Siranding-mady sissoko

Mauro brundu
Samson okoeber
Davide ungolo

INDICE
1. Premessa
1.2 Motivazione d’opera
2. Area di riferimento
3. Localizzazione del progetto 
4. L’Analisi costi-benefici
4.1 Costi economici
4.2 Benefici economici
4.2.1 gli alternativi
4.2.2 Alternativa 0
4.2.3 Alternativa 1
4.3 Stima dei costi 
4.4 Stima dei benefici 
4.5 Alternativa 2  
4.5.1 Premessa
4.5.2 Stima dei costi 
4.5.3 Stima dei benefici  
5. La descrizione del contesto
6. La fattibilità tecnica e la sostenibilità ambientale
6.1 Analisi della domanda
7. L’analisi finanzia
7.1 gli scenari
8 L’analisi economica
8.1 L’analisi costi benefici
8.2 Analisi dei benefici
9.La valutazione dei rischi
9.1 gli scenari
10 Analisi del Rischio
11 Conclusioni

1. Premessa  
La presente proposta di investimento è relativa al progetto di realizzazione di un albergo diffuso
nei centri di Viddalba (SS) e Santa Maria Coghinas (SS), all’interno del loro centro storico. 
1.2 Motivazione d’opera: Il progetto nasce per rispondere a una domanda di un turismo diverso
che cerca delle risposte diverse dalla solita vacanza in un resort o in un albergo. Queste strutture,
nominate prima, infatti non sono in grado di soddisfare tutti i turisti che cercano una vacanza
rilassante ma sempre più in contatto con il territorio. Ormai ci si trova di fronte ad una evoluzione
della domanda turistica verso una ricerca di maggiori e nuovi contenuti di autenticità della
vacanza. Questa richiesta ha dato modo alla determinazione di nuove forme turistiche che
potessero soddisfare i nuovi bisogni delle nuove “generazioni turistiche”. Nuove forme turistiche
legate alle peculiarità del territorio e che quindi offrono la possibilità anche a piccoli centri o
piccoli borghi di poter sviluppare la propria economia investendo nel turismo. Già da molti anni
emerge un desiderio di contatto con il territorio. Per cui si può riconoscere il luogo, il territorio
interessato come l’elemento fondamentale da cui partire per offrire una nuova ricettività turistica,
infatti una immersione totale nei borghi o nei piccoli centri che hanno una propria storia, regala
delle emozioni e in un certo senso affascina. Una forma di ricettività turistica che è in continua
evoluzione è l’albergo diffuso. 
2.Area di riferimento: L’opera in progetto si situa all’interno del centro storico di due Paesi di
piccole dimensioni in provincia di Sassari, Viddalba e Santa Maria Coghinas, due siti vicini tra loro
ma che appartengono a due differenti regioni storiche della Sardegna, quali l’Anglona che include
Santa Maria Coghinas e la Gallura che invece include Viddalba, la porzione di territorio fra i due
paesi è attraversata dal fiume più importante della Sardegna settentrionale, il Coghinas il cui nome
(in gallurese cucina) deriva dal fatto che ci sia la presenza di sorgenti di acqua calda e dunque
termale, infatti Santa Maria Coghinas è conosciuto per essere un comune termale. Nonostante la
vicinanza al mare e un sito termale, i paesi di interesse del progetto non godono di un forte flusso
turistico che invece si sposta più verso la costa. I paesi interessati dal progetto sono in grado di
offrire, oltre che le peculiarità nominate prima, numerosi siti culturali e naturalistici. 
3. Localizzazione del progetto 
Il progetto di albergo diffuso tiene in considerazione più edifici inutilizzati, vuoti e da rigenerare
situati all’interno dei centri storici dei Paese interessati e descritti prima.
4. Analisi costi e benefici  
L’analisi costi-benefici, indica genericamente l’insieme delle tecniche di valutazione dei progetti di
investimento basate sulla misurazione e la comparazione di tutti i costi e i benefici direttamente e
indirettamente ricollegabili agli stessi. L’obbiettivo dell’analisi dei costi e benefici è quello di
verificare se il progetto sarà capace, in un certo arco di tempo, di generare dei flussi tali da poter
raggiungere un certo equilibrio finanziario.  
Per effettuare l’analisi sono stati pensati tre progetti: l’alternativa 0, l’alternativa 1 e l’alternativa
2 entrambe progettate sull’alternativa 0, e che ricoprono un arco temporale di 20 anni. 
In questa parte di valutazione sono stati redatti tre schemi, che permettono di valutare, seppur
con qualche semplificazione, quale alternativa risulta essere più fattibile, sotto tre aspetti tra loro
collegati e fondamentali: 
- piano degli investimenti 
- conto economico previsionale 
- prospetto in sintesi di investimenti finanziari 

4.1 Costi economici

Albergo diffuso a Viddalba Albergo diffuso Santa Maria Coghinas

costo costo
ristrutturazione ristrutturazione
alla fine dei lavori alla fine dei lavori
stimati per un stimati per un
anno anno

2000 Costo cambio destinazione d’uso 500 £/MQ

£/M
Q
12500 £
Appartamento 1 25 MQ
12500 £
Costo ristrutturazione Appartamento 2 25 MQ
20
MQ 10000
Reception 20 MQ
25 40000£
Appartamento 1
MQ 50000£
Appartamento 2
15 30000£
Reception MQ

Totale 120000£ Totale 35000£

Spese annuali: (6 mesi media presenza di clientela)

Acqua 900 £ / anno

Colazione 2700 £ /anno

Tasse varie 1000 £ /anno

Servizio Navetta per una stima di 4 6000 £

mesi di attività

Spese annuali 16600 £ Spese annuali*2 = 33200 £

Stima per 20 anni = 664000 £

Totale spesi alla fine dei 20 anni = 711000

4.2 Benefici economici

 TOATAL

Prezzo a notte per 2 persone 127.00 £

Presenza media clientela 180 giorni

Servizio navetta a persona 20 £

ogni viaggio potrà trasportare 8 20 £ * 8 160 £

persone più il conducente

Per una stima di 4 mesi di attività

160* 120 19200 £
per l’albergo di Viddalba e Santa Maria
19200* 2 38400 £
Stima per 20 anni
768000 £

457200 + 768000 1225200 £

4.2.2 Alternativa 0
In questa alternativa non sono previste modifiche e quindi nessuna realizzazione di albergo diffuso
nei borghi di Viddalba e Santa Maria Coghinas. Di conseguenza i costi e i benefici rimarranno tali
quali la situazione economica attuale dei due borghi. Tenendo conto che la presenza media
annuale, per i due borghi, è di 103.253,00 persone e, sapendo che la spesa media giornaliera per
persona, compreso il pernottamento, è di circa 100€ si è potuto stimare il beneficio monetario che
i due borghi traggono dalla sola presenza dei turisti, in questo caso il beneficio risulta essere di
10.325.300€. Questa stima sarà utile più avanti per comprendere l’importanza delle altre due
alternative il cui scopo è quello di far aumentare il flusso turistico.
4.2.3 Alternativa 1
Questa alternativa prevede la realizzazione di un albergo diffuso nei borghi di Viddalba e Santa
Maria Coghinas: saranno ristrutturati vecchi edifici abbandonati che verranno trasformati in
camere e reception. In questa alternativa l’albergo diffuso prevede due appartamenti e una
reception a Viddalba e due appartamenti e una reception a Santa Maria Coghinas; in totale
dunque si avranno 4 appartamenti e 2 reception. Ogni appartamento sarà composto da un bagno
e una camera da letto. Agli ospiti dell’albergo verranno offerti dei servizi, in parte a pagamento, e
in parte gratuiti, compresa la possibilità di avere dei buoni/voucher per i pasti nei ristoranti
convenzionati. 
4.3 Stima dei costi 
Per la determinazione dei costi, in questa alternativa, si fa riferimento, sia ai costi di
ristrutturazione degli edifici, sia a quei costi di gestione che vengono sostenuti per produrre i beni
e fornire i servizi oggetto di tale attività, e che sorgeranno una volta avviata l’impresa. Per
l’elaborazione di tali costi sono state elaborate due ipotesi: costi di ristrutturazione
esclusivamente per il primo anno, mentre gli altri costi per i successivi 19 anni, per un totale quindi
di 20 anni.  
Tali costi sono:  
 • Di ristrutturazione: che prevedono la ristrutturazione degli edifici abbandonati e che
andranno a svolgere la funzione di reception e camere. Il costo di tale operazione sarà di
circa 171000 euro, da sostenere esclusivamente al primo anno 
• Acqua, luce, gas, ecc.: essendo una struttura che offre servizio di ospitalità, i locali devono
essere sempre pronti ad accogliere la clientela in arrivo. Acqua, luce e gas, anche se
andranno a costare dal secondo anno (primo anno di attività dunque), saranno comunque
un costo sostenuto a prescindere dall’utilizzo o meno delle stanze e che sarà di 5600 euro
all’anno.  
• Dipendenti: il costo del personale si può distinguere in due categorie, ovvero personale
fisso e personale stagionale, per un costo totale di 14400 euro all’anno. 
• Servizio navetta per l’aeroporto: considerando il fatto che la maggior parte dei turisti
vengono da fuori, il servizio navetta risulta essere una comodità non indifferente per gli
stessi, e che ha un costo annuo di 2400 euro. 
• Servizio navetta vario: per qualsiasi necessità i clienti dell’albergo diffuso potranno
usufruire di una navetta per andare nelle località da essi desiderate. Il costo annuo di
questo servizio di aggira intorno ai 4320 euro. 
• Ristoranti convenzionati: i clienti potranno usufruire dei ristoranti della zona ad un prezzo
più favorevole. Il costo di tale servizio sarà intorno ai 10080 euro. 
Di seguito il prospetto che illustra gli investimenti da effettuare in beni mobili ed immobili per
l’avvio dell’attività. 

Tabella piano degli investimenti  

DESCRIZIONE TOTALE INVESTIMENTO  DURATA

INVESTIMENTO  INVESTIMENTO 
Ristrutturazione  171000 euro  Primo anno 
Acqua, luce, gas, ecc.  5600 euro all’anno  19 anni 
Dipendenti   14400 euro all’anno   19 anni 
Navetta aeroporto   2400 euro all’anno  19 anni 
Navetta vario  4320 euro all’anno   19 anni 
Ristoranti convenzionati  10080 euro all’anno  19 anni 
Totale spese   870200 euro   Al termine del ventesimo
anno 

4.4 Stima dei benefici 

Per la previsione dei benefici sono stati considerati alcuni dati di partenza per la stima della
domanda, grazie all’uso dei dati ISTAT: 
➢ Incremento degli arrivi di turisti stranieri in Sardegna 
➢ Incremento dei pernottamenti dei turisti stranieri in Sardegna  
➢ Incremento turisti italiani in Sardegna  
➢ Incremento pernottamenti italiani in Sardegna 
I ricavi del servizio ricettivo sono stati calcolati ipotizzando una durata media di 180 giorni al
prezzo di 127€ a notte per due persone. Oltre ai ricavi derivanti dal servizio ricettivo, si presume
che le attività relative a corsi di formazione (cucina, artigianato, ecc.), escursioni, noleggio
bicilette, ecc., possano essere offerte a pagamento, anche alla clientela esterna all’albergo diffuso,
ovvero i visitatori giornalieri o escursionisti.  
Tali benefici possono essere meglio riassunti nella seguente tabella: 
DESCRIZIONE  GUADAGNO  GUADAGNO TOTALE 
Entrate pernottamenti   0 euro al primo anno e 72000 1.659.840,00 euro al termine del
euro all’anno partendo dal ventesimo anno 
secondo anno e per i successivi   
19 anni 
Benefici dal ristorante   0 euro al primo anno e 4320   
euro all’anno partendo dal
secondo anno e per i successivi
19 anni 
Servizio navetta aeroporto   0 euro al primo anno e 384 euro   
all’anno partendo dal secondo
anno e per i successivi 19 anni 
Servizio navetta vario  0 euro al primo anno e 7200   
euro all’anno partendo dal
secondo anno e per i successivi
19 anni 
 Tabella benefici 

Una volta individuati e stimati in termini monetari tutti i costi e benefici, si è svolta la valutazione.
Per quanto non sia possibile un’aggregazione diretta di tutte le voci riguardanti il progetto, in
quanto vi è una generale disomogeneità temporale dei valori, sia dei costi sia dei benefici, non è
possibile applicare la semplice somma. Pertanto, è necessario applicare a tutti i valori un tasso di
sconto. 

n= numero di anni che distanziano t20 da t0  

r= tasso di interesse, pari a 0,3 
Si conduce l’analisi dei costi e benefici tramite il calcolo del V.A.N. (valore attuale netto), con la
seguente formula:  

 
Dal calcolo è risultato un valore attuale netto: 
VAN = 537.098,33€ 

4.5 Alternativa 2  

4.5.1 Premessa
Questa alternativa prevede la realizzazione di un albergo diffuso nei borghi di Viddalba e Santa
Maria Coghinas: saranno ristrutturati vecchi edifici abbandonati che verranno trasformati in
camere e reception. In questa alternativa l’albergo diffuso prevede due appartamenti più
reception a Viddalba, provvisti di cucina, e tre appartamenti a Santa Maria Coghinas, di cui due
con cucina e uno senza; in totale dunque si avranno 5 appartamenti e una reception che gestirà il
flusso della clientela in entrambi i borghi. Agli ospiti dell’albergo verranno offerti dei servizi, in
parte a pagamento, e in parte gratuiti, compresa la possibilità di avere dei buoni/voucher per i
pasti nei ristoranti convenzionati. 
4.5.2 Stima dei costi 
Anche per questa alternativa si è utilizzato lo stesso procedimento dell’alternativa
precedentemente descritta. Si è infatti fatto riferimento sia ai costi di ristrutturazione degli edifici,
sia a quei costi di gestione che vengono sostenuti per produrre i beni e fornire i servizi oggetto di
tale attività, e che sorgeranno una volta avviata l’impresa. Anche in questo caso si sono elaborati
le medesime ipotesi dell’alternativa 1, ovvero: 
• Costi di ristrutturazione esclusivamente per il primo anno  
• Altri costi per i successivi 19 anni  
A differenza dell’alternativa 1 non vengono inseriti i costi per la convenzione con i ristoranti. Per
avere un quadro generale dei costi riguardanti l’alternativa 2 osservare la tabella: 

DESCRIZIONE TOTALE INVESTIMENTO  DURATA INVESTIMENTO 

INVESTIMENTO 
Ristrutturazione  230000 euro  Primo anno 
Acqua, luce, gas, ecc.  7500 euro  19 anni 
Dipendenti   14400 euro  19 anni 
Navetta aeroporto   3600 euro  19 anni 
Navetta vario  5400 euro  19 anni 
Totale   817000 euro  Termine del ventesimo anno 
tabella piano degli investimenti  

Togliendo dai costi la convenzione con i ristoranti abbiamo una spesa inferiore rispetto
all’alternativa 1 il che porterà, come vedremo in seguito, a un maggior guadagno al termine del
ventesimo anno.
 
4.5.3 Stima dei benefici  

Anche in questo caso, come nell’alternativa 1, si è tenuto conto di alcuni dati e in particolare
dell’incremento dell’arrivo dei turisti italiani e stranieri in Sardegna e dell’incremento dei
pernottamenti dei turisti italiani e stranieri in Sardegna.   
 I ricavi del servizio ricettivo sono stati calcolati ipotizzando una durata media di 180 giorni al
prezzo di 100€ a notte per due persone. 
Oltre ai ricavi derivanti dal servizio ricettivo, si presume che le attività relative a corsi di
formazione (cucina, artigianato, ecc.), escursioni, noleggio bicilette, ecc., possano essere offerte a
pagamento, anche alla clientela esterna all’albergo diffuso, ovvero i visitatori giornalieri o
escursionisti.  
Tali benefici possono essere riassunti nella seguente tabella: 
DESCRIZIONE  GUADAGNO  GUADAGNO TOTALE 
Entrate pernottamenti  0 euro al primo anno e 90000 1990400 euro al termine del
euro all’anno partendo dal ventesimo anno 
secondo anno e per i
successivi 19 anni 

Servizio navetta aeroporto   0 euro al primo anno e 5760   

euro all’anno partendo dal
secondo anno e per i
successivi 19 anni 
Servizio navetta vario  0 euro al primo anno e 9000   
euro all’anno partendo dal
secondo anno e per i
successivi 19 anni 
tabella benefici  

Una volta individuati e stimati in termini monetari tutti i costi e benefici, si è svolta la valutazione.
Per quanto non sia possibile un’aggregazione diretta di tutte le voci riguardanti il progetto, in
quanto vi è una generale disomogeneità temporale dei valori, sia dei costi sia dei benefici, non è
possibile applicare la semplice somma. Pertanto, è necessario applicare a tutti i valori un tasso di
sconto. 

n= numero di anni che distanziano t20 da t0  

r= tasso di interesse, pari a 0,3 
Si conduce l’analisi dei costi e benefici tramite il calcolo del V.A.N. (valore attuale netto), con la
seguente formula: 

 Dal calcolo è risultato un valore attuale netto: 

VAN = 803.840,58€ 

5 La descrizione del contesto

L’Ambito coincide con la struttura ambientale della bassa valle del Coghinas. I suoi limiti sono
definiti dal sistema insediativo dei centri collinari di Santa Maria Coghinas, Viddalba, Azzagulta,
Muntiggioni, La Tozza, Muntiggio, Badesi. L’arco costiero, esteso tra Punta Prima Guardia ed il
promontorio che confina ad est la spiaggia di Paduledda, risulta caratterizzato da un esteso lido
sabbioso e vasti campi dunari retrostanti, la cui copertura vegetale è costituita da importanti
formazioni di ginepro. Le foci del fiume Coghinas interrompono la continuità del sistema
sabbioso litoraneo, dando luogo ad un importante ecosistema umido. Verso l’interno la dominante
orografica del rilievo magmatico di Monte Ruju chiude l’imboccatura della valle del Coghinas
verso la piana costiera. L’organizzazione territoriale è caratterizzata dalla dominante
ambientale dellapiana alluvionale costiera del Coghinas che assume la configurazione ad
anfiteatro confinato dai rilievi alla base dei quali si allineano gli insediamenti di Santa
Maria Coghinas, Viddalba e Badesi, e da alcune componenti infrastrutturali viarie
all’intersezione delle quali si localizza l’insediamento di Santa Maria Coghinas. Nella zona
agricola interna si localizza una direttrice insediativa di nuclei a carattere di residenza permanente e
rurale: Case Pedru Malu, Multa Bianca, Viddanoa, Buroni, Isolana, che si collega alla diffusione
insediativa di Bortigiadas, in corrispondenza del Lago di Casteldoria. L’attività agricola comprende
attività zootecniche con allevamenti di tipo semintensivo quasi esclusivamente bovino, l’orticoltura
di pieno campo e la coltura specializzata della vite, prevalentemente localizzata nel territorio di
Badesi. Le attività agricole ricadono in genere sulle aree irrigue in prevalenza in piano e dotate di
reti consortili per la distribuzione dell’acqua proveniente dall’invaso del Coghinas. La componente
ambientale del Fiume del Coghinas costituisce un elemento di connessione fra Badesi, Viddalba e
Santa Maria Coghinas, Bortigiadas.

6. La fattibilità tecnica e la sostenibilità ambientale

6.1 Analisi della domanda

Vista la natura del progetto, l’analisi della domanda è riferita al settore turistico, ragionando sulla
numerosità dell’offerta di strutture turistiche sull’area vasta attorno a viddalba e santa maria
conghinas. che ben rappresentano il territorio turistico all’interno del quale il progetto ricade. I
comuni mostrano caratteristiche di domanda turistica molto differenti nel corso dell’anno, effetto
di una accentuata stagionalizzazione. Osservando i dati forniti dal Sistema SIRED della Regione
Sardegna sull’annata 2019, emerge chiaramente la differenza tra mesi estivi e invernali, con un
notevole incremento nel numero degli esercizi durante i mesi estivi. Si è scelto, quindi, per poter
meglio descrivere la domanda, di utilizzare due mesi nel corso dell’anno: agosto perché è il mese
nel quale si riconosce il massimo affollamento (soprattutto per le presenze dei turisti italiani) e
gennaio, utilizzato come “bianco” in quanto mese con il minor numero di presenze e di strutture in
funzione.
La prima indagine riguarda le strutture turistiche nella loro totalità (alberghiere ed
extralberghiere), come evidenziato dalla Tabella 2 che segue:
Tab. 2 - Le strutture turistiche sul territorio

GENNAIO AGOSTO

strutture letti camera strutture letti camera

Viddalba 9 382 41 45 5561 1471

Santa Maria Coghinas 53 529 125 152 8459 2413

Appare chiara la differenza tra i mesi invernali e quelli estivi. La stagionalizzazione dei flussi turistici
modifica, e di molto, aperture e chiusure delle strutture turistiche e, come conseguenza, l’incremento dei
posti letto. in questo tabela, emerge in modo differente; seppure è evidente l’incremento di strutture e
posti letto durante i mesi estivi, i numeri complessivi sono di molto al di sotto di quelli degli altri comuni.
Solo per fare un esempio, durante l’estate, in sostanza, triplica i propri numeri ma non offre così tanti
alloggi quanto gli altri comuni; questo appare ovvio in ragione della litoralizzazione dell’offerta turistica. In
tutta la Sardegna i comuni costieri, quali quelli presi in esame in questa analisi, possiedono sempre un
maggior numero di posti letto. Esiste, quindi, una offerta chiara di strutture turistiche che risponde,
soprattutto durante i mesi estivi, ad una domanda di turismo.

➢ Movimento naturale della popolazione

Il movimento naturale della popolazione in un anno è determinato dalla differenza fra le nascite ed i
decessi ed è detto anche saldo naturale. Le due linee del grafico in basso riportano l'andamento delle
nascite e dei decessi negli ultimi anni. L'andamento del saldo naturale è visualizzato dall'area compresa
fra le due linee.

La tabella seguente riporta il dettaglio delle nascite e dei decessi dal 2002 al 2019. Vengono riportate
anche le righe con i dati ISTAT rilevati in anagrafe prima e dopo il censimento 2011 della popolazione.

➢ Flusso migratorio della popolazione

Il grafico in basso visualizza il numero dei trasferimenti di residenza da e verso il comune di Santa
Maria Coghinas negli ultimi anni. I trasferimenti di residenza sono riportati
come iscritti e cancellati dall'Anagrafe del comune.
Fra gli iscritti, sono evidenziati con colore diverso i trasferimenti di residenza da altri comuni, quelli
dall'estero e quelli dovuti per altri motivi (ad esempio per rettifiche amministrative).

Le risorse culturali: L’ambiente e il patrimonio culturale di un determinato luogo sono

certamente punto di attrazione per il turismo e proprio quest’ultimo deve essere pensato
come uno strumento di conservazione degli stessi. Molte volte si discute sulle conseguenze
negative che il fenomeno turistico, non gestito in modo adeguato, può apportare al
patrimonio culturale e naturale: trasformazione di coste e montagne, inquinamento di laghi
e fiumi, invasione dei centri storici e demolizione di antichi edifici storici da adibirsi a
nuove strutture dell’attività ricreativa a cui si aggiunge, molto spesso, l’alterazione
dell’identità socio-culturale delle popolazioni autoctone. Tuttavia altre volte, il turismo,
contribuisce a valorizzare un territorio nelle sue tradizioni, nelle sue risorse locali dando
anche consapevolezza alle popolazioni locali di preservare la propria identità.
7. L’analisi finanziaria
Per l’analisi finanziaria ci si è basati sugli scenari di progetto illustrati, valutandone i costi e
ragionando sulle differenze. Come richiesto nella nota dello SVA, per l’analisi finanziaria si
considera un orizzonte temporale di 20 anni. Gli scenari illustrati in precedenza consentono di
stimare i costi, oltre alle spese generali e agli oneri complessivi per la manutenzione.
Scenario 0: Questo è lo scenario in cui non si attua il piano di lottizzazione. Non esistono pertanto
spese di trasformazione per i lotti. Gli unici possibili introiti per i proprietari sono quelli derivanti
da un uso agricolo del terreno. Le spese sono legate al mantenimento del terreno ed alle relative
imposte IMU (pagate attualmente su un valore fissato dal Comune di viddalba, S. maria coghinas
per i terreni edificabili, non lottizzati).
Lo scenario genera una perdita netta di circa 44.000 € per i venti anni considerati. Pagare le tasse
ATTUALIZZATI
(migliaia di €) Anni da 1 a 20

Oneri di manutenzione -0,27 -0,021

Tasse -58,13 -4,18

Ricavi 17,59 1,265

Flussi di cassa netti -43,68 -2,936

VANF -43,68

TIRF non calc.

per un terreno edificabile ed utilizzarlo come terreno agricolo comporta una perdita (VANF
negativo).
Scenario 1 I costi generali di trasformazione per questo scenario sono quelli riportati in tabella.

INTERVENTI IMPORTI

TUBAZIONI, DEGRASSATORI, IMHOFF 1.009.320,64 €

IMPIANTO ELETTRICO E ILLUMINAZIONE 161.665,14 €

STRADE STERRATE E PARCHEGGI 636.392,62 €

FABBRICATI Residenziali 28.579.320,00 €

FITODEPURAZIONE 241.000,00 €

OPERE A VERDE 26.532,00 €

ALBERGO 5.791.576,00 €

OPERE DI COMPENSAZIONE 26.810,00 €

TOTALE 36.472.616,40 €

Per sviluppare l’analisi finanziaria di questo e dei successivi scenari la convenienza finanziaria alla
trasformazione è stata valutata separando il discorso sulla parte residenziale da quello sulla parte
alberghiera. Infatti si tratta di due investimenti diversi, seppure presentati in maniera unitaria
all’interno della lottizzazione.
Per questi conti quindi verrà valutata una spesa di circa € 5.800.000,00 per l’albergo e €
30.700.000,00 per la parte residenziale. In seconda battuta, verificata la convenienza di entrambe
le tipologie di investimento potremo fare un ragionamento complessivo. Per il comparto
residenziale si è partiti tenendo conto del valore attuale dei lotti (che il comune di Tempio valuta
in 9,90 €/mq)5. Tale valore infatti una volta effettuata la lottizzazione e l’edificazione sarà
“investito” nella trasformazione, e pertanto conteggiato come se fosse un costo. Gli altri costi
saranno quelli di trasformazione (complessivi 30.700.000,00 €) da impiegare nei 5 anni in cui è
prevista la realizzazione degli immobili. A questo vanno aggiunti gli oneri per la progettazione.
Dopodiché sono stati stimati i vari costi di mantenimento degli immobili, la loro redditività annua
(per prudenza valutata sulla base del mercato locale degli affitti, inserendo una certa percentuale
di sfitti ed inesigibilità) e il loro valore residuo alla fine del tempo di valutazione dell’investimento
(20 anni).
Il rendimento dell'investimento è calcolato considerando: - i costi di investimento (incrementali) e
i costi operativi come flussi in uscita;
- le entrate (incrementali) e il valore residuo come flussi in entrata
L’investimento nello scenario 1 porterebbe in 20 anni ad un VANF di 1,391 milioni di euro, con un
saggio interno di rendimento (TIRF) pari al 4,34%. Considerati i saggi attuali (decisamente inferiori
al 4%) dal punto di vista finanziario l’intervento appare sostenibile ed abbastanza remunerativo.
Come si evince l’investimento alberghiero previsto nello scenario 1 porterebbe in 20 anni ad un
VANF di 1,726 milioni di euro, con un saggio interno di rendimento (TIRF) pari al 5,75%. Anche
questo intervento dal punto di vista finanziario appare sostenibile ed abbastanza
remunerativo.
Visti nel loro complesso gli interventi portano a:

VANF Complessivo 3.117

TRIF Complessivo 4,62%

Scenario 2: Per quanto attiene questo scenario, i costi generali di trasformazione sono riportati
nella tabella sottostante:

INTERVENTI IMPORTI
AREE ESTERNE ALBERGHIERO (piazze+strade asfaltate) 299.803,78£
TUBAZIONI, DEGRASSATORI, IMHOFF 843.437,42£
IMPIANTO ELETTRICO E ILLUMINAZIONE 124.357,80£
STRADE STERRATE E PARCHEGGI 169.524,26£
FABBRICATI RESIDENZIALI 8.052.800,00£
ALBERGO 3.551.800,00£
FITODEPURAZIONE 144.000,00£
OPERE A VERDE 22.110,00£
OPERE DI COMPENSAZIONE 26.810,00£
totale 13.234.643,26£
Come nel caso precedente, anche in questo scenario si è scelto di dividere la convenienza
finanziaria alla trasformazione separando la parte residenziale da quella alberghiera. In questo
caso il costo di realizzazione della struttura alberghiera è di circa 3.550.000,00 euro mentre
l’insediamento residenziale avrà complessivamente un costo di 9.700.000,00 euro. Per quanto
concerne la parte di investimento residenziale, i ragionamenti effettuati riguardo il valore dei
lotti è il medesimo dello scenario precedente, considerato quale costo a posteriori, così come i
9.700.000,00 euro per la trasformazione complessiva da impiegare nei 5 anni in cui è
prevista la realizzazione degli immobili. Sono compresi, anche in questo caso, i costi della
progettazione, della manutenzione, valutato il reddito annuale ritraibile dagli immobili e, infine il
loro valore residuo alla fine del tempo di valutazione dell’investimento (20 anni).
In questo caso l’investimento condurrebbe ad un VANF di 1.291.000,00 € in 20 anni, con un TIRF
del 4,89%, ne consegue che l’intervento è remunerativo, considerati i tassi attuali.
Come si evince l’investimento alberghiero previsto nello scenario 1 porterebbe in 20 anni
ad un VANF di 1.003.000,00 euro, con un saggio interno di rendimento (TIRF) pari al
5,55%. Anche questo intervento dal punto di vista finanziario appare sostenibile ed
abbastanza remunerativo.
Complessivamente gli interventi portano a:
VANF Complessivo 2.294
TRIF Complessivo 5,10%

8 L’analisi economica
8.1 L’analisi costi benefici: In termini applicativi, per ognuno degli scenari di intervento
precedentemente definiti è statocalcolato l’andamento del flusso attualizzato di costi e benefici e
il valore finale del VAN. all’anno zero con l’equazione:

L’orizzonte temporale dell’analisi economica è stato assunto pari a 20 anni per tutti gli scenari di
intervento esaminati.
Perdita di posti di lavoro in agricoltura: La superficie complessiva da trasformare è di circa 21
ettari. Su di essa potrebbero pascolare circa 30 unità bovine adulte (UBA), che per essere accudite
necessitano al massimo due persone (una a tempo pieno e l’altra a tempo parziale). Queste
sarebbero anche sufficienti a realizzare l’intera conduzione del fondo agricolo (manutenzioni,
taglio della legna, sughero, ecc).
8.2 Analisi dei benefici
Dei due benefici elencati, l’analisi economica prenderò in considerazione unicamente le ricadute
lavorative dirette dovute all’attuazione del progetto. Non verranno prese in considerazione
quelle indirette; che pure ci saranno, perché senz’altro nella sua fase edificatoria che di
funzionamento il progetto attiverà un certo indotto.
9.La valutazione dei rischi
10.1Analisi di sensibilità: L'analisi viene condotta modificando i valori associati a ciascuna
singola variabile e valutando l'effetto di tale cambiamento sul VAN.
Scenario 1

Elasticità VANE Valori di

rovesciamento
Variazione costi sociali di costruzione -0,03% 3516,03%
Variazione costi sociali di funzionamento -0,46% 319,04%
manutenzione
Variazione benef. sociali Costr. 0,98% -1,68%
var. ben. sociali funz. 0,50% -99,12%

L'analisi di sensibilità mostra che il VANE ha sempre un comportamento rigido come risposta alla
variazione di 3 dei 4 parametri presi in considerazione. Quello per cui si ha una risposta quasi
perfettamente elastica è quello dei benefici in fase di costruzione. Cioè sono i benefici in fase di
costruzione i maggiori fautori della bontà dello scenario. Questo significa che i principali benefici
sociali vengono forniti durante i 5 anni previsti per l’edificazione.
Scenario 2

Elasticità VANE Valori di

rovesciamento
Variazione costi sociali di costruzione -0,03% 4415,93%
Variazione costi sociali di funzionamento -0,38% 358,59%
manutenzione
Variazione benef. sociali Costr. 0,69% -44,87%
var. ben. sociali funz. 0,73% -38,97%

È interessante come in questo scenario i benefici sociali di funzionamento superino quelli di

costruzione, garantendo quindi una ricaduta positiva più distribuita nel tempo.
10 Analisi del Rischio
Fattori imprevisti di natura politica, sanitaria o normativa che incidono sul progetto:
probabilità 33-66% con un Lieve perdita di benessere sociale generata dal progetto, che influisce in
modo minimo sui suoi effetti di lungo periodo. Sono necessarie tuttavia misure correttive o
riparatrici. Imprevisti di questo tipo incidono moderatamente sull’efficienza delle opere.
Specificamente possono portare un minor flusso turistico (vedi COVID-19) che può portare a
gestioni in perdita
Costi di investimento e manutenzione: probabilità 10-33% con una Moderata perdita di
benessere sociale generata dal progetto; si tratta principalmente di danno finanziario, anche nel
medio-lungo periodo. La messa in campo di azioni riparatrici può risolvere il problema. Moderata
perdita di benessere sociale generata dal progetto; si tratta principalmente di danno finanziario,
anche nel medio-lungo periodo. La messa in campo di azioni riparatrici può risolvere il problema.
Quindi il rischio è basso.
L'analisi qualitativa del rischio dimostra che i rischi residui per il progetto sono mediamente bassi o
moderati, grazie alle misure previste per evitare il verificarsi dei rischi identificati e/o per mitigare
il loro impatto negativo nel caso si concretizzino. Ciò consente di affermare che il livello
complessivo di rischio residuo sia accettabile. Si può quindi concludere che, a condizione che le
misure di mitigazione siano correttamente attuate, la probabilità che il progetto non
raggiunga gli obiettivi prefissati è marginale
11 Conclusioni
L’ACB qui presentata e condotta per scenari ha prodotto un’analisi finanziaria sempre positiva, per
cui il progetto è fattibile e conveniente dal punto di vista del proponente. Solo lo scenario zero
comporta perdite, essendo legato alla situazione attuale di transizione, dove è possibile attuare
solo un uso agricolo dei terreni (con scarsa produttività) a fronte del loro status urbanistico di aree
fabbricabili. Dei tre scenari di trasformazione analizzati tutti hanno un bilancio costi-benefici
positivo sulla collettività, sia sul piano del VANE che su quello del TRIE. Questo è normale nel caso
specifico, dato che l’investitore è privato, e pertanto non ci sono gli alti costi sociali normalmente
collegati ad un’opera di tipo pubblico. Va ricordato peraltro quanto già affermato in precedenza,
ovvero che l’analisi condotta, dal punto di vista della valutazione dei benefici, è senz’altro molto
conservativa, perché non sono stati quantificati i benefici collegati ai minori costi (economici ed
ambientali) e facilità di gestione del ciclo dell’acqua, per l’introduzione di un unico depuratore
ed acquedotto che possano servire l'intero comparto, (generando anche un potenziale
rivalutazione degli immobili esistenti) né la maggiore offerta di servizi (ristorante, rivendita di
prodotti agricoli locali, parco giochi, percorso fitness) anche per gli abitanti già insediati nella
lottizzazione esistente. Tutto questo pertanto porta a dire che se già con i benefici stimati solo
attraverso il metodo gli scenari 1 e 2 sono da ritenersi attuabili e positivi, se si valutassero tutti gli
altri benefici si avrebbero senz’altro performance ancora migliori. Restano preferibili il scenario 2
per il minore impatto ambientale, la più consapevole trasformazione del territorio, il minore
impegno economico per i proponenti, e dunque i minori rischi legati alla sua attuazione.