Teoria estimativa.

1° Principio: Il giudizio di stima ha come fondamento il prezzo. Si esprime in termini monetari.

2° Principio: la previsione è inseparabile dal giudizio di stima. Stima prospettiva e stima retrospettiva.
3° Principio: il valore di un bene economico dipende dallo scopo della stima. Criteri di stima.
4° Principio: il giudizio di stima deve essere oggettivo e generalmente valido. Tre criteri: 1)statistico,
2)economico[valore di trasformazione], 3)giuridico.
5° Principio: il giudizio di stima è comparativo, [caratteristiche tecniche e economiche].
Criteri di stima:
I: valore di mercato, rapporto di equivalenza tra la moneta ed un dato bene economico.
II: valore di costo, somma di tutti i valori di mercato di tutti i fattori produttivi occorrenti per la produzione
del bene.
III: valore di trasformazione.
IV: valore complementare: valore di una parte componente un immobile.
V: valore di sostituzione: prezzo di mercato di un secondo bene che presenti la medesima utilità di consumo
del bene oggetto di stima.
Approcci metodologici:
Prezzi comparabiliSiMarket Oriented (l’immobile vale quanto sono stati pagati sul mercato i beni
simili)M.C.A, Sistemi di stima, Sistemi di ripartizione, stima monoparametrica.
Redditi comparabiliSiIncome Approach (l’immobile vale quanto rende)Direct capitalization, Yield
capitalization, D.C.F.A.
Costi comparabiliSiCost Approach (l’immobile vale quanto costa)Costo di ricostruzione deprezzato.
M.C.A. : 1)Analisi del segmento di mercato, 2) Rilevazione dei dati immobiliari, 3)Formazione del campione
estimativo, 4)Scelta delle caratteristiche immobiliari, 5)Stima dei prezzi marginali), 6)Redazione della
tabella di valutazione, 7)Sintesi valutativa.
M.C.A. 2.0: Introduzione delle misure di razionalità nei punti 4), 5), 6), 7) [teoremi mercantili, dissimilarità e
anomalie prezzi]. Coefficiente r, grado di similarità e grado di affidabilità.
Direct Capitalization: converte in maniera diretta il reddito annuo atteso nel valore dell’immobile.
Yield Capitalization: converte la serie di redditi in un arco di tempo, dall’acquisto alla rivendita,
attualizzando con un tasso di attualizzazione.
D.C.F.A. : si basa sull’analisi dei flussi di cassa, considerando i ricavi e i costi dall’acquisto alla rivendita,
prevedendo il valore finale.
Il reddito è determinato tramite il bilancio estimativo, attivo e passivo. Il saggio di capitalizzazione si può
determinare mediante 2 approcci: diretto o indiretto.
L’approccio diretto ricorre - noti i redditi, prezzo e relazione - alle formule inverse della capitalizzazione dei
redditi. Ricaviamo il saggio di capitalizzazione dei redditi e dai prezzi di mercato da un campione di
immobili dello stesso segmento del subject.
L’approccio indiretto ha 3 metodi: 1) Mortage and equity analysis, calcola il saggio considerando le
modalità di finanziamento. 2) Land and building analysis, applicata alle parti di un immobile (terreno ed
edifico) usa il rapporto complementare dell’area edificata.3) Yield and change formulas, si applica quando si
prevede che l’immobile sia soggetto a fenomeni di valutazione o svalutazione.
Teoria estimativa.

Cost Approach, determiniamo il valore di un immobile sommando il valore del suolo edificato al costo di
ricostruzione dell’edificio. Si stimano: 1) valore dell’area edificata,2) costo di ricostruzione a nuovo, 3)
deprezzamento.

Il valore dell’area edificata si stima mediante: 1)procedimenti market oriented, 2)valore di trasformazione,
differenza tra valore di mercato dell’area e il costo di demolizione, 3)rapporto complementare del terreno
edificato, rapporto tra il valore dell’area edificata e il valore dell’immobile, 4) income approach, rapporto
tra canone annuo e saggio del terreno.

Costo di ricostruzione a nuovo si stima mediante: 1)procedimento di stima sintetico, fa riferimento al costo
unitario medio e al costo totale di un’opera, 2)computo metrico estimativo (procedimento di stima
analitico), consiste nella stima dettagliata dei singoli costi di realizzazione dell’opera.

Stima del deprezzamento: gli immobili edificati subiscono una progressiva perdita di valore economico a
causa di: 1)deterioramento fisico, 2)obsolescenza funzionale, 3)obsolescenza economica.