1.

Planteamiento del Problema

1.1. Identificación del Problema.

Desde el año 1999, el gobierno impulsa el Fondo MIVIVIENDA (FMV),

programa destinado a fomentar la inversión privada en el sector vivienda y

reducir la creciente demanda habitacional en el Perú urbano.

Desde su creación hasta inicios del 2007, se desarrollaron los programas

Crédito MIVIVIENDA y Techo Propio, orientados a familias demandantes de

viviendas cuyos valores están por encima de los 85 mil nuevos soles y por

debajo de 35 mil nuevos soles, respectivamente.

El FMV presentó las conclusiones del “Estudio de mercado de la vivienda social

en Lima: 2006” y el “Estudio de impacto de los nuevos productos sobre los

principales demandantes de vivienda”, donde se señala que, en base al análisis

de la capacidad de pago, el nivel socio económico B estaría en la capacidad de

financiar una vivienda de US$ 20,000.00, US$ 17,000.00 en el sector C y hasta

US$ 14,000.00 en el sector D, sin considerar la cuota inicial.

Cabe indicar que, el Crédito MIVIVIENDA tiene como incentivo al beneficiario

un premio a la puntualidad en los pagos de las cuotas mensuales equivalentes

al 15% del monto total del crédito y el Programa Techo Propio otorga el Bono

Familiar Habitacional que es una ayuda económica directa entregada por el

2
Estado, previa calificación, para complementar el ahorro y/o esfuerzo de los

beneficiados.

De esta manera, en el mes de marzo del 2007 el FMV lanza el Crédito

Proyecto MiHogar, diseñado especialmente para ese sector de familias que

buscan viviendas desde S/. 35,000 hasta S/. 87,500 y no pueden ser atendidos

por los programas mencionados al principio.

La particularidad de este nuevo producto es el Bono del Buen Pagador (BBP),

representado no como un porcentaje del monto total del crédito sino más bien

como un valor fijo de S/.10,000.00 que lo hace más atractivo ante los

beneficiarios e incentiva al buen comportamiento de pago de estos créditos.

En tal sentido, en esta investigación nos proponemos determinar la eficacia de

la aplicación del BBP en las colocaciones del Crédito Proyecto MiHogar y los

índices de morosidad de su cartera.

1.2. Objetivos de la Investigación.

Objetivo General.

Determinar la eficacia de la aplicación del Bono del Buen Pagador en las

colocaciones del Crédito Proyecto MiHogar y los índices de morosidad de su

cartera.

3
Objetivos Específicos.

Señalar las características del Bono del Buen Pagador.

Determinar el nivel de conocimiento de los clientes del Crédito Proyecto

MiHogar, respecto a la información del Bono del Buen Pagador.

Determinar su impacto en las colocaciones del Crédito Proyecto MiHogar.

Señalar cuantos clientes del Crédito Proyecto MiHogar han sido beneficiados

con este bono.

Determinar su impacto en los índices de morosidad del Crédito Proyecto

MiHogar.

1.3. Formulación de Hipótesis.

Objetivo General.

El Bono del Buen Pagador incentiva favorablemente las colocaciones del

Crédito Proyecto MiHogar y el buen comportamiento de pagos en sus clientes.

Objetivos Específicos.

El Bono del Buen Pagador, en el Crédito Proyecto MiHogar, se presenta de una

forma más atractiva que el Premio al Buen Pagador del Crédito MIVIVIENDA.

4
El nivel de conocimiento de parte de los demandantes de vivienda respecto al

Bono del Buen Pagador incide de forma directa en el crecimiento de las

colocaciones del Crédito Proyecto MiHogar y a su vez, en el comportamiento

de pago de los clientes.

El Crédito Proyecto MiHogar viene reflejando una tendencia creciente en sus

niveles de colocaciones, ayudado en parte por el Bono del Buen Pagador

La cantidad de clientes beneficiados con el Bono del Buen Pagador va avanza

en forma paralelo con el crecimiento de la cartera total del Crédito Proyecto

MiHogar.

La cartera del Crédito Proyecto MiHogar es más saludable que la de los

créditos hipotecarios en general, en gran medida, gracias a que el Bono del

Buen Pagador le permite a los clientes pagar menores cuotas mensuales por el

financiamiento de sus viviendas y por lo tanto tener más disponibilidad de

recursos para sus gastos familiares corrientes.

1.4. Justificación de la Investigación.

Dado que el mercado objetivo del Crédito Proyecto MiHogar se encuentra

mayoritariamente dentro de los niveles socio-económicos C y D, la existencia

de un incentivo al buen comportamiento de pagos vuelve relevante un estudio

de la eficacia del Bono del Buen Pagador puesto que sirve como modelo

aplicable para otros productos de crédito en la banca comercial, mejora los

índices de morosidad de la cartera de créditos y además genera un ahorro

representativo a sus clientes, en este caso, para la adquisición de viviendas.

5
6
2. Metodología o Diseño de la Investigación

7
2.1. Técnicas y fuentes de recolección de datos.

La información estadística que sirve de base para la elaboración de la presente

investigación, tiene como fuente al Fondo MIVIVIENDA S.A.

2.2. Población y muestra.

La población está conformada por los clientes del Crédito Proyecto MiHogar del

Fondo MIVIVIENDA, los cuales también forman parte de la cartera de créditos

de las instituciones financieras del mercado local, a través de las cuales

lograron financiar sus viviendas.

8
3. Marco Teórico

9
3.1. Antecedentes.

En la tesis cuyo objetivo general es alcanzar una mayor difusión del programa

Techo Propio bajo la finalidad ampliar el mercado objetivo en mejores

condiciones crediticias, se concluyó que el subsidio del estado es fundamental

para este programa, el objetivo es fomentar un ahorro del 15% del valor de la

vivienda e incrementar indirectamente el patrimonio de los sectores de menos

recursos y que otra característica fundamental al desarrollo al programa techo

propio es el impulso al sector construcción debido a que se constituye como

multiplicador del crecimiento del empleo (Miranda, et.al.,2006).

La semejanza con la presente tesis está en que aborda las formas de

financiamiento y subsidio de uno de los programas del Fondo MIVIVIENDA.

10
En el estudio de mercado de la vivienda social en Lima, cuyo objetivo general

es de contar con la información actualizada sobre el mercado de vivienda de

interés social, se concluyó que la morosidad de la cartera hipotecaria se ha

visto influenciada por la baja morosidad de los créditos MIVIVIENDA. Dicho

indicador se encuentra por debajo del 1% y que la demanda efectiva por

vivienda asciende a 176 mil unidades (Fondo MIVIVIENDA S.A., 2006).

La semejanza con la presenta tesis de alguna manera aborda el tema de

morosidad en el programa MIVIVIENDA.

11
Un estudio económico realizado por el Fondo MIVIVIENDA, cuyo objetivo

general es determinar la demanda potencial por vivienda en Lima, así como las

características de los demandantes, concluye que un 43% de las familias

estudiadas presentan dinero ahorrado con la cual tratan de iniciarse en el

programa Techo Propio (Fondo MIVIVIENDA S.A., 2005).

La semejanza con la presente tesis radica en que estudia el subsidio a la

vivienda a través del bono familiar habitacional y su impacto en el bienestar de

las familias.

12
En un estudio de la problemática de la vivienda en el Perú, cuyo objetivo

general es analizar en que medida las políticas actuales afrontan el problema

de la vivienda, se concluyó que la puesta en práctica de los programas de

vivienda no han tenido el éxito esperado debido a que el publico que debería

ser beneficiado no cuenta con los recursos necesarios y no tiene la posibilidad

de contraer deudas a mediano plazo (Quispe, 2005).

La semejanza con la presente tesis es que se enfoca en uno de los tantos

programas de viviendas que existe en el país, pero a diferencia de esta

investigación podemos llegar a la conclusión que los demandantes del Crédito

Proyecto MiHogar si cuenta con recursos complementarios al financiamiento

correspondiente.

13
3.2. Bases Teóricas.

Créditos.

La operación de crédito es el préstamo para obtener financiamiento de

terceros, bajo compromiso de reembolso futuro. Las prestaciones pueden ser

en especie, o una en especie y la otra en dinero, o ambas en dinero. A las dos

primeras se les denomina crédito mercantil y a la tercera, crédito financiero o

bancario.

Los elementos constitutitos de toda operación crediticia son:

Un plazo definido de tiempo, que es el periodo en el cual debe darse la

contraprestación pactada,

La transferencia de propiedad del bien o dinero,

La voluntariedad del intercambio, que excluye el ahorro forzoso, y

La confianza, que no tiene por qué ser absoluta, sino existir en cierto grado y

complementarse con las garantías tomadas para asegurar la recuperación del

préstamo (Ambrosini, 2001).

Créditos Hipotecarios.

Los créditos hipotecarios no son más que créditos con un sistema de

devolución mediante cuotas y donde la garantía de la operación es la vivienda,

preferiblemente la primera vivienda. Sin embargo, por el hecho de ser créditos,

el capital que vamos amortizando lo podemos volver a utilizar como un mismo

tipo de interés y para el uso que nosotros deseemos. Estamos hablando de

operaciones preconcebidas, así cuando queremos disponer del capital

14
previamente amortizado tan solo debemos pagar la correspondiente comisión

de apertura.

La gran ventaja para el cliente es que siempre tiene abierta una línea de crédito

de fácil disposición. La gran ventaja para la entidad financiera es que consigue

una mayor vinculación del cliente y que además todas sus operaciones de

financiación estén garantizadas con la primera vivienda del mismo. Esta mayor

garantía para la entidad se traduce en una rebaja de tipo de interés para el

cliente, pues puede financiar sus necesidades de efectivos con un tipo de

interés mucho más económico que el de un préstamo personal contratado de

forma independiente.

Características del Crédito Hipotecario.

Objeto del Crédito:

Adquisición de viviendas.

Adquisición de oficina o locales comerciales.

Ampliación o adecuación de viviendas.

Construcción de viviendas.

Compra de un terreno.

Prestamos personales con garantía hipotecaria.

Condiciones Generales del Crédito:

El promedio del monto mínimo promedio a financiar es de US$ 10,000 y el

monto a financiar varía entre el 70 y el 80% del valor de la tasación. La cuota

inicial varía en cada entidad bancaria entre el 20 y 30% de valor de la tasación,

15
y la tasa de interés actual en los bancos están bajando, siendo la más baja

12.8% y la más alta 15% efectiva anual en dólares (Villacorta, 2006).

La garantía debe ser primera y preferente hipoteca a financiar y en casos

excepcionales se pueden poner como garantía otros inmuebles propios o de

terceros, así como, depósitos, CTS u otros depósitos o valores. Adicionalmente

se endosa a esta operación los siguientes seguros: seguros contra todo riesgo

del inmueble y seguro de desgravamen (muerte natural y/o accidental tanto

individual o mancomunado).

La pre-aprobación de las solicitudes de crédito fluctúa desde 48 horas hasta 5

días útiles y el desembolso varía entre 24 y 30 días; el plazo máximo en la

mayoría de los banco es hasta 15 años. Todos los bancos aceptan prepagos,

sin embargo, algunos castigan esto con penalidades.

El perfil del cliente es: personas naturales, clientes o no del banco, edad entre

21 y 70 años, con ingreso familiares mínimos, con antigüedad laboral mínima

que oscile entre 1 y 3 años.

El Sistema Bancario como componente en los Créditos MIVIVIENDA.

El Gobierno impulsa nuevos servicio y productos financieros destinados a

fomentar la inversión privada en el sector Vivienda y reducir la creciente

demanda habitacional en el Perú urbano, mediante el Fondo MIVIVIENDA,

convertido en una sociedad anónima estatal de derecho privado.

16
Cada año se genera en el país una demanda adicional de 50 mil a 60 mil

viviendas, lo que dinamiza el mercado inmobiliario y genera un enorme

potencial de crecimiento. Las instituciones financieras se han mostrado

interesadas en ingresar con capitales propios a este mercado.

El crédito que desembolsa la Corporación Financiera de Desarrollo (COFIDE),

por medio del Fondo MIVIVIENDA, esta sujeta a una comisión del 8%, que se

cobra a las instituciones financieras intermediarias (IFI), y presenta tres

atributos: el préstamo, el premio al buen pagador y la cobertura de riesgo

crediticio.

Se diseña actualmente la oferta de dos productos diferenciados del paquete

que se otorga cuando el sector privado ingrese financiar directamente estos

prestamos, MIVIVIENDA le venderá solo productos los productos del premio al

buen pagador y la cobertura de riesgo crediticios una tasa referencial, que será

una comisión pequeña, para incentivar el ingreso del sector privado en el

negocio. No significa un aumento de las tasa de interés para los clientes

porque correrán el mismo riesgo que tienen ahora. Se tratara de mantener las

actuales tasas, que fluctúan entre 9% y 11% para los clientes finales.

El Ingreso de estas instituciones financieras era necesario ante el agotamiento

de la liquidez del Fondo MIVIVIENDA. Se comenzó con un fondo de 500

millones de nuevos soles y ahora hay dos mil 500 millones. Esto quiere decir

que la cartera hipotecaria ha crecido, redituando una rentabilidad, pero a costa

de la privación de la liquidez.

17
Con el ingreso de las instituciones privadas, en las colocaciones directas de

préstamos al sector, se proyecta incrementar la oferta inmobiliaria en el país

para cubrir parte de la demanda insatisfecha que se origina cada año en la

región.

Características del Crédito MIVIVIENDA.

Se tiene liquidez para que las entidades financieras fondeen sus operaciones

activas. Es mas, se necesita de otra alternativa de inversión para que los

agentes con excedentes destinen sus recursos.

El segmento de la población de ingresos medios es conocido. La mayoría de

entidades financieras ha experimentado con éxito las posibilidades de negocios

en este segmento. Así, el riesgo creditito puede ser adecuadamente

gestionado.

El mercado inmobiliario para el segmento de la población anteriormente

mencionado tiene mayor oferta que brindar.

El mercado de capitales cuenta con instrumentos hipotecarios de inversión.

El crédito hipotecario es ofrecido en casi todo el país por un gran número de

entidades financieras.

Los productos que ofrecerá:

Cobertura de Riesgo Crediticio (CRC) y Premio al Buen Pagador (PBP).

El primer esquema en el que MIVIVIENDA trabaja, esta dirigida a entidades

financieras que cuentan con la posibilidad de obtener fuentes de

18
financiamientos distintas a las ofrecidas por el Fondo y con mejores

condiciones.

Así el fondo pasa de ser proveedor de recursos a proveedor de atributos para

el crédito. La entidad financiera adquirirá, cambio de una comisión, los atributos

CRC Y PBP vigentes actualmente, consiguiendo así, aun con otra fuente de

financiamiento, mitigar el riesgo crediticio de las operaciones y mantener un

incentivo a la baja morosidad

Subsidios

Los subsidios son aplicados para estimular artificialmente el consumo o la

producción de un bien o servicio. Son los mecanismos contrarios a los

impuestos.

Tipos de subsidios:

Subsidios a la oferta: Otorgados a los productores de bienes y servicios).

Subsidios a la demanda: Son subsidios que reducen lo que paga el usuario, por

debajo del costo del bien o servicio. Pueden ser: subsidios directos, cuando el

Gobierno paga directamente una parte del servicio a algunos consumidores; o

subsidios cruzados, (entre diferentes usuarios), cuando se calcula la tarifa

general (que cubre los costos totales) pero no cobra el mismo monto a todos

los clientes. Algunos pagan más que el costo real, para permitir que otros

paguen menos.

19
Características deseables de un Subsidio

Transparencia: Los procedimientos para la postulación, selección y

adjudicación del subsidio deben de emplear procedimientos transparentes, es

decir que sean debidamente conocidos para los postulantes, beneficiarios y la

opinión pública en general.

Progresividad: Es decir a menor ingreso y menor valor de la vivienda mayor

subsidio. Con el objetivo de favorecer en mayor proporción a los hogares que

se encuentran en una situación mas necesitada.

Neutralidad: En el otorgamiento y entrega de viviendas nuevas o usadas.

Adecuada focalización: Debe llega al grupo de personas que se desea

beneficiar.

Subsidio Familiar de Vivienda del Gobierno Nacional

El Subsidio Familiar de Vivienda es un aporte estatal en dinero o especie

(terreno), otorgado por única vez al beneficiario, con el objeto de facilitarle una

solución de vivienda de interés social, sin cargo de restitución, siempre que el

beneficiario cumpla con las condiciones que se establecen en la Ley (Súper

Cade Virtual, 15 de abril del 2008).

Características deseables de los subsidios habitacionales directos.

Deben constituir una ayuda estatal directa, destinada a crear capacidad de

compra, es decir beneficiar a la demanda de vivienda y no a la oferta.

Deben ser sin cargo de restitución, reconociéndose con esto que sin tal aporte

las familias de bajos ingresos no pueden acceder a una vivienda solamente

sobre la base de las oportunidades que ofrece el mercado.

20
Deben concederse por una sola vez a la vida a las familias que no sean

propietarias de una vivienda.

Deben tener carácter complementario, y no sustitutivo, de las posibilidades de

ahorro previo y endeudamiento de las familias, particularmente cuando no se

trata de los de más bajos ingresos.

Deben de tener montos explícitamente conocidos para quien recibe, lo cual

creara cabal conciencia en el beneficiario de la ayuda estatal que esta

recibiendo.

Deben de adjudicarse haciendo hincapié en la exigencia de ahorro previo

metódico como requisito (Gonzáles, 1999).

3.3. Definición de Conceptos y Términos.

Análisis de Riesgo

Evaluación que realiza la IFI de la persona que desea el crédito, observando su

capacidad de pago y cumplimiento, tomando en cuenta sus antecedentes

crediticios, ingresos y egresos, entre otros.

BANMAT

Banco de Materiales. Es una empresa de servicios organizada bajo la

modalidad de Sociedad Anónima Cerrada. Se le encomendó la misión de

contribuir en la solución del problema de la edificación y mejoramiento de la

vivienda básica, con el sistema de la autoconstrucción, financiándolos a través

del abastecimiento de materiales necesarios para los mismos.

21
BFH

Bono Familiar Habitacional. Ayuda económica directa otorgada por el Estado

por única vez al Grupo Familiar Elegible, como un complemento a su ahorro

para facilitarles el acceso a una de las modalidades del Programa Techo:

adquisición, construcción en sitio propio o mejoramiento de una vivienda de

interés social Propio. El valor del BFH varía dependiendo de la modalidad a la

que se postula.

Buen Pagador

Beneficiario que ha cumplido con el pago puntual de sus obligaciones frente a

las IFI's, según lo dispuesto por la SBS, para categorizar un crédito hipotecario

como riesgo normal, para efectos de provisiones bancarias.

COFIDE

Es una empresa de economía mixta que cuenta con autonomía administrativa,

económica y financiera y cuyo capital pertenece en un 98,56% al Estado

peruano, representado por el Fondo Nacional de Financiamiento de la Actividad

Empresarial del Estado - FONAFE, dependencia del Ministerio de Economía y

Finanzas y en el 1,41% a la Corporación Andina de Fomento - CAF

Crédito Hipotecario

Contrato por el que una entidad financiera entrega una suma de dinero a una

persona, la misma que debe devolver en los plazos y condiciones pactadas

entre las partes, ofreciendo como garantía un bien mueble.

Desembolso del BFH

22
Proceso mediante el cual se transfiere los recursos del Ahorro y del BFH al

Promotor (a ET, al Fideicomiso o a la IFI respectiva), para cancelar, el valor de

la Adquisición de Vivienda Nueva, Construcción en Sitio Propio o Mejoramiento

de Vivienda.

Garantía Hipotecaria

Hipoteca que se constituye en virtud del Crédito MIVIVIENDA / Proyecto

MiHogar otorgado al beneficiario.

Gravamen

Carga u obligación que pesa sobre una persona o un bien. Ejemplo: Hipoteca o

prenda.

Grupo Familiar

El Grupo Familiar está constituido como mínimo por una persona y al menos un

familiar (esposa, conviviente sin impedimento matrimonial, padres, abuelos,

nietos, hijos menores de 25 años e hijos mayores de 25 años con

discapacidad).

Grupo Familiar Elegible

Grupo Familiar que cumple con los requisitos para acceder al BFH.

23
Hipoteca

Gravamen inscrito en la partida registral de la vivienda que asegura la promesa

de pagar un préstamo.

IFI

Institución Financiera Intermediaria calificada para intermediar recursos de El

Fondo, entiéndase Bancos, Cajas de Ahorro y Crédito Rurales (CRAC), Cajas

de Ahorro y Crédito Municipales (CACM) y EDPYMES.

Perito

Para este caso, persona natural o persona jurídica, que se encuentre inscrito

en el Registro de Peritos Valuadores que lleva la Superintendencia de Banca y

Seguros.

Plazo de Gracia

Durante dicho período, el beneficiario no paga a la IFI el principal, los intereses,

ni los seguros, sin embargo la IFI puede cobrar las comisiones que establezca.

Los intereses generados durante el período de gracia se capitalizarán

incorporándose al saldo del crédito, incorporándose igualmente los importes de

seguros, las comisiones que no se paguen durante el período de gracia,

conceptos que se adicionarán a las cuotas restantes dentro del plazo fijado y

en las mismas condiciones financieras del crédito. En caso de adquirir una

vivienda en construcción, puede ser hasta 6 meses en el caso de un Crédito

MIVIVIENDA, o de hasta 12 meses en el caso de Proyecto MiHogar, de

acuerdo a la solicitud del beneficiario.

24
Sujeto de Crédito

Es la persona calificada por la IFI como capaz de cumplir con el pago del

crédito.

Tasación

Sistema por el cual se determina el valor de mercado de una propiedad. A

partir de ese valor se asigna un porcentaje de financiación.

Tramo Concesional

Parte del crédito, sujeto a idénticas condiciones financieras que el tramo No

Concesional, excepto en su periodicidad, que tiene carácter semestral. Para

Crédito MIVIVIENDA equivale al 15% del Crédito. En el caso de Crédito

Proyecto MIHOGAR equivale a S/:10,000 nuevos soles.

Tramo No Concesional

Parte del crédito, sujeto a las condiciones fijadas por El Fondo y/o las IFI's.

25
4. La eficacia del Bono del Buen Pagador en

las colocaciones del Crédito Proyecto MiHogar

y el impacto en sus índices de morosidad

26
4.1. El Bono del Buen Pagador (BBP) y sus características.

El objetivo de esta parte de la investigación es identificar las características

mas relevantes del BBP, las cuales orienten su eficacia dentro del Crédito

Proyecto MiHogar. La información sobre estas características ha sido tomada

de la Ley Nº 29033, Ley de Creación del Bono del Buen Pagador y del Decreto

Supremo Nº 003-2008-VIVIENDA, Reglamento de la Ley N° 29033, Ley de

Creación del Bono del Buen Pagador.

El 07 de junio del 2007 se publica la Ley de Creación del Bono del Buen

Pagador para el Proyecto MiHogar, aprobado por el Congreso de la Republica

el 24 de mayo de ese mismo año, el mismo que beneficia al prestatario puntual

en sus pagos y representa en algunos casos un 27% del valor total de la

vivienda.

La Ley Nº 29033, acerca de la creación de este bono, nos indica:

“Crease el Bono del Buen Pagador – BBP como una de las acciones de política

de acceso de la población a la vivienda, con el objetivo de incentivar y

promover el cumplimiento oportuno de los pagos mensuales del Crédito

MIVIVIENDA otorgado en nuevos soles”.

La entidad administrativa del Bono del Buen Pagador es el Fondo MIVIVIENDA

S.A. y lo otorgará por medio de las empresas del sistema financiero. Los

recursos para la asignación del BBP son los siguientes:

27
“a. Los recursos que le transfiera el Ministerio de Vivienda, Construcción y

Saneamiento al Fondo MIVIVIENDA S.A. en el marco de lo establecido en el

articulo 75° de la Ley N° 28411, Ley General del Sistema Nacional de

Presupuesto, y normas modificatorias.

b. Otros aportes, inversiones y financiamiento que se obtengan del sector

público o privado y de la cooperación nacional e internacional.

c. Otras fuentes autorizadas por el Ministerio de Economía y Finanzas”.

Son requisitos para la asignación del BBP, los siguientes:

“a. Contar con la calificación por ingreso familiar como sujeto de crédito emitido

por la empresa del sistema financiero que otorgue el crédito MIVIVIENDA

correspondiente;

b. que el solicitante y, en su caso, su cónyuge e hijos menores de edad no

deberán ser propietarios de otra vivienda.

c. que el valor del inmueble a adquirir sea mayor a diez (10) Unidades

Impositivas Tributarias (UIT) y no exceda de las 25 (UIT); y,

d. otros determinados por el Fondo MIVIVIENDA S.A.”

Por otro lado, el Crédito Proyecto MiHogar genera dos cronogramas: uno con

cuotas semestrales equivalente a S/.10,000 y otro con cuotas mensuales

equivalente a la diferencia del monto total del préstamo menos S/.10,000; la

cuota semestral corresponde al BBP. El cliente dejará de pagar sus cuotas

semestrales sólo con ser puntual en el pago de sus cuotas mensuales. La

evaluación de Buen Pagador es por cada semestre a lo largo de la vida del

crédito. El mal comportamiento en el pago de una o más cuotas de un

28
semestre, hará que la cuota semestral deba ser pagada por el cliente. El pago

lo realizará en el semestre siguiente y a razón de un sexto en cada mes.

Pedro Sevilla Almeida, gerente de Promoción del Fondo MIVIVIENDA (Diario El

Comercio, 24/09/2004) opinaba que este sistema es un producto original

porque apela a la entrega de un galardón y no a la imposición de un castigo

para lograr el objetivo de un índice de morosidad bajo. Indicada además que su

antecesor es el Premio al Buen Pagador (PBP) que se introdujo al mercado en

octubre del 2000 con el interés de premiar al que es puntual en lugar de

castigar al que es impuntual. Otra razón por la cual se hizo esto es que el

premio se traslada al cliente a través del pago de una cuota menor y, al

hacerlo, su nivel de ingreso puede ser menor para calificar a una determinada

cuota.

Para finalizar esta parte de la investigación, y como consecuencia del análisis

de la información presentada, podemos concluir que las características del BBP

están orientadas al cumplimiento de la asignación de recursos en términos del

público objetivo del Crédito Proyecto MiHogar.

29
4.2. Nivel de Conocimiento de los clientes del Crédito Proyecto MiHogar

respecto a la información de Bono del Buen Pagador.

El objetivo de esta parte de la investigación es determinar el nivel de

conocimiento de los clientes, respecto a la información sobre el Bono del Buen

Pagador a través de las encuestas realizadas a los clientes que han obtenido

este crédito. Cuando hablamos del nivel de conocimiento nos referimos a

cuanto conocen los clientes de este crédito respecto al Bono del Buen

Pagador.

La población total de clientes del Crédito Proyecto MiHogar es de 1091

personas; de los cuales se ha tomado una muestra de 80 personas para la

realización de esta encuesta.

El cuestionario realizado comprende de 18 preguntas. (Ver Anexo 1: Encuesta

sobre el Crédito Proyecto MiHogar y el Bono del Buen Pagador).

30
4.2.1. Conocimiento del Bono del Buen Pagador de parte de los clientes

del Crédito Proyecto MiHogar

Para el análisis de este objetivo; se empleó como fuente la encuesta elaborada

por los integrantes de esta investigación el día 7 de junio del 2008, en la

Residencial Palmeras ubicada entre la Avenida Tomas Valle y Avenida San

Germán del distrito de San Martín de Porres

Respecto a los resultados obtenidos identificamos que el 38.75% de los

hogares encuestados están compuestos por grupos familiares cuyos

integrantes no son mayores de 3 personas. El 61.25% restante está distribuido

entre grupos familiares compuestos por 4 y 5 integrantes, con el 36.25% y

25.00% respectivamente.

Gráfico Nº 1

Características socio demográficas (personas

en el hogar)
2 personas
15.0%
25.0% 3 personas
4 personas
5 personas
23.75%

36.25%

Por otro lado consultamos a los encuestados si conocía el crédito hipotecario y

el 66.25% sabe que sirve para la obtención de una vivienda. Sin embargo, el

33.75% no tiene una idea clara respecto a este producto bancario.

31
 Gráfico Nº 2

Conocimiento del crédito hipotecario

33.75%

66.25%

Si conoce No conoce

Asimismo, el 64.00% de los encuestados sabía de la existencia del Fondo

MIVIVIENDA y sus beneficios. Sin embargo, el 36.00% desconoce el fondo.

Gráfico Nº 3

Conocimiento del Fondo MiVivienda

36.00%

64.00%

Si conoce No conoce

Podemos decir que sus principales fuentes de información fueron la televisión y

las inmobiliarias donde acudieron para informarse, con una proporción de

40.00% y 36.25%, respectivamente, y 23.75% fueron en el modulo

MIVIVIENDA.

32
 Gráfico Nº 4

Fuente de información

36.25% 40.00%

23.75%

Television Modulo MiVivienda Inmobiliaria

En cuanto a la información financiera que proporcionaron los encuestados, los

resultados sugieren que el 51.25% de los encuestados visitó más de una

entidad financiera para solicitar el Crédito Proyecto MiHogar, así como, el

31.25% se sintió satisfecho con la única entidad a la cual visitó para solicitar

información respecto a este crédito.

Gráfico Nº 5

Entidade s financieras visitadas

17,50%
25.00%

31,25%
26.25%

0 IFI's 1 IFI's 2 IFI's 3 IFI's

Por otro lado, la información proporcionada por los encuestados en la muestra

se observa que las entidades financieras que colocaron más créditos bajo este

33
programa son: el Interbank con 35.00% y el Scotiabank con 26.25%, Banco de

Crédito 22.50% y Crédito Directo 16.25%.

Gráfico Nº 6

Entidad financiera que otorgó el crédito

16.25%
35.00%

22.50%

26.25%

Interbank Scotiabank BCP Crédito directo

En cuanto al valor de la vivienda financiada, un 18.00% de los encuestados

tiene una vivienda que no supera las 15 UITs, mientras que el 82.00% se

encuentra en el rango de 15 UITs a 25 UITs.

34
 Gráfico Nº 7

Valor de la vivienda financiada

23.00% 18.00%

20.00%

39.00%
1. Hasta S/.50,000 2. Hasta S/.65,000
3. Hasta S/.75,000 4. Hasta S/.87,500

Asimismo podemos observar en los resultados obtenidos de la encuesta que

sólo el 47.50% de los encuestados conocía el Crédito Proyecto MiHogar y sus

beneficios para la obtención de este Crédito.

Gráfico Nº 8

Conocimiento del Crédito Proyecto MiHogar

20,00%

47,50% No
Regular
Mucho
32,50%

Por otro lado el 34.00% conocía de la existencia y del beneficio del Bono del

Buen Pagador que ha influido a que obtengan el Crédito Proyecto MiHogar.

35
 Gráfico Nº 9

Conocimiento del Bono del Buen Pagador

34.00%

66.00%

Si No

En lo que respecta, a la influencia que el Bono del Buen Pagador ha tenido en

el comportamiento crediticio de los encuestados, se puede concluir que el

52.50% de los encuestados considera que éste ha tenido una influencia

importante en la puntualidad del crédito.

Gráfico Nº 10

Influencia del Bono del Buen Pagador en la

obtención del crédito

12.50%

52.50%
35.00%

1. No influyo en nada 2. Tuvo poca inf luencia

3. Tuvo una importante inf luencia

Asimismo, el 72.50% de los encuestados considera importante el Bono del

Buen Pagador, mientras que el 27.50% no lo considera tan relevante.

36
 Gráfico Nº 11

Concidera atractivo el Bono del Buen Pagador

27.50%

72.50%

Si No

Por otro lado, el 61.3% de los encuestados considera importante el Bono del

Buen Pagador ya que este descontará el valor de sus cuotas mensuales.

Gráfico Nº 12

Porque concidera atractivo el Bono del Buen

Pagador

38.75%

61.25%

1. Por el valor que representa

2. Por que descontará sus cuotas mensuales

Podemos ver, que el 63.80% de los encuestados considera que el Bono del

Buen Pagador influye en el comportamiento de pagos.

37
 Gráfico Nº 13

Influencia del Bono del Buen Pagador en el

comportamiento de pagos

36.30%

63.80%

Si No

Otro resultado importante de la encuesta muestra que la mayoría de los

encuestados, el 80.00% realiza puntualmente sus pagos.

Gráfico Nº 14

Puntualidad en los pagos

20.00%

80.00%

Si No

Asimismo, el 50.00% no se atrasa por más de una semana en el pago de sus

cuotas.

38
 Gráfico Nº 15

Días de atraso en pagos

12,50%

50,00%
37,50%

1. Hasta 8 días 2. Hasta 15 días 3. Más de 15 días

Para finalizar esta parte de la investigación, y como consecuencia del análisis

de la información presentada, podemos concluir que los resultados de la

encuesta permiten inferir que el Bono de Buen Pagador ha sido eficaz para

lograr atraer a más clientes al Crédito Proyecto MiHogar. Asimismo, este bono

ha tenido una influencia importante en el comportamiento de pago de las

personas que tienen este crédito.

39
4.3. Impacto del Bono al Buen Pagador en las colocaciones del Crédito

Proyecto MiHogar.

El objetivo de esta parte de la investigación es determinar el impacto del Bono

del Buen Pagador en las colocaciones del Crédito Proyecto MiHogar. El

concepto de impacto lo estamos definiendo como el efecto que el BBP ha

generado respecto al volumen de colocaciones. La información sobre el

impacto ha sido tomada de los resultados de la encuesta que nos permite

concluir acerca del impacto sobre el Crédito Proyecto MiHogar en el total de

colocaciones.

De los resultados obtenidos de la encuesta realizada en fecha 7 de junio del

2008 a los clientes del Crédito Proyecto MiHogar, en la Residencial Palmeras

ubicada entre la Av. Tomas Valle y Av. San Germán del distrito de San Martín

de Porres, podemos identificar que el 87.50% de los entrevistados reconoce el

Bono del Buen Pagador como un factor influyente en su decisión de obtener el

Crédito Proyecto MiHogar.

Por otro lado, el 38.8% de los encuestados les resulta atractivo que este premio

sea por monto de S/.10,000.00 y el 61.3% que se les descuente de forma

mensual dentro de las cuotas programas en el financiamiento.

La aplicación de este bono desde el comienzo del crédito reconoce al

beneficiario como un buen pagador debido a que el cronograma del tramo

40
concesional solo se ejecuta cuando se aprecia un mal comportamiento de

pago. El funcionamiento se aplica de la siguiente manera:

Supongamos que se ha escogido una vivienda por el valor de S/.54,000.00 de

préstamo. En este caso, éste se puede devolver con sus respectivos intereses,

en un plazo de hasta 20 años, que es el plazo que vamos a usar en este

ejemplo.

El préstamo que te da la entidad financiera se divide en dos partes:

Tramo No Concesional: Equivalente a la diferencia de los S/.54,000.00 del

financiamiento y los S/.10,000.00 del Bono del Buen Pagador, en este caso el

monto a financiar es por la suma de S/.44,000.00; se añade a este último valor

los intereses que cobraría la entidad financiera.

Tramo Concesional: Equivale al monto de S/.10,000.00 del Bono del Buen

Pagador. Esta cantidad no se le cobrará en las mensualidades, pero se

cobraría en el caso que no se cumpla de forma puntual con los pagos

mensuales.

Efectuando un análisis cuantitativo, en este ejemplo el Bono al Buen Pagador

41
representa un porcentaje cercano al 19% del valor de la vivienda (Ver Anexo 2:

Calculadora Crédito Proyecto MiHogar), incentivando e influyendo en la

decisión de la obtención del crédito a través de este programa de vivienda.

Cabe señalar que, de acuerdo a información publicada hasta Abril del 2008 por

el Fondo MIVIVIENDA, las colocaciones del Crédito Proyecto MiHogar han

tenido la siguiente evolución:

Gráfico Nº 16

Podemos identificar que, a pesar de algunas variaciones negativas

presentadas en los meses en que los demandantes distraen sus recursos en

gastos escolares o fin de año, este programa de vivienda tiene una evolución

positiva.

Formulando una línea de tendencia respecto a la información registrada de

colocaciones, obtendríamos el siguiente gráfico:

42
 Gráfico Nº 17

En el gráfico Nº 18 se muestra la elaboración de una proyección de las

colocaciones para este periodo mayo 2008 a febrero 2009, utilizando el método

de regresión lineal, teniendo en cuenta las colocaciones que ha obtenido este

Crédito Proyecto MiHogar desde su nacimiento.

43
 Gráfico Nº 18

Evolución Proyectada del Monto de las Colocaciones

Proyecto Mihogar
Colocaciones (S/.)

20000000

18000000

16000000

14000000

12000000

10000000

8000000

6000000

4000000

2000000

0
jun-07

jul-07

ago-07

oct-07

nov-07

dic-07

jun-08

jul-08

ago-08

oct-08

nov-08

dic-08
abr-07

may-07

feb-08

abr-08

may-08

feb-09
mar-07

sep-07

ene-08

mar-08

sep-08

ene-09
Mes es

Para finalizar esta parte de la investigación, y como consecuencia del análisis

de la información presentada, podemos concluir que el Bono del Buen Pagador

es un elemento importante en el crecimiento de las colocaciones del Crédito

Proyecto MiHogar demostrando una tendencia alcista.

44
4.4. Cantidad de clientes beneficiados con el Bono del Buen Pagador en

el Crédito Proyecto MiHogar.

El objetivo de esta parte de la investigación es determinar la cantidad de

clientes que son beneficiados con este bono. El concepto de clientes

beneficiados del Bono del Buen Pagador lo estamos definiendo como aquellas

personas que han recibido un incentivo al cumplimiento en sus pagos

mensuales. La información sobre la cantidad de beneficiados ha sido tomada

gracias a la entrevista realizada al Administrador de la oficina del Fondo

MIVIVIENDA, el Sr. César Augusto Domínguez Alor y la información sobre la

cartera morosa de los Créditos MIVIVIENDA se obtuvo de las estadísticas de

ASBANC.

De acuerdo a lo indicado en el objetivo anterior, las colocaciones del Crédito

Proyecto MiHogar generan desde su activación 2 cronogramas de pagos: uno

por el monto equivalente de S/.10,000.00 que corresponde al Premio al Buen

Pagador, estructurado por cuotas semestrales y proyectadas al plazo del

crédito solicitado. El otro cronograma se forma del saldo resultante del monto

del crédito solicitado menos el Bono del Buen Pagador (tramo no concesional),

el mismo que genera cuotas con periodicidad mensual. Estas últimas ya

contienen un descuento en vista que el monto a financiar sobre el cual se

calcula es menor.

45
El Crédito Proyecto MiHogar ya considera como Buen Pagador a todo cliente

que lo adquiera y lo premia desde la primera cuota del cronograma realizado

por el monto de S/. 10,000.00 siempre y cuando esté al día en sus pagos.

Mantener este premio durante todo el plazo del crédito significará el pago

puntual de todas las cuotas mensuales del tramo no concesional, es decir,

pagarlas oportunamente en sus fechas de vencimiento respectivas. La

calificación de buenos pagadores se establece de forma semestral, lográndolo

sin que se hayan registrado atrasos en sus cuotas mes a mes.

De todo lo anterior podemos afirmar que, la totalidad de clientes que adquieran

el Crédito Proyecto MiHogar obtienen inmediatamente el Bono del Buen

Pagador, pero que dependerá de su buen comportamiento de pago que lo

mantenga.

Por otro lado, según la información publicada por ASBANC (Gráfico Nº 19) en

relación a la cartera de los créditos del Fondo MIVIVIENDA (Crédito

MIVIVIENDA, Techo Propio y Crédito Proyecto MiHogar), podemos determinar

que durante el periodo comprendido desde abril del 2007 hasta febrero del

2008, el porcentaje promedio de Cartera Morosa al 29/02/2008 es de 1.04%.

Además, del resultado de la encuesta se determinó que estas personas

morosas se encuentran dentro del margen de la norma debido a que la mayoría

paga puntual.

46
Gráfico Nº 19

47
Según la encuesta realizada el 07 de Junio podemos determinar que de 80

personas, 64 de ellas están pagando puntualmente por lo que se refleja que es

algo bueno.

Si bien es cierto que este último resultado no refleja la cantidad exacta de

cuantos créditos tienen cero días de atraso en sus cuotas mensuales, y por

consiguiente lo hagan merecedores de mantener el Bono del Buen Pagador,

nos da una idea aproximada de cuantos clientes son beneficiados con este

sistema de incentivo a su buen comportamiento de pagos.

Para finalizar esta parte de la investigación, y como consecuencia del análisis

de la información presentada, podemos concluir que la mayoría de los clientes

del Crédito Proyecto MiHogar muestra un buen comportamiento de sus pagos.

48
4.5. Impacto del Bono del Buen Pagador en los índices de morosidad de

las colocaciones del Crédito Proyecto MiHogar.

El objetivo de esta parte de la investigación es conocer el impacto del Bono del

Buen Pagador respecto a la morosidad de la cartera de créditos. El concepto

de impacto lo estamos definiendo como la influencia de este bono sobre el

pago puntual de las cuotas del Crédito Proyecto MiHogar. Para la información

relacionada a este análisis se aplicó un cuestionario a los clientes que han

obtenido un crédito bajo este sistema.

Esta sección está dividida en 2 partes. En la primera, nos referimos a la

influencia de este incentivo en la puntualidad de las cuotas pagadas hasta la

fecha de los clientes encuestados y en la segunda recordamos la clasificación

del deudor de la cartera de créditos hipotecarios para vivienda según la

Resolución SBS Nº 808-2003.

4.5.1. Información según encuesta.

De los resultados obtenidos de las ochenta (80) encuestas realizadas de fecha

07 de Junio del 2008, en la Residencial Palmeras ubicada entre la Av. Tomas

Valle y Av. San Germán del distrito de San Martín de Porres, hemos

determinado que el 63.75% de los entrevistados reconoce que el BBP ha

incentivado en ellos el pago oportuno de sus cuotas, en las fechas

programadas según sus cronogramas de pago.

49
 Gráfico Nº 20

El BBP influirá en la puntualidad del Crédito

Proyecto MIHOGAR

Si No

36,25%

63,75%

Cabe señalar que, el 80% de los encuestados paga puntualmente sus cuotas.

Gráfico Nº 21

Pago puntual en cuotas del Crédito

Proyecto MIHOGAR
Si No

20%

80%

Además, de la encuesta podemos identificar que respecto al pago de sus

cuotas mensuales, el 50% de los encuestados tiene un atraso máximo de 8

días, el 37.5% de 15 días y el 12.5% restante, paga sus cuotas con un atraso

mayor a 15 días.

50
 Gráfico Nº 22

Días de atraso máximo

Crédito Proyecto MIHOGAR

Hasta 8 días

12,5% Hasta 15 días

Más de 15 días

50,0%
37,5%

Esto nos indica que el 88% de los encuestados están dentro del plazo límite

según Resolución S.B.S. Nº 808-2003, el cual se muestra a continuación:

Créditos MES, consumo e hipotecarios para vivienda:

La clasificación de los deudores de las carteras de créditos MES, consumo e

hipotecario para vivienda (“deudores minoristas”), se toma en cuenta su

capacidad de pago medida en función de su grado de cumplimiento, mostrado

en el número de días de atraso, así también la clasificación de los deudores en

otras empresas del sistema financiero.

Para los deudores minoristas, sólo se efectúa el alineamiento cuando la

clasificación en la entidad cuyas acreencias representen un mínimo de 20% en

el sistema financiero sea de Dudoso o Pérdida.

51
Para el cálculo del alineamiento de los deudores minoristas se tomará en

cuenta la información crediticia del deudor con no más de 5 años de

antigüedad contados desde el primer día de atraso.

Por otro lado, si la empresa otorga financiamiento a deudores minoristas que

anteriormente formaron parte de la cartera que haya castigado y transferido,

antes de expiración de un plazo de 2 años, contados desde la fecha de

transferencia, se constituirá una provisión del 100% durante 1 año.

Clasificación del deudor de Créditos Hipotecarios para Vivienda

Días de Atraso
Categoría Clasificación
Calendarios

NORMAL 0 Hasta 30 Días

PROBLEMAS
1 De 31 a 90 Días
POTENCIALES

DEFICIENTE 2 De 91 a 120 Días

DUDOSO 3 De 121 a 365 Días

PERDIDA 4 Mas de 365 Días

Elaboración: Propia

Para finalizar esta parte de la investigación, y como consecuencia del análisis

de la información presentada, podemos concluir que es satisfactorio demostrar

los resultados en forma positiva en este objetivo, dando a conocer que es

influyente el Bono del Buen Pagador para que un cliente que tiene su Crédito

52
Proyecto MiHogar cumpla con pagar en forma puntual sus cuotas programadas

en su cronograma de pagos.

53
 CONCLUSIONES

Las características del BBP están orientadas al cumplimiento de la asignación

de recursos en términos del público objetivo del Crédito Proyecto MiHogar.

Los resultados de la encuesta permiten inferir que el Bono de Buen Pagador ha

sido eficaz para lograr atraer a más clientes al Crédito Proyecto MiHogar.

Asimismo, este bono ha tenido una influencia importante en el comportamiento

de pago de las personas que tienen este crédito.

El Bono del Buen Pagador es un elemento importante en el crecimiento de las

colocaciones del Crédito Proyecto MiHogar demostrando una tendencia alcista.

La mayoría de los clientes del Crédito Proyecto MiHogar muestra un buen

comportamiento de sus pagos.

El Bono del Buen Pagador es influyente para que un cliente del Crédito

Proyecto MiHogar cumpla con el pago puntual de sus cuotas programadas

según su cronograma.

54
 RECOMENDACIONES

El Bono del Buen Pagador, como un componente del Crédito Proyecto

MiHogar, muestra una experiencia positiva para el corto plazo de su existencia

y se considera interesante aplicando a otros tipos de crédito en la banca

comercial.

Asimismo se recomienda el estudio de estrategias que mejoren las alianzas

comerciales entre el Estado y las instituciones financieras, para cubrir la

creciente demanda habitacional en el país.

55
 REFERENCIAS

Referencias bibliográficas

Miranda, C. Mejoras del Programa Techo Propio en Lima Metropolitana. Lima:

Tesis elaborada en el Instituto de Formación Bancaria, 2006. 46 págs.

Fondo MIVIVIENDA. Estudio de Mercado de la Vivienda Social en Lima 2006.

1ra. Edición. Lima: Gerencia de Promoción y Estudios Económicos – Fondo
MIVIVIENDA, 2006. 132 págs.

Fondo MIVIVIENDA. Perfil del Demandante del Programa Techo Propio. 1ra.
Edición. Lima: Estudios Económicos – Fondo MIVIVIENDA, 2005. 24 págs.

Quispe, J. El Problema de la Vivienda en el Perú, retos y perspectivas. 1ra.

Edición. Santiago de Chile: Universidad de Chile, 2005. 26 págs.

Villacorta, A. Productos y Servicios Financieros-Operaciones Bancarias.

Edición 2006. Lima: Pacifico Editores, 2006. 704 págs.

Ambrosini, D. Introducción a la Banca, 2da. Edición. Lima: Centro de

Investigación de la Universidad del Pacífico, 2001. 204 págs.

Referencias electrónicas

Índice Económico - Perú. "El Premio al Buen Pagador podría ser utilizado con
otros créditos" El primer Blog de noticias y comentarios económicos del Perú
[en línea]. Septiembre 2004 [fecha de consulta: 03 de mayo 2008]. Disponible
en http://nuevaagenda.com/indice/2004/09/el-premio-al-buen-pagador-podra-
ser.html

56
 Anexo 1

Encuesta sobre el Crédito Proyecto MiHogar y

el Bono del Buen Pagador

57
58
 Anexo 2

Calculadora Crédito Proyecto MiHogar

59
60