazione. egli potrà ricevere l’ordinanza di liquidazione (la relativa tempistica pur-
troppo è anch’essa condizionata dallo stato non certo felice in cui versa l’amministra-
zione giudiziaria italiana) ovvero potrà prima essere invitato dal giudice, tramite la
cancelleria, a fornire chiarimenti sulle spese sostenute e sulla proposta di onorario.
È bene sottolineare, tuttavia, che la fase di liquidazione dei compensi al consulen-

te resta del tutto indipendente dall’iter della procedura giudiziaria.
il CtU può pertanto essere chiamato a espletare ulteriori attività sotto il vincolo
del prestato giuramento successivamente al deposito della relazione. Può cioè essergli
ancora richiesto di presenziare in udienza, di controdedurre alle osservazioni delle par-
ti o di integrare la relazione depositata, sia che il giudice abbia provveduto ad emette-
re il provvedimento di liquidazione sia che non lo abbia ancora fatto.
La legge n. 69/2009 di riforma del processo civile ha apportato alcune innovazio-
ni relativamente alle procedure di deposito della relazione (articolo 195 c.p.c.). La re-
lazione deve essere trasmessa dal CtU alle parti costituite nel termine stabilito dal giu-
dice con ordinanza resa all’udienza di giuramento.
Con la medesima ordinanza il giudice fissa il termine entro il quale le parti de-
vono trasmettere al consulente le proprie osservazioni sulla relazione e il termine, an-
teriore alla successiva udienza, entro il quale il CtU deve depositare in cancelleria
l’elaborato peritale definitivo, le osservazioni delle parti e una sintetica valutazione
delle stesse.
t 2.8. osservazioni delle parti

i procuratori delle parti in causa, con l’assistenza o meno di propri consulenti tec-
nici, possono presentare osservazioni alla relazione depositata dal consulente tecnico
d’ufficio nei termini fissati con ordinanza dal giudice.
Da un punto di vista puramente teorico, se il CtU ha tenuto, nel corso degli accer-
tamenti eseguiti, una posizione di equidistanza e distacco dalle posizioni delle parti,
egli deve lecitamente attendersi corpose note di osservazioni. infatti ognuno dei con-
tendenti si sentirà penalizzato in talune delle prerogative rappresentate, spesso con
grande enfasi, nei rispettivi atti di costituzione e ci terrà a rimarcare e a sottolineare de-
terminati aspetti a specifica tutela dei propri interessi.
Questa riflessione conduce ad una considerazione molto importante e seria dal
punto di vista dell’etica e della deontologia professionale.
infatti, uno degli errori più gravi che alcuni CtU rischiano di commettere, spesso
anche inconsciamente, è quello di accettare (più o meno passivamente) una sorta di
sudditanza psicologica, o comunque di condizionamento, nei confronti della parte te-
nuta a corrispondere l’anticipazione economica disposta dal giudice, che è di solito la
parte attrice, quindi quella che ha deciso di iniziare il contenzioso.
Uno svolgimento delle operazioni peritali che attesti atteggiamenti e modi non
equidistanti o, peggio, una relazione che non descriva in maniera obiettiva le risultan-
ze delle indagini tecniche, non solo sarà comunque riconoscibile dal giudice (che ne
terrà conto in tutte le valutazioni di sua competenza) ma potrà essere più facilmente
confutata nelle varie sedi del giudizio e, aspetto forse più importante di tutti, certamen-
te non aiuterà alla costruzione di una buona reputazione professionale.
Una insufficiente serenità di giudizio può manifestarsi con evidenza anche quando
il CtU si faccia trascinare in aperta polemica, verbale o scritta, da uno dei procurato-
ri o da un consulente di parte.
il consulente tecnico d’ufficio deve svolgere i compiti affidatigli sobriamente e

professionalmente evitando, da un lato, polemiche e, dall’altro, eccessiva familiarità
con le persone coinvolte nel giudizio anche se conosciute per altre ragioni.
egli deve avere sempre ben chiara in mente la terzietà del suo ruolo di ausiliario
del giudice il quale, nominandolo, lo ha investito delle funzioni di pubblico servizio e,
last but not least, rammentare che prestando giuramento si è solennemente impegnato
“a far conoscere al giudice la verità”.
t 2.9. richiamo del ctu

abbiamo visto che tra le attività del consulente tecnico d’ufficio vi è la partecipa-
zione a tutte le udienze alle quali il giudice ritenga di doverlo convocare.
Sappiamo anche che le parti in causa, tramite o meno i rispettivi consulenti tecni-
ci, possono formulare deduzioni di varia portata ai contenuti dell’elaborato peritale.
inoltre, può verificarsi che lo stesso CtU abbia evidenziato nella sua relazione ele-
menti, fatti o circostanze che giustifichino l’esecuzione di maggiori approfondimenti e
indagini integrative.
tutte queste ragioni possono costituire motivo di richiamo in udienza del profes-
sionista, allo scopo di fornire personalmente e direttamente al giudice chiarimenti ov-
vero per consentire le sue controdeduzioni alle osservazioni dei contendenti.
il consulente potrà rispondere verbalmente a quanto richiesto nella stessa udienza
oppure, se le questioni risultano particolarmente articolate e necessitano di tempo per
approfondimenti, può riservarsi di relazionare per iscritto chiedendo al giudice un bre-
ve termine per il nuovo adempimento.
Nell’eventualità in cui i chiarimenti richiesti dal Gi (Giudice istruttore) richiedano
l’esecuzione di indagini aggiuntive o suppletive di una certa importanza dal punto di
vista dell’impegno e della complessità, il consulente potrà depositare insieme alla re-
lazione integrativa anche l’integrazione della nota spese e della proposta di onorario.
Non è infrequente il caso in cui qualche consulente di parte, al solo fine di perora-
re in modo più incisivo gli interessi della parte che difende anche semplicemente ten-
tando di provocare scomposte reazioni del CtU, trascenda in eccessivi e immotivati
commenti in ordine alle modalità di svolgimento delle operazioni peritali o alle risul-
tanze tecniche della relazione di consulenza oppure azzardi impertinenti valutazioni sul
livello di preparazione professionale o culturale dell’ausiliario del giudice.
in tali circostanze, per il CtU (come, del resto, per qualsiasi professionista) è sem-
pre controproducente farsi coinvolgere in situazioni polemiche o in incresciose cadute
di stile, sia in forma epistolare sia verbale. La soluzione più opportuna è sempre quel-
la di mantenere il giusto distacco dalla vicenda e dalle parti in causa, garantendo im-
parzialità ed evitando qualsiasi personalizzazione. e quando anche si ritenga offeso da
giudizi lesivi della propria reputazione professionale potrà sempre rivolgersi al giudi-
ce perché sia valutata, in prima istanza, l’applicabilità dell’articolo 598, comma ii, del
codice penale (cancellazione delle scritture offensive e assegnazione di una somma a
titolo di risarcimento del danno non patrimoniale) ovvero, alternativamente, affinché
si accerti altro genere di possibile reato.
38
CaPitOLO 3
l’incarico di ctu
nell’accertaMento tecnico preVentiVo
Può richiedere un accertamento tecnico preventivo chi ha urgenza di far verificare,

prima di instaurare un giudizio, lo stato, la qualità o la condizione di un immobile ovve-
ro di far valutare le cause e i danni subiti allo scopo di poter provare formalmente il fat-
to e procedere alle riparazioni in anticipo rispetto all’eventuale giudizio di merito.
il procedimento si avvia mediante un’azione cautelare diretta a garantire lo stato di
diritto avanzando ricorso al presidente del tribunale o al giudice di pace (in base alla
competenza). L’organo adito provvederà quindi con proprio decreto alla nomina del
consulente tecnico d’ufficio fissando, nello stesso provvedimento, la data dell’inizio
delle operazioni peritali anche mediante l’indicazione di un termine entro cui le stesse
devono essere avviate5.
L’espletamento della consulenza tecnica in via preventiva può essere richiesto an-
che ai fini dell’accertamento e della determinazione di crediti derivanti da mancata o
inesatta esecuzione di obbligazioni contrattuali o conseguenti a fatto illecito. in questi
casi il decreto di nomina prevede altresì che il CtU, prima del deposito dell’elaborato
peritale, esegua il tentativo di conciliazione.
Nel caso in cui, a seguito dell’intervento del consulente d’ufficio, le parti riescano
a conciliare le rispettive posizioni, il giudice attribuisce con decreto efficacia di titolo
esecutivo al verbale di conciliazione6.
il ricorso per accertamento tecnico al fine della verifica dello stato, qualità o con-
dizione di un immobile ovvero della valutazione delle cause e dei danni lamentati dal
ricorrente, può essere presentato non solo in via preventiva ma anche nel corso della
causa e durante l’eventuale periodo in cui il processo è interrotto o sospeso7.
Un’ultima fattispecie di azione cautelare riguarda la domanda proposta da chi possie-
de un fondato motivo di temere per il proprio immobile un pregiudizio imminente e irre-
parabile nelle more dello svolgimento di una causa (cosiddetto periculum in mora)8.
La richiesta affinché siano adottati i provvedimenti d’urgenza più idonei, è formu-
lata anche in questo caso presentando ricorso al giudice che provvede con ordinanza
alla nomina del CtU.
Diversamente dal caso dell’accertamento tecnico preventivo in cui, come abbiamo
appena visto, la nomina del CtU non avviene nel corso di un’udienza e il giuramento
si formalizza al momento del deposito della relazione di consulenza, nei procedimenti
5
articolo 696 c.p.c.
6
articolo 696-bis c.p.c.
7
articolo 699 c.p.c.
8
articolo 700 c.p.c.
L’iNCariCO Di CtU NeLL’aCCertameNtO teCNiCO PreveNtivO 39
cautelari in corso di causa e d’urgenza le modalità di conferimento dell’incarico e giu-

ramento del CtU sono quelle generali regolate dall’articolo 191 e seguenti del codice
di procedura civile.
Nel prosieguo saranno descritti pertanto i passaggi salienti dell’incarico di CtU
nel caso dell’accertamento tecnico preventivo regolato dall’articolo 696 (e 696-bis)
c.p.c., dato che nelle altre due fattispecie regolate dagli articoli 699 e 700 c.p.c. non vi
sono differenze pratiche rispetto al caso generale.
t 3.1. nomina
Si è detto in apertura di questa sezione che la nomina del CtU nell’accertamento
tecnico preventivo è richiesta dalla parte interessata con ricorso motivato rivolto al pre-
sidente del tribunale o al giudice di pace, in base alla competenza.
il giudice adito, letto il ricorso e valutata la sussistenza delle circostanze previste
dall’articolo 696 c.p.c. (o, eventualmente, dell’articolo 696-bis), procede alla nomina
del consulente tecnico d’ufficio.
il decreto di nomina, la cui notifica al consulente (unitamente a copia del ricorso)
è a carico del ricorrente che provvede tramite ufficiale giudiziario, dispone in merito:
– all’attività richiesta al CtU;
– al termine entro il quale il CtU deve dare inizio alle operazioni peritali;
– al termine di consegna della relazione peritale;
– all’ammontare dell’acconto a favore del CtU;
– alle eventuali altre richieste del giudice (per esempio riguardo all’esperimento
del tentativo di conciliazione, l’autorizzazione a ricorrere ad ausiliari, il termi-
ne assegnato alle parti per la nomina dei CtP, ecc.).
t 3.2. il quesito
in linea generale, il decreto di nomina non postula specificatamente le domande a
cui il tecnico deve rispondere ma si limita a disporre che il CtU accerti la veridicità e
fondatezza di quanto lamentato nel ricorso.
ricordando che l’accertamento tecnico preventivo, in base al testo novellato dell’ar-
ticolo 696 c.p.c., può comprendere anche valutazioni in ordine a danni e alle relative cau-
se, si capisce bene come, in sostanza, è dalla formulazione del ricorso stesso che emer-
ge l’articolazione e la natura delle richieste costituenti il quesito rivolto al CtU.
È quindi solo il ricorso che definisce nella realtà pratica l’oggetto e l’ambito del-
l’incarico affidato al professionista.
Una volta ricevuto il decreto di nomina unitamente alla copia del ricorso, il nomi-
nato CtU avrà cura, come primo adempimento, di prelevare dalla competente cancel-
leria il fascicolo che contiene tutti gli atti depositati dal ricorrente (originale del ricor-
so, eventuale perizia di parte, ecc.).

il consulente avvia formalmente la propria attività dando inizio alle operazioni pe-
ritali mediante apposita comunicazione scritta indirizzata sia al ricorrente sia alle altre
parti coinvolte i cui recapiti sono desumibili dalle relate di notifica che l’ufficiale giu-
diziario allega all’orginale del ricorso.
Nel caso in cui le verifiche richieste riguardino un bene immobile, considerati i ri-
stretti termini ordinariamente assegnati, per economia di tempo l’atto di inizio delle at-
tività tecniche di solito avviene direttamente sui luoghi. Nulla comunque vieta che, te-
nuto conto della natura e della complessità delle questioni lamentate in ricorso, il CtU
disponga l’inizio delle operazioni peritali presso il proprio studio.
Dell’inizio delle operazioni peritali, così come di ogni altra attività svolta in for-
male contraddittorio, il consulente redige apposito verbale con le consuete modalità.
Si rammenta infine che, di norma, il giudice fissa entro e non oltre la data di ini-
zio delle operazioni peritali il termine per la nomina dei consulenti tecnici di parte.

Dopo aver dato inizio alle operazioni peritali il CtU, sulla base delle domande for-
mulate in ricorso, della documentazione prodotta dal ricorrente e degli esiti del primo so-
pralluogo o riunione, definisce il proprio programma di lavoro che dovrà condurre alla re-
dazione e deposito dell’elaborato peritale nel rispetto del termine assegnato dal giudice9.
t 3.5. osservazioni delle parti

Dal momento che le operazioni peritali relative all’accertamento tecnico preventi-
vo non sono connesse ad un processo in corso, essendo appunto preliminari rispetto al
giudizio, è evidente che le parti possono efficacemente rappresentare le proprie ragio-
ni solo nel corso dello svolgimento delle operazioni stesse.
il momento in cui ciò solitamente avviene è quello dell’inizio delle operazioni pe-
ritali e nel corso degli eventuali successivi sopralluoghi.
È proprio in tali occasioni, infatti, che specialmente i consulenti di parte hanno
l’opportunità di interpretare appieno il loro ruolo in difesa dei rispettivi assistiti.
È tuttavia buona prassi che il CtU, anche nell’interesse di un più ordinato e sere-
no svolgimento delle operazioni, indichi un breve termine entro cui i CtP possono pre-
sentare memorie o osservazioni scritte.
t 3.6. accesso ai luoghi

il CtU è autorizzato ad accedere ai luoghi oggetto degli accertamenti ogni qual-
volta lo ritenga necessario.
Prima di ogni sopralluogo, anche se la norma del codice prevede l’obbligo di av-
viso alle parti solo in occasione dell’inizio delle operazioni peritali, occorre rispetta-
re le consuete formalità affinché sia garantito il contraddittorio e il diritto di difesa,
sempre che tra il CtU e le parti (rappresentati dai rispettivi procuratori e consulenti
9
Cfr. § 2.5 e segg.
L’iNCariCO Di CtU NeLL’aCCertameNtO teCNiCO PreveNtivO 41
tecnici) non si sia di comune accordo stabilito di rendere più snelle e dirette le mo-
dalità di comunicazione10.
t 3.7. il tentativo di conciliazione

Quando l’espletamento dell’accertamento tecnico preventivo è richiesto ai fini del-
l’accertamento e della determinazione di crediti derivanti da mancata o inesatta esecu-
zione di obbligazioni contrattuali o conseguenti a fatto illecito, il decreto di nomina
prevede che il CtU, prima del deposito dell’elaborato peritale, esegua il tentativo di
conciliazione.
il consulente, interpone a tal fine i suoi buoni uffici cercando di trovare un punto
di accordo tra le parti. affinché ciò sia possibile è tuttavia necessario definire una pro-
posta di compromesso, la cui concreta praticabilità diventa invero raramente individua-
bile una volta che sono state intraprese le vie legali.
tale proposta, è bene ricordarlo, può anche contenere la quantificazione dell’ono-
rario spettante al CtU il cui ammontare, con la firma dell’accordo, viene accettato dal
ricorrente. va tuttavia precisato che per il pagamento occorre sempre attendere il de-
creto di liquidazione che ratificherà l’importo.
Nel caso in cui le parti riescano a conciliare le rispettive posizioni, il giudice attri-
buisce con decreto efficacia di titolo esecutivo al verbale di conciliazione sottoscritto
dalle parti e dal consulente d’ufficio11.
t 3.8. acquisizione di atti e informazioni

ai fini degli accertamenti, l’attività del consulente tecnico comprende sovente an-
che la ricerca di atti, documenti e elaborati presso uffici pubblici e privati.
Se pure tale compito non è indicato esplicitamente nelle domande spiegate in ri-
corso, esso ha titolo per rientrare ugualmente nel programma di lavoro che il consulen-
te definisce secondo buon senso, competenza ed esperienza, in funzione dell’acquisi-
zione degli elementi di conoscenza utili allo svolgimento dell’incarico e da rappresen-
tare nell’elaborato peritale12.

Nella relazione di consulenza, il CtU espone al giudice le risultanze dell’attività
svolta per l’esecuzione dell’accertamento tecnico.
L’elaborato peritale può comporsi, indicativamente, delle seguenti parti:13
a) premessa;
b) quadro delle attività svolte;
10
Cfr. in particolare § 2.5.1.
11
articolo 696-bis c.p.c.
12
Cfr. in particolare § 2.5.2.
13
Cfr. § 2.6.
c) precisazioni introduttive;
d) descrizione dello stato dei luoghi;
e) risposte ai quesiti formulati in ricorso;
f) conclusioni;
g) verbale di giuramento;
h) allegati:
1. comunicazione di inizio delle operazioni peritali o di sopralluogo;
2. verbale di inizio delle operazioni peritali;
3. documentazione acquisita;
4. rilievo fotografico;
5. rilievo metrico;
6. osservazioni dei CtP (eventuali);
7. documenti acquisiti presso uffici pubblici e privati.
t 3.10. Giuramento e deposito

il CtU, una volta completati gli accertamenti e redatto l’elaborato peritale, prov-
vederà al deposito previo giuramento nelle mani dell’autorità che lo ha nominato.
Per tale ragione il documento dovrà comprendere, al termine della relazione e pri-
ma degli allegati, lo schema di verbale di giuramento che sarà compilato a cura della
cancelleria.
La sottoscrizione avverrà all’atto stesso del giuramento del CtU che pronuncerà la
rituale formula di avere “bene e fedelmente adempiuto alle funzioni affidategli al solo
scopo di far conoscere al giudice la verità”.
Dopo avere concluso le formalità di rito, il CtU provvederà al deposito della rela-
zione (unitamente all’istanza di rimborso delle spese sostenute e di liquidazione del-
l’onorario proposto) restituendo, contestualmente, il fascicolo degli atti prodotti dal ri-
corrente a suo tempo prelevati.
anche in questo caso è buona norma prendere informazioni direttamente in cancel-
leria sui giorni e orari di ricevimento del presidente del tribunale o del giudice di pace.
43
CaPitOLO 4
l’incarico di ctu nelle esecuzioni iMMoBiliari
L’espropriazione forzosa è la procedura esecutiva che viene promossa da un credi-

tore per la vendita dei beni oggetto del pignoramento14 di proprietà del debitore al fine
del recupero del credito.
a tal fine, il giudice dell’esecuzione nomina un esperto per la valutazione dei be-
ni pignorati e per la verifica della loro effettiva commerciabilità (titolo, regolarità am-
ministrativa, vincoli, ecc.) e dispone per la vendita forzata in base all’iter definito dal
codice di procedura civile.
L’avviso d’asta è pubblicato nell’albo dell’ufficio giudiziario dinanzi al quale pen-
de la procedura esecutiva e nei principali quotidiani di informazione locale o, se rite-
nuto opportuno, in quotidiani nazionali o in altri mezzi di diffusione pubblicitaria,
compresi appositi siti internet. Le operazioni di vendita possono essere eseguite diret-
tamente dal giudice dell’esecuzione ovvero delegate ad un notaio o altro professioni-
sta, secondo quanto stabilito dalla legge.
t 4.1. nomina
Nella procedura di esecuzione immobiliare, la nomina del CtU viene disposta dal
giudice dell’esecuzione (Ges) emettendo l’ordinanza ammissiva della consulenza a se-
guito dell’istanza avanzata da parte del creditore procedente.
in questa procedura, l’attività del consulente tecnico d’ufficio viene effettuata an-
teriormente alla prima udienza al fine di accelerare l’iter di esproprio mediante l’acqui-
sizione della relazione in via preliminare e poter fissare la vendita.
t 4.2. Giuramento
il giudice dell’esecuzione conferisce in sede di giuramento al nominato consulen-
te tecnico d’ufficio, l’incarico di accertare tutti gli elementi necessari per la vendita
dell’immobile colpito dal pignoramento, tra i quali anche il valore di stima.
L’esperto nominato può sostenere la formalità del giuramento dinanzi al giudice
senza la presenza delle parti ovvero con la sola presenza del creditore procedente.
L’attività peritale richiesta al professionista, nella procedura di esecuzione immo-
biliare, possiede gran parte dei caratteri generali della consulenza tecnica d’ufficio. Si
14
atto con cui si ingiunge al debitore ad astenersi dal compiere atti tesi alla sottrazione del bene alla ga-
ranzia del credito.
tratta tuttavia di un’attività funzionale alla vendita forzosa di beni avviata a richiesta di
soggetti aventi titolo per il recupero di loro crediti e non di uno strumento giuridico te-
so all’accertamento di fatti e circostanze in vista dell’espressione di un giudicato per la
soluzione di una controversia.
t 4.3. il quesito
Nella procedura coattiva di esproprio, l’oggetto principale del quesito a cui il con-
sulente tecnico d’ufficio deve rispondere riguarda la verifica di tutti gli elementi indi-
spensabili per definire l’effettiva commerciabilità del bene e evitare l’insorgere di mo-
tivi ostativi alla vendita in fase di trasferimento della proprietà.
in particolare, la relazione di stima deve contenere i seguenti elementi:15
1. identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali;
2. una sommaria descrizione del bene;
3. informazioni sullo stato di possesso del bene, con l’indicazione, se il bene è oc-
cupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimen-
to alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento;
4. l’indicazione delle formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gra-
vanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli con-
dizionanti l’eventuale trasformazione a fini edilizi dello stesso nonché i vincoli
conservativi di carattere storico-artistico;
5. l’indicazione delle formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che
saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente;
6. la verifica della regolarità edilizia e urbanistica dell’immobile nonché dell’esi-
stenza della relativa certificazione di abitabilità/agibilità ovvero l’acquisizione
o l’aggiornamento, in caso di terreni, del certificato di destinazione urbanistica.

Considerati i caratteri di accelerazione introdotta dalla novellata disciplina in mate-
ria di esecuzioni immobiliari la data, l’orario e il luogo di inizio delle operazioni perita-
li vengono di norma definiti già all’udienza di giuramento, restando comunque impre-
giudicata la facoltà del consulente di inviare in tempi brevi apposita comunicazione scrit-
ta sia al creditore procedente sia al debitore esecutato all’indirizzo risultante in atti.

L’esperto nominato per l’esecuzione della consulenza, preliminarmente è tenuto a
controllare la completezza dei documenti del fascicolo di ufficio, segnalando tempesti-
vamente al giudice quelli mancanti o inidonei.16
15
articolo 173 c.p.c
16
articolo 567, ii comma, del c.p.c.
L’iNCariCO Di CtU NeLLe eSeCUziONi immOBiLiari 45
in genere la documentazione in atti è composta da:

– estratto catastale;
– certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettua-
te nel ventennio precedente la trascrizione del pignoramento;
– titolo da cui deriva il credito;
– titolo di proprietà del bene pignorato con allegato, nel caso di terreni, certifica-
to di destinazione urbanistica.
in alternativa, tale documentazione può essere sostituita da un certificato notarile

attestante le risultanze delle visure effettuate presso i competenti servizi dell’agenzia
del territorio (ex U.t.e. e Conservatoria dei registri immobiliari).
Le informazioni da verificare da parte del consulente tecnico d’ufficio riguardano
in particolare i seguenti aspetti:
a) gli estremi dei dati identificativi catastali, della provenienza e delle coerenze
(confini);
b) iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli (compresi eventuali sequestri);
c) l’esistenza di pregressi pignoramenti;
d) eventuali comproprietà e comunione di diritti reali;
e) eventuali diritti reali di godimento sull’immobile (affitto, uso, abitazione, usu-
frutto);
f) i soggetti titolari dei diritti di cui ai precedenti punti d) e e).
Nel caso in cui la documentazione predisposta dal creditore procedente si dimostri

carente o comunque incompleta, il consulente è tenuto ad informare con immediatez-
za il giudice dell’esecuzione per le valutazioni di competenza, richiedendo la sospen-
sione delle operazioni peritali.
a seconda della entità delle carenze riscontrate, il Ges può disporre per l’integra-
zione degli atti, per il loro completamento a cura del CtU ovvero del creditore proce-
dente o ancora, nei casi limite, ordinare l’inefficacia del pignoramento per l’estinzione
della procedura.
Una volta accertata la regolarità della documentazione in atti, le altre susseguenti

attività che il CtU è chiamato ad effettuare nello svolgimento dell’incarico sono:
– sopralluogo sui beni pignorati, con esecuzione di rilievi grafici e fotografici;
– denuncia al catasto degli immobili colpiti dalla procedura per i quali ciò non ri-
sulti;
– frazionamento catastale della porzione pignorata ove la stessa sia quota parte di
una proprietà comune a terzi estranei all’espropriazione e sempre che il bene sia
ragionevolmente divisibile;
– rinnovazione delle visure ipotecarie e catastali se quelle in atti non risultano suf-
ficientemente aggiornate;
– acquisizione di certificazione dell’amministratore del condominio in ordine ai
millesimi di proprietà, se esistenti, e della situazione dei pagamenti delle relati-
ve quote;
– descrizione dello stato di possesso del bene ed acquisizione di eventuali contrat-

ti relativi a diritti di godimento;
– individuazione di vincoli, oneri e trascrizioni pregiudizievoli;
– nel caso di fabbricati, individuazione degli estremi dei titoli abilitativi all’edifi-
cazione (licenza, concessione edilizia, concessione in sanatoria, accertamento di
conformità, autorizzazione edilizia, D.i.a, ecc.) eventualmente con acquisizio-
ne di copia dei medesimi;
– sempre nel caso di fabbricati, individuazione degli estremi del certificato di abi-
tabilità o agibilità eventualmente con acquisizione di copia dei medesimi;
– nel caso di terreni, aggiornamento o acquisizione del certificato di destinazione
urbanistica;
– verifica della coerenza dell’immobile pignorato rispetto al titolo abilitativo al-
l’edificazione;
– elenco dettagliato delle difformità in caso di riscontro di variazioni essenziali
nella costruzione rispetto al relativo titolo abilitativo;
– in caso di difformità della costruzione rispetto al titolo abilitativo, individuazio-
ne della procedura e dei costi da sostenere per la regolarizzazione amministrati-
va in riferimento all’articolo 46, comma v, del D.P.r. n. 380/2001;17
– istanza di preventiva autorizzazione al giudice dell’esecuzione ove necessario
acquisire collaborazioni tecniche specialistiche;
– indagine di mercato;
– ogni altro controllo e verifica funzionale alla determinazione del valore di stima
da attribuire ai beni colpiti dalla procedura;
– determinazione del valore corrente di mercato (inteso come “giusto prezzo”)
degli immobili pignorati;
– formazione eventuale di più lotti di vendita;
– trasmissione dell’elaborato peritale ai creditori procedenti, ai creditori interve-
nuti e al debitore, almeno 45 giorni prima dell’udienza di autorizzazione alla
vendita;
– nel caso della presentazione di osservazioni alla CtU, partecipazione all’udien-
za di autorizzazione alla vendita per rendere i chiarimenti necessari.

L’accesso all’immobile colpito dalla procedura è sempre indispensabile in quanto
permette, oltre alla diretta verifica dello stato dei luoghi da parte del consulente, anche
la conoscenza dello stato di occupazione o meno del bene nonché del soggetto che
eventualmente lo occupa e a quale titolo.
17
il comma 5 dell’articolo 46, D.P.r. n. 380/2001 così recita: “Le nullità di cui al presente articolo non si
applicano agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali. L’aggiudica-
tario, qualora l’immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso a costruire in sa-
natoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro 120 giorni dalla notifica del decreto
emesso dall’autorità giudiziaria”.
L’iNCariCO Di CtU NeLLe eSeCUziONi immOBiLiari 47
Nel caso in cui il debitore occupi l’immobile e non permetta l’accesso del consu-
lente o comunque lo ostacoli nelle funzioni assegnategli, il giudice dell’esecuzione de-
ve essere immediatamente informato. Questi provvederà quindi all’emissione di ordi-
nanza di liberazione dell’immobile, in modo da consentire al consulente tecnico di ac-
cedere per effettuare i rilievi e gli altri accertamenti di sua spettanza.
Nella diversa ipotesi per cui l’immobile sia detenuto da soggetto titolato diverso
dal debitore, il consulente cercherà bonariamente di prendere gli accordi che il caso ri-
chiede per l’accesso ai luoghi.
Ove sorgano difficoltà, dovrà tempestivamente riferire al giudice per l’adozione
dei provvedimenti necessari che possono comprendere l’intervento della forza pubbli-
ca e l’ausilio di personale specializzato per l’apertura di porte e cancelli.

Nella relazione di consulenza il CtU espone al giudice tutte le risultanze dell’atti-
vità svolta nell’espletamento dell’incarico e le altre attività prescritte, compreso il giu-
dizio di stima relativo agli immobili da vendere all’asta.
Per quanto riguarda specificatamente quest’ultimo aspetto, cioè la valutazione eco-
nomica dei beni colpiti dalla procedura, sembra opportuno ricordare che agli effetti
dell’espropriazione il loro valore andrebbe determinato, ai sensi del combinato dispo-
sto dagli articoli 568 e 15 del c.p.c., moltiplicando per 200 il reddito dominicale in ca-
so di terreni o la rendita catastale nel caso di fabbricati come risultanti dalle relative vi-
sure allegate all’istanza di vendita da parte del creditore procedente.
tuttavia, allorché per qualsiasi ragione il giudice ritenga che l’importo così calco-
lato sia manifestamente inadeguato, il valore dovrà essere determinato sulla base degli
elementi forniti da un esperto appositamente nominato.
Nella prassi questa circostanza ricorre sempre, costituendo una importante garan-
zia per il debitore nella considerazione che il valore di un immobile calcolato sulla ba-
se del reddito catastale è normalmente inferiore, e di molto, rispetto al “giusto prezzo”
ottenibile dalla vendita del bene e corrispondente, in termini estimativi, al suo “valore
venale” (valore corrente di mercato).
in molti tribunali già il verbale di giuramento contiene, oltre alla formulazione det-
tagliata del quesito, anche precise indicazioni sulle modalità di impostazione dell’ela-
borato peritale, sulla documentazione minima da allegare e sulla forma di deposito.
Per rispondere alle esigenze di accelerazione previste dalla disciplina di riforma, la
relazione e i rilievi grafici e fotografici sono spesso richiesti non solo su supporto car-
taceo ma anche su supporto informatico CD-rOm.
in applicazione di quanto disposto dal Garante per la privacy in data 7 febbraio
2008, il CtU ometterà, nel testo della relazione, le generalità del debitore e dei terzi
coinvolti e ogni altro dato personale idoneo a rivelarne l’identità (ad esempio la pro-
fessione, foto dell’insegna dell’attività, ecc.) e comunque eccedente e non pertinente
rispetto alla procedura di vendita. a tal fine il CtU, eventualmente, provvederà a indi-
care detti soggetti con una lettera (a, B, C, …) specificando in atto separato dalla re-
lazione le generalità della persona cui la lettera si riferisce.
t 4.8. deposito
in base alla normativa in materia, il periodo intercorrente tra il provvedimento di
nomina del consulente tecnico d’ufficio e l’udienza di autorizzazione alla vendita non
deve superare i 120 giorni.
inoltre l’esperto, una volta terminata la relazione, è obbligato ad inviarne copia sia
ai creditori procedenti sia a quelli intervenuti sia allo stesso debitore. tale adempimen-
to deve essere espletato almeno 45 giorni prima della suddetta udienza.
Si comprende pertanto che per il deposito dell’elaborato peritale (nonché della do-
cumentazione attestante l’avvenuta trasmissione a tutte le parti interessate), al tecnico
non restano che (120 – 45 =) 75 giorni utili.
Nella considerazione che i suddetti termini hanno carattere ordinatorio e non pe-
rentorio, il riferimento temporale principale resta individuato dalla data di rinvio del-
l’udienza di vendita stabilita dal giudice dell’esecuzione e che viene da questi determi-
nata sulla base della propria agenda e del carico di lavoro.
Ciò, ovviamente, non esonera il tecnico dal segnalare al giudice eventuali ritardi e
dal richiedere formalmente la proroga dei termini di consegna.
t 4.9. osservazioni alla ctu

Le parti possono depositare all’udienza note di osservazioni alla relazione di con-
sulenza purché abbiano provveduto, almeno 15 giorni prima, ad inviarle al perito me-
diante lettera raccomandata con avviso di ricevimento o e-mail.
in questo caso l’esperto non dovrà eseguire particolari adempimenti salvo interve-
nire in udienza per rendere tutti i chiarimenti richiesti.
anche in questo caso, nell’eventualità siano richieste indagini aggiuntive o supple-
tive di una certa importanza dal punto di vista dell’impegno e della complessità, il con-
sulente potrà riservarsi di depositare una relazione integrativa chiedendo al giudice la
concessione di un breve termine per l’adempimento.
49
CaPitOLO 5
l’incarico di ctu nella procedura falliMentare
L’articolo 107 della legge fallimentare, nel testo riformato dal D.Lgs. n. 5/2006 e
dal D.Lgs. n. 169/2007, dispone che “le vendite e gli altri atti di liquidazione sono ef-
fettuati dal curatore, tramite procedure competitive anche avvalendosi di soggetti spe-
cializzati, sulla base di stime effettuate … da parte di operatori esperti …”.
Per quanto riguarda la procedura relativa alla vendita dei beni e, di conseguenza
l’impostazione della consulenza tecnica e il suo taglio contenutistico, va detto che al-
le procedure concorsuali si possono applicare i principi delle disposizioni stabilite dal
codice di procedura civile per l’espropriazione immobiliare e non solamente ove ciò
sia espressamente previsto ma poiché del tutto compatibili in linea generale.
il potere di nominare il consulente tecnico per la stima del compendio dei beni mo-
bili e immobili colpiti dalla procedura è ora attribuito al curatore, soggetto che ammi-
nistra il patrimonio fallimentare e al quale sono state assegnate dalla normativa di rifor-
ma una serie di nuove competenze.
t 5.1. nomina
La nomina del consulente o stimatore viene eseguita direttamente dal curatore ov-
vero dal giudice delegato al fallimento, a seconda che la procedura rientri nel nuovo o
sia relitta del vecchio rito. Nel secondo caso il provvedimento viene adottato dal giu-
dice annotando la designazione del tecnico incaricato direttamente sull’istanza di no-
mina del CtU presentata dal curatore.
in un caso o nell’altro, la nota della curatela che comunica al professionista il con-
ferimento dell’incarico contiene, tra l’altro, l’invito a prendere urgentemente contatti
per quanto a doversi praticare al fine della stima del compendio fallimentare.

Di norma, l’inizio delle operazioni peritali nel caso delle perizie fallimentari non
si svolge direttamente sui luoghi ma si realizza all’atto della prima riunione tra il cu-
ratore e il tecnico incaricato. Dal momento che la procedura ha carattere unilaterale e
che il curatore è il soggetto competente dell’amministrazione dei beni del fallimento
da condurre alla vendita, si intuisce come non sia necessario espletare alcuna partico-
lare formalità per la convocazione (assenza del contraddittorio).
in sede di riunione con il curatore, il consulente tecnico deve richiedere la conse-
gna di tutti i documenti utili per l’esecuzione dell’incarico come precedenti perizie, vi-
sure ipo-catastali, titoli di provenienza, contratti d’affitto, ecc..

Una volta avviate le operazioni peritali, il programma di lavoro del consulente con-
templa le seguenti attività:
– sopralluogo sui beni del compendio fallimentare, con esecuzione di rilievi gra-
fici e fotografici;
– rinnovazione delle visure ipo-catastali se quelle in atti non risultano sufficiente-
mente aggiornate;
– acquisizione di eventuali contratti relativi a diritti di godimento;
– nel caso di fabbricati, individuazione o acquisizione degli estremi dei titoli abi-
litativi all’edificazione (licenza, concessione edilizia, concessione in sanatoria,
accertamento di conformità, autorizzazione edilizia, D.i.a, ecc.);
– sempre nel caso di fabbricati, acquisizione degli estremi del certificato di abita-
bilità/agibilità ovvero di copia dei medesimi;
– nel caso di terreni, aggiornamento o acquisizione del certificato di destinazione
urbanistica;
– verifica della coerenza dell’immobile colpito dalla procedura rispetto al titolo
abilitativo all’edificazione;
– elenco dettagliato delle difformità in caso di riscontro di variazioni essenziali
nella costruzione rispetto al relativo titolo abilitativo;
– in caso di difformità della costruzione rispetto al titolo abilitativo, individuazio-
ne della procedura e dei costi da sostenere per la regolarizzazione amministrati-
va in riferimento all’articolo 46, comma v, del D.P.r. n. 380/200118;
– istanza di preventiva autorizzazione al giudice dell’esecuzione ove necessario
acquisire collaborazioni tecniche specialistiche;
– ogni altro controllo e verifica funzionale alla determinazione del valore di stima
da attribuire ai beni colpiti dalla procedura;
– determinazione del valore corrente di mercato (inteso come “giusto prezzo”)
degli immobili;
– formazione eventuale di più lotti di vendita.

il sopralluogo agli immobili del compendio fallimentare è come sempre indispen-
sabile in quanto permette al consulente tecnico di verificare direttamente lo stato dei
luoghi oltre che a renderlo edotto sullo stato di occupazione o meno del bene.
18
il comma 5 dell’articolo 46 del D.P.r. n. 380/2001 così recita: “Le nullità di cui al presente articolo non
si applicano agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali. L’aggiudi-
catario, qualora l’immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso a costruire in
sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro 120 giorni dalla notifica del decre-
to emesso dall’autorità giudiziaria”.
L’iNCariCO Di CtU NeLLa PrOCeDUra FaLLimeNtare 51
L’accesso va concordato con il curatore che provvederà a svolgere quanto in suo

potere per agevolare lo svolgimento delle operazioni in loco, ivi compreso avvertire il
proprietario e l’eventuale diverso detentore dell’immobile.

L’elaborato peritale di norma deve contenere i seguenti elementi:
1. identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali;
2. una descrizione, sommaria ma completa, del bene;
3. informazioni sullo stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da
terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esi-
stenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento;
4. l’indicazione delle formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gra-
vanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli con-
dizionanti l’eventuale trasformazione a fini edilizi dello stesso nonché i vincoli
conservativi di carattere storico-artistico;
5. l’indicazione delle formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che
saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente;
6. la verifica della regolarità edilizia e urbanistica dell’immobile nonché dell’esi-
stenza della relativa certificazione di abitabilità/agibilità ovvero l’acquisizione
o l’aggiornamento, in caso di terreni, del certificato di destinazione urbanistica;
7. stima del valore corrente di mercato;
8. eventuale progetto di vendita in lotti del compendio fallimentare.
t 5.6. Giuramento e deposito

il giuramento del tecnico avviene di fronte al giudice delegato al fallimento, in ge-
nere una volta terminato l’elaborato peritale e contestualmente alla sua presentazione
(vecchio rito), ovvero subito dopo la nomina effettuata dal curatore (nuova procedura).
Da annotare che tra le competenze attribuite dalla nuova legge fallimentare alla
curatela vi è anche quella di proporre al giudice delegato al fallimento la liquidazio-
ne del compenso da corrispondere al professionista incaricato della consulenza tec-
nica d’ufficio.
52
CaPitOLO 6
l’incarico di ctu nel rito aMMinistratiVo
Nel rito amministrativo, il giudice di merito può disporre dello strumento della
consulenza tecnica d’ufficio in due differenti circostanze al fine di acquisire conoscen-
ze specifiche per integrare o definire le cognizioni di ordine tecnico relative alla con-
troversia sulla quale è chiamato a giudicare.
La prima è quella regolata dal terzo comma dell’articolo 35 del D.Lgs. n. 80/1998
il quale, nel testo modificato dall’articolo 7 della legge n. 205/2000, stabilisce che “il
giudice amministrativo … può disporre l’assunzione dei mezzi di prova previsti dal co-
dice di procedura civile, nonché della consulenza tecnica d’ufficio …” nelle materie
rientranti nella sua giurisdizione esclusiva.
La seconda circostanza è invece quella riguardante l’articolo 16 della suddetta leg-
ge n. 205/2000, integrativo dell’articolo 44 del r.D. n. 1054/1924 e che concerne il
giudizio ordinario di legittimità.
in particolare detta disposizione statuisce che il giudice amministrativo possa di-
sporre anche della consulenza tecnica d’ufficio in aggiunta agli strumenti istruttori del-
la “richiesta di schiarimenti e di documenti” e della “verificazione”.
in realtà bisogna ricordare che in campo amministrativo, fino all’abrogazione san-
cita dall’entrata in vigore del t.U. dell’edilizia (D.P.r. n. 380/2001), esisteva anche lo
strumento della “perizia” regolata dall’articolo 16 della legge n. 10/1977, strumento a
cui i giudici dei t.a.r. potevano ricorrere nel contenzioso relativo al rilascio o dinie-
go di concessioni edilizie e in quello scaturente nella determinazione degli oneri con-
cessori e delle relative sanzioni.
evidenziando che lo strumento della “verificazione” affidata all’organo tecnico di
una pubblica amministrazione possiede molti punti in comune con la CtU (non è tutta-
via prevista la formalità del giuramento e, va detto, si tratta oggi di uno strumento in so-
stanziale recessione), si deve rimarcare che, comunque, la scelta di avvalersi in ogni mo-
mento di un ausiliario resta sempre riservata alle valutazioni discrezionali del giudice.
È il giudice, infatti, che deve determinare volta per volta, su istanza di parte o d’uf-
ficio, la sussistenza delle ragioni di opportunità o necessità, ai fini della decisione, del-
la collaborazione di un professionista in possesso di specifica competenza tecnica.
La nomina del CtU e lo svolgimento dell’incarico possono attuarsi nel giudizio
amministrativo secondo lo schema previsto dalle norme del codice di procedura civile
(nomina, giuramento, inizio delle operazioni peritali, attività connesse alla realizzazio-
ne delle stesse e stesura della relazione di consulenza, deposito), in quanto assoluta-
mente compatibili con le norme vigenti in materia di procedura amministrativa.
in assenza di disposizioni applicative in merito alla creazione di albi ufficiali di
consulenti tecnici presso le sedi giurisdizionali amministrative (t.a.r. e Consiglio di
L’iNCariCO Di CtU NeL ritO ammiNiStrativO 53
Stato), la nomina del consulente tecnico d’ufficio avviene secondo una prassi caratte-
rizzata da ampia discrezionalità e comunque prescindendo dal ricorso agli albi di peri-
ti e consulenti istituiti presso i tribunali civili e penali.
in concreto accade che il CtU viene individuato facendo riferimento a istituti, or-
ganismi specializzati o università nonché a funzionari tecnici di strutture o istituzioni
pubbliche o, al limite, a liberi professionisti purché in possesso di esperienza in cam-
po pubblicistico (amministratori di pubbliche amministrazioni locali, ecc.).
il conferimento dell’incarico del consulente d’ufficio avviene di norma con la stes-
sa ordinanza ammissiva dello strumento istruttorio e che solitamente ha veste collegia-
le (dati i caratteri peculiari del processo amministrativo) salvo il caso in cui viene
emessa dal presidente del collegio o dal consigliere a tale scopo delegato.
Per quanto riguarda tutte le modalità di esecuzione della consulenza tecnica d’uf-
ficio e gli aspetti relativi ai contenuti, si rinvia al caso generale per la richiamata com-
patibilità con le norme del codice di procedura civile.
54
CaPitOLO 7
il consulente tecnico di parte
il giudice istruttore, nell’emettere l’ordinanza di nomina del consulente tecnico

d’ufficio, assegna alle parti un termine entro il quale hanno facoltà di nominare un lo-
ro consulente tecnico.
Ordinariamente la scadenza di tale termine viene fissato in coincidenza con l’ini-
zio delle operazioni peritali.
L’incarico di CtP si configura come un mandato professionale a tutti gli effetti e
prescinde da tutte quelle specifiche procedure codicistiche che, al contrario, caratteriz-
zano finalità e natura dell’incarico del consulente tecnico d’ufficio.
Per tale ragione la materia dei compensi ai consulenti di parte, ad esempio, non è
regolata dalle norme relative ai CtU ma dalla tariffa professionale.
il tecnico di parte, oltre ad assistere alle operazioni e ai sopralluoghi effettuati dal
consulente tecnico d’ufficio, può partecipare alle udienze ogni volta che quest’ultimo
vi è chiamato a intervenire.
t 7.1. nomina
La nomina del consulente tecnico di parte è effettuata dal difensore, in sede di
udienza, o anche direttamente dalla parte che presenzia all’inizio delle operazioni pe-
ritali indicando il nome e il recapito del professionista designato.
il CtP non è tenuto a sostenere alcun giuramento poiché risponde unicamente al-
la parte che lo ha nominato e non deve necessariamente essere iscritto a particolari al-
bi o ordini professionali.
Nell’eventualità la stessa parte in giudizio possieda competenze professionalmen-
te adeguate rispetto alla materia oggetto di consulenza tecnica, nulla preclude che pos-
sa svolgere personalmente la funzione di CtP.
t 7.2. funzioni
Con particolare riferimento al rito processuale civile, va sottolineato che il CtP è
chiamato a svolgere essenzialmente una funzione di controllo sull’operato del consu-
lente tecnico d’ufficio.
tra le attribuzioni salienti del consulente tecnico di parte vi è la partecipazione
alle operazioni peritali, la presentazione di osservazioni ed istanze al consulente tec-
nico d’ufficio nel corso delle stesse nonché la formulazione di osservazioni alle ri-
sultanze della consulenza dopo il deposito ed entro il termine all’uopo fissato dal giu-
dice istruttore.
iL CONSULeNte teCNiCO Di Parte 55
anche se notorio, è opportuno rimarcare che le richieste del CtP tendenti ad am-
pliare il campo d’indagine del consulente d’ufficio nel corso delle operazioni non so-
no ammissibili, essendo questi strettamente vincolato al mandato e ai quesiti formula-
ti dal giudice.
Non è tuttavia infrequente l’adozione di strategie difensive non improntate a tale
condotta al solo scopo di una migliore e più efficace tutela degli interessi del cliente,
fermo restando che dovrà essere il CtU ad evidenziare la portata e i limiti del suo in-
carico.
al contrario, la necessità di un eventuale ampliamento o completamento delle in-
dagini peritali deve essere dimostrato al giudice che, ove ritenga condivisibili le moti-
vazioni addotte, potrà disporre il richiamo del CtU formulando un quesito integrativo.
t 7.3. perizia stragiudiziale

La perizia stragiudiziale (o extragiudiziale, cioè al di fuori del processo) altro non è
che un parere tecnico espresso da un consulente nominato da una parte in forma di rela-
zione scritta e ordinariamente reso in fase preventiva rispetto alla causa. essa ha quindi
natura e funzione essenzialmente prodromica rispetto all’instaurarsi del giudizio.
il documento redatto dal professionista, teso a dimostrare la fondatezza tecnica di
fatti e/o diritti reclamati dal committente, viene a questo punto affidato al difensore
che, a partire da tale base, articolerà le motivazioni e spiegherà le richieste che saran-
no contenute nell’atto di citazione o nel ricorso.
Una annotazione particolare riguarda la circostanza che la perizia stragiudiziale
non costituisce in effetti alcuna fonte di prova, anche quando asseverata da giuramen-
to presso la cancelleria, rappresentando nient’altro che una memoria difensiva della
parte interessata.
56
CaPitOLO 8
l’incarico di direttore dei laVori

nell’esecuzione forzata
il soggetto risultato vincitore in un giudizio civile che intende ottenere l’esecuzio-

ne forzata di una sentenza di condanna non eseguita o eseguita dal soccombente solo
parzialmente (cosiddetti “obblighi di fare” o di “non fare”), dopo la notificazione del-
l’atto di precetto può chiedere con ricorso al giudice competente che siano determina-
te le modalità tecniche e pratiche dell’esecuzione.
Questa tipologia di incarico ricorre, a titolo esemplificativo, nel caso di giudizi re-
lativi ad immobili quando l’adempimento da eseguirsi per effetto della sentenza passa-
ta in giudicato e non sospesa, riguarda la realizzazione di determinate opere edilizie ov-
vero il ripristino dello stato dei luoghi preesistente a lavori lesivi di diritti.
il giudice dell’esecuzione competente, dopo avere ascoltato in udienza le ragioni
della parte soccombente nel giudizio e quindi obbligata a eseguire la sentenza, con pro-
pria ordinanza designa l’ufficiale giudiziario che deve procedere all’esecuzione della
sentenza, nonché un professionista in possesso delle necessarie competenze tecniche e
la ditta a cui dovrà essere affidata la realizzazione materiale dell’opera non eseguita
ovvero la distruzione di quella compiuta.
Di norma, ad espletare l’incarico di ausiliare dell’ufficiale giudiziario relativamen-
te alle attività tecniche connesse all’esecuzione forzata, viene chiamato lo stesso pro-
fessionista cui è stata commissionata, durante la fase istruttoria del giudizio, la reda-
zione della consulenza tecnica d’ufficio.
Chiarito da subito che la tipologia e l’importanza del mandato può essere molto
differente da caso a caso, in linea generale le attività del tecnico incaricato della dire-
zione di lavori possono così declinarsi:
– partecipazione a riunioni con le parti e ai sopralluoghi congiuntamente con l’uf-
ficiale giudiziario;
– relazione tecnica resa all’ufficiale giudiziario con l’elencazione delle opere edi-
li da eseguirsi ai fini dell’esecuzione della sentenza e i tempi occorrenti;
– redazione del progetto esecutivo dell’intervento edilizio, comprensivo di com-
puto metrico estimativo, elenco prezzi e capitolato;
– predisposizione della pratica amministrativa da presentare al comune e agli altri
eventuali enti competenti, ai sensi della normativa vigente e delle prescrizioni del-
lo strumento urbanistico, al fine del rilascio dei necessari atti di assenso (comuni-
cazione, autorizzazione, permesso di costruire, ecc.) ovvero della Dia;
– direzione dei lavori;
– misura e contabilità dei lavori, compresa la predisposizione dei certificati di pa-
gamento alla ditta incaricata;
– certificato di regolare esecuzione, fine lavori e collaudo finale.
L’iNCariCO Di DirettOre Dei LavOri NeLL’eSeCUziONe FOrzata 57
Per quanto riguarda infine la materia dei compensi, il tecnico incaricato potrà fare
riferimento alla tariffa professionale dato che questa particolare tipologia di incarico
non rientra tra quelle contemplate nelle tabelle ministeriali ordinariamente utilizzate
per il calcolo degli onorari spettanti ai consulenti tecnici d’ufficio.
La relativa spesa, sebbene anticipata dalla parte ricorrente, resta comunque sotto-
posta al giudizio finale di ammissibilità e congruità da parte del giudice dell’esecuzio-
ne per essere poi posta definitivamente a carico della parte esecutata.
58
CaPitOLO 9
l’incarico di perito nel rito penale
in materia penale, la figura di ausiliare tecnico del giudice è rappresentata dal

perito.
Diversamente rispetto al processo civile, in cui il disporre una consulenza tecnica
d’ufficio appartiene in generale al potere discrezionale del giudice, nel rito penale la
perizia è sempre ammessa quando lo svolgimento delle indagini richiede specifiche
competenze tecniche, scientifiche o artistiche.
il ruolo di perito riveste serie e particolari responsabilità, giacché dall’esito degli ac-
certamenti tecnici possono scaturire gravi conseguenze per le persone imputate, in pri-
mo luogo per quanto riguarda il piano della libertà personale e il piano patrimoniale.
Questa considerazione introduce un altro elemento di differenza rispetto al ruolo
di CtU.
il perito, infatti, può essere sostituito anche solo se non fornisce il parere richiesto
nel termine fissato all’udienza di conferimento dell’incarico (salvi i casi in cui dimo-
stri la sussistenza di cause di forza maggiore e a lui non imputabili) o se la eventuale
richiesta di proroga non è accolta.
Nel rito penale esiste poi una seconda figura di ausiliario del magistrato, il consu-
lente tecnico del pubblico ministero che può essere nominato per accertamenti, rilievi
segnaletici, descrittivi o fotografici e ad ogni altra operazione tecnica per cui sono ne-
cessarie competenze specifiche.
i compensi relativi alle perizie sono liquidati dal giudice che ha disposto l’incari-
co e, se la citazione del perito è stata richiesta da una parte privata, è questa che ne de-
ve anticipare la spesa.
t 9.1. nomina del perito

L’ordinanza con la quale il magistrato del rito penale dispone la perizia contiene:
– la motivazione;
– la nomina di uno o più periti in casi di notevole complessità ovvero richiedenti
conoscenze in più discipline;
– la sommaria enunciazione dell’oggetto delle indagini;
– l’indicazione dell’udienza (giorno, ora e luogo) fissata per la comparizione del
tecnico al fine del conferimento dell’incarico.
La designazione del perito può investire non solo iscritti all’albo dei periti del tri-
bunale ma anche soggetti di riconosciuta competenza nella specifica disciplina richie-
sta dalla tipologia di accertamenti necessari.
L’iNCariCO Di PeritO NeL ritO PeNaLe 59
Nel caso dei consulenti tecnici del pubblico ministero invece la scelta deve ricade-
re, di regola, su una persona iscritta all’albo dei periti.
La consegna dell’ordinanza di nomina avviene tramite ufficiale giudiziario che può
avvalersi per la notifica anche del servizio postale o delle forze di pubblica sicurezza
(polizia, carabinieri).
t 9.2. conferimento dell’incarico

all’udienza fissata per il conferimento dell’incarico, il giudice – previa raccolta
delle generalità – avverte il perito degli obblighi e delle responsabilità previste dalla
legge penale e lo invita a dichiarare la seguente formula: “consapevole della respon-
sabilità morale e giuridica che assumo nello svolgimento dell’incarico, mi impegno ad
adempiere al mio ufficio senza altro scopo che quello di far conoscere la verità e a
mantenere il segreto su tutte le operazioni peritali”.
Le formalità relative al conferimento dell’incarico attengono anche all’accerta-
mento da parte del giudice che non sussistono a carico del perito designato eventuali
motivi di incapacità giuridica (interdizione, inabilità, infermità di mente, interdizione
dai pubblici uffici o dall’esercizio della professione, ecc.), di incompatibilità, di asten-
sione o di ricusazione.
t 9.3. il quesito
Nella stessa udienza fissata per il conferimento dell’incarico, il giudice formula
i quesiti, sentiti il perito, i consulenti tecnici, il pubblico ministero e i difensori pre-
senti.
Nella gran parte dei casi, data l’ordinaria complessità e delicatezza delle richieste,
al perito non è possibile rendere immediatamente il parere a verbale. in questo caso il
giudice può concedere al professionista un termine fino a 90 giorni (prorogabile non
oltre sei mesi) per rispondere anche mediante relazione scritta.

Le attività peritali successive al conferimento dell’incarico concernono, in sintesi,
le seguenti fasi:
– inizio delle operazioni peritali. il perito avvia formalmente la propria attività
nella data, orario e luogo indicati alle parti nel verbale di udienza ovvero me-
diante comunicazione scritta.
– consultazione e eventuale acquisizione degli atti del procedimento, previa auto-
rizzazione del giudice;
– partecipazione all’assunzione delle prove, previa autorizzazione del giudice;
– acquisizione di notizie alle parti (utilizzabili esclusivamente ai fini peritali);
– partecipazione alle ispezioni e alle perquisizioni se richiesto del giudice;
– esame dell’oggetto della perizia, effettuando prove e facendosi assistere da col-
laboratori;
– redazione della relazione che può contenere o meno giudizi di stima immobilia-
re in base al quesito;
– partecipazione alle udienze secondo citazione.

Nella sua relazione il perito, nel rispondere al quesito, espone al giudice le risul-
tanze dell’attività svolta dal momento del conferimento dell’incarico in poi.
Un elaborato peritale riguardante questioni afferenti ad un immobile si compone in
genere delle seguenti parti:
Premessa. Nella parte iniziale della relazione, il perito riassume tutte le informa-
zioni di carattere formale che possono riguardare l’incarico:
– organo procedente;
– estremi del procedimento;
– dati identificativi dell’imputato;
– generalità personali e numero di iscrizione all’ordine professionale;
– la data dell’udienza in cui è stato conferito l’incarico;
– l’elencazione delle domande del giudice;
– l’eventuale enumerazione dei documenti consultati, ecc.;
– il termine di scadenza per la consegna della perizia.
Quadro delle attività svolte. in modo sintetico va rappresentato quali adempimen-

ti sono stati eseguiti nel corso delle operazioni peritali. ad esempio:
– partecipazione all’udienza per il conferimento dell’incarico;
– studio dei fascicoli contenenti i documenti prodotti dalle parti;
– convocazione delle parti per l’inizio delle operazioni peritali (quando ciò non
viene stabilito in sede di verbale di giuramento);
– inizio ed esecuzione delle operazioni peritali;
– sopralluoghi;
– rilievi e misurazioni con relativa restituzione grafica;
– acquisizione di notizie dalle parti;
– ricerche presso uffici pubblici;
– ricerche presso uffici privati;
– ricerche di mercato;
– analisi e valutazioni tecniche;
– giudizio di stima;
– deposito di istanze e comunicazioni al giudice;
– stesura, collazione e riproduzione della relazione di consulenza e dei relativi
allegati;
– deposito dell’elaborato peritale.
Precisazioni introduttive. Nel caso di perizie aventi ad oggetto immobili (quelle

cioè di cui questo lavoro si occupa) possono essere necessarie per evidenziare diffor-
L’iNCariCO Di PeritO NeL ritO PeNaLe 61
mità e discrasie (per esempio riferimenti catastali errati), l’esistenza di alterazioni del-
lo stato dei luoghi o, in generale, per rappresentare al giudice questioni di una certa im-
portanza sorte nel corso delle operazioni peritali.
Descrizione dei luoghi. a partire da un sommario inquadramento a carattere gene-

rale delle informazioni di tipo geografico e urbanistico, si procede con la descrizione
dell’edificio, quindi con l’indicazione dei dati catastali e delle coerenze, fino all’illu-
strazione (più o meno dettagliata, secondo le finalità dell’incarico) dell’immobile o
della porzione di immobile oggetto delle indagini tecniche richieste. Come sempre, la
descrizione scritta dello stato dei luoghi risulta più facilmente intelleggibile se accom-
pagnata da annotazioni, disegni e fotografie.
Risposte ai quesiti. Le risposte ai quesiti dovranno essere distinte per punti (capi-
toli o paragrafi) seguendo lo stesso ordine delle domande formulate dal giudice e limi-
tate all’esposizione dei fatti e degli accertamenti eseguiti, ivi compresa l’espressione di
un giudizio di stima, se richiesto.
Conclusioni. allo solo scopo di completare la rappresentazione, l’elaborato perita-

le può contenere un breve paragrafo conclusivo in cui il perito riassume al giudice l’e-
sito degli accertamenti tecnici condotti.
Allegati. tutti gli atti ed elaborati formati o acquisiti nel corso delle indagini tec-
niche devono essere opportunamente e correttamente identificati (con lettera o nume-
ro) al fine di agevolare giudice, consulenti di parte e avvocati nella ricerca dei rife-
rimenti.
63
Parte Seconda
Il quadro dI rIferImento
delle competenze dIscIplInarI
65
caPitolo 10
I datI IdentIfIcatIVI deGlI ImmoBIlI
la relazione del consulente tecnico deve cercare di evidenziare tre requisiti fonda-
mentali che riverberano direttamente non solo il livello qualitativo e la concreta affi-
dabilità dei contenuti dell’elaborato ma, soprattutto, la capacità tecnica e la personalità
del professionista che lo ha predisposto.
essa, in particolare, deve contraddistinguersi per essere:
– sobria, cioè priva di tutto ciò che può risultare ridondante e superfluo;
– ordinata, cioè organizzata secondo un criterio organico e ragionato, rispondente
all’esigenza di praticità e chiarezza complessiva dell’esposizione;
– obiettiva, cioè non influenzata da personalismi né da interferenze esterne.
il corpo della relazione, così come descritto ampiamente in precedenza al § 2.6.

della i parte, deve riportare – tra l’altro – una completa descrizione del bene oggetto
dell’elaborato peritale.
nell’esporre tale descrizione il consulente, oltre a riferire le informazioni relati-
ve all’ubicazione e agli altri caratteri fisici dell’immobile oggetto degli accertamen-
ti, è bene che indichi dettagliatamente tutti i dati rilevanti sotto il profilo giuridico, i
quali sono:
1. il titolo di provenienza;
2. i confini;
3. i riferimenti catastali;
4. gli atti di pubblicità immobiliare (trascrizioni, iscrizioni e annotazioni nei pub-
blici registri);
5. la posizione amministrativa in materia edilizia.
t 10.1. Il titolo di provenienza

al fine della corretta individuazione di un immobile, il primo elemento da prende-
re in considerazione riguarda il titolo di provenienza, che è l’atto pubblico con il qua-
le la proprietà è stata acquistata, cioè è stata oggetto di un trasferimento da un prece-
dente proprietario (“dante causa”) all’attuale.
rinviando ai testi di diritto e al codice civile per ciò che attiene alle multiformi mo-
dalità di acquisto della proprietà, gli elementi fondamentali del titolo da riportare in
una relazione di consulenza tecnica sono:
– generalità del dante causa (nome, cognome, data di nascita e, eventualmente, di
apertura della successione);
– natura dell’atto (rogito o compravendita, denuncia di successione, sentenza);
66 il nuovo manuale del ctu
– ufficio o ufficiale rogante;

– data dell’atto e numero del repertorio;
– luogo, data e numero della registrazione fiscale;
– data e numero della trascrizione.
t 10.2. I confini
i confini (denominati anche limiti, coerenze o termini) di un immobile possono es-
sere rappresentati in una relazione tecnica essenzialmente in tre modi:
1. indicando il nominativo del proprietario confinante risultante da un atto pubbli-
co (anche seguito dalla formula “o suoi aventi causa”);
2. indicando la qualità dell’immobile di proprietà privata confinante (terreno, ap-
partamento o altro anche seguito dalla formula “di proprietà di terzi” o “di pro-
prietà aliena” cioè non appartenente al proprietario del bene in oggetto, ecc.)
ovvero di proprietà condominiale (corpo scala, androne, giardino, ecc.) o, infi-
ne, di proprietà pubblica (via, piazza, ecc.);
3. indicando gli identificativi catastali degli immobili confinanti19.
Per la inequivocabile identificazione di un immobile in base ai suoi confini, è ne-
cessario indicarne almeno tre, indipendentemente dalla loro localizzazione che va rife-
rita preferibilmente ai punti cardinali (nord, est, sud e ovest) ovvero considerando la
posizione relativa rispetto all’immobile in esame (soprastante, sottostante, a destra ri-
spetto a, e così via).
t 10.3. I riferimenti catastali

chiarendo da principio che le risultanze catastali non hanno alcuna funzione pro-
batoria al fine di stabilire il titolare del diritto di proprietà di un immobile, il reperi-
mento degli estremi di accatastamento di un terreno o di un fabbricato resta comunque
un’attività di importanza prioritaria nella redazione di una perizia in quanto essi sono
fondamentali per la corretta individuazione dell’immobile.
Gli elementi da riferire nell’elaborato peritale vanno desunti dalle visure condotte
presso l’ufficio competente dell’agenzia delle entrate (ex ufficio tecnico erariale).
oggi, grazie alla diffusione dell’uso di strumenti informatici, la consultazione de-
gli atti catastali può essere effettuata molto più agevolmente rispetto al passato, gratui-
tamente e per via telematica anche da parte di professionisti autorizzati (notai, com-
mercialisti, ecc.).
i dati catastali di interesse possono essere riferiti:
– al catasto terreni, nel caso di fondi rustici e fabbricati rurali;
– al catasto fabbricati, nel caso di proprietà immobiliari urbane.
nel primo caso la consultazione pone in evidenza:
– intestazione ditta;
19
articolo 950 c.c.
i dati identficativi deGli immobili 67
– numero di partita;
– numero di foglio di mappa;
– numero di particella e subalterno (eventuale);
– consistenza in termini di superficie espressa in ettari, centiare, are;
– qualità;
– classe;
– reddito agrario;
– reddito dominicale;
– data dell’ultima variazione.
i documenti relativi al catasto terreni che, in genere e secondo il caso, possono es-
sere di utile acquisizione in sede di redazione di una consulenza tecnica sono:
– consultazione per nominativo, partita o particella;
– estratto di mappa in scala 1/1000 o 1/2000;
– copia del tipo di frazionamento.
nella fattispecie relativa al catasto fabbricati, l’ispezione consente di ottenere le
informazioni seguenti:
– intestazione ditta;
– numero di partita;
– zona censuaria;
– numero di foglio di mappa;
– categoria catastale;
– numero di particella e subalterno;
– consistenza espressa in termini di vani catastali;
– classe;
– reddito catastale;
– data dell’ultima variazione.
i documenti del catasto fabbricati di norma d’ausilio nel contesto dell’esecuzione
di indagini peritali a loro volta sono:
– consultazione per nominativo o per immobile;
– elenco fabbricato;
– estratto di mappa a scala 1/1000 o 1/2000;
– planimetria catastale in scala 1/100 o 1/200;
– scheda accatastamento (in caso di mancato classamento).
t 10.4. Gli atti di pubblicità immobiliare

tra le molteplici attività che il consulente tecnico è tenuto a svolgere per la corret-
ta descrizione di un immobile, vi è la ricerca presso i competenti uffici della pubblica
amministrazione (agenzia del territorio, servizio pubblicità immobiliare) della sussi-
stenza del titolo, degli eventuali gravami e vincoli relativi alla proprietà del bene.
la ricerca avviene oggi attraverso la consultazione informatica (per quanto riguar-
da gli atti non troppo datati) del registro generale e dei registri delle trascrizioni, delle
iscrizioni e delle annotazioni.
Questi elementi, come è facile intuire, si riflettono immediatamente sulla valuta-

zione della libera commerciabilità del bene: l’accertamento della mancanza del titolo,
di una trascrizione pregiudizievole (ad esempio derivante da una sentenza o da un pi-
gnoramento) o dell’esistenza di una ipoteca a favore di un creditore, può contribuire a
modificare radicalmente le conclusioni della perizia.
10.4.1. La trascrizione
la trascrizione è una forma di pubblicità degli atti riguardanti la situazione giuri-
dica dei beni immobili, tesa a renderla legalmente conoscibile ai terzi.
le disposizioni normative del codice civile dettate a proposito della trascrizione di-
sciplinano i conflitti derivanti dai trasferimenti dei diritti sugli immobili20.
Se si verifica un conflitto fra acquirenti, conflitto che teoricamente potrebbe risol-
versi a favore di chi risulti aver acquistato per primo, la legge privilegia il soggetto che
per primo ha trascritto il titolo, anche se il suo acquisto è posteriore21.
Pertanto, la trascrizione dell’atto presso l’ufficio della conservatoria dei registri im-
mobiliari nella cui circoscrizione è ubicato il bene, costituisce la condizione per potere
efficacemente opporre l’acquisto del diritto ai terzi eventualmente controinteressati.
nel caso delle compravendite, l’adempimento viene svolto di norma dal notaio che
è tenuto ad eseguirlo nel più breve tempo possibile mediante presentazione di apposi-
ta nota alla conservatoria dei registri immobiliari.
la nota di trascrizione contiene una sintesi dell’atto a cui si riferisce con l’identi-
ficazione delle parti, dell’oggetto e delle condizioni di trasferimento.
la trascrizione si definisce “a favore di” oppure “contro” un determinato sogget-
to in dipendenza del fatto se il diritto sul bene oggetto della trascrizione stessa viene
acquistato o ceduto.
a titolo esemplificativo si riporta un elenco dei principali atti relativi a immobili
che devono essere soggetti a trascrizione:
– i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano diritti di proprietà e usu-
frutto;
– gli atti di rinunzia ai medesimi diritti;
– alcuni contratti riguardanti diritti non reali (locazioni ultranovennali, società o
associazioni, consorzi);
– transazioni che hanno per oggetto controversie su tali diritti;
– le sentenze con le quali sono costituiti, trasferiti o modificati gli stessi;
– le divisioni immobiliari;
– gli atti con i quali sono costituiti vincoli dotali, comunioni fra coniugi, patrimo-
ni familiari;
– le accettazioni di eredità e di legati;
– le cessioni dei beni immobili ai creditori;
20
articolo 2643 e segg. c.c.
21
articolo 2644 c.c.
– le sentenze riguardanti l’estinzione per prescrizione e gli acquisti per usucapio-

ne dei diritti immobiliari.
10.4.2. L’iscrizione ipotecaria

l’iscrizione ipotecaria rappresenta uno dei più importanti vincoli tra quelli che
possono riguardare la proprietà immobiliare e che possono condizionare un trasferi-
mento di proprietà, riflettendosi in tal modo sulla eventuale stima.
l’ipoteca, definita per una somma quantificata in denaro, è una garanzia costituita
a favore di un creditore su beni (taluni mobili e tutti gli immobili) o diritti (usufrutto,
superficie, enfiteusi) di proprietà del debitore, al fine di assicurare l’adempimento di
una obbligazione pecuniaria mediante la vendita forzata degli stessi22.
essa, quindi, attribuisce al creditore il diritto di effettuare direttamente il pignora-
mento e di intraprendere la procedura di esecuzione immobiliare presso la competente
sezione del tribunale, al fine dell’espropriazione dei beni vincolati a garanzia del cre-
dito, credito che sarà soddisfatto dal prezzo ricavato dalla vendita.
l’ipoteca ha durata ventennale rinnovabile e può possedere tre distinte forme:
– ipoteca legale, definita dall’articolo 2817 del c.c. (a tutela del venditore di un
immobile a garanzia dell’adempimento degli obblighi dell’acquirente; a garan-
zia dei coeredi, dei soci e altri condividenti per il pagamento dei conguagli a lo-
ro spettanti; a garanzia dello Stato sui beni dell’imputato);
– ipoteca giudiziale, quando costituisce effetto di una sentenza esecutiva o altri
provvedimenti giudiziali a cui la legge attribuisce tale carattere;
– ipoteca volontaria, quando costituisce effetto di una dichiarazione unilaterale
del debitore o consensuale tra le parti (un caso di ipoteca volontaria conosciuto
da tutti o quasi è quello relativo alla concessione dei mutui bancari per prestiti
personali o legati a operazioni di compravendita di immobili).
l’ipoteca va iscritta mediante presentazione di apposita nota presso l’ufficio del re-
gistro immobiliare del luogo in cui è ubicato l’immobile e, ove sia ripetuta sul mede-
simo immobile, assume grado diverso a seconda dell’ordine cronologico di iscrizione
(dopo l’ipoteca “di primo grado” si passa a quella “di secondo grado”, “di terzo gra-
do” e così via).
una volta estinto il debito, il debitore ha il diritto di procedere alla cancellazione
dell’ipoteca presentando idoneo titolo liberatorio rilasciato dal creditore (autorizzazio-
ne alla cancellazione dell’ipoteca).
10.4.3. L’annotazione
l’annotazione altro non è che una forma integrativa di pubblicità che serve a ren-
dere possibile a terzi la conoscenza della eventuale modifica di determinate situazioni
giuridiche già rese pubbliche mediante trascrizione o iscrizione.
22
articolo 2808 e segg. c.c.
Si opera indicando gli estremi dell’atto modificativo a margine del precedente.

un esempio di annotazione è quello che riguarda la cancellazione delle ipoteche.
t 10.5. regolarità amministrativa e edilizia

nella descrizione di quelle che si definiscono le cosiddette “caratteristiche intrin-
seche” di un immobile, l’aspetto riguardante la sua posizione amministrativa in termi-
ni di regolarità edilizia ed urbanistica è tra quelli di certo decisivi al fine di determinar-
ne l’effettiva commerciabilità intesa come la capacità di essere realmente o facilmen-
te oggetto di un negozio giuridico, in particolare di essere compravenduta.
i contratti sia in forma pubblica sia in forma privata aventi per oggetto trasferimen-
to o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o lo-
ro parti, la cui costruzione è iniziata dopo l’entrata in vigore della legge n. 47/1985 (17
marzo 1985), sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per di-
chiarazione dell’alienante, gli estremi del regolare titolo abilitativo a costruire ovvero
della concessione in sanatoria23.
tale disposizione si applica a tutti gli atti di trasferimento derivanti da procedure
esecutive immobiliari, individuali o concorsuali (fallimenti).
in questi casi l’aggiudicatario, qualora l’immobile si trovi nelle condizioni previ-
ste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, è tuttavia obbligato entro 120
giorni dalla notifica del decreto di trasferimento a presentare domanda di permesso di
costruire in sanatoria.
nel caso di fabbricati, gli elementi relativi agli eventuali atti di assenso alla costru-
zione (intesa come intervento edilizio di una certa rilevanza dovendosi escludere gli in-
terventi minori nei fabbricati che non alterino in maniera sostanziale le caratteristiche
edilizie) che il consulente tecnico incaricato della stima o perizia è tenuto ad accerta-
re, vanno raccolti facendo riferimento all’epoca di realizzazione:
– per i fabbricati realizzati in periodo antecedente alla entrata in vigore della leg-
ge n. 765/1967 (cosiddetta legge-ponte) è sufficiente che venga indicato questo
requisito24;
– per le costruzioni realizzate tra il 1967 e il 1977, devono comunque essere indi-
cati gli estremi della licenza edilizia di cui alla legge n. 1150/1942 (legge urba-
nistica);
– per le costruzioni realizzate tra il 1977 e il 2001, devono essere indicati gli estre-
mi della concessione edilizia, forma provvedimentale introdotta dalla legge
n. 10/1977 (cosiddetta legge “Bucalossi”) che ha sostituito la licenza edilizia;
– per le costruzioni realizzate a partire dal 2001, cioè dopo l’entrata in vigore del
testo unico dell’edilizia d.P.r. n. 380/2001, gli estremi del titolo abilitativo so-
no relativi al “permesso di costruire” o alla “denuncia di inizio attività”;
– a seguito di più disposizioni normative emanate in materia di condono e regola-
rizzazione degli abusi edilizi (leggi n. 47/1985, n. 724/1994, n. 662/1996,
23
articolo 17 legge n. 47/1985 oggi trasfuso nell’articolo 46 del d.P.r. n. 380/2001.
24
articolo 40, comma ii, legge n. 47/1985.
n. 326/2003), nel caso in cui il fabbricato risulti sprovvisto di formale titolo abi-
litativo alla costruzione rilasciato dal comune, occorre indicare gli estremi di
presentazione dell’istanza di sanatoria e dell’avvenuto pagamento della relativa
oblazione. a seconda delle circostanze e delle richieste a cui il tecnico deve ri-
spondere nell’espletamento del mandato affidatogli, può risultare opportuno o
anche necessario consultare la pratica di condono presentata al comune per ac-
certare la fedeltà delle dichiarazioni in essa contenute rispetto alla situazione ri-
levata in sede di sopralluogo.
Quanto sopra è valido fatte salve le diverse disposizioni previste dalle normative
regionali in materia25.
in alcune circostanze il tecnico può trovarsi al cospetto di casi particolari.
a titolo esemplificativo:
– sull’istanza di concessione edilizia non riscontrata dal comune si è formato il
“silenzio assenso”;
– l’atto di consenso è stato rilasciato a seguito dell’intervento di un commissario
ad acta in sostituzione dell’amministrazione comunale inadempiente;
– la concessione edilizia è stata rilasciata come “accertamento di conformità”
dell’immobile abusivamente realizzato, ai sensi dell’articolo 13 della legge
n. 47/1985 (contemporanea conformità agli strumenti urbanistici vigenti al mo-
mento della realizzazione dell’opera e al momento della presentazione del-
l’istanza) e successive modifiche.
nel caso di terreni, i contratti stipulati sia in forma pubblica sia in forma privata
sono nulli e non possono essere stipulati né trascritti nei pubblici registri ove non sia
allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche
riguardanti l’area interessata.
Sono escluse le pertinenze di edifici censiti al catasto urbano, purché la superficie
complessiva sia inferiore a 5.000 m2 26.
t 10.6. tipologie e modalità di intervento edilizio

dal recente testo unico dell’edilizia è possibile riconoscere una declinazione su
tre livelli del complesso delle modalità operative con le quali è possibile eseguire in-
terventi di natura edilizia:
– nuova edificazione;
– interventi sul patrimonio edilizio esistente;
– ristrutturazione urbanistica.
la rassegna che segue è riferita alla disciplina del t.u. dell’edilizia (d.P.r.
n. 380/2001) ribadendo che le normative regionali possono regolamentare in manie-
ra sostanzialmente diversa le differenti fattispecie di intervento edilizio.
25
non in tutte le regioni è avvenuto l’integrale recepimento del t.u. dell’edilizia.
26
articolo 30, d.P.r. n. 380/2001.
10.6.1. Interventi di nuova edificazione

la realizzazione di “interventi di nuova costruzione” è definita dall’articolo 3, let-
tera e), del testo unico dell’edilizia d.P.r. n. 380/2001. la norma riguarda non solo
la nuova edificazione strictu sensu ma la genericità degli interventi di trasformazione
edilizia e urbanistica del territorio che non rientrano nelle specifiche categorie relative
agli interventi sul patrimonio edilizio esistente definiti dallo stesso articolo alle lettere
a), b), c), d).
devono pertanto da considerarsi nuove costruzioni:
– (articolo 3, lettera e 1) la costruzione di nuovi edifici fuori terra o interrati, ov-
vero l’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma esistente;
– (articolo 3, lettera e 2) gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria
realizzati da soggetti diversi dal comune;
– (articolo 3, lettera e 3) la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per
pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo ine-
dificato;
– (articolo 3, lettera e 4) l’installazione di torri e tralicci per impianti radio-rice-
trasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione;
– (articolo 3, lettera e 5) l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e
di strutture di qualsiasi genere, quali roulotte, camper, case mobili, imbarcazioni,
che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi,
magazzini e simili, e siano diretti a soddisfare esigenze durature nel tempo;
– (articolo 3, lettera e 6) gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli
strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e
paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ov-
vero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volu-
me dell’edificio principale;
– (articolo 3, lettera e 7) la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la rea-
lizzazione di impianti per attività produttive all’aperto ove comportino l’esecuzio-
ne di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato.
10.6.2. Interventi sul patrimonio edilizio esistente

Gli interventi sul patrimonio edilizio esistente si qualificano in base all’articolo 3
del d.P.r. n. 380/2001 come segue.
a) “Manutenzione ordinaria”: sono gli interventi edilizi che riguardano le opere di
riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle neces-
sarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.
in generale la tipologia di questo genere di interventi è elencata nelle norme di at-
tuazione degli strumenti urbanistici comunali. a mero titolo di esempio essi pos-
sono riguardare:
– apertura e chiusure di vani di porte interne;
– riparazione e ripristino di intonaci interni;
– tinteggiatura di locali;
– realizzazione di arredi fissi in muratura;
– riparazione e sostituzione di pavimenti e rivestimenti all’interno dei fabbricati;

– riparazione dei tetti;
– riparazione di grondaie, pluviali e doccioni;
– riparazione di ringhiere e parapetti di balconi e terrazzi;
– rifacimento degli intonaci e degli infissi esterni degli edifici senza alterazio-
ne del tipo di materiali impiegati e di colore;
– riparazione delle recinzioni;
– sistemazione di giardini;
– interventi sugli impianti tecnologici (ascensore, adduzione e distribuzione
idrica, scarichi fognari, distribuzione elettrica e illuminazione interna e ester-
na, antenne televisive, ecc.);
– collocazione di servoscala.
b) “Manutenzione straordinaria”: riguarda le opere e le modifiche necessarie per

rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed
integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volu-
mi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche del-
le destinazioni di uso. rinviando anche in questo caso alle disposizioni della re-
golamentazione urbanistica locale, alcuni esempi di manutenzione straordinaria
possono essere i seguenti:
– realizzazione di scale antincendio;
– lo spostamento o creazione di servizi igienici e cucine;
– la riorganizzazione della distribuzione funzionale degli alloggi con demoli-
zione e ricostruzione di tramezzi;
– la sostituzione di tetti e solai;
– l’installazione di impianti tecnologici all’interno dell’edificio (ascensori, cal-
daie, ecc.);
– la sostituzione di intonaci e infissi esterni comportante modifica dell’aspetto
estetico dell’edificio;
– la realizzazione di rampe fisse per portatori di handicap:
– il cambio di destinazione d’uso senza opere edilizie.
c) “Restauro e risanamento conservativo”: tipologia di interventi edilizi rivolti a

conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un in-
sieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e
strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi com-
patibili. tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo
degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e
degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi
estranei all’organismo edilizio.
ai sensi dell’articolo 29, comma iv, del d.lgs. n. 42/2004 (codice urbani) per re-
stauro si intende inoltre “l’intervento diretto sul bene attraverso un complesso di
operazioni finalizzate all’integrità materiale ed al recupero del bene medesimo,
alla protezione ed alla trasmissione dei suoi valori culturali. Nel caso di beni im-
mobili situati nelle zone dichiarate a rischio sismico in base alla normativa vi-
gente, il restauro comprende l’intervento di miglioramento strutturale”.
d) “Ristrutturazione edilizia”: intervento rivolto a trasformare un organismo edili-

zio mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organi-
smo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Questa tipologia di inter-
vento comprende il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi del-
l’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed im-
pianti. nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi an-
che quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e
sagoma (orizzontale e verticale) di quello preesistente, fatte salve le sole innova-
zioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica.
rinviando come sempre alle disposizioni della regolamentazione urbanistica
locale, va precisato che il cambio di destinazione d’uso di fabbricati e di unità
immobiliari (ove consentito) ottenuto attraverso l’esecuzione di opere edili rien-
tra nella fattispecie qui illustrata. altri esempi di ristrutturazione edilizia sono
gli interventi comportanti il frazionamento di unità immobiliari (peraltro sog-
getti prioritariamente a permesso di costruire) e il loro accorpamento (sogget-
ti a dia).
10.6.3. Interventi di ristrutturazione urbanistica

Sono definiti dall’articolo 3, lettera f), del d.P.r. n. 380/2001 come quelli rivolti a
sostituire l’esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme
sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli
isolati e della rete stradale.
essi quindi non riguardano specificamente l’attività di costruzione di un singolo
fabbricato o immobile quanto, piuttosto, il più vasto ambito dell’attività di program-
mazione dello sviluppo urbano da parte della pubblica amministrazione.
Gli atti relativi alla regolarità amministrativa di tali interventi attengono pertanto
alla previsione negli strumenti urbanistici generali e esecutivi di competenza comuna-
le (piani particolareggiati, di lottizzazione di iniziativa pubblica o piani operativi) ov-
vero all’attuazione di strumenti anche di natura negoziale, innovativi e partenariali di
riqualificazione urbanistica (Programmi di riqualificazione urbana, Programmi inte-
grati di intervento, Società di trasformazione urbana, ecc.).
t 10.7. tipologie degli atti di assenso della pubblica amministrazione

all’intervento edilizio
nei paragrafi seguenti verranno passati in rassegna i differenti strumenti giuridici
previsti dalla normativa che nel caso di realizzazione di opere edili, implementano e
completano il diritto di proprietà incidendo significativamente sulla commerciabilità
del bene e, conseguentemente, sul valore economico dello stesso.
10.7.1. Dalla licenza edilizia al permesso di costruire

in base all’articolo 31 della legge urbanistica n. 1150/1942 erano soggetti a licen-
za edilizia tutte le nuove costruzioni ricadenti all’interno dell’aggregato urbano.
con la successiva legge n. 765/1967, l’ambito di applicazione della licenza si esten-
de a tutto il territorio comunale e ne restano soggetti anche gli ampliamenti, la modifica
o demolizione di quelli esistenti, nonché l’esecuzione delle opere di urbanizzazione
con la legge n. 10/1977 (cosiddetta “legge Bucalossi”) l’atto autorizzatorio, non
solo cambia denominazione da “licenza” in “concessione” ma se ne distingue soprat-
tutto per il suo carattere oneroso.
il testo unico sull’edilizia (d.P.r. n. 380/2001) ha ulteriormente modificato la de-
nominazione del titolo abilitativo all’esercizio dell’attività edificatoria in “permesso di
costruire”.
fatte salve le competenze regionali in materia, costituiscono interventi di trasfor-
mazione urbanistica e edilizia del territorio (intesi come trasformazioni connesse agli
insediamenti umani che alterino in modo permanente l’assetto urbanistico della zona)
e sono subordinati a permesso di costruire:
1. gli interventi di nuova costruzione (articolo 3, lettera e) del t.u.);
2. gli interventi di ristrutturazione urbanistica (articolo 3, lettera f) del t.u.);
3. gli interventi di ristrutturazione edilizia (articolo 3, lettera d) del t.u.) che porti-
no ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che com-
portino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei
prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nel-
le zone omogenee a, comportino mutamenti della destinazione d’uso.
10.7.2. Denuncia di inizio attività (DIA)

Gli interventi subordinati a denuncia di inizio attività (dia) sono quelli elencati
all’articolo 22 del testo unico dell’edilizia, sempre fatte salve le diverse disposizio-
ni regionali.
in particolare, sono realizzabili mediante dia:
1. tutti gli interventi edilizi non soggetti a permesso di costruire ovvero non rientran-
ti nella fattispecie dell’attività edilizia libera (in particolare quindi gli interventi
cosiddetti minori, quali la “manutenzione straordinaria” e il “restauro e risana-
mento conservativo”), a condizione della loro effettiva conformità alle previsioni
degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-
edilizia;
2. le varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sul-
le volumetrie, che non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia,
non alterano la sagoma dell’edificio e non violano le eventuali prescrizioni con-
tenute nel permesso di costruire;
3. come strumento in alternativa al permesso di costruire nei casi di:
a) interventi di ristrutturazione;
b) interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica disciplinati da
piani attuativi comunque denominati, ivi compresi gli accordi negoziali aven-
ti valore di piano attuativo, che contengano precise disposizioni plano-volu-

metriche, tipologiche, formali e costruttive, la cui sussistenza sia stata espli-
citamente dichiarata dal competente organo comunale in sede di approvazio-
ne degli stessi piani o di ricognizione di quelli vigenti;
c) interventi di nuova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di stru-
menti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche;
4. i parcheggi previsti dall’articolo 9, comma i, della legge n. 122/198927.
da annotare:
– in alcune legislazioni regionali gli interventi edilizi cosiddetti minori (sopra elen-
cati ai punti 1 e 2) possono essere soggetti ad altri specifici atti quali, ad esempio,
la “comunicazione” e l’“autorizzazione edilizia”;
– l’istituto della dia se, da un lato, responsabilizza la figura del progettista, dall’al-
tro non esonera la P.a. dall’esecuzione delle verifiche di competenza e dall’irro-
gazione di eventuali provvedimenti sanzionatori o repressivi.
10.7.3. Autorizzazione edilizia

l’istituto dell’autorizzazione edilizia, abrogato a livello nazionale dal t.u. dell’e-
dilizia ma tuttora mantenuto in alcune legislazioni regionali, è stato introdotto dall’ar-
ticolo 48 della legge n. 457/1978.
Si configura come alternativa non onerosa alla concessione edilizia riservata ad in-
terventi di modesta entità, in particolare quelli di manutenzione straordinaria.
10.7.4. Il condono edilizio

Per effetto del combinato disposto delle leggi n. 47/1985, n. 724/1994, n. 662/1996
e n. 326/2003 (articolo 32) possono ottenere la sanatoria le costruzioni e le opere abu-
sive che alla data del 31 marzo 2003 risultavano ultimate con la realizzazione del ru-
stico e con il completamento della copertura.
la normativa stabilisce, per l’accesso alla definizione agevolata degli abusi edili-
zi, il limite volumetrico di m3 750 sia per le nuove costruzioni sia per gli ampliamenti
mentre non prevede alcun limite nel caso di regolarizzazione di opere illegittime per
effetto di annullamento di provvedimenti comunali.
in generale, non possono conseguire la sanatoria le opere ricadenti in zone con
vincolo di inedificabilità assoluta o aree boscate distrutte o danneggiate per cause na-
turali o atti volontari.
l’ultimo condono del 2003 differisce dai precedenti per una disciplina più pun-
tuale e restrittiva specie in ordine alla sanabilità degli abusi realizzati in zone o im-
mobili tutelati.
Per le opere abusive ricadenti in zone sottoposte a vincoli non comportanti ine-
dificabilità totale, la concessione della sanatoria è subordinata al nulla osta dell’am-
27
cfr. articolo 137, d.P.r. n. 380/2001.
ministrazione preposta alla tutela del vincolo. in caso di mancata formulazione del
parere entro 180 giorni dalla richiesta questo si intende reso favorevolmente tranne
nel caso di vincoli di legge o urbanistici a tutela del patrimonio storico-artistico, pae-
saggistico, idrogeologico, delle falde idriche, dei parchi e delle aree protette nazio-
nali e regionali.
Per ottenere detti nulla osta vanno presentati agli enti preposti i relativi documen-
ti e versati gli eventuali diritti amministrativi.
in particolare, per quanto riguarda il caso di opere realizzate in zone soggette a vin-
colo paesaggistico, è altresì dovuta l’indennità risarcitoria prevista dall’articolo 15 del-
la legge n. 1497/1939 confluita nel recente codice del paesaggio (codice urbani,
d.lgs. n. 42/2004).
legittimato a presentare l’istanza nei termini previsti (31 marzo 2004), è il proprie-
tario ovvero qualunque altro soggetto interessato al conseguimento della sanatoria sal-
vo diritto di rivalsa nei confronti del proprietario stesso.
la domanda deve essere corredata da idonea documentazione, in parte sostituibile
da dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, e dal rilievo fotografico dell’abuso e
della prova dell’avvenuto pagamento dell’oblazione nella misura prevista.
Per il rilascio del provvedimento di sanatoria è previsto il termine perentorio di un
anno, nei comuni fino a 50.000 abitanti, o due nei comuni con popolazione superiore.
l’effetto del silenzio-assenso tuttavia non si produce se l’oblazione non è stata in-
teramente corrisposta o se è stata determinata in modo errato o dolosamente infedele.
il rilascio della sanatoria, subordinato ancora alla corresponsione degli oneri conces-
sori, produce l’inapplicabilità delle sanzioni amministrative (il reato penale è invece
estinto con l’integrale pagamento dell’oblazione) e la piena commerciabilità del bene.
il procedimento di definizione agevolata degli abusi edilizi resta sospeso per i sog-
getti indagati per associazione mafiosa o riciclaggio fino all’esito del processo. in caso
di condanna il giudice penale dispone anche sulla confisca della costruzione abusiva.
tra le norme di interesse relative all’argomento abusivismo, dobbiamo infine ri-
cordare la legge n. 308/2004, il cui testo, oltre alla definizione delle deleghe in mate-
ria ambientale, introduce ai commi 36 e 37 un condono per i piccoli abusi edilizi rica-
denti in zone vincolate commessi entro il 30 settembre 2004.
10.7.5. Abitabilità e agibilità

fino all’entrata in vigore del testo unico dell’edilizia d.P.r. n. 380/2001 si tratta-
va di due diversi provvedimenti che l’amministrazione comunale emetteva con riferi-
mento all’idoneità all’uso degli immobili e locali adibiti a residenza o a questa assimi-
labile (abitabilità) ovvero degli immobili e locali con destinazione diversa come im-
pianti produttivi, magazzini, garage, ecc. (agibilità).
con il nuovo t.u. i due strumenti sono stato unificati sotto l’unica denominazione
di certificato di agibilità.
Questo provvedimento attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, sa-
lubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati con una
connessione intima al diritto alla tutela della salute, costituzionalmente riconosciuto.
la certificazione viene rilasciata dal responsabile del competente ufficio comuna-

le per gli interventi di nuova costruzione, di ricostruzione, di sopraelevazione totale o
parziale e, comunque, per tutti gli interventi edilizi riguardanti anche gli edifici esisten-
ti ma che possono avere una qualche significativa influenza sulle complessive condi-
zioni di sicurezza, igiene, salubrità.
Sono tenuti a chiedere il rilascio del certificato di agibilità il soggetto titolare del
permesso di costruire o che ha presentato la denuncia di inizio attività (compresi i lo-
ro successori o aventi causa) pena l’applicazione di una sanzione amministrativa pecu-
niaria (da 77 a 464 euro).
in una vendita immobiliare di un appartamento destinato ad abitazione è obbligo
del venditore consegnare la casa con le qualità necessarie all’uso, tra cui il requisito
dell’abitabilità è indispensabile28.
10.7.6. Attività edilizia libera

l’articolo 6 del testo unico dell’edilizia stabilisce che i seguenti interventi edilizi
possono essere eseguiti liberamente senza richiedere al comune alcun preventivo tito-
lo abilitativo finalizzato alla loro realizzazione:
a) interventi di manutenzione ordinaria (come definiti all’articolo 3, lettera a), del
t.u.);
b) interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportano
la realizzazione di rampe o di ascensori esterni ovvero di manufatti che alterino
la sagoma dell’edificio;
c) opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere
geognostico o siano eseguite in aree esterne al centro edificato.
10.7.7. Attività edilizia delle pubbliche amministrazioni

nel caso di interventi edilizi realizzati da parte della pubblica amministrazione, va
immediatamente annotato che il t.u. li esclude dalla disciplina degli atti di assenso che
resta riservata all’attività edilizia dei privati.
tale disposizione in particolare riguarda:
a) le opere e interventi pubblici che richiedano per la loro realizzazione l’azione
integrata e coordinata di una pluralità di amministrazioni pubbliche allorché
l’accordo delle predette amministrazioni, raggiunto con l’assenso del comune
interessato, sia pubblicato ai sensi dell’articolo 34, comma 4, del d.lgs.
n. 267/2000 (accordo di programma);
b) le opere pubbliche, da eseguirsi da amministrazioni statali o comunque insi-
stenti su aree del demanio statale e opere pubbliche di interesse statale, da rea-
lizzarsi dagli enti istituzionalmente competenti, ovvero da concessionari di ser-
28
articolo 1497 c.c.
vizi pubblici, previo accertamento di conformità con le prescrizioni urbanisti-

che e edilizie ai sensi del d.lgs. n. 383/1994 e successive modificazioni;
c) le opere pubbliche dei comuni deliberate dal consiglio comunale ovvero dalla
giunta comunale, assistite dalla validazione del progetto, ai sensi dell’articolo
47 del d.P.r. n. 554/1999.
t 10.8. strumenti innovativi della pubblica amministrazione

Questa sezione illustra sinteticamente tre delle innovazioni più recenti dell’appa-
rato burocratico statale la cui conoscenza può risultare utile per meglio indirizzare
eventuali ricerche presso gli uffici della Pubblica amministrazione.
10.8.1. Lo Sportello Unico dell’Edilizia

lo Sportello unico per l’edilizia definito dall’articolo 5 del d.P.r. n. 380/2001
(t.u. dell’edilizia) origina, almeno nella denominazione, dall’omologa struttura previ-
sta dal d.P.r. n. 447/1998 per il rilascio delle autorizzazioni alla realizzazione di im-
pianti produttivi, al fine del coordinamento delle attività amministrative necessarie per
il rilascio dei titoli abilitativi all’edificazione (permesso di costruire o denuncia inizio
attività).
la struttura unica è istituita dai comuni, anche in forma associata, e provvede alla
cura di tutti i rapporti tra il privato richiedente, l’amministrazione comunale interessa-
ta e tutte le altre amministrazioni tenute a pronunciarsi in ordine all’intervento edilizio
progettato, fino al rilascio del titolo abilitativo e del certificato di agibilità.
tali disposizioni hanno carattere generale in quanto le regioni, in sede di potestà
legislativa concorrente in materia di governo del territorio, possono determinare un di-
verso assetto organizzativo29.
in base alla disciplina introdotta dal d.P.r. n. 380 del 2001, anche per le finalità
abilitative in materia edilizia, può esercitarsi ove necessario il ricorso all’istituto della
conferenza di servizi prevista dagli articolo 14 e seguenti della legge n. 241 del 1990
e successive modifiche.
10.8.2. Lo Sportello Unico per le Attività Produttive

in attuazione del capo i della legge n. 59/1997, il d.lgs. n. 112/1998, nel confe-
rire ai comuni le relative funzioni amministrative, stabilisce le modalità organizzative
e procedimentali per l’insediamento degli impianti produttivi.
tra le novità introdotte da questa normativa vi è l’affermazione dell’unicità del
procedimento autorizzatorio incentrato su una particolare figura burocratica, lo spor-
tello unico per le attività produttive, che tutti i comuni sono obbligati ad istituire in for-
ma singola o associata.
29
titolo v, articolo 117, della costituzione riformato dalla legge costituzionale n. 3 del 2001.
nel caso di patti territoriali o contratti d’area la gestione di questo istituto può es-
sere affidata al soggetto responsabile.
con il successivo d.P.r. n. 447/1998 (modificato ed integrato dal d.P.r. n. 440/2000)
è stato definito il regolamento di attuazione che stabilisce la disciplina per la localizza-
zione, realizzazione, ristrutturazione, ampliamento, ecc. degli impianti produttivi intesi
come “tutte le attività di produzione di beni e servizi, ivi incluse le attività agricole, com-
merciali e artigiane, le attività turistiche ed alberghiere, i servizi resi dalle banche e da-
gli intermediari finanziari, i servizi delle telecomunicazioni”.
le funzioni della struttura S.u.a.P. sono pertanto quelle di esercitare, in materia di
attività produttive di beni e servizi, le competenze di carattere amministrativo (gestio-
ne del procedimento unico), informativo (assistenza ed orientamento all’impresa e al-
l’utenza in genere) e promozionale (diffusione e conoscenza delle opportunità).
le procedure di autorizzazione riguardano tutte le tipologie di intervento, dalla lo-
calizzazione ex-novo, alla riconversione, alla realizzazione di opere interne, ecc. come
individuate nell’articolo 1, comma 1, del citato d.P.r. n. 447/1998.
tra le altre caratteristiche peculiari della struttura vi è l’obbligo della formazione
e aggiornamento dell’archivio informatico, l’accessibilità gratuita per l’utenza ai dati
archiviati e la possibilità per gli interessati di ottenere pareri preventivi anche su pro-
getti di massima.
rinviando alla lettura dei provvedimenti sopra citati per i dettagli, si ritiene utile
ricordare alcuni elementi di riferimento con la materia urbanistica, in particolare per
quanto attiene alle modalità e alle procedure da seguire per l’attribuzione a determina-
te aree della destinazione specifica per attività produttive.
intanto va chiarito che tali attività, in base alle definizioni delle Zone territoria-
li omogenee dell’articolo 2 del d.i. n. 1444/1968 sono riconducibili, ai fini della
loro localizzazione:
– alle zone d dello strumento urbanistico comunale, che sono le parti del territo-
rio destinate ad insediamenti industriali o ad essi assimilati;
– alle zone f, cioè le parti del territorio destinate ad attrezzature o impianti di in-
teresse generale, tenendo presente la consolidata accezione estensiva (già la cir-
colare del ministero dei lavori pubblici n. 3210/1967 individuava come finalità
di carattere generale gli aspetti economici, culturali, industriali, igienici, religio-
si, ecc., di edifici e impianti, finalità peraltro capaci di determinarne l’interesse
pubblico).
nulla vieta, in ogni caso, che le norme di attuazione degli strumenti urbanistici ri-
tengano compatibili, a determinate condizioni, attività produttive di beni e servizi an-
che in altre zone omogenee.
Si pensi agli esercizi di vicinato, ai servizi bancari e di ristorazione o al piccolo ar-
tigianato ammissibili nelle zone a, b e c ordinariamente destinate alla residenza.
considerato che le previsioni urbanistiche comunali molto spesso non risultano
adeguate rispetto al differente dinamismo del mondo imprenditoriale, è frequente il ri-
corso alla regione per l’approvazione di varianti localizzative cosiddette “puntuali” ai
sensi dell’articolo 5 del regolamento ricorrendo allo strumento della conferenza di
servizi regolato dall’articolo 14 e segg. della legge n. 241/1990.
10.8.3. Sistema Informativo Territoriale (SIT)

Prima con il d.lgs. n. 112/1998 e in seguito con la legge n. 142/1990 e con il
d.lgs. n. 267/2000, sono stati ridefiniti i compiti degli enti locali in materia di gestio-
ne e conoscenza del territorio.
ciò ha portato allo sviluppo di nuove strutture organizzative basate sull’utilizzo di
sistemi informatici a supporto degli amministratori e dei tecnici.
l’integrazione del dato amministrativo con il dato territoriale, resa possibile dalla
tecnologia informatica, permette oggi di avere disponibile un quadro informativo del
territorio completo e continuamente aggiornabile.
il Sistema informativo territoriale (Sit) definisce una struttura amministrativa co-
stituita da assetti organizzativi e istituzionali informatizzati, dedicata alla raccolta, al-
l’analisi e alla divulgazione di informazioni georeferenziate, cioè individuate sul terri-
torio secondo il sistema di coordinate geografiche ufficiale.
il sistema utilizza software GiS (Geografic Information System) per la gestione dei
dati territoriali i quali possono essere rappresentati secondo modalità vettoriali grafi-
che (cartografia, ortofoto) e alfanumeriche (database).
la diffusione dei S.i.t. in moltissimi enti territoriali (comuni, province, assessora-
ti regionali, ecc.) ha costituito una tra le più importanti novità applicative riguardanti
la materia urbanistica avvenute negli ultimi anni anche se, in generale, le funzioni prio-
ritarie attengono direttamente all’osservatorio e al monitoraggio dei processi di trasfor-
mazione delle linee fondamentali dell’assetto del territorio.
contesti di attenzione riguardano i beni naturali e ambientali, la difesa del suolo,
l’articolazione delle reti infrastrutturali e delle opere di competenza statale, il sistema
delle città e delle aree metropolitane, l’abusivismo edilizio e il recupero urbanistico.
le questioni applicative più delicate dei sistemi informativi territoriali riguardano
l’interattività reale con le sorgenti di dati (aerofotogrammetria, ortofotocarta, mappe e
elenchi catastali, anagrafe, ecc.), con gli strumenti di pianificazione urbanistica (piani
regolatori, ecc.) e con gli altri modelli di programmazione (economici, sociali, ambien-
tali) che intervengono nella gestione del territorio.
82
caPitolo 11
cennI dI estImo
oggetto della disciplina dell’estimo è la stima del valore, espresso generalmente in

termini di corrispettivo in moneta, di un bene economico, tenuto conto delle sue carat-
teristiche generali (sotto il profilo economico e giuridico) nonché di quelle intrinseche
(natura del bene, aspetti fisici, qualitativi, ecc.) e estrinseche (condizioni ambientali e
del contesto).
chiarito che l’accezione storicamente consolidata di “bene economico” è quella di
“qualsiasi mezzo idoneo a soddisfare un bisogno e disponibile in quantità limitata”,
va detto che ogni attività di quantificazione in termini di valore è condizionata princi-
palmente dalla destinazione economica del bene da stimare.
Per lo stesso oggetto, il mutare della sua destinazione economica comporta il mu-
tamento dello scopo della stima e, conseguentemente, l’apprezzamento.
Si prenda come esempio un fabbricato: se tale scopo è riferibile solo alla sua costru-
zione, il valore che si ricerca è appunto quello di costruzione ed è ottenibile dalla somma-
toria di tutte le spese ipotizzabili per la sua realizzazione (acquisto del terreno, progetto e
altre competenze tecniche, materiali, manodopera, spese generali, oneri finanziari, ecc.).
Se invece lo scopo è quello di individuare il più probabile prezzo ricavabile collocan-
do sul mercato l’immobile dopo averlo costruito, si comprende bene che sarebbe assolu-
tamente irragionevole, sul piano logico, considerare il valore precedentemente ottenuto.
d’altra parte, sul piano pratico, è evidente che il calcolo del valore venale del bene
eseguito prendendo a riferimento, ad esempio, la media degli importi a m2 di altri immo-
bili in vendita con caratteristiche analoghe, fa pervenire a un risultato sensibilmente su-
periore a quello di costo, dovendo comprendere anche l’utile netto dell’imprenditore.
anche solo da queste minime considerazioni introduttive, è agevole comprendere
che in qualsiasi procedimento di stima è indispensabile riconoscere i seguenti caratteri:
– la sussistenza di una funzione o destinazione economica pratica e concreta del
bene da stimare;
– l’intima conoscenza del mercato assunto come elemento fondativo di ogni valu-
tazione;
– l’astrattezza del giudizio di stima in quanto mera previsione di un ipotetico prez-
zo che nel momento storico stabilito nel quesito potrebbe ricavarsi da un utilizzo
commerciale del bene attraverso una libera contrattazione in un libero mercato.
l’estimo ordinario è quello che interessa principalmente l’attività del consulente

tecnico. esso si basa sull’applicazione dei principi della matematica finanziaria e del-
le leggi economiche, differendo così sostanzialmente dall’estimo catastale finalizzato
al classamento impositivo e fiscale.
cenni di eStimo 83
assume, come è noto, un’importanza particolare quando si riferisce a beni immo-

bili e si distingue in estimo rurale (agrario o forestale) e civile (edilizio o industriale).
nei successivi paragrafi si passeranno brevemente in rassegna i principi maggior-
mente rilevanti della disciplina facendo stretto riferimento alle finalità di questo li-
bro mentre si rinvia per gli approfondimenti ai numerosi testi specialistici esistenti in
commercio.
t 11.1. criteri di stima

È stato spiegato in precedenza che esaminare a fini estimativi un bene sotto diffe-
renti profili riguardanti la sua destinazione economica, e quindi per differenti scopi,
può determinare differenti stime.
da questo punto di vista, diventa evidente che una delle prime questioni che il pe-
rito deve affrontare consiste nella individuazione dello scopo a cui la stima è rivolta e
al criterio da adottare, tra i vari definiti dalla disciplina dell’estimo, per una attendibi-
le formulazione dell’apprezzamento.
11.1.1. Il criterio del più probabile valore di mercato

il valore di mercato corrente o valore venale di un bene è funzione della domanda
e dell’offerta che quel bene possiede nel mercato di riferimento al momento corrente
della stima quindi, normalmente, all’attualità.
rappresenta pertanto la previsione della più probabile quantità di denaro che po-
trebbe ricavarsi correntemente dalla compravendita del bene in un regime di libera
contrattazione tra parti in possesso di normale diligenza, esperienza e cognizione di
causa svolta in un libero mercato.
Può essere determinato sia per via sintetica, mediante comparazione di prezzi de-
sunti da indagine di mercato, sia per via analitica determinando il reddito netto e ap-
plicando la formula della capitalizzazione del reddito30.
11.1.2. Il criterio del più probabile valore di costo

il valore di costo o di produzione di un bene è costituito dalla somma di tutte le
spese che intervengono per la sua realizzazione.
ogni voce di costo deve essere riferita a quantità misurate correttamente e a corri-
spondenti prezzi unitari reali e verificabili.
in campo immobiliare, questo criterio è ordinariamente utilizzato nella stima dei
costi di realizzazione dei fabbricati nonché per la stima dei danni (intesi come costo
delle opere necessarie per la loro eliminazione).
le principali voci di costo da considerare (ove necessario da distinguere tra acquisto
materiali, noli e manodopera) nella realizzazione di un fabbricato, in generale sono:
30
vedi infra.
– acquisto dell’area;
– progetto, direzione lavori e altre spese tecniche;
– oneri amministrativi per ottenere il titolo abilitativo all’edificazione;
– approntamento cantiere;
– utenze di cantiere;
– movimenti terra (scavi, rinterri, rilevati);
– strutture portanti (opere di contenimento, sottofondazioni, vespaio, fondazioni,
corpo scala-ascensore, travi, pilastri, solai, coperture);
– opere murarie (tompagnamenti, tramezzi);
– impianti tecnologici (idrico-sanitario, elettrico, telefonico, citofonico, sistema
allontanamento reflui, smaltimento acque meteroriche, ascensore, ecc.);
– intonaci interni;
– pavimenti e rivestimenti;
– infissi interni e esterni;
– intonaci esterni;
– allestimenti, coloriture e decorazioni;
– sistemazione e attrezzatura degli spazi pertinenziali interni e esterni (posti auto,
parchi gioco, giardini, ecc.);
– smaltimento sfabbricidi;
– oneri fiscali;
– oneri amministrativi;
– oneri finanziari.
aggiungendo:
– spese di allacciamento ai servizi a rete;
– spese notarili;
– utile netto dell’imprenditore;
– rivalutazione monetaria;
si può determinare un valore prossimo al valore di mercato ottenibile a lavori conclusi.
11.1.3. Il criterio del più probabile valore di trasformazione

il valore di trasformazione concerne, così come indica il termine, unicamente be-
ni suscettibili di essere trasformati.
esso si determina come differenza tra il valore di mercato del bene dopo la trasfor-
mazione e la somma di tutte le spese necessarie per eseguire la trasformazione stessa.
Si tratta di un criterio indicato per la stima di immobili in possesso di elevata po-
tenzialità al mutamento della destinazione economica come, ad esempio, le aree edifi-
cabili, le aree industriali dismesse o i fabbricati diruti nei centri storici.
11.1.4. Il criterio del più probabile valore di surrogazione o di sostituzione

il valore di surrogazione di un bene è costituito dal valore di un altro bene che pre-
senti la stessa utilità di quello oggetto della stima e, pertanto, ad esso sostituibile.
cenni di eStimo 85
Questo criterio è utilizzato nel caso in cui non esista un mercato per il bene da sti-
mare per effetto di caratteristiche altamente specifiche riguardanti la sua tipologia, de-
stinazione o condizioni d’uso e manutenzione (luoghi di culto, ospedali, edifici indu-
striali, edilizia sportiva e ricreativa, ecc.).
in tal senso rimane evidente che, di norma, non esistendo un mercato per un certo
bene potrebbe risultare disagevole trovarne altri capaci di offrire prestazioni analoghe
e quindi capaci di surrogarlo pienamente. Per tale ragione, una volta ottenuta la stima
del bene preso come riferimento (attraverso un metodo sintetico o analitico), a questa
possono essere applicati dei coefficienti correttivi per tenere conto di eventuali speci-
ficità che potrebbero determinare una aggiunta o una diminuzione del valore del bene
da valutare.
11.1.5. Il criterio del più probabile valore complementare

consiste nella individuazione del valore attribuibile a un determinato bene o dirit-
to legato a un altro da un rapporto di complementarietà e considerato come principale.
il più probabile valore complementare del bene o diritto oggetto di stima si ottie-
ne pertanto sottraendo dal valore di mercato complessivo quello del bene principale.
Questo metodo è applicabile in tutte quelle circostanze in cui il valore del bene da
stimare resterebbe del tutto indeterminabile per motivi fisici o economici se non si con-
siderasse il bene a cui è connesso dal vincolo di complementarietà (vincolo inteso se-
condo un’accezione estensiva in senso fisico o funzionale).
un esempio ricorrente è quello che riguarda la valutazione delle pertinenze, cioè
di quegli immobile destinati dal proprietario al servizio o all’ornamento dell’immobi-
le principale (tettoie, garage, posti auto, aree asservite, ecc.).
un’altra fattispecie di grande rilevanza riguarda il valore dell’usufrutto, considera-
to complementare a quello della nuda proprietà ai fini fiscali.
11.1.6. Il criterio del più probabile valore di capitalizzazione

Si intende per capitalizzazione l’accumulazione, riferita temporalmente all’attua-
lità, di tutti i possibili redditi futuri di un bene.
Per l’utilizzo del criterio della capitalizzazione del reddito, va rimarcata l’esigen-
za che il tecnico verifichi in primo luogo la sussistenza di almeno quattro presupposti:
– che il bene rappresenti una fonte di reddito concreta;
– che i redditi prodotti possano considerarsi costanti nel tempo;
– che il bene sia durevole;
– che ci si trovi in presenza di una forma di investimento del capitale effettiva-
mente confrontabile rispetto ad altre (titoli di Stato, mercato finanziario, ecc.) e,
pertanto, la redditività del bene possa essere attendibilmente rappresentata in
termini di saggio di rendimento.
la sussistenza dei suddetti requisiti ricorre sostanzialmente solo nel caso di immo-
bili (per i quali è possibile ipotizzare una capacità di produrre reddito estesa ad un ar-
co di vita temporale di almeno 80/100 anni) motivo per cui si tratta di un metodo fre-
quentemente applicato nelle stime di terreni e fabbricati.
Si esegue realizzando la ricostruzione analitica della redditività del bene conside-
rata come differenza della totalità dei ricavi (r) e delle spese (S) e, applicando la nota
formula della matematica finanziaria, dividere il risultato ottenuto per il tasso medio
rilevato di rendimento (o di capitalizzazione):
vc = rn / r
in cui:
vc = valore di capitalizzazione (corrispondente al valore di mercato o venale del bene);
rn = reddito netto o annualità (r – S);
r = tasso di capitalizzazione (rmedio = [r1 + r2 + r3 + … + rn] / n).
la formula appena illustrata deriva da quella dell’accumulazione iniziale di an-

nualità costanti posticipate
S0 = a (qn – 1) / rqn
ovvero
S0 = (a/r) [(qn – 1)/ qn]
in cui:
S0 = valore dell’accumulazione (corrispondente a vc);
a = annualità (reddito annuo, corrispondente a rn);
q = 1 + r;
r = tasso;
n = numero delle annualità (arco di vita teorica del bene).
Se, per quanto detto prima, si assume l’esponente n pari a 80/100 o, comunque, ad
un numero piuttosto alto, il valore della frazione tra i termini (qn – 1) e qn sarà prossi-
mo o comunque tendente a 1, rendendosi pertanto sostanzialmente ininfluente rispetto
al rapporto tra reddito annuo (a) e tasso (r), per cui
S0 = a / r (ovvero vc = rn / r)
t 11.2. metodi di stima

i metodi, o procedimenti di stima, sono generalmente classificabili nelle seguenti
due categorie:
– metodo della stima diretta (definita anche stima sintetica), quando la determina-
zione del più probabile valore ricercato per un bene o un diritto avviene median-
te la comparazione di valori di beni o diritti della stessa tipologia di quello og-
getto della stima;
– metodo della stima indiretta (definita anche stima analitica), quando la deter-
minazione del più probabile valore ricercato per un bene o un diritto avviene
mediante l’elaborazione di dati e informazioni riguardanti il valore di beni o
diritti di tipologia diversa.
cenni di eStimo 87
11.2.1. Stima diretta o sintetica

la stima è detta diretta, empirica o sintetica quando il perito giunge all’espressione
del giudizio di stima mediante una valutazione logico-deduttiva complessiva delle carat-
teristiche del bene effettuata confrontando adeguati parametri tecnici ed economici de-
terminati sulla base di buon senso, esperienza e adeguata conoscenza del mercato.
tali parametri devono possedere i seguenti caratteri:
– misurabilità, devono cioè poter essere rappresentati con riferimento ad una unità
di misura;
– rilevabilità, nel senso che sugli stessi è possibile agevolmente acquisire notizie
e informazioni;
– proporzionalità, cioè deve essere riconoscibile il possesso di sufficienti affinità
quali-quantitative tra parametro di riferimento e bene da stimare per consentire
attendibili raffronti.
tra i vari metodi di stima sintetica, quelli senz’altro più diffusi sono:
– stima a vista o ad impressione, utilizzata per lo più nel caso della stima di beni
mobili (oggetti, scorte vive e morte, automezzi, ecc.);
– stima storica, quando il valore di un bene si determina tenuto conto dell’evolu-
zione avuta dal suo prezzo di vendita in un certo numero di scambi abbastanza
recenti;
– stima per valore unitario, eseguita per esempio, nel caso di immobili, quando si
prende a riferimento il prezzo a m2 (nel caso di terreni e fabbricati) o a ettaro
(fondi agricoli).
11.2.2. Stima indiretta o analitica

abbiamo poco sopra esposto il concetto che la stima indiretta (o analitica) condu-
ce alla determinazione del più probabile valore ricercato per un bene o un diritto ese-
guendo una elaborazione di fattori che attengono a entità economiche differenti rispet-
to alla finalità della ricerca. ordinariamente il parametro elaborato è, infatti, il reddito
annuo potenzialmente realizzato o mancato, cioè il danno.
la determinazione del più probabile valore ricercato può operarsi mediante il cri-
terio della stima indiretta o analitica in tutti quei casi in cui non è possibile utilizzare
il procedimento della stima sintetica.
ciò accade in situazioni particolari, ad esempio quando il rilevamento dei prezzi
eseguito mediante l’indagine di mercato si dimostra sostanzialmente inattendibile per
effetto dell’assenza di un mercato reale per il bene oggetto della stima ovvero per ec-
cesso di condizionamenti o distorsioni.
in sede di consulenza tecnica d’ufficio è tuttavia sempre consigliabile eseguire la
stima dell’immobile oggetto degli accertamenti applicando anche tale metodo al fine
di un controllo sull’attendibilità dell’apprezzamento eseguito con metodo sintetico.
alcuni esempi di applicazione del procedimento di stima analitica possono essere
i seguenti:
– il calcolo del valore venale di un bene, mediante il criterio della capitalizzazio-
ne del reddito;
– il calcolo del valore di una servitù (vs), mediante la capitalizzazione del danno
(d) permanente subito dal fondo servente (vs = d / r);
– il calcolo del valore del diritto dell’usufruttuario applicando la formula
vu = ru (qn – 1) / r qn
in cui:
vu = valore del diritto;
ru = reddito netto dell’usufruttuario;
q = 1 + r;
r = tasso;
n = durata residua dell’usufrutto (ovvero attesa di vita dell’usufruttuario de-
sunta dalle tavole di vita probabile nel caso di usufrutto a tempo indeter-
minato);
– il calcolo del valore dell’indennità temporanea di occupazione di un fondo ap-
plicando la formula
i = [bf (qn – 1) / r qn ] + d
in cui:
i = valore del diritto;
bf = beneficio fondiario perduto;
q = 1 + r;
r = tasso;
n = anni di durata dell’occupazione;
d = danni (spese di ripristino, ecc.).
t 11.3. Il procedimento estimativo

il procedimento estimativo può essere definito come il complesso delle attività tec-
niche che determina la formulazione del giudizio di stima da parte del perito.
in generale, le fasi principali in cui si articola un procedimento estimativo posso-
no così declinarsi:
– individuazione dello scopo della stima;
– misurazione del bene;
– accertamento della effettiva commerciabilità economica e giuridica;
– scelta del criterio e del metodo di stima;
– determinazione del giudizio di stima o di valore.
t 11.4. alcuni casi ricorrenti di stima relativi a immobili

nel seguito saranno passati in rassegna alcuni dei più frequenti casi di stima im-
mobiliare oggetto di perizie e consulenze.
anche se probabilmente già chiaro al lettore, ugualmente non si ritiene superfluo
sottolineare un concetto della massima importanza: la disciplina dell’estimo non è una
cenni di eStimo 89
scienza, motivo per cui i risultati ottenuti da una stima, seppur verificabili, quasi mai
sono ripetibili.
in buona sostanza, è del tutto inconsueto ed invero assai raro che due perizie redat-
te da tecnici diversi sullo stesso bene, specialmente se bene immobile, pervengano
esattamente allo stesso risultato in termini di valore economico.
infatti sia la scelta del criterio di stima, sia del procedimento, sia di ogni singolo
fattore di stima, può variare da caso a caso, dipende dal momento e dalle circostanze
e, soprattutto, dal processo logico di apprezzamento che effettua il principale protago-
nista della stima, cioè il perito.
11.4.1. Stima del valore venale di un immobile

in sede di consulenza tecnica d’ufficio nel processo civile, la formulazione di que-
siti riguardanti la determinazione del valore venale di un immobile o di un compendio
di immobili, inteso come il valore corrente di mercato del medesimo, ricorre in alme-
no tre circostanze:
– nello scioglimento di comunioni (ereditarie o meno);
– nell’esproprio (esecuzioni immobiliari);
– nelle procedure concorsuali (fallimenti).
all’interno del pubblicistico ambito giudiziale, ragioni di opportunità e prudenza
suggeriscono l’espressione del giudizio di stima come media dei valori ottenuti appli-
cando almeno due criteri di stima, naturalmente ove ciò sia tecnicamente possibile.
in linea generale, i criteri utilizzabili sono quelli qui di seguito riportati.
1. Stima del più probabile valore di mercato con procedimento sintetico

una volta eseguite tutte le verifiche necessarie per individuare il bene con tutte le
sue caratteristiche e accertare il suo grado di commerciabilità, la successiva operazio-
ne da svolgere riguarda l’indagine di mercato.
la ricerca va finalizzata alla raccolta di dati e informazioni riguardanti i valori im-
mobiliari da assumere come riferimento, in particolare quelli relativi a immobili in
possesso di caratteristiche generali, estrinseche e intrinseche analoghe o comunque ra-
gionevolmente comparabili con quelle dell’immobile oggetto della stima.
essa può svolgersi con differenti modalità:
– intervista di intermediari;
– consultazione di giornali e riviste specializzate;
– consultazione di siti internet specializzati;
– visite e sopralluoghi diretti.
una volta ottenuta una sufficiente quantità di dati può eseguirsi una stima per va-
lore unitario, assumendo come riferimento la media dei prezzi rilevati a m2 (nel caso
di terreni e fabbricati) o a ettaro (fondi agricoli), eventualmente corretti in base a buon
senso e esperienza per tener conto di peculiarità specifiche.
2. Stima del più probabile valore di capitalizzazione con procedimento analitico

Gli elementi da determinare sono i seguenti.
– il reddito lordo annuo ottenuto dalla sommatoria dei seguenti elementi:

a) canone di affitto reale o stimato (applicando i consueti metodi);
b) interessi sul canone;
c) interessi sul deposito cauzionale.
considerando il basso livello dei tassi dei depositi bancari e il fatto che nelle loca-
zioni di immobili urbani il proprietario deve restituire al conduttore gli interessi legali
sul deposito cauzionale (in atto pari al 3%), i fattori indicati ai punti b) e c) possono
spesso considerarsi sostanzialmente trascurabili ai fini della stima.
– il costo di gestione annuo ottenuto dalla sommatoria dei seguenti elementi:

a) spese medie di manutenzione straordinaria;
b) eventuale quota delle spese di manutenzione ordinaria in capo al proprietario;
c) spese di amministrazione;
d) imposte e tasse;
e) ogni altra spesa come da contratto;
f) interessi sulle spese;
g) quota di sfitto o inesigibilità.
nel caso in cui non si dispone di dati rilevati direttamente, è sempre possibile as-
sumere a riferimento un parametro calcolato sinteticamente, ordinariamente quantifi-
cabile con una percentuale variabile dal 13% al 25% del reddito lordo dipendente dal-
le caratteristiche dell’immobile da valutare.
– il tasso di capitalizzazione, ottenuto come media dei tassi di rendimento rileva-

ti per investimenti reali e alternativi (titoli di Stato, obbligazioni, mercato finan-
ziario a basso rischio, ecc.) della stessa quantità di capitale impiegato.
Per la determinazione di questo elemento non è così disagevole l’acquisizione di
dati sufficientemente attendibili che di norma permettono di definirne l’entità tra non
meno dell’1,5-2% per terreni e fondi rustici, il 3-4% per gli immobili residenziali fino
a non più del 7-8% per immobili ad elevata redditività (e altrettanto alto rischio di sfit-
to e inesigibilità) come i negozi, gli uffici e le residenze ad uso turistico o temporaneo.
anche in questo caso per la scelta del parametro di riferimento è tuttavia indispensa-
bile effettuare considerazioni e valutazioni specifiche al fine di tenere conto delle even-
tuali particolarità dell’immobile da stimare e delle condizioni di mercato correnti.
una volta ottenuti i valori di stima con i due metodi sopradescritti, considerando
che ogni operazione di valutazione economica comporta una certa dose di astrazione
trattandosi principalmente di un esercizio intellettuale e di ragionamento, un corretto
giudizio finale di stima può anche esprimersi senza troppi patemi come media aritme-
tica dei due valori determinati:
vf = (v1 + v2) / 2
deve sottolinearsi che in materia di estimo ogni elemento che contribuisce all’e-
spressione di un giudizio di stima deve essere analizzato sempre con massima diligen-
za e attenzione. abbiamo infatti appena visto la buona dose di flessibilità (per non di-
re di discrezionalità) che il perito può infondere nelle valutazioni.
cenni di eStimo 91
Pertanto, l’eventualità che i due valori v1 e v2 determinati in via preliminare fos-

sero profondamente differenti potrebbe essere sintomatica di una qualche anomalia.
a questo punto, prima di sottoscrivere una valutazione conclusiva, sarà necessario
indagare approfondendo le ragioni di tale differenza che, se non giustificata da motivi
oggettivi o comunque ragionevolmente convincenti, attesta, di solito, l’esistenza di
gravi errori nel procedimento.
11.4.2. Stima del valore di un immobile alla data di apertura di una

successione
nel caso di stime retroattive si possono indicativamente seguire almeno due metodi:
– dopo aver eseguito la stima dell’immobile o del compendio immobiliare al mo-
mento dell’incarico (cioè all’attualità), applicare al valore ottenuto un coeffi-
ciente di riduzione che consideri la dinamica dei prezzi di mercato (riferita alla
specifica tipologia di bene da stimare) avutasi nel periodo intercorrente tra l’at-
tualità e il momento passato a cui la stima deve essere riferita;
– in alternativa è spesso possibile determinare anche direttamente il valore del be-
ne all’epoca richiesta nel quesito, attraverso una simulazione comportante l’ap-
plicazione dei criteri di stima illustrati in precedenza utilizzando dati di lettera-
tura o d’archivio della cui attendibilità si è certi.
11.4.3. Stima del valore del diritto di usufrutto e della nuda proprietà
nel caso di usufrutto a vita, il primo passo da compiere riguarda la determinazio-
ne del valore venale dell’immobile con i consueti criteri.
a detto valore si potranno applicare in via sintetica i coefficienti riportati nelle ta-
belle pubblicate ai fini dell’imposta di registro (d.P.r. n. 131/1986 e s.m.i.) e utilizza-
te dai notai per il calcolo del valore fiscale dell’usufrutto e della nuda proprietà31.
come alternativa analitica ovvero nel caso di usufrutto a tempo determinato (du-
rata massima 30 anni) si dovrà applicare la formula della matematica finanziaria già
vista precedentemente
vu = ru (qn – 1) / r qn
dove ru è la redditività netta annua del diritto e n è il numero di anni mancanti alla
scadenza del diritto (in caso di usufrutto vitalizio il termine corrisponde all’attesa di vi-
ta dell’usufruttuario desumibile dalle tabelle di vita probabile pubblicate periodica-
mente dall’iStat per maschi e femmine).
il valore della nuda proprietà può essere a questo punto calcolato per differenza tra
il valore complessivo e quello dell’usufrutto, considerando la fattispecie pratica ricon-
ducibile al concetto di valore complementare
vnp = v – vu
31
cfr. scheda 2.47 nella prossima Parte iv.
ovvero applicando la formula che segue ottenuta dallo sviluppo della precedente nel-
l’ipotesi che il reddito dell’usufruttuario ru sia pari all’annualità del reddito netto rn
vnp = ru / rqn
11.4.4. Stima del valore del diritto di uso e abitazione

Per la stima del diritto di uso e abitazione può seguirsi lo stesso procedimento vi-
sto per l’usufrutto a tempo indeterminato o a tempo determinato, facendo riferimento
alla durata del diritto previsto contrattualmente32.
11.4.5. Stima del valore del diritto di superficie

anche per la stima del diritto di superficie, cioè il diritto del superficiario di rea-
lizzare una costruzione su una certa area di altrui proprietà, è applicabile in via analo-
gica il procedimento relativo al calcolo del valore dell’usufrutto a tempo determinato
facendo riferimento alla durata del diritto stabilita nel contratto stipulato tra le parti
vs = rs (qn – 1) / r qn
Se la durata è invece a tempo indeterminato, il valore del diritto corrisponde al va-
lore di capitalizzazione del reddito netto prodotto dalla costruzione
vs = rs / r
il valore del diritto del proprietario concedente corrisponde invece alla capitalizza-
zione del canone netto annuo pagato dal superficiario cui va sommato, nel caso di con-
tratti a tempo determinato, il valore della costruzione esigibile.
11.4.6. Stima del valore delle fruttificazioni da una certa data fino all’attualità
le fruttificazioni prodotte da un immobile in un dato periodo possono considerar-
si costituite dalla somma di:
– canoni di locazione reali o potenziali comprensivi dell’adeguamento iStat pre-
visto dall’articolo 32 della legge n. 392/1978;
– interessi legali;
– rivalutazione monetaria calcolata anno per anno sulla base degli indici dei prez-
zi al consumo pubblicati dall’iStat.
Per ottenere la fruttificazione netta, dall’importo così ottenuto vanno detratti i co-
sti di gestione. alternativamente può procedersi per via analitica applicando la formu-
la inversa della capitalizzazione
fr = v x r
11.4.7. Stima dei danni

Per la determinazione della stima dei danni conseguenti al manifestarsi di incon-
venienti ovvero di vizi in un immobile, occorre considerare:
32
cfr. articolo 1026 c.c.
cenni di eStimo 93
1. i danni materiali cioè quelli relativi ai costi necessari all’esecuzione delle ope-
re di ripristino e riparazione calcolati mediante computo metrico estimativo
analitico. Gli importi unitari delle lavorazioni possono desumersi da documen-
ti ufficiali, come ad esempio il Prezziario delle opere pubbliche di pubblica-
zione più recente. all’importo complessivo delle lavorazioni devono poi esse-
re applicate alcune maggiorazioni (talune forfettarie, altre legali, altre ancora
tariffarie) da considerare con la dovuta attenzione e ragionevolezza in base al-
l’entità degli interventi:
– per imprevisti (10-15%);
– per la rivalutazione dei prezzi correnti di materiali e manodopera in conside-
razione del tempo trascorso dalla pubblicazione del Prezziario e delle dina-
miche commerciali;
– per i maggiori costi di mercato delle opere di modesta entità (15-20%);
– per i.v.a. sui lavori e forniture (20%);
– per consulenza tecnica, progettazione e direzione lavori, compresa i.v.a. e
cassa assistenza e previdenza (10-20%);
– per misura dei lavori e contabilità (5%);
– per collaudo e certificato di regolare esecuzione, compresa i.v.a. e cassa as-
sistenza e previdenza (5-10%);
2. i danni patrimoniali, dati dalla somma del lucro cessante (mancate fruttifica-
zioni e relativi interessi) e del danno emergente (maggiori spese e relativi in-
teressi, eventuale diminuzione di valore).
11.4.8. Stima del valore venale di un immobile locato

Per stimare il valore commerciale di un immobile in atto occupato (e di cui non
se ne prevede a breve il rilascio) da parte di un locatario, il procedimento di stima da
seguire può essere analogo a quello visto nel caso generale con i seguenti accorgi-
menti:
– nel calcolo del reddito netto, considerare la pigione effettiva solo nel caso in
cui si tratti di una locazione recente a prezzi di mercato. in caso di vecchia lo-
cazione o a canone bloccato, stimare il più probabile canone di mercato rica-
vabile dall’alloggio;
– applicare al valore finale determinato come media aritmetica del più probabi-
le valore di mercato (ottenuto con stima diretta) e del più probabile valore di
capitalizzazione (ottenuto analiticamente), un coefficiente di devalutazione va-
riabile dal 10% al 25% anche con riferimento alla solvibilità del conduttore
(capacità economica, struttura familiare, attività lavorativa) e alla durata resi-
dua del contratto.
11.4.9. Stima dell’indennità dovuta per una servitù di passaggio

nel caso di fondi agricoli riveste una certa importanza la stima delle servitù di pas-
saggio a favore di fondi interclusi, cioè senza accesso diretto dalla via pubblica.
l’indennizzo spettante ai proprietari dei terreni, da ripartire pro-quota in base alla

superficie di terreno gravato di ciascuno, è dato dalla somma di quattro fattori:
i = vm + ac + dvm + fp
in cui:
vm = valore di mercato del terreno occupato, calcolabile con stima diretta o per ca-
pitalizzazione del danno inteso come mancato reddito (d / r);
ac = spesa già sostenuta dal proprietario in termini di anticipazioni colturali (prepa-
razione agricola del terreno, semina, ecc.);
dvm = diminuzione del valore del fondo per effetto della servitù, calcolabile con la
formula del valore complementare;
fp = fruttificazioni perdute.
Se i fattori ac, dvm e fp sono nulli, allora

i = vm = d / r
lo stesso metodo è applicabile nel caso di occupazioni permanenti mentre, nel ca-
so di occupazioni temporanee limitate ad un numero n di anni il fattore vt dovrà cal-
colarsi come l’anticipazione iniziale delle relative annualità
i = vt = d (qn – 1) / rqn
t 11.5. criteri per la misurazione della consistenza di terreni, fabbricati

e lavori edili
Questo paragrafo conclusivo del capitolo relativo alla disciplina dell’estimo è de-
dicato alla enunciazione dei principali criteri e delle più importanti definizioni riguar-
danti la misurazione e descrizione della consistenza di terreni a manufatti.
11.5.1. Consistenza di alloggi e fabbricati

Superficie commerciale. corrisponde alla somma delle seguenti superfici di una
unità immobiliare:
– superficie dei vani principali al lordo delle murature divisorie e perimetrali, con-
siderando al 50% la superficie dei muri comuni di confine;
– superficie di balconi e terrazzi coperti considerata al 30% ovvero al 50%, secon-
do gli usi locali;
– superficie di terrazzi scoperti, lastrici solari praticabili e porticati considerata tra
il 10% e il 30%, secondo gli usi locali;
– superficie di garage direttamente accessibili dai vani principali, mansarde, can-
tinette, lavanderie e altre pertinenze interne del genere considerata al 50%;
– giardini, orti, corti e cortili, forni e cucine all’aperto e altre pertinenze esterne
del genere considerata tra il 10% e il 25%, secondo gli usi locali;
– superficie di campi da giuoco, campi coltivati e parchi considerata tra il 2% e il
5%, secondo usi locali, qualità e dimensioni.
cenni di eStimo 95
Superficie abitabile. la superficie calpestabile delle stanze destinate ad abitazione.

Superficie convenzionale (o locativa). definita dall’articolo 13 della legge
n. 392/1978 in materia di locazione di immobili urbani, è costituita dalla superficie net-
ta calpestabile dell’alloggio con le maggiorazioni e riduzioni previste dalla stessa norma.
Vano. Spazio abitabile o meno corrispondente a locale o stanza.
Vano catastale. unità di misura della consistenza di una unità immobiliare risul-
tante dalle visure catastali. Sono considerati vani interi i soggiorni e le camere; pari a
1/3 servizi, disimpegni e corridoi; 1/10 i balconi.
11.5.2. Consistenza dei terreni

Superficie catastale. È la superficie di un appezzamento o di un lotto espressa in
ettari, centiare e are (nella forma 00.00.00) risultante dalle visure catastali (1 ha =
10.000 m2; 1 ca = 100 m2; 1 a = 1 m2).
Superficie effettiva. È la superficie di un appezzamento o di un lotto risultante dai
rilievi topografici.
11.5.3. Definizioni urbanistiche

Lotto o area edificabile. Porzione dell’appezzamento che può essere utilizzata ai
fini edificatori. corrisponde alla superficie dell’appezzamento al netto delle aree per la
viabilità e per le urbanizzazioni,
Densità territoriale. È il rapporto, espresso in m3/m2, tra il volume realizzabile ov-
vero esistente all’interno di un ambito territoriale definito dallo strumento urbanistico
generale o esecutivo (generalmente una zona omogenea) e l’estensione territoriale del-
l’ambito medesimo.
Densità fondiaria. È il rapporto, espresso in m3/m2, tra la volumetria assegnata rea-
lizzabile sul singolo lotto in base alle prescrizioni dello strumento urbanistico e la su-
perficie effettiva del medesimo.
Densità edilizia. È il rapporto, espresso in m3/m2, tra la volumetria esistente su un
singolo lotto e la superficie del medesimo.
Rapporto di copertura. rapporto, espresso il più delle volte in percentuale, tra la
superficie coperta di un edificio e la superficie del lotto su cui insiste.
Superficie coperta. Proiezione sul piano orizzontale del volume edilizio alla quota
più alta dello spiccato fuori terra dell’edificio. corrisponde all’area della sagoma oriz-
zontale del volume fuori terra dell’edificio. l’esclusione o meno da tale parametro di
portici, terrazze, verande, ecc., dipende dai regolamenti edilizi locali.
Superficie scoperta. l’area pertinenziale di giardini, distacchi, cortili, rampe, ecc.
Volume edificabile. volume ottenuto moltiplicando la densità fondiaria del lotto
per la superficie del medesimo, detratti i volumi tecnici e aggiunta l’eventuale poten-
zialità edificatoria di aree limitrofe asservite (con le condizioni della contiguità fisica,
della identità di destinazione urbanistica e del titolo di disponibilità).
Volume urbanistico. volume ottenuto moltiplicando la superficie coperta realizza-
ta per l’altezza utile dell’edificio misurata dal calpestio del primo livello abitabile (en-
tro e fuori terra) fino al calpestio del solaio più alto nel caso di tetti piani ovvero alla
quota di gronda nel caso di tetti a falde, e detratti i volumi tecnici.
Volume edilizio (o lordo). cubatura complessiva dell’edificio, abitabile o non
abitabile.
Volumi tecnici. Sono i volumi strettamente necessari a contenere e a consentire
l’accesso di quelle parti degli impianti tecnici (idrici, termico, elevatorio, ecc.) che non
possono, per la loro funzionalità, trovare luogo entro il corpo dell’edificio realizzabile
nei limiti imposti dalle norme urbanistiche. a titolo esemplificativo, sono da conside-
rare volumi tecnici quelli necessari per contenere i serbatoi idrici, l’extracorsa degli
ascensori, il vano scala al di sopra della linea di gronda, ecc.33.
Superficie complessiva. corrisponde alla somma della superficie utile abitabile
(cioè la superficie di pavimento dei singoli vani) e del 60% della superficie non resi-
denziale (superficie dei locali accessori quali cantinole, soffitte, autorimesse, androni,
logge e balconi, ecc.)34.
11.5.4. consistenza dei lavori edili

la consistenza dei lavori edili è, in genere, quella risultante analiticamente dalle
misurazioni dirette in cantiere ovvero quella di progetto, con l’avvertenza che nel ca-
so di stime riguardanti opere di modesta entità il computo delle superfici (relativamen-
te a solai, intonaci, rivestimenti, pavimentazioni, ecc.) e dei volumi (murature, vespai,
demolizioni) deve essere considerato vuoto per pieno.
ovviamente può seguirsi anche un metodo estimativo sintetico a partire da un co-
sto unitario riferito a una unità di misura specifica (vano, m3 vuoto per pieno, m2 di su-
perficie commerciale, m2 di superficie abitabile, ecc.). ciò a condizione di essere in
possesso di dati attendibili e recenti in termini di costo unitario storico.
Per la misura e valutazione della consistenza di singole lavorazioni (scavi, carpen-
terie, strutture, pavimentazioni, murature, opere in ferro o legno, ecc.) è consigliabile
adottare le stesse unità di misura dei prezziari di riferimento.
33
cfr. circolare ministero dei lavori pubblici n. 2474 del 31 gennaio 1973.
34
cfr. articolo 2 e 3 decreto ministeriale 10 maggio 1977.
97
caPitolo 12
elementI dI urBanIstIca
Per introdurre questa sezione, occorre brevemente accennare alla questione relati-
va alle connessioni e ai rapporti tra economia e assetti territoriali, in altre parole tra le
dimensioni dello sviluppo e quelle dell’urbanistica, ponendo in evidenza quanto siano
intime le relazioni che intercorrono tra i meccanismi di programmazione economica e
gli strumenti di pianificazione degli assetti territoriali.
dato che la prospettiva e gli obiettivi dei primi appartengono, secondo logica, ad
un livello certamente vasto e non locale, non deve sorprendere che la legge urbanisti-
ca n. 1150 del 1942 prevedeva e prevede, essendo tutt’oggi in vigore, non solo i siste-
mi di organizzazione dell’ordinato assetto del territorio comunale ma, in primo luogo,
modelli di pianificazione di livello territoriale e sovracomunale.
l’impostazione cosiddetta “a cascata”, vale a dire discendente dall’amministra-
zione centrale verso le amministrazioni locali, delle strategie di programmazione eco-
nomica, si trasferisce nel disegno delle linee di sviluppo territoriale, il quale acquisisce
maggior dettaglio man mano che progressivamente si riduce l’ambito territoriale di ri-
ferimento (la base cartografica di supporto procede dalla scala a denominatore più
grande a quella a denominatore più piccolo).
in tal senso, anche i modelli di pianificazione possono definirsi “a cascata” ov-
vero basati sul “principio dei piani a cannocchiale”, locuzioni che molto efficace-
mente descrivono la sovrapposizione gerarchica ordinatrice dei vari strumenti per la
composizione della disciplina urbanistica del territorio. risulta chiaro, pertanto, che
in questi sistemi gerarchici la pianificazione di grado inferiore si uniforma a quella
di livello superiore.
non essendo questo lavoro la sede più opportuna per approfondimenti giuridici
sulla complessa materia dell’urbanistica, si preferisce a questo punto procedere alla
rassegna, il più possibile spedita, dello strumentario che compone il sistema comples-
sivo di pianificazione del territorio.
ciò sarà fatto tentando di non appesantire oltremodo la trattazione con disquisizio-
ni di livello tecnico-giuridico sulle differenti interpretazioni che gli specialisti attribui-
scono alla nozione di “urbanistica” o, secondo una moderna accezione derivante dal-
la riforma del titolo v della costituzione, di “governo del territorio”.
deve tuttavia sottolinearsi la grande attualità del tema e delle sue connessioni con
il variegato apparato disciplinare riguardante la materia della tutela ambientale e delle
dinamiche di trasformazione urbana e territoriale.
Per tali ragioni si è ritenuto opportuno non limitare la rassegna ai classici stru-
menti di pianificazione urbanistica estendendola, sebbene in termini molto sintetici,
anche ai principali strumenti settoriali riguardanti da una parte la disciplina della sal-
vaguardia ambientale e, dall’altra, i modelli innovativi di pianificazione e di gover-

nance territoriale.
nella considerazione che al giorno d’oggi nessun tecnico può trascurare tali que-
stioni, al lettore interessato ad eventuali approfondimenti si suggerisce la consultazio-
ne dei numerosi ed autorevoli testi esistenti in commercio, alcuni dei quali indicati in
bibliografia.
t 12.1. strumenti urbanistici di livello territoriale

in base alla legge urbanistica del 1942, i contenuti dei piani di livello territoriale
(piani territoriali), dovrebbero essere di tipo direttivo, dovrebbero cioè indicare rego-
le e criteri da osservare nello svolgimento di determinate attività. ciò in quanto, alme-
no in origine, non affidatari di efficacia conformativa della proprietà privata, al contra-
rio degli strumenti urbanistici di livello comunale.
la tendenza osservata negli anni è tuttavia diretta verso l’attribuzione, da parte del-
la P. a., anche alle forme di pianificazione territoriale di connotati maggiormente vinco-
listici dal punto di vista della capacità di condizionare l’attività e la proprietà privata.
12.1.1. Piani territoriali di coordinamento

i piani territoriali di coordinamento sono previsti dall’articolo 5 della legge
n. 1150/1942 e insieme ai piani intercomunali costituiscono i modelli di pianificazio-
ne d’area vasta definibili di “prima generazione”.
essi indicano le direttive da seguire nel territorio considerato, in rapporto princi-
palmente:
a) alle zone da riservare a speciali destinazioni ed a quelle soggette a speciali vin-
coli o limitazioni di legge;
b) alle località da scegliere come sedi di nuovi nuclei edilizi od impianti di parti-
colare natura ed importanza;
c) alla rete delle principali linee di comunicazione stradali, ferroviarie, elettriche,
navigabili esistenti e in programma.
originariamente di competenza statale, in realtà non sono mai stati redatti, deter-
minando una grave inadempienza da annoverare tra le concause principali del falli-
mento del sistema ordinatorio delineato dalla legge urbanistica.
infatti, la funzione particolare e specifica del piano territoriale di coordinamento
era quella di piano-cornice finalizzato a orientare e coordinare tutta l’attività urbanisti-
ca da svolgere in determinate parti del territorio nazionale.
il trasferimento alle regioni delle competenze riguardanti le procedure approvati-
ve (d.P.r. n. 8/1972) e l’effetto di un’interpretazione da parte ministeriale circa la di-
mensione territoriale del P.t.c., estensibile fino alla coincidenza con l’intera superfi-
cie regionale, ha portato nel tempo al definitivo abbandono dello stesso concetto di ta-
le forma di strumentazione, sostituita ovunque dai Piani urbanistici regionali.
elementi di urbaniStica 99
12.1.2. Piani regolatori intercomunali

Questa tipologia di piani è regolata dall’articolo 12 della legge urbanistica n. 1150
del 1942.
la loro predisposizione riguarda il caso in cui, per le caratteristiche di sviluppo de-
gli aggregati edilizi di due o più comuni contermini, si ritenga opportuno il coordina-
mento delle direttive riguardanti l’assetto urbanistico degli stessi.
Si tratta di strumenti che possono essere considerati “estensione” della pianifica-
zione di livello comunale, dato che hanno oggettivamente natura e contenuti tipici del
PrG.
12.1.3. Piani paesistici e piani paesaggistici

i piani paesistici sono gli strumenti di attuazione del vincolo paesistico, disciplinati
in origine dalla legge n. 1497/1939, fonte normativa di recente confluita nel codice dei
beni culturali e del paesaggio (o codice urbani, t.u. approvato con d.lgs. n. 42/2004
con le successive modifiche e integrazioni apportate dai decreti legislativi n. 156 e
n. 157 del 2006).
in un primo tempo facoltativi, in atto devono essere redatti obbligatoriamente dal-
le regioni, enti a cui compete l’iter di formazione e approvazione, in alternativa ad al-
tre forme di pianificazione con valenza urbanistico-territoriale (legge Galasso, n. 431
del 1985).
i contenuti dei piani paesistici riguardano l’individuazione sul territorio delle zone
suscettibili di trasformazioni edilizie (con corrispondente graduazione della capacità
impositiva delle limitazioni derivanti dal vincolo), la localizzazione delle zone di ri-
spetto, la definizione delle norme tecniche per le costruzioni in rapporto alle caratteri-
stiche ambientali, le istruzioni riguardanti la flora e la vegetazione, ecc..
volendo ricercare un rapporto diretto rispetto alle definizioni della legge urbanisti-
ca, il piano paesistico possiede elementi ibridi e può essere inteso, per alcuni versi, co-
me uno specifico modello di piano territoriale di coordinamento mentre, per altri, si
colloca al limite della pianificazione attuativa.
i piani paesistici si rapportano di norma ad ambiti geografici specifici, individuati
in genere come mosaico dei territori comunali di un contesto sub-regionale ritenuto
omogeneo per caratteristiche storico, ambientali, morfologiche, geografiche, della
struttura demografica, produttiva, ecc..
Sulla base territoriale di riferimento, la pianificazione paesistica – ed ora paesag-
gistica – definisce e regimenta un duplice sistema di vincoli, i quali possono avere ca-
rattere generale e speciale.
i primi sono i vincoli di natura territoriale imposti direttamente in forza di specifi-
che disposizioni di legge35.
35
articolo 1, legge n. 431/1985.
i secondi riguardano le cosiddette “bellezze individue” e le “bellezze d’insieme”

costituiti da complessi di beni immobili dichiarati di notevole interesse pubblico con
provvedimento regionale e compresi in appositi elenchi pubblicati ufficialmente.
i suddetti vincoli non rappresentano altro che limitazioni al diritto di proprietà san-
cite dalla Pubblica amministrazione una volta riconosciute le particolari caratteristiche
degli immobili coinvolti.
il fine della tutela del bene ambientale si può estrinsecare, secondo i casi, in termi-
ni di conservazione integrale ovvero di controllata modificazione.
i piani paesaggistici, in base alle caratteristiche naturali e storiche, individuano
ambiti specifici, definiti in relazione alla tipologia, rilevanza e integrità dei valori
paesaggistici36.
il disegno dei piani paesaggistici individua le aree nelle quali la realizzazione di
interventi di trasformazione territoriale è consentita, a seguito della verifica del rispet-
to delle prescrizioni stabilite dal piano stesso, e le aree ove sono definite previsioni vin-
colanti e limitative da introdurre negli strumenti urbanistici.
il coordinamento della pianificazione paesaggistica con gli altri strumenti di piani-
ficazione tiene conto delle linee fondamentali dell’assetto del territorio nazionale rela-
tivamente alla tutela del paesaggio, come indirizzo della pianificazione, la cui indivi-
duazione rientra nelle competenze statali a norma del d.lgs. n. 112/1998.
le previsioni dei piani paesaggistici sono cogenti per gli strumenti urbanistici dei
comuni, delle città metropolitane e delle province, essendo prevalenti sulle disposizio-
ni contenute negli strumenti urbanistici, negli atti di pianificazione ad incidenza terri-
toriale previsti dalle normative di settore (compresi quelli degli enti gestori delle aree
naturali protette) e stabiliscono norme di salvaguardia in attesa dell’adeguamento de-
gli strumenti urbanistici.
entro il termine stabilito nel piano, e comunque non oltre due anni dalla sua appro-
vazione, gli strumenti di pianificazione territoriale e urbanistica devono essere adegua-
ti alle previsioni dei piani paesaggistici che divengono efficaci il giorno successivo a
quello della pubblicazione nel bollettino ufficiale della regione.
12.1.4. Piani comprensoriali

la ricerca di un livello intermedio di pianificazione tra regione e comune ha de-
terminato, specie tra gli anni ’60 e ’70 (anche a causa di eventi calamitosi di parti-
colare gravità come il terremoto nella valle del belice), la genesi di soggetti organiz-
zativi con caratteri istituzionali propri e tipici degli enti o degli organi amministrati-
vi, i comprensori.
la normativa istitutiva assegnava a questi enti potestà pianificatoria e, in alcuni con-
testi (regioni umbria, Sicilia, friuli venezia Giulia, provincia di trento), i relativi stru-
menti di organizzazione dello sviluppo territoriale nascono come veri e propri piani ope-
rativi sostitutivi dei piani regolatori con molte analogie dal punto di vista dei contenuti.
36
articolo 135 e 143 del codice dei beni culturali e del paesaggio.
elementi di urbaniStica 101
in altri, invece (lombardia), si avvicinavano più che altro alla tipologia del Piano
territoriale di coordinamento, possedendo essenzialmente carattere di indirizzo.
Si tratta di strumenti in fase recessiva che ormai hanno quasi ovunque esaurito le
loro funzioni.
12.1.5. Piani urbanistici delle Comunità montane

Si tratta di un altro esempio di pianificazione “direttiva” da parte di enti con pote-
stà amministrativa intermedia tra regione e comune, le comunità montane che furono
istituite con la legge n. 1102/1972.
i relativi strumenti di pianificazione, in origine previsti facoltativamente ma resi
obbligatori da quasi tutte le legislazioni regionali, hanno avuto connotazioni non uni-
voche, oscillanti dalla tipologia prescrittiva propria del livello sovracomunale a quella
precettiva tipica dei piani regolatori o, più frequentemente, mista.
l’evoluzione normativa che ha interessato questi enti (legge n. 142/1990, n. 97/1994
e n. 265/1999), laddove ancora esistenti (ad esempio in Sicilia le comunità montane so-
no state soppresse fin dal 1986), ha ridimensionato le loro funzioni di pianificazione in
senso asimmetrico rispetto alla contemporanea rivalutazione delle competenze in mate-
ria urbanistica delle Province.
in atto le comunità montane sono tenute a concorrere alla formazione del piano ter-
ritoriale di coordinamento della provincia di appartenenza attraverso la formulazione
delle indicazioni contenute nei piani pluriennali di sviluppo delle comunità stesse.
12.1.6. Piani urbanistici regionali

Previsti a partire dagli anni settanta del ’900 da diverse legislazioni regionali an-
che con altre denominazioni (piano di assetto territoriale, ecc.), costituiscono il princi-
pale esempio applicativo della “pianificazione di area vasta”.
così come è stato accennato in precedenza, vi è una tendenza diffusa ad attribuire
a questi strumenti, non soltanto caratteristiche di indirizzo direttivo ma anche precetti-
vo e vincolistico in concorrenza con il livello di pianificazione comunale.
insieme agli altri strumenti introdotti o sviluppati essenzialmente tra gli anni ’70
e ’80 del XX secolo (in alcune regioni, ad esempio, manca tuttora la legge istituti-
va), vanno inclusi nella tipologia della pianificazione di area vasta cosiddetta di “se-
conda generazione”.
12.1.7. Piani territoriali di coordinamento delle province

con i piani provinciali e quelli per le aree metropolitane, si accenna infine ai pia-
ni di area vasta definibili di “terza generazione” e che hanno avuto origine nell’alveo
del processo di riforma della Pubblica amministrazione dell’ultimo ventennio.
i piani territoriali di coordinamento delle province sono stati introdotti dalla legge
n. 142/1990, confluita nel t.u. degli enti locali d.lgs. n. 267/2000.
compito dei P.t.c.P. è quello di individuare le diverse vocazioni e destinazioni del
territorio, la localizzazione di massima delle maggiori infrastrutture, le linee di inter-
vento per la sistemazione e la tutela del suolo e delle acque nonché le aree in cui isti-
tuire parchi e riserve naturali.
Sotto il profilo della natura giuridica, questo modello pianificatorio non dovrebbe
possedere contenuti conformativi della proprietà privata ma, come accennato in prece-
denza, la relativa disciplina dev’essere articolata dalle regioni che, nell’applicazione
delle facoltà discrezionali di cui dispongono, possono far virare l’istituto in una forma
mista, per esempio attraverso l’imposizione obbligatoria delle misure di salvaguardia
o, ancora, nella specificazione di vincoli immediatamente operativi.
12.1.8. Piani urbanistici delle aree metropolitane

la legge n. 142/1990, confluita nel t.u. degli enti locali (d.lgs. n. 267/2000), tra
le altre innovazioni istituisce un regime giuridico differenziato su due livelli per alcu-
ne grandi conurbazioni, in particolare le aree metropolitane costituite dai comuni di to-
rino, milano, venezia, Genova, bologna, fir

Lingua

Nuovo Manuale Del CTU

Caricato da

Informazioni sul documento

Titolo originale

Copyright

Condividi questo documento

Condividi o incorpora il documento

Opzioni di condivisione

Hai trovato utile questo documento?

Questo contenuto è inappropriato?

Copyright:

Nuovo Manuale Del CTU

Caricato da

Copyright:

Massimo Aleo

il nuovo manualE dEl ctu

1. il ruolo dei consulenti e dei periti

2. l’attiVitÀ del consulente tecnico d’ufficio ............ ˝ 23

3.3. inizio delle operazioni peritali......................................................... p. 39

4. l’incarico di ctu nelle esecuzioni iMMoBiliari...... ˝ 43

5. l’incarico di ctu nella procedura falliMentare ˝ 49

6. l’incarico di ctu nel rito aMMinistratiVo ................. ˝ 52

7. il consulente tecnico di parte ........................................... ˝ 54

8. l’incarico di direttore dei laVori

9. l’incarico di perito nel rito penale ............................... ˝ 58

9.2. Conferimento dell’incarico ............................................................. p. 59

10. i dati identificatiVi deGli iMMoBili ................................. ˝ 65

11. cenni di estiMo................................................................................ ˝ 82

11.1.5. il criterio del più probabile valore complementare ......... p. 85

12. eleMenti di urBanistica .......................................................... ˝ 97

12.2.6. Piano di ricostruzione ....................................................... p. 108

13. tariffe e coMpensi ....................................................................... ˝ 130

13.1. La nota spese e proposta competenze ............................................. p. 131

Modelli di perizie sVolte .............................................................. ˝ 141

13. accertamento delle condizioni di degrado di una villetta

selezione norMatiVa......................................................................... ˝ 285

1. estratto del codice di procedura civile ............................................... p. 285

6.1.Regio Decreto 16 marzo 1942, n. 267 con le modifiche

o fonti BiBlioGrafiche ................................................................. ˝ 344

o licenza d’uso del software alleGato............................ ˝ 351

o scheda di reGistrazione .......................................................... ˝ 352

il ruolo dei consulenti e dei periti

Nel processo civile, manifestandosi la necessità di acquisire conoscenze specifiche

Ciò accade quando il CtU individua la sussistenza di potenziali fonti di preconcetti o

t 1.1. la responsabilità del consulente

Prima di promuovere il procedimento disciplinare dinanzi all’apposito comitato, il

t 1.2. il segreto professionale

t 1.3. albo dei consulenti tecnici d’ufficio

La domanda di iscrizione di un nuovo consulente viene valutata da un apposito co-

in base alla più recente normativa in materia di semplificazione amministrativa, il

l’attiVitÀ del consulente tecnico d’ufficio

Nei successivi paragrafi di questo capitolo saranno tratteggiate in linea generale le

t 2.1. la nomina del consulente tecnico d’ufficio

– termine di consegna dell’elaborato peritale (di solito, in base a complessità e dif-

t 2.4. inizio delle operazioni peritali

– data, ora e luogo;

t 2.5. svolgimento delle operazioni peritali

2.5.1. Accesso ai luoghi di causa

2.5.2. Acquisizione di atti e informazioni

La richiesta di visure e planimetrie catastali agli sportelli dell’agenzia del territo-

relativamente alle modalità di accesso agli atti della Pubblica amministrazione, la

2.5.3. Intervento di collaboratori

2.5.4. Intervento di personale specializzato

La scelta di procedere a indagini cosiddette “distruttive”, come ad esempio la realiz-

2.5.5. Intervento della forza pubblica

2.5.6. Sospensione delle operazioni peritali

Un altro esempio ricorrente è quella che concerne l’impossibilità di accesso a im-

2.5.7. Proroga del termine delle operazioni peritali

t 2.6. la relazione di consulenza

Premessa. È la parte iniziale della relazione, il preambolo in cui il consulente tec-

Quadro delle attività svolte. in modo possibilmente sintetico è necessario rappre-

La specifica dettagliata delle attività svolte è peraltro necessaria per l’enumerazio-

Precisazioni introduttive. L’inserimento nell’elaborato peritale di un paragrafo di

Risposte ai quesiti. Le risposte ai quesiti, per evidenti esigenze di sintesi e chiarez-

Conclusioni. il consulente d’ufficio non possiede alcuna competenza per esprime-

Allegati. La raccolta degli allegati in appendice alla relazione di consulenza è, nu-

t 2.7. deposito della relazione di consulenza

È bene sottolineare, tuttavia, che la fase di liquidazione dei compensi al consulen-

t 2.8. osservazioni delle parti