O Sindico e a Gestão de Conflitos em Condomínios ( Parte 01)

Os conflitos são inerentes aos seres humanos, desde os

mais remotos tempos bíblicos já encontramos relatos de
desavenças entres pessoas, como no caso dos irmãos Caim e
Abel, desentendimento que culminou com a violência. Assim
como o fogo necessita de oxigênio para iniciar, o conflito
precisa de pessoas, e às vezes de apenas uma, pois um sujeito
pode estar em conflito consigo mesmo.
Psicólogos, antropólogos e outros profissionais tentam
desvendar a natureza dos conflitos sociais e como administrá-
los na atual sociedade, tanto é a demanda que um dos cursos
mais procurados nas universidades em pós graduação é o de
Gestão e Mediação e Conflitos; em metrópoles como Brasília, São Paulo e Belo
horizontes já são comuns as especializações em Gestão de Conflitos Condominiais.

Neste artigo desenvolverei em 2 partes o tema gestão de conflitos nos

condomínios, considerando na primeira parte o atual cenário urbano, o crescimento das
cidades, o baixo investimento publico para o bem estar dos cidadãos, os principais itens
causadores de problemas de relacionamento nos residenciais e na segunda parte
apontarei para síndicos e gestores alternativa para soluções inteligentes na mediação e
resolução de conflitos.
A vida em condomínio em centros urbanos cresce cada vez mais significativamente, o
que forma grande aglomeração populacional, obrigando as pessoas a viver em um
mesmo espaço físico. Porém, a idéia de viver em espaços compartilhados já registrada
desde os tempos das primeiras civilizações, tornando-se mais conhecida e disseminada
após a Primeira Guerra Mundial, com esse advento exige cada vez mais síndicos que
alem de ter um perfil de administrador, precisam ser um pacificador e um mediador de
conflitos, especialista em certas facetas do comportamento humano.

O crescimento das cidades e os conflitos condominiais

Segundo o IBGE 2010, Santa Catarina possui, hoje, 6.249.682 habitantes, deste
total, 23 % vivem em apenas 10 cidades,
seguindo a tendência mundial, a super
concentração de pessoas nos centros urbanos,
que crescem vertiginosamente, representados
nos edifícios que brotam em todas as ruas da
cidade, cada vez mais altos e mais
sofisticados.
O CENSO 2010 contabilizou na região norte
1.212.997 habitantes em 2010 – 186.391 a mais
do que há dez anos –, podem ser atribuídos
principalmente ao crescimento de Joinville (20%) e Jaraguá do Sul (32%). Joinville
ultrapassa os 500 mil habitantes.

Expus o cenário de crescimento populacional

acima, pois acredito que ele esta intimamente ligado
ao acumulo do estresse urbano, e conseqüentemente
o descontrole emocional exteriorizado nos
conflitos e desrespeitos no transito, no trabalho e
com a vizinhança nos condomínios. A baixa
velocidade de investimentos públicos em infra
estrutura viária, saneamento básico, serviço de saúde e educação nas cidades em
detrimento à sua altíssima velocidade expansiva; levam o cidadão cada vez mais
sobrecarregado com a competitividade no trabalho, transito engarrafado, disputa de
vaga de estacionamento, falta de locais publico adequado para o laser, poluição sonora
e horários apertados, ao chegar em casa, no seu apartamento com os nervos “a flor da
pele”, pronto para explodir; aí basta uma pequena faísca para o “boom”!

Agora imagine a cena abaixo:

Após um longo dia de trabalho chega finalmente a hora de ir dormir. Deita-se
confortavelmente na cama… e não consegue dormir com o barulho da máquina de lavar
roupa, televisão, música e o arrastar de objectos que vem da casa do vizinho de cima,
alem do cachorro latindo no apartamento ao lado com saudade de sua dona que ainda
nao chegou. Começa às voltas na cama, tapa a cabeça com a almofada, vê as horas a
passar no relógio. Sente que já não consegue dominar os nervos, levanta-se, veste o
roupão e vai bater à porta do vizinho. A vizinha irrita-se com o pedido de silêncio e
maltrata-o verbalmente.
O condomino solicita ao sindico uma assembleia para tentar resolver esta questão,
assim como o problema da infiltração na fachada do edifício que está a danificando não
só partes comuns, mas também seu teto. “ Complicado né?!!!” Acrescente tambem
crianças desordeiras , disputas de garagens , canos com vazamento , o entra e sai de
clientes dos condôminos que atuam como vendedores autonomos e atendem em seus
apartamentos ; agora sim nao temos mais um condominio edilicio e sim uma bomba
relogio prestes a explodir .

Em matéria veiculada na revista exame de abril de 2010, especialistas destacam as

principais causas de encrencas nos condomínios, confira a seguir:

Cachorro: Campeões de resmungos de vizinhos, os animais de estimação até

pouco tempo eram proibidos por boa parte dos condomínios. Mas os tempos mudaram.
A jurisprudência garante ganho de causa para quem entra com ação pedindo autorização
para ter um bichinho dentro do apartamento. A dica, então, é ser extremamente
meticuloso na criação do regulamento interno. “Tem que abrangerem todos os detalhes
– se pode entrar garagem ou pela porta de pedestres ou em que situações o animal deve
usar focinheira, por exemplo,” Isso já é meio caminho andado para evitar confusão. Em
situações que extrapolam o limite do tolerável, como quando o cachorro rotineiramente
é deixado sozinho e não para de latir. Há casos, afirma Marcelo Borges, da Associação
Brasileira das Administradoras de Imóveis (ABADI), que podem parar na Justiça.

Crianças: O primeiro aspecto para prevenir problemas com as crianças do

condomínio é criar áreas comuns de lazer. “Elas aprontam quando não têm nada para
fazer”, diz Rachkorsky. Se o prédio não possui espaço disponível, o jeito é usar a
criatividade. Salas ociosas podem ser transformadas em brinquedotecas, salão de jogos
e até equipadas com home theater para exibição de filmes. Outra dica é eleger um
síndico mirim. “Ele terá a responsabilidade de levar as demandas das crianças para o
síndico principal, também vai fiscalizar os amiguinhos”, afirma.

Calote: Com o novo Código Civil, o teto das multas para quem não pagava as
taxas condominiais em dia caíram de até 20% do valor do condomínio para 2%. “Isso
criou uma categoria de inadimplentes volantes, que atrasam alguns meses, mas não
sempre. Como a multa é menor do que ficar com outros pagamentos em atraso, o
condomínio acaba sendo a última preocupação das pessoas”. No entanto, a
administração dos prédios ainda tem como recurso protestar as contas atrasadas em
cartório. Se o condômino não pagar no prazo estipulado, poderá ter o nome incluído no
SCPC e a Serasa.

Cano: Fora do alcance da visão de boa parte dos moradores, os problemas de

encanamento podem ser protagonistas das piores dores de cabeça de qualquer vida em
condomínio. Quando a assunto é encanamento, os encargos se separam em duas esferas.
Se o problema for na ramificação geral do prédio, a missão de reparar os danos recai
sobre o condomínio. “O Código Civil até determina que se o síndico for omisso na
correção de determinados vazamentos e isso ficar provado, o morador pode solucionar o
problema e, depois, cobrar do condomínio”. Dentro do imóvel, a responsabilidade é do
condômino.

Carro: A maneira como cada morador enxerga o ato de conduzir um veículo pode
ser outro pivô de atritos no condomínio. Determinar a velocidade máxima para os
veículos e, em casos de escassez de espaço, adaptar o estacionamento do prédio. O
tamanho das vagas de garagem costuma gerar atritos entre condôminos. Em geral, falta
espaço para a maioria dos condôminos estacionar veículos de grande porte, como
picapes ou SUVs – cada vez mais comuns no Brasil. Com pouco espaço, cresce o risco
de que haja avarias na lataria. No longo prazo, a solução passa pelo aumento do
tamanho das vagas nos prédios que serão futuramente construídos.
...Continua na próxima edição.

Odimar Manoel da Silva , Tecnólogo em Adminstraçao pela

Sociesc, Corretor Imobiliario e consultor em Gestão Condominial .
Contato : Fone - 8866-1224 - odimar.manoel@hotmail.com