INTRODUCCIÓN Y ACTUACIONES PREPARATORIAS

DEL PROYECTO DE REPARCELACIÓN

José Luis Merlo Fuertes, arquitecto – febrero 2011

Nota: Este material didáctico se ha confeccionado a partir de los capítulos correspondientes del libro “Guía básica para la redacción
y gestión del proyecto de reparcelación”, editado por el CTAV y cuyos autores son Rafael Durá Melis y Josep Antoni Payà Gasent
 INTRODUCCIÓN Y ACTUACIONES PREPARATORIAS DEL PROYECTO DE REPARCELACIÓN

Introducción y actuaciones preparatorias del proyecto de reparcelación

Índice:
0. Introducción
0.1. Antecedentes históricos
0.2. Novedades introducidas por la LRAU
0.3. Novedades introducidas por la LUV y ROGTU
1. El Plan y las actuaciones preparatorias
1.1. El Plan, presupuesto de reparcelación
1.2. Obtención de información
1.3. La opción sobre la modalidad de retribución o la renuncia a la adjudicación de
parcela de resultado
2. Delimitación del área reparcelable
3. Aprovechamiento objetivo del área reparcelable

0. Introducción
0.1. Antecedentes históricos
De manera simplificada y, con muchas matizaciones, podemos asociar la expropiación forzosa
como técnica de gestión de suelo ligada a la reforma interior de las ciudades y la reparcelación
a la expansión de las mismas, es decir a los ensanches. De esta manera los antecedentes de
la reparcelación habrá que buscarlos en la legislación española sobre el ensanche que se fue
aprobando a lo largo del siglo diecinueve.
El “Proyecto de Ley General para la Reforma, Saneamiento, Ensanche y otras mejoras de las
poblaciones” de Posada Herrara de 1861, se refería, en su artículo 35 ya a la compensación –o
reparcelación- en especie:
Será de cuenta exclusiva de los propietarios, en el caso de apertura de nuevas calles, la cesión gratuita del
terreno necesario para la vía pública, si sobre él no existe edificación alguna, en proporción a la superficie
que posea cada uno de ellos, y a fin de evitar que la apertura en cuestión se vende en perjuicio de unos y
ventaja de otros, los que pierden menos terrenos deberán compensar en especie a los que pierden más, de
manera que todas las fincas vengan a resultar gravadas en justa proporción a su área.

Ildefonso Cerdá a través de sus propuestas de regularización de manzanas entre los

propietarios adelantaba mecanismos de gestión de suelo análogos a los que aparecerán en la
Ley de Suelo de 1956.
Cuando se redactan en 1884 para Valencia las “Ordenanzas Municipales especiales para el
ensanche de la ciudad”, de los arquitectos José Calvo, Luis Ferreres y Joaquín Mª Arnau, se
establece la obligación, para poder edificar en una de sus manzanas, de presentar un plano de
la manzana, dividido en “solares regulares”, en el que se deben de fijar la alineación del patio
central y debe contar con la conformidad de todos los propietarios afectados e irá firmado por
técnico competente.
Art. 8º A fin de que se lleve a cabo lo prevenido en los art. 15, 16 y 17 del mencionado programa, no se
construirá edificio alguno de nueva plaza sin la presentación y aprobación del proyecto de fachadas del
mismo, así como también de la división de la manzana á que corresponde en solares regulares y la fijación
en el plano de dicha manzana, del patio central y del que se proyecta ó de los que se proyectan en el solar
del edificio de que se trate.
El plano de la manzana distribuida en solares según dicho anteriormente, vendrá autorizado con la firma de
uno o más arquitectos ó maestro de obras y de todos los interesados en dicha manzana como propietarios ó
usufructuarios ó legales administradores.
La escala para dicho plano será la de 1 por 200 en papel tela bien expresado gráficamente cuanto queda
referido.

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Art. 9º Como en la práctica pudiera haber alguna dificultad al haberse cumplimentar el contenido del art.
Anterior dado el caso que algún interesado en una ó más manzanas del ensanche pusiera dificultades de tal
género que impidiera la construcción de alguna edificación, deberán conformarse todos los condueños de
dicha manzana, con la resolución del Excmo. Ayuntamiento previo dictamen pericial de la Sección Facultativa
del mismo, después de oído el parecer y opiniones de los arquitectos ó maestros de obras que presenten los
interesados, a cuyo efecto se instruirá el oportuno expediente, siendo de cuenta de quien lo motive el pago
de los honorarios facultativos, que por las diferentes diligencias correspondan al Arquitecto del Ayuntamiento
que haya actuado como á tal perito.

Aunque no podemos hablar aquí de reparto de beneficios y cargas, si que podemos hacerlo de
adecuación de la parcelación al planeamiento aprobado. A falta de una investigación en los
archivos municipales que determine como y cuando se fueron “reparcelando” las distintas
manzanas y como se fueron abriendo y urbanizando las distintas calles, si analizamos el
parcelario del Ensanche de Valencia, esta obligación de crear “solares regulares” parece que
fue aplicada con bastante rigor en la mayoría de los casos.
En la España de la posguerra la legislación especial por las que se aprobaron los Planes
Comarcales de Madrid, Barcelona, Valencia y Bilbao, establecerá mecanismos de gestión de
suelo que serán los precedentes inmediatos de las Juntas de Compensación y que
posteriormente serán asumidos los la Ley del Suelo del 56. Sirva como ejemplo lo establecido
en el artículo 15.d) del Decreto de 14 de octubre de 1949 por el que se aprueba la redacción
oficial de la Ley de Ordenación Urbana de Valencia y su comarca, para la ejecución de los
proyectos parciales (antecesores de los actuales planes parciales):
Los propietarios de inmuebles enclavados en la demarcación de un proyecto parcial podrán constituirse en
asociación para la ejecución de aquél, siempre que sus fincas representen, al menos, las tres cuartas partes
del valor total de la propiedad afectada. Los demás propietarios podrán ingresar en la asociación después de
constituida.
Toda asociación de propietarios deberá presentar sus Estatutos o escrituras fundacionales a la aprobación
del Consejo General, que resolverá previo informe del Ayuntamiento respectivo.

Será con la Ley de 12 de mayo de 1956 del Régimen del Suelo y Ordenación Urbana,
cuando la reparcelación tome verdadera carta de naturaleza como instrumento clave en la
gestión urbanística, al considerarla “pieza fundamental” y elemento indispensable para que se
produzca la justa distribución de beneficios y cargas del planeamiento. En la exposición de
motivos de la Ley se dice:
Importancia igual o mayor que la de los actos de primera parcelación la tienen los que significan una
reparcelación. Esta permite no solo regularizar dotes, sino distribuir justamente los beneficios y cargas
derivados del planeamiento. Por ello, se considera la reparcelación como una pieza fundamental. En su
virtud, y con el fin de superar la desigualdad con que los propietarios perciben y soportan los influjos de la
ordenación, a la que hay que atribuir, en gran parte, la escasa superficie dedicada a espacios libres en
nuestras ciudades, se da lugar, entre todos los propietarios de un polígono o manzana, a una comunidad en
la que cualquier propietario podrá exigir la reparcelación de los terrenos cuando resultaren destinados a
viales o zonas verdes en desproporción con la superficie que le perteneciere respecto a la de otros y a la total
del polígono o manzana, o fueren edificables en volumen inferior al general. Con esta justa distribución de los
beneficios y cargas del planeamiento se facilitará extraordinariamente la acción urbanizadora, entorpecida
por la oposición, en este aspecto comprensible, de los propietarios de terrenos destinados a espacios libres,
cuando observaban la depreciación de los mismos correlativa al enriquecimiento de los demás propietarios
circundantes.

La Ley de 56 estableció ya, como sistemas de ejecución de los planes de urbanismo, cuatro
sistemas de gestión, el de Cooperación, el de Expropiación, el de Compensación y la Cesión
de Viales. Sistemas que fueron evolucionando y estuvieron en vigor en la Comunidad
Valenciana hasta la aprobación de la LRAU.
El Reglamento de Reparcelaciones, Decreto 1006/1966, reguló entre otros aspectos el
procedimiento, los criterios, las normas de adjudicación, los acuerdos, los efectos, la
formalización, etc. En su exposición de motivos se decía:
La exposición de motivos de la Ley del Suelo, concreta y precisa al glosar la nueva normativa, llama la
atención especialmente hacia una institución que califica de «pieza fundamental» la reparcelación.
En efecto: la reparcelación se articula como un instrumento de justicia distributiva en cuanto permite
regularizar las diversas fincas con el fin de facilitar su edificación, y sobre todo por contribuir a la adecuada
distribución de los beneficios y cargas de la Ordenación entre los propietarios, que a tal efecto se encuentran
sometidos a una gestión común. De este modo las superficies destinadas a viales, zonas verdes o espacios
libres se aportan por los propietarios equitativamente, sin enriquecimiento torticero de algunos a costa de los
demás. Y el beneficio del planeamiento llega también en proporción equilibrada a todos los interesados.
El sistema, tan bien fundado, no carece de precedentes en nuestra legislación urbanística: la Ley de 26 de
julio de 1892 de Ensanche de Madrid y Barcelona, previó en su artículo 5 la regularización de solares; su

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Reglamento de 31 de mayo de 1893, se refirió a ésta en el artículo 35, y fue recogida después en el artículo
28 del Reglamento de 14 de julio de 1924. Con la misma finalidad y contenido semejante merecen
recordatorio, entre otros, los artículos siguientes: el 3 de la Ley de Solares de 15 de mayo de 1945, 53 de su
Reglamento de 23 de mayo de 1947, 6 , 8 y 10 de la Ley de 1 de marzo de 1946 de Ordenación Urbana de
Madrid y sus alrededores y los 14 , 15 y 48 de su Reglamento de 17 de octubre de 1947, el 18 de la Ley de 1
de marzo de 1946 de Ordenación del Gran Bilbao, 22 del Decreto de 14 de octubre de 1949, sobre el Gran
Valencia y 56 del Reglamento de 22 de octubre de 1954 de Barcelona. Es de mencionar especialmente el
Decreto 489/1964, de 20 de febrero, por el que se determina el régimen de urbanización de la «Zona
Comercial» de la avenida del Generalísimo, de Madrid. El problema ha merecido igualmente un especial
tratamiento en la legislación extranjera. Por último, objetivo semejante persigue la Concentración Parcelaria,
no obstante sus singulares caracteres y el ámbito de su aplicación.
La Ley del Suelo recoge las reglas fundamentales de la reparcelación en el título II , sobre el «Régimen
urbanístico del suelo». El procedimiento de reparcelación se aplica a todos los sistemas de actuación, y de
forma preferente en los de cooperación y compensación; actúa de corrector en la cesión de viales y por
último también puede coexistir con el de expropiación. El reglamento, de otra parte, en el ámbito de
aplicación de la Ley del Suelo y de lo dispuesto sobre la materia en otras Leyes posteriores, ha de contribuir
a la más completa normalización de las actuaciones urbanísticas por constituir la normativa general aplicable
a las reparcelaciones.
En el Reglamento que se aprueba por el presente Decreto se ha regulado la reparcelación como un
procedimiento de ejecución de los planes urbanísticos en cuanto establece la adecuación de la situación
física y jurídica de los inmuebles a la ordenación urbana. Por tratarse de un instrumento delicado, de alta
técnica, que roza la temática de la función social de la propiedad y ha de enlazar con el vigente sistema
hipotecario, se ha cuidado muy singularmente la precisión de bases, trámites y garantías, sin temor a
innovaciones, pero también sin simple afán de novedad. Y se han instrumentado las adecuadas cautelas
para el máximo respeto a los derechos de los particulares y de la comunidad.
Finalmente ha de señalarse que en la actuación urbanística apenas existe alternativa a la expropiación
forzosa que no se concrete en una reparcelación. En ésta ha de descansar, pues, el impulso a la iniciativa
privada, a la que mediante el Reglamento se ofrece amplio campo de actividad y en cuyo ejercicio podrá
contribuir a la satisfacción de los fines a que necesariamente debe responder la ordenación urbana.

La Ley del Suelo del 75 y el Texto Refundido del 76, Real Decreto 1346/1976, así como así
como el Reglamento de Gestión Urbanística del 79, Real Decreto 3288/1978, en relación a
las reparcelaciones, introdujeron cambios importantes que hoy los tenemos totalmente
asumidos pero que entonces fueron novedosos, como el hecho de hacer depender los
derechos aportados por un propietario en una reparcelación de la superficie sus terrenos, y no,
como sucedía con la Ley del 56, del valor de los mismos. En este sentido, en la exposición de
motivos de la Ley del 75, se decía expresamente:
En la misma línea de facilitar la gestión urbanística, sin merma de los principios de justicia, se simplifica de
modo sustancial el mecanismo reparcelatorio. La cuantía de las aportaciones se hace depender como norma
general de la superficie y el proceso se despoja de trámites innecesarios.

Mientras que en el artículo 10 del Reglamento de Reparcelaciones del año 66, se especificaba,
al hablar de la valoración de las fincas aportadas:
1. El suelo aportado a la reparcelación se clasificará y calificará, según los criterios de la Ley del Suelo y
disposiciones concordantes, conforme a la situación urbanística inmediatamente anterior al planeamiento que
se ejecute.
2. A cada una de las fincas se le asignará un valor concreto en pesetas o en unidades convencionales, que
determinará en relación con el total de la zona reparcelable el coeficiente para reconocimiento de derechos y
adjudicación de las fincas resultantes.

El Reglamento de Gestión Urbanística del 79, Real Decreto 3288/1978, sería hasta el año
2006 en que en la Comunidad Valenciana se aprueba el Reglamento de Ordenación y
Gestión Territorial y Urbanística, Decreto 67/2006, el único desarrollo reglamentario de
referencia.
La Ley del Suelo de 1990 y su Texto Refundido, Real Decreto Ley 1/1992, introducirán los
conceptos de área de reparto y aprovechamiento tipo, a los que hoy estamos tan
acostumbrados, y convertirán a las antiguas unidades de actuación en unidades de ejecución
que es como hoy las denominamos.
La Ley de 90 no hace mención expresa a la reparcelación, aunque el Texto Refundido del 92
unificará el criterio de correspondencia y proporcionalidad entre el derecho de los propietarios y
la superficie de sus respectivas parcelas, sin perjuicio de que, por unanimidad, puedan
adoptarse criterios distintos.
En 15 de noviembre de 1994 se aprueba la Ley 4/1994 Reguladora de la Actividad
Urbanística, la LRAU, y once años después, el 30 de diciembre la Ley 16/2005 Urbanística
Valencia, la LUV. Este hecho marcará un antes y un después en los proceso de gestión

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urbanística y por lo tanto en la reparcelación. A partir de ese momento y, en virtud del reparto
de competencias que establece la Constitución, en la Comunidad Valenciana, la legislación
autonómica regulará los procedimientos de gestión de suelo y, la legislación del Estado, un
elemento fundamental en todo proceso reparcelatorio como son las valoraciones, ya sean de
suelo, de edificaciones, de plantaciones, de indemnizaciones, de derechos reales, etc.
Como todos sabemos nuestra Comunidad Autónoma tiene competencia exclusiva en materia
del urbanismo y de ordenación del territorio, mientras que las valoraciones urbanísticas son
competencia exclusiva del Estado. No olvidemos que en virtud del artículo 149.18 de la
Constitución Española, al Estado le corresponde fijar las garantías expropiatorias del
administrado entre las que se incluye el justiprecio, es decir todo el sistema de valoración.
Desde ese momento, los procesos reparcelatorios vendrán condicionados tanto por la
evolución de legislación urbanística valenciana, como por la evolución de la legislación de
suelo del Estado. De este modo, las valoraciones a efectos reparcelaciones de la LRAU, en un
primer momento, se realizaron en el marco normativo del Texto Refundido de la Ley del 92,
para posteriormente efectuarse con los criterios valorativos de la Ley del 6/98. Ley del 98 que
estará en vigor cuando se aprueba la LUV hasta el 1 de julio de 2007, fecha de entrada en
vigor de la Ley de Suelo 8/2007 y su Texto Refundido, el Real Decreto Legislativo 2/2008.
Además de los nuevos criterios de valoración la Ley de Suelo 8/2007 y su Texto Refundido, el
Real Decreto Legislativo 2/2008 introducirán un cambio importante con respecto a la cesión
obligatoria de la edificabilidad en las actuaciones de transformación urbanísticas, como es el
establecer esa cesión libre de cargar de Urbanización -artículo 16.1.b) del Texto Refundido-.
Entregar a la Administración competente, y con destino a patrimonio público de suelo, el suelo libre de cargas
de urbanización correspondiente al porcentaje de la edificabilidad media ponderada de la actuación, o del
ámbito superior de referencia en que ésta se incluya, que fije la legislación reguladora de la ordenación
territorial y urbanística.
En las actuaciones de dotación, este porcentaje se entenderá referido al incremento de la edificabilidad
media ponderada atribuida a los terrenos incluidos en la actuación.
Con carácter general, el porcentaje a que se refieren los párrafos anteriores no podrá ser inferior al 5 por
ciento ni superior al 15 por ciento.

0.2. Novedades introducidas por la LRAU

El 15 de noviembre de 1994 se aprueba la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística 6/1994,
conocida como la LRAU, que supone un cambio sustancial respecto a la legislación estatal, ya
no tanto en lo referente al planeamiento, sino en lo que respecta a la gestión del suelo.
Los antiguos sistemas de gestión de la legislación española -Compensación, Cooperación y
Expropiación-, son sustituidos por los llamados Programas para el Desarrollo de Actuaciones
Integradas (PAIs); que podrán ser de gestión directa, cuando es la Administración la que
gestiona directamente la actuación, o de gestión indirecta, cuando la Administración delega la
condición de Agente Urbanizador a favor de una iniciativa empresarial particular seleccionada
en pública concurrencia. El Urbanizador, propietario o no de los terrenos, será, además de la
Administración y el propietario de suelo, el tercer sujeto llamado a participar en los procesos de
urbanización, así queda de manifiesto en el Preámbulo de la LRAU:
La antigua legislación contemplaba la urbanización como un problema que sólo afectaba -y enfrentaba
directamente- a dos sujetos: la Administración y el propietario. Esta nueva Ley la contempla como un
problema que reclama la simbiótica colaboración de tres sujetos: La Administración actuante, el Urbanizador
y el propietario.

Este nuevo contexto tiene una gran incidencia en la figura de la reparcelación. A partir de
entonces la reparcelación requiere la programación de los terrenos afectados para su eficacia,
al establecerse en el artículo 69.4 de la LRAU su vinculación a los Programas, de tal manera
que solo puede entenderse la reparcelación en la medida en que vaya a ser ejecutada una
actuación, nunca como expediente aislado.
Mientras que en la legislación estatal la reparcelación servía para el reparto equitativo de
beneficios y cargas en un determinado ámbito de actuación, en la LRAU se convierte en un

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instrumento para retribuir al Urbanizador, y para resolver los conflictos entre el urbanizador y
los propietarios, tal y como se explicita en el Preámbulo de la LRAU:
La reparcelación juega un papel meramente instrumental tendente a asegurar la ejecución del programa en
términos que garantizan el derecho del propietario, previamente definido por la conjunción de Plan General y
Programa. La Ley refuerza esta vertiente puramente instrumental de la reparcelación que deja de ser, en
rigor, un factor de definición de derechos en el seno de una hipotética comunidad reparcelatoria, pasando a
ser un modo de resolución de conflictos entre propietario y urbanizador.

El Urbanizador puede presentar a la Administración el Proyecto de Reparcelación, sin

necesidad de consensuarlo con los propietarios, como sucedía en el Sistema de
Compensación, donde se requería de la aprobación previa de la Junta de Compensación antes
de poder elevarlo a la Administración para su aprobación definitiva.
La reparcelación la aprueba la Administración actuante a solicitud formulada por el Urbanizador. Su función
es adjudicarle al propietario forzosamente en defecto de acuerdo, la parcela edificable que le corresponda a
resultas de la actuación a cambio de su terreno originario (Preámbulo de la LRAU).

Es decir, en ausencia de acuerdo y, aprobada por la Administración después de oír a todas las
partes, la reparcelación adquiere el carácter de forzosa, diferencia ésta fundamental respecto a
la legislación de Estado y que supone una de las características principales del sistema
urbanístico valenciano. Otro aspecto importante de la LRAU es que introduce por primera vez
la posibilidad de retribuir los costes de urbanización en terrenos, según se establece en los
artículos 70.B), 29.9B, 66.1 y 71.4 de la LRAU, con lo cual se modifica la asignación de
derechos y se obtiene la doble ventaja de facilitar la participación de todos los propietarios en el
resultado de la gestión urbanizadora y, al mismo tiempo, de economizar las inversiones de las
empresas urbanizadoras que no se ven forzadas, como antes, a la adquisición inicial de suelo,
lo que permite concretar sus recursos en la ejecución de la propia urbanización
La participación del propietario en el desarrollo del Programa puede producirse de dos modos. Puede
limitarse a aportar su terreno originario y recibir a cambio un solar urbanizado o puede aportar, además del
terreno, financiación para ejecutar la urbanización. Ambas fórmulas son susceptibles de infinitas
combinaciones. Si el propietario retribuye al Urbanizador sufragando una aportación dineraria tendrá
derecho, lógicamente, a más porción de solares que si se limita a aportar el terreno sin contribución
monetaria. En este último caso el Urbanizador recibiría su retribución en solares de los resultantes de su
labor.

Para aquellos propietarios que no quieran participar de ninguna manera en el Programa la

LRAU, en su artículo 29.9 C), daba la posibilidad de salirse si solicitan la expropiación. Ahora,
con la LUV ya no existe esta posibilidad, como veremos más adelante.
Los propietarios que expresamente declinen cooperar, por entender inconveniente o imprudente el desarrollo
urbanístico de sus terrenos, pueden renunciar a ello si piden- mediante solicitud presentada en documento
público antes del acuerdo aprobatorio del Programa- la expropiación y pago según su valor inicial o el que
corresponda conforme a la legislación estatal a la condición de suelo urbanizable no programado. Dicho
acuerdo aprobatorio determinará la incoación del expediente de determinación del justiprecio para la finca
correspondiente (artículo 29.9 C de la LRAU).

Por último, en el artículo 70D de la LRAU se abrió la posibilidad de resolver los condominios
previstos en la reparcelación, mediante requerimientos recíprocos entre los propietarios
afectados, que debían cursarse en escritura pública, ofreciendo simultánea y alternativamente
el pago o el cobro de la indemnización a un mismo precio unitario. La introducción de este
régimen especial para la extinción de condominios en las parcelas adjudicadas, que se lleva a
cabo, en vía administrativa, durante la exposición al público del Proyecto de Reparcelación,
supuso la simplificación de los complicados y largos trámites necesarios hasta ese momento
Si hiciéramos un paralelismo entre los sistemas de gestión de la legislación estatal y el modelo
implantado por la LRAU y que continúa con la LUV, obtendríamos la siguiente
correspondencia:

Legislación estatal: Legislación valenciana:

‡ Sistema de Compensación → ‡ PAI de gestión indirecta

‡ Sistema de Cooperación → ‡ PAI de gestión directa por reparcelación

‡ Sistema de Expropiación → ‡ PAI de gestión directa por expropiación

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Las mayores diferencias de fondo se darían entre el Sistema de Compensación y los PAIs
valencianos de gestión indirecta.

Compensación: PAI de gestión indirecta:

‡ Los promotores son los propietarios → ‡ El promotor no necesariamente es

del suelo propietario del suelo

‡ Reparcelación voluntaria → ‡ Reparcelación forzosa

0.3. Novedades introducidas por la LUV y ROGTU

En el artículo 169 de la LUV se define el concepto de reparcelación como “la actividad de
ejecución del planeamiento que tiene por objeto la nueva división de fincas ajustada al
planeamiento para adjudicarlas entre los afectados según su derecho.”
La LUV y el ROGTU suponen la consolidación del sistema de gestión urbanística valenciano
que implantara la LRAU en su momento y que ha sido exportado a otras comunidades
autónomas. No obstante se incorporan nuevos conceptos y regulaciones específicas que
afecta a la reparcelación.
En primer lugar, respecto al objeto de la reparcelación contenido en el citado artículo 169 se
añade respeto a los que ya especificaba la LRAU –que eran: regularizar la configuración de
fincas, materializar la distribución de beneficios y cargas y retribuir al Urbanizador por su labor,
adjudicar a la administración los terrenos dotacionales o edificables que le correspondan,
permuta forzosa de las fincas originarias por parcelas edificables-, el de materializar el
cumplimiento de la carga de obtención de suelo no urbanizable protegido a que se refiere el
artículo 13.6 de la Ley 4/2004 de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje (LOTPP),
modificado por el artículo 115 de la Ley 14/2005 de Medidas Fiscales, de gestión Financiera y
Administrativa y Organización de la Generalitat, de 23 de diciembre. Añadiendo que se
establecerán “los oportunos coeficientes de ponderación de valor entre el suelo no urbanizable
y el urbanizable a que se adscribe”, en relación con el artículo 15.3 de la Ley de Suelo no
Urbanizable 10/2004 de 9 de diciembre, que dispone que “el Plan podrá establecer
justificadamente un coeficiente de equivalencia entre la superficie de estos suelos y la del suelo
urbanizable a la que se adscriben a efectos de reparto de beneficios y cargas”. A tal efecto en
el artículo 58.5 de la LUV se prevén la delimitación de unidades de ejecución discontinuas.
Podrán también delimitarse unidades de ejecución discontinuas para la obtención de suelos con destino a
parques públicos naturales como consecuencia de una reclasificación de suelo, cuando así proceda en
aplicación de la Ley 4/2004, de 30 de junio, de ordenación del territorio y protección del paisaje. Estos suelos
para parques públicos naturales serán clasificados como suelo no urbanizable, integrándose como tales en el
área de reparto resultante con los correspondientes coeficientes de ponderación de valor.

El artículo 123 del ROGTU, en su redacción dada por el Decreto 36/2007 de 13 de abril, va
más allá y establece que cuando el suelo no urbanizable protegido sea colindante con el sector
reclasificado el aprovechamiento tipo virtual será idéntico al aprovechamiento del sector.
En segundo lugar, respectos a los principios reguladores de la reparcelación, en el artículo
170 de la LUV se establecen como novedad:
‡ La concentración de adjudicaciones:
La concentración de las adjudicaciones en el supuesto de que los propietarios sean titulares de varias fincas
aportadas, reduciendo en lo posible las adjudicaciones en condominio, sin perjuicio del criterio de proximidad
en la adjudicación.

‡ El mantenimiento del mayor número posible de propietarios para reducir al máximo las
indemnizaciones sustitutorias:
El proyecto de reparcelación procurará el mantenimiento en el proceso urbanizador del mayor número de
propietarios posible, reduciendo al máximo los supuestos de indemnización sustitutoria de adjudicación. Por
ello, se procurará que la ordenación detallada establezca, en la medida que lo permitan las características
constructivas de las tipologías edificatorias previstas, una parcela mínima acorde con los derechos derivados
de las superficies de las fincas originarias.

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En último lugar, se apuntan una serie de novedades que introduce la LUV respecto a la LRAU
en relación a la reparcelación:
‡ Retribución obligatoria en terrenos en los casos de titulares desconocido, titulares sin
domicilio conocido, titularidad dudosa, titularidad litigiosa y propietarios que incumplan
la obligación de informar sobre sus fincas. En todos estos casos se optará por la
indemnización económica sustitutoria, si los derechos de las fincas, deducida la
retribución en terrenos, no permiten la adjudicación de parcela independiente.
‡ Tratamiento específico de las áreas semiconsolidadas con resimisión, según el caso, al
régimen de actuaciones aisladas excluidas del proceso de reparcelación.
‡ Limitación de la adscripción de red primaria a un sector, exclusivamente a la
colindante, adyacente o funcionalmente vinculada al sector.
‡ Inclusión en el área reparcelable del suelo no urbanizable protegido calificado de
parque público, a obtener con arreglo a la LOTPP, que ya habíamos apuntado.
‡ Concreción del procedimiento de los requerimientos recíprocos para sustituir las cuotas
de condominio por indemnizaciones en metálico en aspectos no regulados en la LRAU,
como el régimen a seguir ante varios requerimientos y varias contestaciones.
‡ Introducción del criterio de extinción de condominios existentes sobre fincas aportadas,
salvo oposición expresa de todos los comuneros.
‡ Tratamiento de los costes de descontaminación del suelo y de los costes de
demolición, tratamiento y gestión de elementos contaminados a cargo del titular de la
finca, según el principio medioambiental de “quien contamina paga”.
‡ El derecho que la LRAU reconocía a los propietarios de solicitar la expropiación si no
estaba conformes con la actuación, ha sido sustancialmente modificado por la LUV. La
renuncia a la adjudicación viene en los artículos 32, 162.3 de la LUV y 373 del ROGTU.
Ahora el propietario disconforme puede exigir ser compensado por los derechos que
correspondan a su inmueble en el momento de la iniciación del correspondiente
procedimiento. La compensación será fijada por la Administración en el mismo acuerdo
aprobatorio de la reparcelación y atendrá al valor real de la finca de origen. El fondo de
la cuestión es que cuando un propietario disconforme solicitaba la expropiación de sus
terrenos, éstos no se podían ocupar hasta que el Jurado Provincial de Expropiación no
fijaba el justiprecio correspondiente, mientras que ahora una vez aprobada la
reparcelación (en la que se incluye la correspondiente indemnización), ésta es
ejecutiva y los terrenos se pueden ocupar inmediatamente aunque se interponga el
correspondiente recurso por el propietario que esté disconforme.
‡ Modificación de los procedimientos de aprobación del proyecto de reparcelación tanto
en la gestión directa como en la indirecta.

1. El Plan y las actuaciones preparatorias

1.1. El Plan, presupuesto de reparcelación
El Plan es el instrumento de ordenación que determina los objetivos del interés general y que
contiene la ordenación pormenorizada del suelo a transformar, y es en ese marco de la
transformación del suelo mediante la realización de las determinaciones del Plan donde
interviene y actúa la reparcelación como instrumento de la gestión subordinado al
planeamiento, que constituye siempre su necesario presupuesto.
Como técnica de gestión en los PAIs de gestión indirecta, la única posibilidad que da la LUV es
la reparcelación. En los Programas de gestión directa la Administración puede optar
indistintamente por la reparcelación o por la expropiación, así lo dispone el artículo 165.4 de la
LUV, que dice:
Cuando el programa se desarrolle por gestión directa de la administración, ésta puede optar por la
expropiación forzosa, pudiendo aplicar cualquier forma de pago del precio justo de las previstas en la Ley de

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expropiación forzosa de 16 de diciembre de 1954 y en la Ley 6/1998, de 13 de abril, de régimen del suelo y
valoraciones.

Dentro de los PAIs de gestión directa que pueden ser por expropiación estarían los que
llevarían a cabo las Administraciones no municipales, por si mismas o a través de sus
empresas filiales, para la promoción de suelo con destino a dotaciones públicas o a
actuaciones urbanizadoras que fomente la industrialización o la vivienda social, u otros fines
públicos de su competencia. Para estos supuestos llevados a cabo por Administraciones no
municipales se ha previsto un procedimiento especial, artículo 89 de la LUV.

1.2. Obtención de la información

El primer paso a realizar en la elaboración de una reparcelación es, además de contar con una
cartografía apropiada, la identificación de los bienes y derechos afectados, así como de sus
respectivos titulares.
Esta tarea no es nada fácil en un sistema registral como el español caracterizado por la
voluntariedad de las inscripciones y por la inexistencia de documentación gráfica que permita
una localización e identificación razonablemente rápida de aquellos. Si bien la situación mejora
con el Catastro, ya que éste permite la localización mediante documentación escrita y gráfica,
el panorama esta dista de ser ideal, dada la desconexión existente entre Registro de la
Propiedad y Catastro y, en algunos casos, de estos con la realidad.
Lo aconsejable sería que en la práctica fuera la propia Administración o el Urbanizador, o
ambos de común acuerdo, los que practiquen los oportunos requerimientos para recabar y
obtener la información indispensable de los interesados, para lo cual se puede invocar los
siguientes artículos de la LUV:
‡ Artículo 164.2 de la LUV:
El Urbanizador debe investigar las titularidades de las fincas afectadas por la actuación con razonable
diligencia profesional. Los titulares de derechos afectados por la actuación tienen la obligación de informarle
y documentarle dicha titularidad a fin de ejercer aquellos en el seno de ésta. Los errores no denunciados
durante los periodos de información pública no darán lugar a retroacción de las actuaciones, sin perjuicio de
las indemnizaciones que procedan.

‡ Artículo 166.1.e) de la LUV:

Con carácter previo a la reparcelación de los terrenos, el Urbanizador comunicará fehaciente e
individualmente a los propietarios la aprobación del Programa incorporando a dicha comunicación los
siguientes contenidos:…
…e) Recordatorio a los propietarios del deber legal de manifestar las situaciones jurídicas que afectan a las
fincas de su propiedad, así como de facilitar la documentación necesaria para identificarlas, calificarlas y, en
su caso valorarlas.

‡ Artículo 172.3) de la LUV:

Los propietarios y titulares de derechos afectados están obligados a exhibir los títulos que posean y declarar
las situaciones jurídicas que conozcan y afecten a sus fincas. La omisión, error o falsedad en estas
declaraciones no podrá afectar al resultado objetivo de la reparcelación. Si se apreciase dolo o negligencia
grave, podrá exigirse la responsabilidad civil o penal que corresponda.

‡ Artículo 176.5 de la LUV:

El Proyecto de Reparcelación contendrá la tasación de los derechos, edificaciones, construcciones o
plantaciones que deban extinguirse o destruirse para la ejecución del plan. Las valoraciones de los edificios,
plantaciones, instalaciones y derechos que deban extinguirse, destruirse o sean incompatibles con el
Planeamiento urbanístico deberán ser objeto de justificación expresa que integrará el Proyecto de
Reparcelación Forzosa. A tal fin, el Urbanizador podrá ser facultado para acceder a las propiedades privadas
a los efectos de efectuar las pertinentes comprobaciones y mediciones sobre las fincas aportadas y los
elementos que deban ser objeto de valoración.

La legislación vigente, además de los medios de obtención de información enumerados, ha

dotado al sistema de un régimen específico que potencia la eficacia y funcionalidad de la
gestión urbanística y que, en la práctica, puede traducirse en una notable merma patrimonial
para el propietario incumplidor del deber de declarar las situaciones jurídicas que afectan a sus
fincas.

José Luis Merlo Fuertes, arquitecto – febrero 2011 8

 INTRODUCCIÓN Y ACTUACIONES PREPARATORIAS DEL PROYECTO DE REPARCELACIÓN

En el artículo 402.7 del ROGTU se establece que:

En el caso de que algún propietario no cumpla con su obligación de remitir los títulos de propiedad o
certificación registral y de dar cuenta de las circunstancias jurídicas que afecten a sus fincas, el Urbanizador
podrá calificar como de propiedad desconocida aquellas fincas respecto de las que su dueño no aporte título
y su titularidad no resulte acreditada por otros medios.

Una vez calificada la finca como de propiedad desconocida (dudosa o litigiosa), por una parte
implica el pago de las cargas de urbanización en terreno (artículo 172.4 de la LUV) y, por otra,
la sustitución de la adjudicación de la parcela por una indemnización económica sustitutoria de
adjudicación, siempre y cuando el derecho del propietario, una vez deducida la retribución al
Urbanizador en terrenos, no permita la adjudicación de parcela de resultado independiente
(artículo 172.2 b de la LUV y 401.3 del ROGTU).
Antes de la Redacción del Proyecto de Reparcelación, el aspirante a Urbanizador ya contará
con una información básica que le servirá de guía para la obtención de la definitiva información
en el Registro de la Propiedad como es la información catastral, necesaria e imprescindible
para la tramitación del correspondiente PAI.
La obtención de la información catastral por el aspirante a Urbanizador, con el fin de dar
cumplimiento al trámite previo al anuncio de información pública del Programa, de remisión de
aviso del inicio del procedimiento de gestión indirecta al domicilio fiscal de los titulares
catastrales (artículo 134.4 de la LUV y 292 y 296 del ROGTU), viene regulada en el artículo
297 del ROGTU:
1. Para la obtención de información sobre quienes consten en el Catastro Inmobiliario como titulares de los
derechos afectados por una Actuación, necesaria al objeto de practicar los avisos regulados en el artículo
134.4 de la Ley Urbanística Valenciana, se estará a las siguientes reglas:
a) El interés legítimo de quien solicite la información se acreditará mediante aportación ante el Catastro
Inmobiliario de copia sellada de la instancia referente a la iniciación del procedimiento en los términos
previstos en el artículo 130 de la Ley Urbanística Valenciana o de presentación de la Alternativa Técnica ante
el Ayuntamiento, o de diligencia notarial de protocolización de esa Alternativa en la Notaría.
b) Se deberá aportar plano parcelario en el que se delimite el ámbito afectado, indicándose el polígono o
polígonos catastrales afectados.
c) La certificación catastral deberá emitirse en el plazo máximo de quince días a contar desde la fecha de
presentación de la solicitud de información.
2. Asimismo, los aspirantes a Urbanizador tendrán derecho a que el Notario que autorice el acta de
protocolización de su Alternativa Técnica, obtenga por sus medios la información catastral necesaria para
practicar los avisos.

1.3. La opción sobre la modalidad de retribución o la renuncia a la

adjudicación de parcela de resultado
Las relaciones entre el Agente Urbanizador y los propietarios de suelo se rigen, según los
artículos 161 y 165 de la LUV, por los principios de buena fe y transparencia, de reciproca
información y autonomía de la voluntad: “En cualquier fase de la tramitación o ejecución del
programa los propietarios tendrán acceso a la documentación y derecho a recibir información
acerca del contenido del mismo. Dicho derecho podrá ser ejercitado tanto ante la
administración actuante, como ante el Urbanizador”.
Aunque sobre estos principios prima el de la libertad del propietario para renunciar al participar
en la actuación según se determina en los artículos 32 y 162,3 de la LUV y 373 del ROGTU
que ya hemos comentado.
Artículo 32 de la LUV:
El propietario que no quiera contribuir a las cargas del Programa podrá renunciar a los beneficios que se
deriven de las condiciones de desarrollo establecidas por el mismo, exigiendo ser compensado por los
derechos que correspondan a su inmueble en el momento de la iniciación del correspondiente procedimiento,
en los términos previstos en el artículo 162.3 de la presente Ley.

Artículo 162.3 de la LUV:

Los propietarios pueden renunciar a la adjudicación de finca resultante solicitando una justa compensación
por la pérdida de su finca. La compensación será fijada por la administración, previo informe técnico y según
criterios objetivos, en el mismo Acuerdo aprobatorio de la Reparcelación atendiendo al valor real de la finca
de origen. Esta renuncia deberá formalizarse mediante escritura pública o comparecencia administrativa,

José Luis Merlo Fuertes, arquitecto – febrero 2011 9

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durante la información pública del expediente de reparcelación, pudiendo acompañarse o condicionarse a

una propuesta de tasación, formulada por el propietario.

Artículo 373 del ROGTU en su redacción dada por el Decreto 23/2007 del Consell, se dice:
Cuando un propietario decida renunciar a la adjudicación de parcela de resultado a cambio de una
compensación en dinero, se aplicarán las siguientes reglas:
1. Será preceptiva la previa emisión de un informe técnico que sirva de base para la valoración de su
propiedad por parte del técnico municipal competente o técnico contratado por el Ayuntamiento conforme a la
legislación de contratos de las Administraciones Públicas.
2. La valoración de la compensación que corresponda al propietario se realizará de conformidad con las
reglas de la legislación estatal del suelo y valoraciones.
3. El Urbanizador tendrá preferencia a la hora de adjudicarse el aprovechamiento al que haya renunciado el
propietario, previo pago de la compensación que proceda. En el caso de que decline el ejercicio de esta
facultad, el aprovechamiento y la indemnización serán asumidos por el conjunto de la Actuación.

Como sabemos existen tres tipos de modalidades de retribución al Urbanizador: en suelo, en

dinero y mixta. La LUV a este respecto aclara y mejora notablemente lo contenido en la LRAU,
al establecer unas condiciones y plazos acordes con la dinámica del sistema y, en congruencia
con los principios que hemos vistos dispone en punto 1 del artículo 166 que “con carácter
previo a la reparcelación de los terrenos, el Urbanizador comunicará fehaciente e
individualmente a los propietarios la aprobación del Programa”, especificando además que en
dicha comunicación debe incorporar los contenidos de la programación de necesario
conocimiento que permita a los propietarios tomar decisiones sobre sus intenciones
patrimoniales con pleno conocimiento de causas y efecto, según se establece con todo detalle
en los artículos 166 de la LUV y 382 del ROGTU.
La comunicación a la que hemos hecho referencia es la que servirá de inicio del cómputo del
plazo de los dos meses al que se refiere el artículo 167.3 de la LUV para que un propietario
pueda optar, si lo desea, por el pago en metálico como modalidad de retribución, opción ésta
que se le reconoce en todo caso, incluidos los de gestión directa para la construcción de
viviendas sujetas a régimen de protección pública (artículo 383.4 del ROGTU) y con la única
excepción de las actuaciones por gestión directa mediante expropiación del artículo 165.4 de la
LUV. El régimen aplicable a la opción de pago en metálico viene regulada en los artículos
167.3 y 4 de la LUV y 384 y 385 del ROGTU y se basa en los principios siguientes
‡ La solicitud se podrá formalizar en documento público o mediante comparecencia
administrativa.
‡ Las garantías (cuyas cuantías estarán adaptadas al presupuesto de ejecución por
contrata en su caso)) podrán ser pactadas libremente por el Urbanizador y propietario
y, en defecto de acuerdo, la solicitud se acompañará de garantía, real o financiera,
bastante, correspondiendo en último término a la Administración decidir sobre la
suficiencia de ésta.
‡ Como especialidad de garantía real, se faculta al propietario a asumir ante la
Administración, en escritura pública, en beneficio del Urbanizador y hasta un importe
equivalente al valor de los terrenos sin urbanizar, la obligación de pagarle con
desembolso previo al ejerció de cualquiera acciones contra la liquidación de cuotas de
urbanización. La eficacia de esta garantía requiere la entrega de la primera copia de la
escritura al Urbanizador, correspondiendo a la Administración la eventual ejecución de
esa afección real con arreglo a la legislación hipotecaria en materia de urbanismo
‡ La constitución de garantías exime de la obligación de constituir la afección real del
artículo 180.2.c) de la LUV y podrá reducirse por tramos del 10 por ciento, a medida
que se vaya satisfaciendo los costes de urbanización (artículo 383.2.d del ROGTU)

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2. Delimitación del área reparcelable

Como ya hemos dicho, en el artículo 169 de la LUV se define la reparcelación como “la
actividad de ejecución del planeamiento que tiene por objeto la nueva división de fincas
ajustada al planeamiento para adjudicarlas entre los afectados según su derecho”.
El área reparcelable es el ámbito físico de la reparcelación y estará integrada por el conjunto de
terrenos que van a ser objeto de reparto y adjudicación y, tal y como se define en los artículos
169.6 de la LUV y 396 del ROGTU y antes en la LRAU, se definirá en el propio Proyecto de
Reparcelación, podrá ser discontinua, pudiendo no coincidir con la Unidad de Ejecución.
Como vemos, el ámbito del área reparcelable se definirá en el propio Proyecto de
Reparcelación, no siendo necesaria su delimitación en un trámite anterior (planeamiento o
programación). Esto parece lógico, pues solo un estudio en profundidad de las circunstancia
específicas de cada terreno puede motivar o no su inclusión o no en el área reparcelable.
Su ámbito estará constituido por todos los terrenos que tienen derechos de adjudicación
en el Proyecto de Reparcelación, de tal forma que quedarán excluidos del área reparcelable los
terrenos que, por cualquier circunstancia, no tengan derecho a la adjudicación de
aprovechamiento. Este criterio es concordante con el que se desprende del artículo 413.5 del
ROGTU que se determina que “la totalidad de la superficie incluida en el Área Reparcelable
deberá ser objeto de identificación registral”, ya que en función de cada una de las fincas,
perfectamente identificadas, se deducirán los derechos en la reparcelación.
De esta manera los terrenos no identificados registralmente no formarán parte del área
reparcelable. Consecuentemente no se incluirán en el área reparcelable los terrenos de
dominio público que ya hayan sido cedidos a la Administración y que no generen
aprovechamiento, ni las parcelas vinculadas urbanísticamente a cada edificación consolidada
compatible con la ejecución de la urbanización que conformen áreas semiconsolidadas, para
las que los planes de desarrollo hayan previsto el régimen de actuaciones aisladas y su
clasificación como suelo urbano.
En el artículo 123 del ROGTU, modificado por el Decreto 36/2007, se establece el área
reparcelable puede ser discontinua en dos supuestos:
‡ Para la aplicación de las transferencias de aprovechamiento urbanístico, excepto en
suelo urbano, en el que los suelos de los diversos ámbitos discontinuos serán
aportados a la reparcelación con arreglo al aprovechamiento que el plan les haya
atribuido.
‡ Para la obtención de suelo con destino a parques públicos naturales en las
reclasificaciones de suelo, cuando así proceda por aplicación de la LOTPP. Estos
suelos mantendrán su clasificación de suelo no urbanizable protegido y se les asignará
un aprovechamiento virtual, de acuerdo con el citado artículo 123 del ROGTU,
modificado por el Decreto 36/2007, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 23 del
ROGTU que habilita la expropiación forzosa en tales suelos.
Tal y como dice el artículo 396 de la LUV El Área Reparcelable podrá no coincidir con la
Unidad de Ejecución en los siguientes supuestos:
‡ Cuando dentro de una misma Unidad de Ejecución se delimiten varias áreas
reparcelables. En este caso cada una de las áreas reparcelables podrá ser objeto de
un Proyecto de Reparcelación Forzosa o Voluntaria, indistintamente.
‡ Cuando se excluyan del área reparcelable los suelos ya cedidos a la Administración,
que no generen aprovechamiento en virtud del artículo 171 de la Ley Urbanística
Valenciana, y que se encuentren pendientes únicamente de urbanización. En el citado
artículo se especifica que:
1. Los bienes patrimoniales de las administraciones públicas así como los bienes de dominio público
adquiridos onerosamente, darán lugar a la correspondiente adjudicación de aprovechamiento subjetivo a
favor de las administraciones titulares de tales bienes.
2. Los bienes de dominio público no adquiridos onerosamente generarán derecho al aprovechamiento en el
caso en que la superficie fuera igual o inferior a la que resulte de la ejecución del plan. Si la superficie de los
bienes de dominio público preexistente fuera inferior a la resultante de la ejecución del plan, se entenderán
sustituidas unas por otras y no se producirá adjudicación de aprovechamiento subjetivo a la administración
por tal titularidad.

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A tal efecto y, según el artículo 56.7 de la LUV, se considerarán como suelo dotacional
ya existente y afecto su destino, el dominio público proveniente de caminos y vías
pecuarias de uso público histórico y tradicional afectado por la actuación
‡ Cuando se incorporen suelos externos adscritos que no formen parte de la Unidad de
Ejecución”, como sería el caso de la red primaria externa o los terrenos de parque
público natural.
En definitiva, para la correcta delimitación del área reparcelable se tendrá que aplicar los
siguientes criterios:
1. Se incluirán todos los terrenos que tienen derechos a aprovechamiento subjetivo,
independientemente de su localización y derechos, ya sea en el ámbito de la Unidad de
Ejecución o en suelos externos adscritos, red primaria o suelo no urbanizable protegido.
2. Se incluirán todos los terrenos susceptibles de aprovechamiento lucrativo privado que
vayan a ser objeto de adjudicación en la reparcelación.
Con el objeto de clarificar la cuestión cabría recordar, a título meramente informativo, la
diferencia entre el concepto de área reparcelable con el de otros ámbitos legales de contenido
urbanísticamente diferente que, algunas veces, pueden coincidir pero que conceptualmente
son diferentes:
‡ Área de Reparto: Definida en el artículo 55 de la LUV como “el conjunto de terrenos
respecto de los que el Plan General determina un mismo aprovechamiento tipo” y,
mediante la cual “se objetiva el principio de justa distribución de beneficios y cargas.”
‡ Sector: Los sectores, según el artículo 54 de la LUV, son los “ámbitos de ordenación
urbanística de los planes” que desarrollan la ordenación estructural y, que sirven “para
delimitar ámbitos mínimos y racionales de planeamiento, con la finalidad de evitar la
redacción de planes que, por su visión fragmentaria del territorio o por oportunismo en
su delimitación, generen disfunciones en el desarrollo urbano”.
‡ Unidad de Ejecución: Según el artículo 58 de la LUV, las unidades de ejecución “son
superficies acotadas de terrenos que delimitan el ámbito completo de una actuación
integrada o de una de sus fases” y, que deben incluir “todas las superficies de destino
dotacional público precisas para ejecutar la actuación”, así como también, “las parcelas
edificables que, como consecuencia de ella se transformen en solares.”
‡ Zona: Son los ámbitos diferenciados “por un uso global o dominante, entendiendo por
tal, el mayoritario o el que defina su función urbana en relación con el conjunto del
territorio“, según se establece en el artículo 49 de la LUV.

3. Aprovechamiento objetivo del área reparcelable

Ya hemos examinado que terrenos deberemos incluir en el área reparcelable, ahora
examinaremos los terrenos que generan aprovechamiento.
El aprovechamiento es establecido por el planeamiento. Los planes contienen la ordenación
estructural y pormenorizada y, concretan, los aprovechamientos tipo correspondientes a las
distintas áreas de reparto y, por deducción, del sector (ámbito de planeamiento), de la Unidad
de Ejecución (ámbito de gestión - PAI) y del área reparcelable. En definitiva nos determinarán
la edificabilidad a construir en cada parcela o solar y el uso de la misma.
El aprovechamiento objetivo que corresponde al área reparcelable se calculará a partir del
aprovechamiento tipo del área o áreas de reparto en que esté incluida. En el artículo 34 de la
LUV se define el concepto de Aprovechamiento Tipo y otros conceptos fundamentales que
conviene recordar:
A los efectos de esta Ley, y de los instrumentos de planeamiento y de ejecución del planeamiento
desarrollados a su amparo, se aplicarán los siguientes conceptos:
a) Aprovechamiento objetivo: aprovechamiento objetivo, o aprovechamiento real, es la cantidad de metros
cuadrados de construcción de destino privado cuya materialización permite o exige el planeamiento en un
terreno dado.

José Luis Merlo Fuertes, arquitecto – febrero 2011 12

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b) Aprovechamiento subjetivo: aprovechamiento subjetivo, o aprovechamiento susceptible de apropiación, es

la cantidad de metros cuadrados edificables que expresan el contenido urbanístico lucrativo del derecho de
propiedad de un terreno, al que su dueño tendrá derecho sufragando el coste de las obras de urbanización
que le correspondan. El aprovechamiento subjetivo es lo que resulta de restar del aprovechamiento tipo el
porcentaje de aprovechamiento del excedente cuando ésta proceda.
c) Aprovechamiento tipo: aprovechamiento tipo es la edificabilidad unitaria ponderada con los
correspondientes coeficientes correctores que el planeamiento establece para todos los terrenos
comprendidos en una misma área de reparto, delimitada conforme a lo dispuesto en los artículos 55 y 56, a
fin de que a sus propietarios les corresponda, en régimen de igualdad, un aprovechamiento subjetivo idéntico
o similar, con independencia de los diferentes aprovechamientos objetivos que el plan permita construir en
sus fincas.
d) Excedente de aprovechamiento: excedente de aprovechamiento es la diferencia positiva que resulta al
restar del aprovechamiento objetivo de un terreno el aprovechamiento subjetivo que corresponde a la
propiedad del mismo.
e) Compensación del excedente de aprovechamiento: compensación de un excedente de aprovechamiento
es la operación jurídico-económica, de gestión urbanística, por la que se compensa onerosamente el derecho
a construir el excedente de aprovechamiento que presenta un terreno. Los excedentes de aprovechamiento
se compensan cediendo terrenos equivalentes, libres de cargas, a la administración o indemnizándole por su
valor en metálico, en los términos dispuestos por esta Ley. Los particulares no pueden construir un
excedente de aprovechamiento sin haberlo compensado previamente. Los ingresos públicos por este
concepto quedarán afectos al patrimonio municipal de suelo.

Según el artículo 36.1.h) de la LUV el aprovechamiento tipo es una determinación de la

Ordenación Estructural de los Planes Generales. Este criterio es congruente con el establecido
en el artículo 394.1 del ROGTU que determina que “la delimitación de las Áreas de Reparto y,
en consecuencia, del Aprovechamiento Tipo, establecidas por el planeamiento general, se
ajustarán mediante el Proyecto de Reparcelación, en función de las mediciones reales que
resulten del correspondiente levantamiento topográfico”, aunque no de otras determinaciones.
Sin embargo, este principio consolidado en la legislación urbanística, de hacer residir en el
planeamiento la determinación de los aprovechamientos, parece contrario a lo regulado en los
artículos 174.3 de la LUV y 407 del ROGTU, en donde se determina que en el propio Proyecto
de Reparcelación se podrán fijar los coeficientes correctores del valor de las adjudicaciones ya
sea por localización, uso o tipología, ratificando o recalculando los fijados en un principio por el
planeamiento.
Artículo 174.3 de la LUV:
La finca o fincas adjudicadas al propietario se formarán, si es posible, con terrenos integrantes de su antigua
propiedad. Para la aplicación de esta regla se exigirá la íntegra coincidencia de superficies y que el
aprovechamiento subjetivo complete el derecho adjudicado. Subsidiariamente se procurará la adjudicación
según el criterio de proximidad respecto a la ubicación inicial de la finca aportada. En cualquier otro caso, la
adjudicación podrá corregirse ponderando los distintos valores, según la localización, uso y calificación de las
fincas adjudicadas, siempre que existan diferencias apreciables en aquellos que justifiquen la corrección y
esta se calcule adecuadamente en el proyecto de reparcelación.

Artículo 407 del ROGTU:

Los coeficientes correctores del valor de las adjudicaciones, ya sea por localización, uso o tipología
edificatoria se fijarán en el Proyecto de Reparcelación que podrá ratificar o recalcular los fijados en el
planeamiento.

Este último criterio está igualmente reiterado en el artículo 119 del ROGTU al establecer, en su
punto 5 que los coeficientes definitivos serán fijados en el momento en que deban entenderse
la valoraciones, que como regla general es el inicio del proceso reparcelatorio, de forma que el
Proyecto de Reparcelación podrán ratificar o recalcular los coeficientes que el Plan haya
establecido.
Artículo 119 del ROGTU:
1. Cuando dentro de un área de reparto, la ordenación urbanística prevea usos tipológicamente diferenciados
que puedan dar lugar, por unidad de edificación, a rendimientos económicos muy diferentes, en el cálculo del
aprovechamiento tipo se podrán ponderar coeficientes correctores de edificabilidad, a fin de compensar con
más aprovechamiento subjetivo la menor rentabilidad unitaria de éste.
2. A falta de coeficientes diferenciados se ponderarán los valores relativos de repercusión de los terrenos
para lograr la finalidad equidistributiva que la fijación de coeficientes deba perseguir.
3. En todo caso, procederá aplicar coeficientes correctores a la edificabilidad con destino a vivienda protegida
cuya reserva sea obligatoria en aplicación del plan.
4. Si no se dieran las circunstancias antes expresadas, si existiese una incertidumbre razonable en la
evolución del mercado inmobiliario o si la heterogeneidad de los usos y las tipologías diferentes del

José Luis Merlo Fuertes, arquitecto – febrero 2011 13

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característico, alcance tal grado de complejidad que resulte impracticable o inadecuada e irracional su
homogeneización por coeficientes, procederá considerar como coeficiente único la unidad.
5. Los coeficientes correctores definitivos serán fijados siempre al momento en que deban entenderse
referidas las valoraciones que, como regla general, será el inicio del proceso reparcelatorio. Los Proyectos de
Reparcelación contendrán una ratificación de la validez de los previstos por el planeamiento o su recálculo
justificado.

Para concretar el aprovechamiento objetivo, o aprovechamiento real, es decir la cantidad de

metros cuadrados de construcción de destino privado cuya materialización permite o exige el
planeamiento en el área reparcelable, deberemos aplicar el criterio establecido en el artículo
200 del ROGTU, que determina que solamente se aplicará el aprovechamiento tipo del sector o
el índice de edificabilidad bruta, a la superficie del área reparcelable que quede incluida en la
superficie computable del sector, quedando excluidos lógicamente:
‡ La red primaria interna del sector que no se ejecute a cargo de la actuación, en
aplicación del artículo 110.3 del ROGTU que establece que dicha red primaria está
formada por aquellos elementos que el PGOU incluye en el sector para garantizar su
diseño conjunto en el plan de desarrollo, a los que se les aplicará el mismo índice de
edificabilidad del sector si su ejecución corre a cargo de éste y así lo establece el
PGOU.
Criterio reiterado en el artículo 201 del ROGTU cuando establece que los elementos de
la red primaria que estén incluidos en la delimitación del sector se incluirán en la
superficie computable siempre que se cedan y se ejecuten con cargo al sector. Y
matiza que cuando la dotación de la red primaria esté en una situación adyacente a la
actuación la decisión sobre la inclusión o no en la delimitación del sector dependerá de
la vinculación funcional a la actuación que aconseje su diseño conjunto.
Hay que analizar detenidamente, por tanto, los terrenos de red primaria interna que se
encuentren en el área reparcelable y determinar si aportan aprovechamiento o no
aportan: así una avenida integrante de la red primaria de comunicaciones que no se
ejecute con cargo a la actuación se excluiría del cálculo del aprovechamiento, y si esa
misma avenida se ejecutara con cargo a la actuación se incluiría en el cálculo del
aprovechamiento.
‡ Las actuaciones aisladas que se excluya de la actuación integrada por aplicación del
régimen de las áreas semiconsolidadas. Cuando en un sector existan edificaciones
consolidadas compatibles con la ejecución de la urbanización, que conforman áreas
semiconsolidadas, los planes de desarrollo podrán prever para las parcelas vinculadas
urbanísticamente el régimen de actuaciones aisladas y su clasificación como urbano,
con delimitación de un área de reparto uniparcelaria integrada por la parcela o solar y
el suelo rotacional colindante que le confiere la condición de solar o el que sea preciso
para dotarlo de la condición de solar mediante su urbanización, como establecen los
artículos 237 y 244 del ROGTU.
En estos casos la superficie computable del sector se obtendrá restando de la
superficie del sector la superficie de dichas actuaciones aisladas y la edificabilidad total
del sector se obtendrá al aplicar el índice de edificabilidad bruta a la superficie
computable del mismo, según se estable en el artículo 202 del ROGTU, modificado por
el Decreto 36/2007.
‡ Las zonas de protección derivadas de la legislación sectorial. En el artículo 203 del
ROGTU, modificado por el Decreto 36/2007, se establece que, a los efectos del
cómputo de la edificabilidad, el tratamiento urbanístico de las zonas de protección
establecidas en la legislación sectorial será el siguiente:
ƒ Las zonas de dominio público quedan excluidas de la superficie computable del
sector y en, consecuencia, no se incluyen en el cálculo del aprovechamiento.
ƒ Las zonas de servidumbre, protección o similares quedarán incluidas en la
superficie computable del sector y, en consecuencia, se les aplicará el mismo
índice de edificabilidad que el resto del sector, siempre que se cedan y se precise
ejecutar la urbanización a cargo de la actuación. Y quedarán excluidas de la
superficie computable del sector y, en consecuencia, no se incluyen en el cálculo

José Luis Merlo Fuertes, arquitecto – febrero 2011 14

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del aprovechamiento, si no se ceden y no se precisa ejecutar la urbanización con

cargo al sector.
ƒ Las zonas de afección o similares y los terrenos afectados por la imposibilidad legal
de construir, derivados de la fijación de la línea de edificación, fuera de las zonas
de dominio público o de servidumbre, protección o similares, quedarán incluidas en
todo caso en la superficie computable del sector y, en consecuencia, se les
aplicará el mismo índice de edificabilidad.
‡ Las dotaciones públicas existentes que se integren en el nuevo plan. Con arreglo al
artículo 117.3 del ROGTU, corresponde a la reparcelación el cálculo preciso del
aprovechamiento tipo con la concreta información de los suelos de dominio público
dotacionales ya existentes afectados a su destino, suelos que no serán tenidos en
cuenta para el cálculo del aprovechamiento tipo, según establece el artículo 56 de la
LUV.
Por último, en cuanto al aprovechamiento subjetivo, o aprovechamiento susceptible de
apropiación, que sería la cantidad de metros cuadrados edificables a los cuales tiene derecho
un propietario, tendremos que referirnos al Decreto-Ley 1/2008, de 27 de junio, del Consell, de
medidas urgentes para el fomento de la vivienda y el suelo, que modifica los artículos 21.2 y
23.b) de la LUV estableciendo el aprovechamiento subjetivo en suelo urbano y en suelo
urbanizable. En el artículo 1 del citado decreto se establece, respecto al aprovechamiento
subjetivo en suelo urbano:
Se modifica el artículo 21.2 de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat, Urbanística Valenciana,
que queda redactado en los siguientes términos:
“2. En las actuaciones de transformación urbanística en suelo urbano, los propietarios deberán ceder, libres
de cargas de urbanización, a la administración actuante las parcelas edificables correspondientes al 5 por
100 del aprovechamiento tipo. Quedan comprendidas en este supuesto:
a) Las que se desarrollen en régimen de actuación integrada, salvo el supuesto previsto en el apartado 4.c)
del presente artículo.
b) Las que se desarrollen en régimen de actuación aislada mediante transferencias de aprovechamiento
urbanístico. En este caso, la cesión podrá sustituirse por una compensación económica de valor equivalente
cuantificada sobre la base de un estudio de mercado actualizado.
Cuando se trate de áreas de reforma interior o del supuesto referido en el apartado b), la cesión se aplicará al
incremento de aprovechamiento que se produzca, en los términos siguientes:
– En caso de incremento como consecuencia de una modificación del planeamiento verificada al margen de
la revisión del Plan General, el incremento se calculará respecto al establecido por el planeamiento
urbanístico y territorial anteriormente vigente o del preexistente, lícitamente realizado, en el caso de que fuera
superior.
– En caso de actuación de desarrollo sin innovación de planeamiento, el incremento se calculará respecto al
preexistente, lícitamente realizado, y caso de no existir respecto a la media de las edificabilidades existentes
en el sector o en la manzana o unidad urbana equivalente en que se desarrolle la actuación.
En el caso de edificaciones consolidadas reguladas en el capítulo III del presente título, la cesión se verificará
igualmente respecto al incremento de aprovechamiento que les atribuya el planeamiento, caso de existir, y
podrá sustituirse por su equivalente económico en los términos del apartado b) anterior.
Excepcionalmente, por Resolución del conseller competente en urbanismo, dictada previa audiencia del
Ayuntamiento, se podrá minorar dicho porcentaje si el objeto de la transformación se declara de especial
relevancia territorial o social, o cuando las cargas que deba soportar el desarrollo de la actuación sean
desproporcionadamente elevadas en relación con el aprovechamiento urbanístico atribuido por el
planeamiento y no sea posible proceder a su equidistribución con otras actuaciones.
Tanto las parcelas como la sustitución económica que reciba la administración actuante por este concepto
quedarán integradas en el patrimonio público de suelo”.

Por otro lado, en el artículo 2 del Decreto-Ley 1/2008, respecto al aprovechamiento subjetivo
en suelo urbanizable, se dice:
Se modifica el artículo 23.b) de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat, Urbanística Valenciana,
que queda redactado en los siguientes términos:
“b) Ceder gratuitamente las parcelas edificables correspondientes a la cesión del 10% o porcentaje que
legalmente corresponda de aprovechamiento tipo libre de cargas de urbanización. Las parcelas que por este
concepto reciba la administración actuante, así como los ingresos que reciba por indemnización sustitutiva de
dicha cesión, quedarán integradas en el patrimonio público de suelo”.

José Luis Merlo Fuertes, arquitecto – febrero 2011 15

 INTRODUCCIÓN Y ACTUACIONES PREPARATORIAS DEL PROYECTO DE REPARCELACIÓN

Este aprovechamiento subjetivo se fija en la Comunidad Valenciana como vemos en el 95% en

suelo urbano y, en el 90% en suelo urbanizable, en relación con el artículo 16 del Real Decreto
Legislativo 2/2008, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo del Estado,
que establece un intervalo de cesión entre el 5 y el 15%.

En Alicante, febrero de 2011

José Luis Merlo Fuertes, arquitecto

José Luis Merlo Fuertes, arquitecto – febrero 2011 16