IL CONDOMINIO

Art.1100 C.C. La comunione. Spettanza del diritto di proprietà a più

titolari per quote ideali. Indica la comproprietà e sono dette ideali in
quanto quote di proprietà su una cosa indivisa. Esempio: Un
appartamento in comproprietà di più soggetti.
Art.1101 C.C. Le quote dei partecipanti. Si presumono uguali, salvo titolo
che esprima diversamente. Con l’acquisto del diritto sulla quota,
vengono acquistati anche dei vantaggi come i frutti civili e naturali della
cosa e gli acquisti a titolo originario. Ciascun partecipante può servirsi
della cosa comune senza impedirne l’uso secondo il loro diritto. La
facoltà di uso è integrale e non riferita alla quota. Non può tuttavia
alterare la destinazione economica, facoltativo alla salvaguardia
dell’interesse altrui del mantenere l’oggetto nella sua identità
economico-sociale. Non può estendere il diritto sulla cosa comune in
danno agli altri compartecipi.
Oltre che indicare un regime di contitiolarità, essa indica l’ente giuridico
dotato di autonoma soggettività giuridica a cui sono attribuiti organi
rappresentativi e competenze. Il profilo oggettivo e soggettivo della
contitiolarità sono distinti, per titolo costitutivo:
● Volontaria. Le parti pongono in essere mettendo in comune beni di
loro appartenenza o acquistando congiuntamente le quote di
proprietà di un bene o aderendo ad una comunione già costituita.
● Incidentale. Si costituisce senza atto volontario, ma ad esempio in
seguito a una successione ereditaria, per unione o commistione.
● Forzosa. Si costituisce a seguito dell’esercizio di un diritto
potestativo legale ad esempio la comunione forzosa del muro.
Dato che è una quota del diritto di proprietà o di altri diritti reali, il suo
contenuto è il medesimo salvo i limiti derivanti dalle quote dei
compartecipi.
Art.1103 C.C.: L’alienazione della quota a terzi configura ipotesi di
abbandono liberatorio, cioè rinuncia alla quota con liberazione degli
oneri e obblighi.
Art. 1104 C.C.: Ciascun partecipante contribuisce alle spese necessarie
alla conservazione e al godimento. Può liberarsi degli obblighi tramite
cessione della quota e la relativa rinuncia, il cessionario del partecipante
è tenuto a pagare i contributi dovuti e non versati.
Art. 1108 C.C.: Contribuisce alle spese deliberate dalla maggioranza,
comprese innovazioni per miglioramento o per rendere maggiormente
redditizio il godimento, purchè essa non sia eccessivamente onerosa.
Art. 1110 C.C.: In caso di trascuranza degli altri, il partecipe che ha
sostenuto spese necessarie ha diritto al rimborso.
Per gli atti di ordinaria amministrazione occorre la maggioranza semplice
che rende obbligatoria la decisione nei confronti della minoranza.
Quest’ultima può impugnare la deliberazione in caso fosse
pregiudizievole o non ci fosse informazioni sull’oggetto deliberato.
Ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria per la richiesta
di un amministratore o di regolamento se non ci fosse maggioranza e
l’impossibilità di eseguire deliberazione. Tale regolamento può essere
impugnato davanti all’autorità giudiziaria entro trenta giorni dalla
deliberazione.
Per gli atti di straordinaria amministrazione, in cui rientrano anche le
innovazioni, devono essere prese le decisioni a maggioranza qualificata
e non essere pregiudizievoli o eccessivamente onerose. Anche in
questo caso,è possibile impugnazione da parte della minoranza. Per ciò
che riguarda alienazione e costituzione di diritti reali, è richiesto il
consenso di tutti i compartecipi.

Il condominio è la comunione degli edifici composti da più unità abitative

in proprietà esclusiva dal punto di vista oggettivo. Da quello soggettivo, è
l’organizzazione volta alla disciplina della vita condominiale.
Non è un soggetto giuridico autonomo e non ha quindi nè capacità
giuridica, né autonomia patrimoniale. Caratteristica è la coesistenza del
diritto di comunione sulle parti comuni, il diritto di proprietà esclusive
sulle parti non comuni. Esso si qualifica come comunione speciale a cui
si applicano norme apposite e integrano o derogano a quelle di
comunione ordinaria. La disciplina legale si caratterizza per
l’obbligatorietà del regolamento nei grandi condomini (più di dieci
condomini), l’indicazione della costituzione, funzionamento e attribuzioni
dell’assemblea e la previsione dell’amministratore come organo
necessario nei condomini con più di quattro condomini.
Art. 1117 C.C.: Le parti comuni spettano in comproprietà ai proprietari
dei diversi piani/porzioni di piani di un edificio, salvo contrario che risulta
dal titolo. Si applica regole dell’uso della cosa comune della disciplina
della comunione.
Sono tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune e altre che
forniscono servizi comuni. Su esse ciascun partecipante vanta un diritto
proporzionato al piano o al valore del piano su cui vanta proprietà
esclusiva. Il condomino deve contribuire alle spese per la conservazione
delle parti comuni e non può sottrarsi all’obbligo attraverso la rinuncia.
Esempio: Non può sottrarsi al pagamento delle spese per manutenzione
dell’ascensore rinunciando all’uso. Sono indivisibili, salvo non rendere
incomodo l’uso a ciascun condomino. Esempio: Lastrico solare divisibile
se c’è consenso. Ciascun soggetto non può eseguire opere che rechino
danni agli altri, tenuto alla partecipazione sulle spese di conservazione e
gestione secondo regola della comunione ordinaria.
Nel condominio le funzioni dell’assemblea sono più articolate, oltre a
nominare/revocare l’amministratore e a decidere la sua retribuzione,
approva regolamento, preventivo annuale delle spese, le opere di
manutenzione straordinaria e costituisce fondo speciale. I condomini
devono essere convocati con avviso almeno 5 gg prima della data di
assemblea, art. 66 disp.att. C.C.a mezzo posta/raccomandata o
elettronica con indicazione del luogo e dell’ora della riunione. La sede
deve ricadere entro i confini della città dove sorge l’edificio, e il luogo
deve essere idoneo per ragioni fisiche e morali a consentire la presenza
di tutti i condomini. Se è presente il vizio di convocazione, sussiste
annullabilità.
L’amministratore non può disporre opere se non per urgenza, è l’organo
preposto alla gestione ordinaria. La nomina è obbligatoria in caso di più
di quattro condomini, è il loro garante per le cose comuni e per
l’osservanza delle assemblee. Svolge funzioni di gestione economica,
contabile e di rappresentanza: agisce in giudizio sia contro i condomini
che i terzi e può essere convenuto in giudizio per qualsiasi azione
riguardante parti comuni. L’incarico ha durata di un anno e si intende
rinnovato per eguale durata.
Art. 1138 C.C. Il regolamento. Contiene norme sull’uso delle parti
comuni, ripartizione delle spese, tutela del decoro architettonico. Non
può menomare i diritti dei singoli condomini e derogare norme
dell’art.1118. Può imporre obbligazioni di tipo reale che colpiscono i
proprietari e i loro aventi causa, deve essere trascritto in apposito
registro, può essere impugnato.
La particolare rilevanza sociale della casa e del diritto alla casa incide
anche sulle cause di scioglimento del condominio: deriva o da ragione
oggettiva come il perimento dell’edificio, o dall’adozione di una delibera
assembleare quando è possibile dividere un edificio/gruppo di edifici,
che appartengano a proprietari diversi, in più autonomi. Possibile
sciogliere il condominio anche in caso in cui alcune cose indicate dall’art.
1117 restino in regime di comunione.
Il supercondominio è una particolare forma di condominio, caratterizzata
dalla presenza di parti comuni strutturalmente e funzionalmente
collegate alle unità abitative. Non rientra in tale figura la la cosa comune
destinata unicamente alla maggiore comunità di condomini, esempio: la
piscina. I partecipi sono i proprietari delle singole unità abitative.

La riforma del condominio

Legge n.220/2012: Seguiti i suggerimenti forniti dalla giurisprudenza,
ampliando contenuti di alcune disposizioni per garantire una certezza
maggiore nell’applicazione della legge. Inserite nel C.C. in leggi speciali
come una disciplina per le modifiche delle destinazioni d’uso delle cose
comuni e prescrizioni per rendere applicabile la mediazione
civile/commerciale al condominio.
Precedentemente a tale riforma, si parlava di “piano/porzione di piano”
ora invece la legge si riferisce a “unità immobiliari”.
Art.1117bis C.C.: La disciplina del condominio si applica in tutti i casi in
cui più unità immobiliari/edifici abbiano parti destinate all’uso comune.
Sia condomini orizzontali che verticali.
Il condominio totale è quando c’è una situazione di contitolarità su tutti i
beni comuni di un edificio/complesso immobiliare, è parziale quando non
riguarda tutti i beni, ma solo alcuni di essi. Tale distinzione è in contrasto
col sistema normativo.
Art. 63 disp.att. C.C.: L’amministratore del condominio è tenuto a
comunicare ai creditori non soddisfatti i dati dei morosi, coloro che non
risultino in regola con i pagamenti condominiali. È tenuto inoltre ad agire
per riscossione forzosa delle somme dovute entro sei mesi dalla
chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. I creditori
possono rivalersi su di loro senza agire nei confronti di chi è invece in
regola con i pagamenti.
Art. 1119 C.C. L’indivisibilità dei beni.: Le parti comuni non sono soggette
a divisione, salvo possa rendere incomodo l’uso della cosa al condomino
e con il consenso di tutti i partecipanti.
Il consenso può legittimare la suddivisione del bene a prescindere da
eventuale pregiudizio, prima della riforma la norma considerava la
divisione come oggetto di decisione non adottata all’unanimità e quindi
giustificando il divieto di rendere incomodo l’uso a ciascun condomino.
Prima della riforma, c’era più propensione del legislatore a garantire il
mantenimento del condominio più che della comunione sui singoli beni:
poteva essere diviso un determinato bene su richiesta anche di un
singolo condomino, per la divisione del condominio invece era sempre
richiesta delibera assembleare/provvedimento del giudice su iniziativa di
uno dei comproprietari.
Art. 1117ter C.C. Modifica destinazioni d’uso sulle parti comuni. Possono
essere disposte dall’assemblea con voto uguale o maggiore ai ⅘ dei
condomini e i ⅘ del valore dell’edificio. La convocazione dell’assemblea
per questi casi deve essere affissa per trenta giorni consecutivi negli
spazi comuni di maggior uso, deve effettuarsi mediante
raccomandata/mezzi telematici. L’avviso deve altresì indicare parti
comuni in oggetto di modifica e la destinazione d’uso. La deliberazione
deve contenere la presenza di tutti questi adempimenti.
Art. 1117quater C.C. Tutela destinazioni d’uso parti comuni. In presenza
di attività che incidono negativamente sulle parti comuni,
l’amministratore o i condomini singolarmente possono chiedere
l’assemblea per cessare la violazione, mediante anche azioni giudiziarie.
La maggioranza è la stessa dell’art.1136 comma2: voti rappresentanti
maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Art. 1120 C.C. L’amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro
trenta giorni dalla richiesta anche di un singolo condomino per
l’approvazione delle innovazioni “agevolate” contemplate dalla norma.
La richiesta deve contenere contenuto specifico e modalità di
esecuzione degli interventi; in mancanza l’amministratore invita i
condomino a fornire necessarie integrazioni.
Tali innovazioni sono opere e interventi per migliorare sicurezza e
salubrità, per eliminare barriere architettoniche, per contenere il
consumo energetico, per realizzare parcheggi, per produzione di energia
con impianti di cogenerazione fonti eoliche o solari, installazioni di
impianti centralizzati per ricezione radiotelevisiva o per altro genere di
flusso informativo e relativi collegamenti per le singole utenze (esclusi
impianti che non comportino modifiche all’alterazione della destinazione
della cosa comune). L’approvazione arriva dalla maggioranza degli
intervenuti e dalla metà almeno del valore dell’edificio.
Art. 1129 C.C. (Nuovo testo): L’omessa convocazione dell’assemblea
per l’approvazione del rendiconto, per il rifiuto di convocare
revoca/nomina dell’amministratore o per altri casi previsti dalla legge
sono di grave irregolarità, con probabile revocabilità dell’amministratore.
Alla cessazione dell’incarico, è tenuto a consegna di tutta la
documentazione riguardante il condominio ed eseguire le attività urgenti
senza diritto ad ulteriori compensi.
In caso di gravi irregolarità fiscali o di mancanza del transito delle
somme su uno specifico conto corrente intestato al condominio, può
essere richiesta convocazione dell’assemblea revocando il mandato
dell’amministratore e cessando violazione. In tal caso, deve essere
deliberato in ordine alla nomina di quello nuovo.
Art. 71 bis disp. att. C.C.: Prevede una peculiare legittimazione che fa
capo ad ogni condomino. L’amministratore deve avere godimento dei
diritti civili, non essere condannato per delitti contro P.A.o per ogni altro
delitto non colposo in cui la pena di reclusione non inferiore ai 2 anni e
massimo ai 5, non deve essere stato condannato a misure di
prevenzione divenute definitive come interdizione/inabilitazione, non
deve essere annoverato nei registri protesti cambiari. Tali comportano
cessazione dell’incarico immediata ed automatica, revoca di diritto.
La riforma è intervenuta anche in riguardo al fenomeno del condomino
“apparente”, arginando l’incertezza in ordine alla titolarità dei diritti
condominiali. In passato, il comportamento del condomino doveva
essere costante e inequivoco tale che con la normale diligenza si
creasse un’effettiva situazione di diritto di contitolarità condominiale. Al
terzo in buona fede, in alcuni casi è stato assimilato l’amministratore del
condominio.
Non può ipotizzarsi che l’amministratore non sappia chi sia il proprio
condomino, dato che ha accettato un mandato da amministrare. È
tenuto a conoscere la situazione reale adottando un comportamento
diligente.
Art.63 disp.att. C.C. L’anagrafe condominiale. La responsabilità del
pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e al pretendete è
solidale sia da parte dell’alienante che dell’acquirente. Si ha quindi
fungibilità tra il condomino precedente e chi lo diventerà subentrando nei
rapporti condominiali. Chi cede diritti sull’unità immobiliare rimane
obbligato solidalmente per i contributi che vengono maturati fino a
quando non comunica all’amministratore copia autentica della cessione
del diritto ad un terzo, con vendita, successione, ecc. L’amministratore
deve curare l’anagrafe condominiale concernente le generalità dei
singoli comprensive di CF, residenza/domicilio, dati catastali, dati su
condizioni di sicurezza, e ogni variazione va comunicata in forma scritta
entro 60 gg.
Al conduttore dell’unità immobiliare spettano le spese di pulizia,
funzionamento e manutenzione dell’ascensore, acqua, energia elettrica,
riscaldamento/condizionamento, altri servizi comuni salvo patto
contrario. Ha però:
● Diritto di voto. Nelle delibere dell’assemblea condominiale su
spese e modalità di gestione dei servizi
riscaldamento/condizionamento.
● Diritto di intervenire. In assemblea anche senza diritto di voto, in
ogni caso di delibera sulle modificazioni di altri servizi comuni.
● Diritto di visione. Possono prendere visione dei documenti che
giustificano le spese in ogni momento ed estrarne copia.
Art. 67 disp.att. C.C. La delega. Ogni condomino può intervenire in
assemblea anche a mezzo di rappresentante con delega scritta. Se i
condomini sono più di 20, non può rappresentare più di ⅕ del totale e del
valore proporzionale. In materia di regolamento, è possibile attuare delle
limitazioni sulle deleghe conferibili, configurando vincolo giuridico di
natura negoziale avente forza di legge e derogabile solo con consenso
di tutti gli altri condomini: regolamento contrattuale. All’amministratore
non possono essere conferite deleghe per partecipazione a qualunque
assemblea.
In materia di amministrazione, l’onore alla nomina sorge quando i
condomini sono più di 8 e se l’assemblea non vi provvede se ne occupa
l’autorità giudiziaria su ricorso degli stessi o dell’amministratore
dimissionario.
L’amministratore deve seguire:
● Trasparenza. All’accettazione e a ogni rinnovo, deve comunicare i
propri dati anagrafici e professionali, il luogo dove si trova
l’anagrafe condominiale e quello dei verbali delle assemblee,
anche il registro di nomina/revoca e di contabilità. Deve essere
inoltre comunicato quando è possibile prendere visione
gratuitamente di tali documenti e di averne copia firmata. Nel luogo
di maggior uso comune, deve essere affissa indicazione con
generalità e recapiti dell’amministratore o della persona che svolga
ruolo analogo.
● Visibilità. Obbligato a far transitare le somme ricevute su un conto
corrente specifico del condominio. In qualsiasi momento è
possibile richiederne visione ed estrarne copia, a spese proprie,
della rendicontazione periodica.
● Sostituzione. È prevista la designazione di un sostituto,
all’accettazione della nomina deve specificare l’importo dovuto a
titolo di compenso per l’attività svolta, a pena di nullità della
medesima.
Deve inoltre eseguire le deliberazioni assembleari, curare l’osservanza
del regolamento, disciplinare l’uso delle cose comuni, riscuotere i
contributi, compiere atti conservativi sulle parti comuni, eseguire
adempimenti fiscali, curare registri, conservare documentazione, fornire
situazione sullo stato dei pagamenti e delle eventuali liti, redigere il
rendiconto condominiale, convocare assemblea per revoca e nomina,
eseguire provvedimenti giudiziari e amministrativi, aprire e utilizzare il
conto corrente specifico, comunicare i propri dati, dare notizia di ogni
notifica avente contenuto al di fuori delle sue attribuzioni.
In riguardo alla rendicontazione è opportuno avere conoscenze tecniche
di contabilità, può quindi essere necessario nominare un revisore
contabile condominiale o un consiglio di condominio. Il rendiconto deve
contenere entrata e uscita di qualsiasi spesa riguardante il condominio,
ai fondi e alle riserve per consentire immediata verifica. Si compone di
registro contabile, riepilogo finanziario e di nota esplicativa della
gestione.
I registri condominiali sono:
 ● Anagrafe. Generalità dei condomini proprietari e dei titolari dei
diritti reali e personali di godimento.
● Verbali delle assemblee. Annotazione delle delibere
dell’assemblea, delle dichiarazioni con in allegato il regolamento di
condominio.
● Nomina e revoca dell’amministratore. Annotate in ordine
cronologico le date di nomina e revoca e gli estremi dell’eventuale
decreto quando fossero di tipo giudiziale.
● Contabilità. Annotati in ordine cronologico entro trenta giorni dalla
loro effettuazione, i movimenti in entrata e uscita. Può essere
tenuto anche in modalità informatizzate.

In materia di fondi speciali per lavori straordinari, la riforma ha introdotto

che in assemblea deve essere deliberata la costituzione del medesimo
con importo pari all’ammontare dei lavori. Prima della riforma l’esborso
veniva richiesto solo dove si reputasse necessario, mentre adesso è
disposto obbligatoriamente.
Decreto legge 23 dicembre 2013 n.145: Se il pagamento dei lavori è
richiesto gradualmente in funzione al loro stato di avanzamento, il fondo
può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti. Da
distinguere con il fondo “cassa”.
In materia di eliminazione delle barriere architettoniche:
Legge 9 gennaio 1989, n.13: Diretta a permettere ai soggetti portatori di
handicap una più agevole utilizzazione delle strutture urbanistiche con
l’intento di eliminare impedimenti architettonici e di renderle facilmente
raggiungibili. La legge rinvia ai vigenti commi dell’articolo 1136 C.C. In
precedenza, in prima convocazione era sufficiente un numero di voti
favorevoli della maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del
valore dell’edificio, in seconda era valida solo se riportava un numero di
voti che rappresentasse il terzo dei partecipanti al condominio e il terzo
del valore dell’edificio.
La novella ha ridotto le garanzie di tutela dei soggetti affetti da disabilità
motoria e il nuovo articolo 1124 C.C. si riferisce espressamente anche
gli ascensori.
In materia invece di contenimento del consumo energetico:
Legge 9 gennaio 1991, n.10. Attuazione del piano energetico nazionale
in conformità a un uso razionale dell’energia. Per interventi su edifici e
impianti, le decisioni condominiali sono valide solo se adottate con la
maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del
valore dell’edificio. In precedenza l’approvazione avveniva con
maggioranza delle quote millesimali senza indicare alcun criterio che
desse rilievo alla partecipazione di almeno determinato numero di
condomini. Per le innovazioni sull’adozione di sistemi di
termoregolazione e contabilizzazione del calore in base al consumo
registrato effettivamente, l’assemblea di condominio decide con le
maggioranze prescritte dall’articolo 1120 del codice civile.
Art. 1118 comma4 C.C.: Facoltà di distacco dall’impianto centralizzato.
Sulle fonti energetiche rinnovabili non si applica la disciplina prevista per
le innovazioni alle installazioni.
Art. 1122bis C.C.: È consentita l'installazione di tali impianti destinati al
servizio di singole unità sul lastrico solare e suoni ogni altra idonea
superficie comune o sulle parti di proprietà individuale dell’interessato.
Se si rendono necessarie modificazioni alle parti comuni l’interessato ne
deve dare comunicazione all’amministratore indicando contenuto
specifico e modalità di esecuzione di interventi. L’assemblea può
accettare, rifiutare o prescrivere modalità alternative di
esecuzione/imporre cautele a salvaguardia della stabilità. L’accesso
all’unità deve essere comunque consentito dove sia necessario per
progettazione esecuzione delle opere. Non necessitano di
autorizzazione gli impianti invece destinati alle singole unità abitative.
Ci sono maggiori difficoltà di approvazione dopo la riforma,
precedentemente la normativa speciale prevedeva l’approvazione con
un numero di voti che rappresentasse il terzo dei partecipanti al
condominio e il terzo del valore dell’edificio.
Art. 1122ter C.C. Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni. Le
deliberazioni sono approvate dall’assemblea con maggioranza relativa al
secondo comma dell’articolo 1136 del codice civile, quindi con la
maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Art.1122 C.C. Sicurezza. Nelle unità immobiliari di sua proprietà ovvero
nelle parti destinate all’uso comune destinati esclusivamente all’uso
individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danni a
tali parti e che ne determinino il pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza
e al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso deve essere data
preventiva notizia all’amministratore che lo riferisce all’assemblea.
Art.1130 C.C. L’amministratore deve conoscere ogni dato relativo alle
condizioni sicurezza delle unità immobiliari.
Art. 1135 C.C. L’assemblea può autorizzare l’amministratore a
partecipare e collaborare a progetti promossi da istituzioni locali o
soggetti privati qualificati con opere di risanamento di parti comuni degli
immobili, o di demolizione ricostruzione messa in sicurezza statica. Lo
scopo è di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente in cui il
condominio ubicato.
Art.1138 C.C.: Integrazione sulle norme del regolamento che non
possono vietare di possedere o detenere animali domestici. Necessario
comprendere quali siano quelli da considerare domestici e quali quelli a
cui può essere impedito l’ingresso in condominio. La modifica fa
riferimento al regolamento tipico e non a quello contrattuale, cosiddetto
contratto condominiale, dove si può derogare a tale disposizione con il
consenso di tutti i condomini.
Art.68 disp.att. C.C.: Dove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo
1118, per gli effetti del 1123, 1124, 1126 e 1136, il valore proporzionale di
ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella
millesimale che viene allegata al regolamento di condominio. Determina
i limiti della relazione di comproprietà secondo un rapporto percentuale
che per comodità viene usato a base 1000, applicando i diversi criteri di
proporzionalità. In caso di più di 10 condomini è obbligatorio adottare il
regolamento e allegare la tabella, anche se si ritiene che si possa
prescindere dall’effettiva sussistenza di quest’ultima: a natura
dichiarativa, non costitutiva e relazione alle quote di partecipazione dei
condomini. Viene ammessa l’approvazione a maggioranza salvo nel
caso di tabelle di natura contrattuale.
Art.69 disp.att. C.C. Le tabelle millesimale. I valori proporzionali delle
singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale possono
essere rettificati o modificati con il consenso di tutti i condomini. Anche
quando è l’interesse di un solo condomino, se sussiste la maggioranza
prevista dall’articolo 1136 è possibile la modifica in presenza di un
errore. Possibile modificare il valore anche nel caso in cui è alterato per
più di un quinto il valore proporzionale.
Art.70 disp.att. C.C. Le sanzioni. Per le infrazioni al regolamento può
essere stabilito il pagamento di una somma fino a duecento euro, con
recidiva fino a 800 euro. La somma viene devoluta al fondo per le spese
ordinarie. È invece estraneo al diritto privato lo scopo di imporre delle
pene: non è infatti possibile superare l’importo massimo previsto dalla
legge entrando in un ambito pseudo-penalistico ed è necessario
collegare la norma con il regolamento del condominio.
Diventa incostituzionale quando entra il contrasto con il principio della
legalità delle pene che viene previsto dalla nostra Carta fondamentale.
Art.1328 C.C. Clausola penale. Ha l’effetto di limitare il risarcimento alla
prestazione promessa, se non viene convenuta risarcibilità del danno
ulteriore. Il REGOLAMENTO CONTRATTUALE è applicabile in alcuni
casi del Codice del consumo, ed è predisposto dall’originario
proprietario: è nulla clausola che imponga il pagamento di un somma di
denaro in caso di inadempimento/ritardo a titolo risarcitorio, clausola
penale o qualsiasi altro importo eccessivo.

Decreto legislativo 4/03/2010 n.28. Mediazione civile e commerciale. Per

le controversie l’esperimento della mediazione è la condizione di
procedibilità. Il condominio interessato a impugnare delibera
assembleare, deve convocare davanti all’organismo di mediazione tutti
gli altri per non peccare nell’accordo di conciliazione. Quando manca
una legittimazione assegnata dalla legge, il condomino non avrebbe
potuto convocare l’amministratore. In tal caso, l’art.71 disp.att. C.C.
viene in aiuto per:
● Controversie su violazione/errata applicazione delle disposizioni
del C.C. sul condominio.
● La domanda di mediazione che deve essere presentata presso un
organismo di mediazione nel tribunale del luogo dove si trova il
condominio, a pena di nullità.
● Legittimazione dell’amministratore alla partecipazione al
procedimento previa delibera assembleare.
● La proposta di mediazione che deve essere approvata in
assemblea.