Le Corti Umbre

Quadrimestrale di giurisprudenza, dottrina

e legislazione regionale
Anno V n. 2, 2017
Sotto gli auspici del Centro di Studi Giuridici sui Diritti dei Consumatori, Università degli
Studi di Perugia, Polo Scientifico Didattico di Terni; Consiglio Notarile di Perugia; Co.Re.Com
Umbria; Dipartimento di Discipline Giuridiche ed Aziendali, Università degli Studi di Peru-
gia; Università per Stranieri di Perugia; Ordini dei Dottori Commercialisti ed Esperti conta-
bili delle Province di Perugia e di Terni; Scuola di Specializzazione in Diritto civile dell’Uni-
versità di Camerino

Comitato di Direzione: Vito Rizzo e Lorenzo Mezzasoma (direttori) – Lorenzo Mezzasoma

e Giovanni Paciullo (coord. civile) – Alessandra Bellelli – Daniela Falcinelli e Massimo Ric-
ciarelli (coord. penale) – Roberto Egidi, Carmelo Campagna, Andrea Nasini e Marco Versi-
glioni (coord. tributario) – Mario Rampini e Angelo Velatta (coord. amministrativo) – Ludo-
vico Principato e Pasquale Principato (coord. contabilità pubblica)

Comitato Scientifico: Francesca Altrui (Magistrato – fallimentare); Alessandra Angeleri (Ma-

gistrato – lavoro); David Apolloni (Avvocato); Alessandra Bellelli (Ord. Diritto privato); Gio-
vanni Berti de Marinis (Ricercatore); Cristiana Boiti (Assegnista di ricerca); Mauro Bove (Ord.
Diritto processuale civile); David Brunelli (Ord. Diritto penale); Christian Cavazzoni (Ass.
confermato Economia aziendale); Roberto Dante Cogliandro (Notaio); Paoloefisio Corrias
(Ord. Diritto dell’economia); Aldo Criscuolo (Magistrato); Arianna De Martino (Magistrato
– fallimentare); Wladimiro De Nunzio (Magistrato); Francesco Depretis (Avvocato); Luca Di
Nella (Ord. Diritto privato); Roberto Egidi (Dirigente Generale dell’Amministrazione Finan-
ziaria); Luigi Farenga (Ord. Diritto commerciale); Stefano Fantini (Magistrato Consiglio di
Stato); Fabrizio Figorilli (Ord. Diritto amministrativo); Fiorio Carlo (Ord. Dir. processuale
penale); Antonio Flamini (Ord. Diritto privato); Marcella Galvani (Dottore commercialista);
Nadia Gullà (Avvocato); Carlos Ignacio Jaramillo Jaramillo (Ord. Diritto civile); Eugenio Lla-
mas Pombo (Ord. Diritto civile); Agustìn Luna Serrano (Ord. Diritto civile); Daniele Man-
tucci (Ord. Diritto privato); Giancarlo Massei (Magistrato – Presidente Corte Sezione penale
Tribunale di Perugia); Marco Medoro (Magistrato – lavoro); Maria Assunta Mercati (Avvo-
cato dello Stato); Lorenzo Mezzasoma (Ord. Diritto privato); Giovanni Paciullo (Ord. Di-
ritto privato); José Luis Pérez-Serrabona González (Ord. Diritto commerciale); Roberto Pier-
santini (Dottore commercialista); Ludovico Principato (Magistrato – Corte dei conti); Pasquale
Principato (Magistrato – Corte dei conti); Mario Rampini (Avvocato); Umberto Rana (Magi-
strato – fallimentare); Maria José Reyes Lopez (Ord. Diritto civile); Massimo Ricciarelli (Con-
sigliere – Suprema Corte di Cassazione); Paolo Rossi (Ass. Diritto amministrativo); Lucia Rug-
geri (Ord. Diritto privato); Vito Rizzo (Ord. Diritto privato); Laura Schiuma (Ord. Diritto
commerciale); Isabella Ippolita Soldani (Dottore commercialista); Gustavo Tepedino (Ord. Di-
ritto privato); Vincenzo Troiano (Ord. Diritto privato dell’economia); Luigi Vaccaro (Notaio);
Marco Versiglioni (Ord. Diritto tributario)

Comitato di Redazione: Arianna Alpini (Ricercatore), Massimo Billi (Ricercatore), Maria

Chiara Bisacci (Avvocato), Fabrizio Ceppi (Avvocato), Laura Coppini (Ricercatore), Sabrina
Di Cola (Avvocato), Daniela Falcinelli (Ricercatore), Manuela Giobbi (Assegnista di ricerca),
Federica Innocenti (Ricercatore), Chiara Lazzari (Avvocato), Damiano Marinelli (Avvocato),
Federica Mazzasette (Dottore di ricerca), Giorgio Orlacchio (Dottore di ricerca), Marta Po-
lenzani (Avvocato), Giacomo Pongelli (Ricercatore), Monica Pucci (Dottore di ricerca), Ales-
sia Redi (Dottore di ricerca), Silvia Tosti (Dottoranda di ricerca), Alessia Valongo (Ricerca-
tore)
La pubblicazione di ogni scritto è subordinata a un processo di valutazione ad opera di
blind referees

Criteri di selezione dei lavori pubblicati: Questa rivista sottopone i contributi destinati alla
pubblicazione a un procedimento di valutazione preventiva al fine di verificare la corrispon-
denza dei valori a un elevato livello di qualità scientifica. A tale scopo il comitato di dire-
zione si avvale di due componenti del comitato di valutazione. La procedura di valutazione
è svolta in modo da garantire l’anonimato dell’autore e del valutatore. Il giudizio può essere
positivo, positivo con l’indicazione della necessità di apportare modifiche, negativo.

Comitato di valutazione: Grazia Monia Buta (Ass. Diritto commerciale, Univ. G. d’Annunzio
Chieti – Pescara); Andrea Carinci (Ord. Diritto tributario, Univ. di Bologna); Enrico Caterini (Ord.
Diritto privato, Univ. della Calabria); Ignacio Diaz de Lezcano Sevillano (Prof. ord. Diritto Ci-
vile, Univ. di Las Palmas de Gran Canaria); Laura Di Bona (Ass. Diritto privato, Univ. di Ur-
bino Carlo Bo); Pasqualina Farina (Ricercatore Diritto processuale civile, Univ. Roma La Sapienza);
Tommaso Febbrajo (Ass. Diritto privato, Univ. di Macerata); Andrea Federico (Ord. Diritto pri-
vato, Univ. di Salerno); Lanfranco Ferroni (Ord. Diritto privato, Univ. di Urbino Carlo Bo); Ma-
ria Giuseppina Fodaroni (Sostituto Procuratore Generale presso la Suprema Corte di Cassazione);
Fabrizio Fracchia (Ord. Diritto amministrativo, Università Luigi Bocconi); Guglielmo Fransoni
(Ord. Diritto tributario, Univ. di Foggia); Pietro Gaeta (Sostituto Procuratore Generale presso la
Suprema Corte di Cassazione); Marialuisa Gambini (Ord. Diritto privato, Univ. G. d’Annunzio
Chieti – Pescara); Maria del Carmen Gete-Alonso y Calera (Ord. Diritto civile, Univ. Autonoma
di Barcellona); Stefania Giova (Ord. Diritto privato, Univ. degli Studi del Molise); Gianluca Guer-
rieri (Ord. Diritto commerciale, Univ. di Bologna); Ramòn Herrera Campos (Ord. Diritto civile,
Univ. di Almería); Sara Landini (Ass. Diritto privato, Univ. di Firenze); Giovanni Leone (Ord.
Diritto amministrativo, Univ. di Napoli Federico II); Andres Mariño Lopez (Ord. Diritto civile,
Università della Repubblica di Uruguay); Paolo Micheli (Consigliere presso la Suprema Corte di
Cassazione); Massimiliano Minerva (Consigliere presso la Corte dei Conti); Enrico Minervini (Ord.
Diritto privato, Univ. Campania L. Vanvitelli); Juan Antonio Moreno Martinez (Ord. Diritto ci-
vile, Università di Alicante); Stefano Pagliantini (Ord. Diritto privato, Univ. di Siena); Ferdinando
Parente (Straord. Diritto privato, Univ. di Bari); Marco Pelissero (Ord. Diritto penale, Univ. di
Genova); Mauro Pennasilico (Ord. Diritto privato, Univ. di Bari Aldo Moro); F. Javier Pérez-Ser-
rabona Gonzàlez (Ass. Diritto commerciale, Univ. di Granada); Sergio Perongini (Ord. Diritto
amministrativo, Univ. di Salerno); Davide Petrini (Ord. Diritto penale, Univ. del Piemonte Orien-
tale Amedeo Avogadro); Luca Pisani (Ord. Diritto commerciale, Seconda Univ. di Napoli); Ste-
fano Polidori (Ord. Diritto privato, Univ. del Salento); Vincenzo Putortì (Ass. Diritto privato,
Univ. di Firenze); Vincenzo Ricciuto (Ord. Diritto privato, Univ. di Roma Tor Vergata); Liliana
Rossi Carleo (Ord. Diritto privato, Università di Roma Tre); Giuseppe Santoni (Ord. Diritto com-
merciale, Univ. di Roma Tor Vergata); Pietro Sirena (Ord. Diritto privato, Univ. di Siena); Chiara
Tenella Sillani (Ord. Diritto privato, Univ. Statale di Milano); Marco Tiberii (Ass. Diritto ammi-
nistrativo, Seconda Univ. di Napoli); Loris Tosi (Ord. Diritto tributario, Univ. Ca’ Foscari di Ve-
nezia); Vincenzo Verdicchio (Ass. Diritto privato, Univ. del Sannio); Goffredo Zuddas (Ord. Di-
ritto privato, Univ. di Perugia)

Redazione della Rivista:

PERUGIA: Università per Stranieri di Perugia – Master e Alta Formazione Piazza Fortebrac-
cio, 4 – 06123 Perugia
TERNI: Centro Studi Giuridici sui diritti dei consumatori, Università degli Studi di Perugia –
Facoltà di Economia (sede di Terni) – Ex Convento di San Valentino, Via Papa Zaccaria, 8-
10 – 05100 Terni

Segreterie di redazione:
Perugia: Giovanni Berti de Marinis, Laura Coppini
Terni: Cristiana Boiti, Giacomo Pongelli

Registrazione presso il Tribunale di Napoli n. 15 del 14 marzo 2013 Direttore responsabile:

Sonia Giugliarelli
 INDICE SOMMARIO

DIRITTO CIVILE

Approfondimenti dottrinali e casi pratici

JACOPO ALCINI, Percorsi in materia di clausole urbanistiche e contratti col-
legati (Trib. Perugia, 23 giugno 2017, n. 1099) p. 188

ENRICO DEL PRATO, Presentazione «Scritti in onore di Vito Rizzo. Persona,

mercato, contratto e rapporti di consumo. Roma, 12 ottobre 2017»
p. 209

AGUSTÍN LUNA SERRANO, Presentazione «Scritti in onore di Vito Rizzo. Per-

sona, mercato, contratto e rapporti di consumo. Roma, 12 ottobre 2017»
p. 216

LUIGI ROSARIO LUONGO, Note sulla funzione degli avvertimenti nel processo
esecutivo p. 226

PAOLA FRANCESCA RANIERI, Il bail-in e il risparmio (non piú) incoraggiato

p. 237

ALESSIA REDI, La tutela del consumatore di servizi nella giurisprudenza

p. 266

FRANCESCO URBINATI, Danni punitivi e limiti all’ammissibilità p. 291

DIRITTO PENALE

Approfondimenti dottrinali e casi pratici

FOLCO GIANFELICI, Gli obblighi tributari del notaio tra disciplina extrapenale
e pluralità di qualificazioni (App. Perugia, 5 giugno 2015) p. 315

FILIPPO GIUNCHEDI, Vademecum per un corretto utilizzo dei rimedi interni

alle violazioni dei princípi della C.e.d.u. (Cass. Sez. pen., VI, 2 marzo
2017, n. 21635 e App. Perugia, 20 settembre 2016) p. 337

GIANDOMENICO SALCUNI, Il dolo eventuale alla prova degli indicatori nel-

VI Le Corti Umbre 2/17

l’àmbito della circolazione stradale (Corte d’Assise di App. Perugia, 25

marzo 2015) p. 363

DIRITTO AMMINISTRATIVO
Approfondimenti dottrinali e casi pratici
ALESSIO TOMASSUCCI, L’annullabilità del provvedimento amministrativo per
vizi formali: l’incompetenza (T.A.R. Umbria, Sez. I, 20 giugno 2017, n.
466) p. 393
T.A.R. Umbria, Sez. I, 20 novembre 2017, n. 720 p. 415
T.A.R. Umbria, Sez. I, 2 gennaio 2018, n. 5 p. 418

GIUSTIZIA CONTABILE
Corte Conti, Sez. reg. contr. Umbria, 10 luglio 2017, n. 82 p. 425

DIRITTO TRIBUTARIO

Approfondimenti dottrinali e casi pratici

CHRISTIAN CAVAZZONI, La deduzione Irap del costo del lavoro nel comparto
delle public utilities (Comm. trib. reg. Umbria, Sez. III, 13 marzo 2017,
n. 158) p. 449
DIRITTO CIVILE
 Approfondimenti dottrinali e casi pratici

TRIBUNALE DI PERUGIA, 23 giugno 2017, n. 1099; Est. LAVANGA.

Compravendita di immobile abusivo – Nullità urbanistica – Risar-

cimento del danno – Collegamento negoziale.

L’atto di compravendita avente ad oggetto un immobile irregolare dal

punto di vista urbanistico, non sanabile in base alla normativa vigente,
deve essere considerato nullo. All’acquirente è dovuto il risarcimento dei
danni in via equitativa, poiché sussiste allo stato una oggettiva difficoltà
per la parte interessata di individuarne l’esatto ammontare. La nullità
della compravendita si estende anche al contratto di mutuo collegato. Il
collegamento negoziale, infatti, è un meccanismo mediante il quale le
parti perseguono un risultato economico complesso attraverso una plu-
ralità coordinata di contratti che mantengono una causa autonoma.
Tale collegamento necessita di due requisiti: quello oggettivo, caratteriz-
zato dal nesso teleologico tra i negozi, vòlto alla regolamentazione uni-
taria degli interessi reciproci delle parti e quello soggettivo, costituito dal
comune intento delle parti di volere ad un tempo l’effetto tipico dei sin-
goli negozi posti in essere unitamente al coordinamento tra di essi per la
realizzazione di un fine ulteriore.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO – Esponevano gli attori Sigg.ri Te. Ci. e Pa.
Gi. Ar. (i quali avevano acquistato dal Sig. La. Cr., per l’importo di €
9.000,00, il compromesso da questi stipulato con Immobiliare Il M.
S.r.l.) di aver compravenduto, con contratto a rogito Notaio Pe. di As-
sisi stipulato in data 31 luglio 2007, porzione di un fabbricato sito in
(omissis), costituita da appartamento al piano terra di tre vani ed ac-
cessori, corte esclusiva di mq. 91, posto auto scoperto di mq. 13 a con-
fine con: parti condominiali, strada e società venditrice Il M. Immobi-
liare S.r.l. Nel NCEU del Comune di Assisi detto immobile è censito al
F. (omissis).
Il menzionato immobile veniva compravenduto dalla Società vendi-
trice Il M. Immobiliare S.r.l. che ne attestava la conformità ai titoli edi-
lizi rilasciati per la sua edificazione, con l’espresso impegno di richie-
dere il certificato di agibilità relativo, a propria cura e spese, garantendo
che nulla ostava al suo rilascio.
Il prezzo definitivo della compravendita veniva convenuto in €
80.000,00 oltre Iva, di cui € 12.000,00 pagati dagli attori con assegni ban-
cari non trasferibili, tratti sulla Cassa di Risparmio di Città di Castello, fi-
liale di Se., e € 71.200,00 mediante consegna di assegni circolari non tra-

© Edizioni Scientifiche Italiane ISSN 2282-1279

190 Le Corti Umbre 2/17 / Diritto civile

sferibili emessi nella stessa data da Unicredit Banca S.p.A., filiale di Ponte
San Giovanni.
Per addivenire alla compravendita i Sig.ri Ci. e Ar. avevano richiesto
a Unicredit Banca S.p.A. la concessione di un mutuo che era stato in ef-
fetti stipulato nella stessa data di stipula del rogito di compravendita (31
luglio 2007), dinanzi allo stesso Notaio Pe., per l’importo di € 125.350,00,
garantito da iscrizione ipotecaria sull’immobile compravenduto.
Successivamente alla compravendita, gli attori tentavano a piú riprese
di contattare, per il tramite dei suoi soci, la Società venditrice per chie-
dere notizie in ordine alla pratica di agibilità predetta ma gli stessi si
erano resi irreperibili; in base a verifiche successive era emerso che detta
porzione immobiliare compravenduta, e piú in generale il complessivo
fabbricato cui la stessa accede, risultava attuata in maniera del tutto
difforme ai progetti presentati ed ai permessi rilasciati dal Comune di
Assisi per la sua edificazione: l’immobile avrebbe dovuto essere realiz-
zato con due soli piani composti da due unità abitative al piano terra e
due al piano primo; la porta di ingresso dell’abitazione dei Sigg.ri Ci. e
Ar. è collocata piú a destra rispetto a quanto autorizzato; accanto alla
porta di ingresso vi è una finestra ad un’anta anziché due; esiste una ul-
teriore finestra non contemplata nel progetto; nell’abitazione posta al
piano superiore, proprietà S., è collocato un balcone di lunghezza mag-
giore rispetto a quanto previsto nel progetto; che risultando, quindi, l’im-
mobile radicalmente difforme dai titoli autorizzativi rilasciati per la sua
edificazione, afflitto da gravi difformità sul piano urbanistico edilizio, pe-
raltro non sanabili anche in considerazione dei vincoli gravanti sul ter-
ritorio del Comune di Assisi ex d.lg. n. 42 del 2004 e risultando quindi
impossibile conseguire il certificato di agibilità dello stesso, gli attori do-
mandavano di voler accertare la nullità ex art. 40 della l. n. 47 del 1985
e, in subordine, la risoluzione del contrato per aliud pro alio e/o per
grave inadempimento della Società venditrice, comunque con condanna
della stessa Il M. Immobiliare S.r.l. alla restituzione della parte di prezzo
versato oltre al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi, compren-
denti le spese notarili e di intermediazione sostenute per la compra-
vendita.
Assumendo, poi, l’esistenza di un collegamento negoziale tra il con-
tratto di compravendita cd il contratto di mutuo ed in base a generale
principio simul stabunt simul cadent, gli attori domandavano, in conse-
guenza della declaratoria di nullità o risoluzione del detto complesso ne-
goziale, di voler dichiarare l’insussistenza di debiti degli stessi nei con-
fronti di Unicredit Banca S.p.A.

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 J. Alcini / Percorsi in materia di clausole urbanistiche 191

La Società venditrice Il M. Immobiliare S.r.l. si costituiva in giudizio

con comparsa depositata in data 21 ottobre 2010, contestando la do-
manda attorea, per insussistenza della dedotta nullità, sussistendo tutt’al
piú piccole difformità urbanistiche tutte sanabili non impedienti il rila-
scio del certificato di agibilità, e concludendo per il rigetto della stessa.
Dichiarata la contumacia dell’Istituto convenuto, quest’ultimo si co-
stituiva con comparsa depositata in data 13 gennaio 2011, concludendo
per l’integrale rigetto delle domande formulate dagli attori, contestando
la sussistenza delle difformità come lamentate dagli attori e rilevando
come il mutuo concesso in data 31 luglio 2007 non potesse essere con-
figurato quale mutuo di scopo in assenza di clausole di destinazione
delle somme concesse a mutuo.
In caso di ritenuta sussistenza del collegamento negoziale, l’Istituto
convenuto precisava che delle somme prestate a mutuo ammontanti a €
125.350,00, gli attori Ci. ed Ar. hanno versato alla società Il M. S.r.l., a
titolo di saldo del prezzo della compravendita, la minor somma di €
71.200,00, trattenendo il rimanente. Con la conseguenza che, in caso di
sussistenza di collegamento negoziale tra il contratto di mutuo e quello
di compravendita, con declaratoria di nullità o di risoluzione di que-
st’ultimo, e la caducazione del contratto di mutuo, gli attori Ci. e Ar. sa-
ranno tenuti alla restituzione in favore dell’originaria mutuante Unicre-
dit Banca S.p.A., ed ora Co. R. Se. S.r.l., delle somme ad essi prestate,
ma non corrisposte alla società Il M. S.r.l. a titolo di prezzo, pari ad €
54.150,00.
Con la prima memoria ex art. 183 c.p.c. i Sig.ri Ci. e Ar. deposita-
vano copia dell’ordinanza n. 323 del 19 agosto 2010, con la quale il Co-
mune di Assisi, all’esito di sopralluoghi e verifiche tecniche, accertata
nell’immobile l’esistenza di gravi abusività ne ordinava la demolizione e
remissione del ripristino conforme ai titoli edilizi rilasciati per la sua edi-
ficazione. Eccepivano gli attori l’inammissibilità delle domande svolte
dalle convenute.
Il giudizio veniva istruito a mezzo produzione documentale versata
agli atti e CTU tecnica. All’udienza fissata per la precisazione delle con-
clusioni la causa veniva trattenuta in decisione previa concessione dei
termini di cui all’art. 190 c.p.c.
Dava atto la convenuta Co. R. Se. S.r.l. e per essa Unicredit Banca
S.p.A. della propria tardiva costituzione, riservando di avanzare le pro-
prie legittime pretese restitutorie e/o risarcitorie in un separato giudizio
nei confronti degli attori Ci. ed Ar. ovvero della convenuta Il M. S.r.l.,
all’esito del presente giudizio.

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192 Le Corti Umbre 2/17 / Diritto civile

Le difformità denunciate dagli attori trovano conferma negli accerta-

menti eseguiti dal Consulente, Dott. Pi. Pa. Re., incaricato dall’Ufficio di
rispondere al seguente quesito: «accertare e verificare la sussistenza, nel-
l’immobile compravenduto fra le parti delle difformità urbanistico edili-
zie lamentate dagli attori descritte ed individuate nell’ordinanza comu-
nale cennata; accertare e verificare se dette difformità siano sanabili o
meno anche alla luce dei vincoli cui è sottoposto il territorio comunale
di Assisi; accertare se, in presenza di simili difformità, potrà essere o
meno rilasciato il certificato di agibilità dell’abitazione; accertare e de-
scrivere i lavori che saranno necessari per ottemperare all’ordinanza del
Comune di Assisi n. 323 del 2010 e quantificare il relativo costo». Rileva
il Consulente dell’Ufficio, richiamati integralmente la relazione e il sup-
plemento, in atti, che la maggiore altezza dell’edificio, in zona vincolata,
non risulta sanabile, né sanabile la maggiore superficie, fatta salva l’e-
same ed approvazione della pratica di variante presentata al Comune di
Assisi previa preventiva approvazione della variante da parte della So-
vrintendenza (autorizzazione ambientale) il cui parere è preventivo e
vincolante all’eventuale rilascio di autorizzazione urbanistica.
Le difformità urbanistiche ed edilizie, accertate dal CTU, e che hanno
comportato un aumento di volume di un edificio insistente in zona vin-
colata, che, in base alla vigente normativa, non risultano sanabili, e che
affliggono l’immobile compravenduto, rendono l’atto pubblico di com-
pravendita radicalmente nullo. (Omissis).

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 JACOPO ALCINI
PERCORSI IN MATERIA DI CLAUSOLE URBANISTICHE
E CONTRATTI COLLEGATI

SOMMARIO: 1. La «scarpata scoscesa» della nullità urbanistica. – 2. Il «selciato»

dell’aliud pro alio. – 3. Il «campo minato» del collegamento negoziale. – 4. Ri-
lievi.

1. La sentenza si pronuncia sulla nullità del contratto di compraven-

dita stipulato con rogito notarile, avente ad oggetto un immobile abu-
sivo, accogliendo la richiesta attorea in tal senso. Alla declaratoria di in-
validità, si accompagna quella riguardante il contratto di mutuo colle-
gato. In particolare, l’organo giudicante ha rilevato un eccesso di volu-
metria, oltre a molteplici difformità rispetto al permesso di costruire, non
sanabili per la presenza di vincoli ai sensi del d.lg. 22 gennaio 2004, n.
42. Per quel che concerne il regime sanzionatorio, si condivide appieno
la scelta di dichiarare la nullità della compravendita in oggetto. La nor-
mativa al riguardo (art. 40, l. 28 febbraio 1985, n. 47, come modificata
dal d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 – t.u. edilizia), costituisce l’incerto ap-
prodo di un’evoluzione articolata. In epoca antecedente alla legge sul
primo condono edilizio, infatti, l’orientamento dominante1 non ammet-
teva l’invalidità del negozio traslativo avente ad oggetto immobili irre-
golari. Si riteneva che il rimedio applicabile fosse quello dell’art. 1490
c.c. (garanzia per i vizi della cosa venduta) ovvero la risoluzione per
aliud pro alio2. A ciò si aggiungeva l’opinione secondo la quale i vin-
coli urbanistici non potevano essere qualificati come oneri non appa-
renti, per cui al compratore veniva negata la tutela ex art. 1489 c.c. (cosa
gravata da oneri)3. Il legislatore è intervenuto successivamente con la l.
28 gennaio 1977, n. 10, introducendo la nullità per il trasferimento de-
gli immobili abusivi (art. 15, comma 7), che la giurisprudenza ha rite-
nuto di qualificare in termini di annullabilità4.
A partire dal 17 marzo 1985 viene favorito l’interesse pubblico a re-

1
A. LISERRE, Legge ed autonomia nella contrattazione immobiliare, in Jus, 1986, p. 58 ss.
2
Cass., Sez. un., 27 febbraio 1985 n. 1720, con nota di A. DI MAJO, La tutela del pro-
missario-acquirente nel preliminare di vendita: la riduzione del prezzo quale rimedio spe-
cifico, in Giust. civ., 1985, I, p. 1630 ss.
3
R. CALVO, Nullità urbanistiche ed irragionevolezza del legislatore, in Nuove leggi civ.
comm., 2006, pp. 1316-1318.
4
Cass., 27 gennaio 1983, n. 739, in Riv. not., 1983, p. 910. Cfr. anche C. MENGOLI, Com-
pravendita immobiliare e normativa urbanistica, Milano, 2011, p. 153.

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194 Le Corti Umbre 2/17 / Diritto civile

primere la circolazione degli immobili irregolari dal punto di vista ur-

banistico in riferimento espresso ai contratti ad effetti reali. Per l’ipotesi
in cui la menzione manchi per mera dimenticanza delle parti ovvero del
notaio, ma l’immobile sia in regola, l’art. 46, comma 4, d.P.R. n. 380 del
2001 (già art. 17, l. n. 47 del 1985), in deroga a quanto sancito dall’art.
1423 c.c.5, prevede la possibilità di procedere alla conferma del negozio
nullo con successivo atto unilaterale integrativo recante le menzioni
omesse6. Invero, parte della dottrina7 nega che si possa parlare di in-
commerciabilità piena, essendo esclusi dal campo di applicazione della
disciplina in esame alcuni atti traslativi (quelli a causa di morte, i con-
tratti costitutivi di diritti personali di godimento e le donazioni).
Con precipuo riferimento ai contratti ad effetti obbligatori come il
preliminare8, la giurisprudenza e la dottrina si sono in parte orientate
per la validità nonostante la mancanza delle menzioni urbanistiche9, ri-
tenendo comunque preclusa la stipula del definitivo o l’emanazione di
una sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c.10, a meno che non vi sia stata

5
C. DONISI, Abusivismo edilizio e invalidità negoziale, Napoli, 1986, p. 72.
6
M. RIZZUTI, La sanabilità delle nullità contrattuali, in Jus, 2015, pp. 165-176. Contra
F. GAZZONI, Manuale di diritto privato, Napoli, 2007, p. 1121, il quale ritiene che il con-
tratto privo della dichiarazione sia inefficace «in quanto sottoposto alla condicio iuris so-
spensiva della successiva dichiarazione, che è e resta anch’essa una dichiarazione di scienza
e non già negoziale, la quale si configura cosí come un requisito legale (esterno) di effi-
cacia, che sopravviene, rispetto al momento della conclusione del contratto, con effetto
retroattivo».
7
A. ALBANESE, Violazione di norme imperative e nullità del contratto, Napoli, 2003, p.
225. P. GALLO, Trattato del contratto, III, Torino, 2010, p. 1927.
8
G. SICCHIERO, Il contratto preliminare, in Trattato dei contratti diretto da Roppo, III,
Milano, 2006, p. 429; R. DE MATTEIS, La contrattazione preliminare e la modularità del vin-
colo a contrarre, in Liber amicorum per A. Luminoso, Milano, 2013, p. 619; G. GABRIELLI e
V. FRANCESCHELLI, Contratto preliminare (diritto civile), in Enc. giur. Treccani, IX, 1988, p.
11; E. MARMOCCHI, Atti dispositivi di edifici nelle l. 47/85 e 179/92, in Riv. not., 1992, p. 97;
ID., La menzione della licenza o concessione ad edificare (parere sull’art. 40 comma 2 l.
28 febbraio 1985, n. 47), ivi, 1985, p. 1122.
9
Cass., 17 giugno 1999, n. 6018, in Riv. not., 2000, p. 445; Cass., 4 gennaio 2002, n.
59, in Giur. it., 2002, p. 1135; Cass., 6 agosto 2001 n. 10831, in Contratti, 2002, p. 221;
Cass, 6 ottobre 2010, n. 20760, in Giust. civ., 2010, I, p. 2745; Cass., 9 maggio 2016, n.
9318, in Guida dir., 2016, 41, p. 59. In dottrina G. RIZZI, Testo unico, nuovo condono edi-
lizio e attività negoziale, Milano, 2004, p. 149 ss.; E. MARMOCCHI, Atti dispositivi di edifici
nelle l. 47/85 e 179/92, in Riv. not., 1992, p. 97.
10
G. LA MARCA, Nullità urbanistiche e preliminare di vendita di immobili abusivi: inam-
missibile l’esecuzione ex art. 2932 c.c., in Nuova giur. civ. comm., 2008, p. 702 ss. Fin dal-
l’entrata in vigore della legge sul condono edilizio, secondo una prima prospettiva sarebbe
garantito l’interesse privato della parte acquirente affinché quest’ultima sia resa edotta della
regolarità urbanistica o meno dell’immobile, tutelandone l’affidamento (funzione informa-
tiva). Secondo diverso orientamento, invece, sarebbe tutelato l’interesse pubblico a colpire
l’abusivismo edilizio, non essendo possibile indicare in atto gli estremi di un titolo in realtà

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 J. Alcini / Percorsi in materia di clausole urbanistiche 195

una sanatoria11. Opposto orientamento milita, invece, a favore della nul-

lità del preliminare avente ad oggetto un immobile irregolare12. In par-
ticolare secondo la giurisprudenza, la formulazione dell’art. 40 l. n. 47
del 1985 consente di estrapolare il principio della nullità sostanziale de-
gli atti traslativi di immobili in contrasto con la normativa urbanistica, a
cui si aggiunge una nullità formale per gli atti di trasferimento di edifici
in regola ovvero in corso di regolarizzazione nel caso in cui tali circo-
stanze non siano state documentate in atto, salva la successiva possibi-
lità di sanatoria13.
Per i fautori della natura sostanziale14, la legge esigerebbe a pena di
nullità non solo l’inserimento in atto della menzione in ordine alla le-
gittimità, ma anche la veridicità della dichiarazione di parte rispetto alla
disciplina urbanistica dell’immobile.
Secondo la teoria formale15, ciò che sarebbe indispensabile ai fini
della validità negoziale è l’inserimento delle menzioni nel documento,

mancante. L’irregolarità dell’immobile determinerebbe di fatto la nullità del negozio di-

spositivo, impedendo cosí all’autore dell’intervento abusivo di trarre vantaggio dalla pro-
pria condotta illecita (funzione preventiva).
11
S. PAGLIANTINI, Autonomia privata e divieto di convalida del contratto nullo, Torino,
2007, p. 153. S. POLIDORI, Nullità relativa e potere di convalida, in Rass. dir. civ., 2003, p.
931 ss.
12
Cass., 17 ottobre 2013, n. 23591, in Nuova giur. civ. comm., 2014, I, p. 185: «[…] il
contratto preliminare di vendita di un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico è
nullo per la comminatoria dell’art. 40, secondo comma, della l. 47 del 1985 che, sebbene
riferita agli atti di trasferimento con immediata efficacia reale, si estende al preliminare con
efficacia meramente obbligatoria, in quanto avente ad oggetto la stipulazione di un defi-
nitivo nullo per contrarietà a norme imperative». Anche M. NICOLINI, Irregolarità urbanisti-
che e invalidità del contratto, in Nuova giur. civ. comm., 2014, p. 187 ss.
13
In dottrina G. CASU, Brevi note sulla natura della nullità di un contratto di com-
pravendita di immobile irregolare da un punto di vista urbanistico, in Imm. propr., 2013,
p. 730.
14
G. ALPA, Questioni relative alla nozione di nullità nella legge sul condono edilizio,
in Riv. giur. edil., 1986, II, p. 89 ss.; O. BOTTARO, Legge di sanatoria dell’abusivismo. Ruolo
del notaio, in Riv. not., 1985, p. 840; G. CASU, Brevi questioni sulla nullità ex artt. 17 e 40
l. n. 47/ 1985, ivi, 2001, p. 146. La tesi è stata ripresa e sviluppata da Circolare C.N.N. La
legge 28 febbraio 1985, n. 47. Criteri applicativi, in AA.VV., Condono edilizio. Circolari,
studi e riflessioni del notariato, Milano, 1999, p. 3 ss. In essa si rileva come gli estremi
della concessione ad edificare o della concessione in sanatoria siano forniti dall’alienante
senza alcun obbligo di controllo né da parte dell’acquirente né da parte del notaio. Non
si può comunque ritenere che tale dichiarazione sia sufficiente per la validità dell’atto in
presenza di falsa od erronea enunciazione degli estremi di concessione.
15
Sostengono la natura formale della nullità fra gli altri G. SAPORITO, Sanzioni civili in
materia urbanistica e responsabilità del notaio, in Riv. giur. urb., 1986, p. 493, e A. FICI,
Abusivismo edilizio, invalidità negoziale e contratto preliminare, in Nuova giur. civ. comm.,
1998, I, p. 10. R. SCUCCIMMARRA e L. CELLI, La nullità del contratto preliminare di vendita di
immobile abusivo: un orientamento da non equivocare, in Imm. propr., 2014, p. 76.

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196 Le Corti Umbre 2/17 / Diritto civile

senza che la loro eventuale mendacità possa pregiudicare l’atto mede-

simo. Le prescrizioni dell’art. 40 della l. n. 47 del 1985, infatti, avrebbero
solo funzione informativa, essendo preordinate a tutelare l’affidamento
della parte acquirente16. In questa prospettiva l’approccio del legislatore
non è diverso da quello assunto in ordine alla nullità introdotta con l’art.
15, comma 7, l. n. 10 del 1977.
Nella prassi stipulatoria, si possono pertanto presentare le tre situa-
zioni di séguito indicate.
A) Il titolo sussiste ma nell’atto di alienazione non sono riportate le
menzioni.
Opera senza dubbio la nullità formale di cui all’art. 46, comma 1,
d.P.R. n. 380 del 2001 a tutela del diritto dell’acquirente di ricevere un’a-
deguata informazione sulla situazione urbanistica dell’edificio. Tale nul-
lità sarà suscettibile di sanatoria successivamente alla stipula, mediante
rettifica separata contenente le informazioni omesse.
B) Il titolo edilizio manca.
L’atto non è affetto da nullità formale, ancorché da esso non risul-
tino gli estremi del titolo abilitativo. In questo caso l’inammissibilità della
conferma che si evince dall’art. 46, comma 4, non discende da una pre-
sunta natura anche sostanziale della nullità, ma costituisce applicazione
della nullità generale di cui agli artt. 1346 e 1418, comma 2, c.c.17.
C) Il dante causa ha dichiarato l’esistenza del titolo nonostante il ca-
rattere abusivo dell’immobile.
La disciplina applicabile non è quella urbanistica ma quella civilistica:
l’atto dunque è affetto da nullità sostanziale, che trae il suo fondamento
dall’interesse generale a disincentivare l’abusivismo edilizio ed è perciò
insuscettibile di sanatoria ai sensi dell’art. 1423 c.c.18.

16
Teoria condivisa da Cass., 22 maggio 2008, n. 13225, in Imm. prop., 2012, p. 734:
«La nullità prevista dalla legge 28 febbraio 1985, n. 47, di cui all’art. 40, comma 2, per
omessa dichiarazione degli estremi della concessione edilizia dell’immobile oggetto della
compravendita, ovvero degli estremi della domanda di concessione in sanatoria, assolve
la sua funzione di tutela dell’affidamento sanzionando specificamente la sola violazione di
un obbligo formale, imposto al venditore al fine di porre l’acquirente di un immobile in
condizione di conoscere lo stato del bene acquistato e di effettuare gli accertamenti sulla
regolarità del bene attraverso il confronto tra la sua consistenza reale e quella risultante
dalla concessione edilizia ovvero dalla domanda di concessione in sanatoria». Da tale pre-
supposto i giudici di legittimità traggono la conseguenza che «in presenza della dichiara-
zione, nessuna invalidità deriva al contratto dalla concreta difformità della realizzazione
edilizia dalla concessione o dalla sanatoria e, in generale, dal difetto di regolarità sostan-
ziale del bene sotto il profilo del rispetto delle norme urbanistiche».
17
C. DONISI, Sulla circolazione giuridica dei fabbricati abusivi, Napoli, 1979, p. 98.
18
G. PASSAGNOLI, Nullità speciali, Milano, 1995, p. 189 ss. Cfr. anche P. PERLINGIERI, Forma

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 J. Alcini / Percorsi in materia di clausole urbanistiche 197

In definitiva, pare che il legislatore del 1985 abbia solo rafforzato la

funzione deterrente di pratiche abusive, già assolta dalla nullità di diritto
civile19. La funzione che caratterizza la nullità urbanistica è la tutela del-
l’ulteriore interesse dell’acquirente a conoscere la reale condizione del-
l’immobile. La dottrina sul punto20 ha messo in evidenza come l’ipotesi
di cui alla l. n. 47 del 1985 sia una species dell’illiceità21 e dell’impossi-
bilità giuridica. Quest’ultima è qualificata come relativa, in quanto il me-
desimo bene potrebbe essere dedotto o meno in contratto a seconda
del tipo che la governa22. Dunque in materia edilizia, la nullità è so-
stanziale per impossibilità23 relativa dell’oggetto24 ex artt. 1346 e 1418,
comma 2, c.c., anche se tale opinione non è pacifica25. Quest’ultima trova
a sua volta la base normativa nell’art. 46 d.P.R. n. 380 del 2001, riguar-
dante la nullità formale e le caratteristiche dell’immobile abusivo (quello
realizzato in assenza di permesso di costruire o in totale difformità e per
il quale non sia stato rilasciato o richiesto il permesso in sanatoria)26.

2. Il Tribunale di Perugia ha accolto la prima domanda senza pren-

dere specifica posizione sulla richiesta in subordine, inerente l’inadem-
pimento per consegna di bene diverso da quello pattuito. Giova co-
munque ricostruire i connotati essenziali della figura a fini tuzioristici.
L’istituto dell’aliud pro alio non trova espressa disciplina normativa,
ma è ricondotto da dottrina e giurisprudenza alle ipotesi in cui la cosa

del negozio e formalismo degli interpreti, Camerino-Napoli, 1990, p. 122 ss.; S. POLIDORI,
Discipline della nullità ed interessi protetti, Camerino-Napoli, 2001, p. 72 ss.
19
G. LA MARCA, Nullità urbanistiche e preliminare di vendita di immobili abusivi, cit.,
p. 703.
20
A. LUMINOSO, La compravendita, 7a ed., Torino, 2011, p. 78.
21
Cfr. G. PERLINGIERI, Negozio illecito e negozio illegale. Una incerta distinzione sul piano
degli effetti, Napoli, 2003, p. 5 ss.
22
A. GAMBARO, Il diritto di proprietà, in Tratt. dir. civ. comm. a cura di Cicu, Messineo
e Mengoni, Milano, 1995, p. 375 ss.
23
A. LUMINOSO, La compravendita, cit., p. 79.
24
C. DONISI, Abusivismo edilizio e invalidità negoziale, cit., p. 92.
25
F. GAZZONI, Manuale di diritto privato, cit., p. 1122, il quale propende per l’illiceità.
26
Sulle varie tipologie di abuso edilizio e sulle relative sanzioni cfr. G. CASU e N. RAITI,
Condono edilizio e attività negoziale, Milano, 1999, p. 40 ss.; G. CASU, In tema di modi-
fica di destinazione d’uso funzionale, Milano, 2001, p. 977. Sulla configurazione della ca-
tegoria della difformità totale cfr. Cass. pen., 5 giugno 1986, n. 4918, in Riv. giur. ed., 1988,
p. 206, per la quale è configurabile la contravvenzione di costruzione in totale difformità
dalla concessione soltanto quando venga realizzato un organismo edilizio integralmente
diverso da quello previsto per caratteristiche tipologiche, planivolumetriche o di utilizza-
zione. Cass. pen., 23 aprile 1990, n. 5891, ivi, 1991, p. 1185 riconduce la totale difformità
dalla concessione edilizia al caso in cui vi sia eccedenza volumetrica. Cass., 31 gennaio
2011, n. 2187, ivi, 2011, p. 457.

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198 Le Corti Umbre 2/17 / Diritto civile

consegnata appartenga ad un genere diverso da quello convenuto ov-

vero presenti difetti che le impediscono di assolvere alla naturale fun-
zione economico-sociale, facendola degradare in una sottospecie diversa
da quella dedotta in contratto27. L’acquirente viene tutelato in base al-
l’ordinaria azione di risoluzione ex artt. 1453 ss. c.c. (svincolata dai ri-
stretti termini di prescrizione e decadenza di cui all’art. 1495 c.c.) ov-
vero mediante l’azione di esatto adempimento28.
Le garanzie della vendita sono, invece, conseguenze naturali del con-
tratto (naturalia negotii), consistenti in determinati obblighi a carico del
venditore, la cui genesi prescinde da un comportamento inadempiente29.
La mancanza di qualità è una fattispecie specificamente prevista in
tema di vendita (art. 1497 c.c.), che si differenzia dalla disciplina dei vizi
sia per i contenuti che per i rimedi.
La necessità di distinguere tra vizio, mancanza di qualità e aliud pro
alio30 deriva dall’opzione del legislatore fascista, che volle evitare le con-
troversie sorte sotto il precedente codice31. Attualmente l’aliud pro alio
comporta una variazione dal genere limitato a quello illimitato ovvero
dal genere al sottogenere o alla specie32. Nella vendita di species si avrà

27
F. GAZZONI, Manuale di diritto privato, cit., p. 1103; Cass., 16 gennaio 2006, n. 686,
in Giust. civ., 2006, I, p. 1744; Cass., 31 marzo 2006, n. 7630, in Obbl. contr., 2006, p. 745.
Nell’ordinamento tedesco K. LARENZ, Lehrbuch der Schuldrechts, 1987, p. 349 ss.
28
D. RUBINO, La compravendita, in Tratt. dir. civ. comm. Cicu e Messineo, Milano, 1971,
p. 914. Cass., 25 settembre 2002, n. 13925, in Mass. Giust. civ., 2002, p. 1716. In tal senso
anche Cass., 3 agosto 2000, n. 10188, in Contratti, 2000, 12, p. 1158; Tribunale di Ivrea,
1° gennaio 2001, in Giur. merito, 2002, p. 1236.
29
L. BIGLIAZZI GERI, U. BRECCIA, F.D. BUSNELLI e U. NATOLI, Diritto civile. Obbligazioni e
contratti, III, Torino, 1999, p. 319.
30
In ordine alla distinzione tra vizio, difetto di qualità e aliud pro alio si veda in par-
ticolare M. GARUTTI, Osservazioni in tema di mancanza di qualità ovvero consegna aliud
pro alio, in Rass. dir. civ., 1980, p. 1086 ss.; F. AGOSTINO, Differenza sostanziali tra conse-
gna di aliud pro alio, cosa mancante di qualità essenziali o pattuite e cosa affetta da vizi
nel contratto di vendita, in Giur. agr. it., 1976, p. 462 ss.; S. FAJELLA, Ancóra sulla distin-
zione tra vizi redibitori, mancanza di qualità e prestazione di aliud pro alio, in Temi, 1974,
p. 137 ss.; A. ROSSI, Vizi, mancanza di qualità e aliud pro alio datum: differenze ed ana-
logie tra i tre aspetti dell’inadempimento, in Dir. giur., 1997, p. 207 ss.; S. PURICELLI, Vizi re-
dibitori, mancanza di qualità e consegna di aliud pro alio: distinzione, in Contratti, 1999,
p. 146 ss. Il difetto di qualità può verosimilmente rendere il bene inidoneo a qualunque
uso conforme alla sua destinazione.
31
Artt. 1498 ss. codice civile del 1865. Per questa ragione l’autorevole G. GORLA, La com-
pravendita e la permuta, in Tratt. dir. civ. diretto da Vassalli, Torino, 1937, p. 124, confon-
deva vizio e mancanza di qualità: «il termine vizio sta usualmente a significare non tanto gua-
sto, deterioramento, alterazione, quanto, in senso traslato, difetto o mancanza di qualità, qua-
lunque ne sia la causa. […] Si può dire che il vizio è sempre una mancanza di qualità».
32
G.B. FERRI, La vendita in generale, in Tratt. dir. priv. diretto da Rescigno, III, Torino,
1984, p. 250.

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 J. Alcini / Percorsi in materia di clausole urbanistiche 199

consegna di bene diverso nell’ipotesi in cui la cosa consegnata sia ma-

terialmente diversa da quella pattuita e nella vendita di genere quando
la res tràdita non presenti le caratteristiche di appartenenza al genus de-
dotto in contratto. Un ulteriore criterio fa perno sulla capacità funzio-
nale del bene: si avrà aliud pro alio anche quando la cosa manchi delle
qualità necessarie per assolvere alla sua normale funzione economico –
sociale ovvero alla funzione ritenuta essenziale dai contraenti33.
Per quel che concerne gli immobili34, la giurisprudenza ha elaborato
una ricca casistica. La Suprema Corte è giunta a riconoscere che la mera
difformità rispetto al progetto approvato non è sufficiente ad integrare
l’ipotesi della consegna di bene diverso, essendo necessario a tal fine
che manchi il certificato di abitabilità oppure che non sussistano le con-
dizioni per ottenerlo a causa di insanabili violazioni della legge urbani-
stica35. Il certificato di abitabilità – secondo i giudici di piazza Cavour –
costituisce requisito giuridico essenziale del bene venduto, in mancanza
del quale difettano i caratteri che lo identificano come appartenente alla
categoria. In base a tale convincimento, il mancato rilascio del mede-
simo integra inadempimento del venditore per consegna di aliud pro
alio, a meno che il compratore non abbia espressamente rinunciato al
requisito dell’abitabilità ovvero esonerato comunque il venditore dal-

33
In giurisprudenza il principio è stato utilizzato da Cass., 31 marzo 1987, n. 3093, in
Mass. Giur. it., 1987. A conferma, ex multis, Cass., 17 settembre 2004, n. 18757, in Giur.
it., 2005, p. 1617; Cass., 30 luglio 2004, n. 14586, in Guida dir., 2004, 45, p. 49.
34
Per i beni mobili opera la disciplina della Convenzione di Vienna del 1980 sulla
vendita internazionale di merci, che ha previsto per ogni tipo di difformità del bene una
specifica forma di responsabilità del venditore (artt. 35 ss. CISG). La convenzione dell’Aja
del 1964 all’art. 33, I, b, assimilava esplicitamente i difetti di conformità alla consegna di
cosa diversa. La CISG non contiene una previsione espressa, ma dai lavori preparatori ri-
sulta che i redattori non hanno inteso disciplinare diversamente le due ipotesi. Cfr. F. FER-
RARI, La vendita internazionale, applicabilità ed applicazioni della convenzione delle Na-
zioni Unite sui contratti di vendita internazionali di beni mobili, in Tratt. dir. comm. e dir.
pubbl. econ. diretto da F. Galgano, XXI, 2ª ed., Torino, 2006, pp. 196 e 254. Sulla vendita
di beni di consumo E.M. LOMBARDI, Garanzia e responsabilità nella vendita di beni di con-
sumo, Milano, 2010, p. 40 ss.; F. BOCCHINI, La vendita di cose mobili. Artt. 1510 – 1536, 2ª
ed., Milano, 2004, p. 317 ss. In tale àmbito risultano coesistere diversi regimi: quello or-
dinario stabilito per le vendite interne dagli art. 1490 ss. c.c.; quello vigente per i rapporti
tra venditori ed acquirenti professionali (business to business) che hanno la loro sede in
Stati diversi (CISG); quello previsto dalla direttiva 44/99/Ce per le vendite ai consumatori
(business to consumers). L’aliud pro alio per i beni di consumo in Italia, alla luce del pro-
gressivo abbandono della distinzione da parte di altri Stati membri, ci espone alla proba-
bilità di un procedimento per infrazione di fronte alla Corte di giustizia, oltre a nuocere
in generale all’armonizzazione. Cfr. A.M. MUSY e S. FERRERI, La vendita, in Tratt. dir. civ. di-
retto da Sacco, Torino, 2006, p. 224.
35
Cass., 25 febbraio 2002, n. 2729, in Mass. Giust. civ., 2002.

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200 Le Corti Umbre 2/17 / Diritto civile

l’obbligo di ottenerlo. La sola conoscenza da parte dell’acquirente del

mancato rilascio del certificato al momento della stipulazione senza la
contestuale rinuncia, non vale ad escludere l’inadempimento del vendi-
tore. Ove la mancanza sia da imputarsi alla omessa richiesta dell’alie-
nante, l’acquirente potrà avvalersi dell’art. 1477, comma 3, c.c.36. All’op-
posto, per il Tribunale di Torino37 l’aliud pro alio non può dirsi integrato
dalla mera mancanza dei certificati di abitabilità e/o agibilità dell’immo-
bile, ma solamente dall’inidoneità dell’immobile a soddisfare i requisiti
richiesti al fine di ottenere tale certificazione. Sulla scia di quest’ultimo
orientamento, si osserva che la mancanza del certificato non determina
consegna di bene diverso. Né l’irregolarità edilizia di un immobile può
essere configurata sic et simpliciter come cosa in vece di un’altra, stante
lo iato tra violazione di regole tecniche di costruzione (suscettibili o
meno di sanatoria) e caratteristiche intrinseche/estrinseche della res. In
altri termini, non pare che il bene in oggetto appartenga ad un genere
del tutto diverso, né sia totalmente avulso dalla funzione economico –
sociale per il quale è stato venduto ovvero del tutto inidoneo a fornire
l’utilità richiesta dalle parti. Quindi le difformità accertate vanno ricon-
dotte esclusivamente al regime urbanistico (considerando anche i vin-
coli culturali ai sensi del d.lg. n. 42 del 2004), senza alcun riverbero nel-
l’àmbito sostanziale della compravendita.

3. Il provvedimento in commento si occupa ampiamente del colle-

gamento intercorrente tra la compravendita ed il mutuo, giungendo a ri-
conoscere la nullità derivata di quest’ultimo38. Il collegamento negoziale39

36
D. VALENTINO (a cura di), I contratti di vendita, in Tratt. contratti diretto da Rescigno
e Gabrielli, VII, Milano, 2007, p. 443.
37
Trib. Torino, 24 maggio 2002, in Giur. it., 2003, p. 525.
38
Cfr. sul punto F. MAISTO, Il collegamento volontario tra contratti nel sistema dell’or-
dinamento giuridico, Napoli, 2000, p. 83, secondo cui «la comune volontà di destinazione
della somma comporta l’obbligo di consegnare direttamente al venditore. Al momento del-
l’accordo, avendo il venditore mostrato la disponibilità del bene, si prospetta la connes-
sione tra la consegna della somma al venditore e l’acquisto immediato del bene al com-
pratore, il quale rientra nell’assetto d’interessi complessivamente investito dall’accordo delle
parti».
39
Senza pretesa di esaustività: U. NATOLI, In tema di collegamento funzionale fra con-
tratti, in Giur. compl. Cass. civ., 1943, II, 1, p. 328 ss.; G. GANDOLFI, Sui negozi collegati,
in Riv. dir. comm., 1962, II, p. 342 ss.; F. MESSINEO, voce Contratto collegato, in Enc. dir.,
X, 1962, p. 48 ss.; C. DI NANNI, Collegamento negoziale e funzione complessa, in Riv. dir.
comm., 1977, p. 279 ss.; G. FERRANDO, I contratti collegati, in Nuova giur. civ. comm., II,
1986, p. 257 ss.; E. GABRIELLI, Vendita su documenti, aliud pro alio, revoca del mandato e
collegamento negoziale nella vicenda del credito documentario, in Banca borsa tit. cred.,
1985, II, p. 160 ss.; D. CLAPIZ, Forma dei negozi complementari e collegati, in Riv. dir. civ.,

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 J. Alcini / Percorsi in materia di clausole urbanistiche 201

riguarda le ipotesi in cui due o piú negozi, ciascuno autonomo rispetto

all’altro, perseguano una comune finalità40. La fattispecie del collega-
mento si compone perciò di due elementi: uno oggettivo, consistente in
un nesso economico o teleologico tra i vari negozi41 (che mantengono
cause autonome) ed uno soggettivo, connotato dall’intenzione di coor-
dinare i vari negozi verso uno scopo comune42. Alcuni autori reputano

1992, II, p. 739 ss.; F. SCAGLIONE, Collegamento negoziale e multiproprietà azionaria, in Vita
not., 1997, p. 1372 ss.; D. CENNI, Superamento dello schermo della personalità giuridica,
collegamento contrattuale e dintorni, in Contr. impr., 1998, p. 1063 ss.; E. ZUCCONI GALLI
FONSECA, Collegamento negoziale e efficacia della clausola compromissoria: il leasing e al-
tre storie, in Riv. trim., 2000, p. 1085 ss.; G. FERRANDO, I contratti collegati: princípi della
tradizione e tendenze innovative, in Contr. impr., 2000, p. 127 ss.; R. COSTI, I patti para-
sociali e il collegamento negoziale, in Giur. comm., 2004, I, p. 200 ss.; A. ADDANTE, Colle-
gamento negoziale e cessione del contratto: riflessioni sul leasing, in Contr. impr., 2004, p.
1038 ss.; F. BRAVO, L’unicità di regolamento nel collegamento negoziale: la «sovrapposizione»
contrattuale, in Contratti, 2004, p. 120 ss.; C. CAGNONI LUONI, Collegamento negoziale e man-
cata applicazione del principio di buona fede, ivi, 2005, p. 30 ss.; M.C. DIENER, Il contratto
in generale, 2ª ed., Milano, 2010, p. 85 ss.; C. CAMARDI, Collegamento negoziale e contratto
in frode alla legge. Un classico alla prova di esperienze recenti, ivi, 2011, p. 1044 ss.; P.
FAVA (a cura di), Il contratto, Milano, 2012, p. 685 ss. In riferimento al collegamento tra
vendita e finanziamento, interessante la prospettiva di L. BACIUCCO, Il collegamento nego-
ziale in materia di credito al consumo: vecchia e nuova disciplina a confronto, in Riv.
giur. sarda, 2015, p. 539 ss. In giurisprudenza, si veda Cass., 12 febbraio 1980, n. 1007,
in Giur. it., 1981, I, p. 1537, secondo la quale «le parti nell’esercizio della loro autonomia
contrattuale possono dare vita con un solo atto a diversi e distinti contratti che, pur con-
servando l’individualità propria di ciascun tipo negoziale e pur rimanendo sottoposti alla
relativa disciplina, possono tuttavia risultare collegati tra loro, funzionalmente e con rap-
porto di reciproca dipendenza, in modo che le vicende dell’uno si ripercuotano sugli al-
tri, condizionandone la validità e l’esecuzione». Cass., 19 luglio 2012, n. 12454, in Dir. giust.,
2012, p. 655 ss.; Cass., 4 marzo 2010, n. 5195, in Guida dir., 2010, 14, p. 61. Analoga-
mente Cass., 17 maggio 2010, n. 11974, in Contratti, 2010, p. 816; Cass., 26 marzo 2010,
n. 7305, in Guida dir., 2010, 19, p. 38; Cass., 15 ottobre 2009, n. 21904, in Contratti, 2010,
p. 342; Cass., Sez. un., 27 marzo 2008, n. 7930, in Giust. civ., 2008, p. 1058; Cass., 10 lu-
glio 2008, n. 18884, in Mass. Giust. civ., 2008, p. 1123; Cass., 19 ottobre 2007, n. 21973,
in Giust. civ., 2008, I, p. 115; Cass., 27 marzo 2007, n. 7524, in Contratti, 2008, p. 132;
Cass., 28 marzo 2006, n. 7074, in Guida dir., 2006, p. 39; Cass., 16 settembre 2004, n.
18655, in Giust. civ., 2005, I, p. 125; Cass., 21 luglio 2004, n. 13580, in Dir. giust., 2004,
p. 19; Cass., 29 aprile 2004, n. 8218, in Contratti, 2004, p. 1023.
40
F. SANTORO PASSARELLI, Dottrine generali del diritto civile, 9ª ed., Napoli, 2002, p. 215
s., distingue tra combinazione di negozi (coordinati per l’adempimento di una funzione
fondamentale) e negozi connessi (in cui la sorte di un negozio è variamente legata a quella
di un altro).
41
A. VENDITTI, Appunti in tema di negozi giuridici collegati, in Giust. civ., 1954, I, p.
268 ss.
42
M. GIORGIANNI, Negozi giuridici collegati, in Riv. it. sc. giur., 1937, p. 275. G. LENER,
Profili del collegamento negoziale, Milano, 1999, p. 8 ss., il quale dà poi conto di un con-
solidato orientamento dottrinale nel senso del ridimensionamento dell’elemento soggettivo.
L’Autore afferma: «Il ruolo della volontà nella creazione del nesso di dipendenza tra ne-
gozi, però, non può essere posto in discussione, una volta chiarito quale sia l’oggetto di

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202 Le Corti Umbre 2/17 / Diritto civile

fondamentale il mero nesso economico-funzionale ovvero il ruolo della

buona fede nell’operazione negoziale43, mentre altri ritengono indispen-
sabile la concorrenza dell’elemento oggettivo e soggettivo44. Una teoria
intermedia prescinde dalle due componenti, abbracciando l’impostazione
volontarista ovvero dichiarazionista45. Sulla stessa linea di pensiero, vi è
chi prescinde dal concetto di intento e di funzione, facendo riferimento
al valore naturale e meta-legale dell’autonomia stessa46.
A seconda del legame che intercorre tra i contratti47 la dottrina ha
classificato una serie di categorie. In riferimento al tipo di connessione,
si è distinto tra collegamento unilaterale (solo uno dei contratti è legato
alle sorti dell’altro) e bilaterale (entrambi presentano uno stretto colle-
gamento funzionale e le vicende dell’uno si ripercuotono sull’altro)48. Se
il collegamento interessa la fase genetica o quella sinallagmatica, si ha
riguardo rispettivamente al collegamento genetico (la stipula dell’uno in-
fluenza la formazione dell’altro)49 ovvero al collegamento funzionale
(opera in sede di svolgimento del rapporto)50. In ragione della fonte ge-

detta volontà. In altri termini, non appare contestabile che la base del collegamento, vale
a dire la ragione per la quale si costituisce un vincolo di bilaterale o unilaterale dipen-
denza tra negozi, deve ravvisarsi nell’autonomia privata ed in questo gli orientamenti giu-
risprudenziali, anche i piú lontani nel tempo, colgono nel segno». Altro, tuttavia, per Le-
ner è l’insieme di «indici che consentono di accertare l’esistenza di un collegamento ne-
goziale», essendo su questo piano che si pongono le teorie oggettive tese all’accertamento
del nesso tra negozi.
Diversamente A. SCOTTI GALLETTA, Negozi collegati e negozio di collegamento, in Dir.
giur., 1968, p. 837 ss., il quale ipotizza l’esistenza di un «ulteriore negozio, al di sopra di
quelli collegati, che corrisponda ad uno scopo comune e che regoli validità ed efficacia
dei negozi collegati, condizionandoli reciprocamente». Secondo tale ricostruzione «[…] il
collegamento fra negozi risiede esclusivamente in un ulteriore negozio (atipico) a mezzo
del quale i contraenti possono conseguire un piú complesso risultato economico, che, pur
risultando ultroneo rispetto a quello dei singoli negozi, non ne snatura né altera l’essenza
e l’individualità».
43
M.R. SPALLAROSSA, Contratti collegati e giudizio di buona fede, in Giur. merito, 1972,
I, p. 149 ss., spec. p. 157.
44
G. OPPO, Scritti giuridici. Diritto delle società, II, Padova, 1992, p. 88.
45
A. VENDITTI, Appunti in tema di negozi giuridici collegati, cit., p. 268.
46
N. IRTI, Due saggi sul dovere giuridico (obbligo – onere), Napoli, 1973, p. 51 ss.
47
R. SCOGNAMIGLIO, voce Collegamento negoziale, in Enc. dir., VII, 1960, p. 378.
48
F. MESSINEO, Il contratto in genere, in Trattato di diritto civile e commerciale diretto
da Cicu e Messineo, XXI, 1, Milano, 1973, p. 724 s..
49
R. LENER, Profili del collegamento negoziale, Milano, 1999, p. 15 s. Contra G. OPPO,
Scritti giuridici. Diritto delle società, cit., p. 71.
50
N. GASPERONI, Collegamento e connessione tra negozi, in Riv. dir. comm., 1955, I, p.
373, all’interno del collegamento funzionale distingue inoltre i negozi necessariamente con-
nessi (il fondamento risiede nella loro natura) ed i negozi collegati tout court (il fonda-
mento risiede nella volontà delle parti).

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 J. Alcini / Percorsi in materia di clausole urbanistiche 203

neratrice51 si ha collegamento necessario52, volontario53 ed occasionale54.

Le conseguenze giuridiche di queste ultime distinzioni risultano, tutta-
via, ambigue. Alla posizione di quanti sostengono che la trasmissibilità
dei vizi dall’uno all’altro negozio possa essere applicata soltanto al col-
legamento volontario55, si contrappone chi estende tale disciplina anche
al collegamento necessario56. La caratteristica peculiare di quest’ultimo,
che accomuna ipotesi tra loro eterogenee (come il negozio di accerta-
mento o quello fiduciario57) risiede nella circostanza che il legame è po-
sto direttamente dal legislatore.
In riferimento al collegamento volontario, la dottrina sembra respin-
gere l’ipotesi del nesso discendente dalla mera voluntas dei contraenti58,
per restringere la nozione al solo collegamento c.d. funzionale, inerente
la finalità sovranegoziale ed unitaria dell’affare59.
Il collegamento occasionale, invece, riguarda il caso in cui piú con-
tratti siano stipulati in un unico atto60. In tali ipotesi la dottrina61 esclude
l’applicabilità del principio simul stabunt, simul cadent (in base al quale
il vizio di un contratto si riverbera sugli altri determinandone la conte-

51
F. GALGANO, Il negozio giuridico, in Tratt. dir. civ. comm. diretto da Cicu e Messineo,
III, 1, Milano, 1988, p. 85, preferisce la nozione di collegamento atipico. Mentre G. CHINE,
Il collegamento contrattuale tra tipicità e atipicità, in Giust. civ., 1996, p. 1100 equipara il
collegamento atipico a quello tipico.
52
A. RAPPAZZO, I contratti collegati, Milano, 1998, p. 26, distingue tra collegamento vo-
lontario e necessario.
53
R. SCOGNAMIGLIO, voce Collegamento negoziale, cit., p. 376, distingue tra negozi vo-
lontariamente e necessariamente collegati.
54
A. VENDITTI, Appunti in tema di negozi giuridici collegati, cit., p. 265, il quale di-
stingue anche il legame di concorso dal legame di sequenza. Muovendo, invece, da una
diversa prospettiva metodologica, altra autorevole dottrina ha considerato plausibile una
distinzione dei rapporti intercorrenti tra piú negozi in base a un profilo quantitativo. In tal
senso potrebbe discernersi tra atti autonomi (il cui collegamento risiede solo nell’unità del-
l’effetto) e atti complessi (in cui il collegamento dipende dalla causa, nel senso che esiste
un’unica causa o che la causa di un atto dipende da quella dell’altro). Cfr. F. CARNELUTTI,
Forma degli atti complessi, in Riv. dir. comm., 1937, I, p. 457 ss.
55
P. SENOFONTE, In tema di negozi collegati, in Dir. giur., 1960, p. 277.
56
G. SCHIZZEROTTO, Il collegamento negoziale, Napoli, 1983, p. 109.
57
P. SENOFONTE, In tema di negozi collegati, cit., p. 273.
58
G. OPPO, Scritti giuridici. Diritto delle società, cit., p. 71 ss.
59
Cfr. in tal senso C.M. BIANCA, Diritto civile. Il contratto, III, 2a ed., Milano, 2000, p.
482 e C. DI NANNI, I contratti collegati nella recente giurisprudenza (note critiche), in Dir.
giur., 1976, p. 134 ss.
60
C. DI NANNI, I contratti collegati nella recente giurisprudenza (note critiche), cit., p.
131.
61
F. DI SABATO, Unità e pluralità di negozi (Contributo alla dottrina del collegamento
negoziale), in Riv. dir. civ., 1959, I, p. 428.

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204 Le Corti Umbre 2/17 / Diritto civile

stuale caducazione). Quindi l’istituto de quo non può essere ricondotto

alla teorica del collegamento, bensí a quella del documento giuridico62.

4. Analizzati i fondamenti teorici, occorre verificare la decisione nel

merito, onde trarne le opportune conclusioni.
Innanzitutto, nel caso dell’acquirente di un immobile che presenti
difformità edilizie ascrivibili all’area dell’inadempimento contrattuale, è
necessario far riferimento anche agli artt. 1489 e 1490 c.c.63, disposizioni
non menzionate dal giudicante. In particolare, qualora l’irregolarità del
bene comporti l’applicazione di una sanzione pecuniaria o impedisca la
facoltà di nuovo intervento sul bene, ricorrerà la fattispecie dell’art. 1489,
comma 1, c.c.64. Secondo la dottrina65, inoltre, l’irregolarità edilizia rende

62
N. IRTI, Norme e fatti, Milano, 1984, p. 260. Queste considerazioni trovano conferma
nella materia testamentaria in cui il legislatore ha espressamente vietato a pena di nullità
l’ipotesi del testamento congiuntivo e reciproco (art. 589 c.c.), reputando indifferente, e,
quindi, valida, l’ipotesi del testamento simultaneo e corrispettivo. Cfr. G. CAPOZZI, Succes-
sioni e donazioni, I, Milano, 3ª ed., 2009, p. 713 s.
63
Cass., 28 febbraio 2007, n. 4786, in Contratti, 2007, p. 674 ss. ritiene che «in ipotesi di
compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia non è ravvisabile
un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova appli-
cazione l’art. 1489 cod. civ., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima,
sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia co-
nosciuta dal compratore al tempo dell’acquisto, ed altresí persista il potere repressivo della
P.A.». Il vizio di cui all’art. 1490 c.c. costituisce secondo C.M. BIANCA, La vendita e la permuta,
Torino, 1993, p. 885, «un’imperfezione materiale della cosa che incide sulla sua utilizzabilità
o sul suo valore»? L’onere cui fa cenno l’art. 1489 c.c. corrisponde invece ad un concetto
molto piú ampio e generico tale da poter ricomprendere al suo interno secondo E. GABRIELLI,
Evizione, garanzia e la teoria dei vizi del diritto, in Giur. it., 1985, I, p. 1513: «tutti quei vin-
coli che derivano o possono derivare da limitazioni di natura privatistica o pubblicistica al
godimento del bene». Tale interpretazione dell’onere risponde pienamente alla finalità dell’art.
1489 c.c., consistente nella tutela del compratore a fronte di qualsivoglia peso non apparente,
né tantomeno dichiarato dal venditore al momento della stipula del contratto (pur gravando
sul bene già in epoca antecedente alla vendita) che comporti «inesattezza giuridica dell’attri-
buzione traslativa» (C.M. BIANCA, La vendita e la permuta, cit., p. 775).
64
La giurisprudenza di merito ammette il principio secondo cui anche la sola esistenza
del potere repressivo della pubblica amministrazione è di per sé idonea ad integrare la
fattispecie ex art. 1489 c.c., sempre che della presenza degli abusi edilizi il venditore non
abbia messo al corrente il compratore all’atto della vendita, né che essi risultassero cono-
scibili a quest’ultimo senza necessità di indagini in tale direzione. Trib. Trieste, 10 aprile
2013, in Contratti, 2013, p. 659.
65
D. RUBINO, La compravendita, cit., p. 697 ss. L’Autore si esprime nei seguenti ter-
mini: «[…] a considerarla evizione è decisivo e sufficiente il fatto che ora al compratore
non rimane semplicemente diminuito il contenuto del diritto, cioè preclusa una delle fa-
coltà normalmente comprese nella proprietà, come invece accade nell’ipotesi dell’art. 1489,
ma viene radicalmente tolta la stessa proprietà (di tutto l’immobile o di una parte di que-
sto), e di fronte a ciò non ha importanza quale sia stata la causa della perdita, purché an-
teriore alla vendita».

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 J. Alcini / Percorsi in materia di clausole urbanistiche 205

applicabile il combinato disposto degli artt. 1480 e 1484 c.c. (evizione

parziale), che subentra laddove il difetto preesistente alla vendita porti
l’acquirente alla successiva perdita della proprietà per la parte abusiva,
a causa di un provvedimento amministrativo o giudiziale che ordini la
parziale demolizione del bene.
Invero, si reputa necessaria una qualificazione della nullità urbani-
stica non solo ai sensi dell’art. 1418, comma 2, c.c., ma anche e soprat-
tutto ai sensi del comma 1, al fine di colmare gli interstizi di tutela. In-
fatti, data la rilevanza degli interessi pubblici in gioco (governo del ter-
ritorio in primis ai sensi degli artt. 44 e 117, comma 3, cost.), le norme
violate non possono non configurarsi come imperative. In ogni caso soc-
corre la riduzione del prezzo, nella specie esclusa per via dell’invalidità,
ovvero il risarcimento del danno sofferto, come correttamente disposto
dal giudice di Perugia. A tal proposito appare condivisibile la determi-
nazione del quantum debeatur in via equitativa. Ovviamente si tratta di
equità c.d. integrativa66, quale criterio patrimoniale-compensativo di cor-
responsione in favore dell’acquirente.
Un ulteriore aspetto, non considerato dal provvedimento in com-
mento, riguarda la responsabilità del notaio67. Ritenere che la nullità so-
stanziale trovi il proprio fondamento nella disciplina generale della nul-
lità68, conferma il principio per cui il notaio risponde solo in presenza
di una nullità formale. Tale responsabilità è esclusa quando, nonostante
la mancanza delle menzioni, l’atto sarebbe comunque convalidabile. Del
resto, se si concepisse la disciplina del testo unico dell’edilizia come
fonte non solo della nullità formale, ma anche di quella sostanziale, si

66
Cfr. P. PERLINGIERI, Il diritto civile nella legalità costituzionale secondo il sistema italo-
comunitario delle fonti, Napoli, 3ª ed., 2006, p. 233. V. FROSINI, Equità - Nozione di equità,
in Enc. dir., XV, Milano, 1966, p. 69 ss.; E. GRASSO, Equità (giudizio di), in Dig. disc. priv.,
Sez. civ., vol. VII, Torino, 1991, p. 470 ss.; E.F. RICCI, Note sul giudizio di equità, in Riv.
dir. proc., 1993, p. 387 ss.
67
Sulla responsabilità del notaio cfr. P. ROMEO, La responsabilità professionale del no-
taio, in Nuova giur. civ. comm., 2017, p. 1612 ss. e E. GABRIELLI e M. PALAZZO, La respon-
sabilità civile del notaio, in Giur. it., 2017, p. 2523 ss.
68
Per le nullità di protezione cfr. G. PERLINGIERI, La convalida delle nullità di protezione
e la sanatoria dei negozi giuridici, 2ª ed., Napoli, 2011, p. 58 ss.; ID., La convalida delle
nullità di protezione. Contributo allo studio della sanatoria del negozio nullo, in Studi in
onore di Giorgio Cian, II, Padova, 2010, p. 1926 ss.; ID., Funzione notarile e clausole ves-
satorie. A margine dell’art. 28 l. 16 febbraio 1913, in Rass. dir. civ., 2006, p. 804 ss. Per
gli immobili da costruire, lungimirante L. MEZZASOMA, Il «consumatore» acquirente di im-
mobili da costruire fra diritto al risparmio e diritto di abitazione, Napoli, 2008, p. 105 ss.,
spec. pp. 138 ss. e 145.

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206 Le Corti Umbre 2/17 / Diritto civile

dovrebbe coerentemente ritenere violato l’art. 28, l. 16 febbraio 1913,

n. 8969.
Il legislatore ha previsto una duplice serie di garanzie a favore del-
l’acquirente: l’obbligo preventivo per il venditore, penalmente sanzio-
nato (art. 76, d.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445), di compiere una dichia-
razione sulla regolarità urbanistica dell’immobile e la nullità successiva
degli atti aventi ad oggetto un edificio abusivo. La responsabilità penale
del venditore per falsa dichiarazione70 ed abuso edilizio71 non sembra
tuttavia costituire un deterrente efficace. In tale contesto il notaio non
ha alcun ruolo sul controllo della regolarità urbanistica dell’immobile72.
Egli deve limitarsi ad ammonire il venditore affinché compia la dichia-
razione da trasporre nel rogito. Se il venditore dichiarasse l’esistenza di
abusi edilizi o emergessero sospetti al riguardo, il notaio avrebbe il do-
vere di non stipulare l’atto. Ma in presenza di una dichiarazione rego-
lare, in cui il venditore riconosce l’assenza di interventi edilizi sottopo-
sti a procedure autorizzative, il notaio ha l’obbligo di inserirla nell’atto73.
In difetto di disciplina specifica ed a tutela dei contraenti, il ruolo del
notaio potrebbe essere nuovamente quello di terzo mediatore super par-
tes74 ed ante causam tra acquirente ed venditore75. Egli potrebbe nomi-

69
Soluzione questa evidentemente paradossale, atteso che «dal notaio non sono esi-
gibili altro che controlli estrinseci circa l’esistenza di dichiarazioni» (A. GAMBARO, Il diritto
di proprietà, cit., p. 386). Sull’art. 28 l. not. cfr. C. DONISI, L’art. 28 della legge notarile: ba-
ricentro della professione, in Rass. dir. civ., 2003, p. 85 ss.; R. QUADRI, Responsabilità del
notaio ai sensi dell’art. 28 l. not. e nullità c.d. di protezione, in Nuova giur. civ. comm.,
2009, II, p. 344.
70
G. FIANDACA e E. MUSCO, Diritto penale. Parte speciale, I, 3ª ed., Bologna, 2002, p.
529 ss. In riferimento ai rapporti tra diritto civile e penale, mirabile P. PERLINGIERI, Il diritto
civile nella legalità costituzionale, cit., p. 152.
71
Cfr. L. RAMACCI, Manuale di diritto penale dell’ambiente, Padova, 2005, p. 130; G. DI
NARDO e G. DI NARDO, I reati ambientali, Padova, 2006, p. 112.
72
C. CACCAVALE, La «nullità di protezione» delle clausole abusive e l’art. 28 della legge
notarile, in Notariato, 2007, p. 56 ss.; S. MONTICELLI, La recuperabilità del contratto nullo,
ivi, 2009, p. 187.
73
Cfr. G. SANTARCANGELO, La forma degli atti notarili, Roma, 2006, p. 29 e L. GENGHINI,
La forma degli atti notarili, Torino, 2009, p. 11, secondo cui «quando la legge impone una
menzione, essa deve essere stata necessariamente preceduta dal compimento della rela-
tiva attività; per contro, quando la legge impone di porre in essere talune attività, non
sempre obbliga anche ad effettuarne menzione».
74
Si rammenti F. CARNELUTTI, La figura giuridica del notaro, in Riv. trim., 1950, p. 921 ss.
75
In questo senso P. PERLINGIERI (a cura di), Il ruolo del notaio nella formazione del re-
golamento contrattuale, Camerino – Napoli, 1976, p. 1 ss.; S. PAGLIANTINI, La responsabilità
disciplinare del notaio tra nullità parziale, relatività della legittimazione e nullità inequi-
voca, in Contratti, 2011, p. 921 ss.; V. GIALANELLA, Il ruolo del notaio tra personalità della
prestazione e controllo di meritevolezza, in A. FLAMINI, L. MEZZASOMA, L. RUGGIERI e A. TARTA-

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 J. Alcini / Percorsi in materia di clausole urbanistiche 207

nare (anche su delega giudiziaria) un professionista abilitato, competente

ed imparziale (c.d. CTU «esplorativa») che verifichi lo stato dei luoghi,
scegliendo se addivenire o meno alla stipula sulla base delle operazioni
peritali. In tal modo sfumerebbero perfino ipotesi immanenti di respon-
sabilità professionale, superando le incertezze interpretative dell’art. 46
t.u. edilizia.
In riferimento alla nullità del contratto di mutuo, sembrano sorgere
incertezze sulla natura del collegamento, per il carattere in parte occa-
sionale (stipulato nella stessa data, nel medesimo atto) ed in parte fun-
zionale dello stesso (finalizzato al pagamento, ma richiesto per un im-
porto superiore al prezzo). Si è dato conto, infatti, di come il primo non
sia soggetto alla regola simul stabunt, simul cadent, al contrario del se-
condo.
Per superare lo stallo di siffatte ipotesi dubbie, il collegamento ne-
goziale, andrebbe ricostruito come assorbente ovvero resistente.
Nel primo caso il collegamento interseca la causa di ciascun contratto
e può innestarsi sul rispettivo oggetto (in senso figurato si immagini una
collana di perle da elargire all’amata), con la conseguenza che il venir
meno del nesso travolge l’intera fattispecie (effetto domino). Ne deriva
il corollario in base al quale mentre la causa collegata è sempre auto-
noma, l’oggetto può esserlo o meno. Solo in tal guisa si giustifica la ca-
ducazione del mutuo, in quanto, pur «occasionalmente» generato in sede
documentale, affianca la propria causa76 ed il relativo oggetto a quelli
della vendita.
Nella seconda ipotesi, invece, la mancata intersezione interna non in-
fluisce sulla funzionalizzazione77 esterna verso lo scopo unitario78 (si
pensi al pendolo di Newton), ben potendo i negozi raggiungere il co-
mune traguardo senza riverberi reciproci di natura fisiologica ovvero pa-
tologica, anche se unico actu perficiuntur.
A tacer d’altro, pur avendo colto l’irrilevanza dell’aliud pro alio nella

GLIA POLCINI (a cura di), Giustizia disciplinare e professioni legali; casi e questioni, Napoli,
2012, p. 323 ss.
76
Sulla causa in particolare U. GRASSI, Una disciplina per la causa del contratto. Ri-
flessioni in memoria di una nozione al tramonto, in Rass. dir. civ., 2017, p. 838 ss. Sul-
l’emersione delle causae in diritto romano per una lettura prospettica E. BETTI, Istituzioni
di diritto romano, I, Padova, 1942, p. 126 ss. e M. KASER, Das römische Privatrecht, I, Mün-
chen, 1971, p. 541 ss.
77
Cfr. sul punto P. PERLINGIERI, Il diritto civile nella legalità costituzionale, cit., p. 371.
78
In quanto la convergenza funzionale, tipica del collegamento, non implica necessa-
riamente quella strutturale. Cosí A. PALAZZO, Operazioni economiche e collegamento nego-
ziale in una recente ricostruzione, in Riv. dir. comm., 2001, p. 387 ss.

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208 Le Corti Umbre 2/17 / Diritto civile

vicenda in esame ed appurata l’incerta collocazione sistematica, non si

dovrebbe disdegnare un ruolo sussidiario dell’istituto. Se la nullità ordi-
naria, infatti, investe l’atto, il rapporto e gli effetti, la consegna di bene
diverso da quello pattuito viene ad interessare piú specificamente l’og-
getto della prestazione, venendosi a configurare come elemento acces-
sorio dell’invalidità. Diversamente può rilevare in via autonoma ai fini
risolutori, in un contesto negoziale quantomeno anormale79.

79
Sul negozio anormale E. BETTI, Teoria generale del negozio giuridico, Napoli, 2002,
p. 365 ss.

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