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CONTRATTO PRELIMINARE

1)Def: il conttatto preliminare è un contratto con cui le parti siobbliganoallaconsclusione di un


futurocontratto (definitivo)giàinteramentedelineatoneisuoielelmentiesenziali.

Puòessereunilaterale o bilaterale, a seconda chel’obbligo di concludere il contrattosiaposto a carico di


una sola parte o di entrambe.

Il codice del 1865 NON prevedevaquestafigura. Il codice del 1942 non lo prevede in manieraespressa ma
ci sonoalcunenormeche vi fannoriferimento: art 1351 chemenziona la forma del preliminare; art 2652
n2 sullatrasxcrizionedelledomandegiudiziali; art 2645bis ( INTRODOTTOnel 1996 CON LA NOVELLA,
cioèlegge di modifica del corspus del cod civile 1942) sullatrascrizione del contrattopreliminare. Art 2932
cc esecuzione in forma specificadell’obbligo di concludere un contratto, (esecuzioneforzata) in
realtàl’azionechedelinea non è esecutiva ma costitutiva.

Il contrattopreliminarenasce per l’utilitàpraticache le parti hannoavvertito di fissare con


efficaciavincolante un momento del lororapporto in cui viene in rilievo una specificavolontà di
contrarrerimandando ad un futuropiù o menoprossimo la conclusione del contratto.

Effetti reali o traslativi = siproducono in caso di TRASFERIMENTO DA UN SOGGETTO ALL’ALTRO DI UNA


POSIZIONE GIURIDICA SOGGETTIVA ATTIVA O PASSIVA. Non solo proprietà, anchedirittipersonali es
cessionecredito.

Effetti obbligatori = consistononell’INSORGENZA IN FAVORE DI UNA DELLE PARTI (O DI PIU’ PARTI) DI


OBBLIGHI.Compravendita : pagamentoprezzo, consegna res..

Compravendita: ci sonosiaeffettirealicheobbligatori

2) CHE NATURA GIURIDICA HA IL PRELIMINARE? È un contrattoautonomodistinto dal


contrattodefinitivoquindi la conclusione del definitivo è ancheatto di adempimento.

Si ritieneche la prestazione del contrattopreliminareconsista in un facerecioèprestare il consenso per la


conclusione del futurocontratto.

Il preliminare è considerato un contrattotipico con una causa propria che è quella di vincolare le parti
allaconclusuione del futurocontratto definitivo.

È un contrattoperfetto, purappartenendo ad un procedimento di futuraconclusione di un contratto ha


un suospazioautonomo, fattispecie in sè compiuta.

3) REQUISITI DEL PRELIMINARE:

-accordo tra le parti


-causa

-forma

ACCORDO TRA LE PARTI: il consensochedà vita al preliminare è identico a quelloche è presentenelcaso di


qualunquealtrocontrattoquindivalgonotutte le regoledettatedagliartt 1326 e ss.

Il preliminarepuòessere o menopreceduto da trattative

CAUSA: vincolare le parti alla conclusione del definitivo

FORMA: art 1351 cc il contrattopreliminare è nullo s enon è fattonellastessa forma che la leggeprescrive
per il definitivo. Principio di simmetria.

Ma l’art 1351 siriferisce solo alla forma ad substantiam o ancheadprobationem? Es


transazionecherichiede la forma scritta solo ad probationem , il contrattotra le parti è validoanche se
orale.

La mancanza di forma scrittaadsubstantiamdetermina la nullitàrilevabiled’ufficio, la mancanza di forma


scrittaadprobationemdeterminanullità in giudizio non rilevabile dal giudice. (ci vuolel’eccezione
specifica)

Siccome il legislatore non lo ha specificato, il 1351 siestendeanchealla forma scritta ad probtionem.

OGGETTO DEL PRELIMINARE = PRESTAZIONE DI FACERE cioèl’obbligo di concludere il contrattodefinitivo.


Basta indicarenelpreliminare solo glielementiessenziali del definitivo? Sì secondo la dottrina prevalente.

Glielementiaccessorisipossonointrodurrenel definitivo.

PROBLEMA DELLA COMPATIBILITA’ DEL PRELIMINARE CON I CONTRATTI OBBLIGATORI

Non c’èragione di negarel’applicazione del preliminare al contrattomeramenteobbligatorio (senza


effettireali) però la questioneriguardasoprattuttol’ammissibilitànel nostro ordinamento del cd.
PRELIMINARE DEL PRELIMINARE.

DOTTRINA E GIURISPR: non è ammesso, perchè non c’èfunzioneecnomicosociale in un contratto il cui


effettè è solo l’obbligo di concludere un secondo contrattocomunquestrumentaleallaconclusione di un
altrofuturocontrattocherealizzigliinteressidelle parti. DIFETTO DI CAUSA

Contra sent Cass 2008 e 2015 è ammissibile.

Il preliminare è compatibile con contratti DI TIPO REALE?

*CONTRATTO REALE VS CONTRATTO CONSENSUALE non siamo a livello di produzionedeglieffetti ma al


momentoperfezionativoche, neicontratticonsensuali coincide con la prestazione del consenso, in
quellireali è necessario un quid pluris es CONSENSO + CONSEGNA
Secondo partedelladottrina il preliminare non è compatibile con I contratti di tiporealeperchè non
sipuòottenere una sentenza ex art 2932 chepuòsupplireallamancanza del consenso, ma non
allamancanzadellaconsegna del bene.

Tesi prevalente : sì , perchèl’art 2932 cc prevedequesta azione <<qualorasiapossibile>> in


casocontrariosipuòagire per il risarcimento del danno.

SI PUO’ AVERE UN PRELIMINARE DI DONAZIONE? NO perchè il presuppostodelladonazione è la liberalità

CONDIZIONE NEL CONTRATTO PRELIMINARE:

A)Le parti si obbligano a concludereentro un mese la vendita del fondo se quelsuolodiverràedificabile.


Qui la condizioneentra a far parte del definitivo.

B) Vadistintadallacondizionecheriguardal’efficacia in se del preliminare: le parti siimpegnano a


concludere un definitivo se Tizio contrarràmatrimonio. Qui la condizione è inserita solo nelpreliminare,
se sidovesseavverareverràocncluso il definitivo libero da condizioni.

TERMINE SI PUO’ APPORRE COME ELEMENTO ACCIDENTALE AL PRELIMINARE

Efficacia: il contrattodefinitivo non saràconcluso se le parti non lo richiederannoentro 2 anni

Adempimento: ci deveessere sempre; termine entro cui va concluso il definitivo.

Il termine di adempimento è un elementoaccidentale ma necessarionelpreliminare

Preliminare con effettianticipati

È un aparticolarefigurasviluppatanellaprassi; ilopreliminaretipico è quello con cui le parti


siobbliganoallaconclusuione di un futurocontratto in base al quale sarannoeseguite le prestazioni finali.

Es compravendita: il trasferimentodellaproprietà(IMMEDIATO) e il pagamento del


prezzo( OBBLIGO)avrannoluogo DOPO la conclusione del definitivo.

Nel preliminare con effettianticipatiinvecele parti possonoprevedereun’esecuzione anticipata delle


obblifgazioni nascenti dal contratto definitivo

Es compravenditaimmobiliare di un appartamentocheancora non è stato costruito ma


l’esecuzioneanticipata del definitivoconsistenelpagamentoanticipato del prezzo p893

Il venditore è il costruttore. L'acquirentevuoleacquistare casa e spuntare un


prezzoinferioreperchèstacomprando una casa ancora da costruire; il venditoredevecercare di realizzare
quanta piùliquiditàpossibileperchè in mancanzadovràricorrere al creditodellebanche. Quindi le parti
siaccordano per un’anticipazionedeglieffetti del definitivo.
Altro esempio: consegna del bene oggetto di compravenditaanticipata, con la sottoscrizione del
Preliminareil PROMITTENTE ACQUIRENTE VIENE IMMESSO NEL POSSESSO DELL’IMMOBILE OGGETTO DI
COMPRAVENDITA.

I contraentipossonousare il preliminareanchequandoprevedonol’esecuzioneanticipata di
obbligazionichenasceranno DOPO CON IL DEFINITIVO? Es pagamento del prezzo e consegna del bene/
possesso

Cass SU 2007 n 7930: a proposito del preliminareadeffettianticipati in cui l’effettoanticipato era


l’immisisone del promittenteacquirentenelpossessodell’immobile, ha dettochebisognaricorrere al
collegamentonegoziale. Tutte le volte in cui le parti concludano un contrattopreliminare di
compravenditaimmobililiareanticipandol’esecuzionedellaconsegnadellacosa,abbiamo un PRELIMINAQRE
COLLEGATO A UNCOMODATO dove il promittentevenditore concede un bene in comodato a favore del
promittente acquirente (comodante). Conseguenze:

USUCAPIONE: il comodante dopo essersiimmessonelpossesso non avevaconcluso il definitivo, decorsi I


20 anni lo avevaacquistato per usucapionerichiedendo al giudice di accertarla. La cass ha detto no
perchèquandoc’è un collegamentonegozialetrapreliminareecomodotato, la posizione del comodante
non è qualificabile in termini di possesso ma di mera DETENZIONE.

Per forza perchènelmomento in cui il possessovienericevuto con la consapevolezza di non


essereancoraproprietario di quell’immobile è una detentio, cioèun’apprensionemateriale con cui il
promittenteacquirentericonosceche la proprietà non gli è ancorastata trasferita. Rispetto al promittente
alienante è un trasferimento gratuito.

ANTICIPAZIONE DEL PAGAMENTO DEL PREZZO =

COLLEGAMENTO NEGOZIALE TRA PRELIMINARE E MUTUO: il promittenteacquirentepagando in tutto o


in parte il prezzo del bene fa un mutuo a favore del promittentealienante, quandoverràstipulato il
definitivo il promittentealienantepotràtrattenere la partegiàpagata a titolo di accontooppure se è
statogiàpagatotuttopuòtrattenerlo come avvenutopagamentoprezzo.

Art 2932 cc

Esecuzione in forma specificadell’obbligo di concludere un contratto

Che natura ha l’azionegiuridica? La dottrinaprevalentel’ha sempre considerataun’azionecostitutiva non


esecutivaperchè non modifica uno stato di fatto ma una situazionegiuridica; costituisce il
rapportochesarebbesorto con la conclusione del definitivo. Allora perchè il legislatoreparla di
esecuzione?

In realtàsiaffermache le sentenzecostitutivesono AUTOESECUTIVE cioè non necessitano di


esecuzioneforzata.
2 comma : contrattoche ha per oggetto il trasferimentodella proprietà

Per ottenerel’esecuzione in formsaspecifica bisogna adempiere alla propria prestazione

Il promissarioacquirentedevemettere a disposizione del promittentealienante per ottenere il


trasferimento con la sentenza ex 2932.

COMPATIBILITA’ DEL 2932 CON IL CONTRATTO DI COMPRAVENDITA DI IMMOBILI ABUSIVI

L 28-02-1985 n47 artt 17 e 40 poi trasfusinel TU edilizia del 2001 dPR n380 : I
trasferimentiimmobiliariche non contengonodichiarazionesullaregolaritàdell’immobiletrasferito in
proprietà(MENZIONI URBANISTICHE DEL TITOLO) inter vivossono nulli. Il preliminareche ha ad oggetto la
compravendita di un immobile abusivo ci permette di fare ricorso al 2932? NO PERCHE’ ALTRIMENTI SI
CONSENTIREBBE ALLE PARTI DI OTTENRE DAL GIUDICE CIO’ CHE TRA LORO NON POSSONO OTTENERE.

Di per sè il preliminareche ha ad oggetto la vendita di un immobile abusivo (manca il permesso di


costruire) non è nulloperchè ha effetti solo obbligatoriquindi non nascel’effettotraslativo PERO’ NON
dàluogoall’azione ex art 2932 cc

È il definitivoche è nulloperchèdetermina un trasferimentovietatodallalegge.

Non genera nullità il trasferimento di un immobile realizzato solo in


parzialedifformitàdellaconcessioneedilizia.

Orientamentogiurisprudenzacass2015 :anche il preliminareche ha ad ogg la vendita di immobile abusivo


è nullo per illiceità dell’oggetto = futura conclusione di un contratto nullo.

Questa tesisembrapiùconvincenteperchè se il preliminare non fosse nullo, l’inadempimentodell’obbligo


di concludere il definitivodarebbecomunqueluogo al risarcimento del danno per mancatastipulazione di
un contratto nullo!

Trascrizione del preliminare ex art 2645 bis 1 comma: I contrattipreliminariaventiadoggetto la


conclusione di uno deicontrattichetrasferiscono I dirittirealiimmobiliaridevonoesseretrascritti se
risultano da scritturaprivataautenticata o accertata in giudizio.

La trascrizione del definitivo o di un attoesecutivo / sentenza ex 2932 RETROAGISCE AL MOMENTO


DELLA TRASCRIIZONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE.

Pubblicità con effettoprenotativo , prenotaglieffettidellatrascrizione del definitivo.

Nel momento in cui trascrive il definitivoglieffettiretroagiranno al momentodellatrascrizione del


prleiminarecosìche tutti gliacquistisuccessivi non sarannoopponibili al promittenteacquirenteche ha
trascritto per primo.

L’unico preliminare non trascrivibile è quello senza firme autenticate.

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