COMMENTO

AGEVOLAZIONI

Superbonus 110%: le regole per il

promissario acquirente
di Pasquale Pirone | 20 NOVEMBRE 2020

Tra i beneficiari del superbonus 110% vi rientra anche il promissario acquirente dell’immobile purché
sostenga effettivamente le spese che danno diritto al beneficio. Analizziamo nel seguito se ci sono altre
condizioni da rispettare e cosa succede se dopo aver sostenuto le spese il contratto definitivo di vendita
non dovesse stipularsi, fornendo anche le indicazioni per la trascrizione del preliminare stesso.

Premessa
Come già avuto modo di illustrare più volte in nostri precedenti elaborati dedicati al superbonus
110% di cui all’art. 119 del Decreto “Rilancio”, ai fini della potenziata detrazione fiscale, chi sostiene la
spesa deve possedere o detenere l’immobile oggetto dell’intervento in base ad un titolo idoneo.
In particolare, i soggetti beneficiari devono:
 possedere l’immobile in qualità di proprietario, nudo proprietario o di titolare di altro diritto
reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
 oppure detenere l’immobile in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di co-
modato, regolarmente registrato, ed essere in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori
da parte del proprietario.

Attenzione
Con riferimento al secondo punto, la mancanza di un titolo di detenzione dell’immobile ri-
sultante da un atto registrato preclude il diritto alla detrazione anche se si provvede alla suc-
cessiva regolarizzazione (circolare n. 24/E del 2020).

Si tenga presente che la condizione di possesso o di detenzione dell’immobile deve risultare verifi-
cata al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il
predetto avvio.

Ricorda
La data di inizio dei lavori deve evincersi dai titoli abilitativi (SCIA, CILA; ecc.), se previsti, ov-
vero da una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà.

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MySolution | Commento | 20 novembre 2020
 Superbonus 110%: le regole per il promissario acquirente

Superbonus 110% per il promissario acquirente

È ammesso a godere del supebonus 110% (come avviene anche per gli altri bonus fiscali sulla casa)
anche il promissario acquirente dell’immobile oggetto di intervento a condizione che:
 sia stato immesso nel possesso;
 sia stato stipulato un contratto preliminare di vendita dell’immobile regolarmente registrato;
 abbia sostenuto effettivamente le spese.
Si tenga presente che:
 non è richiesta l’autorizzazione ad eseguire i lavori da parte del promittente venditore che può
ritenersi implicitamente accordata in conseguenza dell’anticipata immissione nel possesso
dell’immobile;
 il beneficio spetta al futuro acquirente, alle condizioni sopra precisate, anche nelle ipotesi in cui
non si perfezioni l’acquisto.
Anche il promissario acquirente può decidere di godere del superbonus 110% nella forma della de-
trazione fiscale (5 quote annuali di pari importo) oppure optare per lo sconto in fattura o la ces-
sione del credito. Tutti gli adempimenti del caso dovranno essere fatti dal promissario acquirente
stesso.

Ricorda
Il compromesso di vendita (detto anche contratto preliminare) è un contratto che obbliga
entrambe le parti (venditore e acquirente) alla stipula del contratto di vendita definitivo. De-
ve riportare gli elementi principali della vendita, ossia:
• il prezzo di cessione;
• la casa da acquistare, l’indirizzo e una precisa descrizione (piani, stanze etc.)
• i dati catastali dell’immobile
• la data del rogito definitivo.
Non è obbligatorio che il contratto preliminare sia stipulato da un notaio, ma è comunque
opportuno chiarire con il notaio quali sono gli obblighi da esso derivanti.

La trascrizione del contratto preliminare di vendita

Registrare il contratto preliminare di vendita è di fondamentale importanza, poiché a seguito della
sua trascrizione acquista valore legale. Diventa vincolante per le parti ed è opponibile a terzi.
Una volta registrato, il venditore:
 non potrà vendere l’immobile a qualcun altro;
 non può concedere ipoteca sull’immobile oggetto di vendita;
 non può costituire sull’immobile una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole.
Questo significa che, con la sola firma del preliminare senza la trascrizione, il venditore:
 potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre persone ovvero costituire su di esso diritti reali
di godimento (ad es. un usufrutto);
 potrebbe iscrivere ipoteche sull’immobile.
Prendendo a prestito la Guida pubblicata dal Notariato, la trascrizione consiste nell’inserimento del
contratto preliminare, nei termini previsti dalla legge, nei Registri Immobiliari.

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MySolution | Commento| 20 novembre 2020
 Superbonus 110%: le regole per il promissario acquirente

È eseguita dal notaio (che ha ricevuto o autenticato il contratto preliminare) entro 30 giorni dalla
stipula del contratto medesimo (l’efficacia della trascrizione decorre dal momento in cui è stata effet-
tuata la trascrizione e non dal momento di stipula del preliminare).
La trascrizione del preliminare comporta i seguenti costi:
 l’imposta fissa di trascrizione (attualmente 200,00 euro);
 i diritti fissi di trascrizione (attualmente 35,00 euro);
 l’onorario del notaio.
Se poi il preliminare prevede anche caparra confirmatoria ed acconto, allora occorrerà pagare an-
che:
 lo 0,50% sulla caparra
 il 3% delle somme pagate come acconto prezzo.
Questi importi saranno recuperati in sede di stipula del definitivo.

Riferimenti normativi
 D.L. 19 maggio 2020, n. 34, artt. 119 e 121;
 Agenzia delle Entrate, circolare 8 luglio 2020, n. 19/E del 2020;
 Agenzia delle Entrate, circolare 8 agosto 2020, n. 24/E del 2020.

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MySolution | Commento| 20 novembre 2020