Vendere casa con dentro l’inquilino

La legge prevede la vendita di un immobile residenziale o commerciale dato in affitto con contratto
di locazione ancora in corso. Affinché l’operazione si concluda nel miglior modo possibile è
necessario che il venditore abbia bene presente il proprio obiettivo. Egli infatti può decidere di
vendere casa a chi è altrettanto interessato a utilizzarla a scopo investimento, facendo proseguire il
contratto di locazione anche con il nuovo proprietario, oppure vendere a chi vuole abitarla subito e
di conseguenza, liberare l’immobile dall’inquilino.

1- L’acquirente è interessato a investire sull’immobile.

Egli si assicura una fonte di reddito a lungo termine (oltre al valore dell’immobile in sé), soprattutto
con un inquilino per il quale si è in grado di dimostrare la correttezza e la regolarità dei pagamenti
del canone. A questo scopo è opportuno far conoscere al venditore il valore dell’inquilino,
mostrandogli contratto di locazione, le ricevute di pagamento, eventuali morosità e se ci sono
eventuali azioni legali in corso. Se sussistono morosità di vecchi canoni l’ex proprietario può ancora
agire contro l’ex inquilino attraverso un decreto ingiuntivo.

2- L’acquirente vuole abitare l’immobile.

Entro 18 mesi dal rogito l’inquilino ha tempo massimo 18 mesi per liberare l’immobile. Se per chi
acquista si tratta della prima casa, è fondamentale trasferire la propria residenza entro questa
finestra temporale per non far decadere il bonus prima casa. È fondamentale calcolare le
tempistiche con largo anticipo, di modo da dare all’inquilino il tempo di cercare con calma un altro
immobile.

Vendere casa a fine contratto.

-Nel caso stiano per scattare i primi 4 anni (contratto 4+4) oppure i primi 3 (contratto 3+2) il
proprietario può vendere solo se si tratta dell’unico immobile a uso abitativo di cui è titolare oltre
eventualmente, a quello dove risiede. Deve inoltre mandare avviso di mancato rinnovo motivato
tramite raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza del contratto.
In questo caso l’inquilino può godere del diritto di prelazione (di cui si parlerà in seguito).
-Nel caso stia scattando la seconda scadenza, cioè 8 o 5 anni, il proprietario può vendere a fine
contratto di locazione, mandando come sopra l’avviso di mancato rinnovo con motivazione tramite
raccomandata.

Vendere casa a contratto non in scadenza.

Questo caso si verifica soprattutto quando il proprietario vuole vendere nel più breve tempo
possibile e non cerca necessariamente un acquirente interessato a mantenere in essere il contratto di
locazione. A questo punto è fondamentale mantenere un rapporto disteso con l’inquilino, puntando
ad una risoluzione anticipata e consensuale del contratto e limitando il più possibile eventuali disagi
per quest’ultimo, anzitutto informandolo tempestivamente e con il più ampio anticipo possibile e
magari, aiutandolo a trovare un altro immobile in breve tempo.

Diritti e doveri dell’inquilino:

- In qualsiasi caso egli non può opporsi alla vendita dell’immobile, però ha il diritto di occuparlo
fino alla scadenza del contratto di locazione in base all’articolo 1599 del Codice Civile. È tenuto a
consentire le visite di potenziali acquirenti (se espressamente dichiarato nel contratto di locazione),
mantenendo l’abitazione in uno stato decoroso, pena risarcimento del danno per la perdita di
chance, fino allo sfratto per inadempimento.
-Diritto di prelazione: consiste nel diritto di essere preferiti ad altri nella conclusione di un
contratto; se l’inquilino non è titolare di altri immobili ad uso abitativo e se il proprietario intende
vendere alla prima scadenza contrattuale, l’inquilino può esercitare tale diritto. Egli infatti è titolare
di una posizione di preferenza rispetto ad altri potenziali acquirenti. Il venditore deve
obbligatoriamente informare attraverso atto ufficiale per primo l’inquilino della decisione di
vendere (pena il rischio di vedersi riscattato il bene dall’inquilino), del prezzo richiesto e eventuali
altre condizioni di vendita. Entro 60 giorni dalla data di comunicazione l’inquilino rende noto a
mezzo di atto ufficiale, la volontà di esercitare il proprio diritto di prelazione e entro 30 giorni dalla
Se l’inquilino non si avvale del diritto di prelazione la legge lo esclude definitivamente dalla
trattativa. Esistono delle eccezioni al diritto di prelazione: se ci sono eredi comproprietari, questi
hanno la precedenza sull’inquilino nell’esercizio del diritto. Va invece riconosciuto per primo
all’inquilino in caso in cui l’immobile passi in eredità a terzi in seguito al decesso del proprietario.