Studio Tecnico

21 ALESSANDRO BALUCANI
ARCHITETTO
Via Francesco Fazi, 2 – 06034 FOLIGNO (PG)
Tel.0742-35.60.99 - Fax 0742-35.60.99 – cell.335-5456556
E-Mail: alessandro.balucani@libero.it

TRIBUNALE DI PERUGIA

PERIZIA GIUDIZIARIA

Nell'esecuzione immobiliare n. 268/2018 R.G. Es.

PROMOSSA DA

DOBANK s.p.a.

contro

- OMISSIS - - OMISSIS -

°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°

RELAZIONE DEL CONSULENTE TECNICO D’UFFICIO

Il sottoscritto Dott. Arch. Alessandro Balucani, con studio in FOLIGNO (PG) – Via

Francesco Fazi n.2 - iscritto al all’Albo degli Architetti della Provincia di Perugia

al n. 433 ed all'Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Perugia al n. 560,

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riceveva in data 20.05.2019 dalla Cancelleria delle esecuzioni immobiliari del

Tribunale di Perugia, la nomina a CTU nella procedura indicata in epigrafe.

Nella medesima data 20.05.2019 lo scrivente CTU accettava l’incarico prestando

giuramento inviato mediante PEC indirizzata al Tribunale di Perugia in pari data.

Con la citata nomina del 20.05.2019 , il sig. Giudice nominava anche l’Istituto

Vendite Giudiziarie quale custode del bene oggetto di pignoramento.

In data 24.05.2019 lo scrivente comunicava agli esecutati mediante lettera

raccomandata l’inizio delle operazioni peritali per il giorno 18.06.2019 alle ore

9,30 presso il Suo studio; comunicazione che veniva inviata via PEC anche

all’Avv.Luca Patalini.

La raccomandata inviata agli esecutati veniva restituita allo scrivente per

“irreperibilità”.

Lo scrivente dava inizio alle operazioni peritali il giorno 18.06.2019 alle ore 9,30

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presso il proprio studio in Foligno Via Francesco Fazi n.2 e nessuna delle parti era

presente.

Nelle settimane successive acquisiva tutti i documenti catastali e acquisiva l’atto

Notarile di acquisto dei beni.

Dall’ufficio anagrafe del comune di Castiglione del Lago acquisiva anche la

certificazione dei sigg. OMISSIS dal quale risulta che gli stessi, cittadini OMISSIS

- OMISSIS -

OMISSIS

In data 28.08.2019 lo scrivente ha chiesto al sig. Giudice una proroga nella

consegna della relazione per i motivi riportati nella richiesta stessa.

In data 17.10.2019, congiuntamente al rappresentante dell’Istituto Vendite

Giudiziarie, riusciva ad accedere agli immobili oggetto di esecuzione immobiliare.

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Durante tale accesso svolgeva anche un rilevamento fotografico.

L’immobile era occupato dal Sig. - OMISSIS - nato a- OMISSIS - il - OMISSIS -

di cui si esporrà in seguito.

In ultimo riusciva a contattare l’Amministratrice del condominio sig.ra - OMISSIS -

- OMISSIS - per ottenere idati che saranno esposti.

Dopo un attento studio degli atti di causa e dei documenti acquisiti, fatte le

necessarie visure, proceduto alla raccolta dei dati tecnici, lo scrivente è in grado di

riassumere qui di seguito il risultato delle indagini compiute procedendo nella

RELAZIONE PERITALE

che viene suddivisa nei seguenti capitoli essenziali:

A) INDIVIDUAZIONE DEI BENI;

B) DESCRIZIONE DEI BENI;

C) VERIFICA TITOLO DI PROPRIETA’;

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D) INDIVIDUAZIONE DELLO STATO DI POSSESSO DEGLI

IMMOBILI;

E) FORMALITA’, VINCOLI, ONERI;

F) ULTERIORI INFORMAZIONI (spese fisse di gestione, spese

straordinarie, spese condominiali, cause in corso);

G) INDIVIDUAZIONE DEI PRECEDENTI PROPRIETARI NEL

VENTENNIO E CONFORMITA’ URBANISTICA-CATASTALE;

H) FORMAZIONE DEI LOTTI ;

I) DESCRIZIONE ANALITICA;

J) VERIFICA CHE I BENI SIANO GRAVATI DA CENSO, LIVELLO

O USO CIVICO;

K) INFORMAZIONI SULL’IMPORTO ANNUO DELLE SPESE FISSE;

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L) VALORE DI MERCATO;

M) EVENTUALE ORDINANZA DI DIVISIONE;

N) ALLEGATI

**************************

Preliminarmente lo scrivente C.T.U. ha verificato la completezza della

documentazione prodotta in atti ai sensi dell’art. 567 c.p.c. come modificato dalla

legge 3/8/98 n. 302 e l’ha trovata completa.

A) INDIVIDUAZIONE DEI BENI

Diritti di proprietà pari a 50/100 spettanti al sig. - OMISSIS - nato in

- OMISSIS - e diritti di proprietà pari a

50/100 spettanti alla sig.ra - OMISSIS -

- OMISSIS - sulle seguenti unità immobiliari poste

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in Comune di CASTIGLIONE DEL LAGO frazione Sanfatucchio – Via Romagna

14/C , distinto al Catasto Fabbricati come segue:

Foglio part. Sub. Categoria classe consist. superficie rendita

96 1738 20 A/2 3 4,5 mq.102 € 290,51

96 1739

96 1738 5 C/6 5 22 mq.20 € 32,95

B) DESCRIZIONE DEI BENI e CONSISTENZA

Le unità immobiliari individuate nel precedente capitolo sono costituite da:

- appartamento posto al piano terreno di un edificio plurifamiliare elevato su n.3

piani fuori terra avente accesso da Via Romagna 14/C ed è costituito da soggiorno,

cucina, due camere, bagno oltre a giardino esclusivo e piccola cantina al piano

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interrato;

- box-auto posto al piano interrato del medesimo edificio ma avente accesso dalla

retrostante Via Campania.

L’edificio si trova in frazione Sanfatucchio, posta a ca.9 km. dal centro di

Castiglione del Lago in una zona mediamente edificata con costruzioni

uni/bifamiliari e plurifamiliari.

L’edificio dispone di un buon accesso tramite la Via Romagna, mentre i boxes-

auto dispongono di accesso dalla retrostante Via Campania; dalla stessa rampa di

accesso ai garages è possibile raggiungere con una scala esterna il piano terreno di

accesso all’edificio. Dalla corsia dei garages, inoltre, è possibile raggiungere

l’appartamento mediante la scala interna condominiale.

Tale edificio è stato realizzato negli anni ’95, è stato eseguito con muratura esterna

in laterizio, solai in laterocemento, intonaco e tinteggiatura, copertura con manto in

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elementi di laterizio, infissi in legno, serrandine avvolgibili in pvc. Esternamente

l’edificio si presenta in un medio/basso stato di manutenzione. Presenta anche

alcune cavillature probabilmente dovute al sisma dell’Agosto 2016.

L’appartamento è posto al piano terreno ed ha accesso dalla scala condominiale.

Il pavimento è in monocottura, gli infissi in legno, serrandine avvolgibili in pvc,

porte in legno, sanitari in vetrochina, pav. e riv. bagno in ceramica, imp.

riscaldamento autonomo a radiatori con caldaia interna all’appartamento.

Esternamente dispone di un giardino esclusivo nel quale è presente anche un pozzo.

Ai sensi dell’art. 4 del regolamento di condominio, è presente una servitù a carico

del medesimo giardino in quanto il pozzo è di proprietà condominiale.

Complessivamente l’appartamento è ben tenuto e conservato.

Il box auto dispone di basculante in lamiera e pavimento in battuta di cemento con

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quarzo.

Di seguito si riportano i dati dimensionali delle unità immobiliari ed il calcolo per

determinare la superficie equivalente.

Si precisa che la metodologia per il calcolo della consistenza è la EVS2003 e le

superfici degli immobili sono misurate al lordo delle murature - (External gross

area in EVS).
Destinazione superficie coeff.ponderazione Mq equivalenti

Appartamento mq. 85,40 1,00 85,40

Cantina mq.3,50 0,40 1,40

Giardino mq.130 0,10 13,00

Box auto mq.17,80 0,60 10,68

Totale Mqe. Mqe. 110,48

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C) VERIFICA TITOLO DI PROPRIETA’

Le unità immobiliari di cui al precedente Cap.A , sono di esclusiva proprietà:

Quanto al 50% - sig. - OMISSIS -

Quanto al 50% - sig.ra - OMISSIS -

a seguito dell’atto di acquisto del 18.05.2011 a rogito Notaio Daniele Migliori
rep.2580 Raccolta n.2091.

D) POSSESSO ED OCCUPAZIONE DEGLI IMMOBILI

Le unità immobiliari descritte al sopra riportato Cap.A sono nel possesso dei sigg.

- OMISSIS - per la quota del 50% cadauno e sono

occupate del sig. - OMISSIS - nato a - OMISSIS - in qualità

di affittuario in virtù di Contratto di locazione stipulato in data 01.09.2018 e

registrato a Perugia il 07.09.2018 al n.8281.

A tal proposito si rileva che il contratto di locazione è stato sottoscritto in data

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01.09.2018 e registrato a Perugia il 07.09.2018; I beni oggetto di locazione erano

stati pignorati con atto del 16.07.2018 notificato presso la casa comunale il

30.08.2018.

Il contratto di locazione, quindi, è successivo al Pignoramento.

Si rimette al sig. Giudice G.E. per una valutazione del caso.

E) FORMALITA’, VINCOLI, ONERI

Sulla base delle risultanze della certificazione notarile del 19.09.2018 a firma

Notaio ANDREA ZUCCARELLO MARCOLINI di MESSINA , risulta che a

carico del bene descritto al precedente cap.A , non esistono pesi, vincoli,

trascrizioni pregiudizievoli o iscrizioni ipotecarie ad eccezione di:

- n.13825/2409 del 25.05.2011 – ipoteca volontaria derivante da atto di concessione

di mutuo a favore di Unicredit s.p.a. e contro - OMISSIS - ;

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mutuo € 131.520,00 – 30 anni – ipoteca di € 197.280,00;

- n.22178/15539 del 10.09.2018 nascente da pignoramento n.4079 del 30.08.2019

dell’Ufficiale Giudiziario di Perugia. A favore di Unicredit s.p.a. e contro OMISSIS

- OMISSIS -;

A seguito dell’aggiornamento ipotecario eseguito dallo scrivente con Ispezione n.

T330029 del 23/10/2019, non esistono ulteriori formalità ad eccezione di quelle

sopra descritte.

F) ULTERIORI INFORMAZIONI

(spese fisse di gestione, spese straordinarie, spese condominiali, cause in corso);

Sulla base della comunicazione del 21.10.2019 dell’amministrazione del

condominio ( - OMISSIS -

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- OMISSIS - ), i sigg. - OMISSIS - devono versare al

condominio la complessiva somma di € 5.351,75 per quote pregresse.

Le quote condominiali anno 2019 sono stimate in € 1.289,57 annue (€107,46/mese).

Non risultano deliberate spese straordinarie e nell’assemblea del 06.06.2019 i

condomini hanno “consigliato” all’Amministratrice dii recuperare il credito vantato.

In ultimo non risultano cause in corso.

G) INDIVIDUAZIONE DEI PRECEDENTI PROPRIETARI NEL

VENTENNIO E CONFORMITA’ URBANISTICA

Nel periodo ultra ventennale la proprietà del bene oggetto di perizia risultava essere

di:

- - OMISSIS - . giusto atto di vendita con

scrittura privata autenticata del 28.04.1993 rep.8158 Notaio Basetti Sani Vettori

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Bernardo;

- Con atto di trasformazione del 17.05.1995 rep.11405 a rogito Notaio Gunnella

Antonio, la proprietà passò a - OMISSIS -;

- Con atto del 02.12.1999 rep.282593 a rogito Notaio Paolo Biavati la proprietà

passò a - OMISSIS -;

- Con atto del 18.05.2011 rep. 2580 a rogito Notaio Daniele Migliori la proprietà

passò a - OMISSIS - attuali proprietari, per la quota di

proprietà del 50% cadauno.

CONFORMITA’ URBANISTICA:

Il fabbricato è stato edificato in virtù della concessione edilizia n. 145/92 rilasciata

dal Comune di Castiglione del lago in data 17.11.1995 , nonchè in virtù della

concessione edilizia in variante n. 2294 rilasciata dal medesimo Comune in data

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19.09.1996.

in data 07.01.1997 , col protocollo n. 22905 , è stato rilasciato il relativo permesso

di abitabilità e di uso.

L’immobile è liberamente trasferibile.

H) FORMAZIONE DEI LOTTI

Lo scrivente C.T.U., valutati tutti gli elementi necessari, ritiene che la vendita

all'incanto debba essere fatta in n. 1 LOTTO.

Esattamente:

-LOTTO 1:

Foglio part. Sub. Categoria classe consist. superficie rendita

96 1738 20 A/2 3 4,5 mq.102 € 290,51

96 1739

96 1738 5 C/6 5 22 mq.20 € 32,95

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I) DESCRIZIONE ANALITICA

-LOTTO 1:

Diritti di proprietà pari a 50/100 spettanti al sig. - OMISSIS - nato in

- OMISSIS - e diritti di proprietà pari a

50/100 spettanti alla sig.ra - OMISSIS -

- OMISSIS - sui seguenti immobili posti nel

Comune di Castiglione del lago – Via Romagna n.14/c :

Appartamento posto al piano terreno e censito al CF

96 1738 20 A/2 3 4,5 mq.102 € 290,51

96 1739

Box auto posto al piano interrato e censito al CF

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96 1738 5 C/6 5 22 mq.20 € 32,95

Ai sensi del D.L. del 31.05.2010 n. 78 (convertito nella Legge 30.07.2010 n.122) e

della Circolare n. 2/2010 dell'Agenzia del Territorio, le planimetrie catastali sono

conformi allo stato dei luoghi.

Confini: Confinante con pianerottolo condominiale, mappali 1740,1738,1737 salvo

altri.

J) VERIFICA CHE I BENI SIANO GRAVATI DA CENSO, LIVELLO O

USO CIVICO:

Per i beni oggetto di pignoramento non risultano gravami di censo, livello o uso

civico.

K) INFORMAZIONI SULL’IMPORTO ANNUO DELLE SPESE FISSE:

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Sulla base della comunicazione del 21.10.2019 dell’amministrazione del

condominio i sigg. - OMISSIS - devono versare al condominio la complessiva

somma di € 5.351,75 per quote pregresse.

Le quote condominiali anno 2019 sono stimate in € 1.289,57 annue (€107,46/mese).

L) VALORE DI MERCATO

La stima viene redatta e riferita alla data odierna, alle condizioni attuali generali e

particolari in cui il cespite immobiliare si trova, completa di accessioni e

pertinenze, al suo stato di fatto e di diritto come allo stato é goduta e posseduta,

alla sua posizione, giacitura, grado di commerciabilità ed alla sua categoria

catastale.

La stima viene redatta con metodo comparativo, utilizzando i dati presenti

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nell’Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate, i dati della CCIAA ed i dati reperiti

nelle principali Agenzie Immobiliari della zona, oltre ad una valutazione personale

basata sulla conoscenza del mercato.

Inoltre sono stati presi in esame anche gli effetti negativi conseguenti al perdurare

di una congiuntura economica che ha avuto conseguenze molto pesanti nel settore

immobiliare negli ultimi anni.

CALCOLO VALORE DI MERCATO

VALORE PROPRIETA' IMMOBILIARE :

-LOTTO 1:

Destinazione superficie coeff.ponderazione Mq equivalenti

Appartamento mq. 85,40 1,00 85,40

Cantina mq.3,50 0,40 1,40

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Giardino mq.130 0,10 13,00

Box auto mq.17,80 0,60 10,68

Totale Mqe. Mqe. 110,48

VALUTAZIONE:

mq. 110,48 x €/mq.850,00 = €. 93.908,00

E, in cifra tonda, €.93.000,00 (diconsi Euronovantatremila/00)=

M) EVENTUALE ORDINANZA DI DIVISIONE

Non è stata redatta alcuna Ordinanza di Divisione

N) ALLEGATI:

1) lettera inizio operazioni

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2) copia busta restituita al mittente;

3) n.2 Planimetrie catastali;

4) Estratto di mappa;

5) n.2 Visure Storico Catastale;

6) Atto di compravendita 18.05.2011;

7) Ispezione Conservatoria n. T330029 del 23/10/2019

8) Tabella condominiale somme dovute;

9) Preventivo condominio anno 2019;

10) Art.4 del regolamento di condominio;

11) Lettera richiesta proroga del 28.08.2019;

12) Contratto di locazione;

13) n.2 Titoli abilitativi ed abitabilità;

14) Certificati anagrafici;

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15) Documentazione fotografica;

Tanto lo scrivente C.T.U. doveva riferire ad evasione dell’incarico affidatogli.

Letto, confermato e sottoscritto.

Foligno, lì 21 ottobre 2019

IL CONSULENTE TECNICO D’UFFICIO

Dott. Arch. Alessandro Balucani

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