Contabilizzazione, termoregolazione del calore e nuove

tabelle millesimali nel condominio secondo la norma UNI

10200
Dal 30 Giugno 2017 vige l’obbligo per i condomini e gli edifici polifunzionali di contabilizzare i
consumi di riscaldamento secondo la norma tecnica UNI 10200. La norma serve a ripartire
correttamente le spese per il riscaldamento e l’acqua calda sanitaria negli edifici serviti da
un’unica centrale termica.
Sostanzialmente l’obbligo è diviso in tre punti:

1. Contabilizzazione: si realizza principalmente con l’installazione dei ripartitori sui radiatori

2. Termoregolazione: si realizza principalmente con l’installazione delle valvole termostatiche sui
radiatori
3. Nuove tabelle millesimali: tutti gli edifici con riscaldamento centralizzato devono adeguare le
tabelle millesimali del riscaldamento alla nuova norma UNI 10200
La norma determina un cambiamento epocale sulla gestione del servizio di riscaldamento degli edifici,
in particolare per i condomini. Con la contabilizzazione del calore ogni condòmino paga quanto
consuma e quindi la bolletta verrà calcolata in base all’effettivo riscaldamento fornito all’abitazione. La
contabilizzazione è, a tutti gli effetti, un intervento di efficientamento energetico che migliora il
rendimento di regolazione dell’impianto e diminuisce i consumi.
La UNI 10200 indica anche quale è il metodo di ripartizione dei consumi cioè come vanno suddivisi i
costi per la quota involontaria e per la quota volontaria. Per approfondire la ripartizione leggere questo
altro articolo: la ripartizione dei consumi nell’impianto centralizzato
In questo articolo approfondirò

 Gli obblighi introdotti dal 2016, le deroghe e le sanzioni

 Accenni sulla ripartizione: quota volontaria e involontaria
 I costi e i vantaggi offerti dalle detrazioni fiscali
 Come si svolge il sopralluogo nell’appartamento

Contabilizzazione e nuove tabelle millesimali sono obbligatorie

Entro il 30 Giugno 2017 tutti i condomini e gli edifici polifunzionali con riscaldamento centralizzato
dovranno dotarsi di un sistema di contabilizzazione del calore. L’obbligo viene introdotto in Italia
dal D. Lgs 102/2014 con l’obiettivo di diminuire i consumi energetici per il riscaldamento degli edifici
attraverso una corretta ripartizione delle spese e una maggiore consapevolezza dei consumatori. Il D.Lgs
102/2014 è lo stesso decreto che obbliga le grandi aziende e le imprese a forte consumo di energia ad
effettuare la diagnosi energetica (per maggiori approfondimenti leggi il nostro articolo sull’ obbligo
della diagnosi energetica per le imprese).
Le singole unità immobiliari, per ottemperare a questo obbligo, hanno, nella maggior parte dei casi
direttamente sui radiatori, di strumenti di lettura (ripartitori) per monitorare il calore emesso e valvole
termostatiche per regolare in ogni stanza la temperatura

Inoltre la suddivisione delle spese per il riscaldamento tra i condomini non avviene più con le
tradizionali tabelle millesimali ma con la nuova norma UNI 10200 che suddivide i consumi in consumi
volontari (misurati dai contabilizzatori) ed in consumi involontari secondo la “nuova tabella
millesimale del riscaldamento”
I consumi involontari derivano essenzialmente da:
1. Perdite della rete di distribuzione, cioè le dispersioni del calore che avvengono dalle tubature
prima che raggiungano gli appartamenti
 2. Spese di conduzione e manutenzione ordinaria
3. Spese per la gestione del servizio di lettura di contabilizzazione
Chi si dovesse essere distaccato dall’impianto centralizzato dovrà comunque pagare le spese
involontarie secondo la nuova tabella millesimale del riscaldamento (UNI 10200)

Sanzioni e tempi di applicazione dell’obbligo

Alcune Regioni avevano già legiferato in materia e prevedevano termini diversi per assolvere
all’obbligo. Queste regioni, tra cui la Lombardia ed il Lazio, hanno allineato la scadenza al 31
Dicembre 2016, termine previsto dal Dlgs 102/2014 di recepimento della direttiva 2012/27/Ue
sull’efficienza energetica (termine prorogato al 30 Giugno 2017)

1) Sanzioni per inottemperanza obbligo contabilizzazione

Le sanzioni, nei casi in cui il singolo condòmino e i clienti finali che acquistano energia per un edificio
polifunzionale non provvedono ad installare sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore
individuali, sono pari ad una ammenda da 500 a 2500 euro (articolo 16 comma 7 del D.Lgs 102/2014)
2) Sanzioni per inottemperanza obbligo “nuove tabelle millesimali”
Il condominio provvisto di termoregolazione e contabilizzazione che però non ripartisce le spese in
conformità alla normativa tecnica UNI 10200:2015, cioè con le “nuove tabelle millesimali del
riscaldamento” è soggetto comunque ad una sanzione amministrativa da 500 a 2500 euro (articolo
16 comma 8 del D.Lgs 102/2014). E’ fatta salva la possibilità, per la prima stagione termica successiva
all’installazione dei dispositivi che la suddivisione si determini in base ai soli millesimi di proprietà.
Attenzione perchè i condomini potranno fare i lavori quando l’impianto sarà fermo e svuotato, quindi
solamente in Primavera-Estate. L’ultima finestra, ad oggi, possibile per installare la contabilizzazione
del calore è la stagione estiva 2017

Deroghe
Se pensi non sia necessario, conveniente, non è stato trovato un accordo nel condominio o
semplicemente l’assemblea non vuole installare la contabilizzazione, puoi valutare se rientrare nei casi
di deroga
1-Deroga di applicare le “nuove tabelle millesimali” secondo la UNI 10200
1.1 – Nel caso in cui siano comprovate con una relazione asseverata differenze di fabbisogno termico
per metro quadrato tra le unità immobiliari superiori al 50%, il condominio in sede assembleare
può derogare dall’obbligo di ripartizione secondo la norma UNI 10200 e procedere alla ripartizione
delle spese secondo percentuali fisse: almeno il 70% per il consumo volontario e la rimanenza come
quota fissa.
In altri termini, l’assemblea di condominio è libera di non redigere le nuove tabelle millesimali per il
riscaldamento se viene approvata una relazione tecnica, nella quale si assevera che tra almeno due
appartamenti del condominio esistono differenze di fabbisogno termico per metro quadrato maggiori del
50%. Questo può accadere ad esempio se i due appartamenti hanno bisogno di quantità molto differenti
di calore per essere riscaldati, come può succedere per un appartamento localizzato ad un piano
intermedio esposto a sud ed un appartamento all’ultimo piano esposto a nord.
Se questa differenza è maggiore del 50%, grazie all’asseverazione del tecnico, è possibile derogare
dall’obbligo di “nuove tabelle millesimali” secondo la UNI 10200 e l’assemblea è libera di ripartire
scegliendo la percentuale tra quota fissa e variabile
1.2 – L’articolo 9 comma 5 lettera d) del D.lgs 102/2014 specifica inoltre che l’obbligo delle tabelle
millesimali secondo la UNI 10200 è facoltativo nei condomini o edifici polifunzionali in cui alla data
di entrata in vigore del decreto (quindi prima del 19 Luglio 2014) si sia già provedduto all’installazione
dei dispositivi di contabilizzazione e si sia già provveduto alla relativa suddivisione delle spese.
2-Deroga di installare la contabilizzazione del calore
Se il risparmio ottenibile attraverso l’intervento di contabilizzazione è economicante sconveniente
rispetto ad altri interventi di riqualificazione è possibile “derogare” all’obbligo di
contabilizzazione. In una recente consulenza da noi svolta a Roma abbiamo permesso al condominio di
evitare gli obblighi della contabilizzazione.
Questo tipo di deroga è particolarmente rara ed applicabile principalmente ad impianti ad aria.

La ripartizione dei consumi secondo la norma UNI 10200 si

divide in quota volontaria e involontaria
La UNI 10200:2015 stabilisce i principi per una corretta ripartizione delle spese per il
riscaldamento invernale ed eventualmente l’acqua calda sanitaria. E’ stata approvata l’11 Giugno
2015, mentre la prima versione della norma tecnica risale al 2005. Con l’ultimo aggiornamento è stata
introdotta un’importante novità sul metodo di calcolo perchè la ripartizione deve essere fatta sulla base
del fabbisogno termico di ogni unità immobiliare, quindi prevalentemente in base alle caratteristiche
di efficienza dell’involucro esterno (e quindi delle dispersioni termiche) e dell’esposizione dei vari
immobili. Nel vecchio metodo di calcolo invece si consideravano la potenza dei radiatori installati
La UNI 10200 è una norma tecnica visionabile a pagamento dall’UNI (Ente nazionale italiano di
unificazione)
Questa importante novità pone maggiore considerazione all’efficienza energetica degli edifici e
presuppone la realizzazione di una diagnosi energetica del fabbricato, che definisca anche possibili
interventi di riqualificazione energetica
La ripartizione prevede l’individuazione di 2 quote da ripartire: la quota fissa e la quota variabile
 Quota fissa: è quella parte di consumo involontaria che riguarda le perdite di distribuzione
dell’impianto, le spese di manutenzione ordinaria e di gestione del servizio di lettura che
vengono ripartite sulla base delle “nuove tabelle millesimali” calcolate seconda la UNI
10200:2015
 Quota variabile: è quella parte di consumo volontaria dipendente quindi dalla volontà del
singolo condomino che sceglie di accendere il riscaldamento e che imposta attraverso le valvole
termostatiche la temperatura desiderata
Quindi pagherà solo la quota fissa l’utente che tiene per tutto l’Inverno il riscaldamento spento, o è un
distaccato con la caldaia autonoma

Problemi di applicazione della UNI 10200

Tra i principali problemi di applicazione della UNI 10200 abbiamo riscontrato come in

 in immobili poco abitati come le seconde case usate per villeggiatura

 in immobili con molti appartamenti distaccati
i risultati della ripartizione sono molto differenti da un immobile con una situazione standard sempre
abitato durante l’anno

Diagnosi energetica del condominio

L’obbligo di diagnosi energetica per i condomini di cui si parla spesso in questi mesi è proprio
relativa all’obbligo di ripartire i consumi del riscaldamento secondo la norma UNI 10200 aggiornata al
2015.
La ripartizione della quota fissa con il calcolo della tabella millesimale viene prodotta in seguito ad
una diagnosi energetica effettuata con un sopralluogo dell’edificio, della centrale termica e degli
appartamenti. Il sopralluogo è finalizzato a valutare le caratteristiche termofisiche dell’involucro e le
prestazioni dei sistemi di generazione, distribuzione ed emissione del calore. Il calcolo segue la stessa
normativa tecnica della certificazione energetica degli edifici (UNI TS 11300)
Nella diagnosi energetica vengono consigliati gli interventi di adeguamento dell’impianto, come ad
esempio la sostituzione del circolatore tradizionale con un modello inverter capace di adattare la portata
in base alla regolazione delle valvole termostatiche

Approvazione in assemblea di condominio

Gli interventi per la contabilizzazione vengono approvati in assemblea dalla maggioranza
semplice cioè dalla maggioranza dei presenti in assemblea e almeno metà del valore dei millesimi. La
spesa viene divisa tra tutti i condomini proprietari dall’impianto. L’assemblea può essere richiesta anche
da un solo condòmino.
Approfondimento: per maggiori informazioni sugli aspetti condominiali leggere il nostro articolo
su Eco-Condominio: Contabilizzazione del calore in condominio

I vantaggi della contabilizzazione del calore

Nonostante negli ultimi anni molte unità immobiliari si sono distaccate dall’impianto centralizzato per
realizzare un impianto autonomo, sono diversi i vantaggi di un sistema centralizzato con
contabilizzazione:
 L’impianto centralizzato è più sicuro dell’autonomo, la manutenzione di una sola caldaia è meno
onerosa e la sicurezza è affidata ad un unico responsabile
 Si può accendere il riscaldamento in qualsiasi orario e senza limitazioni
 Il consumo energetico è minore negli impianti centralizzati
Inoltre gli appartamenti distaccati dal centralizzato devono comunque corrispondere la quota
involontaria e dimostrare che il distacco non genera “squilibri” all’impianto centralizzato

Differenze con le vecchie tabelle millesimali del riscaldamento

Le vecchie tabelle millesimali del riscaldamento venivano calcolate sulla base della volumetria
riscaldata e sul numero dei radiatori. Le nuove tabelle invece sono calcolate esclusivamente sul
fabbisogno termico delle singole unità immobiliari. Quindi gli appartamenti che disperdono più energia
hanno un valore millesimale più alto.

Le unità che hanno avuto maggiori svantaggi dalla norma UNI10200 sono gli attici e gli
appartamenti al piano terra perchè appunto sono quelli che disperdono più calore a favore degli
appartamenti nei piani intermedi. Dalla nostra esperienza stimiamo per gli attici un aumento delle
tabelle millesimali del riscaldamento di circa il 60% rispetto al precedente metodo di calcolo
Questo grafico rappresenta il calcolo della tabella millesimale per il riscaldamento di un edificio
secondo la nuova UNI10200. Possiamo notare come gli appartamenti posizionati in alto (piano quinto) e
in basso dell’edificio (piano terra) sono quelli che pagheranno di più la quota involontaria del
riscaldamento (fino al 60% in più) mentre gli appartamenti ai piani intermedi pagheranno meno. Il
colore rosso mostra gli appartamenti più svantaggiati, il verde quelli più avvantaggiati

Come chiedere un preventivo, costi e accesso alle detrazioni

fiscali
La contabilizzazione non è solo un obbligo ma uno strumento di efficientamento energetico utile a
spendere meno ed a dividere i costi secondo principi più giusti del passato perchè, semplicemente, paga
di più chi utilizza maggiormente il riscaldamento

Come chiedere il preventivo

Il preventivo va richiesto dall’amministratore di condominio e sottoposto all’approvazione
dell’assemblea. Il preventivo deve essere predisposto in modo tale da confrontare in maniera omogenea
l’offerta di diverse imprese. Il consiglio è di suddividere l’offerta per punti:
1. Progettazione: Verifica dell’impianto esistente nella centrale termica, progettazione e
dimensionamento degli interventi impiantistici di adeguamento.
2. Sopralluoghi negli appartamenti: Mappatura ed acquisizione delle caratteristiche tecniche dei
radiatori. Rilievo delle informazioni utili alla redazione delle nuove tabelle millesimali per il
riscaldamento
3. Intervento sui radiatori per le valvole termostatiche: Fornitura e posa di nuova valvola,
detentore, testina termostatica previa rimozione delle vecchie
4. Intervento sui radiatori per i ripartitori: Fornitura e posa dei ripartitori secondo la normativa
Uni EN 834 con concentratore dati e sistema di lettura ad onde radio
5. Interventi nella centrale termica: Interventi di adeguamento della centrale termica
6. Gestione: Lettura locale annuale dei consumi di calore senza accedere agli appartamenti.
Ripartizione delle spese di riscaldamento con invio all’Amministratore del prospetto delle spese
di competenza di ogni unità immobiliare e di quello riepilogativo dei consumi del condominio
Insieme alla contabilizzazione è consigliato valutare ulteriori interventi di miglioramento come
la sostituzione della caldaia con una a condensazione, l’isolamento termico della copertura, l’isolamento
delle murature con insufflaggio o cappotto termico

I costi
Per un condominio medio il costo per la contabilizzazione del calore è indicativamente:
1. 70/120 € per ogni appartamento
2. 110/140 € per ogni radiatore (valvole + ripartitori)
3. Oltre a questo va preventivato il costo per gli interventi di adeguamento della centrale termica
Il costo dell’installazione delle valvole e di adeguamento dell’impianto va imputato per millesimi di
proprietà in quanto “innovazione” a tutti gli effetti, anche se assunta con quorum agevolato in quanto
obbligo di legge

Le detrazioni fiscali
Tutte le spese, anche professionali, finalizzate alla contabilizzazione del calore possono essere detratte
dai singoli condòmini tramite le agevolazioni fiscali per ristrutturazione edilizia con detrazione al
50% o riqualificazione energetica con detrazione al 65%. Questo secondo caso è permesso se i
dispositivi di contabilizzazione del calore sono installati in concomitanza con la sostituzione, integrale o
parziale, di impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti dotati di caldaie a condensazione
e contestuale messa a punto del sistema di distribuzione (circolare AdE 8 maggio 2016, n. 16)
Le novità introdotte negli ultimi anni prevedono la possibilità di cedere il corrispondente credito ai
fornitori che hanno eseguito i lavori
Contabilizzazione diretta e indiretta
La contabilizzazione viene effettuata con due metodi a seconda che l’impianto sia a colonne montanti, a
distribuzione orizzontale o da ulteriori necessità dettate dalla tipologia di emissione del calore (come ad
esempio pavimenti radianti).

Contabilizzazione diretta
La diretta si applica in quegli appartamenti che hanno un unico punto di ingresso del fluido
termovettore (di solito acqua) che poi viene distribuito con un circuito “orizzontale”. In questo caso è
sufficiente conteggiare una sola volta il calore che entra nell’appartamento. Questo tipo di impianto è
più raro rispetto a quello della contabilizzazione indiretta e figura soprattutto nelle costruzioni di più
recente costruzione

Contabilizzazione indiretta
In questo tipo di impianto i radiatori vengono serviti da diverse colonne montanti che corrono dal
piano dei locali tecnici fino all’ultimo piano dell’edificio. La contabilizzazione viene quindi effettuata
montando sui singoli radiatori dei ripartitori(opportunamente programmati) che leggono la temperatura
superficiale del radiatore e la temperatura dell’aria. In questo modo i dati permettono di capire quanto
ogni appartamento consuma in proporzione al totale dell’edificio
In caso di contabilizzazione vige l’obbligo di installare anche le valvole termostatiche sui radiatori.
Per evitare danneggiamenti delle valvole è necessario effettuare un lavaggio dell’impianto e installare
pompe elettroniche per modulare la circolazione dell’acqua

FAQ – Domande Frequenti sul sopralluogo

Di seguito alcune delle principali domande che ci vengono poste prima di iniziare i sopralluoghi.
Molto importanti sono anche le FAQ pubblicate dal Mise nel Giugno 2017

Come si svolge il sopralluogo?

Il sopralluogo consiste nel rilevare le caratteristiche volumetriche e termiche dell’appartamento.
Saranno quindi prese in considerazione le dimensioni e caratteristiche delle finestre, delle murature
verso l’esterno,  la geometria dell’appartemento, l’esposizione

Quali documenti servono per il sopralluogo?

Anagrafica del proprietario/occupante, una fotocopia di una planimetria dell’appartamento e, se in
possesso, schede tecniche di eventuali interventi di ristrutturazione, sostituzioni di infissi, isolamento di
pareti e solai

E’ necessario prendere le misure dei radiatori o avere le letture dei

ripartitori?
No, non è necessario in quanto il calcolo del fabbisogno termico dell’appartamento non dipende dalle
caratteristiche dei radiatori o dalle letture dei ripartitori ma dipende da altri fattori

Come viene considerato l’edificio per la redazione delle nuove tabelle

millesimali per il riscaldamento?
L’edificio viene calcolato considerando, come suggerisce l’Ente Italiano di Normazione, lo stato
originale salvo valutare gli interventi di ristrutturazione avvenuti a scala condominiale. Gli
appartamenti ristrutturati avranno comunque un risparmio che influirà sul consumo volontario in quanto
per un uso standard manterrà più facilmente il calore all’interno e disperderà meno calore
Estratto dell’articolo dell’ Ente Italiano di Normazione: “A tal proposito, è da precisare che le
indicazioni degli esperti in materia suggeriscono il calcolo del fabbisogno in funzione dell’edificio
come realizzato in origine. Ciò significa che il calcolo dei millesimi non è richiesto ogni qual volta
siano fatti interventi all’interno di una singola unità immobiliare, come per esempio la sostituzione
degli infissi”

Perchè allora vengono richieste schede tecniche e caratteristiche degli

infissi presenti o di eventuali coibentazioni?
L’edificio viene calcolato anche considerando le caratteristiche dello stato al momento del
sopralluogo (“stato attuale”) per valutare il consumo totale dell’involontario dovute alle dispersioni
della rete di distribuzione e per il calcolo del prospetto previsionale di spesa per il riscaldamento

Cosa succede se vengono fatte delle ristrutturazioni o cambiati gli infissi in

un appartamento dopo la redazione delle nuove tabelle millesimali? Il
condominio deve cambiare le tabelle millesimali?
Anche dopo la redazione delle tabelle millesimali l’edificio continua ad essere considerato allo stato
originale, pertanto non sarà necessario ricalcolare i millesimi. Sarà necessario un aggiornamento dei
millesimi unicamente nel caso di ristrutturazioni a scala condominiale che influiscono sulle prestazioni
energetiche dell’edificio.

Cosa succede se non si vuole fare il sopralluogo o non si è presenti

all’appuntamento?
Le unità immobiliari in cui non è stato permesso fare il sopralluogo verranno considerate con le
caratteristiche “meno performanti”. Questo però influirà sul calcolo del consumo involontario e sul
prospetto previsionale.

Il mio appartamento è distaccato dall’impianto centralizzato. Devo fare

comunque il sopralluogo?
Si. Il sopralluogo deve essere effettuato anche per le unità immobiliari distaccate in quanto anch’esse
sono tenuti a contribuire alle spese per la quota fissa per il riscaldamento secondo i criteri di ripartizione
e di spesa secondo UNI 10200 (nuove tabelle millesimali di fabbisogno)
 Normative correlate
 Decreto Legislativo 102/2014
 Codice Civile
 Approfondimenti
 Servizio di diagnosi energetica
 Link utili
 Contabilizzazione del calore in condominio
 Ediltecnico – contabilizzazione del calore
 La ripartizione delle spese di riscaldamento e acqua calda sanitaria: la UNI 10200
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Le tabelle millesimali contrattuali →
2 “Contabilizzazione del calore e tabelle millesimali”

1. Laura Tavazzi
18 Giugno 2019 @ 14:04

Buongiorno, grazie per l’articolo pubblicato, molto chiaro. Avrei però un paio di domande in merito.
Questa la mia situazione. Abito al primo piano, sopra ad un garage, in un condominio di 33 unità. A
causa delle spese elevate, a mio parere dovute ad una sproporzione millesimale, ho richiesto a mie spese
una perizia tecnica per revisionare i millesimi della mia scala. Da tale perizia sono emerse più anomalie
(es. pago l’ascensore di più dell’inquilino del 4 piano….le mie spese di riscaldamento, nonostante abbia
solo 8/9 millesimi in più dell’appartamento più grande e simile al mio, e, avendo le termovalvole sulla
posizione 2/3 su un massimo di 5 punti, sono arrivate nel 2018, a € 3200….ecc…). Porterò tale perizia
in assemblea per richiedere una completa revisione delle tabelle millesimali. Vengo alle domande. Il
mio condominio è in deroga con la nuova legge 10200. Il mio amministratore mi dice che le tabelle
millesimali del riscaldamento non andrebbero toccate perchè pagherei tra il 10% e il 30% in più! Ma se
le tabelle dovessero cambiare a mio favore, visto le anomalie riscontrate, si potrebbe fare? Cioè lasciare
la quota fissa delle tabelle millesimali in deroga e quella personale mutata con i nuovi conteggi?
Mah….A pare mio se i conteggi sono sbagliati, sono sbagliati! La ringrazio anticipatamente . Cordialità

Rispondi

1. GE.CO. Amministrazioni Depalma

20 Luglio 2019 @ 3:00

Buongiorno gentile sig.ra Tavazzi e grazie per averci contattati innanzitutto; le chiedo scusa per
l’enorme ritardo nel risponderle ma ho avuto dei problemi nella gestione dei commenti sul sito
che ho appena risolto e ho potuto leggere solo ora la sua gentile richiesta..dunque innanzitutto
posso dirle che ha fatto benissimo ad interpellare un tecnico competente per la perizia dato che ha
riscontrato delle anomalie, è corretto il procedimento di portare la proposta in assemblea (facendo
però mettere come punto all’ordine del giorno dell’assemblea, altrimenti non potrà essere presa in
considerazione la votazione, la revisione delle tabelle millesimali) per la revisione appunto delle
tabelle.Tenga presente che con l’adeguamento alla contabilizzazione con le valvole termostatiche
il condominio dovrebbe già aver adeguato le tabelle millesimali con delle nuove tabelle apposite
secondo la normativa UNI 10200 in quanto la suddivisione delle spese per il riscaldamento tra i
condomini non avviene più con le tradizionali tabelle millesimali ma con la nuova norma UNI
10200 che suddivide i consumi in consumi volontari (misurati dai contabilizzatori) ed in consumi
involontari secondo la “nuova tabella millesimale del riscaldamento”, Lei però mi sta dicendo che
il suo stabile è in deroga alla normativa…questo è possibile in quanto in altri termini, l’assemblea
di condominio è libera di non redigere le nuove tabelle millesimali per il riscaldamento se viene
approvata una relazione tecnica, nella quale si assevera che tra due appartamenti del condominio
esistono differenze di fabbisogno termico per metro quadrato maggiori almeno del 50%. Questo
può accadere ad esempio se i due appartamenti hanno bisogno di quantità molto differenti di
calore per essere riscaldati, come può succedere per un appartamento localizzato ad un piano
intermedio esposto a sud ed un appartamento all’ultimo piano esposto a nord.Se questa differenza
è maggiore del 50%, grazie all’asseverazione del tecnico, è possibile derogare dall’obbligo di
“nuove tabelle millesimali” secondo la UNI 10200 e l’assemblea è libera di ripartire scegliendo la
percentuale tra quota fissa e variabile. Attenzione perchè per questa deroga è necessaria
l’asseverazione del tecnico e la conseguente approvazione in assemblea condominiale.
– L’articolo 9 comma 5 lettera d) del D.lgs 102/2014 specifica inoltre che l’obbligo delle tabelle
millesimali secondo la UNI 10200 è facoltativo nei condomini o edifici polifunzionali in cui alla
data di entrata in vigore del decreto (quindi prima del 19 Luglio 2014) si sia già provedduto
all’installazione dei dispositivi di contabilizzazione e si sia già provveduto alla relativa
suddivisione delle spese.Ora, se lei ha in mano una perizia di un tecnico specializzato ha il diritto
di sottoporre la questione all’assemblea chiedendo appunto la revisione delle tabelle millesimali,
il problema è che in teoria per l’approvazione del punto occorrerebbe l’unanimità dei voti, basta
un solo condominio contrario perchè non passi la delibera, anche se in pratica ci sono delle
sentenze impugnate nelle quali il giudice ha confermato che per la revisione delle tabelle è
sufficiente la maggioranza qualificata dei 500 millesimi cioè la metà del condominio.Nulla però
le vieta di poter ricorrere all’autorità giudiziaria anche senza il parere e/o l’ok dell’assemblea,
accollandosene i costi, che verranno suddivisi su tutti i condomini solo qualora il giudice le dia
ragione e rifaccia le tabelle millesimali.Certo è che così come descritta da Lei, la sua situazione
potrebbe apparire anomala, però non posso sbilanciarmi in merito a giudizi tecnici senza
analizzare nello specifico la documentazione necessaria.Sono d’accordo con Lei sul fatto che se
un giudice analizzata tutta la documentazione, Le desse ragione, verrebbero rifatte le tabelle
riparametrate correttamente e pagherebbe quantomeno il giusto.Qualora mutassero le tabelle
millesimali verrebbero riparametrati tutti i conteggi dei consumi ma non credo sia possibile
scindere la quota fissa dalla quota consumi effettivi, a meno che lei non chieda di staccarsi
dall’impianto centralizzato, in questo caso, se approvato, le resterebbe a suo carico la sola quota
fissa della manutenzione caldaia.Se ha piacere potrebbe contattarmi via filo ed eventualmente
potremmo approfondire meglio la questione.Le lascio il mio recapito mobile che è raggiungibile
nelle ore pomeridiane 3791163776, oppure se preferisce, se avesse ulteriori dubbi o necessitasse
di ulteriori chiarimenti può contattarmi anche alla mail dello studio, reperibile nella sezione
“Contattaci”, dove sono solita rispondere giornalmente, sul sito è facile che se non mi vengono
segnalati commenti nuovi accada, come nel suo caso, che rimangono “fermi” e non letti per
svariato tempo e ciò mi dispiace molto dato che non è mio solito far attendere i clienti.Mi scuso
ancora per il ritardo nel darle riscontro.Rimango a sua disposizione porgendole i miei più cordiali
saluti.Depalma Margherita