Structured Finance

RMBS
Chile
Sexto Patrimonio Separado
Análisis de Riesgo Securitizadora Security S.A.
Ratings
Fundamentos de la Clasificación
Monto
Serie (UF) Vcto. Rating Fitch Ratings mantuvo las clasificaciones asignadas a las Series A1 y AA1 en ‘AA (cl), a
A1 219.472 Abr/23 AA (cl)
la Serie B1 en ‘BB (cl)’ y a la Serie C1 en ‘C (cl), todas del Sexto Patrimonio Separado
de Securitizadora Security S.A. Asimismo, decidió mantener el Outlook Negativo
AA1 378.612 Oct/25 AA (cl)
asignado a la Serie A1 y asignar Rating Watch Negativo a las Series AA1 y B1, las cuales
B1 43.381 Oct/25 BB (cl)
hasta la fecha mantenían asignado un Outlook Negativo.
C1 72.487 Oct/25 C (cl)
La asignación de Rating Watch Negativos a las Series AA1 y B1, se fundamenta por una
Analistas parte en los bajos niveles de rentabilidades obtenidas durante el último tiempo por las
Juan Pablo Gil Lira AFV, situación que podría generar descalces en los flujos entre activos y pasivos, así
+56 2 499-3306 como en los incrementos en los niveles de mora de la cartera de respaldo y en los
Juanpablo.gil@fitchratings.com timing de liquidación de propiedades recuperadas, los cuales de mantenerse en los
Cristián Botto Gonzalez
próximos meses podrían generar ajustes en las clasificaciones asignadas.
+56 2 499-3329
Cristián.botto@fitchratings.com Por su parte, la mantención del Outlook Negativo asignado a la Serie A1, se
fundamenta en los mismos factores explicados anteriormente, sin embargo, debido a su
estructura financiera, esta Serie cuenta con una holgura mayor. De todas maneras, se
Antecedentes Generales
debe mencionar que de continuar observando bajos niveles en las rentabilidades de las
Monto Series Original: Serie A1 UF Cuentas de AFV, así como largos timings en los tiempos de liquidación de propiedades
321.500, Serie AA1 UF 452.500, Serie B1
UF 31.000, Serie C1 UF 51.800. recuperadas en el mediano plazo, se podría observar bajas en el nivel de clasificación
Plazo: Serie A1: 76 vencimientos de esta Serie.
trimestrales y sucesivos a partir del 01
de abril de 2004, que incluyen capital e La morosidad total de la cartera ha experimentado una tendencia creciente durante el
intereses; Serie AA1: 86 vencimientos año 2009, alcanzando a noviembre de 2009, un 29,0% (medido en base al número de
trimestrales y sucesivos a partir del 01
deudores) de la cartera inicial incorporada al Patrimonio Separado. La mora más dura,
de abril de 2004, que incluyen capital e
intereses; Series B1 y C1: 1 vencimiento es decir de seis o más dividendos (incluyendo las propiedades recuperadas y en proceso
el 01 de octubre de 2025, que incluye el de liquidación) también ha mostrado una tendencia creciente durante el mismo periodo,
capital y los intereses capitalizados alcanzando un 6,1% (medido en base al número de deudores) de la cartera inicial
desde la fecha de emisión.
incorporada al Patrimonio Separado, lo cual demuestra un aumento en el riesgo de la
Tasa de interés Anual Bonos: Serie A1:
5,5%, Serie AA1: 5,9%, Serie B1: 6,3%, cartera.
Serie C1: 6,3%%.
Monto Cartera Original: UF 642.685. Hasta noviembre de 2009, se habían liquidado 61 garantías por un monto de UF 43.435.
Monto Cartera a noviembre de 2009: El saldo adeudado por este concepto (incluyendo costos legales y cuotas atrasadas)
UF 493.161 alcanzaba a UF 54.900, por lo cual la pérdida neta acumulada de la cartera alcanza a
Valores Líquidos a noviembre de
2009: UF 26.268.
UF 11.465, nivel que está en línea con lo estimado por Fitch inicialmente. Sin embargo,
Originador: Inmobiliaria Mapsa S.A. se debe mencionar que los tiempos de liquidación de propiedades recuperadas se han
Administrador Primario: Inmobiliaria alargado más allá de los tiempos asumidos para esta transacción, situación que afecta
Mapsa S.A. negativamente al flujo de caja de los bonos securitizados. Como muestra de lo anterior,
Administrador Maestro: Securitizadora
Security S.A.
durante el año 2009, solo 1 propiedad fue liquidada en el mercado, manteniendo en
stock a noviembre de 2009, 25 propiedades recuperadas. Fitch continuará
monitoreando los tiempos de liquidación de dichas propiedades, de las cuales 11 ya se
Informes Relacionados encuentran gestionadas y con compromiso de venta (propiedades financiadas con
• Actualización de la Metodología fondos solidarios), pero aún a la espera de su liquidación.
para Emisiones Respaldadas por
Créditos para la Vivienda en el Mº Con respecto a los prepagos de la cartera, en términos de saldo insoluto a la fecha se
Chileno, Octubre 2007. han prepagado UF 63.655, lo cual corresponde a un 9,9% del monto de la cartera
original. La TPA (tasa prepago anual, base 360) promedio en los últimos 12 meses

www.fitchratings.com Enero, 2010

 Structured Finance
alcanzó a un 3,5%, en línea con lo estimado por Fitch para esta transacción. Sin
embargo, durante los últimos 6 meses se ha observado una tendencia creciente en esta
variable, razón por la cual Fitch estará atento a su evolución. Cabe destacar, que con
los fondos recaudados por concepto de liquidaciones de propiedades y por concepto de
prepagos, no se han realizado sustituciones de activos, debido a la no disponibilidad de
activos de similares características, debiendo por el contrario realizar prepagos de las
Series A1 y AA1, no pudiendo minimizar totalmente el efecto negativo que éstos
producen.
Los bonos securitizados tienen como respaldo una cartera conformada por 204
operaciones de leasing habitacional directos con un saldo insoluto de UF 124.474 y por
531 operaciones de leasing habitacional con AFV con un saldo insoluto de UF 368.687 a
noviembre de 2009. Adicionalmente a lo anterior, el patrimonio separado cuenta con
caja por un monto de UF 26.268 (incluyendo prepagos y ventas de viviendas por cobrar)
y con 25 propiedades en proceso de venta, a la misma fecha.

Características del Colateral

De acuerdo al último reporte de gestión proporcionado por la Securitizadora, los bonos
securitizados tienen como respaldo una cartera compuesta por 204 operaciones de
leasing habitacional directos con un saldo insoluto de UF 124.474 y por 531 operaciones
de leasing habitacional con AFV con un saldo insoluto de UF 368.687 a noviembre de
2009. Adicionalmente a lo anterior, el Patrimonio Separado cuenta con caja por un
monto de UF 26.268 (incluyendo prepagos y ventas de viviendas por cobrar) y con 25
propiedades en proceso de venta, a la misma fecha.
Como se puede apreciar en el cuadro de la siguiente página, dentro de las principales
características del colateral, destaca su relación Saldo Insoluto / Garantía, que alcanza
a noviembre de 2009 un 74,3%, su tasa de interés promedio ponderada de 10,2% a la
misma fecha, mientras el plazo promedio remanente ha disminuido de 232 meses a 151
meses a la misma fecha.
Cabe consignar que la mayor concentración comunal se produce en la comuna de Maipú,
la cual representa un 13,4% de la cartera, mientras la mayor concentración regional se
produce en la Región Metropolitana, la cual representa un 59,5% de la misma.
Por último, el saldo de las cuentas de AFV a noviembre de 2009 es de UF 75.440. Sin
embargo, es necesario destacar que en el último tiempo, las rentabilidades obtenidas
por las AFV han estado muy por debajo de lo estimado inicialmente, aunque en los
últimos seis meses han mostrado un repunte, razón por la cual Fitch continuará
monitoreando la evolución de esta variable, con el objeto de determinar el impacto
que ésta pudiese tener en las clasificaciones asignadas.
En el cuadro de la siguiente página, se pueden observar las principales características
del colateral:

2 Sexto Patrimonio Separado Securitizadora Security S.A. Enero, 2010

 Structured Finance
Características del Colateral (A noviembre de 2009)
MHE LH Total
Monto Cartera (UF )
Original - 642.685 642.685
Actual - 493.161 493.161
Saldo Cuenta AFV (UF) - 75.440 75.440
Número Operaciones Actuales - 735 735
Monto Promedio Crédito Actual (UF) - 671 671
Valor Promedio Propiedad (UF) - 768 768
Relación Deuda / Garantía (%)
Original - 91,5 91,5
Actual* - 74,3 74,3
Relación Dividendo / Renta (%) - 17,7 17,7
Plazo Promedio Remanente (meses)**
Original - 232 232
Remanente - 151 151
Tasa Interés Promedio Ponderada (%)***
Actual - 10,2 10,2
Concentración Comunal (%)
Maipú - 13,4 13,4
Puente Alto - 12,8 12,8
Viña del Mar - 8,0 8,0
San Bernardo - 7,6 7,6
Quilpué - 5,3 5,3
Otros Activos
Caja Pagos Ordinarios (UF) 14.448
Caja Prepagos (UF) 11.820
Propiedades en Liquidación (Saldo Adeudado) 17.625
*Para el cálculo de la razón Deuda / Garantía Actual en los leasing con AFV, se descontó de su saldo de crédito el valor
ahorrado en la cuenta AFV.
** Para el cálculo del Plazo Promedio Remanente, se utilizó un promedio simple por número de deudores.
*** Para el cálculo de la tasa de interés promedio ponderada, no se descontó del saldo del crédito en los leasing con AFV el
valor ahorrado en la cuenta AFV, todo por cuanto el deudor continúa pagando intereses sobre su crédito inicial.

Evolución Morosidad de la Cartera

Como se puede apreciar en el siguiente gráfico, a noviembre de 2009 la morosidad
total de la cartera ha experimentado una tendencia creciente en los últimos 12 meses
alcanzando un 29,0% (calculada en base al número de deudores) de la cartera inicial
incorporada al Patrimonio Separado. Sin embargo, es necesario destacar que este nivel
es explicado principalmente por créditos que cuentan con una mora friccional.

Evolución Morosidad de la Cartera (Sobre Cartera Inicial)

(A noviembre de 2009)
Mora 1-5 Dividendos Mora 6+ Dividendos Créditos en Default (Incluye Propiedades en proceso de liquidación)

(%)
30

25

20

15

10

0
a-04 a-04 d-04 a-05 a-05 d-05 a-06 a-06 d-06 a-07 a-07 d-07 a-08 a-08 d-08 a-09 a-09

Fuente: Securitizadora Security S.A.

Sexto Patrimonio Separado Securitizadora Security S.A. Enero, 2010 3

 Structured Finance
Con respecto a los tramos de mora más duros, cabe destacar que a noviembre de 2009
la mora de seis o más dividendos, representaba un 3,3% de la cartera inicial
incorporada al Patrimonio Separado.
Con respecto a los créditos en default, hasta noviembre de 2009, se habían liquidado
61 garantías por un monto de UF 43.435. El saldo adeudado por este concepto
(incluyendo costos legales y cuotas atrasadas) alcanzaba a UF 54.900, por lo cual la
pérdida neta acumulada de la cartera alcanza a UF 11.465, nivel levemente superior al
estimado por Fitch inicialmente. Además, se debe mencionar que los tiempos de
liquidación de propiedades recuperadas se han alargado más allá de los tiempos
asumidos para esta transacción, situación que afecta negativamente al flujo de caja de
los bonos securitizados. Como muestra de lo anterior, durante el año 2009, solo 1
propiedad fue liquidada en el mercado, manteniendo en stock a noviembre de 2009, 25
propiedades recuperadas. Fitch continuará monitoreando los tiempos de liquidación de
dichas propiedades, de las cuales 11 ya se encuentran gestionadas y con compromiso
de venta (propiedades financiadas con fondos solidarios), pero aún a la espera de su
liquidación.

Evolución Prepagos Totales y Parciales

La política de prepago establecida en el contrato de emisión establece que las
amortizaciones extraordinarias del saldo insoluto, cualquiera fuera su causa,
determinará la sustitución íntegra de los leasing por otros leasing de características
similares, o bien, el rescate anticipado parcial de los títulos de deuda tanto de la Serie
A1 como de la Serie AA1. Los fondos recaudados se acumularán trimestralmente y serán
cancelados en los meses de enero, abril, julio y octubre de cada año, acumulándose en
una cuenta de pasivos denominada “obligaciones por prepago”.

Evolución Prepagos de la Cartera

(A noviembre de 2009)
Prepagos Acumulados TPA

(%)
12

10

0
a-04 a-04 d-04 a-05 a-05 d-05 a-06 a-06 d-06 a-07 a-07 d-07 a-08 a-08 d-08 a-09 a-09

Fuente: Securitizadora Security S.A.

Como se puede apreciar en el gráfico anterior, el nivel de prepagos de la cartera ha

alcanzado un 9,9% del monto de la cartera original, lo que corresponde a un nivel de
UF 63.655. La TPA, definida como monto de prepagos mensuales sobre saldo de la
cartera al inicio de mes (anualizado) alcanza en promedio en los últimos 12 meses a un
3,5%, en línea con lo estimado por Fitch para esta transacción. Sin embargo, durante
los últimos 6 meses se ha observado una tendencia creciente en esta variable, razón
por la cual Fitch estará atento a su evolución.

4 Sexto Patrimonio Separado Securitizadora Security S.A. Enero, 2010

 Structured Finance
Cabe destacar, que con los fondos recaudados por concepto de liquidaciones de
propiedades y por concepto de prepagos, no se han realizado sustituciones de activos,
debido a la no disponibilidad de activos de similares características, debiendo por el
contrario realizar prepagos de las Series A1 y AA1, no pudiendo minimizar totalmente
el efecto negativo que éstos producen.
Adicionalmente a lo anterior, todos los trimestres después de pagado los cupones
respectivos de los bonos, se podrán ir prepagando los títulos de deuda de las Series A1
y AA1, con cargo a los excedentes del Patrimonio Separado. Si esta cuenta, en
cualquiera de los trimestres excediera UF1.500, el diferencial se destinará a prepagar
las Series A1 y AA1.
Dado lo anterior, con los fondos recibidos por prepagos y recuperos, más los
excedentes de caja, se han rescatado 101 y 143 láminas de las Series A1 y AA1,
respectivamente.

Inversión de Excedentes y Costos

Los excedentes se han invertido principalmente en instrumentos que tienen como
mínimo una clasificación de riesgo de largo plazo de AA y de corto plazo de N-1. Por su
parte, los costos asociados al Patrimonio Separado se han mantenido dentro de los
rangos establecidos en el contrato de emisión.

Evolución de la Emisión
La Serie A1 cuenta con un saldo insoluto de UF 219.472 a noviembre de 2009, habiendo
cancelado el 31,7% de su saldo original. Además, hasta noviembre de 2009 se habían
rescatado 101 láminas de esta Serie.
La Serie AA1 cuenta con un saldo insoluto de UF 378.612 a noviembre de 2009,
habiendo cancelado el 16,3% de su saldo original. Además, hasta noviembre de 2009 se
habían rescatado 143 láminas de esta Serie.
Con respecto a las Series B1 y C1, éstas no cancelan intereses, capitalizando los mismos
para realizar un pago único al vencimiento.
En el siguiente cuadro, se resumen las principales características de la emisión a
noviembre de 2009:

Características de la Emisión (A noviembre de 2009)

Serie A1 Serie AA1 Serie B1 Serie C1
Monto Inicial (UF) 321.500 452.500 31.000 51.800
Monto Actual (UF) 219.472 378.612 43.381 72.487
Tipo de Oferta Pública Pública Pública Privada
Tasa Cupón Anual (%) 5,5 5,9 6,3 6,3
Frecuencia Pago Interés Trimestral Trimestral Capitaliza* Capitaliza*
Frecuencia Pago Capital Trimestral Trimestral Bullet Bullet
Fecha Primer Cupón 01/07/2004 01/07/2004 01/10/2025 01/10/2025
Fecha Próximo Cupón 01/01/2010 01/01/2010 01/10/2025 01/10/2025
Tipo Credit Enhancement Subordinación, XS Subordinación, XS Subordinación, XS N/A
Vencimiento Legal 01/04/2023 01/10/2025 01/10/2025 01/10/2025
Rating AA (cl) AA (cl) BB (cl) C (cl)
Outlook Outlook Negativo RW Negativo RW Negativo
* Capitaliza intereses hasta 01/10/2025.

Sexto Patrimonio Separado Securitizadora Security S.A. Enero, 2010 5

 Structured Finance
Administración Primaria y Maestra del Patrimonio Separado
La Administración Primaria de los contratos de leasing habitacional que respaldan los
bonos del Patrimonio Separado es llevada a cabo por Inmobiliaria Mapsa S.A. El
concepto de administración primaria hace referencia a la cobranza y monitoreo general
de los activos. En el contrato se detallan las funciones a desempeñar por parte del
Administrador. Estas funciones incluyen: la cobranza oportuna de los dividendos,
gestiones de cobranza prejudicial y judicial, remesar diariamente los dividendos y
prepagos percibidos, mantener actualizado el registro de deudores, entre otras
funciones. La administración primaria de la cartera, ha sido desempeñada
satisfactoriamente a la fecha.
Por su parte, la Administración Maestra, por medio de la cual se centraliza la gestión
del administrador primario es ejercida por Securitizadora Security S.A., sirviendo de
esta manera como un nexo entre el Administrador y el Patrimonio Separado. Cabe
destacar, que esta gestión ha sido desempeñada satisfactoriamente a la fecha.

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