PERIZIA DI STIMA ASSEVERATA

di due appezzamenti di terreno siti a Sedriano, via Marie Curie, individuati nel

vigente N.C.T. con i mappali num. 916 e 1102 del foglio 1:

*.*.*.*.*.*.*.*

Il sottoscritto Dott. Ing. UMBERTO BANFI con attività c/o studio associato

“PROGEST VBM” con sede in Magenta, via Sanchioli, 10, c.a.p. 20013, iscritto con

il n°14564 (anno 1986) all’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Milano, in

adempimento all’incarico conferito dall’Amministrazione Comunale di Sedriano con

sede in via Fagnani, 35 (cod. fisc. 860003630158 e P.IVA 06161210155) nella

persona del proprio rappresentante legale Geom. Stefano Cubeddu, Responsabile

Area Lavori Pubblici e Servizi Informatici, rassegna con la presente la perizia di

stima al valore attuale di due appezzamenti di terreno confinanti siti a Sedriano, via

Marie Curie, essendo stati inseriti dall’Amministrazione Comunale nel “piano delle

alienazioni e valorizzazioni immobiliari” con delibera della Giunta Comunale n. 9

dell’11/02/2020.

Si precisa che, data la loro conformazione planimetrica causata dal frazionamento

effettuato, i due terreni non possono essere alienati singolarmente.

PROVENIENZA E INDIVIDUAZIONE BENE PERIZIATO

I due appezzamenti di terreno di cui sopra sono diventati di proprietà comunale in

quanto pervenuti a seguito di cessione avvenuta con atto a rogito del notaio Sergio

Bucchini con n. rep. 33340 del 16/05/1997.

Catastalmente i due appezzamenti di terreno sono così individuati al Catasto dei

Terreni di Sedriano:

- Fg. 1, mapp. 916, qualità SEMINATIVO IRRIGUO, classe 2, superficie mq.

1580, reddito dominicale € 9,22 e reddito agrario € 11,42 a seguito del

1
 frazionamento del 10/03/1997 in atti dal 17/03/1997 (n. 34026.3/1997);

- Fg. 1, mapp. 1102, qualità SEMINATIVO IRRIGUO, classe 2, superficie mq.

6608, reddito dominicale € 38,56 e reddito agrario € 47,78 a seguito del

frazionamento del 30/10/2007 in atti dal 30/10/2007 (n. 926254.1/2007)

per una superficie totale di mq. 8188.

Dal punto di vista urbanistico nel vigente P.G.T. (approvazione C. C. n. 155 del

19.10.2015) tali aree sono classificate come “Ambiti a carattere prevalentemente

produttivo” (PdR 02 – Normativa di Piano, art. 10 e 13, scheda 3) in cui l’intervento

di nuova costruzione viene attuato come “intervento edilizio diretto” (art. 1, comma 7

delle NdP) con i seguenti parametri ed indici:

- Rc (rapporto massimo di copertura) = 2/3

- If (indice di edificabilità fondiaria) = 0,80 m2/m2

- Sd (superficie drenante) = 15%

- H max = m. 13,00. Tale altezza massima può aumentare per comprovate esigenze

tecnologiche e con la messa in atto di una serie di presidi architettonici -

ambientali atti a mitigare l’impatto ambientale;

- dotazione di aree a parcheggio, oltre a quanto richiesto dalla L. 122/1989 come

dall’art. 4, comma 12 delle NdP pari al 20% della Slp;

- le distanze tra fabbricati è pari a m. 15,00 e tra i confini a m. 5,00 come dagli art.

5 e 6 delle NdP.

Non sono inoltre ammesse industrie insalubri di prima classe ed interventi

residenziali se superiori a m2 150 di Slp per ogni intervento produttivo, in particolare

sono ammesse (art.10 delle NdP) tutte le attività produttive compatibili con le norme

sanitarie ad esclusione delle attività produttive di tipo agricolo, i depositi ed

esposizione di merci al coperto ed a cielo aperto con o senza attività commerciali

2
all’ingrosso ad eccezione dei centri di raccolta rottami, magazzini e commercio

all’ingrosso con eventuali spacci aziendali, esposizione/vendita dei prodotti e dei

manufatti connessi con l’attività produttiva svolta, uffici ove abbiano sede le funzioni

direzionali dell’azienda, laboratori di ricerca, centri di calcolo e di servizio destinati

all’industria e all’artigianato, impianti, cabine di trasformazioni ed impianti

tecnologici, attività ricreative e sportive, aree per il rimessaggio coperto e/o scoperto

per camper e/o roulottes, discoteche/locali notturni, attività similari.

I terreni di cui sopra, sono collocati alla periferia del comune di Sedriano, in un’area

delimitata a sud dalla strada comunale via Marie Curie che risulta collegata a Nord

con la Strada Provinciale n. 240 dalla via comunale per Cascina Scaravella posta ad

Ovest, mentre ad Est confinano con un parcheggio pubblico. Essi si trovano quindi in

una posizione viaria favorevole all’accesso alle principali vie di comunicazione in

quanto la SP 240 è collegata verso ovest in comune di Arluno all’autostrada A4

TORINO-MILANO e a Est, dopo m. 800 circa, ad una rotonda che la collega in

direzione Nord a Milano, Rho, Parabiago e alla strada del Sempione.

Catastalmente i terreni sono così coerenziati:

- a ponente: mapp. n. 918 del foglio 1 parallelo alla via comunale per Cascina

Scaravella;

- a mezzodì: mapp. n. 918 del foglio 1 confinante con via Marie Curie;

- a levante: mappali nn. 917 e n. 1103 (parcheggio pubblico) del foglio 1;

- a tramontana: strada Provinciale 240 e mapp. nn. 396 e 390 del foglio 1,

DESCRIZIONE BENE PERIZIATO

I terreni in narrativa si presentano completamente urbanizzati in quanto le opere delle

urbanizzazioni primarie e secondarie sono già state realizzate dagli altri lottizzanti

che hanno costruito dei complessi industriali di fronte ed in adiacenza ai terreni di cui

3
sopra, infatti l’area risulta dotata di fognatura e delle reti della pubblica

illuminazione, dell’energia elettrica (Enel), del telefono (Telecom), dell’acqua e del

gas metano.

Sono presenti anche parcheggi pubblici a raso, posti sul mappale n. 1103 del foglio 1

suddivisi in una fila di posti auto con affaccio su via Marie Curie, ed altri siti in un

piazzale rettangolare confinante con il lato est del mappale 1102, accessibile solo alle

auto con accesso da via Marie Curie tramite un portale di altezza m.1,80.

L’incidenza deli oneri comunali con l’aggiornamento 2020, approvati dalla Giunta

Comunale n. 35 del 12/05/2020, previsti per la costruzione di nuovi edifici ed

impianti per l’industria e l’artigianato, sono i seguenti:

- urbanizzazione primaria €/mq. 43,71

- urbanizzazione secondaria €/mq. 12,95

- smaltimento rifiuti solidi e liquidi €/mq 21,83

STIMA

L’area in questione si presenta libero da persone e cose, coltivata a prato e con la

presenza di alcuni alberi e arbusti, piana senza avvallamenti significativi e di forma

regolare così da permettere la costruzione di edifici a forma rettangolare e lineare. La

quota del piano di campagna del terreno risulta avere un’altezza media di circa cm.

80 più alta della quota stradale delle via Marie Curie e via Scaravella.

Nella determinazione di stima vengono considerati i seguenti fattori negativi che

comportano una diminuzione di valore dei terreni di cui sopra:

- il crollo della domanda di acquisto di terreni a uso produttivo o industriale,

avvenuto in Italia causato dall’attuale fase di crisi dell’attività industriale;

- la diminuzione della richiesta di aree da adibire ad attività per il commercio

all’ingrosso, favorito dalla saturazione attuale del mercato e dall’aumento

4
 dell’attività delle vendite on-line;

- la posizione periferica di tale area che non rende appetibile l’installazione di

supermercati di piccola – media grandezza;

- la ridotta dimensione dell’area che la rende svantaggiata in un suo utilizzo per

un’attività di logistica, che necessita di superfici coperte molto maggiori come è

accaduto con la ditta di logistica BRT s.p.a., posta di fronte, che occupa un’area di

circa mq. 25.000 di capannoni. Si precisa comunque che le aree destinate alla

logistica, sono molto richieste in quanto rare a causa dell’impossibilità a reperirle

nella maggior parte dei comuni limitrofi in quanto non previste;

- il costo di scavo necessario ad abbassare il piano di campagna del terreno per

portarlo ad una quota prossima a quella delle via Marie Curie e via Scaravella.

Considerando tutti questi fattori, si procede ora alla stima dei terreni di cui sopra:

Stot = superficie totale terreni = mq. 8188

If = indice di edificabilità fondiaria = 0,80 m2/m2

It = incidenza prezzo del terreno = 0,13

Il Vfm (valore di mercato) di un futuro complesso produttivo, viene ricavato

supponendo che la sua superficie sia suddiviso per l’ 85% a capannone e per il 15%

ad uffici utilizzando la media dei valori ricavati dalle ultime quotazioni immobiliari

disponibili, redatte dall’Agenzia delle Entrate Anno 2019 -semestre II in cui viene

stimato per un capannone tipo, un valore variabile da € 600,00 a € 800,00 e per gli

uffici un valore variabile da € 1.150,00 a € 1.450,00; inoltre siccome gli immobili

sono valutati nel centro urbano invece che in periferia, si applica un deprezzamento

del 15% . Si ottiene quindi:

Vfm = €/mq (700,00 x 0,85 + 1.300,00 x 0,15) x 85/100 = €/mq 671,50

Ve tot = valore totale del fabbricato = 8188 x 0,80 x 671,50 = € 4.398.593,60

5
Vter = valore del terreno = € 4.398.593,60 x 0,13/8188 = €/mq 69,84

Pertanto si considera un valore arrotondato pari a €/mq 70,00 valore che il

sottoscritto ritiene veritiero, se viene confrontato al valore di altri terreni che si

trovano nelle medesime condizioni di destinazione urbanistica, di allocazione

topografica e di dotazione dei servizi di urbanizzazione e di reti impiantistiche.

Così operando il Perito sottoscritto giudica, come ha giudicato, che il valore attuale

dei due appezzamenti di terreno siti a Sedriano, via Marie Curie, individuato nel

vigente N.C.T. con i mappali num. 916 e 1102 del foglio 1 da alienare insieme,

ammonti ad €/mq 70,00 x mq. 8.188 = € 573.160,00 (diconsi Euro

cinquecentosettantatremilacentosessanta/00).

Tanto in evasione del mandato conferito.

ASSEVERAZIONE

Nella certezza di aver applicato al meglio le mie capacità professionali nella

redazione della presente perizia, confermo sotto la mia personale responsabilità,

l’autenticità, la veridicità e la certezza dei contenuti della presente stima asseverata.

Tanto in evasione al mandato conferito.

Magenta, 26 maggio 2020

Allegati:

- estratto mappa

- planimetria

- visure mapp. nn. 916 e 1102 del foglio 1

- quotazioni immobiliari capannoni ed uffici Agenzia delle Entrate

- documentazione fotografica

- IL PERITO –

(sottoscritto digitalmente)

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 Data: 27/05/2020 - Ora: 12.31.26 Fine
Ufficio Provinciale di Milano - Territorio
Servizi Catastali
Visura per immobile Visura n.: T150907 Pag: 1
Situazione degli atti informatizzati al 27/05/2020

Dati della richiesta Comune di SEDRIANO ( Codice: I566)

Provincia di MILANO
Catasto Terreni Foglio: 1 Particella: 916
Immobile
N. DATI IDENTIFICATIVI DATI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA

Foglio Particella Sub Porz Qualità Classe Superficie(m²) Deduz Reddito

ha are ca Dominicale Agrario

1 1 916 - SEMIN IRRIG 2 15 80 IE66A Euro 9,22 Euro 11,42 FRAZIONAMENTO del 10/03/1997 in atti dal
L. 17.854 L. 22.120 17/03/1997 (n. 34026.3/1997)
Notifica Partita
Annotazioni sr
INTESTATO
N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI
1 COMUNE DI SEDRIANO con sede in SEDRIANO 86003630158* (1) Proprieta` per 1/1
DATI DERIVANTI DA ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 19/07/2002 protocollo n. 649946 Voltura in atti dal 21/08/2002 Repertorio n.: 92675 Rogante: VICO Sede: BOLOGNA Registrazione: Sede:
ATTO DI RETTIFICA (n. 649438.1/2002)

Unità immobiliari n. 1 Tributi erariali: Euro 0,90

Visura telematica

* Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria

 Data: 27/05/2020 - Ora: 12.29.26 Fine
Ufficio Provinciale di Milano - Territorio
Servizi Catastali
Visura per immobile Visura n.: T149774 Pag: 1
Situazione degli atti informatizzati al 27/05/2020

Dati della richiesta Comune di SEDRIANO ( Codice: I566)

Provincia di MILANO
Catasto Terreni Foglio: 1 Particella: 1102
Immobile
N. DATI IDENTIFICATIVI DATI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA

Foglio Particella Sub Porz Qualità Classe Superficie(m²) Deduz Reddito

ha are ca Dominicale Agrario

1 1 1102 - SEMIN IRRIG 2 66 08 IE66A Euro 38,56 Euro 47,78 FRAZIONAMENTO del 30/10/2007 protocollo n.
MI0926254 in atti dal 30/10/2007 (n. 926254.1/2007)
Notifica Partita
INTESTATO
N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI
1 COMUNE DI SEDRIANO con sede in SEDRIANO 86003630158* (1) Proprieta` per 1/1

Unità immobiliari n. 1 Tributi erariali: Euro 0,90

Visura telematica

* Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria

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COMUNE SEDRIANO PERIZIA DI STIMA TERRENO VIA CURIE
Documentazione fotografica

FOTO 1: VISTA DI VIA SCARAVELLA

FOTO 2: VISTA DI VIA MARIE CURIE ALL’INGRESSO DEL PARCHEGGIO

1
FOTO 3: VISTA DAL PARCHEGGIO (MAPP. 1103) VERSO VIA SCARAVELLA

FOTO 4: VISTA DAL PARCHEGGIO (MAPP. 1103) VERSO VIA SCARAVELLA/VIA

CURIE
2
FOTO 5: VISTA DA VIA CURIE DEL MAPP. 914

FOTO 6: VISTA DA VIA CURIE VERSO INCROCIO SP 240/VIA SCARAVELLA

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FOTO 7: VISTA DA VIA CURIE VERSO SP 24 E MAPP. 914

FOTO 8: VISTA DA VIA SCARAVELLA VERSO VIA CURIE

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